Jak zminimalizować podatek od wynajmu, czyli dlaczego lepiej płacić 18% niż 8,5% podatku

Wynajmujesz mieszkanie lub mieszkania i rozliczasz się ryczałtem? Być może niepotrzebnie tracisz tysiące złotych rocznie. Przy odpowiedniej optymalizacji możesz zredukować płacone podatki do zera.

Dzisiejszy artykuł to fragment historii Bartka (imię zmienione) – Czytelnika bloga, który zgłosił się do mnie z prośbą o pochylenie się nad jego trudną sytuacją. Opowiedział mi o pętli kredytowej, która zaciska się z każdym miesiącem na jego szyi.

Sytuacja Bartka nie jest jednak typowa. Ma on aż trzy mieszkania, z których dwa wynajmuje. Przychody z wynajmu i z pracy nie starczają jednak na pokrycie kosztów życia. Podczas naszego spotkania Bartek był bardzo otwarty, dzięki czemu szybko udało nam się nakreślić na serwetkach wstępny plan działania. Okazało się, że tylko w zakresie wynajmu Bartek popełnia kilka karygodnych błędów: poczynając od spłaty kredytów w CHF złotówkami wpłacanymi do banku, poprzez sposób rozliczania z najemcami, aż po wybór pozornie najtańszej (ryczałt 8,5%), a w praktyce najdroższej w jego przypadku formy opodatkowania.

Ten artykuł nie jest łatwy do zrozumienia, ale jest obowiązkową lekturą dla wszystkich osób, które wynajmują mieszkania. Pokazuje, że pieniędzy można szukać wszędzie. W przypadku Bartka, który znajduje się aktualnie w trudnej sytuacji finansowej, odzyskać można w ten sposób nawet 2332 zł / m-c.

Historia Bartka

Bartek był dobrze zarabiającym pracownikiem korporacji w Warszawie… z naciskiem na “był”. Zarabiał dużo i tyle samo wydawał. W latach 2007-2008 pod wpływem namów doradcy finansowego przewalutował posiadane kredyty w złotówkach na franki (CHF). Wszystko było w miarę OK, dopóki nie stracił intratnej pracy. Dzisiaj pracuje, ale za znacznie mniejsze pieniądze. Jednocześnie wartość posiadanych przez niego mieszkań (ma łącznie trzy), ze względu na wzrost ceny CHF, jest mniejsza niż kwota ciążących na nich kredytów, co powoduje, że ich sprzedaż nie jest wyjściem z sytuacji.

Bartek nakręca już spiralę zadłużenia. Co miesiąc wydaje więcej niż zarabia korzystając z limitów kilku kart kredytowych. Jest o krok od sytuacji, z której bardzo trudno będzie mu się wydostać.

Przykro to mówić (zwłaszcza, że Bartek na pewno przeczyta ten artykuł), ale jest to “typowy przypadek”. Dopóki pracujemy i świetnie zarabiamy wydaje nam się, że sytuacja ta będzie trwała wiecznie. Gdy tracimy pracę, to często tracimy też więcej – wiarę w samego siebie i swoje możliwości. A jeśli do tego brakuje nam oszczędności, które pozwoliłyby nam przetrwać trudny okres, to wydaje nam się, że cały świat się na nas uwziął.

Bartek pewnie jeszcze nie raz powróci na łamy mojego bloga – w miarę postępów w realizacji planu naprawczego jego finansów. Zoptymalizować można bowiem u niego wiele obszarów: przychody z pracy podstawowej i dodatkowej, zużycie mediów, koszty korzystania z samochodu, koszty jedzenia, koszty telekomunikacji itp.

W tym artykule skupiam się tylko na jednym aspekcie optymalizacji – tym związanym z wynajmem oraz sposobem spłacania kredytów. Według moich szybkich wyliczeń dokonanych na spotkaniu z Bartkiem, w jego kieszeni co miesiąc mogłoby zostawać dodatkowe 1000 zł. Bartkowi, w ramach testu jego determinacji, doradziłem kontakt z moim znajomym – Grzegorzem Grabowskim, ekspertem od rozliczania wynajmu, autorem książki na ten temat, oraz jednocześnie moim znajomym prowadzącym blog Wynajmistrz.pl. Grzegorz, uprzedzony o spodziewanym kontakcie, dokładnie przeanalizował wynajem Bartka i wnioskami podzielił się w tym artykule.

I jeszcze jedna UWAGA: każdy przypadek jest indywidualny i na każdy przypadek należy patrzeć całościowo. Czasami pewne okoliczności kompletnie nie związane z najmem, mogą mieć wpływ na przepływy finansowe związane z posiadanymi nieruchomościami. I warto też dodać, że w sytuacji Bartka, bez bez względu na to jak bardzo zoptymalizujemy podatki związane z najmem, to optymalizacja ta powinna być tylko dodatkiem do innych działań: aktywnego poszukiwania sposobów na zwiększenie swoich przychodów, np. lepiej płatnej pracy bądź innych źródeł dochodu, oraz redukcji innych kosztów.

Oddaję zatem głos Grzegorzowi, który szczegółowo, krok po kroku przedstawi, dlaczego w niektórych przypadkach lepiej płacić wyższy podatek (18%) zamiast niższego podatku ryczałtowego (8,5%) i jak dzięki temu można zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych miesięcznie.

Autorem dalszej części artykułu jest Grzegorz Grabowski z bloga Wynajmistrz.pl.

Sprawdź również: Inwestowanie w nieruchomości

Trudna sytuacja, ale z potencjałem

Zostałem poproszony o analizę i optymalizację sytuacji związanej z nieruchomościami i najmem jednego z czytelników tego bloga, Bartka, który zgłosił się po pomoc do Michała.

Opisywane przeze mnie kroki, przy założeniu, że uda się je z sukcesem przeprowadzić, mogą obniżyć roczne wydatki Bartka o ponad 21 tys. zł (1761 zł miesięcznie), a jeśli zdecydowałby się na bardziej drastyczne posunięcia (wyodrębnienie własności jednego z mieszkań i przeprowadzkę), roczne oszczędności mogą zwiększyć się o kolejne 6856 zł (571 zł miesięcznie).

Z Bartkiem rozmawiałem w pierwszym tygodniu listopada. Bardzo spokojnie i konkretnie opisał mi swoją sytuację. Rozmowa pokazała dość skomplikowaną sytuację, spowodowaną przez kredyty hipoteczne denominowane do franków szwajcarskich oraz utratę dobrze płatnej pracy w korporacji w Warszawie. Opisując sytuację zastaną skupię się na nieruchomościach, które posiada Bartek.

Informacje o mieszkaniach Bartka

Mieszkanie nr 1 (dalej będę je nazywał M1) to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, 3 pokoje z oddzielną kuchnią w Katowicach, o łącznej powierzchni 66 m2, z piwnicą oraz 2 balkonami, w budynku z wielkiej płyty wybudowanym w latach 80. Bartek kupił je na przetargu od spółdzielni w 2004 roku za 53 tys. zł, finansując kredytem hipotecznym w złotówkach. Kredyt ten był potem refinansowany kolejnym w złotówkach, a potem ponownie refinansowany w 2008 roku kredytem we frankach szwajcarskich. Aktualny kapitał do spłaty to 44 tys. CHF, a jego oprocentowanie to 0,86%. M1 jest wynajmowane za 1500 zł miesięcznie, przy czym kwota ta obejmuje opłaty do spółdzielni, w tym zaliczki na ciepłą i zimną wodę, śmieci oraz centralne ogrzewanie (łącznie około 860 zł). Dodatkowo najemcy co miesiąc płacą 145 zł za Internet oraz, co dwa miesiące, za prąd około 195 zł i za gaz 40 zł.

Mieszkanie nr 2 (dalej będę je nazywał M2) to również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, kawalerka na warszawskiej Ochocie o powierzchni 24,5 m2, w bloku z lat 70. Bartek kupił je w 2007 roku za 245 tys. zł, finansując kredytem hipotecznym w złotówkach. Ponownie, ten kredyt został refinansowany w 2008 roku kredytem we frankach szwajcarskich. Aktualny kapitał do spłaty to 107 tys. CHF, a jego oprocentowanie to 1,31%. M2 jest wynajmowane za 1400 zł miesięcznie, przy czym kwota ta obejmuje opłaty do spółdzielni, w tym zaliczki na ciepłą i zimną wodę, śmieci oraz centralne ogrzewanie (łącznie około 300 zł). Dodatkowo najemcy co dwa miesiące płacą za prąd około 70 zł i za gaz 20 zł. Umowę na Internet najemca podpisał i opłaca samodzielnie.

Mieszkanie nr 3 (dalej będę je nazywał M3) to także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, 4 pokoje, z garderobą oraz oddzielną kuchnią o powierzchni 84 m2 w bloku wybudowanym na początku lat 90. Bartek kupił je w 2008 roku za 530 tys. zł, finansując, ponownie, kredytem we frankach szwajcarskich. Aktualnie kapitał do spłaty to 257 tys. CHF, a oprocentowanie to 1,21%. M3 to mieszkanie, w którym obecnie mieszka Bartek i jego rodzina. Koszty związane z M3 to opłaty do spółdzielni, obejmujące zaliczki na ciepłą i zimną wodę, śmieci oraz centralne ogrzewanie, wynoszące 850 zł / m-c. Dodatkowo Bartek co dwa miesiące płaci rachunek za prąd około 220 zł oraz za gaz 40 zł.

Czytaj także: Kupno mieszkania na wynajem

Mieszkania od strony finansowej

Poniżej przedstawiam podsumowanie wpływów oraz wypływów związanych z tymi 3 mieszkaniami (UWAGA: tabela poniżej to przepływy gotówkowe – nie ma nic wspólnego z podejściem księgowym).

Przypominam, że M1 i M2 to mieszkania wynajmowane i dlatego generują przychody. Wynikowe przepływy (wpływy minus wypływy) z nich są bliskie zeru, natomiast M3 to mieszkanie, w którym mieszka Bartek z rodziną (stąd nie generuje przychodu). Z powyższej tabeli wynika, że Bartek co roku musi z innych źródeł zarobków dokładać do mieszkań ponad 61 tys. zł.

Zwracam uwagę, że Bartek jest jedną z wielu osób, które padły ofiarą dużego wzrostu kursu franka szwajcarskiego. Z tego powodu praktycznie nie ma możliwości sprzedaży mieszkań (oprócz M1), ponieważ Bartek musiałby po sprzedaży dopłacić spore kwoty, żeby w całości spłacić kredyty.

Bartek obecnie pracuje i zarabia poprzez umowy o dzieło. W 2012 roku zamknął działalność gospodarczą, którą zarejestrował na potrzeby rozliczeń z firmą, z którą poprzednio współpracował. Jego żona jest na urlopie wychowawczym, ale od stycznia 2014 planuje wrócić do pracy. Tak więc “Bartek” to tak naprawdę 3-osobowa rodzina (On, jego Żona oraz kilkuletnie dziecko), a wkrótce stanie się 4-osobową rodziną.

Dla optymalizacji najmu i nieruchomości nie ma znaczenia wysokość zarobków Bartka i jego Żony, istotne jest tylko to, że nie wchodzą w drugi próg podatkowy, czyli nie przekraczają dochodu 85 528 zł na osobę rocznie.

Najpierw spojrzymy na to, co można zrobić, żeby zwiększyć wpływy z nieruchomości, potem spróbujemy zmniejszyć wypływy, ze szczególnym naciskiem na optymalizację podatku od najmu.

Maksymalizacja wpływów

Pierwszym krokiem jest przyjrzenie się naszym nieruchomościom i ich „przyległościom” pod kątem tego, czy mamy coś, co jeszcze możemy wynająć. Może to być nieużywane przez najemcę miejsce parkingowe, garaż, piwnica, strych, schowek, ale także, czasami, miejsce na banner reklamowy na naszym balkonie lub płocie, billboard na naszym płocie lub słup z billboardem na naszej działce. Znam przypadek domu z działką, który generuje z wynajmu tablic na jego terenie tyle samo, co z wynajmu samego domu.

Oczywiście, wspomniany wyżej schowek czy piwnica mogą być pełne naszych rzeczy, ale w 99% przypadków tylko wydaje się nam, że są to rzeczy nam potrzebne. Czasami wymaga to trudnych decyzji, ale owocuje wyrzuceniem 95% przedmiotów, a pozostałe 5% możemy najczęściej sprzedać i uzyskać dodatkowy przychód.

To, czy znajdziemy chętnych na nasz garaż, miejsce parkingowe czy piwnicę możemy sprawdzić zawczasu, wywieszając na klatce kilka odpowiednich ogłoszeń.

W przypadku Bartka okazało się, że można spróbować wynająć piwnicę przypisaną do M1. Najemca mieszkania w ogóle nie wiedział o jej istnieniu, jest ona pełna zapomnianych dokumentów Bartka, które szybko mogą wylądować na śmietniku.

Dodatkowy wpływ z wynajmu piwnicy = 40 zł miesięcznie.

Drugim krokiem jest próba zwiększenia przychodu z najmu obecnie wynajmowanych lokali. Sprawdźmy, czy czynsz płacony przez najemcę nie jest przypadkiem zbyt niski w porównaniu do innych w tym rejonie. Oczywiście, nie twierdzę, że zawsze należy go wtedy podwyższyć. Najczęściej opłaca się ustalić czynsz nieco niżej niż konkurencja (czyli lokale o podobnym standardzie i wielkości w podobnej okolicy), tak, aby zbyt często nie szukać nowych najemców. Gdy ustawimy czynsz zbyt wysoko, narazimy się na to, że nasi najemcy znajdą obok coś tańszego o 50 zł, a my będziemy szukać nowych. W rezultacie stracimy na częstszych pustostanach, czyli okresach w których nasze mieszkanie pozostaje niewynajęte.

Zwiększenie przychodu można uzyskać również poprzez zmianę modelu wynajmu. Zamiast wynajmować mieszkanie jako całość, można szukać najemcy oddzielnie na każdy pokój. Oczywiście, nie w każdym przypadku jest to możliwe. Najlepiej, jeśli mieszkanie ma oddzielną kuchnię, nie ma przechodnich pokoi, a jeszcze lepiej, gdy ma dwie łazienki. Wynajem na pokoje wymaga także trochę więcej pracy.

Zapytałem eksperta od tego rodzaju wynajmu, Piotra Hryniewicza [przypis Michała: przypominam, że Piotr był już gościem trzech odcinków podcastów, które dotyczyły zakupu mieszkania krok po kroku], jak ocenia różnicę między najmem jednemu najemcy a wynajmem na pokoje: „Odpowiedź na pytanie jest uzależniona od miasta. W Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie i Warszawie nie będzie problemu z wynajęciem mieszkania na pokoje, jednak w małych miastach może być z tym problem. […] Bez kłopotu można osiągnąć różnicę 20%, natomiast wybierając odpowiednie mieszkanie i przygotowując je do najmu na pokoje, można uzyskiwać nawet dwukrotnie wyższy dochód.”

W przypadku Bartka możliwy byłby wynajem na pokoje mieszkania w Katowicach (tego oznaczonego jako M1). Zakładamy pesymistyczny scenariusz, tj. że przychody z czynszu najmu wzrosną o 20%.

Dodatkowy wpływ z wynajmu M1 na pokoje = 300 zł miesięcznie.

Zobacz także: WNOP 088: Jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania – poprawnie i optymalnie kosztowo

Minimalizacja wypływów

Pierwszym krokiem, na który Bartek zdecydował się zanim jeszcze się spotkaliśmy,  była negocjacja z bankiem okresu spłaty kredytów obciążających M2 i M3. Udało mu się uzyskać wydłużenie okresu spłaty o 10 lat. Oczywiście, nie w każdym banku jest to możliwe, a to, że w tym wypadku się to udało, to efekt naprawdę dużych zdolności negocjacyjnych Bartka.

W ten sposób wysokość rat za M2 i M3 spadła łącznie o 345 CHF miesięcznie.

Zmniejszenie rat poprzez wydłużenie okresu spłaty = ok. 1200 zł miesięcznie (w zależności od kursu CHF).

Ustawa z dnia 29 lipca 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw, czyli tzw. ustawa antyspreadowa umożliwiła kredytobiorcom, którzy zawarli umowę o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, spłatę rat kapitałowo-odsetkowych a także spłatę całości lub części kredytu przed terminem bezpośrednio w tej walucie.

Po podpisaniu aneksów do umów kredytowych, Bartek mógłby więc spłacać wszystkie trzy kredyty bezpośrednio we frankach, kupując je uprzednio w kantorze internetowym. Cały proces można dość łatwo zautomatyzować (automatyczny przelew złotówek na konto kantoru, a potem automatyczny zakup walut i przelew na konto do spłaty kredytu) [przypis Michała: o tym ile można zaoszczędzić spłacając kredyt hipoteczny walutą kredytu, pisałem już w artykule o kantorach internetowych].

Oszacowałem oszczędność poprzez porównanie kursu sprzedaży franka w banku (w którym Bartek ma wszystkie kredyty) i kursu sprzedaży z kantoru internetowego, z którego korzystam z tego samego dnia. Wyszło, że w tym wypadku na jednym franku można zaoszczędzić między 8 a 9 groszy.

Oszczędność poprzez spłatę kredytu bezpośrednio w walucie = ok. 110 zł miesięcznie (łączna wysokość rat Bartka, już po wydłużeniu okresu spłaty, to 1244 CHF).

Na deser – optymalizacja podatkowa

Kolejnym krokiem było przyjrzenie się płaconym przez Bartka podatkom od najmu. Bartek rozlicza przychody z najmu M1 i M2 ryczałtem, a więc płaci 8,5% od wpłat dokonywanych przez najemców.

Przyjrzałem się, jak wyglądałyby kwoty podatków, gdyby rozliczać je na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Odrzuciłem rozliczanie najmu poprzez specjalnie do tego zarejestrowaną działalność gospodarczą, ponieważ koszty prowadzenia tej działalności (składki ZUS) przekroczyłyby na pewno możliwe do uzyskania oszczędności.

Poniższa tabela w kolumnach A do E pokazuje wyliczony podatek od najmu płacony różnymi metodami. UWAGA: tabela zawiera dane przychodowe i kosztowe już po przeprowadzeniu opisanych wcześniej kroków (podwyższenie przychodu oraz spłata rat bezpośrednio w CHF).

Obecnie Bartek płaci podatek według metody z kolumny C (czyli ryczałt 8,5% liczony od całkowitych wpłat od najemcy). Wymiar podatku wynosi więc aż 3618 zł rocznie. Gdyby zastosował sposób rozliczenia pokazany w kolumnie E, czyli opłaty administracyjne oraz opłaty za media przerzucił na najemców, mógłby zmniejszyć podatek ryczałtowy o ponad 40% (do kwoty 2122 zł), a przejście na zasady ogólne (kolumna A) jeszcze bardziej obniżyłoby kwoty wpłacane do Urzędu Skarbowego – w tym przypadku zapłaciłby “tylko” 2056 zł podatku.

Przypominam, że zmiana formy opodatkowania może nastąpić od początku roku, poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia do 20 stycznia 2014 roku.

Oszczędność w wyniku zmiany formy opodatkowania najmu = ok. 1560 zł rocznie (ok. 130 zł miesięcznie).

Wprowadzenie w życie wszystkich opisanych wyżej kroków może dać spore roczne oszczędności. Wydatki Bartka na wszystkie mieszkania mogą spaść z ok. 61 tys. zł do ok. 40 tys. zł (oszczędność roczna to 21 tys. zł), przy czym należy szczerze powiedzieć, że największy wkład w tę oszczędność ma wydłużenie okresu spłaty kredytów na M2 i M3.

Przyspieszona amortyzacja mieszkania

Przy dużej determinacji możliwa byłaby dalsza optymalizacja kosztów. W szczególności, możliwe byłoby zmniejszenie podatku od najmu do zera poprzez zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych (czyli tzw. amortyzacji przyspieszonej) do 10% rocznie.

Wszystkie mieszkania Bartka, w szczególności obydwa wynajmowane, to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jak widać w tabeli z rozliczeniem podatku, zgodnie z art. 22m ust. 4 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stawka amortyzacji dla takich mieszkań wynosi 2,5% i nie można dla nich zastosować amortyzacji przyspieszonej. Niemniej, są to mieszkania używane przed nabyciem przez Bartka przez co najmniej 60 miesięcy i, po wyodrębnieniu własności lokali, istniałaby możliwość skorzystania z indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Gdyby udało się tego dokonać, np. dla M2, to księgowy dochód z mieszkań zamieniłby się w księgową stratę (ze względu na dużo wyższe koszty amortyzacji M2), a podatek od najmu, przy rozliczeniu według skali podatkowej, spadłby do zera. Oczywiście, wyodrębnienie nie zawsze jest możliwe ze względu na status własnościowy gruntu pod budynkiem albo ograniczenia ze strony banku.

Dodatkowa oszczędność z wyodrębnienia jednego z mieszkań: 2056 zł rocznie (171 zł miesięcznie).

A może wynająć zamieszkiwane mieszkanie?

Rozwiązaniem dość radykalnym, ale w niektórych przypadkach mogącym dać spore oszczędności, jest przeprowadzka do innego mieszkania, wynajętego od innej osoby (a niektórzy są gotowi nawet na przeprowadzkę do innego kraju, np. Tajlandii). Przy takim ruchu korzyść może się pojawić z kilku powodów:

• Za wynajem M3, w którym obecnie mieszka Bartek, można uzyskać więcej niż wyniesie koszt wynajmu innego, być może mniejszego, mieszkania dla Bartka i jego rodziny. Może to wynikać z tego, że M3 ma 4 wydzielone pokoje i oddzielną kuchnię, a więc dość dobrze nadaje się do wynajmu na pokoje. Założyłem, że korzyść ta wyniesie około 300 zł miesięcznie.
• Opłaty w wynajętym mieszkaniu mogą być niższe niż w obecnym mieszkaniu „spółdzielczym”. Według mnie spokojnie można założyć oszczędność w wysokości około 100 zł miesięcznie.
• Wynajęte dla Bartka i jego rodziny mieszkanie może być bliżej pracy Bartka, co pozwoli na oszczędności na dojazdach (paliwie).
• Czasami taki ruch generuje korzyść podatkową, zwłaszcza, jeśli mieszkanie, w którym mieszkamy, pozwala po jego wynajęciu na zastosowanie amortyzacji przyspieszonej i spłacamy wysokie odsetki od finansującego je kredytu. Akurat w przypadku Bartka wynajęcie komuś M3 nie wygeneruje tej korzyści, ale tylko dlatego, że jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez możliwości zastosowania amortyzacji przyspieszonej.

Oszczędność wynikająca z przeprowadzki do innego, wynajmowanego, mieszkania: ok. 400 zł miesięcznie.

Poniższa tabela przedstawia wpływy i wypływy przy założeniu, że Bartkowi udało się wyodrębnić jedno z wynajmowanych mieszkań (czyli podatek spada do zera) oraz przeprowadzić się do innego mieszkania.

Jak widać, te dwa kroki (o ile uda się je z sukcesem zrealizować) mogą zwiększyć oszczędności Bartka o kolejne 6856 zł rocznie (571 zł miesięcznie).

Warto dodać, że gdyby Bartkowi udało się wyodrębnić wszystkie mieszkania (M1, M2 oraz M3), to dzięki amortyzacji przyspieszonej wygenerowałby tzw. tarczę podatkową na kwotę kilkudziesięciu tysięcy złotych. Oczywiście, nie jest łatwo taką tarczę wykorzystać, gdyż strata z jednego źródła przychodów, np. najmu, może być rozliczona wyłącznie w ramach tego samego źródła. Gdyby jednak „wciągnąć” mieszkania do działalności gospodarczej, a Bartek rozliczałby swoje zarobki także poprzez działalność gospodarczą, mógłby praktycznie nie płacić podatku dochodowego.

Bartek najprawdopodobniej zrealizuje wszystkie podstawowe opisane wyżej kroki. W jego przypadku może nie być możliwe wyodrębnienie własności któregokolwiek z mieszkań z celu zminimalizowania podatku od najmu, a także, ze względu na sytuację rodzinną, na razie nie bierze pod uwagę przeprowadzki w najbliższym czasie.  Ale być może jest coś jeszcze, co byście mogli poradzić Bartkowi?

Warto optymalizować podatki!

No i teraz już znowu piszę ja – Michał 🙂 Dziękuję Ci Grzegorzu bardzo za “rozpracowanie” sytuacji Bartka.

Ja ze swojej strony dodam dla wszystkich czytających, że Grzegorz to wieloletni, warszawski praktyk najmu, ekspert w obszarze rozliczeń z najemcami i rozliczeń podatku od najmu. Na swoim blogu Wynajmistrz.pl pomaga Czytelnikom w problemach związanych z podatkami od wynajmu, rozliczeniami z najemcami i w innych kwestiach. Ale nie to nie jedyne zajęcia Grzegorza – on siedzi po uszy w wynajmie i jego optymalizacji. Jest także twórcą serwisu przeznaczonego dla właścicieli wynajmowanych mieszkań, służącego do samodzielnego rozliczania podatku od najmu i rozliczeń z najemcami online. Prowadzi także biuro rachunkowe wyspecjalizowane w obsłudze najmu. Jest też członkiem zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” i ekspertem tego stowarzyszenia od rozliczania podatku od najmu i rozliczeń z najemcami.

A wszystkim osobom, które zainteresowane są optymalizacją podatkową wynajmowanych mieszkań zdecydowanie polecam przeczytanie książki napisanej przez Grzegorza „Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Poradnik w 100% praktyczny”:

• Krok po kroku omawia ona cały proces rozliczania podatku od wynajmu oraz daje wskazówki w zakresie rozliczania z najemcami.
• Tłumaczy zawiłości i daje gotowe recepty na optymalizację (obniżenie, nawet do zera) podatku od najmu – i Grzegorz robi to wszystko na przykładach z życia wziętych (podobnych do tego opisanego powyżej).
• Daje odpowiedzi na kluczowe pytania związane z rozliczeniami z najemcami i stosownymi podatkami. Dla mnie to była rok temu kopalnia wiedzy, chociaż wydawało mi się, że wiele już wiem 😉

Jeśli będziecie się decydować na zakup tego poradnika, to warto wybrać nieco droższą jego wersję, ale udostępniającą od razu szablony dokumentów przydatnych przy rozliczaniu najmu, m.in. kalkulatory pomagające wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania, oświadczenie dotyczące wyboru ryczałtowego trybu opodatkowania najmu, oświadczenie dotyczące wyboru opodatkowania przychodu/dochodu z najmu przez jednego z małżonków, wzór umowy najmu, wzór rachunku za wynajem, ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, uproszczoną ewidencję przychodów i kosztów przy rozliczaniu według skali podatkowej, ewidencję przychodów w ryczałcie i wiele innych.

Dla jasności: link do poradnika, który umieściłem w tym artykule, to link afiliacyjny. Kliknięcie w niego nic Ciebie nie kosztuje, ale mi może pomóc. Jeśli bowiem zdecydujesz się zakupić książkę Grzegorza, to zarobię na tym drobną prowizję. Nie kryję tego, gdyż nie mam się czego wstydzić. Opisuję tylko te produkty, z których miałem okazję korzystać i które okazały się dla mnie przydatne. Skoro okazały się pomocne dla mnie, to mogą przydać się i Tobie. Ale jako człowiek oszczędny (za takiego się uważam) zawsze zachęcam Cię do przemyślenia każdej decyzji zakupowej. Proszę Cię, absolutnie nie kupuj produktów, co do których nie jesteś przekonany i które nie służą osiąganiu Twoich celów.

A tymczasem bardzo Ci dziękuję za przeczytanie tego długiego artykułu i mam nadzieję, że pomoże on zmaksymalizować korzyści finansowe z wynajmu 🙂 I będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli podzielisz się tym artykułem ze wszystkimi Twoimi znajomymi, którzy wynajmują komuś chociaż jedno mieszkanie. Z góry dziękuję 🙂

Miłego dnia!