Jak zaoszczędziłem 28 762 zł na przekształceniu prawa wieczystego użytkowania we własność. Też tak możesz!

UWAGA! Warto się pospieszyć! Przed końcem 2019 r. można uzyskać maksymalną bonifikatę przy jednorazowej zapłacie opłaty z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w pełną własność.

Mikołajki to naprawdę świetny dzień na publikację tego wpisu. Zobaczycie, że przynajmniej dla części z Was będzie jak prezent. Całkiem drogi prezent!

Powiem krótko: jest prosty przepis na naprawdę świetny interes dla tych, których mieszkania lub domy stały do 31 grudnia 2018 r. na gruncie z dzierżawą wieczystą:

Zlikwidowane użytkowanie wieczyste + opłata przekształceniowa + jednorazowa płatność + bonifikata = olbrzymie oszczędności!

Dlaczego? Bo bonifikaty z tytułu jednorazowej płatności tzw. opłaty przekształceniowej (o niej niżej) są naprawdę olbrzymie. W Warszawie wynoszą 98%, co oznacza, że płacąc jednorazowo kilkaset złotych, możemy pozbyć się nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych zobowiązania na rzecz samorządów lub Skarbu Państwa.

Ale trzeba się pospieszyć żeby zmaksymalizować korzyści! Wniosek z deklaracją chęci zapłaty jednorazowej najlepiej wnieść do końca 2019 r. Wtedy osiągniemy maksymalne oszczędności.

W moim przypadku zamiast zapłacić 29 349,20 zł opłaty przekształceniowej w ciągu najbliższych 20 lat, deklarując wniesienie jej jednorazowo zapłaciłem tylko 586,98 zł. To mniej, niż dotychczas wynosiła roczna opłata za użytkowanie wieczyste (za mieszkanie i miejsca parkingowe sumowały się one do 1467,46 zł rocznie)! Oszczędność wyniosła więc 28 762,22 zł. Inwestując nieco czasu i 586,98 zł osiągnąłem stopę zwrotu na poziomie 4900%! Tak – nie ma tu pomyłki. To inwestycja daleko lepsza niż PPK. 😉

Niewiele razy w życiu trafia się taka okazja i to do tego tak powszechnie dostępna, więc nie ociągajcie się i po prostu czytajcie i korzystajcie! Póki nie jest za późno, aby zmaksymalizować korzyści.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Jak to możliwe, że trafiła się okazja na taki świetny deal? Otóż 1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. (samą treść ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego znajdziecie tutaj).

W oczywisty sposób dotyczy ona tylko tych osób, które mają mieszkania lub domy stojące na gruntach, które wcześniej były oddane w użytkowanie wieczyste. Właściciele takich mieszkań lub domów stali się – z mocy ustawy – właścicielami gruntów lub udziałów w gruntach, na których stoją budynki mieszkalne. Stało się to całkowicie automatycznie.

Oczywiście są pewne sytuacje szczególne, bo ustawa jasno mówi, że za „budynki mieszkalne wielorodzinne” uznaje się te, w których lokale mieszkalne stanowią „co najmniej połowę całkowitej liczby lokali”. Ustawa nie obejmuje więc przykładowo budynków, w których przykładowo jest 20 lokali użytkowych i zaledwie 5 mieszkań. Przekształceniu podlegają bowiem wyłącznie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. 🙂

Jak sprawdzić czy grunt jest w użytkowaniu wieczystym?

Skąd wiedzieć, czy nasze mieszkanie stoi na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie? Istnieją dwa sposoby:

1. Przypomnienie sobie, czy płaciliśmy opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Można zajrzeć w papiery, można zajrzeć do budżetu domowego i spisu wydatków (o ile takowe prowadzicie), przy czym warto pamiętać, że „podatek od nieruchomości” i „opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu” to dwie różne rzeczy. Interesuje nas to drugie. Idealnie gdybyście mieli zanotowaną wysokość opłaty. Tu warto pamiętać, że miejsca postojowe w garażach podziemnych posiadają zazwyczaj oddzielnie uiszczaną opłatę z tytułu wieczystego. Dotychczasowe kwoty przydadzą się do obliczeń – nawet jeśli nie otrzymaliście jeszcze „świeżej” informacji z urzędu.
2. Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości – tu warto zajrzeć do pierwszego i drugiego działu księgi wieczystej. Jeśli grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste, to informacja taka znajdzie się w dziale I-SP – „Spis praw związanych z nieruchomością” wraz z informacją o okresie użytkowania. Dodatkowo w dziale drugim można sprawdzić właściciela nieruchomości. W przypadku gruntów w dzierżawie może to być, np. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W przypadku naszego mieszkania w podrubryce 2.2.3 jako właściciel gruntu widniało Miasto Stołeczne Warszawa.

Powyższe punkty dotyczą oczywiście mieszkań z wydzieloną księgą wieczystą i tzw. odrębną własnością mieszkania. Jeśli jesteście posiadaczami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to ewentualną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego płaciła Wasza spółdzielnia mieszkaniowa. Powinniście ją znaleźć jako jedną ze składowych opłat eksploatacyjnych ponoszonych co miesiąc na rzecz spółdzielni. W takim przypadku sami nic nie robicie i ten tekst Was nie dotyczy, bo to organy spółdzielni decydują, czy obowiązkową opłatę przekształceniową (o niej niżej) wnieść jednorazowo z dużą bonifikatą, czy płacić ją w dużo mniej korzystny sposób – w ratach. Spółdzielnia powinna Was o tym poinformować.

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Mówiąc w dużym skrócie użytkowanie wieczyste to stan zastany z czasów PRL, gdy uważało się, że grunty powinny należeć do państwa i być dzierżawione na długi czas tym, którzy chcieliby na nich realizować jakieś inwestycje – budować budynki mieszkalne, fabryki itd. Państwo zamiast sprzedać ziemię oddawało ją w tzw. wieczystą dzierżawę wynoszącą maksymalnie 99 lat.

Formalnie właścicielem takiego gruntu jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub związek jednostek samorządowych. W przypadku gruntu, na którym stoi mój blok i znajdujące się w nim mieszkanie, właścicielem jest Miasto Stołeczne Warszawa. Sam stojący na działce budynek należy do właścicieli znajdujących się w nim lokali – w proporcjach odpowiadających udziałowi tych lokali w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. I właśnie w taki też sposób wylicza się udział w prawie własności gruntu lub udział w prawie użytkowania wieczystego. Po prostu przysługuje mi część działki, na której stoi budynek – wraz ze wszystkimi prawami i zobowiązaniami z tego wynikającymi.

To dlatego w przypadku pełnej własności mieszkania, to właśnie my zobowiązani byliśmy ponosić (do końca 2018 r.) opłatę z tytułu wieczystego użytkowania, która co do zasady wynosiła 1% wartości gruntu rocznie i miała być płacona przez 99 lat. W teorii opłata była stała, ale tak naprawdę właściciele gruntów (Skarb Państwa i samorządy) mogły co 3 lata waloryzować wartość gruntów uwzględniając wzrost ich cen. W efekcie co jakiś czas opłaty z tytułu użytkowania wieczystego po prostu rosły – i to wcale niemało.

Dla porównania sprawdziłem, jak „wieczyste” zmieniało się na przestrzeni lat w przypadku mojego mieszkania:

• Początkowo – od 1 stycznia 2013 r. do 31 grudnia 2014 r. – płaciłem 653,21 zł za mieszkanie i 328,91 zł za miejsca parkingowe w garażu podziemnym = 982,12 zł rocznie.
• Od 1 stycznia 2015 r. opłaty wzrosły i wynosiły już 976,01 zł za mieszkanie i 491,45 zł za miejsca parkingowe = 1467,46 zł rocznie. Podwyżka wyniosła więc 49,42%!

Patrząc na galopujące ceny nieruchomości spodziewałem się, że miasto dokona kolejnej waloryzacji cen gruntów jeszcze przed 1 stycznia 2019 r., ale – na szczęście dla mnie – opłaty zostały na tym samym poziomie. Lepiej dla mnie. 🙂

Opłata przekształceniowa

Tak jak pisałem na początku, sytuacja zmieniła się 1 stycznia 2019 r. Tego dnia z mocy ustawy, użytkowanie wieczyste gruntów, na których stoją nieruchomości mieszkalne, przekształcone zostało w pełne prawo własności tych gruntów.

Nie stało się to jednak bezpłatnie. Dotychczasowym właścicielom gruntów przysługuje bowiem tzw. opłata przekształceniowa, która rekompensować ma utratę własności gruntów oraz przychodów z użytkowania wieczystego.

W praktyce sprowadza się to do tego, że zamiast płacić roczne „wieczyste” do końca okresu dzierżawy, na rzecz tego samego organu będziemy wnosić przez 20 lat roczne opłaty przekształceniowe w takiej samej wysokości, jak dotychczasowa opłata za wieczyste użytkowanie.

Gdzie tutaj korzyść? Przeanalizujmy to na przykładzie mojego mieszkania. Stoi ono na gruncie oddanym w dzierżawę do 19 grudnia 2096 roku, więc ja i moi spadkobiercy musielibyśmy płacić „wieczyste” jeszcze przez 77 lat i w sumie nie wiem co nastąpiłoby po tym czasie. Czy miasto zdecydowałoby się przedłużyć okres dzierżawy, czy może sprzedałoby w końcu grunt za niewiadomo jaką cenę? Dzięki ustawie, właścicielem gruntu staję się już teraz, a opłatę przekształceniową mam płacić w ratach o takiej samej wysokości, ale tylko przez 20 lat. W sumie nie brzmi to źle. 🙂

Bonifikata użytkowanie wieczyste – ile wynosi i na czym polega?

Warto wiedzieć, że opłaty przekształceniowej wcale nie musimy płacić w ratach. Możemy ją wnieść „z góry” – płacąc jednorazowo to, co musielibyśmy uiszczać przez 20 lat. W takim przypadku może nam przysługiwać specjalna bonifikata udzielania przez dotychczasowego właściciela gruntu (może a nie musi!).

Początkowo, gdy usłyszałem o tym pomyśle to pomyślałem, że pewnie bonifikaty będą nieduże i jest to po prostu pomysł na to, jak zwiększyć wpływy Skarbu Państwa i samorządów tu i teraz – doraźnie. Moje postrzeganie zmieniła jednak wiedza o wysokości udzielanych bonifikat.

Zacznijmy od użytkowników wieczystych gruntów należących do Skarbu Państwa. Tu ustawa przewiduje bonifikatę 60% o ile tylko płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia (czyli do końca 2019 r.). W każdym z kolejnych 5 lat wysokość bonifikaty będzie spadała o 10 punktów procentowych:

• 50% bonifikaty, gdy resztę opłaty przekształceniowej wniesiesz w drugim roku po przekształceniu (2020).
• 40% bonifikaty, gdy opłatę wniesiesz w trzecim roku (2021).
• 30% bonifikaty, gdy opłatę wniesiesz w czwartym roku (2022).
• 20% bonifikaty, gdy opłatę wniesiesz w czwartym roku (2023).
• 10% bonifikaty, gdy opłatę wniesiesz w czwartym roku (2024).

Warto podkreślić, że za przykładem Skarbu Państwa poszło wiele samorządów w Polsce. Na bonifikatę w wysokości 60% zdecydował się także w maju Koszalin, który wcześniej nie przewidywał żadnych rabatów z tytułu jednorazowej płatności opłaty przekształceniowej. Taką samą wysokość bonifikaty uchwalono także w Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Łodzi i Rzeszowie.

Bank rozbiły jednak te miasta:

• W Poznaniu bonifikata wynosi 75%
• We Wrocławiu bonifikata wynosi 90%
• W Gdańsku i Nowym Sączu bonifikata wynosi 95%
• W Warszawie bonifikata wynosi 98%
• W Jeleniej Górze, Iławie i Giżycku bonifikata wynosi 99%
• Rekordzistami są Ełk i Łomża, gdzie bonifikata wynosi aż 99,9%

Dla jasności: podaję dane czysto orientacyjnie i proszę, by każdy samodzielnie potwierdził wysokość i szczegółowe warunki udzielania bonifikaty od opłaty przekształceniowej w swojej lokalizacji.

Bonifikata 99% dla niepełnosprawnych, kombatantów i rodzin wielodzietnych

Ustawa o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była już kilkakrotnie nowelizowana. W połowie tego roku prezydent podpisał kolejną nowelizację, która dała prawo do specjalnej bonifikaty 99% osobom niepełnosprawnym, rodzinom wielodzietnym oraz kombatantom i inwalidom wojennym.

Uzyskanie takiej bonifikaty wymaga jednak wystąpienia ze specjalnym wnioskiem i urzędy nie mają obowiązku o tym informować (a te które informują robią to niejednokrotnie bardzo małym drukiem). Apeluje zatem – jeśli znacie takie osoby, to koniecznie dajcie im znać, że przysługuje im prawo do skorzystania z bonifikaty 99% na terenie całego kraju.

Szczegóły opisane są w Art. 9a znowelizowanej ustawy (tutaj znajdziecie jej tekst jednolity).

Bonifikata Warszawa = 98% – konkretny przykład obliczeń

Najlepiej skalę oszczędności zobaczyć na konkretnym przykładzie. Zobaczcie więc, jak to wygląda w przypadku mojego mieszkania.

Gdybym chciał wnosić opłatę za przekształcenie w ratach, to łącznie kosztowałoby mnie to co najmniej 29 349,20 zł.

A jak wyglądać będzie opłata przekształceniowa wniesiona jednorazowo z bonifikatą?

Zamiast zapłacić 29 349,20 zł w ciągu 20 lat, zapłaciłem zaledwie 586,98 zł jednorazowo. Jak łatwo policzyć dzięki tak hojnej bonifikacie zaoszczędziłem aż 28 762,22 zł.

Skala oszczędności może być jeszcze większa!

Tu muszę dodać, że moje obliczenia stopy zwrotu są bardzo ostrożne, bo zakładają stałość rocznej opłaty przekształceniowej a niemalże pewne jest, że jej wysokość będzie waloryzowana. Ustawa przewiduje, że taka waloryzacja o GUS-owski wskaźnik zmian cen nieruchomości lub ewentualnie wskaźnik inflacji, będzie następowała nie częściej niż co 3 lata. W efekcie możemy się liczyć z tym, że osoby płacące tę opłatę w ratach poniosą jeszcze większe sumaryczne koszty.

Reasumując po raz kolejny: tym bardziej warto się pospieszyć!

Jak skorzystać z bonifikaty od opłaty przekształceniowej

No to skoro już wiecie, że to się opłaca, to pora przedstawić oficjalną instrukcję skutecznego wniesienia opłaty przekształceniowej z bonifikatą. Zaznaczę, że ścieżka oficjalna jest dosyć kłopotliwa, więc w dalszej części artykułu przedstawię też uproszczoną drogę na skróty. 🙂

Ustawodawca przewidział, że urzędy będą miały pełne ręce roboty z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność i dlatego rok 2019 ma charakter przejściowy i obowiązują w nim specjalne zasady:

• Nie trzeba było wnosić w 2019 r. opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ani pierwszej raty opłaty przekształceniowej. Moment płatności przesunięto dopiero na 29 lutego 2020 r.
• Z kolei roczną opłatę przekształceniową za rok 2020 trzeba wnieść już do 31 marca 2020 r. a więc w ciągu zaledwie miesiąca musimy dokonać dwóch wpłat!

Jeśli ktoś z rozpędu wpłacił w trakcie 2019 r. opłatę z tytułu wieczystego użytkowania (przypominam, że już go formalnie nie ma w 2019 r.), to nie należy się martwić. 🙂 Z mocy znowelizowanej ustawy zostanie ona automatycznie zaliczona na poczet rocznej opłaty przekształceniowej lub na poczet jednorazowej opłaty przekształceniowej z bonifikatą (mówi o tym Art. 8a. ustawy). Ale dla jasności: sam fakt, że wpłaciliście na konto urzędu większą kwotę niż wynosi wysokość jednorazowej opłaty przekształceniowej NIE oznacza, że automatycznie otrzymacie bonifikatę! Do tego wymagane jest złożenie specjalnego wniosku. Jeśli tego nie zrobicie, to wpłata zostanie zaliczona na poczet pierwszej opłaty rocznej.

Oficjalna instrukcja skorzystania z bonifikaty wygląda tak:

1. Poczekaj na zaświadczenie z urzędu potwierdzające przekształcenie wraz informacją o wysokości rocznej opłaty

Tu pojawia się pierwszy potencjalny problem. Urząd ma na wydanie takiego zaświadczenia 12 miesięcy od momentu samego przekształcenia, czyli od 1 stycznia 2019 r. Z tym, że urzędy w dużych miastach mają z tym olbrzymi problem i w efekcie takie zaświadczenia mogą przychodzić opóźnieniem.

Ja, żeby nieco przyspieszyć procedurę, złożyłem w marcu wniosek o wydanie takiego zaświadczenia na żądanie (płacąc za jego wydanie 2x 50 zł), ale i tak pierwsze zaświadczenie otrzymałem 6 czerwca (dotyczące mieszkania) a drugie – dopiero 18 października (dotyczące miejsc postojowych w garażu podziemnym).

Co gorsza samo zaświadczenie napisane jest w taki sposób, aby czytający nie domyślił się, że może wnieść płatność jednorazowo korzystając ze sporej bonifikaty. Oto jak ono wyglądało na Ursynowie w Warszawie:

Jak widzicie informacja o możliwości zapłaty opłaty przekształceniowej jednorazowo i z bonifikatą jest ukryta w 3. i 4. punkcie Pouczenia małym drukiem i napisana jest w taki sposób, że nawet ja miałem trudność ze zrozumieniem o co chodzi.

Nigdzie w tym zaświadczeniu nie ma także wyliczenia wysokości całkowitej opłaty jednorazowej, a tym bardziej jej wysokości z bonifikatą. Pismo sprawia wrażenie jakby Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy chciał ukryć fakt, że można sporo zaoszczędzić i maksymalnie utrudniał skorzystanie z tej możliwości.

2. Złóż wniosek o naliczenie opłaty jednorazowej i udzielenie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

W teorii dopiero po otrzymaniu zaświadczenia z pkt 1. można złożyć taki wniosek. Najłatwiej pobrać go ze strony swojego urzędu gminy. W niektórych miastach jest to krótki dokument tekstowych, a np. na warszawskim Ursynowie jest to całkiem obszerny formularz (przykład poniżej).

Wniosek trzeba uzupełnić o szczegółowe dane dotyczące nieruchomości gruntowej (adres, KW, obręb oraz numer działki) i nieruchomości lokalowej, czyli naszego mieszkania.

We wniosku musimy także zadeklarować chęć skorzystania z bonifikaty oraz wskazać, na jaki rachunek ma być zwrócona nadpłata, w przypadku jeśli już wcześniej uregulowaliśmy opłatę z tytułu użytkowania wieczystego na poczet roku 2019 lub kolejnych.

3. Poczekaj na pismo z wyliczeniem opłaty jednorazowej z bonifikatą

W odpowiedzi na wniosek z pkt 2. urząd powinien przysłać w ciągu 30 dni właściwe pismo z wyliczeniem opłaty jednorazowej z bonifikatą. W moim przypadku wyglądało ono następująco:

No nareszcie! Tyle listów żeby w końcu dowiedzieć się ile mam do zapłaty!

4. Zapłać opłatę przekształceniową z bonifikatą

Ten krok można pominąć, jeśli wcześniej zapłaciliśmy już opłatę z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2019. Jeśli jednak tego nie zrobiliśmy, to w piśmie z pkt. 3. znajdziemy informację o numerze konta do zapłaty oraz dacie, do której należy wnieść płatność jednorazowej opłaty przekształceniowej z bonifikatą.

5. Poczekaj na zaświadczenie o wniesieniu opłaty jednorazowej

Po otrzymaniu opłaty urząd wyśle Ci kolejne pismo. Ono jest najważniejsze, bo potwierdza, że już się rozliczyłeś z dotychczasowym właścicielem gruntu i uiściłeś w pełni opłatę przekształceniową.

6. Udaj się z zaświadczeniem do Sądu Wieczystoksięgowego i zawnioskuj o wykreślenie roszczenia

Ostatnim etapem jest wycieczka do Ksiąg Wieczystych i złożenie wniosku o wykreślenie roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu z trzeciego działu księgi wieczystej naszej nieruchomości. Wpisane ono tam zostało automatycznie przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Po prostu dotychczasowy właściciel zabezpieczał się na naszej nieruchomości do czasu całkowitej spłaty opłaty przekształceniowej. Mając zaświadczenie – możemy go wykreślić. 🙂

UWAGA: za dokonanie takiego wykreślenia trzeba wnieść opłatę w wysokości 250 zł!

Droga na skróty do bonifikaty dla finansowych ninja 🙂

Powyższa procedura jest bardzo czasochłonna. Można ją jednak znacząco przyspieszyć wykonując kroki w innej kolejności niż zalecana przez urzędy.

Formalnie nie ma żadnych przeszkód żeby złożyć wniosek o naliczenie opłaty jednorazowej i udzielenie bonifikaty jeszcze zanim otrzymamy zaświadczenie potwierdzające przekształcenie z urzędu. Jeśli to wszystko poprzedzimy wniesieniem opłaty na konto urzędu w wysokości równej dotychczas płaconej opłacie z tytułu wieczystego użytkowania, to nasza droga do bonifikaty znacząco się skróci.

Podsumowując można wykonać takie kroki:

1. Wyszukaj na koncie bankowym wpłatę z tytułu wieczystego użytkowania za 2018 rok i wykonaj ją ponownie z tytułem „opłata za użytkowanie wieczyste 2019”.
2. Złóż w urzędzie gminy wniosek o naliczenie opłaty jednorazowej i udzielenie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (z dyspozycją przeksięgowania środków z wniesionej opłaty za użytkowanie wieczyste i zwrot nadpłaty).
3. Poczekaj na dwa kolejne pisma: wyliczenie opłaty jednorazowej z bonifikatą, oraz zaświadczenie o wniesieniu opłaty jednorazowej.

To wszystko.

UWAGA: Nadchodzą Dni Darmowej Dostawy!

Potraktujcie proszę ten wpis jako prezent na Mikołajki i jednocześnie ostatni dzwonek w temacie skorzystania z tej ogólnokrajowej państwowej promocji. 🙂 Temat zdecydowanie bardziej aktualny i intratny niż Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK) – chociaż i o nich szykuję materiał (będzie jakoś w styczniu).

No i skoro udało się Wam już „trochę” zaoszczędzić, to może wartym rozważenia pomysłem jest przeznaczenie części tej kwoty zachęcam na zakup mądrych książek w moim sklepie internetowym. 🙂 Uprzedzam, że warto poczekać z zakupem do poniedziałku – bo wtedy rozpoczną się u mnie dwa „Dni Darmowej Dostawy”. W poniedziałek i wtorek będzie można nabyć wszystkie książki taniej o 15 zł – bez kosztu wysyłki kurierem. Od czasu do czasu biorę ten koszt na siebie i tak właśnie będzie w dnia 9–10 grudnia. Możecie wejść już w niedzielę ok. 23:59, bo koszt wysyłki zostanie wyzerowany około północy. 🙂

Dobrego dnia!