Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka

przez Michał Szafrański dodano 10 września 2013 · 262 komentarzy

Kupić czy wynajmować mieszkanie?

Napisał do mnie Tomek, który kończy studia. Tomek zastanawia się czy kupić dla siebie mieszkanie finansując je kredytem hipotecznym, czy może na razie wynająć mieszkanie z rynku, a oszczędności akumulować i inwestować.

Przyznam, że po przeczytaniu jego listu zacząłem sobie ostrzyć zęby na głęboką, matematyczną analizę opłacalności zakupu mieszkania vs jego wynajmowanie. Ale im dłużej się nad tym zastanawiałem, tym mniej mi się to podejście podobało. Istnieje bowiem wiele nieliczbowych argumentów, które należy wziąć pod uwagę. No i tym razem będzie mniej obliczeń, a więcej mojej subiektywnej opinii na ten temat.

Mam nadzieję, że w ten sposób pomogę podjąć decyzję nie tylko Tomkowi, ale także wszystkim innym absolwentom, którzy kiedyś będą chcieli mnie o to zapytać :) I jeśli się nie mylę, to proszę Cię drogi Czytelniku o krótki komentarz. Dzięki :)

List Tomka

Szanowny Michale,

Dziękuję bardzo za prowadzenie bloga! Chciałem pogratulować Ci Twej wytrwałości i odwagi – wierzę, że szybko przestaniesz dokładać do swojego blogowego ‚imperium’ :)

Mam do Ciebie następujące pytanie. Kupować mieszkanie po studiach, czy lepiej z początku je wynająć i miesięczne nadwyżki inwestować? Poniżej garść informacji o mnie.

Jestem młodym człowiekiem powoli kończącym studia w Krakowie (przede mną ostatni rok). Staram się też rozwijać zawodowo – na razie pracuję w branży IT na niepełny etat, choć w ostatnim semestrze studiów planuję pójść ‚na całość’. Na chwilę obecną dysponuję kapitałem w wysokości 15 000 zł. Na razie moje dochody netto wynoszą ok. 2000 zł, z czego 75% jestem w stanie odłożyć (wciąż mieszkam z rodzicami, którzy mnie utrzymują). Zaraz po skończeniu studiów spodziewam się zarabiać ok. 4000 zł netto. Chciałbym również zamieszkać wtedy ze swoją dziewczyną, której dochody wynoszą ok. 1500 zł netto. Czy rozsądniej wynająć mieszkanie (w interesującym mnie standardzie i okolicy – ok. 1800-2000 zł z opłatami) i sam zakup przesunąć w czasie o kilka lat, czy może kupić mieszkanie od razu(na podstawie doświadczeń znajomych, szacuję koszt takiego mieszkania z wykończeniem ok. 400 000 zł) w kredycie na wiele lat? Swoje koszty życia niestety ciężko mi na razie oszacować – jestem na etapie ‚assesmentu’. 

Pozdrawiam i mam nadzieję, że mój problem będzie stanowić doskonały temat na Twojego bloga!

Tomku, dziękuję Ci za wszystkie superlatywy i kibicowanie :) Dobrze, że poważnie zastanawiasz się przed podjęciem najpoważniejszych decyzji w życiu i cieszę się, że zapytałeś mnie o opinię. Dziękuję za zaproponowanie tematu. Szczerze mówiąc już kilka osób mnie o to pytało i najwyższa pora zabrać moje przemyślenia w formie wpisu. No to do rzeczy…

Dlaczego chcesz mieć własne mieszkanie?

Pierwsze i najważniejsze pytanie, na które musisz sobie odpowiedzieć, to “Dlaczego chcę kupić mieszkanie?”. Odpowiedzi mogą być różne, np.:

  • Bo to jest coś, co będę miał
  • Bo muszę mieć gdzie mieszkać
  • Bo wszyscy starsi ode mnie, których uważam za ludzi, którzy coś osiągnęli, mają mieszkanie
  • … a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie
  • Bo jeśli będę wynajmował, to będę na łasce wynajmujących
  • Bo w swoim mieszkaniu będę mógł żyć tak jak będę chciał i urządzić je tak jak będę chciał
  • Bo jeśli wynajmuję, to płacę komuś innemu i te pieniądze przepadają. A przy zakupie mieszkania wydam pieniądze na coś mojego. Coś co prędzej czy później będę posiadał.
  • Bo mieszkanie jest dobrą inwestycją. Ceny nieruchomości w dużym okresie rosną i będę mógł je ewentualnie sprzedać.

Pewnie wymyślisz jakieś dodatkowe argumenty. Super. Tylko oddziel emocje i zastanów się teraz ile z tych argumentów, które powyżej zostały wypisane, jest adekwatnych w Twojej obecnej sytuacji. Jeśli jesteś świeżo upieczonym absolwentem, jeszcze nieżonatym i bez własnej rodziny, to czy na pewno potrzebujesz mieszkania? Spróbuję podać Ci kontrargumenty:

  • Bo to jest coś, co będę miał – czy na pewno będziesz to mieszkanie miał? Jeśli przy oszczędnościach wynoszących 15 000 zł planujesz zakup mieszkania za 400 000 zł (które z uwzględnieniem wszystkich opłat kosztować Cię będzie istotnie więcej), to to co będziesz miał, to kredyt na 25 lub 30 lat kosztujący Cię łącznie 656 823 zł lub 716 850 zł (przy oprocentowaniu kredytu 4,35%). A dopiero jak go spłacisz, to będziesz miał mieszkanie.
  • Bo muszę mieć gdzie mieszkać – mieszkać można także w wynajmowanym mieszkaniu :)
  • Bo wszyscy starsi ode mnie, których uważam za ludzi, którzy coś osiągnęli, mają mieszkanie – ważny argument, ale natury zdecydowanie emocjonalnej. Poza tym Ci starsi od Ciebie być może zakupili podobne mieszkanie za 100 000 zł albo jeszcze mniej – w innych czasach.
  • … a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie – jeszcze bardziej emocjonalny argument. Ale ciekawe jest czy wolisz mieć tak jak oni mieszkanie, czy może pieniądze :)
  • Bo jeśli będę wynajmował, to będę na łasce wynajmujących – całkowita nieprawda. Polska to kraj, w którym prawo jest wręcz niesprawiedliwie przychylne najemcom, a nie właścicielom mieszkań. Jesteś w komfortowej sytuacji. Jeśli cokolwiek Ci się nie będzie podobało, to będziesz mógł wypowiedzieć umowę najmu i znaleźć sobie kolejne mieszkanie. Po kilku takich “przesiadkach” będziesz mieć już duże doświadczenie i świadomość własnych potrzeb.
  • Bo w swoim mieszkaniu będę mógł żyć tak jak będę chciał i urządzić je tak jak będę chciał – owszem, to prawda. Ale każdy kij ma dwa końce. Z własnego doświadczenia powiem Ci, że posiadanie własnego mieszkania może być “studnią bez dna”. Jeśli sam je remontujesz i wyposażasz, to przy pierwszym mieszkaniu istnieje olbrzymia pokusa zrobienia tego mieszkania pod siebie (w swoim stylu, komfortowo i… często na bogato). Efekt: na wyposażenie można wydać więcej niż się powinno. Łatwo ulec argumentacji “Robię to na lata”, a efekt może być taki, że za kilka lat zapragniesz powiększyć mieszkanie, a potencjalny nabywca nie będzie skłonny płacić za Twój “wysoki standard” – bo on już ma własną wizję tego jak sobie “pod siebie” urządzić ten nabytek.
  • Bo jeśli wynajmuję, to płacę komuś innemu i te pieniądze przepadają. A przy zakupie mieszkania wydam pieniądze na coś mojego. Coś co prędzej czy później będę posiadał – prawda. Ale finansowanie swojego mieszkania kredytem hipotecznym… też powoduje, że płacisz pieniądze które przepadają. Chociażby w kosztach okołokredytowych, np. ubezpieczeniu niskiego wkładu, ubezpieczeniu na życie (wymaganym przez banki), odsetkach od kredytu itd. To akurat przynajmniej częściowo spróbujemy policzyć. Jest jeszcze jeden aspekt: jeśli jednak “popłyniesz” i nie będziesz w stanie spłacać kredytu, to w skrajnym przypadku mieszkanie może zostać zlicytowane (poniżej wartości) i zostaniesz z niczym (lub z długami).
  • Bo mieszkanie jest dobrą inwestycją. Ceny nieruchomości w dużym okresie rosną i będę mógł je ewentualnie sprzedać – mieszkanie traktowane inwestycyjnie jest inwestycją. Ale mieszkanie, w którym mieszkasz – nie jest inwestycją. Pomyśl tak: sprzedasz mieszkanie i gdzie będziesz mieszkał? Będziesz musiał kupić inne… po cenach, po których sprzedałeś (kiedyś tam w przyszłości). W dużym przybliżeniu na jedno wyjdzie. No chyba, że w wieku po 60-tce zdecydujesz się wynajmować mieszkanie od innych. Jest to jakaś opcja.

Dla kogo własne mieszkanie?

Już mi się wydaje, że słyszę “Michał, ale Ty przecież polecasz zakup nieruchomości!”. Tak – polecam, ale wszystkie artykuły przedstawione na tym blogu dotyczyły zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych, np. na wynajem lub w celu realizacji transakcji typu “flip”, na których można w krótkim czasie zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie uważam kupowania mieszkania na własne cele mieszkaniowe za dobrą inwestycję. Wręcz uważam, że zakup mieszkania dla siebie może być dużą pomyłką, jeśli tylko źle oceni się własne możliwości lub przeszacuje własne potrzeby. Kilka słów przemyśleń na temat mojego mieszkania, napisałem pod koniec artykułu.

Kiedyś nie wyobrażałem sobie życia rodzinnego w wynajmowanym, czyli nie-swoim mieszkaniu. Dzisiaj patrzę na to nieco inaczej. Z finansowego punktu widzenia dopuszczam taką ewentualność, chociaż przyznaję, że przeprowadzanie się co jakiś czas z całym dobytkiem byłoby dla mnie uciążliwe. Moja Żona na pewno nie zaakceptowałaby jednak mieszkania w wynajmowanym mieszkaniu. Dlatego cieszę się, że stać nas na posiadanie własnego :-) Zdaję sobie sprawę, że wiele rodzin jest w dużo gorszej sytuacji finansowej.

Chociaż kredyty hipoteczne są najtańszym pieniądzem na rynku, to jestem zdecydowanym przeciwnikiem nadmiernego zadłużenia się w celu zakupu mieszkania do własnego użytku. Kredyty na 100% wartości nieruchomości mogą  dobrze sprawdzać się inwestorom, którzy potrafią uzyskać z wynajmu takiej nieruchomości przychody przekraczające koszty. Jednak przeciętny Kowalski, którego “pieniądze się nie trzymają” nie powinien brać kredytu na zakup własnego mieszkania większego niż 80% jego wartości. Jeśli ktoś nie potrafi przez ileś lat zaoszczędzić na wkład własny 10-20% wartości mieszkania, to jakim cudem ma go być stać na bieżącą spłatę zobowiązania kredytowego? Prawda jest brutalna: może po prostu to mieszkanie jest dla niego zbyt drogie? Może jakiekolwiek mieszkanie jest dla niego zbyt drogie?

Wróćmy do Tomka. Ma on dosyć szczególną i dosyć komfortową pod względem finansowym sytuację:

  • Jest młody i kończy studia.
  • Nie jest zadłużony.
  • Ma oszczędności w wysokości 15 000 zł, za które potrafi szybko pomnażać dopóki mieszka z Rodzicami (powiększa je o 1500 zł miesięcznie).
  • Nie ma żony, nie ma dzieci, ma niskie koszty miesięczne.
  • Prawdopodobnie za swoje obecne oszczędności mógłby przeżyć wiele miesięcy.

Co jeszcze wiem o Tomku:

  • Jest w najlepszym wieku, aby podejmować ryzyko inwestycyjne, gdyż zdąży jeszcze zarobić, nawet jeśli noga mu się powinie. O tym jak inwestować i tworzyć portfel inwestycyjny (w zależności od wieku i naszej skłonności do ryzyka) będę również pisał za jakiś czas :)
  • Żeby inwestować – potrzebuje kapitału, więc nie powinien się go pozbywać.
  • Jego przyszłość zawodowa nie jest jeszcze jasna. Być może będzie pracował w IT, ale nie wiadomo za ile, nie wiadomo gdzie i nie wiadomo czy za pracą nie będzie musiał się przemieszczać.
  • Ma dziewczynę, ale chociaż życzę im jak najlepiej, to nie wiadomo jak sytuacja będzie wyglądała za rok.

Reasumując: Tomek jest młody, ma wiele potencjalnych możliwości, ale w mojej opinii nie ma żadnych istotnych powodów przemawiających za tym, aby zakupił mieszkanie finansując je kredytem i wiążąc sobie na szyi pętlę. Analizując jego sytuację od strony minusów wygląda to tak:

  • Nie ma stałych dochodów.
  • Nie skompletował dotychczas nawet 10% wkładu własnego.
  • Jeśli wziąłby kredyt na 100% wartości, to koszt kredytu byłby znacznie wyższy.
  • Poza 15 000 zł oszczędności, które posiada, nie miałby żadnej “poduszki bezpieczeństwa”.
  • W kontekście późniejszych kosztów utrzymania mieszkania (czynsz, opłaty itd.), zarobki Tomka, który miałby spłacać dodatkowo ratę kredytową, są bardzo niskie w porównaniu do wysokości tej raty.
  • I na sam koniec dodam, że Tomek prawdopodobnie i tak nie ma na chwilę obecną zdolności kredytowej (o dobrym scoringu w BIK nie wspomnę ;-)).

Jeśli jesteś zainteresowany wiedzą, jak bezpiecznie kupić mieszkanie i za nie nie przepłacić, to koniecznie zapoznaj się z przewodnikiem krok po kroku „Zakup mieszkania.

Co przemawia za najmem?

Jak widać odradzam Tomkowi kupowanie mieszkania w jego obecnej sytuacji. Szczerze mówiąc odradzam to każdemu młodemu człowiekowi, dopóki nie będzie się musiał ustabilizować. Zgadzam się, że jeśli jest się już żonatym i ma dwójkę małych dzieci, to stabilność jest czymś pożądanym. Ale zanim to nastąpi – warto budować kapitał i oszczędności, jednocześnie dbając o zwiększanie swojego wynagrodzenia (szeroko rozumiany rozwój) oraz ucząc się utrzymywania kosztów w ryzach. Przy Żonie i małych dzieciach – znacznie trudniej się tego nauczyć 😉

Tomkowi, w jego obecnym wieku i sytuacji, wynajem nie powinien robić żadnej różnicy. Albo inaczej: może mu tylko uczynić pozytywną różnicę i otworzyć możliwości, które mógłby mu ograniczyć wieloletni kredyt. Pokrótce:

  • Tomek będzie miał elastyczność, która pozwoli mu relatywnie szybko opuścić aktualnie wynajmowane mieszkanie – zarówno wtedy, gdy mu się ono znudzi, jak i gdy będzie miał bardziej istotne powody.
  • Będzie także mógł elastycznie dostosowywać opłaty za mieszkanie do swoich chwilowych potrzeb i możliwości: przykładowo pół roku w droższym mieszkaniu, a kolejny rok w istotnie tańszym. Ci, którzy już posiadają swoje mieszkanie, nie mają na to wpływu.
  • W IT, czyli branży Tomka, praca może na niego czekać w innym mieście lub w innym państwie, a z wynajmowanym mieszkaniem nic Tomka nie będzie łączyć.
  • Dzięki braku kredytów, czy innych stałych obciążeń w Polsce, Tomek może udać się gdziekolwiek chce i tam zarabiać na swoje utrzymanie.
  • Praktyka w wynajmowaniu mieszkań pozwoli Tomkowi coraz skuteczniej negocjować stawki z wynajmującymi. Ta umiejętność przyda mu się także, gdy już w końcu zdecyduje się na zakup mieszkania.
  • W miarę kolejnych przeprowadzek Tomek lepiej pozna własne preferencje, a także różne rozwiązania użytkowe stosowane w mieszkaniach. Im bardziej się opatrzy, tym lepiej będzie wiedział co chciałby widzieć w swoim kolejnym mieszkaniu (własnym lub wynajmowanym). I zmniejszy się też ryzyko, że przepłaci wyposażając własne mieszkanie.
  • Nadwyżki finansowe Tomek będzie mógł przeznaczyć na inwestycje.
  • Jeśli Tomek straci pracę, to będzie miał za co żyć, nie martwiąc się jednocześnie, że wiszą nad nim jakieś kredyty. Będzie miał także dużo większą łatwość podjęcia ryzyka, np. zmiany pracy, rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej itp.
  • Generalnie koszty “grubych” napraw w wynajmowanym mieszkaniu obciążają wynajmującego, a nie Tomka.

Czy najem na pewno jest droższy?

Tomek potwierdził mi w mailu, że 400 000 zł to koszt mieszkania, które chciałby zakupić wraz z kosztem jego remontu. Przyznał się, że mieszkanie kosztowałoby 330 000 zł, a remont wyniósłby 70 000 zł. Tomek przyznał się też, że uwzględnił dodatkowych kosztów okołozakupowych. No to policzmy ile one mogą wynieść:

  • Kwota zakupu = 330 000 zł
  • Podatek PCC (2%) = 6600 zł
  • Taksa notarialna = 1476 zł
  • Operat dla banku = 500 zł
  • Taksa od wpisu hipoteki do KW = 60 zł (lub 260 zł jeśli z utworzeniem KW)
  • Prowizja pośrednika nieruchomości (załóżmy, że 2% brutto) = 6600 zł
  • Szacowany koszt remontu = 70 000 zł
  • SUMA = 415 236 zł

I na tą kwotę Tomek chciałby wziąć 100% kredytu pokrywającego również koszty okołokredytowe. Załóżmy, że będzie to wyglądało tak (podaję orientacyjne, przybliżone wartości żebyśmy tylko złapali perspektywę):

  • Kwota podstawowa = 415 236 zł
  • Prowizja banku za udzielenie kredytu 2% = 8304,72 zł
  • Ubezpieczenie na życie (np. 1,5% w pierwszym roku) = 6228,54 zł
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu (np. 3% od kwoty powyżej 80% LTV) = 2491,42 zł (czyli tutaj to 3% od 20% kwoty podstawowej)
  • SUMA kwoty kredytu = 432 260,68 zł

Mamy sumę kredytu. Już jest o 32 tys. droższy. Teraz pora policzyć ile ten kredyt będzie kosztował. Załóżmy, że marża kredytu hipotecznego wynosi 1,65%, a aktualny WIBOR 3M = 2,70%. Całkowite oprocentowanie kredytu hipotecznego na chwilę obecną to 4,35%. To da nam następujące kwoty przy kredycie na 30 lat:

  • Wysokość comiesięcznej raty = 2151,84 zł
  • Całkowita kwota kredytu do spłaty (kapitał + odsetki) = 774 662,40 zł

No dobra. To już wiemy na czym Tomek stoi :). I to nadal nie jest całkowita kwota. Jeśli bowiem Tomek wprowadziłby się do swojego mieszkania i chciałby spłacać kredyt przez 30 lat, to ponosiłby stale opłaty za ubezpieczenie na życie, przez długich kilka lat także kwoty ubezpieczenia niskiego wkładu. Nie można też zapominać, że do kwoty kredytu doszedł by jeszcze koszt czynszu za mieszkanie, np. 400 zł, co windowałoby miesięczne koszty do około 2500 zł.

Jak to wygląda w przypadku najmu? Tomek twierdzi, że za analogiczne mieszkanie płaciłby 2000 zł / m-c + opłaty za media. Nie wiem czy dobrze rozumiem to co napisał, ale zakładam, że kosztu czynszu do spółdzielni już by nie ponosił (wliczony byłby w opłatę za mieszkanie).

No to wygląda na to, że cudze mieszkanie byłoby dla Tomka tańsze w wynajmowaniu niż własne (a w zasadzie banku). Oczywiście jest pewna istotna różnica: w przypadku wynajmowanego mieszkania Tomek, po płaceniu za nie przez 30 lat, nie stanie się jego właścicielem.

I jeszcze jedno ćwiczenie: na ile lat wynajmu wystarczyłaby Tomkowi ta kwota, którą planuje wydać na swoje mieszkanie? Policzmy:

  • Gdyby zapłacił gotówką (ale nie zapłaci bo nie ma), to kwota 415 236 zł wystarczyłaby mu na ponad 17 lat wynajmowania.
  • A jeśliby uwzględnić całą kwotę kredytu wraz z odsetkami, czyli 774 662,40 zł, to wystarczyłoby mu to na ponad 32 lata wynajmowania mieszkania. Ładnie :) I to bez martwienia się o to, że wisi nad nim kredyt.

Oczywiście to co tu przedstawiam, to tylko przybliżona kalkulacja nie uwzględniająca inflacji, zmian stóp procentowych, cykliczności niektórych kosztów itd. Jeśli chciałbyś przeczytać dużo bardziej rozbudowaną analizę od tej przedstawionej powyżej, to gorąco polecam wpis na blogu “Droga do własnego M.

Osobista refleksja mieszkaniowa

Pisałem o tym, że przy zakupie mieszkania można się pomylić i przestrzelić oceniając własne zapotrzebowanie. Dwa lata temu, po 10 latach mieszkania na powierzchni 70 m2, przeprowadziliśmy się do większego mieszkania – 120 m2. Brakowało nam jednego pokoju, a skończyło się na 50 dodatkowych metrach kwadratowych. A wystarczyłoby 85-90 m2.

Ile nas kosztowała ta różnica? Uwzględniając uśredniony koszt wykończenia i wyposażenia mieszkania było to jakieś 200 tys. złotych. Jeśli dodatkowo weźmiemy pod uwagę, że co miesiąc powierzchnia ta kosztuje mnie dodatkowy czynsz, to okaże się, że jest to jeden z najgorszych interesów w moim życiu. Dlaczego? Bo w mieszkaniu, w którym mieszkam, umoczyłem kapitał, który mógłby pracować w moich inwestycjach. To tak, jakbym codziennie chodził po podłodze, pod którą leżą pliki banknotów, których nie mogę stamtąd wyciągnąć.

W podobny sposób można również myśleć o wynajmie. Wynajmowanie mieszkania, zwłaszcza wtedy, gdy nie musimy jeszcze posiadać własnego (niektórzy nigdy nie muszą), to dobry sposób na budowanie własnego majątku, który… wykorzystać można w celu pomnażania majątku. Znane są mi takie pozytywne przypadki, w których osoba mieszkająca w wynajmowanym mieszkaniu, wykorzystuje swoją zdolność kredytową i kupuje mieszkanie nie dla siebie, tylko w celu jego wynajmu. Wynajmuje je, uzyskuje przychody z wynajmu i buduje zdolność kredytową pod kolejny kredyt hipoteczny i kolejną inwestycję. Przy żelaznej konsekwencji (nie twierdzę, że jest to łatwe!) po kilku takich zakupach, może szybciej zarobić na własne mieszkanie… lub maksymalizować przychody samodzielnie mieszkając w mieszkaniu wynajmowanym. Ale to już temat na inną opowieść :)

UWAGA: Jeśli interesuje Cię kompletnie inny punkt widzenia na zakup mieszkania, to przeczytaj artykuł będący kontynuacją tego wpisu – „Ma 22 lata, kredyt na 30 lat i jest zadowolona – inne spojrzenie na zakup mieszkania”.

Moja wielka prośba

Jeśli podobał Ci się ten artykuł i chcesz mi się jakoś odwdzięczyć, to najlepsze co możesz zrobić, to po prostu kliknąć przycisk “Lubię to” lub podzielić się w inny sposób adresem tego artykułu z Twoimi znajomymi. Wiedz, że będę Ci za to bardzo wdzięczny. Zależy mi na tym, by docierać z moimi wpisami do jak największej liczby Czytelników. I z góry Ci dziękuję za wszelkie wsparcie. To wiele dla mnie znaczy, a maile takie jak Tomka, skutecznie motywują mnie do dalszej pracy :)

A Ty co myślisz? Kiedy jest dobry moment na zakup swojego pierwszego mieszkania? Kiedy Ty zdecydowałaś lub zdecydowałeś się na ten krok? Jak oceniasz go z perspektywy czasu? Było warto? 😉 Ciekawy jestem Twojej opinii i dziękuję Ci za wytrwałość w czytaniu tego artykułu.

Posłuchaj o tym, jak budować zdolność kredytową

Interesuje Cię tematyka kredytu hipotecznego? Jeśli tak, to koniecznie posłuchaj 40-ego odcinka mojego podcastu „Od czego zależy i jak budować zdolność kredytową pod kredyt hipoteczny”, w którym rozmawiam z doradcą kredytowym o kreatywnych sposobach budowania zdolności. A jeśli nie lubisz słuchać, to możesz przeczytać transkrypt tego odcinka. :) Warto!

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 261 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

bleker Wrzesień 10, 2013 o 22:27

Ja wynająłem pokój. Dużo pracowałem i używałem umiarkowanie życia. Wszystko odkładałem i przesuwałem z banku do banku, żeby wyciągnąć jak najwięcej korzyści. Po kilku latach kupiłem mieszkanie za gotówkę i nie żałuję tego procesu. Miałem przez kilka lat mniejszy komfort i niższy standard ale za to teraz nie mam kredytu i olbrzymi luz psychiczny. Na początku miałem tylko parkiet ale nikomu nie byłem nic winien.
Tomek ma luksusową sytuację wyjściową. Na jego miejscu mieszkałbym jak najdłużej z rodzicami, chyba że pojawią się obrączki lub nowe życie. Każdy miesiąc oszczędności to relatywnie mniejszy późniejszy kredyt i mniejszy stres.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 11:52

Hej Bleker,

Gratuluję! Miło czytać komentarze tak rozsądnych osób jak Ty. Mało kto mi wierzy, jak mówię w rozmowach, że „kilka lat wystarczy” by odłożyć na mieszkanie. Ty i inne osoby poniżej, utwierdzacie mnie w przekonaniu, że nie jestem „dziwny” :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Minka Styczeń 9, 2014 o 18:47

Na pewno nie jesteś dziwny :) Można odłożyć i nie jest to żadna sztuka tylko trzeba to robić z głową . My odkładamy miesięcznie po około 800 zł na wkład własny choćby a resztę dobierzemy. Nie mamy złej sytuacji bo dostaliśmy od rodziców jedno mieszkanie i jest tylko kwestia sprzedania tego i zamienienia na coś większego :) póki co czekamy aż blok przed nami się wybuduje bo będzie to już ostatni blok na naszym osiedlu z widokiem na Wawel :) mam nadzieję że do tego czasu dobijemy z oszczędnościami do 30 tys. zawsze to coś :) nie wiem tylko co myślisz o kredytach bo tak: mamy możliwość żeby pozyczyc od rodziców około 100 tys. i im spłacać raty bez żadnych banków itd, a z drugiej strony nie będziemy mieć żadnej historii kredytowej bo zawsze jakoś nam się tak układa że nie musimy. No i druga sprawa, czy w swoim banku zawsze będę mieć lepsze warunki czy porozglądać się za jakimiś innymi instytucjami jak np SKOK Wołomin czy Banki Spółdzielcze?

Odpowiedz

Piotr Sierpień 5, 2015 o 01:02

Żeby w kilka lat odłożyć jakieś 400 tys. czyli np 10 lat po około 4000 zł ? Panowie zarabiając 6500 netto może idzie ale to raczej nie w Polsce :)

Odpowiedz

sztab mentorów Wrzesień 11, 2013 o 14:01

> Na początku miałem tylko parkiet ale nikomu nie byłem nic winien.

TYLKO parkiet? Dzisiaj parkiet to luksusowa, droga podłoga, mało kto ma parkiet :) Na rynku pierwotnym ludzie dostają betonowe klepisko! :)

Odpowiedz

bleker Wrzesień 16, 2013 o 09:22

Ja też dostałem betonowe klepisko. W pierwszym kroku zrobiłem łazienkę i parkiety. A potem po kawałeczku.

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 10, 2013 o 22:59

Popieram pomysł blekera. Własne mieszkanie, na początku ścieżki kariery, już w finalnym wydaniu, wydaje mi się racjonalnie nieuzasadnionym szarpaniem się. Jeśli to nie problem i można mieszkać z rodzicami? Dlaczego nie. Jeśli można wynająć coś małego za niewielkie pieniądze? Dlaczego nie. Gdy faktycznie pojawi się potrzeba na trzy pokoje lub więcej (dziecko/dzieci), można wtedy myśleć. Znam hadcore’owców, którzy z żoną i dwójką dzieci mieszkają w kawalerce, albo z piątką dzieci w M-3 przerobionym na M-4. Ale to hardcore. Tyle, że oni właśnie są na końcu drogi, by za chwilę kupić upragnione 108 m i nie będą musieli sobie nic od ust odkładać. To jest ta różnica. Czas niewygody: 3 lata. Czas komfortu: reszta życia.
Ponadto, pojawił się debilny pomysł wspierania deweloperów budujących tanie czynszówki. Może to w początkowym stadium zachwiać cenami najmu. Warto obserwować i to wykorzystać.

Odpowiedz

kapitalista Wrzesień 10, 2013 o 23:04

Prosiłbym o komentarz do sytuacji kiedy po kilku latach, powiedzmy 5, nagle pojawia nam się duży zastrzyk gotówki i możemy spłacić całe mieszkanie. Jak wygląda wtedy nasza sytuacja? Lepiej przez te 5 lat było wynajmować zapewne. Na początku przecież spłacamy więcej odsetek niż kapitału. Szczególnie w przypadku stałych rat: http://prnews.pl/m/upl/2011-05/po2.png
Generalnie chodzi o sytuację osoby która też rozważa kredyt i ma bardzo duże prawdopodobieństwo, że za ~5 lat znacząco poprawi się jej sytuacja finansowa.

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 10, 2013 o 23:15

Stałe raty miały sens jedynie przy programie „Rodzina na swoim”. Obecnie nie mają już większego sensu (przynajmniej dla klienta, bo dla banku to ogromny zysk). Jeśli się mylę, to proszę poprawcie mnie.

Odpowiedz

Michał Żółtowski Wrzesień 11, 2013 o 09:51

Jak nie mają? Przy malejących masz sytuację kiedy na początku płacisz najwięcej. Jesteś też młodszy, masz mniejszy staż pracy i mniejsze zarobki. A kiedy raty są mniejsze, zarabiasz więcej a inflacja też robi swoje. Ja bym powiedział, że wręcz idealne byłyby raty rosnące :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:00

Hej Jarek,

Raty spadające są tańsze w kontekście całego okresu kredytowania, ale mało kogo na nie stać, bo, tak jak pisze Michał w swoim komentarzu, na początku są najwyższe.

Dla kwoty kredytu podanej w artykule, całkowita wartość kredytu przy ratach malejących wyniesie 715 094,25 zł, czyli kredyt będzie tańszy o 59 568,15 zł. Tylko jest jeden szczegół: rata na początku wyniesie 2767,67 zł i będzie sukcesywnie spadać. Ale pierwsza rata będzie wyższa aż o 616 zł.

Wszystko to jest kwestia kalkulacji i decyzji.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Koper Wrzesień 11, 2013 o 16:02

to jeszcze coś ode mnie: raty równe mają dużo sensu, jeśli, zamierzasz spłacić kredyt wcześniej, to znaczy gdy masz poduszkę finansową i w miarę stabilną sytuację i duże prawdopodobieństwo, że będziesz spłacał kredyt wcześniej, lub spodziewasz się przypływu większej gotówki :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:04

Hej Kapitalista,

Okres, na jaki bierzesz kredyt, ma kolosalne znaczenie dla wysokości odsetek… i wysokości miesięcznej raty. Przykładowo: gdyby Tomek ten sam kredyt wziął nie na 30 lat, jak to policzono powyżej, ale na 25 lat, to kosztowałby on go 709 797 zł zamiast 774 662,40 zł. Oszczędność = 64 865,40 zł. Cena tej oszczędności, to rata wyższa o jakieś 210 zł miesięcznie.

Jeśli możesz wynajmować przez 5 lat, to w mojej opinii lepiej wynajmować :-)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 10, 2013 o 23:07

Michał,
Bardzo dobry pomysł na większą serię, czyli listy czytelników w kategorii „wynajem vs zakup”. Samemu bardzo trudno jest podjąć decyzję oderwawszy ją od emocji. Niezależny obserwator, który patrzy na argumenty z boku, jest wg mnie znacznie lepszym doradcom niż sam zainteresowany. Nawet, jeśli zainteresowany ma większe doświadczenie/wiedzę. Z powodu emocji.

Wydaje mi się, że w takim dziale z różnymi sytuacjami, konkretnymi lub nawet hipotetycznymi założeniami, mogłoby znaleźć wielu czytelników.

Ponadto, komentarze czytelników również mogą być przydatne. Sam jestem bardzo ciekawy pomysłów i argumentów Twojego audytorium.

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:06

Hej Jarek,

Tak. I jest to chyba najlepsza dla mnie forma odpowiadania na pytania Czytelników. Czasochłonna, ale lepsza niż e-mail, który trafia tylko do jednej osoby. Zdecydowanie będę to praktykował :)

I tak jak piszesz: co więcej głów, to nie jedna. Cieszę się, że angażujecie się w wymianę poglądów.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 10, 2013 o 23:08

Witaj Michale,
Na wstępie muszę powiedzieć, że od dawna obserwuje Twój blog i to co mi się najbardziej podoba (poza zawartością merytoryczną), to klasa z jaką odpowiadasz na uwagi czytelników, czy komentarze. To takie niespotykane w internecie. 😉
Co do artykułu, zgadzam się całkowicie, że pochopną decyzją jest tak wczesny kredyt na mieszkanie. Ja mam całkowicie inny pomysł – wynajmować mieszkanie i w międzyczasie kupić działkę i rozpocząć budowę domu. Oczywiście kupno działki miałoby miejsce gdy byłbym już raczej zdecydowany w jakiej aglomeracji miejskiej chciałbym mieszkać (jestem studentem, ale nie IT) i po zgromadzeniu sporych oszczędności. Wtedy mógłbym ze spokojem rozciągnąć finansowanie budowy na kilka lat, a nie jednorazowo, jak to ma miejsce w przypadku mieszkań. Wiem, że dom to jeszcze większa „studnia bez dna” (zagospodarowanie działki), ale byłby to jakiś cel w życiu (wiesz, zasadzić drzewo..) 😉
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 10, 2013 o 23:18

Z tym zasadzić drzewo, to funkcjonuje również: „Dom na kredyt, drzewo w doniczce i syn listonosza.” 😉

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:11

Hej Pawle,

Dziękuję za pozytywną opinię. Ja po prostu staram się Was traktować poważnie :-) i uważam, że warto dzielić się tym co się ma najlepszego. Super, że to doceniasz (i super, że nie tylko Ty). Cieszę się, że to pisanie Wam pomaga i że ten blog staje się całkiem pokaźnym zasobem wiedzy i doświadczeń – nie tylko moich.

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Grzesiek Wesołowski Wrzesień 10, 2013 o 23:11

Również uważam że kupowanie na poczatek tak dużego mieszkania to spory błąd. Zresztą u siebie na blogu popełniłem wpis o zwyczajach mieszkaniowych polaków z których jednym jest właśnie kupowanie „mieszkania na całe życie” a nic nie stoi na przeszkodzie żeby w ciągu całego życia zmienić mieszkanie kilkukrotnie wraz ze zmianą naszych potrzeb. Najpierw małe jeżeli już koniecznie chcemy własne. Jak pojawi się rodzina w wydaniu 2+1 to można spokojnie mieszkań na 45-50m2.. Gdy dziecko pójdzie do szkoły lub pojawi się kolejne można przeskoczyć na większe. A gdy dzieci się usamodzielnią można powrócić do wersji z małym mieszkaniem a nadwyżki ze sprzedaży zainwestować w mieszkanie dla dziecka lub mieszkanie na wynajem. Po co komu mieszkanie na 40 lat? Zresztą z dziewczyną możecie śmiało mieszkać w wynajętym przez kilka lat i zbierać pieniądze na spory wkład własny żeby się nie zakredytować na własne mieszkanie. Natomiast jeśli chcesz mieć kilka mieszkać to warto na poczatek kupić małe… pomieszkać w nim kilka lat.. kupić większe a małe zostawić żeby wynajmować. Ale potwierdzam opinie Michała że nie jest dobrą decyzją kupować na początek mieszkanie które jest tym docelowym.

Odpowiedz

Luiza Wrzesień 11, 2013 o 15:53

A ja nie do końca się z tym zgadzam (z własnego doświadczenia).
Lat temu kilkanaście zdecydowaliśmy z mężem, że chcemy kupić mieszkanie. Planowaliśmy mieć 2 dzieci. Posiadając środki uznaliśmy, że kupimy mieszkanie docelowe. Na przestrzeni kilkunastu lat w naszym życiu zaszły różne zmiany. Gdybyśmy wtedy nie podjęli decyzji o zakupie mieszkania docelowego to do dzisiaj mieszkalibyśmy w 2 pokojach. Oczywiście tak też można, ale to tylko przykład, że nie zawsze decyzja o kupieniu mieszkania docelowego jest zła. Jak nasze dzieci się usamodzielnią to sprzedamy mieszkanie i przeprowadzimy się do mniejszego.

Odpowiedz

Lolek Wrzesień 28, 2013 o 22:47

My z żoną tak właśnie zrobiliśmy. Zaczynaliśmy od kawalerki i bez dzieci. Wraz z kolejnymi dziećmi (docelowo troje) zwiększaliśmy powierzchnię o 10-20 m2. Z oszczędności, bez kredytu, średnio co 5 lat (tyle czasu potrzebowaliśmy na uzbieranie na kolejne 10-20 m2. Jak dzieci pójdą na swoje (czyt. do pracy), to będziemy przeprowadzać operację odwrotną, odzyskując gotówkę na inne cele (wspomaganie dzieci, wnuków, podróże, zachcianki itp.). Remont w każdym mieszkaniu robimy tylko jeden, skromny. Wystarcza na te 5 lat.

Odpowiedz

Przemek Lipiec 29, 2015 o 22:04

Piszecie o wynajmowaniu i odkładaniu. Tylko wtedy jednocześnie finansujemy i siebie i kogoś, nie wiem kogo na to stać. Nie zarabiam źle, ale nie stać mnie na to aby jednocześnie opłacać 1000 zł i odkładać kilkuset czy 1000 zł. Przez kilka lat wynajmowałem mieszkania, nie miałem zdolności kredytowej i prawie nie byłem w stanie odkładać. Teraz zdolność kredytową posiadam i pakuję się w kredyt – tylko wtedy będę w stanie „odkładać dla siebie”

Odpowiedz

Michał Listopad 16, 2016 o 00:40

Sorry, ale jeśli nie jesteś w stanie odłożyć kilkaset zł miesięcznie, to znaczy, że zarabiasz źle.

Odpowiedz

Bartek Stańczyk Wrzesień 10, 2013 o 23:45

Michale, a mnie z kolei zaciekawił akapit o wielkości mieszkania. Sam się zastanawiam, jakie mieszkanie będzie odpowiednie dla mojej czteroosobowej rodziny (dwoje dorosłych i dwoje dzieci). Dzieci są jeszcze małe (4 lata i 1,5 roku), więc teraz nie potrzebują wiele przestrzeni – chociaż z czasem się to zmieni. Na początku myślałem o mieszkaniu 4-pokojowym – nawet jeśli pokoiki miałyby być małe. Ale teraz przychylamy się z żoną bardziej do opcji 3 pokoi w dużym metrażu (70-80m2) – dwóch dużych sypialni – jedna dla nas, jedna (większa) dla chłopaków. Ciekawy jestem Twojej i tutejszych komentatorów opinii na temat optymalnego metrażu w zależności od wielkości rodziny i płci rodzeństwa (myślę, że jak jest ta sama płeć, to spokojnie mogą długo być razem w jednym pokoju, a przy parze mieszanej to chyba nie przejdzie).

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:20

Hej Bartek,

Dziękuję za komentarz i fajne pytanie. Czegokolwiek bym nie napisał, to wybór wielkości mieszkania jest kwestią bardzo indywidualną. Niektórzy lubią duże wspólne przestrzenie, innym zależy na kameralności i podzieleniu jej na zamknięte pokoiki.

Ja po latach moje wymagania dla naszej 4-osobowej rodziny mogę zdefiniować tak:
– 4 pokoje: oddzielne dla dzieci (mamy córkę i syna), pokój dzienny i nasza sypialnia
– Łazienka i oddzielne WC z prysznicem – doskonale się sprawdzają
– Koniecznie piwnica – po to żeby nadmiarowe rzeczy nie walały się po domu
– Kuchnia – otwarta na pokój dzienny, ale być może z możliwością zamknięcia (teraz mam z szerokim przejściem, które nie jest zamykane i bardzo to sobie cenię.
– Przydałaby się jakaś oddzielna pracownia, ale jak na razie mam wygospodarowany spory kąt w mojej części sypialni i dobrze mi z tym (zmusza także do zachowania jakiegoś reżimu w zakresie godzin pójścia do łóżka) – aczkolwiek moja Żona nie lubi, że tu pracuję 😉

I więcej potrzeb nie mam. Cała reszta jest nadmiarowa. Moim zdaniem przedpokój im mniejszy tym lepszy. Kluczowe jest dobre rozegranie komunikacyjne całości a w nowym budownictwie bywa z tym różnie.

Mieszkanie, które „obróciłem” wcześniej w tym roku, miało 64 m2 i 4 pokoje, z oddzielnym WC i łazienką oraz wydzieloną kuchnią. Można? Można. Moim zdaniem było idealne rozkładowo. W sumie, to moglibyśmy się do niego przeprowadzić 😉

Szczerze, to uważam, że 80 m2 to świat i ludzie jak dla nas. W mieszkaniu o powierzchni 71 m2 mieliśmy 3 pokoje, sporą kuchnię, sporą łazienkę, WC, mikro garderobę (1,6 m2), wydzieloną pracownię. Brakowało nam dosłownie jednego pokoju i piwnicy.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Justyna Wrzesień 11, 2013 o 13:45

No to ja może odpowiem mało „ekonomicznie”, a bardziej „z życia wzięte”. Między mną a moją siostrą jest tylko rok różnicy ale mieszkanie w jednym pokoju było dla nas męką już w wieku 8 lat (całkowicie inne temperamenty, podejście do pożądku). Uwierz mi, że lepsze 2 małe pokoje niż jeden większy wspólny. Tym bardziej, że różnica wieku (2 i pół roku) wcale nie jest taka mała jak na moje psychologiczne oko 😀 pozdrawiam

Odpowiedz

Bartek Październik 5, 2013 o 00:21

Z punktu widzenia nauk psychologicznych (zwłaszcza tych dotyczących terytorialności i psychologii rozwojowej) zdecydowanie lepszym pomysłem jest samodzielny pokój dla każdego członka rodziny. Trzeba pamiętać jednak, że dolna bariera graniczna to 7 m2 – poniżej niej mogą pojawić się zachowania patologiczne. Istotne jest to zwłaszcza w sytuacji, jeżeli nie planujesz zmieniać jeszcze raz mieszkania na większe. W przypadku wspólnego pokoju alternatywą byłoby uwzględnienie w projekcie możliwości późniejszego rozdzielenia, np. za pomocą ściany działowej.

Serdecznie pozdrawiam,

Odpowiedz

Domi Grudzień 27, 2013 o 19:40

Zgadzam się w 100% :) Istnieje coś takiego w antropologii kulturowej jak syndrom przeludnienia, widać to po zwierzętach pozamykanych w dużej ilości na małej przestrzeni – są bardziej agresywne, częściej chorują. Chociaż akurat z tymi metrami na głowę podobno w Polsce jest kiepsko 😉

Mam to szczęście, że moja Mama zawsze mówiła, że „Każdy musi mieć swoją parę drzwi, żeby w razie czego mógł nimi trzasnąć i posiedzieć sam ze sobą” :)

Odpowiedz

Michał Styczeń 13, 2014 o 23:58

Myślę, że bardzo ciekawą opcją dla Ciebie mogłaby być zamykana kuchnia. Bez problemu może ona spełniać dodatkową funkcję – być pracownią gdzie po godzinach realizuje się dochodowe projekty np. na nowe mieszkanie.

Uważam, że jak jest jedna płeć i dzieci są w bardzo młodym wieku to absolutnie mogą spać przez jedne czas w jednej sypialni. Choć docelowo (przed liceum) dobrze jest stworzyć każdemu z nich własny pokój.

Odpowiedz

Łukasz Wrzesień 11, 2013 o 00:08

Świetny materiał! Ależ Ci zazdroszczę Michale Twojego chłodnego podejścia do tematów wywołujących emocje.
Stoję teraz przed podobną decyzją i muszę przyznać, że całkowicie przewróciłeś mi myśli w głowie 😀

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:21

Hej Łukasz,

To się tylko tak wydaje, że ja mam takie chłodne podejście. Uwierz, że we mnie także emocje się kłębią :-) No ale przyznaję, że próbuję im nie ulegać.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Sabina Wrzesień 11, 2013 o 00:29

Witam wszystkich,
ja należę do grona osób, które są zarówno właścicielem, najemcą i wynajmującym w 1 osobie. Ja mieszkanie kupiłam jako „panna” z kredytem na 10 lat ale to było 7 lat temu i wygrałam bo cena była niska (tu muszę podziękować siostrze która mnie poparła w tym pomyśle i dała wsparcie duchowe).
Po latach wyszłam za mąż, mam 2 dzieci i wyjechaliśmy do Wawy za pracą. Mieszkanie poszło do wynajęcia, a my sami obecnie wynajmujemy 2 pokoje w stolicy. Obecnie w celach inwestycyjnych kupiliśmy jeszcze jedno mieszkanie i też zaczęliśmy je wynajmować.
Reasumując polecam Tomkowi poczekać, dlaczego? bo z czasem człowiek utwierdza się w przekonaniu czego chce od życia, jak ma wyglądać jego wymarzone „M”, może poszaleć, pozwiedzać świat (z dziećmi koszty rosną hihihi). Ja bym sobie dała tak na spokojnie 5 lat bez zmartwień i potem wróciła do tematu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:23

Hej Sabina,

Gratuluję! Czyli mieszkasz w cudzym mieszkaniu i jednocześnie masz dwa mieszkania inwestycyjne. Ja nie miałem niestety takiej głowy do interesów, ani tak dobrych doradców. Ale i tak nie żałuję tego, gdzie teraz jestem.

Pozdrawiam ciepło :)

Odpowiedz

Magdalena Wrzesień 11, 2013 o 01:20

Hej Michale.Mysle ze twoje przemyslenia sa trafne.Sama przed laty stalam przed podobna decyzja jak ten student.Nie skorzystalam z takiego inwestowania pieniedzy.Mialam 7tys oszczednosci i zainwestowalam je w swoj rozwoj co w koncowym etapie po 7 latach dalo mi oszczednosci z ktorych kupilam 3 male mieszkania za gotowke pod wynajem.Kosztowalo to sporo wysilku , wyrzeczen i czerpania doswiadczen od innych czyli kompletnego wyjscia ze swojej strefy komfortu.
Dziekuje za twojego bloga,jest jednym z lepszym jakie dostrzeglam i ma duzo pozytywnej energii.

Odpowiedz

Grzesiek J. Wrzesień 11, 2013 o 06:42

Witam wszystkich.

Do argumentów przedmówców, opowiadających się za poczekaniu z kupnem, dołożę kolejny: obecnie stopy procentowe są niskie. Banki „odbijają” sobie niski WIBOR większą marżą, prowizą itp. Ale przyjdzie moment (ponoć w przyszłym roku), że stopy procentowe pójdą w górę. Wtedy kredyt znacznie podrożeje. Skumuluje się wyższa marża i wyższy od „startowego” WIBOR. Nie wiem czy to dobre porównanie, ale przypomina to sytuację dla kredytu we frankach, branego w momencie gdy frank jest rekordowo słaby wobec złotówki.

Nawet pomijając powyższe, uważam że na tą chwilę wynajem mieszkania będzie lepszy. Jako „wolny strzelec” nie ma potrzeby „ograniczać się” kredytem, tym bardziej, że Tomek może przez ten rok odłożyć kolejne min. 15000zł.

Tomkowi życzę powodzenia w podjęciu ważnej decyzji życiowej, a Michałowi (jak zwykle, ale co zrobić :P) dziękuję za kolejny fajny artykuł.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:29

Hej Grzesiek,

Proszę bardzo i na zdrowie :) Co do stóp procentowych – masz jak najbardziej rację. Raczej teraz szorują po dnie.

Co do marży kredytowej – to nie demonizowałbym. Zawsze istnieje możliwość refinansowania kredytu jeśli gdzieś, po kilku latach, będzie szansa na niższą marżę.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Przemek Lipiec 29, 2015 o 22:13

Może Tomek chce wyfrunąć z gniazda. Jeśli tak to będzie musiał coś wynająć, a wtedy juz nie odłoży 15 tyś. Koszty alternatywne – albo, albo a nie: i, i

Odpowiedz

Monika Wrzesień 11, 2013 o 07:32

Nie zgadzam się z Tobą Michale w kwestii gromadzenia kapitału, w wersji z wynajmowanym mieszkaniem. Moim zdaniem najlepsze co Tomek może zrobić to jak najdłużej mieszkać z rodzicami, dokładać się do wspólnych kosztów i gromadzić całą swoją (całkiem sporą) nadwyżkę. To najlepszy sposób na to, żeby szybko kupić własne M.
Jest jeszcze aspekt wielkości mieszkania, o którym wspomniałeś. Nie warto, będąc singlem, a nawet planując ślub, kupować mieszkania większego niż jest rzeczywiście potrzebne. Z doświadczenia wiem, że 40 mkw wystarcza trzyosobowej rodzinie, na tzw. dorobku. Takie mieszkanie, nawet w Warszawie, nie będzie kosztowało więcej niż 250 tys. a to jest o 200 tys mniej, co oznacza, że raty kredytu i koszty utrzymania mieszkania będą dużo niższe, niż stawka za wynajem. Ponadto, jeśli Tomka stać na to, żeby płacić ponad 2000 zł za wynajmowane mieszkanie, to różnicę pomiędzy niską ratą kredytu, a czynszem jaki płaciłby za wynajem, może przeznaczać na nadpłacanie rat kredytu. W bankach dostępne są kredyty z mechanizmem bilansującym, który pozwala znacznie obniżyć koszty kredytu.
Małe mieszkanie można z czasem zamienić na większe, wciąż adekwatnie do potrzeb.
Jednak zanim Tomek cokolwiek zdecyduje, powinien, tak jak wspomniałeś, zacząć budować swoją zdolność kredytową :)

Odpowiedz

Lolek Wrzesień 28, 2013 o 23:43

A ja z własnego doświadczenia wiem, że 5 osób (z czego część to bardzo małe osóbki) może dosyć długo (kilka lat) mieszkać na 40 m2 z balkonem i sporą piwnicą. Oczywiście trzeba zapomnieć wtedy o miejscu do pracy w domu i przyjmowaniu gości, bo wszystko jest zrobione pod dzieci (to nasze hobby :-)). Ale się da – to tylko kwestia sprytnego urządzenia mieszkania: niezagracania mieszkania zbędnymi meblami i gadżetami, używania szafek wieszanych zamiast stawianych, a także mebli rozkładanych (łóżek i stołów) gdzie się tylko da.

Plusy: naprawdę spore oszczędności w eksploatacji oraz pobłażliwy uśmiech na twarzy jako reakcja na kolejne (niepokojące wiele osób) informacje na temat franka, stawek procentowych, kryzysu itp. Minusy: brak ustronnego miejsca do odpoczynku i pracy zarobkowej (bo za pracę uważam również to, co się robi za darmo, np. sprzątanie, gotowanie, opiekę nad dziećmi itp., a na to miejsce jest). Ze względu na zarobki w naszej kochanej ojczyźnie nie możemy mieć wszystkiego i musimy wybierać: mieć duże mieszkanie i spłacać kredyt do emerytury, czy może zrealizować marzenie o dużej, szczęśliwej rodzinie w ciasnym mieszkaniu (jak ktoś czytał książki pani Musierowicz, to wie, o czym piszę). My nie zamierzamy czekać, bo życie jest krótkie! Panu Tomkowi radzę przeprowadzić pewien eksperyment myślowy: proszę sobie wyobrazić, że przed Panem jest tylko 5-10 lat życia. Dużo czasu, żeby pracować i realizować marzenia, a mało, żeby je marnować na inwestycję w mury.

Odpowiedz

Emilia Luty 12, 2015 o 11:29

Popieram w zupełności. Wprawdzie nie mamy z mężem trójki dzieci – mamy tylko jedno – ale stwierdziliśmy, że nasze 50 – metrowe, dwupokojowe mieszkanie z dużą kuchnią, w zupełności wystarczy. Jeszcze kilka lat temu zastanawialiśmy się nad wzięciem kredytu i kupnem większego, ale po analizie finansowej uznaliśmy to za niezbyt mądrey pomysł. Zamiast tyrać od rana do wieczora na kredyt, wolimy podróżować, bo to jest nasza pasja i marzenie z dzieciństwa. Jeździmy w przeróżne miejsca, umożliwiamy naszemu synowi przeżycie wspaniałych chwil, których nigdy nie zapomni (my też). Poza tym za kilka lat Młody nas opuści i wyruszy własną drogą. A my wtedy wstawimy do jego pokoju ogromne łóżko i będziemy szaleć 😉

Odpowiedz

Agnieszka Wrzesień 11, 2013 o 07:47

Wspaniały artykuł.
Chętnie pomogę jako Pośrednik bez prowizji wynająć lub kupić mieszkanie. Trzeba się wspierać, prawda?
Na etapie tego młodego człowieka z gotówką 15 tys ja bym wynajęła a nie szarpała się z kredytem -chociaż w moim-Pośrednika interesie byłoby by On kupił. Lepiej by wynajął-argumenty podałeś Michale bardzo rozsądne;)
Pozdrawiam słonecznie,
Agnieszka Przewłocka
Doradca ds nieruchomosci

Odpowiedz

Pawel Wrzesień 11, 2013 o 08:20

Witam wszystkich

Czytając powyższe komentarze mam wrażenie, że wszystkie osoby które posiadają mieszkania pod wynajem odradzają kupno i radzą wynajem mieszkania. Nie twierdzę, że jest to złe rozwiązanie, uważam tylko że jest ono mocno subiektywne.

Ja 3-4 lata temu miałem podobny dylemat i wybrałem oszczędzanie. Nie miałem możliwości mieszkania z rodzicami, musieliśmy je więc wynająć. Teraz, po zebraniu całkiem sporego kapitału (i po pojawieniu się dziecka) zdecydowaliśmy dobrać kredyt i kupić coś dla siebie.

A co poradziłbym Tomkowi? Przelicz to, dokładnie. Tylko poprawna kalkulacja pozwoli odpowiedzieć na to pytanie w kontekście opłacalności (bez brania pod uwagę komfortu czy przywiązywania się do konkretnego miejsca). Ważne w tym momencie będzie to, w jaki sposób weźmiemy się do liczenia. Ja proponuję następujące porównanie:
– obliczyć, ile metrów kwadratowych mieszkania zostało by spłacone w najbliższym roku, dwóch, trzech (nie będzie tego wiele, bo mały wkład własny i na początku spłaca się odsetki)
– obliczyć, ile metrów kwadratowych mieszkania można by kupić za pieniądze oszczędzone, wynajmując mieszkanie (tego też nie będzie dużo, bo odkładając 400zł miesięcznie, rocznie daje to 4800zł, czyli około 1m2, ale możliwe że więcej niż spłacając kredyt)
– to samo co wyżej, ale mieszkając u rodziców – tu pewnie wyjdzie tego 2-4 m2

Inne czynniki które należy brać pod uwagę myśląc o tym temacie to:
– od przyszłego roku obowiązkowy wkład własny – czy będziemy w stanie zapewnić go sobie
– ale z drugiej strony program Mieszkanie Dla Młodych (może mieszkanie spełni warunki tego programu, więc wkład własny mamy praktycznie za free, a jak dojdzie dziecko – polecam – to już na pewno będzie trochę lepiej)
– rząd chce kupować małe mieszkania od deweloperów pod wynajem – to może wpłynąć zarówno na koszt mieszkania jak i na koszt wynajmu
– decydując się na wynajem, jak długo chcemy to robić – ma to wpływ na strategię pomnażania oszczędności

Ostatecznie, ja radzę pomieszkać z rodzicami (przynajmniej rok) i postarać się w tym czasie odkładać 1500 – 2000zł miesięcznie (jak je inwestować nie wiem, może autor bloga ma jakieś pomysły). Następnie ponownie przeanalizować możliwości i podjąć decyzję.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:38

Hej Pawle,

Dziękuję za rozsądny i obszerny komentarz.

Co do „…mam wrażenie, że wszystkie osoby które posiadają mieszkania pod wynajem odradzają kupno i radzą wynajem mieszkania. Nie twierdzę, że jest to złe rozwiązanie, uważam tylko że jest ono mocno subiektywne.”, to odpowiem tak: ja jestem za tym żeby każdy miał własne mieszkanie kupione bez kredytu. Ale są sytuacje, w których taki zakup jak ten Tomka, po prostu trzeba odradzić.

Mój blog jest subiektywny, bo jest mój i przedstawiam na nim swoje przemyślenia i opinie. I chociaż staram się to robić w sposób wyważony (tak żebyście potrafili sami wyciągnąć własne wnioski i rozumieli, jakimi przesłankami się kieruję), to obiektywizmu to nie będzie.

Ja uważam, że to co jest w cenie, to właśnie subiektywna opinia innych osób, które mają jakąś wiedzę. Mnie nie interesuje co obiektywnie można powiedzieć w temacie, np. krowy, której głowa utknęła w ażurowym słupie (migawka z Polsat News z wczoraj). Mnie interesuje żeby wyszedł ktoś i powiedział subiektywnie, że to głupie, że taki temat jest w ogóle brany „na warsztat” przez telewizję. Przykład może podaję słaby, ale mam nadzieję, że jest zrozumienie 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 11, 2013 o 08:20

Zgadzam się z Michałem, że w sytuacji Tomka jest zbyt wiele niewiadomych, żeby brać teraz kredyt. Lepiej gromadzić kapitał. A Tomkowi polecam obszerny wpis w 3 częściach „Wynajmować czy kredytować”:

http://creditslayer.blogspot.com/2013_01_01_archive.html

Autor jest stanowczym przeciwnikiem brania kredytu, a jego argumenty (finansowe i psychologicze) mogą się przydać przy podejmowaniu decyzji.

Odpowiedz

Rafti Wrzesień 11, 2013 o 09:26

Michale – szczerze podziwiam Twój głos rozsądku w tej puszczy nawoływania do kupna mieszkania bo „kto nie kupił przegrał życie”, ” bo taniej nie będzie”, „teraz jest najlepszy moment”. Interesuje się rynkiem nieruchomości od 2007 i to jest NAJROZSĄDNIEJSZY tekst jaki w tym okresie przeczytałem o kupnie mieszkania – rzeczowy, poruszający wiele aspektów zarówno finansowych jak i społecznych związanych z „decyzją życia” jaką jest kupno mieszkania dla wielu osób. Czytając Twój blog od jakiegoś czasu dostrzegam wiele podobieństw z własna sytuacją finansowo-rodzinną. „Utopieniem” gotówki w 120m2 dobiłeś mnie :) gdyż sam właśnie siedzę w 3 pok (zburzyliśmy ścianę bo lubimy przestrzeń, a większość czasu spędzamy w dużym salonie 40m2) mieszkaniu 102 m2 i czuje podobnie, że nie potrzebnie wpakowałem tyle kasy w mury (kupiłem za gotówkę). Mam inne oszczędności – całkiem spore, nie mniej jednak jakiś czas temu zrezygnowałem z pracy i nie mam „stałych dochodów” co trochę mnie stresuje. Podliczyłem ostatnio, że gdybym dalej mieszkał w wynajętym mieszkaniu 80m2 (ładnym, bardzo nam się podobało) to w ostatnim roku byłbym na samych opłatach/odsetki na lokatach +20 000.

Wracając do sytuacji Tomka – baw się, zwiedzaj świat, całuj dziewczyny, a mury zostaw w spokoju. Jeszcze nikt nie stał się szczęśliwszy od kilku cegieł w „prestiżowej lokalizacji”. Nie patrz na innych, podejmuj decyzje najlepsze dla CIEBIE!, nie słuchaj złych doradców, nie przejmuj się „wypychaniem” portfela najemcy (przy kredycie napychasz portfel banksterów). Życie niestety mija (mam 38 lat) i oprócz doświadczeń, przygód, przyjaźni, rodziny, dobrej pracy nic innego się nie liczy. Domy się sypią, samochody rozwalają, otoczenie się zmienia. W twoim wieku zaciąganie kredytu na coś co tak naprawdę za 10 lat będzie nie takie jak potrzebujesz jest skrajnie nie racjonalne bez względu na jakiekolwiek wyliczenia „doradców”. Kasa jest ważna, ale lepiej iść na imprezę i zaszaleć, niż siedzieć w domu z giga kredytem i patrzeć się w ścianę. Nie namawiam cię do hulaszczego trybu – czuję, że jesteś rozsądnym młodym facetem, ale pamiętaj, że za 10 lat możesz żałować tego czego nie zrobiłeś, bo „wisiała ci ratka nad głową”. A mury, mury runął ;). Zycie masz jedno – korzystaj i uważaj bo wokół jest sporo ludzi, którzy są źli (niektórzy życzą nam źle bo chcą na nas zarobić), chcą nas wykorzystać (kobiety;), może nam się podwinąć noga (zdrowie, praca, jakaś klęska) . Przy tych wszystkich przeciwnościach dorzucanie sobie kredytu na całe życie ma tylko sens jeśli to jest 30% twoich dochodów. A co zrobisz jeśli za 2-5 lat dostaniesz pracę w USA :)?

pozdrawiam i życzę ci decyzji NAJLEPSZEJ DLA CIEBIE

rafti
(38lat, 2 dzieci, kochana żona, stąpający po 102m2 murów, bez kredytów, z oszczędnościami)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:40

Bombowy komentarz Rafti – trafiasz w sedno. Dziękuję. Przyjemnie się czytało :) Rzeczywiście wiele analogii widzę 😉

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Ania Wrzesień 11, 2013 o 09:50

Młody człowiek mieszkający u rodziców najczęściej ma małą wiedzę nt kosztów utrzymania, nie wie jaką część własnych dochodów będzie musiał przeznaczyć na opłaty związane z mieszkaniem, ile na żywność i że tak mało zostanie na rozrywkę ;). Do mnie przemówił fragment dotyczący wyposażenia mieszkania i nadwyżek metrażowych, może dlatego, że wiąże się z moimi doświadczeniami. Sama zakupiłam drugie mieszkanie na kredyt – 3pokojowe, po 5 latach moje życie na tyle się zmieniło, dzieci wychodzą z domu, że chodząc po nim teraz zastanawiam się, po co mi taki metraż i taki kredyt z nim związany. Tomku jesteś na początku drogi, rozejrzyj się, doświadcz różnych rzeczy, zobacz co Ci pasuje, a na kredyt zawsze będziesz miał czas, tego na rynku nie zabraknie 😉

Odpowiedz

Darek M. Wrzesień 11, 2013 o 09:55

W zasadzie pozostaje mi się zgodzić z przedmówcami. Tak poważna decyzja nie powinna być podejmowana zaraz po studiach. Po pierwsze jakie mieszkanie kupić? Kawalerkę, 2 czy może od razu 3 pokoje?

Kto wie, czy nie bohater nie znajdzie się w podobnej sytuacji, w której ja byłem zaraz po studiach. Mogłem pracować za pół darmo albo wyemigrować do innego miasta. Wybrałem przeprowadzkę i nie żałuję tej decyzji. Posiadając na miejscu mieszkanie, na pewno miałbym problem z podjęciem tej decyzji.

Czas zaraz po studiach, to świetny czas na oszczędzanie pieniędzy: m.in. nie ma jeszcze typu wydatków.

Sam od czasu studiów uzbierałem kapitał, który już może posłużyć jako wkład własny we własne „M”. Samą decyzję o kupnie wciąż odkładam w związku z brakiem opłacalności.

Michał podał linka do wpisu na temat szczegółowych obliczeń. W moim wypadku kupno mieszkania to strata 400 zł każdego miesiąca (wliczam w to już spłacany kapitał). W tych obliczeniach nie uwzględniłem jeszcze dokładnych kosztów wykończenia mieszkania, które na pewno będą sporo wyższe i spowodują drenowanie wszystkich środków przez najbliższe dwa lata.

Wynajem to natomiast zero zmartwień, wystarczy znaleźć odpowiednie mieszkanie i właściciela.

Odpowiedz

Pawel Wrzesień 11, 2013 o 10:10

Panie Michale

Z tego co pamiętam, to Pan miał jakiś czas temu z goła odmienny dylemat. Sprzedać mieszkanie czy je wynajmować. Czy może podzielić się Pan z nami przemyśleniami na ten temat? Czy sprawdzał Pan różnicę między kosztami ewentualnego najemcy a ewentualnego kupcy?

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 10:17

Hej Pawle,

Dzięki za komentarz. Dobrze pamiętasz. Ta historia miała swoją kontynuację. Całość opisana jest w trylogii, którą znajdziesz pod linkiem „Zakup mieszkania” w prawej kolumnie bloga.

A ostatni artykuł z tej serii jest tutaj: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/mieszkanie-jako-inwestycja-jak-zarobic. Skończyło się tym, że mieszkanie sprzedałem inkasując konkretny zysk. Było wystawione zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż i bardzo szybko znalazł się na nie kupiec.

Oczywiście sceptycy po dziś dzień twierdzą, że żadnego mieszkania nie było i historia wyssana z palca, ale nie zamierzam tracić czasu na przekonywanie nieprzekonywalnych 😉

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Maciej Wrzesień 11, 2013 o 10:15

Sądzę, że kupowanie mieszkania jako swojego pierwszego miejsca do „własnego życia” jest grubym błędem. Ogólnie jestem przeciwnikiem mieszkania na studiach z rodzicami, gdyż te 5 lat na swoim garnuszku z ograniczonymi możliwościami jest prawdziwą (i fajną) szkołą życia.
Inna sprawa, że wydawanie pieniędzy na osobne życie, mając rodziców w mieście akademickim nie jest osiągalne dla każdego i prawdopodobnie Autor bloga zaneguje jego zasadność.
Także polecam wynająć kawalerkę! Pożyć z dziewczyną, trochę się dotrzeć. Jak się zrobi za ciasno to m2!
Albo wynająć pokój w większym mieszkaniu, pożyć trochę z innymi ludźmi.
Dobrym pomysłem jest też wynająć „na swoją odpowiedzialność” m3 i dwa pokoje podnająć innym ludziom za nieproporcjonalny czynsz. Tzn np. mieszkanie kosztuje 1800-2000 zł wynajem. Dwa pokoje wynajmujesz po 800 zł. Sam płacisz 200! To się da zrobić, znam z autopsji takie przypadki.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:45

Hej Maciej,

„Pożyć z dziewczyną, trochę się dotrzeć” – trochę mi się kłóci ze światopoglądem, ale ogólnie wiem o czym piszesz 😉

Co do reszty – pełna zgoda. Opcja z zarządzaniem cudzym mieszkaniem i podnajmowaniem w trakcie mieszkania tam – to też dobry pomysł. Wiele osób jest na tyle leniwych, że nie chcą takiego zarządzania brać sobie na głowę. Ale jeśli się w takim mieszkaniu mieszka i jest „przywódcą”, to ma się znacznie lepszą kontrolę nad sytuacją, niż np. właściciel mieszkania, który wynajmuje je dla studentów. Za ten spokój ducha wynajmujący są także w stanie zapłacić, np. rabatując cenę najmu. Dobry najemca zawsze w cenie :-)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Leszek Październik 21, 2013 o 10:46

” trochę mi się kłóci ze światopoglądem” – dziekuje za odwage i podniesiona przyłbice, teraz jest juz tak „postępowo” ze fakt iż z moim światopogladem tez sie to kłóci sprawia że czuje sie jak jakis anachroniczno-bigoteryjny wariat, siedze cicho i sie nie wychylam, dziekuje ze Pan mówi jasno!

Odpowiedz

Olaf Wrzesień 11, 2013 o 10:26

O mieszkaniu warto pomyśleć kiedyś chcemy się ustabilizować. Ja wynajmowałem do czasu kiedy nie pojawiły się dzieci. Z dziećmi wynajmowanie może być kłopotliwe, ciągłe wyprowadzki etc.

Odpowiedz

Piotrek Wrzesień 11, 2013 o 10:39

Super wpis, prawdopodobnie za jakieś 3-4 lata będę w podobnej sytuacji co Tomek i muszę przyznać, że do tej pory patrzyłem na temat mieszkań tak jak On. Po tym wpisie widzę, że swoje mieszkanie to naprawdę droga impreza i nie koniecznie potrzebna do szczęścia (przynajmniej na początku).

PS. „O tym jak inwestować i tworzyć portfel inwestycyjny (w zależności od wieku i naszej skłonności do ryzyka) będę również pisał za jakiś czas :)”. Mam nadzieję, że ten „jakiś czas” nie będzie zbyt długi, bo temat jest bardzo interesujący. Mam trochę swoich oszczędności i totalnie nie wiem, co z nimi robić :p Wiem, tylko, że jak leżą w banku na koncie to się marnują.

Pozdrawiam i czekam na kolejne wpisy

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 13:06

Hej Piotrze,

Jedna uwaga: wbrew temu co Ci mówią wszyscy doradcy finansowi, to nie jest tak, że pieniądze na koncie się marnują. One się tam co najwyżej kurzą, ale masz i tak dużo lepszą sytuację niż 80% (albo i więcej) rodaków, że masz jakiekolwiek oszczędności i ich nie przejadasz. Twoje pieniądze po prostu czekają na zagonienie do pracy, ale nie daj sobie wmówić, że się marnują 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Wojtek Wrzesień 11, 2013 o 11:10

Niemal całkowicie zgadzam się z przedmówcami, jest jedna różnica ale o tym później. W tym wypadku nie pakował się w zakup mieszkania, wynajem jest lepszym rozwiązaniem ze względu na:
– elastyczność
– brak przywiązania do miejsca
– niższy koszt
– ceny mieszkań spadają (nie tak szybko jakbym chciał ale jednak)
Ja całkiem niedawno kupiłem pierwsze mieszkanie, mieszkanie jest duże (prawie 120m2), w niezłej lokalizacji i co najważniejsze kupione za świetną cenę. Mieszkania szukałem ponad rok i w końcu udało mi się trafić na coś co miało wymarzony rozkład i cenę którą mogłem zaakceptować.
Jedyne z czym się nie zgadzam z przedmówcami to sposób kupowania mieszkań, małe, sprzedaż i kupno większego, itd.
W czasach spadających cen mieszkań, a nie łudźmy się to zjawisko będzie trwało nawet w takich miastach do których jest napływ ludności, nie ma sensu kupowania małego mieszkania na kredyt i jego późniejsza sprzedaż w celu zakupu większego, jest to moim zdaniem trwonienie pieniędzy.
Dlatego też sugeruję wynajem kawalerki (jeśli nie chcesz mieszkać z rodzicami) i oszczędzanie, gdy kawalerka stanie się za ciasna poszukaj czego większego i w momencie gdy stwierdzisz że w tym mieście chcesz spędzić resztę życia kupno mieszkania w którym będziesz mógł mieszkać przez wiele lat.

Odpowiedz

Mr. Boo Wrzesień 11, 2013 o 11:20

Podoba mi się bardzo artykuł. Wiele przydatnych informacji podałeś oraz nauczyłeś i przedstawiłeś inne punkty widzenia, które znacząco mogą wpłynąć na decyzję.
Twój blog zaliczam do kategorii, które uczą i rozwijają w dziedzinie ekonomi.

Ze swojej strony polecam twój blog innym moim znajomym, lecz jak wielu nie posiadam facebook. Proponuje ci umieścić swój adres Bitcoina: np. 1BjwU97cVJMuVhqqixihsAsVX8F13fCF. Jest łatwiej przekazać ci drobną sumę, która może być więcej wart niż Like na facebook.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:50

Hej Mr. Boo,

Dziękuję za Twoją opinię. Co do pobierania „datków” – po prostu nie chcę tego robić. Nie uważam, że uzbieram w ten sposób jakieś istotne sumy, a nakład pracy związany z poprawnym rozliczeniem takiej aktywności od podatkowej strony – jest potencjalnie duży. Szkoda mi energii na to. Daję Wam przez ten blog najlepsze co mam. Dostęp do niego jest i będzie darmowy.

Pracuję za to nad moimi pierwszymi „produktami”, za które będę od chętnych pobierał wynagrodzenie. Jeśli ktoś uzna, że warto mnie dofinansować, to o premierze tych produktów będzie dobra okazja, by uczynić to właśnie w taki sposób, a przy okazji otrzymać ciekawą książkę lub fajny kurs finansów osobistych. I jedno i drugie na pewno każdemu się przyda :-)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Dominik Wrzesień 11, 2013 o 11:22

Hej Michał,

Krótko, dziękuję Ci za ten artykuł.

Pozdrawiam, udangeo dnia.

Odpowiedz

maria Wrzesień 11, 2013 o 11:48

Znakomity tekst! Przerabiam temat mieszkań od paru lat i nigdy wcześniej nie zetknęłam się z tak ciekawą analizą.
Próbuję zasubskrybować sobie Twój blog, choć i tak stale tu zaglądam.
A co do tego młodego człowieka, to – moim zdaniem – podpisuję się pod Twoją opinią, że za wcześnie na zakup. Nie wiadomo, co będzie dalej, może zechce wyjechać z kraju,a wtedy musiałby się borykać ze sprzedażą lub wynajmem komuś.
Ja bym na jego miejscu jeszcze poczekała, niech pomeiszka z rodzicami i odkłada kasę, a potem się zobaczy…
Pozdrawiam, w oczekiwaniu na kolejne ciekawe artykuły z dziedziny codziennej ekonomii (ach, żeby nasi politycy umieli myśleć tak ekonomicznie jak autor tego bloga:)

Odpowiedz

Andrzej Wrzesień 11, 2013 o 11:53

Hej,

jest jeszcze jeden duzy plus. Przy wynajmowianiu przez 32 lata mieszkania masz faktycznie duzo plusow, wygody (mozliwosc przeprowadzaki, brak stalych zobowiazan itd) natomiast Jesli zdecydujesz sie na kredyt i zwiazane z niedogodnosci to po 25 latach masz mieszkanie, ktore moze zapewnic Ci staly dochod w wieku 50+ gdzie czesto zarobki sa coraz nizsze, bardz jestes na malej emeryturze. Rozwiazanie idealne: kupic mieszkanie po studniach tak aby w wieku najwyzszych zarobkow (ok 35lat) je splacic. Zakladajac ze uda sie je szybciej spacic niz 25 lat czy li 15 lat(kredyt bierzemy po studniach czeli w wieku ok 25/27lat, naze zarobki w kolejnych latach powinny wzrastac stad zalozenei ze uda sie szybciej kredyt splacic) mamy wtedy 40 lat oraz mieszkanie. wtedy mozemy je wynajac, a z pieniedzy z wynajmu splacac kredyt na drugie mieszkanie. Po splaceniu drugiego mieszkania mamy ok 60-65lat i dwa mieszkania, w jednym mieszkamy z z drugiego mamy pieniadze na utrzymanie sie na emeryturze.
pozdrawiam

Odpowiedz

Kuba Wrzesień 11, 2013 o 11:56

Michał,

Bardzo dziękuję Ci za ten artykuł. Pomógł mi w ostatnim możliwym momencie przed zakupem mieszkania. Timing idealny.

Poważnie rozważałem przez ostatni tydzień zakup i byłem już w bardzo ‚zaawansowanej’ sytuacji transakcyjnej. Dzisiaj zrezygnowałem i bardzo cieszę się ze swojej decyzji. To jeszcze nie ten moment.

Dzięki! 😀

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:52

Hej Kuba,

Super, że mogłem Ci tak nieświadomie pomóc w takiej decyzji. Na przyszłość śmiało możesz do mnie napisać 😉 Może coś uda się podpowiedzieć.

No to pochwal się proszę przed jakim zakupem sam się uchroniłeś? 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Kuba Wrzesień 11, 2013 o 20:22

Obecnie wynajmuje pokój w Krakowie i zamierzałem kupić 47m2 mieszkanie dla siebie. Z kilku względów (m.in. prywatnych) miało to być mieszkanie na przedmieściach, rynek pierwotny, atrakcyjna jak na tą lokalizację cena – 4500zł/m2. Uskładałem przez 3 lata część wkładu własnego (~25-30%), ale jak przeliczyłem wszystko (koszty okołozakupowe + koszty kredytu + wykończenie + późniejsze koszty miesięczne), doprawiłem obliczenia Twoimi wnioskami, to czarno na białym okazało się że nie jest to właściwy moment. Dzięki jeszcze raz! :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 18:19

Proszę bardzo i polecam się na przyszłość. Aczkolwiek, jak sam widzisz, to przede wszystkim Twoja praca i Twoje kalkulacje doprowadziły Cię do Twoich wniosków. I tak właśnie powinno być.

Niemniej jednak fajnie wiedzieć, że gdzieś tam w jakiś sposób się do tego przyczyniłem. Super :)

Miłego weekendu!

Odpowiedz

MiGoo Wrzesień 11, 2013 o 11:59

Witam!

Wpis bardzo fajny, opinie zawarte w nim jak i w komentarzach jak najbardziej trafne. Ale jeśli rzeczywiście dotyczą tego przypadku i takiej sytuacji :) W zupełnie innej, w zależności od tego jak się na to wszystko zapatrujemy, może być zdecydowanie inaczej :)

Sam na miejscu naszego bohatera nie kupiłbym mieszkania, nie mając żadnego doświadczenia w życiu za swoje, będąc dopiero po studiach (podana perspektywa wynagrodzenia po nich jest tylko perspektywą, życie dopiero pokaże jak będzie), nie wiedząc co, ile i jak. Najpierw musimy się tego wszystkiego dowiedzieć / nauczyć. Także tu nie ma co kombinować: wynajem, wynajem i jeszcze raz wynajem i nauka życia bez rodziców :)

Natomiast po jakimś okresie wynajmu, kiedy myślimy już o czymś bardziej własnym, większym, planujemy rodzinę, mamy w miarę dobre (stałe) zarobki, wiemy ile co kosztuje, potrafimy odłożyć chociaż te 25% wynagrodzenia miesięcznie żyjąc samemu i co najważniejsze: mamy dość ciułania się po nie swoim (nie każdemu na dłuższą metę to pasuje, my po 2 latach mamy serdecznie dość i chcemy mieć ten psychiczny komfort, że płacimy za coś, co za ileś tam lat będzie nasze), to wtedy można pomyśleć o kupnie :) I tak jest właśnie w naszej sytuacji.

Jesteśmy z żoną 2 miesiące po ślubie (wszystko sami zorganizowaliśmy, jak i sfinansowaliśmy), mamy niezłe zarobki (ok. 7000 zł netto miesięcznie – 3 źródła dochodu – zawody: programista, lekarz), oszczędności około 25 000 (miesięcznie jesteśmy w stanie odłożyć od 2500 do 3500 zł, w zależności od miesiąca), natomiast koszty najmu 2-pokojowego mieszkania wraz z czynszem kosztują nas około 1100 zł. Zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania z kilku powodów: planujemy powiększenie rodziny (gdzieś trzeba będzie wychować maleństwa), nie jesteśmy zwolennikami zbyt częstych przeprowadzek (a tym bardziej z dziećmi, kiedy je będziemy mieli), obecne mieszkanie jest dla nas stanowczo za małe (39 m2), a poza tym nie ma w nim możliwości urządzania po swojemu mebli itp (jak to w większości na wynajmie, chociaż mogę się mylić), ostatecznie: bo chcemy właśnie tak a nie inaczej (ach te emocje, nie możemy się ich niestety w tym przypadku ustrzec)…

Nie szalejemy (chociaż zależy to od spojrzenia), właśnie jesteśmy na etapie kupna mieszkania 4-pokojowego o powierzchni 64 m2 z rynku wtórnego (przepłacać za cienkie ściany z rynku pierwotnego nie mamy zamiaru), kosztującego nas razem z remontem na dzień dobry ok. 230 000 zł, które to mieszkanie spełnia nasze wszystkie widzimisię i nie jest jakoś niewiadomo jak ogromne :) Kredyt bierzemy na 100% + remont (oszczędności idą na koszty okołokupne – podatki, pośrednik, notariusz), natomiast okołokredytowe wrzucamy w ratę (tak się składa, że jesteśmy w bardzo dużej potrzebie kupna auta, i na to pójdzie reszta naszych oszczędności [kupna auta na kredyt nie tolerujemy]), rata kredytu na 25 lat wyniesie nas około 1200 zł plus czynsz ok. 500 zł, więc wyjdziemy miesięcznie około 600 zł do tyłu w stosunku do wynajmu, ale jesteśmy skłonni za taki komfort tyle zapłacić :) Oczywiście mamy świadomość, że stopy pewnie wzrosną (podbijając ratę), ale damy sobie radę :)

PS. Co do uwięzi w przypadku kupna mieszkania: bez przesady! Zawsze można to mieszkanie wynajmować, a przeprowadzić się za pracą gdzie indziej i wynajmować w innym miejscu coś dla siebie. Wszystko jest do przeżycia! Skoro Wolny potrafi, inni też powinni 😉

Odpowiedz

MiGoo Wrzesień 11, 2013 o 12:18

PS.2. W sumie to zastanawiamy się nad kredytem na 20 lat: rata wzrasta o 200 zł, ale za to do spłacenia jest 30 000 zł mniej… Co radzicie? :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 18:26

Hej MiGoo,

Dziękuję za Twoje komentarze. Ile osób – tyle punktów widzenia. Każdy musi podejmować swoje decyzje sam.

Co do „strategii kredytowej” – tak jak pisałem w artykule: jeśli nie masz pomysłu jak przy tych 30 000 zł wyższych kosztów kredytu, wycisnąć, np. 40-50 000 zł, to lepiej brać kredyt na jak najkrótszy czas. Jeśli stać Was na ratę o 200 zł wyższą, to warto się spiąć i być do przodu.

Odpowiedz

Bartek Stańczyk Wrzesień 11, 2013 o 12:32

Hmm nie bardzo potrafię sobie wyobrazić, jak może wyglądać czteropokojowe mieszkanie na 64 m2. W dzieciństwie mieszkałem w 60 m2, ale 3 pokoje i nie było ono wielkie. Możesz dać przykład rozkładu? Sam waham się między trzema a czterema pokojami, ale z tego, co obserwuję, to najmniejsze rozsądne cztery pokoje miały 73 metry.

Czytając wszystkie komentarze widzę, że każda rodzina ma inny „wymarzony” metraż. Ciekawe, jakie są rzeczywiste statystyki i jaki jest graniczny „wygodny” metraż w przeliczeniu na osobę.

Odpowiedz

MiGoo Wrzesień 11, 2013 o 12:40

Hej!

Dokładnie jest takie, o jakim Michał we wcześniejszym komentarzu wspomina – układ szczeciński: pokoje (16, 11, 9, 8), kuchnia 7, łazienka 4, wc 1, przedpokój 8, balkon 5 (loggia), piwnica 6 :)

Dla nas to wymarzony układ: jest miejsce i na salon, i na sypialnię z garderobą, 2 pokoje dla dzieci (bądź jeden, a drugi na kąt do pracy) :)

Odpowiedz

MiGoo Wrzesień 11, 2013 o 12:42

Acha, co do mieszkań około 73 metrowych: są fajne, ale mają jedną dużą wadę: ogromny salon (20 kilka metrów), a najmniejsze pokoje pokroju 7 i 6 metrów. Stąd nie braliśmy takich pod uwagę – 6 metrów, szczególnie w prostokątnym układzie, to zdecydowanie zły pomysł…

Odpowiedz

Bartek Stańczyk Wrzesień 11, 2013 o 12:53

Faktycznie składa się do tych sześciesięciu-kilku metrów :) niemniej nie mogę sobie tego zwizualizować :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 12:55

Bartek,

Zajrzyj do tego wpisu: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/mieszkanie-jako-inwestycja-jak-zarobic – tam jest dokładny plan i zdjęcia tego mieszkania przed i po remoncie :)

Bezpośredni link do planu: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/wp-content/uploads/2013/03/plan-mieszkania-oszczedzanie.jpg

Pozdrawiam

Odpowiedz

Bartek Stańczyk Wrzesień 11, 2013 o 13:14

OK dzięki :) już zrobiłem sobie kawkę według instrukcji z początku tekstu i zasiadam 😉

Odpowiedz

wolny Wrzesień 12, 2013 o 09:41

Widzę, że ktoś mnie wywołał do tablicy – oto i jestem :) Nieruchomość jednak potrafi być bardzo dużą kotwicą – widzę to po znajomych z pracy, którzy się wybudowali. Sama myśl o sprzedaży czy wynajęciu takiego kilkuletniego, „wymuskanego” domu jest na tyle abstrakcyjna, że kojarzy im się raczej z jakimś koszmarem.
Co innego mieszkanie, które powoli staje się zbyt małe dla nas – zapłaciliśmy za nie X, włożyliśmy w nie Y roboczogodzin, mieszkaliśmy 5 lat amortyzując wiele kupionych sprzętów, a teraz – nadal w super stanie – będzie służyło innym, generując całkiem sensowny, PASYWNY dochód dla nas.
Jak widać, kluczem jest podejście i możliwie jak największe odcięcie się od emocji – zarówno przy wyposażaniu mieszkania, jak i późniejszym przywiązywaniu się do niego.

Odpowiedz

Roman Wrzesień 11, 2013 o 12:00

Pozwolę sobie poruszyć jeszcze jedną ważną kwestię pominiętą przez przedmówców, a wynikającą z mojego własnego doświadczenia.
Chodzi o samodyscyplinę oszczędzania.
W dzisiejszych czasach gdy możemy pozwolić sobie aby odłożyć pewna kwotę, musimy brać pod uwagę masę pokus czekających za każdym rogiem dla naszych zgromadzonych środków. W głowie człowieka czai się masa pomysłów – zmiana telefonu, zmiana auta – w głowach kobiet jeszcze więcej – bo by się przydał nowy dywanik, garnki, suszarka itp. (nie chciałem urazić kobiet, jednak moja żona ciągle mnie zasypuje takimi „nagłymi pomysłami” zwanymi potrzebami)
Tak więc wracając do tematu, gdy posiadamy kredyt – z góry mamy ustalona taką dyscyplinę i po prostu musimy mieć określoną kwotę.
Natomiast oszczędzając, jednocześnie mieszkając na swoim trzeba bardzo uważać z wydatkami.
Należy również wziąć pod uwagę, że tak jak napisał autor listu – razem z dziewczyną zarabiają 3500. Biorąc pod uwagę całkowity koszt wynajęcia mieszkania i normalnego życia, wydatki sięgną ok 3000 zł. Zostaje 500zł oszczędności – oczywiście jak nic nie wyskoczy po drodze.
Dodatkowo błędnym założeniem jest że autor dostanie po studiach 4000zł na rękę – obawiam się że przez 1 rok dostanie tyle ile zarabiał na studiach, bo zarobki rzędu 4000 i więcej, otrzymują osoby albo wybitne, albo dopiero po kilku latach ciężkiej pracy – relacje osób pracujących w IT.
Oczywiście nie chcę wchodzić tutaj w kompetencje autora listu, pragnę tylko przedstawić realia życia codziennego.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 13:00

Hej Roman,

Traktowanie kredytu hipotecznego jako „programu regularnego oszczędzania”, to duża pomyłka w przypadku osób, które nie umieją obracać pieniędzmi z wyższymi stopami zwrotu niż lokaty terminowe. Myślę, że poświęcę temu kiedyś oddzielny wpis przy okazji rozpatrywania różnych opcji inwestowania. Ale przyznaję, że panuje taki mit.

Co do kredytu hipotecznego: przyjmuje się, że wysokość zobowiązań kredytowych nie powinna przekraczać 30% naszych zarobków netto. W obecnej sytuacji Tomka wygląda to gorzej – i to nawet jeśli założy się, że przychody jego i dziewczyny będą rosnąć. Dlatego odradzam.

I zgadzam się, że warto najpierw „zmierzyć” poziom swoich kosztów stałych. Zresztą Tomek pisał, że jest jeszcze w okresie ich szacowania.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Szymon Wrzesień 11, 2013 o 12:46

Dla mnie idealnym wyjściem jest TBS. Traktując to jako znaczne obniżenie wynajmu. Oczywiście jest wpłata własna (do odzyskania) w wyskości 33% kosztów wytworzenia mieszkania (ok. 50 tys.), ale całkowita kwota za 2 pokojowe mieszkanie kosztuje 700 zł razem z mediami miesięcznie. Praktycznie nie ma możliwości, aby wypowiedzieć mieszkanie (TBS ma do tego prawo, ale byłoby mu ciężko) więc nie polegamy na dobrej woli wynajmującego. Ktoś powie, że to mieszkanie nie będzie moje (już teraz jest możliwość wykupu, choć jest to nieopłacalne, ale dalsze prace nad Ustawą są nieuniknione). Nadwyżkę odkładam, inwestuję i za parę lat kupię mieszkanie, albo to, albo jakieś inne za gotówkę. I będzie mnie ono kosztowała 400 tys. a nie np, 700 (tyle by mnie kosztowało, gdybym wziął kredyt). A 300 tysięcy zamiast dać dla Banku rozwalę na lewo i prawo (żartuję, oczywiście…jakoś rozsądnie zainwestuję) 😉

Odpowiedz

Tomasz Wrzesień 11, 2013 o 13:06

Witam,

Właśnie kupiłem mieszkanie w Warszawie; 48 m2; 3 pokoje, okolice Ronda Wiatraczna, szukałem ok. 6 miesiecy ale sie oplacilo, mieszkanie kosztowalo 300 000,-PLN, bez prowizji posrednika (MetroHouse – nie reklamuje; polecam); generalnie mieszkanie do zamieszkania bez zadnego wkladu wlasnego;
Smieszne bo tez mam na imie Tomek.
To co polecam Tomkowi – nie kupuj mieszkania na cale zycie tylko na teraz.
Panie Michale 120 m2 w Warszawie co Panu strzelilo do lba ?
i nie chodzi mi tylko o koszty zakupu !!!
Mieszkanie mozesz kupic na razie 2 pokojowe (40 m2); mozna znalezc za ponizej 250 000,-PLN,
Zgromadz jak najwiekszy kapital wlasny; zapozycz sie u rodzicow (ale splacaj ten dlug); wez jak najmniejszy kredyt;

Odpowiedz

Gość Wrzesień 29, 2013 o 00:28

Czy gdyby Michał kupił w 2001 i zapłacił 300 000 PLN a sprzedał w 2008 za 1 000 000 to też byś uważał, że zrobił głupio? :)

Odpowiedz

sztab mentorów Wrzesień 11, 2013 o 13:37

Autorze, wiesz, że nie lubie Twojego bloga, więc tym bardziej zdziwił mnie ten artykuł – jest zupełnie w porządku. Pan się rozwija! Gratulujemy – mentorzy.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 11, 2013 o 13:43

Hej Sztabie mentorów,

Dziękuję :) To komplement dużego kalibru. Doceniam i nie spoczywam na laurach. Mam nadzieję, że będzie okazja jeszcze kiedyś podyskutować przy rozbieżnych stanowiskach.

I prośba wielka – dajcie spokój z tym „Pan” w tym sztabie.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 11, 2013 o 13:41

Witajcie,

A może doradzilibyście mi w mojej sytuacji?
Chcę kupić nowe mieszkanie w cenie 300000 zł na kredyt.
W chwili obecnej jestem właścicielem kawalerki, która warta jest według mnie +- 130000 zł.
Co lepiej zrobić:
1. Sprzedać kawalerkę, a pieniądze potraktować jako wkład własny przy zakupie nowego mieszkania?
2. Wynająć kawalerkę – przyjmuje, że mógłbym dostać maksymalnie 700 zł miesięcznie, a dochód ten przeznaczać na spłatę kredytu (obniżając sobie tym samym comiesięczną ratę)?
Która z tych opcji w ogólnym rozrachunku będzie bardziej korzystna dla mnie?
A może Michał przeprowadziłby szybkie obliczenia w swojej głowie i zaproponował coś :-)?

Z góry dziękuje za pomoc

Odpowiedz

Koper Wrzesień 12, 2013 o 12:50

Bez większego rozpisywania się. Jeśli wartość 130000 i tyle dostałbyś pieniędzy, to trzymając na 4%, otrzymasz miesięcznie z odsetek (po odjęciu podatku) 351zł, jeśli możesz wynając i mieć na czysto 700zł, matematyka jest prosta. Oczywiście przy założeniu, że 700 masz na czysto po wszystkich opłatach (czynsze, inestycje w mieszkanie, podatek itp)

Odpowiedz

Sebo Wrzesień 11, 2013 o 14:51

Witam,

może coś przeoczyłem i w żaden sposób nie chcę doradzać bohaterowi artykułu. Jednak wniosek jaki nasuwa mi się z tych obliczeń jest następujący. Biorąc kredyt po 30 latach mam własne mieszkanie i koszty spadają mi o wartość miesięcznej raty kredytu. Nie biorąc kredytu i wynajmując po 30 latach nie mam mieszkania a kasy którą zaoszczędziłem nie biorąc kredytu starczy mi na 2 kolejne lata wynajmu. Po tym czasie nadal nie mam mieszkania, mało tego koszty wynajmu mi nie maleją. Jakby ktoś mi wytłumaczył dlaczego wzięcie kredytu w takiej sytuacji się nie opłaca poza niematerialnymi sprawami typu stres, zdarzenia losowe, zmiana pracy? Oczywiście zakładamy, że kolega byłby w stanie spłacać ten kredyt, bo w tej chwili tak jak Michał wspomniał nie miałby takiej zdolności.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:00

Hej Sebo,

Dziękuję za podniesienie tej kwestii. Kluczowa sprawa jest taka: artykuł nie koncentrował się wprost na opłacalności bądź nieopłacalności wzięcia kredytu vs mieszkanie w mieszkaniu wynajmowanym. Żeby to dokładnie policzyć, to należałoby zrobić taką analizę finansową, jaka znalazła się na blogu „Droga do własnego M” (link w artykule).

Ja zwrócę uwagę na jeden aspekt: opisywałem konkretną sytuację. GDYBY było inaczej niż to zostało opisane, to pewnie wnioski mogłyby być inne 😉

Pozdrawiam

Odpowiedz

Koper Wrzesień 11, 2013 o 15:50

Jeszcze nie przeczytałem komentarzy, ale na szybko chciałem podzielić się moją myślą dotyczącą w zasadzie bardziej Twojej sytuacji mieszkaniowej Michale:
Jeśli kupiłeś na własność „za duże” mieszkanie w którym mieszkacie, to może powinieneś pomyśleć o zakupie kolejnego mieszkania dla siebie(dla całej rodziny), mniejszego, które nie będzie miało za dużo metrów i za dużo niepotrzebnych kosztów utrzymania, a to w którym aktualnie mieszkać, przeznaczyć na inwestycję? Wtedy wykorzystałbyś 100% powierzchni pod inwestycję (zakładam optymistycznie całkowite obłożenie przez najemców). Dobre, prawda? Natomiast łatwo się pisze a trudniej wykonuje, dlaczego? Musiałbyś opuścić „własną strefę komfortu” a także namówić do tego żonę i dzieci :) Zakładam również, że mieszkanie robiliście „dla siebie” i jeszcze dodatkowo kwestia polubienia miejsca, gdzie się żyje (zapuszczanie korzeni itp.) Ciekawy jestem Twojej opinii w tym temacie.

Co do argumentacji i rad dla Michała i jemu podobnych, zgadzam się z prawie w całości z tym co napisałeś. Ja mając 36lat, ciągle tułam się po wynajmowanych pokojach/mieszkaniach i przerobiłem ich już chyba ponad 10, co spowodowało, ze się przyzwyczaiłem do takiego stylu życia. Oczywiście wszystko się zmienia (w tym roku w końcu się żenię), więc zapewne wiele się zmieni. Myśląc przyszłościowo zakupiłem mieszkanie pod wynajem, w którym do czasu ślubu jeszcze mieszkam z najemcami. A po ślubie zamieszkam u żony i jej rodziców (dom duży wiec bezproblemowo), sytuacja dla mnie komfortowa, bo nadal mogę wynajmować mieszkanie, mieć dodatkowy dochód, zdobywać doświadczenie i zwiększać zdolność kredytową. Za parę/paręnaście lat pobudujemy się i tam uwijemy gniazdko. Taka moja wizja, aczkolwiek marzy mi się dom/mieszkanie pod wynajem w górach lub nad morzem, lub tu i tu, ale kwestia zarządzania na odległość wydaje się nieciekawa (przynajmniej na początku). Pozdrawiam wszystkich inwestorów :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:01

Hej Koper,

Mimo wszystko nie jestem aż tak zdeterminowany, by w tej chwili zmieniać mieszkania. Raczej zamierzam „uciec do przodu” wyznając zasadę, że najlepszą formą oszczędzania jest pomnażanie przychodów 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Joanna Wrzesień 11, 2013 o 16:19

Witam,

Jestem tu pierwszy raz i od razu poczułam, że dobrze trafiłam:-)
Może podpowiecie nam co zrobić. Aktualnie mieszkamy (ja, mąż, synek 2 latka i córka, która pojawi się za 2,5 miesiąca) w mieszkaniu 3pokojowym z moją mamą i babcią. Lekki hardcore pokoleniowy, no ale coś za coś.
Dokladnie rok temu z oszczędności oraz pożyczki od „dobrych ludzi” (bez odsetek, rata po ok. 1200pln, nawet z przestojami) kupiliśmy kawalerkę pod wynajem. W ciągu roku spłacilismy już 20tys z 85tys pożyczonych. Przy dobrych wiatrach w ciągu 4 kolejnych lat ją spłacimy.
Cały czas coś odkładamy, ale są to bardzo małe kwoty, ale wydatków nieprzewidzianych też sporo. Myślimy jednak o zakupie kolejnego mieszkania (2 pokoje, około 40-45mkw) również pod wynajem. Tym razem jednak na kredyt i niestety bez wkładu własnego. I nie do końca wiemy jak ugryźć temat. Czy czekać do momentu spłaty (jest szansa, że wówczas dobrzy ludzie znowu parę groszy nam pożycza) i dobrać kredyt. Czy nie czekać, szukać mieszkania i kredytu i załatwiać temat już np. w przyszłym roku. A za np te 4 lata pożyczyć od „dobrych ludzi” na szybszą spłatę kredytu.
Na tę chwilę nasze dochody nie są wybitne, ja matka polka w domu, mąż ma około 2,5pln na rękę. Dodatkowych dochodów aktualnie brak. Co byście nam podpowiedzieli.
Z góry wielkie dzięki,
Joanna
Ps. Z wieczora zasiadam do dalszego czytania. Takiej inspiracji potrzebowałam :-)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:11

Hej Joanna,

Dziękuję za komentarz. Mimo, że jestem zwolennikiem zarabiania na wynajmie, to w Waszym przypadku poważnie bym się zastanowił nad kolejnym zobowiązaniem i tym bardziej ładowaniem się w kredyt na 100%. Nie wiem, z którego miasta jesteś i jaki tam jest poziom cen mieszkań oraz relacja do potencjalnych przychodów z najmu. Może taka transakcja się „zepnie” i najemcy będą Wam spłacać kredyt, a może nie. Wiem, że w momencie ew. problemów z najemcami, możecie mieć podbramkową sytuację i to już nie będzie wesołe.

Macie jedno źródło przychodu jak rozumiem i nie są to „kokosy”. Nie życząc źle Mężowi, może się okazać, że traci pracę lub przytrafia się jakiś przypadek losowy, który spowoduje, że te 2500 zł zniknie na jakiś czas. Jest to ryzykowne.

Jak rozumiem są przychody jeszcze z najmu mieszkania kupionego za gotówkę, ale nadal masz tam do spłacenia zobowiązanie.

Moja rada (na tyle na ile obecnie „czuję” ta sytuację): poszukać lepszej lub dodatkowej pracy, jak najszybciej spłacić zobowiązanie w stosunku do „dobrych ludzi” i dopiero potem zabierać się za kolejne inwestycje. Dobrzy ludzie są bardzo w cenie więc to absolutny priorytet żebyś miała jeszcze furtkę do skorzystania z ich pomocy w przyszłości – wtedy, gdy naprawdę będzie taka potrzeba (oby nie).

Takie są moje nieco konserwatywne przemyślenia w tym przypadku.

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

marianna Wrzesień 11, 2013 o 16:56

Jak zwykle przeczytałam z zapartym tchem jest Pan genialny.
Rozsyłam linka po blogach które czytam pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Marcin Kosedowski Wrzesień 11, 2013 o 17:11

A mnie zastanawia, czy autor na pewno uwzględnił wszystkie opłaty w mieszkaniu wynajmowanym. Przy średniej dla Krakowa cenie 5769 PLN/metr kwadratowy [http://www.bankier.pl/wiadomosc/Transakcyjne-ceny-mieszkan-wzrosly-najbardziej-w-Krakowie-2825494.html], mieszkanie kupowane miałoby prawie 70 metrów. Dane są z maja, więc teraz pewnie wyszłoby parę metrów więcej.

Przejrzałem na szybko aktualne oferty mieszkań z Krakowa o powierzchni 65-75 metrów i przeważnie cena to 2000-2500 + opłaty. Najtańsze jakie znalazłem kosztowało 2100 złotych z opłatami „20 minut samochodem od centrum”, czyli lokalizacja raczej średnia.

Wydaje mi się więc, że Tomek żyjąc na utrzymaniu rodziców nie uwzględnia jakiegoś kosztu (czynszu?), a powinien to koniecznie wziąć pod uwagę przy szacowaniu czy będzie go stać na takie drogie mieszkanie.

Odpowiedz

Prawnik Wrzesień 11, 2013 o 17:13

Kolejny bardzo udany artykuł. Gratulacje!
Prawda jest taka że każdy sam musi sobie przekalkulować co w jego sytuacji jest bardziej opłacalne.

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 11, 2013 o 17:45

Wszystkim serdecznie dziękuję za komentarze, wiele z nich było wyśmienitych!

@Marcin Kosedowski: To prawda, mieszkając z rodzicami na pewno nie mam pełnej wiedzy o kosztach utrzymania. Nie bardzo mogę temu zaradzić. Wyjdzie w praniu! :)
Wyszedłeś jednak z założenia po średniej cenie mieszkania, że celowałbym w ok. 70m2. Ja bym wolał raczej te 50m2 ale bliżej mojej pracy, szkoły, centrum miasta itd. W interesującej mniej okolicy takie mieszkania można wynająć za ok. 1400zł. Do tego dochodzi czynsz ok. 300 i opłaty za media.

Dziękuję wszystkim, widzę, że ‚nie ma się co napalać’. Wynajem może przynieść sporą oszczędność.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:28

Hej Tomek,

A ja jeszcze raz dziękuję za materiał do artykułu :) Jak widać temat jest gorący 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Bartek Wrzesień 11, 2013 o 18:41

Witam
Chciałbym się podpiąć pod temat i przedstawić swoją wizje przyszłości:
Mam 24 lata, pracuję oraz spłacam już 3 kredyt gotówkowy.
Po spłacie kredytu gotówkowego planuję wyprowadzić się z rodzinnego gniazdka wraz ze swoją dziewczyną, nasze wspólne zarobki to ok 4000zł.
Planuję wziąśc kredyt hipoteczny na 100% nieruchomości na jakieś małe mieszkanie TBS na kwotę ok 100 000zł na 15lat.
Myślę ze spokojnie nas będzie stać na spłacanie takich rat (ok 800 zł )
Po 15 latach(lub wcześniej )spłacić hipotekę i pod zastaw tego mieszkania wziąść kolejny kredyt hipoteczny na ok. 400 000 pod budowę domu.

Bardzo proszę o opinię na temat mojej wizji na przyszłość.

Odpowiedz

wolny Wrzesień 11, 2013 o 18:53

Michale – jak wiesz, ja sam właśnie przeprowadzam się pomiędzy miastami i w związku z tym muszę wynająć swoje mieszkanie, które kupiliśmy 5 lat temu, i które urządziliśmy z żoną – jak to określiłeś – w swoim stylu. Tyle, że podeszliśmy do tego bardzo racjonalnie – od początku było założenie, że to mieszkanie na 5-10 lat (chociaż sądziliśmy, że z powodu brakującego pokoju, a nie przeprowadzki), remont przeprowadzaliśmy w 90% własnymi rękami i przy określonym budżecie (którego nie przekroczyliśmy) i dzięki temu teraz nie szkoda nam go wynająć komuś innemu. Jasne – czujemy się tu dobrze, jest to coś naszego – ale wiele sprzętów już się „zamortyzowało”, trzeba iść dalej i świadomość, że mogę to mieszkanie wynająć na „oprocentowanie” wynoszące ponad 5 % (miesięczny czynsz / kwota, jaką w nie włożyliśmy) też jest miła.
Do niedawna byłem absolutnym zwolennikiem kupna mieszkania – teraz zaznam smaku wynajmowania i za jakiś czas będę mógł coś więcej o tym powiedzieć. Być może moje podejście się zmieni na tyle, że w nowym miejscu nawet nie pomyślimy o kupnie? Kto wie – zwłaszcza, że mobilność odgrywa w naszym przypadku coraz większą rolę.
Sam bardzo chętnie bym przeczytał wpis jeszcze bardziej „matematyczny” – sam mam gdzieś w planach porównanie opłacalności najmu (+ inwestowania różnicy pomiędzy kredytem a najmem), chociaż „czuję”, że mimo wszystko kupno własnego mieszkania na kredyt jest bardziej optymalnym rozwiązaniem.

Pozdrawiam,
Wolny

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:32

Hej Wolny,

Na razie wpisu „matematycznego” nie planuję. Wiele zależy od indywidualnych preferencji i możliwości finansowych (jaki % dochodu stanowi rata kredytu). Jeśli mnie pytasz, to byłem i jestem zwolennikiem mieszkania w swoim. Ale to mój punkt widzenia.

Podobnie jak z autami – kupować nowe czy używane? Dobre argumenty potrafią wyciągnąć i Ci, którzy kupują używane i Ci, którzy kupują nowe. Akurat po ten temat, to chyba się w końcu „schylę” :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Hubu79 Wrzesień 11, 2013 o 19:08

Zakładam, że wynajmuje, czyli na 32 lata starczy. Po tych 32 latach mieszkanie z kredytu przechodzi na moją własność, a za wynajmowane muszę dalej opłacać…
Zakładając, że średnia długość życia rośnie chyba lepiej mieć jednak swoje mieszkanie po spłacie kredytu :)
Jeżeli przyjmę, że w wieku 24 lat wziąłem kredyt i w wieku 50 lat mam w końcu swoje mieszkanie 😉 to jeszcze do 80ki jest dużo czasu.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:35

Hej Hubu79,

Ogólnie rzecz biorąc masz rację, ale wiele zależy od tego co się na przestrzeni tych 32 laty wydarzy. I do tego może się jeszcze okazać, że o kredycie w wieku 24 lat możesz wyłącznie pomarzyć. Podobnie jak Tomek, bo jak przypuszczam ze zdolnością kredytową jest u niego krucho.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

BJK Wrzesień 13, 2013 o 23:32

Michał, wszystko zależy od zarobków i woli banku. Pierwszą hipotekę wziąłem w wieku 22 lat, nie mając żadnej historii w BIK ani nawet żadnego telefonu komórkowego czy internetu na swoje nazwisko. A obecnie w BIK mam ponad 550 punktów 😉

Odpowiedz

Janek Wrzesień 11, 2013 o 20:29

Hej
Czytam trochę jak o osobie. Jestem jak Tomek. Jestem z Krakowa i jestem na ostatnim roku studiów. Pracuje i zarabiam około 2000zł. Rok temu zdecydowałem się na wynajęcie kawalerki i zamieszkanie z dziewczyną. Trzeba było w końcu odciąć pępowinę i zacząć samodzielnie żyć. Kilka porad dla Tomka:
Jeśli mieszkasz się z rodzicami. Oszczędności przy jakichkolwiek zarobkach są bardzo łatwe do generowania i naprawdę połowę wypłaty można przeznaczyć na oszczędności jak nie więcej. W zależności jakie się życie prowadzi. Ja na przykład dużo podróżuje i trochę na to wydaje.
Jak już człowiek idzie na swoje to oszczędzać już nie jest tak łatwo, bo tych wydatków jest bardzo dużo. Jednak cały czas da się.
Ja wynajmuję i twierdzę ,że to na początek jest najlepsza opcja. Lepiej wynająć mniejsze mieszkanie/ kawalerkę i pomęczyć się rok, dwa i odkładać ile się da. W zależności od potrzeb i od tego jak w życiu Ci się układa po kilku latach wziąć mieszkanie na kredyt z dużym wkładem własnym lub nadal wynajmować.
Jedyna moja ogromna rada. To jak najszybciej wyprowadź się od rodziców. To jest idealna szkoła na wszystko. Może to nie jest porada o oszczędnościach i nie związana z tym tematem ,ale warta przytoczenia ,bo nikt jej nie zawarł,a wydaje mi się kluczowa. Dla ludzi na studiach wydaje mi się koniecznością wyprowadzenie od rodziców. Aby poznanać wartość pieniądza, aby poznać swoje możliwości odkładania itp.
Tak naprawdę człowiek idąc na swoje( wynajęte bądź kupne) uczy się życia i uczy się ,że wszystko kosztuje. W domu mieszkając z rodzicami wspierałem ich finansowo ,ale dopiero wynajmując zobaczyłem ,że największe wydatki generują rzeczy małe. Na których mieszkając u rodziców nie zdawałem sobie sprawy. Na przykład jedzenie.
Popatrz na przykład Michała i jego raportów. Na jedzenie dla 4 osób wydaje prawie 2000zł. Czyli lekko licząc około 500zł na głowę. Mieszkając z rodzicami nie zdajesz sobie sprawy ,że przez miesiąc przejadasz średnio 500zł. To są takie sprawy na które warto zwracać uwagę i po prostu to przeżyć. Dlatego najpierw radzę przeżyć wynajem ,a dopiero później zakup mieszkania.
Po za tym rada ,którą wydaje mi się przeczytałem u Michała lub na blogu kontomierza. To nie nigdy nie zakładaj dochodów do przodu. Nie możesz określić ile za rok będziesz zarabiać po skończeniu studiów. Może to być 4000zł ,a może być to 3500zł ,albo 2800zł.
To chyba tyle. Teraz do Michała Ogólnie Michał nie zdajesz sobie sprawy jak człowiek młody dużo się uczy dzięki Twojemu blogowi. Mam nadzieję ,że będziesz częściej pisał właśnie o rzeczach dla osób, które wchodzą w poważne życie z trudnymi decyzjami. Komentarze i artykuł dał mi inne spostrzeżenie na kupno mieszkania. Muszę sobie to odświeżyć w przyszłości.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:40

Hej Janek,

Dzięki za komentarz. Napisałeś: „Ogólnie Michał nie zdajesz sobie sprawy jak człowiek młody dużo się uczy dzięki Twojemu blogowi”.

Szczerze mówiąc od samego początku miałem głęboką nadzieję i chciałem żeby tak właśnie było. Cieszę się, że Ci się to przydaje. I mam serdeczną prośbę: jeśli uważasz, że warto, to pomóż mi dotrzeć do jak największej swoich rówieśników. Jedyny sposób na to, to Wasza pomoc. Ja robię wszystko co w mojej mocy, aby promować istnienie tego bloga, ale sam niewiele zwojuję – obiektywnie mówiąc :-)

Pozdrawiam serdecznie i z góry dziękuję za każde „Lubię to”, „Podziel się” itd…

Odpowiedz

Janek Wrzesień 14, 2013 o 09:25

Hej Michał
Niestety mimo iż jestem młodym chłopakiem to z portalami społecznościowymi jestem na bakier i korzystam tylko w ostateczności. Jednak kilku osobą w pracy powiedziałem o Twoim blog-u i obiecywały ,że sobie go zobaczą. Krótko mówiąc kilka osób próbowałem zarazić czytaniem

Odpowiedz

aguado Wrzesień 11, 2013 o 20:42

A ja jestem zdecydowanie za zakupem mieszkania. Miałem podobny dylemat i wybrałem zakup. Wcześniej przez rok wynajmowałem kawalerkę – 850 plus czynsz i opłaty. Przez rok wyrzuciłem do kieszeni właściciela mieszkania 10.000. Wziąłem kredyt na 165000 i kupiłem małą kawalerkę z rynku wtórnego. Raty równe na 20 lat, wychodziły pół roku temu ok. 1100 złotych, z czego ok. 650 złotych to odsetki na początku, czyli wyrzucałem te pieniądze do … banku. Reszta to spłata raty kapitałowej, czyli moich pożyczonych pieniędzy. A więc wyrzucałem na starcie o 200 złotych mniej niż gdy wynajmowałem. Więcej dzięki niskiemu WIBOR-owi, moja rata po pół roku to 980 złotych, z czego odsetki to ok. 550 złotych, czyli teraz wyrzucam 300 złotych mniej niż przy wynajmie. W sumie, licząc niższe opłaty za kupioną kawalerkę, w całości płacę jakieś 300 złotych mniej za mieszkanie razem z kredytem niż gdy wynajmowałem. Jeśli odsetki wyrzucane do banku są niższe niż opłata za wynajem (wrzucane do kieszeni właściciela), to warto zastanowić się na kupnem mieszkania. Można to sobie policzyć na kalkulatorze rat. Mi bardzo pomógł kalkulator kredytów na stronie infor.pl (i nie jest to żadna reklama).
A jeśli chodzi o mały metraż… Za parę lat mogę sprzedać to mieszkanie i wcześniejsza spłata kredytu sprawi, że mieszkanie nie będzie kosztowało z kredytem tyle, ile wynosi całkowity koszt kredytu na początku, tylko mniej i nawet coś jeszcze z tego zostanie do wpłaty własnej na nowe – większe mieszkanie.
Czy wynajmujesz czy kupujesz na kredyt – pieniądze wyrzucasz, ale przy kupnie – część ich ulokowałeś we własnym mieszkaniu, z którego nikt Cię nie wyrzuci.
Aguado

Odpowiedz

Imiennik Grudzień 20, 2015 o 22:01

Podpisuję się pod taką opinią, dość osamotnioną, podstawiając moją obecną sytuację w postaci teoretycznego „Projektu Mieszkanie”.
(do obliczeń używam https://www.pkobp.pl/klienci-indywidualni/kredyty-mieszkaniowe/wlasny-kat-hipoteczny/, czegoś trzeba).

Krótki opis mojej sytuacji:
– aglomeracja x-miejska ( 2 < x czynsz, oraz kredyt < czynsz
– jako ryzyko rozumiem wydatki które nieubłaganie pojawią się po kupieniu mieszkania, chociażby umeblowanie i remonty
– nie uwzględniam inflacji, wiboru i pewnie kilku innych skrótów o których nie wiem, ale zakładam że jakiekolwiek mnożniki dla wariantu "wynajem" działają na 0, więc nie zmienia to zbyt wiele
– nie biorę pod uwagę nadpłaty kredytu
– niezależnie od wybranego wariantu jestem w stanie oszczędzać 1-1,5k/mc

Szczegóły "projektu":
– czas trwania: 15 lub 30 lat
– warianty "wynajem", oraz "kredyt"
– miesięczna wpłata 1500zł
– w obu wariantach miesięczna wpłata uprawnia do wyłącznego korzystania z danej nieruchomości

Ryzyko finansowe:
– "wynajem" – brak
– "kredyt" – zwrot z inwestycji jest pomniejszony o nieprzewidziane/dodatkowe koszty

Czas trwania 15 lat:
– koszt kredytu to 180 * 1,5k = 270k
– dla takiej raty i czasu trwania przyznany został kredyt na kwotę 200k
– zwrot z wariantu "kredyt" to 200k, czyli ~74% zainwestowanych pieniędzy, zwrot z inwestycji przekazany w postaci nieruchomości

– zwrot z wariantu "wynajem" to 0% – 100% miesięcznej wpłaty zostaje wykorzystane na bieżąco

Czas trwania 30 lat:
– koszt kredytu to 360 * 1,5k = 540k
– dla takiej raty i czasu trwania przyznany został kredyt na kwotę 320k
– zwrot z wariantu "kredyt" to 320k, czyli ~59% zainwestowanych pieniędzy, zwrot z inwestycji przekazany w postaci nieruchomości

– zwrot z wariantu "wynajem" to 0% – 100% miesięcznej wpłaty zostaje wykorzystane na bieżąco

Odpowiedz

Szym Wrzesień 11, 2013 o 21:31

Twoim zdaniem, jest sens teraz kupować mieszkanie pod wynajem skoro przed sobą mamy najpewniej niż demograficzny ? Nie jest to duże zagrożenie, które spowoduje, że w długim terminie (w takim w którym bierze się kredyt) popyt będzie mniejszy od podaży, więc ceny wynajmu zdecydowanie spadną.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:53

Hej Szym,

Na wszystko w życiu trzeba mieć pomysł. Na wynajem także. Trochę spolaryzuję, ale celowo: czy jest sens produkować nowe samochody? Przecież „kryzys” i ludzie nie mają za co kupować. I inne tego typu pytania mógłbym mnożyć…

Wynajmować można różnie. Można zrobić mieszkanie na tip top i wynajmować jako towar luksusowy, można bawić się w konkurowanie z hotelami (najem krótkoterminowy), można zrobić z mieszkania hostel (o ile tylko są takie prawne możliwości w danym budynku), można… też można mnożyć pomysły.

Można się odróżnić od wszystkich innych wynajmujących. Dzisiaj może tym być „Internet w cenie wynajmu”, a jutro zamówienie dostarczania świeżych bułek co rano.

Warto być kreatywnym :) A jeśli uważasz, że jest za dużo zagrożeń i idzie niż, to ja się z Tobą zgodzę… i co z tego? Ani Ty ani ja biznesu na tym nie zrobimy. Zgadzam się, że zagrożenie jest, ale ja osobiście uważam, że jest dużo pomysłów na to, jak konkurencję przeskoczyć. I nie zawsze cena ma największe znaczenie dla potencjalnego najemcy. Czasami gotowy jest on zapłacić więcej byleby mieć święty spokój, komfort psychiczny i po prostu normalnego wynajmującego 😉

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Krzysiek Wrzesień 11, 2013 o 21:33

Bardzo do mnie przemówił argument z tym, na ile lat wynajmowania starczyłoby pieniędzy z kupna i z całkowitego salda kredytu.
Argument o elastyczności przy najmie to był pierwszy argument, który przyszedł mi do głowy :).
Ciekawy jest też przykład z jednoczesnym wynajmowaniem od kogoś i komuś.

Od siebie dodam, że polskiemu rynkowi nieruchomości zagraża niekorzystny trend demograficzny. Trzeba to wziąć pod uwagę kupując mieszkanie niezależnie czy pod wynajem czy dla siebie.
Co do tej uprzywilejowanej pozycji lokatora… Istnieje w Polsce ogromna szara strefa rynku wynajmu mieszkań (właśnie przez ustawę o ochronie praw lokatorów) i tam całkowitą władzę ma właściciel.
I przechodzę do meritum mojej wypowiedzi: a dlaczego Tomek musi koniecznie wyprowadzać się od rodziców? Bo dziewczyna naciska? Bo chce się poczuć dorosły i niezależny? Jakaś inna przyczyna? Nie wiem, co go motywuje do wyprowadzenia się, ale finansowo najlepiej dla niego byłoby mieszkać nadal z rodzicami (zwłaszcza jeśli chce kupić/nająć w tym samym mieście, w którym dotychczas mieszka; przy przeprowadce do innego miasta rozumiem dylemat „wynająć czy kupić”). Odpada mu tyle kosztów, może budować swój kapitał, a z dziewczyną niech się spotyka. Jak się ożeni, to się namieszka z kobietą tyle, że aż czasem będzie miał dosyć ;).

Odpowiedz

BJK Wrzesień 11, 2013 o 22:58

Jak zawsze u Ciebie mnóstwo komentarzy pod każdym wpisem – i to całe mnóstwo pożytecznych i konstruktywnych komentarzy :)

Osobiście zgadzam się z komentarzem, że jak bardzo chce mieszkać sam to małe mieszkanie (kawalerka) na początek. I to tania – czyli dalej od centrum, ale z dobrą komunikacją. I wystarczy, nawet na dwoje ludzi… Osobiście jestem przeciwnikiem wygodnickiego mieszkania z rodzicami – to niestety potrafi zrodzić konflikty i mimo ekonomicznego uzasadnienia jest męczące psychicznie.
Aspekt kwalerka na mały kredyt np na 10 lat a wynajem już się zupełnie inaczej plasuje niż wyliczone koszty dla 400 tys kredytu.

Michał, jeszcze jedna kwestia, w której nie zgadzam się z Tobą: mieszkanie w którym mieszkamy może być inwestycją. Można np wynajmować komuś pokój, w wystarczającej cenie, żeby najem pokrywał koszty rachunków bieżących i żeby trochę zostawało. Wtedy z pasywa robi się aktywa. Średnio wygodne dla rodziny, ale dla osoby samotnej/w związku nieformalnym jakiś dobry znajomy najmujący to dobre rozwiązanie. Sam to praktykuję obecnie :)
W przypadku domu również można coś takiego przewidzieć tworząc „mieszkanko” w domu z oddzielnym wejściem. Na początek na wynajem, w przyszłości nasze dziecko może być niezależne tanim kosztem.

PS. Też przez 3 lata miałem mieszkanie które wynajmowałem, samemu mieszkając w wynajętym w innym mieście.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:55

Hej BJK,

Bardzo trafny punkt podałeś z tym wynajmowaniem pokoi we własnym mieszkaniu i mieszkaniem razem z najemcami. To ma też ten plus, że na bieżąco można reagować na sytuacje anormalne 😉

Dziękuję i pozdrawiam

Odpowiedz

blogobligacje Wrzesień 11, 2013 o 23:32

po kilku latach wynajmowania (brak zdolnosci kredytowej, szał na rynku nieruchomości); jak ceny i emocje kupujących i sprzedających opadły; w końcu kupiłem M. (W-wa)
,,Za” kupnem były suche liczby. Wynajmowałem kawalerki (30-36m2), w cenach od 1200 do 1400 + liczniki. Kupiłem 2,5roku temu w identycznej lokalizacji 2 pokoje (47m2) jak wcześniej wynajmowany 1-pok za 1400. Koszt zakupu 315k (6700/m2), wklad wlasny minimalny, 10%; średnia rata wyniosła 1190zł, a w ostatnim kwartale oscyluje wokół 950zl. Czynsz ok 350zł. Czyli razem 1300zl. Tylko jedna uwaga: w takim standardzie jak mam u siebie, na rynku wynajmu musialbym zaplacic za ten metraż ok 1800, lub 2000zl. Jak słyszę czasem od studentów że płacą nawet 1000zł za pokój, to włos się jeży.

Tak wiec 1300zl/mies kosztu zakupu vs min 1800/mies wynajmu.

Ale tu druga uwaga; kupiłem na zaburzonym rynku, bo z dopłatami ,,Rodzina na swoim”; bez doplat zakup i wynajem bylby porównywalny.

Niemniej jednak, dopłaty sa tylko (i aż) przez 8lat. Przez ten okres i na ten okres utworzyłem portfel obligacyjny, którego pomysł i założenia opisałem: http://blogobligacje.blogspot.com/2010/09/hipoteka-i-obligacja-czyli-zarbitrazuj.html
Jak dotąd (prawie 3 lata) konstrukcja działa, w tej chwili portfel generuje miesięczne przychody, ktore mogłyby w razie czego pokryć ratę kredytową. Jak na razie odsetki i zyski kapitałowe są reinwestowane, w terminie, kiedy wygasną dopłaty szacuję że portfel będzie stanowił przynajmniej ok 75-80% ówczesnej kwoty kredytu.

Za kupnem oczywiscie stał rowniez element emocjonalny – standard, w jakim ludzie wynajmują mieszkania jest b.często ŻENUJĄCY, i aż dziw bierze, że im nie wstyd brać takie pieniądze za przysłowiowe nory…

Dobra strona-blog Michale, rozwijaj ją dalej. Pozdrawiam!

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 19:58

Hej Blogobligacje,

Dziękuję za komentarz i ciekawy link. Ładnie :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Marta Wrzesień 11, 2013 o 23:51

Bardzo ciekawy artykuł, a na dodatek dużo pouczających komentarzy – super! :)
Kilka uwag ode mnie:

Ciekawi mnie, co sprawia, że ludzie – często młodzi, na początku dorosłego życia – pakują się w kredyt na 25 czy 30 lat z pewną taką… oczywistością, jakby to była naturalna kolej rzeczy. Przyznaję, że obecnie to stało się już chyba naturalną (może lepiej powiedzieć: popularną) koleją rzeczy, ale uważam, że warto się zatrzymać i zastanowić: po co? Bo inni to robią? Bo przecież „trzeba mieć swoje”? Bo „kredyt to nic takiego”? A przecież to kilkadziesiąt lat życia, czasem więcej niż Ci ludzie są na świecie! Kto wie, jak sytuacja się zmieni.
Jako człowiek od zawsze antykredytowy, na kredyty mieszkaniowe patrzyłam (nadal patrzę) z lekką nutką przerażenia. Jednym z głównych powodów posiadania mieszkania jest dla mnie poczucie bezpieczeństwa. Kredyt na taki okres czasu i taką sumę jest wręcz idealnym przykładem czegoś wręcz przeciwnego do bezpieczeństwa!
Przychylam się więc do głosów odradzających kupno i doradzam oszczędzanie. :)

Nie ukrywam, że piszę to z pozycji obecnie w pewien sposób uprzywilejowanej, czyli posiadającej już swoje mieszkanie. Kupiłam je samodzielnie w tym roku, gdyż dysponowałam dużą sumą pieniędzy z połowy sprzedanego mieszkania, wcześniej otrzymanego w spadku. Owszem, musiałam wziąć kredyt (wewnętrzny protest został zduszony;)), żeby kupić akurat to mieszkanie (małe, 26m, ale ma wymarzone dwa pokoje; no i sama mieszkam, więc po co mi większe;)), ale wielkość kredytu to 20tys. złotych, a termin mija za trzy lata. Rata kredytu i czynsz wynoszą tyle, co koszt wynajmu pokoju (łącznie z opłatami) w cudzym mieszkaniu, dochodzi mi więc obecnie tylko koszt mediów. W takim przypadku zakup jak najbardziej się opłaca. Za trzy lata kredyt będzie tylko wspomnieniem, nie kulą u nogi.
Gdybym nie miała tej dużej sumy, po prostu nadal bym wynajmowała. Taki miałam zresztą plan, bo nie spodziewałam się takiego zastrzyku gotówki. W głowie nie mieścił mi się wieloletni kredyt na sumę, którą trudno mi sobie nawet wyobrazić.

Co do Twojego przypadku przepłacenia za zwiększony metraż – mój brat z żoną również rozważali przenosiny do większego mieszkania przed urodzeniem drugiego syna. Już mieli nawet mieszkanie na oku. Na szczęście usiedli do wyliczeń i uświadomili sobie, że jeden jedyny dodatkowy pokój kosztowałby ich prawie 100tys. złotych, kolejny kredyt i stres. Wycofali się.

Z ciekawych opcji wartych rozważenia (a być może także napisania artykułu na ten temat;)) jest zakup mieszkania dla dziecka wyjeżdżającego na studia do innego miasta. Temat ten rozwinął się kiedyś podczas mojej dyskusji z byłą już współlokatorką, obie kończyłyśmy wtedy studia i obie byłyśmy przyjezdne. Koleżanka wysnuła tezę, że gdyby jej rodzice kupili mieszkanie w Krakowie, kiedy zaczynała studia, wszyscy wyszliby na tym lepiej niż finansując jej różne przygody związane z wynajmowaniem pokoi. Oczywiście nie jest to takie proste i oczywiste – koszt utrzymania studenta (tylko w zakresie wynajmu) przez pięć lat wynosił dwadzieścia parę tysięcy, może około trzydziestu, a w skali cen mieszkania nie jest to znowu taka zawrotna suma. Z tym, że to trzydzieści tysięcy oddane komuś innemu. Więc może warto by kupić? Większość studentów wynajmuje pokoje, nie potrzebuje całych mieszkań dla siebie. Standard mieszkania nie musi być też bardzo wysoki. Zakupione dwu- lub trzypokojowe mieszkanie mogłoby spłacać kredyt samo: dziecko-student mieszkałoby w jednym pokoju, a resztę wynajmowało. Taką taktykę zastosowali rodzice dwóch innych moich koleżanek.
Są oczywiście minusy/zagrożenia, np. co w przypadku kiedy dziecko-student będzie chciało zmienić miasto, zrezygnuje ze studiów, wyjedzie?
Nie robiłam nigdy dokładnych wyliczeń faktycznych kosztów, ale podrzucam pomysł pod ew. dyskusję lub inspirację do artykułu. Być może są wśród czytelników tego bloga rodzice nastoletnich dzieci i ten pomysł ich zainteresuje.

… No to się rozpisałam!
Pozdrawiam serdecznie! :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:01

Hej Marta,

I bardzo dobrze, że się rozpisałaś – dziękuję!

Temat, który zaproponowałaś jest bardzo ciekawy pod względem analizy. Rzeczywiście zmusiłaś mnie do zastanowienia. Konstrukcja wydaje się być całkiem OK, przy czym wszystko zależy… od miasta, w którym taki student będzie studiował i tamtejszej relacji ceny zakupu mieszkania do cen najmu takiego mieszkania. W tańszych miastach powinno się to idealnie bilansować.

Prędzej czy później taki artykuł inwestycyjny będzie :)

Pozdrawiam ciepło!

Odpowiedz

lwi Wrzesień 14, 2013 o 09:06

Cześć,

Wtedy z rodzica zmienisz się w inwestora. A jeśli jesteś już posiadaczem mieszkania, dodatkowo zwiększysz swoje zaangażowanie w tą klasę aktywów.

Zauważcie też, że tak naprawdę taka transakcja to zwykły zakup pod wynajem – nie ma specjalnych podstaw, żeby sądzić, że zarobimy (nie stracimy) więcej wynajmując pokój naszemu dziecku w naszym własnym mieszkaniu, niż wynajmując mu pokój gdzie indziej i równocześnie podnajmując jego lokum.

Liczcie sobie zawsze dla zakupu za gotówkę. Inaczej się pogubicie.

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 12, 2013 o 08:18

No cóż, to bardzo optymistyczne podejście studenta, który twierdzi, że będzie zarabiać 4k na rękę 😉 Nie podejmował bym decyzji o kredycie na podstawie przypuszczenia. Po drugie nie podchodził bym tak optymistycznie do planów „oszczędzania” po założeniu rodziny – życie zweryfikuje jego pogląd na ten temat, pojawią się wydatki, o których nawet nie myślał mieszkając u rodziców.

Odpowiedz

Anita Wrzesień 12, 2013 o 09:54

Dokładnie – przy rodzinie nawet 2+1 pojawiają się zupełnie inne wydatki, które trudno uwzględnić wcześniej. A co gdy z pracą pojawia się problem? Albo w kupionym mieszkaniu trzeba zrobić poważny remont? Sama mam kredyt na 20lat i prawie całą moją „poduszkę finansową” pochłonął w tym roku przymusowy remont łazienki a zaraz potem okazało się, że doszły do tego koszty wymiany uszkodzonych okien i co? Trudno to było przewidzieć 5 lat temu gdy kupowaliśmy to mieszkanie.
Nie mówiąc już, że kilka miesięcy po wzięciu kredytu mąż został nagle bez pracy na pół roku!!! Takich rzeczy nie da się przewidzieć. Z perspektywy czasu radzę mieszkać z rodzicami jak najdłużej lub wynajmować. Lub odłożyć na różne ewentualności jakiś zasób gotówki i ją intensywnie pomnażać.

Odpowiedz

Fantomas Wrzesień 12, 2013 o 10:40

„Kupować mieszkanie po studiach, czy lepiej z początku je wynająć i miesięczne nadwyżki inwestować?”

Jakoś nikt nie zauważył, że pytanie jest bez sensu. Koszty raty kredytowej i wynajmu są bardzo podobne więc skąd niby miałaby się wziąć nadwyżka przy wynajmie ?
Chyba pytanie powinno brzmieć: czy kupować/wynajmować mieszkanie czy mieszkać z rodzicami i oszczędzać.

P.S. Pomysł ze 100% kredytem jest zwyczajnie poroniony. To się opłaca tylko w jednym wypadku: kiedy cen mieszkań idą mocno w górę – a na to się nie zanosi.

Odpowiedz

ciekawy_świata Wrzesień 12, 2013 o 10:44

Dzięki Michał za post, z przyjemnością korzystam z materiałów na Twoim blogu.

Co do zarabiania przez Tomka zaraz po studiach 4 tys. netto, jak najbardziej realne w Krk (tym bardziej, że ma już staż w IT).

Również można powiedzieć, że mam podobną sytuację. Mam ok 25 tys. w oszczędnościach (w tym z kredytu studenckiego) oraz książeczkę mieszkaniową założoną przez rodziców, na której jest ok 13 tys. kapitału. Mieszkam trzeci rok w wynajmowanym mieszkaniu (już trzecim) i mam już dość wynajmowania (wcześniej 5 pięknych lat spędziłem w akademiku). W moim przypadku uciążliwe są przeprowadzki oraz sam proces poszukiwania mieszkania na wynajem, czasem trudno jest znaleźć mieszkanie w którym da się mieszkać za rozsądne pieniądze. Drugą sprawą jest co roku zmieniający się skład osobowy na mieszkaniu (znajomi się żenią, zmienia im się sytuacja życiowa, miejsce pracy itp.). Stąd mój pomysł, aby kupić dla siebie w ciągu roku kawalerkę z jak największym wkładem własnym. Następnie jak najszybciej spłacić kredyt (5-10 lat). Koszt takiego kredytu prawdopodobnie przewyższy obecne koszty wynajmu, ale i tak odkładam ok 1 tys. miesięcznie na zakup mieszkania.

Po przeczytaniu komentarzy, zastanawiam się obecnie, czy nie wydłużyć takiego okresu kredytu, aby raty były zbliżone do wynajmu.
Zakładam też, że gdyby zmieniła mi się sytuacja życiowa i np. wyjechałbym za granicę lub do innego miasta, zawsze mogę tę kawalerkę zacząć wynajmować.

Moje obecne koszta wynajmowania to ok 800 zł (odstępne, czynsz adm. oraz media).
Przewidywany wkład własny przy zakupie to ok 45 tys zł, interesuje mnie kawalerka za ok 160 tys.
Rozważam też zachowanie kapitału i ulokowanie go np. na lokacie, a kredyt wziąć w większej kwocie.

Co sądzicie o takim podejściu? Zdaję sobie sprawę, że u mnie czynnik emocjonalny gra pewną rolę :)

pozdrawiam i dzięki za tego bloga!

Odpowiedz

Alicja Wrzesień 12, 2013 o 11:49

Bardzo ciekawy post :)

Jak wyglądałaby sytuacja gdyby Tomek, zamiast kupić mieszkanie, planowałby wybudować dom, na który chciałby wydać 250 000 tys. zł i posiadałby już swoją działkę?

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:08

Hej Alicja,

Dziękuję za komentarz. Dużo tych „jak/jeżeli”. Nie sądzę by Tomek miał zdolność kredytową na 250 000 zł.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

dave Wrzesień 12, 2013 o 12:13

Ja również propaguje bardzo bezpieczne podejście do kwestii finansów.

Tomek, byłem w podobnej sytuacji jak Ty 4 lata temu. Kończyłem studia i brałem ślub w tym samym roku. Po kilkumiesięcznych dyskusjach zdecydowaliśmy się zamieszkać z teściami w mieszkaniu 64m2 (dostaliśmy dwa pokoje:P). Zapewne niektórzy stwierdzą, że to pójście na łatwiznę, niewygoda, wstyd? Ja tak nie uważam, przyjmuje że jesteśmy pokoleniem które często nie ma innej rozsądnej opcji, a zakup mieszkania ze względu tylko na dewizę że inni tak robią, tak trzeba albo że taka jest naturalna kolej rzeczy uważam za porojony pomysł. Wynajmu nie rozważałem gdyż byliśmy nastawienia na mega oszczędności, aby jak najszybciej uzbierać przyzwoity kapitał. Przez te 4 lata na bieżąco oglądałem ogłoszenia, robiłem symulacje kredytów i ciągle uważałem że to nie był ten czas. I oto jesteśmy dzisiaj kiedy zrobiło się 2+1:) W końcu nadszedł ten czas. Sytuacja wygląda następująco. Mamy łącznie min. 5000 zł dochodu netto. Odłożyliśmy ok 160 000 zł (15 000 pochodziło z grantów z wesela:) Przez ten czas starałem się jak najbardziej, jednak bezpiecznie pomnażać nasze oszczędności (nawet parę udanych inwestycji na GPW). Na dzień dzisiejszy stać nas na zakup mieszkania ok 60m2 na rynku wtórnym za gotówkę (Górny Śląsk). Bardzo cieszę się że podjęliśmy taką a nie inną decyzję. Dla porównania – mój znajomy kupił w 2008 roku mieszkanie za ok 120 000 zł na kredyt (100 %) we frankach na 30 lat. Jego dzisiejsza rata wynosi ok 1200 PLN…łatwo można dojść do odpowiednich wniosków zestawiając naszą dzisiejszą sytuację z jego. Faktem jest że żyliśmy może nie jak studenci, ale również nie jak krezusi (z 5k na m/c hehe). Zamiast na wakacje do Egiptu, do moich rodziców na wieś:) No, ze dwa razy nad tą brudną,dużą kałużę zwaną Bałtykiem:)
Nadmienię jednak że nie jest tak kolorowo jak mogłoby się wydawać heh;) Dysponując takim kapitałem doszedł mi dylemat w postaci mieszkanie vs dom, który zawsze był moim marzeniem. Oszczędności wystarczą na działkę oraz stan surowy ok 100 m2 domu który byłby dla nas idealny. Ale to już rozważania powiedziałbym mega komfortowe;)

Na koniec dla Tomka i innych w podobnej sytuacji. Przede wszystkim nie ulegajcie presji otoczenia! Te cztery lata z teściami nie były wcale złe. Z teściem dogaduje się lepiej niż z ojcem i mam tylko obawy, czy jak ewentualnie wybuduję dom, on nie będzie się chciał do nas wprowadzić:) Nie żałuję podjętej decyzji mimo iż wielokrotnie odpowiadałem na pytania podpitych znajomych, rodziny, kiedy w końcu kupię jakieś mieszkanie (nie chodziło o usamodzielnienie się, wyprowadzkę itp. Przede wszystkim interesowało ich kiedy wezmę jakiś kredyt ot, Polska życzliwość:)

Odpowiedz

Ania Wrzesień 12, 2013 o 13:11

Drogi Michale,

wynająć też trzeba umieć i myślę, że praktyczne porady dotyczące wynajmowania mieszkania od kogoś to dobry materiał na artykuł.

Ja od siebie mogę udzielić jednej rady – wynajmujmy mieszkania tylko od osób o stosunkowo stabilnej sytuacji życiowej. Czyli takiej, która nie zmusi ich do wygnania nas z mieszkania z dnia na dzień.

Przykład 1:
Pani X ma dobrą pracę, oszczędności oraz własny dom. Ma dwójkę dorosłych dzieci, które także posiadają własne mieszkania. Od około 10 lat wynajmuje mieszkanie, które zostało jej po teściach. Poprzedni najemcy w związku z powiększeniem rodziny i polepszeniem się sytuacji finansowej wybudowali dom. Proponuje czynsz wysokości Z.

Przykład 2:
Pani Y wyjeżdża na stałe na drugi koniec swiata. Nie planuje wracać do Polski, ale z bliżej niewyjaśnionych przyczyn nie chce sprzedawać mieszkania. Proponuje czynsz wysokości 1/2 Z, argumentując, że tak naprawdę zależy jej na opiece nad mieszkaniem.

Wynajełam mieszkanie numer jeden. Jak okazało się, bardzo słusznie, ponieważ pani Y bardzo szybko wróciła do kraju – po zaledwie kilku miesiącach. Identyczna sytuacja spotkała moją znajomą, która niestety zdecydowała się na wynajem od osoby, która wyjeżdzała ‚na stałe’. Nie wyborażam sobie sytuacji, w której ktoś z dnia na dzień wyrzuca mnie z mieszkania. Przeżyłam w życiu tyle wyprowadzek, że chciałabym, żeby teraz były one już jak najrzadsze.

Tak więc dyskretny wywiad przed wynajmem – bardzo wskazany:) Ja we wspomnianym mieszkaniu mieszkam już ponad 3 lata.

Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:10

Hej Aniu,

Bezcenne porady od najemcy dla innych najemców. Dziękuję (pomimo, że jestem wynajmującym) :)

Wywiad wskazany jest w każdej sytuacji.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Adi Wrzesień 12, 2013 o 13:59

Nasze pierwsze mieszkanie kupilismy z zona za gotowke, bo kiedys, czyli jakies 15lat temu, bylem przeciwnikiem jakichkolwiek pozyczek. Nie bylo mnie stac to nie kupowalem. Wtedy ceny mieszkan byly duzo fajniejsze i bylo nas stac na 120mkw. Do dzisiaj sie zastanawiam, jak moglem byc taki glupi. Za tę kase moglismy kupic 3 kawalerki i do czasu dzieci mieszkac w jednej z nich a pozostale dwie wynajmowac.
Do dzisiaj zaluje decyzji, tym bardziej, ze nasze duze mieszkanie szybko nam sie znudzilo i zamarzylismy o domku. Udalo nam sie to sfninalizowac, niestety nie obeszlo sie bez kredytu na brakujaca czesc. Myslę, ze gdybym dobrze to wszystko rozegrał, to dzisiaj moglbym miec to co mam, plus jedna kawalerke na wynajem i zero kredytu.
Zazdroszczę Tomkowi i innym czytającym blog, ze mają mozliwosc dostać tyle wparcia i konkretnych komentarzy. Jest to niedoceniona pomoc, ktora moze miec bardzo pozytywne konswekwencje na przyszlość.
Ogolnie zgadzam sie z wiekszością: ZERO KREDYTOW dopoki to mozliwe.
Kredyty to mocne obciazenie, szczegolnie psychiczne.

Czesto chodzi mi po glowie, czy moze sprzedać dom, kupic mieszkanie i pozbyc sie kredytu. Czuje ze mnie to ogranicza!

Pozdrawiam

Odpowiedz

KaYa Wrzesień 12, 2013 o 14:11

A ja mam pytanie do Tomka: jak się ma pozycja dziewczyny w tych manewrach finansowych ,tzn jest ona wspolwlascicielka mieszkania i finansuje również splate kredytu czy Tomek splaca mieszkanie jako jedyny wlasciciel a dziewczyna go „żywi”? KaYa

Odpowiedz

Ola Wrzesień 12, 2013 o 14:28

Dziękuję za ten artykuł!

Również niedługo kończę studia, jak ‚bohater’ wpisu 😉
Zanim przeczytałam Pana zdanie na temat wynajem-kupno, czułam duże ‚parcie’ na własne M, wydawało mi się to oczywiste, a może konieczne..(buduje swoją zdolność kredytową więc szansa na kredyt jest). Mieszkam jeszcze z rodzicami, natomiast niedługo chcę to zmienić.
Po zapoznaniu się z argumentami za/przeciw prawie zmieniłam swoje zdanie. Wynajem nie jest taki straszny, jak wydaje się bez rozważenia kilku w zasadzie prostych zalet i wad. Na pewno wrócę jeszcze do wpisu aby móc ponownie na spokojnie wybrać coś dla siebie.
Cieszę się jednak, że przynajmniej moje radykalne podejście ‚MUSZĘ KUPIĆ’ nie jest już jedyną opcją, którą mogę wybrać.

Pozdrawiam,
Ola

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:15

Hej Ola,

Jestem Michał (bez „Pan”) i miło mi Cię poznać :-) Super, że udało mi się wytrącić Cię z przekonania, że musisz kupić.

Tak jak teraz oglądam się wstecz za siebie, to myślę, że fajnie byłoby powynajmować kiedyś tam jakieś mieszkania i popróbować jak się mieszka w większym i mniejszym zanim musiałem wyłożyć na nie gotówkę.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Mania Wrzesień 12, 2013 o 17:30

całkowicie zgodzę się z tym, że nie należy się spieszyć z kupnem mieszkania. ja z moim narzeczonym czekaliśmy kilka lat, aż będziemy na tyle dobrze zarabiać, żeby na spokojnie wszystko opłacić. też zrobiliśmy duże rozeznanie u nas w szczecinie, wypisaliśmy na czym nam najbardziej zależy i po godzinach dyskutowania wybraliśmy osiedle małe błonia, skąd mamy dobrą odległość do centrum, a równocześnie ciszę i spokój. także warto było poczekać ze wszystkim na spokojnie

Odpowiedz

tomtor Wrzesień 12, 2013 o 18:42

Moze bede niepopularny, ale uwazam, ze lepiej miec dlug i oszczednosci, niz wydac sie na zero, kupujac w koncu mieszkanie. Wariant pierwszy daje pare miesiecy czasu jak by cos sie stalo. Po drugie istotny jest czynnik okreslany po angielsku PIA, czyli pain in the a… factor. Po prostu pewne wydatki sa konieczne, zeby nie musiec sie uzerac z kazda mala rzecza, a moc sie skupic na tym co nam wychodzi i przynosi pieniadze.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:17

Hej Tomtor,

Dziękuję. Nie piszesz niczego niepopularnego – ja też uważam, że trzeba posiadać co najmniej „fundusz awaryjny”, jeśli nie „poduszkę bezpieczeństwa” gwarantującą przeżycie kilku miesięcy bez przychodów.

Ale to temat na oddzielny wpis (lub ich serię).

Pozdrawiam!

Odpowiedz

kopczykowa Wrzesień 12, 2013 o 20:37

Artykuł naprawdę bardzo ciekawy. W kilku miejscach rzucił trochę nowe światło na moje dotychczasowe postrzeganie problemu. Ja osobiście wynajmuję mieszkanie, ale tak naprawdę, to nie mam wyboru, ponieważ moja zdolność kredytowa nie jest wystarczająca do kupna mieszkania. Co do komentarzy to podoba mi się ten o idącym niżu demograficznym i postrzeganiu zakupu mieszkania pod wynajem przez ten pryzmat.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 12, 2013 o 21:09

Witam wszystkich,
jestem w bardzo podobnej sytuacji jak Tomasz (Kraków, końcówka studiów i branża IT) i stoję przed podobnym dylematem. Właściwie jego rozwiązanie mam za sobą decydując się na wynajem (po rachunkach jak powyżej i paru przeczytanych artykułach).

Wydaje mi się, że ważnym zagadnieniem w kontekście Krakowa i innych miast akademickich warto zwrócić uwagę jaki wpływ mają przyjezdni studenci na ceny wynajmu mieszkań. Chyba nie skłamię mówiąc, że wiekszość studentów jest przyjezdnych, prawda? Chociaż opieram tą tezę o własne obserwacje.
Generalnie liczba studentów spada i po szczycie w 2005/06 roku (ok. 2mln w całej Polsce), przy obecnej 1.7mln można się spotkać z prognozami, że w roku 2020 będzie ich tylko 1.2mln. Może to spowodować spadek cen wynajmu mieszkań. Co więcej gdyby Tomasz zdecydował się zakupić mieszkanie już teraz, a później przeniósłby się za pracą do innego miasta mieszkanie mogłoby być kulą u nogi – zysk z wynajmu byłby niższy niż rata kredytu. Czy według was jest to czynnik który warto brać pod uwagę?

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:22

Hej Krzysztof,

Każdy czynnik warto brać pod uwagę… o ile potrafimy go przełożyć na liczby. Bo z takiego ogólnego „bania się o wszystko”, to jeszcze niewiele wynika. Jeśli ceny najmu spadną i nie będzie pomysłu na to jak na nim zarobić, to może mieszkanie warto będzie sprzedać. Można to wszystko brać pod uwagę (i nawet trzeba), ale nie warto dawać się paraliżować.

Już nieco wyżej w komentarzu pisałem podobną odpowiedź: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/kupic-czy-wynajmowac-mieszkanie#comment-26865

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Prawnik Wrzesień 12, 2013 o 22:37

Gdzieś kiedyś czytałem że Polacy mają jeden z wyższych współczynników mieszkań wykupionych „na własność” w stosunku do lokali wynajmowanych.
Może działa tu też trochę nasze polskie „zastaw się a postaw się”?

Odpowiedz

RaV_K Wrzesień 13, 2013 o 14:49

@Prawnik:
To nawet nie chodzi o polskie „zastaw się…”
W Europie korelacja między zamożnością a liczbą mieszkań własnościowych przedstawia się, tak, że im bogatsze społeczeństwo, tym mniej takich mieszkań.
Bodaj najwięcej jest w Albanii, a najmniej w Szwajcarii.

Odpowiedz

Bartek Stańczyk Wrzesień 12, 2013 o 22:46

Odnośnie niżu demograficznego i spadającej liczby studentów (ogólnie) – wydaje mi się, że faktycznie zmniejszy się popyt na te mieszkania i to wymusi konkurencję. Ale ta konkurencja wcale nie musi być wojną cenową. Myślę, że coraz większą rolę będzie pełniła jakość samego mieszkania jak i jego oferty. Michał na Facebooku udostępniał swoje ogłoszenie wynajmu pokoju studentom – widać, że jest to wymuskana, wypolerowana oferta, a mieszkanie zapewne prezentuje się w rzeczywistości lepiej niż na zdjęciach :) Moim zdaniem, jeśli ktoś podejdzie profesjonalnie do przygotowania mieszkania i oferty, będzie znajdował chętnych. Skończą się po prostu czasy, gdzie byle norę po ciotce można wynająć po tygodniu od powieszenia na kilku przystankach ręcznie wypisanych ogłoszeń „zrywek” :)

To wszystko tylko moja intuicja :)

Odpowiedz

Przemo 84 Wrzesień 12, 2013 o 22:50

Michale podziwiam Cię za racjonalne podejście do każdego tematu oraz za szacunek dla nas – czytelników, w czasach gdy każdy jest tylko nickiem w internecie Ty traktujesz nas zupełnie inaczej. Do rzeczy. 3 lata temu kupiliśmy z żoną mieszkanie w dużym mieście, zrobiliśmy remont i zaczęliśmy wynajmować studentom mieszkając jednocześnie u rodziców na wsi (dojeżdżamy codziennie 50 km). W międzyczasie urodził się syn (ma już 2 latka). Od 3 lat nieustannie słyszę te same pytanie „kiedy się wreszcie przeprowadzicie”? I wiesz co? Moja odpowiedź brzmi: „chyba nigdy”. Bo mam ‚u siebie na wsi’ zdrowe powietrze, lasy, ciszę, spokój, jezioro, garaż z warsztatem duuuuży ogród, baaa nawet pole! Syn wozi taczką piasek, jeździ quadem, biega, ma sporo miejsca dla siebie. Pomyślisz, że to co napisałem jest nie na temat. A właśnie, że jest – upodobania się zmieniają, najpierw chcesz mieszkać w mieście, później chcesz dom, a w końcu wypożyczasz campera i mówisz „to jest to!”. Tak jak już ktoś wcześniej napisał mury to tylko mury, a rzeczy materialne są martwe i nie dają przyjemności na dłuższą metę, liczy się co innego. Tomku baw się, zwiedzaj bo jak założysz rodzinę to będzie to nieco trudniejsze:-) Mam sporo znajomych, którzy wzięli kredyt np. na 470.000 zł i stracili pracę, mam też takich którzy wydali pół miliona na dom, który teraz jest wart ze 150.000 mniej, a rata ciągle taka sama – 2000 zł. Mam też takich, którzy wzięli kredyt z partnerem, którego znali kilka miesięcy! Faktycznie posiadanie własnego mieszkania jest modne, ale czy warto ulegać presji? Ja wolę wynajmować komuś, a pieniądze przeznaczać na hobby i podróże, które sprawiają mi wielką przyjemność.

Pozdrawiam
Przemo 84

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:27

Hej Przemo 84,

Dziękuję za ciepłe słowa. Tytułem uzupełnienia Twojej wypowiedzi powiem, że traktuję Was po prostu normalnie, czyli tak jakbym chciał sam być traktowany.

I owszem – mam ambicję czynami udowodnić, że da się stworzyć takie miejsce, w którym można normalnie i kulturalnie dyskutować. I BARDZO dziękuję Wam za to, że przyczyniacie się do tworzenia tego miejsca. No i tyle w tym temacie :)

A co do Twojej determinacji do mieszkania na wsi – serdecznie gratuluję rozsądku i mądrości życiowej. Podpisuję się obydwoma rękami, chociaż jestem mieszczuchem z krwi i kości.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

BJK Wrzesień 14, 2013 o 00:01

Przemo, a nie znasz ludzi którym się sytuacja poprawiła? Weź pod uwagę, że może być też w drugą stronę. Sam będą w Anglii każdy urlop spędzałem w Polsce, a teraz na najbliższy weekend zastanawiam się czy nie skoczyć do Sztokholmu albo Oslo. Ot tak, pozwiedzać – mimo dwóch kredytów hipotecznych na karku 😉
Branie kredytu przez świeżo poznanych się partnerów to spory błąd. Jak wyglądają oświadczyny? Facet w banku bierze formularz, klęka przed kobietą i pyta „czy weźmiesz ze mną kredyt hipoteczny i będziesz spłacać go aż do śmierci”?

Swoją drogą Michał jeszcze jeden aspekt wiekowy przy kredycie. Jeśli Tomek (czy ktokolwiek inny) weźmie kredyt na 25 lat w wieku lat 25 to spłaci go w wieku 50 lat. Czyli w dość przyzwoitym wieku. Jeśli weźmie taki sam kredyt w wieku np 30 czy 35 lat to skończy go spłacać mając 55-60 lat. A wtedy z „nadwyżki” w budżecie jaka powstaje (bo spada nam te 1,3-2,0k raty) mamy mniej możliwości skorzystania niż gdy mamy mniej lat. Tudzież przeznaczymy ją na Biovital i senatorium 😉
Ja jestem zwolennikiem że jak brać kredyt długoletni to jak najkrótszy okres spłaty i jak najszybciej go brać. Stosując się do tej zasady swoje kredyty zakończę w wieku 42 lat – świetny wiek, żeby mieć „kryzys wieku średniego” i kupić sobie cabrio za nadwyżkę w budżecie 😛

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 14, 2013 o 11:14

E-tam, cabrio. Teraz w czasie kryzysu wieku średniegokupuje się samolot (np. ultralight za 100 tys. zł lub coś używanego, w zależności od zasobności portfela) albo dwusilnikową motorówkę palącą 120 litrów benzyny na godzinę. 😉
Teraz cabrio są dla studentów.

Odpowiedz

Mateusz Wrzesień 13, 2013 o 12:01

Hej Michał, świetnie rozbity problem na czynniki pierwsze :)

Sam od kilku lat wynajmuję mieszkanie i jest mi z tym dobrze, jednak powoli przygotowuję się do budowy domu.
Myślę, że koniec końców nasz dom to decyzja bardziej emocjonalna – niż ekonomiczna (zwłaszcza pod względem gabarytów, funkcjonalności, itp.). Jednak nie umniejszał bym wagi tego czynnika, zwłaszcza, że jak napisałeś kupując własne mieszkanie nie robisz tego w celach inwestycyjnych. Po prostu chcę mieć własny dom, w którym będę się czuł w pełni komfortowo i zapewnie mojej Rodzinie idealne miejsce życia – i jest to główny z motorów mojej pracy i w efekcie zarobków.

PS. Z miłą chęcią przeczytałbym podobny artykuł w temacie Nowy VS Używany samochód VS Brak samochodu (Taxi :)) – myślę, że wielu ludzi zainteresuje ten temat.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

MiGoo Wrzesień 13, 2013 o 13:23

Idąc za ciosem można zaproponować temat: mieszkanie z rynku pierwotnego vs z rynku wtórnego :) Myślę, że i tutaj jest o czym pisać :)

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 13, 2013 o 16:23

Mateusz, jako zapalony rowerzysta dodałbym jeszcze „+ rower na 6 miesięcy w roku (‚hardkory’ nawet cały rok :)”. Korzyści nie tylko finansowe! W Krakowie w godzinach szczytu to zwyczajny zysk czasowy i brak problemów z parkowaniem (o ile Ci nie ukradną :))

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:29

Hej Mateusz,

Dziękuję. Temat nowe vs używane auto – będzie :) Obiecuję :)

Miłego weekendu

Odpowiedz

ciekawy_świata Wrzesień 13, 2013 o 15:46

Troszkę nie rozumiem negatywnych emocji w stosunku do posiadania mieszkania. Przeważa wynajem, wynajem, wynajem, bawmy się, bawmy się :). Niektórzy nawet piszą o polskiej mentalności :)
Rozumiem oczywiście, że wszystko w granicach rozsądku a nie kredyt za wszelką cenę.
Popatrzcie jak to się ma ogólnie do oszczędzania. Są ludzie którzy powiedzą „nie ma sensu oszczędzać, trzeba cieszyć się życiem!”. Mhm, a emeryturę da mi ZUS… jasne.
Nawet słyszałem w telewizji (zwykle jej nie oglądam) określenie „ciułacze”!
Moim zdaniem temat nie jest prosty, bo to o co pyta Tomek, to jest mieszkanie „dla siebie” a nie inwestycyjne. Całkowicie osobne tematy.
W książce/audio „The automatic millionaire” by D. Bach, autor pokazuje statystyki w USA a wg. nich osoby ciągle wynajmujące mieszkania nie budują kapitału. Nakłania wręcz do tego, że jeśli nawet mieszka się kilka lat w danym miejscu, zawsze lepiej kupić. Jak to ma się do naszego „zastaw się a postaw się” 😀 ? Nie tylko z Albanią (@Rav_K) możemy się porównywać.

W skrócie, moim zdaniem lepiej zacząć od mniejszego i tańszego mieszkania, które potem albo nawet w trakcie spłacania można wynająć w razie zmiany „widzi mi się”.

Odpowiedz

eMCi Wrzesień 13, 2013 o 16:14

Dzień Dobry wszystkim. Jako, że jest to mój pierwszy wpis wypada powitać w pierwszej kolejności gospodarza, który z wykonuje doskonałą pracę. Serdecznie gratuluję Ci Michale wiedzy i stylu w jakim dzielisz się nią z czytelnikami. Witam również społeczność zebraną wokół blogu, która swoimi komentarzami udowadnia, że nadal można wypowiadać się w sposób kulturalny i rzeczowy – jakże odmienny od znanego z popularnych serwisów.

A teraz do sedna. Tomku, pierwszą rzeczą jaką mogę Ci poradzić to – nie idź na żywioł kierując się emocjami. Kilka lat temu decyzję o zakupie mieszkania podjęliśmy z przyszłą małżonką w ciągu tygodnia. Po dwóch tygodniach mieliśmy już podpisaną umowę przedwstępną, tuż po ślubie zamieszkaliśmy razem. Kredyt w CHF zaciągnięty po kursie 2,0728. Jak już się zapewne domyślasz, był to najgorszy możliwy moment. Mimo, iż braliśmy pod uwagę, że kurs może się zmienić nawet o jak mogło się wydawać astronomiczną na owe czasy wartość + 30%, kurs w granicach 3,45 (+70%) jest naszym towarzyszem od dwóch lat. Masz zapewne piękne plany, które zweryfikuje życie, ale zanim podejmiesz decyzję prześpij się z nią kilkakrotnie, załóż czarny scenariusz, a dopiero potem decyduj.

Po drugie, poproś rodziców, żeby odkładali dla Ciebie wszystkie paragony, rachunki i informowali o wszystkich kosztach mieszkania na swoim. Po dwóch miesiącach będziesz miał pogląd na to co może Cię czekać. Proponuję Ci również eksperyment. Spróbuj przez miesiąc samodzielnie utrzymać mieszkanie rodziców. Płać rachunki, rób zakupy, sprzątaj, od czasu do czasu przygotuj obiad albo kolację. To jest absolutnie najlepsza szkoła życia, ponieważ poczujesz „ten ból” – nie tylko finansowy, ale również „cenę czasu”.

Koszty życia podzieliłbym na trzy etapy. Pierwszy to mieszkanie przy rodzicach. Odkładać można większość pensji, to jest fantastyczny czas na gromadzenie kapitału. Drugi etap to mieszkanie z drugą połową, gdy nagle zaczyna brakować większych rezerw. Trzeci etap zaczyna się po narodzinach dziecka, które jest cudownym małym człowieczkiem, ale jednocześnie „małym generatorem kosztów” (dużym generatorem jest samochód :-)). Zastanów się jak będą wyglądały Twoje finanse za rok, za 3 lata, za 5 lat. Zakładaj najróżniejsze scenariusze.

Na Twoim miejscu do czasu uzyskania stałej i pewnej pracy nie wyprowadzałbym się od rodziców. Jesteś w stanie oszczędzać 1500 miesięcznie, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem będziesz mógł oszczędzić dwukrotnie więcej po studiach. Pozwoli Ci to zbudować potężną poduszkę bezpieczeństwa – załóżmy że 36.000 w ciągu roku nie licząc przyrostu kapitału. Michał założył, ze musiałbyś wziąć kredyt na kwotę 432260 PLN, co przy oprocentowaniu 4,35% daje ratę 2151 miesięcznie przez 30lat. Gdybyś odłożył 36.000 w ciągu roku, mógłbyś wziąć kredyt nie na 30 lat, a na 25 lat (396260 na 4,35% daje ratę 2168). Kosztem roku u rodziców, zyskujesz 4 lata spokoju i masz czas na łagodne przejście. Jesteś również bezpieczny. Absolutnie nic złego się nie stanie, jeśli będziesz zarabiał mniej lub co gorsza stracisz z jakiegoś powodu pracę. Będziesz miał więcej możliwości – wyjazd do innego miasta/kraju?
Moim zdaniem pakowanie się w wynajem i oddawanie ten cel 40% zakładanych dochodów, to marnotrawstwo pieniędzy, gdy masz możliwość zostanie w domu. Jest to oczywiście po części kwestia priorytetów, ale też strata pieniędzy, które dobrze zainwestowane „kupią Ci” kilka metrów mieszkania.

Rozpisałem się…
pozdrawiam eMCi

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 13, 2013 o 17:23

Serdeczne dzięki za tę wypowiedź. Na pewno masz dużo racji i dajesz do myślenia. Życzę niskiego franka! :) [Choć jako, że rozważam emigrację ‚zarobkowo-górską’ do tego pięknego kraju, występuje między nami konflikt interesów :)]

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2013 o 20:35

Witam Cię eMCI serdecznie,

Wejście z takim pierwszym komentarzem masz zaiste mistrzowskie. Czapka z głowy :) Bardzo się cieszę, że tu trafiłeś i się wypowiadasz.

Miłego pobytu i oby jak najczęściej :)

Odpowiedz

tomtor Wrzesień 13, 2013 o 21:51

Uwierz mi, im dzieci starsze tym wiekszym generatorem kosztow sie staja i to lawinowo. Juz jakis czas temu moja trojka nastolatkow (wspolnie) zdetronizowala samochod;-) W koncu nie na darmo sie mowi o dzieciach skarby:-)

Odpowiedz

Bartek Stańczyk Wrzesień 14, 2013 o 12:23

tomtor: u mnie dzieciaki okupują trzecie miejsce w rankingu. O pierwsze miejsce biją się auto i podatki (w które wliczam, nie wiem czy słusznie, także składki ZUS) :)

Odpowiedz

Michał Wrzesień 13, 2013 o 18:15

wszytko pięknie tylko autor wpisu nie uwzględnił, że w pierwszej racie kredytu jest ponad 500zł kapitału i z każdą następną go przybywa. To oznacza, że własne mieszkanie jest tańsze niż wynajmowane.

Odpowiedz

Fantomas Wrzesień 13, 2013 o 20:46

@Michał:
Bardzo dobra uwaga. Porównywanie samej wysokości rat prowadzi do błędu.
W końcu czynsz wynajmu należy traktować jako „odsetki” które płacimy właścicielowi od korzystania z jego kapitału. Nie spłacamy kapitału.

Odpowiedz

Krokodyl Wrzesień 14, 2013 o 01:47

Witam Was Michale, Tomku i wszystkich pozostałych 😉
Tak wielki kredyt (400 tys.) w tak młodym wieku? Nigdy. Wielu się na tym przejechało. Sam jestem w podobnym wieku, rok po studiach, trochę po ślubie. Aktualnie mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu na pół z inną parą studentów. Były sugestie (raczej naciski), jak to tak długo razem i mieszkacie z kimś? Kiedy we własnym? Itd. Bo jeśli w okresie studiów mogliśmy mieszkać w „mieszkaniu studenckim” to dlaczego po ślubie nie? Co to zmienia? Dlatego doradzam jak najdłużej mieszkać jak najniższym kosztem /z rodzicami/w akademiku/na stancji itp. Oczywiście też trzeba umieć dobrze wynająć i mieć trochę szczęścia (my na szczęście mamy).
Ale w przyszłym roku planujemy kupić własne. Choć moje założenie jest proste. Właściwie 2 założenia. Po pierwsze teraz pracujemy oboje – dla mnie to i tak cud, że oboje po studiach znaleźliśmy taką prace jaką chcieliśmy. Nie wiadomo jednak, co przyniesie przyszłość, więc jedna pensja musi wystarczyć na pokrycie wszystkich wydatków związanych z utrzymaniem naszej dwójki plus rata kredytu. Druga (oby była cały czas) pozwoli spłacić kredyt wcześniej. I założenie drugie – suma spłaconych odsetek plus czynsz i media muszą być niższe niż koszt wynajmu mieszkania.
Poniżej krótko moja wizja. 40 metrów, dwa pokoje w Łodzi, rynek wtórny, cegła, w lokalizacji, która nas interesuje (a to jest czynnik najważniejszy, interesuje nas tylko jedna lokalizacja w najlepszym dla nas punkcie miasta) razem z remontem ok. 180 tys. zł. Z tego co się orientuję, to chyba mamy to szczęście, że w porównaniu do innych dużych miast Łódź ma bardzo tanie mieszkania. Wyliczenia finansowe są bardzo luźne, ponieważ na szczegółowe kalkulacje nie mam teraz siły. Żeby było prościej zakładam, że nasze zarobki się nie zmienią. Raty kredytu na podstawie szacunków z kalkulatora kredytu hipotecznego.
Dzięki temu, że pensję żony możemy odkładać w przyszłym roku będziemy dysponować już gotówką ok. 70 tys. Czyli kredyt na 110 tys. Na 30 lat z ratą ok. 600 zł. Przez pierwszych 5 lat spłacimy ok. 10 tys. kapitału. Jeżeli nic nie stanie na przeszkodzie z pensji żony po 5 latach spłacimy całość. Czyli w wieku 32 lat.
Mam znajomych, którzy kupili np. 60 metrów dla dwójki z myślą, że kiedyś będą dzieci to będzie potrzebne większe. Ja uważam, że jak będą dzieci to dopiero wtedy można myśleć o zmianie na większe, wcześniej to przepłacanie za coś czego się nie używa.
W komentarzach przewinęła się jeszcze kwestia auta – nowe czy używane. Tu też presja (oboje mamy prawo jazdy od kilku lat, a nie mamy samochodu). Póki można, życie bez auta. Uważam, że warto. Ale to też rozpiska na trochę dłuższy wątek.
Pozdrawiam,

Odpowiedz

vardik Wrzesień 14, 2013 o 03:46

Ja tez sie tulam po wynajmowanych juz od 1999 roku. I jakos narazie nie mysle kupowac. Jakbym kupil to zeby wynajac i zeby Samo na siebie zarabialo. Ja kupuje aktywa.

Odpowiedz

eMCi Wrzesień 14, 2013 o 15:55

Widzę, że korzystasz z definicji Roberta Kiyosaki. Aktywa tworzącą zyski, pasywa generują straty. Uwielbiam tę definicję, jest bardzo prosta i warto się nią kierować. Jednocześnie nie w pełni się z nią zgadzam w kwestii własnego mieszkania.
Kiyosaki pisze jedynie o aktywach i pasywach, nie wspomina nic o tym, co znajduje się po środku, ani o mixach. Skoro pasywem jest własne mieszkanie, to czym jest wynajmowane mieszkanie? Również pasywem. W takim razie od 14 lat „inwestujesz w pasywa”. Uważam, ze własne mieszkanie jest rodzajem mixa, a w zależności od sytuacji jest w mniejszym lub większym stopniu aktywem/pasywem.

Przykładowo:
– masz 3-pokojowe mieszkanie, jeden pokój wynajmujesz, po części mieszkanie jest więc aktywem, pozostałe dwa pokoje wykorzystujesz na własne potrzeby, co uważam za stan pośredni (nie generuje ani zysku, ani straty – musisz mieszkać na swoim albo najmować)
– masz 4-pokoje mieszkanie i mieszkasz sam – nie potrzebujesz takiej powierzchni, to luksus za który płacisz = pasywo
– mieszkasz przy rodzinie, mieszkanie wyjmujesz = jest twoim aktywem

Oczywiście opłacalność kredytu/najmu/wynajmu jest różna w zależności od sytuacji, ale ta kwestia dotyczy już nie aktywów/pasywów a przepływu pieniężnego.

W ten sam sposób można potraktować też ruchomości. Jedni kupują drogie auto z pobudek prestiżowych = pasywo. Inni kupują tanie, sprawne auto bez którego nie mogliby dojechać do pracy = aktywo gdy wykorzystują je do pracy / pasywo gdy urządzają wypad nad morze. itd itp.

Sądzę, że życie nie jest czarno-białe, istnieje jest wiele odcieni szarości.

Odpowiedz

vardik Wrzesień 14, 2013 o 17:37

Zgadzam się. Nie wszystko jest takie czarne i białe.
Ale generalnie zależy do czego dążysz.
Ja chcę być wolny finansowo. To priorytet. Dlatego mieszkam na pokojach a pieniądze oszczedzam.
Nie chcę spłacać czegoś, co nie wiem czy kiedyś wykorzystam.

Odpowiedz

meursault Wrzesień 14, 2013 o 09:12

Tylko wynajmować. Przynajmniej przez kilka pierwszych dobrych lat, kiedy budujemy swoja pozycję na rynku, osiągamy stabilną sytuację finansową i mamy możliwość uniknięcia opłat z tytułu (ubezpieczenie niskiego wkładu, wyższa rata kredytu). Dobre mieszkanie do wynajęcia można znaleźć za naprawdę dobre pieniądze.

Odpowiedz

Gosia Wrzesień 14, 2013 o 14:13

Michal,
a moze warto napisac tez o ludziach w wieku 30, 35, 40, 45 lat, ktorzy nagle po wyjsciu z dlugow/ otrzasnieciu sie z duzych wydatkow/ zmiany zycia itd zaczynaja od poczatku, jakie oni maja mozliwosci? Moze nie kazdy w wieku „tuz po studiach” myslal tak logicznie albo rozwiod sie i duzo oszczednosci stracil albo (tysiac innych przypadkow) ale moze warto napisac o tych, ktorzy nie maja juz czasu na 40 lat kredytu a tez chcieliby swoje mieszkanie? Co z tymi co nie pracuje w IT i nie zarabiaja kokosow? Jakie oni maja mozliwosci? Wiem, temat trudny, ale kazdy marzy o wlasnym M.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 14, 2013 o 14:21

Hej Gosiu,

Dziękuję za sugestię tematu. Ląduje na długiej liście „do napisania” :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Adi Wrzesień 14, 2013 o 14:34

swietny pomysl. „starsi’ tez potrzebuja pomocy, moze nawet bardziej niz Ci mlodsi :)

Odpowiedz

GrzeTor Wrzesień 14, 2013 o 23:05

Tutaj trzeba jeszcze brać pod uwagę dodatkowy czynnik, że wynajem kosztuje w zależności od postrzeganej jakości dzielnicy, a przy posiadaniu własnego mieszkania płacisz tylko za koszty materialne (ogrzewanie, woda, remonty itp.) i uprzednio ustalone raty kredytu. Co to oznacza – jeżeli będziesz wynajmował w dzielnicy, która ze słabej stanie się prestiżową to koszt twojego wynajmu – dla stałego miejsca wynajmu – będzie rósł, wraz ze wzrostem jakości dzielnicy (np. dobudowaniem lepszych środków komunikacji – tramwaj, metro itp.), podczas gdy koszt raty kredytu nie wzrasta wraz z jakością dzielnicy. Oczywiście może się też zdarzyć, że jakość dzielnicy spadnie… albo zwiększy się przestępczość, albo wybudują obok fabrykę chemiczną.
Czyli może warto kupować, ale w taki sposób, aby zapewnić sobie wysokie prawdopodobieństwo wzrostu jakości dzielnicy w czasie. Sprawdzić plany zagospodarowania, przeczytać prognozy dla dzielnicy w prasie, zapytać się w urzędzie. Wówczas niejako gratis – za tą samą kwotę raty kredytu – dostaniemy coś co w przyszłości będzie kosztowało więcej, jeżelibyśmy chcieli to wynająć.

Odpowiedz

Kuba Wrzesień 16, 2013 o 08:10

Witam, jestem na podobnym etapie zycia co bohater artykułu, zawsze zastanwiał mnie jeszcze wpływ inflacji przez dajmy te 25 lat kredytu na jego faktyczny koszt…
Bo jeśli założymy, że bedzie stała inflacja 2% to za 25 lat ten sam „koszyk dóbr” za który dzisiaj zapłacilibyśmy 1000zł bedzie nas kosztował 1640zł. Zaciagając kredyt dzisiaj zadłużamy sie na „dzisiejsze” 400.000zł wiec za 25 lat ta kwota bedzie znacznie mniej odczuwalna. Oczywiście zakładamy że nasze zarobki będa rosły proporcjonalnie z inflacją. Pozatym przyglądając się trendom cen mieszkan przez ostatnie lata to ceny te rosły szybciej od inflacji. Biorąc te argumenty pod uwagę przy zakupie mieszkania na kredyt moze sie okazać, że część odsetkową pochłonie inflacja? Czy mój sposób myślenia jest prawidłowy? Proszę osoby które lepiej sie orientują w temacie żeby wyjaśniły te zależności. Pozdrawiam!

Odpowiedz

lwi Wrzesień 16, 2013 o 18:29

Koszt kredytu pośrednio uwzględnia inflację – w normalnych warunkach w zasadzie nie ma możliwości by inflacja pochłonęła część odsetkową. Po prostu taka rata może być w dalekiej przyszłości nieco mniejszym obciążeniem. Ale to osoba biorąca kredyt ponosi koszt inflacji.

Od kilku lat obserwujemy deflację cen mieszkań – około 5% rocznie.

Odpowiedz

Arkadiusz Reiter Wrzesień 16, 2013 o 08:27

Witaj Michale.

Udało mi się powrócić na „łono twojego bloga” :)
Artykuł świetnie przeciera „młodym inwestorom oczy”! Często zdarza się tak, żę wchodząc na rynek pracy absolwenci maja WIELKIE plany, zaczynają zarabiać pierwsze poważniejsze pieniądze i już uważają, że złapali „Pana Boga za nogi”…. a tu nagle łup! Prosto w czaszkę uderza nas nic innego jak szara rzeczywistość! Póki nie mieli żadnych obciążeń, mieszkali jak wspomniany w treści Tomek – z rodzicami….. nic na pewno go nie obchodziło. Nie uczestniczył w opłatach za media, czynsze, jedzenie – w mniejszym lub większym stopniu… po prostu cud miód i orzeszki :)
Jednak w momencie gdy taki młody inwestor nabierze wiatru w żagle do poważnych inwestycji takich jak zakup mieszkania – bo przecież jest już dorosły i pracuje – może się to skończyć wieloletnią katastrofą!
Umoczenie się w kredyt na przestrzeni 35-40 lat zamyka nam praktycznie możliwość decydowania o „swoim życiu”…. ponieważ najprościej mówiąc, zawsze trzeba będzie płacić ratę żeby mieszkania bank nie zabrał!! Tego niestety nie potrafią się młodzi nauczyć. Dopiero w realu przychodzi ten zimny prysznic a wtedy to już niestety jest pozamiatane.
Dla tego taka lektura powinna być pozycją obowiązkową przed podpisaniem cyrografu z bankiem!
Sam stałem przed taką decyzją ponad 3 lata temu…. i do tego jeszcze miałem ze sobą mój wspaniały „bagaż doświadczeń życiowych” w postaci małżeństwa ( 4 lata ) oraz synka który miał niespełna 2 latka.
I jak tu teraz nie szukać mieszkania? Brać kredytów, zadłużać się by moja rodzina miała SWOJE miejsce na ziemi?? Otóż można! trzeba tylko realnie spojrzeć na różne sprawy, sytuację życiową, możliwości kredytowe oraz relacje międzyludzkie.
Otóż zamiast brać kredytu o wysokości wspomnianej w artykule na 35lat zmieniłem myślenie i za mniej niż 1/3 takiego kredytu mam własne „M” i pozostało mi do spłaty tylko 6,5 roku kredytu. Mianowicie z moją rodziną stwierdziliśmy że wyremontujemy gruntownie mój dom rodzinny i przystosujemy do do tego aby mieszkać w nim w 3 rodziny w pełni komfortowo. Kredyt jaki zdecydowaliśmy się wziąć to 120 tysięcy. Za tą sumę wymieniliśmy instalację CO i CWU – dodatkowo montując kolektory słoneczne na dachu do wody użytkowej, ociepliliśmy poddasze, wykonaliśmy niezbędne przeróbki na wszystkich piętrach budynku i w tym momencie posiadamy 3 osobne mieszkania ze wspólną klaką schodową. Rachunki rozkładamy na ilość mieszkańców pomagając sobie na wzajem w rozłożeniu kosztów. Kolejne inwestycje wykonujemy również własnymi siłami poprawiając swój komfort mieszkania oraz terenu wokół.
Pewnie wielu z Was od razu powie, że nie ma takiej możliwości, że mam w porządku rodziców bo zezwolili i chcieli abyśmy z nimi mieszkali. Oraz pewnie wiele różnych argumentów przytoczycie…. i pewnie macie rację…. ale przypominam o czym mówiłem wcześniej…. trzeba przeanalizować bardzo dokładnie swoją sytuację. Wszystkie za i przeciw, wszelkie nawet najdziwniejsze alternatywy chodź by wydawały najbardziej absurdalne!! a dopiero po takiej analizie zdecydować się na „cyrograf z bankiem”.
Dzięki takim artykułom macie możliwość realnego przemyślenia swoich decyzji! Myślcie, analizujcie i podejmijcie według WAS najlepszą decyzję.

Michale dobry materiał :)
Pozdrawiam,
Arek.

Odpowiedz

Jarek Wrzesień 16, 2013 o 19:48

Arku,
Tu nie Ameryka. Tu oprócz tego, że bank zabierze ci mieszkanie, sprzeda za śmieszne pieniądze, to jeszcze każe zapłacić różnice ceny sprzedaży i pozostałych spłat powiększonych o dodatkowe koszty związane z egzekucją. Bywało, że po 3 latach spłaty i zabraniu mieszkania, pozostała ponad połowa kwota kredytu do spłaty.
Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 17, 2013 o 09:28

A dla mnie odpowiedź na pytanie ,,wynajmować, czy kupić?” jest prosta. Jest rodzina, wkrótce będą dzieci? Kupić. Nie ma rodziny, dzieci nie prędko? Wynajmować, oszczędzać i inwestować.

Odpowiedz

Gość Wrzesień 29, 2013 o 01:17

Hmmm… to ja opiszę sytuację kolegi. Rodzina 2+2, dochody w przedziale 12k-15k PLN netto. Wynajmują mieszkanie 80m2, 4 pokoje na Ursynowie za 2000 wliczając czynsz do spółdzielni. Koszty pozostałe to około 300PLN/ miesiąc (prąd, kablówka, internet). Koszt podobnego mieszkania w kredycie to około 3000 + czynsz czyli nie mniej niż 3600. Czy nadal uważasz, że musi kupić?

Każda sytuacja jest inna i takie rady jak powyżej dajesz nie mają żadnego sensu.

Odpowiedz

Wight Grudzień 9, 2013 o 14:17

Marcin wg mnie nie ma rodziny i nie paluje się to lepiej jeszcze chwilę pomieszkać z rodzicami i mieć możliwość odłożenia większej kasy. Jeżeli pojawi się kobieta wtedy wynająć.

Odpowiedz

K. Wrzesień 17, 2013 o 11:08

Michale,

czytam Twój blog już od jakiegoś czasu, bardzo cenię Twoje porady i pomimo tego, że cierpię na syndrom TLDR (too long, didn’t read) Twoje wpisy zawsze czytam od początku do końca, a czasem nawet dwa razy.

Myślę, że dyskusja „kupic czy wynająć” rzeczywiście zależy od indywidualnego podejścia do sytuacji. Postanowiłam krótko opisać historię mnie i mojego męża, żeby pokazać, że czasem kupno może być opłacalne. Jednak nie mam na myśli negować tego, co napisał Michał i przedmówcy, tylko pokazać inne podejście.

Jeszcze jako narzeczeni zaczęliśmy wynajmować mieszkanie 40m2 za 1000 zł (bez opłat za media) w Katowicach w 2011. Tak naprawdę te dwa pokoje i duża kuchnia nie były nam potrzebne, ale ten kto się orientuje w rynku katowickich nieruchomości wie, że wynajem kawalerki w miarę fajnej okolicy (czyli nie w Szopienicach czy głębokim Załężu) w tamtym czasie nie schodził poniżej 900 zł.

Potem zbliżał się ślub i zapytania o kwestie formalne (np. meldunek) oraz niesamowita okazja kupna mieszkania zaraz obok Parku Śląskiego, dwa pokoje, 37 m2 z ogrzewaniem piecowym, po remoncia za 90 tys. Po krótce – skorzystaliśmy z RnS (dla singla), nasza rata wynosi ok. 400 zl, czynsz (po ustawie smieciowej) 230 zł, czyli w sumie jesteśmy 370 zł do przodu w stosunku do wynajmu. Ze zgromadzonych wcześniej oszczędności założyliśmy ogrzewanie gazowe (dzięki Bogu, przy ostatnich temperaturach jest to wielka wygoda), wartość mieszkania więc wzrosła. Po optymalizacji wydatków i opłat jesteśmy w stanie miesięcznie odkładać na tyle, by – wg nawet tych pesymistycznych obliczeń – spłacić to mieszkanie za 8 lat, kiedy dopłata RnS się skończy. Oczywiście, po lekturze Twojego bloga, Michale, bierzemy pod uwagę przeznaczenia tych oszczędności na ewentualny wkład własny na przyszłe większe mieszkanie.

37 m2 może wydawać się małe, ale dla nas jest idealne – poza tym, wprowadzanie w życie idei minimalizmu ułatwia wiele. Obecnie planujemy powiększenie rodziny i mamy obmyślony plan przemeblowania, by zmieścić małego domownika, kiedy już będzie na to czas. Wszystko się da, trzeba tylko być pewnym swoich wyborów i rzeczywiście – nie oglądać się na innych (moja mama ciągle narzekała i do tej pory coś tam wspomina, że mieszkanie za małe, że trzeba zamienić itd., ale my nawet nie umiemy sobie wyobrazić, jak wyglądałoby nasze życie w większym mieszkaniu, to co mamy nam wystarcza).

Oj, teraz mój komentarz jest z serii TLDR 😉 Mam nadzieję, że mimo wszystko mój głos coś wniósł 😉

Pozdrowienia dla wszystkich!

Odpowiedz

Zelman Wrzesień 18, 2013 o 08:59
Tomek T Wrzesień 18, 2013 o 14:50

Ja się z większością jednak nie zgadzam, jasne jeśli jest opcja mieszkania z rodzicami o jak najbardziej bo to będzie najtańsze ale w opcji najem vs kupno polecam kupno i ja tak zrobiłem zaczynając kilka lat temu (początek 2009), Jest jeak dla mnie tylko kilka ale
– nie kupowałbym jako pierwsze swojego ostatecznego mieszkania (Ja kupiłem kawalerkę , miałem ok 30 paru tys. gotówki resztę w kredycie w CHF , akurat banki zaczynały robić problemy z kredytami dzięki czemu udało mi się kupić tanio . bo 2- osoby już sie zdecydowały na zakup mojego mieszkania ale ostatecznie nie dostały kredytu a właściciel pilnie potrzebował gotówki więc zszedł z ceny ze 170 na 140.) ważne aby mieszkanie było w punkcie, dzięki czemu w razie W zawsze można podnająć lub wynająć
– założenia że najem będzie tańszy od najmu też nie zawsze się sprawdzają u mnie udało się myślę nawet wyjśc na +
– większość z was twierdzi również , że obecne stopy procentowe są śmiesznie niskie i zaraz to się skończy hmmm (nadal mamy najwyższe realnie w europie- ) myślę , że nawet będzie na krótko zmiana +0,25 lub 0,5% to jednak kierunek jest jeden i prowadzi w dół.
Podsumowując zamiast wynajmować za ok 2 tyś kupić np kawalerkę płacic rate np ok 1 tys + inne koszty pewnie ok 400zł a zaoszczędzone w ten sposób pieniądze inwestować, Przy dochodach + 4 tys. zawsze będzie można ! mieszkanie wynająć i kopić coś innego, dodatkowo jeszcze sprawa kosztów w perspektywie czasu , w ciągu ostatnich kilku lat dostałem spora podwyżkę ,i pewnie przez następne 20 lat myślę ,że spokojnie można zakładać jeszcze kilka a rata kredytu z każdym rokiem średnio jest coraz mniejszym obciążeniem, ile będzie warta 1000 zł za 30 lat?

Odpowiedz

Maria Wrzesień 19, 2013 o 08:07

Drogi Michale,

z wielką uwagą śledzę nowe wpisy na blogu, a w miniony weekend przeczytałam wszystkie dotychczasowe posty (wraz z komentarzami!). Chylę czoła przed ogromem pracy włożonej w blog! Cieszę się, że piszesz przystępnym, klarownym językiem zrozumiałym także dla tych, którzy nie zajmują się na co dzień finansami.
Od członków rodziny i doradców finansowych często słyszę, że powinnam kupić najdroższe mieszkanie na jakie mnie stać – w mojej obecnej sytuacji byłoby to mieszkanie dwupokojowe (z rynku wtórnego lub od dewelopera). Niestety, wtedy na kilkanaście lat pozbawiłabym się możliwości długoterminowego oszczędzania, co dla mojego poczucia bezpieczeństwa ma kolosalne znaczenie. Byłabym niezmiernie wdzięczna za chłodną analizę następującej sytuacji: czy singiel tuż przed 30-stką naprawdę powinien kupić mieszkanie na „wyrost” pozbawiając się możliwości oszczędzania, czy raczej zadowolić się ustawną kawalerką z drugiej ręki w dobrej lokalizacji i regularnie odkładać kilkaset złotych miesięcznie?

Odpowiedz

Agent L Wrzesień 19, 2013 o 14:49

Wg mnie Tomek jest jest jeszcze gotowy na zakup własnego mieszkania. Kwestia nie ma nic wspólnego z finansami i ekonomią, jest czysto psychologiczna :
– nigdy nie mieszkał sam, co za tym nie wie czego oczekuje od nieruchomości
– ma ogromnie wygórowane marzenia co do swojego mieszkania (400k to dość drogie mieszkanie, wygląda że jest pod wpływem reklam developera)
Ponadto:
– 15k które posiada to żaden wkład, to w sam raz na koszty okołozakupowe: wycena, notariusz, podatek.

Przez kilka lat powinien wynajmować, najlepiej kilka mieszkań by nauczyć się żyć na swoim. Wtedy lepiej zrozumie jakiego mieszkania chce i być może znajdzie ofertę lepszą niż 400k.

Poza tym sądzę że jego oczekiwania co do życia po studiach należy najpierw zweryfikować. Może się okazać że kiedy wejdzie w grę płacenie ZUSu to rynek pracy będzie mniej hojny.

Odpowiedz

Agata Wrzesień 20, 2013 o 00:51

Hej, chciałam Wam opisać moją sytuacje i moją motywację, moje argumenty, które przesądziły o zakupie malutkiego mieszkania.
Własne mieszkanie było od zawsze moim marzeniem. Oczywiście jako nastolatka marzyłam o czymś zupełnie innym niż mam teraz.
Na drugim roku studiów chciałam się przeprowadzić wraz z chłopakiem na stacje do oddalonej o 30 km od miejscowości rodzinnych Zielonej Góry. W tym też czasie znalazłam pracę w marketingu na umowę zlecenię 80-90h na miesiąc i stałam się korpoludkiem :) Po stancji umieszczonej na końcu ZG, przeprowadziliśmy się do kawalerki w wieżowcu tuż przy uczelni, gdzie było mnóstwo ludzi, po 10 mini mieszkań na piętrze! a później do kawalerki też w wieżowcu też w tej samej okolicy na parterze gdzie wogóle nie docierało słońce. Na wakacje każde z nas wracało do swoich rodziców.
* Tym samym dowiedziałam się co jest dla mnie ważne w mieszkaniu, a co jest nie do zaakceptowania. Nauczyłam się żyć z chłopakiem i dowiedzieliśmy sie m.in. że dla dobra naszego związku „kiedyś” będziemy musieli mieć zmywarkę 😉
Na czwartym roku studiów mieszkałam u rodziców, gdyż studia drugiego stopnia musiałam robić zaocznie we Wrocławiu, i codziennie dojeżdżałam samochodem do pracy w ZG.
Coraz częściej z chłopakiem myśleliśmy o ponownym wspólnym zamieszkaniu, gdyż on mieszkał też w innej miejscowości i codzienne spotykanie było trudne. Nie brałam pod uwagę wynajmu mieszkania w rodzinej miejscowości, gdyż nie chciałam płacić za mieszkanie, kiedy 6km dalej mogę mieszkać u rodziców zupełnie za darmo.
Nie chciałam już mieszkać z rodzicami, bo w pewnym momencie ma sie swoje upodobania, chce się aby własne zasady obowiązywały, nawet jeśli dotyczą bardzo błachych spraw.
Zaczęłam w tym czasie dostrzegać informacje o kończącym się właśnie w tym roku Rodzina na Swoim. I wtedy przeszła mnie myśl o kupienia mieszkania.

Argumenty „za” kupieniem przeze mnie mieszkania, i za wzięciem kredytu bez strachu (kredyt nie musi być utrapieniem, powodem do stresów):
– tracę od 450 do 550 zł za paliwo na dojazdy do pracy do ZG
– jeśli mieszkaliśmy w ZG to płaciliśmy za wynajętą kawalerkę 1100zł, czyli po 550 na głowę
– obecne koszty mieszkania 32m to rata 350, czynsz 335, prąd 85 RAZEM: 770zł (telewizje mamy bezpłatną naziemną, którą i tak używamy tylko jako usypiacz; internet mam na służbowym ipadzie i to nam właściwie wystarczy)
– nie umiem odkładać pieniędzy, więc wolę „musieć” płacić ratę
– zauważyłam, że im więcej zarabiam tym więcej tracę, więc w moim przypadku płacenie raty byłoby jakby inwestycją
– chciałabym urządzać swoje mieszkanie, idealnie do moich potrzeb
– jak je wynajmę na starość to będę kilka stówek „do przodu”
– będzie mogło mieć je kiedyś moje przyszłe dziecko
– jeśli teraz nie kupię mieszkania, to później gdy będę zmieniać pracę mogę za mało zarabiać by dostać kredyt i wogóle nie mieć swojego mieszkania, lub zarabiać wiecej, ale zbyt krótko praować by dostać kredyt, lub zarabiać tyle aby udzielili mi kolejnego, a to bym wynajęła
– w małym mieszkaniu też będziemy mogli mieszkać z przyszłym dzieckiem; myślę, że nawet do 6 roku życia, a biorąc pod uwagę, że nie będę mieć dziecka w ciągu 2 lat, to trochę w moim mini mieszkaniu pomieszkamy
– w przyszłości jest spora szansa że dostanę dom od rodziców, a rodzice przeprowadzą sie do mieszkania, które odziedziczą po babci i wrócę do rodzinnej miejscowości – może nie będę musiała juz kupować drugiego, większego lokum
– nawet jakbym zarabiała najniższą krajową (takiej pracy jest sporo w ZG) to jeśli będę mieszkała z chłopakiem to będzie mnie stać ta takie mieszkanie
– jeśli nie będę miała dochodów to mogę je wynająć (jest wielu chętnych na małe mieszkanka) choć stracę dopłatę do kredytu, ale i tak najemca spłacać mi będzie kredyt
– ostatecznie mogę je sprzedać i wrócić do rodziców

Cechy jakie musiało spełniać moje mieszkanie:
– musi być przy uniwersytecie, żebym mogła łatwo wynająć studentom (jakbym straciła pracę, przypominam ze pracuje na umowę zlecenie), w okolicy którą doskonale znam, na rynku na którym sama do tej pory wynajmowałam
– musi być stosunkowo małe 29-42m, bo takie mieszkania są płynniejsze (tak jak powyżej – umowa zlecenie)
– musi mieć osobną sypialnię, bo w kawalerkach w który mieszkałam ogromnie mnie denerwowało, że śpię jednocześnie w kuchni, przedpokoju i obok łazienki, a jak jest niepościelone łóżko to wydaje się że bałagan jest w całym domu
– musi być jasne
– musi mieć spokojne otoczenie (okolica, sąsiedzi)

Ostatecznie w wieku 22 lat dostałam kredyt na umowe zlecenie na czas nieokreślony (którą mam już trzy lata i tylko ze wzgledu na staz uzielili mi kredytu) kredyt z dopłatami z marża 1,44, bez prowizji, na 30 lat. Średnie miesięczne zarobki to 2500, które są wraz ze wszystkimi kosztami wykazanie na wyciągach (dużo płace kartą), cena mieszkania 98tys, 32m (dwa pokoje w tym jeden z aneksem, co jest wystarczające bo nielubimy z chłopakiem specjalnie gotować), wkład własny tylko 4 tys (jak już pisałam nie umiem odkładać pieniędzy, i nie wiedziałam też ze zakup mieszkania wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami, notariusz, ubezpieczenia różnego rodzaju).

Jestem bardzo zadowolona że kupiłam mieszkanie i nie uważam, że „zadłużyłam się na 30 lat!!!” O Boże jak ja teraz będę spać po nocach… Jakbym miała ratę która jest połową moich zarobków to może rzeczywiście, ale to już każdy musi mierzyć swoje siły na zamiary. I te 30 lat moze sie zamienic w 10, ale wole miec male raty na początku, bo mieszkanie szczególnie do remontu to studnia bez dna, wiec ja bede sie dopiero kończyć urządzac i nie chciałabym płacić wysokiej raty. U każdego to wygląda inaczej.
Takich „doradców” miałam sporo… Bojaźliwi rodzice, znajomi… Dopiero po wymienieniu wszystkich argumentów jakie miałam za zakupem przeze mnie mieszkania, kończyli swoje wywody o PRZERAŻAJĄCYCH, SPĘDZAJĄCYCH SEN Z POWIEK, ZŁYCH, 30-LETNICH (Aaaa!!!) KREDYTACH.
Mam taki kredyt i mam się dobrze :)

Nie zdecydowałabym się jednak, na zakup dużego „docelowego” mieszkania, na duży kredyt, byłoby to właśnie za duże obciążenie. Swój zakup i kredyt traktuje jako INWESTYCJE!

Mam nadzieje, ze jasno przedstawiłam Wam punkt widzenia, młodej osoby, z chłopakiem, bez dziecka z średniego 120 tysięcznego miasta.

Tymczasem przez ten zakup dotarło do mnie, ze muszę zmienić swoje podejście do pieniędzy, i ze należy oszczędzać. Tak właśnie trafiłam na tego bloga. Oszczędzone pieniądze mogłabym przeznaczyć na kompletny remont, a nie finansować go po trochę z bieżących wpływów. Chłopak tez nie może mi pomagać finansowo, bo rozkręca własna firmę, co pochłania również większość jego wpływów. Teraz po skonczonych w czerwcu studiach wybrałam się na praktyki (póki moja elastycza praca mi na to pozwala) aby moc niebawem poszukiwać dobrze płatnej pracy 😉

Także zakup mieszkania jak i wzięcie kredytu to sprawa bardzo indywidualna, która wymaga przeanalizowaniu wielu aspektów. Powodzenia w analizowania i w budowaniu własnego majątku :)

Odpowiedz

Arkadiusz Reiter Wrzesień 20, 2013 o 07:03

Gratuluję zakupy, zdroworozsądkowego podejścia do posiadania małego mieszkania oraz spokoju na duszy w związku z kredytem :)
Twoje argumenty w tym przypadku jak najbardziej przemawiają za twoją decyzją!

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Zuzanna Wrzesień 20, 2013 o 15:30

Cześć.
Ten blog (i Wasze historie w komentarzach) są pouczające i inspirujące.
Sama teraz jestem w trakcie kupowania mieszkania. Niestety, nie byłam dotąd zbyt rozsądna finansowo (zmieniam to), ale…
1/ mam 36 lat i 16-letnie dziecko. Pracuję, zarabiam 3200 netto. (Pracując w korpo wcześniej zarabiałam więcej, ale… trochę zmieniłam priorytety i teraz pracuję mniej za mniej :) )
2/ kilka lat temu wyprowadziłam się od rodziców. Niestety, przez 5 lat spłacałam zaciągnięty kredyt, który pomógł im spłacić ich zobowiązania (rodzina powinna sobie pomagać), ponadto pomagałam usamodzielnić się siostrze, więc mimo relatywnie wysokich przychodów nie udało mi się wiele zaoszczędzić.
2/ od ok. 2004 r mieszkałam w wynajętym mieszkaniu. Przegapiłam moment, kiedy mieszkania były jeszcze tanie a ja miałam dużą zdolność kredytową, ale na usprawiedliwienie podam, że był to czas, kiedy pomagałam rodzinie a wynajem kosztował mnie b niewiele (200 zł + opłaty)
3/ bum mieszkaniowy zbiegł się z koniecznością zmiany mieszkania. Zaczęłam się rozglądać za kupnem, ale interesujące mnie mieszkania (ok 50 km od Warszawy, 2 pokoje, w centrum miasta) kosztowały wtedy ok 200 tysięcy. Postanowiłam dalej wynajmować, płacząc nad sobą 😉 – te komentarze speców od nieruchomości w internecie: kto nie kupił jeszcze mieszkania – przegrał życie…
4/ nadal wynajmuję mieszkanie – w centrum mojego miasta, 39 m2, blisko stacji PKP (dojeżdżam do pracy do Warszawy), płacę 900 zł + media (woda, gaz, prąd, ogrzewanie osobno – gazowe). Łącznie ok 1200 zł / mc.
5/ Postanowiłam rozejrzeć się ponownie za kupnem. Znalazłam mieszkanie, które mi pasuje: w centrum, blisko stacji PKP, w dobrym stanie, 45 m2, o dobrym rozkładzie (lepszym niż obecne) pokoi. Niestety z powodu różnych zawijasów życiowych nie mam oszczędności, więc muszę ubiegać się o kredyt 100 proc. Koszty okołozakupowe (podatek, notariusz, prowizja agenta oraz zadatek) finansuję sama. Koszty okołokredytowe (prowizja, ubezpieczenie) – z kredytu.
Wg wyliczeń rata będzie wynosić ok 820 zł. Do tego czynsz + media (woda, prąd, ogrzewanie wliczone w czynsz) – ok. 550 zł. Łącznie ok 1370 zł / mc. 170 zł różnicy (około).
Rozważałam i rozważam za i przeciw wynajmu i kupna i mam takie argumenty:
– licząc w dużym uproszczeniu w skali 30 lat wynajmu miesięczna różnica między kupnem a wynajmem to 170 zł/mc -> x12 mcy x30 lat = 61200 zł na korzyść wynajmu. Niezły grosz.
ALE
+ po 30 latach mam własne mieszkanie, które mogę zostawić w spadku dziecku (wnukowi, o ile się pojawi)
+ teraz poprawi mi komfort życia, bo mogę metodą gospodarczą urządzać je „pod siebie”, nie martwiąc się ograniczeniami wynikającymi z wynajmu (urządzone mieszkanie, meble właściciela, ew uszkodzenia itd). Ważna sprawa: mam kota. Część wynajmujących niechętnie widzi zwierzęta (rozumiem to, boją się zniszczeń).
ALE
– ceny mieszkań spadają (w ciągu 2 mcy udało mi się uzyskać obniżkę ceny ze 146 tys do 135 tys…), raty pójdą w górę (btw – dowiedziałam się tego właśnie z tego bloga! :) i może powinnam jednak poczekać do nowego roku.

U mnie przeważają jednak emocje – chciałabym mieć „swoje” miejsce i… chciałabym zostawić coś w spadku dziecku. Ryzyko, że nie będzie mnie stać spłacać raty jest podobne do ryzyka, że nie bedzie mnie stać płacić za wynajem.
Biorę jednak pod uwagę motywację – będę mieć większą zarabiając i spłacając kredyt na konto własnego mieszkania (i świadomości, że będę je mogła zostawić dziecku w spadku) niż wobec poczucia tymczasowości i tego, że spłacam czyjś kredyt (za mieszkanie, które on zostawi w spadku swoim dzieciom) 😀 Nie wiem, czy jest to racjonalne, ale dla mnie ma sens.

Jest to trudna decyzja. Mam nadzieję (czytając tego bloga), że lepiej zapanuję nad swoimi finansami, co pomoże mi lepiej się uporać z obciążeniem kredytem i wydatkami związanymi z mieszkaniem.

Odpowiedz

xsadusx Wrzesień 24, 2013 o 10:31

Cześć Michał,

Ten tekst powinien być pokazywany każdemu młodemu człowiekowi, który porywa się na kredyt w astronomicznej sumie. Prosto pokazane ile ten kredyt faktycznie kosztuje.

Hej Tomek,

Nie daj się ogłupić reklamom, presji środowiska etc. że potrzebujesz mieszkania na kredyt w wysokości 400k. Kończysz IT i z takim wykształceniem nie musisz się męczyć w Polsce. Chwila poświęcona na poszukiwaniu pracy w Europie i po 3-4 latach odłożysz sumę by takie mieszkanie kupić za gotówkę, bez kotwicy na 30 lat ( o ile jeszcze będziesz chciał tu wrócić). Z mojej strony zdecydowane nie.

PS. 400k to kupa pieniędzy, przy tej ilości zastanawiałbym się raczej za budową domu niż kupna mieszkania.

Odpowiedz

ccc Wrzesień 26, 2013 o 09:12

Witam,

Przede wszystkim gratuluję udanego bloga. Chyba będzie pierwszym, który zacznę odwiedzać regularnie.

Ale przejdźmy do rzeczy. Jestem ciekaw co powiesz, Michale, na temat mojej sytuacji:

* Planuję kupić na początku 2014 roku mieszkanie na rynku pierwotnym o wielkości 60-70 m^2 (w Warszawie, gdzie mieszkam niemal całe życie). Chcę się załapać na program MDM. Jego wartość przyjmijmy z wykończeniem i tymi wszystkimi opłatami extra na 400 000 zł.
* Jestem dość młody – mam 25 lat, jestem teraz na II roku studiów doktoranckich (branża: IT).
* Od drugiego roku studiów pracuję „w zawodzie” i obecnie mam dość spore, jak na mój wiek, doświadczenie.
* Na koniec roku będę mógł przeznaczyć na mieszkanie 150 000 zł kapitału własnego (zostawiając sobie extra 20 000 zł „na wszelki wypadek”).
* Spora część kapitału (ok. 1/3) jest w walutach obych na bardzo słabym oprocentowaniu (bliskim zera).
* Moje dochody netto wynoszą 12 000 zł miesięcznie z trzech niezależnych źródeł dochodu, z czego połowa w EUR. Pewność ok. 80 % całości dochodów jest dość spora – myślę, że przez co najmniej 2-3 lata mogę na nie liczyć.
* Oszczędzam ok. 6 000 zł miesięcznie (nie wydaję EUR). Resztę wydaję na konsumpcję i rozkręcanie własnego biznesu (w innej branży).
* Przez ostatni rok wynajmowałem dom na spółkę ze znajomą parą, więc trochę się dowiedziałem o sobie, chociaż pewnie wciąż za mało. W każdym razie chciałem zebrać nieco doświadczenia w życiu nie na garnuszku rodziców.
* W perspektywie 1,5 roku planuję się ożenić, a potem z dziećmi czekać nie zamierzam :)
* Docelowo chciałbym wybudować dom, ale tylko jeśli będzie mnie na niego stać (nie mówię NIE kredytom, ale to byłaby zupełnie abstrakcyjna dla mnie teraz kwota, np. 1,5 mln zł, czyli powiedzmy bez zarobków min. 25 000 zł na miesiąc nie da rady – w naszych realiach bardzo, bardzo trudne do osiągnięcia, ale nie niemożliwe, więc może za 10 lat…).
* No właśnie – kredyt chciałbym brać na 10 lat, ewentualnie spłacając go wcześniej (chociaż po lekturze jednego z Twoich wpisów mam wątpliwości ;]).

To jak – opłaca mi się kupować mieszkanie tej wielkości? Myślałem o tym w ten sposób, że wystarczyłoby dla mnie, żony i ew. dwójki maluchów, a za 10 lat bym się przeniósł do większego mieszkania (poprzednie wynajmując), lub zbudował dom, jeśli mi się poszczęści.

Jeszcze na koniec dodam cenną uwagę. Do tej pory byłem zwolennikiem wynajmu, gdyż ceniłem sobie te wszystkie pozytywne jego aspekty (mobilność, niezależność itd.). Jednak teraz nieco zmieniła mi się optyka. Przez kolejne lata nie ruszam się z Warszawy, a pewnie i dłużej, bo jedyna alternatywa to wyjazd za granicę, a tego robić nie chcę z wielu różnych powodów. Poza tym na wynajmie brakuje mi tego „komfortu” psychicznego, który miałem, gdy mieszkałem we własnym (OK, rodziców…) pokoju. To oczywiście pewna psychologiczna bariera, ale jednak bardzo silna.

Odpowiedz

Gość Wrzesień 28, 2013 o 23:56

Michał,

Pamiętam olbrzymią dyskusję pod Twoim wpisem kiedy kupowałeś mieszkanie na wynajem. Moje wpisy pod tym artykułem były mocno krytyczne. Dzisiaj jednak dziękuję Ci bardzo za Twój wpis bo jest rzeczowy, mądry i widać, że wyciągnąłeś wnioski z transakcji Ursynowskiej :) Być może właśnie ocaliłeś kilka osób od pochopnego zadłużania się na dużą część dorosłego życia.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Gość Wrzesień 30, 2013 o 01:54

Hej Michał,

Stoję przed ważną decyzją. Obecnie mam juz dwa mieszkania , z czego jedno inwestycyjne a sam mieszkam w ” domu rodzinnym – bezkosztowym dla nas” ze swoją już 3 osobowa rodziną. Po kilku latach w tym modelu marzy nam sie juz posiadanie czegoś na stałe ale nie jesteśmy pewni czy zostaniemy dłużej w tym miejscu jak 5 -7lat. Nie bardzo wiemy co robić… Myślimy o sprzedaży jednego mieszkania /pokryje 70% nowego mieszkania/ i małym kredycie i zakup wymarzonego nawet na kilka lat lub poczekaniu jeszcze 5 lat i życiu w nie swoich kątach. Zastanawiamy sie tez czy przy decyzji o zakupie wynajmowac dalej nasze mieszkania i finsować zakup kredytem czy jednak odsprzedać i minimalizowac kredyt.
Wielkie dzieki za Towją opinię. Pozdrawiamy

Odpowiedz

Tomasz Październik 3, 2013 o 01:59

Najpierw powinien zgromadzić kapitał 10%- 20%. Jeżeli nie potrafi zaoszczędzić takiej kwoty to jak będzie mógł obsługiwać zadłużenie z tytułu kredytu. To będzie dobry sprawdzian dla niego.

Odpowiedz

Adrian Październik 9, 2013 o 14:49

Zgadzam się z Michałem, że najkorzystniej byłoby samemu ciągle wynajmując kupować na wynajem dla innych. Sam mam taki plan, pytanie tylko czy przyszła żona mi nie pomiesza szyków:)

PS. Michale, będziesz na Zjeździe Absolwentów u Piotra?

Odpowiedz

sky Październik 9, 2013 o 21:24

„Ale zanim to nastąpi – warto budować kapitał i oszczędności, jednocześnie dbając o zwiększanie swojego wynagrodzenia (szeroko rozumiany rozwój) oraz ucząc się utrzymywania kosztów w ryzach. Przy Żonie i małych dzieciach – znacznie trudniej się tego nauczyć ;-)”
Bardziej przy żonie czy bardziej przy dzieciach? 😀

Odpowiedz

Syntalista Październik 16, 2013 o 14:08

Bardzo dobry artykuł, ciekawie i wnikliwie napisany. Osobiście uważam, iż wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto, ale znam różne sytuacje i wiem, że nieraz nie da się inaczej, zwłaszcza na początku. A poszukującym swojego lokum mogę polecić fajną stronkę http://www.klikmapa.pl

Odpowiedz

Hydro Listopad 13, 2013 o 15:47

Witam wszystkich Czytelników, pozdrawiam Cię Michał.
Wydaje mi się, że większość wpisów jest z Warszawy i okolic, więc postanowiłem podzielić się swoją sytuacją poniżej.
Oferta:
Wrocław, 60m2, 3 pokoje (4400 zł / m2), rynek wtórny – mieszkanie odświeżone.
W tym momencie i w tej okolicy jest to okazja (średnia cena za takie mieszkanie 5000zł/m2).
Nasze dane:
Ja i moja narzeczona mamy 27/26 lat. Pracujemy w tej samej firmie a nasze dochody łącznie to jakieś 5000 zł netto. Dodam, że pracujemy w jednej firmie na czas określony (dwa lata i rok do przodu).
Kredyt:
100% wartości nieruchomości + dorzucone wszystkie możliwe koszty z nim związane. Pożyczka od brata i kolegi 12000 zł na pozostałe koszty (umowa przedwstępna, notariusz, podatek itp. itd) – słowem jesteśmy bez grosza oszczędności.
Rata: 1450 zł, czynsz 550 zł

Dlaczego młody człowiek decyduje się na kredyt 30-letni nie mając grama oszczędności, w zasadzie bez pieniędzy na własne M i to w dodatku na większe niż jest potrzeba.
Otóż nasz koszt życia we Wrocławiu (stara kawalerka w centrum miasta), to 1400 zł (1200 + rachunki). Od stycznia wchodzi cudowny rządowy program MdoM (Mieszkaj daleko od Miasta), dzięki któremu moglibyśmy kupić jakąś kawalerkę lub 45m2, słabo skomunikowane. Moglibyśmy też się wstrzymać, ale od stycznia będzie trzeba mieć 5% a potem 10% wkładu własnego (biorąc pod uwagę naszą skłonność do oszczędzania, to przed weselem już raczej byśmy nie kupili). Podobnie jak większość – bat nad głową to najlepszy powód żeby się ogarnąć. Nie bez powodu wspomniałem o weselu, ponieważ będzie ono finansowane przez naszych rodziców, więc też możnaby nastawiać się na posiadanie wkładu własnego (lato 2015). Tylko po co? Przerabialiśmy już wynajem mieszkania 33m2 moich rodziców, za które płaciliśmy 1200 zł i wynieśliśmy się z niego. Widzimy, ile się płaci i jesteśmy tego świadomi a kupno mniejszego M chyba nie jest najrozsądniejszym pomysłem biorąc pod uwagę, że jest to rozjazd rzędu 40 tys zł.
Moje założenia przy zakupie mieszkania na kredyt były takie:
1) pracę za 1500 netto zawsze znajdziemy,
2) gdzieś trzeba mieszkać a koszt wynajmu to przynajmniej 1200 zł + rachunki,
3) ze znanych dla mnie względów, nie chcę ani grosza od moich rodziców.

Wariat I (optymistyczny)
Na szczęście od 5 miesięcy odkładam 250zł/mc, więc mogę myśleć, że różnica 800zł (rata i czynsz, to 2000zł a koszt wynajmu kawalerki to 1200zł), to tylko 550 zł.
Jak się okazało, w zeszłym tygodniu dostałem podwyżkę 360 zł netto (i chyba trzeba zakładać, że dopiero startujemy z poziomem wynagrodzenia a nie zmierzamy ku dołowi), która pomniejsza mi rozbieżność do kosztu wynajmu kawalerki i zostaje 190 zł różnicy. Poniważ musiałem spłacić moje stare auto, żeby nie mieć pożyczki w banku, to odejdzie mi rata 350 zł, którą miałem dotychczas. Uśredniając wychodzi podobnie.

Wariant II (pesymistyczny)
Nie stać nas na to mieszkanie i trzeba będzie je wynająć:
Pierwszy pokój za 600 zł
Drugi pokój za 600 zł
Największy pokój za 800 zł
Wynajmujący dodatkowo płacą rachunki, czyli 2000 zł + rachunki.
Zostaje do opłacenia czynsz 550 zł, a mieszkanie dalej jest nasze.
My zarabiamy te minimum 3000 zł netto łącznie (pkt.1 założeń), więc zostaje nam 2450zł. Wynajmujemy kawalerkę tak jak teraz za 1400 zł i zostaje 1000 zł na jedzenie (da się – sprawdzone). Dalej nie widzę powodu żeby nie kupować mieszkania.

Wariant III (nasz)
To połączenie Wariantu I z założeniami.
Znaleźliśmy mieszkanie, a do tego jeszcze pożyczyliśmy pieniądze, aby móc je kupić. Kompletny bezsens. A jednak. Na rok chcemy wynająć jeden (największy 17m2) pokój za 800zł+ rachunki i spłacić w tym czasie pożyczone 12000 zł.
Jeśli coś miałoby pójść nie tak, mieszkanie chyba będzie można sprzedać.

Jestem bardzo ciekawy waszej i Twojej Michał, opinii. Dodam, że umowę podpisujemy na koniec tygodnia, więc mogę podzielić się swoimi spostrzeżeniami za miesiąc / dwa.

Odpowiedz

teck Listopad 14, 2013 o 17:07

Wynajmowane vs. własne – Jestem w podobnej sytuacji, jak Tomek, choć jestem trochę starszy. Nie chcę się rozpisywać na temat swojej sytuacji ale ogólnie skłaniam się ku zakupowi z powodu, którego nikt wyżej nie poruszył.

Meldunek – archaiczna forma urzędowa, która blokuje wiele aktywności życiowych. Przykład – bez stałego meldunku nie można podpisać umowy z niektórymi (nie wiem czy wszystkimi) operatorami komórkowymi.

Mam działalność gospodarczą i ona też musi być gdzieś zarejestrowana a nie powinienem tego robić na mieszkaniu wynajmowanym. Oczywiście mogę wykupić adres do rejestracji działalności ale to jest kolejny miesięczny koszt.

Odpowiedz

ASDFas Listopad 22, 2013 o 11:29

Czytam sobie o tych waszych 150-450tys. za mieszkanie a potem ogladach i z ciekawosci chodze na rozmowy kwalifikacyjne choc nie musze i widze ze wiekszosc pracodawcow polskich dostaje apopleksji jesli slyszy cos ponad 2k brutto. Nie wiem gdzie znajdujecie robote za 7-12k brutto ktora pozwoli wam splacac a jednoczesnie zyc godnie i odpoczywac.

Odpowiedz

ciekawy_świata Listopad 22, 2013 o 11:39

Mogę tylko mówić za siebie. Sektor IT, korpo, duże miasto. Oczywiście nie zarabia się od razu po studiach tyle ile napisałeś.

Odpowiedz

Nika Listopad 27, 2013 o 20:27

Witajcie,
Ja również kupiłam mieszkanie- Katowice-55 metrow. Mieszkanie bezpośrednio od wlasciciela, z balkonem, 2 pokoje do odswiezenia, w wieżowcu za155tys. Dlugo zastanawiałam się czy kupic w ogole mieszkanie czy moze jakies wynajmować, ale po wielu dywagacjach stwierdziłam, ze moja aktualna praca +umowa na czas nieokreślony oraz w miare ok zarobki pozwalają mi na kredyt. Wkladu własnego mam okolo 50 tys. Kredyt wzielam na 120tys, z rata malejaca w banku gdzie nie ma Wiboru na 15lat,wiec nie jest zle. Oprocentowanie 4,2%. Nie mam meza, ani dzieci- 29 lat. Jestem sama, jednak wydaje mi się, ze lepiej mieć swoje mieszkanie, które być może kiedyś wynajme jeśli musiałabym zmienić oddzial w pracy. Nie planuje tego mieszkania jako „mieszkania docelowego” „do śmierci”. Traktuje to jako kolejna jakas tam moja inwestycje i wole placic kredyt niż placic komus pieniądze do kieszeni za wynajem.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Ann Listopad 27, 2013 o 20:34

Prawda jest taka..ile ludzi tyle opinii na temat kredytow i wynajmowania. Moja przyjaciolki twierdzi, ze nigdy nie kupilaby mieszkania bo jej dobrze wynajmować ponieważ może się zaraz z niego wyprowadzić jak jej się nie spodoba. Dla mnie to glupota,ale każdy robi jak chce. Prawda jest taka, ze mieszkanie kupuje się na teraz, a nie z mysla o tym co będzie akurat za 40 lat.

Odpowiedz

Paweł Grudzień 5, 2013 o 22:56

Witam,
A co jeżeli możemy kupić mieszkanie za gotówkę? Kupować czy wynajmować?

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 8, 2013 o 22:39

Hej Paweł,

Oby wszyscy mieli takie dylematy. W Twoim przypadku warto sobie odpowiedzieć na pytanie: „Czy wolę mieć mieszkanie czy gotówkę?”. Ja Ci na nie nie odpowiem :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Grudzień 9, 2013 o 22:55

To właśnie jest straszny dylemat. Regularnie zmieniamy (z moją dziewczyną) zdanie. Na szczęście ostateczną decyzję będziemy musieli podjąć za 2 lata. Mam nadzieję, że do tego czasu zdobędę wiedzę, która zaowocuje trafną decyzją.
Pozdrawiam,
Paweł

Odpowiedz

Monika Grudzień 14, 2013 o 13:44

Witam serdecznie wszystkich czytelników oraz Pana Michała
My z mężem również mamy dylemat czy kupić na kredyt mieszkanie czy wynajmować.
Wynajmujemy mieszkanie w Krakowie już ponad 5 lat . Posiadamy kapitał własny który wynosi 130 000 zł , zarobki męża wynoszą 6500 zł netto ( IT ) ja wychowuje dziecko jednak zamierzam od marca również wrócić do pracy na stanowisko fryzjer .Mieszkanie które nam się podoba jest w dobrej dzielnicy , ma 62 m2 przy czym koszt m2 wynosi 5.500 do tego dochodzi miejsce postojowe wysokości 18 000 – razem całość 360 tys.zł, mieszkanie 3 pokojowe z aneksem kuchennym. Przez ostatni rok udało nam się zaoszczędzić około 36 tyś zł. Wynajem mieszkania kosztuje nas z rachunkami 1400zł. Średnio w miesiącu oszczędzamy około 3 tys. zł ( raz mniej raz więcej). Czy opłaca nam się faktycznie kupić to mieszkania czy jednak dalej wynajmować, czy może kupić i wynająć innym osobom a samemu dalej wynajmować. Nie wiemy co mamy robić, jest nam ciężko podjąć decyzję.
Pozdrawiam
Monika

Odpowiedz

MrówkaZ Styczeń 17, 2014 o 14:18

Po pierwsze całkiem tanio Wam wychodzi z rachunkami. Po drugie macie bardzo dużo pieniędzy – z mojej perspektywy :) Skoro udało się Wam odłożyć taką kasę przez rok, to ja bym czekał i kupił jakieś używane lub nowe mieszkanie za gotówkę bez kredytu. Kredyt to zawsze strata i zobowiązanie. Warto odłożyć teraz, póki dziecko małe i koszt mały. W razie czego zawsze się można wyprowadzić, podnająć, a samemu wynająć inne.

Odpowiedz

Monika P. Grudzień 23, 2013 o 14:25

Witam Panie Michale . Bardzo ciesze sie ze Styledigger Cie zarekomendwala w jej oststnim poscie bo tak w zyciu bym tu nigdy nie trafila . Ciekawi mnie ta historia , sama nie wiem co na ten temat twierdzic , my z mezem zaczelismy kupujac pierwsze mieszkanie w wieku 24 lat , potem zamienilismy je na dom 3 pokojowy , a teraz kupilismy dom 2 piertowy 5 pokojowy , w sumie zrobilismy to co Ty czyli potrzebowalismyy tylko jednego pokoju a dokupilismy cale pietro i pograzylismy sie w nastepnej pozyczce. Szkoda ze na ten blog nie trafilam pol roku temu , moze nie zrobilibysmy tego bledu , teraz jestesmy troche na opak z finansami bo nie dos ze trzeba splacac pozyczke to na dodatek dom jest do remontu . Mamy oprocz tego dom pod wynajem , z ktorego nie ma zysku jak narazie tylko tyle ze sie „splaca” . Wiec nie wiem czego zyczyc Tomkowi bo mysmy zaczynali od taniego mieszkanie dla nas.I tutaj nie rozumiem czegos Panie Michale , otoz , jak to zrobic by kupic mieszkanie za gotowke tak jak Pan sugeruje ? Czy ja cos przeoczylam ? Jak pan to zrobil ? oszczedzajac i mieszkajac u rodzicow , czy odkladac wynajmujac? nie wszystkich jest stac na to by odkladac i wynajmowac a nawet jezeli to trwalo by to dlugimi latami . Jestem komkletnie zielona w temacie finansow , moj maz tez , jest dobry w kreceniu interesu i prznoszeniu gotowki do domu ale kompletnym laikiem jeslei chodzi o to jak ta kase inwestowac. mam tyle pytan do ob=soby takiej jak Ty ze sama nawet nie wiem gdzie zaczac. Gratulacje wspanialy blog i bede go powoli studiowala …Monika

Odpowiedz

krzyre Styczeń 5, 2014 o 01:56

Witam wszystkich a w szczególności twórcę bloga.

Muszę przyznać, że lektura była bardzo ciekawa i dzięki niej wyciągnąłem sporo interesujących wniosków. Sam zakupiłem 2 mieszkania na wynajem, które zarabiają na siebie, ale zawsze zastanawiałem się ile w rzeczywistości „zarobię” w terminie dłuższym. Po lekturze stwierdziłem że 3 mieszkania raczej nie kupię ale odłożę cash na koncie.

pozdrawiam wszystkich

Odpowiedz

Remigiusz - blog Oszczędzanie Styczeń 6, 2014 o 17:56

Weźmy następujący przykład – młody człowiek bez pomocy rodziców praktycznie nie jest w stanie odłożyć na mieszkanie na prowincji, gdzie np. praca w magazynie w Saturnie czy innym Media Markcie jest płatna 1700 zł na rękę.

Młody człowiek wyjeżdża do UK gdzie może zarobić 5 razy więcej przy kosztach życia wyższych tylko dwukrotnie.

Młody człowiek w końcu odłoży na mieszkanie – jednak do czego ma wracać? Do 1700 na rękę w Kraju?

Moja rada dla singla bez dzieci? Wynajmować!

Odpowiedz

GEORGE Styczeń 9, 2014 o 02:51

Witam i pozdrawiam wlasciciela bloga 😉 kawal roboty

jak sie czyta wpisy to mam wrazenie ze ma Pan mentalnosc Amerykanina, Australijczyka ;).

Ciekawe kto tak zrobil jak ja 😉 kupilem kemping-przyczepe 😉 EXCLUSIVE w fajnej cenie na kredyt z wplata wlasna (co do kredytu w Polsce to eldorado-wyzysk w bialy dzien jesli chodzi o banki i ich prowizje! wspolczuje Wam rodacy)

z meblami, sprzetem, agd, fajnym prysznicem 😉 jednym slowem full wypas na pokladzie dyliżansu 😉

i sobie kurna zamieszkalem blisko morza 😉 Panstwo cieplutkie, sciany nie mialy tu wiekszego znaczenia 😉 podobno ogrzewanie sprawdziloby sie tez w Polsce – koszt uzywki okolo 40tys pln

pracujac w firmie niczym Mel Gibson (ale nie w policji) z „Zabojczej broni” odlozylem sobie przez kilka latek na juz wyapasiony Dom, a w miedzy czasie tak mi zycie przelecialo w mojej super 😉 przyczepie ze szkoda bylo ja sprzedawac ale poszla (z racji z e kupilem ja za niezla cene odsprzedalem za 30tys pln)
i do tego poznalem w miedzy czasie fajna kobiete, ktora zafascynowalem i pozniej moj Apartament hehe 😉

przesylam link aby kazdy mogl zamieszkac lub sobie zrobil taka chate 😉 http://www.youtube.com/watch?v=-6RdmEinhhI

pozdrawiam i zycze kazdemu swojego wymarzonego M, D!

Odpowiedz

rozpisana mama Styczeń 10, 2014 o 17:46

Witam
Odłożenie na mieszkanie lub dom to tylko kwestia czasu i samozaparcia. My odkładaliśmy pieniądze przez 10 lat. Teraz mamy pokaźną sumkę na budowę domu. Pozostaje dobrać tylko 30 tys kredytu a to bardzo mało w porównaniu np do 250 tys.
Mąż ostatnio powiedział mi że na rynek weszła ciekawa oferta a konkretnie Przebojowa Pożyczka. Można ją spłacać nawet przez 60 mc. Mamy zamiar z niej skorzystać jeśli nie znajdziemy nic lepszego

Odpowiedz

ij Styczeń 13, 2014 o 22:20

jakiś czas temu „wynalazłem” Twojego bloga w czeluściach internetu. Muszę przyznać, że z wieloma Twoimi teoriami się nie zgadzam. Rynek nieruchomości jest mi szczególnie bliski, zawsze nadwyżki finansowe inwestowałem w ten sposób.

Moja historia:

W 2004 roku kupiłem mieszkanie 37 m2 (będąc jeszcze na studiach). Po 3 latach sprzedałem to mieszkanie uzyskując trzykrotnie większą kwotę niż zapłaciłem.

Za pieniądze ze sprzedaży mieszkanie kupiłem dwie działki. Na jednej zbudowałem dom, druga nabiera wartości. Pieniędzy wystarczyło na wybudowanie stanu surowego otwartego, resztę sfinansowaliśmy z kredytu. Marża banku w CHF 0,75%.

W zasadzie gdybym sprzedał teraz działkę spłaciłbym w całości kredyt, więc 37 m2 zamieniłbym 1:1 na dom 150 m2 z dużą działką w wymarzonej lokalizacji.

Gdybym przyjął rozumowanie, że bez sensu jest kupować mieszkanie będąc na studiach i lepiej wynajmować w tej chwili nie miałbym prawdopodobnie nic.

Oczywiście gdybym kupił to mieszkanie w czasie, kiedy dane mi było sprzedawać moje, taki splot wydarzeń nie byłby możliwy. Kupując mieszkanie nie miałem jednak pojęcia, że ceny wzrosną trzykrotnie w krótkim czasie. Gdybym wiedział wziąłbym kredyt i kupiłbym kilka mieszkań.

Reasumując, nie da się przewidzieć sytuacji na rynku nieruchomości w 30-letniej perspektywie, nie da się przewidzieć swojej sytuacji finansowej na przestrzeni „najbliższych” 30 lat.
W moim odczuciu nie ma sensu odradzanie zakupu nieruchomości uznając, że lepiej wynajmować. Za kilka lat może się okazać, że mieszkanie jest warte dużo więcej niż teraz i zrezygnowanie z zakupu było największą pomyłką w życiu. Może się również okazać, że ceny wynajmu na przestrzeni lat znacznie wzrosły i Twoja prosta kalkulacja wzięła w łeb.

Ja osobiście uważam, że jeżeli zakup ma kosztować tyle co wynajem bez sensu jest wynajmować, bo w pierwszym przypadku wiem, że płacę za to, żeby mieć a nie tylko za to, żeby mieć co ze sobą zrobić.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 13, 2014 o 23:04

Hej IJ,

Dziekuje za obszerny komentarz. A zdradz mi prosze czy pierwsze mieszkanie kupiles za gotowke z wlasnych oszczednosci, czy finansujac w wiekszosci kredytem?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Adi Styczeń 13, 2014 o 23:20

Osobiście wątpię, żeby w PL powtórzyła się sytuacja, że ceny mieszkań podskoczyły o 200%. Fajnie, ze Ci się udało, ale teraz realia są nieco inne i na mieszkaniu można nawet stracić.

Odpowiedz

ij Styczeń 14, 2014 o 09:37

Michale – częściowo z oszczędności, częściowo za pożyczone.

Adi – w tamtym czasie też nikt nie przypuszczał, że stanie się coś takiego. Zawsze jest ryzyko, to inwestycja jak każda inna.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 14, 2014 o 09:49

Hej IJ,

Dziękuję za odpowiedź. No to jak widzisz byłeś w trochę innej sytuacji niż autor listu, który zastanawia się nad skredytowaniem mieszkania dla siebie (nie na inwestycję / wynajem). Oczywiście ja nie neguję żadnej drogi i nie wyciągam generalnych wniosków. Analizuję tylko sytuację Tomka.

Dobry przykład innego spojrzenia na ten temat znajdziesz w kolejnym artykule: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/ma-22-lata-kredyt-i-jest-zadowolona

Pozdrawiam

Odpowiedz

ij Styczeń 14, 2014 o 10:08

sytuacja jest bardzo podobna. jedynym problemem jest to, że Tomek chce kupić mieszkanie za 400 tys. Kupując mniejsze mieszkanie za 100 – 150 tys. zdecydowanie szybciej by je spłacił (przeznaczając tę samą kwotę miesięcznie na spłatę kredytu) i miałby mieszkanie, czyli plus po stronie aktywów.

Jedyny rozsądny wniosek jest taki, że nie wszystko od razu. Warto zacząć od małego mieszkania, które relatywnie mało kosztuje. Osobiście uważam, że ładowanie się w kredyt na 400 k mając nieustabilizowaną sytuację jest nieodpowiedzialne.

Nigdy jednak nie powiedziałbym nikomu, że wynajem jest lepszym pomysłem niż kupno.

Odpowiedz

ij Styczeń 14, 2014 o 10:10

Michale – moje pierwsze mieszkanie było mieszaniem dla mnie i mieszkaliśmy w nim jakiś czas. Nigdy nie było wynajmowane.

Odpowiedz

De Styczeń 19, 2014 o 18:57
WNP! Styczeń 23, 2014 o 10:28

Hej, pozwólcie na drobną uwagę skromnego prawnika.

Czytając posta i Wasze komentarze narzuca mi się uwaga, chyba oczywista – kawalerka w Zielonej Górze ma się nijak do powiedzmy, 55 metrowego mieszkania w Krakowie za 400K. Skala zakupi i perspektywy inwestycyjne to niebo a ziemia.

Rzecz druga, w zestawieniu kredytu i najmu zawsze, ale to zawsze pojawia się argument, że to, niczym w Królu Lwie „wszystko będzie Twoje”, a przy najmie „płacisz na kogoś”. Nie jestem ekonomistą czy rzeczoznawcą nieruchomości, ale zapytam, co mianowicie będzie Twoje? Kawałek podłogi obciążonej hipoteką na dwukrotną wartość mieszkania, czyli jak prawnik, nie ekonomista odpowiem – będziesz właścicielem dobrze zabezpieczonej wierzytelności banku. Niczego więcej.

Wszystkim jak się zdaje umyka przy tym fakt, że po 30 latach mozolnego kredytu, nie obudzisz się nagle z uśmiechem na ustach w nowym, fantastycznym lokalu – lecz w 30 letnim mieszkaniu, przy którym niezwykle ryzykowne jest stwierdzenie, że choćby zachowa swoją wartość, a co dopiero zyska. Demografia jest bezlitosna i mówi, że za 20 lat polaków będzie 6 milionów mniej, większość miast się wyludnia już teraz, nadpodaż mieszkań będzie oczywista i tylko bardzo specyficzne lokalizacje w dużych miastach będą rzeczywiście „inwestycją”, ale nie każdy może kupić mieszkanie pod Wawelem czy na ul. Francuskiej w Wawie.

Odpowiedz

WNP! Styczeń 23, 2014 o 10:38

gwoli ścisłości i sprecyzowania 6 milionów mniej ma być w 40 letniej perspektywie*

Odpowiedz

bartek Luty 7, 2014 o 11:29

Myślę, że podstawowym błędem większości młodych Polaków nie jest samo branie kredytów na mieszkania, ale raczej niewspółmiernie długie okresy kredytowania. Oczywiście wynika to w dużej mierze z niewielkiej zdolności kredytowej. Niestety czasem trudno pogodzić się z brutalną prawdą, ale jeśli nie masz zdolności na 10 lat to po prostu nie stać cię na mieszkanie. Oczywiście dłuższy okres kredytowania może być uzasadniony inwestycyjnie (zakładając, że ktoś to sobie tak wykalkuluje) ale w takim przypadku rata powinna stanowić jedynie ułamek miesięcznych dochodów.

W mojej ocenie nie należy zapominać, że kredyt hipoteczny jest najtańszą formą pożyczki. Ma jak najbardziej sens jeśli tratujemy go właśnie jako pożyczkę, a nie jakieś mityczne narzędzie do stania się właścicielem nieruchomości przy niewielkich zarobkach. Załóżmy, że mamy ok. 50% środków na zakup wymarzonego (np. większego) mieszkania drugie 50% jesteśmy w stanie odłożyć w ciągu ok. 6-7 lat. Możemy czekać te 7 lat, albo skorzystać z kredytu i wprowadzić się wcześniej. Jednak 7 lat życia to sporo i warto sobie je umilić wcześniej:) W takim przypadku jak najbardziej ma sens kredyt na 10 lat (i ewentualna próba jego spłaty wcześniej). Szczególnie jeśli rata kredytu mieści w ok. 30% naszych dochodów. Po prostu w takim przypadku kredyt jest swego rodzaju „mobilizatorem” to efektywnego oszczędzania. Pozwala nam szybciej podnieść sobie standard życia za relatywnie niewielką (przy tym okresie kredytowania) cenę.

Warto pamiętać, że odpowiednio duży wkład własny (bliski 50%) daje nam też komfort „ujścia z życiem” w przypadku pogorszenia sytuacji finansowej. Takie mieszkanie można zawsze sprzedać i nie tylko spłacić kredyt, ale jeszcze kupić/wynająć mniejsze mieszkanie.

Muszę przyznać, że sytuacja w której ludzie biorą kredyt na 30 lat na 100% wartości mieszkania w przy ratach stanowiących połowę ich dochodu jest dla mnie nie zrozumiały. Z drugiej strony nie zapominajmy, że jednak w większości rodzin są już jakieś nieruchomości i ci zadłużeni młodzi ludzie w końcu je odziedziczą. Wówczas prawdopodobnie będą w stanie znacznie wcześniej pozbyć się kredytu. Jeśli jednak nie mamy takiej perspektywy do zadłużanie się na 30 lat jest już zdecydowanie bliższe hazardowi niż inwestowaniu.

Odpowiedz

Tomek Luty 9, 2014 o 22:31

Niesamowity artykuł. Mam ogromne szczęście, że udało mi się na niego (+trylogię o inwestowaniu w mieszkanie) trafić akurat teraz, gdy stoję przed swoją, ważną decyzją.

Może przybliżę. Baaardzo chętnie przeczytałbym Twoją opinię na temat tego, co zrobiłbyś na moim miejscu.

Moja sytuacja jest troszkę podobna do Tomka z artykułu. Nie mam rodziny. Jestem singlem, 32 lata. Prowadzę firmę, która prosperuje (na dzień dzisiejszy) dobrze. Wynajmuję mieszkanie o całkiem wysokim standardzie, 50 m, za 1300 zł brutto miesięcznie. Koszty czynszu, który pokrywa właściciel, to ok 550 zł, więc płacę 750 zł – jak dla mnie mało. Oczywiście znalezienie go uważam za duże szczęście.
Biorąc pod uwagę, że singlem jestem od niedawna, prognozuję, że stan ten może nie trwać długo, a pewnie nie wiecznie. Dlatego najem jest dla mnie idealny. Rozmiar mieszkania dla singla jest super, dla rodziny już nie. Nie mam żadnych zobowiązań. W przypadku zmiany sytuacji mogę wynająć mieszkanie większe, kupić, ew. zbudować dom.

Wszystko jest proste, gdyby nie jeden fakt: udało mi się sprzedać stary dom rodziców. Pieniądze w większości zainwestowałem w swojej firmie. Niestety jeśli nic nie kupię muszę zapłacić podatek od tej transakcji. Będzie tego 28500 zł. I gdyby nie to, nie miałbym żadnego dylematu.

Oczywiście mam na to dwa lata, więc z decyzją mi nie spieszno, jednak im później to zrobię, tym wyższe odsetki. W mojej sytuacji wydaje mi się jednak, że lepiej będzie kupić mieszkanie, szykować je pod wynajem i w obecnej sytuacji mieszkać tam osobiście. W przypadku jej zmiany (sytuacji) mieszkanie podnająć, albo (po upływie 5 lat) sprzedać bez podatku.

Mieszkanie w części kupiłbym za gotówkę, w części musiałbym kredytować – nie chcę blokować środków obrotowych firmy, bo zdusi mi to zyski.

Szukać okazji? Dobrze myślę? Wdzięczny byłbym za jakikolwiek komentarz :)

Odpowiedz

Tomek Luty 11, 2014 o 21:57

Heh, chyba już sam sobie potrafię odpowiedzieć. Oczywiście głównie dzięki informacjom z tego bloga. Dziękuję za nie pięknie.

Zakładam sytuację 5-letią. Musiałbym być właścicielem nowego mieszkania przez 5 lat, żeby „uciec” przed podatkiem. W tym czasie najprawdopodobniej moja sytuacja życiowa może się ustabilizować, mieszkanie może być za małe, być może wybuduję dom. Może też być inaczej: może sytuacja w firmie znacznie się pogorszy, może będę zmuszony emigrować do innego miasta, może państwa. Może nie będzie mnie już stać na wynajem, albo tym bardziej kredyt. Może będzie lepiej i ten standard mi nie będzie odpowiadał. W mojej sytuacji nie mogę prognozować na dłużej niż 5 lat i planować na dłużej niż 5 lat. Jedyne co mnie motywuje do zakupu mieszkania to konieczność zapłacenia podatku w sytuacji gdy go nie kupię.

Pierwszy scenariusz: nie robię nic, wynajmuję mieszkanie dalej. Płacę podatek: 28 500 zł. I najem mieszkania 60×1300 zł = 78 000. W sumie przez 5 lat wydaję 106 500 zł i nie mam z tego nic.

Drugi scenariusz: Kupuję mieszkanie. Mniejsze, powiedzmy, że takie jakie mam mi nie jest potrzebne. I chcę wydać tyle samo.
Mogę włączyć tryb oszczędnościowy. Kupuję kawalerkę, 30 m2. Po przeglądzie ofert widzę, że takie mieszkanie kosztuje ok 3000 zł/m2. Oczywiście zdarzają się okazje, ale okazje jak się trafiają to się w nie wchodzi. Niezależnie czy to nieruchomości, samochody, czy fajny, tani telewizor sąsiada. Ale przy kalkulacji życiowej decyzji nie można zakładać „farta”.

Reasumując, kupuję mieszkanie za 90 tyś zł.
Według tego co piszecie na tym blogu, założyłem stawkę za wyremontowanie i urządzenie metra kwadratowego na 1000 zł. Czyli daje to koszt 30 tyś zł.

Podatek PCC od zakupu (2%) – 1800 zł
Taksa notarialna – 1476 zł
Wypisy aktów – 400 zł
Księga wieczysta – 260 zł
Rzeczoznawca – 500 zł
Wpis do hipoteki – 220 zł
Pośrednik od nieruchomości (1% – są tak tani ponoć) – 900 zł
Daje to kwotę 125 556 zł.

Mój wkład własny to podatek, którego nie chcę zapłacić, a „przetrzymać” w nieruchomości – 28 500 zł.

Kwota kredytu 97 056 zł.
Prowizja banku za udzielenie kredytu – 1941 zł
Ubezpieczenie na życie – 1455

Suma kwoty kredytu – 100 453 zł
Kredyt chcę mieć taki, żeby płacić tyle samo ile teraz za wynajem. No bo to właśnie liczę: czy bardziej mi się opłaca wynajmować, czy wziąć kredyt i te pieniądze płacić „na swoje”. Czynsz za kupione mieszkanie też muszę płacić. Zakładam go na kwotę 400 zł. Zostaje 900 zł/mc na ratę.
Przy oprocentowaniu 4,5% (jest to realne na dłuższą metę przy tak zaniżonych stopach procentowych na dzień dzisiejszy?) „stać” byłoby mnie na kredyt na 12 lat. Rata wyniosłaby 904 zł – prawie tyle, na ile się „umawialiśmy” ;).
Zakładam, że wszystko idzie dobrze, udaje mi się wytrwać 5 lat. Próbuję sprzedać mieszkanie. Spłacam resztę kredytu, którego mam w tej chwili… 65 tyś zł. Sprzedaję mieszkanie, szczęśliwie, bez straty – za 90 tyś. Zostaje mi w kieszeni 25 tyś – dokładnie tyle ile wynosi podatek. Po wydaniu 78 tysięcy (pierwsza wpłata + raty).

I teraz pozostają pytania, czy jest to warte:
– zmiany standardu na niższy (30 zamiast 50 metrów obecnie)
– pozbawienia się wolności, możliwości wyprowadzki, emigracji
– ryzyka (stopy procentowe, mieszkania mogą stanieć)
– użerania się z bankami i ubezpieczycielami
– i co najważniejsze: mojego czasu. Ile czasu będę szukał mieszkania? Oglądał je? Załatwiał sprawy z bankami, notariuszami, rzeczoznawcami itd. Ile czasu będę nadzorował remont, wybierał meble, umywalki itd. itp. W tym czasie nie będę mógł pracować – czyli zarabiać. Albo odpoczywać po pracy, aby dnia następnego być w niej bardziej wydajnym.

Ja odpowiedź już znam. Do 30 kwietnia trzeba zapłacić swoje i zająć się tym, w czym jestem dobry: rozwojem swojej firmy. Dziękuję autorowi bloga za pokazanie sposobu przeliczania tego typu rzeczy. Nie zwracałem uwagi na wiele kosztów.
Oczywiście krytyka moich wyliczeń mile widziana, do końca kwietnia mam czas 😉

Odpowiedz

igna$ Luty 13, 2014 o 00:55

Poprawię nieco Twoje wyliczenia:
Wyremontowanie i urządzenie mieszkania 30 m2 będzie Cię kosztowało max. 20 tys. (ostatnio robiłem taki remont).
Taksa notarialna w przypadku mieszkań wynosi ½ maksymalnej stawki, więc w tym przypadku 695 zł brutto
Ustanowienie hipoteki 200 zł (niektórzy notariusze nie pobierają opłat)
Opłaty wieczystoksięgowe 400 (200 zł wpis hipoteki, 200 zł wpis właściciela w dziale II)
Podatek od hipoteki 19 zł
Wypisy aktu ok. 246 zł brutto
Pośrednik – bez prowizji w większości przypadków
Wyszło mi około 93000 zł
Prowizję banku również nie zawsze zapłacisz – zależy od banku (dobry doradca)
Z ubezpieczeniem na życie też możesz uciec z banku i będzie dużo tańsze

Co do czynszu, nie wiem w jakim mieście mieszkasz, ale np. w moim mieście czynsz za takie mieszkanie to 120 zł latem i 200 zimą z funduszem remontowym. Sądząc po cenie m2, którą założyłeś nie jest to Warszawa, więc podane kwoty całkiem realne.

Co do pozostałych kwestii:
– zmiany standardu na niższy (30 zamiast 50 metrów obecnie) – Twoja decyzja
– pozbawienia się wolności, możliwości wyprowadzki, emigracji – nie widzę problemu – zawsze można wynająć, ale zakładasz szybki 5 letni obrót
– ryzyka (stopy procentowe, mieszkania mogą stanieć) – zawsze jest ryzyko
– użerania się z bankami i ubezpieczycielami – bezstresowo z tego co wiem, praktycznie bez Twojego udziału poza dostarczeniem zaświadczenia od pracodawcy i złożenia kilku podpisów
– i co najważniejsze: mojego czasu. Ile czasu będę szukał mieszkania? – zależy od stopnia „wybredności”, nie dłużej niż mieszkania do wynajęcia
Oglądał je? – patrz punkt wyżej
Załatwiał sprawy z bankami, notariuszami, rzeczoznawcami itd. – doradca kredytowy załatwi wszystkie kwestie bankowe, odbierze dokumenty wieczorem w domu lub podjedzie w czasie przerwy na lunch, pośrednik załatwi wszystkie papierki do notariusza, Ty pójdziesz podpisać akt notarialny. Mieszkanie rzeczoznawcy udostępnia sprzedający / pośrednik – w przypadku takiej wartości nieruchomości jest to zwykle tylko inspekcja, która trwa 10 minut
Ile czasu będę nadzorował remont, wybierał meble, umywalki itd. Itp. – ja poświęciłem kilka godzin, żeby wybrać płytki, panele, sanitariaty – resztę zrobili fachowcy, odebrałem mieszkanie gotowe do oddania najemcy
W tym czasie nie będę mógł pracować – czyli zarabiać. Albo odpoczywać po pracy, aby dnia następnego być w niej bardziej wydajnym – jeżeli Cię to przerasta, faktycznie lepiej ładować komuś kasę do kieszeni…

Odpowiedz

karla Luty 27, 2014 o 18:58

Fajnie wszystko wypisujecie, ze na mieszkanie lepiej uzbierać i wziąć gotowke, dla co bystrzejszej glowy to rzeczywiste. Jednak nie każdy zarabia 2-6 tyz złoty. U mnie w miescie 20 000 ludności placa to najmniejsza krajowa około 1300 zl netto plus ewentualne 200-300 zl. mieszkanie około 40 m kosztyje 120-130 tys. I teraz policzcie ile lat trzeba oskladac na własne żeby kupic za gotówkę. Ja nie chciałam kupować mieszkania koło 50-tki tylko teraz puki jestem młoda a stać mnie tylko na 35m (z uwzględnieniem całego ryzyka) w kredycie mimo ze miałam 1/4 wkładu. U mnie w miescie i tak jestem fenomenem ze mogłam sobie sama pozwolić na kredyt. Na wszystkich forach zawsze jest napisane o osobach z dużych miast które dużo zarabiają i kupuja bardzo drogie mieszkania, a my z małych miast nie istniejemy, nawet dla nas porad nie ma na internecie. Dla nas jest tylko kredyt…

Odpowiedz

Maciej Kwiecień 29, 2014 o 11:57

Pewnie, że kupować! Mieszkanie na swoim nie można porównać z żadnym wynajmowaniem! Teraz jeszcze jest program MdM – Mieszkanie dla Młodych. Ja mam swoje własne mieszkanko właśnie m.in. dzięki temu programowi. :) Polecam zorientować się w szczegółach: http://mieszkaniedlamlodych.com/ .

Odpowiedz

DDD Maj 14, 2014 o 17:15

W długoterminowym porównywaniu zabrakło jeszcze jednego czynnika. Mało kto kupuje mieszkanie i remontuje je tylko raz przez 30lat.

Trzy/cztery pokoje raczej nie są potrzebne gdy już dzieci się wyniosą z domu (~25lat)

Nawet w komentarzach sporo ludzi komentuje z podejściem emocjonalnym, powinniście przeczytać jeszcze raz artykuł.

Odpowiedz

Bartlomiej Maj 29, 2014 o 18:13

Bardzo mnie cieszy takie zestawienie. Jestem w sytuacji bardzo podobnej do Tomka i perspektywa kredytu wieloletniego zupelnie mnie nie kreci

Odpowiedz

Majka Lipiec 7, 2014 o 12:41

Polecam też przyjrzeć się kwestii refinansowania kredytu. Nie wiedzieliśmy, że coś takiego istnieje. Trafiłam kiedyś na kilka artykułów na ten temat (np. taki, całkiem przystępny: http://www.eporady24.pl/refinansowanie_kredytu_a_ulga_odsetkowa,artykuly,15,86,833.html ) i udało się. mamy z mężem kredyt jeszcze na 4 lata. W naszej sytuacji nie było jednak żadnego albo albo, bo z rodzicami nie było jak zamieszkać, a najem w naszej miejscowości jest trudny – slaby rynek. Te kilka lat kredytu (mieliśmy własną wpłatę) jakoś minęło, jeszcze 4. Ale zazdroszczę tym, którzy nie muszą zaczynać wspólnego życia od wspólnego kredytu 😉

Odpowiedz

Krzyś Sierpień 28, 2014 o 08:08

Witam,
Czytanie Pana tekstu to sama przyjemność. Sam jestem na etapie „organizowania” pieniędzy na mieszkanie albo na jak największy wkład własny. Wbrew pozorom zawsze są jakieś opcje. Początkowo dogaduję pożyczkę od rodziców moich i mojej narzeczonej oraz niewielką pożyczkę od szefa (mam umowę na stałe i raczej pewną sytuację w pracy także szef analizuje ile może mi pożyczyć i na jakich zasadach). Obliczyłem – a liczby bardziej do mnie przemawiają niż argumenty kredytobiorców typu „mam swoje a nie płace obcym osobom” – że taka pożyczka będzie mnie kosztowała mniej więcej 3x mniej niż 100% kredyt w banku więc nawet jeśli będę w ramach wdzięczności musiał oddać 10-20tys więcej rodzinie czy szefowi to i tak będę 50tys do przodu. Poza tym z racji tego, że spodziewam się dziecka mam zamiar kupić duże mieszkanie tj około 55m2 z nadzieją że je później (najpóźniej 5 lat po zakupie) wynajmę kupując następne. Z tego co się orientuję to w moim regionie najbardziej opłacalne są mieszkania 35-40m2 na które zawsze znajdę chętnych (do kupna bądź wynajmu) także z tym 55m2 mogę mieć później problem.
Przede wszystkim dziękuję Panu za streszczenie tematu i podanie na tacy prostych wyliczeń które utrzymały mnie w mojej strategii na przyszłość bez obciążenia kredytowego a wszystkim czytającym artykuł życzę pięknego mieszkania bez oprocentowania :)

Odpowiedz

santa Sierpień 31, 2014 o 21:45

Najlepiej jeśli mamy 20% wkładu własnego. W takiej sytuacji możemy negocjować z bankiem wysokość marży, która ma ogromne odzwierciedlenie w wysokości rat kredytu.
Michał masz 100% racji, że jeśli kogoś nie stać na wkład własny to pewnie później będą kłopoty ze spłatą kredytu.

Odpowiedz

Aśka Listopad 14, 2014 o 21:20

Bardzo ciekawe opinie tu przeczytałam :) i tekst jasny i przejrzysty.
Co do mieszkań, za 3 dni finalizujemy zakup naszego wymarzonego m.
Wynajmuje od prawie 9 lat klitę, 19m2 od mojego pracodawcy, z mężem mieszkamy tu już 4. Czynsz nie za wysoki 560 zł + prąd wg oszukańczego licznika xD. Oczywiście kuchnia na korytarzu, ale to kwestia przyzwyczajenia, choć bywa uciążliwe ;/

No jak wiadomo, dość ciężko w takim metrażu żyć, postanowiliśmy że kupimy. No oszczędności wiadomo, trochę popłynęliśmy jak mąż dostał wypowiedzenie, w tym roku szczęśliwie po 3 dniach znalazł nową lepszą pracę i skończył marudzić że tamtej nie znosi.

Takie moje spostrzeżenia może się komuś przydadzą a może nie:)

My zawsze chcieliśmy 3 pokoje, w moi mieście ceny za normalny metraż około 55-60m2 zaczynają się od 200 tyś. są to na ogół mieszkania powiedzmy do lekkiego remontu. Oczywiście da się kupić za 150 tyś całe 47m2 i 3 pokoje ale to raczej przypomina klitkę w której my mieszkamy teraz i są to mieszkania do kapitalnego, nie wspominając że z dużego pokoju włazi się do każdego pomieszczenia tego okazałego pałacu.

Ponad rok czasu szukaliśmy czegoś co by spełniało kilka kryterium np.:
1. rozkład (dla nas ważne było żeby nie tracić bezsensownie powierzchni na korytarze)
2. komunikacja (oboje mamy auta, ale zależało nam żeby był łatwy dojazd do autostrad, maż dojeżdża 30 km do pracy i te 20 minut optymistycznie musi poświecić)
3. jakże istotna CENA
Może ktoś się z was wyśmiewać, bo w zasadzie mieszkając w tym mieście to absurd żeby znaleźć takie mieszkanie jak my chcemy do 140 tys, i do remontu.

Zweryfikowaliśmy wszystko :) wynosimy się do miasta obok, mężowi skraca się dojazd do 22 km, mnie wydłuża o 7 ;P

Teraz najzabawniejsze, moim skromnym zdaniem.
Obejrzeliśmy 63 m2 cena 138 tys, miejsce super, piętro 5, blok z cegły ekstra. Wszystko nam pasowało, weszłam i po prostu chciałam tam zamieszkać.

Przez 2 tyg dążyliśmy do podpisania umowy, agentka ciągle mówiła, to wam nie potrzebne tamto to bez sensu. A my jako, że wytrwale chcieliśmy ten kredyt wiedzieliśmy od niej lepiej. Po 2 tyg, nagle okazuje się że księgi wieczystej nie ma, metraż się skurczył do 59 m2;> ogólnie agentka ma firmę zawieszoną i nawet nie potrafi umowy przedwstępnej spisać, nie wspominając że nr licencji nie działa i męża firma też zawieszona. Tak wiem to się sprawdza, no wyglądało uczciwie. Szczęśliwie ani grosza nie dostała ;-] a mieszkanko wisi sobie dalej.

Trochę mi się smutno zrobiło, bo zrezygnowaliśmy miałam dość braku kompetencji osoby której miałam zapłacić 2% + vat( tylko w jaki sposób? skoro firmy nie ma.)

No nic, tego samego dnia, laptopy poszły w dłoń, znaleźliśmy podobne mieszkanko, mówię dzwoń. Okazało się, że to ten sam blok, mało tego ta sama klatka, i żeby jeszcze się pośmiać ten sam pion, tylko to mieszkanie nie ma 59m2 a 57m2, nie rozumiem jak mieszkania ku górze powiększają swój metraż xD. Pięterko 1, więc jeszcze większy zachwyt. Cena 133 tys.
Troszkę negocjacji kupujemy je za 125 tyś. Widocznie tamto nie było dla nas :)

Co do kosztów własnych mieścimy się w 30 tyś. Bierzemy oczywiście kredyt też na remont.
Co do samego mieszkania, planujemy je spłacić do 10 lat, kredyt jest na 20. Nie jest to nasze chyba dożywotnie mieszkanie, bo mamy w planach mały domek za miastem 😉

Czasami warto czekać, zakładać co się chce, i weryfikować. Uważam że przepłacanie 45% mieszkania tylko za to że jest w tym a nie w innym mieście jest bezsensowne.

Co do kredytów złożyliśmy dokumenty we wtorek i tydzień później byliśmy już podpisywać umowę, wstyd się przyznać ale złożyliśmy tylko w 2 bakach xD, z drugiego zrezygnowaliśmy po 3 dniach.

Odpowiedz

BJK Listopad 28, 2014 o 21:13

jak zwykle kawał dobrej roboty z artykułem :)
Zastanawia mnie tylko jak osoba dość świadomie podchodząca do finansów (sporo odkłada mimo że mógłby za tą kasę sobie szaleć konsumpcyjnie) nie wie, że nie ma szans na kredyt 400 tys? Ba, nie wie nawet że od stycznia musi mieć 10% wkładu własnego, czyli 200% więcej niż teraz, by w ogóle bank zaczął analizę jego zdolności kredytowej?
Osobiście uważam (bazując na doświadczeniach własnych, a trwają już one ponad 7 lat) że do wzięcia hipoteki powinno się zacząć przygotowywać już rok wcześniej. Maksymalizacja dochodów (przynajmniej na papierze), kumulacja oszczędności i innych aktywów no i historia w BIK (ach to kupowanie czajnika elektrycznego wartego 120zł na raty 😉 ). Niestety, ludzie zaczynają myśleć o takich sprawach na dwa-trzy miesiące przed wzięciem kredytu i potem się dziwią, że „złe banki” nie chcą im dać pieniędzy (swoją drogą określenie „dać” zamiast „pożyczyć” jest bardzo często słyszane wśród ludzi :/ )

Odpowiedz

Rafał Listopad 28, 2014 o 21:20

Ciekawy artykuł. Wg mnie bardziej opłaca się kupić jednak mieszkanie, niż wynajmować. Zaciekawił mnie argument o tym że najemca rządzi na rynku, doświadczenie mówi co innego. Przerobiłem już 3 wymuszone i męczące przeprowadzki, więc rzeczywistość jest inna. Teraz na swoim nie muszę się martwić że wynajmujący nagle zechce sobie zamieszkać „u siebie”. Kupiłem mieszkanie 2 km od pracy, oszczędzam ogrom na paliwo. Koszta kredytu są ogromne, ale nie oszukujmy się – zwłaszcza zaczynając pracę za około 4 tys. zł chyba nie zakładamy że będziemy tyle zarabiać do końca życia. Ja jednak założyłem, że będę zarabiał więcej i odkładając spłacę mieszkanie w 15 lat. Do tego dochodzi jeszcze sprawa emerytury, której dostanę ok 1200 zł. Mając własne mieszkanie, mogę z bankiem podpisać umowę o odwróconej hipotece. Dzięki temu do mojej emerytury mogę doliczyć jeszcze ok. 1500 zł. Wydaje się też, że mieszkania pójdą ostro w górę po wejściu do strefy euro. Nie czarujmy się, tak było prawie w całej Europie, będzie i u nas. Podsumowując, jeśli ktoś dobrze planuje i umie oszczędzać to mieszkanie na pewno kupi. Nie mówić już o tym że taki kredyt to doskonała motywacja do oszczędzania. Po wejściu euro, rynek trochę się zmieni i mieszkania na wyjem stanie się jeszcze bardziej popularne.

Odpowiedz

Anonim Grudzień 28, 2014 o 15:44

Nasza sytuacja demograficzna w kraju raczej bedzie dzialala w sposob odwrotny. Licze ze podaz mocno przebije popyt a to doprowadzi do dalszej obnizki cen nieruchomosci. Jesli nie zaleje nas fala taniej sily imigrantow ze wschodu nie bedzie komu tych mieszkan wynajmowac ani kupowac…

Odpowiedz

Hubert Listopad 28, 2014 o 21:24

W szoku jestem ile tu komentarzy.
Pozdrowienia dla Pana Michała.
Mam 20 lat i w końcu mogę poczytać wartościowe rzeczy na temat finansów.
Pracuję i studiuje zaocznie. Kupilem samochód na kredyt (tylko dlatego ze musze jezdzic do pracy). Mieszkam na wsi.

Zarabiam 2400zl/ms
Szkola mnie kosztuje 5000/ rok

Co miesiac wychodze na zero. ( nie umiem jeszcze oszczedzac)

Nie polecam kredytow.

Twoj blog pobudza mnie do myslenia.
You are The Man.
Dzieki i pozdrawiam

(Przesluchalem juz wszystkie podcasty)

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 28, 2014 o 21:50

Dzięki wielkie Hubert za miły komentarz.

Ja jestem po prostu Michał – żaden „Pan” :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Listopad 28, 2014 o 22:05

Michale, jak zawsze świetny. Czytam Cię regularnie, z zachwytem oglądałam Twoje wystąpienie na Blogotoku – profesjonalizmem i kulturą osobistą bijesz ogromną ilość twórców internetowych o głowę.
Temat bardzo absorbujący, szczególnie dla młodych, startujących w życie pracownicze. Widzę po moich znajomych, że sami się zastanawiają, jak podejść do sytuacji.
Ja akurat miałam to szczęście, że po latach wynajmowania mieszkania studenckiego moja mama stwierdziła, że to się mało kalkuluje i że obie mamy już dość przeprowadzek, trochę niepoważnych właścicieli a przede wszystkim ciągłego dzielenia przestrzeni z obcymi ludźmi (fajne na studiach, jednak kiedy masz już w miarę ustabilizowane życie związkowe i zawodowe – bywa upierdliwe). Razem z dziadkiem kupili mi wtedy małą kawalerkę – co udało się załatwić bez kredytu (dzięki odkładanym i mądrze inwestowanym oszczędnością, dziadek na pewno by przyklasnął Twoim artykułom ;)).
Mieszkanie ma bardzo niewielki czynsz (bo tylko 250 zł) i na potrzeby bezdzietnego małżeństwa jest całkowicie wystarczające. Dzisiaj niezwykle doceniam jej nosa, bo gdy sytuacja życiowa zmusiła mnie do wyprowadzki z tamtego miasta mogłam wynająć mieszkanie i opłacić czynsz w rodzinnym, do którego wróciłam. W ten sposób kawalerka stała się inwestycją, która na siebie zarabia, chociaż nikomu nie życzę podobnego do mojego powodu reorganizacji miejsca zamieszkania.
Zgadzam się, że na tym etapie, na jakim jest Tomek, z niewielkim właściwie wkładem własnym bardziej opłaca się wynajmować mieszkanie. Kilka osób w komentarzach pisało jednak: ile możesz, tyle mieszkaj z rodzicami. Tutaj się nie zgodzę. Uważam, że jeżeli tylko sytuacja na to pozwala – trzeba szybko stanąć na własnych nogach i wyprowadzić się od rodziców. Wiadomo, że mieszkanie pod jednym dachem z rodzicami ma swoje plusy finansowe (a czasem również żywieniowe, bo można się na domowe obiady załapać ;)) ale jednocześnie niesie ze sobą pewne konsekwencje natury psychologicznej, wpływające na system rodzinny. Choćby nawet rodzice byli nie wiem, jak kochani, wspierający i troskliwi, to w chcąc sobie wzajemnie ułatwić życie i pomóc można się nieświadomie poranić.
Pozdrawiam i czekam na kolejne artykuły.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 30, 2014 o 21:53

Dziękuję Aniu – bardzo wartościowy komentarz :)

Pozdrawiam ciepło

Odpowiedz

ag Listopad 29, 2014 o 11:00

A ja chcialbym przedstawic Wam ciekawe podejscie ktore daje DARMOWY KREDYT… wiem brzmi niewiarygodnie – ale do rzeczy – mam 29 lat i pracujac w IT zarabiam 5,5k na reke. W tej chwili wynajmujemy z narzeczona urzadzone i umeblowane mieszkanie 38m2 z piwnica i balkonem w Gdyni za ktore placimy 1k za wynajem + 300zl czynsz

Marzymy o swoim lokum – nazeczona zarabia 3k i w sumie mamy calkiem duza zdolnosc kredytowa tak ze moglibysmy od razu wziac kredyt na 400-500k i zainwestowac te srodki w dom – dodam ze posiadamy 50k oszczednosci i 100k pomocy od rodzicow.

Wynajmujemy juz 2 lata – co daje 24k ktore poszly w eter.. irytuje mnie ta sytuacja takze postawilem na szybkie przejscie na swoje – natomiast budowa domu to dlugi czas a taki budowany przez dewelopera to tez co najmniej rok czekania + wykanczanie.
Zdecydowalismy sie na male 45m2 mieszkanie z balkonem na okres przejsciowy – zachecila mnie promocja 2 miejsc postojowych w hali w cenie jednego – wychodzi po 8k za miejsce – to calkiem tanio – samo mieszkanie to koszt 234k a do tego udalo mi sie wynegocjowac piwnice 4m2 o wartosci 10k gratis.

No i tak zaczynamy temat kredytu – wnioskowana kwota 127k + 23k z mdm – na wstepie dodam ze bylem u open finance i expandera gdzie mili panowie przedstawili oferty i w obu przypadkach namawiali na deutsche bank – mi nijak on nie pasowal – slyszalem duzo negatywnych opinii a roznica w ofercie pomiedzy innymi nie byla znaczna – do tego duze koszty dodatkowe. Co gorsza okazalo sie ze sprawdzajac wybiorczo w 3 bankach oferty wzgledem tego co proponowal posrednik – okazalo sie ze jednak w banku bezposrednio mozna dostac lepsze warunki – takze BADZCIE CZUJNI.

Ostatecznie wybralem 3 banki – byl po poczatek pazdziernika – eurobank odpadl na starcie bo jako jedyny stwierdzil ze doplate mdm wyplaci dopiero w styczniu i zaslanial sie jakas rzekoma rekomendacja z BGK – w bzwbk i pekao nie bylo tego problemu – natomiast w bzwbk zawiodla obsluga i odpadl przy skladaniu wniosku. Zostal pekao – sprawnie i milo – ale od wniosku do wyplaty minal miesiac – wynegocjowane 1.78 marzy – 1.89 prowizji i zbite z 3 do 1% za wczesniejsza splate.

Z moich wyliczen wynika ze przy zalozeniu szybkiej splaty lepiej wziac kredyt na dluzszy okres z nizsza rata i wiecej odkladac niz placic wieksza rate i miec krotszy okres. Owszem w wypadku calego okresu kredytowania odsetki pzy kredycie 30 lat naturalnie beda wyzsze niz te w przypadku 15 lat – ale porownojac 2 okresy – splata po 3 latach albo po 5 latach wyszlo mi ze odsetki dla podanych okresow przy kredytach na 15 lat i na 30 lat roznia sie od siebie nieznacznie na korzysc kredytu na 15 lat ale procent z lokaty zalozonej na odlozona nadwyzke pokazuje ze roznica jednak jest na korzysc kredytu na 30 lat do tego dochodzi kwestia sytuacji awaryjnych – lepiej miec gotowke w takich sytuacjach niz oddawac wiecej bankowi.

Do wyboru mialem malejaca rate 700zl przy 30 latach i 1100zl przy 15 latach – latwo policzyc ile oszczednosci mozna przez 3 lata odlozyc i ile wygeneruja one zysku lezac na lokacie wiex oczywisxie wybralem 30 lat.

Podsumowujac w naszej sytuacji miesiecznie jestesmy w stanie odlozyc 3k co daje calkowita splate kredytu po 3 latach – w tym okresie wszelkie koszty kredytowe wraz z odsetkami wynosza ok 20k a doplaty mdm dostane 23k – wniosek prosty – place bankowi przez 3 lata 147k a dostaje na mieszkanie 150k – co o tym sadzicie?

Odpowiedz

Anonim Grudzień 28, 2014 o 15:32

Wyglada tak jakby Bank nic na takim kredycie nie zarabial. Wydaje mi sie, ze w umowie na kredyt jest zapis ktory mowi po ilu latach mozna zaczac nadplacac albo splacic jednorazowo kredyt. Tak wiec przez kilka pierwszych lat przy wersji 30letniej bedziemy placic same odsetki a dopiero potem dostejmy mozliwosc wyzerowania kredytu. Czyli bedzie to 147k + kilka dobrych lat odsetek dla banku.

Odpowiedz

Piotr Listopad 29, 2014 o 11:01

napisałeś Nie ma żony, nie ma dzieci, ma niskie koszty miesięczne.

jeżeli nie mam żony to lepiej w aspekcie ubiegania się o kredyt hipoteczny? :)

drugie pytanie
czy rozdzielność majątkowa to tak jak „jakbym nie miał żony” :)

pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 30, 2014 o 21:47

Hej Piotr,

Prawidłowa odpowiedź brzmi „to zależy”. Na pewno brak dzieci pozytywnie wpływa na zdolność kredytową. A co do żony, to zależy czy żona przystępuje do kredytu (przy wspólnocie majątkowej nie ma wyjścia) i ile sama zarabia. Generalnie im więcej pieniędzy wpływa do budżetu domowego, tym zdolność może być wyższa.

Ale po szczegóły odsyłam do doradców kredytowych :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Listopad 29, 2014 o 15:56

Ja do plusów wynajmu dodam to, że każdy czasem chce zmiany i remont własno-bankowego mieszkania co kilka lat jest niemal pewny. Zmiana kolorów ścian, nowe meble, a już nie daj Boże potrzeba większego mieszkania potrafi doprowadzić do finansowego krateru w kieszeni. A przy wynajmie? Cóż, wypowiadam umowę, szukam nowego mieszkania, które mi się spodoba.

Odpowiedz

Michael Listopad 29, 2014 o 15:56

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. W komfortowej sytuacji jest ktoś kto mieszka z rodzicami, świetnie zarabia, etc. Załóżmy, że ktoś zarabia 2000 netto w Krakowie. Wynajem pokoju to koszt rzędu 600-700 zł. Żyje oszczędnie, nie je na mieście, ubiera się w ciucholandach, poluje na promocje, podróżuje autostopem. Ile można wynajmować pokój? Do 40 stki :)?

Odpowiedz

Iga Listopad 29, 2014 o 18:00

Jestem wielką fanką Twojego bloga. Nie mogłam „przejść” obojętnie obok komentarza: „Ma dziewczynę, ale chociaż życzę im jak najlepiej, to nie wiadomo jak sytuacja będzie wyglądała za rok”. Skąd takie nieżyciowe podejście u tak pragmatycznego człowieka? Jak już mieszamy finanse ze związkami to nie widzę powodu do dyskryminowania związków partnerskich bez papierka. Gdyby miał „żonę”, Twoja rada co do zakupu mieszkania wyglądałaby inaczej? Czy przekonania religijne mieszamy z decyzjami finansowymi?

Odpowiedz

Grzegorz Listopad 30, 2014 o 18:52

Iga, dlaczego uważasz podejście Michała za nieżyciowe? Nie widzę tam żadnej dyskryminacji, a jedynie chłodną pozbawioną emocji ocenę ryzyka. Natomiast mieszanie finansów w związkach partnerskich, szczególnie u młodych ludzi na początku kariery zawodowej bardzo często obarczone jest dużym ryzykiem. I nie ma to nic wspólnego z przekonaniami religijnymi.

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 30, 2014 o 21:35

Hej Iga,

Dziękuję za komentarz. Po prostu pokazuję zagrożenia i ryzyka. Skąd u Ciebie wniosek, że mieszam przekonania religijne z decyzjami finansowymi? Czy uważasz, że finansowa i życiowa sytuacja Tomka uzasadnia inne podejście niż to, które reprezentuję w artykule?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Remark Grudzień 1, 2014 o 01:45

Według ciebie to, że ma dziewczynę to związek partnerski no sorrrry? Nawet chyba nie mieszkają razem, a Ty wciskasz tu jakąś ideologię. Jest młody niech pozna trochę życia!

Odpowiedz

Aśka Listopad 29, 2014 o 18:03

Piotrze

Jak masz rozdzielność majątkową (akt notarialny) to mimo że pozostajesz w związku małżeńskim możesz kupić sam i żonie nic do tego jest twoje :)

My z mężem mamy rozdzielność. Czy to lepiej, wydaje mi się że bank nas potraktował normalnie z małym szczegółem. Każde z nas na zakup mieszkania wypełniało swój wniosek o kredyt, ale mamy 1 wspólną umowę kredytową.

Teraz natomiast wychodzą małe problemy. Mam książeczkę mieszkaniową, więc na zakup mieszkania należy mi się premia gwarancyjna. I tu się schody zaczęły bo mi się nie należy. Formalnie mam 1/2 mieszkania a nie mieszkanie. :) Musimy sobie narysować kredą paski w mieszkaniu, strefa męża i moja heheh.
Mamy 2 wyjścia z sytuacji.
1. Łączymy majątek no fajnie rozdzielność nas kosztowała 460 zł coś koło tego nie pamiętam, ale połączenie to już kwota 1200, bo to jest chyba od wartości nieruchomości xD
2. Z której skorzystam. W tym przypadku muszę się wykazać pracowitością mrówki. Mogę wymienić: instalację gazową w mieszkaniu, instalację elektryczną w mieszkaniu, albo przynajmniej 2 okna.

Okna są ok, wymieniam gazówkę i elektrykę także spełniał choć jeden warunek. Teraz zabawa polega na tym że muszę dostarczyć.
a. fakturę
b. protokół zdawczo-odbiorczy
c. ksero dokumentu osoby odbierającej posiadającej uprawnienia
d. pismo ze spółdzielni że mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe
e. wypis z księgi wieczystej
f. akt notarialny
xD i mogę złożyć dopiero od 1.01.2015 bo wtedy moja książeczka wejdzie w stan premii gwarancyjnej.
Co do kredytu bankowego, mimo rozdzielności majątku, bank przekazał kasę mnie na remont, nie mężowi. Potem zrobiłam go współwłaścicielem rachunku.
Paradoksem do tej całej książeczki mieszkaniowej jest to, że ja kredyt hipoteczny mam w pkobp wiec tak czy siak NAM bank przeleje pieniądze za wymianę instalacji. I bądź tu człowieku mądry :)

Także Piotrze rozdzielność w zasadzie nic nie zmienia, pod warunkiem że nie chcesz dostać swoich pieniędzy xD

Odpowiedz

kreatornia zmian Listopad 30, 2014 o 11:07

I znow otworzyłam oczy ze zdumienia, że człowiek nie ma pojęcia o tak wielu opłatach ktore zwiekszaja koszta posiadania wlasnych 4 kątów. Dzieki Michal. Niesamowicie przydatny wpis! Kamila

Odpowiedz

Remark Listopad 30, 2014 o 20:27

Świetna analiza jak nie umoczyć doopy nieprzemyślaną decyzją. Z kredytem hipotecznym jest tak samo jak z narobieniem sobie zimą w gacie: na początku jest fajnie ciepło, problemy zaczynają się później! Pamiętajcie banksterzy dadzą wam parasol jak świeci słońce i natychmiast go zabiorą jak zacznie padać deszcz! Panie Michale szacun!

Odpowiedz

Andrzej Januszewski Październik 24, 2016 o 10:56

W Polsce niestety nie ma kultury najmu długoterminowego. Piszę niestety, bo większość osób, która wystawia ogłoszenia, ma w perspektywie wynajem nie dłuższy niż kilka lat. I tak np. w Niemczech bez problemy jesteś w stanie znaleźć oferty, w której to ktoś oferuje lokal na 5-10, 15 lat i dłużej, więc masz jako takie poczucie bezpieczeństwa, że z dnia na dzień, ktoś nie wyrzuci Cię z lokalu. U nas? Zapomnij. To właśnie struktura polskiego sektora nieruchomości decyduje o tym, że 99% wszystkich młodych Polaków decyduje się na kredyt hipoteczny, a nie dzierżawę 40 m kw. w dużym mieście. Taka jest prawda.

Odpowiedz

kasiek Marzec 25, 2015 o 20:38

Gdzieś na stronie Michała widziałam kalkulator lub link do kalkulatora z tym co się bardziej opłaca zakup czy wynajem. Niestety nie mogę go znaleźć, pomoże ktoś?

Odpowiedz

Arkadiusz Kwiecień 2, 2015 o 16:11

Tomek pomyśl żebyś potem nie przywalił jak dzik w sosnę, Michał masz racje to wszystko zależy od tego jakie mamy przywiązanie do czegoś co jest moje czy nie moje .Ja żyje już dość długo na wynajmach i pewnie tak zostanie choć mam pomysł na własne M nie na Dom poprawiam się bo cale życie w tych mieszkaniach .Mam prace ze dziś tu potem tam czasy już inne Fabryka już nie do Emerytury,właśnie co to Emerytura . My Polacy mamy jeszcze w sobie to coś ze własne to Prestige i prawda a dziś już wygląda to inaczej.Budujmy dochody pasywne i finansujmy swoje M żeby stało się to aktywem.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 8, 2015 o 11:43

Moim zdaniem moglibyśmy doradzić mu wybór jeszcze 3 drogi, a w dużym skrócie wygląda ona tak:
1. Kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji
2. wynajmować je krótko terminowo
– obsługiwać to samemu jeśli mamy na to czas np. przez stronę bloking itp. wtedy powinien osiągnąć zysk średni netto około 4200zł/mc
– jeśli nie mamy na to czasu zlecić wynajem krótko terminowy profesjonalnej firmie, która za 30 % przychodu netto będzie obsługiwała cały wynajem ze sprzątaniem wydawaniem kluczy, drobnymi naprawami itd. włącznie. – w tym przypadku jego przychód powinien wynieść jakieś 2940 zł netto
3. Sam pójdzie mieszkać do wynajmowanego mieszkania:
gdzie koszt jego najmu maleje do 0.00 zł lub do około 1000 zł w przypadku kiedy zleci wynajem krótkoterminowy firmie zewnętrznej.

Odpowiedz

Margo Październik 20, 2015 o 23:43

Bardzo ciekawy wpis. Zwróciłam uwagę szczególnie na fragment o kupnie mieszkania inwestycyjnego i mieszkaniu w wynajętym. Rozważam taką opcje również z nieco pozafinansowych przyczyn. Mieszkam teraz w dużym mieście w wynajmowanym mieszkaniu niedaleko pracy, o bardzo dobrym standardzie, z uczciwą, długoterminową umową i ceną rozsądną, zwłaszcza na te warunki.
W moim zawodzie jednak trudno znaleźć pracę w moim mieście, dlatego biorę pod uwagę, że za kilka lat będę musiała przeprowadzać się do Warszawy (również ze względów rodzinnych). Rozważam więc już teraz kupno tam mieszkania w dobrej lokalizacji – takiej, w której sama chciałabym mieszkać – i wynajmowanie go, a zamieszkanie tam, gdy zajdzie potrzeba. Zdolność kredytową mam. Cena kawalerki na Starym Żoliborzu to 270-330 tysięcy. Najem – może 1500-1600 zł. Oczywiście biorę pod uwage inne dzielnice, ale do tej serce mnie ciągnie :) Nie mam juz zbyt wiele czasu na takie decyzje (mam 39 lat). Twój wpis, Michale, pozwolił mi pomyśleć, że może te pomysły nie są aż tak nierozsądne, jak się obawiałam.

Odpowiedz

janek Październik 21, 2015 o 17:23

Mam tylko uwagę co do tego wynajmuj for ever, co w przypadku utraty dochodów, albo stałego pogorszenia (np przejście na emeryturę albo rentę) ? Przyjmując długofalową strategię może warto wziąć również to pod uwagę. Wynajem przez ok 35-40 lat aktywności zawodowej też będzie sporo kosztowała później co? (Można było w tym czasie spłacić i wejść w emeryturę z niższymi kosztami stałymi)

Odpowiedz

Wiktor Listopad 9, 2015 o 01:49

Wynajem + czynsz kosztował mnie 1000 zl/msc, kredyt + czynsz kosztuje mnie 920 zł/msc.. od tego trzeba dodac wkład własny z ktorego oplacilem kupno mieszkania podatki itd i zrobiłem remont. Mam 2 pokoje no i już teraz widze swój bład bo mogłem kupić 3 pokojowe dlaczego? A no dlatego ze mieszkania 3 pokojowego wynajme 2 pokoje a teraz moge tylko 1 .. ale zawsze mozna jakos podzielić 1 pokój na 2 ale mniejsza w to 😉

Teraz tak rata kredytu wynosi mnie ok 520 zł do tego czynsz ok 400 zł liczac ze przez rok uda mi się wynajac pokoj przez 9 miesiecy za 400 zl/msc daje to nam wtedy
koszta roczne:
520 zł kredyt x 12 miesiecy = 6240 zł
400 zł czynsz x 12 miesiecy = 4800 zł

razem wydatki wynoszą =11040 zł

zyski:
400 zł x 9 miesięcy = 3600 zł

i teraz koszty minus zyski i jest podsumowanie ze rocznie wydaje na mieszkanie :
7440 zł ! podzielić to na 12 daje sumę 620 zł zamiast 1000 które dawałem za wynajem. To 380 zł miesięcznie i aż 4560 zł rocznie różnicy. Przy wynajmowaniu 2 osob 1 pokoju mozna zysk zwiekszyc o co najmniej 100 zł/msc i kredyt sam sie splaca a my placimy tylko za czynsz czyli tak naprawde wynajmujemy sami od siebie mieszkanie za 420 zl. W razie extremalnych problemow finansowych mozna podzielic mieszkanie tak ze samo sie utrzyma z najmu i samo za siebie bedzie spłacac i kredyt i czynsz .

Odpowiedz

Michał Listopad 22, 2015 o 22:20

Cześć Michał / Cześć czytelnicy :)

Przyznam się szczerze, że lekko pogubiłem się już w tym co się opłaca, a co nie i mam nadzieję, że ktoś jeszcze czyta nowe komentarze :)

Moja sytuacja wygląda następująca – mam 24 lata, skończyłem studia prawnicze. Od około roku pracuje w „konsultingu”, moje miesięczne zarobki to 4 – 5 tys netto (zależnie od nadgodzin). Problem w tym, że o ile teraz ta praca jest moją pasją, to znając siebie – może być różnie :)

Zastanawiam się nad kupnem mieszkania – 2 pokoje, ok 45m2 (docelowo póki co, chciałbym wynajmować jeden pokój, samemu mieszkając w drugim). Cena w jakiej planuje się zamknąć to około 350 tys. zł. Sam swoich oszczędności mam niewiele (ok. 10 tys. zł), natomiast mogę liczyć na wsparcie rodziców w wysokości 100 tys. zł. Daje mi to kredyt na sumę ok 250 tys. zł, co przy założeniu 15 lat kredytu daje jakieś 1800 zł miesięcznej raty. Tak jak wspomniałem – jeden pokój byłby wynajmowany z 1000 zł.

Zdając sobie sprawę, że ma dużo szczęścia mogąc liczyć na taką pomoc rodziców zastanawiam się, czy nie warto już teraz kupić mieszkania? Bardzo boje się uwiązania kredytem, z drugiej jednak strony – nawet w przypadku klopotow finansowych – komuś finalnie i tak muszę zapłacić :) Opcjonalnie – mieszkanie zawsze można zacząć wynajmować lub sprzedać z kredytem.

Czy mając taką możliwość nie warto podjać tego ryzyka kredytu? Nie wiem jak potoczy się moja przyszłość (możliwe przeniesienie do innego miasta/kraju), ale czy nawet w takim przypadku mieszkanie to nie będzie dobrym pomysłem, generując dochód pasywny.

Pozdrawiam serdecznie. Dziękuje za bloga i przede wszystkim podcast!

Odpowiedz

haha Luty 16, 2016 o 19:51

no tak, ale ja nie mam mieszkania od rodziców, nie mam od nich wsparcia, bo nie mają pieniędzy. nie każdy jest w stanie zarobić 5-10 tys. ja zarabiam 1800 i wex tu odłóż :)

Odpowiedz

lech Marzec 31, 2016 o 10:39

Witajcie
Czasy jeszcze z początku lat 90 tych gdzie np kolejarze ( sam obecne pracuje) za cenę ok 5 tyś na obecne pieniądze ( przed denominacja) z opłatą za notariusza kupowali nieruchomości obecnie warte 100-150 tys minęły aby posiadać własne m trzeba niestety posiadać więcej gotówki
Po przeczytaniu komentarzy co zajęło trochę czasu napisze swoje trzy zdania
Z jednej strony obecny rynek pracy czy jej charakter nie pozwoli na zalozenie że w danej firmie przepracujemy najbliższe 20 lat.może to być w najlepszym razie inna część miasta choć w tych większych pokonanie takich odległości to czasem lekko nawet 1.5h.inny wariant to praca w innym mieście lub państwie. Tyle że mieszkanie np.w Krakowie zawsze można wynająć…
Inną ciekawą kwestią to obserwacje rodziców ile kosztuje utrzymanie mieszkania siebie wyżywienie
I tutaj błąd. Nasi rodzice często zaliczają się do tej grupy konsumentów z założeniem że jak zapłacą więcej to musi być lepsze. Mają swoje przyzwyczajenia np.w tym sklepie lubią tą ekspedientkę a hipermarket jest dla nich za duży. Nieważne w małym sklepie przepłacą a ulotki z marketu wyrzucają bo im skrzynkę zaśmiecają.w moim domu nie mają abonamentu z play bo Owsiak popiera Woodstock i rubta co chceta i płacą mniej korzystnie u innych operatorów.
Ja wynajemuje i zamiast domestosa czy bref kupuje chlor w markecie. To chlor i to chlor a różnica nawet 50%
Wyliczylem że na zakupy chemii i jedzenia dziennie 20 zł to aż nadmiar co wychodzi 600 zł miesięcznie gdzie moi rodzice wydają może 250 zł tyg i ciągle coś dokupuja. Gotuje wszystko sam.
Uważam że moi rodzice popełniają masę błędów wychodząc z domu ( bo miałem dość w wieku 33 lat) zdaniem moich rodziców na wynajęcie pokoju plus jedzenie 1500 zł w tych czasach to minimum. Okazało się że np w Opolu można wynająć jednoosobowe pokój ze wszystkim za 450 zł w dwupokojowym mieszkaniu ( nie żaden spend) dodając koszty życia które wymieniłem wyżej to zarabiając 2 tys netto można sporo odłożyć.

Odpowiedz

marek Kwiecień 7, 2016 o 22:07

witam,
jednej rzeczy nie potrafie zrozumiec – dla czego wszyscy porownuja koszyt kupna i wynajmu tego samego mieszkania? jezeli mam watpliwosci czy mnie stac na kupno duzego, to najsensowniej w swiecie wynajac male i odkladac wiecej na przyszle mieszkanie. w koncu zaczyna sie zawsze od malych krokow, a nikt nie wie jak daleko moze zajsc. pierwsze auto tez nie jest od razu wielka limuzyna, a predzej malym lub starym autem. poza tym wlasnie sytuacja rodzinna powinna decydowac o tym co potrzebuje – kawalerowi wystarczy kawalerka, parze dwa pokoje itd…
po trzecie dla mnie zawsze atrakcyjne bylo stopniowe powiekszanie swoich mozliwosci, na tym polega tez sens sukcesu zawodowego – w jednym mieszkaniu na 30 lat to nuda.
po czwarte w dzisiejszych czasach ludzie chetnie sie przemieszczaja i zmieniaja prace, wiec kupowanie zaraz po studiach jest moim zdaniem bezsensowne
polski rynek mieszkaniowy jeszcze duzo roznie sie od zachodniego, ale mysle ze bedzie sie do niego przyblizal, jak i inne dziedziny zycia.
pozdrawiam
Marek

Odpowiedz

Renata Lipiec 15, 2016 o 20:20

Witam,
bardzo ciekawie i analitycznie podchodzisz do tematu. Takiego chłodnego logicznego myślenia mi brakuje. My kobiety słyniemy z emocjonalnego podejścia do życia.
Szkoda, ze nie mam takiego mężą, który tak rozsądnie podchodzi do tematu.

Będę tutaj z ochotą zaglądać. Serdecznie pozdrawiam.
z podziękowaniami
Renata Christensen

Odpowiedz

Alicja Październik 3, 2016 o 13:39

w swoim nowym komentarzu REAS stawia pytanie czy kupic czy wynajmowac, warto przeczytac przed podjeciem decyzji, przeliczyc http://www.reas.pl/komentarze/kupic-czy-wynajmowac-oto-jest-pytanie

Odpowiedz

Karol Październik 28, 2016 o 17:10

Panie Michale,

Pozwolę sobie zupełnie nie zgodzić się z Pana wpisem. Moim zdaniem bezpodstawnie zniechęca on młodych ludzi do kupna własnego mieszkania. Sam jestem aktualnie w praktycznie identycznej sytuacji jak Tomek i nie uważam, żeby wynajęcie mieszkania opłaciło mi się bardziej niż jego kupno na kredyt.

Otóż pisze Pan:
„”Nie można też zapominać, że do kwoty kredytu doszedł by jeszcze koszt czynszu za mieszkanie, np. 400 zł, co windowałoby miesięczne koszty do około 2500 zł.
Jak to wygląda w przypadku najmu? Tomek twierdzi, że za analogiczne mieszkanie płaciłby 2000 zł / m-c + opłaty za media. (…)
No to wygląda na to, że cudze mieszkanie byłoby dla Tomka tańsze w wynajmowaniu niż własne (a w zasadzie banku).”

Jest to oczywiście nieprawda, bo – posługując się Pana wyliczeniami – po zapłaceniu przez Tomka miesięcznej raty czynszu najmu w kieszeni zostaje mu 0 zł, a po zapłaceniu raty kredytu realnie zostanie mu jakieś 50% wartości tej raty (skoro koszty kredytu tj. odsetki odsetki od kredytu, dodatkowe opłaty na rzecz banku itp. są, załóżmy, 2x większe niż rzeczywista wartość mieszkania).

Nie jest przecież tak, że gdy Tomek spłaci już mieszkanie, to i tak będzie musiał gdzieś mieszkać, wiec de facto nic nie będzie miał. Załóżmy, że po spłacie kredytu za obecne mieszkanie Tomkowi spodoba się mieszkanie o wartości 800.000 zł. Tomek może wtedy sprzedać swoje mieszkanie, którego jest już właścicielem, za – powiedzmy – 300.000 zł i wziąć kredyt na 500.000 zł, co pozwoli mu na spłatę nowego mieszkania. Natomiast jeżeli Tomek wcześniej wynajmowałby mieszkanie, nie miałby nic i na nowe mieszkanie musiałby wziąć kredyt na 800.000 zł.

Uważam więc, że dopóki suma czystych kosztów kredytu (tj. nie licząc rzeczywistej wartości mieszkania – to nie jest koszt, bo mieszkanie jest już nasze) jest niższa niż suma czynszów najmu, które byłyby płacone przez okres kredytowania, to nigdy najem nie będzie bardziej opłacalny.

Niezależnie od powyższego nie bierze Pan też pod uwagę, że skoro Tomek przy wynajmowaniu mieszkania jest w stanie oszczędzać, to jest też w stanie oszczędzać przy spłacaniu kredytu (nawet, jeżeli trochę mniej).

Oczywiście pomijaj przy tym wszelkie, że tak powiem, poza matematyczne argumenty typu „a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie”, bo te jak wiadomo zależą od konkretnego przypadku i mogą być różne.

Na marginesie jeszcze chciałem zwrócić uwagę co do tego, jak rzeczywiście wygląda ochrona praw najemcy, W teorii rzeczywiście przepisy prawa są bardzo korzystne dla najemców, natomiast w praktyce – proszę mi wierzyć – tak to nie wygląda. Teoretycznie wynajmujący (właściciel lokalu) – zgodnie z obowiązującą ustawą o ochronie praw lokatorów – może wypowiedzieć najem tylko w bardzo skrajnych przypadkach wskazanych w tej ustawie. W teorii.
Natomiast w praktyce nie widziałem jeszcze przypadku, żeby wynajmujący przejmował się tymi przepisami. Po prostu zazwyczaj wypowiada on umowę najmu, kiedy sam uzna to za stosowne, i chociaż nie będzie miał do tego prawnych podstaw – co może wtedy zrobić najemca? Uparcie nie wyprowadzać się z mieszkania, pozostając w permanentnym konflikcie z wynajmującym, który usiłuje się go pozbyć, albo zwrócić się do sądu z pozwem o ustalenie bezskutecznie wypowiedzenia najmu i poczekać ok 3-4 lat na prawomocne rozstrzygnięcie, bo tyle aktualnie średnio trwają postępowania (tylko gdzie przez ten czas będzie mieszkał)?

Odpowiedz

Kamila Listopad 4, 2016 o 09:42

Zastanawiam się czy opłaca sie kupować mieszkanie w centrum Krakowa nie pod najem? Takie jak np . z Praska Park, blisko Starego Miasta. Nowe mieszkanie w Krakowie to duże wydatki, ale jak wykończone pod klucz?

Odpowiedz

Kora Grudzień 4, 2016 o 22:03

Ja coraz częściej myślę o kupnie własnego mieszkania na kredyt. Jestem blisko 30stki, mieszkam w wielkim mieście. Zaczęłam pracować mając 22 lata. Prze jakieś 6 zarabiałam minimalna krajową, więc wynajmowałam pokój. Zawsze ważne dla mnie było posiadanie „rezerw”, ponieważ utzrymuje się sama i w przypadku utraty pracy chciałam mieć poczucie, że dam radę przezyc z oszczędności nawet pół roku. Tak więc mieszkając w wielkim mieście i zarabiając minimalna krajową odkładałam ok. 300 zł miesięcznie. To co udawało mi się zaoszczędzić umieszczałam na lokatach, a zaczęłam w czasach, kiedy oprocentowanie było powyzej 5%! Ale… człowiek robi się coraz starszy, czasy studenckie dawno minęły, przeprowadzki męczą coraz bardziej, właściciele i lokatorzy też… Jakiś czas temu dostałam podwyżkę (nie jakąś gigantyczną jednak odczuwalną), ale postanowiłam jej „nie przejadać” a odkładać. Teraz odkładam ok. 40% swojej pensji, całość trzymam na lokatach z żałosnym oprocentowaniem :( Ale uzbierało się tego tyle, że wiem, że spokojnie urządzę ok. 40 m mieszkanie.
Pomyślałam więc o kupieniu ok. 40 m mieszkania (ok. 200 000 zł) i podnajmowania drugiego pokoju jeszcze przez ok. 3 lat. (jeżeli nie kupie mieszkania i tak będe musiała dzielić mieszkanie z kims obcym). Natomiast jeśli wynajęłabym np. kawalerkę tylko dla siebie, nie moglabym już odkładać pieniędzy na swoje własne.
I teraz pytanie: warto pakować się w mojej sytuacji w kredyt hipoteczny? Cały czas sie waham, bo nie chciałabym brać kredytu większego niż na 65% wartości mieszkania, a cała odpowiedzialność za spłatę spoczywałaby na mnie. Co byś radził w mojej sytuacji?

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

{ 1 trackback }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: