Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

WNOP 088: Jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania – poprawnie i optymalnie kosztowo

przez Michał Szafrański dodano 1 grudnia 2016 · 110 komentarzy

Play

Rozliczanie podatku od najmu

Wynajmujący mieszkania mogą legalnie nie płacić podatku. Wystarczy policzyć, zmaksymalizować amortyzację i wybrać odpowiedni sposób rozliczeń.

Wynajmuję nasze stare mieszkanie. Czy muszę to zgłaszać do Urzędu Skarbowego? Czy lepiej płacić ryczałt 8,5% czy może podatek według skali podatkowej? Co to jest ta amortyzacja? Jak to możliwe, że wynajmujący mieszkanie nie musi płacić podatku skoro na tym zarabia? Czy wynajmując mieszkanie muszę wystawiać rachunki i posiadać kasę fiskalną? Czy lepiej wynajem rozliczać osobiście czy w działalności gospodarczej? – to tylko niektóre z pytań, które przewijają się przez moją skrzynkę emailową.

Wspólnie z Grzegorzem Grabowskim, autorem bloga i poradnika o podatkach w najmie, omawiamy krok po kroku sposoby opodatkowania dochodów z najmu oraz podpowiadamy, jak wybrać optymalny kosztowo scenariusz – gdy posiadasz jedno, dwa lub większą liczbę mieszkań na wynajem.

Ten odcinek powinny przesłuchać przede wszystkim te osoby, które dopiero rozpoczynają swoją przygodę z nieruchomościami. Przepraszam za gorszą niż zwykle jakość nagrania mojego głosu. Ze względu na nagrywanie wideo nie zauważyłem, że mówię do Grzegorza a nie do mikrofonu. Na szczęście mojego gościa słychać znakomicie.

Miłego słuchania i skutecznej optymalizacji podatków z najmu Wam życzę. :)

Film oprócz podcastu

Podobnie jak ostatnio, także i teraz możecie obejrzeć rozmowę z moim gościem w formie wideo na YouTube. A tych, którzy wolą słowo pisane, zapraszam na koniec wpisu. Tam znajduje się transkrypt całej naszej rozmowy.

 

W tym odcinku usłyszysz:

  • Kim jest i czym się zajmuje Grzegorz Grabowski?
  • Kiedy Grzegorz rozpoczął prowadzenie swojego bloga?
  • Co powinna zrobić osoba, która rozpoczyna prywatny wynajem mieszkań?
  • Kategorie kosztowe w przypadku najmu prywatnego.
  • Co to jest amortyzacja mieszkania?
  • W jaki sposób najlepiej odliczyć koszty amortyzacji mieszkania?
  • Kiedy mówimy o tym, że mieszkanie jest używane?
  • Jak fakt amortyzowania mieszkania wpływa na wysokość podatku przy późniejszej sprzedaży mieszkania?
  • Jak wygląda kwestia rozliczenia przychodów z wynajmu jeżeli jest ono współwłasnością małżonków?
  • Czy można w różny sposób rozliczać mieszkania, które posiadamy na wynajem?
  • Kiedy należy założyć działalność gospodarczą, gdy wynajmujemy mieszkania?
  • Kiedy warto rozliczać wynajem mieszkań poprzez działalność gospodarczą?
  • Czy sprzedaż mieszkania przeznaczonego na cele mieszkaniowe podlega opodatkowaniu w ramach działalności gospodarczej?
  • W jaki sposób należy rozliczać najem w przypadku posiadania większej liczby mieszkań?
  • Co jest ważne w przypadku, gdy wynajem mieszkań traktujemy jako swoje jedyne źródło utrzymania?
  • Na co trzeba zwrócić uwagę jeśli planujemy wynajem mieszkań?
  • Jak wyglądają kwestie podatku VAT w przypadku wynajmu mieszkań?
  • Jak wygląda kwestia posiadania kasy fiskalnej w przypadku najmu mieszkań?
  • Zmiany podatkowe na rok 2017 dotyczące wynajmu mieszkań.
  • Co może zmienić podatek jednolity (plany wejścia w życie 2018 r.) w przypadku wynajmu mieszkań?

Kliknij prawym przyciskiem, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.

Strony, osoby i tematy wymienione w podcast’cie:

Pytanie lub komentarz? Zostaw mi wiadomość!

Masz pytanie? Możesz skorzystać z tego linku i nagrać dla mnie wiadomość głosową z wykorzystaniem mikrofonu Twojego komputera. Pamiętaj, że jedna wiadomość może mieć maksymalnie 90 sekund (ale możesz ich nagrać kilka) :)

Jeśli nagrywając pytanie przedstawisz się i podasz adres swojego bloga (lub strony WWW), to zlinkuję do niego tak jak uczyniłem w poprzednich odcinkach podcastu. To może pomóc w promocji Twojego bloga, więc tym bardziej zachęcam do zadawania pytań głosowo.

Będę Ci również wdzięczny za każdy komentarz. Napisz proszę, czy podobał Ci się ten odcinek podcastu. Chętnie z Wami podyskutuję i odpowiem na ewentualne dodatkowe pytania.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Was w wielu miejscach:

A jeśli podoba Ci się podcast, to będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę oraz krótką recenzję w iTunes. Wasze głosy powodują, że mój podcast trafia do rankingów iTunes. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie słyszały. A na tym bardzo mi zależy :)

Oceń podcast “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” <–

Jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za Twoje wsparcie i życzę Ci świetnego dnia! :)

Transkrypt podcastu

Kliknij tutaj, aby pobrać spisaną treść podcastu w formacie PDF.

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 110 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

Wojtek Grudzień 1, 2016 o 12:01

Michał, z czego wynika opóźnienie w pojawianiu się podcastu w aplikacji Podcast Addict?
Jak wygląda ten mechanizm i ile typowo wynosi opóźnienie, ono jest liczone w dniach czy raczej godzinach?:)

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 1, 2016 o 12:26

Hej Wojtek,

Mogę tylko zgadywać: generalnie mechanizmem dystrybucji podcastów jest RSS, czyli na moim blogu pojawia się nowy odcinek i jednocześnie pojawia się w pliku RSS, który pobierają aplikacje podcastowe, serwisy typu iTunes, Stitcher itd. Problem w tym, że serwisy te sprawdzają RSS w pewnym cyklu, np. raz na 4 godziny, czyli zauważają nowy odcinek z pewnym opóźnieniem.

Na telefonie iPhone można wymusić sprawdzenie listy podcastów. W takim przypadku nowy odcinek pojawia się od razu po odświeżeniu listy na telefonie. I ciekawostka: pomimo, że na telefonie podcast już jest, to w katalogu iTunes (serwis Apple) nadal może być nie widać tego odcinka jeszcze przez kilka godzin.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Magda Grudzień 1, 2016 o 12:32

Czy to dotyczy też najmu lokalu użytkowego? Wynajmujemy wspólnie z mężem lokal aptece, potwierdzenia wpłaty dostajemy na wypisywanych ręcznie kwitkach, czyli musimy to zmienić, żeby uniknąć kasy fiskalnej?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 13:46

Magda, obowiązek rejestracji na kasie fiskalnej dotyczy tylko sprzedaży na rzecz osób fizycznych nie prowadzących dg. Twoim najemcą jest, domyślam się, firma, więc problem kasy Ciebie nie dotyczy.

Odpowiedz

Elżbieta Grudzień 1, 2016 o 12:46

Michał, a jak wygląda sprawa wynajmu budynku produkcyjnego? jak to lepiej zrobić – jako firma czy tez prywatnie jako osoba fizyczna? czy są jakieś wzorcowe umowy? Czy pobiera się kaucję? za ile miesięcy?
Pozdrawiam,

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 13:49

Elżbieta, odpowiem w imieniu Michała – zasadniczo najem budynku niemieszkalnego podlega tym samym zasadom. Możesz to rozliczać jako najem prywatny (o ile nie spełnia przesłanek do uznania tego za dg) jak również przez dg. Oddzielną kwestią jest VAT, który trzeba będzie rozliczać (o ile nie skorzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót). Przy lokalach/budynkach użytkowych najczęściej pobiera się kaucję wręcz wyższą niż przy mieszkaniach, ale to już zależy od Twojej decyzji biznesowej.

Odpowiedz

Bernard Grudzień 14, 2016 o 22:52

Interesuje mnie jedna kwestia, ktora nie zostala do konca rozwinieta. Czy sa konsekwencje zwiazane ze stanem podatkowym/prawnym mieszkania, jesli bedzie ono wynajmowane w ramach dzialalnosci gospodarczej?
Zakladam, ze mieszkanie musi byc wciagniete w „majatek firmy”. Czy oznacza to np. potencjalny wzrost lub pojawienie sie jakiegos podatku (od nieruchomosci?) od takiego mieszkania, czy nalezy np. taki fakt zglaszac w spoldzielni, i czy moze to wplynac na czynsz itp. itd?

Odpowiedz

Marcin Grudzień 1, 2016 o 14:50

Świetna robota! :)

Chciałbym jeszcze doprecyzować informację do zaprezentowanej przez Grzegorza „3” możliwości zwolnienia z korzystania z kasy fiskalnej. To bardzo ważna informacja, szczególnie dla osób sprzedających swoje usługi i towary przez Internet!

Zwolnienie, o którym mówił Grzegorz z tytułu dostaw towarów i świadczenia usług, które rozliczane jest bezgotówkowo, będzie można zastosować jeśli:

Kupującym jest os. fizyczna nieprowadząca firmy lub rolnik ryczałtowy, która bezgotówkowo zapłaci za usługę, towar.
Płatność będzie dokonana pocztą, poprzez bank, skok i tą płatność będzie można jednoznacznie powiązać np. z ewidencją sprzedaży prowadzoną przez sprzedającego.

I najważniejsze!!!

Osoby, które w ten sposób korzystają w 2016 roku ze zwolnienia, muszą najpóźniej do 31 grudnia 2016 roku upoważnić bank lub skok, w którym prowadzony jest rachunek, na który wpływają płatności za te usługi do przekazywania organom podatkowym informacji o przeprowadzonych transakcjach na tym rachunku.

Pozostałe osoby, które dopiero od nowego roku będą korzystały z tego zwolnienia takie upoważnienie muszą złożyć najpóźniej dzień przed wykonaniem tej czynności.

To jest bardzo ważna zmiana dotycząca tego zwolnienia, która znajduje się puki co w projekcie rozporządzenia.

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 15:41

Marcin, dzięki za uzupełnienie. Analizując jednak projekt rozporządzenia (który nadal jeszcze może się zmienić!) – to wymaganie, żeby dać fiskusowi dostęp do konta, dotyczy ogólnego zwolnienia (usług, gdzie płatność jest bezgotówkowa), nie dotyczy jednak najmu. Zostało to sformułowane trochę inaczej niż w rozporządzeniu z 2014 roku:

[jest zwolniony] Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła

Odpowiedz

Grzegorz Deuter Grudzień 1, 2016 o 14:54

Dla mnie przekroczenie 1 godziny w podcastach, to już za dużo, warto pomyśleć o dzieleniu dłuższych na części.

Odpowiedz

Damian Grudzień 1, 2016 o 15:05

Cześć Michał!
Bardzo lubię i czytam regularnie Twojego bloga – ostatnio zaciekawił mnie temat najmu mieszkań.

Jestem w następującej sytuacji, mam kredyt hipoteczny na dom. Dostałem w spadku mieszkanie, za które sprzedając mógłbym spłacić kredyt na dom. Co bardziej się opłaca? Spłacać z najmu mieszkania czy sprzedać i spłacić za gotówkę? Tak czy siak chciałem kupić mieszkanie pod najem jako inwestycje, więc może korzystniej sprzedać mieszkanie spłacić swój kredyt na dom, dodatkowo mam działalność gospodarczą, więc chętnie bym wziął kredyt na mieszkanie inwestycyjne je amortyzując. Co myślisz?

Odpowiedz

Marcin Grudzień 1, 2016 o 17:17

A może to mieszkanie, które odziedziczyłeś włącz do środków trwałych i wynajmuj w ramach działalności.

Sprawa jest oczywiście indywidualna, bo zależy od wielu czynników:

– czy obecne mieszkanie jest atrakcyjne dla najemców, dzięki temu czynsz jest zadowalający i raczej na Twoim rynku z innych nieruchomości nie osiągniesz większych profitów

– obecne mieszkanie jeśli było użytkowane dłużej niż 5 lat, może dać Ci 10% odpisów amortyzacyjnych, więc nie musisz ponownie szukać takiego mieszkania

– obecne mieszkanie nie da Ci kosztów w postaci odsetek od kredytów

Jeśli masz działalność gospodarczą i nie jesteś na stracie, to warto przeliczyć ile możesz zarobisz na tym co masz obecnie. Wynajem + zapłata niższego podatku wynikającą ze zwiększenia kosztów podatkowych wynikających z wynajmu w ramach firmy.

Odpowiedz

Damian Grudzień 1, 2016 o 22:19

Dziękuje – rozwiązanie z włączeniem do działalności wydaję się też bardzo ciekawe i chyba najkorzystniejsze, najmniej kombinowania :).

Odpowiedz

Łukasz Grudzień 1, 2016 o 15:47

Grzegorzu,

Mam pytanie o VAT przy wynajmie.
Czy jak wynajmuje lokal mieszkalny firmie, to w przypadku gdy ta firma wykorzystuje to mieszkanie jako nocleg dla swoich pracowników w czasie delegacji w danym mieście, (i nie prowadzi w tym mieszkaniu swojej działalności) należy płacić w takim wypadku VAT?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 18:24

Wg mnie to raczej nie będzie najem na cele mieszkalne, więc nie skorzystasz ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Zawsze jednak możesz skorzystać jeszcze ze zwolnienia ze względu na obrót (o ile spełniasz warunki i nie jesteś jeszcze VAT-owcem). Więc trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć 😉

Odpowiedz

Dorota Grudzień 1, 2016 o 16:02

Czy jeśli mojemu synowi użyczę nieodpłatnie mieszkanie ( wg umowy użyczenia płaci tylko opł. administracyjne i energie) to czy On może (ma pozwolenie w umowie) wynająć to mieszkanie dalej ? Na umowę najmu i opłacać ryczał 8,5% ?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 18:26

Nie widzę powodu, dlaczego nie mógłby wynajmować dalej. Rozliczenie poprzez ryczałt to już inne pytanie tj. czy ten najem nie zostanie np. potraktowany jako dg. Nie znam całej sytuacji, więc trudno coś odpowiedzialnie odpowiedzieć.

Odpowiedz

Dorota Grudzień 1, 2016 o 19:43

>Rozliczenie poprzez ryczałt (użyczonego bezpłatnie synowi mieszkania) to już inne pytanie tj. czy ten najem nie zostanie np. potraktowany jako dg. Nie znam całej sytuacji, więc trudno coś odpowiedzialnie odpowiedzieć.

Jesli syn jest studentem studiów dziennych i ma tylko 3 czy 4 umowy zlecenia rocznie -krótkoterminowe na prace zlecone- …to chyba nie wyklucza ryczałtu jako opodatkowania najmu???

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 21:44

Wg mnie umowy zlecenia nie mają nic wspólnego z ryczałtem tj. nie wpływają na możliwość rozliczania ryczałtem.

Odpowiedz

Paweł Grudzień 1, 2016 o 16:02

Cześć,
Wrócę do AIRBnB/wynajem przez inne portale – krótkoterminowe, na doby, w kontekście działalności gospodarczej i ciągłości jej prowadzenia – czy stan faktyczny, że w mieszkaniu czasami mieszka moja rodzina, a czasami wynajmuję krótkoterminowo/na doby innym osobom, można NIE zaliczać do działalności gospodarczej? Czy jeśli wydaję rachunek uproszczony na nocleg, przeważa to szalę na korzyść działalności?
Dziękuję z góry za odpowiedź

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 18:29

Paweł, to jest pytanie z gatunku tych, na które nikt (poza interpretacją podatkową) nie da Ci raczej jednoznacznej odpowiedzi 😉 U mnie na blogu jest artykuł o rozliczaniu najmu krótkoterminowego – tam rozwijam ten temat głębiej:

http://wynajmistrz.pl/opodatkowanie-najmu-krotkoterminowego-serwisy-typu-airbnb-i-booking-com

Natomiast nie sądzę, żeby wystawianie rachunku (który tak naprawdę jest fakturą) cokolwiek miało zmienić.

Odpowiedz

Marcin Grudzień 1, 2016 o 16:11

Super odcinek :)

Jeśli można to mam pytanie o możliwość amortyzacji mieszkania wg stawki 10% w następującej sytuacji:

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe zakupione przeze mnie w 2006 roku. Blok oddany do użytku około 1979.
Zacząłem je wynajmować we wrześniu tego roku, zgłosiłem rozliczanie wg skali. Nie odliczam amortyzacji w chwili obenej.

1. Czy mogę teraz wyodrębnić własność (w spółdzielni powiedzieli, że max 1-2 mce to trwa) i zacząć amortyzować wg stawki np 8% dopiero po wyodrębnieniu własności? (np. od początku przyszłego roku)
2. Czy będę musiał udowodnić, że poprzedni właściciel mieszkał tam 5 lat, (czy jeśli okaże się, że np. dostał w spadku to mieszkanie i sam mieszkał krócej, to czy suma lat zamieszkiwania wszystkich poprzednich właścicieli się liczy?)

dzięki za odpowiedź

Odpowiedz

Stanisław Grudzień 1, 2016 o 18:28

Podłączam się pod drugie pytanie. Co to znaczy, że mieszkanie miało być używane wcześniej przez 60 miesięcy? Przez jednego poprzedniego właściciela? Wszystkich? Jak to dokumentować?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 18:31

Marcin,

Zasadniczo nie widzę przeszkód, żeby amortyzację zacząć po wyodrębnieniu w pełną własność.

To podatnik musi wykazać, że mieszkanie było używane, przy czym liczy się suma lat użytkowania przez wszystkich poprzednich właścicieli.

Odpowiedz

Marcin Grudzień 1, 2016 o 16:41

Dziękuję za wywiad, bardzo ciekawy ! Mimo tego, że przeczytałem kilka książek o wynajmie i staram się śledzić wasze strony (głównie w temacie wynajmu mieszkań), ciągle czuję pewien dyskomfort – szczególnie przy kontaktach z US. Nie zwróciłem wcześniej uwagi na temat amortyzacji – czy możecie mi podpowiedzieć w tym temacie?

Jestem właścicielem dwóch mieszkań (oba kupiłem z rynku wtórnego i wcześniej były użytkowane przez wiele lat) – rozliczam na zasadach ogólnych – bez działalności.

Pierwsze kupiłem kilka lat temu, rozliczam się na zasadach ogólnych i przyjąłem stawkę 1,5%.

Drugie kupiłem miesiąc temu, i od tego miesiąca już je wynajmuję.

Moje pytania:
1)Czy mogę dla niego zastosować stawkę 5% (wychodzi mi, że taka stawka jest wystarczająca), jeżeli przy pierwszym mieszkaniu używam stawki 1,5% (lub czy mogę dla obu ustalić inną stawkę).
2)Czy jeżeli po zastosowaniu stawki 10% na drugim mieszkaniu mam stratę księgową, to pomniejsza mi ona również dochód z pierwszego mieszkania? Czyli z powodu wyższej stawki w drugim mieszkaniu nie płacę podatku za oba mieszkania?
3)Czy przy rozpoczęciu wynajmu drugiego mieszkania muszę je zgłosić do US? Czy wystarczy, że uwzględnię je w jednym rozliczeniu razem z pierwszym mieszkaniem?

Dziękuję i pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 21:48

Marcin, te same pytania zadałeś w mailu i już Ci odpowiedziałem :-)

1. Tak, można stosować różne stawki i różne metody dla każdego mieszkania.
2. Tak, przychody i koszty z obydwu mieszkań sumujesz i płacisz (ewentualnie) podatek od tego, co wyjdzie z różnicy.
3. Nie trzeba kolejnego (ani żadnego) mieszkania „zgłaszać” do US. Wystarczy je poprawnie rozliczać 😉

Odpowiedz

Krzysztof Grudzień 1, 2016 o 16:52

A ja mam pytanie, jak wygląda kwestia VATu, jeśli chodzi o opłaty eksploatacyjne (gaz, energia, woda, internet, czynsz do wspólnoty).
Mieszkanie będzie wynajęte osobie fizycznej, ale nie chcę przepisywać umów (z energetyką, gazownią, wspólnotą) na najemcę. Chcę wystawić fakturę, i główna opłata będzie z VAT zw.
A te pozostałe opłaty też będą zwolnione z VAT?
Z góry dzięki za odpowiedź.

Odpowiedz

Piotr Grudzień 1, 2016 o 17:00

Michał mógłbyś nie przerywać swojemu gościowi i dać mu mówić bo zbyt często wcinałeś mu się w wypowiedź.
Pozdro

Odpowiedz

Robert Grudzień 4, 2016 o 22:11

Michał ma już zadatki na nowego Kubę Wojewódzkiego 😉

Odpowiedz

Marek Grudzień 1, 2016 o 17:59

Dzięki za świetny odcinek.

Mam tylko jedno pytanie dotyczące amortyzacji mieszkania w przypadku gdy było używane ponad 5 lat. Dlaczego ciągle, przy rozmowie o stawce podatku, używacie zwrotu „do 10%” a nie po prostu „10%”? Czy ta stawka może być mniejsza niż 10%? Kto o tym decyduje?

Czekam z niecierpliwością na podcasty dotyczące planu Michała kupienia 10 mieszkań.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 1, 2016 o 21:50

Marek,
W metodzie indywidualnych stawek można zastosować stawkę do 10% (czyli można zastosować mniejszą), a decyzję o jej wysokości podejmuje podatnik (czyli Ty).

Odpowiedz

Marta Grudzień 1, 2016 o 19:56

Michał, Grzegorz…. w dniu dzisiejszym Sejm uchwalił ostatecznie (przyjmując jedną, legislacyjną poprawkę Senatu) tzw. „dużą” nowelizację ustawy o VAT. Od 1 stycznia 2017 roku obowiązywać będzie nowa kwota limitu tzw. zwolnienia podmiotowego z VAT tj. 200 tys. zł :)

Odpowiedz

Piotr Grudzień 1, 2016 o 21:35

Grzegorzu,

Czy wystawiane faktury muszę w jakiś konkretny sposob doręczyć wynajmującemu, czy mogę mu je wręczać osobiście?
Czy musi mi jakoś kwitować ich odbiór?

Pozdrawiam

Piotr

Odpowiedz

Jakub Grudzień 1, 2016 o 21:43

Gratulacje dobrego podcastu i wyjaśnienie podstawy zwolnienia sprzedaży amortyzowanego mieszkania w DG o który ostatnio pytałem :-)

Przy tej okazji chciałbym zapytać o taką rzecz:
W styczniu 2017 planuję kupić mieszkanie (pełna własność, wyodrębniony lokal). Wyremontuję je i wyposażę w styczniu 2017 r. Zamierzam je wynajmować od połowy lutego 2017 r. Rozumiem, że koszty remontu mieszkania (udokumentowane) zwiększą wartość początkową środka trwałego. Ale czy jest możliwość, żeby części ruchome (np. krzesła, stół, szafki, biurko) zakupione w styczniu 2017 r. (faktura) wrzucić w koszty pierwszego miesiąca najmu (w lutym 2017)?
[1] Jeżeli tak, to czy nie ma problemu z tym, że koszt na rzeczy ruchome był poniesiony przed dniem oddania mieszkania w najem?
[2] Jeżeli nie, to czy mogę je (rzeczy ruchome) chociaż dodać do wartości początkowej i amortyzować?
[3] Czy bezpiecznym rozwiązaniem będzie wynajęcie mieszkania np. od 10 lutego 2017 r. oraz zadbanie o to, żeby faktura na części ruchome wskazywała datę np. 15 lutego 2017 r. (późniejsze doposażenie mieszkania)?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 09:51

Jakub, wg mnie możesz to wyposażenie ruchome rozliczyć w pierwszym miesiącu najmu, nawet jeśli zostało kupione przed oddaniem mieszkania w najem.

Odpowiedz

Karolina Grudzień 6, 2016 o 14:50

witaj,
miałam ten sam problem
wyposażenie mieszkania zakupionego przed datą oddania go do użytku amortyzuję przez 5 lat stawką 20 %, natomiast doposażenie już w trakcie najmu ujmuję po stronie kosztów w bieżącym miesiącu. czy dobrze? hmmm taką mam informację z urzędu.

Odpowiedz

Agnieszka Grudzień 1, 2016 o 22:19

Cześć Michał !

Świetny podcast – na razie jednak wiedzy z niego nie wykorzystam w praktyce, ale mam nadzieję, że w niedalekiej przyszłości mi się przyda :)

Poza tym chciałabym Ci bardzo podziękować za niesamowite kompendium wiedzy zawartej w książce „Finansowy Ninja”. Uporządkowałam dzięki temu niektóre raczkujące u mnie kwestie dotyczące finansów :)

P.S. Czy będą nowe szablony budżetu domowego na 2017 rok?

Serdecznie pozdrawiam,
Agnieszka

Odpowiedz

Magdalena Grudzień 1, 2016 o 22:45

A co z mieszkaniami z rynku pierwotnego których wartość podnoszę o 30% (wykończenie) Co zrobic jako osoba fizyczna-czy mogę rozliczyc amortyzację 10%? Jak to wygląda w praktyce?

Odpowiedz

Maciej Grudzień 2, 2016 o 00:59

Cześć!
Patrząc na PIT36 dochód podatnika sumuje się, a więc strata na wynajmie może zmniejszyć dochód z etatu, tym samym zmniejszając łączny podatek do zapłaty.
Czy mam rację?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 21:38

Maciej,

Niestety, stratę można rozliczać tylko w ramach tego samego źródła przychodów. Zauważ, dochód się sumuje w PIT36, ale strata już nie… Tak więc strata na najmie prywatnym nie zmniejszy dochodu z umowy o pracę. Można wykorzystać stratę na najmie, jeśli ten najem będziesz rozliczać w ramach działalności, która generuje dochód z innych aktywności niż najem.

Odpowiedz

Karolina Styczeń 5, 2017 o 15:23

Nie ja zadałam pytanie, ale bardzo dziękuję za odpowiedź!

Odpowiedz

Ala Grudzień 2, 2016 o 02:01

Do tej pory rozliczałam najem ryczałtem 8,5%. Oczywiście bez żadnej amortyzacji. Czy jeśli przejdę w przyszłym roku na zasady ogólne, to mogę zacząć amortyzować mieszkania stawką 10%, jeśli spełniają wymagania do amortyzacji przyspieszonej?

Czy mieszkanie odziedziczone albo kupione dawno temu od miasta z dużą bonifikatą (za 5-10% wartości) można też amortyzować i jeśli tak, to od jakiej wartości w tych dwóch przypadkach?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 21:41

Ala, po przejściu na zasady ogólne możesz rozliczać amortyzację, w szczególności w oparciu indywidualne stawki, o ile mieszkanie spełnia odpowiednie warunki.

Wartość początkowa – w bardzo dużym skrócie: przy nabyciu w sposób odpłatny bierzesz cenę nabycia, z uwzględnieniem wszelki uzyskanych bonifikat. Przy nabyciu w sposób nieodpłatny (spadek, darowizna) bierzesz wartość rynkową z dnia nabycia.

Odpowiedz

Agnieszka Grudzień 2, 2016 o 06:15

Michal wszystko to co opowiadacie tyczy się też wynajmu lokalu? Mamy takie dwa i mąż rozlicza się ryczałtu .

Odpowiedz

Agnieszka Grudzień 2, 2016 o 06:33

Michal wszystko to co opowiadacie tyczy się też wynajmu lokalu? Mamy takie dwa i mąż rozlicza się ryczałtu . Mąż normalnie pracuje i ma umowę o pracę. A te lokale są takim dodatkiem . Nie wystawiamy faktury VAT.

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 09:52

Jeśli chodzi o podatek dochodowy, to lokale użytkowe traktuje się podobnie. Inaczej natomiast będzie z VAT, ponieważ nie można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36.

Odpowiedz

Tomek Grudzień 2, 2016 o 11:28

Gratulacje za jak zawsze świetny Podcast.
Ja mam pytanie takie, wynajmuję mieszkanie płacę ryczałt 8,5%. Z racji tego, że wynajmującemu nie chce się płacić osobno odstępnego dla mnie, czynszu do spółdzielni i opłat za media, co miesiąc prosi mnie o podsumowanie i całość przelewa do mnie na konto.
W umowie najmu jest wyszczególnione że:
– dla mnie odstępne to kwota x,
– czynsz do spółdzielni kwota y,
– media kwota z
+ informacja że czynsz do spółdzielni i opłaty mogą ulec zmianie.
Pytanie, czy jeżeli w umowie mam wyszczególnione że odstępne dla mnie to kwota x, to czy zgodnie z prawem mogę płacić 8,5% ryczałtu tylko o kwoty „x” (odstępnego dla mnie) ? Czy to będzie ok dla US w przypadku jakiejś kontroli. Przelew jest na sumę x+y+z. Czy może jedynym wyjściem jest opłacanie bezpośrednio przez wynajmującego opłat innych niż odstępne?
dzięki, pozdrawiam

Odpowiedz

Henryk Grudzień 2, 2016 o 14:35

Odnośnie amortyzacji…
Teście kupili deweloperskie mieszkanie. Po 8 latach przepisali to mieszkanie na moją żonę. Zaczynamy wynajmować to mieszkanie. Jaka stawka amortyzacji nas obejmuje? 1,5%?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 21:43

Wg mnie dla Twojej żony to będzie mieszkanie używane przez co najmniej 60 miesięcy przed nabyciem. Więc stawki indywidualne są dopuszczalne (do 10%). A jako wartość początkową bierzesz wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że w umowie darowizny jest niższa kwota.

Odpowiedz

konrad Grudzień 2, 2016 o 16:23

Michał,

Nie wyjaśnłeś do końca dlaczego od amortyzowanej części nieruchomości przy sprzedaży nie płaci się podatku. Art. 14 ust 2c UoPDooF rzeczywiście mówi, że przychodem z działalności gospodarczej NIE jest sprzedaż lokalu mieszkalnego. Jednakże, w kolejnym zdaniu ten sam artykuł odwołuje się do art. 30e. Artykuł 30e jak wół stanowi, że przy sprzedaży nieruchomości wartość podatkową określa się z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i stosuje stawkę 19% do określenia podatku.

Czy może mi ktoś wyjaśnić, na jakiej podstawie uważasz, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nie będziesz podlegał pod artykuł 30e?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 21:54

Sprzedaż będzie opodatkowana, ale tylko w ciągu 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku doch. od osób fiz.). Czyli standardowo trzeba odczekać 5+ lat zanim sprzedamy.

Odpowiedz

Magdalena Grudzień 2, 2016 o 16:43

Witam!
a jak się rozlicza gdy ja jestem w delegacji i mieszkam we własnym mieszkaniu weekendowo a wynajmuję pokój na kwotę ok 465 zł to też muszę się rozliczać z fiskusem?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 22:06

Magda, jeśli uzyskujesz przychód (czego nie jestem pewien na podstawie Twojego maila – nie jestem pewien, czy jesteś najemcą, czy wynajmującym), to trzeba to rozliczać.

Odpowiedz

Anna Grudzień 2, 2016 o 17:33

Fantastyczny odcinek! Bardzo Wam obu za niego dziekuje!

Mam pytanie do Grzegorza: czy jesli wynajmuje mieszkanie juz od 10 lat ( kupione na rynku wtornym, uzytkowane wiecej niz 5 lat) i rozliczalam do tej pory 8,5% to czy gerza po 10 latach moge przejsc na inny sposob rozliczenia by wykorzystac amortyzacje?

Jesli tak, to czy licze ja „od dzisiaj” dla calej wartosci nieruchomosci czy tak jakbym juz przez te 10 lat amortyzowala?

Z gory dzieki za odpowiedz!
Pozdrowienia!

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 2, 2016 o 21:55

Niektórzy twierdzą, że przy zmianie formy opodatkowania trzeba uwzględnić odpisy za okres rozliczania ryczałtem, a niektórzy twierdzą, że nie. Więc nie mam jednoznacznej odpowiedzi :-(

Odpowiedz

Bartek Grudzień 2, 2016 o 18:52

Witaj kolego!

Widziałem Cię przed chwilą w TV z Kuźniarem. Ponad 900 tys. zysku z książki. Zazdroszczę!

Odpowiedz

Julia Grudzień 2, 2016 o 23:20

A jak wyglada sytuacja wynajmowania za granica i podatkow w Polsce, jesli placi sie ogolny podatek od pracy (osoba fizyczna) tutaj, a lokalny podatek od najmu za granica?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 5, 2016 o 17:31

Julia, niestety, ja nie zajmuję się takimi sytuacjami.

Odpowiedz

Renata Grudzień 3, 2016 o 19:07

Od 10 lat wynajmuję firmie lokal użytkowy (ryczałt 8,5% bez VAT)
5 lat temu założyłam firmę (podatek liniowy, VAT)
Czy powinnam wystawiać najemcy lokalu użytkowego fakturę VAT?
A co z opłatami za media (faktury są wystawiane na moje nazwisko)
Nie chcę wprowadzać lokalu do firmy.
Czy muszę skorygowac najem w US?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 5, 2016 o 17:33

Renata, jeśli jesteś VAT-owcem (a więc nie korzystasz ze zwolnienia ze względu na obrót) i wynajmujesz lokal na cele inne niż mieszkaniowe, to powinnaś ten przychód opodatkować (i wystawiać faktury). Zasadniczo, nie musisz wprowadzać lokalu do firmy, żeby rozliczać VAT od najmu tego lokalu. Bez głębszej znajomości sytuacji nic więcej nie jestem w stanie więcej powiedzieć.

Odpowiedz

Ola Grudzień 3, 2016 o 20:00

Rozliczam się ryczałtem 8,5%, od najemcy otrzymuję łącznie: czynsz dla mnie + opłaty administracyjne dla spółdzielni. Czy muszę płacić podatek od całości, czy mogę tylko od wysokości czynszu dla mnie?

Dziękuję!

Odpowiedz

Danka Grudzień 4, 2016 o 14:49

Witam,

Chylę nisko czoło nad ogromem wiedzy ! Pytanie : podpisałam umowę na wynajm z osobą fizyczną, płacę podatek 8,5%. Wynajmujący płaci przelewem z konta firmowego(swojego) pisząc w treści „za wynajm za m-c….” , ponadto ja wystawiam mu rachunek na firmę o takim samym tytule (aby on mógł rozliczyć to księgowo w firmie? )Czy to jest okey ?

Dzięki za informację i pozdrawiam
Danka

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 5, 2016 o 17:35

Trudno powiedzieć – czy pytasz o jego czy o własną sytuację? Jeśli wynajmujesz na cele inne niż mieszkaniowe, to trzeba się zastanowić nad VAT-em. Inną kwestią jest, czy on może to sobie rozliczać w kosztach (ale to jego problem).

Odpowiedz

Karolina Grudzień 4, 2016 o 18:09

Witam,
świetny odcinek – Gratuluję!!! Dla mnie tym bardziej rewelacja, bo właśnie zakupiłam mieszkanie, które zamierzam wynajmować krótkoterminowo (na doby). Mam w związku z tym pytanie do Grzegorza:
czy jeśli najem będę rozliczała w ramach działalności gospodarczej, którą już posiadam, to czy odsetki od kredytu wziętego na zakup tej nieruchomości mogę wrzucić w koszt, jeżeli kredyt jest na osobę fizyczną (w tym przypadku na mnie i męża)?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 5, 2016 o 17:36

Ja nie widzę przeciwwskazań, ale nie mogę Ci tego potwierdzić na 100% bez znajomości sytuacji.

Odpowiedz

Rafał Grudzień 4, 2016 o 22:55

Witam,

czy wiesz jak rozliczać dochód z wynajmu krótkoterminowego mieszkań na portalu airbnb w przypadku jednego lub kilku mieszkań?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 6, 2016 o 00:58
Robert Grudzień 5, 2016 o 09:36

Cześć Grzegorz,
Generalnie świetny wywiad. Dowiedziałem się wielu ciekawostek :-)
Miałbym jedno pytanie. Do tej pory rozliczam mieszkanie na zasadzie 1,5% amortyzacji. Taką informację otrzymałem od mojej księgowej. Powiedz mi proszę, czy i kiedy mógłbym zmienić amortyzację na np 5%? Czy można takich zmian dokonywać tylko raz w roku, czy można każdego miesiąca korzystać z innej amortyzacji? Jak to wygląda w rzeczywistości?
Pozdrawiam,!

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 6, 2016 o 01:00

Robert, wg mnie, stosując stawkę z wykazu stawek amortyzacyjnych (1,5%), możesz zmienić tylko w zakresie 0-1,5%. Tylko indywidualne stawki amortyzacyjne pozwalają na zastosowanie stawki 5%, ale w przypadku tej metody raz obranej stawki nie można potem zmieniać.

Odpowiedz

Lucyna Grudzień 11, 2016 o 17:57

Stawki nie można zmienić (zwiększać), obowiązuje przez cały okres amortyzacji ŚT, jedynie można ją zmniejszyć przy założeniu podst. stawki (czyli 0,1-1,5%)

Odpowiedz

ewka Grudzień 5, 2016 o 11:02

Czy jeśli wynajmuje mieszkanie za 1000 zł, a najemca wg umowy płaci opłaty do spółdzielni, to podatek ryczałtowy 8,5% płacę od 1000zł? A może te opłaty do spółdzielni (około 500 zł) muszę dodać do swojego przychodu z najmu i 8,5% płacić od 1500 zł?
ewka

Odpowiedz

BEATA Grudzień 5, 2016 o 18:34

Cześć Grzegorz,
dzięki temu podcastowi zrozumiałam ,że chyba żle rozliczam podatek od najmu , opiszę po krótce:
mieszkanie wybudowanie w 2003 r , kupione w 2005 z rynku wtórnego w nadmorskiej miejscowośći , właścicielem mieszkania jest mama – emerytka, generalny remont , kosztował ok 40.tys. zł , zrobiony w 2016 r i najem na doby zgłoszony na booking.com, mama płaci podatek 8,5 procent ,
1. czy powinna założyc dg ?
2. booking wystawia fakturę pomniejszoną o swoją marżę, to podatek płacę od od tej kwoty pomniejszonej ?
3. może zwrócić się o interpretację do US?
proszę o radę w tej kwestii , gdyż jestem z małej miejscowośći i brakuje mi takich kompetentnych osób.

poz Beata

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 6, 2016 o 01:01

Beata, kilka komentarzy wyżej wstawiłem link do artykułu na temat rozliczania najmu krótkoterminowego. Tam znajdziesz, wydaje mi się, odpowiedzi na Twoje pytania.

Odpowiedz

Paweł Grudzień 5, 2016 o 23:17

Witam wszystkich,

Mam kilka pytań do Grzegorza:

Moja sytuacja wygląda tak, że niebawem odbieram pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego na współwłasność z żoną. Zamierzamy wynajmować oraz rozliczać ryczałtem (tylko żona).

Ja pracując na etacie oraz mając własną działalność gospodarczą zamierzam kupić może już w tym miesiącu kolejne mieszkanie – tym razem tylko na siebie (używane więcej niż 5 lat i wprowadzić do środków trwałych.

Bardzo proszę o utwierdzenie mnie bądź nie w moich założeniach po wysłuchaniu podcastu;

1. Wd mnie mogę wystawiać jednocześnie faktury z vat w mojej głównej działalności oraz faktury zwolnione z vat za przyszłe usługi mieszkalne na moim mieszkaniu ?

2. Zakładam, że po tych 10 latach gdy mieszkanie będzie już zamortyzowane będę chciał je sprzedać . Podatku dochodowego nie zapłacę (lokal mieszkalny). Czy nie będę jako Vatowiec doliczyć Vatu do mieszkania?

3. Mieszkanie które zamierzam kupić będzie do kapitalnego remontu. Czy wyliczając kwotę do amortyzacji wystarczy, że przedstawię faktury za remont plus wyposażenie, czy będę musiał zlecić wycenę u rzeczoznawcy (Spodziewam się wzrostu wartości o ok 50% po remoncie, w stosunku do ceny z aktu) ? Czy jeśli wystarczą faktury to jak udokumentować, że materiały, usługi odnoszą się akurat do tego lokalu? Czy musi być na nich dokładny jego adres?

4. I jeszcze jedna myśl: W podcaście wspomniałeś coś o możliwości amortyzacji 10% nowego mieszkania po uprzednim podwyższeniu jego wartości o 30% tak? Czy gdybym podwyższył wartość tego nowego mieszkania na współwłasność z żoną o wspomniane 30%, mogę je wrzucić do środków trwałych i amortyzować na 10%? Jeśli tak to znowu : jak to udukomentować ? I czy będąc właścicielem połowy mieszkania mogę amortyzować 100% jego wartości?

Z góry dzięki za wspaniały podcast, który dał mi sporo do myślenia i odpowiedzi na moje pytania.

Cześć!

Odpowiedz

Jacek G Grudzień 6, 2016 o 09:10

Jak dla mnie nawet bardzo długie podcasty są na tyle interesujące, że słucham je z jednym razem. Ale wideo to też fajny pomysł. Widać, że nie stoisz w miejscu, a nadążasz za pojawiającymi się trendami. :)

Odpowiedz

Ola Grudzień 6, 2016 o 09:31

Dzień Dobry!

Bardzo dziękuję za ciekawy i napisany zrozumiałym językiem artykuł :-)
Mam kilka pytań szczegółowych dot. amortyzacji indywidualnej:

1) Co oznacza, że okres amortyzacji lokali mieszkalnych nie może być krótszy niż 10 lat ? Czy nie mogę w związku z tym amortyzować mieszkania podczas jego wynajmowania tylko np. 5 lat, a potem np. je sprzedać albo z powrotem w nim zamieszkać ?
1a) Czy może to być okres dłuższy niż 10 lat?
2) Czy muszę przed US w jakiś sposób wykazać, że lokal był użytkowany przez 60 miesięcy przed dniem zakupu? Jakimi dowodami mogę to udokumentować ?
3) W jakich przypadkach opłaca się stosować stawkę niższą niż 10% amortyzacji w skali roku?
4) Czy jeśli chcę z początkiem nowego roku zmienić rodzaj opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne muszę złożyć w US jakieś specjalne oświadczenie? Jakie formalności muszę dopełnić, żeby rozpocząć opodatkowanie na nowych zasadach?
5) Czy podatek od użytkowania wieczystego gruntu również może być kosztem?

Dodatkowo, chciałabym się upewnić, że dobrze zrozumiałam, to co Pan Grzegorz tłumaczył apropos amortyzacji indywidualnej, więc poniżej przedstawiam krótko tok moich obliczeń i proszę o weryfikację, czy są one prawidłowe:
W moim przypadku koszty uzyskania mieszkania to 260,000 zł (mieszkanie +podatek od kupna +notariusz).
Aby ustalić roczną kwotę amortyzacji mnożę 260,000 zł. razy 10% = czyli wychodzi mi 26,000 zł rocznie.
Dzielę 26,000 zł przez 12 miesięcy = 2,166 zł – to miesięczny odpis
Czynsz pobierany: 1350 zł
Koszty miesięczne uzyskania przychodu +opłaty administracyjne (430 zł) + media (ok. 60 zł) wliczam również w koszty uzyskania przychodu.
Miesięczny odpis (2,166 zł) przewyższa czynsz pobierany (1350 zł), a więc podatek wyniesie zero złotych.

Serdecznie pozdrawiam!
Ola

Odpowiedz

Agnieszka Grudzień 8, 2016 o 16:37

Cześć Olu,

pozwolę sobie skomentować część Twoich pytań.
Amortyzacja indywidualna maksymalnie wynosi 10%. Może być niższa. Raz przyjętej stawki nie można zmienić, więc trzeba się dobrze zastanowić przy jej ustalaniu jaką wybrać. Formularz zmiany z ryczałtu na zasady ogólne składa się chyba do 20 stycznia nowego roku, od którego chcesz tej zmiany dokonać. Jeżeli będziesz chciała zamieszkać w tym mieszkaniu, po prostu przestajesz je rozliczać i amortyzować. Nie wiem tylko jak jest w przypadku, gdybyś za kilka lat chciała wrócić do jego wynajmowania. Tu już przyda się wiedza Michała bądź Grzegorza :)

W opisanym przez Ciebie przypadku nie opłaca się stawka amortyzacji 10%. Przy kalkulacji stawki dobrze jest oscylować przy wartości, która zbliży Cię do 0 podatków, a nie głębokiego minusa. Wówczas z odpisów amortyzacyjnych i zerowego podatku możesz korzystać np. 15 czy 20 lat. Przy wysokim czynszu najmu w stosunku do wartości amortyzowanej nieruchomości 10% pozwala wyjść na 0 lub zapłacić niewielki podatek. Gdy czynsz najmu jest niższy, a do tego dochodzą np. jeszcze odsetki od kredytu i/lub kwota opłacana do spółdzielni czy wspólnoty z tytułu opłat eksploatacyjnych, bardziej opłaca się przyjąć niższą stawkę i korzystać z jej dobrodziejstw podatkowych przez dłuższy czas.

Pozdrawiam,
Agnieszka

Odpowiedz

Ola Grudzień 21, 2016 o 15:30

Serdecznie dziękuję za Twój komentarz – odpowiedź Agnieszko ! :) Wiele mi rozjaśnił :-)

Odpowiedz

Karolina Grudzień 6, 2016 o 23:48

witam
piszę ponownie ponieważ moja wypowiedź utknęła gdzieś wyżej i wśród tylu komentarzy nie sposób ją znaleźć
wyposażenie mieszkania zakupionego przed datą oddania go do użytku amortyzuję przez 5 lat stawką 20 %, natomiast doposażenie już w trakcie najmu ujmuję po stronie kosztów w bieżącym miesiącu. czy dobrze? hmmm taką miałam informację z urzędu 2 lata temu

Odpowiedz

Piotr Grudzień 7, 2016 o 18:59

Mam prośbę o pomoc w określeniu stawki VAT w konkretnej sytuacji.
Prowadzę dg, w ramach dg chcę wynająć mieszkanie firmie. Firma będzie wykorzystywała mieszkanie jedynie na cele mieszkalne dla swojego pracownika. W umowie będzie jasno napisane, że mieszkanie jest przeznaczone na cele mieszkalne. W mieszkaniu będzie mieszkał pracownik firmy, na stałe przez okres 5 lat (okres obowiązywania umowy). Czy można wtedy zastosować stawkę zw? i co miesiąc wystawiać fakturę ze stawką zw.

Odpowiedz

Marcin Grudzień 8, 2016 o 11:45

Witam,
a co z kaucją, czy muszę ją trzymać na koncie, czy mogę zainwestować? Czy są jakieś przepisy to określające?

Z góry dzięki za krótką odpowiedź
Pozdrawiam
Marcin

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 8, 2016 o 21:26

Marcin,

O ile wiem, to nie ma przepisów definiujących co masz zrobić z kaucją. Poza tym, że trzeba ją oddać/rozliczyć w ciągu miesiąca od zakończenia najmu.

Odpowiedz

Sylwek Grudzień 8, 2016 o 11:59

Podcast jest bardzo pomocny i porządkujący informacje – dziękuję, juz biegnę po książkę Grzegorza… Mam pytanie dotyczące mieszkania używanego. Kupiłem mieszkanie w starym budynku z lat 50-tych, które powstało przez podział dużego mieszkania na dwa mniejsze. Poprzedni właściciel podzielił duże mieszkanie na dwa mniejsze i ja kupiłem jedno z nich. Moje mieszkanie ma swoją księgę wieczystą – która istnieje dopiero od kilku miesięcy. Wcześniej była jedna księga wieczysta dla całego dużego mieszkania, teraz są dwie nowe księgi wieczyste dla dwóch mniejszych. To duże mieszkanie było oczywiście używane przez kilkadziesiąt lat. Pytanie brzmi – czy to się liczy dla mojego mieszkania, które powstało przez podział tego większego? Niby mieszkanie było używane, ale to jednak nie jest to samo mieszkanie.

Odpowiedz

Majk Grudzień 8, 2016 o 13:52

Dzień dobry,

Planuje zakup 2 mieszkań na wynajem. Obecne posiadam jeden lokal użytkowy na wynajem i płacę od niego ryczałt 8.5%.

W związku z tym planuje zakup kawalerki 25m2 za 93 000 zł i zastanawiałem się czy zakupić na firmę czy na os. fizyczną.

Natomiast księgowa powiedziała, że przy ewentualnej sprzedaży tego mieszkania w przypadku zakupu na firmę musiałbym odprowadzić 8% Vatu od sprzedaży.

Wtedy mimo iż po 10 latach mieszkanie się zamortyzuje to i tak przy ew. sprzedaży zapłacę sporo VATu, którego nie odliczę wynajmując mieszkanie.

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 8, 2016 o 21:28

Majk, sugeruję nie kupować „na firmę”. Zakup na Ciebie nie wyklucza późniejszego rozliczania go w ramach firmy.

Nie znam dokładnie sytuacji, ale wg mnie nie powinno być obowiązku naliczenia VAT przy sprzedaży.

Odpowiedz

Janek Grudzień 9, 2016 o 11:56

Cześć,
Dobra robota.

Załóżmy, że dochód otrzymuję z tytułu umowy o pracę i wpadam w pierwszy próg 18%.
Załóżmy, że chce wynająć mieszkanie i chcę rozliczania je na zasadach ogólnych.
Ale pewnie zdarzy się tak, że po zsumowaniu dochodów przekroczę granicę progu podatkowego. To wedle której stawki powinienem dalej rozliczać najem 18% czy 32% ?

Pozdrawiam
Janek

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 11, 2016 o 01:37

Przy obliczaniu zaliczek stosujesz wtedy 18%, a podatek 32% zapłacisz w rozliczeniu rocznym (będziesz mieć dopłatę). Choć od 2017 zmienia się mechanizm wyliczania i być może utrwali się inna praktyka…

Odpowiedz

Adam Grudzień 9, 2016 o 12:10

Michał, Grzegorz – świetny podscast, który „zaadresował” naprawdę szerokie spektrum obszarów i scenariuszy. Jednak biorąc pod uwagę liczbę pytań – temat podatków (szczególnie w PL) to temat rzeka ;-).

1. Zmiana rozliczania podatku z osobiście na działalność gospodarczą
W kontekście zmiany(!) rozliczenia podatku z „osobiście” (ryczałt lub ogólna skala podatkowa) na działalność gospodarczą wspomniany został tylko scenariusz gdy urząd podatkowy zakwestionuje nam dotychczasowy sposób rozliczania.

Zabrakło mi odpowiedzi na pytanie jak możemy we własnym zakresie zmienić ten sposób rozliczania, tak żeby dotychczasowy sposób nie trzeba było korygować? To scenariusz kiedy stwierdzamy że mamy X (np. 10-20) mieszkań i chcemy to uregulować.

2. Zastosowanie różnego sposobu rozliczania podatku („osobiście” vs.dg)
Tutaj pojawiła się sugestia że lepiej/bezpieczniej wszystkie mieszkania rozliczać tak samo.

Myślę że case jaki bym widział żeby zróżnicować sposób rozliczania mieszkań to mieszkania bez kredytów (rozliczenie na działalność gospodarczą lub spółkę z o.o.) vs. mieszkania z kredytami mieszkaniowymi na własne cele mieszkaniowe (rozliczenia „osobiście”).

Inna sprawa to pytanie czy ma to sens ;-)?

3. Rozliczenia (na działalność gospodarczą) przez polskich emigrantów.
Biorąc pod uwagę sporą liczbę polaków którzy wyjechali (i pewnie inwestują w Polsce) ciekawym zagadnieniem może być możliwość rozliczenia podatków na działalność gospodarczą za granicą.

Pytanie: czy można (i ma sens) rozliczanie podatków na działalność zagraniczną z najmu w Polsce?

Odpowiedz

Grzegorz Grudzień 11, 2016 o 01:35

1. Wg mnie trzeba rozpocząć rozliczanie przez dg od momentu, od którego uważasz, że Twój najem stał się dg. Czasami nie ma co unikać korekty poprzednich okresów i odzyskać nieco podatku 😉
2. Co najwyżej wg mnie opłacałoby się mieszkania z niskimi kosztami (niska amortyzacja, bez odsetek od kredytu) zostawić w ryczałcie, a te z wysokimi rozliczać od uzyskanego dochodu. Ale, tak jak mówiłem, unikałbym takiej sytuacji.
3. Rozliczenie emigrantów, którzy mają w PL mieszkania na wynajem, to dłuższy temat (ale jednocześnie dość częsty). Wynajem tych mieszkań będzie opodatkowany w Polsce, ponieważ działalność prowadzona jest w Polsce. Nie bardzo można wynajem nieruchomości położonych w Polsce rozliczać poprzez zagraniczną działalność 😉

Odpowiedz

Wioleta Grudzień 9, 2016 o 13:07

Michał, a może jakieś porównanie kont osobistych? Od lat jestem w bzwbk ale po sierpniowych podwyżkach mam już dosyć. Moim pierwszym wyborem był mbank, ale oni z kolei od lutego wprowadzają od opłaty za wypłatę z bankomatu kwoty mniejszej niż 100zł. Drugi wybór to nest bank- niestety nikt znajomy nie ma tam konta żeby wypytać o wrażenia, a ich firmowy facebook nie pomaga w podjęciu decyzji. Plus, kolorystyka strony absolutnie nie przypadła mi do gustu i nie wyobrażam sobie patrzeć się na nią co kilka dni. Wiem, ostatni argument godny blondynki, ale nic nie poradzę na to, że strona wizualna banku też ma znaczenie.
Interesuje mnie darmowe konto z darmową kartą (ewentualnie darmową po zrobieniu kilku transakcji), darmowe sms kody i przelewy, bez obowiązkowej miesięcznej wpłaty. Najchętniej bank ze stacjonarnym oddziałem. Ktoś, coś? Pomocy!

Odpowiedz

Jacek Grudzień 11, 2016 o 14:43

Dzięki za super podcast!
Nie wiem czy uda mi się uzyskać odpowiedź / ew. podpowiedź gdzie szukać odnośnie opodatkowania emigrantów chcących posiadać mieszkanie na wynajem w Polsce.
Mieszkam w UK już od 8 lat i chciałbym w Polsce zakupić mieszkanie na wynajem.
Z podcastu wiem już że najlepsze to używane ponad 5 lat z księga wieczysta na własność.
Myślę że jeżeli mieszkam w UK i płace podatki w UK i tak mógłbym się rozliczać w Polsce z wynajmu na zasadzie ryczałtu 8,5% więc amortyzacji nie zastosuje.
Pyt nr 1:
W którym urzędzie skarbowym rozliczać musiałbym mieszkania w Polsce?
Pyt nr 2:
Czy jak wróce do Polski do bedę mógł je rozliczać prywatnie i amortyzować czy US może uznać ze zostało zakupione na wynajem więc tylko działalność gospodarcza?
Pyt nr 3
Czy mając zamiast Jednego mieszkania, dwa mieszkania na wynajem i wracam do Polski mógłbym rozliczać się prywatnie czy musiałbym zakładać działalność gospodarcza? Mieszkałbym w 3-im mieszkaniu zakupionym dla Siebie ewentualnie jakimś domku.

Odpowiedz

Marek Grudzień 13, 2016 o 11:40

Witam. Mam pytanie posiadam mieszkanie w kredycie wartość około 220000 otrzymuje za nie 1100 na czysto + opłaty administracyjne i media. Kredyt około 750zl gdzie samych odsetek jest około 400zl na Mc. Czy biorąc stawkę amortyzacji 4% czyli 220000*4% to 8800/rok i 733/m-c podliczajac wpływ 1100 i odejmujac amortyzację i odsetki czyli 1100-733-400 jestem około 33zl na minusie. Czyli nie muszę od tego odprowadzać żadnego podatku? Kiedy mogę stosować stawkę amortyzacji 4% lub inna?

Odpowiedz

Anna Grudzień 13, 2016 o 12:24

Witam!

Czy wygenerowanie „straty” w najmie rozliczanym wg skali podatkowej powoduje zmniejszenie podstawy opodatkowania (czyli czy odejmuje strate z najmu od dochodow ktore otrzymuje z tyt pracy)?

Czy ktos wie????

Z gory dzieki!

Odpowiedz

Jacek Grudzień 13, 2016 o 21:33

Anna . Zdaje sie grzegorz juz w jednym komentarzu komus odpowiedzial ze nie gdyz to sa rozne zrodla otrzymania przychodu.

Odpowiedz

Łukasz Grudzień 13, 2016 o 23:13

Michał, mam pewną wątpliwość bo chyba ta kwestia nie jest do końca wyjaśniona w tym podcascie. Otóż jaką amortyzację mogę zastosować do mojego wynajmu? 2,5 czy 10%? chodzi o mieszkanie z lat 80-tych, zakupione przeze mnie i b. żonę w 2003 r. , którego 1/2 udziału we własności odkupiłem na kredyt CHF od b. żony przy podziale majątku wspólnego w 2007r., a następnie je od 2012r wynająłem osobom prywatnym. Przed podziałem majątku i odkupieniem mieszkaliśmy w nim 4 lata- od 2003-2007. Forma własności- spółdzielcze własnościowe, z Księgą Wieczystą oczywiście. Z góry dziękuję za podpowiedź.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 14, 2016 o 11:44

Hej Łukasz,

Jeśli formą własności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – to 2,5%. Prawo do zastosowania 10% amortyzacji jest tylko w przypadku pełnej własności (wydzielonego mieszkania).

Pozdrawiam

Odpowiedz

Łukasz Grudzień 14, 2016 o 21:24

Czy można zastosować amortyzację w wysokości 10% od nowego mieszkania kupionego za 150 tys. zł i wyremontowanego (ulepszonego) za ponad 30% wartości mieszkania (45 tys. zł)?
Czy w to ulepszenie będę mógł wliczyć koszt sprzętu AGD, RTV, materiałów budowlanych i koszt firmy remontowej??
Pozdrawiam

Odpowiedz

Adam Grudzień 14, 2016 o 23:29

Michale, Grzegorzu,

świetna rozmowa.

Mam pytanie odnośnie darowizny mieszkania:

mój teść posiada mieszkanie, które amortyzuje w ramach swojej działalności gospodarczej. Mieszkanie chciałby przekazać mojej żonie jako darowiznę.

Czy wyprowadzenie takiego mieszkania z działalności gospodarczej i przekazanie go jako darowizny będzie wiązało się z dodatkowymi obciążeniami (np w związku z odpisami amortyzacyjnymi z działalności) w porównaniu do tradycyjnej darowizny w ramach najbliższej rodziny? Czy jest jakiś okres, który należy ‚odczekać’, żeby taka operacja była korzystna zarówno dla obdarowującego jak i obdarowanego?

pozdrawiam,

Adam

Odpowiedz

Bernard Grudzień 14, 2016 o 23:38

*do moderatora* prosze o usuniecie mojego poprzedniego, identycznego komentarza. Blednie wyslalem go jako odpowiedz na niepowiazany komentarz :) */do moderatora*

Interesuje mnie jedna kwestia, ktora nie zostala do konca rozwinieta. Czy sa konsekwencje zwiazane ze stanem podatkowym/prawnym mieszkania, jesli bedzie ono wynajmowane w ramach dzialalnosci gospodarczej?
Zakladam, ze mieszkanie musi byc wciagniete w „majatek firmy”. Czy oznacza to np. potencjalny wzrost lub pojawienie sie jakiegos podatku (od nieruchomosci?) od takiego mieszkania, czy nalezy np. taki fakt zglaszac w spoldzielni, i czy moze to wplynac na czynsz itp. itd?

Odpowiedz

Iza Grudzień 15, 2016 o 22:40

Hej,
Ja też przyłączam się do podziękowań :)
I dorzucam pytanie od siebie: chodzi mi o koszty usługi zarządzania najmem. Wynajmuję swoje mieszkanie, ale w związku z tym, że najmem zarządza zewnętrzna firma wyspecjalizowana w takich usługach (nazwę ją M), czynsz najmu Najemca przelewa na konto tej firmy, a następnie M po potrąceniu prowizji dla siebie, przelewa „nadwyżkę” na nasze konto.
Moje pytanie:
1. Czy w takim układzie mogę prowizję pobieraną przez firmę M doliczyć do kosztów najmu?
2. Czy jeśli Najemca zgłosił firmie M awarię zmywarki i koszt naprawy został potrącony z miesięcznych wpływów od Najemcy, ale nie mam na to faktury, mogę również wliczyć tą naprawę w koszty?
3. Czy koszt składki na ubezpieczenie nieruchomości również stanowi koszt uzyskania przychodu?

Z góry dziękuję i czytam/ słucham dalej :)
Pozdrawiam,
Iza.

Odpowiedz

Marek Grudzień 30, 2016 o 13:42

Pani Izo,
1 i 2 dotyczy wdg mnie tego samego zagadnienia.
Skoro „M” już potrąca Pani koszta to dlaczego Pani chciałaby potrącać je ponownie dla siebie?
3. Jak najbardziej, o ile firma „M” tego już nie robi.

Pozdrawiam,

Odpowiedz

kameleon Grudzień 17, 2016 o 01:08

Jedno zastrzezenie co do kredytu hipotecznego- z tego co wiem wszystkie banki zastrzegają mozliwosc wykorzystania kredytowanego mieszkania do działalności gospodarczej..
Wiadomo ze bank raczej sie nie dowie, ale jesli..??

Odpowiedz

Barbara Grudzień 17, 2016 o 23:31

Witam!
Razem z mężem chcemy kupić pierwsze nowe mieszkanie na wynajem. Mąż ma działalność gospodarczą i rozlicza się ryczałtem 17% (może przejść na podatek liniowy 19%) i jest VAT-owcem, ja nie pracuję. Chcemy wynajmować mieszkanie na doby. Jak poprawnie i najlepiej rozliczać dochód. Czy przez firmę, czy prywatnie. Czy jeżeli zdecydujemy się przez firmę to czy już od podpisania aktu notarialnego (deweloper wystawia fa VAT) (mieszkanie będzie gotowe za 1,5 roku) można rozliczyć VAT za zakup mieszkania. Mamy współwłasność majątkową. Czy w akcie powinna być firma razem ze mną, czy możemy być razem jako osoby fizyczne?

Odpowiedz

Eliasz Grudzień 20, 2016 o 19:52

Cześć Michał,
jak wygląda sprawa wynajmu mieszkania użyczonego i rozliczania w dg? Czy również mogę zastosować amortyzację? Czy koszty remontu takiego mieszkania mogę wrzucić w koszty dg? Czy sytuacja zmienia się jeśli mieszkanie nie będzie użyczone, a przekazane jako darowizna w pierwszej linii? Czy wartość mieszkania musi wycenić rzeczoznawca?

Odpowiedz

Marek Grudzień 22, 2016 o 13:42

Jeśli można to mam pytanie o możliwość amortyzacji mieszkania wg stawki 10% w następującej sytuacji:

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe zakupione przeze mnie w 2008 roku. Kupiłem je od osoby prywatnej, która wykupiła je już ze spółdzielni. Blok oddany do użytku około 1982. Zacząłem je wynajmować niedawno (w tym roku), i płacę do skarbówki 8,5% podatku. Nie odliczam amortyzacji w chwili obecnej (nie wiedziałem o tym). Mieszkanie nie posiada hipoteki (nie zapisane w księgach wieczystych).

Czy mogę teraz i zacząć amortyzować wg stawki np 10% od nowego roku?

Jak podejść do tego tematu, żeby jak najmniej tracić na tym mieszkaniu.

Dzięki za odpowiedź, pozdrawiam i życzę Wesołych Świąt!

Odpowiedz

Daniel Grudzień 25, 2016 o 18:47

Hej. Mam pytanie, które gdzieś się już tu pojawiło, a nie było na nie odpowiedzi.
Prowadzę działalność gospodarczą i jestem płatnikiem VAT (programista).

Chcę kupić mieszkanie na rynku wtórnym (powyżej 5 lat), rozliczać je przez DG. Wynajem dla osób fizycznych. Czy w tym przypadku do wynajmu muszę doliczać VAT, czy mogę korzystać ze zwolnienia do 150 tysięcy (czy 200 w kolejnym roku), w związku z tym, że jest to innego rodzaju działalność, inne PKD itp?

Myślę, że to mega istotny problem, a nie zostało to nigdzie poruszone.

Będę wdzięczny za odp i gratulacje mega bazy wiedzy!

Odpowiedz

Tomasz Grudzień 29, 2016 o 10:57

Witam,

Bardzo przydatny materiał mam jednak pytanie zakupiłem mieszanie w 2007 roku od dewelopera obecnie kupiłem drugie mieszkanie do którego się przeprowadzam też kupione od dewelopera czy jeżeli chciałbym wynająć mieszkanie zakupione w 2007 mogę zastosować przy wynajmie 10% amortyzację.

Pozdrawiam
Tomasz

Odpowiedz

aga Grudzień 30, 2016 o 18:25

Witam,
mam pytanie dotyczące najmu – nie mogłam znaleźć jednoznacznej odpowiedzi, więc postanowiłam dopytać o możliwość rozliczenia kosztów sądowych związanych z mieszkaniem z podatku opłacanego od kwoty najmu. Koszty sądowe dotyczą odzyskania kosztów za naprawy po zniszczeniach pozostawionych przez lokatorów – czy w związku z tym, można je potraktować jak koszt uzyskania przychodu i odliczyc od podatku? Zniszczenia wpływają na standard mieszkania i kwotę czynszu możliwą do uzyskania za wynajem kolejnym osobom, dlatego wydaje się to logiczne, żeby móc odpisać koszty sądowe, ale ponieważ są to koszty sądowe nie mam pewności czy można to zrobić czy nie? Oczywiście na podstawie faktury od prawnika.
Z góry dziękuję za odpowiedź i serdecznie pozdrawiam!

Odpowiedz

Jacek Styczeń 4, 2017 o 00:46

Michał, jaka jest stawka wolna od podatku w 2017 i jak policzyć zaliczki na podatek?
Z tego co w internecie pisze to 6600 zl. To znaczy ze jesli moj dochod z najmu (przychod – koszty) bedzie mniejszy, nie musze wplacac zaliczek do US?

Odpowiedz

Dorota Styczeń 8, 2017 o 09:28

Swietne nagranie:)
1. Raz konentuje, bo tematyka jest dla mnie interesujaca.

Mamy z mezem mieszkanie z rynku pierwotnego, w kredycie hipotecznym. W trakcie malzenstwa podpisalismy rozdzielnosc majatkowa. Splacamy je, mieszkamy w nim, nie ma problemu.

Niebawem bede miala przepisane inne mieszkanie. (Bez kredytu, w zamian za opieke) Bylo kupione ok. 7 lat temu. Chcialabym je wynajmowac odliczajac amortyzacje. Czy jako darowizna, a nie zakup moge tak uczynic? Mieszkanie bylo zakupione za siostre i wujostwo.
Dodatkowo rozwazam wziecie kolejnego kredytu wylacznie na siebie, by wynajmowac mieszkanie, ktore w przyszlosci stanowiloby zabezpieczenie corki.
Czy w tej sytuacji moge prowadzic wynajem jako osoba prywatna? Wygodniej z pewnoscia rozliczac wylacznie ryczalt, jednak chyba nie najkorzystniej….?

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: