Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

Romans z kalkulatorem finansowym, czyli zadanie 4 krok po kroku

przez Michał Szafrański dodano 22 listopada 2012 · 22 komentarzy

Sikorki na balkonie

Do całkowitego uporania się z kalkulatorem finansowym oraz mini-konkursem finansowym pozostało nam tylko jedno zadanie – numer 4. Jako, że już wiesz jak obsługiwać kalkulator finansowy, to przejdę od razu do rzeczy. A jeśli nie chcesz rozwiązywać zadania… to skocz na koniec artykułu i zobacz jakie urocze sikorki widzę co ranek na moim balkonie 😉

A jeśli zdarzyłoby się, że ten artykuł jest pierwszą publikacją, którą widzisz opisującą kalkulator finansowy, to zapraszam Cię do przeczytania całego mini-cyklu dotyczącego tego tematu:

  1. Jak obsługiwać kalkulator finansowy? – przewodnik krok po kroku
  2. Obsługa kalkulatora finansowego, czyli zadania 2 i 3 krok po kroku
  3. Romans z kalkulatorem finansowym, czyli zadanie 4 krok po kroku

A teraz do rzeczy:

Zadanie 4 – lokata za pożyczone pieniądze?

Biorę pożyczkę hipoteczną w banku „Cashback” w wysokości 250 000 zł oprocentowaną na 8,5% rocznie, na 20 lat, a następnie wpłacam te 250 000 zł do tego samego banku na lokatę 20-letnią oprocentowaną na 5,9% rocznie.

Czy robię dobry interes?

Informacje dodatkowe:

  • Załóż, że mam jak spłacać raty pożyczki hipotecznej, tzn. że odsetki z lokaty nie muszą finansować raty pożyczki w każdym miesiącu.
  • Interesuje mnie całkowity wynik w całym okresie 20 lat

Jeśli przeczytałeś poprzednie artykuły, to wiesz już co oznaczają poszczególne funkcje kalkulatora finansowego. Podaję Ci więc od razu, bez tłumaczenia, jakie parametry należy ustawić. Tą samą skróconą metodę prezentowania parametrów stosować będę w kolejnych artykułach, w których liczyć będziemy opłacalność inwestycji i innych decyzji finansowych.

  • Najpierw liczymy koszty pożyczki hipotecznej:
    • P/YR = 12
    • N = 240 (20*12)
    • I/YR = 8,5
    • PV = 250 000
    • Liczymy PMT, które wychodzi na -2169,56 zł
    • Sprawdzamy SHIFT, AMORT całkowitą kwotę kapitału i odsetek = 520 694,40 zł

Kalkulator inwestycji

Kalkulator oszczędności

  • A teraz policzmy przychód z lokaty w tym samym okresie:
    • P/YR = 1
    • N = 20
    • I/YR = 5,9
    • PV = -250 000
    • Wypłat (PMT) nie ma – zakładamy, że cała kwota kwota pracuje na lokacie
    • Sprawdzamy naciskając FV ile bank wypłaci nam pieniędzy po 20 latach. Kwota kapitału i odsetek = 786 790,69 zł

Kalkulacja lokaty

Z jednej strony na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że lokata oprocentowana na mniej procent nie może być korzystniejsza finansowo niż wyżej oprocentowany kredyt. A jednak może :) Całkowity koszt kredytu wychodził na poziomie 520 694,40 zł podczas, gdy lokata po 20 latach byłaby warta 786 790,69 zł. Reasumując, bylibyśmy do przodu o 266 096,29 zł i byłby to dobry interes.

UZUPEŁNIENIE: Treść zadania jest jaka jest – to właśnie to zadanie rozwiązaliśmy, ale jak słusznie zauważyliście już wcześniej istnieje jeszcze alternatywny wariant podejścia do zadania 4 przekładający się na jeszcze lepszy interes (opisałem go w tym artykule). Skoro mielibyśmy pieniądze na spłatę rat kredytu w wysokości 2169,56 zł miesięcznie, to może lepiej w ogóle nie brać kredytu tylko przez 20 lat wpłacać co miesiąc taką kwotę na lokatę? Wychodzi nam, że po takich regularnych wpłatach mielibyśmy na koniec okresu oszczędzania kwotę… 990 633,56 zł!

Tyle w temacie zadań. Zachęcam Was na koniec do obejrzenia filmu z naszymi małymi przyjaciółmi przylatującymi co rano na nasz balkon w celu skubnięcia tego i owego :) Muzykę do filmu zapewnił Kevin MacLeod.

 

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 22 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

Lituma1 Listopad 22, 2012 o 11:15

Uważam, że prowadzisz bardzo dobrego bloga o oszczędzaniu. Jednak te zabawy z kalkulatorem finansowym są bardzo ogłupiające. Takie triki sosują często tzw. doradcy finansowi, którym zależy na namawianiu ludzi na jak największe kredyty. W 2007 roku wiele osób zostało namówionych do całkowitego kredytowania kupowanej nieruchomości, najczęściej we frankach. Wolne środki lokowano za namową doradców w funduszach inwestycyjnych na szczycie wiloletniej hossy. W ten sposób doradca zarabiał na prowizji od kredytu i zakupu jednostek uczestnictwa.

Nie ma możliwości osiągnięcia zysków przekraczających całkowity koszt kredytu w sytuacji, kiedy oprocentowanie lokaty jest mniejsze od oprocentowania kredytu. Do tego nie potrzeba żadnego kalkulatora. W zadaniu 3 nie uwzględniłeś różnicy pomiędzy wysokością rat. Tę różnicę można przecież też odkładać na lokacie. W przykładzie 4 lepiej nie brać żadnego kredytu tylko co miesiąc odkładać 2169 złotych.

Podstawowa zasada jeżeli posiadasz jakiś kredyt to zbuduj sobie fundusz awaryjny, a resztę wolnych środków przeznaczaj na jak najszybszą spłatę kredytu. Dług jest największym naszym wrogiem zarówno w życiu osobistym jak i w szerszym, krajowym wymiarze.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 22, 2012 o 14:03

Hej Lituma1,

Dziękuję za komentarz. Rzeczywiście pisząc ten artykuł założyłem, że jest to artykuł kolejny z serii i nie komentowałem już alterantywnego podejścia do samego problemu zdefiniowanego w zadaniu. Ten temat szczegółowo już omawialiśmy w komentarzach do wpisu dotyczącego mini-konkursu finansowego oraz opisywałem go w tym artykule: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/wyniki-mini-konkursu-finansowego.

Komentarz Twój i Mariusza skłoniły mnie do uzupełnienia treści artykułu, co przed chwilą uczyniłem. Dziękuję :)

Co do Twojego komentarza całkowicie się zgadzam – najlepiej w tym przypadku ogóle nie brać kredytu. Ale treść zadania była taka a nie inna i założenia do niego również. Stąd takie a nie inne rozwiązanie.

Kalkulator finansowy jest tylko narzędziem i oprócz niego trzeba używać również głowy :) Skoro wywołałeś mnie do tablicy, to pozwolę sobie polemizować z dwoma Twoimi sformułowaniami:

„Nie ma możliwości osiągnięcia zysków przekraczających całkowity koszt kredytu w sytuacji, kiedy oprocentowanie lokaty jest mniejsze od oprocentowania kredytu.” – wszystko zależy od tego co zrobisz z tym kredytem. Przykładowo: ja osiągnę zysk przekraczający całkowity koszt kredytu w ogóle nie wpłacając tych pieniędzy na lokatę… tylko kupując za nie mieszkanie na wynajem, z którego po odliczeniu kosztów kredytu, czynszu, podatku itp. zostanie mi jeszcze czysty zysk. Jeśli wychodzimy poza ramy zdefiniowane w zadaniu, to wychodźmy kompleksowo :)

Piszesz „Dług jest największym naszym wrogiem zarówno w życiu osobistym jak i w szerszym, krajowym wymiarze” – możesz mieć rację, ale równie dobrze możesz nie mieć racji. Są dobre i złe długi. Jeśli zadłużam się z konkretnym planem związanym z inwestycją, to czy można powiedzieć, że dług jest moim wrogiem? Wręcz przeciwnie – gdybym się nie zadłużył, to nie miałbym szansy zrealizować inwestycji: zakupu mieszkania, wydania płyty, zakupu technologii dla linii produkcyjnej itd. itp. Oczywiście nadal mój biznes plan może okazać się nietrafiony, ale daleki jestem od generalizowania, że wszelkie długi są złe.

Dziękuję za głos w dyskusji i serdecznie pozdrawiam!

Odpowiedz

Lituma1 Listopad 22, 2012 o 20:09

Michał,

Po pierwsze nie wyszedłem poza ramy wyznaczonego zadania. Mowa była o lokacie, a nie o innej strategii.
Jednak, żeby było śmieszniej sam jestem teraz na etapie kupna mieszkania na wynajem i to przy pomocy kredytu, ale nie liczę na jakieś spektakularne zyski. Raczej dywersyfikuję swoje aktywa, a przy okazji kupuję mieszkanie, które może kiedyś przyda się moim dzieciom lub mi na starość. Kokosy na tym zarobić można było na przełomie 2003/2004 roku. Wystarczyło wziąć kredyt we frankach (był powyżej 3 złotych) i mieszkanie wynająć. Wynajmujący spałacał ratę, a do tego ceny mieszkań wystrzeliły w kosmos. Dziś ceny mieszkań spadaja, czynsze za najem także (przynajmniej w Łodzi) i potencjalny zysk w tej strategii może okazać się rzeczywistą stratą.
Mój plan jest taki, że kredyt biorę na 10 lat, ale mam go zamiar spłacić w 5. Zostawiam spory fundusz awaryjny, a reszta wolnych środków idzie na spłatę.

Jeżeli chodzi o drugie sformułowanie to może nie do końca precyzyjnie się wyraziłem. Zadłużenie, szczególnie nadmierne, jest złe dla statystycznego Kowalskiego czy innego Smitha i dla kraju w którym mieszka.
Natomiast tak jak piszesz kredyt jest bardzo potrzebny w gospodarce na realizecję nowych inwestycji czy pomysłów.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 22, 2012 o 21:08

Hej Lituma1,

Racja – mowa była o lokacie :) Droczyłem się trochę z Tobą – przepraszam :)

Co do kupowania mieszkań na wynajem: masz rację, że czas prawdziwych okazji już był. Ale z drugiej strony nie wiemy czy przypadkiem teraz znowu nie jest czas prawdziwych okazji. To się okaże dopiero za jakiś czas. Mądre głowy siedzące w nieruchomościach mówią tak: „Kiedy był najlepszy czas na kupienie nieruchomości? Wczoraj! A kiedy jest kolejny najlepszy czas na kupienie nieruchomości? Dzisiaj!” :) Prawda jest taka, że trzeba usiąść z kalkulatorem w ręku i liczyć każdą inwestycję.

Ja mam trochę odmienną strategię inwestowania od Twojej. Kredyty hipoteczne staram się brać na jak najdłuższy okres czasu po to by obniżyć jednostkową wysokość miesięcznej raty i „spiąć” inwestycję z przychodów z najmu. W takim modelu nie ma dla mnie znaczenia czy odsetek zapłacę dużo czy mało w skali całego okresu kredytowania, gdyż to nie ja spłacam ten kredyt lecz najemcy. I w tym przypadku inflacja działa na moją korzyść. Umowy najmu indeksuję inflacją. Ale to jest temat na oddzielny artykuł. Bardzo chętnie wymienię doświadczenia, np. w komunikacji mailowej :)

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Refael72 Listopad 22, 2012 o 11:19

Michale, nominowałem Twój blog do wyróżnienia Liebster Blog. Po szczegóły zapraszam tu: http://refael72.blogspot.com/2012/11/liebster-blog.html

Odpowiedz

Mariusz. Listopad 22, 2012 o 13:29

Przepraszam, ale albo jestem głupi, albo to zadanie jest bez sensu i pachnie bełkotem marketingowym banków. Czytając to zadanie czytelnik może pomyśleć, że biorąc kredyt może na nim zarobic. A nie jest to prawda. Skąd wziął pieniądze na spłatę kredytu? Z comiesięcznej wypłaty? Ok. I co, zamiast te pieniądze zainwestował przerżął je na spłatę kredytu. Proszę zrobić wyliczenie ile by zostało pieniędzy w kieszeni, gdyby nie trzeba było spłacać kredytu, tylko comiesięczną ratę odkładałbym na lokatę z tym właśnie oprocentowaniem 5,9%. Dam sobie zrobić masaż łapą afrykańskiego hipopotama, że miałbym znacznie więcej niż te 266tyś. Ba. Jeśli Pan policzy bilans (gdzie pieniądze na spłatę kredytu nie biorą się z nieba) to wyjdzie, że taki kredyt i lokata dają bilans ujemny, a nie dodatni. No, ale jak pisałem wcześniej, ja sięi nie znam – ja bloga nie prowadzę.

Odpowiedz

Mariusz. Listopad 22, 2012 o 13:32

Dodam jeszcze, że sikorki mi donoszą, że właśnie za tak głupi pomysł wzięcia kredytu nasz kredytobiorca udupiłby prawi e980-266-250 = 370 tyś zł!

Odpowiedz

Mariusz. Listopad 22, 2012 o 13:58

Poprawię się na szybko, żeby nie było. Różnica w „stracie” oczywiscie liczy sie inaczej niz podalem :) No i dzieki za update tresci artykulu. Jeszcze gdyby znikl test: … i byłby to dobry interes. Bo jak on byłby dobry, jak bez kombinowania z kredytem może być lepszy? Wniosek powinien być taki: nie idźcie tą drogą.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 22, 2012 o 14:32

Hej Mariusz,

Szerszy komentarz opublikowałem wyżej odpowiadając na wpis Lituma1. Przyznaję, że moje niedopatrzenie, że nie podałem wcześniej pełnego uzasadnienia – publikowałem je już w innym artykule.

Założenia do zadania były takie a nie inne i matematyka w tym kontekście jest nieubłagana. Ale tak jak piszecie – warto patrzeć na wszystko znacznie szerzej i ZAWSZE rozważać w konkrentym, własnym przypadku.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

hcrzeznik Listopad 22, 2012 o 13:54

Witam, świetny blog !
Nie rozumiem działania trybów END i BEGIN. Wg. zasad o których wspominałeś w artykule o o obsłudze kalkulatora przy zakładaniu lokaty powinien obowiązywać tryb BEGIN. Dlaczego na lokacie w zadaniu 4 jest ustawiony END? W obu trybach wynik jest identyczny.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 22, 2012 o 21:26

Hej Hcrzeznik,

Dziękuję za komentarz i dobrą ocenę :)

W trybie obliczeń przyjętym w tym zadaniu tryb BEGIN i END nie ma znaczenia. Tryb ma znaczenie przy obliczeniach, w których, np. dopłacamy pieniądze w trakcie trwania lokaty. Jeśli ustawimy tryb END to oznaczać to będzie, że płatność wymagana jest na końcu okresu. Jeśli płatność następuje na początku danego okresu, to tryb ustawiamy na BEGIN.

Mówiąc szczerze, to ja wszystkie symulacje finansowe wykonuję w trybie END :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Cendro Listopad 22, 2012 o 18:32

Michale,
wg mnie wskazane wyliczenia są niekompletne. Rozumem, że treść zadania była taka jaka była, ale wyniki są niekompletne z powodu nieuwzględnienia inflacji. Jasne jest, że raty kredytu z biegiem czasu będą coraz mniej dotkliwe, a odsetki z lokaty będą coraz mniej cieszyły z powodu tego co przez inflację jest zjadane. Bez uwzglęnienia inflacji (nawet na jakimś arbitralnie wybranym poziomie, bo w ten sam sposób założyłeś, że odsetki i oprocentowanie kredytu się nie zmieniają w czasie) te wyliczenia mogą dać mylny obraz sytuacji bo przy okresie 20 lat spadek wartości będzie mocno widoczny.
Pytanie drugie: dlaczego częstotliwość kapitalizacji odsetek z lokaty, którą wpisałeś do kalkulatora to raz na rok a nie standardowe raz na miesiąc? Takie były założenia ćwiczenia czy pomyłka? (No chyba, że coś źle zrozumiałem?!)
Pozdrawiam
Cendro

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 22, 2012 o 21:00

Hej Cendro,

Miło Cię ponownie tu widzieć :) Tak naprawdę było to zadanie konkursowe w mini-konkursie finansowym, w którym uczestniczyć mogli czytelnicy bloga. Nie chciałem nadmiernie komplikować tych zadań. Chciałem żeby jak najwięcej osób przymierzyło się do podstawowych wyliczeń. A jednocześnie chciałem też pokazać kilka nieoczywistości i nakłonić do sięgania po kalkulator. I jako, że większość uczestników posługiwała się Excelem lub gotowymi kalkulatorami w Internecie, to pomyślałem, że warto pokazać jak można do tego podejść z kalkulatorem finansowym w ręku. Pokazałem rozwiązania tych konkretnych zadań – a nie innych, bardziej złożonych.

Co do bardziej złożonych kalkulacji, to te także planuję publikować, ale już przy analizie kolejny „case’ów” w kolejnych artykułach. I wtedy osoby nieświadome co to jest I/YR, PV, PMT itd. będę z przyjemnością odsyłał do podstawowego artykułu wyjaśniającego zasady obliczeń na kalkulatorze finansowym :)

Zadanie w ogóle nie odnosi się do tego jaka będzie siła nabywcza pieniądza po tych 20 latach. Całkowicie to pominęliśmy.

Co do lokaty: założenie było takie (być może niejednoznacznie przedstawione), że jest to lokata roczna kapitalizowana raz do roku a nie miesięcznie.

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

młody125 Listopad 23, 2012 o 09:03

Z kredytami to jest tak, że jeśli oprocentowanie lokaty/inwestycji po wszystkich podatkach przewyższa całkowite oprocentowanie kredytu to opłaca nam się branie kredytu i nie opłaca wcześniejsza spłata. Rentowność netto wynajmu łatwo obliczyć. Jeśli jest ona wyższa od oprocentowania kredytu to mamy cashflow który możemy wykorzystać na spłatę kredytu lub mieć pasywny dochód.

Bawiłem się 3 lata temu sporo kalulatorem finansowym. Nie wiem czy wiecie, ale procent składany jest również przy kredycie. Porównajcie sobie wysokości rat na 30, 40, 50 i 100 lat. Jeśli ktoś musi brać kredyt to dobrze brać na około 15 lat. Warto porównać wysokość rat przy kredycie na 30 lat i kredycie na 15 lat z wkładem własnym 20%. Jest to argument żeby odkładać.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 23, 2012 o 09:55

Hej Młody125,

Dobrze piszesz. Ale dodam tylko, że w przypadku najmu, to właśnie wysokość raty determinuje opłacalność bądź nieopłacalność inwestycji, gdyż to rata kredytowa jest najwyższym jednostkowym kosztem miesięcznym. Z drugiej strony odsetki od kredytu w przypadku rozliczenia według stawki podatkowej, są naszym kosztem, a więc podatek w tym przypadku będzie niższy. Wszystko to trzeba przeliczyć, ale paradoks polega na tym, że odsetki (które i tak finansuje nam nasz najemca) powodują, że płacimy jako wynajmujący mniejsze podatki.

I warto też pamiętać, że kredyt hipoteczny nie musi być spłacany do końca w jednym banku. Można go refinansować innym kredytem, np. wtedy, gdy inne banki zaproponują atrakcyjniejsze warunki (znowu wszystko trzeba przeliczyć włącznie z okolicznymi opłatami – może się okazać, że nie ma to sensu). Dodatkowo nikt nie broni przed wcześniejszą spłatą kredytu (skoro zarabiamy na wynajmowanym mieszkaniu, to czemu nie odkładać i pomnażać tej kwoty). Ma to sens szczególnie wtedy, gdy ceny mieszkań idą w górę i decydujemy się sprzedać istotnie drożej to, które wynajmowaliśmy – jednocześnie spłacając kredyt.

Dziękuję za głos w dyskusji!

Odpowiedz

ewelinaa Listopad 23, 2012 o 22:54

Michał, a masz w planach może zamieścić swoje zestawienie wydatków za pażdziernik 2012?

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 23, 2012 o 23:11

Hej Ewelinaa,

Oczywiście :) Trochę się opóźniło ze względu na inne zajęcia, ale… będzie w ten weekend do przeczytania :) A trochę mam do napisania :)

Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za pamięć :)

Odpowiedz

blogobligacje.pl Maj 14, 2014 o 11:54

Michał,

co do skontrowania wypowiedzi typu ,,nie może się to opłacać, bo % na lokacie jest mniejszy niz kredytu, ,,to sztuczki”; to warto by było uzmysłowić czytelnikom jedną, prostą, podstawową rzecz (która chyba tu umyka) :

1. Lokata. Przez całe 20lat pracuje dla nas CAŁY, pełny nominał w wys 250tys zł.
2. Kredyt. Przez te same 20lat dla banku nie pracuje cały,, pełny nominał kredytu, bo spłacamy stopniowo kapitał. (po 165-tej racie mamy spłacone 50% kapitału)

I tu tkwi cała tajemnica opłacalności tej konstrukcji z zadania…
(przy dobraniu innych stóp % będzie to lepiej lub gorzej)

Odpowiedz

Visten (jeden z Marcinów) Maj 16, 2014 o 15:01

I dziwić się, że potem czytelnicy myślą, że wzięcie kredytu włożenie go na lokatę to świetny pomysł….

Nie ma możliwości, żeby lokowanie pieniędzy z kredytu na niżej oprocentowanej lokacie było opłacalne.

Odpowiedz

PeterK Luty 1, 2016 o 09:23

Witam Michale

Czy pojawi się na Twoim blogu zadanie z rozwiązaniem ;), dot. kalkulacji „Jeśli chciałbym mieć kwotę X za 30 lat, to ile muszę odkładać co miesiąc, przy założeniu, że lokaty oprocentowane będą średnio na 5%?” ?

Byłem uczestnikiem warszawskiego spotkania JOPLive i chciałbym opanować pokazaną tam kalkulację z uwzględnieniem posiadanych oszczednosci na x okresów przed planowaną prywatną emeryturą. Wielkie dzięki za to spotkanie i impulsy jakie u mnie wygenerowało!

A może już gdzieś jest to rozpisane?
Pozdrawiam z Warszawy

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 1, 2016 o 09:38

Hej PeterK,

Tak – pojawi się taki wpis w lutym. Będzie szczegółowo. :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Tedy Październik 25, 2016 o 18:39

Cześć, dzięki Michał za uświadomienie mnie, że jest coś takiego jak kalkulator finansowy, super sprawa.
Mam pytanie. Od kilku dni próbuje rozgryźć jak należy wpisać wartości do kalkulatora aby kalkulator policzył mi wysokość odsetek na zakończenie lokaty 10 dniowej lub 7 dniowej.
Z miesięcznymi daje sobie rady ale co w przypadku lokat kilkudniowych??? Próbowałem zmieniać wartość P/YR ale chyba to nie do końca dobry pomysł.
Będę bardzo wdzięczny za pomoc.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: