Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca

Ten artykuł to kontynuacja historii mojej inwestycji w najmniej chodliwy towar na rynku nieruchomości: 4-pokojowe mieszkanie, na ostatnim (czwartym) piętrze, bez windy, w bloku z wielkiej płyty, z przełomu lat 70/80. Inwestycji, która według wielu osób i przesłanek, nie miała prawa dać mi zysku. A jednak pozwoliła mi zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zapraszam do przeczytania kompletnego case study (studium przypadku) opisującego jak kupiliśmy mieszkanie, jak przeprowadzaliśmy jego remont, jaki był jego efekt finalny oraz jak negocjowaliśmy sprzedaż mieszkania, ile na tym zarobiliśmy i jak możemy legalnie nie płacić podatku od tej sprzedaży.

Temat mojej inwestycji wzbudzał dosyć duże emocje. Wiem, że przynajmniej część czytelników jest bardzo zainteresowana tym czy udało mi się zarobić czy straciłem. I dlatego postanowiłem dosyć szczegółowo przedstawić historię sprzedaży tego mieszkania. Ale chcę Cię ostrzec – to nie jest króciutki artykuł 🙂 Zanim przejdziesz dalej, zrób sobie kawkę lub zaparz herbatkę i rozkoszuj się bezpieczną dla Ciebie historią podszytą nerwami Żony i moimi.

Krótki wstęp

Wiele się mówi o tym, że rynek nieruchomości obecnie jest w trendzie spadkowym, że jest trudny dla sprzedających, że panuje na nim zastój powodujący erozję cen mieszkań. To wszystko prawda. Ceny lecą w dół i tak jak pisałem wcześniej, nie mam nic przeciwko temu, bo to pozwala mi znajdować okazje inwestycyjne. Wiele osób uważa jednak, że na moim poszukiwaniu okazji “nie da się zarobić”. W komentarzach pod jednym z moich poprzednich artykułów o tej inwestycji pojawiła się nawet opinia, że to co robię nazywa się “łapaniem spadających noży”.

Ja absolutnie nie twierdzę, że łatwo jest osiągnąć zwroty z inwestycji w nieruchomości. Ale na szczęście nie muszę stuprocentowo zgadzać się ze sceptykami. Chcę Wam dzisiaj pokazać pozytywny przykład, że da się zarabiać na mieszkaniach traktowanych jako inwestycja krótkoterminowa. Przedstawię Wam dzisiaj historię mieszkania przeznaczonego na wynajem, które udało mi się sprzedać z konkretnym zyskiem. Można mówić, że miałem fart, że powinno mi się nie udać. Ale udało się. I nikt mi nie wmówi, że “teraz nie ma sensu inwestować na rynku nieruchomości”.

Oczywiście nie ma zysku bez większego lub mniejszego ryzyka. Inwestowanie wymaga wyjścia ze swojej strefy komfortu. Dla mnie ta inwestycja była daleko poza moją strefą komfortu, ale pozwoliła mi zdobyć cenne doświadczenia, które zaprocentują przy kolejnych transakcjach.

Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości

Zakup mieszkania z problemami

Tak jak pisałem w artykule “Zarabianie na wynajmie”, 29 listopada 2012 r. kupiliśmy 4-pokojowe mieszkanie na ul. Cybisa, na Ursynowie w Warszawie, w cenie 352 000 zł. Mieszkanie zlokalizowane było w 4-piętrowym bloku z “wielkiej płyty” i miało powierzchnię ok. 64 m2, a więc cena zakupu wyniosła ok. 5500 zł / m2.

Było to typowe “mieszkanie z problemami”. Właścicielka mieszkania była zadłużona i miała na głowie komornika oraz bieżące zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej. Historia zakupu tego mieszkania, to temat na oddzielną dłuższą opowieść. Powiem tylko, że łącznie mieliśmy do spłacenia siedem wyroków, z czego ostatni pojawił się u komornika… w dniu transakcji. Dlatego jeśli kiedykolwiek będziecie chcieli kupować mieszkania w trakcie postępowań komorniczych, to warto sprawdzić jego aktualny status także w dniu transakcji.

Poniżej przedstawiam całkowite koszty związane z zakupem mieszkania:

Mieszkanie kupowaliśmy za gotówkę i planowaliśmy refinansować poniesione na nie koszty kredytem hipotecznym, o czym pisałem w artykule o mieszkaniu na wynajem. Nie zdążyliśmy jednak wziąć tego kredytu.

Zobacz także: Jak kupić mieszkanie pod wynajem

Cudza firma w Twoim mieszkaniu

Chociaż przed transakcją zweryfikowaliśmy wiele szczegółów, to jedna rzecz umknęła naszej uwadze: nie sprawdziliśmy czy pod adresem nowokupowanego mieszkania zarejestrowane są jakieś firmy. Wyobraź sobie nasze zdziwienie, gdy zaczęliśmy otrzymywać listy od firm windykacyjnych adresowane do trzech różnych podmiotów gospodarczych. Okazało się, że długi miała nie tylko właścicielka mieszkania, ale także jej mąż oraz dwóch synów. I każdy z nich posiadał firmę zarejestrowaną w naszym mieszkaniu.

Za poradą prawnika przygotowaliśmy pismo do Departamentu Handlu i Usług Ministerstwa Gospodarki z wnioskiem o “zmianę wpisu zawierającego dane niezgodne ze stanem rzeczywistym” w bazie CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Konsekwentnie zwracaliśmy także na pocztę wszelką nieadresowaną do nas korespondencję z adnotacją, że “adresat wyprowadził się”. Niemniej jednak perspektywa negocjacji z windykatorami pukającymi do drzwi nie napawała nas szczególnym optymizmem 😉

Stan mieszkania przed remontem

Mieszkanie, które kupiliśmy nie było ruderą. Pomimo, że przejmowane było od osoby, która miała duże zadłużenie i nie regulowała na bieżąco opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, to mieszkanie było w całkiem niezłym stanie i miało na ścianach gładzie gipsowe. Zarówno łazienka, jak i ubikacja nadawały się do dalszego wykorzystania, więc zdecydowaliśmy się ich nie remontować. Za to do całkowitego remontu była kuchnia, do wymiany były wszystkie drzwi – włącznie z wejściowymi. Na plus należy zaliczyć to, że właścicielka pozostawiła nam sprawną lodówkę (wymagającą gruntownego czyszczenia).

Początkowym przeznaczeniem mieszkania miał być wynajem na pokoje. Dlatego też zamierzaliśmy wyremontować mieszkanie z zamiarem jego doposażenia we wszystkie niezbędne meble. Komplet mebli dla studenta obejmował: łóżko, biurko, krzesło, komodę oraz szafę. Poza tym musieliśmy wyposażyć kuchnię oraz gruntownie przebudować przedpokój, który był ciemny i wyposażony w pawlacze znacznie obniżające sufit. Usunęliśmy z niego również jedną ścianę, co istotnie poprawiło jego doświetlenie. Stan mieszkania przed remontem pokazują poniższe zdjęcia (na każdym z nich możesz kliknąć w celu powiększenia).

Mieszkanie po remoncie

Nasz budżet na remont i wyposażenie mieszkania wynosił 27 500 zł. Ostatecznie udało nam się wydać “tylko” 24 500 zł i to z zakupem pięciu kompletów studenckich (łóżko, szafa, komoda, biurko, krzesło). Łóżka zakupiliśmy w JYSK, krzesła w Auchan, a pozostałe meble w IKEA.

Ostatecznie, po tym jak udało nam się znaleźć kupców na mieszkanie, zwróciliśmy wszystkie meble do JYSK i IKEA (pozostały nam tylko krzesła), co pozwoliło obniżyć sumaryczne koszty remontu dokładnie do kwoty 20 044 zł. Poniżej możesz zobaczyć jak mieszkanie prezentowało się po remoncie.

I przy okazji pytanie konkursowe: Ile kosztuje taki komplet mebli kuchennych, jaki widać na zdjęciach? Na pytanie odpowiadam pod koniec artykułu 🙂

W ramach remontu wykonaliśmy następujące prace:

• Wyburzenie jednej ściany w przedpokoju
• Zmiany w elektryce (włączniki schodowe w przedpokoju, dodatkowe kontakty)
• Usunięcie pawlaczy
• Instalacja sufitu podwieszanego w przedpokoju
• Remont i kompletne wyposażenie kuchni
• Wymiana wszystkich drzwi wewnętrznych
• Wymiana drzwi wejściowych na antywłamaniowe GERDA
• Malowanie framug drzwi
• Uzupełnianie ubytków i punktowe gładzenie ścian
• Malowanie całego mieszkania
• Wymiana paneli podłogowych (poza dwoma pokojami, w których były one w dobrym stanie)
• Glazura w kuchni
• Zakup i instalacja wyposażenia kuchni – komplet szafek, kuchenka, okap, zlewozmywak
• Szlifowanie i polerowanie na połysk parapetów (znacznie tańsze niż ich wymiana)
• Instalacja detali: wieszaki, lampy itp.

Czytaj także: WNOP 005: Zakup mieszkania – pytania i odpowiedzi – część 3 z Piotrem Hryniewiczem

Harmonogram inwestycji

Ile czasu potrzebne nam było na przeprowadzenie remontu i przygotowanie mieszkania do wynajmu? Wydaje mi się, że cała ta operacja przebiegła całkiem szybko:

• 29 listopada – zakup mieszkania
• 4 grudnia – podpisujemy umowę z ekipą remontową z planowanym zakończeniem remontu do 24 grudnia
• 5 grudnia – start prac remontowych
• 20 grudnia – koniec prac remontowych
• Święta, Nowy Rok i pierwsze tygodnie stycznia – doposażanie mieszkania
• 14 stycznia – wystawiamy ogłoszenia o wynajmie i sprzedaży mieszkania

Gdzie ogłaszać sprzedaż mieszkania?

Dylemat każdego sprzedającego: w którym serwisie dać ogłoszenie o sprzedaży lub wynajmie mieszkania. My byliśmy zdecydowani sprzedawać mieszkanie bezpośrednio. Po kilkuletnich doświadczeniach we współpracy z agentami nieruchomości wiemy, że tych dobrych trzeba szukać ze świecą w ręku. Zdecydowaliśmy się stuprocentowo postawić na sprzedaż bezpośrednią. Ale równolegle, w celach porównawczych, dałem tą ofertę agentowi Metrohouse.pl, z którym próbujemy współpracować od pół roku przy poszukiwaniach mieszkań do zakupu. O efektach napisałem niżej 🙂

14 stycznia wystawiliśmy mieszkanie zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż. Ogłoszenia dotyczące wynajmu opublikowaliśmy wyłącznie na gumtree.pl i były to cztery ogłoszenia – oddzielne dla każdego pokoju, który planowaliśmy wynająć. Ogłoszenia dotyczące sprzedaży trafiły do dwóch serwisów:

• Gumtree.pl, w którym podaliśmy cenę 448 000 zł
• Otodom.pl, w którym podaliśmy cenę 449 000 zł

Treść ogłoszenia w obu serwisach była identyczna. Znajdziesz ją na poniższym rysunku (kliknij aby powiększyć). Staraliśmy się podkreślić wszystkie atuty mieszkania, a w szczególności to, że jest ono świeżo po remoncie i jest gotowe do wprowadzenia i zamieszkania. Podkreślaliśmy także, że jesteśmy gotowi do negocjacji ceny (dzisiaj każdy negocjuje). Cenę wywoławczą ustawiliśmy na takim poziomie żeby móc ją zrabatować i nadal zarobić. Gotowi byliśmy sprzedać to mieszkanie nawet za 410 000 zł. Spodziewałem się, że kupujący będzie chciał zastosować strategię “każdy spuszcza 10%”.

Szybko zaczęły się telefony od osób zainteresowanych zarówno zakupem, jak i wynajmem. Osoby zainteresowane zakupem trafiały do nas najczęściej z Otodom.pl. Niestety pomimo odwołania ogłoszeń, telefony dzwonią do dzisiaj 🙂

I jeszcze kilka słów na co można liczyć ze strony agencji nieruchomości: agenta Metrohouse.pl poinformowałem o sprzedaży mieszkania dopiero 14 lutego br. W ciągu miesiąca od wstawienia do nich oferty… nie miałem ani jednego telefonu od niego. Naprawdę chciałem dać mu zarobić te kilka procent za pośrednictwo. Niestety po raz kolejny potwierdziło się, że skuteczniej działam bezpośrednio niż z pomocą takich pośredników.

Pikanterii sytuacji dodaje jeszcze fakt, że wcześniej, gdy byłem już w trakcie zaawansowanych negocjacji ceny mieszkania na Cybisa, ten sam agent przekazał mi “świetną ofertę” na to mieszkanie… w kwocie 410 000 zł. Przypominam, że ja rozpoczynałem negocjacje od 399 000 zł i finalnie kupiłem to mieszkanie za 352 000 zł.

Negocjacje i finalizacja transakcji

Pierwszych potencjalnych klientów, poważnie zainteresowanych mieszkaniem, gościliśmy już 19 stycznia (5 dni po publikacji ogłoszenia). Wspólnie z Żoną wykonaliśmy szybki homestaging mieszkania wzbogacając je o elementy, które miały pokazać, że mieszkanie żyje: firanki, wazony, kwiaty (sztuczne z IKEA), naczynia z ciasteczkami itp. Warto też pamiętać, że mieszkanie mieliśmy już wyposażone w meble przeznaczone dla najemców. W każdym pokoju stały już łóżka przykryte narzutami oraz szafy. Jeden z pokoi traktowany był przez nas jako “demo room” i miał już rozstawiony komplet wyposażenia (widoczne na jednym ze zdjęć). Wszystkie meble były w kolorze białym co w całkiem elegancki sposób prezentowało się w mieszkaniu 🙂 Rzutem na taśmę doposażyliśmy mieszkanie w nową wycieraczkę i kilka innych drobiazgów.

Ja nie kryłem przed potencjalnymi kupującymi, że mieszkanie jest świeżo wyremontowane, ale wiecznie takie nie będzie. Powiedziałem, że wystawiliśmy je zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż i że planujemy najpóźniej od początku lutego je wynająć. Zachęcałem do tego by, jeśli zainteresowani są zakupem, szybko się decydowali.

Okazało się, że uderzyłem w czuły punkt, bo Państwo w przypadku innego mieszkania zbyt długo się zastanawiali i upatrzony lokal kupił ktoś inny. Zdecydowali się więc od razu przejść do konkretów i złożyli ofertę na 410 000 zł. Wiedziałem, że nie jest źle ;-), ale jednocześnie dałem im do zrozumienia, że kwota jest zdecydowanie za mała jak na mieszkanie, do którego mogą się od razu wprowadzić i którego nie muszą remontować. Poprosiłem by to oni zastanowili się ponownie nad swoją propozycją i wrócili do mnie z informacją kolejnego dnia.

Dzień później, w niedzielę, Państwo zadzwonili z ofertą: 420 000 zł. Później poszło już z górki. Odpowiedziałem, że myślałem o 430 000 zł. 30 minut rozmowy, kilka iteracji, uzgodnienie szczegółów dotyczących wysokości zadatku i stanęliśmy na 426 000 zł 🙂

Dalej potoczyło się już wszystko bardzo szybko:

• 28 stycznia podpisaliśmy umowę przedstępną (u notariusza). Umowa ta zakładała, że transakcja sfinalizowana zostanie najpóźniej do 15 kwietnia, gdyż kupujący starali się o kredyt a ja byłem elastyczny.
• 12 lutego kupujący poinformowali mnie, że uzyskali już kredyt i właśnie podpisali umowę kredytową.
• 14 lutego – w Walentynki – zawarliśmy umowę przyrzeczoną, czyli finalną umowę sprzedaży. Muszę powiedzieć, że był to jeden z lepszych prezentów na moje urodziny, które wypadały za kilka dni 🙂
• 19 lutego – mieliśmy już pieniądze na koncie.
• 22 lutego – przekazaliśmy klucze do mieszkania po wytransportowaniu z niego reszty mebli.

Czas pomiędzy datą zakupu mieszkania a datą sprzedaży wyremontowanego mieszkania wyniósł dokładnie 2,5 miesiąca.

Wynik finansowy inwestycji

Ile zarobiliśmy na tym “flipie”? Policzymy najpierw wynik przed opodatkowaniem oraz bez uwzględniania kosztu pieniądza. Od razu wytłumaczę się dlaczego nie uwzględniam podatku. Podstawowy powód jest taki… że nie zamierzam go płacić – całkowicie legalnie. Teoretycznie podatek powinien zostać zapłacony w przypadku, w którym mieszkanie sprzedawane jest przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu. Jest jednak pewna furtka: jeśli środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną w ciągu kolejnych dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, to nie trzeba płacić podatku. Kiedyś trzeba było poinformować urząd skarbowy o zamiarze przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości. Obecnie nie ma już takiego wymogu. Po prostu nie płacimy podatku, ale mamy obowiązek się z niego rozliczyć w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.

A co się stanie jeśli nie kupię kolejnej nieruchomości w ciągu dwóch lat? Wtedy będę musiał zapłacić należny podatek wraz z połową odsetek ustawowych za dwa lata (preferencyjne warunki dla tych, którym się nie uda dokonać zakupu). Gdybym go jednak nie kupił, to musiałbym zapłacić 19% od dochodu z tej transakcji. A dochód, to przychód minus koszty, przy czym do kosztów zaliczają się również koszty remontu w takiej wysokości, na jaką mamy faktury VAT.

Ale jest jeszcze jeden patent na niepłacenie podatku. Jeśli masz kredyt na inne mieszkanie, to możesz przeznaczyć środki z transakcji na spłatę kredytu na innym mieszkaniu (nawet jeśli wzięty jest on wiele lat temu, a nabycie i sprzedaż kolejnej nieruchomości nastąpiły po 2009 roku), które przeznaczasz na własne cele mieszkaniowe. Wiedza o tym nie jest powszechna, ale warto ją zgłębić. Polecam w szczególności przeczytanie broszury “Opodatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości” Ministerstwa Finansów.

Tak jak pisałem zakup sfinansowaliśmy gotówką, ale planowaliśmy refinansować go kredytem hipotecznym. Refinansowanie poniesionych kosztów, to taka operacja, w której kredyt bierzemy dopiero po zakupie mieszkanie – oczywiście o ile takie mieszkanie kupiliśmy za gotówkę. Banki w Polsce formalnie pozwalają zrefinansować zakup nieruchomości nabytej nie dawniej niż 2 lata wstecz. Ale uważaj – w praktyce wiele banków ogranicza ten okres do 1 roku. Czyli jeśli kupiłeś mieszkanie, np. w maju 2012 r. za gotówkę i czujesz, że brakuje Ci gotówki, to możesz jeszcze teraz (w marcu 2013 r.) wystąpić o kredyt hipoteczny na to mieszkanie i jeśli tylko masz zdolność kredytową – to go dostaniesz. Jest to standardowy kredyt hipoteczny.

Rozgadałem się o podatkach i kredytach. Przejdźmy więc w końcu do analizy inwestycji. Oprócz kosztów związanych z zakupem mieszkania przybyły nam jeszcze następujące koszty:

• Czynsz za trzy miesiące – od grudnia do lutego. Od stycznia czynsz wzrósł o kilka złotych.
• Koszty remontu
• Koszty dokumentów niezbędnych do umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, czyli odpis księgi wieczystej oraz zaświadczenie z urzędu gminy o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany

Wynik inwestycji przedstawiony jest poniżej.

Przypominam, że kwota zysku w wysokości 42 022 zł powinna zostać pomniejszona o koszty utraconych odsetek z lokaty od zainwestowanej przez nas kwoty czyli 383 899,55 zł. Jeśli założymy, że na lokacie 3-miesięcznej można było mieć oprocentowanie rzędu 6,5%, to wysokość odsetek po jej zakończeniu wyniosłaby 5053 zł. Czyli wynik po uwzględnieniu tej “straty” wyniósłby 36 969 zł. Nie narzekam 🙂

Jak oszczędzać przy wyposażaniu mieszkania?

Nie byłbym sobą, gdybym Ci nie powiedział jak oszczędzaliśmy przy realizacji tej inwestycji. Zrobię to w punktach żeby nie przedłużać:

• Remontując mieszkanie warto pamiętać, że wszystko ma swoją wartość– nawet graty pozostawione przez sprzedającego. My na początku o tym nie pamiętaliśmy, ale dzięki refleksowi mojej Żony udało się zarobić dodatkowe pieniądze:
  • Starą baterię umywalkową i inne drobiazgi metalowe wywieźliśmy na złom, co dało nam 13,50 zł. Szkoda, że nie zorientowaliśmy się wcześniej 🙂
  • Regał pozostawiony przez sprzedającego mieszkanie my sprzedaliśmy na Allegro za 99 zł. Dzięki temu nie musieliśmy go znosić z czwartego piętra na śmietnik. Zabrał go sobie szczęśliwy nabywca z Allegro.
  • Rozkładany stół w fatalnym stanie… sprzedaliśmy za 18 zł.
• Kupując wyposażenie korzystaliśmy z promocji. Przykładowo łóżka kupiliśmy w JYSK w promocji cenowej… dwa tygodnie po zakończeniu promocji. Wystarczyło w okresie promocji je zarezerwować w sklepie (JYSK wydaje potwierdzenie takiej rezerwacji). Dodatkowo transport pięciu łóżek na Ursynów w ramach innej promocji kosztował nas… 1 grosz. Co ciekawsze zwracając łóżka zapłaciliśmy za transport “taką samą cenę” czyli 1 grosz 🙂
• Zakupy warto robić w sklepach, które przyjmują zwrot produktów zarówno spakowanych, jak i rozpakowanych. Szczególnie pragnę tu pochwalić następujących sprzedawców:
  • Leroy Merlin – mój preferowany market budowlany. Nie dość, że ma dobre ceny, to można do niego bezterminowo zwracać produkty i to nawet w niepełnych opakowaniach, np. resztka paczki paneli podłogowych, pół paczki glazury itp. Mistrzowie i nigdy nie marudzą.
  • JYSK – przyjmują zarówno spakowane, jak i rozpakowane produkty. Do JYSKa udaje nam się zwrócić wszystko.
  • IKEA – to, że IKEA przyjmuje zwroty towarów nierozpakowanych, to wszyscy na pewno wiecie. Okazuje się jednak, że IKEA przyjmuje także produkty złożone (skręcone) oddając pełną cenę zakupu! Dla mnie to była nowość. Zwróciliśmy w ten sposób 4 złożone szafy oraz jedną komodę. Jest tylko jeden minus takiego zwrotu: ekwiwalent pieniężny otrzymuje się na bezterminową kartę rabatową, którą można płacić za kolejne zakupy w IKEA.
• Komplet mebli kuchennych nie musi być drogi. Meble widoczne na zdjęciu powyżej zakupiliśmy w Castoramie za… 828 zł. Myślałem, że jestem super oszczędny, ale gdy ostatnio w większym gronie pochwaliłem się tą kwotą, to usłyszałem, że przepłaciłem 🙂 Rekordziści wyposażający mieszkania na wynajem potrafią skompletować meble kuchenne za 450 zł.
• Przy sprzedaży mieszkania warto upomnieć się o zwrot niewykorzystanych (a płaconych w czynszu) zaliczek na poczet zużycia mediów. Okazało się, że przysługuje nam zwrot w wysokości 381,93 zł 🙂
• Robiąc homestaging mieszkania nie trzeba koniecznie korzystać z własnych kwiatków, wazonów i innych elementów dekoracyjnych. Kwiatki widoczne na zdjęciach pochodziły z IKEA i… tam wróciły po skutecznym zaprezentowaniu mieszkania.

UWAGA: podane tu kwoty związane ze sprzedażą drobiazgów oraz zwrotami za media, podwyższają nasz wynik na tej inwestycji. Krótko mówiąc kwota zysku wzrasta o dodatkowe 512,43 zł 🙂

Inny punkt widzenia

Nie chcę jednak abyś po przeczytaniu tego artykułu uznał, że spekulacja na nieruchomościach (tzw. flip – czyli kupienie i sprzedaż mieszkania), to coś co przyszło mi łatwo. Prawda jest taka, że miałem sporo szczęścia przy tej transakcji. Ale prawdą jest również, że mocno temu szczęściu pomagałem prowadząc szeroki marketing, umiejętnie prowadząc negocjacje, wykazując się elastycznością cenową oraz doprowadzając do szybkiej finalizacji transakcji bez zbędnych opóźnień.

Co mogło pójść nie tak? Wiele rzeczy. Część z nich opisałem w artykule opisującym ryzyka inwestycji w mieszkania na wynajem. Oczywiście mogło się okazać, że nie mamy chętnych na zakup, że mieszkanie czeka przez rok na kupca, że nie uda nam się go również wynająć za oczekiwaną kwotę, że koszty remontu będą większe niż przewidywaliśmy, że w trakcie jego eksploatacji dach zacznie przeciekać, że blok z wielkiej płyty zacznie się rozpadać itp. Czy coś z tego nastąpiło? Nic.

Ale teraz wykażę się asertywnością: Czy na pewno warto teraz roztrząsać co mogło pójść nie tak? Szkoda mi na to czasu. Wolę się zająć poszukiwaniem kolejnych okazji inwestycyjnych. Dywagacje “co by były gdyby” pozostawię tym osobom, które będą próbowały mi udowodnić, że tak naprawdę nie mam pojęcia o nieruchomościach, że miałem fart i że na nieruchomościach nie da się teraz zarabiać.

Jeszcze 3 miesiące temu w dyskusji pod artykułem “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” przekonywano, że lokata bankowa jest lepszym sposobem na zarabianie niż wynajem. Dzisiaj mamy już najniższe stopy procentowe w historii (chyba) i propozycje oprocentowania lokat sprzed pół roku większość z nas przyjęłaby z pocałowaniem ręki. Nie twierdzę, że komentujący pod tamtym artykułem nie mieli racji. To oni naprowadzili mnie na to by równolegle wystawić mieszkanie na wynajem i na sprzedaż. Mieli swój duży wkład w to, że udało mi się tak szybko zarobić na tej inwestycji (naprawdę Wam dziękuję!). Ale daleki jestem również od tego by się z nimi zgodzić. Niestety nie dane było mi udowodnić, że mieszkanie możemy wynająć za oczekiwane przez nas stawki – po prostu za szybko się sprzedało 🙂 I absolutnie tego nie żałuję.

Kilka ogólnych przemyśleń o inwestowaniu

W komentarzach pod pierwszym artykułem o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem zarzucano mi, że nie przemyślałem inwestycji i źle ją zaplanowałem. Komentujący pokazali jak mało wiem o blokach z wielkiej płyty itp. Bardzo się cieszę, że ta dyskusja wynikła i że dała mi wiele wartościowej wiedzy. Generalnie refleksje, które mam obecnie można streścić następująco:

• Każdy ma swoją głowę i swój stan emocji, i musi ocenić samodzielnie każdą inwestycję i swoją skłonność do ryzyka.
• Warto posiłkować się ekspertami, ale najgorsze co może się zdarzyć, to poleganie na opinii “fałszywych proroków” – teoretyków, którzy mają dużo do powiedzania w danym temacie… ale z loży komentatora, który nigdy samodzielnie nie przeprowadził żadnej tego typu inwestycji.
• Warto pamiętać, że jeśli ekspert ma jakieś doświadczenia (pozytywne lub negatywne), to Ty nie jesteś nim i on nie jest Tobą.
• Trzeba planować i próbować ocenić rentowność inwestycji, ale trzeba mieć w głowie, że nie da się wszystkiego zaplanować co do szczegółu. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i nie wszystko da się przewidzieć.
• A skoro nie da się wszystkiego zaplanować… to po prostu trzeba na bieżąco reagować. Zachować zimną krew (niezły mądrala jestem, prawda?) i szukać alternatywnych rozwiązań jeśli plan A zawodzi.
• Ja wiem jeszcze jedno: nie ma nic cenniejszego niż doświadczenie w danej dziedzinie. Jeśli możesz skorzystać z cudzych doświadczeń, to warto to robić. Jeśli nie, to trzeba się uczyć na własnych błędach. Grunt żeby z błędów wyciągać naukę. Nawet gdybym tą inwestycję zrealizował z wynikiem “na zero”, to i tak było to bardzo cenne doświadczenie. Poniżej piszę o najważniejszych rzeczach, których się nauczyłem na tej inwestycji 🙂
• Jeśli już ma się jakieś doświadczenie w danym temacie, to warto zaufać temu doświadczeniu i intuicji 🙂 Znacznie bardziej niż debatować i “dzielić włos na czworo”. Podczas debatowania najczęściej uciekają najlepsze okazje inwestycyjne. A potem w odruchu obronnym próbujemy sobie wmówić, że nic się nie stało i że pojawi się następna okazja, a ta inwestycja która nam uciekła sprzed nosa, wcale nie była taką dobrą inwestycją 😉
• Jeśli będzie się szukało “dziury w całym”, to często znajdzie się więcej minusów niż plusów danej inwestycji. Inwestowanie zawsze wiąże się z ryzykiem, które można z całą świadomością podjąć (lub nie).
• Wchodzenie, tak jak ja to zrobiłem, w nowe dla siebie tematy, często wiąże się z koniecznością wyjścia ze swojej strefy komfortu. Dla mnie już sam zakup zadłużonego mieszkania był mocno niekomfortowy.
• W naszej transakcji było dużo szczęścia i wsparcia opatrzności. Ale warto pamiętać, że szczęściu trzeba pomagać, być aktywnym, iść do przodu i nie zrażać się niepowodzeniami, tylko czerpać z nich naukę.

Czego się nauczyłem?

Poza tym, że mam trochę twardszą “skorupę” i wiem, że potrafię przeprowadzić od początku do końca trudną transakcję, to osiągnąłem także następujące korzyści:

• Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
• Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania
• Mam absolutnie świetnego notariusza, który pracuje w nocy równie intensywnie co ja 🙂
• Mam prawnika, który jest biegły w temacie nieruchomości
• Potrafię skosztorysować remont mieszkania w Warszawie w oparciu o bieżące stawki
• Potrafię opracować dobry harmonogram pozwalający sprawnie wyremontować mieszkanie
• Mam sprawdzoną ekipę remontową – pierwsza, która wyrobiła się w terminie
• Wiem, że lepiej mieć konkretny cel: wynajem lub sprzedaż, bo to pozwala ograniczyć koszty
• Wiem, że komplet mebli kuchennych może kosztować poniżej 1000 zł
• Potrafimy zrobić homestaging za grosze
• Mamy wypracowane dobre wzory umowy sprzedaży mieszkania (przedwstępna i przyrzeczona)
• Poznaliśmy kilka “patentów” technicznych, np. jak osadzić proste skrzydło drzwiowe w zniekształconej framudze 🙂
• Podszlifowałem umiejętności negocjacyjne – zarówno przy kupowaniu, jak i przy sprzedaży mieszkania
• Dzięki operatowi przygotowanemu przez rzeczoznawcę poznałem świeże ceny transakcyjne z północnego Ursynowa
• Dowiedziałem się, że mogę zwrócić skręcone meble do IKEA 🙂

Jest jeszcze jeden istotny aspekt: choćbym nie wiem jak kuloodporny się czuł, to przy tego typu transakcjach muszę dbać nie tylko o siebie, ale także o kondycję psychiczną mojej Rodziny, a w szczególności Żony, która bardzo przejmuje się wszelkimi trudnościami. Mając Rodzinę nie można zapominać, że inwestuje się wspólnie. Na dobre i na złe. I ryzyko i ewentualne konsekwencje niepowodzenia muszą być akceptowalne dla obydwojga małżonków. Kocham Cię Słoneczko 🙂 i dziękuję za zaufanie i wytrwałość 🙂

Proszę – zrób coś dla mnie

Przyznaj się: “skanowałeś” ten artykuł czy przeczytałeś? Jeśli przeczytałeś, to przyjmij moje serdeczne gratulacje i napisz mi o tym w komentarzu. Wiem, że nie było łatwo. Tak to już jest jak chcę wyłożyć kawę na ławę. Dziękuję Ci, że mimo tego spędziłeś ze mną ten czas. Z ciekawości skopiowałem przed chwilą i wkleiłem ten tekst do Worda. Okazuje się, że ma kilkanaście stron. Nachodzi mnie taka refleksja, że zachowuję się całkowicie niepoprawnie: jako bloger powinienem dbać o to żeby Czytelnicy jak najczęściej wchodzili do mnie na blog. A to mi wyjdzie najlepiej wtedy, gdy będę publikował często krótsze teksty, a nie rzadko – dłuższe. Gdzie ja mam głowę? 😉

Jeśli mimo długości tego artykułu czujesz niedosyt i chcesz bym rozwinął którykolwiek z aspektów inwestycji, to napisz mi o tym proszę w komentarzu. Planuję wkrótce oddzielny tekst w całości poświęcony temu jak Biuro Informacji Kredytowej (BIK) wylicza nasz scoring. Postaram się obalić kilka mitów, których dużo w Internecie 🙂 A Tobie może to pomóc, gdy będziesz chciał wziąć kredyt hipoteczny… albo dowolną inną pożyczkę bankową. Będę Ci wdzięczny, jeśli zechcesz mi zasugerować jeszcze inne interesujące Cię tematy.

Whaw! Dzięki za cierpliwość 🙂 Jesteś naprawdę wartościowym Czytelnikiem. To właśnie dla Ciebie piszę – dla kogoś komu chce się wnikać i poświęcać swój czas na czytanie. Umieram z ciekawości co powiesz po lekturze tego artykułu. Liczę, że mi o tym napiszesz w komentarzu.

I oprócz tego mam jeszcze do Ciebie następujące prośby:

• Proszę, wyślij link do tego artykułu swoim znajomym, którzy zainteresowani są tematem inwestowania w nieruchomości lub którzy po prostu mogą być zainteresowani “happy endem” mojej inwestycji 🙂
• Jeśli chcesz pomóc mi w popularyzacji mojego bloga i podoba Ci się praca, którą w niego wkładam, to proszę – kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). Jestem już bardzo blisko przekroczenia magicznej liczby 1000 fanów bloga “Jak oszczędzać pieniądze”!
• Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu).

Cudownej reszty dnia Ci życzę 🙂 Pokój z Tobą.

Zobacz również: Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka