Korzystne zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych (MdM) – od 1 września 2015 roku

Dopłaty do mieszkań z rynku wtórnego i wyższe dofinansowanie dla rodzin wielodzietnych (nawet 38% ceny mieszkania) to najważniejsze zmiany wchodzące dzisiaj w programie “Mieszkanie dla Młodych”.

“Mieszkanie dla Młodych” to program dopłat do własnych czterech kątów, który zastąpił cieszący się dużą popularnością program “Rodzina na Swoim”. Niestety MdM miał pewne wady ograniczające możliwość jego zastosowania w praktyce: obejmował wyłącznie mieszkania oferowane przez deweloperów (rynek pierwotny) i wprowadzał limity maksymalnej ceny metra kwadratowego mieszkania, w których trudno było się zmieścić – zwłaszcza w dużych i drogich miastach. Z kolei ograniczenie liczby mieszkań budowanych przez deweloperów poza głównymi aglomeracjami znacząco utrudniały dostęp do tego programu mieszkańcom mniejszych miejscowości, wsi i terenów podmiejskich.

Ale to się przynajmniej częściowo zmienia od 1 września 2015, dzięki nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Wymagania zostały rozluźnione i dopłaty będą przysługiwały również nabywcom mieszkań na rynku wtórnym, jak i tych budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Najbardziej na zmianach skorzystają rodziny wielodzietne – z dwójką i trójką potomków. Skala dopłat stopniowo wzrasta, a przy trójce dzieci państwo może zwrócić ponad 1/3 wartości nabywanego mieszkania lub domu – o ile spełniają one wymogi wynikające z ustawy. Zdecydowanie jest o co walczyć.

Zapraszam do lektury. 🙂

Na czym polega MdM?

W dużym uproszczeniu: państwo dopłaca od ok. 7% do nawet 38% wartości nabywanego mieszkania lub domu osobom spełniającym wymogi programu MdM jeśli zakup finansowany jest kredytem (przy założeniu, że nieruchomość także spełnia wymogi programu). Pieniądze wypłacane są jednorazowo, jako dofinansowanie wkładu własnego. Przewidywane jest także wypłacanie dopłat już w trakcie trwania kredytu, w przypadku, gdy w ciągu pięciu lat od jego zaciągnięcia w rodzinie urodzi się kolejne dziecko. Takie dopłaty przeznaczone są na nadpłatę kredytu hipotecznego i stanowią pokaźny zastrzyk finansowy. UWAGA: podane 7% do 38% to szacunkowe “widełki” przy uwzględnieniu optymalnych warunków 🙂

Jest też minus: jeśli przyjdzie nam do głowy spłacić lub nadpłacić kredyt wcześniej niż przez upływem 5 lat od momentu zakupu mieszkania, to czeka nas kara. W takim przypadku konieczny będzie zwrot części dofinansowania wkładu własnego. Wymóg ten wprowadzony został po to, aby z programu rzeczywiście korzystały tylko te osoby, których nie stać na zakup mieszkania za gotówkę. Założeniem ustawy było, aby środki otrzymane z budżetu państwa zastępowały lub uzupełniały wkład własny kredytobiorcy. Jest to spore ułatwienie szczególnie w kontekście Rekomendacji S wydanej przez KNF, która spowodowała, że obecnie minimalny wkład własny, jaki należy wnieść, wynosi 10% wartości nieruchomości, od 2016 roku wynosić będzie 15%, a od 2017 roku – 20%. Środki z MdM dobrze uzupełniają gotówkę wykładaną przez nabywcę mieszkania.

Tak to wygląda w dużym uproszczeniu, ale diabeł oczywiście tkwi w szczegółach. Program MdM ma szereg wymogów, które po kolei wymieniam poniżej:

• Wymagania dotyczące kredytu, którym ma być finansowany zakup nieruchomości
• Wymagania dotyczące osób nabywających nieruchomość
• Wymagania dotyczące nieruchomości, która jest kupowana w ramach programu

Zobacz także: Jak inwestować w nieruchomości

Wymagania dotyczące kredytu

Zakup mieszkania lub domu w programie MdM musi być finansowany kredytem. Dofinansowanie wkładu własnego zostanie udzielone, gdy:

• Kredyt przeznaczony jest wyłącznie na zakup mieszkania lub domu o parametrach zgodnych z programem MdM.
• Kwota kredytu wynosi co najmniej 50% ceny nieruchomości.
• Okres kredytowania wynosi co najmniej 15 lat.
• Kredyt udzielony jest w polskich złotych.

Zaszła również pozytywna zmiana w zakresie osób, które mogą przystąpić do takiego kredytu. Jeśli nasza zdolność kredytowa nie wystarcza na wzięcie kredytu na zakup nieruchomości w programie MdM, to możemy się wspomóc pomocą innej osoby, która przystąpi z nami do takiego kredytu. Nowością jest to, że współkredytobiorcą może być praktycznie każdy (a nie tylko najbliższa rodzina jak to miało miejsce dotychczas). Otwiera to furtkę do brania kredytów przez pary, które nie są formalnie rodziną, jak również podpierania się zdolnością kredytową, np. dziadków, dalszej rodziny lub znajomych (o ile tylko uda się ich do tego przekonać).

Wymagania dotyczące nabywców nieruchomości

Największymi beneficjentami programu MdM, którzy mogą liczyć na najłagodniejsze warunki i na najwyższe dopłaty, są osoby posiadające co najmniej trójkę dzieci. Nowelizacja ustawy wprowadziła dla nich kilka udogodnień i dlatego traktować będę takie rodziny jako oddzielną grupę.

Do programu MdM mogą przystąpić aktualnie:

• Osoby samotne (tzw. single).
• Pary – to stało się możliwe dzięki nowelizacji ustawy i rozluźnieniu wymagań pod kątem współkredytobiorców.
• Małżeństwa – zarówno bezdzietne, jak i te wychowujące dzieci.
• Osoby samotnie wychowujące dzieci – dotyczy to zarówno rodziców, jak i opiekunów prawnych dzieci.
• Osoby w związku małżeńskim, które samotnie wychowują dzieci – o ile drugi małżonek został pozbawiony praw rodzicielskich albo odbywa karę pozbawienia wolności.

Zgodnie z nazwą programu, przystępujące do niego osoby muszą być “młode”. Według ustawodawcy są to osoby urodzone nie wcześniej niż 1 stycznia 1980 roku. Wymóg ten musi spełniać tylko jedna osoba w małżeństwie (czyli liczy się wiek tej młodszej).

Jeśli jednak osoba lub małżeństwo wychowuje co najmniej trójkę dzieci, to wymóg wieku nie obowiązuje. Można mieć i sto lat i nadal skorzystać z dofinansowania o ile tylko mamy zdolność kredytową. 😉

Są jeszcze dwa istotne wymogi związane po trochu z nieruchomością, a po trochu z naszą osobą. Nabywane mieszkanie (lub dom) musi być przeznaczone na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, a do tego muszą być naszą pierwszą nieruchomością. W praktyce oznacza to, że z programu nie mogą skorzystać osoby które:

• Osoby, które były lub są właścicielem mieszkania lub domu jednorodzinnego.
• Osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• Osoby, które były lub są właścicielem lub współwłaścicielem budynku (o ile w przypadku zniesienia współwłasności udział takiej osoby obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny).

Ale jest jeden wyjątek. Żaden z trzech powyższych warunków nie obowiązuje osób, które wychowują co najmniej trójkę dzieci. W praktyce oznacza to, że taka rodzina może zmienić mniejsze posiadane mieszkanie na większe korzystając z dofinansowania w ramach programu “Mieszkanie dla Młodych”. Jest to jedyny przypadek, w którym taka “wymiana” mieszkania jest możliwa.

UWAGA: wymóg przeznaczenia nieruchomości na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych oznacza, że mieszkania nie można nikomu wynająć ani użyczyć w okresie 5 lat od otrzymania dofinansowania z programu MdM.

Sprawdź również: Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka

Wymagania dotyczące nabywanej nieruchomości

Kolejny zestaw kryteriów dotyczy wielkości oraz ceny samego nabywanego mieszkania lub domu. Programem dopłat objęte są nieruchomości, których wielkość nie przekracza:

• 75 m2 w przypadku mieszkań
• 100 m2 w przypadku domów

Ustawodawca także i tutaj wykonał ukłon w kierunku osób z minimum trójką dzieci. w ich przypadku obowiązują podwyższone limity:

• 85 m2 w przypadku mieszkań
• 110 m2 w przypadku domów

Jeśli nabywasz większe mieszkanie lub dom, to tracisz prawo do skorzystania z MdM.

Nowością w programie MdM jest możliwość nabywania mieszkań z rynku wtórnego. Przed 1 września 2015 r. z programu mogły korzystać wyłącznie osoby kupujące nowe mieszkania od deweloperów. Obecnie z dopłat skorzystać można kupując mieszkania praktycznie z dowolnego źródła – od osób prywatnych, od spółdzielni mieszkaniowych, od firm a także w drodze przetargów i licytacji komorniczych. Oczywiście o ile tylko potrafimy takim zakup sfinansować kredytem.

Oprócz wymogu odpowiedniej wielkości mieszkania trzeba spełnić jeszcze jedno, tak naprawdę najtrudniejsze kryterium przyznania dofinansowania: cena 1 m2 mieszkania musi mieścić się w limitach określonych dla programu “Mieszkanie dla Młodych”. Limity te aktualizowane są co kwartał przez Bank Gopodarstwa Krajowego i wyliczane są według następującego wzoru:

• BGK określa maksymalną referencyjną cenę metra kwadratowego uprawniającą do otrzymania dopłaty, czyli tzw. “średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych”. Przykładowo: dla Warszawy w III kwartale 2015 roku jest to 5989,38 zł.
• W przypadku, gdy planujemy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, to limit ceny m2 może wynieść 110% referencyjnej ceny metra kwadratowego, a więc 6588,32 zł.
• W przypadku, gdy planujemy kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to limit ceny m2 może wynieść tylko 90% referencyjnej ceny metra kwadratowego, a więc 5390,44 zł.

W zależności od rodzaju kupowanego mieszkania, cena jego metra kwadratowego musi być niższa niż kwoty określone powyżej. Oczywiście jest to przykład dla Warszawy. BGK publikuje różne wskaźniki dla różnych województw, miast oraz gmin.

Na podstawie informacji opublikowanych na stronach BGK przygotowałem arkusz, w którym przeliczyłem kwoty limitów dla rynku pierwotnego i wtórnego w III kwartale 2015 r. W przyszłości możecie wykorzystać ten arkusz do przeliczenia limitów po ich aktualizacji.

Jak obliczyć kwotę dopłaty wkładu własnego?

Jeżeli wszystkie powyższe kryteria są spełnione, to możemy już powoli wyliczać kwotę dopłaty, na którą możemy liczyć. Tu także mamy do czynienia z dwoma czynnikami wpływającymi na wysokość dopłat.

Po pierwsze – liczy się metraż mieszkania, ale tylko do limitu 50 m2. W praktyce wygląda to następująco:

• Jeśli kupujemy mieszkanie (lub dom) mniejsze niż 50 m2, to do wyliczenia kwoty dopłaty bierze się rzeczywistą powierzchnię użytkową mieszkania.
• Jeśli kupujemy mieszkanie (lub dom) większe niż 50 m2 (ale mieszczące się w limitach MdM), to do wyliczenia kwoty dopłaty bierzemy “tylko” 50 m2. Przykładowo: mając mieszkanie o wielkości 60 m2 – do kalkulacji bierzemy tylko 50 m2 (mnożnik metrażowy).

Jest jednak jeden wyjątek od powyższej zasady. Jeśli mamy na wychowaniu trójkę dzieci to limit ten zwiększa się do 65 m2. Czyli:

• Jeśli kupujemy mieszkanie (lub dom) mniejsze niż 65 m2, to do wyliczenia kwoty dopłaty bierze się rzeczywistą powierzchnię użytkową mieszkania.
• Jeśli kupujemy mieszkanie (lub dom) większe niż 65 m2 (ale mieszczące się w limitach MdM), to do wyliczenia kwoty dopłaty bierzemy 65 m2. Przykładowo: mając mieszkanie o wielkości 75 m2 – do kalkulacji bierzemy tylko 65 m2.

No i w końcu – po drugie – do obliczeń kwoty dopłaty przyjmuje się jeszcze mnożnik procentowy. Tu także zaszły korzystne zmiany i zwiększył się poziom dofinansowania dla rodzin z dwójką i trójką dzieci. Aktualnie mnożnik jest następujący:

• 10% w przypadku osób samotnych i małżeństw bez dzieci
• 15% w przypadku osób i małżeństw wychowujących jedno dziecko
• 20% w przypadku osób i małżeństw wychowujących dwoje dzieci
• 30% w przypadku osób i małżeństw wychowujących troje lub więcej dzieci

A wzór na wyliczenie kwoty dofinansowania wygląda następująco:

kwota dofinansowania = mnożnik procentowy * wskaźnik przeliczeniowy 1 m2 * mnożnik metrażowy

Bonus za urodzenie kolejnego dziecka

Ustawodawca przewidział dodatkową premię dla rodzin dbających o wzrost demograficzny. Jeśli w ciągu pięciu lat od przystąpienia do programu “Mieszkanie dla Młodych” urodzi się nam trzecie lub kolejne dziecko (czwarte, piąte itd.), to otrzymamy dodatkowe wsparcie finansowe, które przeznaczone zostanie na nadpłatę kredytu. Zgodnie z ustawą bank udzielający nam kredytu nie ma prawa pobrać żadnej prowizji od takiej częściowej spłaty kredytu.

Wsparcie takie przyznawane jest tylko raz, czyli jeśli otrzymamy je po urodzinach trzeciego dziecka, to w przypadku czwartego itd. – dodatkowych premii już nie będzie. Niemniej jednak i tak jest to całkiem konkretna pomoc finansowa. Liczy się ją według wzoru:

kwota premii = mnożnik procentowy * wskaźnik przeliczeniowy 1 m2 * 5%

Posługując się pierwszym przykładem z powyższej ramki: jeśli rodzinie, która brała kredyt MdM posiadając jedno dziecko, w ciągu kolejnych 5 lat urodziłaby się dwójka dzieci, to z tytułu urodzenia i wychowywania trójki dzieci otrzymaliby dodatkową dopłatę do kredytu w wysokości:

5989,38 zł * 50 m2 * 5% = 14 973 zł

Jeszcze więcej zyska rodzina, która w momencie brania kredytu miała trójkę dzieci (przykład 2) i w ciągu 5 lat urodzi im się czwarte dziecko. Policzmy:

5989,38 zł * 65 m2 * 5% = 19 465 zł

Oznacza to jednocześnie, że całkowite wsparcie finansowe dla tej rodziny ze strony państwa wzrośnie do kwoty 136 258 zł, a więc osiągnie blisko 38% wartości nabywanego mieszkania (!!!).

Ile rząd ma pieniędzy na dopłaty? Ilu już skorzystało?

Skoro “Mieszkanie dla Młodych” w znowelizowanej wersji ustawy jest takie atrakcyjne, to wypada jeszcze odpowiedzieć sobie na pytanie czy jest jakiś limit dopłat i czy dla wszystkich zainteresowanych starczy pieniędzy.

Limity istnieją i określone są już na kilka lat do przodu:

• W 2014 roku zarezerwowano w budżecie 600 mln zł na dopłaty do programu MdM.
• W 2015 r. jest to 715 mln zł.
• W 2016 r. ma to być 730 mln zł.
• W 2017 r. ma to być 746 mln zł.
• W 2018 r. ma to być 762 mln zł.

Dotychczas kwota limitów była w zupełności wystarczająca. W 2014 roku wykorzystano zaledwie 34,5% dostępnego budżetu (207 mln zł), ale wynikało to z praktycznej dostępności MdM wyłącznie tam, gdzie deweloperzy oddawali nowe budynki. To było również dotychczas największą wadą tego programu. Aktualnie największym utrudnieniem dla zainteresowanych uzyskaniem dopłaty będą limity ceny jednego metra kwadratowego.

Zainteresowanie MdM systematycznie jednak rośnie. Na koniec sierpnia 2015 r. wykorzystano już 47,7% tegorocznego limitu (skonsumowano 341 mln zł), a trzeba pamiętać, że MdM nie umożliwiał dotychczas nabywania mieszkań na rynku wtórnym. Może się okazać, że już wkrótce o dopłaty trzeba będzie walczyć. Jeśli macie to w planach, to raczej warto się pospieszyć.

Czy warto korzystać z programu MdM?

Dotychczas program MdM krytykowany był za to, że nabijał kasę deweloperom. Wygląda na to, że wprowadzona dzisiaj w życie nowelizacja ustawy skutecznie to zmieni. To dobrze.

Jeśli ktoś zastanawia się czy warto skorzystać z tego programu wsparcia młodych, to mam nadzieję, że załączone powyżej przykłady jednoznacznie pokazują, że skala dofinansowania może być naprawdę duża. W przypadku rodzin z trójką dzieci finansowanie może sięgnąć ponad 1/3 wartości mieszkania. Ja absolutnie nie narzekałbym, gdyby budżet państwa pokrył taką część kosztów mojego mieszkania. 🙂

Moja opinia? Sam nie mam jak skorzystać na programie MdM, więc tym bardziej uczciwie mogę powiedzieć, że skoro dają, to trzeba brać. Pamiętajcie, że w praktyce zwiększenie w ten sposób wkładu własnego, pozwala oszczędzić dużo więcej pieniędzy – dzięki oszczędnościom na odsetkach od kredytu. Jak duże są to oszczędności? Poniżej przedstawiam wyliczenie ile trzeba będzie oddać bankowi razem z odsetkami za każdego pożyczone 100 tys. zł. Kalkulacje przygotowałem dla kredytu hipotecznego z całkowitym oprocentowaniem 4% rocznie (takie jest mniej więcej aktualne średnie oprocentowanie kredytów branych w programie MdM – od ok. 3,4% do ok. 4,8%):

• Kredyt na 15 lat: oddamy 133 tys. zł razem z odsetkami (133% pożyczonej kwoty).
• Kredyt na 20 lat: oddamy 145 tys. zł (145% pożyczonej kwoty).
• Kredyt na 25 lat: oddamy 158 tys. zł (158% pożyczonej kwoty).
• Kredyt na 30 lat: oddamy 172 tys. zł (172% pożyczonej kwoty).

Oczywiście, jeśli wzrosną referencyjne stopy procentowe, to koszt odsetek również wzrośnie. Oszczędności są więc bardzo duże.

Kilka słów na koniec

Zależało mi na tym, aby w tym wpisie w przystępny sposób wyłożyć zasady programu “Mieszkanie dla Młodych” i ułatwić Wam zweryfikowanie czy się do niego kwalifikujecie. Nie przeprowadzałem tu złożonych analiz, co się bardziej opłaca w przypadku osób, które nie mają jeszcze dzieci, np. czy lepiej wziąć tradycyjny kredyt hipoteczny bez dopłat, czy ten z dopłatami z MdM, który może mieć nieco wyższą marżę. Sytuacja każdego z Was jest nieco inna. Zachęcam do przeprowadzenia tego typu analizy swojego przypadku z dobrym doradcą kredytowym.

Ogólnie rzecz biorąc marże kredytów hipotecznych z MdM i “normalnych” są zbliżone, więc dla osób, które zamierzają mieszkać co najmniej 5 lat w zakupionym mieszkaniu, MdM jest jak najbardziej sensowną formą dofinansowania.

Cieszę się również, że rządzący wprowadzili tyle udogodnień dla rodzin wielodzietnych (zniesienie limitu wieku, zwiększenie poziomu dofinansowania, umożliwienie przystąpienia do MdM także tym osobom, które miały już własne mieszkanie). W mojej opinii to bardzo dobry ruch i nareszcie jakaś realna pomoc dla rodzin z co najmniej trójką dzieci.

Jeśli chcielibyście skorzystać z kalkulatora pomagającego w obliczeniu skali dopłat, to znajdziecie go na tej stronie.

Jeśli uznacie, że warto żebym przygotował inny kalkulator, np. wyliczający za jaką kwotę możecie maksymalnie kupić mieszkanie w zależności od Waszej sytuacji (miejscowość, stan cywilny, liczba dzieci itp.), to dajcie mi proszę znać w komentarzach.

A tymczasem życzę Wam miłego dnia i reszty tygodnia. Miło znowu zacząć dla Was pisać po wakacjach. 🙂