Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

WNOP 064: Kręta droga do 20 mieszkań na wynajem, czyli opowieść o kobiecej determinacji

przez Michał Szafrański dodano 17 listopada 2015 · 205 komentarzy

Play

FB-wnop-064

Julia i jej mąż inwestują w nieruchomości nieszablonowo. Pracują w Londynie, a mieszkania na wynajem kupują w Częstochowie. Za gotówkę.

W dzisiejszym odcinku podcastu po raz drugi goszczę Julię Burzyńską-Kaczyńską. Dyskutujemy o drodze jaką przeszli wspólnie z mężem inwestując w mieszkania na wynajem.

Chciałem by rozmowa była kompletną receptą na to, jak zarabiać na wynajmie nieruchomości, ale celu tego nie udało mi się zrealizować. Także dlatego, że podejście Julii jest nieszablonowe. W rezultacie rozmawiamy więcej o emocjach i cechach, które pomagają Julii osiągać kolejne sukcesy inwestycyjne. Dyskutujemy o problemach, sposobie poszukiwania i kryteriach wyboru mieszkań, a także specyfice Częstochowy jako miasta, w którym inwestuje Julia. Jestem przekonany, że znajdziecie w naszej naszej rozmowie kilka wartościowych podpowiedzi.

I jeszcze jedna uwaga na koniec: Julia mówi z dosyć charakterystycznym akcentem. Jeśli komuś z Was będzie on przeszkadzać, to po prostu zamiast słuchać przeczytajcie transkrypt. Właśnie po to je przygotowuję.

Spotkajmy się!

Wykorzystam ten wpis do kilku ogłoszeń, które mogą Was zainteresować. W tym tygodniu będzie kilka okazji do osobistego spotkania: jutro, pojutrze i w sobotę. Po prostu inwazja Szafrańskiego.

Jutro – w środę 18 listopada – wystąpię o 12:10 na Konferencji Sieci Przedsiębiorczych Kobiet. Opowiem o tym, jak nowe media pomagają mi w budowaniu marki osobistej. Jeśli możliwości techniczne pozwolą, to moje krótkie, 25-minutowe wystąpienie będę transmitował przez Periscope.

W czwartek 19 listopada – widzimy się w Szczecinie na kolejnym spotkaniu z cyklu #JOPlive Tour.

A już w najbliższą sobotę – 21 listopada 2015 r. – odbędzie się pierwsza edycja konferencji dla podcasterów i fanów podcastów – PolCaster 2015. Udział w konferencji jest całkowicie bezpłatny – wystarczy się zarejestrować. Będzie można tam poznać osobiście kilkudziesięciu polskich podcasterów. Równolegle odbywać się będą warsztaty oraz panele dyskusyjne.

Gdybyście chcieli się ze mną zobaczyć na PolCasterze – będę tam przez cały dzień. O 16:45 będziecie mogli także posłuchać, co mam do powiedzenia na temat pieniędzy w podcastingu. I żeby zakończyć tak aktywny tydzień z pompą, to wieczorem idę w końcu na nowego Bonda. :)

Dodatkowy komentarz do tego podcastu

Już po nagraniu wstępu i zakończenia do tego odcinka podcastu uświadomiłem sobie, że warto żebym dodał jeszcze jeden komentarz, o którym po prostu zapomniałem:

Jak usłyszycie Julia inwestuje w mieszkania na wynajem kupując je za gotówkę. Oznacza to, że ryzykuje przede wszystkim kapitałem, który posiada. Co do zasady nie posiłkuje się kredytami i nie korzysta z dźwigni finansowej (nie lewaruje się). Daje jej to jednak komfort, którego nie mają inwestorzy korzystający z kredytów. W ich przypadku przychody z najmu muszą wystarczyć na pokrycie rat. Muszą więc dokładnie planować swoje inwestycje.

Julia z kolei może pozwolić sobie na odrobinę szaleństwa. Oczywiście kupuje mieszkania szukając okazyjnych cen, ale finansując zakup gotówką ma dużo lepszą pozycję negocjacyjną oraz ma większy margines bezpieczeństwa, np. w przypadku braku przychodów z najmu (niższe comiesięczne koszty).

Oczywiście, jeśli traktuje się wynajem jako inwestycję, to liczy się przede wszystkim stopa zwrotu z takiej inwestycji – bez względu na to czy kupujemy za gotówkę czy posiłkując się kredytem. Jeśli jednak planujecie finansować ewentualne zakupy kredytem, to doradzam daleko posuniętą ostrożność.

W tym odcinku usłyszysz:

  • Jaka była idea tego odcinka?
  • Czym Julia z mężem różnią się od tradycyjnego polskiego inwestora?
  • O czym pisze Julia na swoim blogu?
  • Ile mieszkań na wynajem posiada obecnie mój gość?
  • Gdzie inwestuje i dlaczego właśnie tam?
  • Jakie błędy popełniła Julia przy zakupie pierwszych mieszkań?
  • Ile kosztowały ich pierwsze mieszkania?
  • Jakiego rodzaju mieszkania kupują obecnie?
  • Jak formalnie Julia realizuje wynajem? Jakiego rodzaju umowy podpisuje?
  • Jak weryfikować najemców?
  • Kto z ramienia Julii zajmuje się wynajmem i opieką nad jej mieszkaniami?
  • Jakie były obawy przed pierwszymi inwestycjami?
  • Jak wyglądają rozliczenia i zarobki Julii w związku z wynajmem mieszkań?
  • Czy Julia z mężem kupują również mieszkania na flipy, by je sprzedać z zyskiem?
  • Ile wynoszą koszty remontu dla poszczególnych mieszkań?
  • W jaki sposób Julia szuka kolejnych mieszkań?
  • Jak znaleźć dobrego agenta nieruchomości?
  • Jak to jest z wolnością finansową w świecie nieruchomości?
  • Jaką największą naukę wyniosła Julia z dotychczasowych inwestycji i transakcji?
  • Jaką formę rozliczenia podatków z wynajmu preferuje Julia?
  • Dla kogo inwestowanie w nieruchomości nie jest dobrą drogą?
  • Czy Julia z mężem prowadzą budżet domowy?
  • W jaki sposób wyznaczają sobie cele?
  • Od czego powinny zacząć osoby zainteresowane inwestycją w nieruchomości pod wynajem?

Kliknij prawym przyciskiem, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.

Strony, osoby i tematy wymienione w podcast’cie:

Zapowiedź następnego odcinka podcastu

Następny odcinek podcastu “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” ukaże się za dwa tygodnie. Wspólnie z moim gościem, którym ponownie będzie Michał Pałka, będę rozmawiał o blaskach i cieniach zarabiania w Internecie w modelu afiliacyjnym (w branży finansowej).

Pytanie lub komentarz? Zostaw mi wiadomość!

Masz pytanie? Możesz skorzystać z tego linku i nagrać dla mnie wiadomość głosową z wykorzystaniem mikrofonu Twojego komputera. Pamiętaj, że jedna wiadomość może mieć maksymalnie 90 sekund (ale możesz ich nagrać kilka) :)

Jeśli nagrywając pytanie przedstawisz się i podasz adres swojego bloga (lub strony WWW), to zlinkuję do niego tak jak uczyniłem w poprzednich odcinkach podcastu. To może pomóc w promocji Twojego bloga, więc tym bardziej zachęcam do zadawania pytań głosowo.

Będę Ci również wdzięczny za każdy komentarz. Napisz proszę, czy podobał Ci się ten odcinek podcastu. Chętnie z Wami podyskutuję i odpowiem na ewentualne dodatkowe pytania.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Was w wielu miejscach:

A jeśli podoba Ci się podcast, to będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę oraz krótką recenzję w iTunes. Wasze głosy powodują, że mój podcast trafia do rankingów iTunes. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie słyszały. A na tym bardzo mi zależy :)

Oceń podcast “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” <–

Jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za Twoje wsparcie i życzę Ci świetnego dnia! :)

Transkrypt podcastu

Kliknij tutaj, aby pobrać spisaną treść podcastu (PDF).

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 204 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

edeck Listopad 17, 2015 o 17:38

@Julia
Fajny masz akcent. Mieszkania też.

Odpowiedz

Mirtes Listopad 17, 2015 o 18:16

Dokończę dwa odcinki z FinBloga i póki mam czas wolny, to zaraz przesłucham Podcast :)

Odpowiedz

Weronika Listopad 17, 2015 o 18:27

Kurcze, strasznie Ci chciałam podziękować za to, że robisz transkrypty do swoich rozmów. Tematy są ciekawe szalenie, ale nie mogę słuchać podcastów bo strasznie się rozpraszam – a na tekście mogę się skupić i przeczytać uważnie. Wiem, że to dodatkowa robota i bardzo doceniam – dzięki wielkie.
Julia jest strasznie inspirującą osobą. Jej historia pomaga uświadomić sobie ile czasu jest bezmyślnie marnowane i ile innych rzeczy można robić w to miejsce. Bardzo jej zazdroszczę energii i ciągłego „noszenia do robienia”, mam nadzieję, że uda mi się choć w jakimś stopniu wdrożyć takie zamieszanie w życie;)
Jeszcze raz, wielkie dzięki za przykład i inspirację!

Odpowiedz

jarek Listopad 17, 2015 o 19:03

Jak można się nie „lewarowac” nie lubię tego starego określenia ( to tak na marginesie) i spłacać raty. Gdzie tu logika. Wypiłem dwie lampki wina więc sorry jeśli czegoś nie zrozumiałem. A reszty ju z nie czytałem.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:15

Hej Jarek,

Julia się nie lewaruje. Ci, którzy się lewarują muszą się martwić o raty. Ona nie musi. Taka była intencja tego co napisałem.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Marzec 20, 2016 o 13:05

Zgadzam sie z Jarkiem, ba zgadzam sie w 100% i nic nie pilem:).
PS. Kurcze, 20 mieszkan za gotowke w ciagu powiedzmy 8 lat, kazde warte srednio powiedzmy 130k, czyli wychodzi… 27 000zl oszczednosci miesiecznie. Nie lubie jak mi zaglada sie do portfela, sam generalnie tego nie robie, ale … sam tez inwestuje i wiem, ze brzmi to po prostu malo realnie… Od jakiegos czasu mysle zeby zalozyc bloga i jednym z fundamentalnych zalozen byloby udostepnienie rozliczen PIT od poczatku mojej przygody z rynkiem nieruchomosci w Polsce i nr KW wszystkich nieruchomosci jakie posiadam. Zeby byc po prostu wiarygodnym. Coz, nie mialbym nic przeciwko zeby sprawdzic wszystkie 20 ksiag wieczystych mieszkan Julii (czy byl to zakup, czy spadek, czy byla hipoteka, ktorej podobno, z dwoma podobno wyjatkami, nie bylo). Pozdrawiam, M

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 20, 2016 o 20:35

Hej Mariusz,

Dużo osób dużo myśli a ja jeszcze ani jednego bloga z PIT-ami nie widziałem. Śmiało – zakładaj. Chętnie poczytam.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Mniej Listopad 17, 2015 o 19:05

MEGA ten podcast. Przeczytałem jednym tchem.
Szkoda tylko troszeczkę, że nie rozkminiłeś bardziej tematu „po swojemu” jeśli chodzi o konkrety i liczby, no ale nie można mieć wszystkiego.
Julia – co za niezwykła, nietuzinkowa osoba. Aż trudno czasami uwierzyć, gdyby nie to że to Twój blog to pewnie niejeden raz pokiwałbym głową z niedowierzaniem… SUPER I DZIĘKI!!!

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:16

Hej Marcin,

No jak widzisz niestety czasami nie udaje mi się tak poprowadzić rozmówcy żeby „wycisnąć” wszystkie detale chociaż bardzo bym chciał.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Mateusz Listopad 17, 2015 o 19:19

Na to czekałem! Zabieram się do słuchania :)

Odpowiedz

Tomasz Listopad 17, 2015 o 19:37

ciekawy jestem czy kupujecie również mieszkania z wielkiej płyty?

Odpowiedz

Robert Listopad 17, 2015 o 23:09

Nie widzę nic złego w wielkiej płycie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:17

Hej Tomasz,

Inwestorzy kupują to co lubią i to co się ładnie w liczbach składa w całość. Z tego co wiem dla wielu wielka płyta nie jest przeszkodą. Dla mnie też nie była.

Pozdrawiam

Odpowiedz

D Listopad 17, 2015 o 20:14

Nie podoba mi się ten podcast. Treści i fajne, ale mam wrażenie, że ta pani, niezbyt wie o czym mówi. Nie przekonuje mnie zupełnie, momentami wręcz ta rozmowa brzmi infantylnie. Chyba wyszedł brak doświadczenie medialnego.

Odpowiedz

Michał Listopad 18, 2015 o 00:01

W moim odczuciu Pani mało konkretnie odpowiada na pytania co utrudnia rozmowę, ewidentnie Michal musial kilkukrotnie naprowadzac z powrotem na temat. A Pani faktycznie sprawia wrażenie jakby sama nie do końca ogarniala swoj biznes. Nie wie ile kosztowały, myli sie w kosztach z ciezko jej wytłumaczyć co dokładnie robi. A na pytania a czy b odpowiada „tak, tak”

Odpowiedz

Tomasz Listopad 18, 2015 o 10:31

Mam podobne odczucia. Całe szczęście stać ich (mając brytyjskie zarobki i ciężko pracując) na takie fanaberie, ale wg mnie wkład merytoryczny tej całej rozmowy niestety mizerny.

Odpowiedz

Oszczędnicka Listopad 17, 2015 o 22:01

Na początku pomyślałam, że super pozytywny przykład. Na pewno Julia jest bardzo energiczną osobą. Ale 5 lat pracować od 7 do 3 w nocy przed 7 dni w tygodniu (chyba, że coś źle przeczytałam?!) to nie jest zdrowe. Julia przytacza cytat o oszczędzanie, ale zapomina chyba, że „szlachetne zdrowie, nikt się nie dowie, jako smakujesz, aż się zepsujesz”. Tak samo mówienie, że ktoś kto pracuje od 9 do 5 i potem już nic nie robi zarobkowego to jest źle… Nie podoba mi się ten przykład :( Chyba, że chodzi o osoby, które marudzą, że nie mają pieniędzy, a nic nie robią w tym kierunku…
Chociaż początek jej przygody z mieszkaniami wydaje się zupełnie niepoważny :) Kupić 3 mieszkania, bo się nie mogli zdecydować jakie chcą? Brzmi to lekko abstrakcyjnie. Bardzo ciekawy blog – fajnie, że Julia dzieli się swoimi inwestycjami i przemyśleniami. Plus ogromny „szacun” za takie rozpracowanie miasta :)

Ale najbardziej dla mnie zadziwiające (pozytywnie) jest to, że Julia w weekendy sprząta biura! To na prawdę pokazuje, że ma jasno określony cel do którego dąży. Bo podejrzewam, że wiele osób pomyślałoby, że skoro są Inwestorami, to nie będą pewnych prac wykonywać.

Odpowiedz

Robert Listopad 17, 2015 o 23:11

Dobre jest to, żeby postawić sobie konkretny cel, np. 30 mieszkań albo 20.000 zł dochodu z mieszkań i wtedy przejść na emeryturę i zająć się czymś innym, np. wolontariatem czy działaniem charytatywnym. Inaczej można w nieskończoność tyrać, żeby mieć więcej więcej i więcej, ale nie wiadomo w zasadzie po co?

Odpowiedz

Oszczędnicka Listopad 18, 2015 o 13:43

Ciężko mi przyznać, że dobre jest pracować w takich warunkach przez 5! lat. Jednak masz rację, że w takim wypadku trzeba obrać sobie konkretny cel, bo inaczej można się zapracować na śmierć…

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:22

Hej Oszczędnicka,

Dziękuję za komentarz. Ja z kolei przewrotnie sądzę, że warto pokazywać także takie przykłady – chociażby po to żebyście mogli zobaczyć, że nie wszystko przychodzi łatwą pracą i że czasami na konkretne efekty trzeba bardzo konkretnie pracować (również z bardzo dużymi poświęceniami). Oczywiście nie każdemu musi to pasować, co nie zmienia postaci rzeczy.

Co do niepoważnego startu – tą samą uwagę mam – start może być niepoważny, przypadkowy, bez sensu itp. Ważne czy potrafi się z tego wyciągnąć wnioski i naukę, i skorygować swoje działanie. To dobry przykład na to, że nie wszystko przychodzi planowo. Że kolosalne znaczenie ma także akceptacja własnych błędów i umiejętność przejścia nad nimi do porządku dziennego i pójścia dalej.

Pozdrawiam ciepło :)

Odpowiedz

Oszczędnicka Listopad 19, 2015 o 09:37

Masz rację, że warto pokazywać biznes i rozwój z różnych stron. Zresztą masz przecież prawo publikować na swoim blogu co Ci się żywnie podoba :) Tylko po prostu w mojej opinii, to nie jest przykład za którym warto podążać (jeśli chodzi o te 5 lat pracy w takich godzinach). Pasja pasją, ale w większości przypadków (przynajmniej, które ja znam) ludzie niszczą sobie życie osobiste przez takie zachowanie…

pozdrawiam równie ciepło, pomimo szalejącego wiatru za oknem :)

Odpowiedz

Aga nr 3 Listopad 19, 2015 o 13:47

zgadzam się z Oszcędnicką. ja jestem własnie przykładem tego jak nadmierna eksploatacja może wyniszczyć organizm. jestem co prawda starsza od Julii o 6 lat i równiez pracuję za granicą i oszczędzam na swoje cele. co prawda mój dorobek nie jest może az tak spektakularny jak Julii i jej męża, ale w 5 lat zaoszczędziłam pracując w fabryce na 3 zmiany na to, żeby kupic jakies wypasione mieszkanie 3 pokojowe w moim miescie lub 2 kawalerki. mój partner pracując po 12 godzin dziennie wybudował dzięki temu dom i teraz zacznie się odkładanie na biznes. jesli o mnie chodzi to pracowałam „tylko” po 8 godzin dziennie (i w nocy na nockach) oraz czasem w jeden dzien w weekend po 6, 8 a czasem 12 godzin, wolna zas chwile poświęcałam na mega olbrzymie dawki sportu, który był moja pasją, więc równiez niedosypiałam… czułam się wyśmienicie i miałam mega POWERA … ale piszę to w czasie przeszłym poniewaz teraz wszystko to odbija się na moim zdrowiu i mam mnóstwo problemów. Julia może tego nie doświadczyć, kazdy organizm jest inny, ale niedosypianie i taka harówka może przyczynic się do wyczerpania nadnerczy, bo brak jakiegos okresu regeneracji jest dla organizmu ogromnym stresem. na początku w ogóle się tego nie odczuwa, ale po czasie wszystko wychodzi. Julia mówi o swoim zdrowiu, ale nie bardzo chyba zdaje sobie sprawę, że bezwiednie je sobie niszczy. choc tak jak wspomniałam wczesniej, może w jej przypadku obędzie się bez wiekszych problemów zdrowotnych, czego jej życzę, ale dla mnie taki przykład nie jest jakąs super motywacją … co nie znaczy, że szanuję jej wybór i niech robi co uważa za słuszne. jednak stwierdzenie Julii, że „szlag ją trafia, kiedy słyszy jak ludzie po pracy 8 godzinnej nie robią nic, tylko marnotrawią czas wolny w domu” jest juz mega przesadą. kazdy ma w zyciu inne priorytety, ludzie po pracy chcą odpocząć, poczytac dobre ksiązki, posłuchac muzyki, zrelaksować się i żyć, miec czas na swoje hobby, a nie tylko zapierdzielać i harowac dla kasy, bo ma się przed sobą mega finansowy cel … trochę szacunku dla wyborów innych ludzi poproszę … :)

Odpowiedz

Ela Listopad 24, 2015 o 18:20

A ja bym się chętnie dowiedziała, jak wygląda dbanie o zdrowie, związek i relacje z rodziną przy pracy 20 godzin na dobę przez 7 lat. Rozumiem, że można mieć dni, kiedy się tyle pracuje, ale 4 godziny na dojazdy, sen, „ogarnięcie” domu i wszelkie możliwe szkolenia, które pani podobno przeszła, to trochę za mało. Opowiadanie takich historii tylko podważa wiarygodność całej reszty.

Odpowiedz

Artur Lipiec 30, 2016 o 07:01

Jednym potrzeba 11h snu a innym 4 i jakies drzemki w czasie dnia.

Odpowiedz

Stiepan Listopad 17, 2015 o 22:41

Kupować mieszkania w mieście o ogromnym bezrobociu, bardzo słabych uczelniach które nabór prowadziły w tym roku do połowy października, a 2000 netto jest uznawane za bardzo dobrą pensję…
Oryginalne podejście. Nie rozumiem jak to się może spinać, zwłaszcza przy korzystaniu z usług firmy zewnętrznej która pobiera 10%.
Jadąc ulicami Częstochowy można znaleźć dziesiątki banerów z informacją o sprzedaż mieszkania. Znajomy ostatnio kupił 3 pokoje za 100 000 PLN.
Kawalerkę można wynająć za 600 ze wszystkimi opłatami.

Na blogu źródłowym niestety nie udało mi się znaleźć konkretnych wyliczeń (a podobno są).

Odpowiedz

Asia Listopad 18, 2015 o 14:32

Tez mam mieszane odczucia. Przede wszystkim w ogole nie widze tu zadnej dywersyfikacji jesli chodzi o typ inwestycji. Zakladam ze na dluzsza mete chodzi tu o czerpaniu zysku w wynajmu, a wiec mowimy tu o inwestycjach na lata. Tymczasem patrzac z perskepktywy demograficznej liczba potencjalnych klientow pojdzie drastycznie w dol w nadchodzacych latach: w czasach nizu demograficznego studenci odplywaja w pierwszej kolejnosci z gorszych uczelni – a nie oszukujmy sie, Czestochowa nie moze konkurowac z Krakowem czy uczelniami na Slasku, ktore zapewne nie zmniejsza liczby miejsc, tylko po prostu poziomi pojdzie w dol. Druga sprawa: mlodych, pracujacych juz ludzi, ktorzy wynajmuja mniejsze mieszkania bedzie po prostu mniej i w miasta typu Czestochowa odczuja to silniej bo znowu wieksze miasta beda przyciagaly wiecej osob z mniejszych osrodkow.

Byc moze Julia i jej maz przemysleli ten problem i sa swiadomi tego ryzyka, ale z rozmowy nie zabardzo to wynika. Mam wrazenia ze zarowna to jak i poprzednia rozmowa z Julia na temat zycia w Londynie troche kloca sie z cala filozofia bloga – tj, racjonalnego podchodzenia do kwestii finansowych i dlugoterminowego planowania.

Odpowiedz

Lusi Listopad 18, 2015 o 20:19

Zgadzam się z wpisem mieszkam w Częstochowie realia są właśnie takie ja też mam mieszkania na wynajem konkretnie tylko 2 ale nie tutaj w 2 różnych miastach dużych problemu ze znalezieniem wynajmujących zero (wynajmuję studentom na pokoje, korzystniej wychodzi), zakup jednak 2-3 razy większy, ale wolę to niż inwestowanie tutaj. Chociaż zarządzam sama bez pośrednika i z tym jest czasem problem ale coś za coś …

Odpowiedz

ximenn Listopad 20, 2015 o 08:20

Tez szukalam konkretnych liczb o ktorych mowi Julia na Jej blogu i nie moge znalezc. Czy mozna prosic o jakas podpowiedz, moze link?

Odpowiedz

Zdzisław Listopad 17, 2015 o 23:16

Julia złamała masę zasad odnośnie zarabiania na najmie a mimo to podcast jest bardzo pouczający. Pokazuje że te zasady wcale nie były najwazniejsze. Najwazniejsza była determinacja i robienie tego co nas nakręca.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:24

Hej Zdzisław,

Dziękuję za ten komentarz. Dokładnie tak. Rzekłbym nawet, że ten przykład pokazuje, że dróg jest bardzo wiele. Jednemu pasuje taka a innemu inna. Ktoś jest uporządkowany i działający zgodnie z planem, a ktoś inny jest chaotyczny, szalony i nadrabia innymi swoimi umiejętnościami, np. w zakresie nawiązywania kontaktu z odpowiednimi ludźmi.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Lukasz Listopad 17, 2015 o 23:28

Hej,

Bardzo ciekawy podcast. Gratuluje samozaparcia, ale żeby męczyć rozmówczynie 7godz ?! 😉 Słychać zmęczenie i brak skupienia.

Trochę dużo tu niedomówienia. Podsumowując średni procent zwrotu to 5-6% ? Gdzieś tam się pojawiło, chociaż powinno być to podstawowym pytaniem.

Średnio wynajem na rękę 600-700 pln netto od mieszkania? dobrze zrozumiałem ? x 20 – to 12-14tyś dochodu, a przy 5% zwrotu to wartość wszystkich nieruchomości ok 3,36mln – średnio 168 tyś za mieszkanie ?? Patrząc się na ceny „dużych” kawalerek to mniej niż 90000 można nazywać „okazją”. Zakładam że to gotówka była. Trochę mi się nie klei, gdzie popełniłem błąd ? 😉

Żeby uzbierać te 3mln to średnio miesięcznie kolo 30k trzeba odkładać. To super wynik. 😛

Gdyby tu wstawić 2,5-4% ROI wydaje się być bardziej prawdopodobne. Wracamy do punktu wyjścia. Czy przy takim zwrocie nie trzeba dywersyfikować ?

Myślę że wartość tego podcastu jest w tym jak można zmienić swoje nastawienie do pieniędzy.

Odpowiedz

Kordi Listopad 21, 2015 o 01:30

Mam te same odczucia… Najpierw się „zapaliłem” do tego wywiadu. Słucham i słucham i po prostu mi się to nie klei. Tyle zachodu za 5%? Pytanie czy ona rzeczywiście ma 5% i czy te 5% obejmuje ukryte koszty takie jak „amortyzacja remontu”, bo raz na kilka lat mieszkanie trzeba odświeżyć. To nawet nie kwestia zachodu tylko ryzyka. Moje osobiste odczucie jest takie, że ryzyko do zysku kompletnie nieproporcjonalne…. Ale załóżmy że ma 5-6% nie mając żadnych problemów (sama powiedziała). A co jak się problem pojawi? Trafi im się trefny lokator nie do ruszenia i z 5% zrobi się 0%… Tak się składa, że jestem z Częstochowy i jest to miasto trochę podupadające. Kto wie, co będzie za 5 lat jak będzie chciała wyjść z inwestycji. Czy jest pewna, że te mieszkania sprzeda po takiej cenie nominalnej po jakiej kupiła?

Odpowiedz

Lukasz Listopad 18, 2015 o 00:01

Jesteście jednak Mega – 23 kwietnia 16 mieszkań – początek listopada już 20 w tym tempie? aż strach pomyśleć :) Bravo.

Odpowiedz

Den Listopad 18, 2015 o 04:30

Przeczytałem transkrypt.

Przyznam szczerze, że ludzi chwalących się pracą po 18h dziennie uważam za nieracjonalnych. Dla mnie to bardzo niemądre – pracuje się, aby żyć, a nie żyje, aby pracować. Nie wiem jak Wy, ale ja wolę mniej zarabiać, a czerpać większą przyjemność z życia (i zdrowie, i czas wolny).

Sama rozmówczyni sprawia wrażenie mało analitycznej. Kupowanie trzech mieszkań na dzień dobry bez żadnego planu czy opisywane na blogu rozmówczyni wysyłanie zaliczek osobom, których nie widziało się na oczy (za mieszkanie, w którym, jak się potem okazuje, zameldowane są 3 osoby), brak pamięci do kluczowych dla tego typu biznesu liczb – wszystko to poddaje w wątpliwość kompetencje rozmówczyni.

Ponadto rozmówczyni mieszka w Londynie i nie wie ile kosztuje transport metrem (to troche tak jak mieszkać w Polsce i nie wiedzieć po ile mniej więcej jest litr paliwa – wiedzą to nawet osoby, które nie mają prawa jazdy).

I dodając do tego, że rozmówczyni uskutecznia metody w rodzaju „zatrudniam znajomych jako ekipę remontową i żeby obniżyć koszty pracują bez umowy” – zapytam tak łagodnie: nie wydaje Wam się, że coś tu lekko nie gra?

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:29

Hej Den,

Dziękuję za komentarz. Wiesz… to i mnie musisz uznać za nieracjonalnego, bo przez długie okresy zdarzało mi się po tyle pracować.

Ja myślę, że sedno tkwi w odpowiedzi na pytanie czy kocha się swoją pracę. Czy zarabia się w sposób, który po prostu się lubi. Wtedy czasu się nie liczy. Praca miksuje się z hobby. I wiem, że trudno to pojąć, ale wcale nie musi się to wykluczać z czerpaniem przyjemności z życia. :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Den Listopad 19, 2015 o 07:52

No tak – z tym, że jest diametralna różnica między pracowaniem 18h dziennie czasami (sam w przeszłości to przerabiałem), a pracowaniem 18h dziennie przez kilka lat.

Praca oczywiście może efektywnie miksować się z hobby, ale pachnie to tzw. fałszywą świadomością. Tzn. wciskam samemu sobie, że praca 18h dziennie jest ok, choć prawdziwym powodem poświęcania takiej ilości czasu na pracę jest np. uzależnienie od poziomu życia na „odpowiednim” poziomie czy pracoholizm.

Odpowiedz

Kamil Grudzień 6, 2015 o 12:10

Czyli morał jest taki: jeśli chcesz zarabiać 5-6% na swojej inwestycji, musisz zacząć żyć dla pracy, a do domu wracać jak do hotelu robotniczego na kilka godzin. No brawo, tylko pogratulować. Aż się boję co będzie w następny podcastcie o tego typu tematyce…

A tak już na poważnie to jestem zdania, że ta Pani „trochę upiększa rzeczywistość” dlatego, że to co mówi wydaje się mało realne o ile w ogóle. Nie sprawia wrażenia wiarygodnej, nie na to co mówi żadnych dowodów jak widać. Trochę to podejrzanie wygląda. Kupić 3 mieszkania przez 30-stką, będąc w narzeczeństwie to trzeba mieć jednak jakieś duże, zewnętrzne źródło finansowania.

Michale, to nie jest ta jakość na która powinieneś stawiać. Zamiast bezkrytycznie bronić tej Pani, zrewiduj lepiej czy to co ona mówi jest prawdą. Naprawdę, nie brzmi ona wiarygodnie, a już na pewno nie jest to żaden dobry i zdrowy przykład do naśladowania. Pasja, cele, determinacja – ok, ale jest coś takiego jak zdrowy rozsadek.

Odpowiedz

Damian Listopad 19, 2015 o 17:04

Z dwa lata temu krążył po sieci „ciekawy” podcast z podobną historyjką, który okazał się być (koniec końców) sposobem do nakłonienia ludzi na dość kosztowne kursy odnośnie nieruchomości (czyli sposoby na kupowanie mieszkań). Niestety tamtejszy wywiad okazał się picem na wodę. Było w nim wiele niedopowiedzeń, nieścisłości oraz braku logiki i niestety po przeczytaniu transkryptu widzę sporą powtórkę z rozrywki (i nie tylko ja to zauważam).

PS. Nie mam zamiaru podważać prawdziwości wydarzeń itp. więc kilka zdań wyżej każdy powinien potraktować jako MOJE zdanie na ten temat.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 21, 2015 o 00:06

Hej Damian,

Nie masz zamiaru podważać prawdziwości, ale podważasz. Miej cywilną odwagę się do tego przyznać i nie oszukuj sam siebie (i innych).

Dla Twojej informacji: Twoje zdanie jest błędne. Nie musisz tego przyjmować do wiadomości. Mierzi mnie jednak sposób, w jaki uznajesz za pewnik swój punkt widzenia nie mając kompletu informacji. I nie dostaniesz go, bo moi goście naprawdę nie mają ochoty udowadniać „Mędrcom z kosmosu” (jak to kiedyś kiedyś rymował Eldo), jak wygląda ich rzeczywistość.

Gdybyś napisał „wydaje mi się” to byłoby to stuprocentowo zgodne z prawdą. Tkwisz w swoich przekonaniach, a fakty są takie, że podnajem w Warszawie kwitnie. Mówię za Warszawę bo tu znam osoby, które się tym zajmują. Część z nich zajęła się nim na poważnie w wyniku wysłuchania podcastu na ten temat jakiś czas temu. Część osób uczestniczyła w takim czy innym kursie, a część go nie potrzebowała – uczą się w oparciu o własne doświadczenia i rozmowy z innymi. Efekt konkretny: jedna ze znajomych Czytelniczek rzuciła pracę w korpo w ostatnie wakacje i żyje już z podnajmu. Dzwoniła i dziękowała. Nie uważam, że się szczególnie przyczyniłem. Ona twierdziła inaczej.

Ale możesz sobie owszem twierdzić, że „tamtejszy wywiad okazał się picem na wodę”. W niczym to na szczęście nie zmienia sytuacji tych, którzy zdecydowali się działać i mają głowę na karku.

Dla jasności: nie twierdzę, że jest to dla wszystkich. Wręcz uważam, że taki sposób działania jest dla nielicznych i tych, którzy potrafią nabijać sobie guzy i jednak wyciągać naukę i iść do przodu. I owszem – można władować się na minę i trzeba mieć tego świadomość.

Niemniej jednak jak czytam takie komentarze jak Twój, to po prostu ręce mi opadają.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Kordi Listopad 21, 2015 o 01:44

Sorry Michał – ale ten podcast myślę, że może ludziom zrobić więcej krzywdy niż dobrego. Z jednej strony nakłania ludzi do inwestowania w nieruchomości… z drugiej Julia w żadnym miejscu nie jest w stanie udokumentować swoich zwrotów. Inwestowanie bez mierzenia zysku, to nie inwestowanie… To modlitwa.

To brzmi mniej więcej tak… „Wyjechałam do Anglii, dużo zarabiam ciężko pracując… inwestuję i wierzę, że jakoś tak będzie, bo liczb nie ogarniam…. Kupuję mieszkania w Częstochowie, bo Częstochowa jest *fajna*. To nic, że od utraty województwa stacza się gospodarczo i za kilka lat moje mieszkania mogą być tańsze a nie droższe (ryzyko). Ważne, że Częstochowa jest fajna. Polecam Częstochowę!”. Żeby nie było. Urodziłem się w Częstochowie (choć już tam nie mieszkam) i zawodowo zajmuje się wyceną kontraktów usługowych. Płacą mi m.in. za identyfikację ryzyk i ich kwantyfikację oraz za znajdowanie nieścisłości w modelach finansowych. Nieraz otwierałem excela i budowałem modele zwrotu z nieruchomości i zawsze dochodziłem do jednego wniosku. Za dużo zachodu i ryzyka za zbyt niski zysk. Miałem nadzieję, że ten podcast zmieni mój sposób myślenia. Niestety nie…

Fajna pozytywna osoba. Fajnie, że dobrze zarabia ciężko pracując… ale jako wzór do naśladowania w inwestowaniu? Nie bardzo…

Odpowiedz

jakub Styczeń 6, 2016 o 11:18

Na poniższym rysunku wyrznie widać w których miastach NIE kupować mieszkań. Na moje oko tylko w jednym mieście zakup mieszkań na wynajem ma sens…

http://www.wykop.pl/ramka/2943361/za-35-lat-bedzie-nas-o-4-4-mln-mniej-miasta-beda-sie-wyludniac/

Odpowiedz

d_a_r_k Listopad 18, 2015 o 07:48

Końcówka jakby wyjęta z mego, życia choć cały dotyczył mnie w jakimś stopniu jako kamienicznika ale czekam na następny podcast z niecierpliwością bo będzie o branży, w której właśnie się odnajduję.

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 18, 2015 o 09:55

W przytoczonym rozumowaniu jest podstawowy błąd. Z moich doświadczeń wynika iż przeciętny zysk z mieszkania to ok. 4-5% w skali roku. Inwestowanie w cokolwiek w Polsce jest bardzo ryzykowne ze względu na płynne przepisy (a właściwie ich brak) i brak jasnych perspektyw co do kierunku ich ewolucji stawiające właściciela na przegranej pozycji. Inwestując przed 5 laty w mieszkania – właściciel „zarobił” A WŁAŚCIWIE STRACIŁ 100% – 5×5% = 75% straty (w przypadku zakupu w tym czasie złota (zyskało 100%) , lub 35% – 25% = 10% straty w przypadku zakupu dolarów. Główną słabością inwestowania w Polsce jest NIEPEWNA SYTUACJA GOSPODARCZA I W PRZYPADKU KRYZYSU MIESZKANIA W POLCE KUPIONE ZA ZŁOTÓWKI GWAŁTOWNIE STRACĄ WARTOŚĆ PROPORCJONALNIE DO DEWALUACJI ZLOTÓWKI.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 18:41

Hej Panie Kamieniczniku,

Ależ ja lubię to czytanie wykresów od prawej do lewej („gdybym kupił złoto 5 lat temu…”). Łatwo być mądrym po czasie.

Coś mi się nie zgadzało w Twoim komentarzu więc sprawdziłem na wyrywki. Cena złota w USD od listopada 2010 do listopada 2015 spadła ok. 20% więc nie wiem gdzie ta rzekoma korzyść…

Pozdrawiam

Odpowiedz

funboy Listopad 18, 2015 o 20:48

Hm Pan Kamienicznik ma hipotetyczny zysk na zlocie a Julia naprawde zapracowala na 20 malych mieszkan i ma realny przychód co miesiac. Wybieram opcje z mieszkaniami :)

We wcześniejszych komentarzach bylo kilka uwag czy warto tyle pracować kosztem zycia. Ja uważam, ze jak realizują swój cel to warto. Planują pewnie później nie pracowac w ogóle.

Ktos zapytal jak można nie wiedzieć ile kosztuje bilet na metro. Julia jeździ rowerem. Ja tez nie mam pojecia ile kosztuje bilet na autobus. Po co mi ta wiedza? Ogólnie sporo komentarzy w stylu „czego by tu się przyczepić” :) a przeciez przykład Julii jest genialny. Nie ukrywa ze wielu rzeczy nie wie ale pokazuje jednocześnie ze ciezka praca i jasnym określeniem celu można dużo zdzialac.

Odpowiedz

Den Listopad 19, 2015 o 07:55

Nie wiem czy mieszkałeś kiedyś w Londynie (ja mieszkałem), ale jeśli nie to wiedz, że znajomość cen transportu tam (w szczególności metra) to coś bardziej oczywistego niż wiedza na temat np. cen za bilety autobusowe w Warszawie czy innym polskim mieście.

Nie twierdzę, że to nie możliwe nie wiedzieć – twierdzę, że to bardzo mało prawdopodobne.

Odpowiedz

wml Listopad 19, 2015 o 11:04

Możliwe nie wiedzieć, bo za metro płacisz w systemie pay as you go, zmienna cena w zależności od odległości, z użyciem karty bezstykowej, doładowujesz jak trzeba albo wręcz płacisz paypassem do swojego konta. Inaczej mówiąc nie ma jednej poprawnej odpowiedzi na pytanie o cenę biletu.

Odpowiedz

Asia Listopad 19, 2015 o 15:41

to prawda ale jesli robi sie podcast na temat kosztow zycia w Londynie to warto takie rzeczy wiedziec :)

Odpowiedz

Den Listopad 20, 2015 o 02:09

To prawda, że ceny metra w Londynie są zmienne w zależności od formy płatności, ale nie są to różnice w rodzaju o jeden rząd wielkości więcej/mniej. A rozmówczyni mniej więcej o tyle myli się w szacowaniu tych kosztów.

Co do odległości zaś to są stałe ceny uzależnione od tego przez jakie strefy przejeżdżasz – prawie każdy wie ile kosztuje przejazd w ramach I stefy, jak też np. w ramach stref I-III.

Generalnie chodzi o to, że metro w Londynie to coś podstawowego dla wielu, wielu ludzi. W takiej Warszawie jeszcze mało kto rezygnuje z posiadania samochodu na rzecz metra (oczywiście ma na to też wpływ liczba linii metra i ich długość).

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 19, 2015 o 15:38

Szanowny Panie Michale,
Może niezbyt jasno się wyartykułowałem – nie chodziło mi o konkretny przedział czasowy (5lat) gdzie zysk ten z kruszcu jest ciut mniejszy od 100% ale o trend wieloletni. Jak Pan spojrzy w dane historyczne:
http://www.andrzejbaranowski.pl/auceny.htm
to na przestrzeni ostatnich 10 lat cena przedmiotowego kruszcu wzrosła o 300% w dolarze USA (wliczając spadki cen w ostatnich 2-3 latach) . Biorąc pod uwagę ,ze złotówka na przestrzeni ostatniego 1,5 roku zdeprecjonowała się do dolara o ok 33 % to zysk jest jeszcze większy. Moje rozumowanie idzie w tym kierunku ,że zarabiając czy lokując w jakieś przedsięwzięcie dające pozorny zysk ….można go tak na prawdę nie uzyskiwać. A czego można się spodziewać w przyszłości jeżeli chodzi o nieruchomości? – na pewno zwiększonego fiskalizmu Państwa wobec „bogatych” obywateli (skądś trzeba „wytrzasnąć” pieniążki na te przysłowiowe 500 pln dla dzieci – a kolejka potrzebujących ….. będzie się wydłużać). A mieszkania nie da się schować do kieszeni i przewieść przez granicę. (Przynajmniej nie szybko i nie bez straty przy sprzedaży). A zdarzały się w historii takie przypadki gdzie ludzie tracili całe swoje nieruchomości bo nie mogli ich spieniężyć wziąć ze sobą. Pierwszy z brzegu przykład to … Zabużanie.

Odpowiedz

Michal Listopad 29, 2015 o 11:49

Panie Andrzeju,

chcialem wejsc na Pana strone, ale jej wyglad i uzytecznosc jest tak odpychajaca, ze nie zrobilbym z Panem zadnego interesu. Jak rozumiem wychodzi Pan na swoje dzieki temu, wiec prosze sie rozejzec jak wyglaaja strony www teraz, a nie 10 lat temu i zlecic za 1000zl komus kto zrobi to Pan jak trzeba.

Odpowiedz

Janek Listopad 29, 2015 o 12:46

„chcialem wejsc na Pana strone, ale jej wyglad i uzytecznosc jest tak odpychajaca, ze nie zrobilbym z Panem zadnego interesu”
To wszedłeś pan, czy chciałeś pan wejść…?
Poza tym, powiadają, że do robienia interesów trzeba CHĘCI dwojga.

Swoją drogą, nie ma to jak rozmowa polaków: pogarda, żółć i feudalizm :-(

Odpowiedz

Kris Listopad 20, 2015 o 15:31

Jak ja lubię takich „narzekaczy” i udowadniających że na mieszkaniach nie da się zarobić :) Demografia, spadające ceny nieruchomości itp. bajki jak to czytam to chce mi się śmiać – weźcie się do roboty, a nie tylko biadolicie i piszecie że to co robi Julia nie ma racji bytu ! Jula ja uważam że robicie bardzo dobrze i za chwilę wyrwiecie się z wyścigu szczurów i będziecie sobie leżeć na jakiejś fajnej plaży, pić drinka i śmiać się z tych ludzi, którzy piszą Wam że już niedługo będzie po Was bo zajechaliście swój organizm 😉
Ja żyję podobnie jak Wy z wynajmu swoich mieszkań + dodatkowo bawię się we flipy i na pewno nie powiem że na nieruchomościach się traci …

Odpowiedz

Callipso Listopad 18, 2015 o 09:56

Ciekawa rozmowa chociaż ciężko wyłuskać informacje. Dlatego po poprzednim podcaście z Julią zabrałem się od razu za transkrypt rozmowy.

Michał widziałem, że dzielnie walczyłeś by wciągnąć jakieś dane ale jak sam mówisz poległeś :) Szkoda bo kilka informacji rzuciło by światło czy Julia z Kamilem faktycznie „zarabiają” na tych mieszkaniach. Pomijając te pierwsze 3 mieszkania dalej jadą z jakimś planem. Z tego co rozumiem jest to standard low cost. Tanie mieszkanie, tani remont, ma fajnie wyglądać.

Julia mówi o jakichś 5-6% (Brutto) ale sama nie jest pewna. Mówi też, że są przestoje (czyli też obłożenia nie ma 100%). Inwestują gotówkę wiec angażują 100% kapitału. Biorąc pod uwagę, że cała akcja miała miejsce od 2008 roku to są to lata o najwyższej inflacji. Bez problemu można było brać lokaty na 6+% . W związku z tym zaczynam się zastanawiać czy Julia z Kamilem są wstanie pobić oprocentowanie lokat?

Licząc na szybko :
130 000 zł – kawalerka + opłaty notarialne + remont + meble – powiedzmy wykonalne
To zakładając obłożenie 100% czyli pełne 12 miesięcy rok w rok. To jeśli wszystkie opłaty są po stronie najemców i czynsz jako taki jest zyskiem to od każdego odliczmy zaokrąglając minimum 20% ( 10% dla firmy zarządzającej + 8,5% podatek).
Przy 700 zł czynszu – 560 zł zysku (tylko 20%) – 6720 rocznie – 5,1% na rękę
Przy 700 zł czynszu – 400 zł zysku (dalej dla kwoty 130 000 zł) – 4800 – 3,69% na rękę
Przy 700 zł czynszu – 300 zł zysku (dalej dla kwoty 130 000 zł) – 3600- 2,7% na rękę.
Pewnie części kosztów Julia nie podawała, tam się przewija jakaś osoba (menager mieszkań) która też coś pobiera i zajmuje się tymi mieszkaniami wiec nawet ciężko to policzyć.

Przyznam, że jak na taką ilość włożonego wysiłku kokosów nie ma. Mając taką ilość gotówki banki dają zarobić podobnie a może i lepiej.

Ten podcast był zupełnie inny od wszystkich bo pokazał coś odmiennego od tego co jest na blogu.

1. Można zrobić rzeczy niesamowite mając jasno określony cel – mega pozytywne, wielki szacun Julia
2. Można dla osiągnięcia celu podporządkować całe swoje życie – praca 7 dni w tygodniu po 20 godzin na dobę przez 5 lat – koszt straszny ale co kto lubi.
3. Można dużo zarabiać i dużo inwestować wcale nie będąc dobrym inwestorem – bo po podcaście raczej nie da się tego ocenić.

Michał/Julia czy dało by radę pokazać jakieś twarde dane? Np jak to faktycznie wygląda dla jakiegoś z mieszkań które mają już kilka lat?

Odpowiedz

Aneta Listopad 18, 2015 o 12:50

Drogi Michale,
Mój komentarz jest bardzo podobny do tego napisanego przez Callipso, dlatego umieszczam go poniżej:

Dziękuję za podcast z Julią. Podziwiam ją za pracowitość, samozaparcie, dyscyplinę oraz pozytywne podejście do życia i do pracy. Pod tym względem podcast jest bardzo wartościowy. A osoba Julii bardzo inspirująca.
20 mieszkań, kupionych za gotówkę!! Wow – robi wrażenie, nie? Przynajmniej na pierwszy rzut oka. Na drugi (przynajmniej mój) rzut oka zaczynam zastanawiać się, czy to jest po prostu racjonalne i ma sens.
Uprościłam bardzo kalkulację, może tu tkwi problem. Julia ma 20 mieszkań, a każde wynajmuje za 1000 złotych. Dostaje 20 000. Załóżmy, że czynsz wynosi średnio 200zł (małe mieszkania, małe miasto, ale jednak stare budownictwo). Czynsz wynosi 4 000. Od reszty agencja pobiera 10%, czyli 1 600. Zakładamy, że wszystkie mieszkania są wynajęte przez 12 miesięcy. Co jest dużym uproszczeniem, bo niektóre mieszkania są przez parę tygodni w roku w remoncie. Julia średnio kupuje 2 mieszkania, 2,5 mieszkania na rok – też uproszczenie. Mieszkania są głównie małe, zakładam, że 50 metrów kwadratowych. Julia wspomniała, że remont wynosi 600 zł za metr. Czyli na miesiąc wydaje 5 000 zł. Wychodzi tak na oko mniej niż 4% rocznie. Bez uwzględnienia podatków. Panu Callipso wyszło mniej więcej to samo.
Tyle, a nawet więcej, można wyciągnąć z systemu bankowego, bawiąc się produktami finansowymi. Trochę mniej zamieszania niż notariusze, ekipy remontowe, agencje wynajmu.
Szkoda, żeby tyle pozytywnej energii się marnowało. Może Julia zarobiłaby więcej inwestując, a zaoszczędzony czas mogłaby spożytkować na hobby, czyli pracę?
Pozdrawiam,
Aneta

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:00

Hej Calipso,

Bardzo dziękuję za rzeczowy komentarz. Jak widzisz – danych nie wyciągnąłem więc nie chcę i nie będę spekulował. Twoje wyliczenia są jak najbardziej prawidłowe, ale nie wiemy czy są zgodne ze stanem rzeczywistym u Julii.

Ja dodałbym do Twojego komentarza jeszcze kilka aspektów pokazujących też inny punkt spojrzenia na całość:

1) Nie musi wcale chodzić o pokonanie stopy zwrotu z lokat. Po prostu ktoś może uznawać trzymanie pieniędzy w systemie bankowym za niebezpieczne. Nie wiem czy tak jest, ale sam się często nad tym zastanawiam i dlatego nieruchomości są dla mnie wygodną formą ochrony kapitału (nawet, gdyby ceny miały iść w dół).

2) Inwestycje w wynajem to przede wszystkim praca na rzecz zapewnienia sobie dodatnich przepływów finansowych nie tylko w tym roku, w którym porównujemy się z lokatami, ale generalnie na przyszłość. Dla mnie osobiście (ale nie musicie się ze mną zgadzać) bardziej przewidywalny jest przyszły przychód z najmu niż przyszła stopa zwrotu z lokat.

3) Nawet, gdy lokaty oprocentowane były na 6-8%, to po uwzględnieniu inflacji zostawało istotnie mniej. W przypadku mądrze obsługiwanego najmu czynsz idzie w górę wraz z inflacją. Przynajmniej tak było u mnie i najemcy to akceptowali. Jeśli ktoś uważa, że najemcy uciekną do konkurencji – to z mojej perspektywy jest w błędzie – o ile tylko najemców potrafi się dopieścić i zasady są jasne od początku najmu.

4) Wynajem – tak jak wszystko co traktujemy serio – trzeba lubić. Ja nie lubię i dlatego nie rozwijam tego obszaru. Jeśli Julia lubi, czuje to i do tego ten sposób wspiera jej Mąż – to nie ma się co dziwić, że wybrali taki scenariusz budowania majątku. Nie musi to być „obiektywnie najlepszy sposób inwestowania”, ale jest tym, w którym dobrze się czują i dobrze znają, i gotowi są się uczyć – także na własnych błędach.

Ja nie rzucam się na najwyższe stopy zwrotu. Nawet jeśli wierzę, że coś może dać mi zarobić więcej niż moje obecne inwestycje, to cenię swój święty spokój i komfort psychiczny. Kiedyś chyba muszę o tym napisać. Generalnie inwestuję po to, by zwiększać swój komfort, a nie po to, by go zmniejszać. Stopa zwrotu musi być sensowna – z mojej perspektywy jest to raptem 4% powyżej inflacji. To uznaję za stopę satysfakcjonującą. Nadwyżka to bonus. Ale jeśli coś ma mnie stresować, zmuszać do nadmiernego wysiłku itp – odpuszczam. Święty spokój najważniejszy.

Ileś osób tutaj (to nie do Ciebie Calipso) pisze tutaj o tym, że to i owo jest bardziej dochodowe / racjonalne. Może i jest – ale tylko z Waszego subiektywnego punktu widzenia i Julia wcale nie musi się z Wami zgadzać. Ona ma swój scenariusz, który na tyle na ile potrafi realizuje. I to chciałem Wam pokazać: nie trzeba być omnibusem żeby mieć 20 mieszkań. Choćby nie wiem jak odległe się to wydawało.

Tyle w skrócie i w formie wyjaśnienia / rozszerzenia.

BTW: Calipso – widziałem Twojego maila sprzed miesiąca, czytałem, leży na kupce „do odpowiedzi po tym jak skończę książkę”.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Callipso Listopad 18, 2015 o 21:36

Nie był bym sobą gdybym nie odpowiedział :)

Na tym blogu mamy szansę poznać jak inni obrali drogę do bogacenia się. Jedni lepiej inni gorzej. Podsuwasz pomysły, gotowe rozwiązania i pokazujesz jak sam to robisz. Mimowolnie przynajmniej w mojej opinii przykład Julii jest dokładnie zaprzeczeniem tego co tłuczesz na blogu. Julia dużo zarabia, nie prowadzi budżetu. Chociaż mówi, że żyje oszczędnie to tak na prawdę nie wiadomo co to oznacza bo zaczyna kolekcjonować kapelusze a Kamil buty (ma dla nich pokój?). Wszystko co zarobią inwestują w mieszkania. Ciekawe czy mają poduszę finansową? Może zerują się przy każdym zakupie? Same inwestycje niby przemyślane ale za razem bardzo emocjonalne. To ich droga i nie chodzi o to by rozpatrywać w kategorii czy to dobrze czy źle. Chodzi o to by to co robi Julia z Kamilem ocenić w skali efektywności i powtarzalnego schematu dla czytelników. Wszystkie pytania i wątpliwości pokazują tylko, że czytelnicy szybko się uczą. To co tłuczesz wchodzi do głowy bo od razu Julia została policzona, zmierzona i oceniona pod względem efektywności. To jest właśnie potęga tego co dajesz na blogu. Czytelnicy komentując weryfikują powtarzalność i opłacalność takich działań w kontekście ich „rzeczywistości”. Mimowolnie ucząc się czego np nie robić lub czego unikać.

Te aspekty o których mówisz po części mają sens, ale:
1. Lokata to nie inwestycja to jest właśnie ochrona kapitału. Daje zarobić trochę ponad inflację. Pewnie trzymanie wszystkich (ogromnych) pieniędzy w jednym banku w jednym kraju i to takim niestabilnych gospodarczo lub politycznie pewnie jest niebezpieczne. Od czego są waluty i zagraniczne banki? Jak mamy tyle kasy to nas stać by mieć konto w Szwajcarii.

Nieruchomości – fakt, dobra dywersyfikacja kapitału. Tylko jak traci na wartości to na Boga jak to ma być ochrona kapitału? Byś wyjął tyle co włożyłeś musisz sprzedać za: cena + opłaty notarialne+ koszty utrzymania+ wartość inflacji w czasie = czyli z zyskiem i to raczej kilkuprocentowym w górę. Na koniec mieszkanie to nie jest łatwo zbywalny towar. Z tą wygodą to mnie nie przekonałeś :)

2. Wynajem, lokaty, fundusze, giełda i co tam chcesz to droga do tego samego. Konia z rzędem temu co powie jakie będzie oprocentowanie lokat za 10 lat albo stawki najmu. Raczej kwestia percepcji bo mieszkanie można pomacać zamieszkać i wydaje się trwałe a cyferki na koncie w banku już nie.

3. Wynajmuję mieszkanie od kilku lat i mam 6% z ogonkiem na rękę rocznie. Czynsze nie zależą od inflacji. Przykro mi ale nie w kontekście ogółu. Gdzieś jest korelacja ale to jest z przesunięciem czasowym i raczej skokowo. Podam ci przykład, że wysoka inflacja hołubi bogatych.

Inflacja 4%, lokaty 6,5%
Tadzio – koszty życia – 3000 zł miesięcznie – 36 000 zł rocznie po inflacji 37440 zł
Lokata 10 000 zł – po lokacie rocznej – 10 526,5 zł ( belka 19%)
Zysk z lokaty – wzrost kosztów życia = -913,5 zł (minus)

Jasiu – koszty życia – 5000 zł miesięcznie – 60 000 zł rocznie po inflacji 62 400 zł
Lokata 100 000 zł – po lokacie rocznej – 105 265 zł ( belka 19%)
Zysk z lokaty – wzrost kosztów życia = 2865 zł (plus)

A w sytuacji takiej jak mamy teraz

Inflacja 0%, lokaty 2%
Tadzio – koszty życia – 3000 zł miesięcznie – 36 000 zł rocznie po inflacji 36000 zł
Lokata 10 000 zł – po lokacie rocznej – 10 162 zł ( belka 19%)
Zysk z lokaty – wzrost kosztów życia = 162 zł (plus)

Jasiu – koszty życia – 5000 zł miesięcznie – 60 000 zł rocznie po inflacji 60 000 zł
Lokata 100 000 zł – po lokacie rocznej – 101 620 zł ( belka 19%)
Zysk z lokaty – wzrost kosztów życia = 1620 zł (plus)

Jak widzisz im bogatszy jesteś tym wyższa inflacja jest ci na rękę. Dlatego wynajem jest niewiele lepszy od lokat przy docelowej inflacji NBP cirka 2,5%.

W mojej ocenie jeśli nadarzy się okazja by lokaty dawały taki sam zysk jak mam teraz to zamieniam wynajem na lokatę. Bo nie będę musiał kiwnąć palcem a kasa będzie taka sama.

Ps. Fajnie:)

Odpowiedz

Mariusz Marzec 20, 2016 o 13:19

Brak twardych danych, prawda. Ja jako inwestor zapytany o ROI albo ROE potrafie w nocy o polnocy powiedziec jaki jest najwyzszy i jaki najnizszy. Jaki mam przychod roczny, jaki koszt, ile place miesiecznie zaliczki na podatek itd. itp. Przyznam, ze powatpiewam w ten case… Do tego bez lewarowania, ja w zyciu nie kupilbym ani jednego mieszkania bez kredytu, bo sa lepsze sposoby na pomnozenie kapitalu.

Odpowiedz

Aneta Listopad 18, 2015 o 10:21

Ja jestem zaskoczona wyborem firmy Mzuri. Mieszkałam w Gdańsku w mieszkaniu, którym się ta firma opiekuje, bo właścicielka też jest w Anglii. Nie powiem, pewnie wygoda, że szukają za Ciebie najemców, pilnują płatności itp. ale ja Ci polecam osobiście odwiedzić mieszkania im powierzone i sprawdzić ich stan. My niejednokrotnie zgłaszaliśmy jakieś usterki, albo problemy i zero reakcji. Pani opiekująca się mieszkaniem reagowała dopiero jak nie zapłaciliśmy czynszu. Wcześniej reakcji brak. W mieszkaniu (1 mieszkanie 5 pokoi do wynajęcia) mega syf. Zgłaszane, że nie można wymusić na niektórych osobach z mieszkania porządku. Babka miała wpadać co poniedziałek z kontrolą. Taaaa jasne. Ja tą panią poznałam jak się wyprowadzaliśmy z mieszkania, wcześniej nie miałam przyjemności. Przez brak sprzątania niszczą się rzeczy. Piekarnik i płyta grzewcza nie nadają się już do niczego :/ Rozumem, że meble na wynajem nie kupuje się za miliony i są zwykle słabej jakości, ale przez najemców zniszczone. W czasie jednej z imprez jeden ze współlokatorów zrobił w ścianie dziurę kijem bejsbolowym. Uciekaliśmy z tego mieszkania. A rozliczenie kaucji? Też jakiś żart. stwierdzili, że pobierali za opłaty 70zł a powinni 130 bo się pomylili, tylko – osobą, które pozostały nie zwiększyli czynszu, w ofercie w internecie na mieszkanie po nas było nadal 70 zł opłat, osobą wyprowadzającym się po nas nic nie odliczyli z kaucji. Na naszą prośbę przesłali rachunki. Może ja słabo ogarniam, może źle liczę, ale moim zdaniem powinniśmy dopłacić dużo więcej na pokój niż nam napisano (ponad 1000zł więcej za pokój bo sam czynsz do spółdzielni to ponad 1000 zł podzielić na 5 najmujących to 200zł na osobę co miesiąc, do tego inne opłaty). Oni opiekują się kilkoma mieszkaniami tej samej właścicielki więc pewnie ona jest nieświadoma, że coś jest nie tak i że za mało dostaje kasy.
Może w Częstochowie jest inaczej, tego Wam życze byście dobrze trafili, ja wiem, że firmie Mzuri nigdy nie zaufam.

Odpowiedz

Aneta Listopad 18, 2015 o 10:22

Boże – osobom, a nie osobą. Mogłam najpierw przeczytać co napisałam przed zatwierdzeniem.

Odpowiedz

Robert Listopad 18, 2015 o 11:10

Hmmm nie do końca rozumiem Twój żal do Mzuri. Masz do nich pretensje, że Wy jako współlokatorzy robiliście imprezy, podczas której rozwaliliście kijem ścianę? To chyba Wasza wina jako najemców, że doprowadzacie mieszkanie do ruiny… Skoro tam mieszkałaś to przyłożyłaś do tego rękę…

Odpowiedz

Aneta Listopad 18, 2015 o 18:09

Chyba żartujesz sobie. W mieszkaniu mieszkało 5 zupełnie obcych sobie ludzi i to, że ktoś zrobił impreze na której zaszalał, kiedy mnie w ogóle nie było w mieszkaniu (wyjazd na święta) to moja wina? Chyba konsekwencje powinien ponieść imprezowicz i albo naprawić ścianę, albo powinno to zostać naprawione na jego koszt. Ja jedyne o co mogę mieć pretensje to wzięte z sufitu rozliczenie czynszu. O resztę ja nie mam pretensji – moze mieć właściciel mieszkania, że tak „dbają” o powierzone im w opiece mienie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:02

Hej Aneta,

Dziękuję za opinię o Mzuri. Potwierdzam, że ja również słyszałem bardzo mieszane opinie o nich. Wszystko zależy od konkretnej osoby obsługującej w konkretnym mieście. Julia jest zadowolona, ale mam też bardzo krytyczne opinie dotyczące innych miast – z tym, że opinie są mniej więcej sprzed roku-półtora. Być może coś się zmieniło na lepsze. Nie wiem.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Robert Listopad 19, 2015 o 17:45

Na Mzuri bardzo narzekają i robią negatywny PR byli najemcy, którzy okazali się np. nierzetelni i nie otrzymali z powrotem kaucji – z różnych przyczyn. Ich opiniami akurat bym się nie kierował, skoro Mzuri działa w interesie właściciela mieszkania.

Mzuri zarządza aktualnie już prawie 15 moimi mieszkaniami w Poznaniu, Łodzi oraz w Warszawie i póki co mimo malutkich potknięć, wszystko jest OK. Poza tym nie wyobrażam sobie żebym sam miał się użerać z najemcami i ich szukać jak poprzedni odejdą.

Odpowiedz

Paweł Listopad 23, 2015 o 08:20

Robercie nie zgodzę się z Tobą. Wszystko niby zawsze zależy od człowieka ale chyba nie w Mzuri. Ja na przykład we Wrocławiu próbowałem się z nimi skontaktować 3 razy – słownie trzy razy w celu nawiązania współpracy. Dwa razy przez lokalne biuro a raz przez centralę. Zlali mnie ciepłym moczem i to trzy osoby bo za każdym razem rozmawiałem z kim innym. Napisałem im nawet na fajesbuku wszystko na nic. W końcu uznałem, że dość. To chyba nie ja powinienem prosić o ich uwagę. Mieli klienta na tacy (sam się do nich zgłosiłem bo osoba Sławka Muturi jest mi oczywiście znana – jak każdemu mieszkanicznikowi). Podsumowując z takim poziomem obsługi klienta o żadnej firmie nie można powiedzieć nic innego niż „kompletne dno”.. Pozostaje więc jedno wyjście – dopóki mamy zbyt mało mieszkań zarządzać samodzielnie, później po przekroczeniu pewnej sumy dochodów, zatrudnić kogoś do tego lokalnie, tak aby mieć nad całym procesem pełną kontrolę. niestety smutne ale prawdziwe, dochód z najmu nigdy nie był i nigdy nie będzie całkowicie pasywny zresztą żaden taki nie jest, swoich pieniędzy i majątku trzeba zawsze pilnować.

Odpowiedz

Robert Listopad 24, 2015 o 14:36

No nie przesadzaj, nie można nazywać firmy „kompletnym dnem” skoro nawet nie skorzystałeś z jej usług. Jak ja nawiązywałem współpracę to przyjechali do mnie do biura na rozmowę i ustalenia szczegółów, w tym sam jej szef zarządzający z Łodzi się pofatygował do Poznania.

Oczywiście ich nie bronię w tym sensie, że powinni się z Tobą kontaktować i odpowiadać na pytania. No ale jeżeli nie dałeś rady z nimi podjąć nawet współpracy, to może popatrz na siebie – może byłeś zbyt mało uparty i zawzięty? Gdyby Julia po obejrzeniu trzech mieszkań stwierdziła, że jej się nie podobają i dałaby sobie spokój, to dzisiaj nie miałaby nic. A ona się nie poddała i działała dalej.

Odpowiedz

Mzuri- Trójmiasto Listopad 20, 2015 o 20:27

O ile dobrze przypominamy sobie najem, do którego nawiązuje Pani w komentarzu, możemy potwierdzić, że w mieszkaniu swojego czasu był problem z czystością. Po wizytach w mieszkaniu interweniowaliśmy; pisaliśmy maile do lokatorów wzywające do sprzątnięcia części wspólnych w mieszkaniu, przygotowaliśmy grafik- zazwyczaj skutkowało, ale na chwilę i problem się powtarzał (niestety w większych mieszkaniach wynajmowanych na pokoje, gdzie mieszka dużo ludzi ten problem czasami się pojawia, ale staramy się pomagać najemcom organizację sprzątania i egzekwować).
W tym samym czasie dostaliśmy też informację od ochrony budynku, że są kłopoty z jednym z najemców. Gdy się z nim rozstaliśmy, stan czystości się poprawił.
Z tego co pamiętam w czasie, w którym Pani mieszkała- zgłosili Państwo dwie usterki i zostały one naprawione przez hydraulika, choć w kilku podejściach, bo usterki się powtórzyły.
Rzeczywiście miałyśmy okazję poznać się osobiście kilka dni przed zakończeniem umowy, ponieważ zwyczajnie się mijałyśmy- o ile pamiętam, wprowadziła się Pani jako druga lokatorka do pokoju dwuosobowego i mieszkała tam Pani tylko przez 3 miesiące a my mamy obowiązek sprawdzać części wspólne raz na miesiąc, a nie raz na tydzień.
Odnosząc się do kwestii opłat: opłata 70 zł dotyczyła tylko Internetu i prądu. Kwota opłat administracyjnych była wliczona w czynsz najmu- jest to dokładnie opisane w umowie najmu. Teraz to zmieniamy i przy podpisaniu nowych umów naliczamy oddzielnie czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne i administracyjne: jest to czytelniejsze dla Najemcy i bardziej korzystne dla Właściciela.

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 18, 2015 o 10:24

Proszę o nie wprowadzanie słuchaczy w błąd:
(przykład na niejasności przepisów w Polsce) :
http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127303,13552294,Czy_wynajem_wielu_lokali_mieszkalnych_to_dzialalnosc.html

Odpowiedz

prawomen Listopad 18, 2015 o 14:58

Dokładnie!
Wynajmowanie ponad 20-stu mieszkań to jest zdecydowanie prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Marek Listopad 19, 2015 o 14:42

Wczoraj słuchałem poprzedniego podcastu z udziałem Julii (062) i już tam można odnieść wrażenie, że sporo po stronie przychodowej w UK robi na czarno. Podejrzewam tak na podstawie kompletnej niewiedzy w zakresie skal podatkowych, nie wyobrażam sobie by mogło tak być dla osoby prowadzącej działalność legalnie.

Odpowiedz

michal Listopad 19, 2015 o 12:42

Wynajem mieszkań to DG, prosze nie wprowadzać w błąd komentujących, Pani Julia rozlicza się na zasadzie ryczałtu, ciekawe http://www4.rp.pl/Podatki/308159988-PIT-Najem-kilku-mieszkan-to-dzialalnosc-gospodarcza.html

Odpowiedz

michal Listopad 19, 2015 o 12:45

Co więcej niestety nasze Państwo szuka kasy, zobaczcie na ilość rent 2009 ->2,7 mln 2015-> 0,98 mln, to nie uszczelnianie systemu to brak kasy na wypłatę rent, jaki ma to związek z DG i wynajmem mieszkań? a taki że to łakomy kąsek dla fiskusa (http://www4.rp.pl/Nieruchomosci/308319993-Ryczaltowy-podatek-od-najmu-wybrala-rekordowa-liczba-wynajmujacych.html) a opłata zaległych składek może być bardzo bolesna.

Odpowiedz

Hubert Listopad 18, 2015 o 10:29

Hej, czy tylko ja doświadczam problemu „file not found” dla podcastu? Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:03

Hej Hubert,

Sprawdziłem jeszcze raz linki i wszystko wydaje się być OK.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Szymon Listopad 18, 2015 o 10:51

Fajny wywiad, gratuluję energii i chęci do tak intensywnej pracy. Ja kiedyś tak pracowałem od rana do nocy, ale wytrzymałem ledwo 2 lata. Nie polecam, więc tym bardziej podziwiam.
Zastanawiam się jednak, czy warto inwestować w Częstochowie. Mieszkałem w kilku miastach też w podobnym wielkości i nie widzę żadnych perspektyw dla rozwoju takich miast. Nie myśleliście o Krakowie? Ruczaj, okolice Kampusu, wszystko tam się wynajmuje za dobrą cenę..
Pozdrawiam

Odpowiedz

Johnny Listopad 26, 2015 o 22:21

Kraków to niedługo zacznie się zwijać z taką jakością powietrza… Nietrafione miasto.

Odpowiedz

Tome Listopad 18, 2015 o 10:51

Czesc,

Witam I gratuluje sukcesu :-). Troche niebywala hiostria, ale nie chce wyjsc na typowego Polaka – zazdrosnika, hehe. 7 dni w tygodniu po nascie godzin w pracy ? Trzeba miec zaparcie. Urzad skarbowy nie czepajacy sie nastu mieszkan w PL ?

Jesli mozesz Jula powiedziec, czy rozliczacie sie z tych dochodow z wynajmu tez w UK ?
Mysle ze w PL masz sztab ludzi zeby to ogarnac :-).

Jedna rzecz ktora wzbudzila moja uwage, to Ci „kamieniczkarze”. To nie uwaga do Juli tylko taka generalna. Jakos osobiscie nie mam pozywnych odczuc do tych ludzi. Bylo i jest wiele przypadkow, szczegolnie w Warszawie a Krakow juz rzadzi pod tym wzgledem, ze z tad i owad znajduje sie jacys „odnalezioni” wlasciele. Z 5 tego pokolenia po bylych wlascielach ( czesto Zydach ). Moze taki uraz z wlasnego doswiadczenia. Czesto to sprawy troche „smierdza”, wtjemniczeni wiedza co pisze.

A poza tym zycze dalszych sukcesow i pozytwnego myslenia. Wiecej czasu na odczponynek i rodzine :-).

PS. Przepraszam za brak polskich znakow.

Odpowiedz

Artur Listopad 18, 2015 o 11:14

Super temat choć podcast bardzo chaotyczny i mało praktyczny. Z pewnością zajrzę na bloga Julii.

Odpowiedz

michal Listopad 18, 2015 o 11:16

Na początku chciałem napisać duży analityczny komentarz, ale dostosuje się do poziomu gościa wykładu :) Moim skromnym zdaniem ta Pani PALI wyharowane pieniądze w nieprzeciętnym tempie, licząc lekką reką 150 000 za mieszkanie x 20 = 3mln zł na jakimś polskim wypiździejowie gdzie jedyna perspektywa to spadek cen najmu i mieszkań („Częstochowa czy Koszalin, Słupsk czy Łódź, które są
mniejszymi miastami, natomiast mają, wydaje mi się, duży potencjał rozwojowy
w nadchodzących latach” aha :)) dalej remont mieszkania +prowizja 10% + podatek 8,5% + zarządzanie jakiegoś gościa + spadek wartości mieszkania w czasie + puste okresy skąd te 5% ROI? bo raz Pani julia liczy że mieszkanie kupuje za 120k i ma miesięcznie 1200 zł tylko że ona liczy przychód z zyskiem, mam nadzieje że Pan Kamil jest choć trochę rozsądniejszy i używa czasem XLS… na prawdę podziwiam jak można tak wywalać kasę w błoto. Pomijam że wg. prawa to jest działalność gospodarcza. Dla przykładu wystarczyłoby te 3 mln zł trzymać w funtach (bo chyba nie w naszej śmiesznej babanowej PLN, od tego 2007 roku do dziś i zrealizować 30% zysk z osłabienia się złotówki (2007-ok4zł, 2015-6zł). Pani Julio szacunek za poświęcenie ale żeby zarobionych pieniędzy nie tracić trzeba się na chwile zatrzymać i pomyśleć a nie wszystko na hura bez kalkulatora..

Odpowiedz

Wojtek Listopad 18, 2015 o 12:30

Chyba cos sie strony pomylily w kwestii tych funtow. 4zl w 2007 do 6 w 2015 to jest 50% zysku. Moze dobrze, ze nie napisales tego analitycznego komentarza :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:06

Hej Michał,

A tak na poważnie: ile masz mieszkań na wynajem, że pouczasz Julię jak powinna działać? Fajnie, że dzielisz się komentarzem, ale proszę Cię powstrzymaj się od tego protekcjonalnego tonu i traktowania innych z góry. Miło byłoby także jakbyś mniej rynsztokowego języka używał.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Voytek Listopad 18, 2015 o 11:45

Czytam od bardzo dawna bloga Julii, podziwiam samozaparcie i pracowitość. Blog i idea bardzo mi się podobają. Ogromny + za to że kupujecie za gotówkę, co w obliczu niskich stóp procentowych znacznie zmniejsza ryzyko. Życzę wam dalszych sukcesów bo jesteście super pozytywni i dzielicie się wiedzą.

Przy całej sympatii do was i waszego celu, niestety nie nie zgadzam się co do fundamentów waszego inwestowania. Mam tutaj na myśli inwestowanie w mieszkania w Częstochowie – miasto które opisał tutaj już Stiepan w komentarzu.

Polska ma również słabe perspektywy związane z demografią – co w przypadku mniejszych miast może w przyszłości doprowadzić do sytuacji znacznej utraty wartości mieszkań i być może mniejszych dochodów z najmu.

Z tego powodu nie zakładam że będę inwestował w nieruchomości w Polsce, a właśnie w UK.

Jednosześnie mam pytanie do Julii: dlaczego nie kupujecie nieruchomości na wynajem w Wielkiej Brytanii? Czy nie myśleliście o tym aby dywersyfikować ryzyko kupując nieruchomości w innym kraju lub w dużych miastach w Polsce?

Odpowiedz

Kuba Listopad 18, 2015 o 12:38

Niech Ktoś mi wyjaśni jakim cudem w tanich miastach jak Częstochowa czy Łódź opłaca się kupować mieszkania do remontu? Mnie jakoś wychodzi że remont wszystkiego i wyposażenie w meble+męczenie się z ekipą 2 mies jest warte co najmniej 50k za 50-55m 2 pokoje, a mieszkanie 50m w idealnym stanie w pełni wyposażone w którym nic nie trzeba robić kosztuje np 160k, a nikt nie sprzeda takiego samego mieszkania do remontu za 100k lub mniej. Więc jakoś wydaje mi się że w tanich miastach kupowanie ruder do remontu nie ma żadnego sensu ekonomicznego chyba że remont robimy ze szwagrem samemu

Odpowiedz

Aga Listopad 19, 2015 o 02:38

Rozumiem, że chodzi tutaj o wieś, leśniczówkę czy osadę Łódź? Wyposażone mieszkanie w idealnym stanie w mieście wojewódzkim Łódź to koszt 4,5-5 k+ za m2.

Odpowiedz

Beata Listopad 18, 2015 o 18:42

Tez zastanawialam sie pod poprzednim wpisem odnosnie osiagniec Julii nad niechecia do inwestowania w mieszkania/domy w UK. Podejrzewam, ze imajac sie roznych prac dorywczych nie ma ona zadnych zdolnosci kredytowych dla bankow a na mieszkanie/dom „buy to let” nalezy miec co najmniej 25% wkladu wlasnego. Do tego dochodza koszty solicitorow. Rowniez jesli nie moze ona wykazac swoich zarobkow poprzez payslipy itd. to dla banku/solicitorow moze to byc pranie brudnych pieniedzy i HMRC prawdopodobnie by sie tym zainteresowal. Rowniez musialaby sie w UK rozliczyc z podatkow odnosnie tej dzialalnosci, czego w Polsce nie robi.

Powiem szczerze, ze wolalabym zainwestowac te pieniadze w edukacje w UK (zreszta tak sama zrobilam), zeby nie musiec harowac 27/7 i miec jakies pieniadze z tego, tylko zeby pracowac od 9 do 5 na ciekawym stanowisku, miec sensowne pieniadze i wtedy inwestowac (tak jak to obecnie robie).

Odpowiedz

Asia Listopad 18, 2015 o 19:23

No tak ale jesli ona nie ma zamiaru w UK pozostac tylko dojsc do 30 mieszkan w Polsce i z tego zyc to po co pakowac kase na edukacje w UK?

Odpowiedz

Beata Listopad 18, 2015 o 21:12

Poniewaz zycie jest tylko jedno i szkoda je marnowac pracujac za grosze 24/7 zamiast robic cos ciekawego i dobrze platnego, a wtedy faktycznie mozna zainwestowac w mieszkania w ciekawszym rejonie niz podupadajaca Czestochowa i miec wieksza stope zwrotu.

Odpowiedz

Aga nr 3 Listopad 19, 2015 o 14:16

Beata, Twoje podejście troszkę bardziej mnie przekonuje niż postępowanie Julii, co nie znaczy, że nie mam szacunku do jej determinacji i poziomu energii, oby tego jej nie zabrkało, bo róznie z tym w zyciu bywa (opisałam to wyżej w komentarzu do odpowiedzi Oszczędnickiej). sama zastnawiam się co zrobić ze swoim cięzko zarobionym groszem, czy inwestować w mieszkanie na wynajem, czy raczej może zakupic lokal użytkowy i otworzyc własny biznes i pracować na swoim od 9 do 5 i mieć z tego frajdę, a po godzinach poświęcic czas na edukację, żeby dodatkowo być najlepszą w tym co sobie wybiorę. ciężko mi sie teraz zdecydować, mam jeszcze czas, ponieważ do Polski wrócimy za 3, 4 lata. z ciekawości spytam się w jakim kierunku poszłaś zdobywając nowa wiedzę, jesli to nie tajemnica i czy kierowałas się tylko kwetsiami finansowymi czy może tym, co Cię interesuje????

Odpowiedz

Beata Listopad 19, 2015 o 17:45

Ciesze sie, ze masz podobny punkt widzenia. Ja tez podziwiam Julie, jej zapal i determinacje. Sama chodzilam na kursy prawnicze dwa razy w tygodniu od 18 do 21 przez 4 lata po pracy na pelen etat i nie bylo latwo, bo jeszcze w miedzyczasie „wypadla” recesja. Tez mialam zapal, energie, determinacje bo chcialam zostac prawnikiem/solicitorem. I udalo sie, bylo warto bo robie to co lubie i jeszcze mi za to dobrze placa, chociaz faktycznie ten tryb krolika z Duracell odbil sie na moim zdrowiu.

Dlatego uwazam, ze energia Julii jest nie do konca dobrze skierowana – rozmienianie sie na drobne zamiast zaczac porzadnie zarabiac i porzadnie inwestowac bez bycia ciagle w szarej strefie. Zreszta z przykladow znajomych widze, ze wyksztalcenie zdobyte w Anglii jest doceniane w Polsce.

Jesli chcesz kupic cos na wynajem w Anglii, to ostatnio zmienily sie przepisy podatkowe i warto zarejestrowac sie jako limited company. A czym chcesz sie zajmowac jako biznes?

Odpowiedz

krystian Listopad 30, 2015 o 16:59

czy możesz podać jakieś bliższe informacje nt kursów prawniczych?

Odpowiedz

Kris Listopad 20, 2015 o 15:51

Co Wy się tak martwicie tą demografią ? Jak spadną ceny najmu to obniżą je o 100 zł na mieszkaniu, będą -2000 zł w skali miesiąca – ok – ale czy Wy liczycie że te 20 mieszkań pozwala im kupić kolejne mieszkanie już po około 6 miesiącach ? To jest jak perpetum mobile – dalej już się samo kręci – posiadane mieszkania pracują na kolejne, możemy zyskiwać na: zakupie kolejnych mieszkań (np. w Szczecinie kawalerki chodzą po 100.000 zł -130.000 zł i co z tego skoro ja je kupuję za 70.000-80.000 zł a zdarzało mi się kupować mieszkania za jeszcze mniejsze kwoty), na mniejszych kosztach remontów, wyposażenia (standaryzajca), wyższych czynszach itd. itd. Mógłbym o tym pisać godzinami – ale mi się nie chce – bo z drugiej strony widzę tylko narzekania. Od Julii możecie się sporo nauczyć i pomimo Jej „chaosu” i tak jest dużo mądrzejsza od połowy komentujących ten temat osób – a dlaczego ? Bo działa w realu a nie pisze komentarze :) Pozdrawiam.

Odpowiedz

Karolina Listopad 18, 2015 o 12:10

Dla mnie trochę dziwna jest krytyka Julii na temat nierozważności Polaków w kwestii kupowania mieszkań bez kasy na jego remont, podczas gdy na blogu pisze cytuję „Musze rowniez dodac ze nie posiadalismy pieniedzy na uregulowanie pozostalej kwoty.( w naszym przypadku to norma :) Najpierw kupuje a o pieniadze martwie sie pozniej.”

Wypadałoby mieć samemu takie rozważne podejście jakie poleca wszystkim :)

Odpowiedz

wojtek Listopad 18, 2015 o 13:52

No dobra wszystko fajnie ale mnie zastanawia co się będzie działo na rynku nieruchomości w momencie wprowadzenia podatku katastralnego. Czy nie dojdzie do mocnego spadku wartości nieruchomości która postawi pod znakiem zapytania opłacalność inwestowania w nieruchomości (teraz)?

Odpowiedz

Robert Listopad 18, 2015 o 18:23

Póki co nie ma planów żeby wprowadzić taki podatek i prędko go nie wprowadzą.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:13

Hej Wojtek,

Podatek katastralny to straszak, o którym słyszę od ponad 10 lat. Zakładając, że zostanie wprowadzony kiedyś tam (raczej nieprędko), to będzie to po prostu kolejne obciążenie zwiększające koszty wynajmującego. A co wynajmujący zrobią? Przerzucą go w całości na najemców. Skoro podatek będzie miał charakter ogólnokrajowy, to wszystkim wynajmującym wzrosną koszty, więc będzie podstawa do przerzucenia tych kosztów na najemców i wcale nie będzie tak, że najemca pójdzie wynajmować gdzieś indziej taniej. Po prostu czynsze najmu wzrosną.

Czy ktoś naprawdę sądzi, że to jest zagrożenie dla właścicieli wynajmujących nieruchomości?

Pozdrawiam

Odpowiedz

and Listopad 25, 2015 o 15:05

Hej Michał,

podatek katastralny jesli zostanie wprowadzony, a raczej zostanie i to szybciej niż później to będzie zależeć od wartości rynkowej nieruchomości. Czyli najlepsze lokalizacje gdzie teraz sie wynajmuje zdrożeja bardzo, a peryferia będą dosyć atrakcyjne cenowo. Ceny najmu drastycznie nie pójdą w górę tak jak nie spadły od 2008 gdzie był pik mieszkaniowy. demografia i coraz mniejsza ilość studentow, też nie będzie pomagać…

5-6% z najmu, czy 4% z lokaty – oto jest pytanie.

Katastralny zostanie wprowadzony, bo jest wiele osób jak Julia co wykorzystuje luki w przepisach do nie płacenia podatków, a potem się dziwimy że OFE likwidują i podatki podnoszą… ale to już dyskusja na inny temat.

Odpowiedz

Agnieszka Listopad 18, 2015 o 13:59

Michał mam do Ciebie takie pytanie mamy z mężem odlozonych kilkadziesiąt tys złotych proszę podpowiedź w jakim banku je najlepiej ulokować ?

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:15
Robert Listopad 18, 2015 o 14:00

Witam

Link do jednej z inwestycji Julii i Kamila:

http://mieszkanicznikodpodszewki.pl/2013/11/nasze-pierwsze-mieszkanie-w-kamienicy.html

Nie kupują mieszkań za ponad 100k plus remont 50k.
Ale faktem też jest, że na ich blogu więcej jest gościnnych wpisów innych osób odnośnie zakupu i remontu mieszkań niż ich.

Odpowiedz

prawomen Listopad 18, 2015 o 15:01

Witam!
Czy warto robić podcast z osobą, która osobiście nie zajmuje się wynajmowaniem mieszkań tylko powierzyła to innemu podmiotowi? Wg mnie z podcastu nie można niestety dowiedzieć się absolutnie nic konkretnego. Sam zapał to troszeczkę za mało.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 18, 2015 o 19:16

Hej Prawomen,

W mojej opinii warto było porozmawiać z Julią, ale nie musisz się ze mną zgadzać. :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotrek Listopad 18, 2015 o 16:02

Czekałem na ten podcast, sprawdzałem codziennie czy już jest :)

Niestety… musiałem posłuchać 2 razy bo bardzo mnie zmęczyła forma i brak konkretnych odpowiedzi. Nie szkodzi. Nie będę krytykować ani pochwalać, bo każdy ma prawo rozwijać swój biznes „po swojemu”. Wychodzę z założenia że w żadnym biznesie nie ma nic na zawsze, jutro wszystko może się odwrócić, będzie inna koniunktura i… klops. Nie wierzę też w szybkie zarobki i mannę z nieba, wszystko co się robi wymaga ciężkiej pracy, nawet wiele godzin dziennie – tutaj gratulacje dla dziewczyny.
O temat „demografii” przewijający się w komentarzach, nie martwił bym się tak bardzo, patrząc na obietnicę 500 zł na dziecko 😉
Oceniam ten wywiad na taką mocną czwórkę… bez plusa. Dlaczego? bo każdy może wyciągnąć jakąś naukę dla siebie. Można sobie zweryfikować co robi się we własnym biznesie, czego byśmy nie zrobili, a co Julia robi dobrze i można to zastosować we własnym modelu. Proponuję w ramach uzupełnienia informacji z tego wywiadu poczytać Jej blog – tam też jest dużo fajnych rzeczy.
Ja stosuję model R2R w UK i Warszawie. Tak sobie wymyśliłem i się sprawdza. Nie muszę inwestować własnego kapitału i brać kredytów. Różnica w prowadzeniu podnajmu w UK i Polsce jest ogromna, różni się w zasadzie wszystkim, ale i tu i tu da się na tym bardzo dobrze zarobić :) – no może w Polsce trochę mniej ze względu na wyższe podatki i ZUS :)
( Dla niewtajemniczonych polecam podcast z Mateuszem Brejtą, Michał miał przyjemność poprowadzić bardzo fajny wywiad gdzie wszystko jest bardzo prosto wytłumaczone ).
Z biznesu Julii raczej niczego nie wykorzystam w swoim, mimo tego że mamy ten sam cel i działamy w tej samej branży, natomiast bardzo pogratuluję determinacji i silnej woli w dążenia do celu.
Pozdrawiam Julio i życzę samych sukcesów na Waszej drodze w biznesie :) Dziękuję również Michałowi za kolejny fajny wywiad.

Odpowiedz

Roman Listopad 18, 2015 o 20:53

Bardzo ciekawa rozmowa z Julią i muszę przyznać, że zainspirowała mnie.
Niesamowicie pozytywna energetycznie osoba
Temat „nieruchomości” od dłuższego czasu siedzi mi gdzieś w głowie i cieszę się, że zaczął się krystalizować mój własny plan.
Masz Michale absolutną rację, (podobnie jak Maciek Samcik) że w życiu każdego człowieka są sytuację, które jeśli się je dobrze odczyta i wykorzysta, to będą mega trampoliną życiową
Życzę Julii i Tobie powodzenia

pozdrawiam

Odpowiedz

Rafał Listopad 18, 2015 o 21:55

Podcast fajny, przeczytałem z ciekawością, tym bardziej że trafił, można powiedzieć, idealnie w mój punkt. AKurat od około dwóch lat wynajmuje mieszkanie (na razie jedno a myślałem o dokupieniu drugiego). Ale już mam pewne doświadczenia (dobre i złe) i myślałem że trochę więcej Pani Julia powie konkretów. A tu w sumie… niewiele. Ciekaw byłem jak Pani przy tej ilości najemców zabezpiecza się przed kretaczami? Nie wierze ze na takich nie trafiła. Ja miałem do tej pory dwóch najemców w tym jeden mega problematyczny. A jak wiemy, prawo w Polsce nie pozwala włascicielowi mieszkania wyrzucić najemcy od tak z dnia na dzień bo nie zapłacił za ostatni miesiąc. Przy dobrym zaparciu najemcy, można się z nim bujać długimi miesącami.
Ja tak miałem, że pierwsi najemcy byli bezproblemowi. Ale drudzy… co miesiąc coś. Ciągle jakieś problemy zgłaszane. Już w drugim miesiącu włamanie (teraz uważam że to nie był przypadek że na nich trafiło). Po kilku miesiącach przestali płacić i kazali żebym sobie potrącił z kaucji (!?). Tu byłem ciekaw jakiś informacji od Julii jak się właśnie zabezpiecza? Jak podpisuje umowy? Bo internet jest pełen porad jak właściciela mieszkania „kręcić” w majestacie prawa i ten nic nie może zrobić (właśnie kazać sobie potrącac z kaucji na koniec, na przykład). Szczęśliwie opuścili lokal dobrowolnie. Ale.. po wyprowadzce , dziwnym trafem zgłosił się urząd skarbowy, który czesał wszystkie dokumenty, konta prywatne przez półtorej miesiąca… Dla 500 PLN czystego zysku, zastanawiam się, czy w ogóle warto w to się dalej bawić.
Tu tez w odniesieniu do mojego zysku, trochę dziwne są wartości procentowe podane przez Panią Julię. U mnie w podwarszawskej miejscowości (popularnej jako sypialnia )z dobrą komunikacją do centrum Warszawy) nie jestem w stanie wycisnąć więcej jak okoł 4%. I to też przy założeniu że nie trafią mi się tacy krętacze jak ostatnio, przez których ponoszę tylko dodatkowe koszta albo wręcz mogę nie otrzymać zapłaty przez jakiś czas.

Odpowiedz

Robert Listopad 20, 2015 o 12:07

Przeczytaj książki Sławka Muturi – tam masz wszystko opisane.

Odpowiedz

Katarzyna Listopad 18, 2015 o 22:02

Czytam sobie te wszystkie regulaminy i już na początku widzę, że w dokumencie —-> https://godnepolecenia.zpremia.pl/static/promocja/godnepolecenia.zpremia.pl/lpv1/img/Regulamin_produktu.pdf — a tu piszą, że:

„Do Promocji Uczestnik może przystąpić w terminie od 26 października 2015 r. do 30 czerwca 2016 r. („Okres przystąpienia do Promocji”).”

Zamieszanie z tą promocją 😉

Odpowiedz

Dominik Listopad 19, 2015 o 00:29

Mozna sie dowiedziec kim byl ten coach?

Odpowiedz

bpw Listopad 19, 2015 o 00:36

Kilka uwag.
1. Najem okazjonalny można stosować do wszystkich posiadanych mieszkań. Art. 19a w „Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” zmienił się już jakiś czas temu.
2. Jeśli chodzi o opodatkowanie ryczałtem, to Kaczyńscy nie zajmują się zarządzaniem najmem, bo poszukiwanie najemców, obsługę płatności, usuwanie awarii itd. zlecili zewnętrznym firmom. Więc ciężko uznać, że świadczą usługi w sposób zorganizowany i ciągły, mimo że mają lokali na pęczki. Po prostu kupują, bo chcą mieć nieruchomości. Najem jest niejako „przy okazji”. Z tym, że o ile dobrze zrozumiałem, to oprócz Mzuri jest jeszcze „druga firma”. Jeśli ta druga firma, to ktoś na czarno wykonujący usługę polegającą na obsłudze najemców, a formalnie wszystko załatwia małżeństwo, to US lub UKS może uznać, że K. jednak prowadzą działalność gosp. Tak czy siak, na miejscu Kaczyńskich skorzystałbym z usług doradcy podatkowego, bo przy ponad 20 mieszkaniach lepiej się zabezpieczyć i zbierać dowody na brak prowadzenia dg.
3. Ustawa o VAT – poprzedni punkt był na gruncie uopoof i ustawy o swobodzie prowadzenia dg. Jest jeszcze ustawa o VAT. Definicje działalności gosp. są w obu ustawach odmienne. Można przecież spełniać definicję dg wg ustawy o VAT, a nie spełniać wg ustawy o swobodzie prowadzenia dg. – przykład: mając przychód z umów o dzieło powyżej 150’000 zł rocznie można wpakować się w VAT (bez konieczności rejestracji DG).
Jeśli wszystkie wynajmowane mieszkania są na cele mieszkaniowe, a żadne z nich nie zostało przerobione na biuro, to wówczas skarbówka nie będzie miała się jak popisać, bo małżeństwo obejmie zwolnienie przedmiotowe (wynajem mieszkań na cele mieszkalne zwolniony jest z VAT). Gdyby wynajmowali mieszkania w kamienicach na biura, to na podmiotowe mogą się nie łapać, bo roczny limit to 150’000 zł.
4. O ile dobrze rozumiem obaj małżonkowie są rezydentami Zjednoczonego Królestwa i jeśli nawet polska skarbówka uzna, że prowadzą działalność gospodarczą w Polsce, to Kaczyńscy mogą stwierdzić, że od tych dochodów powinni byli rozliczać się na Wyspach jako „ordinarily residents” (co do VAT, to tak nie działa, ale pominę szczegóły). Z tym, że tu jest problem, bo jeśli byli „ordinary residents” (planowali zostać na stałe, z możliwością powrotu na starość), a nie „residents” (planowali wrócić niebawem do Polski), to dochody z Polski osiągnięte do roku podatkowego 2012/2013 włącznie już powinny być zgłoszone do skarbówki brytyjskiej (HMRC).
Dochody uzyskane od 2013 r. małżeństwo i tak musi zgłaszać do brytyjskiej skarbówki, bo w 2013 r. zmieniły się przepisy i oboje spełniają warunki z ustawowego testu rezydencji (Statutory Residence Test, SRT), ponieważ mają wynajęte mieszkanie w Londynie przez 91 dni w każdym roku podatkowym, w którym mieszkają. Co prawda można kombinować z tymczasowością zamieszkania w UK ze względu na fakt posiadania mieszkania w Polsce, które jest ich własne tj. niewynajęte, ale to nie przejdzie, bo małżeństwo spełnia inne warunki testu dotyczące liczby dni pracy i pobytu w UK. Czyli są rezydentami brytyjskimi. Praktyka brytyjskiego urzędu skarbowego jest taka, że powinni się rozliczać z dochodów od nieruchomości w Polsce, odliczając od należnego podatku w UK podatek ryczałtowy zapłacony w Polsce (tax relief). Co prawda na podstawie art. 6 pkt. 1 „Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych” dochód z najmu polskich mieszkań może być opodatkowany w Polsce. Z tym, że nie ma tam zwrotu „_tylko_ w tym drugim Państwie”. Taki zwrot występuje w innych artykułach Konwencji. W związku z tym stanowisko HMRC o tym, że należy dopłacić podatek w UK jest prawdopodobnie prawidłowe.
Warto skorzystać z usług brytyjskiego doradcy podatkowego najlepiej z CTA i ADIT, żeby wyjaśnić wątpliwości. Można też po prostu dopłacić podatek (może wyjść taniej).
5. Dopłacając podatek od wynajmu nieruchomości w Polsce do urzędu skarbowego w UK może pojawić się inny problem. Oboje małżonków jest rezydentami w UK. Jako, że co najmniej jedno z nich planuje wycieczkę na tamten świat (zgon z przepracowania jest możliwy), to trzeba będzie zapłacić podatek od spadku. Zarówno w Polsce, jak i na Wyspach, bo nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania spadków ze Zjednoczonym Królestwem. W Polsce podatek będzie do zapłacenia, bo nieruchomość położona jest w Polsce i do tego oboje mają polskie paszporty. W UK, bo są rezydentami.
W Polsce jest łatwo, bo małżonek złoży SD-Z2 i po zabawie (brak podatku). W UK podatku będzie do zapłaty 40%. HMRC prawdopodobnie sam się zgłosi po swoje 40% jak w systemie odznaczą, że małżonka padła na zawał, bo się zajechała jak koń nad Morskim Okiem.

Odpowiedz

bpw Listopad 19, 2015 o 01:05

5. Zapędziłem się ze spadkiem, bo przecież jeśli spadek przypadnie w całości mężowi, to jest to wyłączone z opodatkowania także w UK. Mój błąd.

Odpowiedz

prawomen Listopad 19, 2015 o 21:06

Widział Kolega akta kontroli w których US stwierdzał że taki najem kilkunastu lokali to prowadzenie dg? A skoro Państwo Kaczyńscy planują wrócić do Polski to tematem może zainteresować się US nawet po wielu latach 😉

Odpowiedz

desamparada Listopad 19, 2015 o 10:02

Do Piotrek radze się zobaczyć przepisy , które dadzą to 500 zł na dziecko na pierwsze dziecko nic się nie dostanie jeśli przekroczy się dany próg finansowy dopiero dostanie się tą kwotę na drugie dziecko i też nie ma nic na temat alimentów w ustawie czy dziecka niepełnosprawności i jego przychodu z renty.
Każdy wie raczej, że uk jest lepszy system odnośnie dzieci i tam nawet rodzic pracujący za niższą stawkę ma dodatki na nie plus darmowe książki leki a Europa Zachodnia ma lepszy socjal i też problem z demografią.

Odpowiedz

Tomanek Listopad 19, 2015 o 10:06

Chciałbym mieć tyle luzu co ta Pani :-) Michał, Jula świetna i prosta rozmowa doskonale zrozumiała przez mój Chłopski rozum.

Odpowiedz

Sebastian Listopad 19, 2015 o 10:15

Szacun dla Pani Julii i jej męża/partnera za upór i wytrwałość w dążeniu do celu. Podziw za entuzjazm w tym co robi. Chciałbym mieć tyle samozaparcia w każdym wytyczonym sobie celu. Nie mogę się oprzeć wrażeniu, że też sporo szczęścia w tym działaniu, ale przede wszystkim upór i jeszcze raz upór…
No i wsparcie życiowego partnera, bo samemu (przy jego bierności) ciężko by było, nawet z tak dużym zacięciem na cel.

Michale… podcasty nie zawsze są dobrym rozwiązaniem… 😉

Odpowiedz

Małgorzata Listopad 19, 2015 o 13:26

Witam serdecznie, ucieszył mnie podcast z ‚mojego podwórka’, czyli na temat inwestowania w nieruchomości. Rozmowa jest ciekawa i niekonwencjonalna, taka jak jej bohaterka. ( Julia masz super energię i życzę ci wielu sukcesów !) Oczywiście można dyskutować czy wybór miasta takiego jak Częstochowa jest dobrym wyborem czy nie. Ale raczej nie da się przewidzieć, czy za kilka lat nie będzie tam jakiś dużych inwestycji, które ożywią lokalny rynek. Proszę pamiętać, że nieruchomości to sport dla długodystansowców, temu porównania typu 6% na lokacie w 2008 moim zdaniem nie są zbyt trafione. Ja na dziś bym się na Częstochowę nie zdecydowała, a już na pewno nie ulokowałabym całego portfela w tym mieście. Co do inwestowania w UK, zwłaszcza w Londynie to nie jestem pewna czy starczyłoby na zakup, nawet po sprzedaży wszystkich mieszkań w Częstochowie :) Można też dyskutować, że pracowanie po 18 h dziennie jest niezdrowe i wyczerpujące. Jasne! chyba, że jest się młodym i traktuje się to jako sytuację przejściową (tymczasową) a w międzyczasie buduje się swoją wolność finansową. Pozdrawiam

Odpowiedz

Jahu Listopad 19, 2015 o 15:04

Jedno mnie zastanawia: 5 lat od 7 do 3. Czyli Pani Julia kładła się spać po 3 i wstawała po 6? Może to takie ogolnikowe stwierdzenie, lub odsypiała w pracy;) Szacun anyway!
Ja bez 6h snu nie ogarniam zazwyczaj 😉

Odpowiedz

Tomek Listopad 19, 2015 o 16:01

Jedno pytanko po odsłuchaniu obydwu odcinków z Julią: GDZIE MOŻNA SPOTKAĆ I POZNAĆ TAKICH LUDZI???

Odpowiedz

Alicja Listopad 19, 2015 o 19:23

Cześć, Julia jesteś moją guru! Zamierzam się wykonać plan, trochę skromniejszy, ale jednak plan, kupna 3 mieszkań do 2021r (teraz mam jedno, który wynajmę gdy wyjadę za granicę niebawem). Odświeżyliście z Michałem moje marzenia i chciałabym Wam podziękować, bo dzięki Wam zapisałam sobie to na mojej ścianie celów i teraz codziennie będę patrzeć na ten cel (póki nie wyjadę go realizować, za mniej więcej pół roku). Fantastyczny podcast, cudownie się Ciebie Jula słucha, jak mówisz o energii to czuję i wiem co masz na myśli :) Pozdrawiam Was oboje i wszystkich czytelników.

Odpowiedz

prawomen Listopad 19, 2015 o 21:10

A co z zasadą dywersyfikacji źródeł inwestowania?
Przecież nie powinno się wkładać wszystkich jajek do jednego koszyka 😉

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 21, 2015 o 13:35

Prawomen jak można z Tobą nawiązać kontakt bezpośredni?

Odpowiedz

KK Listopad 19, 2015 o 23:22

Mieszkałem w kilku dużych polskich i zagranicznych miastach. Mieszkałem też w Częstochowie, a teraz nadal w niej pracuję. To miasto umiera. Większość młodych już z niego wyjechała. Na ulicach prawie sami emeryci. Miasto jest zupełnie nieinteresujące, bardzo słaba oferta kulturalna. Brzydkie ulice i rozpadające się kamienice. Po paru spacerach nie ma gdzie wyjść, bo wszystko się już widziało i do tego co się widziało nie chce się już wracać. Na sprzedaż mnóstwo mieszkań i domów wokół miasta. Uczelnia ze słabym poziomem. Będzie jeszcze gorzej, bo Polska ma problemy demograficzne. Jaki jest sens w inwestowaniu w mieszkania w tym mieście – kompletnie nie rozumiem. Czynsz właściciela na poziomie 300-600 PLN. Jak z tego, w tym mieście, mają być jakieś pieniądze po zapłaceniu podatku, obsługi i remontów?

Tego typu inwestycje w Warszawie, Krakowie, Trójmieście to rozumiem, ale nie w jednym z „najgorszych” miast bez perspektyw w Polsce.

Piszę to wszystko z perspektywy mieszkańca i pracownika – mam w planach ewakuację do większego miasta. Częstochowy nawet nie da się lubić, jest absolutnie nudna, stara i umierająca – zresztą jak cała okolica.

Odpowiedz

ximenn Listopad 20, 2015 o 09:02

Dziekuje za ten podcast- dobrze sie sluchalo i zdecydowanie dodal mi energii do dzialania!
Mam pytanie- w podcascie podkreslone zostalo, ze mieszkania kupowane sa za gotowke, tylko trzecie z kredytem a tymczasem na bloggu Julii widze sporo wpisow, w ktorych Kamil opowiada jak zalatwia kredyt. Niektore z 2013 roku, wiec chyba duzo pozniej niz to trzecie mieszkanie?
Dziekuje tez za polecenie strony Slawka Muturi i innych podobnych- mam teraz duzo czytania:)
Najwazniejsza rzecz jaka wynioslam z tej rozmowy- tak, chcialabym miec kilka mieszkan na wynajem, ale nie chcialabym miec ich stu czy tysiaca i tylko z tego zyc. Po prostu dodatkowy dochod ale nie praca pochalniajaca wiekszosc mojego dnia. A to juz bardoz duzo-znac swoje potrzeby!

Odpowiedz

Przemek Listopad 20, 2015 o 13:00

Hej,
bardzo ciekawa historia. Jezeli chodzi o moje spostrzezenia – ogolnie jak chyba kazdy kto lubi liczby – wolalbym zobaczyc wszystko w Excelu – i sprawdzic faktyczna oplacalnosc inwestowania w Czestochowie.
Zycze Julii powodzenia w dazeniu do celu !!!

Odpowiedz

Greg Listopad 20, 2015 o 14:03

Ciekawa rozmowa, inspirujące podejście. Ale…
Już w trakcie słuchania podcastu nachodziły mnie kolejne wątpliwości, które po przeczytaniu komentarzy potwierdziły się.
Primo po pierwsze, skąd w 8 lat pieniądze na prawie 20 mieszkań? No sorry, ale nie wierzę, że żyjąc w UK, da się we dwoje, nawet dużo i ciężko pracując, odkładać kilkaset tysięcy pln rocznie.
Primo po drugie, jak wynika ze słów Julii pracuje po kilkanaście h/dobę, ale ma też dziecko/dzieci skoro coś wspominała o przedszkolu, męża, życie prywatne, dba o zdrowie, rodzinę i relacje w niej, pracuje w kilku miejscach, udziela się tu i tam, dopilnowuje interesu itd. itd. Kurde, kiedy? Doba ma 24 h.
Primo po trzecie, że Skarbówka się nie czepia, bo mnie odpowiedzieli, że mając już 2 mieszkania na wynajem raczej będę zmuszony do zarejestrowania dg.
Dziwne mi to, że Julia prowadzi biznesy na skalę raczej liczoną w milionach (wartość mieszkań) a nie ogarnia, nie pamięta, nie zwraca uwagi na podstawowe koszty. Chyba że się w tym już sama pogubiła ale takie podejście prędzej czy później się zemści.
Poza tym, ogarnięcie 20 mieszkań nawet za pomocą firmy zarządzającej i osób pomagających w PL to raczej utopia, bo wiem z własnego doświadczenia że jak osobiście nie dopilnujesz to cię będą skubać, doić, oszukiwać na każdym kroku, no chyba że Julia zdaje sobie z tego sprawę i taki stan rzeczy akceptuje, póki jest w UK, bo nie ma wyjścia.
Jeszcze kilka „kwiatków” albo nielogiczności mi się nasunęło ale musiałbym posłuchać podcastu jeszcze raz aby to wyciągnąć.
Niemniej jednak jest to jakaś inspiracja, :)
Powodzenia.
PS. @ Michał, najem okazjonalny, jak już ktoś wcześniej pisał, bodaj od 2 lat jest możliwy również przy prowadzeniu dg, Julia chyba nie za bardzo wiedziała o czym jest mowa bo jakoś ten temat niewyraźnie zbyła. A najem okazjonalny nie jest może cudownym środkiem zabezpieczającym ale jakąś formą selekcji najemców.

Odpowiedz

Robert Listopad 21, 2015 o 10:30

Chyba niedokładnie przeczytałeś. Nie mają jeszcze dzieci.
Do kupna kawalerki z remontem w Częstochowie potrzebowali około 70 000 zł.
Licząc jedynie 5 zł za funta to 14 000 Funtów. Podzielić to na 24 miesiące to 584 funty miesięcznie trzeba zaoszczędzić. A każde następne mieszkanie jest łatwiej kupić bo masz dodatkowy dochód z najmu. Mając 5 mieszkań po 600 zł/mc po roku masz 36 000 zł dodatkowych oszczędności. To jest pół kolejnej kawalerki. A mając 10 masz na całą kolejną!

Odpowiedz

Robert Listopad 21, 2015 o 21:12

No to grubo pojechałeś pisząc, że „ogarnięcie 20 mieszkań nawet za pomocą firmy zarządzającej i osób pomagających w PL to raczej utopia, bo wiem z własnego doświadczenia że jak osobiście nie dopilnujesz to cię będą skubać, doić, oszukiwać na każdym kroku.”

Moimi mieszkaniami zarządza Mzuri (podobnie jak Julii) i jakoś nie mam wrażenia, żeby mnie ktokolwiek skubał, doił ani oszukiwał….

Odpowiedz

Marcin Kwiecień 19, 2016 o 20:52

„O trzeciej godzinie odbieram dzieci ze szkoły, opiekujemy się pieskami, kotkami…” też mi to wbiło klina, bo jak to? pracować tyle godzin mając dzieci?. Dopiero później do mnie dotarło, że przecież pewnie chodzi, że odbiera cudze dzieci :-)

Odpowiedz

kreatywny człowiek Listopad 20, 2015 o 18:38

Witam,

Pozwole sobie także zabrać głos w aspekcie samych założeń na przyszłość przez pryzmat długoterminowego budowania portfela niezależności.

Wychodzę z założenia, że nie ma nic za darmo i tylko sam mogę zadbać o godziwy standard życia w dojrzałym jego etapie „+50”, a tymbardziej „+67”.

Wg statystyk zakładając wynik, że dożyję do prawie 80 lat to i tak wiele lat w stosunkowo dobrych warunkach, opcjonalnie bardzo dobrych lub licząc na Państwo beznadziejnych – znaczny spadek poziomu życia do obecnego standardu jest przytłaczającą perspektywą, bo przecież nie po to się pracuje i żyje codziennością aby w pewnym etapie życia powiedzmy od wspomniane +50 martwić się o swoją przyszłość albo wybierać wykupię ten lek lub dziś jem chleb z masłem, a raz na tydzień z miesęm – brutalne ale niestety bardzo prawdziwe.

Reasumując – złota zasada im szybciej człowiek dojrzeje do świadomości, że musi sam zadbać o siebie i swoją przyszłość (oraz swoich najbliższych) to lepiej, bo prościej.

Zawsze jest jeden podstawowy problem – zacząć. Nie ważne jak ale zacząć, czy będzie to przysłowiowe 100 zł na jakieś konto oszczędnościowe, czy dodatkowy mikro biznesik nie do końca zaewidencjonowany w naszych rozliczeniach, czy zakup mieszkania na kredyt, za gotówkę, dodatkowy etat czy cokolwiek innego co da wartość dodaną w perspektywie najbliższych lat.
Kiedy już przekonamy się, że to ma sens – zwykle człowiek potrzebuje na to 2-4 lat i jeżeli nie obowiamy się poszerzenia działania powstaje zasadnicze pytanie co dalej, jak pączkować – doba przecież ma ograniczone możliwości, zatrudnienie innej osoby rodzi dodatkowe koszty, a przecież filozofią nie jest bycie milionerem w ciągu kilku lat (chociaż byłoby najłatwiej – pewnie i tak większość szybko te miliony i tak by straciła jeszcze szybciej – łatwo przyszło łatwo poszło) tylko długoterminowe budowanie alternatywnego finansowania przyszłości swojego życia,

Patrząc na swoje poczynania kiedy to 9-10 lat temu podejmowaliśmy decyzję z dziewczyną czy kupić nowy samochód czy może jednak dokredytować się i kupić mieszkanie w nadmorskiej miejscowości po przemyśleniach wybraliśmy drugi wariant.
Z perspektywy czasu, dziś mamy przed sobą 8 sezon zarządzania własną nieruchomością (mieszkanie bydowało się w ziemi – przed właściwym boomem na nieruchomościach). Po wspamnianych etapie przemyśleń i zebraniu doświadczeń zdecydowaliśmy się na kolejne mieszkanie ale już w innej miejscowości jako najem długoterminowy.
Obecnie pączkujemy i negocjujemy zakup jak się uda 10 mieszkania. Wszystkim zarządzamy sami od wydania mieszkania, jego posprzątania, przygotowania, ogłoszeń itp. To można ogarnąć – kwestia wprawy i dobrego harmonogramu w planowaniu.
Nie prowadzimy działalności gospodarczej co wiele osób usilnie wskazuje za konieczność, mieliśmy kontrolę z US. Każdy ma prawo zarządzać swoim mieniem wg swojego uznania – zarząd nieruchomościami w celu pozyskiwania środków pieniężnych poprzez dzierżawę czy też najem jest przewidziany zarówno w ryczałcie jak i zasadach ogólnych.
To daje wiele możliwości w zakresie wyboru optymalnej formy opodatkowania – celem minimalizacji płaconych podatków – przy założeniu ich płacenia.

Budowanie przyszłości opiera się na długoterminowej perspektywie. Gromadząc systematyczne doświadczenia oraz ilość nieruchomości wiele kosztów ulega obniżeniu, bo można wszystko negocjować w myśl zasady większy może więcej.
Moim celem 3-4 lata temu było 10 nieruchomości, obecnie jest to 50 mieszkań.

Ponieważ przy 10 nie utrzymam obecnego standardu życia ale da mi to już poczucie spokoju z myślą, że nie muszę się martwić o jutro – w stosunku do normalnej pracy, którą przecież też wykonuję jest to bardzo relaksująca forma zarobkowania. To 50 mieszkań zagwantuje lepszy standard życia niż obecnie – wtedy też jeszcze łatwiej zrobić jeszcze większy biznes zbudowany na aktywach trwałych, a zarazem generujący wartość dodaną.

Jednakże nagroda czeka w perspektywie kolejnych 10-13 lat – takie mam marzenia do zrealizowania, a to pozwoliłoby i tak wejść poniżej „+50” z poczuciem bezpieczeństwa.
Biznes można robić na wszystkim ale nie ma nic za darmo, ryzyko jest wszędzie.
Dywersyfikacja jest dobra ale jaki to ma sens jeżeli nie dysponujemy olbrzymim kapitałem? Ja dla dywersyfikacji prowadzę sklepy internetowe, zajmuję się handlem różnymi rzeczami i pomagam innym zarządzać nieruchomościami, ale to wszystko traktuję jako dodatkowy potencjalny do rozwoju portfel.

To wszystko można robić w 24 godziny :)

Podstawa to mieć plan i skrupulatnie go realizować korygując go o nabyte doświadczenia na swoich działaniach lub zdobytą wiedzę na podstawie działań innych.

Pozdrawiam

Odpowiedz

armi Listopad 20, 2015 o 20:41

Zgadzam się z wypowiedziami innych o mega ‚zakręconym’ wywiadzie :)
Brakuje info jaki udział w ich dochodach mają : wynagrodzenia z pracy i z wynajmu.
Zastanawiają zdania typu ‚czekaliśmy na przelew z firmy /za pracę/ by zapłacić za remont mieszkania’ – przy 20 mieszkaniach świadczy to o braku poduszki, zabezpieczenia, płynności finansowej

Odpowiedz

Jacek Listopad 20, 2015 o 21:58

wow! bardzo fajny podkast i świetna historia! jestem pod wrażeniem.

Odpowiedz

Lec Listopad 20, 2015 o 23:11

Miło się słucha jak naszym rodakom udaje się prowadzić dochodowy interes w Polsce. I wcale nie piszę tego przez zazdrość (nawiasem mówiąc chyba nasza narodowa cecha – podobno), ale próbuję korzystać z cudzych doświadczeń i ciągle się uczę. Brakuje mi jednak w tym wywiadzie odpowiedzi na pewne pytania, które może wielu osobom wskaże początek drogi do sukcesu.
1. W jaki sposób i dlaczego wyjechali do UK?
2. Czy oboje pojechali tam w „ciemno”, czy też wszystko było zaplanowane?
3. Co to znaczy żyć oszczędnie w UK?
To są podstawowe pytania. Można dodać jeszcze kilka, może następnym razem.
Ta historia jest w stylu „przyjechał rodak z Ameryki i chciałby otworzyć dochodowy interes w Polsce”. Jednak ja chętnie posłuchałbym osób, które mieszkają i prowadzą firmę w Polsce ze wszystkimi niepowodzeniami, które ich dotknęły. Możecie powiedzieć, że pisze tu jakiś sfrustrowany człowiek, którego cieszą innych porażki.
Otóż stanowczo mówię nie!!!! Tylko przez całe życie staram się dojść do wszystkiego sam, bez pomocy innych. Chodzi o to abym nikomu nie musiał kłaniać się w pas za okazaną pomoc. A dużo osób mieszkających i pracujących za granicą taką pomoc uzyskali. I bardzo dobrze, niech korzystają! Tylko nie przekonują mnie takie osoby.
Chyba pokrętnie trochę napisałem, ale jak ktoś chce podyskutować proszę podać swój e-mail chętnie odpiszę.
Swoją drogą, czy mąż tej Julii też mówi z akcentem (śmiech)?

Odpowiedz

Robert Listopad 21, 2015 o 21:14

Hmmm ominąłeś poprzedni podcast gdzie Julia właśnie o tym opowiadała???

Odpowiedz

Adam Listopad 20, 2015 o 23:21

Nie ma co oceniac inwestycji Julki.
W zyciu trzeba cos robic a nawet jak straca czy ich strategia okaze sie bledem( czestochowa do mnie nie przemawia) to pewnie i tak sie odbija . bo wlasnie cos robia.wywiad odbieram nie jako poradnik inwestowania ale jako dobry przyklad ze sie da:) ‚ ze mozna….a wiec co niektorzy do roboty a nie do straszenia skarbowka ludzi co pokazuja ze nawet na przyslowiowym zmywaku mozna cos osiagnac.
Powodzenia

Odpowiedz

Kamila Urbaniak Listopad 21, 2015 o 10:31

Potwierdzam, że Julia jest niesamowicie otwarta. Mój partner po przesłuchaniu odcinka napisał do niej na facebooku i z chęcia odpowiedziała na jego pytania. Mało tego umówili się, że jak Julia będzie w Polsce to spotkamy się, żeby porozmawiać. Niesamowicie pozytywna osoba! A Tobie Michał dziękuję za wykrzesanie kolejnej perełki, która mogła zaprezentować nieszablonowy pomysł na inwestowanie :)

Odpowiedz

piotr Listopad 21, 2015 o 16:01

Hej Michał,
Mam pytanie do Ciebie lub do innych osób.
Sam od dłuższego czasu zastanawiam się nad zakupem mieszkań w celu wynajmu ale za każdym razem rezygnuje otwierając kolejną lokatę. Powodem tego jest obawa, że przecież żyjemy w coraz bardziej zamożnym społeczeństwie a przede wszystkim przyrost naturalny w naszym kraju wygląda jak wygląda. Kupno mieszkania na wynajem to długoterminowa lokata kapitału i obawiam się że w pewnym momencie podaż wyprzedzi popyt. Ludzi młodych coraz mniej a mieszkań coraz więcej. Co myślisz o moich obawach? myślisz że są uzasadnione? Może ktoś inny spróbuje również napisać swoją opinie.

Odpowiedz

Robert Listopad 23, 2015 o 15:42

Uważam, że twoje obawy nie są do końca uzasadnione. Obawiasz się, że polskie społeczeństwo się bogaci i dlatego jako bogacze będziemy kupowali mieszkania, a nie wynajmowali. Przyjmujesz więc błędne założenie, że ten kto wynajmuje, na pewno jest biedny, a bogaty to tylko kupuje na własność. Wcale tak nie jest.

Popatrz na rynek mieszkaniowy znaaaacznie bogatszych Niemców, Anglików czy Austriaków. Tam znacznie więcej osób mieszka właśnie w wynajmowanych mieszkaniach, jest to naprawdę znaczny %. Tylko w Polsce jakoś utarło się, że jedynie własność jest taka wspaniała, a najem to niedobry, przejściowy.

Dużo szczegółów na ten temat wyczytasz w jednym z wpisów Michała, gdzie odpowiada na pytanie co lepsze? Kupić na kredyt mieszkanie, czy wynajmować?

Odpowiedz

Beata Listopad 25, 2015 o 13:18

W Anglii duzo osob nie dlatego wynajmuje, ze ma super perspektywy zawodowe i chca byc mobilni, zeby moc zmienic prace w kazdej chwili (oczywiscie takie osoby tez sa), ale nie stac ich na zakup nieruchomosci, gdzyz ceny mieszkan/domow w stosunku do zarobkow sa wybitnie wygorowane i caly czas ida w gore. Najczesciej oplata czynszu nie pozwala na odlozenie na wklad wlasny na mieszkanie z przecietnej pensji – minimum 10% wartosci mieszkania, a faktycznie 30% zeby placic nizsza miesieczna rate hipoteki bez bolu glowy w razie utraty pracy przez jedna osobe. Podczas recesji bardzo wiele osob stracilo swoje domy w ten sposob nie mogac splacic rat za dwa miesiace!

Ja osobiscie nie znam Anglikow, ktorzy wynajmuja od kogos. Moi znajomi i wspolpracownicy maja swoje domy i kredyty hipoteczne. Podawanie za przyklad Anglii przez polskie media jako kraju gdzie ludzie mieszkaja w wynajetych domach/mieszkaniach przede wszystkim z wyboru, jest chybione z uwagi na to, ze tu ceny nieruchomosci ze wzgledu na ograniczona powierzchnie wyspy beda caly czas rosly, a zarobki niestety, nie wzrastaja w tym samym tempie. Nie widze powodu, dla ktorego mielibysmy miec kompleksy, ze chcemy miec swoj wlasny dom. Zreszta umowy najmu obwarowane sa roznymi zakazami – od zakazu posiadania zwierzat domowych (czasem nawet landlordzi nie chca dzieci) do wbicia gwozdzia w sciane!

My tez niedlugo bedziemy przeprowadzac sie z wynajetego mieszkania do nowego domu i rata hipoteki za dom jest nizsza niz czynsz za o wiele mniejsze mieszkanie (a akurat czynsz trafil sie calkiem niski). Sam landlord sugerowal, zebysmy nie wydawali pieniedzy na wynajem, ale kupili sobie dom, zeby „nie wynajmowac od kogos na starosc”.

Odpowiedz

Paweł Listopad 21, 2015 o 19:17

Michał nieładnie jest kasować komentarz z linkiem do rzetelnego artykułu odnośnie demografii Częstochowy. Zainteresowanym polecam wpisać w google „Częstochowa znikające miasto”.

Odpowiedz

Kate Listopad 21, 2015 o 21:06

Hej Michał! Mam pytanie odnośnie inwestowania w nieruchomości. Mam kupione 3 mieszkania na , które wzięłam kredyty hipoteczne. Teraz, pomimo zdolności kredytowej banki nie chcą mi dać czwartego kredytu jako osobie prywatnej i nie patrzą tu na wielkość kredytu , ale na ich ilość. Czy masz w tym jakieś doświadczenie? Czy wiesz jak zrobić żeby mieć dużo mieszkań na wynajem skredytowanych? Pozdrawiam serdecznie .

Odpowiedz

kreatywny inwestorkst Listopad 22, 2015 o 09:06

Witaj

To jest kwestia statystycznego ryzyka. Banki nie pojmują, ze można być wiarygodnym inwestorem w nieruchomości bo analitycy którzy zwykle nie mają pojęcia o co chodzi w takim biznesie i jak przekraczasz pewne współczynniki w ich arkuszu to koniec. Możliwe są dwa wyjścia w pierwszym szukasz innego banku bo zawsze jest szansa ze inny ma bardziej liberalne podejscie przy założeniu ze koszty kredytu nie będą z kosmosu. Drugie bardziej wymagające taktycznego podejścia to rolowanie przychodów przez założoną swoją spółkę z oo ewentualnie dzialanosc gospodarczą. Osobiście polecam spółki bo wtedy ryzyko zdarzeń losowych przenosimy na inny podmiot a temu podmiotowi wynajmujemy nasze mieszkania i nadal jako zarząd zajmujemy się tym samym. Ja mam uproszczone zadanie bo zajmuję się m.in. Księgowością i podobne sprawy nie są mi obce a spółka ma ten plus ze po roku lub dwóch przy wykazaniu strategicznych wartości jest wiarygodnym kredytobiorcą i później skala nie ma znaczenia. Później kiedy pozbywamy sie swoich zobowiązań my jako osoby fizyczne jestesmy wolni od zobowiązań a cale ryzyko ponosi spółka

Odpowiedz

bpw Listopad 23, 2015 o 03:17

@kreatywny inwestorkst
„Banki nie pojmują, ze można być wiarygodnym inwestorem w nieruchomości bo analitycy którzy zwykle nie mają pojęcia o co chodzi w takim biznesie i jak przekraczasz pewne współczynniki w ich arkuszu to koniec”

Dziwne, że banki zatrudniają tak niekompetentnych analityków, a jednocześnie kredytują fundusze inwestujące w nieruchomości i spółki developerskie. Czasem mają tak rozbudowane działy zajmujące się obsługą inwestycji na rynku nieruchomości, że wydzielają z nich odrębne podmioty. Jednocześnie nie potrafią policzyć opłacalności i ryzyka dla czterech mieszań?

Jeśli chodzi o spółkę z o.o., to mógłbyś rozwinąć temat? Mam pewne wątpliwości.
1. Używając Spółki z o.o. do inwestycji w nieruchomości zwiększą się koszty, ze względu na opłaty za prowadzenie pełnej księgowości, sporządzanie i składanie sprawozdań rocznych do krs i usługi doradcy podatkowego.
2. Kredyt dla sp. z o.o. = spółka musi być dochodowa. Zatem musisz wykazywać dochód w spółce, czyli na dłuższą metę zapłacić ponad 34% podatku od zysku (19% CIT, a potem jeszcze 19% Belki). Oczywiście możesz zostawić zysk w spółce i płacić tylko 19%, ale i tak będziesz konkurować z osobami, które płacą 8,5% ryczałtu lub nie płacą nic, bo wynajmują bez zgłaszania dochodów lub rozliczają się na zasadach ogólnych (amortyzacja).
3. Zamiast wykazywać wysokie dochody w spółce możesz wnieść duży kapitał, udzielić spółce pożyczki (19% belkowego od odsetek), albo zaoferować dodatkowe zabezpieczenia (np. będziesz musiał osobiście poręczyć kredyty spółki, więc ryzyko jest to samo jak przy indywidualnym kredycie). Możesz też wnieść aportem posiadane mieszkania do spółki, żeby zbudować jej majątek i wpuścić bank na hipotekę, ale trzeba odprowadzić od tego podatek dochodowy! Spółka płaci tylko 0,5% PCC, ale osoba fizyczna zapłaci podatek za objęcie udziałów.
4. Jeśli wynajmiesz własnej spółce mieszkania, żeby uniknąć płacenia podatku za objęcie udziałów, to i tak spółka będzie musiała być dochodowa, żeby otrzymać kredyt. Jeśli Tobie płaci za wynajem mieszań po cenach rynkowych (podmioty powiązane), które potem podnajmuje, do tego opłaca Twoje wynagrodzenie za zarządzanie najmem (świadczenia niepieniężne), to gdzie tu zyski i zdolność kredytowa spółki?

Odpowiedz

kreatywy inwestor Listopad 23, 2015 o 23:37

Witam ponownie, postaram się ustosunkować wg swojego punktu widzenia. Jak wiadomo punkt widzenia zależy od punktu siedzenia.

„Dziwne, że banki zatrudniają tak niekompetentnych analityków, a jednocześnie kredytują fundusze inwestujące w nieruchomości i spółki developerskie. Czasem mają tak rozbudowane działy zajmujące się obsługą inwestycji na rynku nieruchomości, że wydzielają z nich odrębne podmioty. Jednocześnie nie potrafią policzyć opłacalności i ryzyka dla czterech mieszań?”

I na tym polega właśnie kluczowy problem statystycznych Kowalskich czyli ludzi bez firm (zorganizowanej formy), zarabiających pieniądze na zarządzie własnymi mieszkaniami, a chcących się posiłkować kredymi mieszkaniowymi na większe wartości i ilości.
Firmy (co by to nie było) będą zawsze wiarygodne dla analityków bardziej chociażby przedstawiały te same wartości – bo firma to firma, zwykle wymaga jakiegoś profesjonalizmu, zaangażowania innych osób itp – czego wg większości nie może robić statystyczny Kowalski – bo wg statystyk wychodzi za duże ryzyko.
Dodatkowo zawsze większy może więcej – kiedy zrobisz dobry biznes na 100k z bankiem i bank zobaczy, że jesteś wiarygodny, a majątek firmy i wizerunek ekonomiczny rośnie to da Tobie 500k na analogiczny pomysł, a potem jak się postarasz to dostaniesz i 1 lub 2mln – ale od czegoś trzeba zacząć. Kowalski nie ma praktycznie szans na taką formę posiłkowania się kredytami pod hipotekę, chyba że zabezpieczy je gotówką z drugiej strony lub czymś bardzo wartościowym, że LTV będzie wynosić 30-50%.

1. Odnośnie spółki to tak jak wskazałem ja mam uproszczone zadanie, bo mogę sobie sam prowadzić księgowość, podejmować decyzje „podatkowe” chociaż tutaj nie ma większych problemów – bo taka działalność jest dość prosta w zakresie kosztów, a w zakresie przychodów tym bardziej. W innym wypadku koszt nie mniejszy niż kilkaset złotych miesięcznie – ale zawsze można zainwestować w siebie samego i podszkolić się i temat ogarnąć wg swoich potrzeb do czasu rozwoju podmiotu.
Opłaty krs, sprawozdania itp to fikcja bo 140 zł rocznie to jest żaden koszt, a prowadząc i sporządzając całą papierologię osobiście tyle kosztuje mnie firma.
Przy załozeniu, że konto bankowe mam za darmo, a tego skrupulatnie pilnuję.
Usługi doradcy podatkowego – w jakim zakresie? Przy 1 mieszkaniu ? 3 ? przy 20-30 lub więcej rozumiem, że można poprosić o pomoc w celu uzyskania jakiś podpowiedzi jak nie ma się pomysłu jak coś zrobić, a ryzyko jest zbyt duże w stosunku do potencjalnych korzyści, ale tak naprawdę rzadko trafić na dobrych doradców podatkowych, finansowych itp – musi to być pasjonata i najlepiej aby sam zajmował się czymś podobnym, bo w innym wypadku to tylko sprzedawca swojego produktu (nie znaczy to oczywiście, że sprzedaje go źle).

2. Moje podejście do spółki jest długofalowe – nie zamierzam konsumować wyprocowanego majątku, a raczej go w całości reinwestować z odpowiednim wynikiem finansowym. Podatki tak owszem płacić trzeba ale wolę zapłacić 19% od wyniku jakiego oczekuję i jaki jest zasadny do dalszych iwestycji (wizerunek ekonomiczny) niż oddawać nawet 8,5% od całych przychodów. Nie ma nic za darmo – od umów o pracę płacimy prawie 50% podatek, tu od zysku 19%. Z kolejnymi nieruchomościami amortyzacja bilansuje wynik, a zarazem jest mile widziana przy założeniać inwestycyjnych w bankach (pokazuje wolną gotówkę, która może obsłużyć zobowiązania kredytowe).
Nie jest konkurencją coś co robi ktoś w sposób nielegalny – jakość takiego towaru/usługi nigdy nie przebije normalnie zorganizowanej struktury – w zakresie długiego okresu czasu. Na podstawie doświadczeń własnych wiem, że to się sprawdza – ludzie lubią umowy, otrzymywanie rachunków/faktur na emaila i płatności na konto bankowe bez „nawiedzania” ich co miesiąc, jakość zobowiązuje ale też daje profity.

3. Po co mam wnosić duży kapitał do spółki – spółka ma sama zarobić na swój kapitał, który jest przecież moim kapitałem i moją przyszłość – docelowo to spółka ma byc jedynym dłużnikiem banków, a ja z Żoną mamy być beneficjentami majątku i korzyści w okresie długoterminowym wynikającym z posiadania majątku spółki.

4. Zarząd może wykonywać obowiązki wynikające z prowadzenia spółki bez wynagrodzenia – bo wynika to z obowiązków bycia w zarządzie – tak jak wspomniałem nie jest celem bieżąca konsumpcja zysków – pozostałe źródła mają starczyć na życie oraz jeszcze dać możliwość dołożenia do biznesu właściwego 😉
Ceny najmu mieszkać są na poziomie ustalonym poniżej 25%-45% ceny rynkowej ale spółka musi płacić taki czynsz nam co miesiąc, a ryzyko ponosi całkowite w każdym zakresie – czyli w niczym nie odbiegają od cen ustalonych przez firmy specjalizujące się w zarządzaniu nieruchomościami – owszem można doszukać się firm za 10% ale nie oszukujmy się taka firma rzadko będzie robiła wszystko tak jak byśmy oczekiwali. Zarazem ewentualne roszczenia najemców w pierwszej kolejności biją w spółkę, a potem ewentualnie w zarząd.

Zaznaczam, że jest to moja wizja i nie twierdzę, że jest najlepsza. Mając jakieś doświadczenie w zakresie spraw księgowych, sądowych itp uważamy, że taka forma docelowego zarządu majątkiem i jego zwiększania jest sensowna.

Wybiegając dalej w przyszłość mam wizję wprowadzenia spółki na newconnect :) ale narazie znam potencjalny koszt takiej operacji, a zarazem wiem ile czasu potrzebuję (przy założeniu braku zdarzeń negatywnie losowych) aby zgromadzić odpowiedni majątek oraz wizerunek finansowy w spółce, jednakże czy to samo w sobie nie jest fajną sprawą – iść w stronę obranego celu.
Z Żoną traktujemy to jako potencjalną nagrodę na pewnym etapie życia, a mając plan dość skrupulatnie założony i oparty na doświadczeniach swoich jak i wielu osób opisujących swoje różne inne doświadczenia, widząc jak realizują swoje pomysły inne osoby w życiu zawodowym i prywatnym to dlaczego miałoby się nie udać? Ryzyko owszem jest tak jak pisałem w pierwszym wątku ale nie oszukujmy się nie ma łatwych pieniędzy. Zawsze lubię myśleć o dziwnym podejściu swojego umysłu – wyjazd na wczasy, który kosztuje x, czy zakup jakiegoś sprzętu – wyposażenia za kwotę x, ba kupno samochodu za x (z kredytów czy bez) zwykle nie budzi tak wielu emocji i potencjalnego myślenia o ryzyku chociaż często kwoty są zbliżone do inwestycji w swoją przyszłośc ekonomiczną. A za w/w dobra nigdy nie odzyskamy wyłożonych pieniędzy, a z inwestycji w nieruchomości co najwyżej przy brutalnej statystyce i sile przymusu możemy stracić 10% no może 20% przy założeniu, że nic nie zarobimy przez ten czas.

Pozdrawiam serdecznie
Krzysztof

Odpowiedz

Kate Listopad 24, 2015 o 09:59

Dziękuję Wam BPW i Kreatywny Inwestor za dyskusję pod moim pytaniem. Wiem, że można kombinować z firmą żeby dostać więcej kredytów , ale są to kredyty na gorszych warunkach niż kredyty dla osób prywatnych. Powiem szczerze , że również nie chciałabym tak kombinować. Nie chce mi się wierzyć, że osoby , które mają więcej mieszkań na wynajem kupują je za gotówkę- a może się mylę, może to jest biznes dla bogatych :) Póki co doszłam do ściany. Spłacam kredyty w terminie , mam zdolność kredytową, mam wkład własny , a banki nie chcą dać kredytu.

Odpowiedz

kreatywny inwestor Listopad 24, 2015 o 10:31

Wszystko na początku jest droższe bo zdobywamy doświadczenia i wizerunek ekonomiczny. Później kiedy dochodzi do większych inwestycji kredyty dla firm są zbliżone w stosunku do kredytów dla Kowalskich.

Pozdrawiam

Odpowiedz

piotr Listopad 22, 2015 o 13:39

Witam,
myślę, że kupno mieszkania na wynajem to biznes, który trzeba bardzo mocno przemyśleć. Ponieważ w wielu lokalizacjach w Polsce będzie coraz mniej opłacalny ze względu na zmiany demograficzne. Polaków w Polsce będzie coraz mniej i będą to coraz starsi ludzie. Nawet jeżeli w ciągu 2-3 najbliższych lat zaczniemy robić więcej dzieci, to zanim te dzieci dorosną to upłynie około 20 lat. Do około 2020 roku wyże demograficzne z lat 1980-1990 będą korzystały z wynajmu, ale potem są pokolenia coraz mniej liczne. Po 2020 wynajem będzie się opłacał tylko w pojedynczych lokalizacjach może takich jak Kraków, Warszawa, Trójmiasto, Wrocław. A kredyt hipoteczny będzie trzeba spłacać przez 20 do 30 lat. Zła demografia może się odwrócić, ale rynek wynajmu odczuje to dopiero około 2040 roku.

Odpowiedz

Maciej Listopad 22, 2015 o 22:07

Jestem Maciej, jestem stałym czytelnikiem bloga.
Moje uwagi:
– gratulacje dla Julii i jej męża!!!
– dzięki Michał za znalezienie takiej osoby, długi wywiad i 30 stronnicowy spis podcastu :)
– dużo krytycznych wpisów to podświadome bronienie siebie, swoich dokonań, swojej strefy komfortu przed myślą, że ktoś ma dużo więcej mieszkań i dokonał tego z pracy na emigracji
– odnośnie zdrowia to racja, teraz oboje są po 30-ce, to zasuwanie przez kilkanaście godzin 7 dni w tygodniu może się zemścić, a serce ma się tylko jedno – ale mając 20 mieszkań na własność można już spokojnie żyć z samego wynajmu, nawet wynajmując je w Częstochowie
– trochę szkoda, że Julia nie zdradziła więcej szczegółów odnośnie finansowania tych nowych inwestycji, może jest to na wymienionym blogu
– Michał ma głos nadający się do radia 😉 Julia nie za bardzo 😉
– Skoro Julia jest taka przedsiębiorcza, to może nas jeszcze w przyszłości czymś zaskoczy, np. założy prężną firmę na Wyspach :) o ile serce wytrzyma – to piszę niestety poważnie
– powodzenia !

Odpowiedz

Paweł Listopad 23, 2015 o 02:46

Mi się to wszystko nie trzyma kupy. Nie wiem gdzie Pani Julia pracuje i jej mąz, ale w uk można pracować max 12 dni pod rząd, następnie muszą być 2 dni wolnego. Również odstęp między godzinami pracy to minimum 11 godzin. Ciężko mi również uwierzyć ze przez 8 lat można w 2 osoby odłożyć na 20 mieszkań. Chyba że się je kupiło wiele lat temu, przed wejściem do UE. Sam pracuje w uk od paru lat , dość dobrze zarabiam i jestem osobą oszczędną. Mi to wszystko nie pasuje, ale może się mylę.

Odpowiedz

Robert Listopad 23, 2015 o 15:38

Jak wynika z rozmowy z Julią, ona chwyta się wszystkiego, nie pracuje nigdzie na stałe na etat. Więc nikt nie sprawdzi jej, czy jest w pracy non stop od 20 godzin czy od 40. Czyli tutaj problemu nie ma. Gorzej że człowiek może zaharować się na śmierć przy takim trybie życia.

Odnośnie wątpliwości czy można odłożyć w 8 lat na 20 mieszkań… Skoro jej się udało, to widocznie jest to możliwe. Weź pod uwagę następujące liczby:

– średnio mieszkanie na wynajem w Częstochowie może kosztować powiedzmy 100.000 zł (kawalerka do remontu), plus 15 – 20.000 zł na remont i urządzenie, więc w 8 lat musi nazbierać 20 x 120.000 zł = 2.400.000 PLN

W 8 lat jest 96 miesięcy. Miesięcznie musi więc być w stanie odkładać 2.400.000 PLN / 96 = 25.000 zł.

Na jedną osobę więc wypada jakieś 12.000 zł miesięcznie do odłożenia – ale to tylko przy założeniu, że odkłada, odkłada i te pieniądze nie pracują na siebie. Tymczasem po kupieniu pierwszego mieszkania masz już powiedzmy te 700 złotych z czynszu. Więc po zakupie pierwszego lokum, kwota do odłożenia na następnie mieszkania jest już odpowiednio mniejsza.

Jak kupili powiedzmy 10 mieszkań, no to mieli już te 6-7.000 zł miesięcznie dodatkowo z czynszów.

Jeżeli to weźmiesz pod uwagę, przy założeniu że np. Julia pracuje non-stop na dwóch angielskich „etatach”, kurs 1 funta ponad 6 zł, to przy jej zarobkach miesięcznie łącznie np. 2.500 funtów (15.000 zł), dodasz do tego zarobki jej męża, i kompletne oszczędzanie na wszystkim, to chyba jest jednak do zrobienia?

Odpowiedz

Quentin Listopad 23, 2015 o 14:51

Cześć,

Widzę dużo wpisów odnoszących się do kwestii demograficznej i tego, że będzie „nas” coraz mniej, a ucierpi na tym rynek wynajmu mieszkań. Zapominamy jednak o tym, że do Polski przyjeżdżać będzie coraz więcej imigrantów zarobkowych, którzy jednak będą musieli gdzieś mieszkać i wynajmować mieszkania. Wiadoma sprawa, że pierwszy rzut pójdzie na większe miasta typu Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk, ale w dalszej kolejności są byłe miasta wojewódzkie, takie jak wspomniana Częstochowa, Kielce, Szczecin itd. Myślę tu o perspektywie 5-10 lat. Podobnie było z naszą emigracją na Wyspy. Najpierw wszyscy jechali do Londynu i Dublina, a następnie rozjeżdżali się po mniejszych miejscowościach.

http://www.osw.waw.pl/pl/publikacje/komentarze-osw/2015-10-19/kryzysowa-migracja-ukraincow

Odpowiedz

Robert Listopad 24, 2015 o 14:40

Równie dobrze można narzekać na inwestowanie w lokatach bankowych, bo właśnie upadł SK Bank. Można też narzekać na inwestowanie w mieszkania na wynajem, bo wczoraj zawaliła się kamienica w Łodzi.

Każde inwestowanie jest związane z jakimś ryzykiem. Trzeba je znać i starać się je minimalizować.

Odpowiedz

Tomislav Listopad 24, 2015 o 17:21

Szczecin nie jest miastem wojewódzkim ? A Zachodniopomorskie 😉 Jednak dużym minusem położenia przy granicy jest to, że u naszych zachodnich sąsiadów wynajem jak i nieruchomości są dużo tańsze. Ponadto Niemcy od lat płacą dodatek na KAŻDE dziecko tzw. kinder gelt i dofinansują większość kosztów zamieszkania przez pierwszy rok w przypadku rodzin 4+ i samotnych rodziców.

Odpowiedz

Quentin Listopad 24, 2015 o 20:42

Przepraszam za pomyłkę ze Szczecinem :/ Z Kielcami też się nie popisałem…

Odpowiedz

Michał Listopad 23, 2015 o 22:35

Cześć Michał / Cześć czytelnicy :)

Przyznam się szczerze, że lekko pogubiłem się już w tym co się opłaca, a co nie i mam nadzieję, że ktoś jeszcze czyta nowe komentarze :)

Moja sytuacja wygląda następująca – mam 24 lata, skończyłem studia prawnicze. Od około roku pracuje w „konsultingu”, moje miesięczne zarobki to 4 – 5 tys netto (zależnie od nadgodzin). Problem w tym, że o ile teraz ta praca jest moją pasją, to znając siebie – może być różnie :)

Zastanawiam się nad kupnem mieszkania – 2 pokoje, ok 45m2 (docelowo póki co, chciałbym wynajmować jeden pokój, samemu mieszkając w drugim). Cena w jakiej planuje się zamknąć to około 350 tys. zł. Sam swoich oszczędności mam niewiele (ok. 10 tys. zł), natomiast mogę liczyć na wsparcie rodziców w wysokości 100 tys. zł. Daje mi to kredyt na sumę ok 250 tys. zł, co przy założeniu 15 lat kredytu daje jakieś 1800 zł miesięcznej raty. Tak jak wspomniałem – jeden pokój byłby wynajmowany z 1000 zł.

Zdając sobie sprawę, że ma dużo szczęścia mogąc liczyć na taką pomoc rodziców zastanawiam się, czy nie warto już teraz kupić mieszkania? Bardzo boje się uwiązania kredytem, z drugiej jednak strony – nawet w przypadku klopotow finansowych – komuś finalnie i tak muszę zapłacić :) Opcjonalnie – mieszkanie zawsze można zacząć wynajmować lub sprzedać z kredytem.

Czy mając taką możliwość nie warto podjać tego ryzyka kredytu? Nie wiem jak potoczy się moja przyszłość (możliwe przeniesienie do innego miasta/kraju), ale czy nawet w takim przypadku mieszkanie to nie będzie dobrym pomysłem, generując dochód pasywny.

Pozdrawiam serdecznie. Dziękuje za bloga i przede wszystkim podcast!

Odpowiedz

Robert Listopad 24, 2015 o 14:47

Poczytaj wpis oraz podcasty Michała na temat czy lepiej kupić czy wynajmować mieszkanie.

Denerwują mnie mocno ludzie, którym nie chce się poczytać bloga, gdzie jest masa wartościowych treści, tylko zawraca głowę ciągle tymi samymi pytaniami w komentarzach.

Tym niemniej mam kilka uwag ode mnie.

Pomysł na temat wynajmowania pokoju w mieszkaniu jest bardzo dobry.

Dwa pokoje 45m2 za ok. 350 tys. zł to jest według mnie bardzo drogie mieszkanie. Po co kupujesz takie coś? Jesteś na początku drogi życiowej, ledwo 24 lata, a kupujesz od razu takie drogie luksusy? Nie możesz poszukać czegoś taniej? Za tą cenę kupisz cztery kawalerki na wynajem w Łodzi, z każdej będziesz miał ok. 700 zł zysku na czysto miesięcznie, a więc jakieś 2.800 zł miesięcznie zysków z ich najmu. Rozważ to.

I ostatnia sprawa – piszesz że zarabiasz 5 tys. zł netto miesięcznie, a swoich oszczędności masz raptem 10.000 zł. Obiektywnie rzecz biorąc masz bardzo mało oszczędności, przy takich zarobkach powinieneś odłożyć więcej. Pewnie pracujesz dopiero od niedawna, więc nie wiem ile wydajesz na życie. Z 5 tys. zł netto miesięcznie jak przyciśniesz pasa to powinieneś być w stanie odkładać jakieś 2-3 tys. zł miesięcznie, co rocznie da ci już oszczędności rzędu 30.000 zł. Po trzech latach odkładania i bezpiecznego inwestowania tej kasy będziesz już miał na porządny wkład własny.

Przede wszystkim nie kieruj się jednostkowym zakupem, tylko nakreśl sobie plan inwestowania w mieszkania na wynajem przez całe życie – ile chcesz ich mieć, ile potrzebujesz mieć z czynszów, ile musisz na to odkładać.

Wtedy Ci się sytuacja wyklaruje i będziesz mógł podjąć racjonalną decyzję czy chcesz teraz kupować 2 pokoje za 350 tys. zł….

Odpowiedz

Michał Listopad 25, 2015 o 10:31

Dzięki za odpowiedź – śpieszę z wyjaśnieniami:

1. Czytałem wszystkie wpisy / słuchałem podcastów. Najczęściej jednak mamy sytuację, w której ktoś chce kredyt na 30 lat z minimalnym wkładem własnym (wtedy oddajemy do banku duuuuuużo więcej).

2. Jak na realia Warszawy (a tutaj żyję i pracuję), nie jest to jedna z wyższych cen. Niestety, takie ceny tutaj funkcjonują. Oczywiście – można taniej – na obrzeżach miasta, jednak w perspektywie ewentualnego wynajmowania tego mieszkania, jest to słaby pomysł.

3. Tak, taką kwotę zarabiam od niedawna. Odkładam ok. 2 tysięcy miesięcznie. Wkład własny mam już w tym momencie zapewniony (ok. 100 tysięcy)

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Dorota Listopad 24, 2015 o 00:53

Michał, dzięki. Bardzo ciekawy wywiad. Zabrakło mi jedynie informacji, czy wszystkie mieszkania mają w pełni wyposażone/umeblowane, czy nie. Jaki typ mieszkania się lepiej wynajmuje? Pozdrawiam serdecznie i nadal śledzę.

Odpowiedz

Janek Listopad 24, 2015 o 12:04

Kurza twarz! Czytam interpretację (bo u nas prawo jest tak popier…, że trzeba je dawać do JEDYNIE SŁUSZNEJ interpretacji urzędowego kapłana) Izby Skarbowej w Katowicach (IBPB-2-2/4511-41/15/JG). Najem taki, najem owaki. Czego to państwo nie wymyśli, aby skroić większy (od 8,5) podatek… dając figę z makiem w zamian. I weź tu płać podatki!

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 24, 2015 o 15:55

Janku,

Trafiłeś w sedno zagadnienia, w dalszym ciągu jest to kraj o niestabilnych przepisach gdzie z dnia na dzień „interpretacja” prawa i samo prawo może zmienić się o 180 stopni, w imię np. „wyższych racji społecznych”. A prawo generalnie jest nieprzyjazne dla właścicieli.
Drugim poważnym aspektem o czym już wspominałem jest nasza waluta , która w razie dewaluacji spowoduje gwałtowne załamanie rynku nieruchomości i dalszy spadek opłacalności wynajmu.
W tej chwili widać to jaskrawo na przykładzie dolara.
Niestety większość ludzi z forum nie rozumie tego sądząc po wpisach,
Inwestor ma zawsze problem w co i na jaki czas lokować.
Do prawidłowej inwestycji potrzebne jest doświadczenie ( w tym historyczne), wiedza, wyczucie rynku i jego przyszłych trendów oraz odrobina …szczęścia.

Życzę wszystkim udanych inwestycji.

Odpowiedz

Mateusz Listopad 24, 2015 o 14:28

Hej,

A ja mam dość nietypowe pytanie. Czy mając 100 000zł w gotówce bylibyście skłonni przeznaczyć je na zakup własnego mieszkania (aktualnie mieszkacie z rodzicami) czy też wolelibyście iść na wynajem a całą kwotę zainwestować w nieruchomości na wynajem?

pozdrawiam

Odpowiedz

Robert Listopad 26, 2015 o 11:12

Ja bym wolał kupić coś na wynajem.

Odpowiedz

Szwajcar Listopad 24, 2015 o 15:52

Witam,

Zauwazylem ze wiekszosc osob podwaza na wszystkie mozliwe sposoby ze tego nie da sie zrobic. (nie da sie zarobic na kupno tylu mieszkan, nie da sie zarzadzac, NIE DA SIE…). Smiem twierdzic ze wiekszosc tych osob nie ma ani jednego mieszkania na wynajem ani nigdy nie pracowala za granica inaczej niz fizycznie za najnizsza krajowa.

Jakis czas temu pewnie pomyslal bym tak samo. Dla niedowiarkow powiem ze sie da.

Mieszkam w Szwajcarii, zarabiam w okolicach sredniej krajowej na zwyklym etacie(8h dziennie, 5dni w tygodniu). Zyje oszczednie(mam wszystko czego potrzebuje!) I jestem w stanie odlozyc powtarzalnie miesiac w miesiac nie mniej niz 12 000zl !!

Dalo by sie pewnie jeszcze wiecej gdybym chcial szukac dodatkowej pracy, ale odmiennie do Julii bardziej cenie sobie swoj wolny czas I zdrowie.

Pozdrawiam wszystkich niedowiarkow.

Odpowiedz

Kaya Listopad 24, 2015 o 20:41

A w jakich warunkach mieszkasz?jesli mozna zapytac….

Odpowiedz

Szwajcar Listopad 25, 2015 o 11:15

Ladnie urzadzone mieszkanie 4 – pokojowe na 2 osoby w niedalekiej odleglosci od centrum miasta.

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 25, 2015 o 16:42

Wiesz jak ja jestem w Szwajcarii to jak podjeżdżam do tańszej stacji CCOP-a to płacę 96 franusiów za 66 litrów oleju napędowego a jak idę do Migrosa na zakupy to średnio wydaję ok 100 franusiów na 2 dni jedzenia bez obiadów. Reasumując co chciałbyś przez to powiedzieć? Ze odkładasz 3000 franków miesięcznie? Jeżeli jesteś bez rodziny na utrzymaniu i bez potrzeb to ok. A w Polsce na kawalerce zarobisz średnio ….120 franków – minus koszty obsługi (no chyba ,ze sam będziesz doglądał ale podróż tez kosztuje (200 fraków na samo paliwo w obie strony samolotem nieco drożej.

Odpowiedz

Szwajcar Listopad 27, 2015 o 12:21

Kazdy zyje jak mu sie podoba. Stac mnie na o wiele wyzszy standard zycia niz obecnie prowadze – ale mam w tym inny cel. Oczywiscie ze moge te kilkanascie tysiecy zlotych przejesc albo przepic, tylko po co?

Zeby bylo jasne nie mam w tym momencie zadnego mieszkania na wynajem. Chcialem tylko powiedziec ze da sie oszczedzac tyle pieniedzy I to co mowi Julia w podcascie to nie bajki.

Nie mam samochodu – bilet roczny na komunikacje w calym kantonie dostalem jako bonus od firmy.

Zakupy w wiekszosci nie robie w Coopie czy Migrosie ale w Lidlu/Denerze ktory jest 2x tanszy! Nie jem I nie pije „na miescie”.

Mieszkanie kosztuje 2000CHF/msc do podzielenia na 2 osoby. Nie mam rodziny na utrzymaniu(mam 25lat). Raz w miesiacu latam do Polski.

Pewnie powiesz ze takie zycie to nie zycie, ale KAZDY MA WYBOR i moze zrobic ze swoimi pieniedzmi co chce! Nikogo wcale nie namawiam do takiego zycia, ani nie zamierzam udowadniac ze wcale nie jest mi zle:)

Odpowiedz

Mateusz Listopad 25, 2015 o 00:11

Podcast super, tylko jest jedno ale, mianowicie na sam koniec poprosiłeś Michale Julię o poradę dla osób chcących inwestować w nieruchomości. Jula opisywała osobę która pomogła jej i jej przyjaciołom. W trakcie z lekka wtrąciłeś się w wypowiedź i Jula nie dokończyła, czy jest możliwość dowiedzieć się coś na temat tej osoby ?; )

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jarek Grudzień 18, 2015 o 21:08

Dołączam się do zapytania odnośnie tej osoby co pomagała Julce i jej znajomym, możecie podać namiary na tą osobę?

Odpowiedz

BJK Listopad 25, 2015 o 03:49

oj Michał, znowu puszkę Pandory otworzyłeś. Osoby wybijające się ponad średnią są bezlitośnie krytykowane i zasypywane teoretycznymi wyliczeniami…
Prawda jest taka, że ciężko z mieszkań wyciągnąć więcej niż 5% rocznie – i z tego trzeba stworzyć też jakiś fundusz remontowy. Dlatego właśnie nieruchomości są inwestycją bardzo długoterminową i, jak każda inna inwestycja, narażoną na różne ryzyka. Osobiście bym nie inwestował tylko w jednym mieście, zwłaszcza że i tak korzystająz usług ogólnokrajowej firmy opiekującej się mieszkaniami. Jakąś dywersyfikację trzeba mieć. Cel postawiony przez Julię i Kamila jest bardzo ambitny, ale moim zdaniem nieco przerośnięty. Ale to tylko moja opinia, osobiście bym wolał bardziej „kontrolowalną” liczbę mieszkań…

Odpowiedz

Kuba35 Listopad 25, 2015 o 08:43

zgadzam się z BJK, lepiej mieć 10 nieco droższych mieszkań w 2-3 miastach, ale wcale niekoniecznie w tych najbardziej prestiżowych jak Warszawa i Kraków niż 30 bardzo tanich tylko w Częstochowie, z biegiem lat wymagania ludzi też będą rosły i będzie większy popyt na nieco wyższy standard

Odpowiedz

Robert Listopad 26, 2015 o 11:16

Ja też jestem za większą dywersyfikacją. Wdrożyłem to w ten sposób, że mam mieszkania na wynajem w różnych miastach (Poznań, Łódź i Warszawa), jak również są to różne mieszkania (od malutkiej kawalerki 17 m2, po duże dwupokojowe 45m2), jak również w różnych miejscach (od super miejsca obok uczelni, w samym centrum, jak również na obrzeżu). To chyba lepiej zabezpiecza niż wszystko w jednym mieście i na jedną modłę, nawet jeżeli przepłacałem.

Odpowiedz

wielkip Listopad 27, 2015 o 11:29

Akurat szukalem mieszkania na wynajem dla siebie i troche sie zapoznalem z rynkiem. Przymierzam sie do inwestycji w mieszkania w 2016 roku.
Zastanawia mnie stopa zwrotu bo mialem na przyklad taki wybor:
* Mieszkanie warte 150 tys wynajac za 1tys (poszlo praktycznie od reki)
* Mieszkanie warte 350 tys wynaja za 1.5 tys (tu gosc dlugo szukal i ja je wynajelem)
Jaka stope osiagasz na swoicj mieszkaniach? Jezeli moge zapytac czy nie jest tak ze im mniejsze tym wieksza stopa zwrotu?

Odpowiedz

Marcin Listopad 25, 2015 o 09:40

Hej Michał,
Szybka prośba, jak przygotowujesz transkrypty to postaraj się, żeby były w bardziej przyjaznej czytnikom ebooków (np. Kindle) formie. Pdfy słabo się skalują i są bardzo nie wygodne do czytania na czytniku.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Sceptyk Listopad 26, 2015 o 10:08

Z pewnością Julia czyta te komentarze i dziwię się, że jakoś nie chce włączyć się w dyskusję.

Odpowiedz

Janek Listopad 26, 2015 o 10:25

Kurteczka, nikt w ogóle nie poruszył kwestii bezpieczeństwa prowadzenia przedsięwzięcia w tak niesprzyjającym otoczeniu prawnym, w tej naszej Rzeczpospolitej Urzędniczej. A jako posiadacze lub właściciele jesteście tak łakomym i łatwym kąskiem dla tych kilkudziesięciu już organów mających uprawnienia do kontroli :-)

Podziwiam Wasz optymizm i zapał do jakiegokolwiek długoterminowego inwestowania w kraju, w którym:
– 70% ankietowanych maturzystów (jeśli to prawda) myśli o emigracji,
– połowa posiadających prawo do głosowania oddaje głos na tych, którzy chcą jawnie zabrać „bogatym” a nie ograniczyć swoje wydatki a połowa w ogóle nie rusza pośladków w dniu, w którym ważą się ich losy w sensie: „mieć mniej lub mieć więcej”.
– przedsiębiorca od zarania dziejów traktowany jest jak zło; „prywaciarz” jest tu, nad Wisłą, wręcz znienawidzony (raz skrycie a raz zupełnie jawnie),
– jakakolwiek własność jest źle widziana i nic się nie zapowiada, aby mentalnie nam się odwidziało; przeciwnie: rozważa się podatek katastralny, który własność sprowadzi do dzierżawy OD PAŃSTWA,
– podatek od nieruchomości jest faktycznym batem, aby nawet nad niekomercyjnym obiektem (często jedyny dachem nad głową) mieć KONTROLĘ i wywłaszczyć w jakże prosty sposób – egzekwując zaległy „dług” wobec państwa. Słowem, posiadanie jakiejkolwiek nieruchomości w Polsce wiąże się z koniecznością zarobkowania DO KOŃCA ŻYCIA. Naprawdę o to chodzi we WŁASNOŚCI ?
– drzewo rosnące na prywatnej nieruchomości ma w Polsce realne zabezpieczenie hipoteczne: jego wycięcie (lub nawet przycięcie) w przypadku braku zgody urzędnika (jakże by inaczej) pociąga za sobą grzywny w tak absurdalnej wysokości, że w przypadku braku funduszy, licytacji zostanie poddana nieruchomość,
– lokator – oszust ma więcej praw niż właściciel,
– dłużnik ma więcej praw niż wierzyciel,
– faktyczna władza jest ulokowana nie w parlamencie a w urzędach, w których wszelakiej maści kapłani nie ponoszą ŻADNEJ odpowiedzialności majątkowej za wydawane decyzje a z INTERPRETACJE prawa („słuszne” do chwili ich zmiany) każą sobie płacić 40zł od sztuki,
– prawnicy tak skomplikowali całe prawo (chyba z wyjątkiem Kodeksu ruchu drogowego), że KAŻDY ich wywód może być prawdziwy i odnieść skutek.

Mimo wszystko, naprawdę życzę Wam biznesowych sukcesów :-) Tym bardziej, że jakicholwiek pozytywnych zmian na horyzoncie nie widać. Ba, nawet się nie zapowiada…

Odpowiedz

Robert Listopad 26, 2015 o 11:18

Ja bym aż tak nie lamentował. Ja czy Julia albo Sławek Muturi jesteśmy przykładami, że można inwestować w mieszkania na wynajem bezpiecznie i jakoś nikt nas specjalnie nie kontroluje, nie uprzykrza życia…

Odpowiedz

Janek Listopad 26, 2015 o 12:31

Kiedy ja AŻ TAK nie lamentuję – GUS podaje 25% udział szarej strefy w PKB. To cieszy, że system, zmierzający w kierunku przepaści, ma swój gabinet cieni :-)
Wszystko tu w Polsce jest bezpieczne i jasne do czasu zmiany interpretacji byle urzędnika (US, ZUS, …).

Ależ przykładów jest dużo więcej: Roman Kluska, Lech Jeziorny, Paweł Rey, Piotr Zaleski… itd. To tylko te i inne nagłośnione (jak zawsze). A po powiatach mają miejsce mniej spektakularne, ciche „egzekucje”.

W ŻADNEJ ze spraw urzędnikowi (w szczególności: skarbowemu) nie spadł włos z głowy.
W ŻADNEJ ze spraw nie wyjaśniono „sprawców”.

Rozmówczyni Michała jeszcze nikt nie kontrolował. Ale może źle usłyszałem.

Naprawdę życzę powodzenia… bo biznes (niezabezpieczony) w Polsce, to jazda na hulajnodze bez trzymanki :-)

Odpowiedz

Marek Listopad 26, 2015 o 14:55

Straszne jak ci ludzie w tej Polsce żyją… Jak to mówią wszędzie dobrze gdzie nas nie ma.

Odpowiedz

Janek Listopad 26, 2015 o 16:39

„wszędzie dobrze gdzie nas nie ma” – nie generalizowałbym.
Ale pod tymże sformułowaniem, ROZUMIANYM NA OPAK 😉 podpisuję się całą swoją klawiaturą…

Odpowiedz

Szymon Listopad 27, 2015 o 00:22

Michal,

kolejny swietny odcinek!
Sluchajac mialem mieszane odczucia i spodziewalem sie wielu komentarzy, rowniez negatywnych. Mysle, ze ty tez, jeszcze przed publikacja, przewidziales duzy odzew od sluchaczy pod tym odcinkiem ; )
Zgadzam sie z czescia ktytycznych glosow poprzednikow dot. slabych stron inwestycji pani Julii i jej meza, np. braku dywersyfikacji, niezbyt optymistycznej wizji przyszlosci rynku nieruchomosci w Czestochowie, niedopowiedzen i braku logiki w liczbach czy niskiej wartosci merytorycznej rozmowy (dal osob, ktore liczyly na kolejny wartosciowy poradnik dot. inwestowania w nierucchomosci). Pani Julia, mimo ze wydaje sie byc osoba SUPER sumpatyczna, pracowita i optymistycznie nastawiona do zycia, dla wielu osob nie bedzie wzorem do nasladowania, ALE: ten odcinek podcastu pokazuje, ze KAZDY moze zrealizowac swoje cele i jest tyle mozliwych drog do ich osiagniecia ile osob, ktore ZDECYDUJA SIE to wyzwanie podjac.

Obecnie media (rowniez ksiazki) sa przepelnione autorytetami – kazdy ma super plan na sukces (czesto juz go osiagnal), swietne wyksztalcenie, zna jezyki obce, uzywa poprawnej polszczyzny, jest inteligentny, poukladany itd. I oczywiscie nic w tym zlego – w moich oczach ty Michal jestes jedna z takich osob. Tacy ludzie daja dobry przyklad i ustanawiaja standardy, do ktorych inni (m.in. ja) moga dazyc. Pani Julia z kolei sie z tego schematu wylamuje i to moim zdaniem jest OGROMNA wartoscia tego wywiadu! Pani Julia zdaje sie byc kims mocno przyziemnym i dodaje motywacji na zasadzie: ‚skoro jej sie udalo, ja tez moge’. Za co jestem jej bardzo wdzieczny! Na pewno tez zajrze na dniach na jej blog. Dziekuje za ten wywiad wam obojgu i pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Listopad 27, 2015 o 05:12

Witaj Michale,

poszukując własnej życiowej drogi i pomysłu na to co w życiu robic, otrzymalem na jednej z rozmow z kolezanka (ktora jest od samego poczatku podcastow ‚z Toba’) link do tej strony, jestem zasluchany i zachwycony. Dziekuje Tobie bardzo, ze robisz to wlasnie w takiej formie, bo czasu na czytanie mam niezmiernie malo, a sluchac moge wykonujac inne czynnosci.
Mam nadzieje, ze za pewien czas bede mogl napisac podziekowania Tobie i to ze miales jakis wplyw na moj rozwoj.

Tak jak Szymon powyzej napisal – dobrze, ze pokazujesz osobe spoza ksiazkowego schematu, ktora zaczynala od przeczytania Roberta K, wszyty ma kalkulator i na surowo kalkuluje lawirujac miedzy prawnymi kruczkami oraz meandruje w gaszczu biurowych niuansow. Julia zaprezentowala sie cieplo, ludzko, z sercem na dloni, pokazujac, ze mozna, a samo urodzenie w czepku nie wystarczy, mimo dobrej duszy pewnie nie raz sie potknela ale skupia sie na pozytywach, wlozyla wiele pracy w siebie i ma wielkie poklady energii by inwestowac nie tylko w nieruchomosci ale przede wszystkim w siebie. Takie osoby ‚zwyczajne’ taz sa potrzebne tutaj, a nie tylko panowie z neseserkiem.

Zarowno Ciebie jak i Julie pozdrawiam serdecznie z Birmingham 😉

Odpowiedz

Janek Listopad 27, 2015 o 19:06

„wszyty ma kalkulator i na surowo kalkuluje lawirujac miedzy prawnymi kruczkami oraz meandruje w gaszczu biurowych niuansow”
Właśnie tego kalkulatora jakoś nie możemy się doszukać…

„Julia zaprezentowala sie cieplo, ludzko, z sercem na dloni, pokazujac, ze mozna….”
Przepraszam, że co MOŻNA? Czy Juila założyła FUNDACJĘ? Czy to jest post o tym jak WYDAĆ pieniądze, czy je Z GŁOWĄ ZAINWESTOWAĆ ? 😉

Mi np. jest zdecydowanie bliżej do rzeczowych, zimnych wypowiedzi Kordiego a nie jakiegoś tam „serca na dłoni”.

Odpowiedz

Krzysztof Grudzień 6, 2015 o 05:55

Janku wyrywasz troche z kontekstu i robisz niepotrzebnie suply.

– odnosnie pierwszego:
„dobrze, ze pokazujesz osobe spoza ksiazkowego schematu (…)” a zatem Ona jest poza schematem i dlatego nie mozesz sie go doszukac, Moze nie za precyzyjnie to ujalem.

Janku a ja jestem osoba, ktora niesie w sobie wartosi i u innych ich poszukuje. Rzesz jasna interes interesem, ale zimnego serca nie mam i nie wszystko dla pieniedzy.
Wiem, ze sa tacy co wlasnego brata by sprzedali etc, ja nie ide ta droga.
– moze w przyszlosci zalozy i fundacje i bedzie pomagala innym i zycze bys i Ty tez mial na tyle pieniedzy jak i ciepla by pomagac innym.

Jesli jest Tobie blizej, to poszukuj takich informacji i takich ludzi i takiego swiata Tobie rzycze. Ale moj swiat i to czemu mi jest blizej uszanuj.

Pozdrawiam Ciebie

Odpowiedz

Janek Grudzień 6, 2015 o 20:28

„dlatego nie mozesz sie go doszukac”
Napisałem, że nie mogę doszukać się „kalkulatora”, bo to podstawowe NASZE narzędzie, nieprawdaż ? Proszę wybaczyć, ale nic o schemacie/schematach nie pisałem.

„Wiem, ze sa tacy co wlasnego brata by sprzedali etc, ja nie ide ta droga.”
Proszę bez demagogii. Temat traktuje o tym, jak mieć teraz/w przyszłości WIĘCEJ a nie MNIEJ. A jak założy fundację i jej zmartwieniem będzie JAK WYDAĆ, wtedy też jej ochoczo posłucham :-)

Proszę Pana, proszę zrozumieć: MI JEST BLIŻEJ DO RZECZOWEJ RACJONALNEJ KALKULACJI a nie do zaklinania rzeczywistości czy marom sennym, które z racjonalnością mają mało wspólnego. Ale pan, może „poszukiwać”… bo – prawdę powiedziawszy – średnio mnie interesuje, gdzie panu jest „bliżej”. Cóż miałbym zatem uszanować?

Odpowiedz

Beata Listopad 28, 2015 o 17:56

wlaśnie czytam o BIK. nie sprawdziłam jeszcze, ale chciałabym wziąć kredyt na mieszkanie na około 350 tysięcy złoty. jeśli bank w którym jestem lata do mnie dzwoni i proponuje kredyt na 100 tysięcy złoty, to jaka jest Twoja pierwsza myśl ? mam szansę na ten kredyt ? wiem, że milion rzeczy zależy od tego, ale chodzi mi właśnie o taką opinię na gorąco, co Michał ? zadaje tak na szybko to pytanie, bo pojawiła się idealne oferta mieszkaniowa. jeszcze nic nie sprawdziłam, nic nie ustaliłam,a jestem bardzo ciekawa Twojego zdania. mogę jedynie dodać, że mam jeszcze dom. prawie spłacony. zostało jeszcze 13 tysięcy i wtedy już jest mój :)

Odpowiedz

D. Listopad 28, 2015 o 23:41

Michale muszę się wypowiedzieć ale nie traktuj tego osobiście bo to moja subiektywna opinia.
Wydaje mi się, że podchodzisz do tematu bardzo emocjonalnie ponieważ Ty również inwestujesz w nieruchomości. Większość komentarzy jest bardzo wyważona i racjonalna więc nie ma powodu twierdzić, że są to komentarze bezpodstawnie krytykujące.
Po prostu czytelnikom tego bloga coś się nie zgadza i wydaje mi się, że mają rację.
Czy uważasz, że od czytelników też można się czegoś nauczyć?

20 mieszkań to brzmi dumnie (właścicielami jest małżeństwo) ale równie dobrze można powiedzieć, że to są 3-4 mieszkania w Warszawie więc to nie jest jakiś ogromny majątek (znam osoby które rodząc się dziedziczyły już więcej mieszkań :).
Większość moich znajomych „inwestuje” w nieruchomości. Część z nich to osoby pracujące w Anglii i nie widzące innych sposobów na swoje pieniądze. Przyjęło się, że nieruchomości to bezpieczna inwestycja a wynajem to już w ogóle pewny interes.

Czy ta Pani zdaje sobie sprawę, że każde kolejne mieszkanie to może być krok nie w kierunku upragnionej emerytury i robienia tego co się podoba, tylko w kierunku bankructwa? Wynajem mieszkań to biznes jak każdy inny więc kto powiedział, że kupując 20 mieszkań nie można zbankrutować tylko już do końca życia będzie można odcinać kupony. Tutaj kłania się dywersyfikacja (nie tylko w różne lokalizacje i miasta ale również w inne produkty finansowe lub po prostu posiadanie czystej gotówki).

Już w tym momencie ironia losu dała o sobie znać. Podejrzewam, że większość osób pracujących na Wyspach kupowało nieruchomości na wynajem a wystarczyło przetrzymać funty i w nic nie inwestować. Nie uważasz? Co w przypadku kiedy wydarzy się u nas kryzys w nieruchomościach na kształt irlandzkiego czy hiszpańskiego? Utrata połowy zainwestowanych pieniędzy w niewynajmujące się nieruchomości które jednak będą wołały jeść.

Podsumowując, jeśli ta Pani i jej blog nie jest tylko reklamą pewnych biur nieruchomości (pośrednictwo i obsługa) to prawdopodobnie uwierzyła w pewien sposób inwestowania. Bo mnie nie przekonuje inwestowanie w mikromieszkania w mieście kiepskim pod względem demograficznym jak to już ktoś tutaj napisał itp.

No ale idąc tym tropem kto nic nie ryzykując i tak zarabia? Właśnie te biura nieruchomości. Zarabiają na sprzedaży i obsłudze ale to ktoś inny ryzykuje majątkiem. Mieszkanie to też wieloletnie zobowiązania (czynsz, podatki itp.) więc to właściciel się z nimi zostaje i martwi potem o wszystko.

Więc teraz moja prywatna opinia. W inwestowaniu nie można się kierować emocjami tylko chłodnymi kalkulacjami. Ta Pani mieszka wiele lat w Anglii ma „angielski” akcent a nie zna skali podatkowej ? Więc jeśli kieruje się emocjami podczas inwestowania w nieruchomości to raczej jest to zły kierunek.

No i tak na podsumowanie Kiyosaki nie dorobił się na nieruchomościach – dorobił się na sprzedawaniu marzeń i swoich szkoleń i książek. W jego książkach jest zero konkretów tylko banały i emocje o byciu milionerem z nieruchomości i odcinaniu do końca życia kuponów (czy coś wam to nie przypomina?). Więc tak na prawdę najlepszy biznes to sprzedawanie marzeń a nie nieruchomości :).

Pozdrawiam z szacunkiem autora bloga i Panią Julię.

Odpowiedz

Pan Kamienicznik Listopad 30, 2015 o 14:02

I to jest kapitalne podsumowanie tematu.
(Moi dziadkowie stracili cały majątek zainwestowany w nieruchomości na skutek II wojny światowej).

Odpowiedz

Janek Listopad 30, 2015 o 17:51

„Moi dziadkowie stracili cały majątek zainwestowany w nieruchomości na skutek II wojny światowe”
Ale to „u nas”.
Na wyspach nie było ani większych zniszczeń ani dekretu Bieruta ani terroru, ani tym bardziej holokaustu.
A u nas ? – zawsze „coś”.
Co więcej, matka historia, na to wygląda, zatacza koło. I to na naszych oczach.

BTW
Osobliwy, ale jakże życiowy i dojrzały koncept mojego mechanika samochodowego: „A wie pan, tu w Polsce, to ja wolę jak najwięcej umieć i jak najmniej posiadać; czyli zawsze tyle, żeby móc w godzinę się spakować i stąd wyjechać”.

Odpowiedz

Marcin Listopad 29, 2015 o 13:09

Dzięki Michał za kolejny ciekawy materiał :)

Julii gratuluję samozaparcia i ogromnej wytrwałości. Rozmowa miała, przynajmniej według mnie, bardziej zwrócić uwagę na sposób postrzegania pieniędzy i determinację do realizowania postawionych sobie celów, niż analityczne prezentować dokładne dane dot. konkretnych inwestycji.

Myślę że dla Julii najważniejszym aspektem posiadania mieszkań na wynajem jest stały „pasywny” dochód, a nie rentowność czy procenty z tabelek w Excelu.

Życzę Ci Julia wielu sukcesów i dobicia do 30
A Michałowi tradycyjnie dziękuję za kolejny inspirujący materiał :)

Odpowiedz

Pablo Listopad 29, 2015 o 22:08

Tu coś dla wszystkich GDERACZY,MARUDERÓW i TYCH którzy zastanawiaja sie i liczą —- i nigdy nic nie robia i się czają jak 95% czajników :

https://www.youtube.com/watch?v=ktjMz7c3ke4

Odpowiedz

Tomek Listopad 30, 2015 o 00:28

Przeczytałem prawie wszystkie komentarze,ale nie będę się do nich wcale odnosił.

Nigdy nie poznałem Julki „face2face”, ale wiele razy rozmawialiśmy na skype, na fb, przez telefon. Jest osobą o niezwykłej energii, dzięki czemu przyciąga do siebie wielu wspaniałych ludzi i te wszystkie swoje prace :)

Większość z nas nie pojmuje jak można tyle pracować… Można jeśli ma się jasno określony cel. Przy czym pamiętajcie, że prace od Julki to nie stemplowanie paczek na poczcie przez 12 godzin, ale takie prace dzięki którym może np. poczytać książkę lub wykonywać inną pracę w trakcie danej pracy, dzięki czemu w danym czasie zarabia 2 razy !

Julka nie powiedziała nam całej prawdy !!
Pewnie część mieszkań kupiła znacznie poniżej wartości, ale nie powiedziała tego, bo większość by tego nie ogarnęła.
Da się kupić mieszkanie w cenie garażu. Mój rekord to na razie ok. 13.000zł w Katowicach. Co prawda mam więcej czasu na szukanie, bo rzuciłem etat 11 miesięcy temu, ale każdy może to zrobić szukając „po godzinach”.
Myślę, że jesteście w stanie w takim mieście jak Częstochowa, Katowice, Łódź, Bydgoszcz kupić mieszkanie za 30.000-40.000zł.

Sami policzcie sobie przychody z najmu z takimi liczbami :)

Odpowiedz

Adam Grudzień 14, 2015 o 21:41

Witam,
masz na myśli licytacje komornicze?

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Anna Listopad 30, 2015 o 16:45

Rozumiem przekaz podcastu jako, zachętę do ciężkiej pracy i determinacji. W tej układance brakuje mi tylko jednej informacji. Czym zajmuje się mąż Juli. Bo jeśli jest maklerem giełdowym bądź wziętym programistą, to historia trochę traci na sile wyrazu. Mam Michał prośbę o odpowiedź na to pytanie :)

Odpowiedz

andrzej Listopad 30, 2015 o 20:52

tak ja to nie wiem

Odpowiedz

Robert Grudzień 1, 2015 o 09:57

Witam

Z tego co wyczytałem na ich blogu to mąż Julii jest sprzedawcą w polskim sklepie w Anglii.

Odpowiedz

Gosia Grudzień 1, 2015 o 21:46

szacunek za determinacje!
podoba mi się takie pozytywne podejscie do zycia i do ludzi:)

Troche mi sie slabo zrobilo kiedy Julia powiedziala, ze dziwi sie, ze ludzie po pracy nie pracuja. To wg mnie jest juz przegiecie, trzeba sie troche szanowac. No i jak sie ma rodzine, to tez niebardzo sie tak da. Takze niech Julia realizuje te plany poki nie ma dzieci. Choc potem moze otworzyc przedszkole, czy cos w tym stylu…

Bylam tez w szoku, jak uslyszalam, ze Jula pracowala od 7ej rano do 3ej nad ranem. Ale jezeli np. od 20ej do 3ej pilnowala spiacego dziecka, czy mieszkania, to generalnie sie w tym czasie raczej nie zmeczyla. I w ogole, jesli jej praca polega na pilnowaniu domu, czy cos w tym stylu, to tez jednak nie powinno sie to zle odbic na jej zdrowiu. Gorzej juz z tym sprzataniem biur.

No i gratulacje, ze zwiazek to przetrwal:)

Jestem pelna uznania dla dokonan Julki i nie wazne, czy jej pomysl na mieszkania w CZestochowie to trafny biznes. Mysle, ze dla jej potrzeb moze byc odpowiedni i wystarczajacy. Moze wlasnie znalazla jakas nisze…

Odpowiedz

Janek Grudzień 2, 2015 o 08:43

” i nie wazne, czy jej pomysl na mieszkania w CZestochowie to trafny biznes”
No tak, to zupełnie nie ważne.
Cóż Michał…… ludzie nadal potrzebują (wymagają ?) prawdziwej dydaktycznej orki w kwestii podejścia do INWESTYCJI. Już nawet nie wspominam o OSZCZĘDZANIU 😉

Odpowiedz

Miroslaw Grudzień 21, 2015 o 20:59

Wspanialy wywiad. Duzo informacji, doswiadczen z zycia wzietych.
Dziekuje Michal i Julia.

Odpowiedz

Ciekawy Grudzień 23, 2015 o 16:01

Jedno mnie zastanawia. Kto będzie mieszkał w tych wynajmowanych mieszkaniach? Bo wyjechało już ponad 2 mln Polaków, a przynajmniej połowa z nich ma zamiar kupić co najmniej 5 mieszkań na wynajem w Polsce za zarobione euro czy funty? Sami przecież nie będą tam mieszkać? Kto zasiedli te 5 mln mieszkań do wynajęcia?

Tak trochę żartem :) bo ja mam zamiar do śmierci wynajmować mieszkanie i umrzeć nie posiadając żadnego. Znalazłem o wiele lepszy sposób na utylizację ciężko zarobionych pieniędzy, a emeryturę pewnie spędzę w ciepłych krajach. Ale ja pracuję na etat i wydaję te pieniądze w Polsce, a Julia ze względu na miejsce życia ma pod tym względem o wiele większe możliwości (i nie chodzi tu wyłącznie o siłę waluty).

Odpowiedz

Adrian Styczeń 2, 2016 o 09:32

Ogólnie rzecz ujmując to wielki szacunek za posiadaną liczbę mieszkań dla Juli! Brawo! Jednak wydaje mi się, że ona nie za bardzo wie o czym mówi. Jedyny sposób na biznes jaki zaprezentowała to zasuwać w Londynie po 20h przez 7 dni w tygodniu, żyć skromnie i za zaoszczędzone pieniądze wynająć firmę do wyszukiwania fajnych mieszkań, wynająć firmę remontową i wynająć firmę, która zajmie się wynajmem i wszystkim tym co z tym tematem związane. Jej „praca” w drodze do dojścia do fantastycznej liczby 20 mieszkań ograniczyła się do pracy jak murzyn dla Angoli.
Bardziej mi się podobał podcast z Mateuszem Brejtą. Facet przynajmniej w 100% wiedział o czym mówi. Tutaj z kolei dostaliśmy Julę co po 8 latach ma akcent rodowitego Angola i nie bardzo poprawnie umie się wysłowić po polsku.

Odpowiedz

Tomasz Styczeń 10, 2016 o 16:28

Ja również myślałem o wynajmie mieszkania w Warszawie, nawet takowe, nowe, 2-pokojowe kupiłem, wykończyłem i…sprzedałem nieużywane. Porozmawiałem z kilkoma osobami które wynajmują i zdecydowałem, że nie będę się użerał z wynajmującymi, tym bardziej że nasze prawo prawie w ogóle nie chroni właściciela…
Nikt tutaj nie pisze o inwestycji w apartament wakacyjny, a to jest właśnie ciekawa alternatywa dla wynajmu wielkomiejskiego.
OK, nie mówię tu o inwestycji w małym miasteczku nad morzem, gdzie tylko w ścisłym sezonie coś się dzieje, bo to sie nie opłaca, ale już zakup w kurorcie, gdzie ludzie są praktycznie cały rok, to już coś innego. Zanim zakupiłem swoje mieszkanie w takim nadmorskim kurorcie (Świnoujściu) porozmawiałem z kilkoma osobami które już takowe posiadają i je wynajmują. Ich opinie i wskazówki były bardzo pomocne.
Ważna jest:
– lokalizacja, nie może być daleko od atrakcji, promenady, itp
– standard – to sprawa dyskusyjna, kupisz lepsze, zażądasz więcej za wynajem ale i więcej zainwestujesz… Ja wybrałem właśnie tą opcję i celuję w klienta majętnego i również zza zachodniej granicy, a stanowią oni około 50% ludzie przebywających w tym rejonie
– warto zlecić zarządzanie uznanej na rynku firmie, bierze ona co prawda 30% ale nas kompletnie nic nie interesuje, mamy podgląd kiedy mieszkanie jest wynajęte, itd. Oni za to mają niesamowite przebicie jeśli chodzi o marketing, reklamę, obsługują w 3 językach.
– praktycznie nie ma obawy że ktoś zamieszka i się nie wyprowadzi :)
– mieszkanie nie jest tak silnie eksploatowane (zamieszkałe jest kilka miesięcy w roku)

Ile da się z tego wyciągnąć? Można wyjść na czysto 28-30 tys zł w ciągu roku z takiego lokalu (mówię o lokalu za który w ścisłym sezonie płaci się 400-430zł za dobę) i wierzcie mi obłożenie w tym terminie jest niemal 100%

Odpowiedz

Maciek Sierpień 25, 2016 o 09:41

Wow – mega odcinek. Słucham Michała rozmów od kilku miesięcy – są bardzo wartościowe i polecam każdemu aby spróbował przemyśleć kilka rzeczy, które są poruszane. Ale ten odcinek jest MEGA wspaniały. Dodam, że nie specjalnie interesuje mnie temat inwestowania w nieruchomości ale postawa Julii i Kamila oraz ich historia jest niesamowita. Polecam każdemu – posłuchajcie i zastanówcie się czy bylibyście zdolni do takich poświęceń?

Michał świetny wywiad – BRAWO. Julia – jesteś mistrzem i chciałoby się powiedzieć kobietą pracującą – chylę czoła 😉

M.

Odpowiedz

Julia Wrzesień 13, 2016 o 23:24

Dziękuje Maciek za ciepłe słowa.

Odpowiedz

Ewa Październik 5, 2016 o 17:56

Witam.
A ja bardzo chciałabym się dowiedzieć jak znaleźć taką osobę która powie mi co mnie blokuje. Taką „z prawdziwego zdarzenia”.
Wiele bym dała aby takową poznać.

Odpowiedz

Filip Luty 28, 2017 o 00:02

Nie wierze tej Pani niestety, Michal jak zwykle trzyma poziom ale to co ta Pani opowiada to sa po prostu bzdury albo nie mowi wszystkiego do konca…

Sam mieszkam w UK od 9 lat sam odkladam pieniadze i sam inwestuje w nieruchomosci ale kwoty ktore podaje ta Pani sie po prostu nie dodaja
Po pierwsze w UK mozna pracowac maxymalnie 12h dziennie 12 dni pod rzad i trzeba miec 2 dni wolne (ta Pani mowi tu o pracy 20h dziennie 365dni w roku) znam Anglie i Anglikow na tyle ze wiem iz w zadnej pracy by jej nie pozwolili tyle pracowac, a w tym przypadku to i ona i maz musieliby znalezc BARDZO DOBRZE platne prace w ktorych pracodawca pozwala im pracowac nielegalnie…

Poza praca po 20h dziennie (czyli zostaje 4h na dojechanie do domu, umycie sie sen i powrot do pracy) Pani ta w miedzyczasie znajduje czas na czytanie ksiazek Slawka Muturiego, edukowanie sie z samorozwoju, pisanie bloga, ma czas dla meza oraz podsyla jeszcze ciekawe artykuly posrednikom w Polsce
Pracuje ona 20h dziennie jednoczesnie mowiac ze zdrowie jest najwazniejsze

wracajac do kwot
Biorac pod uwage 20 mieszkan srednio liczac 130tys zl za mieszkanie mowimy tu o 2,600,000 zl + koszta zwiazane z zakupem + koszta remontu
Nawet zakladajac ze srednio ich mieszkanie ma 23-25m2 a mowila tu Pani o wiekszych metrazach i zakladajac ze na remont wydala 800zl za m2 trzeba tu dodac 400 tys zlotych do samych remontow tych mieszkan (nie wspominajac iz Pani mowi ze kupowala nawet rudery)

Mowimy tu o odlozeniu 3 MILIONOW zlotych w 8 lat a wiec srednio 375 tys zlotych rocznie. Gdy podzielimy to na dwie osoby to kazda z nich musialaby srednio odkladac
187 500zl rocznie czyli okolo 37 500 funtow rocznie (liczac funta za 5zl a dlugi okres byl ponizej 5zl, nawet 4,30) co daje srednio 3125 funtow miesiecznie odlozone NA OSOBE
W KAZDY MIESIAC przez cale 8 lat…
Kazdy kto mieszka w UK i przeczyta taka kwote to sie zasmieje. zakladajac ze minimum koszty zycia wynosza 800f na miesiac ta pani z mezem musieliby zarabiac 8000f miesiecznie.
Nie licze tu wyjazdow do Polski w celu zakupu, pieniedzy ktore wydaja na kapelusze czy buty oraz kosztow slubu oraz dodatkowych wydatkow ktore napewno w ciagu tych 8 lat mieli.
Mieszkam w Anglii od 8-9 lat jestem juz po 6 Awansach, zaczynalem jako rozladowywacz tirow, nastepnie Picker w magazynie, Agencyjny Team Leader, TL w firmie Logistycznej, Stock Controller a teraz Manager Stocku i zarabiam 2500f na miesiac na reke…
Dla przykladu najbardziej platne zawody takie jak Kierowca tira, elektryk, Taxowkarz,
Ludzie pracujacy w tych zawodach maja okolo 3000f miesiecznie…
Przykro mi ale nie wierze iz ta Pani jadac do uk od pierwszej pracy dostawala 4000f na reke, jej maz dostawal 4000f na reke, pracowali 20h dziennie 365dni w roku i pracodawca im na to pozwolil.
Odpowiedzi tej pani w wiekszosci to yyyyy yyyy yyy a gdy Michal cos mowi to odpowiada tylko tak tak tak, tak tak tak…

krotko mowiac liczby sie nie zgadzaja i ni chu chu tej Pani nie wierze
Pozdrawiam

Odpowiedz

Maja33 Marzec 9, 2017 o 11:43

Jestem w podobnym wieku jak Julia. Dziekuje Ci Michale za bardzo ciekawy i innowacyjny pomysl by inwestowac bezpiecznie kapital. GRATULACJE dla Ciebie Julio i ogromny szacunek za pracowitosc, determinacje i efekt koncowy- szczerze przyznam wbija w fotel.Czytajac Twoja historie poczulam ogromna dume…tak bardzo wysmiewa sie Polakow, ktorzy wyemigorwali do UK- mowiac,ze sa nieudacznikami, ktorzy sobie nie radzili w Polsce. A prawda moze wygladac zupelnie inaczej. Ja nie zgodze sie z teza,ze Julka jest chaotyczna czy jest nieogarnieta. Wrecz przeciwnie- ja zauwazam w jej-ich dzialaniach bardzo duza logike- i skutecznosc. Poczawszy od umiejetnsoci budowania relacji z ludzmi a skonczywszy na zarzadzaniu. Genialne rozpoznanie rynku, skpuienie sie na malych mieszkaniach. Umiejetnosc kupienia okazji na rynku, zanim trafia do netu, szybki remont- szybki wynajm, dobre zarzadzanie. Nie dziwie sie,ze Julia nie potrzebuje robic budzetu, to juz jest ten ‚hight level’ gdy ktos zyjac skromnie ma swiadomosc,ze 60-70% zarobku idzie na inwestycje. Mysle,ze Julia i Kamil doskonale wiedza ile miesiecznie wydaja na ‚zycie’ i nie musza tego skrupulatnie pilnowac. Napisze cos o samej inwestycji. Inwestycja w nieruchomosci jest uznawana przez ekonomistow za jedna z najmniej ryzykownych. Juz sam fakt,ze oni w kazdym mieszkaniu zrobili remont podnosi watrosc rynkowa tych mieszkan o jakies 20 do 25%- policzycie sobie jaka jest to suma gdy mowimy o 3 milionach zlotych.Piszecie o demografii. Ale ja Wam napisze,ze w Bialymstoku, ktory znam, i gdzie mam przyjaciol wynajm w ostatnich dwoch latach wzrosl o 35- do 45% i tysiace mieszkan zniknelo z rynku. Doslownie.Moj przyjaciel 2 lata temu placil za mieszkanie 2 pokojowe 550zl czynszu- dzis placi 950zl. Mysle,ze czesc osob domysli sie skad ten popyt na wyjamem- wszak mamy w Polsce 1.5 miliona Ukraincow i oni gdzies mieszkac musza. Zatem perspektywy najmu widze naprawde ciekawie. Po drugie jest szansa,ze sama wartosc mieszkan wzrosnie w tym czasie- dajmy na to jakies 25% w ciagu 5 lat. Mamy wiec zarobek 25% dodania wartosci przez zrobienie remontu i 25% wartosci wzrostu ceny co daje 50%- przy 3 milionach robi sie z 6….GRATULACJE Jula.

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

{ 1 trackback }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: