Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? – kalkulator opłacalności inwestycji

Mój poprzedni artykuł “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” wywołał bardzo długą i żywiołową dyskusję. Autorzy komentarzy wypunktowali moje błędy (np. brak dodatkowych kosztów związanych z remontami mieszkania, kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu po 3-ech latach itp.), zbyt optymistyczne założenia (np. dotyczące pustostanów) oraz poruszyli szereg wątków, które powinny być brane pod uwagę: przydatność technologiczną budynku w perspektywie kolejnych 35 lat (okres kredytu) i wiele innych.

Dzisiaj przedstawiam drugą część tego artykułu, w którym pokazuję gorsze, urealnione scenariusze tego co może stać się z moją inwestycją i jak bardzo mogę być na niej “w plecy” po uwzględnieniu dodatkowych kosztów oraz przy mniej optymistycznych założeniach dotyczących cen najmu i okresów pustostanów. Potraktujcie proszę ten artykuł jako przestrogę przed zbyt pochopnym pełnym kredytowaniem potencjalnych inwestycji.

W tym artykule również nie uwzględniam wszystkich aspektów i wątków, które przewinęły się ponad 350 komentarzach do poprzedniego artykułu. Jeśli uznacie, że temat warto rozwijać i kontynuować – jestem otwarty na Wasze sugestie i komentarze. Uważam, że cały “łomot”, który słusznie zebrałem, był i jest celowy. Dzięki niemu rozwinęła się obszerna i bardzo wartościowa dyskusja. Wierzę w to, że uda nam się wspólnie rozpracować ten temat do końca. Cieszę się, że dzięki komentarzom Adama, Oko, Kubanczyka20, Sztabu mentorów, Asdf, Lwi i pozostałych osób, udało mi się zdjąć różowe okulary i spojrzeć na moją inwestycję z kilku perpsektyw. Jednocześnie uważam, że – bez względu na finalny efekt (zysk/strata) – przykład mojej inwestycji może być dla wszystkich Czytelników bloga wartościowym case study. I jak zauważył Adam być może “uchroni niejedną owieczkę przed błędną decyzją”.

Dziękuję wszystkim komentującym poprzedni wpis i liczę na konstruktywną krytykę również pod tym artykułem. Przepraszam Was również za długi czas oczekiwania na publikację kolejnego artykułu. Wiem, że już się stęskniliście za kolejnymi, oszczędnościowymi wpisami, więc postaram się wrócić do normalnego harmonogramu publikacji nowych artykułów. Wszak trzeba podsumować rok 2012 i wejść z kopyta w Nowy Rok 🙂

I jeszcze po tak długiej przerwie chciałbym podziękować wszystkim tym osobom, które mailowo mnie wspierały i z niecierpliwością domagały się kolejnych wpisów. Dzięki 🙂

Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem

Czytaj, filtruj to co czytasz i wyciągaj wnioski sam!

Podstawowym zarzutem w moim kierunku było to, że zachęcam do finansowania zakupu nieruchomości kredytem na 100% LTV (albo i więcej) i przekonuję, że da się na tym zarobić. Przyznaję, że w artykule tym zabrakło przeciwwagi – pokazania wszystkich ryzyk, minusów i kosztów (także tych niematerialnych) związanych z inwestowaniem w nieruchomości. A w szczególności zabrakło jednego bardzo istotnego stwierdzenia: na korzystanie z tak dużego zadłużenia mogą sobie pozwolić te osoby… które stać na spłacanie kredytów – nawet wtedy, gdy biznes z najmem nie idzie. Dobrze stwierdził My-name w jednym z komentarzy, że “inwestowanie to “dyscyplina” dla bogatych”. Musisz mieć wentyl bezpieczeństwa, który pomoże Ci przetrwać gorszy okres i spłacać zobowiązania (kredyt hipoteczny, czynsz) na bieżąco – nawet bez przychodów. To jak długi ma być ten okres, zależy tylko od Twojej “kuloodporności”, a po własnych doświadczeniach wiem, że gdy gra idzie o duże stawki, to nerwy trzeba mieć jak postronki.

Piszę żartobliwie, ale temat jest poważny. Jeśli nie zbudowałeś sobie jeszcze finansowego zaplecza i nie masz poduszki bezpieczeństwa, to lepiej będzie jeśli zajmiesz się pomnażaniem swoich oszczędności w inny sposób, np. szukając dodatkowych możliwości zwiększenia swoich zarobków bez wiązania sobie na szyi sznura w postaci kredytu, który może Ci być ciężko spłacić.

Tak jak pisałem w komentarzach do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?”, ja mam już zasoby, które są nieobciążone kredytami i które pozwoliłyby mi w awaryjnej sytuacji wyjść z nietrafionej inwestycji ze stratą… ale z jednoczesną spłatą kredytu w całości. Jedno jest pewne – wymagałoby to ode mnie dużej “gimnastyki” i na pewno dużo nerwów. Jeśli nie masz przekonania graniczącego z pewnością, że sobie poradzisz – odpuść sobie inwestowanie w nieruchomości 🙂

I jeszcze jedno: bez względu na to za jakkolwiek przydatne uważasz podawane przeze mnie informacje pamiętaj o tym, że masz swoją głowę, swój rozum i samodzielnie powinieneś dokonywać wszelkich analiz. Ja nie mam patentu na nieomylność. I zapewne jeszcze nie raz w komentarzach pod artykułami Czytelnicy wykażą, jak wąski mam kąt widzenia 😉 Ale wiem, że jeśli wczytasz się i w artykuł i w komentarze – będziesz mógł wyrobić sobie swoją własną opinię. I może zabrzmi to infantylnie, ale to jest właśnie moim celem: chcę przekonać Cię do zastanawiania się nad własną drogą do lepszego finansowego jutra 🙂

Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca

Trzy scenariusze mojej inwestycji

Koniec przydługiego wstępu 🙂 Spróbowałem na bazie wszystkich zebranych komentarzy wypracować szczegółową analizę inwestycyjną mieszkania, które zakupiłem i które zamierzam wynajmować. Bez względu jednak na to jak szczegółowa jest analiza, to nadal nie uwzględnia ona kilku czynników:

• Pominąłem inflację – nie indeksuję ani wpływów z najmu, ani nie uwzględniam spadku siły nabywczej pieniądza. Jeśli chcesz ją uwzględniać, to po prostu rozbuduj załączone przeze mnie kalkulatory opłacalności inwestycji.
• Nie zastanawiam się czy mieszkanie będzie droższe czy tańsze w miarę upływu czasu – to miałoby znaczenie tylko i wyłącznie w przypadku rozważania wyjścia z tej inwestycji, a tych scenariuszy w ogóle nie analizuję w załączonych Excelach. Skupiam się na policzeniu rentowności najmu.
• Nie rozważam zmiany wysokości oprocentowania kredytu – zakładam w kalkulacji, że oprocentowanie będzie stałe przez cały okres kredytowania (a na pewno tak nie będzie). Jeśli chcesz rozważyć alternatywne scenariusze, to zachęcam Cię do modyfikacji załączonych arkuszy kalkulacyjnych.
• Nie uwzględniam zmiany wysokości czynszu płaconego spółdzielni – a powinienem brać to pod uwagę, gdyż spółdzielnia, w miarę starzenia się budynku, będzie pobierała prawdopodobnie coraz wyższe opłaty na fundusz remontowy. Koszty administracyjne także raczej wzrosną niż spadną.

Poza powyższymi brakami, arkusze pozwolą Ci samodzielnie policzyć opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i przeanalizować przepływy pieniężne przez cały okres kredytowania. Kilka podstawowych informacji o arkuszu:

• Arkusz podzielony jest na trzy zakładki:
  • Parametry inwestycji – tu, w polach zaznaczonych na żółto, należy wstawić wszystkie koszty związane z inwestycją, parametry kredytu, kwotę kredytu, spodziewane stawki wynajmu oraz informacje o dodatkowych kosztach
  • Rozliczenie inwestycji – na tej zakładce także znajdują sie żółte pola. Możesz wstawić w nich koszty remontów – w tych latach inwestycji, w których spodziewasz się je przeprowadzić. Reszta danych uzupełniona zostanie na podstawie parametrów wpisanych na pierwszej zakładce.
  • Harmonogram kredytu – na tej zakładce możesz zobaczyć harmonogram rat kredytu i tego jak w poszczególnych latach kształtują się koszty odsetek i tempo spłaty kapitału kredytu.
• W sekcji “Koszty związane z zakupem mieszkania” wpisane są również koszty początkowego remontu i wyposażenia mieszkania. Dlatego nie uwzględniam ich już oddzielnie na drugiej zakładce.
• Warto w kalkulacji uwzględnić koszty okresowych remontów. W sekcji “Parametry dodatkowe” rozróżniłem dwa rodzaje remontów: lekki (polegający na odmalowaniu mieszkania) i większy, podczas którego realizowane są takie prace jak wymiana podłóg itp. Koszty dodatkowych remontów, to jedyne kwoty, które trzeba ręcznie skopiować na drugą zakładkę arkusza i wpisać w odpowiednich polach (remonty realizowane w konkretnych latach). Podobnie należy postąpić z kosztami dodatkowego doposażenia mieszkania (wymiana lodówki itp.).
• Na potrzeby kalkulacji przyjąłem dwie opłaty czynszowe:
  • W trakcie, gdy mieszkanie będzie wynajęte, ja jako wynajmujący ponosić będę koszty administracyjne, ale bez kosztów mediów – te w całości przerzucone będą na najemców. Dlatego moim kosztem jest 319,39 zł / m-c.
  • W trakcie pustostanów, czyli w czasie kiedy mieszkanie będzie bez najemców, będę musiał ponosić pełne koszty czynszu. I chociaż kiedyś wpłacone zaliczki na media zostaną rozliczone, to na potrzeby kalkulacji przyjąłem, że będę płacił wtedy pełny czynsz w wysokości 553,83 zł / m-c.
• Cała kalkulacja oparta jest na rozliczeniu podatku od wynajmu na zasadach ogólnych. Dzięki temu na bieżąco mogę odlicząć od przychodów koszty w postaci: czynszu, amortyzacji mieszkania, odsetek od kredytu oraz inne koszty. Kluczowe dla prawidłowego policzenia wysokości podatku jest określenie stawki podatkowej na pierwszej zakładce arkusza. UWAGA: arkusz nie rozlicza straty na najmie w kolejnych latach po jej poniesieniu. Każdy rok traktowany jest indywidualnie.
• Dla porównania w arkuszu podana jest wysokość należnego podatku, który byłby do zapłacenia, gdyby jego rozliczanie odbywało się ryczałtem 8,5%.
• Wynik inwestycyjny (zysk lub strata) liczony jest na kilka sposobów:
  • Jako zysk w danym roku
  • Jako zysk narastająco – czyli uwzględniający straty bądź zyski z poprzednich lat.
  • Jako zysk netto – czyli z uwzględnieniem straconych odsetek, które uzyskiwałbym z lokaty bankowej, gdybym nie zainwestował moich pieniędzy w zakup mieszkania. Oczywiście straty z tytułu lokat będą tym wyższe im wyższy mieliśmy wkład własny.

3 warianty kalkulacji: optymizm, średni i pesymizm

W załączeniu do artykułu znajdziesz trzy warianty kalkulacji inwestycji w mieszkanie na wynajem. Jeśli nie zgadzasz się z założeniami żadnego z tych wariantów, to możesz dowolnie zmodyfikować założenia i przeprowadzić własną analizę odpowiednio parametryzując arkusz kalkulacyjny. Właśnie do tego Cię zachęcam 🙂

• Wariant optymistyczny– czyli dokładnie ten, który prezentowałem w poprzednim artykule (uzupełniłem go o wszystkie koszty, których brakowało w poprzedniej kalkulacji). Najważniejsze założenia tego wariantu:
  • Wynajem przez 11 miesięcy w roku
  • Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 750 zł, 700 zł i 700 zł.
  • Brak kosztów dodatkowego ubezpieczenia na życie
• Wariant średni– urealniony okres pustostanów (zgodnie z założeniem podanym przez komentujących jest to 10,5 miesiąca obłożenia) oraz doliczone dodatkowe koszty, przy niższych stawkach za pokoje:
  • Wynajem przez 10,5 miesiąca w roku
  • Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 700 zł, 650 zł i 650 zł.
  • Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach)
• Wariant pesymistyczny– w tym wariancie zakładam, że mieszkanie będzie stało puste przez 3 miesiące w roku i to przy niższych cenach wynajmu:
  • Wynajem przez 9 miesięcy w roku
  • Wynajem na pokoje w cenach: 500 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio w cenach: 650 zł, 600 zł i 600 zł.
  • Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach)

Oczywiście każdy z tych wariantów można dodatkowo pogarszać, np. zwiększając częstotliwość remontów.

Wyniki inwestycyjne w każdym z trzech wariantów

Szczegółowa analiza brutalnie zweryfikowała spodziewane zyski z inwestycji. W wariancie optymistycznym inwestycja jest cały czas na plusie generując średni miesięczny zysk na poziomie około 350 zł / m-c… do czasu pierwszego dużego remontu. Potem, ze względu na spadającą wysokość odsetek od kredytu, wynik netto jest coraz mniejszy (coraz mniej odsetek od kredytu można odliczyć jako koszt, co powoduje wzrost efektywnie płaconego podatku). Okresowe koszty robią swoje. Inwestycja po 35 latach ma szansę przynieść 58 332 zł zysku, nad którym trzeba będzie się ciężko napracować. Oczywiście, o ile jeszcze budynek będzie stał po tych 35 latach, po spłaceniu kredytu, przychody z inwestycji gwałtownie rosną – ale to nie jest przedmiotem tej analizy. Rozważałem i nadal rozważam scenariusz związany z finansowaniem zakupu kredytem.

W wariancie średnim, przy pełnym kredytowaniu inwestycji w PLN, sytuacja nie wygląda już tak różowo. Przy założeniu dodatkowych kosztów w postaci wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie, już od drugiego roku inwestycja miesiąc w miesiąc generuje wynik ujemny. Jeśli nie zakładamy wzrostu wartości nieruchomości (tylko jej spadek), to taka inwestycja staje się tykającą bombą. Po pierwszym poważnym i kosztownym remoncie zaczyna się “równia pochyła”, która skończyłaby się wynikiem na poziomie minus 105 635 zł (strata) po 35 latach. Na tym przykładzie już dobrze widać jak cienka może być granica pomiędzy inwestycją opłacalną i nieopłacalną. Sprowadza się ona do zaledwie 50 zł różnicy w cenie wynajmu pojedynczego pokoju, co przy jednoczesnym pojawieniu się dodatkowych kosztów daje wynik ujemny. Tak jak dyskutowaliśmy w komentarzach: wynik ujemny w przepływach pieniężnych nie musi oznaczać jeszcze, że inwestycja nie będzie opłacalna. Jeśli udałoby się za kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat sprzedać to mieszkanie w cenie o kilkaset tysięcy wyższej, to dałoby się na tym zarobić. Patrząc na aktualne trendy – trudno się spodziewać by ceny miały dramatycznie wzrosnąć w krótkoterminowej perspektywie. A perspektywy długoterminowe, to wróżenie z fusów. Skłaniam się jednak do opinii osób zalecających daleko posuniętą ostrożność w formułowaniu optymistycznych wniosków.

Na deser i ku przestrodze zalecam lekturę wariantu pesymistycznego. Kolejne zmniejszenie stawek wynajmu w połączeniu z zaledwie 9-miesięcznym obłożeniem pokoi, daje dramatyczny rezultat minus 342 866 zł po 35 latach “inwestycji”. W tym wariancie już od pierwszego miesiąca przychody nie pokrywają kosztów i tak jest aż do całkowitej spłaty kredytu.

Zobacz także: Podatek od wynajmu mieszkania kalkulator

Jak poprawić wynik inwestycji w mieszkanie na wynajem?

Co więc można byłoby zrobić, aby poprawić wynik w każdym z wariantów kalkulacji? Najlepszym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu na mniejszą kwotę lub sfinansowanie zakupu w całości gotówką (o ile ma się oczywiście takie możliwości).

Pierwszym krokiem mogłoby być wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% LTV, czyli na takim poziomie, przy którym bank nie uzna że wnieśliśmy zbyt mały wkład własny i nie będzie chciał zabezpieczenia przed tym ryzykiem (ubezpieczenia niskiego wkładu). Jeśli wniósłbym wkład własny w wysokości około 66 790 zł, to kwota kredytu wyniosłaby 336 000 zł. W takim przypadku pesymistyczny wariant kalkulacji nadal generowałby systematyczne straty (sumaryczna kwota strat po 35 latach spadłaby do poziomu minus 190 321 zł). Wariant średni dałby wynik dodatni na poziomie 40 857 zł, a wariant optymistyczny zakończyłby się wynikiem dodatnim na poziomie 195 029 zł (lepiej o ok. 136 700 zł na całej inwestycji niż w przypadku kredytu na 400 000 zł).

Innym krokiem mogłoby być wzięcie kredytu w EUR a nie w PLN. W takim przypadku mógłbym liczyć na niższe stopy procentowe (aktualnie), ale musiałbym liczyć się z ryzykiem kursowym (rosnące koszty kredytu wraz ze wzrostem ceny EUR). Musiałbym też wziąć pod uwagę, że aktualnie stopy procentowe EUR są na historycznie najniższych poziomach i raczej należy się spodziewać, że w miarę upływu czasu i polepszania sytuacji w eurostrefie, EURIBOR także zacznie rosnąć… a wraz z nim koszty kredytu walutowego. Ale może do tego czasu EUR będzie już w Polsce podstawową walutą?

Załączone arkusze pozwolą Ci przeprowadzić dokładne analizy “co by było gdyby…”. Polecam sprawdzenie, w jaki sposób inwestycja będzie się zachowywać, gdy wkład własny wyniesie 50% LTV, a w jaki, gdybym cały zakup sfinansował gotówką.

Excel to nie wszystko

W komentarzach słusznie zauważono, że Excel zniesie wszystkie liczby – nawet te najbardziej absurdalne ;-). Ale sam Excel nic nam nie powie o wielu innych ryzykach związanych z moją inwestycją, a także nakładach czasowych wymaganych do należytej obsługi inwestycji. W najważniejszych komentarzach wymieniane były następujące ryzyka związane z kupionym przeze mnie mieszkaniem na wynajem:

1. Nieznany poziom kosztów dodatkowych, np. związanych z kosztem czasu pracy z “inwestycją” (w moim przypadku niebagatelny), amortyzacją auta, paliwem, telefonami, papierem itp.
2. Duża podaż mieszkań na wynajem w Warszawie oraz erozja cen najmu, które nie podążają za inflacją – a wręcz przeciwnie – spadają i mogą nadal spadać, co spowodowane jest również tym, że na rynku pojawiać się będzie coraz więcej wynajmujących gotowych wynająć mieszkanie istotnie taniej, aby tylko pokryć koszty stałe (np. czynsz dla spółdzielni). Konkurencją dla mnie są tu w szczególności Ci wynajmujący, którzy kupowali mieszkanie za gotówkę lub w niskich cenach i nie mają konieczności finansowania kosztów kredytów.
3. Trend demograficzny i spodziewany spadek liczby studentów w Warszawie – co przełoży się na mniejszy popyt na mieszkanie w mojej grupie docelowej i wymusi konieczność zmienienia grupy docelowej… co przy obecnych “parametrach” tego mieszkania może być trudne (brak windy, 4-te piętro, układ wielopokojowy).
4. Słaba strategia wyjścia z inwestycji (lub wręcz jej brak) – duże mieszkania 4-pokojowe stanowią najmniej płynny towar na rynku RE (real estate). W przypadku problemów, takie mieszkanie najtrudniej będzie sprzedać.
5. “Przegrzanie” cen nieruchomości co w połączeniu z innymi czynnikami (nadpodaż mieszkań w Warszawie) powodujące, że ceny będą w najbliższym czasie raczej spadać niż rosnąć.
6. Wszelkie ryzyka związane z nierzetelnością i niewypłacalnością najemców – oraz ewentualne koszty związane z obsługą tego typu problemów.
7. Potencjalna duża rotacja najemców, ze względu na fakt, że jedno mieszkanie zamieszkiwane ma być przez 5 osób. Istnieje ryzyko konfliktów mieszkańców.
8. Niepełne obłożenie mieszkania i ryzyko “pustostanów” – szczególnie istotne ze względu na grupę docelową jaką są studenci, którzy wyjeżdżają na wakacje.
9. Zmiany oprocentowania kredytu (WIBOR) – w kalkulacjach nie uwzględniałem zmiany wysokości referencyjnych stóp procentowych. Jest to loteria, na której wszyscy zakredytowani mogą dużo przegrać. Ale prawdą jest też, że trudno tutaj być wróżką i przewidywać.
10. Wielka niewiadoma jaką jest podatek katastralny i jego wpływ na koszty mieszkań oraz ceny najmu.
11. Termin technologicznej przydatności budynków z “wielkiej płyty” – nikt nie wie ile czasu jeszcze budynki z wielkiej płyty postoją i nawet jeśli będą stały bardzo długo, to może się okazać, że wymagają kosztownych konserwacji, których koszty przerzucone zostaną przez spółdzielnie na właścicieli mieszkań. To także jest wielka niewiadoma, ale realne jest zagrożenie, że w ciągu 35 lat budynki te stanowić będą słabą konkurencję dla nowszego budownictwa.
12. Rosnące koszty utrzymania budynków z “wielkiej płyty” – nawet jeśli koszty nie będą rosnąć, to można się spodziewać, że po prostu w ciągu najbliższych X lat powstawać będą budynki bardziej oszczędne / pasywne, które stanowić będą konkurencję dla starego budownictwa.
13. Lokalizacja inwestycji i zmiana statusu dzielnicy w ciągu najbliższych kilku/kilkunastu/kilkudziesięciu lat – jak zauważył Oko, Ursynów to dzielnica, która obecnie całkiem dobrze radzi sobie ze spadkami cen nieruchomości, gdyż uchodzi za najlepiej skomunikowaną. Prawdą jest jednak, że sytuacja zmieni się w ciągu najbliższych lat, gdy oddana zostanie do użytku druga linia metra (podniesie się skomunikowanie innych dzielnic) i gdy do ul. Puławskiej dociągnięta zostanie budowana właśnie obwodnica Warszawy. Może się okazać, że za kilka lat Ursynów będzie sakremancko zakorkowany i wyjazd z niego będzie mocno utrudniony.
14. Cena spokoju i braku stresu – najważniejsza umiejętność (albo i predyzpozycja) to umiejętność trzymania nerwów na wodzy i “kuloodporność” w obliczu przejściowych lub długotrwałych problemów. I dotyczy to nie tylko inwestora, ale także jego bliskich.
15. Zdolność do finansowego przetrwania przestojów w przychodach – to jest bardzo ważny punkt, o którym pisałem już wcześniej. Warto posiadać zaplecze finansowe, które mniejszym lub większym kosztem pozwoli się pozbyć kredytów w sytuacji, gdy inwestycja okaże się nietrafiona i przynosząca straty. Ale aby mieć komfort wychodzenia z tej inwestycji z najmniejszymi stratami, warto mieć zaplecze umożliwiające pokrywanie bieżących zobowiązań przez dłuższy okres czasu, np. rok lub więcej. Absolutnie odradzam więc zadłużanie się osobom, których przychody i posiadany majątek nie gwarantują opłacania kosztów kredytu i opłat czynszowych np. przez 12 miesięcy w przypadku utraty głównego źródła przychodów.

Co dalej z moją inwestycją?

Zastanawiacie się zapewne, w jaki sposób zamierzam zmodyfikować moje podejście do tej konkretnej inwestycji wiedząc, że wynik nie musi być tak dobry, jak ten, który przedstawiałem w poprzednim artykule.

Dzięki ziarnu niepewności zasianemu przez Adama, Oko, Kubanczyka, Sztab mentorów i wszystkich pozostałych komentujących, poważnie zastanowiłem się nad tym czy długofalowo wynajmować to 4-pokojowe mieszkanie, biorąc sobie na głowę wszystkie wymienione wyżej ryzyka, czy może spróbować zrealizować jego “szybką sprzedaż”. I czy, zamiast czekać przez najbliższe 5 lat na przewidywane 20 809 zł „na czysto”, spróbować osiągnąć zbliżony wynik  na tej inwestycji w ciągu najbliższego miesiąca / dwóch.

Ze względu na fakt, że mieszkanie jest w idealnym stanie, świeżo po remoncie i gotowe do wprowadzenia dla potencjalnych nabywców, zdecydowałem, że w pierwszej kolejności wystawię je na sprzedaż. Jeśli ona się uda, to zdejmę sobie z głowy wszystkie potencjalne problemy związane z obsługą najemców. Przyznaję, że to właśnie w tym obszarze wykazałem się największym optymizmem i że długofalowo byłoby mi trudno zapewnić sobie pełną “obsadę” lokatorów oraz – to na co zwrócił uwagę Oko – alokację czasu na właściwą obsługę mojej inwestycji. Przekonuję się, że inwestując ten czas w innym miejscu, jestem w stanie zarobić miesięcznie więcej niż na najmie. Jest tak jak pisał Sztab mentorów – przychód z wynajmu mieszkań nie jest pasywny. Wymaga całkiem dużej ilości czasu, który także kosztuje. O nerwach nie wspominając – o czym szczegółowo w swoich komentarzach pisał Adam posiadający kilka mieszkań na wynajem we Wrocławiu. Jeszcze raz dziękuję Wam wszystkim za wartościową dyskusję i celne punktowanie braków w przewodzie myślowym i kalkulacjach. Chciałbym Wam wszystkim kiedyś osobiście uścisnąć rękę i podziękować za poświęcenie Waszego czasu.

Tymczasowe zakończenie wątku nieruchomości…

Mam nadzieję, że udało mi się tym artykułem rzetelnie przedstawić Ci „drugą stronę medalu” inwestowania w nieruchomości. Poprzedni artykuł – pomimo, że optymistyczny i z brakami – pozostanie na blogu w oryginalnej formie wraz ze wszystkimi komentarzami. To właśnie komentarze stanowią jego wartość. Ja o dalszych moich decyzjach i losach tej inwestycji będę Was informował. Zobaczymy czy skończy się na sprzedaży czy dłuższym wynajmie 😉

Przepraszam, że tak długo musiałeś czekać na kolejny artykuł na blogu. Starałem się kompleksowo podsumować temat i rozbudować kalkulatory opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, w taki sposób, abyś mógł samodzielnie przeanalizować różne inwestycje “real estate”. Z góry przepraszam też jeśli okaże się, że w arkuszach wkradły się jakieś błędy. Jeśli je znajdziesz, to proszę – napisz do mnie przez stronę “Kontakt”. Jeśli uważasz, że powinienem rozbudować arkusze o dodatkowe parametry lub wyliczenia – proszę żebyś je zasugerował. Mam nadzieję, że z czasem ten artykuł oraz komentarze pod nim, staną się równie cennym źródłem informacji dla osób zainteresowanych tematem “real estate”, co poprzedni wpis na blogu.

A tymczasem mam do Ciebie jeszcze kilka próśb:

• Jeśli ostatnio spełniłeś moją prośbę i przesłałeś link do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” swoim znajomym, to koniecznie wyślij im również link do tego artykułu. Zdecydowanie lepiej będzie, jeśli przeczytają mój dwugłos w temacie inwestowania w nieruchomości.
• Jeśli masz jakąkolwiek opinię po przeczytaniu tego artykułu, to proszę – koniecznie podziel się nią w komentarzu. Chociaż ostatnio miałem problem z terminowym odpowiadaniem na Wasze komentarze, to wiedzcie, że wszystkie czytam i wszystkie opinie są dla mnie bardzo cenne. Zachęcam do komentowania!
• Jeśli chcesz pomóc mi w popularyzacji mojego bloga i podoba Ci się praca, którą w niego wkładam, to proszę – kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). A jeśli już to uczyniłeś, to bardzo dziękuję! Pomogłeś mi spełnić mój cel, którym było osiągnięcie 500 fanów bloga do końca 2012 roku. Dziękuję wszystkim 630 osobom, które lubią blog “Jak oszczędzać pieniądze”!
• Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu).

A teraz pora się zabrać za artykuły dotyczące podstawowej tematyki bloga, jaką jest oszczędzanie 🙂

Dziękuję Ci za lekturę artykułu i liczę na Twoje dalsze wsparcie 🙂