Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? – analiza i Excel

przez Michał Szafrański dodano 14 lutego 2013 · 162 komentarzy

Czy warto nadpłacać kredyt

Tytułowe pytanie zadaje sobie zapewne każda osoba spłacająca kredyt hipoteczny i dysponująca dodatkowymi pieniędzmi. Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa, ale znając parametry kredytu hipotecznego oraz indywidualne preferencje (i możliwości!) osoby zainteresowanej nadpłacaniem rat, da się to policzyć.

W tym artykule odpowiadam na pytanie czy warto nadpłacać kredyt mieszkaniowy udzielony w złotówkach. Na warsztat biorę kredyt udzielony w programie “Rodzina na swoim”, w ramach którego państwo finansuje kredytobiorcom 50% kwoty odsetek od kredytu przez okres pierwszych 8 lat jego trwania. Do rozpracowania takiego kredytu zachęcił mnie Marcin, który przysłał mi e-mail opublikowany poniżej.

Od razu zapowiem, że planuję publikację kolejnego artykułu, w którym zastanowię się nad opłacalnością nadpłacania kredytu udzielonego w walucie. Szczegóły takiego kredytu udostępniła mi Kasia wraz z pytaniem czy dzięki nadpłatom bardziej opłaca się skracać okres kredytowania czy zmniejszać wysokość przyszłych rat. A tymczasem przejdę do analizy kredytu Marcina…

Ten artykuł dał mi nieźle w kość. Jak na razie, jest to zdecydowanie najbardziej czasochłonny artykuł, jaki ukazał się na moim blogu :-) Jeśli cokolwiek będzie w nim dla Ciebie niezrozumiałe, to nie wahaj się dać mi o tym znać w komentarzu. Zależy mi na tym, by przedstawione informacje i arkusze, umożliwiły Ci samodzielne analizowanie opłacalności nadpłacania Twojego kredytu hipotecznego (o ile go posiadasz).

A jeśli w załączonych arkuszach znajdziesz jakieś błędy, to też daj mi proszę znać. Działam w dobrej wierze, ale mi również przytrafiają się wpadki. Niczego w tym artykule nie próbuję udowodnić. Analizuję konkretny przypadek z nadzieją, że pokazanie przebiegu takiej analizy, będzie dla Ciebie wartościowe.

Mój doradca nie chce mi pomóc…

Marcin przesłał mi takiego e-maila:

Cześć

Mam pewien problem, którego nie jestem w stanie rozwiązać samemu a „doradca finansowy” który mi sprzedał kredyt hipoteczny nie bardzo kwapi się do pomocy i wręcz twierdzi, że nie ma potrzeby wykonywania tego typu obliczeń.

Mój problem jest następujący:

Mam kredyt hipoteczny w PLN na 20 lat w ramach programu „rodzina na swoim”. W chwili obecnej do spłaty zostało mi 195k PLN. Rata oscyluje w granicach 950 PLN/m-c. Oprocentowanie na chwilę obecną to 5,48%.

Mój problem polega na tym, że nie potrafię obliczyć czy opłaca się nadpłacać ten kredyt. Na chwilę obecną dysponuję gotówką ok. 120k PLN ulokowaną na koncie oszczędnościowym i lokatach.

Czy potrafiłbyś mi napisać albo dać namiary na jakąś aplikację, która jest w stanie mi pomóc?

Czytałem tematy o kalkulatorze finansowym ale jakoś nie bardzo mi wychodzi policzenie tych wartości.

Dzięki za wszelką pomoc i życzę powodzenia w dalszym prowadzeniu bloga bo jest to kawał świetnej roboty.

Szczerze mówiąc nie był to pierwszy e-mail, który otrzymałem, z pytaniem “czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?”. Żeby pomóc Marcinowi musiałem uzyskać dodatkowe informacje związane z kredytem (przy okazji dziękuję Ci Marcinie za dobrą współpracę). W skrócie podsumowuję najważniejsze ustalenia poniżej:

  • Marcin spłaca kredyt od 2 lat.
  • Wyjściową kwotą kredytu było ok. 208 000 zł
  • Oprocentowanie kredytu “startowało chyba z poziomu 6,4%”. Obecnie wynosi 5,48%.
  • Obecna rata kredytu to ok. 950 zł / m-c, przy czym Marcin spłaca kredyt w programie “Rodzina na swoim”, co oznacza, że przez pierwsze 8 lat spłacania kredytu, płaci on zaledwie połowę odsetek od kredytu.
  • Marcin twierdzi, że rata jest zupełnie nieodczuwalna w budżecie domowym i że może nadpłacać ile chce.
  • Marcin twierdzi, że może nadpłacić kredyt jednorazowo lub po trochu w ratach.
  • Kwota maksymalnej deklarowanej przez Marcina jednorazowej nadpłaty, to 100 000 zł.
  • Aktualnie Marcin ma lokaty na 6,5% rocznie oraz część środków zdeponowanych na 6% oraz mniej.

Psychologiczny ciężar kredytu

Marcin nie wygląda na osobę szczególnie zestresowaną faktem posiadania kredytu hipotecznego. Jak sam pisze “Bardziej mi chodzi o wymiar wieloletni opłacalności utrzymywania tego kredytu”. Zanim przejdę jednak do analizy opłacalności nadpłacania rat, to podzielę się kilkoma przemyśleniami dotyczącymi kredytów hipotecznych oraz emocji z nimi związanymi.

Z jednej strony kredyt hipoteczny jest najtańszą formą pożyczki dostępną na rynku. Tylko studenci mogą liczyć na “tańszy pieniądz” w postaci kredytów studenckich. Można stwierdzić, że każdy kto bierze kredyt hipoteczny i tak jest w daleko bardziej komfortowej sytuacji niż posiadacze wyżej oprocentowanych pożyczek – o pożyczkach w parabankach nie wspominając.

Ale co by jednak dobrego o kredycie hipotecznym nie mówić, to prawda jest taka, że taka wieloletnia pożyczka z banku ma swój koszt. Większość rodaków bierze długoterminowe kredyty hipoteczne, np. na 30 lat albo i więcej, często bez wkładu własnego lub z wkładem na minimalnym poziomie, co pozwala instytucjom finansowym zarabiać dodatkowe pieniądze, np. na “ubezpieczeniu niskiego wkładu”. Dodatkowo często banki wymagają także dodatkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorcy (kolejne opłaty), ubezpieczenia nieruchomości (kolejne opłaty) oraz zakupu dodatkowych produktów finansowych w ramach za obietnicę niższej marży.

To wszystko, w połączeniu z ewentualnym ryzykiem kursowym i nieprzewidywalnością referencyjnych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR itd.) w dłuższym okresie czasu, powoduje, że wysokość przyszłych rat kredytowych także jest nieprzewidywalna. A to z kolei przekłada się na samopoczucie wielu kredytobiorców, którzy z kredytem czują się po prostu źle i niepewnie. Kredyt dla wielu osób jest pętlą u szyi, znacznie ograniczającą swobodę decyzji i wyborów życiowych, np. w zakresie zmiany pracy, podjęcia dodatkowego ryzyka w postaci własnej działalności gospodarczej itp.

Nic więc dziwnego, że w przypadku pojawienia się dodatkowych środków finansowych, zastanawiamy się jak w najsprytniejszy sposób pozbyć się kredytu lub przynajmniej skrócić czas jego spłaty. Im dłuższy bowiem kredyt – tym wyższe jego koszty. Dokładne obliczenia – za chwilę :)

Ale są też osoby, które nachodzi następująca refleksja: a może nie warto pozbywać się nadwyżek gotówkowych – nawet jeśli się pojawią? Może lepiej, skoro już posiadamy kredyt hipoteczny, wykorzystywać pojawiające się nadwyżki do zbudowania naszej finansowej “poduszki bezpieczeństwa” na wypadek nieprzewidzianych komplikacji w życiu? W takim przypadku moglibyśmy regularnie spłacać kredyt korzystając z odłożonych pieniędzy – nawet wtedy, gdy chwilowo brakuje nam przychodów. Czy to się opłaca, gdy oprocentowanie lokat spada? Zaraz to sprawdzimy.

Opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu

Nawet jeśli mamy dodatkowy zastrzyk gotówki, to warto dobrze zastanowić się czy i w jakim stopniu nadmiarowe środki przeznaczyć na nadpłacenie rat kredytowych. Banki starają się zazwyczaj zabezpieczyć przed zbyt wczesną spłatą kredytu – one zarabiają m.in. na odsetkach. A w przypadku kredytów jest tak, że najwięcej odsetek płaci się w pierwszych latach ich spłacania (szczegóły w załączonych plikach Excel).

Informację o wysokości “karnych opłat” z tytułu zbyt wczesnej spłaty kredytu, można każdorazowo znaleźć w umowie kredytowej. Niektóre banki przez pierwsze 3 lata trwania kredytu pozwalają go spłacić tylko częściowo (np. nie więcej niż 30%). Inne pobierają obowiązkową prowizję za spłatę nawet części zadłużenia przed upływem 3 lat, np. 2% prowizji od kwoty kapitału kredytu pozostałego do spłaty. Zazwyczaj po okresie 3-5 lat (w zależności od banku) kredyt można spłacić nawet w całości bez żadnych dodatkowych opłat z tego tytułu.

Przy czym zawsze warto kreatywnie poszukiwać rozwiązań. Przykładowo: bank PKO BP umożliwiał kiedyś bezkarną spłatę części kredytu (nawet dopiero wziętego), ale w przypadku zbyt szybkiej spłaty całego kredytu – pobierał dodatkową prowizję. Wystarczyło jednak spłacić “tylko” 99% kwoty, by załapać się na warunki spłaty bez dodatkowych konsekwencji. Dlatego koniecznie musisz poznać warunki swojej umowy kredytowej :)

Dwa możliwe skutki nadpłacania rat

Mało kogo stać na natychmiastową spłatę całego kredytu, więc – tak jak pisał do mnie Marcin – zastanowimy się nad sensownością nadpłacania rat kredytu. Ale zanim do tego przejdę, to chcę poruszyć jeszcze jeden aspekt – przedstawić dwa alternatywne scenariusze, które mogą wydarzyć się w wyniku jednorazowego lub systematycznego nadpłacania rat.

W każdym scenariuszu wpłacenie do banku nadmiarowych środków spowoduje obniżenie kwoty kapitału kredytu, a więc kwoty naszego zobowiązania na rzecz banku. W standardowym scenariuszu stosowanym przez banki (UWAGA: znowu odeślę Cię do Twojej umowy kredytowej żebyś potwierdził to co piszę) po nadpłaceniu rat nie skróci Ci się okres kredytu. Bank po nadpłacie przeliczy wysokość Twoich przyszłych rat (zmniejszy je), ale okres kredytowania pozostanie taki sam. W ten sposób nadpłacać możesz kredyt do woli (aż do jego całkowitego spłacenia), ale nie osiągniesz maksymalnych oszczędności na łącznej kwocie kosztów kredytu. UWAGA: sprawdź czy Twój bank nie wymaga uprzedniego poinformowania go o każdej planowanej nadpłacie kredytu!

U podstaw drugiego scenariusza leży przeświadczenie, że skoro dotychczas spłacałeś kwoty rat kredytowych w wysokości np. 1000 zł miesięcznie, i skoro miałeś pieniądze na nadpłacenie kredytu, to pewnie nadal mógłbyś spłacać kolejne raty w wysokości 1000 zł / m-c :) W takim przypadku tak naprawdę zainteresowany będziesz nie tyle zmniejszeniem wysokości rat, co szybszą spłatą kredytu – po to by zmniejszyć łączne odsetki płacone na rzecz banku. Drugi scenariusz przewiduje właśnie, że rata pozostanie na z grubsza niezmienionym poziomie, ale skróci się okres kredytowania. Niestety ten wariant wymaga zazwyczaj aneksowania umowy kredytowej w banku, co może się wiązać z dwoma negatywnymi aspektami:

  • Koniecznością wniesienia jednorazowej opłaty, np. w wysokości 200 zł za każde aneksowanie umowy (sprawdź umowę!)
  • Ryzykiem, że bank będzie chciał ponownie zweryfikować Twoją zdolność kredytową, w momencie aneksowania umowy (z perspektywy banku jest to zmiana warunków kredytowych i regulacje wewnętrzne banków, jak i organu nadzorczego w postaci KNF, mogą wymagać takiej weryfikacji)

Od razu więc widać, że w przypadku zainteresowania skróceniem okresu kredytowania, lepiej taką operację wykonywać raz na jakiś czas, a nie co miesiąc :)

Podsumowując: jeśli zależy Ci przede wszystkim na obniżeniu całkowitych kosztów kredytu, to lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie wysokości raty stałej przy jednoczesnym skróceniu okresu kredytowania.

Założenia dodatkowe i metoda obliczeń

Zakładam, że podstawowym celem analizy jest znalezienie takiego wariantu nadpłacania kredytu, który spowoduje, że sumaryczny koszt kredytu (koszt kapitału + koszt odsetek) będzie jak najmniejszy. Nie zastanawiam się przy tym, czy Marcin potrafi zainwestować posiadaną gotówkę w taki sposób, by jego inwestycje zawsze “wygrywały” z oprocentowaniem kredytu. Pod uwagę biorę wyłącznie wpłacenie przez Marcina pieniędzy na lokatę bankową. W analizie założyłem, że nominalne oprocentowanie lokaty wyniesie 5% rocznie. Jeśli uważasz je za zbyt duże/niskie, to możesz samodzielnie zmodyfikować załączone do artykułu kalkulatory.

Żeby przeanalizować opłacalność nadpłacania kredytu mieszkaniowego, trzeba po prostu porównać całkowite koszty kredytu wraz z odsetkami w różnych scenariuszach nadpłacania. Dodatkowo trzeba również przeanalizować, ile Marcin zarobiłby na odsetkach, gdyby dodatkowe fundusze wpłacił na lokatę bankową zamiast przeznaczać je na nadpłatę kredytu. Przypominam, że analizuję tylko takie alternatywy. Jeśli Ty potrafisz zainwestować gotówkę w lepszy sposób uzyskując wyższe stopy zwrotu niż z lokaty bankowej, to po prostu zmień założenia w załączonych Excelach.

  • Poniżej znajdziesz 3 pliki Microsoft Excel:
    • Wariant I, czyli harmonogram spłaty kredytu, w którym każda nadpłata redukuje wysokość przyszłych rat, ale jednocześnie nie skraca okresu kredytowania
    • Wariant II, czyli harmonogram spłaty kredytu, w którym nadpłaty NIE REDUKUJĄ wysokości raty, ale przekładają się na skrócenie okresu kredytowania (ten wariant może wymagać zawarcia aneksu do umowy kredytowej)
    • Porównanie obydwu wariantów wraz z kilkoma wariantami nadpłacania
  • W obydwu wariantach przedstawiam kilka sposobów dokonywania nadpłat (na kolejnych zakładkach arkusza):
    • Standardowy harmonogram kredytu bez nadpłacania rat
    • Harmonogram z jedną dużą nadpłatą dokonywaną obecnie, czyli na początku 3-ego roku kredytu Marcina.
    • Harmonogram z jedną dużą nadpłatą, ale dokonywaną nie teraz, lecz pod koniec 8-ego roku kredytu – wtedy, gdy kończyć się będą dopłaty do odsetek w ramach programu “Rodzina na Swoim”
    • Harmonogram z systematycznym nadpłacaniem co miesiąc dodatkowego 1000 zł aż do końca 8-ego roku kredytu
  • Poza tym w arkuszach znajdują się zakładki, na których policzone jest oprocentowanie lokaty rocznej, z uwzględnieniem procentu składanego. Wszystkie kwoty odsetek z lokaty podaję już po opodatkowaniu (po “podatku Belki”).
  • Marcin deklarował, że może nadpłacić nawet 100 000 zł. W obliczeniach przyjąłem mniejszą kwotę – 72 000 zł. Pozostałą kwotę traktuję jako dodatkową “poduszkę bezpieczeństwa”, którą Marcin powinien dysponować na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń (utrata pracy, choroba, wypadek losowy itp.) Ta kwota 72 000 zł może być nadpłacona jednorazowo lub w ratach po 1000 zł przez okres 6 lat.

Wszystkie obliczenia zawarte są w poniższych arkuszach. Kilka uwag odnośnie ich użycia:

  • Nie traktuj proszę tych arkuszy jako jedyny możliwy wariant. Eksperymentuj, zmieniaj dane. Arkusze mają na celu przedstawić przykładowe kalkulacje, ale można je również wykorzystać do tworzenia własnych analiz.
  • W arkuszu przedstawiającym wariant II, w żółtych polach w kolumnie “Cała rata”, możesz samodzielnie wpisać wysokość raty, jaką chcesz płacić. Dobrze byłoby żeby była ona nie mniejsza niż podstawowa kwota raty Twojego kredytu.
  • W dowolny sposób możesz zmieniać oprocentowanie kredytu dla każdej z rat (kolumna “Oprocentowanie”), np. zgodnie z aktualizowaniem stóp referencyjnych.
  • Arkusze mogą zawierać błędy w formułach – traktuj je więc wyłącznie poglądowo :-)
Pobierz załączniki do artykułu

Analiza kredytu Marcina w ramach programu „Rodzina na swoim”. Arkusze umożliwiają również przeanalizowanie zwykłych kredytów złotówkowych (poza RNS).

Wnioski: Kiedy nadpłacanie kredytu “Rodzina na swoim” się opłaca?

To make the long story short :-): dane dotyczące wysokości odsetek i potencjalnych przychodów z lokaty, zawarłem w tabelkach zbiorczych. Analizę przeprowadzam dla następujących opcji nadpłacania rat kredotowych:

  • Opcja 0 = zwykły kredyt, nic nie nadpłacamy. Podaję ją jako poziom odniesienia do analizy potencjalnych oszczędności pozostałych opcji :)
  • Opcja 1 = nic nie nadpłacamy. Kwotę, która mogłaby zostać przeznaczona na nadpłatę (72 000 zł) Marcin wpłaca na lokatę oprocentowaną na 5% rocznie na cały okres kredytowania (pozostałe 18 lat). Dzięki długiemu okresowi lokaty tu zaczyna nam ładnie działać efekt procentu składanego.
  • Opcja 2 = jednorazowa nadpłata kredytu kwotą 72 000 zł na początku 3-go roku kredytu.
  • Opcja 3 = jednorazowa nadpłata kredytu kwotą 72 000 zł, ale dopiero po 8 latach kredytu, gdy skończą mu się dopłaty z programu RNS. Do tego czasu (6 lat) kwota 72 000 zł pracuje na lokacie na 5% rocznie.
  • Opcja 4 = nadpłata kredytu co miesiąc kwotą 1000 zł przez 6 lat (do końca RNS). W sumie Marcin nadpłaci 72 000 zł, ale w tym wariancie zakładamy, że nie jest w stanie nadpłacić tej kwoty jednorazowo.

Najpierw przeanalizujmy wariant I, czyli ten, w którym okres kredytowania pozostaje taki sam i zmienia się tylko wysokość rat. Od razu przedstawiam kalkulacje dla kredytu w programie “Rodzina na swoim” oraz bez RNS.

nadpłata kredytu

Jak widać, jeśli nie zmienia się czas trwania kredytu (czyli jeśli Marcin nie będzie aneksował umowy kredytowej), to najbardziej opłacalnym dla Marcina wariantem jest wpłacenie nadwyżek finansowych na lokatę – czyli opcja 1. Da to większe korzyści niż nadpłacanie kredytu w dowolny sposób. W skali całego kredytu Marcin może zaoszczędzić w ten sposób 63 895,74 zł. I jednocześnie będzie miał dostęp do lokaty, na której leżeć będzie 72 000 zł powiększane o coraz większe odsetki. Ja widzę w tym scenariuszu same plusy. Nie dość, że jest to najtańsza opcja, to Marcin będzie miał również możliwość dostępu do środków z lokaty w przypadku sytuacji awaryjnych.

Oczywiście w miarę zmniejszania się oprocentowania lokat i ew. wzrostu oprocentowania kredytu, wyliczenia mogą się zmieniać. Ale raczej jeśli wzrastają stopy referencyjne (WIBOR), to wzrasta zarówno oprocentowanie kredytu, jak i lokat. Dla jasności: kompletnie pomijam w ten analizie inflację i realną wartość pieniądza za jakiś czas :)

Ale zanim okrzykniemy ten wariant jednoznacznie najlepszym, to warto wziąć jeszcze pod uwagę całkowity koszt kredytu, który po uwzględnieniu przychodów z lokaty wynosi 241 460,66 zł. Zobaczymy za chwilę na ile zmieni się ta kwota, jeśli Marcin wybrałby wariant z aneksowaniem umowy i skróceniem okresu kredytowania.

Z powyższej tabelki wynika również, że w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego (poza “Rodziną na swoim”), także najbardziej opłacalne… jest zatrzymanie pieniędzy na lokacie i nie-nadpłacanie kredytu. Ciekawostka, prawda? Zwykłą lokatą na 5% rocznie udaje się pokonać oprocentowanie kredytu hipotecznego.

No to przeanalizujmy teraz drugi wariant wymagający aneksowania umowy w celu skrócenia okresu kredytowania.

Czy nadpłacać kredyt mieszkaniowy - wariant II

Ten wariant jest o tyle fajny, że premiuje nadpłacanie kwot rat w postaci skrócenia okresu kredytowania. Ma to automatycznie wpływ na redukcję odsetek (szybciej spłacany jest kapitał, a więc odsetki z miesiąca na miesiąc są coraz niższe). Minusem tego wariantu jest konieczność aneksowania umowy kredytowej.

Z tabeli wynika, że dzięki nadpłacaniu rat można skrócić okres kredytu z 20 lat do nawet 11,5 roku. W przypadku kredytu Marcina z finansowego punktu widzenia najlepszą opcją nadal pozostaje wpłacenie pieniędzy na lokatę (opcja 1) i… nie nadpłacanie kredytu. Kwota oszczędności w tym przypadku będzie taka sama jak w wariancie I (63 895,74 zł), ale w kwotach bezwzglednych koszt kredytu, po uwzględnieniu przychodów z odsetek, wyniesie 228 620,15 zł. Dla przypomnienia: w wariancie I kwota ta wynosiła 241 460,66 zł, a więc była o 12 841 zł wyższa.

Widać też wyraźnie, że w zasadzie bez różnicy jest czy Marcin nadpłaciłby 72 000 zł jednorazowo już teraz (opcja 2), czy dopiero po 8 latach wraz z końcem “Rodziny na swoim”(opcja 3). Dzięki temu, że połowę odsetek aż do 8-ego roku kredytu finansuje mu państwo (czytaj: my wszyscy podatnicy mu to finansujemy ;-)), Marcin może zarabiać na lokatach bankowych.

Gdyby Marcin miał zwykły kredyt (bez RNS), to w tym wariancie najlepsze dla niego byłoby jak najwcześniejsze, jednorazowe nadpłacenie dużej kwoty (opcja 2) – czyli zapłata 72 000 zł na początku 3-ego roku kredytu. Dzięki takiej operacji okres kredytu uległby skróceniu do 11,5 roku i jednocześnie na całym kredycie Marcin zaoszczędziłby 67 697,49 zł.

Ale trzeba też zauważyć, że bardzo konkurencyjnie wygląda jednak trzymanie kwoty 72 000 zł na lokacie (opcja 1), które jest droższe od opcji 2 o ok. 3800 zł w skali całego kredytu. Opcja 1 daje poczucie bezpieczeństwa finansowego (mamy środki pod ręką) jednocześnie generując odsetki z lokaty. Minusem jest dłuższy okres kredytowania, który w tym przypadku wynosi 18 lat oraz dodatkowy koszt kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu – czy nadpłacać kredyt?

Najważniejszy wniosek, który płynie z całej tej analizy, jest taki, że Marcinowi kompletnie nie opłaca się nadpłacać kredytu przez pierwsze 8 lat kredytu. A wszystko to dzięki programowi “Rodzina na swoim”. Najlepiej gdyby ewentualną nadpłatę wykonał tuż po zakończeniu tego okresu. A jeszcze lepiej byłoby gdyby po prostu udało mu się spłacić wtedy cały kredyt :-)

W analizie założyliśmy, że Marcin trzymać będzie pieniądze na lokacie bankowej oprocentowanej nominalnie na 5%. Gdyby tylko Marcinowi udało się zainwestować przynajmniej część pieniędzy w inny sposób uzyskując wyższe stopy zwrotu, to mógłby liczyć na jeszcze większe oszczędności.

Oczywiście, z drugiej strony, jeśli Marcin nie ma pomysłu jak pomnażać oszczędności i do tego dyskomfortowo czuje się z kredytem, to lepiej dla jego psychiki będzie jeśli nadpłaci kredyt już teraz. Nie musi zrobić na tym dobrego interesu (per saldo straci na takiej operacji), ale przynajmniej będzie czuł się lepiej :-)

Faktem jest, że nasze emocje bardzo często determinują nasze podejście do finansów i do kredytów. Każdy ma inną wrażliwość i inne priorytety, i jest to zupełnie normalne. Weź zatem moje arkusze i zastanów się nie tylko nad tym czy dany wariant jest dla Ciebie dobry z finansowego punktu widzenia, ale także na ile potrafisz sobie poradzić z perspektywą utrzymywania przez kilkadziesiąt lat kredytu, którego po prostu możesz nie akceptować emocjonalnie.

Walentynki

Dzisiaj Walentynki więc przy tej okazji chcę Cię wirtualnie objąć (taki klasyczny “misiek”) i podziękować za to, że czytasz mojego bloga :) Mam nadzieję, że ten artykuł jest dla Ciebie dobrym prezentem :) Jeśli trafiłem i rzeczywiście tak jest, to mam do Ciebie prośbę o spełnienie przynajmniej jednego punktu z poniższej listy:

  • Oddaj swój głos na jeden z blogów biorących udział w konkursie “Blog o oszczędzaniu 2012 (niekoniecznie mój, ale będzie mi miło :-) jeśli to zrobisz)
  • Kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz).
  • Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu).
  • Jeśli sądzisz, że wiedza przedstawiona w tym artykule może się przydać Twoim znajomych, to proszę – koniecznie prześlij im link do tego artykułu.
  • A jeśli masz dobre sugestie dotyczące optymalizowania kosztów kredytów hipotecznych, to proszę podziel się tą wiedzą w komentarzu.

Gorąco pozdrawiam!

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 158 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

Marcin Luty 14, 2013 o 19:44

takiego „case study” jeszcze nie widziałem – pełen szacunek za zaangażowanie i chęć analizy w najdrobniejszych szczegółach. Twoja analiza utwierdziła mnie w tym co podejrzewałem, że całkowita spłata w momencie upłynięcia 8 lat kredytu jest najsensowniejsza.
Dodam, że z tytułu tego kredytu nie ponoszę już żadnych dodatkowych kosztów oprócz bandyckiej opłaty z konto – 25PLN/m-c – (stawiam browar pierwszemu, który zgadnie w jakim banku mam kredyt:)) Wszystkie produkty, które mi sprzedano przy okazji zawierania umowy kredytowej już zlikwidowałem.
A teraz jeszcze 2 zdania dotyczące nieistniejącej już RnS zwanej też Developer na Swoim itp:) Jak widać jestem beneficjentem tego programu i zdaję sobie sprawę, że tak naprawdę to całe pracujące społeczeństwo dorzuca mi się do raty. Nie mniej jednak grzechem było nie skorzystać z tego programu. Dla osoby średnio-zamożnej, która w zamyśle twórców RnS raczej nie miała być „targetem” to był świetny pomysł na tani kredyt hipoteczny bez stresu walutowego (frank/euro).
Jeszcze raz napiszę, że jestem pod ogromnym wrażeniem Twojego profesjonalnego podejścia do tematu i chęci pomocy. Jeżeli będę mógł jakoś wesprzeć Twoje projekty to z miłą chęcią to zrobię.
Gdyby pojawiły się pytania dotyczące szczegółów rat itp to Michał posiada wszystkie informacje i może je bez przeszkód upublicznić.
Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz – jak to mawia młodzież – re5pect :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 14, 2013 o 19:59

Hej Marcinie,

Cieszę się, że mogłem się z Twoim przypadkiem zmierzyć. Jak widzisz zabrało mi to dosyć dużo czasu, ale myślę, że materiał może być przydatny dla wielu osób :)

Pomimo, że nie jestem beneficjentem RNS, to mam następujące stanowisko: skoro rządzący taki program uruchomili, to należało z niego korzystać i już. Tym razem Ty się załapałeś na dofinansowanie, a przy jakimś innym pomyśle ktoś inny się załapie na jakieś inne bonusy od państwa i Ty również będziesz je finansował. Tak to już jest i nie ma się co zżymać. Ja osobiście cieszę się, że ileś osób w gorszej sytuacji finansowej niż moja może mieszkać w swoim mieszkaniu dzięki takiemu programowi. I w ogóle nie chcę deliberować nad tym czy to dobrze, że RNS była czy nie – po prostu była i tak jak piszesz „grzechem byłoby nie skorzystać” :-)

Co do wsparcia mojego projektu – Marcinie – najlepsze co możesz dla mnie zrobić, to popularyzować http://jakoszczedzacpieniadze.pl. Mi strasznie zależy, by informacje i porady tu publikowane docierały do jak najszerszego grona osób potencjalnie nimi zainteresowanych. I wszystkim Wam, którzy mi w tym pomagacie – bardzo dziękuję!

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Arek Październik 5, 2013 o 10:32

Michale,

Artykuł napisany profesjonalnie. Dzięki za poświęcenie swojego czasu. Mam prośbę związaną z plikami. Nie da rady ich pobrać ze strony. Pojawiają się błędy. Czy mógłbym je od Ciebie otrzymać na skrzynkę mailową?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 5, 2013 o 10:38

Hej Arek,

Dzięki. Pliki pobierają się normalnie (kliknij prawym przyciskiem myszki i wybierz „Zapisz link jako…”). Niemniej jednak wysłałem Ci na maila.

Pozdrawiam :-)

Odpowiedz

Arek Październik 5, 2013 o 10:42

Rzeczywiście pobierają się. Nie wiem dlaczego wcześniej miałem problem. Dzięki za szybką odpowiedź :) Pozdrawiam

Odpowiedz

Arek Październik 5, 2013 o 10:40
Pola Luty 14, 2013 o 20:02

Marcin, czyżby Deutsche Bank?

Odpowiedz

Marcin Luty 14, 2013 o 20:09

gdzie wysłać browarka 😀
Deutsche Bank niestety te 25PLN mi regularnie zabiera i strasznie mnie to denerwuje. Zwłaszcza, że ja z tego ich konta praktycznie nie korzystam oprócz przelewów pensji, która i tak potem idzie na właściwe konto. Rocznie to jest konkretna kwota, która idzie w kosmos….

Odpowiedz

Pola Luty 14, 2013 o 20:43

hehe, do Katowic poproszę 😀
Próbowałeś negocjować z kimś w banku te opłaty?

Odpowiedz

Marcin Luty 14, 2013 o 20:47

nie próbowałem nic negocjować bo nie bardzo mam jakieś argumenty. Kredytu nie przeniosę, żadnych innych opłat na rzecz DB nie ponoszę, kart nie mam. TOIP w DB jest bezlitosna….

Odpowiedz

Tomek(1) Luty 14, 2013 o 21:18

Za każdym razem trzeba policzyć, a wybór zależy od tego co ma się do wyboru. Nadpłacać kredyt warto tylko wtedy gdy mamy wolną gotówkę, z którą w najbliższym (a może i trochę dalszym) czasie nie będzie co zrobić (ma ktoś tak?). Np. nie warto nadpłacać kredytu a za pół roku kupić samochód na raty. Lepiej przetrzymać kasę na jakieś lokacie i potem sfinansować większą część auta gotówką. Zwłaszcza teraz w czasie niskiego EURIB-oru posiadacze kredytów w euro mogą się z tego powodu cieszyć – jeśli ma się w marę niską marżę to marża+euribor jest mniejsza od oprocentowania niejednego konta oszczędnościowego. Oczywiście porównanie utrudniają wahania kursu euro, ale niezależnie od tego czy nadpłacimy kredyt czy nie to i tak ten kurs się waha.

W Deutsche Banku przy kredytach walutowych (nie wiem czy złotówkowych też) jest dość ciekawy sposób spłaty. Gdy na skutek spadku euriboru spada oprocentowanie kredytu to nie jest zmniejszana kwota raty wyrażona w euro tylko skraca się okres kredytowania. W tej chwili jest taki „dołek” i mój kredyt z 30 letniego stał się 25 letni. Każda rata ma tyle samo euro, ale udział odsetek w niej jest mniejszy i teraz szczególnie mało opłaca się nadpłacać ten kredyt, bo nie jest trudno znaleźć korzystniejsze zastosowanie dla tej gotówki jeśli się ją ma.

Poza tym można zaciągając kredyt w DB zrezygnować z konta za 25 zł i zostać przy darmowym, ale wtedy automatycznie marża +0,5% albo +1% – więc chyba lepiej jednak z Db Lifem.

Odpowiedz

Tomek(1) Luty 14, 2013 o 21:26

Jeszcze dodam, że jeśli się nadpłaci kredyt w DB to przeliczana jest wysokość rat i wtedy z kredytu 25 letniego wracamy do 30 letniego.
Nadpłacenie to najprostszy sposób przeliczenia rat. Jeśli po wzięciu umowy euribor wzrośnie to wzrośnie i rata. Następnie jeśli euribor spadnie to rata nie spadnie tylko zmniejszy się ilość pozostałych do spłaty rat. Jeśli ktoś chce mimo wszystko obniżyć ratę to najprościej trochę nadpłacić. Po tej czynności raty zostaną przeliczone tak, żeby kredyt był spłacony do daty końcowej.

Odpowiedz

LV's Grudzień 8, 2013 o 18:48

Miałem podobnie z DB, czyli opłata za konto (u mnie 17 zł/m-c). Okazało się, że umowa kredytowa nie definiuje jaki plan taryfowy ma mieć to konto obligatoryjnie prowadzone w DB. Zacisnąłem zęby i wyłożyłem 200 zł za zmianę planu taryfowego. Po roku mi się zwróciło, teraz jestem do przodu, bo konto jest już darmowe (nawet nie ma aktywnej karty debetowej). Sprawdź może też się uda tak rozwiązać kwestię opłaty za konto.

Odpowiedz

A. Luty 17, 2013 o 13:25

Zacznijmy od tego, że pan Marcin powinien się wstydzić, że przy zarobkach, przy których 1000 złotych miesięcznie jest kwotą nieodczuwalną korzysta z pomocy Państwa, czyli wszystkich Obywateli, którzy nierzadko z tego tysiąca muszą utrzymać rodzinę. To pan Marcin powinien wspierać osoby, których nie stać na przeżycie, a nie kupować mieszkania ich kosztem.

Tymczasem pan Marcin chełpi się tym poczytnym blogu swoim postępowaniem, któro jest mówiąc wprost wyłudzeniem na reszcie społeczeństwa dopłaty.

Jak w tym kraju ma być lepiej, skoro pomoc jest kierowana dokładnie w przeciwnym kierunki niż powinna? Czekam na wyjaśnienia, chociaż mój komentarz pewnie i tak nie przejdzie przez cenzurę.

Odpowiedz

Stefan Luty 26, 2013 o 10:24

Wstydzic to sie powinni nieroby, ktore tylko z zasilkow korzystaja i podatkow nie placa. Marcin juz i tak duzo w podatkach odprowadza skoro tyle zarabia, wiec RNS nalezy mu sie jak psu buda.

Odpowiedz

LV's Maj 10, 2013 o 17:46

Skoro Państwo stworzyło możliwości to dlaczego miałby nie skorzystać? W imię „solidarności społeczenj”? Litości. Jak ktoś zarabia, to i wydaje i swoje w podatkach pośrednich i trak zapłaci. A że cały program to pomyłka to osobny temat. Wstydzić to się powinni twórcy programu.

Odpowiedz

Heheh Październik 1, 2015 o 13:15

Skoro może to korzysta – tak samo może pójść do stołówki dla bezdomnych i zaoszczędzić dychę na darmowym obiedzie. 365x10pln, to już 3650pln/rok, 36500pln/10lat, >100kpln w czasie trwania 30-letniego kredytu. Też Mu nie odmówią, ani nie zweryfikują sytuacji materialnej. Biznes po polsku.

Po prostu RnS została źle zaplanowana i wg mnie powinien być limit dopłaty do 25m2 powierzchni mieszkań max 40m2. By korzystali Ci, którzy potrzebują własnego kąta, a normalnie nie byłoby ich stać na nie. A najlepiej, jakby to było w formie ulgi podatkowej rozliczane, by promować legalne zatrudnienie. By ktoś nie płacący podatków, nie dostawał jeszcze dodatkowych korzyści z RnS.

Odpowiedz

Heheh Październik 1, 2015 o 13:19

Ja rozumiem, że u Nas są nawyki kombinowania, nie płacenia podatków. Ale jeśli chcemy by było lepiej, to musimy się zmienić. Oszczędzajmy na bankach, korporacjach, ale nie kosztem własnego kraju.

Odpowiedz

LV's Maj 10, 2013 o 17:50

Sprawdź dobrze umowę. Ja mam DB kredyt w CHF i staraniu się o kredyt musiałem założyć konto. Po jakimś czasie zaczęła mnie wkurzać opłata (17zł/mc). Byłem przekonany, że nie ma opcji uniknięcia jej. Po wczytaniu się w warunki kredytu okazało się, że nie ma tam określone jakie to musi być konto (jaki plan taryfowy, czy jak to się zwie). Zmiana tego planu kosztowała mnie jednorazowo co prawda 150 czy 200 zł, ale po roku już jestem do przodu.

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 21, 2015 o 10:46

Witam,
W jaki sposob po 8 latach najlepiej splacic? Moim zdaniem jest zostawic kredyt i oszczedzac bo po 18 latach nie masz kredytu a masz ponad 130 000 zl!! Czyli opcja nr 1.. w opcji nr 3 pozbywasz sie oszczednosci a zyskujesz tylko 26 tys na odsetkach.. duzo manipulacji przy tych obliczeniach bo nie widac w opcji nr jeden ze chlopak ma 72 000 na lokacie oraz w pozostalych opcjach ze kredyt zostal pomniejszony o 72 000 co wzrokowo lepiej by odzwierciedlalo te analizy

Odpowiedz

Pola Luty 14, 2013 o 20:00

Michał, dzięki za nowy wpis. Ja akurat mam kredyt w CHF wzięty na 35 lat i analiza spłaty kredytu walutowego interesuje mnie najbardziej :) czekam na kolejny wpis

Odpowiedz

Darek Marzec 26, 2013 o 10:41

Ja również czekam na analizę kredytu w CHF

Odpowiedz

Paweł Luty 14, 2013 o 20:49

Nie wiem czy gdzieś kiedyś u Samcika na blogu nie widziałem, że bank nie może Cię zmusić do posiadania RORu w celu spłaty kredytu – po prostu powinien Ci udostępnić tzw rachunek techniczny, gdzie powinieneś wpłacać należność każdej raty. W moim przypadku bank sprytnie zawarł taki ROR w warunkach promocji – jeżeli korzystam z niego aktywnie mam oprocentowanie niższe o 0.5%… Trochę się zawziąłem i nie daję im dodatkowego zarobku, spełniam tylko wymagane warunki obrotu na koncie – nic ponad to 😉

Odpowiedz

Betty Luty 14, 2013 o 21:08

Czy nadpłacać kredyt? To moje ulubione zapytanie do samej siebie. Ma kredyt w CHF, więc czekam niecierpliwie na analizę kredytu walutowego. Trudniejsza, bo dużo więcej zmiennych. Wyrazy uznania za ciężką pracę.

Odpowiedz

młody125 Luty 14, 2013 o 21:42

Kredytu walutowego za bardzo nie ma jak analizować, chyba, że rozpatrzy się z 10 scenariuszy, ale który z nich będzie mieć miejsce nie sposób przewidzieć.

W najwiekszym uproszczenie, zakładając, że kurs nie będzie się mocno zmieniał nie należy nadpłacać kredytu. Powód opisałem poniżej. Kredyt jest na 1-2%, nie trudno znaleźć lepszą lokatę.

Jeśli pytasz o to jak zachowa się chf to ja nie wiem i takiej osoby która wie nie znajdziesz, bo była by ona najbogatszą osobą na Ziemi.

Wykres chf http://stooq.pl/q/?s=chfpln&c=10y&t=c&a=lg&b=0 jak będzie dalej nie wiadomo.

Z czystej ciekawości opisz szczegóły kredytu – kurs po jakim był brany, kwota, wartość nieruchomości, marża, okres kredytowania itp.

Odpowiedz

Michal Maj 9, 2013 o 19:19

Kredyt w walucie zawiera co najmniej 3 ryzyka (przynajmniej ja tyle znalazłem odkąd myślę jak się go pozbyć ;-)):
1/ Ryzyko stopy procentowej kraju waluty (Libor, Euribor)
2/ Ryzyko stopy procentowej PLN (Wibor)
3/ Ryzyko kursu walutowego (EURPLN, CHFPLN).

Jestem jednym ze szczęśliwców, którzy wzięli kredyt w dość tanim franku, choć na szczęście nie najtańszym. Poziom zadłużenia wzrósł znacznie, choć comiesięczne raty były może 1-2 razy wyższe niż to, co bym płacił w PLN. Niestety, jak człowieka stać na nadpłacanie, to ta niższa rata nie jest wielką pociechą, bo chcemy pozbyć się kredytu i nie czuć się frajerem zbyt wiele nadpłacajać…

1/ Stopa procentowa kredytu jest wbrew pozorom mega ważna (mało poświęca się jej miejsca) – to dzięki niej raty kredytów w CHF są tak niskie jak są. Zmiana o jeden punkt procentowy jest równoważna bardzo dużemu skokowi w kursie.
Szwajcarzy ostro drukują i choć nie pompują tej drukowanej kasy we własną gospodarkę (przez co unikaja inflacji), to jednak mają problem niskich stóp. Okazuje się, że Helweci też chcą kupić mieszkania za tani kredyt i występuje tam boom na nieruchomości. Bank centralny jest tym bardzo zaniepokojony i „anailzuje”. Wiemy, że jak już coś ustalą, to działają szybko – stopy podniosą raz dwa, jeśli uznają, że jest potrzeba. Ćwiczenie domowe – policz o ile wzrośnie ci rata jak Libor wróci do 2%.

2/ Ryzyko stopy procentowej w PLN. Starając się być sprytnym można próbować odkuć się w PLNach korzystając z tego, że kredyt w CHF jest na 1% a lokatę w PLN można mieć na 5%. Problem pojawia się, kiedy nasza RPP też ostro tnie i lokaty są coraz gorzej oprocentowane.

3/ Ryzyko kursu walutowego. No właśnie. Czy na pewno CHFPLN powinien w długim terminie spaść? Aby odpowiedzieć na to pytanie warto prześledzić sytuację w obu krajach.
Szwajcarzy mają nadwyżkę budżetową, drukują CHFy, które kupuje cały świat i mówi się o zobowiązaniu ich banku centralnego do regularnych zakupów złota w ramach dywersyfikacji rezerw (ile można mieć tych dolarów, eur i jenów?). A co się stanie z CHFem jeśli dostanie dodatkowe pokrycie w 100 tonach złota rocznie?
Polska z kolei ma coraz większy deficyt budżetowy, 99% ludności płaci najniższy podatek dochodowy lub nie płaci wcale, VAT już prawie osiągnął maksymalną dozwoloną stawkę w EU. Wzrost PKB stoi wyłącznie na eksporcie netto, który też już robi bokami. Do tego mamy boom na polskich obligacjach, co oznacza, że obcokrajowcy kupują PLNy aby za nie kupić obligacje. A co się dzieje ze złotym? Stoi w miejscu od kilku miesięcy. Co się stanie w przypadku wyjścia inwestorów z tych obligacji?

Średnioterminowe znaczące umocnienie PLN względem CHF wcale nie jest wg mnie takie pewne. Co więc należy robić?
Duża nadpłata jednorazowa to jednak akceptacja wysokiej straty na kursie + niewykorzystanie niskiego oprocentowania kredytu.
Brak jakiejkolwiek nadpłaty to korzystanie z niskich odsetek, ale wystawianie się na mocne ruchy na kursie. A jak nagle wzrośnie to pozostaniemy z PLNami (powiększonymi o odsetki z lokat ale i tak) wartymi mniej CHFów niż dziś.

Niestety, nie ma złotego środka. Chyba, że znajdziemy kogoś, kto przejmie kredyt w CHF :)
Trzeba zapłacić za swój błąd i być wdzięcznym, że nas na to stać.

Ja dla swojej psychiki za najlepszą metodę uznałem następującą:
Co miesiąc na rachunek techniczny kupuję w kantorze internetowym kwotę stanowiącą co najmniej [kwotę miesięcznej raty + co najmniej 50% miesięcznej spłaty kapitału], ale nie mniej niż ustalona przeze mnie pewna kwota w PLN.
Automatycznie spłaca się tylko rata, nadwyżka zostaje.
Akceptuję brak oprocentowania i stratę. Jednocześnie zbieram premię w postaci pewności kursu – już mam CHFy i uśrednienia kursu zakupu CHFów.
Raz na kwartał / pół roku wysyłam im maila, żeby pobrali nadwyżkę na poczet spłaty kapitału. Mogę to robić mailem więc jest to wygodne.

W efekcie w pierwszym roku spłaca się 6 rat więcej, a w każdym następnym odrobinę więcej bo nie zmieniam bazowego minimum w PLNach.
Strata akceptowana jest stopniowo i jest dla mnie akceptowalna psychicznie. A przyjemnie jest co roku zdziwić się jak bardzo kredyt się zmniejszył.

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 9, 2013 o 19:42

Whaw!

Michale – dziękuję Ci za obszerny komentarz kompleksowo traktujący temat kredytów walutowych. Bardzo podoba mi się strategia „mniejszego zła”, którą obrałeś i stopniowe nadpłacanie.

Pozdrawiam serdecznie i życzę szybkiego powrotu taniego franka (choćby na chwilę) i dużych rezerw w PLN żebyś mógł się szybko „odkuć” :)

Odpowiedz

Michal Maj 10, 2013 o 06:17

Mi się to średnio podoba, bo to jednak akceptacja straty.
Ciekaw jestem podejścia innych osób do tematu i tego jak podejdziesz do różnych wariantów.

Odpowiedz

Szymon Sierpień 18, 2014 o 15:06

Hej,
mam podobną strategię niestety nie mam tyle wolnych środków miesięcznie, żeby nadpłacać 50%.

Moja nadpłata wyniosła ok. 10% raty z górnym odcięciem jak piszesz. Okazało się, ze jak frank szalał stała kwota nie wystarczyła.
Przy tak małych nadpłatach inaczej rozporządzam kwotą niż na nadpłatę a mianowicie pozwalam sobie z tych pieniędzy opuścić jedną ratę – tak jak w tym miesiącu, kiedy miałem przestój w wynajmowanym mieszkaniu.

Uważam, że czas przy CHF branym tanio i kiedy LIBOR jest nisko działa na naszą korzyść.
(oczywiście względną :), bo:
– zbycie nieruchomości powoduję olbrzymią stratę kursową,
– obniża zdolność kredytową
– itp )
Korzyść – moja rat nadal jest mniejsza od złotówkowej jaką mi proponowano. Tak czy inaczej jak brałem kredyt 8 lat temu kończyłem studia i chciałem mieć własny kont i jak najmniejsza rata była najważniejsza a oczekiwany wzrost dochodów duży. Co też się udało osiągnąć :)

P.S. Kiedy będę miał środki na większą comiesięczną wpłatę planuje również trochę nadpłacić – chociażby do poziomu kiedy mogę zbyć nieruchomość…

Odpowiedz

młody125 Luty 14, 2013 o 21:11

Można prościej analizować co się bardziej opłaca. Jeśli lokata/inwestycja przynosi więcej procent niż kredyt, to nie opłaca się nadpłacać kredytu. Jeśli oprocentowanie kredytu jest wyższe niż zysk netto od kapitału to lepiej nadpłacać. Wszystkim osobom z programem RNS nie opłaca się do końca 8 letniego okresu nadpłacać kredytu. Wystarczy środki lokaować na dobrej lokacie.

Sam program RNS oceniam bardzo negatywnie. Kasa trafiła nie tam gdzie miała. Cała machina droga, a wystarczyło zwykłe odliczenie od podatku. Tylko tutaj nie mieli by jak zarobić politycy, deweloperzy, bankierzy.

Odpowiedz

Krzysiek - Oszczedny.org Luty 14, 2013 o 21:22

Wielkie dzięki za ten wpis, naprawdę sporo pracy włożyłeś w policzenie tego wszystkiego. Mnie intuicyjnie przyszło do głowy, że najlepiej spłacić kredyt w całości po tym jak skończą się dopłaty, ale to były tylko domysły a teraz mam już wszystko czarno na białym. Jeszcze raz dzięki za włożoną pracę.

Odpowiedz

ewelinaa Luty 14, 2013 o 22:26

A ja mam pytanie tylko częściowo powiązane z tematem:) Chodzi mi o lokaty, a w sumie raczej o bezpieczniejszą formę odkładania mamony – rachunek oszczędnościowy. W jakim banku rachunki oszcz. są teraz najkorzystniej oprocentowane ( max do 50.000,00)? Wiem że millenium miało rach oszcz. na 6,5% ale tylko promocyjnie przez 3 miesiące ..no i max 25.000,00 . Jakby ktoś był na bieżąco to będe wdzieczna za opinie :) Michale – wielki SZA-CUN za wkład w szerzenie wiedzy z tematyki bankowości wśród obywateli RP :)

Odpowiedz

Nemo Luty 14, 2013 o 23:33

1. Strasznie skomplikowano prosty przypadek: przecież Marcin płaci mniejsze odsetki od kredytu niż dostaje % z lokat. Co tu jeszcze liczyć ?

2. Nie wiem czy aby do końca zrozumiałem ten skomplikowany wywód, ale nie jest możliwym żeby nadpłacając kredyt uzyskać gorszy wynik finansowy niż trzymając pieniądze na lokacie [pod warunkiem: %kredytu>%lokat]. Należałoby zaoszczędzone wskutek nadpłaty odsetki potraktować jako lokatę, inaczej dochodzi do zafałszowania wyniku. Czyli jest poważny błąd w założeniach.

Odpowiedz

vp9 Luty 15, 2013 o 01:14

Przy wolnych środkach w długim terminie i bez RnS można zyskać nadpłacając kredyt.

Odpowiedz

Tomek(1) Luty 15, 2013 o 08:58

Michał,
czy zastanawiałeś się nad tym jak uwzględnić w obliczeniach to, że za rok czy za 10 lat ta sama kwota będzie miała mniejszą wartość (za względu na inflację)?

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 23, 2013 o 21:57

Hej Tomek,

Zastanawiałem się nad tym, ale nie miałem żadnego dobrego pomysłu. Przewidywanie jaka będzie wartość pieniądza jest jak wróżenie z fusów. Ja nieustannie mam wrażenie, że wartość pieniądza w jakimś stopniu oderwana jest od stóp inflacji. Wiem, że może herezję teraz piszę, ale patrzę na to m.in. w taki sposób: o ile zdrożały bilety komunikacji miejskiej, o ile drożeje jedzenie, jak drożeją media. I jak porównuję zmiany tych cen ze współczynnikiem inflacji, to coś mi nie pasuje…

Mówiąc o samej inflacji, to ona w jakiś sposób będzie odzwierciedlona w referencyjnych stopach procentowych, o ile nadal odbywać się będzie walka o utrzymanie inflacji w określonych widełkach (raz stopy w górę a raz w dół). Ale wróżyć nie chcę. Dlatego pomijam ten aspekt w obliczeniach.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Wojtek Grudzień 11, 2014 o 22:49

Hej, właśnie znalazłem ten artykuł, trochę po czasie od jego napisania, ale pozwolę sobie, jedną uwagę: to jasne, że to co widzisz w poziomach inflacji z realnym sprawdzeniem różnic cenowych jest rozjechane. Rzecz w tym, że rządy we wszystkich demokracjach, kontynuują propagandę (zwanej dzisiaj PRem), nawiasem zapoczątkowaną przez Stalina. Masy, lud musi czujnym okiem patrzeć na to co dzieje się w ekonomii, polityce itd., ale to nie powód, żeby to spojrzenie odpowiednio kierować :) Nie chcę wchodzić zbyt w politykę, ale proponuję sprawdzić jak manipuluje się indeksami zadłużenia, bezrobocia, inflacji… tak po „łebkach”: zadłużenie chowa się w samorządach, albo w stu innych miejscach, gdzie to nie wchodzi do budżetu centralnego; bezrobocie umniejsza się, przestając wliczania ludzi bez pracy powyżej chyba 6 miesięcy. Np. w stanach bezrobocie, gdyby było liczone wg algoryrmu sprzed 100-80 lat, to wyszłoby że jest takie samo (lub już aktualnie większe) jak to co było za czasów wielkiego kryzysu.. ludzie przecież nie mogą się o tym dowiedzieć, bo byłoby źle dla democrazy. Inflacją manipuluję się jak również, np. wyrzucając konkretne produkty które drożeją zbyt mocno, zastępując je innymi. Zakłada się wtedy że jeśli np. kurczak zdrożeje za bardzo, to lud przerzuci się na wątróbkę czy jakieś inne podroby, które z reguły są tańsze. Bierze się wtedy substyt, miast produktu branego rok wcześniej. W takiej sytuacji produkty drożeją, a inflacja tego nie odzwierciedla. Nie wiem czy podobnie robi się z PKB, nigdy tam nie zaglądałem, to jest mocno przereklamowany indeks, ale podejrzewam że może to być kolejne narzędzie manipulacji / propagandy.

pozdro!
Wojtek

Odpowiedz

Krzysiek z Riska Luty 15, 2013 o 09:20

Szacunek Michał. To się nazywa wyczerpanie tematu.
Szczerze mówiąc przeczytałem 80% artykułu, koncentrując się na tabelach, ale została potwierdzona odwieczna zasada – cokolwiek finansujesz finansuj ze środków własnych, jeśli oczywiście masz taką możliwość.

Teraz rozumiem co miałeś na myśli mówiąc – muszę dopieścić artykuł. Artykuł przez duże A. Nie wpis. Wpisy popełniają inni blogerzy w tym ja. Ty Michał piszesz artykuły.

Pozdrawiam
Krzyś

Odpowiedz

Maras Luty 15, 2013 o 11:31

Witam,
Coś mi nie pasuje w tych tabelkach :)
W wierszach „Marcin oszczędza” powinno być uwzględniane czy posiada nadal te 72000, czy nie. Inaczej to się chyba trochę kupy nie trzyma.
Dla ostatniej tabelki nadal najlepszym rozwiazaniem jest opcja 1, bo łączne oszczędności wynoszą 135 895,74 a nie ok 63 000 z samych odsetek.
Skoro w innych wariantach Marcin wydaje posiadane 72 000 to w opcji 1 nie wydanie tej kwoty jest również jego oszczędnością.
Całkiem inną sprawą pozostaje fakt czy dzieki wczesniejszej spłacie po 11,5 do roku 18 jest w stanie odkładać jakąś kwotę na lokatach (np. wysokość byłych zobowiązań kredytowych). Należałoby policzyć ile zyska netto oraz razem z odsetkami między rokiem 18 a 11,5 i wtedy porównać opcję 1 i 2. Chyba ?

Odpowiedz

Mleczko Luty 15, 2013 o 11:41

Michał,

Dobra analiza, moim zdaniem należy gdzieś w tekscie dopisac, że dotyczy kredytu z „ratą malejącą” to oczywiście widać w tabelach szczegółowych excell, ale nie wynika z tekstu artykułu (jak policzyć kredyt z „ratą stałą” – tego nie wiem, kiedyś się nad tym głowiłem, ale odpuściłem).

Wynik analizy, a więc to która opcja jest nalepsza dla danego przypadku, zależy również od opłat dodatkowych, które tutaj pominąłeś, myślę tu o kosztach ubezpieczeń na życie oraz mieszkania. Rozumiem założenia twojej kalkulacji, jednak w rzeczywistości te koszty też należy brać pod uwagę. W przypadku kredytu na lat 30 taki koszt może wynosić kilkadziesiąt tysięcy (w moim przypadku ok. 30 tysięcy).

W przypadku gdy kredytobiorca nie dysponuje dużą kwotą oszczędności, która od pierwszego dnia pracuje na lokacie. To wówczas każda nadpłata, skracająca czas kredytowania, ma ogromne znaczenie bo pozwala zredukować koszty ubezpieczeń.

Moim zdaniem też należy skorygować wartości oprocentowania, gdyż aktualnie kredyt złotówkowy jest oprocentowany na poziomie ok. 6,11 w zależności od prowizji banku. A lokaty na poziomie 4,5 %.

Wpisanie takich danych brzegowych da napewno zupełnie inne wyniki. Stąd słuszna sugestia aby każdy samodzielnie wypełniał tabelę.

Pozdrawiam
Grzegorz

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 15, 2013 o 12:08

Hej Mleczko,

Analiza dotyczy właśnie kredytu z ratą stałą :-)

Co do kosztów ubezpieczeń, to jak najbardziej masz rację. Należałoby je dodatkowo uwzględnić w kalkulacji. Możesz to łatwo zrobić we własnym zakresie w oparciu o parametry Twojej umowy kredytowej, np. jeśli ubezpieczenie płacisz co 3 lata, to możesz przeprowadzić symulację kosztów patrząc na to ile kapitału pozostało Ci jeszcze do spłaty na koniec każdego 3-ego roku kredytu.

Co do korekty oprocentowania – opierałem się na informacjach podanych mi przez Marcina. On zawierał kredyt dwa lata temu. Marża banku jest stała przez cały okres kredytowania. Sumaryczne oprocentowanie zmienia się jednak wraz ze zmianą stóp referencyjnych. Marcin przekazał mi, że jego aktualne oprocentowanie to 5,48%, co przy aktualnym WIBOR 3M na poziomie powiedzmy 3,80% oznaczałoby, że marża wynosiła ok. 1,70% w momencie, gdy brał kredyt. Oczywiście jeśli Ty masz inne parametry kredytu, to stosownie zmodyfikuj Excel.

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Mleczko Luty 15, 2013 o 14:37

Analiza dotyczy właśnie kredytu z ratą stałą :-)

– jasne gapa ze mnie. Nie ma to jak dobry debiut:))))

A propos właśnie kredytu z ratą malejącą to w przypadku ich analizy wyniki są zupełnie inne. Tzn. Bardzo opłaca się nadpłacać bo wtedy koszt całkowity ulega znacznemu obniżeniu. Nadpłata 10k potrafi obniżyć koszty całkowite kredytu o 15k (dla stanu rzeczywistego tj. z uwzględnieniem kosztów ubezpieczenia itp.).

Odpowiedz

Mleczko Luty 15, 2013 o 11:50

A i jeszcze jedno, mówi się, że RnS dopłaca 50% do raty. Ani razu mi się to nie zdarzyło – najwyższy współczynnik dopłaty to 45,20%. średnio z 2 lat 45%.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 15, 2013 o 11:56

Hej Mleczko,

RNS nie dopłaca 50% do raty tylko 50% odsetek w każdej racie (do końca 8-ego roku). Każda rata Twojego kredytu składa się z części kapitałowej i odsetek. Jeśli masz raty stałe, to na początku kredytu większość raty stanowią odsetki, a tylko mała część przeznaczana jest na spłatę pożyczonego kapitału. Państwo finansuje Ci 50% odsetek. Twoim „kosztem” w racie jest więc: pozostałe 50% odsetek i spłacana część kapitałowa (na początku mała, ale z każdą ratą coraz większa).

Mam nadzieję, że jasno się wyraziłem :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Mleczko Luty 15, 2013 o 14:33

Jasne, użyłem tutaj skrótu myśllowego:) Chodzi oczywiście o połowę odsetek.

Odpowiedz

stock Luty 19, 2013 o 11:00

I tu jest nieścisłość, aż dziwne, że nikt tego do tej pory nie wyłapał. Państwo dopłaca 50% odsetek, ale tylko do 50 m2 (70m2 w przypadku domów). Jeśli więc mieszkanie jest większe niż 50 m2, dopłata nie będzie wynosiła 50%, ale proporcjonalnie mniej. Dla mieszkania 75m2 będzie to 1/2 z 66,6% (50m2/75m2), a więc „jedynie” jakieś 33,3% wartości odsetek.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 19, 2013 o 22:47

Hej Stock,

Dziękuję za komentarz i zwrócenie na to uwagi. Swoją drogą ciekawe jak duże mieszkanie kupił Marcin. Marcinie, jeśli czytasz, to doprecyzuj proszę jaki jest metraż.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Grzesiek J. Luty 15, 2013 o 12:18

Cześć Michał i reszta świata :)

Chciałem uściślić -RNS to dopłata 50% do odsetek, ale nie takich, na jakich mamy założony kredyt, tylko według oprocentowania ustalonego przez BGK raz na trzy miesiące (wzór: średnia WIBORu 3M z ostatnich trzech miesięcy plus 2 punkty procentowe) – na tą chwilę 6,58%, od kwietnia zjedzie gdzieś do ~5,7%, zależnie od tego co RPP w marcu wymyśli :)
Czyli to jest na ten moment połowa z odsetek liczonych dla oprocentowania 6,58%.
Ciężko mi przetrawić forumuły w arkuszu Michała, być może się stosuje do tej zasady, chciałem tylko unaocznić osobom nieobeznanym z RNS, że ta osławiona połowa odsetek jest mniejsza od połowy, jeśli ktoś ma marżę ponad 2%, a większa, jeśli ktoś ma marżę poniżej 2% (zakładając oczywiście że wykładnią oprocentowania kredytu jest WIBOR 3M).

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 15, 2013 o 12:38

Hej Grzesiek,

Dziękuję za doprecyzowanie. To ja w takim razie przyznaję się bez bicia, że w tabelach dotyczących RNS mam uwzględnione 50% kwoty odsetek z każdej raty, czyli NIEZGODNIE z wzorem podanym przez Grześka. Potraktujcie więc tą analizę jako przybliżoną, a ja zastanowię się czy i w jaki sposób mogę zmodyfikować wyliczenia by przybliżyć się do prawidłowego sposobu rozliczania „fundowanych” odsetek w ramach RNS.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

fitz Sierpień 30, 2014 o 00:16

Generalnie jest do „do 50%” – powyżej 50m (mieszkanie) i 70 m (dom) to zaczyna spadać – u mnie przy 125 m2 powierzchni użytkowej wychodzi więc ze wzoru ~28% odsetek – ALE ja mam np. marżę 1% (dobry doradca, hehe) – więc obecnie np. mam ~33% dopłat. Na dziś uwzględniając realne oprocentowanie kredytu – już z dopłatą – z wyliczeniowych 3,7% robi się coś ok. 2,4-2,5%. To już na tyle sensowne, że da się znaleźć lokaty np. 3.5-4% (sierpien 2014) co pozwala brutto byc do przodu.

Mój plan – choć generalnie kredyt mi ciąży, zdaję sobie sprawę, że nic tańszego nie znajdę. Generalnie myślę wycyrkulować tak, by po 8 latach – czyli za 5 lat – rata mi nie wzrosła – a w międzyczasie mieć na tyle dużo kapitału, by móc kupić np. mieszkanie dziecku za gotówkę – bądź na mniejszy nieco kredyt.

O – ale widzę, że są jeszcze lepsi 😉

Odpowiedz

Adam Luty 16, 2013 o 21:52

Witaj Michale!

Na początku chciałbym powiedzieć, że czytam twojego bloga od pewnego czasu i uważam, że jest to jeden z najlepszych blogów o oszczędzaniu :)

Artykuł o nadpłacaniu kredytu bardzo dobry – jest inspiracją do własnych obliczeń. Ja też mam kredyt RnS w Deutsche Bank i od razu założyłem, że większość kwoty wynikającej z dopłaty do kredytu bedę co miesiąc odkładał. Po pierwsze – poduszka finansowa w razie kłopotów, po drugie jak uda się odłożyć tę kwotę na większy procent niż kredyt to będę na plus. Z racji słabego oprocentowania lokat można spróbować fundusze inwestycyjne, obligacje lub nawet akcje…

Marcin – mnie też drażni bardzo te 25zł/miesięcznie za konto DB Life, ale cóż począć? Może komuś udało się coś z tym zrobić w Deutsche Banku?
A tak w ogóle uważam, że nie ma się co zżymać, że budżet państwa dokłada się do naszego kredytu. Jak państwo daje taką okazję to dlaczego nie skorzystać? Uważam, że i tak jesteśmy o wiele bardziej uczciwi wobec społeczeństwa od innych różnych beneficjentów pomocy państwowej, którzy tylko biorą różne zasiłki, dopłaty itp. a za uczciwą pracę nie chcą sie zabrać. My przynajmniej płacimy jakieś podatki.

Pozdrawiam
Adam

Odpowiedz

Nemo Luty 17, 2013 o 22:36

Znaczy się zamiast nadpłacać kredyt postanowiłeś odkładać i to w funduszach akcyjnych na dodatek ?
Idąc tym tokiem rozumowania należałoby się zakredytować maksymalnie i nadwyżkę lokować w akcjach. Czyli prosta droga do finansowego samobójstwa.

Odpowiedz

Paweł mojetrafienia. Luty 17, 2013 o 15:16

Warto by dodać tak jak Maras już napisał że skoro spłacamy szybciej (11,5r) to uwalniamy się od spłaty kredytu w wysokości 1000 PLN przez 6,5 roku (do roku 18tego). Wolni od tego zobowiązania możemy odłożyć te 1k i mamy 6,5 x 12 x 1000 = 78 000 plus odsetki z lokowania tych pieniędzy. Nie wiem czy dobrze rozumuję, jak coś to mnie naprostujecie. Pozdrawiam 😉

Odpowiedz

Kasia Luty 17, 2013 o 17:38

Też się kiedyś zastanawiałam jak to jest z tym nadpłacaniem kredytów. Teraz już wiem trochę więcej i myślę, że w moim przypadku nie opłaca się tego robić bo niestety bank nakłada duże sankcję chociaż już sama nie pamiętam jakie.

Odpowiedz

Nico Luty 18, 2013 o 03:07

Autor się napracował co nie miara – trzeba mu przyznać. Podobne opracowanie zapodałem ponad rok temu na forach blogów:

http://swiadomiej.blogspot.com/2012/01/nie-kupuj-mieszkania-cz-ii.html

Ja zaś opowiem swoją historyjkę: miałem środki na zakup lokum, mogłem normalnie wyłożyć je, kupując mieszkanie, ale … był sobie program RNS. Zrobiłem parę prostych działań matematycznych i … wyszło mi, że … nie ma sensu, bym wykładał własną kasę, skoro bank mi daje na WIBOR_3M+1,2%, a do tego BGK pokrywa 50% wg własnego (wyższego!) kursu. Współczynnik dopłaty miałem 0,97. Możecie nie wierzyć, lecz ja na kredycie rzędu 300Kzł … zarabiam. Realnie kredyt mnie kosztuje ok. 2%. Własne środki zaś rozpycham po lokatach (6-7-8%), z czego wychodzi, że na czysto jestem ok. 4%. Przy 300Kzl – 4% (netto) – to 12 tysi rocznie, tj. ok. 1 tys./mies. Ratę płaciłem rzędu 850 zl, ale ostatnio WIBOR_3M spadł i płace o ok. 100 zł mniej (coś koło 760 zł). I wychodzi, że … na kredycie zarabiam, gotówka pracuje, odsetki się dopisują. :)

Owszem, mam klauzulę o niespłacaniu kredytu w dwóch pierwszych (bodajrze) latach. Wiadomo – wówczas mamy ogromniastą masę kredytową i bank najwięcej zarabia na odsetkach. Dlatego broni się takimi warunkami.

Co do dalszej perspektywy – po zakończeniu dopłat zamierzam pogasić kredyt w całości, bo wówczas rata skoczy mi prawie dwukrotnie i licznik zacznie pracować stricte na korzyść banku. Ale póki co – jestem na plusie. :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 18, 2013 o 20:50

Hej Nico,

Witam Cię serdecznie u mnie na blogu i dziękuję za komentarz. Świetny ten Twój blog i dyskusje pod artykułami. Z przyjemnością się zaczytuję :)

Pozdrawiam wieczorowo

Odpowiedz

Blogobligacje Wrzesień 20, 2013 o 18:07

hehe, mam podobnie. Kredyt 3M+1,5%, doplaty 3M+2%; na środkach własnych stopa zwrotu od momentu wziecia kreytu, czyli za ostatnie 2,7 roku wyniosła 30,2%, mam nadzieję że w ciągu 8lat dopłat stopa zwrotu bedzie oscylować między 7-10%, tylko szkoda że w moim przypadku środki własne nie są równe kredytowi, ale krzywa kapitału do spłacenia i stan portfela śr własnych coraz bliżej się zbiegają 😉 Kasa z kredytu kosztuje mnie ok 3%. Z tego miejsca chcialbym podziekować wszystkim podatnikom za dopłaty a Ministrowi Finansów za tak genialny pomysł wspierania nabywania aktywów. Poproszę jeszcze o dopłaty na samochód, plazmę i PS4.

Odpowiedz

vp9 Luty 18, 2013 o 20:06

W sumie jak tak patrzę, to widzę, że brakuje jeszcze jednego punktu widzenia przy nadpłacie kredytu: zmiany w BIK i potencjalnie większa zdolność kredytowa. Bo jeśli nadpłacimy kredyt i nam się rata zmniejszy o te 10% (np 200zł przy racie 2000zł) to oznacza, że jak byśmy chcieli kolejny kredyt, np na nowy ekspres do kawt to o te 200zł miesięcznie mamy większą zdolność kredytową.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 18, 2013 o 20:49

Hej VP9,

Odnośnie BIK, to nadpłacanie jest moim zdaniem neutralne i nie wpływa na scoring. Szykuję artykuł dotyczący BIK i sposobów wpływania na scoring, więc będzie o tym wkrótce troszeczkę na blogu.

Co do zdolności kredytowej, to oczywiście masz rację. Im mniejsza suma stałych zobowiązań – tym większa zdolność kredytowa (oczywiście o ile przychody przekraczają koszty :)).

Pozdrawiam!

Odpowiedz

vp9 Luty 20, 2013 o 16:34

Michał,

akurat ja myślę, że jak w BIK widnieje, że 10 marca mieliśmy dług 200 tysięcy, a 15 marca spadł on do 160 tysięcy to dobrze świadczy o pożyczkobiorcy :) Może i nie ma wpływu na bezpośredni scoring, ale mimo to może mieć wpływ na ocenę ryzyka czy też samej wiarygodności przez bank.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 20, 2013 o 23:25

Hej VP9,

Ja nie podejmuje sie analizowac co dzieje sie w glowach analitykow bankowych :) Z perspektywy banku to wcale nie musi byc dobre, ze wczesniej splacasz kredyt 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Sławek Luty 18, 2013 o 20:27

Ze względów psychologicznych zawsze warto wcześniej spłacić kredyt hipoteczny jeśli jest na mieszkanie , w kórym się mieszka . Następne wolne środki można oszczędzać i inwestować . Zyskuje się dzięki temu cenną „rzecz” – jakąś część wolności w życiu.

Odpowiedz

NajnizszeRaty Luty 20, 2013 o 12:23

Bardzo ciekawy artykuł, ale strasznie długi :) Mimo to warty przeczytania. Przydała by się wersja skrótowa dla niecierpliwych :)

W skrócie opłacalność wcześniejszej spłaty można ująć to tak:

Częściowa spłata kredytu przed terminem jest najbardziej opłacalna w początkowym okresie spłaty. Później, a zwłaszcza w końcowym okresie nie ma co już sobie nią zaprzątać głowy bo w wyniku inflacji na przestrzeni kilkudziesięciu lat możliwe oszczędności będą znikome.

Odpowiedz

ewelinaa Luty 21, 2013 o 23:17

Mnie jeszcze ciekawi jedna kwestia i fajnie by było gdybyśmy mogli to Michale kiedyś w przyszłości rozwinąć, a mianowicie: czy wynajem długoterminowy mieszkania u kogoś, mógłby być bardziej opłacalny w perspektywie Xczasu niż zakup mieszkania od razu i wiążący się z nim kredyt. Zawsze jak rozmawiałam ze znajomymi w tej kwesti, to wszyscy jednoznacznie mówili – nie baw się w wynajem, wynajmujący są różni – trafisz na jakiegoś patafiana, płacisz dużo, nic z tego nie masz – a nigdy nie jesteś na swoim. OK po czesci sie z tym zgadzam. Ale z drugiej strony jezeli za wynajem zapłace 1200, to wchodze do mieszkania i mam wszystko urzadzone – tylko mieszkać:) A tak trzeba miec na wpłate własną, na urządzenie, remont umeblowanie itd. …a dotego właśnie ten kredyt. Powiedzmy biorąc kredyt na 200 tys zł, ( rata ok. 1700zł) przez pierwsze kilka lat spłacamy w wielkim zaookrągleniu ok. 1000 odsetek i 700 kapitału miesięcznie. Gdyby wynajmować przez X lat mieszkanie u kogoś i te 500zł miesięcznie wrzucać regularnie na rach. oszczednosciowy..to mamy 6000 zł rocznie samej kwoty. Po 10 latach mielibysmy conajmiej 60 000 zł. Na pewno jeszcze mamy jakies oszczedności ogólne no i te które by się udało jeszcze gdzieś w ciągu tych lat uzbierać… To i tak chyba w dłuższej perspektywie byłoby lepsze niż 30 letnia pętla na szyi.. Może te przykładowe liczby są trochę z sufitu, ale generalnie chodzi mi o ten aspekt – ze może nie zawsze wziecie kredytu od razu jest najlepszym rozwiązaniem..no bo w końcu spłacamy już to swoje:) (a właściwie nie swoje tylko póki co banku). Co myslicie?

Odpowiedz

młody125 Luty 22, 2013 o 00:40

Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny. To czy lepiej wynajmować czy kupić na kredyt zależy od wielu czynników.
Jeśli zdecydujemy się na zakup to dobrze mieć 20% wkładu własnego, kredyt brać na około 15 lat, urządzać i wyposażać stopniowo w miarę możliwości. Zakup jest dobrą decyzją gdy cena jest okazyjna, trend cen mieszkań nie jest mocno spadkowy, lokalizacja daję możliwość ewentualnej łatwej sprzedaży. Trzeba do ceny zakupu doliczyć około 3-5 % na podatki, notariusza i jeśli korzystamy w biura pośredniczącego to kolejne 3%. Od mieszkania płaci się co roku podatek, przy kredycie trzeba też mieszkanie ubezpieczyć, mieszkanie co jakiś czas będzie wymagało nakładów na remonty. Zaletą jest to, że można urządzić po swojemu, czujemy pewien spokój, ale towarzyszy też stres związany z kredytem. Wiekość rat będzie zależała od stóp więc przy obilczeniach trzeba o tym pamiętać.
Zakup mieszkania jest dobry dla osób które więdza, że będą długo mieszkać w tej okolicy, mają stabilną sytucję życiową, nie planują wyjeżdzać za granicę.

Osoby których praca wymaga przeprowadzek. Szybko nudzą się danym miejscem. Lubią przygodę i podróżować bardziej polecałbym najmowanie. Wadą tej metody jest to, że nie przybliżamy się do posiadania swojego mieszkania. Jeśli oczywiście jesteśmy zdyscyplowani i odładamy pieniądze to może się okazać że szybciej nazbieramy pieniądze najmując niż biorąc kredyt i wtedy rzecz jasna przybliżamy się do własnego M, ale z tym jest u większości ludzi ciężko.

Jak obliczyć co nam się bardziej opłaci.
Przy zakupie sumujemy 12 razy cześć odsetkowa poszczególnych rat + 12 razy czynsz + podatek+ubezpieczenie + 1-2 tys na remont średnio rocznie.
Przy wynajmie 12 razy to co płacimy wynajmującym za wynajem i czynsz.
Jeśli większa kwota jest przy zakupie i trend cen mieszkań spadkowy to lepiej najmować. Myślę, że w 80% tak jest.
W kolejnych latach cześć odstekowow maleje, ale przy najmie dochodzą odsetki z lokat.

Ja kupuję za 2 miesiace kawalerkę. Kupuję ją za gotówkę i porównać musiałem trzymanie na lokatach i zysk roczny z zakupem. Z obliczeń wychodzi, że bardziej opłacało mi się kupić. Jeśli ceny nie spadno na przestrzeni 5 lat o więcej jak 10-15% to podjełem dobrą decyzję, jeśli spadną więcej to stracę.
Ostatecznie decyzję musisz podjąć zawsze sama. Nieraz jest tak, że zrobisz obliczenie teraz i za pół roku. Teraz wyjdzie, że warto kupić, a za pół roku, że jednak lepiej wynajmować.
Jak możesz to podaj konkretne liczby (cena mieszkania, cena najmu, zarobki, koszty życia bez kosztów mieszkania) to napisze co ja bym zrobił na Twoim miejscu. :)

Odpowiedz

ewelinaa Luty 22, 2013 o 22:53

Hej, dziękuję na wstępie młody :) za długi komentarz:) Konkretnych liczb niestety nie przytoczę, bo jak narazie to u mnie , a własciwie w mej głowie jest burza mózgów. Jedno jest pewne, jeżeli mieszkanie w zakupie: to ok. 210.000,00 na rynku pierowtnym w stanie deweloperskim (musi mieć chociaż odrobine zielonki w postaci ogródka ) :) Wynejem: rejon poznań i okolice – standardowo 2 pokojowe z czynszem jak dobrze poszukać – 1300 zł +/- w nowym budownictwie. Na zakup 10% jak najbardziej jest. Jeżeli chodzi o stabilność, a zwłaszcza pracy – to w moim przypadku akurat kiepsko… ale pewności to nigdy się nie ma. Raz lepiej , raz gorzej ale jakoś się fundusze znajdą. Zarobki jak narazie baardzo średniawe, ale że jestem maniaczką oszczednosci to troche zaskórniaków sie znajdzie. Pytanie czy wynająć i wrzucać sukcesywnie resztke na oszczednosciowe – a potem jakiś mini kredycik do ostatecznego m3, czy walnąć od razu wpłate własną, reszte na wyposażenie i sie kulać przez 25-30 lat… Ja osobiście cenie sobie to , że nawet jak teraz mam chwilowy okres bez pracy – to nie ma dramatu, jest jakiś fundusz na przeczekanie. Przy kredycie zawsze jest presją…że przecież za coś trzeba spłacać kredyt. A nigdy nie wiadomo jak się życie ułoży..różne scenariusze pisze. Wiem – kto nie ryzykuje ten nie ma….ja jednak lubie spać skromnie..ale spokojnie:) Wole sie cieszyć życiem w 40 m2…niż stawiać zaj..chatę za 0,5 mln. Musze to przemysleć..i może wtedy skomponuje jakieś precyzyjne dane. Nie mniej , -nie wiem jak Was- , ale mnie osobiscie zapewnienia że kredyt hipoteczny jest jednym z najnizej oprocentowanych i najbardziej optymalnych – nie zadowalają. W końcu biorąc 200.000,00 musze spłacić +/- ostatecznie do banku ok 380.000,00, prawie jeszcze raz tyle – dla mnie to istne zdzierstwo. Bierzmy przykład z gospodarki chinskiej – nie wydawaj więcej niż masz. Może gdyby całe USA z Europą włącznie, skupiły się na tej prostej zasadzie…nie musielbyśmy teraz brać kredytów u chińczyków, którzy są potegą gospodarczą, na co w 100% sobie zaparacowali :))

Odpowiedz

młody125 Luty 22, 2013 o 23:34

No to wygląda to tak:
Zakup
210 tys – rata 1200 -1300
Do tego 30-40 tys trzeba w mieszkanie włożyć – liczmy, że wkład własny na to idzie i lekko wrzucimy ten koszt w czynsz.
Czynsz – 300 zł (woda, ogrzewanie, remonty itp.)
Ubezpieczenie i podatek 200-300 zł rocznie.
Wychodzi około 1600 zł.

Najem
1300 zł. Lokata 20000 daje 70 zł miesięcznie czyli jesteś do przodu 370 zł, ale czy na pewno. Spłacając kredyt spłacasz jednocześnie mieszkanie. W pierwszym roku około 230 zł, czyli tak naprawdę rocznie zyskujesz tylko 1500 zł które jesteś wstanie dodatkowo odłożyć. Po około 10 latach oszczędzania nastaje dobry moment na zakup, ale oczywiście to jest przy zamrożonych cenach, stopach itp. Dużych rożnic między najmem, a zakupem nie ma więc podejdź do tematu na spokojnie. Nie wzoruj się innymi. Ma Ci się żyć komfortowo.

Przyglądając się demografii ja bym na Twoim miejscu i w Twojej sytuacji nie spieszył się z zakupem. Jeśli natrafi się okazja, lub umiesz dobrze negecjować to możesz próbować coś upolować. Poczytaj nieco książek na ten temat. Ja co prawda nie czytałem, ale wiem jak człowiek działa obserwując samego siebie. Jeśli coś sprzedaję często chcę mieć to za sobą. Mów, że masz obawy czy zakup mieszkania to dobra decyzja. Jest trend spadkowy i nic nie wskazuje na to żeby miał się zmienić. Na moim osiedlu najtańsze mieszkanie na otodom jest po 135 tys ja kupuję za 105 bez długich negocjacji. Właściwie negocajce trwały 3 zdania. Podstawa to spokój, opanowanie, nie uleganie emocjom. Musisz policzyć po jakiej cenie opłaca Ci się kupić i jeśli zakup się nie kalkuluje to dziękujesz. Jeśli drugiej stronie zależy bardziej to jesteś na wygranej pozycji. Ja tak zrobiłem z zakupem, że nie wykazywałem zbytniego zainteresowania. Możesz poczekać, może w przyszłym roku wejdzie „Młody na swoim”. Jesli tak to z tym programem zakup powinien Ci się już opłacać. Ja generalnie jestem przeciwnikiem takich programów, ale jak rząd nie ma pomysłów jak mądrze wydawać pieniądze, to niech tworzy takie programy.

Odpowiedz

ewelinaa Luty 23, 2013 o 18:49

Hmm… faktycznie może jeszcze sie troszkę wstrzymam, zreszta widac że teraz mnóstwo nowych mieszkań stoi, zwłaszcza po tym jak zaostrzyli kryteria i wymogi w zw. z zaciąganiem kredytu. Dzieki za wskazówki :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 23, 2013 o 22:24

Hej Młody125,

Świetna analiza. Dziękuję! Zgadzam się w całej rozciągłości z tym co napisałeś.

Kilka słów do Eweliny: absolutnie istotny aspekt, który musisz wziąć pod uwagę, to Twój stosunek emocjonalny do mieszkania w „nie swoim” mieszkaniu. Jeśli sobie z tym poradzisz, to Twój pomysł może być OK. Młody125 w zasadzie wyczerpał już temat.

Ja nie obawiałbym się wynajmujących mieszkania. Jeśli jakimś cudem trafisz na osobę, z którą nie chcesz mieć do czynienia, to zawsze możesz wynająć inne mieszkanie. I jeśli tak jak pisze Młody125, nie masz skonkretyzowanych planów dotyczących tego, że chcesz w konkretnym miejscu mieszkać przez wiele lat, to wynajmowanie da Ci elastyczność – także w zakresie ewentualnej zmiany nie tylko dzielnicy ale i miasta zamieszkania.

To jest podobnie jak z samochodem w mieście: z finansowego punktu widzenia często nie opłaca się kupować auta – taniej jest jeździć komunikacją miejską lub nawet taksówkami. Ale oczywiście własne auto ma swoje atuty :) Np. daje poczucie pewności i komfort, że zawsze jest pod ręką, trochę radości z prowadzenia (jesli ktoś lubi) i możliwość łatwego spakowania i wybrania w dłuższe trasy.

Tak jak pisze Młody: zdarzają się teraz bardzo dobre okazje na rynku i chyba będą się jeszcze zdarzać. Opóźniony program „Mieszkanie dla Młodych” dotyczyć ma mieszkań na rynku pierwotnym, a więc na rynku wtórnym raczej nie będzie z tego powodu lepiej, co powinno sprzyjać kupującym. Ja też bym się nie spieszył z zakupem.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Robert Luty 23, 2013 o 19:14

Witam

Ja również pragnę podziękować autorowi za artykuł. Polecam go właśnie wielu znajomym do przeczytania. Duże brawa.
Zastanawia mnie jeszcze jedna opcja, refinansowanie kredytu po zakończeniu 8 lat dopłat. Ja niestety brałem kredyt RnS w 2009r gdzie marża banku zapisana w umowie wynosi 2,49 % (takie czasy były – niestety). Jaki scenariusz jest lepszy:
– po zakończeniu dopłat refinansować kredyt (zakładam, że marża banku będzie korzystniejsza), odkładając i inwestując kapitał zaoszczędzony przez 8 lat
– po zakończeniu dopłat spłacić częściowo kredyt i wtedy go refinansować,
Za wszelkie sugestię będę bardzo wdzięczny.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 23, 2013 o 21:03

Hej Robert,

Dziękuję za komentarz i pochwałę :) W mojej opinii nie ma co narzekać na marżę 2,49%. Obecnie, biorąc nowy kredyt w PLN, możesz liczyć na marże o ok. 1% niższe. Dramatu więc jeszcze nie masz – zwłaszcza, że kredyt w RnS.

Trudno „w ciemno” powiedzieć, który z proponowanych przez Ciebie scenariuszy będzie lepszy. Trzeba to po prostu policzyć i to w momencie, w którym będziesz „finiszował” ósmy rok kredytu. Warto wtedy odpytać banki i zobaczyć, na jakie warunki możesz liczyć. Jeśli będziesz dysponował nadmiarem gotówki, to zapewne warto będzie nadpłacić kredyt. Ale tak jak piszę – nie ma co zgadywać. Trzeba to policzyć uwzględniając ówczesne warunki i biorąc także pod uwagę Twoją sytuację w owym czasie. Może się okazać, że z jakichś powodów będziesz wolał dysponować gotówką.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

mk Marzec 20, 2013 o 07:10

Co do wcześniejszej spłaty to jest fajna strona, na której można sprawdzić jak będzie wyglądał kredyt po nadpłacie. Chyba jedyny taki kalkulator on-line w sieci:
http://www.hiponet.pl/kalkulator/harmonogram-oszczednosci
może komuś się przyda

Odpowiedz

makary Kwiecień 7, 2013 o 18:26

witam p. Michale.

Gratuluję wspaniałego bloga;)

Odkryłem go niedawno i jest już u mnie stałą pozycją do odwiedzania.

Mam krótkie pytanie/wątpliwość :

Czy nadpłacanie kredytu hipotecznego zawsze jest bardziej opłacalne z opcją skracania okresu spłaty? tj. zmniejszanie ilości rat?

Mój przykład:

Mam kredyt 110 tys. 4,8% 197 rat do końca. Raty malejące.

Nadpłacam ok. 25 tys co 6 miesięcy.

Jak widać spłacę go w 2 lata .Więc interesuje mnie tylko moment dwóch pierwszych lat z nadpłacaniem . Ostatnio parę razy wybrałem opcję ze zmniejszeniem wysokości raty przy pozostawieniu długości harmonogramu spłaty . Rata spadła z 1500 do 1000 . Zaznaczam że te nadwyżki też idą na szybszą spłatę kredytu więc dzieje się tak że rata jest co raz mniejsza z dwóch powodów : 1. raty malejące 2. nadpłacanie bez zmniejszania ilości rat

Skoro te nadwyżki idą na nadpłaty …

Wybrałem taki rodzaj nadpłaty bo wydaje mi się że w pierszych dwóch latach będe miał mniejsze odsetki .

Czy dobrze postępuję czy jednak lepiej skaracać ilość rat?

pozdrawiam

Odpowiedz

makary Kwiecień 22, 2013 o 14:39

chciałem dodać że nie jest to RnS .

pozdrawiam 😉

Odpowiedz

Marta Kwiecień 11, 2013 o 08:53

witam, bardzo prosze o porade
w związku z obnizką Wibor 3m moj kredyt -rata w DB nie zmalała, lecz skrócony został okres kredytowania.jak moge to przelcizyć czy o odpowiednia ilość rat został on skrócony?w umowie wyczytałam ze gdy oprocentowanie rosnie to rata wzrosnie a gdy maleje obniza okres kredytowania. czyli rata mi juz mnigdy nie zmaleje lecz tlyko wzrosnie.czy to jest dla mnie korzystne?jak to sprawdzac jak sie pojawi podwyzka wibor3m?drukowac sobie harmonogram zebym wiedziała czy mi przypadkiem nie wydluzyli okresu kredytowania po zmianach oprocentowań?
bede wdzieczna za odpowiedz
pozdrawiam, marta

Odpowiedz

Michał Szafrański Kwiecień 12, 2013 o 00:05

Hej Marta,

Jeżeli spojrzysz na całościowy koszt kredytu, to skracanie okresu spłaty powinno być dla Ciebie korzystne, bo skraca się okres odsetkowy. Bank raczej nie powinien Ci wydłużać okresu kredytowania – sądzę, że raczej podniesie wysokość raty. Ale najłatwiej będzie Ci to zweryfikować dokładnie czytając Twoją umowę kredytową.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Aga Maj 3, 2013 o 21:28

witaj:)
Przypadkowo trafiłam na Twój blog szukając odpowiedzi na nurtujące mnie od dawna pytanie, jak pozbyć sie kredytu hipotecznego, który może finansowo nie obciąża mnie bardzo, ale psychicznie już i owszem…
Jeśli mogę prosić o pomoc: mam kredyt w DB na 30 lat, kwota 245 600pln zaciągnięty w lipcu 2011 roku. Miesięczna rata to 1674,44 pln.Oprocentowania na poziomie 4,67%. Po obniżeniu stóp procentowych rata nie zmniejszyła się, natomiast okres spłacania wynosi obecnie 210 rat.
Mogłabym do końca 2013 roku nadpłacić 100 000 pln, ale…czy to mi sie opłaca??
Proszę o choć małą podpowiedż.

Odpowiedz

młody125 Maj 4, 2013 o 22:15

Najpierw sprawdź w umowie czy wcześniejsza spłata wiąże się z opłatami. Jeśli nie, odpowiedź sobie na pytanie czy jesteś wstanie uzyskiwać większą roczną stopę zwrotu netto niż oprocentowanie kredytu. Jeśli tak nie nadpłacaj, chybą że kreyt jest na 100 % wartości mieszkania, bądź też łapiesz się w ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jak widzisz musisz podać więcej informacji.

Odpowiedz

Aga Maj 11, 2013 o 13:53

Witam. Wcześniejsza spłta kredytu wiąże się z 2%, jak rozumiem od kwoty udzielonego kredytu. Ponadto kredyt dostałam na 80% wartości mieszkania.
Jakie ewentualnie inne informacje mogłabym podać? Dzięki za pomoc.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Maj 9, 2013 o 18:53

Kwotę jaką uzyskamy z lokaty powinno się zdyskontować na dzień dzisiejszy. Są do tego odpowiednie wzory. W przeciwnym wypadku wnioski z obliczeń są zafałszowane, bo obliczona kwota za kilkanaście lat będzie miała zupełnie inną wartość niż ma teraz.

Odpowiedz

Przemek Luty 9, 2015 o 21:23

Zgadzam się z przedmówcą. Moim zdaniem zawsze korzystniej jest „nadpłacić” kredyt. „Oszczędności” z lokaty w chwili obecnej pozwalają jedynie zrównoważyć inflację.

Odpowiedz

Rafał Maj 20, 2013 o 20:42

Genialny artykuł, wiele pracy i bardzo praktyczne informacje. Jestem w sytuacji, w której również zastanawiałem się nad sensem nadpłaty Rodziny na swoim. Analiza potwierdza moje przypuszczenia. Kilka tygodni temu byłem w Open Finance, korporacje finansowe również widzą w tym biznes i tworzą konkretne produkty, które wykorzystują motyw oszczędzania na lokacie w celu nadplacania kredytu. Sęk w tym, że nie ma możliwości wycofania środków najczęściej przez kilka lub kilkanaście lat. Lepiej zdecydować się więc na oszczędzanie we własnym zakresie, przeciwnie narażamy się na utratę znacznej części środków, w chwili, gdy będziemy w kryzysie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 20, 2013 o 22:45

Hej Rafał,

Dziękuję za pozytywną ocenę :) Dobrze, że materiał był dla Ciebie przydatny.

Co do produktów oszczędnościowych: kluczowe jest każdorazowo weryfikowanie, jaka część wpłacanych przez Ciebie środków rzeczywiście podwyższa kapitał takiej lokaty/produktu, a jaka przeznaczona jest, np. na opłaty dla zarządzających. Te opłaty nawet przy najlepszych produktach potrafią „zeżreć” istotną część zysków.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Artur Czerwiec 1, 2013 o 03:32

Autor zapomniał o kilku sprawach :
1. Nie jesteśmy wiecznie młodzi i zdrowi .
2. Dobra praca i jej zarobki nie są przypisane raz na zawsze .
3. Dług jest zawsze długiem – jeżeli posiada się jedno mieszanie w którym mieszka się – zalegać się będzie ze spłatą – to komornik sprzedaje mieszkanie i pozostaje się bez mieszkania.
4. Jeżeli bank mówi że nie opłaca się nadpłacać kredytu – to dla dłużnika bardzo opłaca się – bankowi bardzo zależy aby „podwinęła się noga” – wyższe koszty kredytu- większy zysk – mieszkanie jest twardym zabezpieczeniem .
5. Brak jest symulacji – gdy jest spłata przedwczesna 120 000,00 zł przy zachowaniu tej samej wysokości rat – skraca się oczywiście czas spłaty a tym samym koszt całkowity .
6. Właścicielem mieszkania się jest wtedy gdy wykreślona zostanie hipoteka z KW i nie jest obciążona niczym .
7. Zapomniano o ryzykach : wahaniach kursu walut , oprocentowania lokat – przy niskich zarobkach czasem 100- 200 zł jest decydujące dla ciułaczy.
8. Zapomiano o stanie polskiej gospodarki mogące powodować całkowite załamanie się nastrojów – wzrost cen energii, czynszów itp. – rata jest dodatkowym obciążeniem jakby nie patrzyć – mieć kredyt lub go nie mieć – z mojej perspektywy w przeciągu 20 lat tylko ceny sprzętu elektronicznego spadły w Polsce reszta niestety nie patrząc realnie .
9. Jakoś mi się nie widzi spłata kredytu do emerytury a potem – co ? odwrócona hipoteka?
10. Wg mnie najkorzystniej opłaca się nadpłacać kredyt na początku przy zachowaniu tych samych rat przez to skrócić czas spłaty a tym samym samemu decydować o własności .
11. Do czasu kiedy spłaci się mieszkanie jest tylko administratorem a nie właścicielem mieszkania .
11. Niektórzy biorą kredyt większy niż potrzebują by mieć większą płynność – by móc za pożyczone pieniącze założyć lokaty -trochę dziwne jakby pracowali dla banków i firm pożyczkowych

Odpowiedz

Ovonel Lipiec 8, 2013 o 11:33

Genialny artykuł i blog, to po pierwsze. Trafiłam tutaj dlatego że dysponuję gotówką, którą uzyskałam ze sprzedaży nieruchomości i aby uniknąć płacenia podatku w kwocie 19% od wzbogacenia się z tego tytułu, muszę w ciągu 2 lat wpłacić pieniądze te na cele mieszkaniowe. Mój partner ma mieszkanie w programie rodzina na swoim (singiel na swoim) i jego przypadek można porównać z przypadkiem w/w Marcina. Chciałam dokonać wpłaty na rzecz jego mieszkania i dzięki Twoim kalkulatorom wiem już co jest a co nie jest dobrym pomysłem. Dziękuję! Ps. W dzisiejszych czasach lokata z oprocentowaniem 5% dla kwoty wyższej niż 10 tys nie istnieje – wiem bo najatrakcyjniejszą ofertę jaką znalazłam to niecałe 4%… Dziękuję raz jeszcze, mam nad czym myśleć teraz :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 8, 2013 o 18:22

Hej Ovonel,

Witam Cię wśród Czytelników bloga i cieszę się, że artykuł Ci się podobał. Potwierdzam, że obecnie z oprocentowaniem lokat nie jest już tak różowo. Ja jak na razie korzystam z rachunków oszczędnościowych w Meritum Bank, które dla dotychczasowych klientów banku, nadal oprocentowane są na 4% do końca 2013 r.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Marcin Lipiec 11, 2013 o 13:04

Witam,
Bardzo ciekawy i pomocny artykuł – jak i cały blog, który niedawno odkryłem i zamierzam prześledzić.
Właśnie intensywnie myślę nad nadpłaceniem kredytu i blog spadł mi jak z nieba :)
Niby aktualne oprocentowanie hipoteki jest niskie, i stale spada (w Eurobanku mam w tej chwili 5,0%, ale spodziewam się, lada dzień, informacji o jego obniżeniu – do 4,34% – po zmianach stóp procentowych w drugim kwartale 2013), to spada też oprocentowanie lokat – a tą formę oszczędzania preferuję. Summa summarum, mam odłożony pewien kapitał, którym chyba nadpłacę kredyt, bo trzymanie pieniędzy oprocentowanych dziś (a na szybką zmianę in plus się nie zanosi) nominalnie 3-4% (czyli bez uwzględnienia „podatku Belki” i inflacji – małej bo małej, ale zawsze) lokatach jest raczej bez sensu. Na inne formy oszczędzania nie mam odwagi (akcje, fundusze…), albo mnie nie stać (inwestycje w nieruchomości), a i sam kredyt „ciąży mi na psychice” – więc nadpłata to chyba dobra opcja w moim przypadku. Nie jestem w stanie spłacić całego kredytu na raz, ale poczynione na podstawie Twojego wzoru wyliczenia przekonują mnie że oszczędności miesięczne (w wysokości raty) i w rezultacie globalne (ile oddam bankowi na koniec „zabawy”) skłaniają mnie do ww. aktywności. Jedyne nad czym się zastanawiam to to, czy bank pobierze ode mnie jakąś opłatę (na pewno nie będzie prowizji – tu mieszczę się w ograniczeniach banku – ale nie wiem czy nie będzie trzeba aneksować umowy, bo regulamin mówi o opłatach „za sporządzenie aneksu do umowy kredytu/pożyczki na wniosek Kredytobiorcy w związku ze zmiana warunków umowy inną niż zmiany, o których mowa powyżej”. A „powyżej” są wyszczególnione są okoliczności, które mnie nie dotyczą np. „skrócenie okresu kredytowania”. A tak na marginesie może ktoś wie jaka jest tu praktyka Eurobanku?).
Nie mniej jeszcze raz dziękuję za tą, i inne rady z których być może skorzystam.
Pozdrawiam

Odpowiedz

diana Lipiec 16, 2013 o 21:21

dzięki za ciekawy artykuł. Muszę to wszystko jeszcze raz przeanalizować. Mam małe oszczędności i zastanawiałam się nad nadpłatą kredytu, ale teraz widzę, ze jest to za mała kwota. Zresztą – warto mieć te pieniądze na inne nieprzewidziane wydatki albo inwestycje. Jednak należę do tego grona osób, które chcą szybko spłacić kredyt, a nie borykać się kilkadziesiąt lat :) Muszę znaleźć jakiś sposób na zarobienie dużych pieniędzy :)

Odpowiedz

Jerzy Sierpień 19, 2013 o 21:31

Jedna mala uwaga co do drugiej tabelki, nie widze, zeby uwzglednione byly korzysci ze splaty kredytu o 6.5 roku wczesniej. skoro liczymy, ze 72 tysiace przez ten czas pracuje to chyba nie mozemy zignorowac faktu ze przez te 6.5 roku nie mamy na karku kredytu i mozemy szybciej gromadzic i inwestowac nasze oszczednosci.

Odpowiedz

Spori Sierpień 28, 2013 o 15:31

Witam,

Dziekuje za pomysł odn. „zerwanie” umowy przy zmian w stopie %. :)

Jestem pierwszy raz na blogu wiec nie wiem czy ten temat był poruszony:

Nie kazdy wie/wieze w tym ze biarac kredyt hypoteczny bankami tak samo mozna negocjowac jak z pania na rynku o rzodkiewki albo w Zakopanym o kapcie skórzanym.

Jest to baaardzo czasochłonny ale warto.
Po prostu idziesz od jednego do drugiego banku i pytasz czy maja lepszy oferte od tego który juz masz czy nie. Warto w kółko wrócic do tych bankach których oferte był przebity.

Mi zajeło to prawie 5 miesiecy ale za to mam 0,7% marza, do 75% moge spłacac kredytu bez prowizji nawet podczas pierwszy 3 lat.

Kredyt: 150 tys na 35 lat – 50% wkładu własnego

Wczeszniejszy spłat bez skrócenie okresu po prostu nie ma sensu.

Pozdrawiam,
P

Odpowiedz

Marcin W. Wrzesień 4, 2013 o 00:19

Witam,

mój pierwszy wpis na blogu, więc zaczynam od podziękowań dla Autora. Świetna robota! I przepraszam, że będzie on na marginesie tematu.

Nie będę bowiem pisał o odsetkach/ratach/czy się bardziej opłaca tak czy może inaczej, bo temat bliski jest już wyczerpania.
Chciałbym natomiast zwrócić uwagę szanownych Czytelników na kwestię państwowych dopłat do budownictwa mieszkaniowego. Program RNS (Rodzina na swoim) czy anonsowany program MdM (Mieszkanie dla Młodych) to nic innego jak drążenie portfeli podatników (a więc nas wszystkich). Wpisy na blogu jakże często potwierdzają oczywisty fakt, że tzw. „pomoc państwa” w tym zakresie trafia do osób, do których trafiać nie powinna. Z niesmakiem przeczytałem kilka opinii (w tym Autora bloga), że skoro taka możliwość istnieje, to należy z niej skorzystać. Niestety jest w tym trochę racji. Nie zmienia to jednak faktu, że wyciąganie ręki po czyjeś pieniądze to współudział w złodziejstwie i pewne sprawy trzeba po prostu nazywać po imieniu. Wiem, wiem: najpierw oni okradają nas (wysokie podatki), to teraz my weźmiemy jakiś ochłap, który nam rzucili. Cieszymy się, że ochłap trafił w nasze ręce i trochę odzyskaliśmy „swojego”.

Ponieważ blog jest o oszczędzaniu chciałbym żeby Szanowni Czytelnicy zastanowili się ile mogliby oszczędzić gdyby żyli w kraju, w którym na cenę mieszkania nie wpływa państwowa dotacja (łatwo uzasadnić, że wówczas cena m2 będzie niższa) a nasze zarobki nie byłyby tak uszczuplane przez najróżniejsze podatki/ZUS-y itp. jak to ma miejsce obecnie. W kraju gdzie uczciwie pracującego człowieka stać będzie na realizację tak podstawowych planów jak posiadanie mieszkania. A dopiero potem zastanawiajmy się, czy nadpłacanie kredytu ma sens czy nie.

Polityka? Oczywiście, Państwa pogląd i wybór jest ważny. Zastanówcie się, kto radykalnie obniży podatki (obniży, a nie obieca ich obniżenie!), zlikwiduje niesprawiedliwe ulgi i dopłaty. W takich programach jak RNS czy MdM jak w soczewce skupia się obłuda i kłamstwo tych, którzy na ustach mają hasła sprawiedliwości i poszanowania prywatnej własności. Zapraszam do zapoznania się z programem [ CENZURA – agitacje polityczna i kampanie wyborcza prosze uprawiac poza moim blogiem ]

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 4, 2013 o 00:40

Hej Marcin,

Puenta Twojej dlugiej wypowiedzi nie przeszla mojej moderacji. Chcesz dyskutowac – dyskutujmy, ale merytorycznie. Nie zaakceptuje agitacji politycznej i prowadzenia kampanii wyborczej u mnie na blogu.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin W. Wrzesień 4, 2013 o 11:19

Witaj Michale,
nie mogę napisać, że zdziwiła mnie Twoja „cenzura”. Szczerze mówiąc spodziewałem się głębszej. Chodziło mi przede wszystkim o to, żeby Czytelnik zastanowił się i nad tym aspektem. A opcje polityczne, które postulują ochronę własności prywatnej znajdzie raczej bez problemu, bo nie ma ich zbyt wiele, niestety.
Chciałem po prostu zauważyć, że z jednej strony szukamy kilku/kilkudziesięciu/kilkuset złotych oszczędności, jednocześnie jakby nie dostrzegając gdzie tracimy prawdziwe pieniądze. A od polityki nie uciekniemy, bo chyba nie masz wątpliwości, że wywiera ona przemożny wpływ na nasze życie, o finansach nie wspominając.
Pozdrawiam
Marcin

Odpowiedz

Dawid Grudzień 27, 2013 o 12:56

Trochę śmiesznie tak po latach trafić na blog swojego byłego przełożonego. Internet jest jednak mały.

Co do RnS czy MdM to należy je traktować w kategorii obniżenia podatków płaconych przez jego beneficjentów. Zarzucanie komuś, że nas podatników okrada poprzez korzystanie z tych programów jest już nawet nie śmieszne lecz żałosne.
Trochę też nie rozumiem jak program, który definiuje górny poziom limitu ceny zakupu mieszkania, miałby je podnosić i psuć rynek, ale mniejsza z tym.

Co do artykułu – a co z mechanizmem bilansującym?
Nie nadpłacamy kredytu, ale możemy w ten sposób zmniejszyć płacone od niego odsetki, jednocześnie ciągle posiadając poduszkę finansową. Oczywiście to kosztuje, no i nie każdy bank na to pozwala, ale przydałaby się chyba i analiza takiej opłacalności?

Odpowiedz

q-ku Czerwiec 15, 2014 o 20:26

dlaczego „“pomoc państwa” w tym zakresie trafia do osób, do których trafiać nie powinna”??

a do KOGO powinna trafiać? Do biednych nierokujących że spłacą?

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 13, 2013 o 15:47

Witam Panie Michale.
Jakiś czas temu znalazłem ten temat na forum.
Mam pytanie w sprawie kredytu hipotecznego.
W 2010 roku wziąłem kredyt w Pekao S.A. w kwocie 1480000 złotych.
Jestem objęty programem rodzina na swoim i mam dopłatę jeszcze przez 5 lat.
Udało mi się zgromadzić oszczędności w kwocie 15000 złotych i zastanawiam się czy nadpłacić kredyt, tylko czy to się opłaca.
Mam raty równe i teraz pytanie czy lepiej nadpłacić kredyt czy lepiej czekać z nadpłatą póki co mam jeszcze dopłatę i założyć jakąś lokatę?
Za każdą informację bardzo dziękuję.
Pozdrawiam.
Paweł

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 15:54

Hej Paweł,

Dziękuję za komentarz. Jak rozumiem kredyt wziąłeś na kwotę 148 000 zł, a nie 1 480 000 zł 😉

Odpowiedź na swoje pytanie znajdziesz w powyższym artykule. Wystarczy, że ściągniesz załączone powyżej Excele i wstawisz do nich kwoty napisane w komentarzu. Warto abyś samodzielnie wykonał to ćwiczenie. Rozwiązanie masz podane na tacy i dlatego z premedytacją nie odpowiem Ci wprost.

Podpowiem, że Twoja sytuacja nie różni się od sytuacji Marcina, który był bohaterem tego artykułu.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 13, 2013 o 18:23

Tak oczywiście chodzi o ta mniejsza kwotę. A czy można też sprawdzić co by było jeżeli w ciągu tych 5 lat w każdym roku nadpłacałbym po 15000 złotych. Z tego co się orientuje to ciężko znaleźć lokatę powyżej 4% a jeszcze dochodzie podatek belki. Dziękuję za wcześniejszą odpowiedź.

Odpowiedz

Kuba Wrzesień 14, 2013 o 16:52

Ja nadpłacam kredyt zaciągnięty w Multibanku. Oczywiście wybieram opcję zmniejszenia liczby przyszłych rat. Nadpłacając do miesiąc około 215-220 zł zyskuję odsetki w granicach 480 zł i skracam okres kredytowania o jeden miesiąc. Rada Polityki Pieniężnej dała mi bonus w postaci właśnie takich pieniędzy, a że wolę się nie przyzwyczajać do nich, bo za chwile stopy wrócą na swój normalny poziom, więc nadpłacam kredyt. Nie muszę zmieniać umowy, nic za to nie płacę. Więc mój wniosek – tylko nadpłacać!!!

Odpowiedz

TomekS Wrzesień 30, 2013 o 22:05

A moim zdaniem w przybliżeniu nie ma dużej różnicy czy się nadpłaci kredyt czy zostawi na lokacie, już tłumaczę, w związku z tym, że to RNS to nie warto skracać okresu kredytowania, tak więc gdy nadpłacę kredyt to będę mieć mniejsza ratę, tak więc do obliczeń należy jeszcze dodać,że np co miesiąc wpłacam na konto oszczędnościowe (mogę co jakiś czas uzbierać i zakładać lokaty) tą różnicę np rata zmniejsza mi się o 200 zł to co miesiąc wpłacam 200zł i należy uwzględnić zysk np przez 8 lat od tych wpłacanych kwot po 200zł

Odpowiedz

BAT Październik 1, 2013 o 22:19

WOW! jestem pod wrażeniem podejścia autora do tematu i pomocy. Gdyby banki zamiast patrzeć się ślepo w słupki zainwestowały trochę pieniędzy w „doradców”, „doradców” powtarzam, a nie „sprzedawców” to świat finansów, nie tylko w Polsce, wyglądałby zupełnie inaczej. Pozdrawiam

Odpowiedz

Kuba Październik 5, 2013 o 15:19

A ja dalej twierdzę że z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego lepsza jest nadpłata kredytu niż zakładanie lokat. W większości podobnych artykułów, na które się natknąłem w sieci, analitycy dziwnym trafem zakładają że mamy jakąś większą gotówkę skoro chcemy kredyt nadpłacić. Ja zacząłem myśleć zupełnie inaczej. Otóż jak można nadpłacać kredyt mały nakładem pieniężnym, ale stale i cyklicznie? Otóż nadpłać równowartość choćby jednej raty kapitału miesięcznie. Nie potrzebujemy do tego celu wielkich oszczędności. Wystarczy małe zaciśnięcie pasa – zwłaszcza w początkowym okresie spłaty kredytu, kiedy bank zwyczajnie z nas doi pieniądze. Dla przykładu: płacę już kredyt 1,5 roku. Rata miesięczna: 686,71 zł – z czego 217,43 zł (w miesiącu listopadzie) to kapitał, 469,28 zł to odsetki. Spłacając właśnie kwotę 217,43 zł zyskujemy odsetki w kwocie 469,28 zł. Zakładając że te 217,43 zł wrzucimy na lokatę na 28-29 lat, na oprocentowanie 4,5% (proszę nie pisać że zaraz będzie np. 8%, bo tego tak naprawdę nikt z nas nie wie). Da nam kwotę 495,81 zł. Ktoś powie, hmm z lokaty jest więcej. Ok. to prawda, ale… tak samo jak bankierzy nas mamią wielkim oprocentowaniem, to ja was na ziemię sprowadzę czarnowidztwem a co będzie jak: kurs złotego się załamie? Oprocentowanie lokat w przeciągu 28 lat będzie mniejsze niż np. 4,5%? Przejdziemy na euro? Zresztą kto będzie trzymał pieniądze na lokacie przez 28 lat??? Od dawna wiadomo że w dzisiejszych czasach długotrwałe pewnie inwestycje to: złoto, nieruchomości, ziemia. Jak to ktoś kiedyś powiedział: mądrość tkwi w ludowych przysłowiach. I coś w tym jest, dlatego mówię: lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu, albo: chytry 2 razy traci. Wolę poczucie że nie oddam bankowi tych 469,28 zł miesięcznie niż patrzenie jak podatek belki zżera moje zyski z lokaty.

Odpowiedz

MM Październik 7, 2013 o 12:30

Nie wiem czy była o tym mowa w komentarzach, ale wariant pierwszy nie uwzględnia oprocentowania kapitału, który pojawia się po zmiejszeniu raty, a to dość ważna kwestia. Dopiero wtedy cała naliza jest poprawna.

Załóżmy, że gdy rata spadnie nam np. o 100 PLN to nie przejadamy tego co miesiac tylko wrzucamy na lokatę i te pieniądze pracują. Po 20 latach odkładania co miesiąc po 100 PLN na 5% (kapitalizacja miesięczna) otrzymujemy kwotę rzędu 40k.

To może wpłynąć na to, który wariant jest bardziej opłacalny.

Odpowiedz

Yooana Listopad 6, 2013 o 16:19

Witam, z przyjemnością przeczytałam artykuł, tabelki i komentarze. Super, dzięki Michał.
Przychylam się do celnych uwag Marasa z 15.02- te kwoty i oszczędność powinna być uwzględniona.
Jednakże piszę ponieważ im bardziej zagłębiam się w temat nadpłaty kredytu tym mniej wiem. Opcji i niewiadomych jest dużo. Może tu na forum znajdę pomoc. W wielkim skrócie: mam od zeszłego roku kredyt na 481K, 30 lat, PLN, oprocentowanie przyzwoite 3,89%, raty równe. Sprzedałam mieszkanie i mogłabym teraz część kredytu czyli np. 240K spłacić, bez dodatkowych kosztów. I tu dopadają mnie wątpliwości:
Co w perspektywie wieloletniej jest lepsze? Co z wartością pieniądza w czasie? Może ten kredyt za 15 lat będzie niewiele wart i lepiej go trzymać? Co po naszym ewentualnym wejściu w strefę euro? Teoretycznie kredyt w walucie, która nie będzie istnieć, również będzie mało wart. Reasumując może jednak nie spłacać kredytu a kasą poobracać?

Odpowiedz

Szymon Listopad 6, 2013 o 22:07

Witam, również chciałbym podziękować za artykuł i za wkład włożony w jego napisanie. Też uważam że porównując opcje pierwszą i drugą powiniśmy wziąć pod uwagę zaoszczędzony (6,5 roku) czas. To tak jakby spytać która inwestycja jest lepsza A: wkładamy 100 i na koniec inwestycji wyjmujemy 120 , B: wkładamy 100 i na koniec inwestycji wyjmujemy 105, tych inwestycji nie da się porównać jeśli czas inwestycji A i B nie są sobie równo.

Jeżeli przez 18 lat (w opcji 1) lokata żyje swoim życiem a ja spłacam przez 18 lat ok 1000 zł miesięcznie, to w drugiej opcji po 11,5 roku te 1000 zł należałoby wziąć pod uwagę i wydaje mi się że bardziej prawidłowym (jeśli chodzi o porównywanie opłacalności scenariuszy) byłoby patrzenie z tego samego punktu czasowego (za 18 lat)

Odpowiedz

Michał D Grudzień 8, 2013 o 12:21

Mam kredyt w złotych, marża 1,1%, oprocentowanie na dziś 3,84%.
Artykuł fany, ale tylko dla opcji RNS, chyba że gdzieś znajdę lokatę która po uwzględnieniu podatki belki da mi wyższy procent? Mam konto w Meritum na 4% ale podatek belki powoduje że lepiej jednak jest nadpłacać.

Odpowiedz

Artur Styczeń 20, 2014 o 20:07

Gratuluję analizy finansowej, naprawdę robi wrażenie.

Mam tylko jedną, ale poważną uwagę – obliczenia są przeprowadzone w stylu Expandera, czyli „zakładając że…”. Lokata 5% na 18 lat to baaaaardzo mylące uproszczenie. Już teraz lokata na poziome 3-3.5% rocznie to sukces. Więc mając kredyt na 3.5% staje się dyskusyjne lokowanie nadwyżek finansowych w oszczędnościach.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 20, 2014 o 20:39

Hej Artur,

Wiesz… artykuł pisany był w zasadzie rok temu. Trochę inne oprocentowanie było. I nie wiadomo jakie będzie za kolejne kilka lat. Właśnie dlatego udostępniam Excele, aby każdy mógł sobie sam przeliczyć.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Kwiecień 14, 2014 o 14:24

Michale,

Przede wszystkim imponująca analiza! Robiłem kiedyś podobną ale nigdy z takim zaangażowaniem w detale :)
Mam jednak problem z danymi w plikach W1 oraz W2, z którym nie umiem sobie poradzić: w obu przypadkach wysokość miesięcznej raty jest liczbą ujemną, co automatycznie przekłada się na komunikację błędu w wszystkich kolumnach. Co z tym fantem?
Albo upraszczając; czy mógłbyś mi podesłać na maila „sprawne” pliki?

Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam,
M.

Odpowiedz

Łukasz Luty 7, 2014 o 14:33

Swietny artykul. Czegos takiego szukalem. Kawal dobrej roboty. Wlasnie mam kredyt RNS ktory splacam 3 lata. Kredyt wzialem bez wkladu wlasnego na 30 lat. W tym miesiacu zaplacilem prawie 600 zl ubezpieczenia od niskiego wkladu wlasnego. Kwota kapitalu jaki przez ten okres splacilem to 10 tys zl. Mam zamiar dzieki temu artykulowi odkladac przez 5 lat i obracac tymi pieniedzmi na wszelkie mozliwe w, ale bezpieczne sposoby i nadplacic maksymalnie kredyt. Dodam ze 101 zl place miesiecznie na ubezp zycia w kredycie. U mnie koszty sa wysokie i staram sie o tym nie myslec aby sie nie denerwowac. Czytaj-jestem z tej grupy dla ktorej taki kredyt to petla u szyi.

Odpowiedz

Basia Luty 13, 2014 o 23:47

Panie Michale,
Bardzo dogłębna analiza, zastanawiam się jedynie, czy potrzebna.
1. Czyz nie jest oczywistym, ze wystarczy porownac oprocentowanie kredytu i lokaty?
Jesli nasze pieniądze mogą się mnozyc na lokacie szybciej niz redukowac nasze odsetki to rachunek jest prosty.
2. Jesli chodzi o kredyt RNS to nieracjonalne jest nadpłacanie kredytu, kiedy Państwo spłaca z a nas część odsetek. Czy to równiez nie jest oczywiste?
3. Dlaczego w czwartym wariancie nie uwzgledniono odsetek jakie uzyskiwalibyśmy wpłacając 1000zl co miesiąc na lokatę?
dziekuję

Odpowiedz

Przemek Luty 28, 2014 o 10:58

Panie Michale,
bardzo ciekawa kalkulacja, ale nie uwzględnia jednej z ważnych opcji dostępnych kredytów hipotecznych a mianowicie rat malejących. Posiadam kredyt walutowy w kwocie 70000 CHF na 30 lat w ratach malejących, z opcją wcześniejszej spłaty bez prowizji po 3 latach. Kredyt zaciągnąłem latem 2011 roku i tak się składa, że w chwili obecnej posiadam oszczędności około 60 000 zł. Jeśli to możliwe prosiłbym o jakieś podpowiedzi do mojego kredytu.

Odpowiedz

Monika Marzec 7, 2014 o 21:18

Super artykuł, rewelacyjne kalkulatory. Widać dużo włozonej pracy i chęci pomocy innym w tak trudnych wyborach. Może uda się włącyć też opcję nie tylko rat annuitetowych a rat malejących równie popularnych w kredytach hipotecznych. Może 200 tyś zł na 30 lat. Widzę, że nie jestem pierwsza w tej kwesti. Zainteresowanie jest duże więc może? :) 200 tyś zł na 30 lat spłata może nastapić po 8 latach w kwocie 75 tyś zł. Raty malejące, oprocentowanie w pierwszym roku 8% ( w 5 roku spłaty opr 5,84 %) kredyt rodzina na swoim. Czy warto nadpłacać Panie Michale? Pozdrawiam Monika

Odpowiedz

Marcin Białasek Maj 13, 2014 o 12:45

Panie Michale dziękuję za wyczerpujący artykuł, jednak Pana optymizm dotyczący oprocentowania lokat został dość brutalnie zweryfikowany. Może warto pokusić się o aktualizację?

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 13, 2014 o 13:24

Hej Marcin,

To nie był optymizm tylko odzwierciedlenie aktualnego wtedy oprocentowania. Ale nic nie szkodzi – to nie oprocentowanie jest ważne, tylko mechanizm. Właśnie po to udostępniam Excele, by każdy sam mógł to sobie przeliczyć.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Wojtas Maj 20, 2014 o 14:41

Witaj Michale,
ciekawie napisany artykuł. Pokusiłem się nawet o ściągnięcie zmieszczonych przez Ciebie plików. Zdaje się, że jest w nich jakiś błąd „Błąd:508”
Mógłbyś sprawdzić w czym rzecz?
Pozdrawiam i miłego dnia życzę!

Odpowiedz

Robert Czerwiec 7, 2014 o 02:54

Mam kredyt w CHF, zaciągnięty w 2009 w lutym, na kwotę 83 tys. franków. Też się czasami zastanawiałem nad nadpłacaniem, ale na razie to chyba bez sensu, skoro kurs franka jest wyższy niż w dniu podpisania dyktatu hipotecznego. Bo to, co się podpisuje, to raczej dyktat niż umowa 😉 Umowę się negocjuje obustronnie, a my raczej podpisaliśmy to, co nam podsunął bank.
Póki co, nie mam problemów ze spłacaniem, ale gdyby nie daj Boże coś się stało, to zakładam wariant taki, że wynajmuję jeden pokój i wtedy (czując się bardzo niekomfortowo „u siebie”) odciąża mnie to trochę finansowo. Gdyby (też nie daj Boże) moja sytuacja jeszcze się pogorszyła, wynajmuję całe mieszkanie (piętro niżej takie samo mieszkanie jest wynajmowane za 2100 zł/miesiąc) a sam szukam jakiejś najtańszej klitki, żeby w niej mieszkać.
Gdyby sytuacja była jeszcze gorsza od ww wariantów, sprzedaję mieszkanie, spłacam kredyt, a za resztę kupuję klitogarsonierę i wtedy naprawdę będąc na swoim, zastanawiam się nad dalszym życiem.

Odpowiedz

Sebastian K. Czerwiec 9, 2014 o 14:47

Bardzo interesująca lektura,
Zastanawiam się czy w ogóle banki umożliwiają nadpłacanie ale małymi kroczkami. Nie mam dostępu do większej gotówki ale mógłbym płacić co miesiąc 200-300zł więcej (obecnie mam ratę w RnS ok 930-940zł w tym kapitał to jakieś 300zł) w celu zmniejszenia kwoty zadłużenia. Oprocentowanie lokat jest teraz małe i nie wiem czy wpłacanie co miesiąc 200-300zł na konta oszczędnościowe dałoby jakiś realny skutek.
No i jak to zrobić technicznie? Ratę przelewam co miesiąc na konto w pko, z którego zabierają tyle ile na dany miesiąc jest wyliczone. Jeżeli wpłacę więcej to różnica będzie tam po prostu leżała. Perspektywa informowania banku co miesiąc, że zamierzam nadplacic 200-300zł kapitału jakoś do mnie nie przemawia (lub, o zgrozo, podpisywania co chwilę jakichś aneksów) …

Odpowiedz

W! Czerwiec 13, 2014 o 11:31

Szóstka dla Pana Autora.

Nasunął mi się jeszcze jeden aspekt – Marcin widzi, że opcja1 i opcja2 są porównywalne, ale
a) dzięki jednej zarabia bank a traci podatnik
b) dzięki drugiej nie zarabia bank i nie traci podatnik.

Jaki z tego wniosek?
Patrząc z szerszej perspektywy niż portfel Marcina…

Odpowiedz

Agnieszka Czerwiec 16, 2014 o 12:37

Witam Panie Michale.
Bardzo przydatny i ciekawy artykuł. Również posiadam kredyt na tych warunkach i zastanawiałam się już dawno czy nie nadpłacić kredytu. Bardzo dziękuję, że ktoś w tak prosty sposób wyjaśnia tak zawiłe sprawy. Pewnie jeszcze nie raz zajrzę na Pana blog.
Pozdrawiam serdecznie
Agnieszka

Odpowiedz

Marcin Czerwiec 18, 2014 o 08:58

Witam,

Panie Michale, w komentarzach kilkakrotnie została zwrócona uwaga, że nie bierze Pan pod uwagę przy wcześniejszej spłacie kredytu pozostałego okresu, dzięki któremu możemy gromadzić wolne środki i jednocześnie inwestować. To ważna kwestia bo dzięki temu, zyskujemy jeszcze więcej. Im większa jest rata kredytu, tym więcej możemy zaoszczędzić.

Odpowiedz

sdfsdf Sierpień 7, 2014 o 12:01

fajnie pokazane, ale kluczowa wlasnie moim zdaniem jest inflacja:)

Odpowiedz

marcinm Sierpień 12, 2014 o 15:24

Korzystając z wiedzy jaką posiadłem, m.in. dzięki temu artykułowi, nadpłaciłem mój kredyt hipoteczny. Za rzetelne informacje bardzo dziękuję. Dziękuje też za arkusze excel umożliwiające dokonanie analizy/symulacji całej operacji. Z czystym sumieniem mogę je zarekomendować. Np. wyliczenie wysokości raty kredytu po operacji – którego dokonałem przy użyciu ww. excela (załącznika do artykułu) – różni się jedynie o… 0,87 zł, od kwoty którą wyliczył bank:)
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Sierpień 27, 2014 o 22:26

Panie Michale,
ja również chciałem podziękować za bardzo ciekawego bloga i zamieszczone arkusze Excela. Mam również prośbę. Czy jest możliwość połączenia obu rodzajów symulacji w jednym arkuszu, tak aby po wpisaniu nadpłaty w jednej kolumnie skracało to okres spłacania kredytu, a wpisanie nadpłaty w drugiej redukowało wielkość kolejnych rat?
Próbowałem się do tego zabrać sam, ale jako że nie jestem specjalnie biegły w rachunkowości próba rozwikłania excelowych formuł zajęłaby mi sporo czasu.
Z góry dziękuję i pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 11, 2014 o 10:08

Obawiam się, że te obliczenia na chwilę obecną są oderwane od rzeczywistości. Oprocentowanie kredytów wynosi coś koło 4,5 % , lokata 3,5 minus podatek, czyli 2,8. Różnica to 1,7 %. W arktykule są dużo bardziej optymistyczne wartości, zbyt optymistyczne wypaczając wynik. Czy auto bloga pracuje w Open Finance czy czymś w ten deseń. Pytam ponieważ taki wynik jest dla tego typu firm bardzo korzystny.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2014 o 10:47

Hej Marcin,

Spójrz proszę na datę publikacji tego wpisu. Możesz skorzystać z Exceli i wstawić sobie swoje parametry by policzyć opłacalność.

Swoją drogą świetnie to pokazuje jak w czasie zmienia się „otoczenie” kredytu hipotecznego.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwona Październik 30, 2014 o 14:28

W ubiegłym miesiącu postanowiłam nadpłacić kredyt w RnS zaciągnięty w PKOBP. Wprawdzie kwota nieduża bo tylko 200 zł ale stanowiąca mniej więcej równowartość kwoty kapitału w racie. I co mnie zdziwiło: bank podzielił sobie moją kwotę nadpłaty i pobrał 180 zł (około) na poczet kapitału a 20 zł na poczet odsetek. Uważałam, że nadpłata raty w całości pokryje kapitał a tu taka niespodzianka. W związku z tym na razie odpuściłam sobie nadpłaty bo nie dość że za każdym razem muszę iść do banku z pismem informującym, że zamierzam nadpłacić kredyt to jeszcze zabierają mi część kwoty na odsetki. Proszę o informację czy spotkał Pan się z czymś takim i czy bank ma do tego prawo.

Odpowiedz

Marek Lipiec 17, 2015 o 13:36

Prawdopodobnie nadpłata zeszła następnego dnia po dniu spłaty właściwej raty kredytu. Przez jeden dzień naliczone są już jakieś odsetki i nawet jak jest nadpłata to ściągnie też z tej nadpłaty odsetki ale przy kolejnej razie pomniejszy kwotę odsetek o tę spłaconą dodatkowo.

Odpowiedz

Damian Grudzień 8, 2014 o 16:43

Witam
To ja mam pytanie ciut inne. W Banku PEKAO marża wynosi w tej chwili 1,5% i wymagane jest dodatkowo tylko konto i karta kredytowa lub konto i ubezpieczenie mieszkania wykupione u nich. Nie mam możliwości natomiast spłacić kredytu przed czasem bez prowizji (nawet po 15 latach jest to 2% zadłużenia, minimum 200 zł). Druga opcja to Eurobank – 1,59% marża, niestety dodatkowo ubezpieczenie na życie 87 zł na miesiąc, ale za to przenieść kredyt do innego banku można już po 3 latach. Różnica pomiędzy bankami to około 100 zł miesięcznie/ 1200 rocznie = 1 rata gratis)
Pytanie czy opłaca się płacić więcej o to 1200 zł DLA MOŻLIWOŚCI PRZENIESIENIA KREDYTU do innego banku po 3 latach, jeżeli marże spadną do 1%? Jeżeli to się stanie za 5 lat, to w Eurobank już mi weźmie 6000 zł z tyt. wyżej marży i ubezpieczenia. Czy taką kwotę da się „odrobić” na niższej marży w innym banku gdy przeniosę kredyt za darmo? Czy może lepiej oszczędzać co rok 1200 zł w PEKAO a jak warunki będą lepsze to wtedy ewentualnie dać 2% prowizji (dla moich 270 k na dziś to 5400 zł – a przecież będzie mniej!) Czy możliwość wcześniejszej spłaty jest bardzo ważna? Oczywiście pomijam tutaj posiadanie ubezpieczenie na życiem, obowiązkowe w Eurobanku, a na którym najwięcej można zaoszczędzić…

Odpowiedz

Robert Grudzień 12, 2014 o 06:26

A mnie powyższy post „natchnął” taką myślą-pytaniem: czy po ponad pięciu latach sumiennego spłacania kredytu w Eurobanku, mam jakąkolwiek szansę przenieść się z kredytem do innego banku? Chodziłoby mi głównie o „pozbycie się” ubezpieczenia na życie, czyli 126 zł/mc. Przy założeniu, że mam jeszcze 25 lat kredytu, to jest to „bagatelna” kwota-37 800 zł :-/

Odpowiedz

Robert Grudzień 12, 2014 o 06:28

Zapomniałem dodać, że mam kredyt w CHF, więc pewnie jestem udupiony 😉

Odpowiedz

Alek Styczeń 2, 2015 o 09:12

Krótko i na temat:
Lokata to gruszki na wierzbie ponieważ w ciągu tych kilkunastu lat oprocentowanie zmieni się ze 100 razy i przeważnie na niekorzyść klienta.
Najlepszym wyjściem o ile nie ma dodatkowych negatywnych skutków jest nadpłata kredytu i skrócenie czasu kredytowania. Banki bronią się przed tym jak tylko mogą.

Odpowiedz

ewa Styczeń 17, 2015 o 20:14

Witam! Ja z męzem tez chcę wziąsc kredyt hioteczny na wykonczenie domku jakies 100,000 na okres 7 lat z dodatkowym ubezpieczeniem domu oprocentowanie 4,11 WIBOR-2,07 maraz -2,04 i tez zastanawiamy sie czy nadpłacac,a moze lepiej lokowac te pieniądze na jakiejs lokacie dylematy jednak sa :( rata bedzie wysoka bo 1700 zł mies. przeszło a jesliby nadpłacac to znowu mniejsza i co tu zrobic trochę boje sie tego kredytu bo dotej pory postawilismy dom ze swoich ciezko odłozonych pieniedzy ale no coz teraz musimy pozyczyc. Co sadzicie o tym oprocentowaniu dodam ze To bank PKO

Odpowiedz

Damian Styczeń 17, 2015 o 22:55

1) Z czego wynika tak wysoka rata? To chyba jest pierwsza rata, z ubezpieczeniem pomostowym w systemie rat malejących, bo mi kalkulatory wyliczają dla ciebie ratę 1300 równą.
2) Czy to naprawdę najlepsza oferta na rynku? Nie wiem na ile marża banku zależy od kwoty kredytu, ale ja w tej chwili miałem oferty marży 1,5-1,59% (kretyt 270k), a nie 2.2%.

Odpowiedz

Łukasz Styczeń 21, 2015 o 16:36

Witam,
ja też stoję przed dylematem: nadpłacać czy nie nadpłacać. Warunki mojego kredytu:
Data uruchomienia: 01.08.2013
Okres: 30 lat
Kwota: 184 000 zł
Aktualne oprocentowanie 3,35%
Prowizja za wcześniejszą spłatę: 1,5% płatna przez okres pierwszych 3 lat.
Kwota możliwej nadpłaty: 60 000 zł. Ewentualnie 100 000 zł jeżeli byłoby to korzystne.
Możliwość założenia lokaty na 3%.

I tutaj pytania, z którymi nie mogę sobie poradzić:
1. Czy opłaca się zrobić nadpłatę?
2. Jeżeli tak, to kiedy: już teraz wraz z 20 ratą czy może dopiero po 3 roku (gdy nie będzie już prowizji)?
3. Jeżeli tak, to w jakiej kwocie: 60 000 czy 100 000 zł. Jaka będzie różnica, o ile jest.
4. Na jak oprocentowaną lokatę musiałbym wpłacić środki, aby nadpłata nie była opłacalna? Wolałbym mieć dostęp do tych pieniędzy „na czarną godzinę”.

Jeżeli ktoś będzie w stanie to wytłumaczyć (lub przedstawić w Excelu) będę bardzo wdzięczny.

Pozdrawiam,
Łukasz

Odpowiedz

Justyna Styczeń 29, 2015 o 15:51

Może wejdę w polemikę z autorem bloga, ale mi wychodzi, że regularna nadpłata co 6M jak ustalany jest nowe oprocentowanie WIBOR, jest zawsze bardziej opłacalna niż trzymanie pieniędzy na lokacie, bo podawane oprocentowanie to % brutto, a % kredytu jest netto. Ze świecą szukać lokat, które rekompensowały by % na kredycie. Zamrażanie pieniędzy na lokacie trochę nas ogranicza, ew. jeśli dla celów wyższych poświecimy zyski, by mieć gotówkę. Może teraz się mylę, ale nadpłacając zmniejszamy ogólną kwotę raty, bo nadpłacamy kapitał, od którego następnie liczone są odsetki (stosunek odsetki-kapitał pozostaje podobny, przy ratach równych), tę różnicę możemy odkładać na lokaty, a przy okazji mamy niższą ratę (co w chwilowych sytuacjach kryzysowych bywa zbawienne), okres pozostaje ten sam. Ostatecznym ciosem by był kapitał uzbierany na lokatach w celu spłaty całości zadłużenia przed czasem – więc jest to modyfikacja nadpłat z całością spłaty kredytu. Aneksowanie wiąże się każdorazowo z kosztami manipulacynymi – min. 200 zł, które w tych obliczeniach było pomijane. Nie mniej najbardziej opłacalna opcja to jednorazowa spłata kredytu po okresie karencji, ale któż z nas może sobie na to pozwolić.
Pozdrawiam autora

Odpowiedz

asia Styczeń 24, 2015 o 20:42

Cześć,
Bardzo dziękuję za ten wpis i kalkulatory. Niezwykle przydatne i praktyczne narzędzie. Wprawdzie musiałam kilka razy przeczytać „ze zrozumieniem” i „pobawić się” trochę w kalkulatorach, ale dużo to wyjaśniło jak postępować z nadpłatami przy kredycie na nasze gniazdko :). Muszę przyznać, że poza wszystkimi kwotowymi wyliczeniami czynnik „spokoju psychicznego” w domu ma duże znaczenie i motywacja do nadpłacania jest spora.
pozdrawiam i życzę dalszego rozwoju bloga, asia

Odpowiedz

grzegorz Styczeń 27, 2015 o 13:35

Przykładowo: bank PKO BP umożliwiał kiedyś bezkarną spłatę części kredytu (nawet dopiero wziętego), ale w przypadku zbyt szybkiej spłaty całego kredytu – pobierał dodatkową prowizję. Wystarczyło jednak spłacić “tylko” 99% kwoty, by załapać się na warunki spłaty bez dodatkowych konsekwencji. Dlatego koniecznie musisz poznać warunki swojej umowy kredytowej
Moja dziewczyna ma taką umowę(WIBOR 3M oprocentowanie w dniu zawarcia 10,19%) , miała jeszcze do spłaty ok. 30 tysięcy wpłaciła w styczniu 20 tysięcy i jej raty się zmniejszyły a okres spłaty pozostał taki jak był czyli 12 lat. Do spłaty zostało jeszcze 10 tysięcy. moje pytanie: Czy bank przy spłacie jednorazowej skasuje sobie te 10 tysięcy i prowizję, czy pomniejszy ta kwotę o okres tych 12 tu lat który moja dziewczyna miałaby jeszcze teoretycznie spłacać?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Justyna Styczeń 29, 2015 o 16:06

Może aby poprzeć swoją tezę podam, że obecne oprocentowanie mojego kredytu to 2,87%, aby chociaż wyjść na 0, musiałabym znaleźć lokatę oprocentowaną brutto na ok. 3,58 % ile na rynku w styczniu 2015 jest tych lokat (nie mówię o lokatach na start i z ograniczeniami kapitału, strukturach czy innym syfie)?

Odpowiedz

fitz Styczeń 29, 2015 o 23:15

Pytanie czy:
1. Tak, ale –

Odpowiedz

Hania Luty 2, 2015 o 13:27

Bardzo treściwy artykuł, właśnie szukałam odpowiedzi co z tym kredycikiem zrobić:) ach tyle obliczeń i widać że warto!!

Odpowiedz

Rober Luty 3, 2015 o 10:20

Dzięki wielkie za ten artykuł. Właśnie kończy nam się 6 rok (z 23) spłaty kredytu rodziny na swoim, a od jakiegoś czasu zastanawiamy się jak można by zmniejszyć jego całkowity koszt.

Odpowiedz

Andzia Luty 26, 2015 o 12:19

Witam Panie Michale.
Wg mnie błędne wnioski Pan wyciągnął z wariantu:

Wariant II – nadpłaty nie redukują wysokości raty (jest ona stała), ale skracają czas spłaty kredytu.
W opcjach nadpłacania kredytu kwotą 72 000 (bądź w ratach).

Gdyż:
Zakłada Pan że gotówkę po spłaceniu kredytu w ciągu 11,5 (12,5 13,5) lat nie inwestuje Pan w lokaty na X% tylko pozostawia Pan w skarpecie do końca 18 roku (w sumie do końca 18 roku kredytu kwotę ok 53 tyś)
a porównuje Pan do zysku z lokaty 72000 przez 18 Lat.

Powinien porównać z lokatą 72000 po np 12 latach.
albo zainwestować gotówkę do końca 18 Lat.

Wtedy porównanie byłoby miarodajne.
a nie porównanie zysku z gotówki 72K po 18 latach – czyli 63tyś
do zysku przez 11.5 latach – 53tyś.

Proszę się odnieść do mojego spostrzeżenia.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotrek Marzec 16, 2015 o 21:08

stary wpis i nie wiem czy to ktoś jeszcze przeczyta ale mam problem z wykorzystaniem tego kalkulatora w swoim przypadku. Mam bowiem kredyt na 15 lat – kiedy zmienię tę wartość w tabelce kwota miesięcznej spłaty się zmienia, ale w tabelce z harmonogramem płatności są dalej przewidziane na prawie 20 lat. Co robię nie tak?

Odpowiedz

okoń Marzec 31, 2015 o 11:44

Bardzo, bardzo pomocny wpis!

Odpowiedz

Dominik Kwiecień 8, 2015 o 13:51

Prosże o porade w mojej sytuacji: mam kredyt w mdm oprocentowanie 1,5% + vibor 3m kwota 102 000 nadpłaty 2% przez cały kredyt, aneks 150 zł. Chce nadpłacic w okolicach maja ok 30 000 tys? Pytanie 1. nadpłacać 2. jaka wybrac opcję, obnizenie rat? czy skrócenie okresu kredytowania? (mam niski kredyt mysle ze jestem w stanie za 2 lata go spłacic, a chce to zrobic po max po 5 lataxch to mieszkanie zapewne sprzedam). Wg mnie najlepiej napłacic z opcja obnizenie rat (mniejsze raty, wiecej zaoszczedze ale teraz znow vibor niski a moze byc wyzszy i mi na jedno wyjdzie) prosze o porade :)

Odpowiedz

Andrzej Kwiecień 28, 2015 o 13:14

Przejrzałem wszystkie komentarze i nikt nie znalazłem odpowiedzi na pytania:
1. Czy jeśli w kredycie RNS płacę odsetki w 50% przez 8 lat, to lepiej jest mieć kredyt na 30 lat i płacić ratę 1000 zł i 1000 trzymać na lokacie, czy po tych 8 latach, dokonać wcześniejszej spłaty by płacić ratę 2000 i skrócić okres kredytowania?
2. Teza, że nie warto zaciągać kredytu na dłużej niż 20 lat jest to uzależnione od oprocentowania (jakiego) czy w każdym wypadku niezależnie od oprocentowania?
3. Jaka jest zależność wysokości oprocentowania kredytu do długości kredytu? Przykładowo jaka jest optymalna długość kredytu przy oprocentowaniu 2% zakładając, że stać mnie na każdą ratę. ( w granicach rozsądku patrząc z perspektywy kredytu długoterminowego i dopłat RNS)

Odpowiedz

Maciek Maj 6, 2015 o 14:53

Niestety załączone pliki z obliczeniami są BŁĘDNE!

Wychodzi z nich, że odkładając „do skarpety” (na 0%) co miesiąc np. 1000 zł szybciej będzie można spłacić kredyt niż nadpłacając co miesiąc ratę też o 1000 zł.

Jak potrzeba więcej wyjaśnień ww. błędu to proszę o odpowiedz.

Odpowiedz

kaczan Maj 10, 2015 o 00:12

Po pierwsze fajny blog.
Po drugie – część, czytających bloga (w tym ja), są prostymi ludźmi i wymagają prostych odpowiedzi 😉
Zastanówmy się krótko nad pewnymi istotnymi rzeczami:

1) Koszt kredytu – WIBOR + Marża

Jeśli pomyślimy co to jest WIBOR – oprocentowanie po jakim bank może pożyczyć pieniądze od innego banku.

Oprocentowanie lokaty – koszt pożyczki pieniędzy dla banku od ludności.

Wiedząc, że bank nie jest instytucją charytatywną, nie będzie w dłuższym okresie czasu płacić ludności więcej, niż może zapłacić innemu bankowi.

Dlatego w perspektywie kredytu hipotecznego możemy przyjąć praktycznie za pewnik, że oprocentowanie lokaty będzie niższe niż WIBOR + marża. Więc więcej zyskujemy nadpłacając kredyt niż oszczędzając na lokacie.

Odpowiedz

Kuba Maj 16, 2015 o 14:30

Dla tych, którzy nie mają dostępu do MS Excel’a 2010/2013 i mają problemy z wyświetleniem arkuszy w innych programach, np. Libre Office Calc: Arkusze da się wyświetlić poprawnie w Google Docs.

Odpowiedz

Łukasz Maj 27, 2015 o 07:58

Michale, pomimo, że artykuł opublikowałeś dawno temu, to temat jest wiecznie żywy i w związku z tym serdecznie zapraszam Cię oraz Czytelników do zapoznania się z moim narzędziem, jakie przygotowałem w Excelu. Stworzony kalkulator świetnie radzi sobie zarówno z kredytem w PLN, jak i kredytami walutowymi, z ratą stałą oraz malejącą oraz spełnia wszystkie kryteria dotyczące porgramu Rodzina na Swoim. Kilka tych elementów nie była u Ciebie idealna (o czym pisali czytelnicy). Mam nadzieję, że narzędzie będzie przydatne i byłbym wdzięczny za ewentualny komentarz. Pozdrawiam serdecznie!

Artykuł dostępny jest pod http://wszystkoofinansach.pl/czy-warto-nadplacac-kredyt-hipoteczny/

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 28, 2015 o 12:42

obliczenia b. fajne ale pojawia się w nich pewnien błąd merytoryczny – nie można w taki spsób prównywać różnych wielkości w czasie – 72.000 wpłacone jednorazowo to nie to samo co 72.000 wplacane w ratach po 1000 przez kolejne 72 miesiące – tutaj trzaba zastosować jeszcze oprocentowanie reszty – tj nadpłata 1.000 reszta czyli 71.000 na lokatę kolejny miesiąc nadpłata 1000 reszta czyli 70.000 na lokotę… – wtedy takie porównanie ma sens… a dlaczego – to proste – albo ktoś ma 72.000 tu i teraz albo ma tylko ich obietncę odkladając 1.000 przez kolejne 72 miesiące… a to już róznica…

Odpowiedz

Agnieszka Styczeń 8, 2016 o 14:53

A co sądzi Pan o kontach typu offset/bilansujących?

Odpowiedz

endru098 Luty 13, 2016 o 10:10

Michale,
brakuje mi analizy przy kredycie malejącym.
Wszystkie wyliczenia dotyczą rat równych. Jak to się ma do rat malejących?
Czy te wyliczenie można przełożyć jakoś na raty malejące?

Odpowiedz

Piotr Luty 27, 2016 o 13:40

Przy obecnych kwotach lokat – ok. 2,5% przy większych kwotach i kredycie ok 5% to chyba zawsze warto najpierw spłacić kredyt? Czy źle rozumuję?

Odpowiedz

Sylwek Maj 19, 2016 o 16:22

Dokladnie o to samo chcialem zapytac.
Wydaje mi sie ze splata jest lepsza.
I nawet w artykule biorac pod uwage kredyt oprocentowany 5,45% albo lokate 5% minus podatek to nie wiem jak wychodzi ze lepsza lokata…

Odpowiedz

Sebastian Maj 11, 2016 o 17:45

Wydaje mi się, że dostrzegłem błąd w arkuszu „Harmonogram spłaty kredytu hipotecznego”. Chodzi mi o wersje drugą arkusza, w której nadpłacanie kredytu zmniejsza liczbę rat. Arkusz działa dobrze jeżeli oprocentowanie się nie zmienia, jeżeli jednak oprocentowanie się zmieni, to bank na nowo obliczy wysokość raty, cześć odsetkowa będzie policzona tak jak to jest w arkuszu, ale cześć kapitałowa nie będzie różnicą między stałą ratą a częścią odsetkową, tylko będzie wyliczona jako pierwsza rata dla Kapitału, który pozostał do spłaty i dla liczby miesięcy, które pozostały dla spłaty (tak właśnie jest w innym arkuszu: Wariant I – nadpłaty redukują wysokość raty i nie skracają okresu kredytu). I jeszcze jeden mały błąd, nawet jeśli oprocentowanie się nie zmienia to po nadpłaceniu kredytu ostatnia rata nie będzie stała i taka sama jak wszystkie inne, tylko będzie kapitałem pozostającym do spłaty powiększonym o odsetki (tylko w wyjątkowych przypadkach wyjdzie to tyle ile raty poprzednie).

Odpowiedz

GrzegorzB Czerwiec 21, 2016 o 18:59

Według mnie warto nadpłacać. Warto wziąc pod uwagę ile mniej zapłacisz bankowi spłacając szybciej. Sam jestem teraz w trakcie brania kredytu. Według moich obliczeń, przy kredycie 450tys na 30 lat jeśli w ciągu 2 lat nadpłącę jednorazowo 50tys, to oddam bankowi o około 30-35 tys mniej odsetek! Zmniejszy się mi kapitał do spłaty – krótszy okres kredytowania (mniej rat), jeśli zmniejszy się mi kapitał to automatycznie płącę mniejsze odsetki co miesiąc. Wątpie by 50tys na koncie/lokacie zarobiło więcej:)

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

{ 4 trackbacks }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: