Podcast: Play in new window | Download (Duration: 48:14 — 44.9MB)
Subscribe: Apple Podcasts | RSS
Ile można mieć maksymalnie kredytów hipotecznych? Na jaką sumę? Jak wziąć je „z głową” planując zakup np. 10 mieszkań na wynajem? – o tym rozmawiam z doradcą kredytowym.
Dzisiaj temat, który powinien się spodobać wszystkim osobom inwestującym w nieruchomości. Można powiedzieć, że niszowy, ale patrząc na popularność wpisów i podcastów na ten temat widzę, że interesujący dla wielu osób.
Spodziewam się, że po zakończeniu lektury książki “Finansowy ninja” i wdrożeniu w życie przedstawionych tam wskazówek, stopniowo gromadzić będziecie coraz większe rezerwy finansowe. Zapewne część z Was ulokuje je w nieruchomościach – a wtedy ten temat będzie jak znalazł. 🙂
Wspólnie z Ronaldem Szczepankiewiczem, doradcą kredytowym, który już czwarty raz gości w podcaście, zastanawiam się, co mogą zrobić osoby o dużej zdolności kredytowej, aby zmaksymalizować liczbę kupowanych nieruchomości na wynajem finansowanych kredytami.
A przy okazji przypominam Wam, że nieuchronnie zbliża się koniec przedsprzedaży książki “Finansowy ninja” i nieustająco zachęcam do jej zakupu. Tylko do piątku 26 sierpnia (włącznie) można zamawiać egzemplarze w przedsprzedażowej promocji i opatrzone moim autografem. W sobotę – będzie już za późno.
Ostatnie dni przedsprzedaży mojej książki!
Blisko 2 miesiące temu obowiązałem się, że podpiszę wszystkie egzemplarze „Finansowego ninja” zamówione w przedsprzedaży, ale po podpisaniu 10 tysięcy egzemplarzy z pierwszego nakładu wiem jedno: wystarczy tego szaleństwa. 🙂 Zresztą sami zobaczcie jak to wyglądało – poniżej przyspieszony film streszczający półtorej godziny pracy i podpisywanie zaledwie 600 egzemplarzy, czyli jednej palety. Takich palet było 17.
Deklaracja podpisu obowiązuje, ale wyłącznie dla książek zamówionych w przedsprzedaży. Uprzedzam, że okazja na posiadanie książki z autografem raczej się nie powtórzy (no chyba, że dorwiecie mnie z książką na jakiejś konferencji itp.). Dla jasności: pierwszy nakład jest praktycznie wyczerpany, co oznacza, że nawet jeśli zamówicie teraz książki, to najprawdopodobniej trzeba będzie na nie poczekać do około 23 września. Niemniej jednak podpiszę wszystkie egzemplarze zamówione do 26 sierpnia – bez względu na datę ich dostawy.
Jeśli planujecie komuś sprezentować „Finansowego ninja” – na urodziny, Gwiazdkę itp. to najlepiej zamówić książki do piątku. Autograf autora = tylko w książkach zamówionych do 26 sierpnia 2016 r. włącznie. Przedsprzedaż kończy się o północy, znikną wszystkie pakiety promocyjne i do zamówień doliczany będzie koszt wysyłki książki. Podkreślam, żeby nie było żalów, że ktoś nie zdążył. 😉
Czytaj także: WNOP 040: Od czego zależy i jak budować zdolność kredytową pod kredyt hipoteczny – Ronald Szczepankiewicz
W tym odcinku usłyszysz:
- Jak kupić 10 mieszkań na wynajem na kredyt hipoteczny?
- Jak budować zdolność kredytową?
- Jak wziąć więcej niż jeden kredyt hipoteczny?
- Czy lepiej kupić mieszkanie za gotówkę czy na kredyt?
- Czy przychód z wynajmu liczy się w tym przypadku do zdolności kredytowej?
- Ile czasu trwa proces kredytowy?
- Ile wynosi limit kredytów hipotecznych na osobę fizyczną?
- Jak liczona jest zdolność kredytowa, gdy posiadamy inne źródła dochodu niż wynajem nieruchomości?
- Co to jest hipoteka łączona?
- Czy można kupić nieruchomość z licytacji komorniczej posiłkując się kredytem hipotecznym?
- Jak reagują banki, gdy “widzą” kilka kredytów na jednej osobie?
- Co nas dyskwalifikuje w oczach banku?
- O co poprosi nas bank, jeśli prowadzimy działalność gospodarczą?
- Czego nie wpisywać w PKD swojej działalności?
- Kogo zatrudnić do szukania nieruchomości?
Kliknij prawym przyciskiem, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.
Strony, osoby i tematy wymienione w podcast’cie:
- Książka “Finansowy Ninja”
- WNOP 069: Jak inwestuję, czyli 10 zasad którymi się kieruję, strategia oraz obawy w roku 2016
- RM Kredyty – strona firmy Ronalda Szczepankiewicza
- Raport z rynku kredytów hipotecznych – Sierpień 2016 – raport opracowywany systematycznie przez firmę Ronalda
- Książka “Tajna broń kredytobiorcy”
- Wykłady Ronalda na YouTube:
- Szkoła ASBIRO
Pytanie lub komentarz? Zostaw mi wiadomość!
Masz pytanie? Możesz skorzystać z tego linku i nagrać dla mnie wiadomość głosową z wykorzystaniem mikrofonu Twojego komputera. Pamiętaj, że jedna wiadomość może mieć maksymalnie 90 sekund (ale możesz ich nagrać kilka) 🙂
Jeśli nagrywając pytanie przedstawisz się i podasz adres swojego bloga (lub strony WWW), to zlinkuję do niego tak jak uczyniłem w poprzednich odcinkach podcastu. To może pomóc w promocji Twojego bloga, więc tym bardziej zachęcam do zadawania pytań głosowo.
Będę Ci również wdzięczny za każdy komentarz. Napisz proszę, czy podobał Ci się ten odcinek podcastu. Chętnie z Wami podyskutuję i odpowiem na ewentualne dodatkowe pytania.
Sprawdź również: WNOP 058: Refinansowanie kredytu hipotecznego – czy i kiedy warto to zrobić?
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Was w wielu miejscach:
- Na blogu – lista wszystkich podcastów
- W iTunes – dla użytkowników iPhone’ów i iPad’ów
- W serwisie Stitcher – pobierz aplikację Stitcher dla Androida i innych modeli telefonów
- W katalogu Zune
- W katalogu BlackBerry
- Poprzez specjalny RSS
A jeśli podoba Ci się podcast, to będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę oraz krótką recenzję w iTunes. Wasze głosy powodują, że mój podcast trafia do rankingów iTunes. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie słyszały. A na tym bardzo mi zależy 🙂
Oceń podcast “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” <–
Jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za Twoje wsparcie i życzę Ci świetnego dnia! 🙂
Cześć! Jestem Michał. Dzięki zarabianiu na blogu i rozsądnemu oszczędzaniu stać mnie na wiele. Chcę Ci pokazać jak zadbać o domowy budżet, wychodzić z długów, pomnażać oszczędności i samemu zadbać o godziwą emeryturę. 
{ 286 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }
Dziękuję za podcast,
czy moglibyście – choćby w przybliżony sposób – zdefiniować/znormalizować co oznacza „duża zdolność kredytowa”?
Planując zakup 10 mieszkań już na starcie należy „mieć dużą zdolność kredytową” tzn. Twoje aktualne dochody muszą pozwolić Ci na terminową spłatę wszystkich kredytów, o które będziesz się ubiegać. Zwróć uwagę, Ronald wspomina, że przyszły dochód z wynajmu nie może być uwzględniony w analizie zdolności kredytowej. Zkolei, jeśli wykażesz dochód z wynajmu innej niż kredytowanej nieruchomości zostaniesz potraktowany przez bank jako inwestor i możesz dostać kredyt na gorszych warunkach lub nie dostać go wcale.
„Ronald wspomina, że przyszły dochód z wynajmu nie może być uwzględniony w analizie zdolności kredytowej” – jakieś pół roku temu byłem na szkoleniu dotyczącym wynajmu mieszkań u gościa który ma ich coś ok setki (nie pamiętam dokładnie). On z kolei twierdził że są banki które są w stanie zaliczyć przychody z wynajmu do analizy zdolności kredytowej. Gdzieś nawet mam w notatkach zapisane jakie to banki (niestety notatek nie mam przy sobie by teraz to sprawdzić).
Mam znajomego, ktory na jedna zdolnosc kredytowa (650 tys zl) kupil 3 duze mieszkania, kazde po 650 tys zl. Skubany podpisal akty notarialne u innych notariuszy wszystkie trzy w ciagu tego samego dnia 🙂 oraz umowy kredytowe w 3 roznych bankach 🙂
1 wynajmuje robotnikom, drugie sluzy jako magazyn, a w 3 sam mieszka 🙂 To naprawde mialo miejsce, oczywiscie pracuje i jeszcze ma swoja dzialanosc, wiec wszystko mu sie splaca.
Ciekawe. Jedyny minus jaki widzę, to w przypadku potknięcia przy splacie może to wyjść na jaw i będzie odpowiadał za oświadczenie nieprawdy – przy podpisywaniu umowy kredytowej oświadczasz, że nie ubiegasz się o kredyt w innym miejscu. No i bardzo trudne wydaje mi się umówić tyle osób w jednym dniu. Zwykle komuś coś wypada.
Mam wrażenie, że w momencie wzięcia ubezpieczenia podpisujesz na siebie cyrograf i wtedy zaczynają się dziać dziwne rzeczy. Akurat mam pełen pakiet ubezpieczenia w liberty ubezpieczenia, ale mimo nieszczęśliwych wypadków wszystko potoczyło się po mojej myśli.
Pierwszy.
ps. Żart 🙂
A faktycznie to dzięki za temat – bo właśnie tego potrzebowałem. Tak jak piszesz Michale stosując się do Twoich rad w temacie oszczędzania zaczynam rozglądać się za tym, w co inwestować zaoszczędzone pieniądze. To co proponujecie w tym temacie to jedna z opcji – inwestowanie oszczędności (już opodatkowanych i ozusowanych). I to też dobre jeśli nie ma się w planie zakładania własnego funduszu emerytalnego w postaci własnej spółki inwestującej w nieruchomości. Drugą opcja, oprócz tej, którą opisujesz, którą rozważam to inwestowanie w nieruchomości poprzez własną spółkę z o.o. (aktualnie mam jednoosobową działalność gospodarczą) aby inwestować pieniądze zanim zostaną opodatkowane i ozusowane (zus zamierzam „obciąć” do minimum albo do zera – po to buduję prywatny fundusz emerytalny, a może i taki który po jakimś czasie również pozwoli osiągnąć wolność finansową przed wiekiem emerytalnym).
Może podchwycisz temat i też to omówisz – a może nawet porównasz obydwa podejścia do tematu inwestowania – ja jestem bardzo mocno zainteresowany. Obecne moje symulacje finansowe dla wersji ze spółką powodują że inwestując pieniądze przed opodatkowaniem i ozusowaniem (potencjalnie tylko dobrowolne ozusowanie za 300zł) kwota inwestowanych pieniędzy rośnie bardzo mocno i powoduje przyspieszenie w inwestowaniu bardzo duże.
Pozdrowienia 🙂
Marcin
Zobacz fridomia.pl
Michał,
dzięki za ten podcast, jakbyś wiedział co chodzi mi po głowie 🙂
Moja sytuacja na pewno nie pozwala na kupno aż 10 lokali, jednak od dłuższego czasu zbieram się do zakupu tego pierwszego- w celach inwestycyjnych. Plan jest zwyczajny- najemca będzie spłacał mi kredyt. Za każdym razem gdy już znajdę fajny lokal, gdy cena się zgadza, gdy już mi się wydaje, że nie ma zmiłuj.. wraca do mnie myśl, że trzeba wyłożyć 20% wkładu, powiedzmy na poziomie 40 tys zł. I teraz zakładając, że miesięcznie będzie 1 tys zł z takiego lokalu to ten wkład będziesz odrabiać 40 miesięcy.. nie potrafię przejść tego etapu i wytłumaczyć sobie, że mimo wszystko warto tyle kasy wyłożyć 🙂
Hmmm jeżeli masz wielkie obawy przed wyłożeniem nawet na sam wkład własny 40.000 zł, to tym bardziej będziesz miał stres przy zakupie całego mieszkania za 200.000 zł… Spokojnie mogę cię tylko pocieszyć, że będziesz przecież właścicielem nieruchomości, nikt ci jej nie zabierze, ona nie ucieknie ani nikt jej nie ukradnie, zawsze możesz mieszkanie sprzedać. Odwagi!
Wkład własny o którym piszesz nie musi być w całości wniesiony w postaci gotówki. Tylko 10% wkładu własnego musi mieć pokrycie w gotówce. Pozostała część w dalszym ciągu może być sfinansowana przez bank (oczywiście taki kredyt będzie droższy w stosunku do kredytu z 20% wkładem własnym).
Proponujesz pokrywać wkład własny innym kredytem? Hmmm poczytaj może trochę więcej na blogu… Takie pomysły nie kończą się dobrze. Po to jest wkład własny, żeby mieć tańszy kredyt, Michał postuluje zaciągać kredyt hipoteczny z głową, a więc minimum z 30 % wkładu własnego. Jeżeli nie jesteś w stanie zgromadzić gotówki nawet na wkład własny to znaczy, że za wcześnie się bierzesz za kupowanie nieruchomości.
Wkładu własnego nie trzeba pokrywać kredytem, można np. zastawem na obligacjach skarbowych leżących na innym rachunku i procentujących. Skoro Michał chce wziąć kredyt na 70% wartości dziesięciu mieszkań, to równie dobrze może wziąć kredyt na 90% wartości ośmiu mieszkań, a pozostałe dwa kupić za gotówkę. Dzięki temu będzie miał o dwa kredyty mniej, a przecież w planie chodzi o to, żeby banki nie odrzuciły „nadprogramowych” wniosków kredytowych.
Nie słyszałem o tym, żeby ktoś zamiast wkładu własnego przedstawiał obligacje skarbowe czy zastaw na nich? Przecież istotą wkładu własnego jest to, żebyś zapłacił gotówką za część ceny kupowanego mieszkania. Tego wymagają banki oraz rekomendacje KNF, żeby banki nie udzielały kredytów bez wkładów własnych i żeby ten wkład własny wynosił odpowiednio np. 5 %, 10 %, i tak dalej co roku trochę więcej. Ma to stanowić lepsze zabezpieczenie przed przekredytowaniem, żeby nie dawać kredytów ludziom, którzy nie są w stanie zgromadzić nawet tych 10 czy 15 % ceny mieszkania.
Jeżeli bank daje kredyt np. na 80 % wartości mieszkania i 20 % to ma być wkład własny, to kto zapłaci te 20 % ceny mieszkania, jeżeli ma to być tylko zastaw na obligacjach? Przecież deweloper oczekuje na przelew gotówki, a nie na jakiś zastaw?
Zgodnie z rekomendacją S KNF, kredyt może wynosić 90% wartości nieruchomości (a nie 80 czy 85), gdy „kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”. W ten sposób można obejść wymóg 15% wkładu własnego (od 2017 roku 20%).
Ja też nie słyszałem, żeby ktoś z tego korzystał, ale przecież po coś jest ten zapis – może więc warto spróbować. Kosztem jest zablokowanie części pieniędzy w formie zastawu do czasu spłaty części kredytu przekraczającej LtV. Zyskiem jest to, że można wziąć mniej kredytów na tę samą kwotę.
OK cytujesz zapis rekomendacji dla banków – jasne. Ale jak traktować tę formę zabezpieczenia pod kątem płatności dla dewelopera czy sprzedającego mieszkanie? Przecież on oczekuje przelewu gotówki całej ceny mieszkania. Mam powiedzieć deweloperowi, że dostanie tylko 90 % ceny, a reszta to będzie jakiś zastaw na papierach skarbowych? Wyjaśnij mi proszę bo nie do końca rozumiem ideę.
Bralem kredyt w 2016 i teoretycznie mialo byc 15% w praktyce to bank pkobp sam zaproponowal ze bedzie dodatkowe ubezpieczenie za kilka zlotych do momentu az nie sprlace 15%kapitalu. Wystarczy dobry doradca i mozesz wkladu w ogole nie uiszczac;)
To by się opłacało gdyby obligacje były wyżej oprocentowane niż kredyt, a tak raczej nie jest. Dlatego skoro wkład i tak ma być zablokowany, lepiej zmniejszyć nim wartość kredytu a także mieć lepszą ofertę kredytowa.
40 mcy to 3 lata z hakiem. Czyli wychodzi rentowność roczna 30%. Jeśli to dla Ciebie zły deal to jaki będzie dobry?
Jaka rentownosc 30% ? Totalne bzdury, gdzie cala reszta wydatkow, kredyt i remonty? Z takimi analizami to daleko nie zajedziemy…
Mateusz – masz sluszne obawy, przy kredycie najprawdopodobniej nie bedzie to warte wlozonych pieniedzy.
Jeśli najemca spłaca kredyt i czynsz wynosi 1000zł… to nie będziesz odrabiał tego przez 40 miesięcy – bo czynsz pójdzie na ratę kredytu, a nie odbudowę zasobów gotówkowych 😉
Ale co fakt to fakt – ciężko wyciąga się pieniądze z konta oszczędnościowego… Pocieszeniem jest właśnie to, że zamienia się gotówkę na materialne aktywa.
Nie rozumiem, jak mozna jeszcze inwestowac w nieruchomosci, z daleka widac ogromna banke, poczekajmy tylko kilka lat na wzrost stop procentowych …
Piszę z roku 2020. Stopy procentowe znacząco spadły 😉
Piszę z połowy 2023. Oprocentowanie kredytu w m… wzrosło mi do 20.5 procent. Co Wy na to? Nikt nie myślał o wojnie ani o Covid19.
Hej Piotr,
Ale Ci co trzymali rękę na pulsie już dawno wymienili sobie kredyty ze zmienną stopą procentową na takie ze stałą stopą procentową np. na 5 lat.
Pozdrawiam!
”Warto tyle kasy wylozyc” czlowieku z 40 tys zl to ty sobie mozesz inwestowac w kurnik a nie w nieruchomosci
Ogólnie rzecz biorąc wiadomo, że nieruchomości są dobrym pomysłem na inwestycje. Sama mam mieszkanie na wynajem i to jest naprawdę doskonała opcja. Nawet w momencie gdy straciłam pracę i szukałam kolejnej to miałam stały zastrzyk gotówki 🙂
Kurcze, nie wiem, co o tym myslec… z jednej strony chyle czola przed przedsiebiorczoscia… z drugiej…
Bylem ostatnio w Londynie, miasto jest przeludnione, a mimo to w centrum jest kilkadziesiat tysiecy pustych mieszkan, zakupionych jako inwestycja kapitalu, glownie przez Arabow, Rosjan itp. Nawet nie oplaca sie bawic w ich wynajmowanie, bo taki jest wzrost cen nieruchomosci.
Tzw. zwykli ludzie czesto mieszkaja w piwnicach, na lodziach, widzialem ogloszenie o wynajem mieszkania 6 metrow kwadratowych, gdzie lozko jest zrobione z wanny…
Czy możesz rozwinąć myśl, bo nie do końca rozumiem sens Twojej wypowiedzi. Z jednej strony piszesz, że w Londynie jest mnóstwo pustych mieszkań pomimo że miasto przeludnione (jak to możliwe?), a dalej że nie opłaca się ich wynajmować bo jest wzrost cen nieruchomości. Czyli jednak opłaca się kupować mieszkania, skoro tak drożeją?
A co masz na myśli pisząc o „zwykłych ludziach”, którzy rzekomo mieszkają w piwnicach i na łodziach i śpią w wannach? Sorry ale to jest jakieś niezrozumiałe dla mnie generalizowanie, może nie byłeś w Londynie tylko w Lądku 😉
Po prostu zastanawiam się, jak pogodzić dwie sprawy.
Z jednej strony Michał wielokrotnie powtarza, przy okazji artykułów o pomocy charytatywnej, że „dobro powraca” i „nawet najmniejsze działanie jest częścią większego dobra”.
I teraz zastanawiam się, czy takie działania, jak inwestowanie kapitału, z którym garstka bogaczy nie ma co robić, akurat w mieszkania, nie jest przypadkiem częścią większego zła…
Sam w przyszłym roku wyjdę z długów (również dzięki Michałowi) i chcę kupić dwie kawalerki pod wynajem jako moją inwestycję na emeryturę. Zastanawiam się, czy nie będę mieć problemu, żeby np. zarabiać pieniądze na samotnej matce z dzieckiem.
Nie do końca jestem przekonany, czy masowe zakupy mieszkań pod wynajem są dobrą inwestycją pod względem moralnym…
Londyn jest świetnym przykładem na to, do czego to może doprowadzić.
Oj pomyśl czy aby nie przesadzasz z tą moralnością… Przecież wynajmowanie mieszkania nie jest niczym złym, nikogo nie krzywdzisz, wręcz przeciwnie zaspokajasz podstawowe ludzkie potrzeby – dach nad głową, którego każdy potrzebuje. Co za różnica komu wynajmiesz mieszkanie – kobiecie z dzieckiem, małżeństwu, studentowi czy parze gejów? Oni wszyscy muszą gdzieś mieszkać i zdają sobie sprawę, że nikt im nie da ani nie wynajmie mieszkania za darmo. Bez obaw, to jest normalne prawo rynku, masz towar na który jest popyt i tyle. Twoje obawy równie dobrze pasują np. do sprzedawania pieczywa, jak przyjdzie kobieta z dzieckiem to też jako sprzedawca w piekarni dasz im za darmo, bo przecież niemoralnie jest zarabiać na kobiecie z dzieckiem?
Marcinowi Mniej chodzi chyba o to, że mieszkanie powinno być traktowana jak dobro podstawowe, dostępne dla wszystkich. Co to oczywiście dokładnie znaczy, ile powinno kosztować i jakie powinno być, to ciężko zdefiniować. Ale prawdą jest, że traktując mieszkania jako inwestycję, Ci co mają więcej pieniędzy kupują tego dobra więcej niż potrzebują, po to, żeby potem na tym zarabiać. Od tego zaczyna się sam podcast: jak to jest możliwe, że można wziąć kredyt hipoteczny na kilka mieszkań, co ewidentnie nie zaspokaja już naszych potrzeb mieszkaniowych, a właśnie ma cel inwestycyjny.
„mieszkanie powinno być traktowana jak dobro podstawowe, dostępne dla wszystkich” – jak rozumiem za darmo 😉 Już gdzieś czytałem takie poglądy… Według mnie to farmazony i utopia, głoszenie takich poglądów już znamy z historii i źle się to kończyło (PRL, ZSRR, daleko nie trzeba szukać)…
Nic nie ma na świecie za darmo. Zupełnie nie o to chodzi, żeby było za darmo.
Mieszkanie powinno być dobrem podstawowym, możliwie dostępnym dla wszystkich ludzi. Ja w każdym razie w takim świecie chciałbym żyć, gdzie 4 osobowa rodzina ze średnią krajową może sobie pozwolić na zakup mieszkania, które spełnia podstawowe wymagania (ma np. 3 pokoje i 70m2) a miesięczny koszt tego mieszkania (uwzględniając ratę kredytową) nie rozkłada finansów tej rodziny na łopatki.
Możemy w nieskończoność toczyć dyskusję ile to jest tyle ile jest konieczne 🙂 ale nie o to chodzi 😉 .
Pozdrawiam,
M.
Przykro mi, ale w kapitalizmie nie ma miejsca na takie rozważania 😉 jest po prostu prawo rynku, popyt i podaż, rozważamy inwestycje, zwroty i dochody. Takie zagadnienia makroekonomiczne jak zamożność przeciętnej rodziny, na co powinno ją stać a na co nie – to by chyba trzeba czytać na blogu filozoficznym 😉
Macieju, dzięki.
Robert, brak słów, szczególnie po ostatnim komentarzu z 17:19. Proponuję Ci sprzedać mieszkania i założyć firmę chwilówkową, lombard, kancelarię prawniczą przejmującą „roszczeniowe” kamienice, biuro księgowe przenoszące firmy do Panamy, a w wolnych chwilach dzwoń po emerytach i zgodnie z prawem zawieraj z nimi umowy przez telefon na zmiany operatorów wszystkiego, co się da. A na koniec sprzedawaj im magiczne koce i materace. Wszystko legalne, zgodne z prawem i baaardzo zyskowne. Co tam jakieś mieszkania…
Gwarantuję Ci, że będziesz bardzo bogatym człowiekiem! W kapitaliźmie nie ma miejsca na takie rozważania, trzeba działać!
Ale najbardziej wymowne jest milczenie Michała w tym wątku. Przynajmniej dla mnie.
To ma nawet swoją nazwę, socjalizm. Ale na szczęście Twój obecny rząd właśnie to wprowadza. Człowieku ogranij sie.
Marcin Mniej, sorry ale co Ty teraz wypisujesz? Dlaczego polecasz mi zakładanie jakichś szemranych biznesów, kradzież kamienic, a nawet oszukiwanie fiskusa na Panamie? Dlaczego tak spinasz poślady zupełnie niepotrzebnie? Dyskusja była kulturalna, a tu nagle wyjeżdżasz z takimi rzeczami personalnie pod moim adresem?
Po prostu według mnie masz jakieś dziwne rozterki (i jak widzę nie tylko Ty), twierdząc, że zarabianie na wynajmie mieszkania jest czymś złym, porównujesz to do zarabiania na nielegalnym przejmowaniu kamienic, czy sprzedawaniu cudów na kiju emerytom… Przemyśl ten temat na spokojnie zamiast niepotrzebnie się emocjonować i zarzucać mi złe intencje.
Powtórzmy o czym tak naprawdę dyskutujemy.
Pisałeś w swoim pierwszym poście, że rozważasz, czy „inwestowanie kapitału (…) w mieszkania, nie jest przypadkiem częścią większego zła…” oraz że nie jesteś przekonany czy zakupy mieszkań pod wynajem „są dobrą inwestycją pod względem moralnym…”
Odpowiadam Ci więc po raz kolejny jasno i klarownie – według mnie wynajmowanie komuś mieszkania (nawet biednemu, matce z dzieckiem, obojętnie) nie jest niczym złym! Wręcz przeciwnie zaspokajasz ich podstawową potrzebę życiową jakim jest dach nad głową.
Jeżeli masz rozterki, czy będziesz mógł „zarabiać na matce z dzieckiem” hmmm to dziwne rozterki… Jak pracujesz w fabryce to też proponuję analogicznie nie pobieraj wynagrodzenia, bo przecież klimatyzator chce kupić biedna matka z dzieckiem, która chce się ochłodzić. Jak więc możesz zarabiać na matce z dzieckiem, powinna mieć ten klimatyzator za darmo?
Oczywiście przejaskrawiam, ale tak właśnie widzę taki tok myślenia.
Podalem Ci, do czego prowadzi Twoj tok myslenia, ktory zaprezentowales w swoim komentarzu o kapitalizmie. Podobnie jak masowy zakup mieszkan, kazdy z wymienionych przeze mnie „biznesow” jest calkowicie legalny i calkowicie zgodny z prawem. A zgodnie z tym, co napisales, ze nie ma co rozwazac, tylko liczyc zyski – sa to rowniez znacznie lepsze „inwestycje”.
To, do czego prowadzi masowy zakup mieszkan przez garstke bogaczy i traktowanie tego jako inwestycje kapitalu, zobaczylem na wlasne oczy w Londynie i wolalbym tego nie widziec.
To moj ostatni komentarz w tej sprawie, przekazalem, co mialem do powiedzenia. Zaraz jeszcze by przyszedl lesniczy i nas wygonil, parafrazujac dowcip o partyzantach 😉
Maciej dzięki!
„4 osobowa rodzina ze średnią krajową może sobie pozwolić na zakup mieszkania, które spełnia podstawowe wymagania (ma np. 3 pokoje i 70m2) a miesięczny koszt tego mieszkania (uwzględniając ratę kredytową) nie rozkłada finansów tej rodziny na łopatki”.
Mam mniej metrów…,a nie jestem rozłożona na łopatki dzięki programowi „rodzina na swoim”. Przez dwa lata sama wynajmowałam mieszkanie, gdzie opłaty były niewiele niższe od kredytu. Niestety brak zdolności kredytowej nie pozwolił wówczas na zakup własnego M4 i większość wynajmujących boryka się właśnie z tym problemem. Dziś spłacam kredyt, jeszcze wieeele lat przede mną i serce boli widząc ile się pożyczyło a ile trzeba oddać…
hej,
dobry temat ale sam nie jestem przekonany do kupna mieszkania na wynajem.
Popatrzcie, przyrost naturalny coraz mniejszy. Studentów z roku na rok coraz mniej. Rynek z tego powodu mniejszy. Niby coraz więcej ‚ukrainców’ ale czy oni będą w stanie zaspokoić cały rynek? Przypominam że mieszkanie jest mało płynne i wcale nie tak łatwo jest je sprzedać. Nie wiem czy nie lepiej mając gotówkę trzymać ją na lokatach (tak wiem jakie jest oprocentowanie- mam nadzieje że nie będzie niższe).
Jakie są wasze opinie? Michał a może ty rozpoczniesz temat i policzymy zyski i ryzyka w porównaniu lokat a mieszkań na wynajem?
pozdrawiam Piotr z Wrocławia
Zanim zadasz takie pytania, proponuję poczytaj może najpierw trochę na blogu Michała na te tematy… Porównywanie lokat a innych inwestycji są tutaj wałkowane od wielu wielu miesięcy czy już nawet lat.
Nie chcę Cię przekonywać do jednej czy drugiej opcji, każdy musi sam podjąć decyzję. Weź pod uwagę, że oprocentowanie lokat jest obecnie żenująco niskie, do tego podatek Belki zżera część zysków. Michał nie bez powodu podjął taką a nie inną decyzję, żeby jednak wejść w nieruchomości na wynajem.
Co do stopy zwrotu z najmu nieruchomości, to jest prosta sprawa, możesz ją zbadać samemu. Sprawdź ile kosztują mieszkania, które możesz kupić, oraz stawki czynszu który możesz uzyskać.
Piotr ma racje, to nie wyglada wcale tak różowo, a biorąc jakikolwiek kredyt – będzie na tym strata. Policzmy dokładniej, bo niestety to tylko fikcja, przy sporym ryzyku – szczegolnie w chorym kredycie – bez szans na jakikolwiek zysk. Bez kredytu moze byc to w tej chwili nawet tylko 2-4%
„biorąc jakikolwiek kredyt – będzie na tym strata” – nie można tak generalizować, jeżeli weźmiesz drogi kredyt konsumpcyjny to pewnie dopłacisz, ale przecież Michał bierze kredyty hipoteczne, które są najtańszym pieniądzem na rynku.
I najważniejsze – nie można tu traktować tych inwestycji jedynie w kategorii „zysku”, bo to nie zysk jest tu nadrzędnym celem, a uzyskiwanie pasywnych dochodów. Tu nie chodzi o kupienie za 100 i sprzedanie za 120, gdzie mamy 20 zysku. Najważniejsze, że powiedzmy za 10 czy 20 lat Michał spłaci kredyty (samemu czy z pomocą najemców) i będzie właścicielem na czysto 10 mieszkań, z którymi będzie mógł zrobić co tylko zechce – albo je sprzedać (ceny pewnie wzrosną), albo dalej wynajmować i mieć czyste dochody.
Nie można więc tylko ślepo liczyć i patrzeć, czy roczny zwrot z kapitału wyniesie u Ciebie 2 % czy może 5 %, jest to pewnie ważne, ale główny cel jest inny – pasywne dochody i zgromadzenie majątku po spłaconych kredytach.
Oczywiscie,ze chodzi o traktowanie w kategorii zyskow, bo chyba o to chodzi? Matematycznie musi byc z tego plus a nie minus. Biorac pod uwage, ze po wzieciu „taniego kredytu” Michal bedzie doplacal do mieszkania rocznie powiedzmy 100zl, no ale wg tej teorii bedzie mial pasywne zyski, czyli jakis przychod (ze stratami tych wlasnie 100zl) – to dla samej idei wykonal plan. Aczkolwiek nie wiem, czy celem sa te wlasnie pasywne przychody w imie idei i doplacania 100zl do kazdego mieszkania? A to juz nie slepe patrzenie.
Nie chodzi o poromocje zadnych lokat, bo oczywiste jest, ze moze byc to co najwyzej chwilowa poczekalnia dla pieniedzy. Jednak mieszkanie, ktorego wartosc nie bedzie rosla (brak przyrostu, bieda, w mniejszych miastach tez brak pieniedzy do ich zakupu), a bedzie oparta tylko na wynajmie – na dodatek nie na dni (jak np mozliwe jest w Warszawie / Trojmiasto itp),a skupione na wynajmie rodzinom/studentom itp. to mam duze obawy, ze ten pasywyny przychod nie przekroczy strat… jesli bedzie to praca za darmo, to i tak nie wiem czy jest tego warta, biorac pod uwage potencjalne spadki cen w przyszlosci moze okazac sie problemem. Podaje tu watpliwosci sama bedac wlascicielka 5 mieszkan, nie mam nic przeciwko tej inwestycji, jednak obawiam sie kupic kolejne, w zwiazku wlasnie ze zmianami na rynku, problemem sprzedania mieszkania, kosztami. Mialam to szczescie,ze nawet po obnizeniu cen, najwczesniej kupione mieszkania nadal sa warte ponad 40% ceny zakupu, ale te ostatnio kupione uda sie sprzedac jedynie bez strat… Lub byc moze ponizej ceny zakupu! W tym momencie zyski dlugoterminowe staja sie znikome. Mozna to przeciez dokladnie policzyc, bez niepotrzebnego „jarania” sie pasywnym przychodem, nalezy moim zdaniem patrzec na zagadnienie tylko i wylacznie matematycznie.
„najwczesniej kupione mieszkania nadal sa warte ponad 40% ceny zakupu, ale te ostatnio kupione uda sie sprzedac jedynie bez strat… Lub byc moze ponizej ceny zakupu!”
Nie bardzo rozumiem Twoją wypowiedź. Kupiłaś kiedyś mieszkania, które teraz są warte tylko 40 % ceny zakupu??? Jak to możliwe? Może po prostu przepłaciłaś, nie kupiłaś okazji rynkowej?
Co do zakupu mieszkań na wynajem – powtórzę – należy mieć na uwadze strategię długoterminową, cel ostateczny, który nadejdzie za 10 czy 20 lat, jak uda się spłacić wszystkie kredyty. Obojętnie, czy te kredyty będą spłacone w całości przez najemców (oby!), czy też trzeba będzie trochę dokładać, np. te symboliczne 100 zł miesięcznie.
Cel główny i podstawowy jest taki, że za 10 czy 20 lat przykładowy Michał będzie właścicielem 10 mieszkań bez żadnych hipotek i kredytów. Wtedy nie ma przecież większego znaczenia, czy Michał dołożył w jakimś miesiącu 100 zł czy może 500 zł do danego mieszkania.
Cel – 10 mieszkań wartych łącznie 4 mln zł w ciągu 10 – 20 lat. Można je wtedy sprzedać i mieć 4 mln zł na co tylko zechcesz. Można je dalej wynajmować i mieć pasywny dochód bez pracy do końca życia i dalej dla spadkobierców. 10 mieszkań x 3.000 zł miesięcznie z czynszu = 30.000 zł miesięcznych dochodów. Chyba da się z tego żyć, co nie?
Chyba warto dążyć do tak postawionego celu, nie martwiąc się, czy dane mieszkanie przyniosło w danym roku 3 % zysku, 6 % zysku, czy może trzeba było nieco dołożyć.
A i jeszcze najważniejsze – wydaje mi się, że z Twojego posta wynika, że po prostu nie masz jasno nakreślonego celu inwestowania. Sama nie wiesz czy te nieruchomości chcesz wynajmować, jak długo, czy też może sprzedać z zyskiem czy bez. Tak się nie da, stracisz tylko nerwy, miotając się trochę z tymi mieszkaniami i martwiąc się, ze dane mieszkanie wirtualnie potaniało czy podrożało?
Jeżeli kupujesz mieszkania na sprzedaż (flipping) no to tak rób. Jeżeli dążysz do pasywnych dochodów z najmu – no to je trzymaj, wynajmuj, nie martw się ile aktualnie jest warte, po co Ci to w ogóle wiedzieć? Ważne ile czynszu miesięcznie możesz uzyskać.
dzięki za pociągnięcie tematu.
W tej chwili lokaty są niskie to fakt (nie wiemy jakie będą za 2 czy 4 lata)
wejście w rynek nieruchomości, to wejście na długi okres w inwestycje która nie jest łatwo zbywalna. Mieszkanie sprzedaje się miesiącami (do tego dochodzi koszt obsługi mieszkania np.: remontów, szukania osób do mieszkania, ryzyko pustych miesięcy, urząd skarbowy). Przy lokatach zysk jest ciągły. Nie twierdze że nieruchomości to zły interes ale nie jestem hura optymistą.
Przy lokatach zysk też jest składany i po okresie 10,20,30 lat też jest stopą zwrotu.
luźny kalkulator zysków:
Mieszkanie gotówka 300000 zł (2 pokojowe we Wrocławiu)- cena za wynajem 1500 zł= rocznie 18000 zł
zysk z lokaty 300000 zł * 3% = 9000 zł (minus belka, ale za jakiś okres lokaty mogą pójść w górę)
odlicz od mieszkania koszty np.: czynsz, pustostan przez okres wakacji, koszty związane z użytkowaniem (wymiana łóżka, żaluzji, żarówki, odmalowanie)
dodaj do tego ryzyko bogacącego się społeczeństwa (wszędzie słyszę że ludzie kupują mieszkania na wynajem), niż demograficzny- jak wielki będzie rynek za kilka lat?
czy to dalej wygląda tak różowo?
ps. wyliczenie jest przeprowadzone w 2 minuty i ma dużo niedociągnięć a policz sobie jeszcze że ta kwota 300000 nie jest kwotą z portfela a kredytem hipotecznym?
Szansa, że oprocentowanie lokat za 2-4 lata będzie wyższe niż obecnie, jest znikome. Już teraz 3 % rocznie jest trudno ulokować, np. są ograniczenia kwotowe do 10.000 zł i ciągłe latanie po bankach. Od tego odejmij Belkę 19 %, a więc praktycznie 1/5 zysków ucieka.
Dochody z najmu możesz opodatkować korzystnie i wiele lat np. dzięki amortyzacji nie płacić w ogóle podatku dochodowego.
Mieszkanie za 300.000 zł i czynsz 1.500 zł to marna inwestycja. Za cenę 300.000 zł lepiej kupić trzy kawalerki po 100.000 zł każda i niech każda przynosi 800 zł miesięcznie, już masz 2.400 zł miesięcznego dochodu i lepszą dywersyfikację.
Weź pod uwagę inflację, która może zeżreć wszystkie twoje zyski z lokat w przeciągu tych kilku lat.
Oczywiście każdy podejmuje swoją decyzję w swoim życiu i swoim konkretnym przypadku, weź tylko pod uwagę wszystkie za i przeciw obydwu opcji.
Robert,
zgadzam się z Tobą w wielu kwestiach ale przy nieruchomościach też jest ryzyko (nowy podatek? czemu nie przecież rząd gdzieś pieniędzy musi szukać itd.) swoją drogą chyba nie znam się na rynku nieruchomości ale w jakim mieście i w jakiej lokalizacji można kupić kawalerkę za 100 000 zł i mieć z niej zysk 800 zł msc? gdzie wy te oferty wyszukujecie? jeśli to możliwe to oferuje 10% prowizji. Przy trzech kawalerkach oferuje 30 000 zł prowizji.
Możesz szukać samemu, przez pośrednika, z gratki, otodom, z gazet, licytacji w spółdzielniach, komorniczych itd, takie kawalerki są dostępne np. w Łodzi czy na Śląsku bez większego problemu. Możesz też udać się do firm w rodzaju Mzuri, oni wyszukują takie mieszkania dla swoich klientów i potem pod wynajem (ale potem musisz im powierzyć kupione mieszkanie w zarządzanie na bodajże min. 5 lat).
Co do ryzyka nowego podatku – oczywiście istnieje takie ryzyko, ale takie samo ryzyko istnieje, że rząd zabierze nagle nam pieniądze z lokat (vide przypadek Cypru). Podobne ryzyko teoretycznie bezpiecznych lokat bankowych. Albo upadek banku połączony z obniżeniem czy niewypłacalnością funduszu gwarancyjnego. To też realne ryzyko, BFG obecnie jest prawie pusty po wypłaceniu setek milionów do upadłych SKOK. Gdyby upadł jeszcze nawet mały bank, BFG od razu staje się pusty.
W moim mieście kupiłem kawalerkę za 78 000 zł, wynajem 870zł + media.
Mówisz 30 000zł oferujesz. Zapraszam na priv 🙂
Nie sztuka kupić. Sztuka kupić dobrze. Założę się, że ludzie o których mówisz nie robili żadnych analiz rentowności najmu – kupowali drogo, bo widzieli że ich znajomi kupują.
analiza rentownoości najmu… a co jeśli powiem że robili?
o jest inwestycja jak każda inna i faktycznie przez ostatnie 30 lat ciężko było stracić na nieruchomościach ale z drugiej strony nieruchomości już nie rosną. We Wrocławiu ceny od kilku lat maleją a pamiętajcie że za 30 lat to będzie mieszkanie do remontu (po drodze kilka razy) i wszyscy będa na nie patrzyli tak jak w tej chwili na wielka płytę…
Musisz sobie odpowiedzieć co jest Twoim celem – czy chcesz zarabiać na wzroście cen nieruchomości? Czy interesuje Cię przypływ pasywnej gotówki? Bo jeżeli to drugie, to przecież ceny twoich mieszkań nie mają żadnego znaczenia, skoro nie zamierzasz ich sprzedawać. Michał kupuje te 10 mieszkań nie po to, żeby je sprzedać, tylko żeby je wynajmować przez najbliższe 10-20 lat, przynajmniej dopóki nie spłacą się kredyty na nie wzięte.
Hej Piotrek,
We Wrocławiu ceny spadają? Jakoś nie zauważyłem. Wręcz przeciwnie. Jakieś 4 lata temu 6000 za metr było ceną z kosmosu. Maślice (podaje jako przykład) to był koszt mniej niż 4000 za metr za nowe mieszkanie. W tym momencie znaleźć mieszkanie za ponad 6000 nie jest problemem (wszystko powyżej 4500. średnia trochę ponad 5000 ). Niemniej jednak zgadzam się, że trzeba brać pod uwagę remonty, które przecież są bardzo kosztowne oraz nie wiadomo jak rynek mieszkaniowy będzie wyglądał za 20 lat… demografia zapowiada się nieciekawie.
Według mnie transakcyjne ceny nieruchomości nie spadają. Oczywiście istnieje takie ryzyko – ale pamiętajmy, że kupując mieszkanie na wynajem kupujemy je po to, żeby je wynajmować, a nie żeby sprzedawać.
Przykład – w 2006 roku kupiłem mieszkanie od dewelopera w Poznaniu 60m2 za 190.000 zł. W 2014 roku sprzedałem je za 330.000 zł. I kto mi powie, że ceny nieruchomości nie idą do góry?
Ja Ci odpowiem – to było w 2014. Spróbuj to mieszkanie sprzedać teraz za tą samą kasę i zobaczymy…
Przede wszystkim chciałbym podziękować Ci za świetnego bloga którego nieprzerwanie śledzę od paru lat. Nie ma artykułu którego nie przeczytałem, ani podcastu którego nie przesłuchałem przynajmniej raz. Świetna robota! dziękuje!
Wcześniej nie zamieszczałem komentarzy do artykułów, ale tutaj chciałem uprzedzić innych, którzy są zainteresowani kupnem kolejnego mieszkania na kredyt.
Michał, tak jak zauważyłeś sam to jest podcast nr4 z Ronaldem Szczepankiewiczem. Jako osoba ciesząca się wielkim zaufaniem i wiarygodnością, chcąc nie chcąc transferujesz swoją wiarygodność na Ronalda zwłaszcza poprzez zapraszanie go po raz 4 do podcastu. Oczywiście nie mam do Ciebie żadnych pretensji, za moje doświadczenia z firma prowadzoną przez Ronalda, ale uważam że nie powinieneś tak mocno promować jednej osoby.
Jeśli chodzi o moje doświadczenia przy zakupie kolejnego mieszkania na kredyt hipoteczny to sprawa zdecydowanie nie jest prosta zwłaszcza na obecnie pogarszającym się rynku. Początkowo zauroczony zdolnościami Ronald zgłosiłem się do jego firmy, gdzie dowiedziałem się że kolejny kredyt nie będzie problemem. Oczywiście zaliczka na mieszkanie wpłacona, termin oddania mieszkania 2 miesiące i ruszyliśmy w kredytem. Niestety firma Ronalda nie potrafiła dostarczyć ani jednej oferty kredytowej pomimo wcześniejszych zapewnień że przy 2 kredycie nie będzie problemu. W skrócie brak happy endu.
Nie chcę tutaj wylewać swoich żali, ani tym bardziej robić czarny PR Ronaldowi. Wierze, że równy z niego gość i że ma olbrzymią wiedzę. Chcę po prostu uprzedzić wszystkich, że kolejny kredyt to nie taka łatwa sprawa i nawet z pomocą firmy Ronalda może się nie udać. Poza tym fajnie by było nie budować mitu Ronalda tylko korzystać też z innych doradców bo wypacza to rzeczywistość 😉
Dzięki raz jeszcze i życzę powodzenia!
A dlaczego nie dostałeś kredytu? Może to brak zdolności kredytowej? Jaka w tym wina doradcy kredytowego? Być może tylko niepotrzebnie Cię zapewniał że się uda? A może sam chciałeś to usłyszeć? Wiesz jest taka zasada że nie ma na tym świecie rzeczy pewnych poza podatkami i śmiercią. Gdyby prawnik Cię zapewnił, że wygra na bank Twoją sprawę, a nauczyciel nauczy niemieckiego, to lepiej uciekaj od takich doradców od razu, bo obiecują gruszki na wierzbie, rzeczy które nie są tylko od nich zależne.
Nie chciałem tutaj wchodzić w detale i rozpisywać się o mojej sytuacji, ale sporo pytasz to postaram się pokrótce odpowiedzieć.
Zdolność kredytową posiadam, potwierdził to sam bank który wstępnie zaakceptował mój wniosek kredytowy. Problem polegał na tym, że struktura moich dochodów jest trochę bardziej skomplikowana niż zwykła umowa o prace. Byłem świadomy tego przy pierwszym kredycie i wiedziałem że przy drugim historia się powtórzy.
Nie byłem w pełni zadowolony z pierwszego doradcy kredytowego, więc stwierdziłem że firma Ronalda, która na co dzień zajmuję się trudnymi przypadkami poradzi sobie lepiej niż doradca z HomeBrokera.
Niestety jak się pojawiły dodatkowe pytania od strony banku, doradca nie był w stanie w odpowiedni sposób poradzić sobie z analitykiem i satysfakcjonująco odpowiadać na jego pytania. Generalnie prawie na każdym kroku wychodziły braki w wiedzy i niedoświadczenie. Często pojawiały się odpowiedzi ze strony doradcy „nie wiem”, „pierwszy raz”, „zobaczymy”, „wszystko będzie dobrze”.
Reasumując nie wątpię że Roland ma niesamowitą wiedzę i doświadczenie, jednakże chciałem jedynie was przestrzec, że zgłaszając się do niego nie wiecie do kogo się zgłaszacie. Roland zarządza już całkiem sporą firma. Spora ekipa ludzi z różnym doświadczeniem i umiejętnościami. Co więcej jestem przekonany, że ten doradca dałby sobie rade z 95% wniosków kredytowych, bo była to osobą bardzo profesjonalna, ale nie oczekujcie od nich tego poziomu, którego możecie spodziewać się u Rolanda.
Panie Rafale,
dziękuję za informację. Proszę o kontakt bezpośrednio ze mną na mój adres e-mail [email protected] – chcę osobiście wyjaśnić tę sprawę.
Z wyrazami szacunku,
Ronald Szczepankiewicz
Pierwsze słyszę , że jeżeli przedsiębiorca nie płaci na czas ZUS US to od razu jest odrzucany po pierwsze bank sprawdza to po decyzji idzie się do urzędu po potwierdzenie jeżeli jest zadłużenie to należy to spłacić i dostarczy takie zaświadczenie dla banku chyba że trafiłem na taki dobry bank 😉
zgadzam się z Tobą – jeśli ma się zaległości w ZUS lub US to można je szybko uregulować i dostanie się zaświadczenie o niezaleganiu. Powiem więcej, w przypadku zaległości w US nawet jeśli ich nie spłacisz zawrzesz ugodę spłaty powstałego zadłużenia w ratach – wówczas też dostaniesz wymagane i akceptowane przez bank zaświadczenie.
Spotkałem się jednak z przypadkiem kiedy Klient po rozliczeniu PIT opóźnił się ze spłatą należnego podatku (1-2 miesiące). Bank zmienił decyzję kredytową z pozytywnej na negatywną.
Dlaczego dla banku jest tak istotna kwestia płacenia podatków? Gdyż urząd może zawsze wpisać hipotekę przymusową która ma pierwszeństwo przed wpisem hipoteki na rzecz banku. Z tego też powodu banki niechętnie chcą kredytować osoby które dopuszczają się zwłoki w zapłacie składek z ZUS i US.
Świetny podcast. Czekałem na coś takiego. Książka FN właśnie dotarła i czas zabrać się do lektury. Dzięki Michał.
Michał, dzięki za fajny podcast! Po przesłuchaniu go, zacząłem zastanawiać się czy przed rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości pod wynajem powinienem zrezygnować z wynajmowania mieszkania i zakupić swoje własne?
Nie ma żadnych przeszkód, żebyś inwestował w mieszkania na wynajem, a samemu mieszkał w wynajmowanym mieszkaniu. Często jest to wręcz dobry pomysł, bo przecież jak sfinansujesz zakup własnego mieszkania, to możesz pozbawić się zdolności kredytowej czy środków na wiele wiele lat, co uniemożliwi Ci kupienie czegokolwiek z myślą o wynajmie. Mieszkanie w którym mieszkamy nie jest żadną inwestycją, jest to pasywo, które woła o pieniądze (opłaty, podatek od nieruchomości itd.), które nie przynosi żadnego pozytywnego przepływu pieniędzy (poczytaj Kiyosakiego).
Pomysł bardzo dobry, tylko wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami. Jak rozumiem z uwagi na liczbę mieszkań będziesz miał kogoś, kto będzie się nimi zajmował?
Czy możesz zdradzić, czy celujesz w rynek pierwotny czy wtórny?
Michał już dawno opowiadał, że zamierza zautomatyzować proces wynajmu, tak żeby samemu nie musiał się zajmować codzienną obsługą najmu. Jest już dosyć bogata oferta firm, które zarządzają najmem powiedzmy za 10 % czynszu, szukają lokatorów, pobierają czynsz itd.
Jak wygląda sytuacja gdy jestem singlem, na umowę prace. Już mam własne mieszkanie kupione za gotówkę oraz chce w tym roku kupić kolejne dwa (do wynajmu). Bank zobaczy iż nie ma możliwości na cele mieszkaniowe to jak innaczej to obejść?
Powiem, że kupuje dla brata, narzeczonej, jej siostry, wujka, kuzyna??
Czy nie ma sensu obchodzić i jest inny sposób
Michale, powodzenia i mam nadzieję, że osiągniesz zakładany stan (niemal) automatycznego wynajmu!
A z przymrużeniem oka: już widzę w przyszłym roku wysyp promocji lokat bankowych, żeby ściągnąć środki i zrekompensować to, że Szafrański nie dość, że wyprowadził kapitał, to jeszcze nabrał kredytów i trzeba zebrać na nie zabezpieczenie 🙂
Kredyty są jak najbardziej ok, pod warunkiem, że używa się ich z głową i nie „przejada” na pierdoły 😉
Przeczytałem transkrypt podcastu i mam jedną uwagę Michał – zastanów się, czy zamiast kupować 10 mieszkań po 400.000 zł każde, nie lepiej celować w segment mieszkań kosztujących rzędu 200.000 zł i wtedy masz 20 mieszkań.
Przeanalizuj za ile uda Ci się wynająć mieszkanie warte 400.000 zł, bo z tym może być problem, przy tak drogich mieszkaniach dłuższe są pustostany, a czynsz najmu nie jest dwukrotnie wyższy niż przy mieszkaniu wartym 200.000 zł.
Według mnie lepiej kupować więcej mieszkań, ale tańszych. Wtedy dywersyfikacja jest lepsza. Jak Ci się nie wynajmie mieszkanie za 400.000 zł, nie masz nic (a nawet jesteś w plecy na opłatach stałych). Przy dwóch mieszkaniach za 200.000 zł, jak jedno będzie puste, to drugie zarabia.
Przykład – kupiłem kiedyś kawalerkę w Warszawie na Bielanach niedaleko metra za kwotę rzędu 170.000 zł. Od kilku lat nie było ani jednego dnia pustostanu i wynajmuje się cały czas za czynsz rzędu 1.050 zł (dla mnie) plus opłaty. Porównując jak kupisz mieszkanie w tym samym miejscu tylko znacznie większe powiedzmy za 510.000 zł (trzykrotność mojej ceny) to musiałbyś je wynajmować za 3.150 zł miesięcznie. Nie sądzę, żebyś łatwo znalazł najemcę za taki czynsz, do tego jak jeden odejdzie, pojawi się duży kłopot z szybkim znalezieniem kolejnego za taki czynsz.
powodzenia i trzymam kciuki!
Hej Robert,
Mnie interesuje wyłącznie wynajem na pokoje. Małe mieszkania nijak mi się tak dobrze nie spinają jak duże. 🙂
Pozdrawiam
Aaaaa no to nieco zmienia postać rzeczy 😉
Weź jednak pod uwagę, że najem na pokoje generuje sporo więcej problemów niż najem całych mieszkań. Poziom pustostanu jest wyższy (studenci często się zmieniają, nie chcą płacić za wakacje). Zamiast jednego najemcy w mieszkaniu masz ich np. pięciu, co pięciokrotnie zwiększa szanse problemów np. z płatnościami. Komplikują się rozliczenia mediów i czynszu (trzeba to dzielić między najemców poszczególnych pokoi). Szybkość „zużycia” mieszkania jest też zwykle dużo większa przy najmie na pokoje (więcej osób, mniej szanują, częste odwiedziny, imprezy itd). Firmy zarządzające pobierają też większy % za zarządzanie za pokoje, bo już z góry wiedzą, że jest znacznie więcej problemów i roboty w obsłudze pokoi.
Tak czy siak życzę powodzenia, żebyś się nie zraził. Pomyśl, czy w celu dywersyfikacji nie iść jednak w kierunku nieco bardziej zróżnicowanego kierunku najmu, niż tylko pokoje, na 10 planowanych mieszkań nie zaszkodzi mieć 2 czy 3 wynajmowanych w całości. Takie jest moje zdanie. Samemu nigdy w pokoje nie szedłem, wiem tylko, że z dużą ostrożnością należy podchodzić do bajek i opowieści na ten temat, które niektórzy opowiadają, jakie to zyski można osiągać właśnie na pokojach. Ja mam mieszkania kosztujące głównie ok. 200.000 zł i stopę 5 % z nich spokojnie rocznie się osiąga, a jest spokój i stabilność. Nie wiem czy za niewiele większe zwroty np. 6 czy 7 % warto mieć znacznie więcej roboty i ryzyka z pokojami, każdy musi zdecydować sam.
Michal nie myslales o wynajmowaniu komarcjalnym ? Wynajem na pokoje to koszmar , chyba ze masz nerwy . Ja mialam tai plan zeby zainwestowac 1mlm ( chociaz sama nie wiem ile to mogloby kosztowc ) w budowe hali w jakiejs nowej dzielnicy z potencjalem inwestycyjnym , i wynajmowac sklepom itp ?
Michał nie zamierza samemu zajmować się obsługą najmu, tylko powierzyć to jakiejś fachowej firmie. Jestem przekonany, że przy najmie na pokoje 10 mieszkań Michał szybko by osiwiał (gdyby miał włosy 😉
Co do Twoich pomysłów o budowie hali, sklepów – powodzenia, ale przede wszystkim rób to, na czym się dobrze znasz. Jeżeli do tej pory nie miałaś styczności kompletnie z deweloperką, komercyjnymi halami, magazynami, to nie wróżę powodzenia. Trzeba mieć po prostu wiedzę. Mieszkania mają ten plus, że można je w miarę łatwo ogarnąć, nie trzeba być alfą i omegą żeby się tym zajmować z głową, mnóstwo wiedzy jest dostępnej w internecie za darmo.
Witam. Mam 11 mieszkań. 4 krótkoterminowe w tym jedno nad morzem. 7 długoterminowych i wierz mi ze pomimo normalnej pracy daję radę z Żoną ze wszystkim. Nie ukrywam ze jak dojdzie jeszcze kilka to będziemy szukać wsparcia technicznego ale to będzie nasza osoba a nie firma zarządczą. Celem jest 50 mieszkań i wiem ze jest to kwestia czasu. Pewnie 3-5 lat.
Pisałem juz w innym wątku na tym blogu o swoim planie. Jak się chce to można praktycznie wszystko. Pozdrawiam
@Mały Kamienicznik, mógłbyś podać ten przepis lub link?
Szukałem po Twoim nick’u, ale nie mogę znaleźć, a bardzo chętnie przeczytam.
Witam.
Kreuje mi się w głowie pytanie a mianowicie Czy zaczynałeś z tą inwestycją od zera czy też miałeś zapas gotówki który chciałeś po prostu dobrze zainwestować ?
bawiłem się z wynajmem na pokoje i jest to totalna kicha na dłuższą metę. teraz wynajmuję całe mieszkania. z pokojami ciągłe problemy: a to do jednych ciągle goście przychodzą i przesiadują, zużywają wodę, a inni chcą spokój, a to kręcenie się po nocy, a to tamci pralkę używają codziennie, a inni raz w tygodniu – problem z dzieleniem kosztów prądu, a to zostawianie włączonego światła, a to jeden nie podnosi deski i ją zasikuje, a to drugi po sikaniu nie kładzie deski, a to żarcie jeden drugiemu z lodówki wyżera, a to naczynia kwitną niezmywane 3 dni w zlewie i bałągan w kuchni, a to niedotarta parka rozpada się 3 dni od zamieszkania (dot. też całych mieszkań) i tak w kółko…
Ja wychodzę z tego samego założenia i nie bawię się w wynajem na pokoje, tylko całe mieszkania. Opisane tematy to codzienność mieszkania wynajmowanego na poszczególne pokoje. Znacznie większa rotacja, problemy z najemcami, więcej zniszczeń zwłaszcza części wspólnych o które nikt nie dba.
Kupując mieszkanie np. 5-pokojowe, znacznie trudniej będzie również wyjść z inwestycji, niż mając w to miejsce kupione kilka kawalerek, których płynność jest znacznie większa niż mieszkań o dużych metrażach.
Michal,
Czy moglbys prosze podzielic sie przemysleniami na temat firm zajmujacych sie obsluga wynajmu na pokoje? Moze jakis ranking albo po prostu dobre / zle doswiadczenia…
Z gory dziekuje!
Hej Krzysztof,
Za mało mam jeszcze tych doświadczeń, żeby polecać bądź odradzać usługi konkretnych firm. Gdy uznam, że już mogę się nimi podzielić, to to uczynię. 🙂
Pozdrawiam
Dziekuje za odpowiedz. I czekam z niecierpliwoscia. Poki co wrazenia z RM kredyty o ktorych wspominales bardzo pozytywne.
Pozdrowienia
K
Michal , mozesz mi powiedziec czy masz jakas firme ktora bedzie tym zazadzac ? 10 mieszkan powiedzmy 3 pokojowych to 40 pokojow , troche latania za tym
Mniejsze mieszkania sa dla innego klienta, zas wieksze wykobczone np. gustowniejszymi materialami, z lepszymi meblami moga celowac w bardziej zamoznego klienta, gotowego zaplacic wiecej, a takich w Wawce nie brakuje 🙂
Kredytowane mieszkania na wynajem sa ok, sam takie posiadam jednak wiekszej ich ilosci miec nie zamierzam, przynajmniej teraz patrzac na to jak przedstawiaja sie dane. Demografia. Zawirowania na rynkach finansowych a co za tym idzie ryzyko wzrostu stop procentowych a co za tym idzie rat kredytu.
Zerknijmy jak niskie stopy mamy w tej chwili:
http://www.money.pl/u/money_chart/graphchart_mid.php?ds=1916-08-23&de=1471903200&sdx=0&i=&ug=1&s%5B0%5D=WIBOR3M&w=400&h=210&cm=0&ty=1&rl=1
Pozdrawiam serdecznie
Demografią to akurat aż tak bym się nie przejmował, myślisz że nagle zniknie połowa ludzi w tym kraju? A każdy musi gdzieś mieszkać, jest to podstawowa potrzeba człowieka, która jakoś musi być zaspokojona. Procent ludzi mieszkających w mieszkaniach wynajętych jest w Polsce bardzo niski w porównaniu np. do Niemiec.
Co do ryzyka związanego ze wzrostem rat kredytu, to oczywiście może to być nieprzyjemne (co potwierdza przykład frankowiczów), jednak pamiętaj, że celem głównym nie jest raczej sam zysk (w sensie czynsz mam 1.000 zł a rata wynosi 900 zł więc mam 100 zł zysku miesięcznie). Jak rata skoczy do 1.100 zł, a czynsz pozostanie na poziomie 1.000 zł, to Michał będzie musiał dopłacić 100 zł miesięcznie do danego mieszkania.
Ale weź pod uwagę, że celem głównym jest żeby np. za 10 czy 15 lat Michał był właścicielem 10 spłaconych mieszkań. Nawet jeżeli raty wzrosną, to czy perspektywa bycia właścicielem spłaconego mieszkania za ratę wynoszącą owe 100 zł miesięcznie, nie jest kusząca? Przecież to i tak wyjątkowo tanio jak na mieszkanie.
Zawirowania na rynkach finansowych zawsze były, są i będą. Szkoda zawracać sobie nimi głowę. A jeśli chodzi o demografię, to trzeba po prostu inwestować w miejscach, które się dynamicznie rozwijają (np. Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Bydgoszcz), a unikać miejsc, które się wyludniają (np. miejscowości na Śląsku, w których dziesiątki tysięcy ludzi żyło wyłącznie z kopalni). W ramach tych „dobrych” lokalizacji lepiej inwestować w centrum (przy głównych szlakach komunikacyjnych) niż na obrzeżach. W takich miejscach popyt powinien się utrzymać przez wiele dziesięcioleci.
Cześć. Mam pytanie do Ronalda w kontekście problemów jakich przysporzyło mu wpisanie do PKD numerów związanych z wynajmem mieszkań, sprzedażą mieszkań itp – jestem w tej samej sytuacji i pytanie czy Ronald jakoś sobie z tym poradził 🙂
Pozdrawiam
Czarek
Bardzo fajny podcast, na pewno przekażę go dalej, sama myślałam o takiej formie dodatkowego zarobku 🙂
Z niecierpliwością czekam na temat budowy domu 🙂
Pozdrawiam, Ania
Michał, masz świetny pomysł. Sam analizowałem czy dzięki mojej działalności mogę wejść w nieuchomości oraz wyliczałem zwrot procentowy z takiego przedsiewzięcia. Nawet przy wkładzie własnym 50% wygląda to znacznie lepiej niż lokaty a ryzyko określiłbym jako podobne. Niestety charakter mojej działalności wyklucza praktycznie posiłkowanie się kredytami a kupując za gotówkę zwrot procentowy nie wygląda już tak kolorowo.
Życzę sukcesów i nie mogę się doczekać na case study Twoich inwestycji 🙂
ireneusz , czemu kupujac za gotowke zwrot nie wyglada kolorowo ? skoro kupujac na kredyt placisz oprocentowanie wiedz powinno byc korzystniej ?
Czy może wziąć hipotekę nie obywatel Polski?
Bez zezwolenia na pobyt i meldunka?
Jeśli tak, to w jakim banku?
Alior
pomysl bardzo dobry – ale za malo szczegolow zdradzasz 🙂 rozumiem ze chodzi o zaciekawienie sluchaczy. sam obecnie robie to samo to Ty zaczynasz wdrazac i jestem ciekawy ktora droge wybrales 🙂 powodzenia !
Nie rozumiem polityki banków które boją się dawać kilku kredytów w zastaw pod hipotekę. Tym bardziej że wpływy z najmu są większe niż wysokość wszelkich rat. Zatem jaki jest prawdziwy i faktyczny powód takiej ostrożności od strony banków?
Druga sprawa to wpisy w PKD dotyczące np. nieruchomości. Czy to znaczy że obracający nieruchomościami to bardziej ryzykowni kredytobiorcy? Nie rozumiem polityki banków.
Sylwek. Pożycz mi 4 mln zł a ja kupię 10 mieszkań i będę Ci w ratach spłacał tą kwotę wraz z marżą, powiedzmy przez 30 lat. Mieszkanka będę wynajmował, z zysku Ciebie spłacał i jeszcze zarabiał na tym. Uda mi się, to mi się uda. Nie to nie, wtedy weź sobie te mieszkania i zrób z nimi co chcesz. Kasy Ci nie oddam. Jeśli nie chcesz mi pożyczyć takiej kwoty z jakichś powodów, to znaczy że zaczynasz rozumieć „politykę banków”
Ależ gdybym miał kasę i nie wiedział co bym z nią zrobić to pożyczyłbym Ci. Jakoś mam większe zaufanie do ludzi przedsiębiorczych niż takich którzy pracują tylko na etacie.
A jak Ci się nie uda to wezmę te mieszkania i sprzedam. A i tak na tym zarobię bo przecież kredyty które Ci dałem miały też prowizję którą zapłaciłeś. Więc czego miałbym się obawiać? 🙂
Banki uważają, że będziesz chętniejszy do spłacania mieszkania w którym mieszkasz, niż takiego gdzie wynajmujesz. Potwierdzają to statystyki. Ostatnim kredytem który ma problemy ze spłacalnością jest hipoteka na własne mieszkanie. Ludzie boją się jak ognia wylądować pod mostem. Dlatego kredyty hipoteczne są relatywnie tanie, masowo udzielane i dla banków bezpieczne. A jak ktoś chce kredyt na 10 mieszkań, to już jest inny produkt dla banku.
Nie żebym pochwalał taką politykę banków – tylko odgaduję przyczyny dla ich zachowania.
Może faktycznie w statystykach wychodzi że kredyt na własne mieszkanie ma najlepszą spłacalność. Nie mamy dostępu do statystyk i to wróżenie z fusów 🙂
Nie jest to wróżenie z fusów, są dostępne dane na ten temat, wystarczy poszperać w wujku google.
Średnio problemy ze spłacalnością kredytów hipotecznych dotyczą jedynie ok. 1-3 % kredytobiorców (co ciekawe we frankach są spłacane znacznie lepiej niż w złotowych!). A do licytacji nieruchomości na którą dany kredyt jest udzielany, dochodzi jeszcze rzadziej.
Inne zobowiązania takie jak kredyty gotówkowe, karty kredytowe, chwilówki itp. mają znacznie gorszą spłacalność. Dlatego muszą być znacznie droższe niż hipoteczne.
>co ciekawe we frankach są spłacane znacznie lepiej niż w złotowych
Wyjaśnienie jest bardzo proste. Nie spłacasz kredytowego jest on przymusowo przewalutowywany na PLNy i widnieje w statystykach niespłacanych kredytów PLN…
Banki udzielające kredytu na 20-30 lat (statystyki) mają świadomość średnich stóp % w PL jako gospodarki rozwijającej się, Europy drugiej prędkości. Są to średnie na poziomie 5-7% rocznie + marża bankowa itp. Więc przy zmnianie stóp% do swojej średniej, nie mówiąc o skrajnych średnich z ostatnich 20-30 lat to rata 1000pln dziś, może wynosić np. 2000pln. Mamy narodziny bańki najniższych stóp% w histori naszego „nibykraju”. Banki to wiedzą, tak jak wiedziały o tym że kurs franka się zmieni za pare lat. Dodatkowo wzrost stóp powoduje spadek tępa wzrostu PKB a wiec i wzrost bezrobocia. Poza tym wzrost czynszów, inflacyjny, jest podążajacy a nie wyprzedzajacy. Ale to za jakieś 7-10 lat…(cykle gospodarcze). Wiem że nieprecyzyjnie ale jak ktoś chce to znajdzie mnie na Instagram
Michal ,zycze powidzenia .Rozumiem ze wiesz jakie klocki ukladsz , bo juz wynajmowals mieszknia. Zastanawia mnie jednak fakt, czemu tak ci sie spieszy z zakupem az 10 mieszkan w jednym roku ? Czemu az 10 ? Czy byc moze spodziewasz sie mniejszych dochodow w przyszlym roku ? Rozumiem ze neci , bo „mozesz ‚ , bo masz tyle wkaldu , i nie chcesz trzymac pieniedzy w banku , a to jest oczywiscie najprostrza forma inwestowania , ale jednak sa jakies tam ryzyka . Kucze ,10 mieszkn to jest jednak duzo .
Muszisz koniecznie ten temat rozwinc . Oj , gdybysmy tyko wiedzieli gdzie bedzie nastepny „boom ” finansowy …
A po co nam wiedzieć kiedy będzie następny „boom” finansowy, jak to określasz (a co to w ogóle jest?). Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest sposobem na uzyskiwanie stabilnego dochodu pasywnego. Nie trzeba do tego czekać na żadne „boomy”. Jest taka zasada – kiedy jest najlepszy czas na inwestowanie w nieruchomości” Dzisiaj! A kiedy będzie najlepszy okres w przyszłości? Jutro!
na 60-70% będzie na rynkach rozwijających się…więcej na moim instagram
Michale, w jakim miescie chcesz nabyc te nieruchomosci?
Hej Damian,
W różnych miastach – bez Warszawy.
Pozdrawiam
Michał, czy możesz podać jakąś listę kłopotliwych PKD?
Ale super, Michale! 🙂 Gęba mi się uśmiecha, bo to jest super inicjatywa i taka odważna w swoim polocie. Wiem, że dużo pracy w to włożysz i przygotowań i nie będzie to taki lot bez trzymanki, ale za sam rozmach brawa!
I, oczywiście, większości Polaków na taki polot nie stać od strony finansowej, ale nawet skalując to do mniejszych wartości – powiedzmy czterech mieszkań – to też daje radę.
A dla niedowiarków wkleję może taki tekst Sławka Mituri z Fridomii:
http://fridomia.pl/2011/12/06/relacja-z-wczorajszych-spotkan-w-warszawie-jak-biedny-student-moze-zaczac-budowac-wolnosc-finansowa/
(ma ten tekst parę lat i pewnie częściowo jest przestarzały, ale wklejam na przykładzie „Tak też można”, nawet bez Twoich zarobków).
Fajnie też, że pojawił się temat inwestycyjny i taki powracający do głównego tematu bloga. Nie czepiam się ilości artykułów dot. książki – rozumiem i radość z napisania, i chęć promowania jej – ale nie ukrywam, że uśmiechnęłam się na widok czegoś nie-książkowego.
Czekam na case study!
Pozdrawiam,
Marta
Michale postaraj się następnym razem zapytać Ronalda o to jak wydawał swoją książkę i zrobić porównanie z self publishingiem.
Hej Tomislav,
Ale ja wiem jak Ronald wydał książkę. 🙂 Podpowiedziałem mu, by wydawał ją sam i tak właśnie zrobił. Korzysta też z usług tego samego magazynu wysyłkowego.
Pozdrawiam
Tak, Ronald wydał książkę – 49,90 + 9,90, którą oczywiście kupiłam w lipcu.
I co? Ze dwa tygodnie temu dostaję mejla od jednego z blogerów (branża nieruchomości) z linkiem do BEZPŁATNEGO e-booka Ronalda. I jak się poczułam? Dokładnie tak jak mówił Michał przy okazji promocji swojej książki, jak frajerka.. Po co było kupować książkę w regularnej cenie? Ja to jeszcze, bo kupiłam książkę drukowaną, ale jak musieli się czuć ci co kupili e-booka za 39,9:(
Pomijam już, że książka liczy 251 stron, ma format A5, jest wydana na kiepskim papierze, bo w końcu zawartość się liczy….no właśnie…Ale to już zupełnie inna sprawa i subiektywna opinia:)
Przepraszam, że tak negatywnie dzisiaj
Cześć Michał,
dzięki za bloga, otworzyłeś mi oczy. Mam kilka pytań, może Ty lub ktoś inny mógłby odpowiedzieć:
1. mieszkam, pracuję i zarabiam w Niemczech, jestem jednocześnie nadal zameldowany u rodziców w Polsce. Niedługo chciałbym wrócić do Polski na stałe. Czy według polskich banków mam jakąkolwiek zdolność kredytową i szansę na kredyt? Czy jako rozliczający podatki z niemieckim urzędem muszę zapłacić podatek PCC w Polce czy w Niemczech?
2. czy planując rozkręcić zakup na wynajem na większą skalę (powiedzmy te 10 mieszkań na początek) może warto założyć sółkę z ograniczoną odpowiedzialnością zamiast robić to jako osoba prywatna?
O zaciąganiu kredytów przez polskich emigrantów zarabiających w funtach czy euro, poczytaj na internecie, jest o tym sporo materiałów, było to też wałkowane na fridomia.pl. Generalnie jest z tym problem.
Odnośnie drugiego pytania o zakładanie spółki z o.o. – nie ma nic za darmo. W spółce musisz mieć pełną księgowość, założenie kosztuje, wpisy w KRS itd. Odpowiedz sobie na pytanie po co Ci spółka? Zazwyczaj chodzi o możliwość współdziałania przez większą liczbę osób (inwestorów), chociaż nieruchomość można kupić na współwłasność i wychodzi na to samo. Drugi cel to ograniczenie ryzyka przy bankructwie (nie odpowiadasz za długi spółki, chyba że byłeś w zarządzie). Przy kupieniu mieszkania na wynajem według mnie to nie ma sensu.
Bardzo ryzykowne pociągniecie.
Co konkretnego jest ryzykownego? Każda inwestycja ma jakieś ryzyka, jedne większe, drugie mniejsze. Co masz konkretnie na myśli? Na pewno giełda jest bardziej ryzykowna niż inwestowanie w mieszkania. Mieszkanie zawsze możesz ubezpieczyć.
„Giełda” na pewno jest bardziej zmienna. A czemu uważasz, że jest bardziej ryzykowna? Wg mnie bycie współwłaścicielem największych firm świata jest mniej ryzykowne, niż posiadanie mieszkania w polskim mieście.
Zależy oczywiście, co masz na myśli przez ryzyko. Ryzyko utraty całego kapitału (zainwestowanego w giełdę lub mieszkanie)? Ryzyko polityczne?
Zarabianie w Polsce, mieszkanie w Polsce, kupowanie mieszkań w Polsce ciężko nazwać dobrą dywersyfikacją. W razie lokalnych problemów gospodarczych czy politycznych wartość traci wszystko wyżej wymienione.
No dobrze jeżeli uważasz, że inwestowanie pieniędzy na giełdzie w akcje spółek jest mniej ryzykowne niż inwestowanie w nieruchomości na wynajem kupowane na własność, to mamy całkowicie różne zdania 😉
Czy znasz jakiś przykład, gdzie w ciągu ostatnich 30 lat ktokolwiek w Polsce stracił na kupowaniu mieszkania na wynajem, nawet nie tyle całego kapitału, co choćby jego połowy? W jaki sposób miałoby się to wydarzyć – wybuch całego bloku, trzęsienie ziemi? Od tego można się przecież ubezpieczyć.
Natomiast giełda, forex, obligacje – hmmm naprawdę uważasz, że jest to bezpieczne inwestowanie? Owszem możliwości zarobku pewnie są wyższe, ale ryzyko proporcjonalnie również, łącznie z utratą całości kapitału.
Ryzyko polityczne, wojna, zawieruchy – tym bardziej stracisz swoje wirtualne pieniądze w akcjach w Warszawie, niż to dotknie Twojego mieszkania. Oczywiście może przyjść okupant i zabrać własność mieszkań. Ale w takiej sytuacji prędzej Twoje akcje czy obligacje staną się bezwartościowe, nie uważasz?
Jeżeli masz inne zdanie, to różnisz się w ocenie większości ekonomistów w tym kraju 😉
Robert, naprawde nie potrzeba jakiejs wielkiej wyobrazni, zeby przewidziec, w jaki sposob mozna poplynac na wynajmie, pierwszy lepszy przyklad z brzegu:
http://samcik.blox.pl/2013/07/Kupil-mieszkania-pod-wynajem-za-kredyt-we.html
To ze komus wynajales mieszkanie, wcale nie znaczy ze ten ktos ci bedzie placic. Eksmisja cwaniaka z mieszkania, przy pomyslnych wiatrach to rok, dwa (samo skuteczne dostarczenie wypowiedzenia to miesiac, mozesz wypowiedziec umowe dopiero jak ktos zalega ci trzy pelne czynsze, musisz dac termin splaty, pozniej sprawa w sadzie, uprawomocnienie sie wyroku, rozwlekle terminy u komornika, eksmisji nie wykonuje sie 6 miesiecy w roku etc). W google znajdziesz wiele takich historii. Moze sie okazac ze w ogole nie uda ci sie eksmitowac cwaniaka z mieszkania (on sie nie wyprowadzi, sad nakazal lokal zastepczy, kolejka w gminie 10 lat, w Polsce nie eksmituje sie na bruk) – co wtedy z Twoimi planami? To jest dopiero ryzyko i to systemowe, ktorego nie da sie ubezpieczyc.
I tak, uwazam ze obligacje to duzo pewniejszy zysk. Akcje rowniez – nikt ci nie kaze inwestowac na GPW, mozesz inwestowac w firmy czy banki z USA – inwestycja w Apple, Google, Tesle wydaje mi sie bezpieczniejsza niz jakis mieszkanie w Polsce.
po
Oczywiście ryzyko istnieje i to niezależnie od tego w co inwestujesz – w mieszkania, obligacje, akcje, wino, stare obrazy czy cokolwiek innego.
Ryzyka, które opisujesz w wynajmie mieszkań, oczywiście istnieją i należy sobie z nich zdawać sprawę.
Nie zgodzę się z Tobą, że inwestowanie w akcje google, apple czy tesli w USA jest bezpieczniejsze niż kupno mieszkania w Polsce za gotówkę. Ale OK każdy ma prawo do swojego zdania.
Co do ryzyk, których tak się obawiasz odnośnie najmu mieszkania, to oczywiście nie da się ich wykluczyć na 100 %, ale można robić wszystko żeby je zminimalizować:
– kredyt brać w walucie w której się zarabia
– pomyśleć co będzie jeżeli rata wzrośnie jak stopy się zmienią, albo wziąć kredyt na stałe stopy jak da radę
– robić bardzo staranną selekcję najemców, sprawdzać ich dochody itd
– dywersyfikować ryzyko, a więc nie nastawiać się na jedno wielkie mieszkanie warte 500.000 zł, tylko kupić 5 mniejszych mieszkań po 100.000 zł każde. Wtedy jeśli stracisz zyski na dwa-trzy lata z jednego z nich (np. niepłacący lokator), pozostałe cztery nadal pracują.
Powodzenia!
Dokładnie!
Proponuję się zapoznać z obowiązującymi przepisami które nieprawdopodobnie mocno chronią w naszym kraju lokatorów.
Wchodząc w taką dziedzinę warto skonsultować sprawę z prawnikiem żeby uświadomić sobie jak wiele ryzyka się z tym wiąże.
Pozdrawiam
Nie znam takiego przykładu bo nie przywiązywałem uwagi do takich historii. Może się to wydarzyć, jeśli ceny transakcyjne spadną o połowę, lub jeśli bank zabierze Twoje mieszkanie i sprzeda za pół ceny.
Nie słyszałem również o bezpiecznym inwestowaniu na forexie, ale zgaduję, że bardziej masz na myśli tradycyjne instrumenty, czyli wspomnianą giełdę i obligacje. Kapitał można utracić, jeśli upadną spółki, w których kupujesz udziały (akcje), czy którym pożyczasz pieniądze (obligacje). Jak nie bawisz się w typowanie pojedynczych spółek (igieł), tylko inwestujesz w nie wszystkie (stóg siana), to ryzyko jest tylko w postaci wahań kursowych, ewentualnie upadku wszystkich biur maklerskich czy emitentów etfów, ale równie dobrze można się spodziewać ataku obcych. Nie słyszałem, żeby podobny przypadek dotknął kogoś w Polsce w przeciągu ostatnich 25 lat.
W Polsce jest duże ryzyko polityczne, np możliwość wprowadzenia podatku katastralnego na mieszkania na wynajem. Typowy, biedny Kowalski nie ucierpi, bo mieszka w mieszkaniu które kupił, ale osoby wynajmujące mogą być nim dotknięte. O stopach procentowych już wspomniałem. Jest jeszcze demografia – brak chętnych na Twoje mieszkanie. Są zdarzenia losowe – nie dotyczy, jeśli masz ubezpieczenie, ale to kolejny koszt, przez co rentowność spada.
Akcje nie są wirtualne, no chyba, że wiesz o czymś, o czym ja nie wiem. Dodatkowo, nie wymagają uwagi. Kupujesz raz i czerpiesz dywidendę przez kolejne 50 lat. Po raz kolejny zaznaczam, że nie chodzi mi o pojedyncze spółki, tylko o możliwie najszerszy indeks, uwzględniający firmy z całego świata.
Nie szanuję większości ekonomistów w tym kraju, więc traktuję Twoją uwagę jako komplement 🙂
OK każdy ma swoje zdanie.
Tylko co do tego, że akcje są wirtualne – oczywiście, że są, obecnie są przecież tylko zapisem w komputerku, jak kupujesz cokolwiek na giełdzie, to czy dostajesz papier wartościowy, w sensie wydrukowaną akcję? Toż to czysto wirtualny instrument. Jeden klik polityków, wojna itd. i już nie masz. Mieszkanie oczywiście tez można odebrać, ale już nie tak łatwo. To zresztą bezproduktywne gdybanie.
Każde inwestowanie wiąże się z ryzykiem i chyba wszyscy tutaj zdajemy sobie z tego sprawę. Jedna inwestycja może być bardziej ryzykowna i dawać większą nadzieję na zyski (np. akcje), a inna być bardziej bezpieczna z umiarkowanym ryzykiem (np. obligacje skarbowe). Śmiem twierdzić, że nabywanie nieruchomości jest jednym z bezpieczniejszych sposobów inwestowania, znanym już zresztą od tysięcy lat, kiedy jeszcze nikt o żadnych giełdach ETF ani forexach nie słyszał 😉
Mam wątpliwości co do planów Michała. W tym chęci kombinowania i „ukrywania” przed bankami liczby kupowanych mieszkań poprzez stosowanie kredytów hipotecznych w modelu: 2 a nie na 1 mieszkanie.
Bank kieruje się zasadą ostrożnościową, czyli m.in. – patrząc historycznie na eldorado lat dwutysięcznych – mając na uwadze zagrożenie po stronie kredytobiorcy nie spłacenia zobowiązania. Nie jest to więc widzimisie banku, tylko rozsądek i prawidłowe zarządzanie ryzykiem kredytowym. A – co ważne – to też służy ochronie kredytobiorcy, nie mającego zbyt wielkiego pojęcia o funkcjonowaniu i perspektywach rozwoju „mieszkań pod wynajem”, przed nadmiernym ryzykiem i zagrożeń z tym związanych.
Michał, skoro chcesz – licząc zgrubnie – zainwestować ca. 1, 2 mln PLN (tj. 30% z 4 mln PLN jako łącznej ceny nabycia wszystkich 10 mieszkań), to zastanów się – popytaj ludzi od nieruchomości, ale nie tylko tych, co się zafiskowali na „mieszkania pod wynajem” – nad innymi formami działalności inwestorskiej w segmencie nieruchomości.
Hej Michał 🙂
świetny podcast 🙂 słysząc o zakupie nieruchomości nie mogę siedzieć cicho 🙂 Pomogłem wielu osobą w zakupie nieruchomości jestem doradcą/rzeczoznawcą. Sprawnie potrafię ocenić stan mieszkania lub domu w stanie deweloperskim lub z rynku wtórnego i oszacować koszt remontu czyli o ile należy obniżyć wartość mieszkania 🙂 Nie jestem pośrednikiem nieruchomości (btw bardzo mnie nie lubią ;p). Na życzenie wykonuje również wywiad środowiskowy przyszłych sąsiadów.
Widziałem wiele osób chcących zakupić własne M i mogę powiedzieć jedno u większości osób wyłącza się myślenie – są do tego stopnia „napaleni” – rzadko współpracuje z osobami, które potrafią trzymać swoje emocje na wodzy zazwyczaj już myślą o tym jakie meble wstawią lub gdzie będzie telewizor ;p – nie zwracając uwagi na istotne szczegóły. Z tego powodu uważam, że zawsze warto zabrać kogoś bezstronnego na oględziny mieszkania.
Pójść do doradcy kredytowego to normalna rzecz wiele osób tak robi (brat szwagra był już tam ;p) ale sprawdzić mieszkanie z „doradcą” – chyba wiele osób ma jeszcze przed tym duże opory 🙁
Michale kończąc mój komentarz napiszę tylko 🙂 że bardzo chciałbym Ci pomóc w zakupie nieruchomości 🙂
pozdrawiam Serdecznie 🙂
Fajnie że się tutaj reklamujesz i spamujesz zachęcając do swoich usług.
Mam więc pytanie, skoro jesteś takim fachowcem w tej dziedzinie – ile kupiłeś dla siebie mieszkań na wynajem, ile ich teraz posiadasz i jak idzie ich wynajmowanie?
Michal a mozesz zdradzic jaki masz plan na zakup mieszkan? 400k za mieszkanie to pewnie jakies 3 pokoje i wynajem na pokoje?
Z tego co pamietam z jop live to z procesu chcesz sie w miare mozliwosci wylaczyc. W takim razie korzystanie z uslug firmy. Jednej czy wiecej?
Na jak dlugi okres kredyt?
Czychcesz zeby od razu mieszkanie generowalo jKis pasywny dochod czy na poczatek aby sie zerowalo?
Pare pytan jeszcze bym mial ale na tym etapie pewnie za wczesnie na nie.
Ten model bardzo mnie interesuje bo sam chcialbym zrobic cos podobnego ale do tej pory wydawalo mi sie ze lepiej po kolei kupowac jedno za drugim mieszkanie za gotowke. Chyba jeszcze raz zasiade do liczenia 😉
Jak się Tobie uda ten projekt to chyba wszyscy ,,guru” od nieruchomości stracą robotę. U Ciebie nie mam pieprzenia głupot tylko są konkrety.Jeszcze nikt z tych guru nie podał żadnych liczb. Wiadomo ile zarabiasz, jakie masz koszty z jakich usług korzystasz. Olbrzymi szacunek za sposób wydania książki i kolejne artykuły na ten temat. 100 % transparentności.
Trzymam kciuki.
Hej Michał,
Dlaczego chcesz kupić 10 mieszkań a nie np. 2-3 lokale pod wynajem dla biedronki, rossmanna itp.? O ile mniej było by pracy związanej z zarządzaniem takich lokali, a też najemcy podpisywali by umowy na kilka lat do przodu. Jak myślisz? Jestem ciekawa 🙂
Pozdrawiam
Emi
Odpowiedź jest prosta – podstawowa zasada mądrego inwestowania (nie tylko Michała) – inwestuj w to, na czym się znasz. Jaką mamy wiedzę na temat lokali komercyjnych, wynajmu dla takich biedronek czy rossmanów? Czy wiemy ile wynoszą czynsze, jak wygląda umowa najmu, jakie są stawki, jaki jest popyt, gdzie szukać takich lokali, jaką mamy gwarancję, że jakaś biedronka zechce się u nas umieścić? Jeżeli nic na ten temat nie wiesz, to lepiej w to nie wchodź bo to się źle skończy.
Podstawową wiedzę na temat inwestowania w mieszkania na wynajem natomiast nie jest tak trudno zdobyć, są szkolenia, książki (jedną z nich Michał sam poleca w Czytelni autorstwa Sławka Muturiego), w necie masz mnóstwo darmowej wiedzy.
Tyle komentarzy i tylko jedna osoba napisała o ryzyku stóp procentowych.
Jak ktoś kupuje 10 mieszkań i ciągnie tyle samo kredytów hipotecznych (a może jeden, nie wiem, nie słuchałem jeszcze podcastu) o zmiennej stopie procentowej (a o inne ciężko w Polsce), to mam nadzieję, że policzył sobie, o ile wzrosną mu raty i czy ciągle będzie zarabiał, a nie tracił, przy wzroście stóp o np 3 p.p.? Do tego, przy wzroście stóp ceny mieszkań powinny spadać, bo coraz mniej osób stać na kredyt, przez co maleje popyt. A więc nie dość, że rosną raty, to jeszcze ceny mieszkań spadają. W razie zaprzestania spłat, bank zabiera wszystkie mieszkania próbując je sprzedać po cenie niższej, niż kupiliście, a różnicę trzeba mu oddać. Zostajecie bez mieszkań i z wieloma kredytami.
Ktoś może napisać, że wystarczy podnieść wtedy czynsz. A jednak to nie takie proste, bo lokator może uciec do innego mieszkania, które ktoś kupił za gotówkę i wynajmuje, nie musząc spłacać rosnących rat kredytowych.
Wg mnie wszystko brzmi fajnie i się fajnie spina w obliczu obecnych, rekordowo niskich stóp procentowych. Ale festiwal może (ale oczywiście nie musi) się wkrótce skończyć.
A może to tylko moja poranna fantazja?
Myślę, że Michał bardzo dobrze wie co robi i ma odpowienio dużą poduszkę finansową, żeby spłacać wyższe raty kredytu w razie zmian stóp procentowych. Możliwy jest jakiś katastrofalny scenariusz, ale czy on jest prawdopodobny?
Ja bym razej powiedział, że Michał kupuje bezpiecznie TYLKO 10 mieszkań, a pewnie mógłby się targnąć na 2 razy więcej. 🙂
Michał zapewne wie, ale jak widzę entuzjazm innych do kupowania mieszkań na wynajem, to pytaniem jest czy oni sobie zdają sprawę z ryzyka.
I nie mówię wcale o katastrofalnym scenariuszu, tylko o zwykłym podniesieniu stóp procentowych. Wystarczy spojrzeć na WIBOR 3M z ostatnich 10 lat żeby wyciągnąć wnioski i na własnym przykładzie policzyć, o ile wzrośnie rata jak WIBOR wzrośnie o „x”.
http://stooq.pl/q/?s=plopln3m&c=10y&t=l&a=ln&b=0
„ceny mieszkań powinny spadać” – równie dobrze ceny mieszkań mogą rosnąć pomimo zmian innych wskaźników. Śmiem twierdzić, że przez najbliższe 20-30 lat ceny mieszkań w Polsce będą raczej rosły, niż spadały. Obecnie ceny mieszkań w Polsce są znacznie niższe niż w innych krajach Europy Zachodniej. Po wejściu do Unii jest tendencja wyrównywania wskaźników – zarobków i cen. Jak prześledzisz historię cen mieszkań w krajach po wejściu do Unii (ale nie tylko wtedy), to wszędzie one stabilnie rosły (np. Finlandia, Bułgaria, Chorwacja, Anglia, Francja, Niemcy). Tak więc szansa, że ceny mieszkań spadną, jest znacznie mniejsza niż to, że wzrosną.
Zresztą jeżeli celem jest posiadanie spłaconych 10 mieszkań za 10 czy 20 lat, to jaka różnica czy cen mieszkań idą w górę czy w dół? To tylko wirtualny zapis. Chodzi o pasywny przypływ gotówki z tych 10 mieszkań. One nie są kupowane na flipping, a więc kupuję teraz taniej a za 5 lat sprzedaję drożej. Wtedy ceny mieszkań by miały pierwszorzędne znaczenie.
Co do ryzyka wzrostu stóp % – oczywiście może zdarzyć się taka nieprzyjemna niespodzianka (vide frankowicze!). Jednak trzeba mieć po prostu poduszkę finansową i nie panikować. Jeżeli np. za 5 lat rata kredytu wzrośnie z 1.000 zł do 1.500 zł, a zysk z czynszu pozostanie na poziomie 1.200 zł, to zamiast zysku miesięcznie 200 zł, Michał będzie musiał dopłacić do raty 300 zł miesięcznie.
Czy jednak nie warto płacić te przysłowiowe 300 zł miesięcznie np. przez ostatnie 10 lat kredytu, żeby na koniec mieć na własność mieszkanie warte 400.000 zł?
Śmiem twierdzić, że ceny akcji na rynku globalnym również będą rosły przez najbliższe 20-30 lat. Problem jest nie tyle z samymi mieszkaniami, tylko z kredytem i lewarem. Ja nie kupuję akcji na kredyt, ale wiele osób kupuje mieszkania na kredyt. Jednym z wyników jak się to kończy, może być pęknięcie bańki w USA sprzed kilku lat. Polecam książkę lub film Big Short.
Kolejny problem jest taki, że ten „pasywny przypływ gotówki” może być ujemny. Jeśli rata > zysk, dokładasz do interesu. Nie chciałbym dokładać do 10 mieszkań. Jak kupuję akcje i czerpię dywidendę, to nie może być ona ujemna. Mogę jej najwyżej nie dostać.
Pamiętaj, że jak kupujesz mieszkanie za 400.000 zł, to za 30 lat będzie one warte mniej. Za 30 lat, po spłacie kredytu, zostajesz z 30-letnim mieszkaniem. A w takie mieszkanie, trzeba stale pompować kasę, choćby na remonty. Cena mieszkania, w które nie wkładasz pieniędzy, zmierza do 0.
Oj bardzo generalizujesz. Czy dzisiejsze mieszkania które są w budynkach 30-letnich, są warte zero? Wręcz przeciwnie.
Piszesz ze wolałbyś nie dokładać do raty (jeżeli uzyskany czynsz będzie niższy od raty kredytu). Jasne to będzie nieprzyjemna niespodzianka. Ale jeżeli miałbyś dokładać np. 100 zł miesięcznie do mieszkania, po to, żeby za 10 lat mieć całkowicie spłacone mieszkanie warte 400.000 zł, to chyba jednak warto?
Brzmi fajnie w …. teorii 😉 Poczytaj posty Michała i posłuchaj podcastów, przydała by się tez wiedza uzyskana na JOP i znalazł byś dużo odpowiedzi na swoje pytania.
Witam,
Jesli chodzi o podwyzszenie stóp procentowych to rekomenduje robienie stress testów na swoim portfelu mieszkan. To wam pozwoli na ocenienie ryzyka i okreslenie kiedy zblizycie sie do granicy zera czy wrec dopłacalnosci.
Uczy to tez podejmowania decyzji podczas zakupu mieszkania oraz sledzenia ROI dla mieszkania i całego portfela w stosunku do historycznych poziomow stóp i wiboru.
Robiac stress testy bedziecie lepsi niz banki 🙂
Pozdrawiam
Marcin
Tychy
Cześć Michale,
Skoro planujesz wynajmować mieszkania na pokoje – to twoim klientem docelowym przede wszystkim będą ludzie młodzi, pewnie w większości studenci, młode pary (małżeństwa bez dzieci) itp.
W tym roku w Krakowie wszystkie uczelnie ostro zaatakowały dodatkową rekrutację bo po pierwszej brakowało na większości dużych uczelni około 20% – oczywiście zmieni się to po rekrutacji dodatkowej.
Do tego prognozy mówią:
„Powstaje pytanie, czy wsparcie ze strony miasta jest wystarczające. Zwłaszcza, że studentów ma być coraz mniej. Jak wynika z raportu „Demograficzne tsunami”, opublikowanego przez Instytut Rozwoju Kapitału Intelektualnego im. Sokratesa, liczba studentów w Małopolsce ma spaść do 2020 roku blisko o 27,3 proc.”
Przewiduje się spadek o 1/4 – co nie pozostanie bez wpływu na rynek najmu.
Jak rozumiem przy 10 mieszkaniach po 400000 i wkładzie własnym 30% zaciągniesz kredyt na kwotę 2,8 mln zł. Gdzie obsługa tego długu wyniesie na przykład 60% czyli łącznie w ratach nastąpi spłata załóżmy 4,5 mln zł.
Jaki jest Twój plan działania jeśli okaże się że w perspektywie 5 lat wynajem przestanie być opłacalny na tym rynku? Czy uważasz taki scenariusz za prawdopodobny?
PS Książka dotarła i jestem pod ogromnym wrażeniem produktu końcowego i zarządzania całym procesem!
Pozdrawiam,
Marcin
Nie do końca rozumiem Twoje obawy:
„Jaki jest Twój plan działania jeśli okaże się że w perspektywie 5 lat wynajem przestanie być opłacalny na tym rynku? Czy uważasz taki scenariusz za prawdopodobny?”
Co ma konkretnie oznaczać, że wynajem przestanie być opłacalny? Najemcy mieliby w ogóle zniknąć? No ale gdzie mieliby mieszkać, przecież muszą mieć dach nad głową. Jeżeli popyt na mieszkania czy pokoje na wynajem spadnie, to można obniżyć czynsz. Wtedy powstanie ryzyko że trzeba będzie nawet coś dopłacać do raty kredytu. No ale przecież cel podstawowy to posiadanie 10 mieszkań na własność bez kredytów za 10 czy 20 lat.
Poczytaj głębiej o rynku najmu i strukturze mieszkań w Polsce. Nadal bardzo mało mieszka w mieszkaniach na wynajem. Przy wzroście mobilności ludzi popyt może wzrastać. Popularność najmu też rośnie.
Michał,
Ciekawa rozmowa, dowiedziałem się że istnieje coś takiego jak łączona hipoteka.
Przy takiej ilości mieszkań zarządzanie nimi staje się niezłym wyzwaniem a raczej regularną pracą. Czy zamierzasz wynająć firmę, która będzie zarządzał twoimi nieruchomościami i szukała najemców?
Jakie masz kryteria przy wyborze takich firm?
Dodatkowo jeśli działasz jako osoba fizyczna a nie spółka to czy wykupuje jakieś dodatkowe OC, żeby się chronić? W końcu odpowiadasz swoim całym kapitałem.
Pozdrawiam,
Mariusz
Michał już kilkakrotnie wspominał, że zamierza powierzyć zarządzanie najmem wyspecjalizowanej firmie, tak żeby zautomatyzować proces najmu. Przy najmie na pokoje przy 10 mieszkaniach i średnio 40 pokojach, to byłaby robota na dwa etaty.
Co do ubezpieczenia OC, to od czego konkretnie myślisz, żeby się ubezpieczać przy wynajmie? Były jakieś pomysły odnośnie OC Ciebie jako wynajmującego właściciela lokalu (np. jeżeli z mojej winy gniazdko będzie rozwalone i najemca zostanie porażony, albo jeżeli nieszczelna instalacja emituje czad i najemcy się zatrują). Były już takie tragedie, przeczytaj np. tutaj ku przestrodze:
http://gazetaolsztynska.pl/311213,Nie-bedzie-nowego-sledztwa-w-sprawie-smierci-Klaudii.html#axzz4IFEd336Z
Z tego co wiem, to OC wynajmującego nie jest zbyt popularne w zakładach ubezpieczeń. Poza tym jak podpiszesz umowę z fachową firmą, to umowa przenosi na nich odpowiedzialność za stan techniczny mieszkania.
Robert, pozwól że odniosę się do tego:
„Z tego co wiem, to OC wynajmującego nie jest zbyt popularne w zakładach ubezpieczeń. Poza tym jak podpiszesz umowę z fachową firmą, to umowa przenosi na nich odpowiedzialność za stan techniczny mieszkania.”
Nie do końca. Jestem klientem Mzuri i pytałem ich BOK czy mają w umowie z najemcą klauzulę/oświadczenie że posiada on ubezpieczenie OC w życiu pryw. (które kosztuje dajmy na to 50 zł za 200 tys. PLN odpowiedzialności). Ku mojemu zaskoczeniu odpowiedzieli, że nie bo nie ma takiego wymogu i sam muszę o to zadbać. Musiałem więc zmienić pakiet (jestem klientem Ergo Hestia) na taki, który obejmuje szkody wyrządzone w obcym mieniu przez najemcę i dopłacam ca. 200 PLN rocznie.
Chyba nie piszemy o tym samym. Przeczytaj mój poradnik o ubezpieczeniach, który kiedyś napisałem dla Sławka na fridomii.
Rozróżnij OC wynajmującego od OC najemcy. Tutaj pisałem o OC wynajmującego (a więc ubezpieczenie odpowiedzialności Twojej jako właściciela mieszkania). Chodzi o przykład gdy najemca z Twojej winy jako właściciela mieszkania np. zaczadzi się wskutek awarii piecyka. W takich sytuacjach jak masz podpisaną umowę o zarządzanie, to Mzuri bierze na siebie za to odpowiedzialność (przeglądy itd).
Natomiast OC najemcy dotyczy sytuacji, gdy najemca zaleje sąsiada z dołu.
Szczerze powiedziawszy to mając sporo tych mieszkań (i w Mzuri, i poza), dbam tylko o polisy mieszkań, jak mnie ktoś zaleje czy od pożaru. Mam też OC i nawet raz skorzystałem z niego jak nieszczelny brodzik zalał korytarz w bloku. Koszt polisy w PZU to 50 zł rocznie od mieszkania na sumę rzędu 40.000 zł a więc wystarczy nawet jak całość się zaleje czy spali na odremontowanie.
Tak, miałem na myśli OC najemcy – nie doczytałem. Moja polisa łączy jedno i drugie.
Pomysł jest ciekawy, jednak wydaje mi się obarczony sporym ryzykiem.
Może przy ilości 10 mieszkań (w dodatku na pokoje) – do tego przekazanie firmie zarządzanie wynajmem problem o którym myślę zniknie – a wiem, ze ludzie borykają się z problemami notorycznego uchylania się od płacenia właścicielowi za wynajem, nie mówiąc już o dewastacji mienia. Czasem też takiej rodziny nie można (podobno) wyeksmitować na bruk – bo są dzieci, albo kobieta jest w ciąży..
Pomijam już temat ew. wzrostu oprocentowania. Myślę też, że należy do kosztów doliczyć ubezpieczenie każdej nieruchomości (w końcu to moje skrzywienie zawodowe) i koniecznie kup sobie Michał ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w razie szkód wyrządzonych z tytułu wynajmu (np. źle zamontowany bojler spadł na głowę najemcy). Przy małej ilości wynajmowanych mieszkań (do 5) dobrze wychodzi zwykłe OC w życiu prywatnym z wyższą sumą i wskazanymi adresami wynajmowanych mieszkań, ale przy ilości (10) raczej trzeba takie OC na firmę ze wskazaniem na PKD – wynajem mieszkań.
Będę śledzić jak Ci idzie to kupowanie i wynajem, liczę na to, że nie opuścisz nas w tej informacji i dobrych radach. Życzę powodzenia.
„ludzie borykają się z problemami notorycznego uchylania się od płacenia właścicielowi za wynajem, nie mówiąc już o dewastacji mienia.” – podam Ci na moim przykładzie, od kilku lat mam mieszkania na wynajem i na szczęście wszyscy najemcy mi płacą, i praktycznie nic nie zostało zniszczone ponad miarę.
Oczywiście ryzyko niepłacącego lokatora, który w dodatku nie chce się wyprowadzić, zawsze istnieje. Jednak po 2-3 latach procesów sądowych problem powinno udać się rozwiązać w najgorszym scenariuszu. Oczywiście rozwala to nam biznes na 2-3 lata, no ale takie jest ryzyko. Dlatego ważna jest staranna selekcja najemców.
Koszt ubezpieczenia mieszkania nie jest znaczny, ja mam polisy w PZU ze składką 50 zł rocznie za mieszkanie na sumę rzędu 40.000 zł, kilka razy już z nich korzystałem i dobrze działają. OC też oczywiście warto posiadać, gdyby najemcy miało coś się stać, z tym ze powierzenie zarządzania profesjonaliście zwalnia nas z odpowiedzialności.
Ubezpieczenie mieszkania na kwotę 40.000 zł ? Takie cuda to tylko w PiZetJu !
A teraz wyobraź sobie, że mieszkanie spłonie lub u sąsiada wybuchnie gaz … 🙁
To tak jakbyś miał ubezpieczenie na życie ale tylko na lewą rękę, prawą nogę i dwa żebra.
Dlaczego piszesz, że cuda? Sumę ubezpieczenia ustalasz sobie samodzielnie w porozumieniu z agentem który sprzedaje Ci co roku polisę.
Właśnie tak, suma ubezpieczenia 40.000 zł w zupełności mi wystarczy. Przemyśl temat rozsądnie, jak mam mieszkanie warte 200.000 zł, to po co mi polisa na całą wartość mieszkania?
Wziąłem pod uwagę ryzyko całkowitej utraty mieszkania, np. wielki wybuch gazu, trzęsienie ziemi, upadek samolotu na mój budynek. W Polsce mamy miliony budynków, a przypadków, gdy cały budynek wskutek jakiegoś kataklizmu jest do wyburzenia albo znika, są przecież pojedyncze. Ryzyko jest więc zupełnie znikome, które jestem w stanie zaakceptować. W takim wypadku jak cały budynek zniknie, dostanę te 40.000 zł. Można też szukać odpowiedzialnych za zniszczenie.
Natomiast w razie gdyby ktoś mnie kompletnie zalał, całe mieszkanie się spaliło (takie ryzyko właśnie chcę ubezpieczyć) – uważam, że 40.000 zł na odremontowanie mieszkania w zupełności powinno mi wystarczyć. Nawet z wymianą drzwi i okien. Pamiętaj, że mieszkania na wynajem z istoty muszą być wykończone solidnie ale możliwie tanio. Jeżeli wstawisz do mieszkań złote klamki i najdroższe meble, to interes Ci nie będzie się spinał.
Oczywiście nie zachęcam Cię do tego, żeby ubezpieczać mieszkania na zaniżone sumy. Każdy podejmuje decyzję samodzielnie. Moje zdanie jest takie, że wolę ubezpieczyć wszystkie posiadane mieszkania, każde na sumę 40.000 zł, i wtedy składka roczna wynosi zaledwie 50 zł od każdego mieszkania.
Moje mieszkania kilka razy były już zalane, raz też najemcy kogoś zalali. I moje polisy w PZU zadziałały bardzo dobrze. Ostatnio nawet spotkało mnie nieszczęście i włamali mi się do garażu, ukradli rower. Mienia nie mam ubezpieczonego, więc rower przepadł. Ale włamując się rozwalili mi kompletnie bramę garażową. Koszt wymiany ok. 5.000 zł. I moja polisa z PZU (tak tak ta ze składką 50 zł rocznie) zwróciła mi całość ceny nowej bramy garażowej.
Polecam mój artykuł na ten temat:
http://fridomia.pl/2014/12/30/czy-i-jak-ubezpieczyc-mieszkanie-na-wynajem/
Rozumiem twoje podejście ale uważam je za całkowicie błędne. Idąc tym tropem powinieneś się ubezpieczyć na kwotę 2500 zł bo szkód o takiej wysokości jest 97,6%. Polisa w dobrym TU typu allrisk na kwotę 200.000 zł kosztuje ok 120 zł. Zaoszczędziłeś 70 zł ? Ja jestem agentem i zawsze proponuję ubezpieczenie na pełną kwotę, ale decyzję pozostawiam klientowi. Miałem tylko dwóch klientów, którzy ubezpieczyli mieszkania na mniejsze kwoty. Jeden z nich ubezpieczył mieszkanie warte ok 190.000 zł na kwotę 50.000 zł i niestety ale ono całkowicie spłonęło. Jeszcze podczas pożaru, właścicielka dzwoniła do mnie żeby doubezpieczyć mieszkanie. Nie rozumiem takiej oszczędności i uważam ja błędną a nakłanianie innych do tego za szkodliwe.
Niestety w sprawie ubezpieczeń Robert ma swoją specyficzną filozofię…..
Tomislav,
bardzo dobrze, że ujawniłeś kim jesteś z zawodu – dopisz jeszcze, że wysokość Twojego zarobku zależy od wysokości składki i będzie pełna jasność sytuacji, dlaczego namawiasz do ubezpieczania się na wysokie kwoty 😉 Nawet chcąc po prostu nie będziesz zbyt obiektywny – z całym szacunkiem dla Twojej osoby. Zresztą – jeżeli piszesz nie jako agent, tylko w sytuacji właściciela mieszkania – podaj ile posiadasz mieszkań na wynajem, ile kosztowały, czy je ubezpieczasz, na jakie kwoty i za jakie składki? Bo wiesz namawiać innych jest łatwo, a podać na swoim przykładzie to już nie za bardzo. Często głos zabierają ludzie, którzy nie orientują się za bardzo w temacie, tylko coś gdzieś słyszeli, a stawiają się w roli ekspertów w danej dziedzinie.
Wracając do meritum – jako agent pewnie wiesz, że nie da się ubezpieczyć mieszkania na 2.500 zł jak się śmiejesz, ja rozeznałem rynek i składka po prostu nie mogła spaść poniżej pewnej kwoty. Jak chcę mieć składkę roczną max 50 zł za mieszkanie, to agent PZU zaproponował mi sumę rzędu 40.000 zł i taka suma mi w zupełności wystarcza. I uwierz mi że taka kwota w zupełności pozwala mi spać spokojnie.
Podajesz przykład całkowitego spłonięcia mieszkania. Rozumiem, że po prostu wszystko w środku się spaliło, strażacy w dodatku zalali i trzeba to odremontować. Jeżeli potępiasz klienta, że ubezpieczył się „tylko” na 50.000 zł – powiedz tylko, czy wniknąłeś dalej co było z remontem i ile on kosztował? Przecież podana kwota to 1/4 wartości całego mieszkania. Mieszkanie na wynajem pamiętaj nie ma złotych klamek ani najdroższych zestawów mebli, a przedmioty ruchome należą do najemcy a nie do mnie i ja za nie nie ponoszę odpowiedzialności. Zestaw mebli kuchennych kupuję za 350 zł w castoramie czy innym leroyu. Jestem przekonany, że byłbym w stanie odremontować całkowicie spalone mieszkanie za podane 50.000 zł, łącznie z wymianą okien i pewnie jeszcze by zostało z tej sumy. Robiłem sporo mieszkań na wynajem dla siebie, kupione od deweloperów w stanie pustym, i udawało mi się to zrobić taniej.
Nawet zresztą jeżeli remont by miał kosztować aż np. 70.000 zł, to klientka dostała przecież 50.000 zł. Czy naprawdę niedoubezpieczenie na te 20.000 zł to jest jakaś wielka tragedia? Nie sądzę. Jestem w stanie zaakceptować to ryzyko.
Wracając do mojego przypadku. Wyśmiewasz tu oszczędność rzędu 70 zł (polisa za 50 zł a za 120 zł). OK jasne, jak masz jedno mieszkanie to pewnie nie robi wielkiej różnicy. Ja sam zresztą moje mieszkanie w którym mieszkam które ma 120m2 ubezpieczam na 150.000 zł, a nie 40.000 zł, bo jest po prostu większe i dla mnie najważniejsze.
Ale do tego mam 21 mieszkań na wynajem. I teraz postaw się w mojej sytuacji: 21 x 50 zł = 1.050 zł rocznie. Twoja polisa natomiast to koszt rzędu 21 x 120 zł = 2.520 zł.
Mamy więc prawie 1.500 zł rocznie zaoszczędzone. Po 10 latach będę miał ponad 10.000 zł akurat na wielki remont któregoś z mieszkań.
Jesteśmy akurat na blogu o nazwie na ten temat 😉 I zawsze jak przychodzi grudzień to jakoś łatwiej mi wydać 1000 zł na polisy, niż na Twój przykład 2.500 zł, prawda?
I nie jest to moja żadna specyficzna filozofia, tylko dogłębnie przemyślałem temat, przeanalizowałem zagrożenia, ryzyka i koszty. Zresztą nie wymyśliłem tego sam, przeczytałem mnóstwo książek, wyroków sądowych, opracowań i odbyłem sporo rozmów na ten temat, jako radca prawny występowałem wiele razy w sądach w sprawach ubezpieczeniowych, więc trochę liznąłem ten temat od wszystkich stron.
I co ważne.
Nigdy nikogo nie namawiałem do ubezpieczania się na zaniżone sumy. Przedstawiam tylko moje przemyślenia i obliczenia, argumenty za i przeciw. Każdy musi samemu podjąć decyzję czy ubezpieczać, a jeżeli tak to gdzie i za ile i na jakich warunkach. Moje ustalenia wcale nie muszą być dobre dla każdego, to że to u mnie działa, nie musi wcale się sprawdzić u Ciebie. Jeżeli masz nie spać po nocach, to pewnie ubezpiecz się na ile chcesz.
Powiem tylko szczerze, że trochę denerwują mnie agenci, których spotkałem mnóstwo, którzy od razu na wstępie namawiają, żeby ubezpieczyć całą wartość murów mieszkania, w sensie jak kupiłem mieszkanie za 200.000 zł, to same mury należy koniecznie ubezpieczyć na taką właśnie kwotę, nawet nie zaprezentują innych opcji do przemyślenia. Poprzednio ubezpieczałem się na takie właśnie wysokie sumy w Hestii (sąsiad jest agentem) i składki nie wynosiły podaną przez Ciebie kwotę 120 zł rocznie, tylko znacznie więcej. Stąd też podrążyłem ten temat i teraz robię tak jak opisałem.
Nie wstydzę się swojego zawodu i powszechnie jest znane, że agenci otrzymują prowizję. I jeżeli sugerujesz, że dla 14 zł prowizji tak bym się zachował to gratuluję toku myślenia. Pewnie też jestem nie obiektywny, zdaję sobie z tego sprawę.
Masz rację jest coś takiego jak składka minimalna, która w większości firm wynosi 100 zł. Ale widziałem wiele obcych polis, które nie wyczerpywały całej składki.
A tu Ciebie zacytuję: „Bo wiesz namawiać innych jest łatwo, a podać na swoim przykładzie to już nie za bardzo. Często głos zabierają ludzie, którzy nie orientują się za bardzo w temacie, tylko coś gdzieś słyszeli, a stawiają się w roli ekspertów w danej dziedzinie.”
I tu się ostatni raz z tobą zgadzam. Na niektóre tematy, także te dotyczące ubezpieczeń powinni się wypowiadać eksperci. No ale ty wypowiadasz się tutaj i na fridommi, czyli możemy uznać Ciebie za experta ? 😉 Mimo, że znam dobrze prawo wolał bym nie wypowiadać się na ten temat, nie pisał bym artykułów, nie udzielał bym rad w tej kwestii. Tak samo nie zajął bym miejsca w komisji badania wypadków lotniczych ani udzielał rad co do leczenia raka witaminą C.
Co do zdarzenia, które opisałem to niestety ale 50.000 nie wystarczyło. Całkowitemu spaleniu uległo mieszkanie, część elewacji z ociepleniem, nadpalone zostało mieszkanie sąsiada z góry, zalane 2 mieszkania niżej i okopcona klatka schodowa.
Gratuluję, że zaoszczędziłeś 1500 zł rocznie ! No i posiadania 21 mieszkań bez kredytu !
OK wszystko fajnie. Co do Twojego jak rozumiem nieco powątpiewania czy mam jakieś kompetencje…. hmmm radca prawny, setki spraw ubezpieczeniowych w sądach w całym kraju, 10 lat praktyki, dziesiątki publikacji w prasie fachowej, wydana książka m.in. na temat ubezpieczeń, posiadam sporo mieszkań na wynajem, które ubezpieczam tak jak uważam najlepiej dla mnie. Sam możesz ocenić czy to co piszę ma sens, czy nie bardzo. W żadnym wypadku nie dyskredytuję ani nie krytykuję Twojego zawodu – tak jak pisałem z całym szacunkiem, ale po prostu nie możesz być obiektywny, bo sprzedajesz polisy i to bardzo długo. Po prostu zależy Ci na sprzedawaniu polis, bo to jest Twoja praca. I raczej nigdy nie doradzisz obiektywnie: „słuchaj kolego nie kupuj żadnych polis bo ich nie potrzebujesz”. Mylę się? Doradziłeś tak komuś? Obiektywnie są przecież osoby, które żadnych polis nie potrzebują.
Co do remontu tego spalonego mieszkania – niestety znowu uogólniasz i wrzucasz do jednego wora argumenty na poparcie swojej tezy (żeby ubezpieczać się na możliwie wysokie kwoty), tyle że te argumenty są nieobiektywne. Część elewacji z ociepleniem – jest to część wspólna wspólnoty mieszkaniowej (tak jak np. balkon) i należało to naprawić z polisy mienia wspólnoty, a nie mieszkania. To samo dotyczy okopconej klatki schodowej. Zalane 2 mieszkania poniżej – to samo. Wówczas naprawiamy to przecież z polisy OC mojego mieszkania. A mam przecież sumę ubezpieczenia powiedzmy na te 50.000 zł na moje mieszkanie (pokryje koszt MOICH okien, ścian, drzwi, podłóg itd.) oraz DODATKOWO polisę OC, też na sumę gwarancyjną rzędu 50.000 zł. Z tej dodatkowej polisy OC pokrywa się roszczenie regresowe wspólnoty czy innego ubezpieczyciela, który pokrył koszty remontu elewacji, klatki schodowej czy też sąsiednich zalanych mieszkań.
Ale OK nie ma co już drążyć dalej tematu. Ja przedstawiłem moje przemyślenia, Ty swoje. Powtórzę – nigdy nie namawiam do ubezpieczania się na zaniżane kwoty. Namawiam tylko do przemyślenia swoich polis i kupowania tylko tego, czego naprawdę potrzebujemy i co nam się może przydać w praktyce, po prostu do analizy i myślenia. Niestety żaden agent nas w tym nie wyręczy.
pozdr
Robert
Robert, ja również uważam Twoje podejście do ubezpieczenia mieszkania (zaniżanie wartości) za błędne. Jasno zostało to wykazane w komentarzach do linkowanego artykułu na fridomii.
OK tak jak pisałem każdy robi jak uważa.
Nie rozumiem tylko co konkretnie jest „błędnego” w moim podejściu?
Patrząc na to globalnie, to w finalnym rozrachunku wszyscy wokół będą stratni. Dlaczego? Bo inwestując w nieruchomości napędza się ich cenę, a jak napędza się cenę, to zwiększa się też koszt zaspokojenia potrzeby posiadania pierwszego lokalu mieszkalnego i koszty wejścia na rynek. Więc co się zarobi, to się też straci. Osobiście nigdy bym nie „zainwestował” w takie zwykłe mieszkanie, bo więcej z tym zawracania głowy, niż kasy z tego. Przerabiałem to w wersji bez kredytu, a więc bardziej opłacalnej i jak się wszystko tak uczciwie policzy to nie warte zachodu. I trzeba pamiętać, że wszystkie takie wyliczenia mają jeden i ten sam błąd – zakładają, że lokal będzie opłacany przez najemcę przez pełne 365dni, co jest nierealne. Zawsze muszą być przerwy pomiędzy kolejnymi najemcami, remonty, odświeżenia itp.
„Przerabiałem to w wersji bez kredytu, a więc bardziej opłacalnej i jak się wszystko tak uczciwie policzy to nie warte zachodu.” – może po prostu brakuje Ci w tym temacie umiejętności? Sory że tak bezpośrednio ale są na tym świecie ludzie którzy mają po kilkadziesiąt mieszkań i świetnie sobie radzą.
Jak najbardziej nie mam doświadczenia i to właśnie jest argument za moim zdaniem. Bo 99% ludzi też nie będzie miało. To naprawdę nie takie łatwe. Niech Ci nawet obok spalarnię zbudują i zostajesz z ręką w nocniku, bo kredyt płacisz, nikt tego nie kupi, czynsz najmu groszowy, bo w smrodzie nikt mieszkać nie zechce. Jak dla mnie za dużo jest niemożliwych do przewidzenia czynników. Czyli jak to w biznesie, tylko tu ten kredyt na głowie, jeśli coś się nie powiedzie. Zostać z takim długiem to słabo.
„Jak najbardziej nie mam doświadczenia (…)” – to powiedz, skoro się na tym nie znasz i nic nie wiesz na dany temat, to po co zabierasz głos i po co marudzisz? Piszesz nic nie wnoszące komentarze. Dobrze by było, żeby każdy kto zabiera głos, miał cokolwiek merytorycznego i ciekawego do powiedzenia, coś co by wnosiło nowe do dyskusji. A wypowiadają się ludzie, którzy sami się przyznają, że na dany temat nic nie wiedzą, nie mają doświadczenia, no ale komentarz z marudzeniem zawsze warto napisać…..
Zabrałem głos i grzecznie wyraziłem swoje zdanie, bo dano tu taką możliwość. A skoro sam miałem z tym styczność i przerobiłem w praktyce, to jak najbardziej coś to wnosi. Przecież nikomu nic nie zabraniam, bo to nie moje pieniądze.
A i jeszcze odpowiadając na Twoje pytanie. Zabrałem głos, bo to pierwszy od chyba dwóch lat wpis Michała, z którym ja się po prostu nie zgadzam. Nigdy się nie wypowiadam, bo zazwyczaj mam identyczne zdanie.
Nie wiem dlaczego masz potrzebę walczyć z każdym, kto ma inne zdanie, niż Ty.
Ryzyko jakieś jest zawsze. Mam kawalerkę położoną w fantastycznym miejscu – kilkaset metrów do metra, okna na park, wszystko blisko. Wynajęła się w sierpniu. Najemczyni postanowiła wypowidzieć umowę po roku, ale firma zarządzająca najmem przekonała ją do przedłużenia o pół roku …i to był bląd. Gdy przedłużona umowa wygasła zimą, czekało mnie wiele miesięcy pustostanu i ostatecznie wynajęcie za cenę niższą niż rynek i niż poprzednio. Mieszkanie dalej zarabia na siebie, ale gdyby było kupione na kredyt to byłbym na minusie.
Zastanawiałeś się czemu jest wiele miesięcy pustostanu? Może była niewystarczająco ogłaszana?
Była ogłaszana niemalże wszędzie, łącznie z firmami i uczelniami. Naprawdę robili cuda.
Dlatego najlepiej jest celować żeby umowa kończyła się najlepiej w sierpniu/wrześniu, wtedy zaczyna się bum na wynajem.
Naprawdę zbadaj temat głębiej, wiele miesięcy pustostanu nie bierze się znikąd. Być może proponowana cena czynszu była zbyt wysoka? A może coś należało w tym mieszkaniu poprawić?
Nie, cena najmu była rynkowa, rzekłbym niska. Wadą mieszkania są wysokie opłaty do spółdzielni, kompensowane przez odpowiednio niższy czynsz najmu. I wysokie piętro bez windy, poza tym sporo zalet:) Sugerowałem firmie zarządzającej różne rzeczy, łącznie z usunięciem TV kineskopowego (sugerującego stare zapyziałe mieszkanie, podczas gdy było rok po remoncie). Zainteresowanych było sporo, ale nie spełniali kryterium dochodowego albo chcieli żebym np. usunął wszystkie meble. Moim zdaniem jedynym powodem był zły „timing”, najrozsądniejszym rozwiązaniem byłoby przyjęcie wypowiedzenia i szybkie znalezienie nowego najemcy na umowę na czas określony 1 r. Pierwsze wynajęcie mieszkania (bodajże w sierpniu) zajęło kilka dni:)
Eeee tam typowe marudzenie, że wszyscy będą stratni. Ja jakoś mam sporo mieszkań na wynajem, żyję sobie z czynszu i nie narzekam. I jakoś nie jestem stratny. Oczywiście pustostany się zdarzają, to normalna rzecz. Ale są one zadziwiająco małe, jak się odpowiednio wcześniej zacznie ogłaszać mieszkanie.
Ta, wszystko pieknie do czasu, juz sa osoby ktore wynajmuja inwestycyjnie sie sie bardzo na tym przejechaly poniewaz prawo wynajmu w Polsce to dzicz,
mozna poczytac sobie tu: https://pl-pl.facebook.com/nieuczciwalokatorka/
Radio TOK FM tez mialo niedawno audycje o klopotliwych najemcach.
No tak ale to jest promil lokatorów, nie można generalizować.
Fajnie, że taki podcast został nagrany. Pokazuje jasno, że to nie takie hop siup jak próbują to lansować niektórzy ludzie propagujący zakupy inwestycyjne. Zawsze mam mieszane uczucia czytając książki Sławka Muturi – z jednej strony facet (i całe stowarzyszenie) robi fantastyczną robotę i cywilizuje ten nieco dziki rynek, z drugiej – niektórym natchnionym książkami i wykładami dwudziestoparolatkom wydaje się, że wystarczy uzbierać bylejaki wkład własny na pierwsze mieszkanie, a później już z górki – za parę lat będzie ich 20, a oni osiągną totalną wolność finansową nie musząc nigdzie pracować zawodowo. Zdecydowanie wątpię i nie popieram, to nie oscylator. Uważam też, że warto odpracować swoje w różnych firmach na różnych stanowiskach po to, żeby nauczyć się wielu przydatnych w życiu i biznesie rzeczy. Trochę życiowej mądrości trzeba liznąć. A prawdziwy ninja buduje dom na solidnych fundamentach, i mentalnych i finansowych:)
Hmmm, OK ale gdzie w książkach Sławka Muturiego wyczytałeś, że „wkład własny ma być bylejaki”, „później już z górki”? Sławek nigdy nie obiecuje że droga do wolności finansowej jest prosta łatwa i przyjemna, wręcz przeciwnie porównywał ją wiele razy do maratonu, który trzeba pokonać. Chyba kazdy z nas wie co oznacza przebiegnięcie 42 km, to nie jest bułka z masłem. Sławek też namawia, żeby swoje życie opierać na solidnych fundamentach. Nie wiem skąd u Ciebie mieszane uczucia.
Hej Wojtek,
Z tego co ja wiem Sławek Muturi kupował swoje mieszkania wyłącznie za gotówkę. Może mu się zmieniło, ale z tego co ja słyszałem na Jego występach, to On nie uznawał kredytów hipotecznych.
I chociażby z tego powodu jego historia jest kompletnie niereprezentatywna dla większości inwestorów, którzy nie dysponują gotówką na zakup wielu mieszkań.
Pozdrawiam
Na początku z tego co wiem, Sławek posiłkował się kredytami na mieszkania, potem już z nich zrezygnował.
Uwielbiam Twoje podcasty i za każdym razem niecierpliwie czekam na kolejne, a z tematem trafiłeś akurat genialnie. Moje finansowe założenie było takie, że każdą nadwyżkę wygenerowana na giełdzie (gram aktywnie, na krótko raczej) będę przeznaczać na wkład własny i kupować mieszkanie na inwestycje. Ale…. jakoś stale było mi z tym nie po drodze, ciągle jakieś obawy i niepewności. Nie znałam się na tym zupełnie. Ale przecież mogę się nauczyć 🙂 Biorę się za konkretne liczenie i do dzieła! Dziękuję za stałą motywację i ogromne dawki wiedzy! Cudowna robota!
Hej. Bardzo ciekawy podcast. Ostatnio sporo czytałem o kupnie lokali użytkowych pod wynajem i wielu takich artykułach była mowa o znacznie lepszej stopie zwrotu niż z mieszkań. Co o tym sądzisz? Pytam bo nigdy nie widziałem żebyś sie o tym wypowiadał, a na pewno jest to ciekawy temat 🙂
Pozdrawiam
Temat ciekawy, ale trzeba się na nim znać. Pewnie ani Michał, ani prawie nikt z nas nie zna się na wynajmowaniu lokali pod sklepy czy biura. Nie warto inwestować w coś, na czym się nie znamy.
napewno wynajem pod firme jest mniej skomplikowany
Michał a czy rozważałeś polityczny scenariusz? Dług państwa rośnie, podatki będą musiały wzrosnąć, a jednym z nich może być wyższy podatek od nieruchomości i dużo wyższy jeżeli ktoś posiada więcej niż 1 nieruchomość. Moim zdaniem w obecnej sytuacji Polska nie krajem stabilnym i przyjaznym dla inwestorów, bo politycy w każdej chwili mogą wywinąć taki numer i cały misterny plan w …. Może warto by było kupić 10 nieruchomości ale zdywersyfikować to na inne kraje.
Na pewno pomysł inwestowania w kraju, którego kompletnie nie znamy nie jest dobrym rozwiązaniem. Poza tym przy 10 mieszkaniach to nie jest ta skala, żeby wychodzić poza granice. Gdyby kupował 100 mieszkań, to można by pomyśleć nad zlokalizowaniem 20 w jakimś innym kraju 😉 Póki co to warto zdywersyfikować i kupić np. w dwóch-trzech różnych miastach po 3-4 mieszkania.
Pytanie dotyczące książki – czy będzie jakaś próbka ebooka? Chciałbym sprawdzić przed zakupem jak się prezentuje na Kindle’u 😉 .
Ehh no ja niestety muszę się poskarżyć na RM Kredyty W zeszłym roku kontaktowałem się z nimi właśnie w celu pozyskania kredytu na budowę domu. Oczywiście nie obsługiwał mnie Ronald, ale jeden ze współpracowników (celowo nie podaję nazwiska)
Na początku jadąc na euforii po podcaście Michała, przymykałem oko na drobne niedociągnięcia, np. zwłoka z odpisywaniem na maila, jakaś taka dziwna wstępna oferta. Potem pojawiła się lista dokumentów do kredytu, która mnie przeraziła. Wiedziałem, że nie będzie łatwo, no ale zezwolenie starosty na dostęp do drogi publicznej? Po co to komu? Zdecydowałem, że sam się rozejrzę. Okazało się że w niektórych bankach oferta jest zupełnie inna!!! Co gorsza w niektórych z nich w naszej sytuacji (którą szczegółowo opisałem doradcy) wogóle byśmy nie dostali kredytu!!
Najgorsze że doradca nawet się nie zająknął u ustawie o hipotekach na gruntach rolnych, ktora prawie uniemożliwiła nam wzięcie kredytu.
Obecnie jesteśmy już „po” i mamy kredyt na w miarę dobrych jak na te czasy warunkach. Oczywiście w banku wogóle nie wymienionym we wstępnej ofercie doradcy RM Kredyty.
Nie zrozumcie mnie źle – uważam, że Ronald i Michał robią super robotę przy podcastach i publikacjach i dzięki nim się sporo dowiedziałem, co przełożyło się na pewno na moją decyzję przy umowie.
Ale sama firma RM Kredyty… Czuję pewien niesmak. Mam wrażenie, że stosuje się tam wstępny odsiew – kredyty na budowę domu są w końcu jednymi z „trudniejszych”. Może firmę też przerosła też liczba klientów po podcastach? Nie wiem. Ale dało się odczuć kompletny brak zaangażowania ze strony doradcy. Na pewno nikomu na tą chwilę nie jestem w stanie polecić.
Panie Krzysztofie,
proszę o kontakt bezpośrednio do mnie na adres e-mail [email protected]. Chcę wyjaśnić tę sprawę osobiście.
Z wyrazami szacunku,
Ronald Szczepankiewicz
I to się nazywa dbałość o dobre relacje z klientem. Trzymam kciuki za pozytywne załatwienie tego tematu.
Cześć Michale i dziekuje za rewelacyjny podcast! To mój pierwszy komentarz =) Trafilam na Twojego bloga dość niedawno i od tego czasu zamiast słuchać muzyki w czasie biegania, słucham twoich podcastów =)
Wracając do tego nagrania mam kilka pytan, ale wpierw pozwól że nakreślę ci moją sytuacje. Mieszkam i zarabiam w Irlandii, czyli mój dochód, jak i kredyt na dom który tutaj posiadam są w Euro. W lutym 2015 oraz w marcu 2016 kupilam mieszkania pod wynajem, za gotówkę. Chciałabym ten rodzaj inwestycji kontynuować biorąc kredyt w Polsce na kolejne mieszkania.
I tutaj pojawiają się pytania: czy mam taka możliwość zarabiając w euro? W jakiej walucie mogłabym/musze wziąć taki kredyt? W jakiej walucie spłacałabym taki kredyt? Czy fakt że kupiłam poprzednie nieruchomości za gotówkę mogłyby mi pomoc? Czy mogę zrefinansować obie nieruchomości w jednym kredycie? Które banki daja taką możliwość i które są skłonne żeby dać wiecej niż jeden kredyt Polce zarabiającej za granicą?
Będę wdzięczna za poradę.
Pozdrawiam serdecznie
Dominika
Poczytaj na fridomii, tam była długa dyskusja na temat kredytów branych przez polskich emigrantów np. z Anglii czy Irlandii.
Dzięki Robercie, dzięki za odpowiedz choć nie wiem kim jesteś.
Pozdrawiam
Robercie, probowalam szukac najnowszych informacji na fridomii na temat kredytow dla Polakow zarabiajacych za granica ale sa one z 2014 i starsze. Czy masz moze konkretny link/artykol na mysli?
Michale,
Czy moge Cie prosic o porade w mojej sprawie?
Dzieki i pozdrawiam!
Napisz najlepiej pytanie bezpośrednio do Sławka Muturi, jeżeli poruszał niedawno ten temat na blogu to na pewno wskaże Ci materiały na ten temat.
Cz Dominika,
Moim zdaniem musisz pogrzebac na necie albo bezposrednio w bankach. Przerabialem ten temat 2014 biorac kredyt na mieszkanie w PL z dochodow z Skandynawi. Zeby bylo ciekawie malo gdzie mozna bylo znalezc informacje o wchodzacej wtedy nowej rekomendacji ktora pozwala tylko brac kredyt w walucie w ktorej sie zarabia. Na forch ciuchutko i w bankach tez tak bylo. Nie mogli udzielac informacjci oficjalnie. Na szczescie udalo nam sie jeszcze wsiasc w walucie skandynawskiej, rzutem na tasmie przed wejsciem zmian. A teraz juz by byla lipa :-). Ty myslisz o Euro raczej bedzie latwiej teraz, ale tak pewnie banki beda wymagac jakis wkaldow wiekszow lub nie wiadomo czego. Nawiasem mowic ciekawe to ze ucietych maja kientow z dochodami z Zagranicy ktorzy maja kapital na zakup mieszkan i branie nowych kreytow. Pozdrawiam i powodzeania.
Ostra burza o mieszkaniach, wielu kupuje dużo osób ma , jeszcze kilku rozważa. … a co byście powiedzieli żeby zamiast iść w mieszkania pójść w malutkie domki do 100 m z ogródkiem w cenie dużego mieszkania. Tak pomyślałem o tym jak każdy pisze i pożąda tych mieszkań a nikt nie pisze o domkach. … ???? Wiecie zgodnie z tytułem książki Paula Arena -„Cokolwiek myślisz, pomysł odwrotnie”
Rzucasz słowa na wiatr, czy sprawdziłeś ten biznes? Sprawdzałeś ceny oraz popyt na takie domki, lokalizację, stawki czynszu?
Sprawdziłem… w lokalizacji która mnie interesuje oczywiście. Na 100 lokali do wynajęcia to 95 mieszkań i 5 domów. Jest z czego wybierać prawda? Chyba że chcesz mały domek… tam już niekoniecznie.
Swoja droga sprawdziłem również ze w tej dyskusji 49 razy zabrałes głos radząc jak zachować się na tym trudnym rynku – co stanowi jakieś 34% komentarzy. Mam dziwne przeczucie ze nie mam co próbować dalej uzasadniać swojej myśli bo i tak będziesz wiedział najlepiej.
Co za różnica ile razy zabrałem głos? Jak mam coś istotnego do wniesienia do dyskusji to sobie piszę, a nie wolno?
Niczego nie wiem najlepiej, skąd takie wrażenie? Nie jestem nieomylny tak jak nikt z nas.
Co do sprawdzenia rynku, to sprawdziłeś jedynie liczbę ofert, że w gazecie czy na gratce 95 % ofert to mieszkania, a 5 % to domki? I to ma być sprawdzenie rynku? Według mnie powinieneś sprawdzić po prostu popyt. Umieść testowe ogłoszenie (jakby fałszywe) napisz w miarę rzetelnie co będziesz miał do wynajęcia, pożądany czynsz, lokalizację i będziesz widział ile masz telefonów od zainteresowanych. Jeżeli telefon się będzie urywał – kupuj, buduj, wynajmuj. Jeżeli przez miesiąc nikt nie zadzwoni – będziesz wiedział, że może coś jest nie tak 😉
jesli sprawdzales na oto dom tam kazde ogloszenie powtarza sie kilkanascie razy
To wszystko to jest bardzo sprytna i inteligentna komercja.
Czy mógłbyś rozwinąć ten swój niezwykle intrygujący komentarz?
Czy moze ktos mi powiedziec czy dobrze rozumiem cala idee?
Mam 300tys.
1. Kupuje mieszkanie I za gotowke.
2.kupuje mieszkanie II i III na kredyt hipoteczny wykorzystujac jako wklad wlasny pieniadze z refinansowania mieszkania nr I ?
Bo tak zrozumialem. Jesli jest inaczej czy ktos mialby chwile mi to opisac w punktach?
Dzieki
Marcin
Są różne opcje, możesz kupić mieszkanie za gotówkę (dzięki temu masz lepsze możliwości szybkiego kupienia okazji) i wziąć potem kredyt hipoteczny odzyskując włożone np. 250.000 zł i potem kupić następne.
Możesz też wziąć trzy kredyty na trzy mieszkania, na każde wkładasz po 100.000 zł jako wkład własny.
Możesz też kupić za gotówkę 1 mieszkanie, odkładać dalej aż kupisz drugie za gotówkę. To trudniejsza i dłuższa droga, ale najtańsza.
Pamiętam jak w 2007/08 pewien analityk z firmy „Upen finans” mówił aby brać mieszkania bo taniej nie będzie. Zachęcał brać kredyty hipoteczne na franki, euro … nawet na jeny. Mówił aby kupować po 2-3 mieszkania. Jedno spłaci drugie. Ehh. Dziś firma, w której ten gość pracował (i cała grupa) jest załadowana kredytami i nikt ich nie chce kupić.
ps.
Wszystkim polecam książkę „Chciwość”, filmy np. Big Short ale także dokumentalne o upadku Lehmana (z czego wyniknął ten upadek).
Kupujesz mieszkanie I i II za gotówkę. Odzyskujesz pieniądze z banku pod zastaw tych mieszkań. Kupujesz mieszkanie III i IV za gotówkę, odzyskujesz itd.
Michale, Ronaldzie,
wsadzę od razu kij w mrowisko. Mój doradca kredytowy stwierdził, że stwierdzenie Ronalda „… limit liczby kredytów [- w domyśle kredytów hipotecznych] na osobę fizyczną. Ten limit nie jest nigdzie zapisany, nie jest to oficjalny limit, aczkolwiek on funkcjonuje” jest bezpodstawne.
Według jego praktyki takiego limitu liczby kredytów nie ma. Jedynym limitem jest zdolnośc jak i wolumen kredytów w jednym banku (np. 2 miliony), ale nie liczba kredytów w BIKu. Doradca ma np. parę inwestorów (2 + 2) , brak rozdzielności majątkowej, 10 kredytów (w różnych bankach) – nigdy nie było nawet cienia wątpliwości że kolejny i kolejny nie zostaną przyznane.
@Ronald, proszę o jakieś bardziej namacalne argumenty, które poprą Twoje stwierdzenie.
Piotrze,
limit jak najbardziej istnieje. Maja go banki takie jak choćby:
BZWBK – w instrukcji banku zapisane jest, ze nie udziela więcej niż 3;
DB – przy czwartym kredycie żądają dużego wkładu własnego;
BGZ – wydają decyzje negatywne już przy czwartym kredycie. Jako powód podają zbyt duże ryzyko kredytowe.
Także podtrzymuję to o czym wspominałem w podcaście. Limity istnieją, takie czy inne. Nie w każdym banku, ale istnieją. Jeśli ktoś sądzi inaczej i na tym opiera swoją strategię inwestycyjną, życie szybko może zweryfikować to na niekorzyść.
Z wyrazami szacunku,
Ronald Szczepankiewicz
Dziękuję za odpowiedź. Czy możesz zrobić szerszy research dla czytelników i sprawdzić, jakie regulacje mają inne banki, których nie wymieniłeś? Dziękuję.
https://www.youtube.com/watch?v=ryykSOia22I
Piotr Hryniewicz przeskocz na czas 5:40 dobre rady zawsze w cenie…
Michal przemysl bo sie nie oplac z wkladem wlasnym 😉
Cześć,
Jako osoba, która posiada już kilka mieszkań na wynajem, muszę zaznaczyć, że mimo wszystko nie do końca zgadzam się z tą filozofia.
Rynek mieszkań na wynajem jest mimo wszelkich zalet, rynkiem spekulacyjnym. I ryzyko jest duże…
Ja osobiście doradzam daleko idąca ostrożność w kredytowaniu. 10 kredytów na 10 mieszkan to zdecydowanie przesada. Wg mnie rozsadna proporcja to 2 mieszkania za 100 procent gotówki i trzecie na kredyt.
Pozdrawiam,
Mateusz
Zgadzam się z przedmówcą, żeby uważać z kredytami, łatwo wpaść w pułapkę i się „przekredytować”. Nie bez powodu banki nie chcą dawać jednej osobie 10 kredytów naraz, o czym jest mowa w podcaście.
Co do rynku mieszkań na wynajem – co masz konkretnie na myśli pisząc, że jest to rynek spekulacyjny i ryzyko jest duże? Jak to spekulacyjny – jak kupiłem np. 5 lat temu mieszkanie na wynajem, to je trzymam, wynajmuję i mam pasywny dochód. Gdzie tu widzisz spekulację? Skoro przychodzi mi stałe dochody to nie zamierzam go sprzedawać przez najbliższe 30 lat i więcej. Natomiast co do ryzyka – jakie konkretnie ryzyka masz na myśli?
Cześć Michał
jak to mówią młodzi „SZACUN” za bloga i podcasty.
Po zakupie tych dwóch pierwszych mieszkań masz zamiar je zapewne remontować, aby dostosować do standardu najmu (zgodnie z zaleceniami Piotra). Taki remont wraz z wyposażeniem to koszt ok 800-1000 za metr. Czy masz zamiar koszt remontów wliczyć w kwotę kredytu łączonego? Przyznam, że ta opcja jest bardzo kusząca 🙂
@Ronald Jest taka możliwość przy refinansowaniu łączonym? Jakie warunki muszą spełnić takowe mieszkania? Zakładam, że zakup pierwszego mieszkania nie może być wcześniej niż 12 miesięcy od daty wniosku, ale czy coś jeszcze? Czy do takiego kredytu jest brany operat po remoncie, czy ceny transakcyjne mieszkań?
Pozdrawiam i jeszcze raz gratuluję talentu pisarza vel blogera.
PS Książkę już mam … 🙂
Jak dla mnie to koszt remontu 1.000 zł za metr to stanowczo zbyt dużo. Kupowałem i urządzałem mieszkania od dewelopera a więc gołe ściany, i np. 2-pokojowe 35 m2 udawało się zrobić za 15.000 zł, podobnie jak kawalerki nawet trochę mniej. Jeżeli więc miałbym zrobić pod wynajem mieszkanie 35 m2 za remont warty 35.000 zł to chyba bym musiał tam wstawić złote klamki? I nie robiłem wbrew pozorom wszystkiego najtaniej, kilka lat się mieszkania wynajmują i nie są w złym stanie.
W mieszkaniu na rynku wtórnym samo doporwadzenie do gołych ścian to już są niemałe koszta. Dodatkowo w deweloperce nie masz ryzyka wymiany instalacji, drzwi wejściowych czy okien.
Założenie 800-1000PLN za metr z wyposażeniem przy remoncie to nie za dużo, a raczej realnie. Mówimy też o miastach powyżej 200.000 mieszkańców, gdzie stawki ekip remontowych też są odpowiednie. Podejście typowo inwestorskie, czyli bez DIY.
Jak masz możliwości przeprowadzenie remontu 70m2 mieszkania we Wrocławiu czy Poznaniu za 30.000PLN to brawo. Jeśli robisz to zawodowo i jesteś w stanie wystawić rachunek to myślę, że na brak chetnych nie będziesz narzekał. A im większe miszkanie tym przelicznik kosztów na metr jest korzystniejszy. Więc te 30.000 to już z górka 😉
Zapraszam do inwestowania w Londynie w nieruchomosci!
A czemu akurat w Londynie? Jakie stopy % są tam osiągalne, ile kosztują mieszkania i jakie są czynsze? Kto miałby zarządzać takim mieszkaniem?
Witam, pierwszy komentarz na blogu:)
Wszystko fajnie, tylko co z lokatorami, którzy nie chcą płacić? TO jest moja największa obawa, że będę problemy z „wymeldowaniem” takiej osoby, zwłaszcza gdy to jest np. matka z dzieckiem etc. Obecnie wynajmuje jedno mieszkanie, umowa była sporządzana przez notariusza (jako wynajem okazyjny). Wynajmujący musiał wskazać inne mieszkanie, w przypadku końca umowy najmu (poddanie się egzekucji), Inna sprawa, ta druga osoba (która jest właścicielem mieszkania „zapasowego) też musiała być obecna u notariusza. Niby to jest dla nas zabezpieczenie, ale z drugiej strony ta cała papierologia, dokumenty mogą zniechęcić potencjalnych wynajmujących. Jak jest u Was? Załatwiacie przez notariusza, czy zwykła umowa najmu?
Szczerze boję się wejść w kolejną inwestycję bez zabezpieczeń notarialnych etc, ale czy gra warta świeczki…
Ja stosuję zwykłe papierowe umowy najmu. Ważna jest weryfikacja najemców, sprawdzaj ich zarobki, wypytaj o motywację itd., wiadomo ryzyka nigdy nie wyeliminujesz, ale przynajmniej je znacząco zmniejszysz. Potem jak tylko pojawiają się problemy z płaceniem – reaguj od razu i stanowczo. Dbaj po prostu o swój majątek. Co do niepłacącego lokatora – nie jest to jeszcze koniec świata, jak wypowiesz umowę najmu, to w ciągu 2-3 lat powinno udać ci się go wyeksmitować, a przy dobrych wiatrach szybciej. Oczywiście to 2-3 lata stracone, ale przynajmniej nie tracisz mieszkania. Warto dlatego mieć więcej mieszkań niż jedno na wynajem, jak jedno przestaje pracować to przynajmniej pozostałe przynoszą zyski.
Ale zawsze „odzyskujesz” mieszkanie? A co jeśli będzie to matka z dzieckiem? Czy nie muszę zapewnić jej innego mieszkania?
Prędzej czy później zawsze odzyskasz mieszkanie, w ostateczności komornik robi eksmisję do lokalu socjalnego zapewnionego przez miasto albo do noclegowni. Dopóki miasto nie zapewni lokalu socjalnego, możesz uzyskać zapłatę czynszu od miasta.
dla bojących się ryzyka polecam fundusze inwestycyjne Sławka Muturi.
Dla pełnej jasności – nie są to fundusze inwestycyjne, tylko wspólne inwestowanie polegające np. na wspólnym zakupie kamienicy na wynajem.
I warto pamiętać, że każde inwestowanie wiąże się z jakimś ryzykiem, również w przypadku wspólnego inwestowania w kamienicę czy cokolwiek innego. Należy tylko analizować gdzie ryzyko jest większe, a gdzie mniejsze.
Co nie znaczy, że nie polecam crowd fund investing w wykonaniu Mzuri 😉
Jak na razie mam jedno mieszkanie pod wynajem i jest z tego jakiś przychód. Ostatnio dużo się zastanawiam nad kupnem mieszkania za granicą. Macie może jakieś doświadczenia z tym związane? Opłaca się inwestować?
Na pewno nie inwestuj na rynku, którego nie znasz. Odpowiedz sobie na pytanie – po co chcesz mieć mieszkanie na wynajem za granicą? Kto będzie nim zarządzał? Jakie są tam perspektywy popytu na najem przez 20-30 lat? Jakie są stawki czynszu, komu będziesz wynajmował?
Dziękuje za ten podcast. Również mam mały dylemat. Otóż pytanie które rozwiązanie jest lepsze. Czy zakup kawalerki np. w cenie ok. 190 – 220 k zł w Warszawie za gotówkę czy też np. wzięcie kredytu na zakup 2, 3 mieszkań w ten sposób. A może jeszcze inna opcja jest lepsza? Wiadomo, że czynników innych jest sporo ale w takim ogólnym zarysie co myślicie? Dodam, że obecnie mamy kredyt na własne mieszkanie na ok. 360 k (zostało ok. 340 k kapitału do spłaty, kredyt na 30 lat.). Dodam, że w 2019 kończy nam się dopłata z rodziny na swoim + marża kredytu to 1% więc nie ma sensu teraz nic nadpłacać i chcemy zainwestować. A jeżeli nie nieruchomość to co innego? Z depozytów to można max. 2 – 3% uzyskać więc to mało opłacalne. Co rekomendujecie?
Hej Michal. Dziekuje Ci za blog – wszystko super. Kupilem ksiazke – super. Ale ten podcast i Twoj pomysl – masakra. Brzmi jak schemat Ponziego , nie ma to nic wspolnego z bezpieczenstwem.Zzrozumialbym ze chcesz wydac banke na nieruchomosci a potem banke na cos inengo i banke na cos innego. ale Ty chcesz wejsc all-in w nieruchomosci , ktore obecnej demografii i manipulacji ze strony Panstwa ( wizja programu mieszkan na wynajem) wydaje sie ultra ryzykowne.
My mamy 2 mieszkania na wynajem na kredyt. Jedno od 8n lat, drugie od roku. Pierwsze od dewelopera, drugie kupiliśmy do remontu. Urządzone w wysokim standardzie i to drugie wymagało 1000 zl/m2 (wymiana nawet wszystkich instalacji) itp. Na śląsku. To drugie w pobliżu AM – więc dobry najemca gwarantowany a mieszkanie za smieszne pieniądze kupione. Szukam dalej w tej okolicy.
Jako, że jestem rodziną 3+ jednocześnie staram się o zakup nieruchomości z mdm (jednak nie mogę jej wynajmować wtedy przez 5 lat – chociaż po moich wyliczeniach i tak się oplaca, nie mogę też przez 5 lat kupić innej nieruchomości – to większy minus).
Zdziwił mnie fakt, iż nie można mieć wielu kredytów – nawet jeżeli są to niewieleki kredyty (ostatnia kawalerka 35m2 koszt zakupu 70.000 – remont 35.000 – kredyt 60.000 na 5 lat. Zdolność bardzo dobra.
Jakoś nie chce mi się wierzyć, aby przy obecnych kredytach w wysokości 200.000 zł nie otrzymać kolejnych 3 kredytów na np. 3×1000.000 zł. Co o tym myślicie?
hej,
przesłuchałem podcast i z częścią poruszanych kwestii się nie zgadzam lub mam wątpliwości, np.:
1. stwierdzenie, że oferta banku nie ma znaczenia. Moim zdaniem ma znaczenie, różnica w marży na poziomie 0,5% przy 400k to 2000zł rocznie * 10 lat = 20k (na 1 mieszkaniu). Do tego dochodzą oferty z cross selingiem typu karta, konto, ubezpieczenie itp. Różnica w oprocentowaniu może być znaczącym punktem wszystkich kosztów.
2. nie planujesz negocjować z bankami marży i prowizji? Przecież zawsze udaje się coś ugrać. Przy presji czasu może się to niestety nie udać, banki pracują bardzo wolno (sam Ronald wspomniał, że min. to 2 miesiące na 1 kredyt), jak to pogodzisz z pięcioma równoczesnymi kredytami na 10 mieszkań?
Dodatkowe pytanie do Ronalda – czy refinansowanie mieszkania kupionego za gotówkę wiąże się z takim samym oprocentowaniem jak przy zakupie od właściciela? Czy to nadal jest kredyt hipoteczny czy już pożyczka hipoteczna?
Niemniej jednak bardzo mnie zainteresował temat, będę śledził. 🙂 Powodzenia.
Aby otrzymać kredyt z najniższą (mieszkaniową) marżą i możliwie najwyższym poziomem LTV (90%), musisz jednoznacznie pokazać we wniosku, że kupujesz kolejną nieruchomość mieszkalną. W innym przypadku potraktują to jako pożyczkę hipoteczną, gdzie marża jest wyższa o min. 1% + niższy możliwy poziom LTV.
Doprecyzuję – jest opcja refinansowania poniesionych kosztów po marży mieszkaniowej (najniższej). W zależności od banku możesz refinansować te (udokumentowane – np. akt notarialny z zakupu) koszty nawet do 2 lat wstecz. Pozdrawiam
Po przesłuchaniu podcastu nasuwają mi się dwa konkretne pytania – po pierwsze dlaczego nie myślisz o zakupach hurtowych mieszkań? Czemu nie startujesz do całej kamienicy za kilka milionów zamiast pojedynczych mieszkań rozsianych po mieście? Widziałam kiedyś taką ofertę i chociaż absolutnie nie była ona w moim zasięgu, to zwróciłam na nią uwagę. Podejrzewam, że dla Ciebie to byłaby po prostu okazja idealna. I od razu druga wątpliwość – czemu wybierasz najdroższą na mapie Polski Warszawę, zamiast innych miast?
Mieszkam we Wrocławiu i tutaj rynek mieszkań na wynajem teraz przyjmie wszystko i prawie za każdą cenę ze względu na ogromny napływ Ukraińców i związane z tym potężne niedobory z którymi zderzają się przyjeżdżający i wracający po wakacjach studenci, jest też tutaj ogromna grupa mobilnych pracowników, którzy przyjechali za pracą z mniejszych miasteczek. A mieszkanie tutaj to pewnie połowa ceny warszawskiego lokalu… Przy 10 mieszkaniach będzie Ci się opłacać zatrudnienie na stałe kogoś do zarządzania tym na miejscu, bez Twojej ingerencji, a jak będziesz kupować to z Warszawy teraz dojedziesz w 3 godziny samochodem, bo połączenie drogowe jest już naprawdę dobre.
Hej Yadis,
Dzięki za dobre pytania.
Ad. 1) Dywersyfikuję i nie kupuję w jednym miejscu. Kamienica może i fajna, podobnie jak deweloperka, ale chcę iść w to co czuję i mam z grubsza rozpracowane.
Ad. 2) A kto powiedział, że Warszawa? Ja w ogóle nie zamierzam inwestować w Warszawie. 🙂
Pozdrawiam
WOW!!
Teraz to pobudziłeś moją ciekawość!
Jest szansa że powiesz nam gdzie zamierzasz inwestować? czy musimy czekać na następny podcast? 🙂
Pozdrawiam
Może tylko tak Ci się wydaje? W Poznaniu też są studenci i imigranci, a mimo to firma pewnego pana, znajomego Michała, ma aktualnie w ofercie kilkadziesiąt pokoi do wynajmu, pomimo że zbliża się początek roku akademickiego. Dodatkowo ceny ma niższe niż rok wcześniej i z obserwacji ich oferty wynika, że niektóre pokoje stoją puste od ponad miesiąca.
Wiesz warto by raczej sprawdzić % pustostanów, a nie liczby bezwzględne. Jeżeli ktoś ma na wynajem 500 pokojów (pokoi? 😉 to 50 wolnych oznacza 10 % pustostanu, więc całkiem dobry współczynnik. Jeżeli natomiast z 80 pokojów aż 50 jest pustych, no to faktycznie coś jest nie tak w takim biznesie.
W przeszłości miałem negatywne doświadczenia (na szczęście zawodowe, a nie osobiste) z najmem i najemcami. Jeszcze kilka lat temu nie wyobrażałem sobie, że mógłbym powierzyć komuś swoje mieszkanie, jakoś się jednak przełamałem i obecnie wynajmuję dwa mieszkania. Tak jak wspomniał już ktoś wyżej absolutnie kluczowa jest weryfikacja najemców, ja staram się całkowicie unikać kategorii osób wymienionych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (szeroki katalog osób, których nie można eksmitować bez zapewnienia lokalu zastępczego). Obecnie wynajmuję studentom z którymi na szczęście nie mam żadnych problemów. Kilka miesięcy temu, kiedy szukałem nowych najemców, dzwoniło do mnie bezrobotne małżeństwo z piątką dzieci i już w rozmowie telefonicznej pan nawet nie ukrywał, że rodzina utrzymuje się tylko z 500+ i innych świadczeń socjalnych- wynajem dla właścicieli o mocnych nerwach, ewentualne wyproszenie takiej rodziny ze swojego mieszkania może okazać się całkowicie niewykonalne nawet w perspektywie wielu lat (sam przez kilka lat w swojej pracy zawodowej byłem „ogniwem” tego procesu i widziałem jak działa).
Pomysł Michała uważam za ciekawy, choć ja osobiście w obecnej sytuacji nie zdecydowałbym się na kupno 10 mieszkań na kredyt. I nie mówię tu o sytuacji geopolitycznej, marginalnym zagrożeniu wojną- powiedzmy sobie szczerze w przypadku np. rosyjskiej agresji na wartości stracą nie tylko polskie nieruchomości, ale również złoty, obligacje, akcje polskich firm, zdecydowana większość instrumentów umożliwiających oszczędzanie i inwestowanie w tym kraju, a instrumenty bezpieczne w erze kryzysu (złoto itp.) będą mogły być bez problemu fizycznie odebrane- czy to przez nasze państwo na potrzeby prowadzenia wojny, czy co gorsza przez agresora – z dodatkową opcją utraty życia. Strategia inwestowania dopasowana pod założenie „A co jak przyjdą ruscy?” to chyba gruba przesada. Pomijam też kwestie demografii (perspektywa wielu lat, duże miasta raczej się nie wyludniają), program mieszkań na wynajem (na razie 0 mieszkań, może trochę ich zbudują ale nie liczyłbym na wiele), czy naturalne czynniki wpływające na drożenie kredytu (podwyższenie stóp procentowych).
Moim zdaniem natomiast sytuacja wewnętrzna (i to nie tylko gospodarcza) naszego kraju, przemawia przeciwko tak znacznym inwestycjom na kredyt- z uwagi na możliwe działania państwa, które będzie potrzebowało coraz większych pieniędzy. Ostatnio czytałem jedną z powieści Michela Houellebecq’a w której główny bohater, jak zawsze u tego autora bogaty i samotny snuje rozważania na temat tego, że w stabilnych demokracjach zachodnich o wiele bardziej prawdopodobne (a w zasadzie pewne) jest to, że człowiek szybciej straci młodość i zdrowie, niż pieniądze i majątek. Analizując wywody fikcyjnej postaci pomyślałem sobie, że jednak Polsce bardzo daleko do takich państw, u nas łatwo można stracić jedno i drugie ;). Oczywiście nie można demonizować i zakładać, że władza zaraz wywłaszczy nas z nieruchomości, nie sądzę żeby do czegoś takiego doszło. Z drugiej strony nie sposób jednak nie zauważyć, iż w Polsce trwa cicha i bezkrwawa rewolucja. Każdy sam oceni czy jest ona dobra, czy zła, to nie jest miejsce na wyrażanie poglądów politycznych więc szersze rozważania na ten temat nie są potrzebne. Chyba każdy rozsądny człowiek zgodzi się natomiast, że obecna polityka rządzących sprawia wrażenie, stwarza takie domniemanie, że każdy kto się czegokolwiek „dorobił” po 1990 roku, a więc jest beneficjentem transformacji nie jest do końca uczciwy i powinien w większym stopniu dzielić się tym co osiągnął z „pokrzywdzonymi i wykluczonymi”.
Jaka jest obecnie sytuacja gospodarcza państwa każdy widzi- rosnące zadłużenie wynikające głównie z programu 500+, planowanego obniżenia wieku emerytalnego, planowanej reformy służby zdrowia (sprowadzającej się do leczenia niepłacących składek za pieniądze osób które takie składki płacą), zwiększonych wydatków na wojsko itd. To wszystko kosztuje i z czegoś, przynajmniej do następnych wyborów, będzie musiało być finansowane. Sponsorami „sprawiedliwości społecznej” staną się jednak nie państwo Kulczykowie i inni Polacy z listy najbogatszych, a klasa średnia, ludzie zarabiający powyżej przeciętnej (wystarczy spojrzeć na plany jednolitego podatku).
Piszę o tym wszystkim dlatego, że moim zdaniem jedynie kwestią czasu jest to kiedy oczy rządzących zwrócą się w kierunku osób wynajmujących mieszkania. „No bo jak to, ktoś ma 10 mieszkań (a w ogóle to jak może być tak, że są ludzie, którzy nie mają swojego lokum, kiedy ktoś inny ma ich wiele?) i płaci od tego jakiś śmieszny ryczałt? A czemu ten ryczałt w ogóle nie jest w wysokości co najmniej podatku Belki? Albo jeszcze lepiej przychód z najmu mieszkania po prostu doliczajmy do wszystkich dochodów wynajmującego i jazda ze skalą w ramach jednolitego podatku.”
Na dzień dzisiejszy nie mamy w Polsce podatku katastralnego. Ale kto powiedział, że nie będzie go jutro? Informacje MF, że obecnie nie toczą się takie prace w tym ministerstwie nie stanowi jak dla mnie żadnej gwarancji. Przy obecnym braku stabilności prawa potrafię sobie wyobrazić sytuację w której dzień po sejmowych wakacjach grupa posłów składa taki projekt (najszybsza droga legislacyjna) w tydzień czy dwa jest on procedowany, potem podpisany przez prezydenta i wchodzi w życie natychmiast bez żadnego vacatio legis- bez jakichkolwiek badań, konsultacji, uzgodnień. Oczywiście tego rodzaju powszechny podatek, płacony przez wszystkich bez wyjątku właścicieli nieruchomości nie zostanie z przyczyn politycznych wprowadzony. Ale przecież można zapisać, że podatek płacą wszyscy z wyłączeniem określonych grup np. emerytów i rencistów, bezrobotnych, małoletnich do lat 18, osób korzystających z opieki społecznej, kościołów i związków wyznaniowych, rolników itp. itd. Albo jeszcze lepiej, tak jak wspominał już ktoś wyżej, można wprowadzić podatek katastralny od każdej nieruchomości nieprzeznaczonej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. To w sposób oczywisty nie uderzyłoby we wszystkich, ale jedynie w osoby posiadająca więcej niż jedną nieruchomość, w tym w wynajmujących mieszkania. Możliwości jest wiele, jeżeli rząd zostanie do tego zmuszony sytuacją polityczną i gospodarczą to trudno o inny rezultat- lepiej stracić kilkaset tysięcy głosów osób wynajmujących czy kilka (naście?) milionów głosów beneficjentów 500 +, którego nie będzie z czego wypłacić?
Ja z w/w przyczyn nie odważyłbym się kupić 10 mieszkań na kredyt, za gotówkę chyba też bym się nie zdecydował, wolę jednak dywersyfikację i wyznaję zasadę „wszystkiego nam (za jednym razem) nie zabierzecie”. To jednak solidna lokata kapitału, najwyższej w sposób drastyczny spadnie opłacalność najmu, mieszkania zawsze można sprzedać, nawet ze stratą .
Ciekawy komentarz. Nie wchodzę w detale, z wieloma rzeczy polemizowałbym. Natomiast śledząc tego bloga i czasem powiązane, również co raz bardziej mam wrażenie, że to tylko kwestia czasu jak najmy, a tym bardziej zakup pod najem wielu nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego zostanie zauważone i obciążone przez nasz kochany Rząd. Lub wygeneruję taką czy inną bańkę.
Również wspominany temat ewentualnych zmian na rynku jakie spowoduje „mieszkanie +” jest warty szerszej analizy i komentarza.
Co do samego podcastu i projektu Michała odczuwam pewien dysonans. W pierwszej chwili duży entuzjazm, bo to bardzo ciekawe zagadnienie. Z drugiej odbiega to na tyle od tematu przyziemnego oszczędzania, że jakaś czerwona flaga mi się z tyłu głowy pojawia. Nie mówię, że to niemoralne, bo nikt tu pokrzywdzony nie będzie, ale na myśl o braniu 10 kredytów na ‚własne cele” na język ciśnie mi się w pierwszej kolejności słowo wałek, a nie oszczędzanie.
Chcąc nie chcąc przy sukcesach finansowych Michała blog co raz mocniej rozrywa się na zupełnie dwa inne poziomy – domowego budżetu i inwestowania. Rozumiem, że Michał chcesz sprawdzić nową przygodę i to jest ten prawdziwy poziom Twoich finansów. Niemniej uważam, że wciąż jest wiele tematów bardziej przyziemnych, które uczyniłyby ten blog bardziej kompletnym w poziomie budżetu domowego. Choćby mało rozbudowane zagadnienie zakupu, utrzymania, ubezpieczania i sprzedawania auta (nota bene pomysły Rządu o dodatkowym opodatkowaniu aut starszych niż 10 lat).
Tak czy inaczej – dla higieny chyba warto pomyśleć o rozdzieleniu bloga na dwa oddzielne na różnych poziomach. Inaczej nowi czytelnicy idąc wybiórczo i na skróty mogą się pogubić, albo zachłysnąć, na tej drodze od ciułania groszy do bycia rekinem biznesu.
pozdrawiam i podziwiam
mol
Odnośnie samochodu – masz na blogu już cztery bardzo rozbudowane i obszerne artykuły na ten temat….
https://jakoszczedzacpieniadze.pl/samochod
Po co marudzić?
Pytanie do Roberta – głównego komentatora… 😉
Zaznaczę, że nie czytałem dokładnie Twoich odpowiedzi, więc mogło mi to umknąć przelatując tylko ogólnie po komentarzach… 😉
Piszesz, że masz 21 mieszkań na wynajem. Czyżbyś nie stosował „instytucji” najmu okazjonalnego? Bo jeśli nie, to przyznam szczerze, że masz zdrowie tak ryzykując… 😉
Owszem, nigdy nie stosowałem umów najmu okazjonalnego. Jakieś tam ryzyko biorę pod uwagę i je akceptuję, jak przy każdej inwestycji. Najmem zajmuję się od jakichś 5 lat na większą skalę i jak do tej pory odpukać – nikt nic mi nie zniszczył, wszystkie czynsze mam zapłacone (czasem z tygodniowym poślizgiem), po zakończeniu umowy wszyscy dobrowolnie się wyprowadzali i nawet zostawiali idealnie posprzątane. Jedyny minus na który trochę narzekam to znaczna rotacja najemców – większość osób chce się wyprowadzić po roku, rzadko kto przedłuża na kolejny rok, niektórzy chcą się wyprowadzić np. po pół roku. Męczące jest szukanie nowych najemców, pokazywanie mieszkania itd. Powierzyłem większość mieszkań w opiekę Mzuri i się na szczęście nimi w ogóle nie muszę zajmować. Większości mieszkań nawet na oczy nie widziałem – kupiło je dla mnie Mzuri i nimi zarządza, nie mam potrzeby żeby do nich jechać i je oglądać. Interesują mnie jedynie comiesięczne przelewy 😉
Co do ryzyka że jakiś lokator się nie wyprowadzi – trudno muszę z tym żyć, że takie ryzyko istnieje. Nawet jeżeli z jednego czy dwóch mieszkań ktoś mi się nie będzie chciał wyprowadzić i przestanie płacić – trudno, pozostałe 18 czy 19 mieszkań będzie na mnie pracowało cały czas. A po 2 czy 3 latach odzyskam mieszkanie, w międzyczasie może uda się uzyskać odszkodowanie od miasta za brak lokalu socjalnego, a karawana jedzie dalej 😉
Ja mam takie pytanie, czy da sie w jednym kredycie hipotecznym : wyremontowac istniejacy dom (wymiana dachu, elewacji) , kupic dzialke i postawic niwy dom? Hipoteka bylaby wtedy na dwoch nieruchonosciach. Chcialabym wyremontowac dom pod wynajem a sama przeniesc sie do wiekszego.
Najlepiej idź do banku i zapytaj 😉
Da się, ale to bardzo karkołomne – i dla Ciebie i dla banku… 🙂
Prościej dla Ciebie i dla banku rozbić deal na:
– 2 kredyty z osobnymi hipotekami – na każdym z domów jedna hipoteka, lub
– 2 kredyty z hipoteką łączną – gdyby przy drugim (późniejszym) kredycie okazało się, że brakuje na wymagany wkład własny.
Cz,
Tak nawiasem mowiac ja bym sie o demografie nie martiwl, jak nadal bedzie cos w stylu 500+ :). Jestem wrecz przekonany, porownujac do innych krajow, np Norwegi.
Dzień dobry,
w kontekście tematu kredytów hipotecznych, zakupów nieruchomości oraz optymalizacji podatkowej zastanawia mnie jedna rzecz, a mianowicie:
jeśli jakaś osoba kupuje mieszkanie kilkupokojowe posiłkując się kredytem hipotecznym i mieszkanie to ma zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe, a np. dwa pozostałe pokoje będą wynajmowane – czy w tym przypadku można odliczyć od dochodu z tytułu najmu koszty z tytułu odsetek? Jak ta sprawa wygląda w przypadku wynajmu nie wszystkich pokojów?
Pozdrawiam,
Dariusz K.
Skonsultuj z księgową, ale według mnie – jeżeli rozliczasz się podatkowo z tego najmu z możliwością odliczania kosztów (a nie ryczałtem 8,5%) no to wrzucasz w koszty proporcjonalnie część kosztów kredytowych, na pewno nie całość, tej części gdzie mieszkasz, tylko proporcjonalnie część którą wynajmujesz i z której przychody opodatkowujesz. Sprawdź czy jest to np. stosunek metrażu wynajmowanej powierzchni, tak przypuszczam.
Witam ponownie,
a co w przypadku pracy za granica konkretnie w Norwegii i kupnie mieszkan na kredyt w Polsce ? Czy Pan Ronald ma doswiadczenie w tym temacie ? Wraz z Narzeczona obecnie odkladamy i jestesmy w stanie odkladac 20 tys. zl miesiecznie tylko czy ktos da nam kredyt na nieruchomosci pod wynajem w Polsce na dobrych warunkach ? Oboje jestesmy inzynierami, ja mam stala prace na czas nieokreslony, Ona na okreslony do 03.2018, ale z praca dla Niej nie powinno byc problemu po zakonczeniu kontraktu poniewaz pewnie zacznie sie nowy.
dziekuje za odpowiedz i pozdrawiam
Temat raczej trudny z uwagi na praktykę banków, ale próbuj. Ktoś już wyżej pytał o ten temat.
Jeżeli jednak jesteś w stanie odkładać 20.000 zł miesięcznie, to pomyśl czy jest sens się kredytować na dużą skalę? Po 5 miesiącach możesz już kupić pierwszą kawalerkę, więc jak już masz jakieś oszczędności, kupujesz 3 takie mieszkania rocznie… Za góra cztery lata będziesz miał min. 10 kawalerek. Po co Ci w takim razie brać kredyty? Przemyśl, przeanalizuj, żaden kredyt nie jest za darmo.
Pawle – Twój przypadek jest standardowy – nie ma nic nadzwyczajnego w Twojej sytuacji, więc spokojnie kredyt możesz otrzymać, tyle że w NOK. Pozdrawiam
Cz Pawel,
Ja przerabialem temat w 2014 jeszcze przed wejsciem nowych rekomendacji i udalo sie wziasc w PLN. Teraz chyba jest mozliwosc tylko wziasc w NOK w PKO SA jak kiedys sie orjentowalem. Ale raczej na niezbyt ciekawych warunkach. Moze sprawdz czy nie lepiej by bylo wziasc ten kredyt w Norweskim banku :-). Moze z czasem zmieni sie prawo w PL. Pozdr z Norwegii i powdzenia w przezyciu kryzysu w Oil&Gas 🙂
Witam,
Robercie akurat w Trojmiescie kawalerke w dobrej lokalizacji trudno bedzie znalezc w cenie ok. 100 tys. zl. Niestety trzeba miec troche wiecej. Poza tym, czy wlasnie kawalerki? Czy nie lepiej mieszkanie 2,3 pokojowe, w ktorym beda mieszkac studenci i kazdy placi za pokoj? Sam tak wynajmowalem z kolegami i byly to dobre pieniadze dla wlasciciela.
Człowiek z Lasu – jak z pol roku temu rozmawialem (z polecanym przez ludzi na Trojmiasto.pl) doradca kredytowym poinformowal mnie, ze tylko 1 slownie jeden bank udziela obecnia kredytow w Polsce dla zarabiajacych w Norwegii. Nie chcial powiedziec jaki jest to bank, a na pewno nie jest to PKO, ktory kupil Nordea (osobiscie bylem pytac). Dodatkowo wymogi tego banku sa takie, ze wymaga jak mnie pamiec nie myli min. 30% wkladu wlasnego. Dlatego wlasnie myslalem o kredycie poniewaz przy kapitale 300 tys. zl np. moge wziac kredyt na np. 900 tys. i kupic 3 mniejsze badz 2 wieksze mieszkania w trojmiescie. (Glownie myslalem o Gdansku).
Kredytu w koronach norweskich udziela PEKAO S.A. Wkład własny negocjowany ale minimum 20%.
Hej Wam wszystkim,
Przyznam, że nie miałem dotychczas czasu żeby przebrnąć przez Wasze komentarze do tego odcinka (wszystko przez premierę książki, wprowadzanie poprawek i zamawianie dodruku). Właśnie je czytam i podjąłem decyzję, że zamiast odpisywać, to po prostu nagram kolejny podcast na ten temat, w którym odpowiem na te najczęściej powtarzające się pytania.
Temat jest rozwojowy. 🙂
Pozdrawiam
Paweł – co do tego co kupować (kawalerki, 2-pokojowe, czy może wielopokojowe mieszkania z przeznaczeniem na wynajem osobno pokoi), to każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy.
Jeżeli w Twoim mieście (Trójmiasto) ceny mieszkań są wysokie, zawsze możesz zainwestować w innym. Np. w Łodzi kupisz kawalerkę za 100 tys. zł.
Dobry pomysł na szczegółowy podcast! Chętnie poznamy Twoje poglądy na to jakie mieszkania, ile pokoi, gdzie, jakie ceny, po ile myślisz wynajmować, co z zarządzaniem… Temat rzeka 😉
Po ilości komentarzy widzę ze to gorący temat:)
Powodzenia w realizacji planu! Planujesz jakąś relację z postępów jego realizacji?
Jesli chodzi o sam temat to nie mam nic do dodania. Mam od miesiąca jeden kredyt i na razie mi wystarczy:)
Ale dobrze wiedzieć że można mieć takie plany i je konsekwentnie realizować.
Hej Michale,
genialny podcast! Podobnie jak wiele wcześniejszych.
Czy mógłbyś powiedzieć dlaczego zamierzasz kupować mieszkania za ok. 400.000 PLN i w jaki sposób rozpracowałeś kwestię jakie mieszkania opłaca Ci się kupować?
Pozdrawiam!
Mieszkania na wynajem to biznes jak każdy inny.
Czy można zarobić?
A na salonie samochodowym, sklepie spożywczym, firmie usługowej, itd. można?
Jedni zarabiają, inni bankrutują.
Na pewno nie jest to prosty biznes jak się niektórym wydaje, ale robiony z głową jest stosunkowo bezpieczny w porównaniu np. do usług dla górnictwa 😉
Sytuacja dochodowa Michała jest zupełnie inna niż większości piszących, więc kredyt na 10 mieszkań spokojnie „uniesie” nawet w sytuacji jakiś zawirowań na rynkach.
Witam ,
Po pierwsze , dzieki za podcasty są bardzo pomocne dla początkujących takich jak ja .
Mam pytanie, może ktoś coś podpowie .
Nie pracuje w Polsce około 10 lat, więc nie mam zdolności kredytowej, a chciał bym kupić mieszkanie . Czy jest jakiś inny sposób żeby uzyskać kredyt ? Drugie pytanie . Jeżeli kupię mieszkanie za gotówke , czy bede mógł uzyskać kredyt na zakup następnego.
Pozdrawiam
Michał,
A czy nie myślałeś o kupnie mieszkania w formule condo hotel? Wiem, takie mieszkania są zwykle droższe, ale z drugiej strony z reguły przez pierwsze kilka lat masz gwarantowaną stopę zwrotu i nie musisz martwić się wynajem.
Pozdrawiam,
Odnośnie kondo-hoteli, to należy mieć na uwadze na pewno znacznie większe ryzyko wpadki, wystarczy poszperać w necie jakie historie się wydarzały i cały czas się dzieję, chociażby dzisiaj w Rzeczpospolitej jest niestety kolejny przykład:
http://www.rp.pl/Komercyjne/309239947-Branza-condo-ma-klopot.html
Robert, zgadzam się, ale ja miałem na myśli kupno apartamentu mieszkalnego w mieście, a nie hotelowego i pod warunkiem zakończenia inwestycji. W takim wypadku największym ryzykiem jakie ponosimy jest niewywiązanie się operatora z warunków umowy dzierżawy. Jeśli jednak mamy mieszkanie w dobrej lokalizacji to nie powinniśmy mieć problemy żeby wynająć je samemu.
No tak, ale wtedy musisz być tam cały czas na miejscu, prawie codziennie po kolejnych najemcach sprzątać, prać… Toż to zajęcie na cały etat.
Moim zdaniem inwestycja w mieszkania jest warta z tego względu, że jest to w jakiś sposób środek trwały. Zysk z wynajmu jest dodatkowym środkiem jaki otrzymujemy oprócz samej wartości mieszkania.
A co w kwestii zarabiania za granicą, inwestowania w mieszkania w PL?
Ja mam taką sytuację – IMO nadal więcej można zarobić w GBP (jak ja), EUR, USD, CHF ,.. niż w Polsce, gdzie z kolei (i przez to pierwsze) można tanio inwestować
Hej Michal,bardzo ciekawy podcast,mozna sie duzo dowiedziec.Mam pytanie odnosnie 10 mieszkan,bedziesz szukam mieszkan bezczynszowych czy nie ma to dla Ciebie zadnego znaczenia,pozdrawiam Tomek
Czesc Michal,
Mam pytanie dotyczace kredytow hipotecznych (byc moze juz sie pojawilo na stronie, ale dopiero niedawno dolaczylam do grona Twoich czytelnikow i jeszcze sie do konca nie odnajduje na blogu;)). Chcialabym sie dowiedziec czy banki w Polsce udzielaja kredytow hipotecznych osobom pracujacym zagranica.
Od ponad roku mieszkam w Dubaju i pomalu zaczynam zastanawiac sie nad kupnem mieszkania w Polsce.
Bede wdzieczna za odpowiedz.
Pozdrawiam serdecznie
Kasia
Michał, ja z tych, co widzą raczej pustą część szklanki. Co z dziedziczeniem długów? Czy zabezpieszasz rodzinę w razie nieszczęścia i niemożności spłaty przez Ciebie kredytu? Jesteśmy w podobnym wieku i takie mam dylematy. Książkę dostałam na urodziny i „łyknęłam” w tydzień 🙂
Cześć Michale,
Świetny Podcast, nasuwają mi się 2 pytania, które może Ty lub ktoś zaznajomiony w temacie będzie w stanie odpowiedzieć.
1. Załóżmy, że zamortyzowałeś mieszkanie stawką 10% przez 10 lat. Czy wystarczy te mieszkanie sprzedać i kupić drugie żeby uruchomić machinę amortyzacyjną od nowa?
2. Nie wiedziałem, że jeżeli uzyskuje przychód za granicą w obcej walucie, banki pożyczą mi pieniądze jedynie w walucie której zarabiam. Jest to dla mnie problem, jako że chciałbym zaciągnąć kredyt hipoteczny w PLN.
Czy jeżeli otworzył bym działalność gosp. w Polsce i rozliczał się z zagranicznym kontrahentem to mógłbym zaliczyć uzyskany przychód z tytuły tej działalności jako przychód w PLN, czy decydujący jest fakt jaka waluta widnieje na fakturze dla kontrahenta?
Dzięki i pozdrawiam.
PS. Czekam z niecierpliwością na papierowy egzemplarz Finansowego Ninja 🙂
Czy starając się o kredyt hipoteczny, ale obciążający już posiadaną nieruchomość, na zakup mieszkania, które nie wykluczam sprzedać z zarobkiem, a mając wpisane w CEIDG kod PKD 68.10.Z jestem skazana na odmowę?
Dziękuję i pozdrawiam 🙂
Michale jeśli jesteś zainteresowany mieszkaniami w stolicy Warmii i Mazur to zapraszam do kontaktu. mogę udzielić Tobie pewnych informacji z pozycji „klienta”, jeśli przede wszystkim interesujesz się wynajmem pokoi dla studentów to myślę ze mogę pomóc. Wiem gdzie studenci lubią bywać, gdzie nie, które osiedla są warte uwagi, a których lepiej unikać.
A co na ten pomysł powie oko i sztab mentorów?
Hhmh zrób podcast jak WYBRAĆ mądrze mieszkania pod najem …
Kupiłem mieszkanie pod wynajem. Ponieważ było duże, podzieliłem je na 2 małe. Dostałem na zakup kredy hipoteczny, tak doradził mi doradca kredytowy. Bank nie dopytywał w jakim celu kupuję mieszkanie, choć podałem, że posiadam już jedno mieszkanie na wynajem oraz że mam dom.
Czy to jest nielegalne? Czy bank może mi zmienić ten kredyt na inwestycyjny (rata jest wtedy znacząco wyższa) lub cofnąć kredyt i przejąć mieszkanie.
Dodam też, że rzeczoznawca przy wycenie widzał, że mieszkanie ma 2 wejścia, jednak nie opisał tego w operacie szacunkowym, mieszkanie nie było jeszcze wtedy skończone, choć było widać, że będą z tego 2.
Proszę o odpowiedź.
Na 99% będzie ok. Wiele osób tak robi 🙂
Michał, czy publikowałeś już jakiś materiał podsumowujący to przedsięwzięcie ?
Krótko i na temat Warren Buffett „Kiedy przychodzi odpływ widać kto pływała bez majtek”
Hej. Co się dzieje z Tym pomysłem?? Umarł czy został odsunięty w czasie przez ważniejsze rzeczy??
Hej Zulu,
Wkrótce będę o tym informował (jeszcze w tym roku wpis na blogu o tym co się udało a co nie). W dużym skrócie – idzie wolniej niż planowałem, ale nie dlatego, że są jakieś istotne problemy, tylko dlatego, że w miarę zbierania doświadczeń (także w innych obszarach) ewoluowało moje podejście do tematu. Nieruchomości nawet z zarządzaniem nie są tak pasywne jakbym sobie tego życzył.
Więcej wkrótce.
Pozdrawiam!
Tu faktycznie łatwo się naciąć. Pierwszy przykład z brzegu. Artykuł o osobach które dały mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy do zarządzania biuru z Trójmiasta:
https://dom.trojmiasto.pl/Spor-w-sprawie-wynajmu-apartamentu-n106626.html
„Z czasem okazało się, że około 90 proc. rezerwacji pochodzi z serwisu booking.com. Dowiedzieliśmy się o tym wiele miesięcy później przeglądając dokumentację najmu swoich mieszkań, zaniepokojeni niskimi wpływami z najmu. Dowiedzieliśmy się wtedy także, że każdy klient płaci dodatkowo 130 zł za sprzątanie, 25 złotych za dobę za parking, 50 złotych za dowóz kluczy pod drzwi mieszkania. Żadna z tych opłat nie została z nami uzgodniona. Okazało się także, że są dodatkowe opłaty za dostawki powyżej czterech, chociaż lokale były przygotowane dla sześciu osób. Zdarzały się także przypadki, kiedy klient odwoływał rezerwację mniej niż 30 dni przed przyjazdem. W takim przypadku tracił zaliczkę. My nigdy tych pieniędzy nie zobaczyliśmy. A z dokumentacji wynika, że takich przypadków było kilka, jeden nawet na kwotę 900 zł.”
Warto zwrócić uwagę że to była już druga firma z którą bohaterowie artykułu współpracowali. Tą firmę wybrali po licznych rozmowach z firmami konkurencyjnymi.
Okazuje się, że jest to super „inwestycja” ale… dla firm zarządzających , które zarabiają na tych mieszkaniach wcale w nie nie inwestując kapitału. Ot taki polski wynalazek.
Polecam cały artykuł.
Generalnie zauważyłem ze jest coraz liczniejsza grupa „jeleni” zachęconych artykułami na portalach że takim świetnym biznesem „pasywnym” jest wynajmowanie mieszkań… na pokoje a jeszcze lepiej na… dni lub nawet godziny !
Nie mając za bardzo pojęcia co robią są świetnymi klientami dla tego typu biur.
Hej Michale,
Udało się? Nic o tym nie piszesz….
Podbijam pytanie Aleksandry. @Michał Szafrański jak idzie realizacja zakupu 10 mieszkań?
Hej Michale, czy jest szansa na jakikolwiek update w temacie?
Ostatnio jadę taxi po Bydgoszczy i Gościu (kierowca) około 55lat chwalił się jak jest w posiadaniu 3mieszkań pod wynajem. Ja wiem jedno czas z tego interesu szybko spadać tak przynajmniej na kolejne kilka lat , jak już w taxi pogadać można o nieruchomościach. Obecnie w Bydgoszczy kupiłem mieszkanie (kawalerkę) po 6550zł za metr na osiedlu Perłowa Dolina co jest kosmiczną ceną jak na Bydgoszcz!!! Dałem za 28metrów z komórką lokatorską prawie 200tys złotych ! Nie kupiłem miejsca parkingowego za 35tys. Dlaczego kupiłem tak drogie mieszkanie od dewelopera które będę musiał jeszcze wykończyć. Bo jest to pierwsza taka inwestycja w takim stylu w Bydgoszcz i chciałem po prostu mieć. Taka moja fantazja bo po prostu stać mnie na nią było. Gdyby to było pierwsze moje mieszkanie w życiu bym nie kupił. Kawalerki przy tej inwestycji wszystkie sprzedały się praktycznie jak była dziura w ziemi, obecnie deweloper zrobił myk i podzielił kilka dużych na małe mieszkania przez co jeszcze kilka na chwile się pojawiło. Jestem w posiadaniu 4 mieszkań i jedno z nich kupiłem w 2013roku 45metrowe mieszkanie do remontu za uwaga 126tys złotych!!! (wychodzi około 2800zł za metr) Wyremontowałem za około 50tys złotych , powynajmowałem 5 lat za 1100zł + opłaty czynsz + prąd i przedwczoraj wystawiłem je na sprzedaż za 279tys złotych. Zrobię tak z jeszcze jednym mieszkaniem które mam większe niż 35metrów. Zostawię tylko te co jest budowane i kawalerkę którą mam w starej budzie. Dlaczego bo bańka niedługo pęknie robi się to samo co w 2008roku, Trzeba odczekać około 4-5lat i robić zakupy jak ja robiłem w 2013roku. Jaki mój plan na kolejny biznes. Jestem w trakcie kupna ziemi w centrum małej miejscowości do 10tys ludzi pod większym miastem i wybudowanie lokalu pod wynajem na biura. Chcę to rozpocząć właśnie ze sprzedaży tych 2 mieszkań resztę posiłkować kredytem.