Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy, czyli jak można oszczędzić lub stracić na zakupie lub sprzedaży mieszkania

Kupno mieszkania, to operacja finansowa, na której możemy bardzo dużo zaoszczędzić. Zwłaszcza wtedy, gdy dodatkowo posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Operat ma tu kluczowe znaczenie.

Operat, to obok naszej zdolności kredytowej, drugi z najważniejszych czynników wpływających na to, czy dostaniemy kredyt hipoteczny w pożądanej wysokości. A z tym różnie bywa, o czym przekonała się Monika – czytelniczka, której historię dzisiaj przytaczam.

Dzisiaj opowiem o tym, dlaczego operat – czyli oficjalna, pełna wycena nieruchomości przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego – jest mieczem obosiecznym, który może działać na naszą korzyść lub przeciwko nam. Wytłumaczę, jak to się dzieje, że wycena z operatu może odbiegać od realnej wartości mieszkania. Podpowiem, jak mądrze korzystać z operatów i zdradzę także sposób pozwalający poznawać wycenę mieszkań bez konieczności płacenia rzeczoznawcy.

Problem Moniki: zbyt niska wycena mieszkania

Napisałem, że operat jest mieczem obosiecznym. I tak jak w przypadku każdego oręża, przed pójściem do boju wskazana jest najpierw nauka, jak z niego umiejętnie i mądrze korzystać. A niewiedza w tym przypadku może być bardzo bolesna, o czym przekonała się Monika – Czytelniczka bloga. Poniżej, za jej zgodą, publikuję naszą korespondencję. A w dalszej części artykułu uzupełnię to, co tak ładnie wypunktowała Monika.

Hej,

Przeglądałam ostatnio całą sekcję poświęconą zakupowi mieszkania. I patrząc z perspektywy osoby, która cały proces ma świeżo za sobą mogę powiedzieć, że brakuje tu jednego (przynajmniej dla mnie) – głębszego spojrzenia na operat szacunkowy. Dlaczego? Ano u mnie miało być gładko i prosto. I było. Szybka decyzja, oczywiście pozytywna, BIK A , zdolność ponad potrzeby, wszystko pięknie, tylko nie byłam świadoma tego, że jak kupuję mieszkanie kompletnie urządzone, to mam mały problem, bo operat jest na wartość nieruchomości, a ta jest dużo niższa niż cena transakcyjna. No i były schody, bo miałam kilka różnych wycen i dużo się przy okazji dowiedziałam. Sporo też na nie wydałam. Gdybym mogła cofnąć czas, to od tego zaczęłabym staranie się o kredyt, ale już ze świadomością, że nie będzie łatwo.

Swoją drogą to nie jest tak, jak mi się kiedyś wydawało, że pan i władca rzeczoznawca stwierdza, ile na jego oko warte jest mieszkanie. On musi porównać ceny transakcyjne na rynku, a tak naprawdę nie ma wiedzy, z czego te pozostałe ceny wynikały. Mieszkanie mieszkaniu nierówne.

Na to, jak ważny jest operat NIKT nie zwrócił mi uwagi. A to jego wartość wskazuje, ile mam wkładu własnego. Tzn. kupuję mieszkanie za 400 tys. zł, operat mam na 350 tys. zł, środki własne – 100 tys. zł – oznacza to, że nie mam 25% wkładu własnego, tylko 14,3%, bo 50 tys. zł ponad operat to dla banku nie jest wkład własny. Czyli przy takich parametrach czeka mnie jeszcze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego!

Ja wiem, że może nie jest to powszechny problem przy zakupie mieszkania na kredyt, ale jednak istnieje, szczególnie, jak kupuje się wykończone mieszkanie. Dlatego chyba warto kiedyś o tym wspomnieć. Ja spodziewałabym się problemów ze zdolnością kredytową, a tymczasem wszystko rozbiło się o jakiś tam operat. Swoją drogą to słowo dotychczas kojarzyło mi się tylko z doborem próby (operat losowania).

Zobaczcie, co się stało u Moniki: pomimo świetnej zdolności kredytowej, dobrego scoringu w BIK i przekonania o tym, że dysponuje dużym wkładem własnym, została brutalnie uświadomiona, że z perspektywy banku wygląda to inaczej. I dodatkowo musiała ponieść koszty związane z ubezpieczeniem kredytu ze względu na niski wkład własny.

Warto przeczytać kolejny mail Moniki, w którym bardzo ładnie opisuje dodatkowe wątki związane z zakupem mieszkania.

Hej,

Moja specyficzna sytuacja polegała na tym, że kupiłam w pełni świadomie mieszkanie po generalnym remoncie z pełnym wyposażeniem. Mieszkanie w starym budownictwie. Generalny remont przeprowadzono 3 lata temu, nie pod wynajem/sprzedaż, a pod wyrafinowane gusta właścicieli – w dodatku w moim stylu. Wszystko poza murami nowe. W środku nie wygląda na lata ’80. Na dodatek nie miałam się do czego przyczepić.

Taka okazja nie trafia się często. Wiedziałam, że w tych blokach mogę kupić mieszkanie tańsze o 1000 zł / m2, ale musiałabym zrobić remont. A remont to studnia bez dna. Początkowo miałam takie plany, bo nie wierzyłam, że znajdę coś, co mi w 100% będzie odpowiadać. Ale po znalezieniu tego mieszkania wiedziałam, że koszty remontu, wyposażenia, czasu, równoczesnego wynajmu innego lokum, użerania się z robotnikami, etc. zdecydowanie przewyższą te 1000 zł / m2. Ale do rzeczy…

Dopiero po otrzymaniu pierwszego operatu dowiedziałam się, że wartość mieszkania to tylko wartość nieruchomości. Nawet meble w zabudowie czy gładź na ścianie specjalnie tej wartości nie podnoszą. I na dodatek mało w operacie subiektywnej opinii rzeczoznawcy – musi się odnieść do ostatnich cen transakcyjnych z danej spółdzielni mieszkaniowej bądź sąsiadującej. A nie ukrywajmy, takich mieszkań jak moje nie ma na pęczki. I skąd wiadomo, czy to tańsze było w takim stanie, jak moje? No nie wiadomo.

Jednocześnie od każdego doradcy finansowego słyszałam, że jeszcze się z takim obniżeniem ceny transakcyjnej nie spotkał. Za to rzeczoznawcy mówili, że oni nie mogą więcej zrobić, bo ogranicza ich model na wyliczenie wartości nieruchomości. Za to prywatnie uważają, że nawet za dodatkowe 500 zł / m2 to mieszkanie jest warte swojej ceny. Nie wspomnę już o tym, że jeden z banków zasugerował, że chyba mam jakiś interes w kupnie za drogiego mieszkania, a oni mi mogą znaleźć tańsze, nawet podesłali ogłoszenia. To była tragikomedia.

Kończąc… chodzi mi o to, że chociaż mało osób kupuje tak wykończone mieszkania, to jednak warto o takiej rzeczy wspomnieć. Przypadek rzadki, a jednak zaskakujący. Naprawdę, spodziewałam się już bardziej obniżenia mojej zdolności kredytowej czy problemów z negocjacją marży. A tu proszę, analiza techniczna…

Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem

Skąd bank wie ile warte jest mieszkanie?

Mam nadzieję, że po przeczytaniu maila Moniki rozumiecie już, jak duże znaczenie dla banku ma wycena nieruchomości (nie musi to być tylko mieszkanie – to samo dotyczy domów i działek). A jedyną formalną formą wyceny jest właśnie operat szacunkowy (nazywany skrótowo operatem) opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego, którego ekspertyzy akceptowane są przez dany bank.

“Rzeczoznawca majątkowy” to zawód regulowany, co oznacza, że osoba, która go wykonuje, musi mieć zdane stosowne egzaminy i formalnie nadane uprawnienia. Aktualna lista rzeczoznawców majątkowych znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.

Standardowo banki, przy przygotowywaniu wycen nieruchomości, posługują się “swoimi” rzeczoznawcami. Oczywiście nie są to rzeczoznawcy bankowi, tylko osoby z uprawnieniami rzeczoznawcy współpracujące z konkretnym bankiem.

Pierwsza rzecz, którą warto wiedzieć, to że istnieje możliwość samodzielnego skorzystania z usług rzeczoznawcy. W tym przypadku to my zamawiamy operat, musimy ponieść koszty jego przygotowania, ale jednocześnie dokładnie wiemy, co się w tym operacie znalazło, zanim jeszcze zobaczy go bank. I możemy ewentualnie reagować, zanim będzie za późno! O dodatkowych korzyściach i możliwości współpracy z rzeczoznawcą, piszę w dalszej części artykułu.

Jest jednak pewien minus: nie każdy rzeczoznawca jest akceptowany przez dany bank. Dlatego warto najpierw wydobyć z banków listę rzeczoznawców z naszego województwa, których ekspertyzy są akceptowane przez każdy z banków, do których planujemy złożyć wnioski kredytowe. Informacji takiej można też szukać w Internecie. Niektóre banki publikują takie listy. Warto też zapytać samego rzeczoznawcy, czy jego operaty akceptowane są, np. przez PKO BP. Oni doskonale to wiedzą 🙂 I od razu powiem, że rzeczoznawca musi też wiedzieć, do których banków będziemy występować o kredyt. Oprócz operatu przygotowuje on bowiem odpowiednie druki wymagane przez banki.

Do czego bankowi potrzebny jest operat? Jest to podstawowy dokument mówiący jakim zabezpieczeniem (do jakiej kwoty) jest nieruchomość, na którą bank udziela nam kredytu. I tak jak zauważyła Monika – na nic zda się tłumaczenie, że mieszkanie pomalowane zostało złotą farbą i w ścianę łazienki wtopione zostały szmaragdy 😉 Rzeczoznawca określa wartość naszego mieszkania w odniesieniu do cen transakcyjnych innych, podobnych mieszkań w tej samej okolicy. A to potrafi zafałszować realną wartość mieszkania… zaraz do tego dojdziemy…

Bank cenę z operatu traktuje jak świętość i to właśnie w oparciu o nią określa ile pieniędzy może nam pożyczyć. Najlepiej więc jeśli cena z operatu jest wyższa od ceny, za jaką kupiliśmy dane mieszkanie. Dlaczego? Bo będziemy wtedy mieli dodatkowy luksus sfinansowania tym kredytem, np. kosztów remontu mieszkania. A te ostatnie są już zazwyczaj określane przez bank “na oko” – na podstawie kosztorysu, który sami dostarczamy.

Oczywiście ja jestem zwolennikiem kupowania za gotówkę wszystkiego, co ma nam służyć na cele własne (a nie inwestycja). Niemniej jednak doskonale rozumiem, że nie wszystkich na to stać. W takim przypadku tym bardziej warto dobrze postarać się negocjując cenę nabywanego mieszkania, a w negocjacjach tych także można posłużyć się wyceną rzeczoznawcy. Piszę o tym pod koniec artykułu.

Jaki zapas założyć? Dobrze gdyby cena z operatu była przynajmniej o 10% wyższa od ceny transakcyjnej. Niestety łatwiej powiedzieć niż zrobić – zwłaszcza, gdy w grę wchodzą emocje…

Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca

Jak tworzy się operat szacunkowy?

Najczęstszym sposobem przygotowywania wyceny mieszkań przez rzeczoznawców majątkowych, jest “podejście porównawcze”. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca wyszukuje podobne transakcje sprzedaży nieruchomości i na podstawie cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych cen po jakich nabyte zostały te inne nieruchomości, określa wartość analizowanego mieszkania. Podejście to szczegółowo opisane jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami:

Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W podejściu tym rzeczoznawca może wybrać jedną z metod, w które dzisiaj nie będę się zagłębiał (metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku). Istotny jest tu wniosek, że to jak zostanie określona wartość naszego mieszkania, w zdecydowanej większości zależy od cen sprzedaży innych, podobnych mieszkań w okolicy, a nie od tego co znajduje się w analizowanym mieszkaniu.

Warto przypomnieć (szczegółowo mówiliśmy o tym z moim gościem w podcastach 003, 004 i 005), że rzeczoznawca ma prawnie zagwarantowany dostęp do informacji o cenach, w jakich kupowane są nieruchomości. Jest on więc doskonałym źródłem informacji pozwalającym samodzielnie zweryfikować, jak bardzo różnią się ceny transakcyjne od cen zawartych w ogłoszeniach.

Co robi rzeczoznawca? W pierwszej kolejności określa “cechy” według których wyliczać będzie wartość naszego mieszkania oraz ich procentowy udział w wycenie. Tu mamy pierwszy obszar do negocjacji z rzeczoznawcą 🙂 Przykład poniżej:

Ponadto wyszukuje, np. 20 transakcji, które on sam uznaje za reprezentatywne i wiarygodne. Na ich podstawie określa maksymalną i minimalną cenę za m2 powierzchni mieszkania.

I tu od razu widać, że powinna nam się zapalić “czerwona lampka”, jeśli cena metra kwadratowego mieszkania, które planujemy kupić wyraźnie odbiega od średniej ceny. A dziać się tak może z kilku powodów.

Jeden z przykładów podała Monika, czyli wyższy standard wyposażenia nabywanej nieruchomości. Innym powodem może być również sytuacja, w której ceny nieruchomości idą w górę. Wtedy może się okazać, że ceny transakcyjne, do których ma dostęp rzeczoznawca, są już “nieaktualne”. Że nie da się kupić już na rynku mieszkania w cenie, która obowiązywała, np. 3 miesiące wcześniej. A niestety rzeczoznawcy też ludzie i nie zawsze sięgają po najświeższe dane. Wymaga to bowiem ich osobistej wizyty w sądach lub spółdzielniach mieszkaniowych i “przekopania” treści aktów notarialnych.

Następnie rzeczoznawca wybiera z listy wszystkich podanych transakcji, np. 3 które uzna za reprezentatywne (najwyższa cena m2, najniższa cena m2, średnia cena m2 w mieszkaniu zbliżonym do tego analizowanego). Każde z nich ocenia pod kątem cech przyjętych do oceny i na tej podstawie dokonuje poprawek kwotowych w cenie m2. Przykład na poniższym rysunku.

A dalej to już czysta matematyka. Rzeczoznawca wylicza średnią cenę m2 po uwzględnieniu swoich poprawek kwotowych, przemnaża ją przez powierzchnię analizowanego mieszkania i otrzymuje oszacowanie wartości tego lokalu.

Zauważcie, że to, jak mieszkanie jest wyposażone, nie miało w tej analizie żadnego znaczenia. Rzeczoznawca musi zawrzeć w ramach operatu fotografie mieszkania oraz jego okolicy, ale mają one jedynie charakter wizualizacji, np. pomagają potwierdzić czy uzasadnione będzie sfinansowanie przez bank kosztów remontu. Następnie, na podstawie zdjęć po remoncie, pracownik banku może stwierdzić, czy rzeczywiście stan mieszkania przed i po remoncie jest inny 🙂

Zobacz także: Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka

Zamawiać operat samodzielnie czy przez bank?

Co zrobić żeby nie obudzić się z “ręką w nocniku”? Najlepiej jak najwcześniej poznać szacunkową wartość kupowanego mieszkania – jeszcze zanim na poważnie przystąpimy do negocjacji ceny, czyli na długo przed szykowaniem się do złożenia wniosków kredytowych do banków.

Na początku nie potrzebujemy jednak pełnego operatu. Za jego przygotowanie u rzeczoznawcy w Warszawie trzeba zapłacić około 500-600 zł. Zamiast niego możemy się z rzeczoznawcą umówić na przygotowanie uproszczonej wyceny mieszkania. Wystarczy uzgodnić, że zależy nam na przedstawieniu tabelki z cenami transakcyjnymi 20-30 podobnych mieszkań z okolicy. Ja za takie wyceny płaciłem 200-250 zł i otrzymywałem listę około 30-40 transakcji w ciągu 2–3 dni od złożenia zamówienia. Oszacowanie średniej ceny wykonywałem samodzielnie 🙂

Z rzeczoznawcą wykonującym takie szybkie wyceny, można się umówić, że gdy sfinalizujemy transakcję, to zamówimy również u niego pełny operat szacunkowy. Jako powracający klient zawsze możemy liczyć na nieco “ulgowe” traktowanie. Z mojej praktyki wynika, że wszelka pomoc rzeczoznawcy w jego pracy – procentuje. I warto być tu kreatywnym i otwartym.

Przykładowo: jeśli zależy Ci na podbiciu ceny w ostatecznym operacie, to warto o tym od razu powiedzieć rzeczoznawcy. Warto też mu wskazać konkretne adresy, dla których powinien poszukać archiwalnych transakcji, np. tych bloków, w których ceny m2 mieszkania są z różnych powodów wyższe. Warto poprosić o przysłanie wersji roboczej operatu tylko po to, by zastanowić się czy nie da się nakłonić rzeczoznawcy do przyjęcia korzystniejszych proporcji cech mieszkania, które rzutują na wycenę. Elastyczny rzeczoznawca sam będzie wiedział o ile może podbić cenę w granicach rozsądku 🙂

I analogicznie w drugą stronę: może być tak, że będziemy chcieli wykorzystać operat jako argument negocjacyjny przy zakupie mieszkania. Warto o tym powiedzieć rzeczoznawcy, że operat taki nie trafi do banku i potrzebny nam jest w celu znalezienia minimalnej, racjonalnej ceny danej nieruchomości, gdyż zamierzamy aktywnie negocjować cenę ze sprzedającym. W takim przypadku może się okazać, że wycena jest o kilkadziesiąt tysięcy niższa – po prostu ze względu na przyjęcie innych kryteriów.

Mam nadzieję, że potraficie już sobie odpowiedzieć na pytanie “czy warto samodzielnie wynająć rzeczoznawcę?”. Owszem – będziecie musieli pokryć koszt operatu, ale jest on znikomy przy skali oszczędności, jakie możecie dzięki niemu uzyskać.

Jeśli wyceny dokonuje Wam rzeczoznawca przysłany przez bank, to zazwyczaj nawet nie zobaczycie operatu na oczy, a z samym rzeczoznawcą będziecie widzieli się przez chwilę, w której będzie fotografował mieszkanie. Najważniejsza część przedstawienia odbędzie się bez Waszego udziału – za spuszczoną kurtyną i bez Waszego wpływu na przebieg wydarzeń.

Skąd wziąć bezpłatne wyceny?

Jeśli mieszkacie w mieście, w którym jest duża płynność mieszkań, to istnieje sposób na to, aby poznać ceny transakcyjne bez konieczności ponoszenia kosztów rzeczoznawcy. Trzeba zainwestować jedynie swój czas.

W każdym większym mieście odbywa się dużo licytacji komorniczych. Integralnym elementem takich licytacji jest możliwość zapoznania się z aktami sądowymi dotyczącymi postępowań komorniczych oraz treścią operatów, w których znajdują się wyceny licytowanych mieszkań. A w każdym takim operacie znajduje się… lista kilkudziesięciu transakcji, na podstawie których dokonano wyceny mieszkania.

Nie trzeba brać udziału w licytacji. Wystarczy znać tylko numer sprawy lub spraw sądowych i udać się do sądu, który prowadzi tą sprawę i poprosić o możliwość wglądu w akta. W niektórych sądach w Warszawie takie akta udostępniane są na poczekaniu, a w innych trzeba poprosić o ich przygotowanie z wyprzedzeniem (najlepiej telefonicznie). W ten sposób za darmo można zdobyć całe listy cen transakcyjnych nie będąc rzeczoznawcą majątkowym 🙂

Ta metoda ma jednak jeden poważny minus: najczęściej operaty dołączone do akt sądowych są już “wiekowe” i może się okazać, że w chwili obecnej zawierają listę transakcji z 2012 roku. Nie zawsze jednak jest tak źle.

Skąd czerpać wiedzę o zbliżających się licytacjach komorniczych? Najlepszym źródłem jest serwis www.licytacje.komornik.pl, na którym komornicy zobowiązani są publikować obwieszczenia o licytacjach. W każdym z takich obwieszczeń znajduje się numer postępowania komorniczego (nie zawsze jest sygnatura sprawy sądowej, więc trzeba się o nią dowiedzieć u komornika) oraz adres sądu, w którym będzie się odbywała licytacja. W tym samym sądzie znajdują się akta sprawy.

Wycena jako oręż w negocjacjach ceny

Z doświadczenia wiem, że na mieszkaniu można dużo przepłacić. Wiem też, że można na nim naprawdę dużo zaoszczędzić. W Warszawie mówimy o kwotach 5- lub 6-cyfrowych na jednym mieszkaniu. A jeśli dodatkowo mieszkanie finansowane jest kredytem hipotecznym, to w dużym uproszczeni można przyjąć, że każda wynegocjowana złotówka w cenie mieszkania przekłada się na 2 zł oszczędności uwzględniając koszty kredytu. Jeśli w przypadku kredytu na 30 lat oprocentowanego na 4,5%, znegocjujesz cenę mieszkania o 30 000 zł, to będziesz o 54 720 zł do przodu uwzględniając koszt odsetek.

Ale żeby dobrze negocjować, to warto wiedzieć na czym się stoi i czy cena, której żąda sprzedający, jest ceną dobrą, średnią czy wysoką. Właśnie dlatego warto poznać prawdziwe ceny transakcyjne, a nie te które znajdują się w ogłoszeniach na portalach (ceny wywoławcze). Sama świadomość, jak duża może być odległość pomiędzy tymi cenami, pomoże nam odpowiednio przygotować się mentalnie do negocjacji.

To nie jest artykuł o negocjowaniu. Chcę Wam tylko uzmysłowić, jak bardzo pomocne mogą być wyceny rzeczoznawców i jak wiele można stracić zaniedbując przygotowania do tej najważniejszej transakcji w życiu. Prawda jest taka, że na niczym w życiu nie oszczędzamy lub nie tracimy więcej, jak na zakupach mieszkania lub domu. No może wyjątkiem są samochody 😉

I już na koniec pokażę Wam jedną z analiz, którą kiedyś przeprowadziliśmy z Gabi. Pokazuje ona właśnie skalę rozbieżności pomiędzy cenami transakcyjnymi, a cenami zawartymi w ogłoszeniach sprzedaży. Różnice wynosiły od 0% do 38% ceny! Wszystkie ceny dotyczą tego samego rejonu warszawskiego Ursynowa, ale są na tyle stare, że można je uznać nieaktualne.

Druga strona medalu

Dzisiejszy artykuł pisałem z perspektywy osoby, która chce zakupić mieszkanie, ale wyceny są równie istotne dla sprzedających. Znając realną, aktualną wartość mieszkania oraz standardową zasadę “10% każdy spuszcza”, sprzedawca może dobrze ustawić cenę wyjściową.

Mam nadzieję, że udało mi się Was przekonać, jak ważnym elementem w całym mieszkaniowym puzzle jest operat. A jeśli chcecie pogłębić swoją wiedzę w tym obszarze, to zachęcam do odwiedzenia sekcji “Zakup mieszkania krok po kroku”, w której w szczególności polecam podcasty o tematyce mieszkaniowej.

A jeśli chcielibyście, abym opublikował całe przykładowe operaty, to napiszcie o tym w komentarzach 🙂

Dziękuję za uwagę, cierpliwość i życzę Ci miłej reszty dnia 🙂