Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca

przez Michał Szafrański dodano 10 marca 2013 · 409 komentarzy

Ten artykuł to kontynuacja historii mojej inwestycji w najmniej chodliwy towar na rynku nieruchomości: 4-pokojowe mieszkanie, na ostatnim (czwartym) piętrze, bez windy, w bloku z wielkiej płyty, z przełomu lat 70/80. Inwestycji, która według wielu osób i przesłanek, nie miała prawa dać mi zysku. A jednak pozwoliła mi zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zapraszam do przeczytania kompletnego case study (studium przypadku) opisującego jak kupiliśmy mieszkanie, jak przeprowadzaliśmy jego remont, jaki był jego efekt finalny oraz jak negocjowaliśmy sprzedaż mieszkania, ile na tym zarobiliśmy i jak możemy legalnie nie płacić podatku od tej sprzedaży.

Temat mojej inwestycji wzbudzał dosyć duże emocje. Wiem, że przynajmniej część czytelników jest bardzo zainteresowana tym czy udało mi się zarobić czy straciłem. I dlatego postanowiłem dosyć szczegółowo przedstawić historię sprzedaży tego mieszkania. Ale chcę Cię ostrzec – to nie jest króciutki artykuł :) Zanim przejdziesz dalej, zrób sobie kawkę lub zaparz herbatkę i rozkoszuj się bezpieczną dla Ciebie historią podszytą nerwami Żony i moimi.

Krótki wstęp

Wiele się mówi o tym, że rynek nieruchomości obecnie jest w trendzie spadkowym, że jest trudny dla sprzedających, że panuje na nim zastój powodujący erozję cen mieszkań. To wszystko prawda. Ceny lecą w dół i tak jak pisałem wcześniej, nie mam nic przeciwko temu, bo to pozwala mi znajdować okazje inwestycyjne. Wiele osób uważa jednak, że na moim poszukiwaniu okazji “nie da się zarobić”. W komentarzach pod jednym z moich poprzednich artykułów o tej inwestycji pojawiła się nawet opinia, że to co robię nazywa się “łapaniem spadających noży”.

Ja absolutnie nie twierdzę, że łatwo jest osiągnąć zwroty z inwestycji w nieruchomości. Ale na szczęście nie muszę stuprocentowo zgadzać się ze sceptykami. Chcę Wam dzisiaj pokazać pozytywny przykład, że da się zarabiać na mieszkaniach traktowanych jako inwestycja krótkoterminowa. Przedstawię Wam dzisiaj historię mieszkania przeznaczonego na wynajem, które udało mi się sprzedać z konkretnym zyskiem. Można mówić, że miałem fart, że powinno mi się nie udać. Ale udało się. I nikt mi nie wmówi, że “teraz nie ma sensu inwestować na rynku nieruchomości”.

Oczywiście nie ma zysku bez większego lub mniejszego ryzyka. Inwestowanie wymaga wyjścia ze swojej strefy komfortu. Dla mnie ta inwestycja była daleko poza moją strefą komfortu, ale pozwoliła mi zdobyć cenne doświadczenia, które zaprocentują przy kolejnych transakcjach.

Od wynajmu do flipa – czyli trylogia o inwestowaniu w nieruchomości

Artykuł ten stanowi kontynuację opowieści o mojej inwestycji w mieszkanie z zamiarem jego wynajmu na pokoje (dla studentów), która finalnie przerodziła się w tzw. flip, czyli zakup mieszkania z zamiarem jego sprzedaży z zyskiem. Flip, to określenie z języka angielskiego, na coś co po polsku nazywa się po prostu spekulacją. Jeśli jeszcze nie czytałeś poprzednich artykułów, to zachęcam Cię do ich lektury (ale nie zaszkodzi jak najpierw doczytasz do końca ten artykuł).

  1. Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?
  2. Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? – kalkulator opłacalności inwestycji
  3. Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca

Zakup mieszkania z problemami

Tak jak pisałem w artykule “Zarabianie na wynajmie”, 29 listopada 2012 r. kupiliśmy 4-pokojowe mieszkanie na ul. Cybisa, na Ursynowie w Warszawie, w cenie 352 000 zł. Mieszkanie zlokalizowane było w 4-piętrowym bloku z “wielkiej płyty” i miało powierzchnię ok. 64 m2, a więc cena zakupu wyniosła ok. 5500 zł / m2.

Jak kupić mieszkanie

Było to typowe “mieszkanie z problemami”. Właścicielka mieszkania była zadłużona i miała na głowie komornika oraz bieżące zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej. Historia zakupu tego mieszkania, to temat na oddzielną dłuższą opowieść. Powiem tylko, że łącznie mieliśmy do spłacenia siedem wyroków, z czego ostatni pojawił się u komornika… w dniu transakcji. Dlatego jeśli kiedykolwiek będziecie chcieli kupować mieszkania w trakcie postępowań komorniczych, to warto sprawdzić jego aktualny status także w dniu transakcji.

Poniżej przedstawiam całkowite koszty związane z zakupem mieszkania:

Inwestowanie w nieruchomości

Mieszkanie kupowaliśmy za gotówkę i planowaliśmy refinansować poniesione na nie koszty kredytem hipotecznym, o czym pisałem w artykule o mieszkaniu na wynajem. Nie zdążyliśmy jednak wziąć tego kredytu.

Cudza firma w Twoim mieszkaniu

Chociaż przed transakcją zweryfikowaliśmy wiele szczegółów, to jedna rzecz umknęła naszej uwadze: nie sprawdziliśmy czy pod adresem nowokupowanego mieszkania zarejestrowane są jakieś firmy. Wyobraź sobie nasze zdziwienie, gdy zaczęliśmy otrzymywać listy od firm windykacyjnych adresowane do trzech różnych podmiotów gospodarczych. Okazało się, że długi miała nie tylko właścicielka mieszkania, ale także jej mąż oraz dwóch synów. I każdy z nich posiadał firmę zarejestrowaną w naszym mieszkaniu.

Za poradą prawnika przygotowaliśmy pismo do Departamentu Handlu i Usług Ministerstwa Gospodarki z wnioskiem o “zmianę wpisu zawierającego dane niezgodne ze stanem rzeczywistym” w bazie CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Konsekwentnie zwracaliśmy także na pocztę wszelką nieadresowaną do nas korespondencję z adnotacją, że “adresat wyprowadził się”. Niemniej jednak perspektywa negocjacji z windykatorami pukającymi do drzwi nie napawała nas szczególnym optymizmem 😉

Stan mieszkania przed remontem

Mieszkanie, które kupiliśmy nie było ruderą. Pomimo, że przejmowane było od osoby, która miała duże zadłużenie i nie regulowała na bieżąco opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, to mieszkanie było w całkiem niezłym stanie i miało na ścianach gładzie gipsowe. Zarówno łazienka, jak i ubikacja nadawały się do dalszego wykorzystania, więc zdecydowaliśmy się ich nie remontować. Za to do całkowitego remontu była kuchnia, do wymiany były wszystkie drzwi – włącznie z wejściowymi. Na plus należy zaliczyć to, że właścicielka pozostawiła nam sprawną lodówkę (wymagającą gruntownego czyszczenia).

Początkowym przeznaczeniem mieszkania miał być wynajem na pokoje. Dlatego też zamierzaliśmy wyremontować mieszkanie z zamiarem jego doposażenia we wszystkie niezbędne meble. Komplet mebli dla studenta obejmował: łóżko, biurko, krzesło, komodę oraz szafę. Poza tym musieliśmy wyposażyć kuchnię oraz gruntownie przebudować przedpokój, który był ciemny i wyposażony w pawlacze znacznie obniżające sufit. Usunęliśmy z niego również jedną ścianę, co istotnie poprawiło jego doświetlenie. Stan mieszkania przed remontem pokazują poniższe zdjęcia (na każdym z nich możesz kliknąć w celu powiększenia).

Jak inwestować w nieruchomościZakup mieszkania

Mieszkanie po remoncie

Nasz budżet na remont i wyposażenie mieszkania wynosił 27 500 zł. Ostatecznie udało nam się wydać “tylko” 24 500 zł i to z zakupem pięciu kompletów studenckich (łóżko, szafa, komoda, biurko, krzesło). Łóżka zakupiliśmy w JYSK, krzesła w Auchan, a pozostałe meble w IKEA.

Ostatecznie, po tym jak udało nam się znaleźć kupców na mieszkanie, zwróciliśmy wszystkie meble do JYSK i IKEA (pozostały nam tylko krzesła), co pozwoliło obniżyć sumaryczne koszty remontu dokładnie do kwoty 20 044 zł. Poniżej możesz zobaczyć jak mieszkanie prezentowało się po remoncie.

I przy okazji pytanie konkursowe: Ile kosztuje taki komplet mebli kuchennych, jaki widać na zdjęciach? Na pytanie odpowiadam pod koniec artykułu :)

Mieszkanie po remoncie 1Mieszkanie po remoncie 2inwestycje w nieruchomościjak inwestować pieniądze

W ramach remontu wykonaliśmy następujące prace:

  • Wyburzenie jednej ściany w przedpokoju
  • Zmiany w elektryce (włączniki schodowe w przedpokoju, dodatkowe kontakty)
  • Usunięcie pawlaczy
  • Instalacja sufitu podwieszanego w przedpokoju
  • Remont i kompletne wyposażenie kuchni
  • Wymiana wszystkich drzwi wewnętrznych
  • Wymiana drzwi wejściowych na antywłamaniowe GERDA
  • Malowanie framug drzwi
  • Uzupełnianie ubytków i punktowe gładzenie ścian
  • Malowanie całego mieszkania
  • Wymiana paneli podłogowych (poza dwoma pokojami, w których były one w dobrym stanie)
  • Glazura w kuchni
  • Zakup i instalacja wyposażenia kuchni – komplet szafek, kuchenka, okap, zlewozmywak
  • Szlifowanie i polerowanie na połysk parapetów (znacznie tańsze niż ich wymiana)
  • Instalacja detali: wieszaki, lampy itp.

Harmonogram inwestycji

Ile czasu potrzebne nam było na przeprowadzenie remontu i przygotowanie mieszkania do wynajmu? Wydaje mi się, że cała ta operacja przebiegła całkiem szybko:

  • 29 listopada – zakup mieszkania
  • 4 grudnia – podpisujemy umowę z ekipą remontową z planowanym zakończeniem remontu do 24 grudnia
  • 5 grudnia – start prac remontowych
  • 20 grudnia – koniec prac remontowych
  • Święta, Nowy Rok i pierwsze tygodnie stycznia – doposażanie mieszkania
  • 14 stycznia – wystawiamy ogłoszenia o wynajmie i sprzedaży mieszkania

Gdzie ogłaszać sprzedaż mieszkania?

Dylemat każdego sprzedającego: w którym serwisie dać ogłoszenie o sprzedaży lub wynajmie mieszkania. My byliśmy zdecydowani sprzedawać mieszkanie bezpośrednio. Po kilkuletnich doświadczeniach we współpracy z agentami nieruchomości wiemy, że tych dobrych trzeba szukać ze świecą w ręku. Zdecydowaliśmy się stuprocentowo postawić na sprzedaż bezpośrednią. Ale równolegle, w celach porównawczych, dałem tą ofertę agentowi Metrohouse.pl, z którym próbujemy współpracować od pół roku przy poszukiwaniach mieszkań do zakupu. O efektach napisałem niżej :)

14 stycznia wystawiliśmy mieszkanie zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż. Ogłoszenia dotyczące wynajmu opublikowaliśmy wyłącznie na gumtree.pl i były to cztery ogłoszenia – oddzielne dla każdego pokoju, który planowaliśmy wynająć. Ogłoszenia dotyczące sprzedaży trafiły do dwóch serwisów:

  • Gumtree.pl, w którym podaliśmy cenę 448 000 zł
  • Otodom.pl, w którym podaliśmy cenę 449 000 zł

Treść ogłoszenia w obu serwisach była identyczna. Znajdziesz ją na poniższym rysunku (kliknij aby powiększyć). Staraliśmy się podkreślić wszystkie atuty mieszkania, a w szczególności to, że jest ono świeżo po remoncie i jest gotowe do wprowadzenia i zamieszkania. Podkreślaliśmy także, że jesteśmy gotowi do negocjacji ceny (dzisiaj każdy negocjuje). Cenę wywoławczą ustawiliśmy na takim poziomie żeby móc ją zrabatować i nadal zarobić. Gotowi byliśmy sprzedać to mieszkanie nawet za 410 000 zł. Spodziewałem się, że kupujący będzie chciał zastosować strategię “każdy spuszcza 10%”.

Treść ogłoszenia o sprzedaży mieszkania

Szybko zaczęły się telefony od osób zainteresowanych zarówno zakupem, jak i wynajmem. Osoby zainteresowane zakupem trafiały do nas najczęściej z Otodom.pl. Niestety pomimo odwołania ogłoszeń, telefony dzwonią do dzisiaj :)

I jeszcze kilka słów na co można liczyć ze strony agencji nieruchomości: agenta Metrohouse.pl poinformowałem o sprzedaży mieszkania dopiero 14 lutego br. W ciągu miesiąca od wstawienia do nich oferty… nie miałem ani jednego telefonu od niego. Naprawdę chciałem dać mu zarobić te kilka procent za pośrednictwo. Niestety po raz kolejny potwierdziło się, że skuteczniej działam bezpośrednio niż z pomocą takich pośredników.

Pikanterii sytuacji dodaje jeszcze fakt, że wcześniej, gdy byłem już w trakcie zaawansowanych negocjacji ceny mieszkania na Cybisa, ten sam agent przekazał mi “świetną ofertę” na to mieszkanie… w kwocie 410 000 zł. Przypominam, że ja rozpoczynałem negocjacje od 399 000 zł i finalnie kupiłem to mieszkanie za 352 000 zł.

Negocjacje i finalizacja transakcji

Pierwszych potencjalnych klientów, poważnie zainteresowanych mieszkaniem, gościliśmy już 19 stycznia (5 dni po publikacji ogłoszenia). Wspólnie z Żoną wykonaliśmy szybki homestaging mieszkania wzbogacając je o elementy, które miały pokazać, że mieszkanie żyje: firanki, wazony, kwiaty (sztuczne z IKEA), naczynia z ciasteczkami itp. Warto też pamiętać, że mieszkanie mieliśmy już wyposażone w meble przeznaczone dla najemców. W każdym pokoju stały już łóżka przykryte narzutami oraz szafy. Jeden z pokoi traktowany był przez nas jako “demo room” i miał już rozstawiony komplet wyposażenia (widoczne na jednym ze zdjęć). Wszystkie meble były w kolorze białym co w całkiem elegancki sposób prezentowało się w mieszkaniu :) Rzutem na taśmę doposażyliśmy mieszkanie w nową wycieraczkę i kilka innych drobiazgów.

Ja nie kryłem przed potencjalnymi kupującymi, że mieszkanie jest świeżo wyremontowane, ale wiecznie takie nie będzie. Powiedziałem, że wystawiliśmy je zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż i że planujemy najpóźniej od początku lutego je wynająć. Zachęcałem do tego by, jeśli zainteresowani są zakupem, szybko się decydowali.

Okazało się, że uderzyłem w czuły punkt, bo Państwo w przypadku innego mieszkania zbyt długo się zastanawiali i upatrzony lokal kupił ktoś inny. Zdecydowali się więc od razu przejść do konkretów i złożyli ofertę na 410 000 zł. Wiedziałem, że nie jest źle ;-), ale jednocześnie dałem im do zrozumienia, że kwota jest zdecydowanie za mała jak na mieszkanie, do którego mogą się od razu wprowadzić i którego nie muszą remontować. Poprosiłem by to oni zastanowili się ponownie nad swoją propozycją i wrócili do mnie z informacją kolejnego dnia.

Dzień później, w niedzielę, Państwo zadzwonili z ofertą: 420 000 zł. Później poszło już z górki. Odpowiedziałem, że myślałem o 430 000 zł. 30 minut rozmowy, kilka iteracji, uzgodnienie szczegółów dotyczących wysokości zadatku i stanęliśmy na 426 000 zł :)

Dalej potoczyło się już wszystko bardzo szybko:

  • 28 stycznia podpisaliśmy umowę przedstępną (u notariusza). Umowa ta zakładała, że transakcja sfinalizowana zostanie najpóźniej do 15 kwietnia, gdyż kupujący starali się o kredyt a ja byłem elastyczny.
  • 12 lutego kupujący poinformowali mnie, że uzyskali już kredyt i właśnie podpisali umowę kredytową.
  • 14 lutego – w Walentynki – zawarliśmy umowę przyrzeczoną, czyli finalną umowę sprzedaży. Muszę powiedzieć, że był to jeden z lepszych prezentów na moje urodziny, które wypadały za kilka dni :)
  • 19 lutego – mieliśmy już pieniądze na koncie.
  • 22 lutego – przekazaliśmy klucze do mieszkania po wytransportowaniu z niego reszty mebli.

Czas pomiędzy datą zakupu mieszkania a datą sprzedaży wyremontowanego mieszkania wyniósł dokładnie 2,5 miesiąca.

Wynik finansowy inwestycji

Ile zarobiliśmy na tym “flipie”? Policzymy najpierw wynik przed opodatkowaniem oraz bez uwzględniania kosztu pieniądza. Od razu wytłumaczę się dlaczego nie uwzględniam podatku. Podstawowy powód jest taki… że nie zamierzam go płacić – całkowicie legalnie. Teoretycznie podatek powinien zostać zapłacony w przypadku, w którym mieszkanie sprzedawane jest przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu. Jest jednak pewna furtka: jeśli środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną w ciągu kolejnych dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, to nie trzeba płacić podatku. Kiedyś trzeba było poinformować urząd skarbowy o zamiarze przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości. Obecnie nie ma już takiego wymogu. Po prostu nie płacimy podatku, ale mamy obowiązek się z niego rozliczyć w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.

A co się stanie jeśli nie kupię kolejnej nieruchomości w ciągu dwóch lat? Wtedy będę musiał zapłacić należny podatek wraz z połową odsetek ustawowych za dwa lata (preferencyjne warunki dla tych, którym się nie uda dokonać zakupu). Gdybym go jednak nie kupił, to musiałbym zapłacić 19% od dochodu z tej transakcji. A dochód, to przychód minus koszty, przy czym do kosztów zaliczają się również koszty remontu w takiej wysokości, na jaką mamy faktury VAT.

Ale jest jeszcze jeden patent na niepłacenie podatku. Jeśli masz kredyt na inne mieszkanie, to możesz przeznaczyć środki z transakcji na spłatę kredytu na innym mieszkaniu (nawet jeśli wzięty jest on wiele lat temu, a nabycie i sprzedaż kolejnej nieruchomości nastąpiły po 2009 roku), które przeznaczasz na własne cele mieszkaniowe. Wiedza o tym nie jest powszechna, ale warto ją zgłębić. Polecam w szczególności przeczytanie broszury “Opodatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości” Ministerstwa Finansów.

Tak jak pisałem zakup sfinansowaliśmy gotówką, ale planowaliśmy refinansować go kredytem hipotecznym. Refinansowanie poniesionych kosztów, to taka operacja, w której kredyt bierzemy dopiero po zakupie mieszkanie – oczywiście o ile takie mieszkanie kupiliśmy za gotówkę. Banki w Polsce formalnie pozwalają zrefinansować zakup nieruchomości nabytej nie dawniej niż 2 lata wstecz. Ale uważaj – w praktyce wiele banków ogranicza ten okres do 1 roku. Czyli jeśli kupiłeś mieszkanie, np. w maju 2012 r. za gotówkę i czujesz, że brakuje Ci gotówki, to możesz jeszcze teraz (w marcu 2013 r.) wystąpić o kredyt hipoteczny na to mieszkanie i jeśli tylko masz zdolność kredytową – to go dostaniesz. Jest to standardowy kredyt hipoteczny.

Rozgadałem się o podatkach i kredytach. Przejdźmy więc w końcu do analizy inwestycji. Oprócz kosztów związanych z zakupem mieszkania przybyły nam jeszcze następujące koszty:

  • Czynsz za trzy miesiące – od grudnia do lutego. Od stycznia czynsz wzrósł o kilka złotych.
  • Koszty remontu
  • Koszty dokumentów niezbędnych do umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, czyli odpis księgi wieczystej oraz zaświadczenie z urzędu gminy o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany

Wynik inwestycji przedstawiony jest poniżej.

Wynik inwestycji w mieszkanie

Przypominam, że kwota zysku w wysokości 42 022 zł powinna zostać pomniejszona o koszty utraconych odsetek z lokaty od zainwestowanej przez nas kwoty czyli 383 899,55 zł. Jeśli założymy, że na lokacie 3-miesięcznej można było mieć oprocentowanie rzędu 6,5%, to wysokość odsetek po jej zakończeniu wyniosłaby 5053 zł. Czyli wynik po uwzględnieniu tej “straty” wyniósłby 36 969 zł. Nie narzekam :)

Jak oszczędzać przy wyposażaniu mieszkania?

Nie byłbym sobą, gdybym Ci nie powiedział jak oszczędzaliśmy przy realizacji tej inwestycji. Zrobię to w punktach żeby nie przedłużać:

  • Remontując mieszkanie warto pamiętać, że wszystko ma swoją wartość– nawet graty pozostawione przez sprzedającego. My na początku o tym nie pamiętaliśmy, ale dzięki refleksowi mojej Żony udało się zarobić dodatkowe pieniądze:
    • Starą baterię umywalkową i inne drobiazgi metalowe wywieźliśmy na złom, co dało nam 13,50 zł. Szkoda, że nie zorientowaliśmy się wcześniej :)
    • Regał pozostawiony przez sprzedającego mieszkanie my sprzedaliśmy na Allegro za 99 zł. Dzięki temu nie musieliśmy go znosić z czwartego piętra na śmietnik. Zabrał go sobie szczęśliwy nabywca z Allegro.
    • Rozkładany stół w fatalnym stanie… sprzedaliśmy za 18 zł.
  • Kupując wyposażenie korzystaliśmy z promocji. Przykładowo łóżka kupiliśmy w JYSK w promocji cenowej… dwa tygodnie po zakończeniu promocji. Wystarczyło w okresie promocji je zarezerwować w sklepie (JYSK wydaje potwierdzenie takiej rezerwacji). Dodatkowo transport pięciu łóżek na Ursynów w ramach innej promocji kosztował nas… 1 grosz. Co ciekawsze zwracając łóżka zapłaciliśmy za transport “taką samą cenę” czyli 1 grosz :)
  • Zakupy warto robić w sklepach, które przyjmują zwrot produktów zarówno spakowanych, jak i rozpakowanych. Szczególnie pragnę tu pochwalić następujących sprzedawców:
    • Leroy Merlin – mój preferowany market budowlany. Nie dość, że ma dobre ceny, to można do niego bezterminowo zwracać produkty i to nawet w niepełnych opakowaniach, np. resztka paczki paneli podłogowych, pół paczki glazury itp. Mistrzowie i nigdy nie marudzą.
    • JYSK – przyjmują zarówno spakowane, jak i rozpakowane produkty. Do JYSKa udaje nam się zwrócić wszystko.
    • IKEA – to, że IKEA przyjmuje zwroty towarów nierozpakowanych, to wszyscy na pewno wiecie. Okazuje się jednak, że IKEA przyjmuje także produkty złożone (skręcone) oddając pełną cenę zakupu! Dla mnie to była nowość. Zwróciliśmy w ten sposób 4 złożone szafy oraz jedną komodę. Jest tylko jeden minus takiego zwrotu: ekwiwalent pieniężny otrzymuje się na bezterminową kartę rabatową, którą można płacić za kolejne zakupy w IKEA.
  • Komplet mebli kuchennych nie musi być drogi. Meble widoczne na zdjęciu powyżej zakupiliśmy w Castoramie za… 828 zł. Myślałem, że jestem super oszczędny, ale gdy ostatnio w większym gronie pochwaliłem się tą kwotą, to usłyszałem, że przepłaciłem :) Rekordziści wyposażający mieszkania na wynajem potrafią skompletować meble kuchenne za 450 zł.
  • Przy sprzedaży mieszkania warto upomnieć się o zwrot niewykorzystanych (a płaconych w czynszu) zaliczek na poczet zużycia mediów. Okazało się, że przysługuje nam zwrot w wysokości 381,93 zł :)
  • Robiąc homestaging mieszkania nie trzeba koniecznie korzystać z własnych kwiatków, wazonów i innych elementów dekoracyjnych. Kwiatki widoczne na zdjęciach pochodziły z IKEA i… tam wróciły po skutecznym zaprezentowaniu mieszkania.

UWAGA: podane tu kwoty związane ze sprzedażą drobiazgów oraz zwrotami za media, podwyższają nasz wynik na tej inwestycji. Krótko mówiąc kwota zysku wzrasta o dodatkowe 512,43 zł :)

Inny punkt widzenia

Nie chcę jednak abyś po przeczytaniu tego artykułu uznał, że spekulacja na nieruchomościach (tzw. flip – czyli kupienie i sprzedaż mieszkania), to coś co przyszło mi łatwo. Prawda jest taka, że miałem sporo szczęścia przy tej transakcji. Ale prawdą jest również, że mocno temu szczęściu pomagałem prowadząc szeroki marketing, umiejętnie prowadząc negocjacje, wykazując się elastycznością cenową oraz doprowadzając do szybkiej finalizacji transakcji bez zbędnych opóźnień.

Co mogło pójść nie tak? Wiele rzeczy. Część z nich opisałem w artykule opisującym ryzyka inwestycji w mieszkania na wynajem. Oczywiście mogło się okazać, że nie mamy chętnych na zakup, że mieszkanie czeka przez rok na kupca, że nie uda nam się go również wynająć za oczekiwaną kwotę, że koszty remontu będą większe niż przewidywaliśmy, że w trakcie jego eksploatacji dach zacznie przeciekać, że blok z wielkiej płyty zacznie się rozpadać itp. Czy coś z tego nastąpiło? Nic.

Ale teraz wykażę się asertywnością: Czy na pewno warto teraz roztrząsać co mogło pójść nie tak? Szkoda mi na to czasu. Wolę się zająć poszukiwaniem kolejnych okazji inwestycyjnych. Dywagacje “co by były gdyby” pozostawię tym osobom, które będą próbowały mi udowodnić, że tak naprawdę nie mam pojęcia o nieruchomościach, że miałem fart i że na nieruchomościach nie da się teraz zarabiać.

Jeszcze 3 miesiące temu w dyskusji pod artykułem “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” przekonywano, że lokata bankowa jest lepszym sposobem na zarabianie niż wynajem. Dzisiaj mamy już najniższe stopy procentowe w historii (chyba) i propozycje oprocentowania lokat sprzed pół roku większość z nas przyjęłaby z pocałowaniem ręki. Nie twierdzę, że komentujący pod tamtym artykułem nie mieli racji. To oni naprowadzili mnie na to by równolegle wystawić mieszkanie na wynajem i na sprzedaż. Mieli swój duży wkład w to, że udało mi się tak szybko zarobić na tej inwestycji (naprawdę Wam dziękuję!). Ale daleki jestem również od tego by się z nimi zgodzić. Niestety nie dane było mi udowodnić, że mieszkanie możemy wynająć za oczekiwane przez nas stawki – po prostu za szybko się sprzedało :) I absolutnie tego nie żałuję.

Kilka ogólnych przemyśleń o inwestowaniu

W komentarzach pod pierwszym artykułem o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem zarzucano mi, że nie przemyślałem inwestycji i źle ją zaplanowałem. Komentujący pokazali jak mało wiem o blokach z wielkiej płyty itp. Bardzo się cieszę, że ta dyskusja wynikła i że dała mi wiele wartościowej wiedzy. Generalnie refleksje, które mam obecnie można streścić następująco:

  • Każdy ma swoją głowę i swój stan emocji, i musi ocenić samodzielnie każdą inwestycję i swoją skłonność do ryzyka.
  • Warto posiłkować się ekspertami, ale najgorsze co może się zdarzyć, to poleganie na opinii “fałszywych proroków” – teoretyków, którzy mają dużo do powiedzania w danym temacie… ale z loży komentatora, który nigdy samodzielnie nie przeprowadził żadnej tego typu inwestycji.
  • Warto pamiętać, że jeśli ekspert ma jakieś doświadczenia (pozytywne lub negatywne), to Ty nie jesteś nim i on nie jest Tobą.
  • Trzeba planować i próbować ocenić rentowność inwestycji, ale trzeba mieć w głowie, że nie da się wszystkiego zaplanować co do szczegółu. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i nie wszystko da się przewidzieć.
  • A skoro nie da się wszystkiego zaplanować… to po prostu trzeba na bieżąco reagować. Zachować zimną krew (niezły mądrala jestem, prawda?) i szukać alternatywnych rozwiązań jeśli plan A zawodzi.
  • Ja wiem jeszcze jedno: nie ma nic cenniejszego niż doświadczenie w danej dziedzinie. Jeśli możesz skorzystać z cudzych doświadczeń, to warto to robić. Jeśli nie, to trzeba się uczyć na własnych błędach. Grunt żeby z błędów wyciągać naukę. Nawet gdybym tą inwestycję zrealizował z wynikiem “na zero”, to i tak było to bardzo cenne doświadczenie. Poniżej piszę o najważniejszych rzeczach, których się nauczyłem na tej inwestycji :)
  • Jeśli już ma się jakieś doświadczenie w danym temacie, to warto zaufać temu doświadczeniu i intuicji :-) Znacznie bardziej niż debatować i “dzielić włos na czworo”. Podczas debatowania najczęściej uciekają najlepsze okazje inwestycyjne. A potem w odruchu obronnym próbujemy sobie wmówić, że nic się nie stało i że pojawi się następna okazja, a ta inwestycja która nam uciekła sprzed nosa, wcale nie była taką dobrą inwestycją 😉
  • Jeśli będzie się szukało “dziury w całym”, to często znajdzie się więcej minusów niż plusów danej inwestycji. Inwestowanie zawsze wiąże się z ryzykiem, które można z całą świadomością podjąć (lub nie).
  • Wchodzenie, tak jak ja to zrobiłem, w nowe dla siebie tematy, często wiąże się z koniecznością wyjścia ze swojej strefy komfortu. Dla mnie już sam zakup zadłużonego mieszkania był mocno niekomfortowy.
  • W naszej transakcji było dużo szczęścia i wsparcia opatrzności. Ale warto pamiętać, że szczęściu trzeba pomagać, być aktywnym, iść do przodu i nie zrażać się niepowodzeniami, tylko czerpać z nich naukę.

Czego się nauczyłem?

Poza tym, że mam trochę twardszą “skorupę” i wiem, że potrafię przeprowadzić od początku do końca trudną transakcję, to osiągnąłem także następujące korzyści:

  • Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
  • Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania
  • Mam absolutnie świetnego notariusza, który pracuje w nocy równie intensywnie co ja :)
  • Mam prawnika, który jest biegły w temacie nieruchomości
  • Potrafię skosztorysować remont mieszkania w Warszawie w oparciu o bieżące stawki
  • Potrafię opracować dobry harmonogram pozwalający sprawnie wyremontować mieszkanie
  • Mam sprawdzoną ekipę remontową – pierwsza, która wyrobiła się w terminie
  • Wiem, że lepiej mieć konkretny cel: wynajem lub sprzedaż, bo to pozwala ograniczyć koszty
  • Wiem, że komplet mebli kuchennych może kosztować poniżej 1000 zł
  • Potrafimy zrobić homestaging za grosze
  • Mamy wypracowane dobre wzory umowy sprzedaży mieszkania (przedwstępna i przyrzeczona)
  • Poznaliśmy kilka “patentów” technicznych, np. jak osadzić proste skrzydło drzwiowe w zniekształconej framudze :)
  • Podszlifowałem umiejętności negocjacyjne – zarówno przy kupowaniu, jak i przy sprzedaży mieszkania
  • Dzięki operatowi przygotowanemu przez rzeczoznawcę poznałem świeże ceny transakcyjne z północnego Ursynowa
  • Dowiedziałem się, że mogę zwrócić skręcone meble do IKEA :)

Jest jeszcze jeden istotny aspekt: choćbym nie wiem jak kuloodporny się czuł, to przy tego typu transakcjach muszę dbać nie tylko o siebie, ale także o kondycję psychiczną mojej Rodziny, a w szczególności Żony, która bardzo przejmuje się wszelkimi trudnościami. Mając Rodzinę nie można zapominać, że inwestuje się wspólnie. Na dobre i na złe. I ryzyko i ewentualne konsekwencje niepowodzenia muszą być akceptowalne dla obydwojga małżonków. Kocham Cię Słoneczko :) i dziękuję za zaufanie i wytrwałość :)

Proszę – zrób coś dla mnie

Przyznaj się: “skanowałeś” ten artykuł czy przeczytałeś? Jeśli przeczytałeś, to przyjmij moje serdeczne gratulacje i napisz mi o tym w komentarzu. Wiem, że nie było łatwo. Tak to już jest jak chcę wyłożyć kawę na ławę. Dziękuję Ci, że mimo tego spędziłeś ze mną ten czas. Z ciekawości skopiowałem przed chwilą i wkleiłem ten tekst do Worda. Okazuje się, że ma kilkanaście stron. Nachodzi mnie taka refleksja, że zachowuję się całkowicie niepoprawnie: jako bloger powinienem dbać o to żeby Czytelnicy jak najczęściej wchodzili do mnie na blog. A to mi wyjdzie najlepiej wtedy, gdy będę publikował często krótsze teksty, a nie rzadko – dłuższe. Gdzie ja mam głowę? 😉

Jeśli mimo długości tego artykułu czujesz niedosyt i chcesz bym rozwinął którykolwiek z aspektów inwestycji, to napisz mi o tym proszę w komentarzu. Planuję wkrótce oddzielny tekst w całości poświęcony temu jak Biuro Informacji Kredytowej (BIK) wylicza nasz scoring. Postaram się obalić kilka mitów, których dużo w Internecie :) A Tobie może to pomóc, gdy będziesz chciał wziąć kredyt hipoteczny… albo dowolną inną pożyczkę bankową. Będę Ci wdzięczny, jeśli zechcesz mi zasugerować jeszcze inne interesujące Cię tematy.

Whaw! Dzięki za cierpliwość :) Jesteś naprawdę wartościowym Czytelnikiem. To właśnie dla Ciebie piszę – dla kogoś komu chce się wnikać i poświęcać swój czas na czytanie. Umieram z ciekawości co powiesz po lekturze tego artykułu. Liczę, że mi o tym napiszesz w komentarzu.

I oprócz tego mam jeszcze do Ciebie następujące prośby:

  • Proszę, wyślij link do tego artykułu swoim znajomym, którzy zainteresowani są tematem inwestowania w nieruchomości lub którzy po prostu mogą być zainteresowani “happy endem” mojej inwestycji :-)
  • Jeśli chcesz pomóc mi w popularyzacji mojego bloga i podoba Ci się praca, którą w niego wkładam, to proszę – kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). Jestem już bardzo blisko przekroczenia magicznej liczby 1000 fanów bloga “Jak oszczędzać pieniądze”!
  • Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu).

Cudownej reszty dnia Ci życzę :) Pokój z Tobą.

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 405 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

ziemek borowski Marzec 10, 2013 o 21:51

Farciarz (plus parę innych epitetów podszytych odrobiną podziwu). Sporo Twoich tutejszych tekstów przelatywałem (zawodowych nie śmiałem, i tam pisywałeś i tak krócej ode mnie i z mniejszą liczbą dygresji). Ten od deski do deski.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 22:06

Hej Ziemek,

Miło Cię u mnie widzieć :) Dziękuję :)

Miłego tygodnia we Wrocławiu 😉

Odpowiedz

Krzysztof Marzec 31, 2015 o 14:49

Cześć

Gratulacje inwestycji :)

Ja podzielę się swoją historią – parę lat temu kombinowaliśmy na prawo i lewo jak zmienić 51 m na coś większego – jednakże zawsze było to problemem, głównie oczywiście chodziło o kasę. Oglądaliśmy sporo nieruchomości (mieszkania 80-100 m) i tylko snuliliśmy plany…

Półtora roku temu jednak zdarzyła się zmiana – trzecie dziecko w drodze – musimy koniecznie coś zrobić – bo w dwóch pokojach z trójką dzieci to nie da rady :) Przy czym jeden z pokoi to jednocześnie salon, sypialnia, gabinet i jadalnia połączona z kuchnią…

Krótka decyzja – sprzedajemy i kupujemy coś nowego. W marcu podjeliśmy decyzję, w lipcu mieliśmy w zasadzie sprzedane mieszkanie (w ciągu miesiąca) i wybraną docelową nieruchomość (pół bliźniaka). Remont – parę miesięcy i już święta na swoim nowym.
Nie zagłębiam się w szczegóły jak kupowaliśmy i sprzedawaliśmy – bo to temat na odrębną dyskusję, ale podsumowując:
– mając potrzebę (dziecko) można zrobić to co wydawało się niemożliwe.
– da się zmienić pracę i zwiększyć dochody
– da się dostać spory kredyt

Potrzebna determinacja, plan i sporo szczęścia :)

Odpowiedz

Anna Kwiecień 7, 2015 o 17:32

Gratuluję, pozytywny komentarz :)

Odpowiedz

Racjonalne Oszczędzanie Marzec 10, 2013 o 21:51

Artykuł jak zwykle robi wrażenie i już wiem, że przeczytam go jeszcze raz… i jeszcze raz… przede mną być może podobna inwestycja i to na drugim końcu Polski!!!

Odpowiedz

vp9 Marzec 10, 2013 o 21:55

Michale, Michale, Michale…

Wpis przeczytałem (jak każdy) od deski do deski.
Ponownie gratuluję udanej transakcji i zysku, który osiągnąłeś na tej transakcji :)

Z jednym się jednak nie zgodzę – banki udzielają kredytów hipotecznych na mieszkania wzięte wcześniej niż rok temu. Wiem, bo składałem wnioski do trzech banków i żaden nie miał nic przeciwko, że wpis hipoteczny (60% LTV) będzie na mieszkaniu nabytym w 2011 roku :) Okupione to jest jednak nieco wyższym oprocentowaniem (w przedziale 0,6-1,2% w skali roku więcej, zależnie od banku), jednak całkowicie bez problemów.

Tak czy inaczej, wartościowy artykuł, gratuluję bardzo serdecznie transakcji. Myślę, że jest to bardzo wartościowa nauka, również dla nas – czytelników.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 21:59

Hej Vp9,

Dziękuję za uzupełnienie. Z moich doświadczeń wynika, że gdy okres „wstecz” przekracza rok, to drastycznie zmniejsza się ilość banków gotowych refinansować inwestycję. Przy czym moje obserwacje opieram przede wszystkim na kredytach walutowych, które ogólnie są już trudnodostępne.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Agnieszka Kwiecień 11, 2014 o 17:55

Gratuluję Michał bardzo serdecznie transakcji! Jako Pośrednik zawsze powtarzam aby mieć intuicję w kupowaniu mieszkań-wszystko się sprzeda-kwestia czasu i ceny of course;) Teraz bardzo duzo osób kupuje mieszkania i widzę tendencję raczej do lekkiego podwyżania ceny niż obniżki dużej….Artykuł bardzo ciekawy-jeden z lepszych Twoich, Michał. Z przyjemnością czytałam.

Odpowiedz

stacy Marzec 10, 2013 o 22:03

Na bieżąco śledzę Twoje poczynania, a historię z zakupem M obserwowałam z ciekawością. Gratuluję udanej transakcji :) Melduję także, iż przeczytałam artykuł w całości, jak każdy z resztą :) Pozdrawiam.

Odpowiedz

Lituma1 Marzec 10, 2013 o 22:04

Michał,

W poprzednich postach pisałeś, że mieszkanie kupiłeś na kredyt, teraz piszesz, że za gotówkę. Przyjąłeś konwencję bloga szczerego momentami do bólu i w tym przypadku taka niekonsekwencja trochę przeszkadza. Czepiam się szczegółów, ale po za tym gratuluję udanej inwestycji.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 22:23

Hej Lituma1,

Dziękuję za komentarz i wnikliwe czytanie: w przypadku tej inwestycji pisałem, że będę kredytował mieszkanie – nie pisałem, że kredyt już wziąłem. Odsyłam do pierwszego artykułu :) Oczywiście wszystkie wyliczenia opłacalności robiłem już z uwzględnieniem parametrów kredytu, który miałem otrzymać.

To, że czasami Wam nie piszę wprost czy kredyt został wzięty czy nie i czy kupowałem za gotówkę czy nie, to nie znaczy, że piszę nieprawdę. Generalnie piszę jak jest, ale nie zawsze do spodu tłumaczę (bo nie zawsze chcę). Jeszcze raz odeślę Cię do pierwszego artykułu z tej trylogii :) i sprawdź czy stoi w sprzeczności z tym co napisałem tutaj.

Pozdrawiam serdecznie i cieszę się, że jesteś tak wiernym i skrupulatnym Czytelnikiem :)

Odpowiedz

Lituma1 Marzec 10, 2013 o 22:32

To samo zauważył Nemo. Cytat z pierwszego tekstu
„I teraz przechodzimy do najlepszego: ile z powyższej kwoty musiałem zapłacić z własnej kieszeni? Dokładnie 958,56 zł. Resztę kwoty sfinansował bank, który zdecydował się pokryć koszty zakupu mieszkania i jego remontu według operatu przygotowanego przez rzeczoznawcę (czyli wyceny mieszkania)”

W ten sposób niestety tracisz wiarygodność w moich oczach.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 23:08

Hej Lituma1,

No to dla pełnej jasności (ale pokrótce):

– Mam kredyt refinansujący na mieszkaniu, w którym mieszkam. Kredyt jest w walucie. Mieszkanie, w którym mieszkam było kupowane pierwotnie za gotówkę. Kredyt refinansujący wzięty pod koniec ub.r. Nie jest to moje jedyne mieszkanie.
– Z kredytu na moim mieszkaniu finansuję inwestycje takie jak ta na Cybisa (przy zakupach typu komorniczego trudno jest operować kredytami w trakcie transakcji bo okazje znikają).
– Po kupieniu mieszkania na Cybisa wystąpiłem o kredyt refinansujący poniesione koszty na Cybisa. Miałem możliwość wzięcia tego kredytu, ale nie podpisałem umowy kredytowej bo wiedziałem, że sprzedam mieszkanie. Co nie zaszkodziło mi w artykule przyjąć parametrów tego kredytu z decyzji (mniej atrakcyjnych – bo w PLN – niż kredytu, którym tymczasowo finansowałem tą inwestycję). W chwili pisania artykułu zakładałem, że kredyt wezmę. Był w PLN bo zdolność na kolejny kredyt w EUR już mi się skończyła.
– Koszty operatu dotyczyły mieszkania na Cybisa – potrzebny był do złożenia wniosków kredytowych.
– Kosztów okołokredytowych nie powinno przy Cybisa być, ale widzę, że poszły przez moje przeoczenie metodą kopiowania z poprzedniego artykułu. Wynik powinien być więc większy o te 200 zł.

Finansuję inwestycje tak żeby było optymalnie (z mojego punktu widzenia), ale niekoniecznie chcę ujawniać stan kont (o czym pisałem też w komentarzach pod pierwszym artykułem). Może kiedyś w przypływie pełnej szczerości coś szerzej opiszę. Na razie musi Wam niestety wystarczyć ta lakoniczna informacja.

Liczę na to, że jednak wiarygodności nie stracę. Jeśli chcesz dociekać głębiej, to zapraszam do komunikacji mailowej przez stronę „Kontakt”.

Pozdrawiam :-)

Odpowiedz

Marcin Kosedowski Marzec 23, 2013 o 09:42

Michał, po prostu wyedytuj poprzedni wpis i dodaj w nim dopisek, że w momencie pisania artykułu byłeś pewien, że będziesz brał kredyt, ale jednak kupiłeś za gotówkę (oczywiście bez usuwania starej wersji).

Ponadto dodanie zdjęć mieszkania bardzo mocno podniosło wiarygodność opisów. Jeśli będziesz opisywał kolejne mieszkanie, wstaw zdjęcia od razu (albo nawet teraz dodaj do poprzedniego artykułu).

BTW to przedpokój super wygląda po remoncie.

Odpowiedz

Diana Marzec 10, 2013 o 22:06

Chyba pierwszy raz czytając Twoje wpisy (choć czytam od niedawna i jestem pod wielkim wrażeniem), zauważyłam Twoje zdziwienie że można kupić komplet mebli za mniej niż 1000zł. Jestem na bieżąco z tym, bo jeszcze tylko pół roku i zacznie się wprowadzanie do mojego nowego mieszkania, spotykam w sklepach kompety kuchenne od 600zł w porywach od 500. Ważne jest by wiedzieć o przedsprzedażach, końcach serii albo o likwidacji wystawy, (wtedy nawet można kupić komplet mebli tańszy o połowe), ale to taka moja mała uwaga.
A oprócz tego, przyznam szczerze że uda Ci się wygenerować zysk bliższy 50tys, ale również jestem pod wielkim wrażeniem, jednak nawet taka suma nie przekonuje mnie do tego by kupić jakieś mieszkanie, tylko po to by je sprzedać… nie moja bajka. Choć kto wie, może za kilka lat. :)
Zastanawia mnie czy udałoby Ci się tak zrobić z autem? Kupić, odremontować i sprzedać drożej, choć to by były z pewnością jeszcze mniejsze pieniądze zwłaszcza jeśli nie ma się zaprzyjaźnionego mechanika, lub samemu się nim nie jest, ale może to takie kolejne wyzwanie? Przyjmiesz je? :) (Taki żarncik, nie przyjmuj takich wyzwań można się poślizgnąć i to bardzo mocno!)
A do ciekawostek które mogą zainteresować, nie wiem jak to jest w Warszawie, ale na Śląsku w IKEA jeśli, przed Tobą stoją 3 osoby i poinformujesz o tym sprzedawcę, otrzymujesz prezent „na przeprosiny” czasem to są suszki, wazony, takie drobne rzeczy które zawsze są w cenie około 30zł. – nie wiem po co to pisze, skoro nie na temat, ale jakoś mi tak wpadło.
No ciut się rozpisałam, połowa nie na temat, druga chyba też nie, ale mam nadzieje że nie masz mi tego za złe.
Czekam na kolejny, ale krórszy artykuł. :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 22:31

Hej Diana,

Dziękuję za komentarz. W Warszawie w IKEA równiez jest tak, że za zbyt długie czekanie otrzymuje się rekompensatę, np. w postaci kawy i sernika itp.

Co do wyzwań – nie przyjmuję żadnych :) Auta to zdecydowanie nie jest mój obszar specjalizacji (pomimo, że moja Mama była nauczycielką w samochodówce). A co do mebli kuchennych, to oczywiście masz rację :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

vp9 Marzec 11, 2013 o 23:50

Hej :)

Pozwolę się wtrącić – na Discovery jest program „fani czterech kółek” gdzie dwóch gości kupuje właśnie za bezcen zaniedbane auto, doprowadza je do odpowiedniego stanu i sprzedaje z zyskiem. Ale wymaga to sporo więcej pracy i szukania okazji na częściach by się opłaciło. Z mieszkaniem nieco lepiej – bo remont zazwyczaj zlecamy ekipie, którą rozliczamy z wykonanej pracy, a sami karnie te 8 godzin w korporacji odsiadujemy 😉
W Polsce też da się odrestaurować auto – znajoma ma zabytkowe, sprawne Volvo i proponowano jej wielokrotnie zakup tego auta w kwocie wyższej niż wynosiły koszty odrestaurowania i utrzymania…

Generalnie jak ktoś się w tym dobrze czuje i ma sporo czasu (i miejsca!) wolnego to czemu nie? 😀

Odpowiedz

Bartosz Dolinkiewicz Marzec 10, 2013 o 22:08

„Czego się nauczyłem” – moim zdaniem jest to kwintesencja całej transakcji i wstęp do następnych. Świetnie, że przy okazji udało się Tobie wyjść na duży plus! Dziękuję też za szczegółowe podzielenie się nabytą wiedzą.

Odpowiedz

Nemo Marzec 10, 2013 o 22:10

Czegoś nie rozumiem: przecież podawałeś, że mieszkanie kupiłeś na kredyt.
Nawet napisałeś cyt. „ile z powyższej kwoty musiałem zapłacić z własnej kieszeni? Dokładnie 958,56 zł. Resztę kwoty sfinansował bank/…/”
Poza tym jeśli hipoteka była wpisana [to są chyba te koszty okołokredytowe – to wynika z 1. artykułu] to kredyt musiał zostać wzięty.
Teraz nagle piszesz, że kredytu nie wziąłeś bo nie zdążyłeś [???].

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 23:30

Hej Nemo,

Skomentowałem już powyżej w odpowiedzi dla Lituma1. Dodam też, że w pierwszym artykule pisałem też o kredycie w trybie niedokonanym „Ile więc będę zarabiać na wynajmie tego mieszkania? Tu wszystko zależy od przyjętego sposobu rozliczania podatków oraz tego czy kredyt wzięty będzie w złotówkach czy w euro. Przyjmując, że kredyt wziąłem w złotówkach i że rozliczać się będę z fiskusem na zasadach ogólnych…” – m.in. dlatego, że nie wiedziałem jeszcze czy finansowanie będzie kredytem w walucie, który już miałem w chwili transakcji, czy kredytem w PLN. Przyjąłem do kalkulacji ten mniej korzystny pod względem wysokości raty (PLN) – zgodnie z planami w tamtym czasie. Dopuszczając sprzedaż mieszkania wstrzymałem się z wzięciem kredytu w PLN i dobrze wyszło.

Kosztów okołokredytowych w wysokości 200 zł nie powinno być w powyższym wyliczeniu. Mój błąd.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

agata Marzec 10, 2013 o 22:13

przeczytałam cały jak zawsze :-)
i po prostu gratuluje :-)

Odpowiedz

Michał Marzec 10, 2013 o 22:23

Cześć Michale,

gratuluję. Oczywiście, że się da zarobić na rynku nieruchomości. Niezależnie od koniunktury transakcje były, są i będą. Będą się jedynie różniły parametrami finansowymi.

Napisałeś jedną ważną rzecz o bezpieczeństwie rodziny (zakładam, że macie wspólność majątkową). Przy większej liczbie inwestycji/ „spekulacji” w roku polecam spółkę z o.o.

Bezpośrednio na Twojego maila wyślę zapytanie.

Pozdrawiam,
Michał

Odpowiedz

K Marzec 10, 2013 o 22:26

Przyjemny artykuł. Czyta się jak dobrą książkę – na końcu wywołuje uśmiech 😉
Gratulacje i dzięki za artykuł!

Odpowiedz

NINO Marzec 10, 2013 o 22:35

Spryciarz z Ciebie, gratuluję. Przede wszystkim szczęście sprzyja przygotowanym oraz tym którzy szybko się uczą (to też o Tobie). Mam nadzieje, że nadal będziesz kontynuował przygodę z inwestowaniem oraz zechcesz się podzielić doświadczeniami, gdyż te masz już bardzo cenne, bowiem praktyczne.
Może w jakiś kolejnym wpisie opiszesz o jakie elementy wzbogaciła się Twoja check list na wypadek kolejnej inwestycji oraz jakie know-how, kryje się za stwierdzeniami:
>Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
>Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania
>Mamy wypracowane dobre wzory umowy sprzedaży mieszkania (przedwstępna i przyrzeczona)

Życzę powodzenia.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 21:54

Hej Nino,

Dziękuję. Sugestie tematów na kolejne artykuły – przyjąłem.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Dominik Marzec 10, 2013 o 22:37

Długi i ciekawy artykuł. Można się dużo dowiedzieć i douczyć. Mieszkanie to już poważna inwestycja, ale jak to się mówi, żeby więcej zarabiać trzeba się więcej nauczyć.

Nabywasz dużo wiedzy o inwestowaniu w mieszkania, pogłębiając wiedzę na ten temat, z pewnością każda następna taka robota będzie jeszcze lepsza i dokładniejsza, co przełoży się znowu na większe dochody.

Życzę sukcesów i pozdrawiam

Odpowiedz

Nemo Marzec 10, 2013 o 22:38

@Michał:
Możesz napisać co to są koszty okołokredytowe 200zł ? Hipoteka ?

Odpowiedz

Monika Marzec 10, 2013 o 22:41

Ok, przyznaję się – skanowałam, ale tylko końcówkę :) Resztę przeczytałam z ogromnym zaintersowaniem! Sama właśnie jestem w trakcie remontu świeżo nabytego mieszkania. Już wiem, że niedoszacowałam kosztów. Początkowo mieszkanie robiło lepsze wrażenie. Kiedy poprzedni właściciele wynieśli meble i został po nich tylko brud okazało się, że właściwie kupiłam ruinę. Moja rada: warto bardzo dokładnie obejrzeć mieszkanie, samemu otworzyć i zamknąć drzwi wejściowe i wszystkie inne drzwi, opukać ściany, przyjrzeć się podłogom, zajrzeć do szafek itp. Po pierwsze da nam to przynajmniej kilka argumentó negocjacyjnych, do drugie poznamy prawdziwy stan mieszkania. warto też wybrać sie do niego po raz drugi, kiedy już opadna emocje. Widac wtedy znacznie więcej niż za pierwszym razem. Kończę już, bo czuję, że mogąłbym ten komentarz rozbudować do długości Twojego posta :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 23:43

Hej Monika,

Przykro mi słyszeć, że kupiłaś ruinę. Widzę, że chyba powinienem napisać artykuł „na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie”. Wpisuję sobie ten temat na listę „to do”. U nas rolę testera pełni przede wszystkim moja Żona, która m.in. sprawdza czy i jak otwierają się wszystkie okna, czy w ubikacji spuszcza się woda, czy są zacieki i ślady wilgoci pod parapetami i wiele innych detali.

Pozdrawiam i życzę szybkiego zakończenia remontu :)

Odpowiedz

Martedzik Październik 16, 2013 o 08:18

Witam :) świetny artykuł. jak zresztą każdy Twój :) taka inwestycja chodzi mi po głowie od dawna więc z ciekawością przeczytałam wszystko. gratuluje ! i mam pytanie, czy artykuł “na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie” Twojego autorstwa już powstał? jeśli tak, poproszę o link do niego :) a jeśli nie, to mam nadzieję, że ktoś również o to pytał i zgodnie z Twoją zasadą, „trzech pytających o to samo”, artykuł niebawem powstanie :))
pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 16, 2013 o 08:47

Hej Martedzik,

Dziękuję i cieszę się, że artykuł do Ciebie trafił. Co do wpisu „na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie” – jeszcze nie powstał, ale mam już do niego dużo notatek, które wymagają uporządkowania. Wstawiłem go sobie do kalendarza publikacji na listopad :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Martedzik Październik 16, 2013 o 09:54

W takim razie czekam z niecierpliwością :) miłej środy życzę i pozdrawiam

Odpowiedz

MArtedzik Styczeń 14, 2014 o 13:40

nadal czekamy na taki artykuł :( bo wydaje mi się że nie powstał, a miał być w listopadzie :( a jest styczeń :(

Odpowiedz

Mag Kwiecień 1, 2015 o 18:48

Możesz jeszcze dopisać do listy napisanie artykułu dotyczącego kompleksowego remontu mieszkania, tj. na co zwrócić uwagę przy wyborze firm remontowych, jak negocjować ceny itp. Mieszkanie mam, ale wymaga całkowitego remontu i nie wiem od czego zacząć.

Odpowiedz

Oswald Marzec 10, 2013 o 23:06

Cześć,
przeczytałem wnikliwie, wysłałem do wspólnika. Gratuluje. Nie mogę doczekać się tekstu o BIKu. Proszę rozwiń tematy:
*Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
*Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania

Czy nabywcy zapytali przed sprzedażą o zarejestrowane działalności i cały ten temat z firmami windykacyjnymi? Czy teraz o tym wiedzą?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 10, 2013 o 23:39

Hej Oswald,

Dziękuję za gratulacje. Tekst o BIK będzie kolejnym na blogu. Co do rozwinięcia dwóch tematów, które wymieniasz – poświęcę im oddzielny artykuł lub artykuły za jakiś czas.

Odpowiadając na Twoje pytanie: nabywcy zostali poinformowani o tym, że w mieszkaniu były zarejstrowane działalności oraz o problematycznej korespondencji i o tym, że powinni ją zwracać na pocztę z odpowiednią adnotacją. A dzięki naszym wcześniejszym działaniom jedna z firm została przerejestrowana a pozostałe wykreślono z ewidencji.

Pozdrawiam wieczornie

Odpowiedz

Jerzol Marzec 10, 2013 o 23:10

Michale,

Muszę Ci się przyznać, że śledząc wcześniejsze artykuły w pewnym momencie zastanawiałem się czy te mieszkanko nie jest przypadkiem wirtualne, choć dobrze służyło celom dydaktycznym.
Teraz widzę, że to prawdziwe reality. Wielki szcun dla Ciebie, za to co zrobiłeś i jak to zrobiłeś. Do tego trzeba mieć naprawdę jaja i być odpornym (głównie na różnego rodzaju mądrale). Dzięki że tak otwarcie się tym wszystkim dzielisz. Ta wiedza jest równie cenna jak bestsellery książkowe guru nieruchomości.

Serdecznie pozdrawiam,

Odpowiedz

Nemo Marzec 11, 2013 o 00:12

Przykro to napisać, ale będę teraz traktował te teksty z dużym dystansem, a w szczególności wyliczenia.
Michał szeroko się rozpisywał [i to i trybie dokonanym] jak to wydał z własnej kieszeni niecałe 1k zł, a teraz okazuje się że to było 352k zł, a kredyt dopiero zamierzał wziąć. Za duża rozbieżność jak dla mnie.

Odpowiedz

Marzec 11, 2013 o 00:30

Nie czepiajcie się, informacji o stanie konta nie trzeba ujawniać i w tej sytuacji strategia Michała wydaje się być w pełni usprawiedliwioną. Co więcej nie ma to żadnego znaczenia dla merytorycznej wersji artykułu. Zazdrościcie mu 400 tysi na koncie? Zrelaksujcie się… to tylko kasa.

Odpowiedz

Nemo Marzec 11, 2013 o 00:41

Ma znaczenie dla merytorycznej części poprzednich artykułów – są one zwyczajnie nieprawdziwe. Tyle w tym temacie.

Odpowiedz

Kasia Marzec 11, 2013 o 08:51

Przeczytałam! 😀 Mimo, iż nie jestem bezpośrednio zainteresowana tematem (może najpierw uzbieram na własne mieszkanie, a później zajmę się inwestycjami w pozostałe lokale :P) artykuł przykuł mnie do monitora na dłuższą chwilę. Gratuluję udanej inwestycji i stalowych nerwów! :)

Odpowiedz

Pati Marzec 11, 2013 o 09:14

Hej,
świetny artykuł. Tak jak ktoś powyżej pisał – fajnie było by mieć listę co sprawdzić w mieszkaniu przed zakupem. I nie tylko fizycznie -drzwi, zacieki etc, ale również gdzie i za ile sprawdzić stan prawny mieszkania, czy i po co pójść do wspólnoty etc.
W internecie można znaleźć sporo materiałów na ten temat – ale Twoje jak pokazuje doświadczenie są najbardziej kompleksowe i świetnie się je czyta;)

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:01

Hej Pati,

Przyjąłem tą sugestię – przygotuję (prędzej czy później) taki artykuł. Widzę, że rzeczywiście jest to temat warto drążenia i w sumie nawet dobrze związany z oszczędzaniem – każdy zauważony feler kupowanego mieszkania można wykorzystać przy negocjacji jego ceny.

Dziękuję i cieszę się, że artykuł dobrze się Ci czytało :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

MArta Styczeń 14, 2014 o 13:39

nadal czekamy na taki artykuł :( bo wydaje mi się że nie powstał, a miał być w listopadzie :(

Odpowiedz

Lompi Lipiec 22, 2014 o 16:48

Niestety ale ponawiam prośbę o wznowienie tego tematu? Myślę, że jest on naprawę popularny.

Odpowiedz

DrogadowlasnegoM Marzec 11, 2013 o 09:21

Świetna inwestycja, gratuluję rezultatu.

Muszę przyznać rację, że miałeś wiele szczęścia i na pewno wiele poświęconego czasu. Jednak przy takim zysku, spędzony czas został wynagrodzony :)

Na pewno jest to rodzaj inwestycji dla nielicznych, którzy mają trochę pojęcia w rynku. Świerzak jak ja mógłby na podobnej transakcji równie dobrze stracić te 40k zł.

Na koniec widzę, że podstawą jest tutaj znalezienie odpowiedniego mieszkania (najlepiej z problemami, w przeciwnym razie przyjdzie nam zapłacić raczej cenę rynkową).

Jeszcze raz, gratuluję świetnej inwestycji.

Odpowiedz

andrzej Marzec 11, 2013 o 09:24

Cześć Michał! Super artykuł. Czy mógłbyś rozwinąć temat w jaki sposób pozbyłeś się cudzej firmy z mieszkania? Borykam się od dłuższego czasu z podobnym problemem. Czy wysłanie pisma do Departamentu Handlu i Usług Ministerstwa Gospodarki wystarczyło i poskutkowało?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:03

Hej Andrzej,

Niestety chyba jedyne co można robić, to konsekwentnie informować urzędy i zachęcać właścicieli firmy do zmiany adresu. U nas na szczęście to wystarczyło, ale lepiej to sprawdzić zawczasu.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

vp9 Marzec 12, 2013 o 00:06

Michał, a czy przed takim skutkiem jak firma zarejestrowana w mieszkaniu nie można się wybronić wpisem w akcie notarialnym? By ewentualne koszty związane z takim stanem prawnym lokalu ponosił zbywca mieszkania?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 10:01

Hej Vp9,

Gdybym wiedział, że w tym mieszkaniu zarejestrowane są firmy, to mógłbym zadziałać inaczej, np. wymagając zmiany adresów firm przed finalizacją transakcji (analogicznie jak dopilnowywałem wymeldowania wszystkich osób zameldowanych w mieszkaniu). Wtedy również porozmawiałbym z prawnikiem na ten temat. Ale tego nie uczyniłem i nie wiem. Zweryfikuję to w przyszłości :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Ewa Luty 17, 2014 o 23:41

Witaj Andrzeju,

Minęło już trochę czasu od Twojego zapytania, więc nie wiem czy udało Ci się z tym problemem uporać, czy też nie..

Ale podpowiadając, Moja mama miała podobny problem, o którym nawet nie wiedziała przez pewien czas, do czasu mojego przypadkowego przeglądnięcia CEDIG-u z jej adresem.. Problem polegał na tym, że jej były znajomy zarejestrował sobie swoją PDG pod jej adresem (oczywiście bez jej wiedz), a wierzyciele coraz częściej „pukali” do drzwi.. Oczywiście mama próbowała się skontaktować z tym „znajomym” w celu jego sprostowania tego wpisu – ale on był nieuchwytny.

Rozwiązaniem okazało się wysłanie 3, może 4 maili z konkretami do Ministerstwa Gospodarki (www.mg.gov.pl). Trwało to trochę przydługawo, bo ok. 6 mc-y, ale ostatecznie się udało.
Co prawda sprawa została ostatecznie zamknięta dopiero po wysłaniu dodatkowego maila po dość długim okresie ciszy ze strony MG (ok. 5 mc-y), zawierającym zapytanie o powyższą sprawę oraz podanie kilku dodatkowych (i niestety żenujących faktów dla Ministerstwa) oraz ewentualnej możliwości zainteresowania tą sprawą mediów..

Suma summarum, akcja została zwieńczona sukcesem i nabyciem nowych doświadczeń.

Pozdrawiam,
Ewa

PS. Adres mailowy znalazłam na stronie Ministerstwa, jeśli będziesz go potrzebował, to mogę go poszukać.

Odpowiedz

PrzemekG Marzec 11, 2013 o 09:30

Bardzo dobry wpis – zarówno z merytorycznej strony jak i z tej pokazującej, że warto działać, a nie tylko bić pianę i dywagować.
Warto mieć jednak na uwadze, że tak wysoki zwrot z inwestycji był możliwy tylko z wykorzystaniem kapitału własnego, bo przy braniu kredytu prowizje i opłaty mogłyby znacząco zmniejszyć zysk. Niewątpliwie dla inwestora to plus – ma przewage nad tymi, co nie dysponują taką gotówką.

Odpowiedz

Marzec 11, 2013 o 10:12

Michale,

przeczytałam w całości, ze szczegółami, jest tak ciekawy, że nawet nie zauważyłam, że bardzo długi, jak piszesz w podsumowaniu :)
GRATULUJĘ głowy do intereswów, gratuluję też podejścia – pozytywnego.
W każdym Twoim art. czyta się pomiędzy zdaniami wiele radości z nowych, poznanych możliwości na oszczędność.
Pozdrawiam i czekam niecierpliwie na art i BIK.

Odpowiedz

dave Marzec 11, 2013 o 10:43

Witam.

Podsumowując: szczęście sprzyja lepszym!
A dla mnie – wyczytałem bardzo wartościowe informacje. W najbliższym czasie zamierzam kupić mieszkanie z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny nie wchodzi w grę w przy takim zakupie ze względu na ograniczenie czasowe. Ale refinansowanie poniesionych kosztów to coś o czym słyszę pierwszy raz ale jest idealne dla tego typu rozwiązań! Muszę zgłębić temat gdyż braknie pieniążków na remont oraz nowe autko a wiadomo hipoteka to niskie koszty pożyczki. Artykuł na 5!

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:10

Hej Dave,

Dziękuję za komentarz i wysoką ocenę artykułu. Co do licytacji komornicznych: jeśli dobrze zaplanujesz logistycznie całą operację, to mieszkanie kupowane na licytacji może Ci się udać sfinansować kredytem. Ale jest to dosyć karkołomna operacja :)

Jeśli dysponujesz gotówką na zakup mieszkania na licytacji, to łatwiej jest po prostu potem refinansować poniesione koszty. Procedura uzyskania takiego kredytu hipotecznego nie różni się od sandardowego wnioskowania o kredyt przed zakupem (poza tym, że mniej dokumentów musisz załączyć do wniosku kredytowego). Zalecam przepytanie doradcy kredytowego :)

Pamiętaj, że to że kupisz mieszkanie na licytacji komorniczej, nie oznacza, że będziesz mógł w nim szybko zamieszkać. Musisz jeszcze dogadać się z obecnym lokatorem mieszkania co do jego wyprowadzki lub… w problematycznych przypadkach przygotować i przeprowadzić eksmisję. To, że kupisz mieszkanie na licytacji i jesteś jego formalnym właścicielem, nie finalizuje jeszcze tematu.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

dave Marzec 12, 2013 o 12:25

Temat w znacznym stopniu zgłębiłem, dzięki za ostrzeżenia. Natomiast ja zamierzam kupić mieszkanie z licytacji którego właścicielem jest developer który zbankrutował. Ma kilka wpisów na hipotece, która po wpłaceniu całości kwoty będzie wyczyszczona. Nikt tam nigdy nie zdążył zamieszkać więc masa problemów odpada. Oczekuję tylko na termin licytacji…od ok roku czasu już…mam nadzieję że cierpliwość popłaci.

Odpowiedz

Damian Październik 16, 2014 o 16:41

Mam nadzieje, że przeglądasz nowe komentarze do starych wpisów, dlatego też tutaj postanowiłem zadać Ci pytanie. Z powyższej wypowiedzi wnioskuje że nie kupowałeś tego mieszkania na licytacji komorniczej – czy się mylę? Skąd w takim razie czerpałeś wiedzę na temat mieszkania z „problemami”.

Obecnie chciałbym kupić małe mieszkanie pod wynajem, ale z perspektywą przeprowadzki za dwa trzy lata – na razie mieszkam w domu razem z siostrami (spadek). Mam 50 tys wkładu własnego, mieszkanie do maks 200 tysięcy złotych, żeby rata była niska, a kredyt na maks 8-10 lat. W grę wchodzi tutaj zakup tam z miejscowości, w której mieszkam bądź okazyjny zakup na licytacji w Warszawie, dlatego stąd moje pytanie?

Pytania jakie sobie zadaję to właśnie w przypadku licytacji wtopa z lokatorami i problemy. Czy Ty się z tym zmagałeś , czy komornik i cała sprawa była na innych zasadach?

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 16, 2014 o 18:39

Hej Damian,

Ja nie kupowałem tego mieszkania na licytacji komorniczej. Dłużnik dzięki sprzedaży tego mieszkania „uciekł” komornikowi. Ja spłacałem długi, które podlegały egzekucji komorniczej.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Damian Październik 16, 2014 o 19:03

To jeszcze jedno pytanie, czy każdy dłużnik, który ma licytację (wyczytałem że Twój dłużnik miał mieć w Styczniu, czyli miał już zajęcie) może samodzielnie sprzedać?

Czy zależy to od dobrej woli komornika, czy po prostu to Wy byliście lisami w tej kwestii i po prostu zaspokoiłeś komornika przed licytacją (musiałeś być z nim w kontakcie żeby dowiedzieć się o aktualnym zadłużeniu – czy z innego źródła takie informacje)?

Zakładam że taka sytuacja jest możliwa tylko w przypadku, gdy jest jakaś górka między długami i wartością na mieszkaniu?

Odpowiedz

adi Marzec 11, 2013 o 10:56

Michał,
Wyobrażam siebie, jaki musisz byc zadowolony.
W tamtych komentarzach zostales zmiezdzony a mimo wszystko wyszedles w tego i to jeszcze na sporym plusie. Chociaz wydaje mi sie, ze gdyby nie tamte komentarze, pewnie bys brnął w wynajem, ktory moglby wyjsc mocno niekorzystnie.
Cieszę sie, ze Ci sie udalo. Zapracowales na to.
Moge tylko powiedziec ze zazdroszcze. Sam nie jestem jeszcze gotowy.
Wszystkie wpisy czytam od deski do deski, a po tygodniu czytam ponownie.
Z niecierpliwocia czekam na kolejne wpisy. Naprawde wolalbym czesciej. Moze jakies chwilowe ciekawostki. Bardzo duzo moze sie dowiedziec z komentarzy, nawet pod niekontrowersyjnym wpisem :)

powodzenia

Odpowiedz

Pedrito Marzec 11, 2013 o 11:05

Michał,

Czytam Twojego bloga od dłuższego czasu, ale dopiero teraz zdecydowałem się na komentarz.

Przede wszystkim, gratuluje udanej inwestycji. :)

Chciałbym Cię poprosić o szersze opisanie poniższych puntków:
-Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
-Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania

Na co konkretnie zwrócić uwagę? Co sprawdzić? Jak zabezpieczyć swoje interesy? Jak wygląda ten proces?

Interesuję się tym, ponieważ sam mam w planach kupno mieszkania z aukcji komorniczej (perspektywa kupna mieszkania za 75% ceny jest niezwykle kusząca), jednak mam co do tego pewne obawy. Nie chciałbym Cię tutaj naciągać, ale myślę że mógłby to być ciekawy temat na osobny artykuł 😉

Również – pisałeś, że w całym procesie korzystałeś z pomocy prawnika. Czy mógłbyś rozszerzyć ten temat – w jakim zakresie (temacie) była udzielana ta pomoc? Jakie były koszty porad prawniczych? (nie uwzględniłeś ich w artykule).

Pozdrawiam Cię i dziękuję za ciekawy artykuł.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:24

Hej Pedrito,

Dziękuję za gratulacje. Łatwo nie było. Co do kupowania mieszkania z problemami – zdecydowanie temat nadaje się na oddzielny artykuł więc nie będę się teraz rozpisywał. Licytacje komornicze – to także ciekawy temat na artykuł, ale tu nie będę się wymądrzał. Poza tym, że staramy się z Żoną monitorować pojawiające się licytacje i znamy proces teoretycznie, to nie mam tu praktycznych doświadczeń.

To nie jest do końca tak jak piszesz, że mieszkania są za 75% wartości. Na licytacjach komorniczych cena wywoławcza to 3/4 wartości z operatu (na I licytacji) lub 2/3 wartości z operatu (na II licytacji). Operat to oszacowanie rzeczoznawcy, przy czym w przypadku postępowań komorniczych jest z nimi pewien problem. Postępowania komornicze trwają więc może się okazać, że operat (wycena mieszkania) przygotowywany był np. rok temu. Wtedy ceny na rynku były wyższe. I jak popatrzysz na licytacje, to może się okazać, że te 3/4 ceny z operatu zbliżone jest do obecnej ceny rynkowej. Nie tak łatwo wyłuskać okazje. Pamiętaj, że nie zawsze (albo inaczej: rzadko) uda Ci się przed licytacją wejść do mieszkania, które zamierzasz kupić. Nie jest to na pewno komfortowy sposób kupowania 😉

Co do prawnika: z usług prawnika korzystałem przy zakupie mieszkania. Przy sprzedaży taka pomoc nie była mi potrzebna. Przy zakupie konsultowałem przede wszystkim treść umowy sprzedaży (aktu notarialnego). Konsultacje były z prawnikiem, a następnie notariusz też swoje dorzucił i ponownie konsultowałem z prawnikiem. Ponadtwo prawnik napisał nam pismo do Ministerstwa Gospodarki już po zakupie. Całość zamknęła się w kosztach jednej konsultacji pomimo, że iterowaliśmy kilkakrotnie.

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Betty Marzec 11, 2013 o 11:37

Też mnie zaskoczyła mocno info, że kupowałeś z własnych srodków. To zmienia ocenę, bo zakup czegokolwiek za swoje pieniadze nie jest obciążony ryzykiem, że się zachoruje, straci pracę itp. Dużo większy komfort finansowy i psychiczny. Można wtedy policzyć, o ile lepszy jest dochód z wynajmu niż lokaty ( nie jest lepszy, sprawdziłam isprawdzam). Nie podałeś, ile to zajęło roboczogodzin tobie i żonie. Chyba sporo. Z projektu wynajem przeszedłeś płynnie w projekt ” kupuję bardzo okazyjnie mieszkanie z problemami, prostuję, remontuję, sprzedaję z zyskiem. To jest (było?) dość popularne zajęcie w GB, nawet był z tego program tv. Może właśnie w to pójdziesz? Przypuszczam, że sporo jest okazyjnych mieszkań, gdzie trzeba w jeden dzień wyłożyć grubą gotówkę na stół. I mieć żelazne nerwy, by rozwiązać problemy typu komornik, zadłużone DG, itp. Gratuluję udanej inwestycji. B

Odpowiedz

Racjonalne Oszczędzanie Marzec 11, 2013 o 12:12

no właśnie to chciałem powiedzieć – nerwy, czas i doglądanie inwestycji, to wszystko nie takie proste – oczywiście za ryzyko jest premia w postaci bardzo ładnego zysku :)

Odpowiedz

ILikeAir Marzec 11, 2013 o 12:27

Skanowałem, nie przeczytałem, ale przeczytam w dłuższej wolnej chwili :)

Gratuluję dobrego dealu.

Odpowiedz

deBorg Marzec 11, 2013 o 12:55

Gratulację!
Mam pytanie jak, gdzie wyszukujesz ogłoszenia z zadłużonymi lokalami?
z pozdrowieniami,
Damian

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:40

Hej deBorg,

Licytacji szukam po prostu na http://www.licytacje.komornik.pl/. Ale okazje wyłuskuje przede wszystkim moja Żona, która szuka ich w serwisach z ogłoszeniami o sprzedaży mieszkań (otodom, szybko.pl, gratka, gumtree itd.).

Mieszkanie będące przedmiotem artykułu znalazła chyba w pierwszej kolejności na OtoDom.pl. O sytuacji mieszkania dowiedzieliśmy się dopiero od właściciela i potem już po nitce do głębka.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

dave Marzec 11, 2013 o 14:59
pio trek Marzec 11, 2013 o 17:02

@dave
Domyślam się, że Michał nie kupował mieszkania na licytacji. Gdyby tak było, nie musiałby się stresować pojawiającymi się w ostatniej chwili obciążeniami, bo przy licytacji kupujący ma sądowo zagwarantowaną czystą hipotekę, za to komornik martwi się tym jak wszystkich wierzycieli zaspokoić z kwoty jaką uzyskał za sprzedaż.

Tym bardziej jestem ciekaw jak wyłuskać takie przypadki – ludzi którymi już interesuje się komornik, ale którzy póki co mogą sami dysponować swoją nieruchomością.
Michał, pochwalisz się?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:47

Hej Pio trek,

Jest dokładnie tak jak piszesz. Mieszkanie licytację miało mieć dopiero 10 stycznia 2013 r., a my je kupiliśmy jeszcze przed licytacją. Prawdą jest to co piszesz, że jeśli kupujesz mieszkanie na licytacji, to nie musisz się martwić hipoteką. Ale każdy kij ma dwa końce. Może się okazać, że musisz przeprowadzić eksmisję martwiąc się przy tym o zapewnienie lokalu zastępczego itp.

Co do łuskania przypadków: polecam kreatywność. Sensownym rozwiązaniem wydaje się pójście do komornika w godzinach jego przyjmowania i rozmawianie z ludźmi czekającymi w kolejce.

W naszym przypadku żadnej magii nie ma: monitorujemy ogłoszenia, montorujemy zawiadomienia o licytacjach, ciekawe propozycje – analizujemy. Wcale tego nie ma dużo i żeby osiągnąć jakąś skuteczność, to trzeba to robić w zasadzie nieprzerwanie i na bieżąco. My nie jesteśmy aż tak systematyczni jak by się mogło wydawać.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Październik 29, 2014 o 20:27

Cześć Michał

Na artykuł wpadłem dopiero teraz, przeczytałem i gratuluję!

Jestem zainteresowany kupnem nieruchomości na licytacji komorniczej, jednak z tego co się orientowałem u komornika jak i u niezależnego agenta nieruchomości nie ma możliwości kupna mieszkania bezpośrednio od dłużnika jeśli jest już wyznaczony termin licytacji…. Z tego co piszeż wynika, że Ci się taka sztuka udała.
Jeśli możesz zdradź proszę jak to zrobiłeś, będę zobowiązany

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 29, 2014 o 21:44

Paweł,

Głupoty Ci naopowiadali. Dłużnik może przyjść i spłacić dług nawet tuż przed licytacją i komornik zobowiązany jest odstąpić od licytacji.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Stylowe prezenty Marzec 11, 2013 o 15:00

Gratuluję bardzo dobrego zakończenia historii z tym mieszkaniem :)

Odpowiedz

Szopers Marzec 11, 2013 o 19:38

Cześć, ja osobiście chciałbym zobaczyć podział zakupu nieruchomości na poszczególne etapy z listą rzeczy które trzeba / warto sprawdzić w tym momencie. Pzdr

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 22:52

Hej Szopers,

Z tym podziałem na etapy – to bardzo dobra podpowiedź co do struktury kolejnego tekstu. Tak zrobię :) Dziękuję za sugestię.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Janek Marzec 11, 2013 o 19:43

Hej Michale
Gratuluje za odwagę i za to wszystko co zrobiłeś. Wspólnie z małżonką. Ja chyba bym się nie podjął takiego wyzwania szczególnie z tym mieszkaniem zdłużonym. Nie przejmuj się tymi dziwnymi komentarzami ,bo dla wielu robisz bardzo dużo. Jestem studentem i pewnie jakiś czas potrwa zanim będę takie transkacje mógł wykonywać ,ale te wszystkie pomysły ze zwrotami , skup złomu itp. Genialna sprawa. Gratulacje jeszcze raz.

Odpowiedz

Hubi Marzec 11, 2013 o 22:00

Witam, Michał a może dorywczo w Metrohouse.pl złapiesz kilka godzin? Historia napisana jak w bajce. PS: jak znajdziesz kolejne tak fajne mieszkanko, to podziel się z fanami o sprzedaży.
pozdrawiam:)))

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 11, 2013 o 23:10

Moi drodzy,

Dziękuję Wam zbiorczo za wszystkie dotychczasowe komentarze, dobre słowa i gratulacje. Miło czytać każdy taki komentarz, bo widzę, że to moje dzielenie się doświadczeniami Wam się przydaje. Życzę Wam żebyście jak najwięcej z tego wyciągnęli dla siebie i żebyście mieli szansę nie popełniać tych samych błędów co ja.

Kilka słów uzupełnienia napiszę: piszecie mi o żelaznych nerwach, jajach ze stali itp. To może teraz tak wyglądać, że ja taki spokojny i konsekwentny jestem. Post factum bardzo łatwo przybrać jakąś wygodną pozę, np. gościa, który to sobie wszystko tak zaplanował. Ale nie taka jest prawda.

Prawdą jest, że adoptowaliśmy się do sytuacji, nasze preferencje i cel transakcji się zmieniały a cała operacja dała nam nieźle w kość. Nerwów i niepewności było sporo, ale tak jak pisałem: najważniejsze to robić swoje. I nigdy przenigdy nie ulegać jakiejś nerwowej panice. Tego u nas nie było. Ale różowo też nie było 😉

Za to z optymizmem patrzę w przyszłość.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

whwaldi61 Marzec 11, 2013 o 23:38

Przeczytałem całe podsumowanie transakci, podziwiam za odwage i nerwy poświęcony własny czas, co do zysku to nie wiem czy warto było ryzkować kapitałem jak za kilka miesięcy odsetki doruwnały zyskowi. Ale nauka nie idzie w las tylko w nas ,powodzenia.

Odpowiedz

olo Marzec 11, 2013 o 23:53

podoba mi się twój artykuł jest opisany dokładnie w języku prostym do zrozumienia.
Sam trochę inwestuję ale nie na dużą skalę i ja inwestuję w instrumenty kupując za grosze np gitary sprzedaje jer z zyskiem czasami nawet 100%.
Ostanio zakupiłem na ebayu gitare akustyczną za 15 funtów po wymianie strun i kluczy na gryfie sprzedałem jąza 30 funtów.
zarobiłem 10 funtów bo 5 poszło na klucze i nowe struny modernizacje zrobiłem sam.

Odpowiedz

Sandra Marzec 12, 2013 o 09:41

Cześć Michał.
Bardzo Ci dziekuję za opisanie waszej inwestycji. Pozwole sobie stwierdzić, że jesteście z Gabi skarbnicą wiedzy.
Bardzo nas inspirujecie z Jarkiem!

Chcialabym się dowiedzieć szczegołów na temat:

Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania.

czekam z niecierpliwościa na odp.

Sandra Ziółek z Jarkiem i córką Anastazją:)

Pozdrawiamy!

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 10:02

Cześć Sandro,

Dziękuję za ciepłe słowa i również gorąco Was pozdrawiamy :)

Odpowiedz

Piotras Marzec 12, 2013 o 12:54

Heja,
Bardzo ciekawy blog. Na ten artykuł można powiedzieć że czekałem 😉 jedyne co mnie zaskoczyło to ceny mieszkań w Warszawie. Czy ceny na poziomie od 5,5k w gore za rynek wtórny to norma w Strolicy? Czy po prostu Ursynów jest w cenie?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 10:08

Hej Piotras,

Ceny mieszkań w Warszawie są jednymi z najwyższych w Polsce (Kraków chyba nas wyprzedza, ale nie śledzę szczegółowo sytuacji w innych miastach). Faktem jest, że ceny na Ursynowie są stosunkowo wysokie. Zakup mieszkania w ubiegłym roku za tą cenę był zakupem po cenie okazyjnej. Oczywiście wiele osób powie Ci, że taka cena m2 nie ma uzasadnienia bo koszty developerów są dużo niższe itp. itd. Ale ja nie mówię o teorii tylko o praktyce i o rzeczywistych cenach transakcyjnych. Większość transakcji nadal utrzymuje się powyżej 6000 zł / m2. A jeśli jest ktoś chętny sprzedać mieszkanie na Ursynowie, np. za 4500 zł/m2, to zapraszam do kontaktu :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Marzec 12, 2013 o 15:15

Witam, przede wszystkim gratuluje pomyślnej realizacji projektu, to sukces. Chciałem przy okazji podsunąć ciekawy pomysł podobnego projektu dotyczącego np. domku letniskowego.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 10:09

Hej Pawle,

Kompletnie „nie czuję” tematu domków letniskowych. Czy masz w tym obszarze jakieś doświadczenie? Jeśli tak, to podziel się proszę.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

vardik Marzec 12, 2013 o 15:19

witam.
Michał ciekawy artykuł. Właśnie na takie coś czekałem,ze szczegółami co i jak zrobiłeś.
Zdjęcia też pokazują różnice, jaka była i jak mieszkanie teraz wygląda. Tylko stan poprzedni miał mniej zdjęć (ale to szczegół). Przeczytałem wszystko gdyż staram się czytać na bieżąco. A temat mieszkań mnie interesuje.

I tu prośba, ponieważ myslę też kupić mieszkanie, ale niekoniecznie przez biuro nieruchomości, chciałbym wiedzieć po kolei, co jak sprawdzić, jakie dokumenty itp są potrzebne żeby kupić bez ryzyka. Gdyż są o tym rózne strony ale ta wiedza nie jest usystematyzowana.
Czekam na obszerny artykuł – Jak kupić mieszkanie:)

Odpowiedz

Łukasz Marzec 12, 2013 o 19:04

Podstawa przy sprzedaży mieszkania to dobre zdjęcia. Kupujący (zwłaszcza kobiety, ale to nie reguła) pierwszą selekcję robią właśnie w ten sposób.
Szukając mieszkania widziałem dziesiątki ogłoszeń bez zdjęć kuchni, łazienki, ze zdjęciami na których ledwo co widać, ze zdjęciami, które były robione nocą lub przy pomocy tostera.

A wystarczy zwykły aparat nawet za 300 zł + odrobina inwencji + robienie zdjęć w słoneczny dzień lub popołudnie. Dodam, że takie ogłoszenia bardzo często są wystawiane przez profesjonalne (a przynajmniej tak się tytułujące biura nieruchomości).

Gratuluję udanej inwestycji.

Odpowiedz

Lukasz Marzec 12, 2013 o 19:38

Bardzo ci dziękuję za podzielenie się swoją życiową wiedzą,

Odpowiedz

Krzysztof Marzec 12, 2013 o 20:37

Przy zwracaniu towaru do IKEA, kartę otrzymuje się w wypadku płatności gotówką. Jeśli płaciło się kartą to otrzymuje się natychmiastowy zwrot pieniędzy na konto. Przynajmniej tak jest zawsze w moich przypadkach, dlatego w IKEA płacę tylko kartą :).

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 10:16

Hej Krzysztof,

Uzupełnię to co napisałeś: ja zawsze płacę kartą i zawsze mam zwrot na kartę – wtedy, gdy zwracam kompletne i nieotwierane produkty. W przypadku, gdy zwracasz złożone meble, to IKEA nie zwraca pieniędzy na Twoją kartę kredytową lub debetową, tylko wydaje Ci kartę rabatową „doładowaną” na ekwiwalent kwoty zwrotu. Czyli w przypadku, gdy oddajesz rozpakowane produkty, zwrot jest w postaci karty rabatowej.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Marzec 13, 2013 o 18:58

Hmm akurat dzisiaj miałem okazje oddać rozpakowany produkt (ale z oryginalnym opakowaniem z wszystkimi etykietami) i również otrzymałem zwrot na konto bankowe. Także ciekawe na jakiej zasadzie to działa.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 07:03

Hej Krzysztof,

A to ciekawa informacja. Ale Twój produkt był złożony (skręcony), czy nie? Myślę, że może mieć znaczenie czy oddaje się produkt z opakowaniem (czytaj: kompletny) – choćby nie wiem jak absurdalnie to brzmiało :)

Jeśli ktoś jeszcze ma doświadczenia ze zwrotem rozpakowanych/skręconych mebli do IKEA, to proszę o podzielenie się spostrzeżeniami.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krzysztof Marzec 15, 2013 o 22:51

Oddawałem w takiej postaci w której kupiłem ;). Znalazłem na stronie IKEA regulamin zwrotów i faktycznie jest tam, że w przypadku zwrotu towaru bez opakowania lub zmontowanego, można otrzymać jedynie kartę rabatową. W pozostałych przypadkach można sobie wybrać czy woli się kartę, czy gotówkę.

Odpowiedz

boruvva Marzec 12, 2013 o 21:04

Jak dla mnie Michale straciles na wiarygodnosci.
Wczesniej pisales o kredycie teraz sie okazuje,ze zakup byl gotówkowy.
No ale cieszę się, ze wyszedles na plus.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Styczeń 5, 2015 o 19:17

A dla mnie tracą na wiarygodności takie wpisy i komentarze, jak Twój!
Rada na przyszłość, przeczytaj ze ZROZUMIENIEM!!! cały tekst, potem wszystkie komentarze i odpowiedzi na nie autora tekstu i jeśli będziesz na 1000% pewny, że Twoje zdanie nie jest baranim echem, wtedy wpisz swój komentarz.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Moim Skromnym Zdaniem Marzec 13, 2013 o 09:11

Pamiętać należy, że jeżeli zrobimy kilka takich operacji to urząd skarbowy może uznać to za prowadzenie niezarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dodatkowo zwolnienie z podatku w intencji ustawodawcy ma służyć wyłącznie zapewnieniu dachu nad głową. Tak więc jeżeli za pieniądze ze sprzedaży kupisz dwa mieszkania to podatku nie unikniesz.

Polecam ciekawą historię „Sprzedaż mieszkania z zyskiem, by kupić dwa następne, nie uchroni przed podatkiem”
http://prawo.rp.pl/artykul/944761.html

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 09:43

Hej,

Prawdę piszesz i dlatego kolejne tego typu operacje zamierzam przeprowadzać poprzez działalność gospodarczą :)

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Tyśka Marzec 11, 2015 o 09:36

Cześć,

bardzo ciekawy i inspirujący artykuł! Właśnie takiego czegoś szukałam w sieci.
Sama jestem na etapie planowania takiej działalności – kupowanie mieszkań za gotówkę, szybki remont i sprzedaż. ALE – pojawia się wizja zapłacenia podatków. Jako osoba fizyczna mogę taką transakcję zrobić raz na kilka lat. Inaczej US dobierze się do mnie i uzna taką sprzedaż za działalność gospodarczą. Ja myślę o przeprowadzaniu kilku takich transakcji w roku, więc z automatu praktycznie jestem przedsiębiorcą.
I teraz meritum – przeprowadzając sprzedaż takiego mieszkania poprzez DG muszę dodać do transakcji 23% VAT, który „zjada” potencjalny zarobek. Nie będę w stanie sprzedać takiego mieszkania z marżą, która pokryje zarówno VAT i podatek dochodowy i da mi zarobek rzędu o jakim ty piszesz w artykule.
Uciec można w koszty, oczywiście, ale czy to wystarczy?

Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Monika Marzec 22, 2015 o 08:42

Michał, bardzo interesuje mnie ten temat. Czy w związku z tym bedziesz zakładał działalność ( jak tak, to w jakiej formie?) czy bedzie po prostu działał jako os. fizyczna ale rozliczał sie jak przy DG?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 22, 2015 o 11:33

Hej Monika,

Ja już mam działalność :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Moim Skromnym Zdaniem Marzec 13, 2013 o 09:23

Podsumowując jeżeli zakupiłeś mieszkanie wyłącznie w celu zarobku i posiadasz inne mieszkanie w którym mieszkasz to jak najbardziej podatek się należy. Dodatkowym dowodem na to jest sam Twój wpis. Uwaga na życzliwych. Ludzie lubią słać donosy.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 13, 2013 o 09:48

Hej,

To czy się należy czy się nie należy zalezy od wielu czynników. Przykładowo: inaczej wyglądają „cele mieszkaniowe” samotnej osoby, a inaczej 4-osobowej rodziny. W każdej sytuacji wątpliwej zawsze można wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej z zapytaniem (opisem własnej sytuacji i przeprowadzonej operacji) i prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Darek Marzec 13, 2013 o 12:40

Bardzo dobrze się ten blog rozwija – od „łapania” kosztów lodówki po najlepszą metodę oszczędzania, czyli inwestowanie. Jednym słowem – najlepiej oszczędzać zarabiając więcej.
Tym nie mniej czekam na dalsze losy poszukiwań pozostałych pożeraczy prądu, bo mi również wychodzi, że lodówka, mimo że powinna pobierać~28% całości kwoty za prąd, ledwo ma z 15%. Zastanawiam się gdzie reszta?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 07:00

Hej Darek,

Dziękuję Ci za komentarz. Rzeczywiście ostatnio temat „mieszkanie jako inwestycja” zdominował blog. Dla równowagi wrzucę lada dzień artykuł ściśle związany z kosztami życia i oszczędzaniem :) Czytelnicy czekający na tekst o scoringu BIK będą musieli jeszcze chwilę zaczekać.

Co do lodówki: napisz proszę ciut więcej o swojej „specyfice” używania prądu. Czy masz lodówkę energooszczędną (jakiej klasy?)? Czy masz w domu gaz czy płytę grzewczą/indukcyjną z piekarnikiem elektrycznym? Czy mieszkasz w mieszkaniu czy w domu? To wszystko ma znaczenie i wpływ na to ile procentowo konsumuje lodówka. A i napisz może jeszcze ile kWh zużywasz miesięcznie.

Pozdrawiam serdecznie w piątkowy poranek :)

Odpowiedz

Darek Marzec 15, 2013 o 13:12

Odpowiadając po kolei:
lodówka A+ (choć jej stan temu zaprzecza)
Mieszkanie (płyta/piekarnik)
Jeszcze jestem w trakcie badań ile zużywa moja lodówka miesięcznie (chcę mieć odczyt przynajmniej z 10 dni), ale jak dotychczas kwotowo (o ile nie popałniłem jakiegoś błędu) coś koło 0,90 zł dziennie.

Odpowiedz

Wojtek Marzec 13, 2013 o 12:55

Bardzo ciekawy tekst. Wszedłem tu dość przypadkowo, ale myślę, że będę zaglądał regularnie. A artykuł przeczytałem od deski do deski.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 07:04

Cześć Wojtek,

Cieszę się, że wpadłeś i mam nadzieję, że zostaniesz już stałym gościem. I gratuluję wytrwałości w lekturze artykułu 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Anon Marzec 14, 2013 o 05:18

@Michał Szafrański
Co do firm zarejestrowanych w mieszkaniu/nieruchomości to vp9 ma o tym takie pojęcie jak o legalności piramid finansowych w Polsce, czyli żadne.
Po pierwsze, jak otworzysz akt notarialny zakupu mieszkania to będziesz miał oświadczenie zbywającego, że nieruchomość jest wolna od obciążeń (poza wymienionymi w akcie) i roszczeń osób trzecich. Jestem tego na 99% pewien, gdyż z tego co zauważyłem jesteś osobą rozgarniętą, więc i zapewne wybrałeś notariusza, który nie jest idiotą. Zatem to super zabezpieczenie już masz w standardzie.
Po drugie, w dziale III i IV KW nie muszą być wpisane roszczenia fiskusa, może się więc okazać, że zakupiłeś zorganizowaną część przedsiębiorstwa (np. biuro z wyposażeniem, czyli widocznymi na zdjęciach szafkami na dokumenty w holu, lodówką dla pracowników w kuchni oraz stojący na suszarce wysokiej jakości komplet naczyń na drobny poczęstunek dla klientów), a nie „mieszkanie”, w związku z czym zaległe podatki (zbywającego) mogą być ściągnięte z Twojego majątku (w skarbówce mają na to jeszcze 5 lat, czyli czas do 31. grudnia 2018 r. żeby przerwać bieg przedawnienia). Oczywiście, możesz potem regresem dochodzić należności od sprzedającego – powodzenia życzę. Jako, że wygląda mi na to, że ludzie, od których kupiłeś mieszkanie nie umieją robić przewałów (Twoje szczęście), to ten scenariusz jest bardzo mało prawdopodobny.
Po trzecie, zanim zaczniesz zakupywać nieruchomości (lub zorganizowane części przedsiębiorstw) jako przedsiębiorca, to zastanów się nad sp. z o.o. lub sp. z o.o. sk, bo może się okazać że kupisz któregoś razu jakiś dom, który był magazynem, gdzie bez cła przeszło towaru z połowy Azji, garaż gdzie był warsztat samochodowy lub działkę budowlaną, gdzie wcześniej leżały tony metalowych prętów (VAT oczywiście zapłacisz Ty). Ponownie: prawdopodobieństwo takiego zakupu jest nikłe, ale jeśli choć raz będziesz miał pecha to wsadzisz się na niezłą minę.

No ale z drugiej strony znam takich ludzi, którzy wszystko robią na bezczelnego i krzywda im się nie dzieje. Także w porównaniu do ich importu, handlu nieruchomościami i ruchomościami bez żadnych działalności i spółek to Twoje jedno czy dwa mieszkania rocznie powinny przejść niezauważone i bez większych komplikacji.

Odpowiedz

stock Marzec 14, 2013 o 10:34

@Anon
Twierdzenie, że puste mieszkanie może stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa bo jest tam szafka na dokumenty i lodówka jest tak absurdalne, że ciężko to sobie wyobrazić nawet u naszego fiskusa. Masz coś na potwierdzenie tych rewelacji czy tak sobie piszesz na podstawie własnej interpretacji?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 07:32

Hej Stock,

Niestety mam wrażenie, że podchodzisz zbyt zdroworozsądkowo :) Chociaż ja też uważam to za absurd (i Anon zapewne też), to istnieje niezerowe prawdopodobieństwo, że jednak fiskus sądzi inaczej.

Pozdrawiam życząc nam wszystkim zdroworozsądkowego działania wszystkich naokoło nas :)

Odpowiedz

stock Marzec 15, 2013 o 10:03

Michał,

akurat pracuję w podatkach i co nieco na ten temat wiem. Wprawdzie prawdopodobieństwo absurdów podatkowych zawsze jest niezerowe, ale wymyślanie takich problemów to… no własnie, wymyślanie. :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 18:20

Hej Stock,

Obyś miał rację :) Szczerze sobie i nam wszystkim tego życzę :)

Miłego weekendu!

Odpowiedz

Anon Marzec 16, 2013 o 00:01

@stock
Tak sobie wymyślam i interpretuję. Dokładnie tak jak urzędnicy (w tym skarbowi), których konsekwencje działań ponoszę do dziś w związku z innymi absurdami (sprawy zostały pozakańczane przez innych urzędników w kilka dni po wszczęciu po złożeniu przeze mnie telefonicznych i pisemnych wyjaśnień). Mimo wszystko cieszę się, że nie latam po ścianach ani nie dostaję taserem na lotniskach, obecnie nawet bagaż się nie opóźnia.

Co do skarbówki to oczywiście Michał nie ma się czego obawiać. Szczególnie, gdy kupował jako osoba nie prowadząca działalności. Gdy będzie robił zakupy jako reprezentant lub przedsiębiorca od osoby będącej czynnym płatnikiem VAT to bardziej obawiałbym się, że będzie wręcz przeciwnie tzn. fiskus będzie starał się udowodnić, że zakup nie był zakupem zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na przysługujące zwolnienie z VAT.
Co do pustych mieszkań to nie zgadzam się, że nie można ich kupować jako zorganizowane części przedsiębiorstw – popatrz na interpretacje dyrektorów izb w sprawach o wydzielenie i sprzedaż nieruchomości pod wynajem. Jeśli wydzielisz dokumentację księgową, otworzysz w banku odrębny rachunek (możliwe że subkonto wystarczy), do tego na RG-1 i NIP-1 zgłosisz jednostkę lokalną i dodatkowe miejsce prowadzenia działalności, to podejrzewam, że istnieje szansa że takie coś przejdzie. Oczywiście lepiej sprzedać nieruchomość z najemcami i przy okazji zrobić cesje wszystkich umów (łącznie z mediami), żeby się nowy wynajmujący nie musiał trudzić szukaniem nowych najemców i dostawców mediów. A długi? Przecież kupujący widział dokumenty księgowe, nawet kazał je zostawić w dotychczasowym miejscu ich przechowywania wskazanym uprzednio na NIP-1 – leżały w szafce 😉

A tak poważnie, to skoro siedzisz w podatkach to napisz proszę ilu Twoich znajomych kupując nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę) przed 2009 rokiem sprawdziło czy nieruchomość nie stanowiła składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą? A jeśli stanowiła, to ilu z nich złożyło wniosek o zaświadczenie do skarbówki na prawidłowym druczku (były dwa, jeden informacyjny (bezużyteczny), drugi ten właściwy). Ilu wpadło, żeby ZUS i PFRON ewentualnie jeszcze dla spokojności sprawdzić? Podejrzewam, że niewielu i zapewne żaden nie miał później problemów.

Swoim komentarzem chciałem tylko zwrócić uwagę, że fakt olewania dokładnego sprawdzenia partnerów biznesowych może skończyć się nieciekawie, szczególnie gdy zaczyna się robić interesy z podejrzanym elementem.

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 07:29

Hej Anon,

Whaw! Dziękuję Ci za bardzo wartościowy komentarz. Po jego lekturze mam mieszane uczucia. Z jednej strony strony zagrożenia, które wymieniasz wyglądają rzeczywiście realnie (potrafię sobie wyobrazić, że ładuję się na taką minę). A z drugiej strony mam taką refleksję, że zabezpieczenie się przed nimi wymaga bardzo dogłębnego rozpoznania, którego w warunkach rzeczywistych chyba nie da się stuprocentowo przeprowadzić (skoryguj proszę jeśli się mylę). A przynajmniej może być to na tyle czasochłonne, że okazja może umknąć. Oczywiście może się też okazać, że „okazja” wcale nią nie jest i właśnie władowaliśmy się na minę. Wniosek jaki się nasuwa: jeśli chciałbym się przed wszystkim zabezpieczyć, to zapewne najlepiej byłoby w ogóle nie kupować nieruchomości. Ciężki temat i widzę, że jeszcze dużo muszę się nauczyć.

Masz rację, że w akcie notarialnym znajduje się oświadczenie zbywającego, że nieruchomość jest wolna od innych obciążeń niż wymienione w akcie.

Co do KW – to mieszkanie to nie miało jeszcze KW (została urządzona na nasz wniosek dopiero po transakcji zakupu). Co Twoim zdaniem warto sprawdzić przed taką transakcją, gdy KW brak? Ja przede wszystkim monotorowałem to co dzieje się u komornika, bieżące zadłużenie w spółdzielni oraz dodatkowo to, czy spółdzielnia przypadkiem nie wystąpiła o założenie KW z wnioskiem o wpisanie hipoteki na rzecz kogokolwiek, kto mógłby wystąpić z roszczeniem.

A i jeszcze informacyjnie: wczoraj otrzymałem list z Ministerstwa Gospodarki, w którym napisano, że nasz wniosek jest zasadny, że zwrócono się do firmy zarejestrowanej w mieszkaniu i jeśli firma ta nie zmieni adresu bądź nie złoży w terminie 7 dni wyjaśnień, to „na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. z 2010 r., Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.) przedsiębiorca zostanie wykreślony z CEIDG, w drodze decyzji administracyjnej, z uwagi na niezgodność z rzeczywistym stanem rzeczy danych zawartych we wpisie tego przedsiębiorcy”.

Dzięki za porady dotyczące zoo lub zoo sk. Ta druga forma cały czas chodzi mi po głowie.

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Anon Marzec 16, 2013 o 00:31

@Michał Szafrański
Niestety, nie pomogę Ci z mieszkaniami, bo nie leżą w moim rejonie zainteresowań. Jeśli chodzi generalnie o biznes i nieruchomości to standardowo:
1. Pamiętaj, że interesy robisz z ludźmi, nie z firmami. Nazwę przedsiębiorstwa można zmienić lub utworzyć nowe. Do tego zarejestrować je na kogoś z rodziny, ewentualnie skorzystać z powiernictwa i użytkowania na udziałach. Zatem sprawdź ewentualne powiązania, nawet pobieżnie np. na kto-kogo.pl
2. Emocje na bok. Zwróć uwagę na mowę ciała, unikanie odpowiedzi na pytania lub odpowiedzi bardzo ogólne (rozmycie) lub bardzo szczegółowe (problem leży w okolicy, ale nie w tym co mówi sprzedający).
3. Kupuj z KW. Sprawdź wpisy na ekw.ms.gov.pl
4. Jeśli nie ma założonej KW to poproś o założenie. Jeśli to problem wówczas bądź czujny. Sam kiedyś kupiłem nieruchomość bez KW – efekt: nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (obecnie nie jest to dla mnie problem, bo nie zamierzam jej sprzedawać).
5. Jeśli chcesz kupić bez KW: poproś o możliwość zrobienia ksera lub zdjęć dokumentu poświadczającego prawo własności i sprawdź kilkukrotnie (nawet kilka dni później od pierwszego przejrzenia) wszystkie szczegóły:
– czy istniały wówczas urzędy, które wystawiły papiery i czy zgadzają się ich ówczesne adresy
– kim są osoby od których nabyto nieruchomość (czy wówczas jeszcze żyły, czy może już zmarły)
– skontaktuj się z urzędem lub instytucją, która przejęła dokumentację po zlikwidowanym urzędzie. Zdobądź kopię dokumentu od nich, porównaj obie kopie. Staraj się dodzwonić lub udać bezpośrednio do archiwum. Ja kiedyś dostałem przysłowiowy zjeb w Wydziale KW bo śmiałem poprosić o wgląd do dokumentów. Tymczasem pan z archiwum gdy wynikł problem już przy zakładaniu KW po krótkiej rozmowie telefonicznej z własnej inicjatywy zapytał się gdzie wysłać kopię dokumentu, po czym stwierdził że lepiej żeby ktoś z kancelarii notarialnej wpadł i załatwił co trzeba, żeby było szybciej.
– im więcej dokumentów tym lepiej – jeśli możesz to zrób kopie umów z dostawcami mediów. Jeśli np. prąd jest na nieżyjącego dziadka wówczas może się okazać, że korzystał on ze zniżek rzędu nawet 90%, bo był np. emerytowanym pracownikiem jakiegoś zakładu. Nie rób wówczas cesji umowy tylko podpisz nową, ewentualnie upewnij się że nie będziesz spłacał długów po przeliczeniu rachunków wg cen rynkowych za ostatnie lata.
– jeśli coś jest podejrzanego to spróbuj dowiedzieć się czegoś o poprzednim właścicielu lub nawet się z nim skontaktować (jakiś wałek w papierach, problemy z uzyskaniem zapłaty za nieruchomość, jego roszczenia)
– jeśli osoby mające prawo w stylu „dożywocia” zmarły wówczas postaraj się o akty zgonu (możesz załatwić to korespondencyjnie w USC, nie musisz być nikim z rodziny ale wtedy musisz wskazać interes prawny (zakup nieruchomości)). W innym wypadku mimo śmierci będą wpisani w dziale III KW. Żeby czasem tylko nie zmartwychwstali.
Taka uwaga: sam nie spotkałem się z podrabianiem dokumentów. Raz tylko jacyś ludzie chcieli sprzedać mi działkę należącą chyba do jakiejś ciotki. Natomiast osoba z mojej rodziny miała w ręku dokument wydany w latach 80-tych z pieczątką z orzełkiem w koronie.
6. Jeśli robisz interes z ludźmi nieznanymi to sprawdź ich prawo do nieruchomości. Jeśli są nietypowe np. akt własności (ale nie notarialny), umowa przekazania (też nie notarialna), to mimo wszystko najpierw postaraj się o KW. W przypadku „spółdzielczego własnościowego” sprawdź przydział (w spółdzielni), obciążenia na gruncie gdzie stoi budynek itp., ale na ten temat pewnie wiesz więcej ode mnie.
7. Jeśli bawiłbyś się w zakupy „pakietowe” np. dom z warsztatem samochodowym (widziałem takie ogłoszenia), to sprawdź 112, 306g (ZAS-Z) no i 114 Ordynacji.
8. W przypadku domów i działek budowlanych standardowo: urząd marszałkowski (wydział środowiska i konserwator przyrody), gmina, powiat, spółka wodna, plany zagospodarowania. Okoliczne działki trzeba też sprawdzić, żeby czasem nie powstały drogi szybkiego ruchu, linie energetyczne, rowy i melioracje (nie wkopiesz się, albo będziesz musiał odsunąć z budynkiem). Na jednej z moich działek w ciągu kilku godzin pojawiła się duża kałuża (a na działce obok bajoro i fontanna z uszkodzonych drenów). Oczywiście dokumentacja fotograficzna (szczególnie pniaki po wyciętych drzewach, jak coś podejrzanego to data i podpis notariusza na fotce przed zakupem nieruchomości) i sprawdzenie czy te ładne drzewko, które niestety trzeba będzie wyciąć żeby dom postawić to nie jest czasem pod ścisłą ochroną i do tego w rejestrze (min. raz na dwa lata będziesz miał odwiedziny urzędników, którzy upewnią się czy to tam dalej rośnie). Podobnie z jakimiś obszarami chronionymi lęgowisk i siedlisk (ale to bardziej działki rolne)).
9. Dzień zakupu masz opanowany: sprawdzenie ewentualnych nowych obciążeń. W wersji paranoicznej: druga osoba stoi w wydziale kw i tuż przed zakupem potwierdza, że nie ma nic nowego. Zabezpieczyć się chyba do końca i tak nie można – czytałem o sprawie jakiegoś kolesia który sprzedał w różnych kancelariach notarialnych tę samą nieruchomość kilkukrotnie, bo zanim spłynęły dokumenty minęło kilka dni.
10. Znajomości – możesz popytać znajomych czy ktoś słyszał o danym człowieku (możesz sprawdzić na facebooku, nk, linkedin, goldenline i znaleźć powiązania), wbrew pozorom świat jest mały.

Więcej rzeczy nie pamiętam, najważniejsze to i tak nie podchodzić zbyt emocjonalnie do zakupów (do ZUSu wpłacasz kilkadziesiąt tysięcy złotych co roku – emocjonujesz się tym? Ile mieszkań już im przekazałeś?). I bez przesady w drugą stronę, bo rzeczywiście nic nigdy więcej nie kupisz.

Odpowiedz

malgorrzata Sierpień 16, 2016 o 20:29

Trochę strasznie po przeczytaniu listy zagrożeń. Niemniej dziękuję serdecznie i jestem wdzięczna

Odpowiedz

Ewa Luty 18, 2014 o 10:25

Hej Michale!

Po pierwsze bardzo fajny blog, a po drugie zawiera cenne i ciekawe informacje.

Co do Twojego powyższego postu, to szczerze polecam sprawdzić wpisy w CEDIG.
Kilkanaście postów wyżej opisywałam historię mojej mamy.
Może się bowiem okazać, że pomimo otrzymanej przez Ciebie korespondencji z MG, wpis będzie dalej niezmieniony, gdyż MG nie będzie np. potrafiło ustalić adresów tych przedsiębiorców..

Serdecznie pozdrawiam,
Ewa

Odpowiedz

vp9 Marzec 16, 2013 o 01:27

@Anon
Pojęcie o legalności piramid finansowych mam. Jednak, żeby stwierdzić że jakaś firma/działalność jest piramidą finansową musi to zostać udowodnione przez odpowiednie organy. Dopóki to nie nastąpi można co najwyżej wyrażać przypuszczenie, że jakaś firma jest piramidą finansową.

Inna sprawą jest, że wpisanie w akt notarialny takiego ogólnika jak informacja, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i roszczeń osób trzecich może się okazać za mała. Mimo takiego punktu w regulaminie będącym załącznikiem do umowy kredytu hipotecznego, to bank mimo zabezpieczenia w regulaminie żąda osobnego oświadczenia, że na nieruchomośc obciążona hipoteką nie jest i nie będzie nigdy zarejestrowana działalność gospodarcza. Skoro banki tworzą takie „podwójne” zabezpieczenie to można to też zrobić w akcie notarialnym.

I nie obrażaj mnie, bo jest to zupełnie zbędne. Nie jestem wszechwiedzący, jednak jak we wszystkich aspektach prawnych tego kraju: wszystko zależy od urzędników i prawników rozpatrujących daną sprawę.

Odpowiedz

Ewa Luty 18, 2014 o 10:34

Witaj vp9,

Jakoś nie mogę się zgodzić ze środkową częścią Twojego wpisu, gdyż Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, mówi co innego. A regulamin banku, czy też oświadczenie nie może derogować Ustawy, a tym bardziej Konstytucji, czy Traktacie akcesyjnym z UE.

Chyba , że się mylę – to sprostuj proszę.

Pozdrawiam serdecznie,
Ewa

Odpowiedz

Ewa Luty 18, 2014 o 10:36

* KOREKTA: A regulamin banku, czy też oświadczenie nie może derogować Ustawy, a tym bardziej Konstytucji, czy też być sprzeczny z Traktatem akcesyjnym UE.

Odpowiedz

stock Marzec 18, 2013 o 09:41

Hej Anon,

muszę tu odpowiedzieć na Twojego posta z 00:01, bo pod nim nie ma opcji reply.

Teraz trochę zmieniłeś stan faktyczny – przy zakupach w ramach działalności i warunkach, które podałeś, prawdopodobieństwo uznania mieszkania za zorganizowaną część przedsiębiorstwa wzrasta, choć moim zdaniem i tak jest niewielkie.

Nie miałem znajomych, którzy kupowali mieszkania w ramach działalności przed 2009. Co ciekawe, problem o którym wspominasz istnieje (w teorii) nawet obecnie – zmiana z 2009 r. nie miała przepisów przejściowych i teraz nie można uzyskać zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami przy zakupie aktywów, a i tak odpowiadać za zaległości powstałe przed 2009 (powtarzam w teorii, w praktyce o takich przypadkach nie słyszałem).

A zaświadczenia z ZUS nie można uzyskać nawet teraz, choć podstawa prawna jest :)

Odpowiedz

Gość Marzec 14, 2013 o 12:46

Michał,

To ja napisałem komentarz o „łapaniu spadających noży”. Ten komentarz odnosił się do zakupu mieszkania w 100% kredycie z przeznaczeniem na wynajem pojedyńczych pokoi studentom. W międzyczasie zmieniłeś przeznaczenie mieszkania z wynajmu na sprzedaż i okazało się, że ryzyko kredytu na 100% LTV cię nie dotyczy… Co zostało z Twojego początkowego entuzjzmu odnośnie wynajmowania mieszkania? Niewiele, bo po komentarzach pod pierwszym wpisem o kupnie mieszkania zorientowałeś się, że właśnie próbujesz łapać ten przysłowiowy nóż :)

Tyle „wyrzutów”. Teraz pochwały: bardzo duży szacun, że nie obraziłeś się na krytyków a przeanalizowałeś założenia „projektu” i podjałeś szybką i trafną decyzję o zmianie. Twoje trzeźwe spojrzenie na sprawę ja traktuję „real case study” i już podesłałem do kilku znajmych skuszonych propagandą „taniej już nie będzie” i „kupujcie pod wynajem”. Po przeczytaniu Twojego przypadka 2 na 3 osoby zrezygnowały :)

Jeszcze raz gratulacje za sprawnie przeprowadzoną operację zarówno kupna jak i sprzedaży, dowiodłeś, że na nieruchach nawet w kryzysie można zarobić ale jest to transakcja dosyć ryzykowna oraz wymagająca sporych nakładów finansowych.

Pozdrawiam
P.S. Wielkie dzięki dla wszystkich z klubu KZS, oszczędziłem dzięki Wam sporo pieniędzy NIE KUPUJĄC mieszkania w 2008/9/10 :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 07:55

Hej Gość,

Cieszę się, że tutaj jesteś i dziękuję za komentarz. To co napisałeś o „real case study” i pokazaniu artykułu znajomym w połączeniu z wszystkimi Waszymi komentarzami, to jest esencja i podstawowy cel mojego blogowania. Z jednej strony chcę Was zainspirować i zachęcić do działania, ale z drugiej – skłonić do samodzielnego myślenia, bo ja ani nie jestem najmądrzejszy, ani nie mam zbyt szerokich doświadczeń. Ale podjąłem decyzję, że warto dzielić się nawet tymi ograniczonymi doświadczeniami. W dwóch celach:

– jeszcze mniej doświadczonym osobom mogę tym pomóc złapać inną perspektywę niż ich własna (nie wartościuję czy lepszą czy gorszą – grunt żeby zachęcić do wyjścia poza własny schemat)
– sam mam szansę uczyć się od innych osób, które zdecydują się zaangażować i podyskutować

Oczywiście w tym drugim przypadku muszę jeszcze odróżnić praktyków od teoretyków, ale i tak każdy komentarz rzuca światło na temat z trochę innej perspektywy, co samo w sobie jest wartościowe.

Dzięki za gratulacje. Mój sukces przy tym mieszkaniu jest również Waszym sukcesem. I oby tak dalej :)

Pozdrawiam porannie i zbieram się do pracy :) Do usłyszenia wieczorem.

Odpowiedz

Racjonalne Oszczędzanie Marzec 15, 2013 o 17:02

ja osobiście także powstrzymałem się od zakupow w latachh 2008-2010 i nie uległem szałowi kupna/budowy pod wynajem

skupilem się na swoim interesie

nieruchomości zawsze będą polem do dużych spekulacji (i zarobku) ale wątpię aby wróciły łatwe czasy w nieruchomościach, gdzie przez pewien okres wszystko bezwarunkowo rosło

Odpowiedz

Arek Marzec 15, 2013 o 18:10

Cześć

Michał, gratulację za odwagę i dokonanie transakcji.
Piszesz w ciekawy sposób i co najważniejsze nie jest to sucha teoria, lecz są to konkretne przykłady i należycie zostałeś wynagrodzony premią za ryzyko.
Ciekawi mnie kwestia kosztów remontu, 20 000 zł za ponad 60 m^2, patrząc na przykład znajomych wydaje się to kwota bardzo niska. Może nie doczytałem, ale remont przeprowadzałeś na własną rękę czy po przez znajomą grupę remontową?
Pozdrawiam
Ps. Kiedy następna inwestycja? :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 15, 2013 o 18:27

Hej Arek,

Dzięki za komentarz i witam na blogu :) Przyznaję, że kwota za remont jest niska, ale pamiętaj, że nie robiłem tego mieszkania „od zera”. Mieszkanie było w całości remontowane przez ekipę. Podział kosztów na materiały/wyposażenie i ekipę wyglądał następująco:

– 7500 zł wzięła ekipa
– 12 544 zł z groszami kosztowały wszystkie materiały i wyposażenie

Najwyższym jednostkowym kosztem były drzwi wejściowe Gerdy kosztujące 1790 zł wraz z montażem. Reszta była absolutnie budżetowa / okazyjnie kupowana. Da się :) Efekt widać na zdjęciach.

Miłego weekendu :)

Odpowiedz

Kaja Sierpień 18, 2015 o 23:53

Cześć Michał, jestem przed remontem mieszkania, czy mógłbyś mi polecić swoją sprawdzoną ekipę remontową? Chodzi mi o to żeby byli wiarygodni i rzetelni.

Odpowiedz

Kaja Sierpień 19, 2015 o 08:57

Cześć Michał, jestem przed remontem mieszkania, czy mógłbyś mi polecić swoją sprawdzoną ekipę remontową? Chodzi mi o to żeby byli wiarygodni i rzetelni. Aha, no i dodam że przeczytałam całość ze szczegółami, piszesz tak że dobrze się czyta nawet długie artykuły :)

Odpowiedz

Nemo Marzec 15, 2013 o 18:54

Kupiłeś mieszkanie bez urządzonej KW ? Rany boskie, Ty to jesteś skrajny hardkorowiec.
Dlaczego nie wymogłeś od sprzedających żeby sami założyli ?

Odpowiedz

Prawomen Marzec 15, 2013 o 23:28

Gratuluję udanej transakcji :-)

Teoretycznie istnieje jeszcze jedno ryzyka o którym chyba nikt nie wspomniał.

Jeżeli transakcje kupna nieruchomości a następnie ich sprzedaży będą powtarzane przez jedną osobę w niewielkich odstępach czasu w sposób systematyczny to tylko patrzeć jak tematem zajmie się skarbówka, która może stwierdzić iż tego rodzaju dzialalność podpada pod działalaność gospodarczą prowadzoną „na czarno”. A wtedy może przestać być już tak sympatycznie 😉

Odpowiedz

vp9 Marzec 16, 2013 o 01:33

Pytanie o pojęcie systematyczności a także czy te mieszkania to jedyny dochód – bo jak ktoś robi na etacie co miesiąc to jego podstawowym dochodem wykazującym największą systematyczność jest właśnie etat. Bo raczej kupić i opchnąć mieszkanie w jednym miesiącu to nie takie łatwe.
Choć jak wiadomo – urzędnik ma zły dzień to i systematycznością jest pierwsza (i ostatnia) transakcja w ciągu całego życia 😉

Odpowiedz

Jarek Marzec 16, 2013 o 08:57

Przeczytałem cały tekst i jest bardzo ciekawy, ale dla mnie inwestowanie w nieruchomości jest zupełnie teoretycznym tematem. Wolałbym poczytać o inwestycjach które nie są aż tak kosztowne.

Odpowiedz

nemo Marzec 16, 2013 o 15:35

Jak wyglądało zainteresowanie wynajęciem mieszkania?

Odpowiedz

kk Marzec 16, 2013 o 22:00

Przeczytalem caly, ciekawe. Gratulacje, tylko pamietaj, ze wszelkiego typu inwestowanie wciaga, a wraz z kolejnymi probami zwieksza sie szansa, ze cos sie nie uda. Tym bardziej gratuluje odwagi i szczescia :)

Odpowiedz

boniszon Marzec 17, 2013 o 01:47

trzy czwarte pochwalnych komentów pisze jedna osoba o dość ograniczonej wyobraźni, ewentualnie mamy do czynienia z sektą, której członkom sformatowano umysły w ten sam sposób. Chociaż może to po prostu język pracowników korporacji?

Odpowiedz

kaya Marzec 17, 2013 o 09:26

Spiskowa teoria dziejow……..taaaaaaa…………….a swistak siedzi i zawija w te sreberka……….

Odpowiedz

czejzee Marzec 18, 2013 o 00:24

Przeczytałem calutki. Dobrze wiedzieć, że są ludzie, którzy w ten sposób podchodzą do tematu zarządzania finansami. Sam lubię analizować każdy zakup, choć nie zawsze jestem tak konsekwentny. Gratuluję przede wszystkim odwagi przy tej transakcji. Motywuje do dalszych! 😉

Odpowiedz

Marcin Marzec 18, 2013 o 15:30

Niewzięcie kredytu bardzo mocno zmienia oblicze całej transakcji. Gdybyś wział kredyt hipoteczny tak jak mówiłeś to musiałbyś zapłacić prowizję od kredytu ok 2%, przy 400 tyś kredytu to 8 tyś. Później chcąc sprzedąc mieszkanie zakładam że chciałbyś od razu spłacić ten kredyt to kolejny procent za wczesniejszą spłatę kredytu (od 0% do nawet 5% w zależności od banku – zwykle 2% – kolejne 8tyś zł) łącznie już 16 tyś w tył… inna sprawa ,że miałeś ułatwioną sprzedaż, gdyz mieszkanie nie miało hipoteki w KW, a takie mieszkania z hipoteką odstraszają 70-80% szukających! (przynajmniej w Poznaniu były takie badania wśród kupujących) takze gdybyś miał hipotekę, poszukiawani kupca MOGŁYBY trwać dłużej.
wg mnie to jest artukuł jak zarobić/ inwestować mając sporą gotówkę. a nie jak oszczedzać.
ale oczywiscie gratuluję zysku!
Pozdrawiam

Odpowiedz

kos Marzec 19, 2013 o 11:14

Pięknie, wszystko się udało, gratulacje. Po przeczytaniu widzę jednak pojawiły się też problemy prawne, bez ogarniętego biura nieruchomości i własnej niewiedzy można wpakować się na niezłą minę. Mój cel to na razie jeden pokój, wielka płyta, taki jak tutaj http://grupapoludnie.sprzedajemy.pl/mieszkanie-krakow-33m2-1-pokojowe,3313013 ale zdecydowanie nie do remontu. Kwestia znalezienia „odpowiedniego studenta-lokatora”, który by to wynajął.

Odpowiedz

Marek Marzec 20, 2013 o 13:12

Super blog:) Jestem tu pierwszy raz, ale +/- od dwóch godzin chłonę… może coś z tego przyjdzie:)
Bardzo podoba mi się styl i myśl przewodnia, że liczby mówią same za siebie:)

Nie wiem jak bardzo możesz ingerować w wygląd bloga, ale osobiście dodałbym więcej kategorii i podkategorii artykułów dostępnych już z górnego paska, np. żeby po najechaniu kursorem na ‚cykl artykułów’, rozwijała się lista z dostępnymi dziedzinami, np. nieruchomości, banki itd.

Odnośnie samego artykułu to: fajnie, że jednak można w tym kraju coś zrobić i Tobie (Wam) się to udaje;)

I ostatnia dygresja nt. pośredników nieruchomości. Mój brat jest pośrednikiem. Pracuje od ok. 1,5 roku w tym zawodzie i od początku przyjął sobie zasadę ‚umów na wyłączność’ oznacza to, że przez czas trwania takiej umowy tylko on dysponuje Twoim ogłoszniem i wtedy jak sam mówi ma większą motywację, żeby je sprzedać i skasować prowizję, bo gdy zajmował się ofertami równolegle z innymi pośrednikami to zawsze jakoś ta motywacja spadała („bo może ktoś już sprzedał”, a on o tym nawet nie wiedział), a w umowie na wyłączność wszystko zależy od niego. Jak będzie dobry to sprzeda. I tak od pół roku przeszedł na własną działalność i… nie narzeka;) Komentarz zadowolonego klienta jest bezcenny: „Pierwszy raz spotkałem biuro, które rzeczywiście pomaga przy sprzedaży i naprawdę chce pomóc swoim klientom.”
Nie wiem czy mogę, ale chyba nikt się nie obrazi, a może ktoś szuka nieruchomości w okolicach Poznania:) http://www.inventum.net.pl/ (Jeżeli takie linkowanie jest zabronione, to przepraszam i proszę o wykasowanie:)
Aha, i on też jest zdania, że kryzys jest dobrym czasem na inwestycje, i że na nieruchomościach można wciąż zarabiać;)

To tyle, jeszcze raz: cieszę się, że trafiłem na Twojego bloga i mam nadzieję, że wystarczy mi cierpliwości i samodyscypliny, żeby go śledzić i co ważniejsze stosować:)
pozdrawiam
Marek

Odpowiedz

Wojtek Marzec 22, 2013 o 17:41

Witam,

Przeczytałem Twój artykuł (nie przeskanowałem go 😉 i muszę powiedzieć, że powaliłeś mnie na kolana kosztami remontu oraz osiągniętym efektem. Dodam, że cena za wyposażenie mebli kuchennych też powoduje u mnie szybsze bicie serca… Zwłaszcza, że jestem w trakcie remontu własnego, niedawno zakupionego mieszkania w Łodzi (trzy pokoje + kuchnia) starając się trzymać reżim kosztowy; patrząc jednak na Twoje zestawienie kosztów jestem prawie pewny, że „zaszalałem” 😉

Odpowiedz

JarekP Marzec 22, 2013 o 21:00

Przeczytałem dokładnie, bardzo ciekawy i sprawnie napisany tekst. Rozejrzę się po całym blogu :-)

Odpowiedz

Magda Marzec 24, 2013 o 16:44

Cześć,

czy mógłbyś dać namiary na tę punktualną ekipę remontową? Jesteśmy w trakcie kupowania mieszkania do wyremontowania dla siebie i twój artykuł był super pomocny!

P.S Idę się „popętać” po blogu i poszukać innych interesujących artykułów-jestem tu pierwszy raz;)

Odpowiedz

Szymon Barczak Marzec 25, 2013 o 17:16

A to mi wyjdzie najlepiej wtedy, gdy będę publikował często krótsze teksty, a nie rzadko – dłuższe. Gdzie ja mam głowę?

Masz trochę inną grupę docelową niż większość blogerów :)

Odpowiedz

Tomasz Marzec 27, 2013 o 13:57

Gratuluję inwestycji, Dotrwałem do końca i przyznam, że czytało się bardzo fajnie, a powiem, że widząc liczby jeszcze bardziej chciało się czytać.

O takiej inwestycji myślałem już wiele razy, niestety póki co brakuje mi początkowy kapitał. Więc fajnie przez ten czas poszerzać swoją wiedzę.

Czy umowy, które posiadasz, są gdzieś dostępne ? Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 27, 2013 o 20:52

Hej Tomasz,

Dziękuję za gratulacje. Co do tekstów umów, to jak na razie udostępniałem wyłącznie umowę najmu okazjonalnego. Pojawiła się ona wraz ze wszystkimi załącznikami w moim gościnnym wpisie na blogu Wynajmistrz.

Umowy kupna i sprzedaży mieszkania są w formie aktów notarialnych. O konkretnych zapisach, które warto w nich uwzględnić, będę pisał w artykule dotyczącym zakupu mieszkania krok-po-kroku. Taki wpis prędzej czy później pojawi się na blogu. Dziękuję, że zwróciłeś mi uwagę, że warto do niego dołączyć także wzór umowy.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

good Kwiecień 1, 2013 o 11:27

Bardzo dobry wpis. oczywiscie przeczytalem cały. Dobry blog to nie zawsze taki na wpisy na 2 akapity 😉

Odpowiedz

Michał Szafrański Kwiecień 1, 2013 o 22:55

Hej Good,

Witam Cię na blogu i dziękuję za Twoją opinię :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

kubanczyk20 Kwiecień 3, 2013 o 17:53

Michal, witam ponownie.

Widze ze sprawa mieszkania zostala zakonczona pozytywnie. Gratulacje i powodzenia z nastepnymi inwestycjami w przyszlosci.

Odpowiedz

Michał Szafrański Kwiecień 5, 2013 o 00:02

Hej Kubanczyk20,

Cieszę się, że wróciłeś. Dziękuję za komentarz i dobre życzenia. Dziękuję też za owocny udział w dyskusji pod poprzednimi wpisami.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

gosai Kwiecień 8, 2013 o 19:36

Przeczytałam od deski do deski)) ciesze się że udało sie wyjśc do przodu – gratuluję.
Fajne że tu weszłam, chyba zostanę na dłużej – tematyka nieruchomości jest mi bardzo bliska, sama inwestuje ale też pracuję w biurze nieruchomości (Kraków) i żałuje, że nie trafiłes na fajnego pośrednika.
Serdecznie pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Kwiecień 8, 2013 o 23:32

Hej Gosai,

Miło mi Cię powitać na blogu :) Dziękuję za gratulacje.

A może znasz i możesz polecić jakiegoś fajnego pośrednika z Warszawy, który rozumie potrzeby i oczekiwania inwestorów?

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Damian Maj 29, 2013 o 09:14

Gosai, też jestem z Krakowa i chętnie podejmę współpracę. Możesz zostawić do siebie jakieś namiary?
Pozdrawiam

Odpowiedz

gosai Kwiecień 10, 2013 o 11:48

niestety nie mam nikogo w Warszawie, szkoda że nie inwestujesz w Krakowie))

Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwona Kwiecień 14, 2013 o 13:49

Fajny artykuł:) Sama myślałam o tym, żeby kiedyś podjąć sie takiej inwestycji ale dość mocno wątpiłam w jej powodzenie. Twój przykład pokazuje, że jak robi się coś z głową to można na tym zarobić.

Odpowiedz

ania Kwiecień 19, 2013 o 10:10

Przeczytałam w całości! :)
artykuł świetny – napisany bardzo ciekawie!
Pierwszy raz trafiłam na Twojego bloga, od teraz będę stałym gościem :)
Gratulacje!

Odpowiedz

Tomek Maj 6, 2013 o 01:25

Bardzo fajnie sie czytalo. Super inwestycja.
Tylko jak by tak dokladniej sie wczytac w cyfry to mozna podsumowac: jak kupisz mieszkanie o 40tys taniej niz cena rynkowa to jak je sprzedasz to zarobisz 40tys… 😉
Caly zysk wzial sie z niskiej ceny zakupu – czyli trzeba szukac mieszkan z problemami i dysponowac potezna gotowka na koncie.
Pierwsze jest raczej trudne ale wykonalne, drugie powoduje, ze wiekszosc nas, szarakow, moze o takiej inwestycji co najwyzej poczytac.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 6, 2013 o 01:39

Hej Tomek,

Dziękuję za komentarz. Jest takie powiedzenie „znajdź dobry deal, a pieniądze same się znajdą”. I jest w tym sporo prawdy. Jeśli nie dysponujesz dużą gotówką (co doskonale rozumiem), ale jednocześnie wierzysz, że mógłbyś znaleźć mieszkanie w dobrej cenie lub o tą cenę sam zawalczyć, to jesteś już blisko sukcesu. Znam osoby, które mają gotówkę, ale nie mają czasu by polować na okazje. I chętnie zapłaciłyby za to żeby ktoś im taką wypracowaną okazję podsunął. Może nie zarobisz na tym 40k, ale np. 10k wygląda realnie. Oczywiście wymaga to poświęcenia swojego czasu (i to niemało na początku), rozpoznania rynku, zrozumienia co to jest dobra cena, poszukania okazji, znegocjowania, ale to wszystko jest do zrobienia.

A jeśli będziesz miał dobrą okazję (interesuje mnie Warszawa), to śmiało możesz do mnie się zwrócić przez stronę „Kontakt”. Jeśli nawet sam nie będę zainteresowany, to mogę pomóc znaleźć chętnych. Tak jak piszę „znajdź dobry deal, a pieniądze same się znajdą” :)

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Mariusz Maj 15, 2013 o 20:59

Nie bez powodu pośrednicy w zasadzie zajmują się pośredniczeniem w transakcjach na wyłączność.Bez podpisania wyłączności nie zajmują się zbytnio ofertą.A jak jest z wyłącznością w przypadku tych tzw.pasywnych inwestorów?Zaufanie?Szkoda czasu.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 15, 2013 o 23:33

Hej Mariusz,

Przepraszam, ale nie zrozumiałem jak Twój komentarz się ma do tego co napisałem. Z mojego punktu widzenia problem z większością pośredników jest taki, że próbują „nałapać” ofert (nie ważne czy z wyłącznością czy bez) a potem nie robią wiele poza włożeniem oferty do „systemu” i oczekiwaniem aż napatoczy się klient. Szukam od dłuższego czasu wyjątku od tej reguły i już mi się świece kończą 😉

Jak rozumiesz pojęcie wyłączności? Bo ja literalnie – tzn. zawsze zgodnie z umową: że dana oferta będzie dostępna tylko w jednej agencji. Ale ile warta jest praca agencji skoro bezpośrednio znajduję klienta szybciej niż agencja? To w końcu mam do czynienia z profesjonalistami w zakresie promocji i obrotu nieruchomościami czy nie? Skoro ja potrafię sprzedać szybciej bądź kupić szybciej niż agent się u mnie pojawi z ofertą, to jaką ocenę należy wystawić takiemu agentowi?

Nie zrozumiałem co masz na myśli pisząc pytania niepełnymi zdaniami, ale chętnie podyskutuję, jeśli zdecydujesz się rozwinąć myśl.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Mariusz Maj 16, 2013 o 12:40

Ok .Powiedzmy że znajduję mieszkanie które uważam że jest warte zainwestowania(i rzeczywiście dla wielu inwestorów jest warte).Przedstawiam Ci ta ofertę/okazję ale Ty może nawet byłbyś zainteresowany ale nie w tej chwili(z jakiegoś powodu) więc przedstawiasz ją kilku swoim znajomym inwestorom.Inwestorzy się zastanawiają i dadzą Ci odpowiedź powiedzmy że za tydzień.Niestety w połowie tygodnia oferta staje się nieaktualna .I co dalej?
Pośrednik mający podpisaną wyłączność może dochodzić na drodze sądowej należnej mu prowizji(są wyroki w takich sprawach).Ma podpisaną umowę i w niej jest napisane co w zamian za prowizję ma wykonać.Jeśli wykonał prowizja mu się należy niezależnie od tego jak zostało mieszkanie sprzedane.Ja znajdując takie mieszkanie nie mam umowy z nikim i właściwie nie mam do kogo zgłaszać swoich pretensji.Nawet nie znam człowieka który zakupił mieszkanie.Nawet nie wiem że to nie przypadek i napracowałem się za darmo.Nikt nie jest winny po za mną frajerem.No bo kto?Ty-nie bo działałeś w najlepszej wierze.Ten kto się dowiedział od Ciebie-nie bo kupił z rynku, dowiedział się,zainteresował było do kupienia to kupił.
Ja -tak bo nie zabezpieczyłem należycie swojego interesu.
I tu jest moje pytanie:Jak twoim zdaniem zabezpieczyć swoje interesy aby taka sytuacja się nie wydarzyła?
Najlepsze zaufanie nie ma tu nic do rzeczy bo ja ufam Tobie, Ty ufasz swojemu znajomemu ale ja z Twoim znajomym się nie znam ,więc nie ma między nami żadnych relacji.
Pozdrawiam 😉

Odpowiedz

Piotr Maj 10, 2013 o 13:38

Witaj
Przeczytałem całą trylogię zakupu mieszkania razem z komentarzami, sporo się dowiedziałem i za to Wielkie Dzięki !
Gratulacje udanej transakcji.
Chciałbym Cię poprosić o opisanie poniższych punktów:
-Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
-Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania.
Sam jestem na etapie kupowania i daltego takie informacje bardzo by się przydały.
Czasem przeglądam licytacje jak i BIP w urzędzie miasta.
Zdaję sobie sprawę ze takie transakcje są skomplikowane, ale może ktoś wie, ma doświadczenie jak dogadywać się z lokatorami po kupnie takiej nieruchomości – to jedno, a druga sprawa czy można dogadywać się z właścicielem mieszkania przed licytacją na którą wystawił komornik, czy tacy ludzie są chętni na taką sprzedaż przed licytacją – to byłoby łatwiejsze.
Z góry dzięki za wszelkie odpowiedzi.
Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 12, 2013 o 18:27

Hej Piotrze,

Dziękuję za gratulacje i cieszę się, że artykuły Ci się podobały.

Licytacje komornicze to złożony temat. Aktualnie właśnie ćwiczę takie transakcje i opiszę moje doświadczenia… po tym jak je zbiorę. Ostatnio w podcastach wspólnie z Piotrem Hryniewiczem omawialiśmy zwykły zakup mieszkania krok po kroku. Szczerze mówiąc chciałbym trochę odpocząć od tematyki mieszkaniowej i opisać kilka tematów oszczędnościowych (nawarstwiły się już).

Jedną z zalet kupienia mieszkania od komornika jest to, że kupujesz je „czyste” od strony prawnej (a przynajmniej grasz „we widne”). Oczywiście, o ile zlicytowywana osoba jest tym zainteresowana, możesz spróbować się dogadać przed terminem licytacji komorniczej, ale wtedy weryfikacją sytuacji i wyczyszczenie mieszkania musisz przeprowadzić samodzielnie.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Krystyna Maj 21, 2013 o 18:54

Witaj Michale!
Oczywiście przeczytałam cały Twój wpis. Wg.mnie wymaga jeszcze dwukrotnego czytania i zrobienia sobie konspektu.Masz stalowe nerwy, opanowaną sztukę braku emocji. Tak na chłodno, wszystko przekalkulowane. Aby to opanować trzeba solidnie się napracować.To nie jest hop,siup. Przeczytałam 90% komentarzy lecąc od góry, Twój styl narracji jest fantastyczny. Gratuluję transakcji. Podobało mi się to że trzymałeś reżim finansowy w trakcie remontu, tu może być różnie. Dużo sztuką jest styl negocjacji ceny. Czy znasz sposoby zakupu flipa bez kredytu ale przy niskim wkładzie gotówkowym? Skąd poza bankiem pozyskać środki na zakup? Czy masz takie informacje? Gratuluję transakcji.

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 22, 2013 o 20:00

Hej Krystyna,

Dziękuję za pozytywną recenzję artykułu i ocenę naszego (wspólnie z Żoną) działania.

Odpowiadając na Twoje pytanie: jeśli poszukujesz gotówki na zakup mieszkania na flipy, a jednocześnie masz jakieś nieobciążone kredytem mieszkanie (i żelazne nerwy), to możesz spróbować uruchomić tzw. pożyczkę hipoteczną z mechanizmem bilansującym. Jest to takie rozwiązanie, w którym otrzymujesz pożyczkę hipoteczną pod zastaw własnego mieszkania (z wpisem hipoteki), ale jednocześnie pożyczka ta jest dostępna dla Ciebie na specjalnym subkoncie w banku. Dopóki tej kwoty nie ruszasz, to jest ona nieoprocentowana, a oprocentowanie płacisz tylko od tej kwoty, którą wykorzystasz. Gdy pieniądze z flipa do Ciebie wrócą, wpłacasz na to subkonto i nie płacisz odsetek.

Oczywiście ponosisz pewne stałe opłaty comiesięczne za możliwość posiadania takiego mechanizmu bilansującego. Szczegóły możesz sprawdzić w banku lub zweryfikować u swojego doradcy kredytowego. Wiem, że mBank udostępnia taki mechanizm.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Hanka Maj 27, 2013 o 23:41

Tak właściwie to zastanawiamy się z mężem nad kupnem mieszkania i szukałam porad w tej kwestii. Tymczasem lektura tego wątku, Twojej przygody była równie interesująca :)

pozdrawiam

Odpowiedz

Tom Czerwiec 4, 2013 o 21:20

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Marcin Czerwiec 27, 2013 o 12:45

Wszystko fajnie ale taki zysk na poziomie 36tys/3msc to ja mam co miesiac z etatu :P:P:P

Odpowiedz

Michał Lipiec 5, 2013 o 21:55

To super! To rób taki biznes jak autor i masz dodatkową pensję!

Odpowiedz

Krzysztof Czerwiec 29, 2013 o 00:43

„Poznaliśmy kilka “patentów” technicznych, np. jak osadzić proste skrzydło drzwiowe w zniekształconej framudze” – możesz zdradzić ten patent ?

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 30, 2013 o 20:26

Hej Krzysztof,

Wszystko zależy oczywiście od sposobu zniekształcenia framugi. W naszym przypadku polegało to na tym, że otwór drzwiowy nie trzymał kątów (taki przekoszony prostokąt). W efekcie musieliśmy zawiasy drzwiowe osadzić głębiej niż były pierwotnie osadzone. Nic wielkiego: podpiłowanie skrzydła drzwiowego i wkręcenie zawiasów „głębiej”. Trudno to wytłumaczyć opisując, ale sprawdziło nam się znacznie lepiej niż jakiekolwiek pórby kombinowania przy samej framudze.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Robert Czerwiec 29, 2013 o 22:38

Proszę czy możesz rozwinąć i napisać dodatkowy artykół na poniższe zagadnienia związane z tą transakcją:

Na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami

Co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania

Piszesz, że masz wypracowane dobre wzory umowy sprzedaży mieszkania (przedwstępna i przyrzeczona) Czy możesz je umieścić na swojej stronie aby można je było pobrać

Ile kosztuje operat sporządzony przez rzeczoznawcę?

Pozdrawiam
Robert

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 30, 2013 o 20:20

Hej Robert,

Dziękuję za komentarz. Trzy pierwsze tematy, które podałeś, wymagają szerszego omówienia na blogu. W lipcu planuję opublikować większy artykuł dotyczący zakupu mieszkania i do niego dołączę również wzory umów.

Co do operatu, to zależy czy potrzebujesz jego pełną wersję (dla banku) czy po prostu wycenę szacunkową nieruchomości. Ja za pełny operat w Warszawie płacę 600 zł, a za wyceny szacunkowe płacę mniej więcej 250 zł.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

agnes30 Lipiec 2, 2013 o 12:11

jeszcze 19 % podatku od zbycia mieszkanka należy doliczyć, troche pan bajeruje ale to trzeba poczytac wszystkie wpisy, jak dla mnie ten blog nijak sie ma do rzeczywistości

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 2, 2013 o 22:24

Hej Agnes,

Dzięki za komentarz, aczkolwiek od razu muszę skorygować: nie należy doliczać podatku jeśli zysk ze sprzedaży mieszkania przeznacza się na spłatę kredytu hipotecznego. I nie musi to być kredyt na tym mieszkaniu…

A co do reszty Twojego komentarza: podałem konkretny przykład konkretnej transakcji. To jest właśnie rzeczywistość. Mam wrażenie, że masz wyrobioną opinię i po prostu moja rzeczywistość nie mieści się w Twojej. Mimo wszystko życzę Ci żebyś jak najwięcej dla siebie wyniosła z lektury bloga 😉

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Michał Lipiec 5, 2013 o 16:04

Przeczytałem skacząc trochę po artykule :) Nie dlatego że nieciekawe tylko dlatego że wychodzę z biura o 16 tej i jest piątek więc się spieszyłem. Jednak na komentarz muszę znaleźć trochę czasu. Więc super fajnie Tobie biznes poszedł. Osobiście nie podoba mi się tylko to oddawanie mebli do sklepów. Oczywiście – fajna jest taka opcja oddania towaru jak z towarem jest coś nie tak – ale dokonywanie zakupu z zamiarem oddania to jest dla mnie dość niski standard. Moją wyobraźnię rozpala jedna kwestia i nie jest nią sprzedaż mieszkania opisana w artykule: byłeś w stanie kupić mieszkanie za 900 złotych swojego kapitału i je wynajmować z zyskiem. To wydawało mi się niemożliwe – odsetki od kredytu są wysokie. A Ty pokazałeś że można. Bardzo ważna rzecz – wynajem był oficjalny – podatek opłacony. Więc teoretycznie, po paru miesiącach wynajmowania możesz iść po następny kredyt na następne mieszkanie – Twoja zdolność kredytowa którą miałeś przed zakupem 4 pokojowego mieszkania nie zmalała w stosunku do tej którą byś miał gdybyś wynajmował mieszkanie z zyskiem – nawet byłaby nieznacznie większa (wzrost wynika z zysku który osiągasz na mieszkaniu). Czyli gdybyś taką operację powtórzył co pół roku to po 5 latach jesteś zadłużony na grubą kasę ale masz 10 mieszkań i potężny miesięczny dochód. No i 10 mieszkań za 30 lat :) Dobra idę do domu bo po 16 tej… Miłego weekendu wszystkim życzę.

Odpowiedz

Dominik Lipiec 19, 2013 o 11:58

Michał,

Przeczytałem cały tryptyk nieruchomościowy ze wszystkimi komentarzami. Zajęło mi to ze 3 dni i ponad kilka godzin…ale czas w to zainwestowany uważam za cenny i pożyteczny….bo wiedza którą tutaj nabyłem za twoim pośrednictwem jest bardzo wartościowa…….Nawet jeśli będę uważał że działasz lekkomyślnie albo nierozważnie to dla mnie jest to głos w dyskusji pozwalający poszerzać horyzonty i patrzyć na kwestie nieruchomości z różnych punktów widzenia…

Odpowiedz

elcede Sierpień 13, 2013 o 09:52

Witam.
Przeczytałem cały artykuł (były miejsca które przeskakiwałem). Fajna akcja i gratulacje dla całej drużyny: Ciebie, żony, ekipy remontowej, prawnika i notariusza. I tu mi się właśnie nasunęło, że bez takiej ekipy to duże ryzyko się w coś takiego pakować. Bo jak by taka ekipa remontowa dała ciała albo wzięła kasę i zniknęła to byłby problem. To samo jeśli prawnik czy notariusz nie popisał się kompetencją. Fakt, że nie ma dużego zysku przy dużym ryzyku. Niemniej fajnie napisane, bo uwzględnione wszystkie fakty, problemy i rzeczy na które trzeba zwracać uwagę a nie tak jak w pozostałych tego typu artykułąch gdzie jest: kupiłem mieszkanie za 350tys, zrobiłem remoncik za 20tyś i sprzedałem za 450tyś a to wszystko w 2 tygodnie bez stresu i ludzie później myślą, że to jednak takie proste.
Gratuluje wiedzy, nerwów i ogarnięcia tematu.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Jarek Sierpień 28, 2013 o 22:18

Przeczytałem cały artykuł. Jestem po wrażeniem. Niesamowita praca. Wyjaśniłeś krok po kroku jak, co, kiedy zrobić. Zawsze chciałem zrobić coś podobnego, ale „od czego zaczać, tyle formalności, to chyba trudne, bla, bla, bla, bla, bla…”. Zainspirowałeś mnie, żeby ruszyć do przodu! Mam pytania: w jaki sposób zawężałeś obszar poszukiwań dobrego mieszkania na inwestycje? Skąd wiedziałeś, że na tym można akurat będzie zarobić? Porównywałeś z cenami innych mieszkań w rejonie albo z cenami innym mieszkań o podobnym metrażu i standardzie i lokalizacji? :)

Czuję, że Twój artykuł to naprawdę ważny krok w moim życiu! Mam odłożone trochę pieniędzy i nic z nimi nie robię, bo nie wiem jak zacząć, a powierzać je funduszom, z których żaden nie bije nawet indeksu nie mam zamiaru!

Powodzenia!

Odpowiedz

borys Wrzesień 2, 2013 o 15:47

Jestem pod wrażeniem kuchni za mniej niż 1000 zł za te meble. Też jestem z Warszawy i w trakcie remontu. Można wiedzieć gdzie te meble zostały kupione? :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 2, 2013 o 17:11

Hej Borys,

Te meble były w styczniu do kupienia w Castoramie, Al. Jerozolimskie. Polecam :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Alicja Wrzesień 4, 2013 o 17:59

Hej!
Przyznam że to pierwszy z Twoich artykułów który przeczytałam, ale na pewno sięgnę po pozostałe. Ostatnio zastanawiałam się nad kupnem mieszkania, odremontowaniem i sprzedaniem (remonty to moja pasja, w dodatku większość mężczyzn w rodzinie pracuje w branży budowlanej), ale na razie jest to zbieranie informacji – byłam pewna że muszę uzbierać jakiś spory wkład własny, bo żaden bank nie da mi takiego kredytu „pod inwestycję”. Niemniej warto zbierać inf, i Twój artykuł okazał się świetny! Pozwala zobaczyć czego się spodziewać, na co uważać i ile mogą dać negocjacje.. Dzięki!

Odpowiedz

Alan Wrzesień 6, 2013 o 11:16

No nieźle nieźle. Czyli czasem warto zatrzymać się na chwilę przy kupnie mieszkania „z którego nic się nie da wyciągnąć”. Jesteś dowodem, że jednak można.

Odpowiedz

Agata Wrzesień 10, 2013 o 08:48

Bardzo ciekawy artykuł. :) Jeśli chodzi o ten fragment:

„IKEA – (…) Jest tylko jeden minus takiego zwrotu: ekwiwalent pieniężny otrzymuje się na bezterminową kartę rabatową, którą można płacić za kolejne zakupy w IKEA”

– sklep ma obowiązek oddać „żywe” pieniądze, trzeba wołać kierownika i mówić, że nie interesuje nas karta rabatowa. Mało kto o tym wie, tak więc sklepy kombinują, aby finalnie pieniądze zostały u nich.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 10, 2013 o 09:29

Hej Agata,

Piszesz, że sklep „ma obowiązek”, a czy możesz podać podstawę prawną do tego? IKEA zwraca gotówkę jeśli zwracasz niezłożone meble wraz z opakowaniem (może być rozpakowane). Ale w przypadku już skręconych przez nas mebli, to wcale nie jestem przekonany czy istnieje wymóg prawny, by je od nas przyjmować, a tym bardziej by zwracać gotówkę. Ale chętnie się tego dowiem. Przyznam się, że sam głębiej nie analizowałem. Wystarcza mi to co jest.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Daro Wrzesień 20, 2013 o 15:39

Witam Michale !!!

Z racji tego że jest to mój pierwszy wpis na twoim blogu chciałem się przywitać i serdecznie Ci pogratulować konsekwencji , determinacji i życia na swój sposób ,wbrew przyjętym standardom.
Odnośnie artykułu , świetna „robota” ,znajduję się w nim kupa ciekawych pomysłów i rad do wykorzystania przez początkujących jak i wprawionych inwestorów w nieruchomości. Fakt iż jest on taki długi działa tylko na twoją korzyść ,ponieważ widać że podchodzisz do tematu bardzo poważnie . Oby więcej takich wpisów !!!

Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 30, 2013 o 14:49

Dobry flip to taki na którym łykasz 50% ten jest świetnie opisany przez autora i za to szacun.

Odpowiedz

Magda Październik 8, 2013 o 20:48

przeczytałam ten artykuł z wypiekami, inwestowanie tak mnie ostatnio zainteresowała, że chciałabym pochłonąć całą wiedzę na ten temat, chciałabym zakupić mieszkanie pod wynajem, jednak mieszkamy zagranicą i nie bylibyśmy w stanie nadzorować chociażby remontu tego mieszkania… a nie opłacałoby się gdyby stało puste przez kilka lat aż do naszego powrotu do kraju… z drugiej strony jednak chętnie wzięłabym kredyt na takie mieszkanie, bo to zmotywowałoby mnie i mojego męża o staranniejsze przemyślenia co do wydatków bieżących.

Odpowiedz

Beata Październik 31, 2015 o 13:56

Hallo Magda, ja tez mieszkam za granica i mam w PL ( krakow) wynajete 2 mieszkania. Ok jedno bylo juz ( kupilismy z mezem z 15 lat temu) ale ja monitorowalam caly remont bo bylo dosyc mocno zuzyte przez studentow ( zmarly maz sie nie interesowal odnawianiem tylko kase wydawal) no i w ostatnim momencie znalezlli sie jego koledzy ( Elektryk, fliziarz ze znajomym do wymiany instalacji wodnej, gazowej) notabene ta alternytywe dala mi tesciowa. Ja juz mialam wczesniej nagranego fliziarza. Udalo mi sie zrobic ten remont w 3 mies. akurat przed koncem fazy studentowych szukan mieszkan. Drugie mieszkanie wpadlo po smierci ojca ( naturalnie wolalabym by dalej zyl- /(b. pomagal a i mogl zyc dluzej), bo mialam sporo klopotow z tym mieszkaniem, bylo prawie w oplakanym stanie i nie moglam go wynajac ) ale i z tym tez sobie poradzilam z moja pozostala rodzina w Krk. Mam zamiar dalej investowac w nieruchomosci bo mam troche doswiadczenia ( zdobylam bo musialam w b.krotkim czasie by te mieszkanie jakos wynajac.) Na moja corka wyrosla w Niemczech nie moge liczyc: oprocz zlamanej polsczyzny to i slabe pojecie. Oczywiscie koledzy Meza byli jak przyslowiowa manna z nieba no i szczescie, bo zajeli sie wszystkim a ja tylko finansowalam i zbieralam paragony. Takze mialam duzo szczescia. PIsz na email. [email protected]
pozdrawiam Beata

Odpowiedz

Andre Październik 14, 2013 o 11:28

Bardzo ciekawy artykuł, jedno mnie tylko ubodło (może ktoś o tym pisał w komentarzach, nie wiem).

Ja wiem, że w Polsce nadal działanie typu – kupuje kwiatki w IKEA, wykorzystuję do ozdobienia mieszkania po czym zwracam i mam pieniądze z powrotem – podpada pod ‚zaradność’, niemniej według mnie to zwykła chamówa.

Odpowiedz

Kaja Sierpień 19, 2015 o 09:13

Weź tylko pod uwagę że Michał jest jak widać wiernym klientem tej firmy, poleca ją, i kupuje jej produkty, a że raz tak postąpił, jeżeli firma się na to godzi, to czemu raz nie skorzystać, przecież te rzeczy są nietknięte.

Odpowiedz

Ewa Październik 19, 2013 o 23:43

Witam,
Jestem wielką fanką Pana bloga i każdy artykuł czytam od początku do końca. Wszytskie treści przestawione są ‚w ludzki sposób’, czyta się lekko i z przyjemnością. Co do długości nie mam najmniejszych zastrzeżeń im lepiej zobrazowane są Pana doświadczenia tym więcej wniosków można wyciągnąć dla siebie.
Życzę powodzenia przy dalszych inwestycjach no i oczywiście w prowadzeniu bloga bo zaglądać będę regularnie ! :))

Odpowiedz

magda Październik 23, 2013 o 20:09

Super artykuł.Zachęcający i pełen optymizmu.Miałeś szczęście z zakupem zadłużonego tak taniego mieszkania.Niska cena. Myślę , że za mało na początku napisałeś jak znajdować takie mieszkanie i.. jak sprawdzić prawdziwość zadłużenia.Chyba deklaracja sprzedającego nie wystarcza.Przydałaby się check lista do wykonania przed zakupem.
Pozdrawiam i życzę dalszego powodzenia.
Magda

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 23, 2013 o 20:16

Hej Magda,

Dziękuję za komentarz. Co do checklisty przed zakupem, to… powstaje i pojawi się w jednym z kolejnych artykułów w tym temacie.

Polecam Ci również przesłuchanie podcastów – odcinki od trzeciego do piątego, w których szczegółowo omawiam proces zakupu mieszkania krok po kroku.

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/003
http://jakoszczedzacpieniadze.pl/004
http://jakoszczedzacpieniadze.pl/005

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Łukasz Październik 25, 2013 o 11:54

Jedyne co mnie zmroziło, to brak umywalki w kibelku. Rozumiem, że wy tego nie potrzebowaliście, bo to mieszkanie nie było dla Was. Ale przeraża mnie, że nawet w nowych blokach ludzie nadal nie myją rąk w toalecie :(

Odpowiedz

Wojtek Październik 25, 2013 o 12:31

Gratulacje Michał :) Zrobiłeś świetny interes. Łatwo nie było ale ciężka praca się opłaciła. Dałeś sporo cennych wskazówek, które na pewno przydadzą się nie jednej osobie, która będzie chciała sprzedać lub wynająć mieszkanie. Trzymam kciuki za kolejne udane inwestycje :)

Odpowiedz

andy Październik 25, 2013 o 13:04

Panie Michale, gratuluję inwestycji. Natomiast moją uwagę zwrócił koszt remontu, a przede wszystkim koszt zakupu mebli kuchennych. Solidne meble kuchenne do tego M to kosztują nie 828zł a z 5000zł najmniej, do tego kuchenka, płytki, robocizna. Dobre drzwi wewnętrzne to 1tys zł. Panele podłogowe – najtańsze, może i ładniejsze od imho solidnej mozaiki, ale to „pusta” deska. Nic Pan nie napisal o łazience. No ale generalnie to wszystko już problem kupującego. Kupno M za taką kasę to pewnie inwestycja życia, w której będzie sie mieszkać długo, więc mimo wszystko kupiec powinien sprawdzić co kupuje. IKEA ? – tani badziew. JYSK ? – mało lepiej. Urządził Pan M pod wynajem, czyli jak najtańszym kosztem, a ktoś się dał złapać i … mimo wszystko uważam, że przepłacił. Za niewiele wyższą cenę można kupic podobne M w nowym budownictwie, z miejscem parkingowym (również developerskie z wykończeniem). No ale to już nie Pana problem :-)

Odpowiedz

Przemek Październik 26, 2013 o 16:06

Lubię czytać Twoje artykuły. Także i ten jest bardzo obrazowy i praktyczny. Czasami mam nieco odmienne poglądy na temat oszczędzania. Może jak czas pozwoli wypowiem się kiedyś nieco szerzej w temacie. Jako przykład mojego podejścia niech będzie kwestia zlewozmywaka sprzedanego na złom. Odzyskane 13 zł rozumiem jako już odjęciu po kosztów transportu? Ja tylko tak oceniałbym opłacalność takiej transakcji. Pomijając kwestie czasowe oczywiście. Niestety w pełni popieram zdanie Andre w kwestii, wykorzystania zaufania jakie dają nam sklepy dla zaoszczędzenie kilku złotych to nadużycie. Pozdrawiam

Odpowiedz

Lapeno Listopad 4, 2013 o 14:01

Witam,

Trafiłem na bloga w sobotę i zamiast pracować pilnie czytam.
Odnośnie samej akcji z mieszkaniem jestem więcej niż zainteresowany, bo sam utknąłem przy próbie podobnej akcji.
Zakup za o wiele mniejsze pieniądze przy zakładanym zysku o wiele mniejszym i mam problem – bo stoi puste.
Muszę sprawę raz jeszcze przemyśleć w opraciu o Twój wpis i do boju.

Odpowiedz

metka Listopad 12, 2013 o 21:40

melduję, że przeczytałam całość, nawet z wszystkimi komentarzami 😉 temat dla mnie na czasie, bo przymierzam się do „flipa” (pierwszego), wiele wartościowych informacji, dziękuję. i gratuluję efektów :)

pees. i wcale nie za długie :) lecę czytać resztę

Odpowiedz

zuza Listopad 19, 2013 o 10:35

Witam,
mam nadzieję, że niedługo też się pochwalę takim zyskiem. Kupiłam 3-pokojowe mieszkanie na drugiej licytacji komorniczej (bo wtedy jest najtaniej) za cenę wywoławczą 130 tys.zł, bo nie było chętnych (wartość z operatu to 210 tys.) i bez lokatora. Lokator rozwodził się ze żoną i chciał ewidentnie pozbyć się mieszkania bo mieszka z rodzicami. Mieszkanie obejrzałam przed licytacją, nie wymaga nawet remontu tylko odświeżenia. Co najważniejsze nie płacę żadnych dodatkowych opłat np. notariusz, PCC i inne, co już odpada około 8-10 tys. zł Zainwestowałam gotówkę także koszty związane z kredytem też odpadają. Dziwi mnie tylko dlaczego Michale nie bierzesz udziału w takich licytacjach tylko dogadujesz się przed licytacją z właścicielami, ja bym tak nie zaryzykowała. Kupując na licytacji mam pewność, że wyczyszczą mi KW z obciążeń a nie płacę podatku, bo zakup na licytacji zwolniony jest z podatku, nie płacę też opłat notarialnych bo otrzymuję decyzję administracyjną ze sądu o przysądzeniu własności. Na podstawie tej decyzji wymeldowuje wszystkie osoby które są tam zamieszkałe. Niskie ryzyko a same oszczędności, tylko że trzeba mieć gotówkę, bo kredyt hipoteczny nie wchodzi w grę jako zabezpieczenie na nabywanej nieruchomości. Zamierzam je wynająć albo jak się uda to sprzedać. Dobry biznes to tanio kupić i drogo sprzedać. Tak czy inaczej bardzo mi ten twój artykuł pomógł. Nie korzystam z pośredników, po co mam płacić za coś co mogę zrobić sama. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Piotr Listopad 23, 2013 o 17:11

fajnie jak nie ma lokatora, ale jak jest i nie chce się wyprowadzić to co robić ? Skąd wiedziałaś że mieszkanie jest bez lokatora od komornika czy z innego źródła? .
Mam pytanie do czytających, czy jakbym chciał obracać mieszkaniami na własny użytek (nie biuro nieruchomości) to wiem, że muszę mieć DG ale jaką: taką zwykłą czy np
sp. z o.o., i jaki podatek wg skali czy liniowy (pracuje również na etacie) ? I teraz czy jak obracałbym na dg to jak wyglądają sprawy z ewentualnym kredytem, czy mógłbym składać papiery do banku jako pracownik etatowy i wciągać ewent. nieruchomość na dg czy od razu koniecznie jako dg? Za wszystkie odpowiedzi z góry dziękuję. Pozdrawiam

Odpowiedz

Ewa Luty 18, 2014 o 12:41

Witaj Piotrze,

1. Bezpieczną formą firmy dla tego typu działalności byłaby Sp z o.o., ale oczywiście po sporządzeniu umowy z obowiązkowymi konsultacjami u prawnika. Stety-niestety musi być prowadzona pełna księgowość, która kosztuje znacznie więcej niż przy PDG. Ale jak będziesz mieć wysokie obroty, to spokojnie.

2. Hmm.. jaki podatek, to zależy od Twojego rocznego dochodu (w której skali podatkowej się znajdujesz, znajdziesz) -> skonsultuj z dobrym doradcą podatkowym.

3. Jeżeli nie dysponujesz odpowiednim kapitałem i dużymi obrotami firmy (z dobrą historią przepływów z co najmniej 1 roku – zazwyczaj banki wymagają z ostatnich dwóch lat), to możesz mieć problem w uzyskaniu kredytu inwestycyjnego na firmę. Ten sam kłopot może się pojawić jeśli będziesz w początkowym etapie „posiadania” firmy i zarazem będziesz na etacie, to bank również będzie prześwietlał Twoją firmę i od jej stanu będzie także uzależniał udzielenie Ci kredytu.

1. Sprawdź swoją obecną zdolność kredytową (np. w banku, czy u pośrednika finansowego typu OF), korzystających z wewnętrznych kalkulatorów, nie wpływających na scoring BIK-u.
2. Skup się na zebraniu kapitału (np. poprzez pracę na etacie) i wyrobieniu dobrej zdolności kredytowej.
3. Kup mieszkania poprzez kredyt hipoteczny (na siebie). Zobacz jak idzie Ci spłacanie rat lub zrób Flipa (raczej tylko raz, by nie zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych).
4. Spróbuj kupić kolejną nieruchomość, a w między czasie zbieraj swój kapitał lub buduj swoją firmę.
5. Skorzystaj z kredytu inwestycyjnego.

Serdecznie pozdrawiam,
Ewa

PS. Sami z mężem jesteśmy gdzieś w połowie tej drogi..

Odpowiedz

AnkaWrocław Listopad 24, 2013 o 20:24

Michał

Czy mógłbyś napisać, jak zabezpieczyłeś się przez kupnem tego lokalu z lokatorem?
Przecież właścicielka mogła się niego nie wyprowadzić, miałbyś lokal z lokatorem nie do sprzedania, jak się przed tym zabezpieczyłeś?

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 24, 2013 o 23:57

Hej Anka,

Dziękuję za komentarz. Przede wszystkim w dniu transakcji sprawdziliśmy w urzędzie gminy, czy wszyscy zostali z mieszkania wymeldowani. Co do samego przejęcia lokalu to było tak, że przejmowaliśmy go od razu.

Jeśli chcesz znać optymalną procedurę (której my tu nie zastosowaliśmy), to najlepsza jest taka: przed podpisaniem aktu oglądasz mieszkanie ze sprzedającym. Spisujecie protokół, stan liczników itp. Następnie wymieniacie zamki na nowe i komplet kluczy dajesz sprzedającemu. Jedziecie do notariusza, tam sprzedający przekazuje Ci klucze i nie ma nawet jak wejść do mieszkania.

My przeprowadziliśmy powyższą procedurę, ale bez wymiany zamków (wtedy jeszcze ten sposób nam do głowy nie przyszedł).

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Jed Listopad 26, 2013 o 15:53

Michale,
Artykuł skanowałem, czytałem w częściach, przeskakiwałem.

Myślę że fajnym elementem przy sprzedaży był opracowany rzut mieszkania.
Z rozmów ze znajomym, który taki rzut zrobił zwykłym programie typu paint wiem,
że ludzie którzy oglądali jego mieszkanie podkreślali, że to dawało im wyobrażenie o przestrzeni i nawet jeden z pośredników zadzwonił do niego czy on by mu nie robił takich rzutów za drobną opłatą (to potwierdza to co podałeś w podcaście 011) :)

Mam pytania:
– gdzie Twoi znajomi kupują tak tanio meble kuchenne?
– gdbybym potrzebował prawnika i notariusza do obsługi zakupu mieszkania to byś ich polecił na priv?

Pozdrawiam i gratuluje
cenny wpis!

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 28, 2013 o 20:15

Hej Jed,

Dziękuję za komentarz. Co do kupowania mebli kuchennych: Castorama sprzedaje naprawdę tanie komplety. Ogólnie warto patrzeć na ofertę marketów budowlanych.

Co do prawnika i notariusza – jak do mnie napiszesz przez stronę „Kontakt” to jak najbardziej polecę Ci obu z czystym sumieniem :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jed Grudzień 2, 2013 o 11:21
zuza Listopad 26, 2013 o 21:54

Witam ponownie,
Odpowiadam Piotrowi na pytanie skąd wiedzieć czy mieszkanie jest z lokatorem czy bez. Można dowiedzieć się po pierwsze u komornika który doskonale zna sprawę lub podczas wizytacji bezpośrednio w mieszkaniu. Oczywiście większość mieszkań jest z lokatorami dlatego trzeba szukać. Miałam okazję kupić na licytacji mieszkanie którego właścicielem była osoba małoletnia (nabyła w drodze spadku po zmarłym dziadku, oczywiście zadłużone). Stało puste, bo nikt tam nie mieszkał a spadkobierca z matką się gdzieś wyprowadził i nikt nie wie gdzie przebywa bo zawiadomienia o licytacji nie dochodzą na stary adres. Chciałam kupić to mieszkanie, bo wiedziałam że stoi puste, lecz nikt mnie do niego nie mógł wpuścić przed licytacją. Aby wezwać ślusarza trzeba mieć zgodę sądu a to trwa. Słyszałam że ktoś kupił „w ciemno”, jedynie zdjęcia były w operacie szacunkowym.

Odpowiedz

Paweł Listopad 5, 2014 o 07:12

Hej Zuza,

To co piszesz teraz ma się nijak do tego co napisałaś dnia”Listopad 19, 2013 o 10:35″
No chyba, że to pisała inna zuza, a może kupiłaś już dwa mieszkania na licytacji komorniczej?

Generalnie licytacjami interesuje się już od ok roku, ale jeszcze nigdy jak dzwonię po komornikach nie znalazłem mieszkania nie zamieszkałego, co jak dla mnie dyskfalifikuje mieszkanie.

Odpowiedz

Krzysiek Matejak Grudzień 13, 2013 o 02:51

Przeczytałem cały, Michał. :) I dziękuję Ci, że ten wpis był właśnie tak wyczerpujący. Jestem teraz na etapie poszukiwania wiedzy i ekspertów-praktyków w dziedzinie flipping’u na nieruchomościach. Jeżeli uda mi się skutecznie przeprowadzić flipa lub dwa, zrealizuję jeszcze większy projekt – tym razem podróżniczy. Twój artykuł jest jednym z pierwszych historii, źródeł, które poznaję. Dzięki za wszystkie zawarte w nim rady i wskazówki. Utrwalają we mnie przekonania już gdzieś bardziej lub mniej świadomie zasłyszane. 😉

Ostatni raz widzieliśmy się, choć ledwie przelotnie, na Kongresie Mieszkanicznika w Łodzi. Ja wtedy biegałem z mikrofonem w koszulce Kontestacji. I dlatego tylko nie przycisnąłem Cię wtedy [do wywiadu choć krótkiego], bo nie znałem jeszcze twojego mega-prze-kozackiego bloga (tak, to ten tutaj). Dzięki wielkie i takież ukłony w twoją stronę – zahaczasz tutaj w bardzo rzetelny sposób kilka ważnych dla mnie zakresów finansowych. Od taniego podróżowania, przez fundamentalne zarządzanie wydatkami, po inwestycje w nieruchomości. Wkładasz w to wielka pracę, i – w mojej opinii – uzyskujesz wielkie rezultaty :)

Odpowiedz

chola Grudzień 15, 2013 o 22:02

Przeczytałam ten artykuł jako drugi przeczytany na Twoim blogu. Cały! Od jutra zaczynam lekturę całego bloga od samego początku! Coś czuję, że to będzie wartościowa lektura:))

Odpowiedz

Mateusz Styczeń 2, 2014 o 16:12

Witaj Michale!
Wpis długi i szczegółowy i dla tego cenny-przczytałem całosc!
Mam tylko jedno pytanie? Jak przeprowdzic podobną inwestycje korzystajac z pieniedzy banku, kiedy spłata kredytu hipotecznego przed upływem 3 lat od jego zaciagniecia jest obarczona opłatami. Najczesciej w granicach 1,5% od wielkości splaty, co czyni taka tranzakcje nieoplacalna.
Bede wdzieczny za rade, bo wg mnie na takie tranzakcje podobnie jak na licytacje komornicze trzeba dysponowac gotowka.

Odpowiedz

Bartek Styczeń 2, 2014 o 17:38

Przeczytałem całość! Super artykuł! Szczególnie, że interesuję się nieruchomościami. Dla mnie najbardziej imponujący i pouczający jest efekt przeprowadzonego remontu, mieszkanie wygląda jak nowe. Podziwiam!
Moim zdaniem kluczem do sukcesu było to, że łazienka i WC nie wymagały remontu a okna już były „plastikowe” – inaczej zysk byłby znacznie mniejszy. Co nie oznacza, że uważam Cię za „farciarza” – SZCZĘŚCIE SPRZYJA LEPSZYM!

Odpowiedz

PIOTR Styczeń 3, 2014 o 22:12

WITAM, SAM OBECNIE WYPOSAZAM SWOJE MIESZKANIA POD WYNAJEM I MAM PYTANIE ODNOSNIE KUCHNI, Z CZEGO WYKONANO U CIEBIE BLAT NA SZAFCE I JAKIE TO BYLY KOSZTY? ile kosztowal taki pochlaniacz pary i czy jest on podlaczony do komina wentylacyjnego czy wyposazony w jakies filtry?

Odpowiedz

BF Styczeń 6, 2014 o 19:30

Niezłe artykuły na tym blogu. Kwestia tylko czy nie jest już za późno na wejście w nieruchomości, połowa moich znajomych już za granicą i chyba większość deklaruje, że nie wróci. A dzieciaki z liceów też mają zamiar wyfrunąć, raczej nie myślą o studiach w Polsce, tylko za granicą. Ciekawe co to będzie z naszym krajem?

Odpowiedz

Łukasz Styczeń 19, 2014 o 11:04

Witam

Gratuluję i mam nadzieję, że czegoś się od Ciebie nauczę (właściwie to jestem pewien). Dzięki za tego pięknego bloga. Co do dodatkowych informacji, o które można poprosić to bardzo by mi zależało na precyzyjnym artykule na co dokładnie (i gdzie to znaleźć, za jakie pieniądze i ile czasu to zajmuje) należy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkań z problemami (trochę o tym napisałeś w artykule, ale jeśli znalazłbyś czas aby rozwinąć temat to można by skorzystać z twojej wiedzy, a jak wiadomo najlepiej się uczyć na czyiś doświadczeniach i błędach oraz uczyć się zawsze od lepszych od siebie). Pozdrawiam i dziękuję za ten artykuł.

Odpowiedz

Karolina Styczeń 20, 2014 o 13:40

Cześć Michał,

gratuluję super inwestycji, ja jestem jeszcze początkującym „oszczędzającym” a na twój blog trafiłam stosunkowo niedawno z polecenia kuzynki i zostałam :). Do kilku sposobów doszłam sama, jak spisywanie wydatków, ich analiza i optymalizacja oraz kupno kawalerki na wynajem w Gdańsku jako inwestycji długoterminowej, póki co, bo oszczędności pozwalały na jej wyposażenie i koszty okołokredytowe. Póki co się spłaca. Mam jednak chrapkę na wymianę naszego trzypokojowego mieszkania na dom. Ostatnio otrzymałam darowiznę, za mała na dom, więc mam plan aby maksymalnie ją pomnożyć i za 10 lat urealnić marzenie. Szukam pomysłów na inwestycję, ale na kredyt póki co nie możemy już liczyć. Też uważam podobnie jak Ty, że fajnie jest zarabiać korzystając z pieniędzy banku. Może podpowiesz jak wg Ciebie wyglądają teraz instrumenty finansowe i gdzie warto lokować.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 20, 2014 o 13:43

Hej Karolina,

Witam Cię na blogu :) Co do inwestowania – to polecam lekturę artykułów z cyklu „Elementarz Inwestora„.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Beata Styczeń 20, 2014 o 18:53

Witam! Od pewnego czasu zaglądam na Twojego bloga. Teraz chyba będę czynić to jeszcze częściej, gdyż planuję zakupić mieszkanie. Interesuje mnie ile wydałeś na robociznę, czy firma remontowa od razu oszacowała koszty? Będę miała pewnie więcej pytań, na razie tyle. Pozdrawiam i czekam na odpowiedź.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 20, 2014 o 20:42

Hej Beato,

Z tego co pamiętam, to koszty samej robocizny wyniosły w tym przypadku około 7000 zł. Tak – firma remontowa od razu oszacowała koszty. Dla mnie to podstawa, której trzymamy się do końca prac ewentualnie modyfikując zakres (w jedną lub drugą stronę) i odpowiednio to wyceniając.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Paweł Styczeń 20, 2014 o 18:56

To jeszcze trzema mieć głowę na kartu i pełne know-how, żeby coś takiego zrobić! Podziwiam

Odpowiedz

Iwona Styczeń 20, 2014 o 23:47

gratuluję, bombowy blog i świetny wpis – warto byc mądrym i oszczędnym:)

Odpowiedz

Kapitalista Styczeń 22, 2014 o 22:18

Dzień dobry. Nie ukrywam, że przeczytałem artykuł pobieżnie. Gratuluję bardzo dobrej inwestycji. Uważam, że wyśmienicie to zaplanowaliście i naprawdę fajnie wyszedł Wam flipping. Uważajcie jednak na skarbowkę, bo coraz częściej czepiają się transakcji na nieruchomościach – znajomemu „udowodnili”, że jednak działalność gospodarczą prowadzi 😉 i nie może korzystać z preferencyjnego odraczania podatku. Konsekwencji tłumaczyć nie muszę :). Jeszcze raz gratulacje, naprawdę doskonała inwestycja :)

Odpowiedz

miss Styczeń 28, 2014 o 00:17

Przeczytałam i podczytuję inne artykuły – ze względu na prośbę daję znać, ale odnosić się nie będę, ponieważ nie mieszkam już w Polsce:) Jedynie co do sprawy wynajmu przez wakacje – prawdopodobnie i to dałoby się zagospodarować pod wynajem krótkoterminowy – jeśli to jest duże miasto, studenckie, pewnie i ciekawe to rózni ludzie przyjeżdżają, wielu z nich na określonym budżecie – takie mieszkanie na grupę turystów (tak wiem, ryzyko) nie za bogatych, ale też wygodnych? Jestem pewna, że się da:)

Odpowiedz

miss Styczeń 28, 2014 o 00:18

nie pod tym artykułem powinien być komentarz – przepraszam:)

Odpowiedz

Agnieszka Luty 7, 2014 o 00:00

Szanowny Panie,

jestem pełna podziwu, zarówno dla profesjonalizmu w zgłębieniu tematu jak, i dla Pana pióra, które sprawia, że nawet długi tekst czyta się szybko i przyjemnie. Podziwiam takich ludzi jak Pan, którzy potrafią zarobić niezłe pieniądze nie wyjeżdżając z Polski, a nie tylko narzekać, jak ciężko jest żyć w czasach kryzysu. Dziękuję, że podzielił się Pan ze mną swoim doświadczeniem i życzę dalszych sukcesów finansowych!

Odpowiedz

Tomek Luty 9, 2014 o 22:09

Super trylogia artykułów. Czytałem z zaparty tchem od deski do deski.

Z pobudek osobistych brakuje mi trochę informacji o samym kupowaniu. Sprzedaż jest opisana bardzo dokładnie, niewiele jest o tym, gdzie szukać „mieszkania z problemami”. Pewnie trzeba mieć po prostu dużo szczęścia 😉

Odpowiedz

Małgorzata Luty 11, 2014 o 23:42

Mieszkanie kupione poprzez pośrednictwo komornika. To jednak prawda ze ludzie bogaca najłatwiej na krzywdzie innych. Gratuluje zadowolenia z siebie i szacunku do własnej osoby. Mi byłoby trudno spojrzeć w lustro ale to blog dotyczący zarabiania i zysków a nie moralności więc życzę dalszych sukcesów finansowych.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 12, 2014 o 00:05

Hej Malgorzata,

Po pierwsze przeczytaj ze zrozumieniem artykul. Byc moze wtedy uswiadomisz sobie, ze mieszkanie kupione bylo od wlasciciela a nie na licytacji. Od wlasciciela, ktory w ten sposob uciekl przed licytacja. Sprzedal za uzgodniona i satysfakcjonujaca obie strony cene.

Ty zamiast dopytac jesli czegos nie zrozumialas, to wolisz osadzac. Nie wiem skad bierzasz miary do oceniania w ten sposob innych.

Ja na szczescie nie mam sie czego wstydzic patrzac w lustro.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Kudłaty Luty 12, 2014 o 09:04

Michale pisałeś o operacie szacunkowym , aby wziąc kredyt jest on niezbędny. Co daje taki operat załatwiony samemu (cena rynkowa 500 zł). Jeżeli składa się wniosek do kilku banków to warto by nie placic kazdemu bankowi osobno. Ale daje coś jeszcze ??

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 12, 2014 o 09:11

Hej Kudłaty,

Telepatia chyba działa. Właśnie piszę artykuł na ten temat. Wpadnij jutro na blog – już powinno być więcej na ten temat.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

markot Luty 13, 2014 o 11:43

Ok, mieszkanie jako forma inwestycji dla siebie, pod własne miejsce zamieszkania, ale jako inwestycja zaronkowa – szkoda czasu. Na lokacie, która nie wymaga żadnego zachodu da radę zarobić niewiele mniej. Owszem, jeśli ktoś ma kasę na przejęcie hali Jartomu w Warszawie, to ma to sens. Ale w innych przypadkach, raczej średnio.

Odpowiedz

Ewa Luty 18, 2014 o 12:54

Witaj Markot!

A gdzie można teraz znaleźć taką intratną lokatę?
Może się podzielisz swoją wiedzą – proszę.

Pozdrawiam,
Ewa

Odpowiedz

Mariusz Luty 13, 2014 o 16:07

Michale, bardzo dobrze czyta się Twój artykuł. Długość jest optymalna. Artykuł dostarcza dużo szczegółów dotyczących przebiegu operacji. Co do samego kosztu remontu, to zrobiłem niedawno remont mieszkania 65 metrowego gdzie skala remontu była podobna i majster wziął za pracę…2500. Tyle, że remont był w Bydgoszczy 😉
Co do dalszych oszczędności przy remoncie, warto zaopatrując kuchnię czy łazienkę, w mieszkaniu pod wynajem, w sprzęt AGD skorzystać ze sprzętu używanego. Cena sprzętów (pralka, lodówka, kuchenka, zmywarka) waha się w okolicy 300-600 zł, okap to cena ok 200 zł. Można w ten sposób podnieść standard (zmywarka) i jednocześnie zaoszczędzić sporo. Remontując mieszkanie pod wynajem wyposażyłem kuchnię (duża lodówka, kuchenka, okap, zmywarka) w sprzęt w kolorze INOX oraz łazienkę w pralkę płytką (mało miejsca) za cenę 2000 z dostawą sprzętu (wnoszenie w moim zakresie).

Chętnie zapoznam się z resztą Twojego bloga, rozsądnie piszesz. Sam pracuję w finansach (bankowość dla przedsiębiorstw) i widzę, że Twoje myślenie jest w dużej mierze zbieżne z moim.

Pozdrawiam serdecznie,
Mariusz

Odpowiedz

Marysia Luty 19, 2014 o 20:51

Najwyraźniej należę do Twoich powracających czytelników- bo trafiam tu ciągle- za każdym razem skąd inąd:) Zastanawiam się- bo tu polegaliście na ekipie remontowej i własnych pomysłach… a jak podchodzicie do Swojego mieszkania? Jakie masz podejście do zatrudnienia architekta wnętrz? Czy uważasz, że to oszczędność(o czym ja osobiście jestem przekonana:)), czy wręcz przeciwnie? Ot takie pytanko- żeby poznać Twój punkt widzenia w temacie:)

Odpowiedz

mHuba Luty 28, 2014 o 11:55

Jakoś w środę myślałem o pisaniu swoich przemyśleń w postaci bloga na tematy techniczne związane z moją branżą.
Ale tak sobie myślę że to nuda, kto to będzie czytał 😉 i tak myślę dalej czy ja na czymś znam się lepiej niż na swojej robocie? na oszczędzaniu!! więc może blog o oszczędzaniu 😉
Jakie było moje ździwienie jak dzień później trafiłem tu z głównej strony Onetu 😉 Gratuluję sukcesu!

Od wczoraj od 23? przeczytałem już dobre kilka artykułów i do 90% tematów mam identyczne podejście 😉
Ten również przeczytałem i zauważyłem jedno, jest tu jeszcze jedno miejsce gdzie można zaoszczędzić a mianowicie taksa notarialna. Widzę że zapłaciłeś stawkę maksymalną, ja zawsze staram się negocjować.
Moje przygody z notariuszami to temat przynajmniej na podobny artykuł.
Maks jaki udało mi się osiągać to za oświadczenie o poddaniu się egzekucji na >1 ml zł zapłaciłem 1k zł, gdzie zgodnie z taksą powinienem około 6k zł.
Odpytałem się wtedy około 20 najbliższych notariuszy, z 7 nie było żadnej dyskusji chcieli MAX, z 10 można było negocjować i cena oscylowała w granicach 2,5 – 4 tyś. i tak wtedy byłem szczęśliwy 2,5 a 6k!!
Ale trafiłem na kilku takich którzy poprosili mnie abym im powiedział ile ja chciałbym za to zapłacić 😉
Po krótkich negocjacjach stanęło na 1000 zł! Poświęciłem na to 1 dzień i do przodu 5k zł!
A tzw. „przyjaciel rodziny” chcial to zrobić za około 5k, podobno 20% off od maksymalnej to bardzo dużo 😉
Po tej przygodzie już nigdy nie zapłaciłem stawki maksymalnej, czego Wam również wszystkim życzę!
Pomijam już fakt że przy takich zakupach jak nieruchomości staram się negocjować ze sprzedającym pokrycie połowy taksy.
Niedawno po maksymalnej wychodziło 1800 zł, z notariuszem wynegocjowałem 1200 zł /2 i na końcu mój koszt 600 zł.

Pozdrawiam
mHuba

Odpowiedz

Kasia Luty 28, 2014 o 15:13

Przeczytane od deski do deski…..nawet kilka razy wracałam do pewnych kwestii…gratuluję inwestycji :)

Odpowiedz

Magdalena Badura Marzec 2, 2014 o 21:10

Przeczytałam i PODZIWIAM :)
Sama zastanawiam się nad taką inwestycją, ale jak na razie jeszcze się boję. Może dlatego, że jeszcze studiuję, a pracę mam na niepełny etat- wiadomo, pieniądze nieduże, wydatki ogromne (60 km dojazd do pracy + opłata za wynajem pokoju w mieszkaniu studenckim).

Odpowiedz

Jacek Marzec 4, 2014 o 16:49

Przeczytał od początku do końca i moje gratulacje.

Odpowiedz

Marcin Marzec 5, 2014 o 22:23

Witam,
bardzo ciekawy artykul. Ja wlasnie tez zaczynam inwestowac w nieruchomosci i bardzo duzo informacji jest zawartych na tym blogu.

Pozdrawiam

Odpowiedz

yauokim Marzec 12, 2014 o 11:18

Przeczytalem od deski do deski 😉 gratuluje sprawnego przeprowadzania operacji. Odnoszę wrażenie, że wraz z lawinowo rosnącą ilością licytacji komorniczych, oraz liczby osób z pieniędzmy, gotowymi kupić mieszkanie gotowe do zamieszkania ten biznes ma racje bytu.

pozdrawiam i życzę wszystkiego najlepszego

Odpowiedz

RobertM Marzec 14, 2014 o 12:43

„Jest jednak pewna furtka: jeśli środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczone zostaną w ciągu kolejnych dwóch lat na własne cele mieszkaniowe, to nie trzeba płacić podatku.”
Jak należy rozumieć „własne cele mieszkaniowe”?
Mam mieszkanie i kupuję kolejne na flipa. Czy to też są własne cele mieszkaniowe?
Jeśli tak to ile razy można operację flipowania powtórzyć, żeby US nie uznał tego jako działalność lub nie robił jakichś innych problemów?

Odpowiedz

AMartin Marzec 16, 2014 o 21:42

Hej Michał,

Bardzo ciekawy artykuł. Kupiłem jakiś czas temu mieszkanie w centrum Wrocławia, wyremontowałem i zastanawiam się teraz czy go nie sprzedać.
Czy możesz tutaj bądź na maila pochwalić się umowami o których wspomniałeś żemasz „dobre wzory umowy sprzedaży mieszkania (przedwstępna i przyrzeczona)” oraz ew. użyczyć/zareklamować swoich specjalistów np. prawnika, notariusza i jak takich znaleźć, po czym poznać, że jest ta osoba kompetentna?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Mich z Wroclawia Marzec 19, 2014 o 09:56

Michale, od niedawna zacząłem czytać Twojego bloga i wg mnie stanowi on prawdziwą kopalnie pomysłów i inspiracji, chciałem Ci bardzo podziękować za to co robisz:)
Niestety nie mam zbyt dużo czasu wolnego aby wszystko przeczytać więc mogłem pominąć w komentarzach jak udało Ci się znaleźć te mieszkanie?
Czy znalazłeś je na gumtree czy są to jakieś inne tajemne sposoby?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 19, 2014 o 10:38

Hej Mich,

Witam zatem na blogu. Fajnie, że jesteś :) To mieszkanie znaleźliśmy bodajże na Otodom.pl, ale generalnie ono pojawiało się w różnych serwisach ogłoszeniowych. Sprzedającemu bardzo zależało na jego sprzedaży.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

uajka Marzec 22, 2014 o 12:08

Witam,
Artykuł przeczytałem w całości, dziękuje za świetny wpis.
Gdybyś kiedyś rozwiną pniższe tematy, byłbym bardzo wdzięczny:
1. Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
2. Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania

Odpowiedz

HAART galeria dobrych pomysłów Kwiecień 7, 2014 o 11:27

Michał,
przeczytałam od deski do deski (no troszeczkę przeleciałam o komorniku bo na to nigdy się nie porwę…)
Podziwiam odwagę i dziękuję za tekst
Hania

Odpowiedz

Andre Kwiecień 8, 2014 o 13:34

Witam.
Super artykuł.
Mam jednak jedną wątpliwość,którą mam nadzieję rozwiejesz : chodzi mi o uniknięcie 19% podatku po takiej sprzedaży poprzez wydanie pieniędzy na zakup kolejnego mieszkania. Czytałam trochę na ten temat i wiem że US przyczepił się już parę razy do takiej sytuacji że kupno następnego mieszkania(do wynajmu lub odsprzedaży) nie zaspokaja własnych celów mieszkaniowych.Sprawa taka miała miejsce np. w Łodzi.
Pozdrawiam i czekam na odp

Odpowiedz

paula Kwiecień 13, 2014 o 14:36

Michał,
dopiero zaczynam zdobywanie wiedzy w temacie nieruchomosci. Zastanawia mnie czy ta transakcja bylaby tak samo korzystna gdybys mieszkanie kupil wczesniej na kredyt?

Odpowiedz

Wojtek Kwiecień 15, 2014 o 18:50

Pozdrowienia od nowego czytelnika!

Odpowiedz

Ewa Kwiecień 20, 2014 o 20:28

Bardzo ciekawy artykuł. Za chwilę przeczytam pozostałe więc na pewno dowiem się jeszcze więcej interesujących rzeczy. Pierwsze moje mieszkanie inwestycyjne przeznaczyłam na wynajem, identyczne do przedstawionego powyżej, wyremontowałam (totalnie) i wyposażyłam za 17 000. Kuchnię kupiłam w ikei za 300 zł :) natomiast część wyposażenia na tablicy, więc praktycznie za grosze.
Jestem ciekawa na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie zadłużone. Chętnie przeczytałabym o tym w Twoim kolejnym artykule.
pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Justyna Maj 5, 2014 o 15:03

Witam serdecznie

Niedawno odkrylam Twojego bloga i od razu zapisalam sie na Twoje kursy. Widze ze masz wiedze ale mnie przedewszystkim pasuje Twoj styl – taki szarmancki to juz unikat mozna by powiedziec gratuluje z calego serca. Co do mnie to jestem swiezynka w finansach. Wlasnie postanowilam w wieku 46 lat(sic!) odkryc moja inteligencje finansowa wiec poszukalam i znalazlam Twojego bloga. Ja mam tylko jedno pytanie czy w moim wieku nie jest za pozno? Od czego zaczac? Czuje potrzebe tworzenia a to jest nieznany mi rejon.
Pozdrawiam Justyna

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 5, 2014 o 20:23

Dzień dobry Justyna,

Bardzo miło mi Cię powitać w gronie komentujących. Nie uważam, by było za późno. Lepiej zadbać o finanse teraz niż za 10 lat. Spójrz na to z pozytywnej strony: masz już duży bagaż doświadczeń, którymi możesz się posiłkować.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Ireneusz Fudro Maj 18, 2014 o 09:36

Bardzo długi artykuł ale za to bardzo konkretny.
Michał inwestujesz w Warszawie. Czy możesz powiedzieć w ilo pokojowe mieszkania w Warszawie warto inwestować jeśli chodzi zakup pod wynajem oraz w jakich dzielnicach / miejscach warto szukać mieszkania do zakupu (stosunek ceny do atrakcyjności lokalizacji)

Odpowiedz

barbara Maj 25, 2014 o 08:11

Witaj
Czy jest w ogóle nawet maleńka szansa na wstawienie tych wzorów umów ? (przed wstepnych i przyrzeczonych)

pozdrawiam!!

Odpowiedz

Krzysiek Marzec 17, 2015 o 23:47

Basiu jeśli mogę Ci poradzić to unikaj „gotowców” bo są często dziurawe, pisane na kolanie i możesz mieć problemy np w banku jak analityk wypatrzy jakąś nieścisłość. Widziałem nawet umowy z błędami logicznymi (sic!) lub z zapisami nie mającymi zastosowania w praktyce. Każdy notariusz bez problemu przed transakcją udostępni Ci taką umowę do wglądu przed podpisem. Moim zdaniem nie warto zawierać umów cywilnoprawnych z Internetu. Pozdrawiam i powodzenia.

Odpowiedz

Dolcan Maj 27, 2014 o 14:15

Naprawdę artykuł robi duże wrażenie :) byleby tak dalej :) pozdrawiam i przyłączam się o prośbę o umowy :)

Odpowiedz

Maciek Poznań Czerwiec 2, 2014 o 20:54

Michał,

przede wszystkim chcę Ci pogratulować świetnego artykułu na świetnym blogu. Razem z informacjami na innych stronach, na które prowadzi, jest dla mnie kopalnią świetnych inspiracji na oszczędzanie, ale też zarabianie.

Chciałbym zaproponować następujący temat na któryś z przyszłych wpisów:

Czy w rynek nieruchomości można wejść, dysponując zdolnością kredytową na poziomie powiedzmy 400 tys. PLN (mówię o zdolności już po wzięciu kredytu, który ma się na obecne mieszkanie), ale bez posiadania gotówki większej niż kilkanaście tysięcy?

Z ciekawością przeczytałem Twój wpis odnośnie sprzedaży mieszkania po jego wcześniejszym remoncie, ale właśnie był to zakup za gotówkę. Zastanawiam się, czy użycie kredytu nie zwiększyłoby kosztów do poziomu blisko granicy opłacalności takiego przedsięwzięcia.

Pozdrawiam
Maciek Poznań

Odpowiedz

Andrzej Czerwiec 22, 2014 o 10:48

Witam!

Cały artykuł przeczytałem dopiero dziś rano, ale warto było! Gratuluje szczegółowego opisu i przede wszystkim udanej inwestycji. Super informacje dotyczące całkiem legalnego nie zapłacenia podatku w dwojaki sposób. Jak pisał Kiyosaki – zarabiasz kiedy kupujesz, nie kiedy sprzedajesz. p.s. Ktoś kiedyś już pisał, by poświęcić troszkę bloga na „oszczędzanie na zakupie w licytacjach komorniczych” – podpisuje się pod tym. Dziękuję za bloga!

Odpowiedz

Diana Hołod Lipiec 3, 2014 o 12:43

Cześć Michale
dopiero teraz zauważyłam artykuł o flipie. Jako że nieruchomości, wnętrza, home staging i projekty to moja praca i pasja, pozwalam sobie dodać kilka uwag:
– pełna racja ze zwrotami do Ikei i Jyska. Traktuję je jak wypożyczalnie na potrzeby sesji zdjęciowych bądź prezentacji nieruchomości.
– najtańsze nowe meble kuchenne które wyglądają dobrze to komplet Sara firmy Okmed. Występuje pod różnymi nazwami, w Leroju oraz w Castoramie, cena kompletu to około 290 zł. Do tego trzeba doliczyć koszt blatu. Przy mieszkaniu na wynajem lub łączeniu dwóch kompletów szafkę na ociekacz warto powiesić do góry nogami, dorabiając półkę z białej płyty meblowej (docinana i oklejana w castoramie) i zasłanaijąc górę plastrem białęj sklejki (tamże). Koszt półki i sklejki to około 15 zł. W Castoramie warto też przyjrzeć się końcówkom blatów, które są sprzedawane za barę groszy za metr (a na szafkę 40-60 zm spokojnie starczają).
– Klucz do taniego urządzania mieszkań tak na wynajem, jak i do sprzedaży to Meble! Używane!! – często da się znaleźć w naprawdę rewelacyjnym stanie i za bardzo niewielkie pieniądze. Nie chcę reklamować swojego bloga,a le w tym temacie pisałam kilka postów z konkretnymi przykładami. Przydatne narzędzia internetowe żeby sobie zebrać te wszystkie meble „do kupy” i zobaczyć jak się będą razem prezentować to Polyvore i Pinterest (lub polska Pinezka).
– Używane można kupić także podłogi. Zdarzyło mi się kupić panele do mieszkania 45m2 za 150 zł (wraz z podkładem!). Ktoś po prostu kupił wielkie mieszkanie, stosunkowo nowe, a nie pasowały mu kolory podłóg. Trzeba było zdjąć panele (zrobił to pan wyszukany na gumtree)
– brzydkie płytki można pomalować specjalistyczną farbą lub położyć płytki na nich, bez kucia. Nadają się do tego gresy typu slim, dostępne na przykład w castoramie.

Odpowiedz

maarchewka Lipiec 7, 2014 o 11:40

Hej, zainspirowales mnie. Dla mnie lepsze są dluzsze konkretne artykuly niz krotkie o niczym..

Ciekawi mnie watek prawny zakupu zadluzonego mieszkania. Znajdujemy zadluzone mieszkanie, chcemy go kupic i co dalej? Jakies pulapki? jak to przeprowadzic bezpiecznie?

Odpowiedz

Sebex Lipiec 14, 2014 o 02:45

Poproszę więcej takiej „kawy na ławę” :) Przeczytane od „deski do deski”, nawet 2 razy 😉 Świetny wpis i czekam na więcej!

Odpowiedz

Kasia Sierpień 5, 2014 o 23:49

Przyznam, że przeskanowałam artykuł. Jednak coś mi się tu nie zgadza. Trafiłam na ten artykuł z poprzedniego, opisującego zakup tego samego mieszkania pod wynajem. I tu wyłapałam pewną nieścisłość w wyliczeniach. Tam podajesz szczególowo, że od zakupu do przygotowania do wynajmu suma transakcji to 400 000, a powyżej piszeż że było to 383 tys. To w końcu jak? Zysk po sprzedaży wyniósł 42 tys. czy 25?
Pozdrawiam, Kasia

Odpowiedz

Marcin Sierpień 12, 2014 o 15:02

Cześć,

Artykuł przeczytany. Dobra robota :) Sam mam mieszkanie 2 pokojowe, 48 m2 w bloku z wielkiej płyty i chcę je sprzedać, żeby zakupić z partnerką większe (to jest na mnie i na kredyt…) Niestety kupione 4 lata temu, ceny za metr spadły i mam problem, żeby sprzedać bez straty (o zarobku nawet nie myślę). Teraz po remoncie jest warte tyle samo, co 4 lata temu. Do tego dochodzą wydatki kredytowe. Na szczęście mam czas. Mogę wystawić mieszkanie i czekać tygodniami, a nuż znajdzie się ktoś chętny. Mam nadzieję, że w końcu mi się uda i też będę mógł się pochwalić swoim sukcesem 😉 Pozdrawiam

Odpowiedz

Grzesiek Sierpień 17, 2014 o 15:27

Moje Gratulacje!!!!
Ja również inwestuje w nieruchomości, jeszcze w tym roku planuje kupić druga kawalerkę pod wynajem we Wrocławiu.Co prawda nie wielkie zyski ale stałe co miesięczne pieniązki zasilają konto.
Rozważałem także zrobienie podobnego „flipa”jak wyżej opisany, lecz nie wiem czy przy kawalerkach zyski beda równie zadowalające.Nie sądze by przy średniej cenie 150tys. można było wynegocjować aż tak korzystny upust.Ale może spróbuje.
Zastanawia mnie czy przy wykonaniu kilku takich operacji w roku, Skarbówka lub inny urząd nie potraktuje cie jak inwestora.Chodzi mi o „myk”z podatkiem.Czy jako osoba fizyczna można bez końca sprzedawac z zyskiem i kupować nowe mieszkania bez zakladania działalności, nie płacąc ani grosza podatku??

Odpowiedz

Miichal Marzec 27, 2015 o 00:54

Prościej kupić mieszkanie w okazyjnej cenie, w dobrej lokalizacji niż robić ciągle „flipy”. Teraz wychodzi sporo nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Po szczegóły zapraszam na priv. Michał

Odpowiedz

Patryk Wrzesień 2, 2014 o 18:14

Witam ,
Gratuluje 😉 Jestem pod wrażeniem 11% stopy zwrotu (ROI 52,8%) z inwestycji.
Mam jedno zasadnicze pytanie do Pana, jakie banki i w ilu procentach reinwestują zakup nieruchomości oraz od czego jest naliczana kwota – czy to z operatu, czy kwoty zakupu lub jeszcze z innego źródła ?
Planuje zakup nieruchomości właśnie na takiej zasadzie , gwarantuję ,że przekazana wiedza nie pójdzie w las tylko w nas :)

Pozdrawiam serdecznie i życzę wszystkiego dobrego.

PS. Znakomity blog , inteligentna treść oraz trafnie dobrane oraz przedstawione tematy. Oby tak dalej !

Odpowiedz

Tomasz Wrzesień 7, 2014 o 14:44

Podejrzewam, że zgłosiło się wielu pośredników którzy proponowali pomoc w sprzedaży. Jak wystawiłem ogłoszenie o sprzedaży nie mogłem się od nich opędzić, mimo że wyraźnie napisałem w ogłoszeniu że w ogóle nie jestem zainteresowany współpracą z nimi.

Odpowiedz

Kamil Wrzesień 26, 2014 o 11:33

Witaj Michale.

Jestem na Twoim blogu po raz pierwszy i cieszę się, że znalazłem faceta (dzięki Bartkowi Popielowi i Jego ostatnim wpisie) który pisze na tak ciekawe i interesujące mnie tematy . Ten artykuł jest po prostu świetny!
Pierwszy raz spotkałem się, że ktoś konkretnie co do grosza wylicza wszystko. Mega sprawa, bo można na spokojnie wszystko przeanalizować.
Michale im więcej będziesz poruszał tematów związanych z inwestowaniem w nieruchomości tym lepiej (ten wpis oczywiście połknąłem cały).
Jestem tu świeży i możliwe, że gdzieś już poruszałeś ten temat, ciekawi mnie co powinno dokładnie zawierać się w umowach związanych z kupnem i sprzedażą mieszkania. Myślę, że to też ciekawa sprawa do poruszenia.

Pozdrawiam
Kamil

Odpowiedz

Aksel Wrzesień 28, 2014 o 19:59

Niedługo będę miał podobną przygodę, tylko czekam aż lokatorzy się wyprowadzą.

Mam pytanie, generalizując – nie bawiąc się w dokładne wyliczenia: lepiej taniej sprzedać starsze, wymagające remontu mieszkanie (wymiana, drzwi, podłóg, pokoi, kuchnia, łazienka, ubikacja – generalny remont – myślę, że około 15 tys.) ale „umeblowane” w starocie, CZY wyczyścić mieszkanie do zera i zostawić gołe ściany, CZY doinwestować i zrobić kapitalny remont i wtedy sprzedawać tak jak Ty to zrobiłeś? Chodzi mi o to jak dużo drożej można sprzedać wyremontowane mieszkanie od np. „gołego” przed remontem.

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 28, 2014 o 22:48

Witaj! Czytałem z dużym stopniem zaangażowania.Uwielbiam nieruchomości.Pokazałeś że na nieruchomościach można zarabiać.Pozdrawiam i gratuluje!

Odpowiedz

eudi Październik 21, 2014 o 15:18

Witaj,
świetny artykuł, wiele cennych informacji…
pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Listopad 11, 2014 o 13:33

Hej,

Na wstępie muszę powiedzieć, że opcja napisz komentarz powinna być u góry, bo musiałem przescrolować znacznie więcej stron niż artykuł, samych komentarzy :)

Świetny artykuł, bardzo fajnie to przedstawiłeś, chciałem zapytać czy zakupione mieszkanie było kupowane bezpośrednio od człowieka czy to była „licytacja komornicza”?

Pozdrawiam
Piotr

Odpowiedz

Daniel Listopad 18, 2014 o 13:17

Tez chcialbym sie dowiedziec. Jezeli licytacja komornicza, to co mi grozi. Kogo poprosic o pomoc? Do kogo sie udac w celu zapoznania historii mieszkania. Zadluzenia, lokatorow itp

Odpowiedz

Maciej Listopad 18, 2014 o 22:49

Michal,

czy moglbys prosze podac kontakt do ekipy remontowej oraz informacje o tym w jaki sposob realnie wyceniasz jego remont? Pisalem przez strone kontakt jednak niestety nie doczekalem sie odpowiedzi.

Odpowiedz

Michal Listopad 25, 2014 o 00:32

Dobry text. Dotarłem do końca. Twój case świetnie pokazuje,że można zarobić pieniądze w nieruchomościach pomimo „spadających noży” i pozornie braku kupujących. To wdzięczny sposób z wielu w jaki można ulokować pieniądze w nieruchomościach.
Z mojej strony gratulacje. Mam tylko pytania: skąd pojawił się w Twoim tekście zwrot:
„każdy spuszcza 10%’ ? (!) Robię bardzo dużo transakcji w ciągu roku ale to dla mnie zupełne zaskoczenie.

Odpowiedz

Gosia Grudzień 17, 2014 o 10:53

Ciekawy artykuł ale jestem zainteresowana jak Twoje doświadczenia po zmianie w prawie dotyczącym „nieuregulowanych gruntów Ursynowa” i braku KW na takich lokalach
Owszem ceny mogą być konkurencyjne, możesz taniej kupić ale nie ma kredytu.

Ale z drugiej strony nie jest łatwo sprzedać.

Masz szczęście, że okres Twojego remontu nie przypadł właśnie na tą zmianę w prawie bo wtedy musiałbyś raczej liczyć na wynajem a nie na sprzedaż.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Marek Grudzień 19, 2014 o 13:14

Świetny, bardzo inspirujący case. Zazdroszczę wytrwałości, tym bardziej, że jasno pokazujesz jak jest ona opłacalna, tym bardziej, że mieszkania w dobrym stanie i nie w kosmicznej cenie to wciąż towar deficytowy

Odpowiedz

Klaudia Styczeń 5, 2015 o 14:04

Witaj! Bardzo zainteresował mnie twój artykuł i z ciekawością przeczytałam go od początku do końca. Jesteśmy z mężem w trakcie rozmyślań n ad zakupem mieszkania do remontu i dalszej odsprzedaży. Mamy na oku mieszkanie które jest zadłużone, toczą się postępowania komornicze. Czy mógłbyś szerzej opisać swoje spostrzeżenia oraz doświadczenia w tej kwestii? Dziękuje i pozdrawiam!

Odpowiedz

Paulina Styczeń 7, 2015 o 23:13

Artykuł na miarę przedsięwzięcia: dokładny, rzetelny, wyczerpujący, konkretny. Bardzo przydatny dla ososb, ktore zastanawiaja sie nad inwestycją w aktywa mieszkanie na wynajem lub na sprzedaż.
Intryguje mnie temat zakupu mieszkania w cenie 3/4 lub 2/3 wartości rynkowej dzięki licytacjom komorniczym np. http://www.licytacje.komornik.pl/ czy słyszałeś kiedyś o takich przedsięwzięciach?
Wydaje sie to super okazja pod kupno z celem sprzedaży. Co sądzicie?

Odpowiedz

Jola Styczeń 12, 2015 o 14:18

Jestem również zainteresowana kupnem mieszkania z licytacji komorniczej. Jednak główny problemem jest to , że zazwyczaj dłużnik mieszka w tym lokalu, często z rodziną. Czy jest jakiś sposób aby nie chodzić po sądach w sprawie eksmisji , ktoś może coś doradzić ?

Odpowiedz

Michal Styczeń 12, 2015 o 22:14

Najsensowniejsze są zawsze negocjacje z osobiste z dłużnikiem, (jeśli jest osobą do nich skorą), w przeciwnym razie musisz się uzbroić w cierpliwość i przygotować
na ewentualne zniszczenia w mieszkaniu. Z tego co wiem osoby planujące kupić
taką nieruchomość uzgadniają z mieszkańcem warunki i terminy wyprowadzki.
Jak masz więcej pytań to napisz na priv.

Odpowiedz

Michał Maj 9, 2015 o 00:41

Najlepszą opcją są zawsze osobiste negocjacje z dłużnikiem. Powszechnym zjawiskiem jest np niszczenie nieruchomości przez lokatorów w ramach zemsty na wierzycielu (kimkolwiek miałby być) przez co często wygrana licytacja to purrysowe zwycięstwo.
Jeśli obawiasz się, że pozostanie na nieruchomości- ustal z nim termin wyprowadzki razem z ruchomościami, które są jego własnością. Przed taką rozmową sprawdź koniecznie kwestię meldunku, gdyż procedura administracyjna jest dosyć zawiła i trudna.
Tak czy inaczej , powodzenia

Odpowiedz

Karolina Styczeń 16, 2015 o 11:53

Witam,
Przeczytałam Pana artykuł w całości i z ogromnym zainteresowaniem. Sama zastanawiam się jak w przyszłości inwestować pieniądze (mam 28 lat, więc póki co moje inwestycje są na własny pożytek ;).
Zastanawiam się nad inwestycjami w ziemię. Na gruncie rolnym, który ma szansę zostać uznany w planie zagospodarowania jako grunt budowlany, można także sporo zyskać, jakie jest Pana zdanie na ten temat?
Dziękuję, za wszystkie informacje publikowane na blogu, dają do myślenia, i wiele zawiera odpowiedzi na pytania, które zadaję sobie w głowie zastanawiając się nad inwestycjami.
Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Krzysiek Marzec 17, 2015 o 23:52

To dosyć trudny temat. Wartość gruntu może wzrosnąć ale równie dobrze może być wybudowana droga szybkiego ruchu w jego sąsiedztwie. Jeśli planujesz pewne i sprawdzone inwestycje skup się na niewielkich mieszkaniach – nie ma dużej różnicy między działką cenowo a masz pewny miesięczny zysk. Działki opłacają się najczęściej w obrębie miasta, bo jest na nie większy popyt.

Odpowiedz

Rafał Kochański Styczeń 21, 2015 o 09:56

Hej Michał,

Super wpis – bardzo dużo wartościowej wiedzy w jednym miejscu, serdeczne dzięki! I przy okazji pytanie – ten wpis ma prawie dwa lata, czy w tym czasie udało Ci się przeprowadzić kolejne transakcje, czy skupiłeś się na innych działaniach (wpisy na blogu sugerują raczej to drugie :))? Jeśli jednak były kolejne transakcje, możesz napisać o nich więcej?

Pozdrawiam,
Rafał

Odpowiedz

szukam mieszkania w katowicach Styczeń 30, 2015 o 10:11

Gratuluje Michale. Naprawdę skoro podałeś tyle szczegółów to pewnie to prawda. Szczerze w sumie dwa razy taka akcja i mam kawalerkę za darmo. A powiedz czy udało Ci się taki manewr ponownie. Gdzieś indziej ?

Odpowiedz

anna Luty 2, 2015 o 23:59

witam, wiem ze tekst jest już od dawna na blogu, ale liczę że jeszcze uzyskam odpowiedź. nie bał się Pan urzędu skarbowego, ze potraktują ta szybką sprzedaż jako działalność gospodarczą i narzucą Panu do zapłacenia VAT i podatek dochodowy-jako działalność to ulga nie będzie mogła być wkorzystana, bo ulga jest jako na własne potrzeby mieszkaniowe, czy się mylę. pozdrawiam

Odpowiedz

Karolina Luty 7, 2015 o 20:20

Witaj Michale,
Po przeczytaniu Twojego artykułu zaczęłam się zastanawiać czy aby na pewno robię wszystko, by szybko i opłacalnie sprzedać swoje mieszkanie (w Pabianicach, mieście pod Łodzią). Obecnie jest częściowo wyremontowane (2 pokoje, przedpokój w gładzi i panelach. Łazienka i kuchnia do aranżacji- czyli do położenia płytek i wyposażenia w sprzęty). Mieszkanie nie zamieszkałe czyli tzw gołe, czeka sobie na nabywców :) Cena jest „normalna” czyli ani nie za duża ani nie za mała. Może warto trochę zainwestować? Chociażby w detale typu karnisze, firanki, dodatki? Nie wiem czy warto kłaść płytki? Osobiście, kupując mieszkanie wolałabym sama wybrać sobie płytki, meble kuchenne, sprzęty w łazience… Ale może tylko ja mam takie podejście a potencjalnych nabywców to zraża…
Gratuluję tak szybkiego obrotu :) pozdrawiam i czytam dalej :)

Odpowiedz

Karolina Luty 10, 2015 o 13:41

Czesc Michal,

Dziekuje serdecznie za ten artykul, a takkze za wszystkie inne artykuly na temat kupna mieszkania. Mam 27 lat i moim celem na ten rok jest powiekszenie moich oszczednosci oraz ogarniecie tematu zakupu mieszkania na wynejem lub „flipa”. Takze przygotowywuje sie do mojej pierwszej powaznej inwestycji w zyciu i Twoje artykuly sa na miare zlota! Dziekuje bardzo za jasne opisanie calego procesu, Twoje spostrzezenia, uwagi a takze za ujawnienie info o kosztach i zyskach. Sa ta niezmiernie wazne informacje, a Twoj blog chyba jest jedynym miejsce w internecie, ktory takie dane ujawnia!

Jeszcze raz dziekuje, gratuluje udanej inwestycji i prosze o trzymanie kciukow za moj plan!

Bedzie on ciezszy do zrealizowania o tyle, ze bede musiala wziasc kredyt na 2/3 lub polowe ceny nieruchomosci.

pozdrawiam,
Larolina

Odpowiedz

Natalia Luty 24, 2015 o 17:15

fajny artykuł. bardzo podoba mi się Twoje nastawienie – nie zrażać się niepowodzeniami ani negatywnymi komentarzami, tylko robić swoje i pokazać ludziom że można wszystko!

Odpowiedz

jarekjs Luty 25, 2015 o 14:20

Witam,
Z pewnością powtórzę się jak napiszę, że bardzo ciekawy artykuł. :)
Zastanawia mnie ciągle gdzie dowiedziałeś się o możliwości kupna tego mieszkania….
Kupowałeś na licytacji komorniczej, a jeśli nie to jak znalazłeś osobę chcącą sprzedać mieszkanie?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysiek Marzec 17, 2015 o 23:42

Takich osób jest mnóstwo- wystarczy się zagłębić w portale ogłoszeniowe lub lokalne gazety. Dobrym źródłem informacji są również znajomi.

Odpowiedz

Pati Marzec 2, 2015 o 23:46

WItam
Super artykuł, nie wiem skad moj maż go wytrzasnal,ale wiele sie z niego dowiedzielsmy. Jestesmy w trakcie negocjacji kupna mieszkania i chcemy zrobic taki sam myk:) to bardzo mile,gdy ktos dzieli sie wlasnym doswiadczeniem i podaje na co zwrocic uwage. Na kredyt hipoteczny nie wpadlam,a obawiam sie czy nie zabraknie lekko funduszy na wyremontowanie mieszkanka(wszystko zalezy od koncowych negocjacji z obecnym wlascicielem) Niestety mieszkanko przez pośrednika, za pozno sie zorientowalismy,ze jest wystawione i prywatnie. I nie mozna tego ominac, bo posrednik i tak bedzie mogl sie ubiegac o prowizję. Pozdrawiam i oczywiscie przeczytane od poczatku do konca! Wciąga:)

Odpowiedz

Patryk Marzec 10, 2015 o 22:15

Cześć,
Świetnie napisany artykuł, wyjaśnione wszystko po kolei w bardzo jasny sposób przez co osoba nie będąca zbytnio w temacie zrozumie bez problemu.
Przyznam że myślę poważnie o kupnie czegoś do remontu żeby potem odsprzedać (ewentualnie wynająć) ale na mniejszą skalę : 2-pokojowe max (ograniczone fundusze)
Odnośnie znalezienia mieszkania:
Jak udało Ci się znaleźć to mieszkanie?
Potrzebowałbym jakiejś rady jak się zabrać za takie poszukiwania

Od niedawna interesuje się tematem i jest on mega ciekawy dla mnie a ten wpis jeszcze bardziej utwierdził mnie w przekonaniu że może to jest to?

Pozdrawiam

Odpowiedz

BartekM Marzec 11, 2015 o 14:46

No właśnie,
mnie też interesuje sposób poszukiwania takich mieszkań.
Czy możesz też zdradzić w jaki sposób szybko i sprawnie sprawdzić stan prawny i stan zadłużenia mieszkania?
Artykuł oczywiście bardzo ciekawy i daje do myślenia…

Odpowiedz

Michał Maj 9, 2015 o 00:25

Dam Ci kilka wskazówek: poszukaj doświadczonego pośrednika i notariusza – bankowo dobrze Ci doradzą. Nawet jeśli szukasz prywatnie to powiedzą Ci na co zwrócić uwagę.
Koszt takiej usługi to ok 200 zł. Nie jest to dużo jeśli weźmiesz pod uwagę koszt późniejszego odkręcania spraw 😉
Pamiętaj – oni handlują nieruchomościami zawodowo więc ich porada ma większe znaczenie niż kolejny 1 stronicowy poradnik z portalu informacyjnego pt.: jak bezpiecznie kupić mieszkanie. Poza tym wiedzą doskonale gdzie warto kupić mieszkanie a które osiedle to strata kasy i nerwów.

Co do zadłużenia-księgi wieczyste masz online więc jest ok. Jeśli kupujesz spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu to zaświadczenie o braku zaległości na czynszu i opłatach eksploatacyjnych wystawi Ci spółdzielnia.

Zauważyłem, że dużo osób popełnia ten sam błąd – czyta przed transakcją na forach o błędach i problemach innych osób, przez co niepotrzebnie wywołują na siebie podwójną presje. 80% opisywanych tam spraw można spokojnie uniknąć, kompletując na czas dokumenty i umiejętnie organizując przepływy finansowe (pomijając totalne bzdury jak np stwierdzenia: spółdzielczego własnościowego prawa nie można kupić na kredyt jak nie ma KW). Podsumowując – korzystaj z wiedzy praktyków a będzie ok 😉

Odpowiedz

Emilia Marzec 18, 2015 o 01:23

Ufff!! Przeczytałam od deski do deski!! :)
Jestem z siebie dumna, choć przyznam bywało ciężko momentami (zwłaszcza pod koniec). Nie poddałam się, nie odpuściłam…. Jednak czytam Ciebie i słyszę jednocześnie Twój głos w głowie. A to chyba pomaga 😀

A tak poza tym: REWELACYJNY WPIS!!
DZIĘUJĘ ZA TĘ WIEDZĘ!!

Pozdrawiam,

Odpowiedz

Maciej Marzec 19, 2015 o 13:16

Interesuje mnie jak potrafisz zyc z tym, ze ci ludzie ktorzy kupili od Ciebie mieszkanie stracili 40 000 zlotych i dodatkowe 10 000 mogli oszczedzic wykonujac potrzebne remonty w wlasnym zakresie?

Twoj zysk kosztowal wiec ta rodzine 50 000 zlotych,

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 19, 2015 o 15:14

Hej Maciej,

A skąd przeświadczenie, że „stracili”? Niektórzy skłonni są wiele zapłacić właśnie za to żeby nie musieć się zajmować, np. rozwiązywaniem problemów z komornikiem itp. Ja nikogo nie zmuszałem do zakupu mieszkania. Cena była uzgodniona dwustronnie. Widać uznali, że to mieszkanie w tym stanie, który widzą, jest dla nich tyle warte.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Maj 9, 2015 o 00:06

Dokładnie tak, czasem z boku wydaje się, że sprzedający pozbywa się nieruchomości za bezcen ale często za transakcją stoi „drugie dno”. Sprzedana poniżej wartości kawalerka
np. za 160 000 zł pozwoli firmie dokończyć na czas projekt za który zgarnie np.500 000 zł bo skończy go przed czasem. Transakcja ma zawsze dwie strony.

Odpowiedz

trip Marzec 31, 2015 o 11:17

maciej w takim razie nic nie kupuj bo tylko tracisz i inni na tobie zarabiaja..

Odpowiedz

Jacek Marzec 31, 2015 o 09:29

Część przeskanowałem, a część przeczytałem :) Dzięki za broszure MF!

Odpowiedz

Paweł Marzec 31, 2015 o 09:31

Cześć Michale,

Bardzo dobry i rzeczowy artykuł.

Możliwe że ktoś już Cię pytał o to, ale przyznam szczerze że nie dałem rady przeczytać wszystkich komentarzy. Jestem ciekaw jednej kwestii o której chyba nie wspomniałeś – mianowicie o czasie który poświęciłeś na tą inwestycje (czasie na szukanie, oglądanie, całą papierologie, jeżdżenie, czy nawet dokładną analizę umów kupna/sprzedaży). Ludzie często pomijają ten koszt którego w żaden sposób nie można już odzyskać przez co według mnie jest najistotniejszy. Oczywiście zdobyłeś rozległą wiedzę i doświadczenie. Dzięki temu przy kolejnych takich transakcjach będziesz działał o wiele szybciej i sprawniej.

Odpowiedz

Jan Marzec 31, 2015 o 09:33

Gratuluję :)

Przeczytałem 😉

Tematyką nieruchomości interesuję się dość mocno. Kupiłem niedawno mieszkanie, ale zupełnie inne. Przede wszystkim dla siebie do mieszkania. Nowe, deweloperskie, zaraz przy Towarowej. Długo szukałem, koncepcje zmieniały się co jakiś czas, zacząłem od 60 m2, skończyło się na 34 😉 Ale doszedłem do wniosku, że będąc świeżo po 30 i do tego samemu tyle wystarczy, a 2 pokoje na 40 paru metrach i tak będą za małe dla ew. rodziny. A to będzie dobre do wynajmu, bo wokół buduje się pełno biurowców. Przynajmniej taką mam nadzieję, zobaczymy jak wyjdzie 😉

Mamy po babci w ogóle taką biedną czynszówkę z paroma mieszkaniami na obrzeżach jednego z miast wojewódzkich, wpływy z tego ledwo pokrywają opłaty, nie mówiąc o jakimś zarobku. Ciągle się zastanawiam co z tym zrobić, ale ciężki temat do inwestycji.

W ogóle co jakiś czas rozsyłam linki do tego bloga po rodzinie 😉

pozdrawiam

Janek

Odpowiedz

Katiak Marzec 31, 2015 o 10:06

Przeczytałam całość z wielką uwagą, może dlatego, że sama jestem mocno zainteresowana tym tematem – chcę się zająć podwynajmem w Warszawie i informacje, które zamieściłeś, są dla mnie bardzo cenne. Jeśli jeszcze mogę o coś prosić, to chciałabym namiary na tę rzetelną ekipę budowlaną (dla mnie to ewenement:)) na adres: [email protected]. Pozdrawiam i gratuluję samozaparcia i zysków.

Odpowiedz

Łukasz Marzec 31, 2015 o 10:21

Witam,
Michale coś ostatnio za dobrze Ci idzie :) Nie śledzę na bieżąco twojego bloga ale chciałem się dowiedzieć czy są inwestycje, zakupy itp. na których się „mocno przejechałeś”?
Ciekawi mnie to jakie wnioski z nich wyciągnąłeś :)

Odpowiedz

Radziu Marzec 31, 2015 o 10:27

Hej :) fajnie się czyta, gratuluję trafnej inwestycji, i jak na moje bardzo ważne jest to że opisujesz coś co sam doświadczyłeś a nie że Tylko teoretycznie, to jest podstawa i zaleta tego bloga . Pozdrawiam :) p.s to co teraz Żonie należą się wakacje? 😉

Odpowiedz

Arek Marzec 31, 2015 o 10:38

Przeczytałem cały artykuł więc piszę komentarz. :-)
Bardzo ciekawe doświadczenie i baaardzo fajnie, że pojawiły się zdjęcia mieszkania zarówno przed jak i po remoncie.

Odpowiedz

Adam Marzec 31, 2015 o 10:45

…” Pokój z Tobą”.. a ja bym wolał całe mieszkanie j.w. 😉 – Świetny tekst i inwestycja- gratulacje.
1. Kto nie ryzykuje, ten… – właśnie- wynajdowanie i skupianie sie Tylko na Ryzyku i minusach powoduje zaniechanie działania.
2. Najważniejsze punkty czemu sie udało to – Determinacja, wiedza i dobry plan inwestora oraz
te pkt:
-Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania
-Mam prawnika, który jest biegły w temacie nieruchomości
-Potrafię skosztorysować remont mieszkania w Warszawie w oparciu o bieżące stawki
-Potrafię opracować dobry harmonogram pozwalający sprawnie wyremontować mieszkanie
-Mam sprawdzoną ekipę remontową – pierwsza, która wyrobiła się w terminie -CUD ! Woody Allen mawiał, że nie ma co mówić o szukaniu Boga skoro w NY w sobotę nie można znaleźć hydraulika.. 😉 kolejna zła ekipa potrafi nie tylko zmarnować czas i pieniądze ale też zrazić skutecznie człowieka do takich inwestycji
-Wiem, że lepiej mieć konkretny cel: wynajem lub sprzedaż, bo to pozwala ograniczyć koszty

Odpowiedz

Hubert Marzec 31, 2015 o 10:53

Skoro prosisz to piszę: przeczytałem cały, z wielkim zaciekawieniem, i właśnie wysyłam… żonie :)

Odpowiedz

Wiktor Marzec 31, 2015 o 10:54

Przeczytałem cały artykuł,

jak zwykle bardzo interesujący.
Zaglądam tu od czasu do czasu i Twoje wpisy przedstawiają mnóstwo wiedzy.
Tematem mieszkań jestem szczególnie zainteresowany, ale głównie dlatego, że prawdopodobnie w ciągu roku będę poszukiwał zmiany mieszkania z małego komunalnego na większe własnościowe (poniekąd cały czas to powoli robię).

Pozdrawiam

Odpowiedz

Karolina Marzec 31, 2015 o 11:04

Gratuluję udanej inwestycji:) Artykuł świetny i bardzo szczegółowy…zapomniałeś tylko doliczyć koszy zużytego paliwa na załatwianie transakcji;)) Żarcik oczywiście… Powaliło mnie „Kocham Cię Słoneczko” więc tym bardziej gratuluję Tobie i Żonie:))))))
Ściskam:)

Odpowiedz

Jan Marzec 31, 2015 o 11:06

Gratuluję i trzymam kciuki za kolejne inwestycje nieruchomościowe – oby były jeszcze lepsze!
Moje doświadczenie z flipem było podobne. Odrobina ryzyka + dobre kalkulacje + pomoc osób, które robią to co ja chce zrobić dało wspaniały efekt. Ja znalazłem nabywców na moje pierwsze „flipowe” mieszkanie w 3 dni od wystawienia ogłoszeń! Małżeństwo, które ode mnie kupiło, powiedziało, że było to jedyne mieszkanie, jakie oglądali gotowe do zamieszkania. Wchodzą z walizkami i mieszkają.
Apetyt rośnie w miarę jedzenia, w najbliższym czasie będą kolejne. Jedno jest w trakcie, identyczne, 2 bloki dalej.
Prawda jest taka, że kupując znacznie poniżej ceny rynkowej, ryzyko straty jest w zasadzie bliskie zeru. W najgorszym wypadku włożę dużo pracy i serca i nie zarobię.
Jeśli chcesz Michale zapoznać się bardzo z grubsza z „moim pierwszym razem”, który jest tak podobny do Twojego, a jednocześnie tak inny, to znajoma, która robiła mi homestaging opisała to na swoim blogu: http://dianaholod.com/2015/01/25/home-staging-oswiecim/ Fotki w lepszej jakości (i 2 więcej): https://www.dropbox.com/sh/bcqhnopo0opiqnc/AAC-1WGWKomYVNdJx_C6kzj6a?dl=0#/
Pozdrawiam

Odpowiedz

Monika Kwiecień 1, 2015 o 12:49

Jan, czy znany Ci jest temat płacenia podatku VAT nawet jeżeli jesteś osobą fizyczną i nie prowadzisz działalności gospodrczej?

Odpowiedz

piotr Marzec 31, 2015 o 11:22

Kuźniar? :(
Podziwiam Twoją pracę merytoryczną, ale niektóre wstawki są dla mnie żenujące (artykuł co prawda tylko przescrollowałem, ale wynajęcie wazonika z Ikei to dla mnie poniżej jakiegokolwiek progu dobrego smaku).

Odpowiedz

Piotr Marzec 31, 2015 o 11:58

Świetny artykuł!

To jest to czego ostatnio szukałem ponieważ jestem w podobnej sytuacji natomiast nie było to intencyjna inwestycja natomiast sytuacja związana z otrzymanym w spadku mieszkaniem.

Mieszkanie właśnie kończę remontować (również Warszawski Ursynów/płd płyta 49m2), Inwestycja wyszła trochę drożej, dobijam do 30tys, ale robię remont z myślą o zatrzymaniu mieszkania gdyby nie sprzedało się za taka kwotę jak chce – nie śpieszy mi się.

Natomiast po Twoim artykule jestem zdeterminowany aby nie bawić się w wynajem tylko mieszkanie sprzedać i zainwestować większe lokum dla swojej rodziny.

Przekonałeś mnie również do sprzedaży mieszkania na własna rękę bez pośredników jak agencje nieruchomości, mam nadzieję że z dobrym notariuszem to się uda – głównie chodzi o te formę własności mieszkania i przygotowanie umów.

Mam nadzieje, że bedzie to również proste z uwagi na to, że mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe bez osobnej KW.

Miałbym do Ciebie więcej pytań, takich jak:
Czy masz doświadczenie w sprzedaży mieszkań spółdzielczych własnościowych ?
Czy mógłbyś polecić tego prawnika i notariusza z artykułu – oczywiście na priv jeśli wolisz ?
Jak przygotować dobra umowę do zaliczki, przedsprzedażny, sprzedażny – rozumiem, że najlepiej zostawić to notariuszowi ?

Twoje artykuły są jak zwykle świetnie przygotowane, szczegółowe i wyczerpujące temat do bólu, to dobry materiał na podręczniki ! :)

W ramach rozwoju mojej sytuacji z mieszkaniem, pozwolę sobie zaadresować do Ciebie więcej pytań tutaj w komentarzu lub bezpośrednio na maila.

Tak trzymaj!

Pozdrawiam,
Piotr

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 31, 2015 o 15:15

Hej Piotrze,

Dziękuję za kontakt. Wysłałem Ci namiary mailem.

Co do mieszkań spółdzielczych bez wyodrębnionej KW – potrzebujesz tylko zaświadczenia ze spółdzielni, że nie będzie problemów z założeniem KW. Generalnie nie powinno być, ale różnie bywa.

Pozdrawiam

Odpowiedz

arjamizo Marzec 31, 2015 o 12:35

Przeczytane od deski do deski. Bardzo ciekawy artykuł (bo to zdecydowanie nie jest już wpis :) ), który, wg mnie, utrzymuje ton, że to szybka kasa, ale trzeba liczyć się z tym, że może nie wyjść.
Dzięki!

Odpowiedz

Andrzej Marzec 31, 2015 o 13:03

Bardzo fajny tekst! Kawa niestety wystygła w trakcie czytania 😉

Odpowiedz

Marghe Marzec 31, 2015 o 13:06

Śledzę bloga od dawna, pomógł mi w zakupie własnego M. :) Bardzo ciekawy artykuł :)

Pozdrawiam
Gosia

Odpowiedz

Bartosz Marzec 31, 2015 o 13:13

Artykuł bardzo fajny co do pośredników proponuję znaleźć małe rzetelne biuro które będzie działało na twoja korzyść a nie tylko na swoją.

Odpowiedz

Tomasz Marzec 31, 2015 o 14:13

Tekst przedni i bardzo dziekuje, ze sie podzieliles tymi przemysleniami, ale…

„Robiąc homestaging mieszkania nie trzeba koniecznie korzystać z własnych kwiatków, wazonów i innych elementów dekoracyjnych. Kwiatki widoczne na zdjęciach pochodziły z IKEA i… tam wróciły po skutecznym zaprezentowaniu mieszkania.”

Ten fragment to straszna cebula.

Odpowiedz

Piotr Marzec 31, 2015 o 15:33

Cebula, nie cebula, nie zapominajmy, że ten blog nazywa się jak oszczędzać pieniądze.
Masz tu jak na dłoni jak przyoszczędzić.
Nie oceniajmy tego pod katem afery Kuźniarowej 😉

Odpowiedz

Justyna Marzec 31, 2015 o 15:01

Bardzo fajny i rzeczowy artykuł. Pokazujący, że jak się chce to można. Szczególnie w kwestii sprzedaży drobnych rzeczy na allegro czy tym podobnych serwisach. Jak wśród kwoty 20 044 zł rozkładają się procentowo koszty materiałów i robocizny?

Odpowiedz

Kinga Marzec 31, 2015 o 16:03

Przeczytałam cały artykuł i zamierzam przeczytać pozostałe dotyczące zakupu mieszkania :)

Odpowiedz

Jakub Marzec 31, 2015 o 16:15

Wcale ten artykuł nie jest taki znowu długi – widziałem dłuższe. 😛
Ale, co ważniejsze, bardzo przyjemnie się czyta i jest pełen przydatnych informacji (szczególnie detali). :)

Odpowiedz

Andrzej Marzec 31, 2015 o 17:14

Część!
Dzięki za artykuł. Zainteresowałeś mnie budżetowaniem remontu, które nigdy mi nie szło. Zazwyczaj przekraczałem budżet o 20-30% w stosunku do założeń. Masz może jakieś wskazówki?

Odpowiedz

Edyta Marzec 31, 2015 o 19:57

Ja bym chętnie poczytała gdzie szukać wartościowych mieszkań na sprzedaż:)

Odpowiedz

Karolina Marzec 31, 2015 o 21:34

Michał,
Przeczytałam i to w expresowym tempie. Byłam ciekawa efektu końcowego. Ja jestem zbyt powściągliwa, choć od dawna myślę o takim zachowaniu jak Twoje. Ale może jeszcze kilka artykułów z Twojego bloga, a i ja się odważę? :) Dzięki!

Odpowiedz

Kamil Marzec 31, 2015 o 22:11

Hej,
Proszę o poradę jako eksperta. Kupiłem rok temu nieruchomość w Poznaniu na kredyt pod wynajem w okazyjnej cenie jak się okazało. Ponoszone miesięcznie przez mnie koszty (kredyt, podatek za wynajem, wszelkie koszty eksploatacyjne) powodują, że jestem na zero, nic nie dokładam do interesu. Ostatnio zrobiłem małe rozeznanie i okazało się, że jestem w stanie na tej nieruchomości zarobić ok. 60 tys – 90 tys na czysto. Biorąc nawet wariant pesymistyczny to jest 60 tys, co byś mi proponował sprzedać tę nieruchomość i kupić nową pod wynajem (częściowo na kredyt już z wkładem własnym, wówczas już będę miesięcznie parę stówek do przodu i kredyt będzie się spłacał), sprzedać nieruchomość i zarobioną nadwyżkę zainwestować bez ryzyka w lokaty, czy nadpłącić swój kredyt hipoteczny. Liczę na fachową poradę:) Pozdrawiam.

Odpowiedz

Michal Marzec 31, 2015 o 23:27

Dzieki, świetny artykuł

Odpowiedz

Paulina Kwiecień 1, 2015 o 00:16

Hej,
Przeczytane od deski do deski i rozesłane dalej.
Dzięki za inspirację

Odpowiedz

Urszula Kwiecień 1, 2015 o 11:31

Bardzo dobry artykuł, zresztą, jak każdy u Pana :-)

Ja bym jednak bardzo polemizowała z zakupem i zwrotem rzeczy po ich wykorzystaniu. Wiem, że to możliwe, jednak uważam to za znaczne nadużycie.

Odpowiedz

Monika Kwiecień 1, 2015 o 12:45

Michał,
Brakuje mi jednej rzeczy a mianowicie informacji, że kupno i sprzedaż mieszkania w celach zarobkowych jest traktowane przez US jako działalnośc gospodarcza, (mimo, że kupna/sprzedaży dokonywała osoba fizyczna) i oprócz podatku dochodowego trzeba również zapłacić VAT. To dotyczy sytuacji, gdy sprzedajemy i kupujemy np. 1 mieszkanie rocznie i na tym zarabiamy.
Fajnie jakby Twój tekst został o takie informacje uzupełniony.
pozdrawiam
Monika

Odpowiedz

Ola Kwiecień 1, 2015 o 14:43

Super artykuł, właśnie szukam mieszkania inwestycyjnego, w miejscowości nadmorskiej, pod wynajem krótkoterminowy. Na początku próbowałam iść Twoją drogą i poszukać trudniejszego, jednak tańszego rozwiązania (jak np. zadłużone mieszkanie). Z lenistwa zrezygnowałam, dzięki Twojemu artykułowi powracam na ten tor! Dzięki!

Odpowiedz

WojtekL Kwiecień 1, 2015 o 15:00

Przeczytałem.
1. To z oddawaniem kwiatków do IKEI mi się nie podoba. To sklep, nie wypożyczalnia. Jakoś tak..
2. Drzwi się osadza w futrynie, nie we framudze :)
3. Oprócz tego sprawdzania u komornika bym proponował jeszcze zbadanie zaległości podatkowych w Urzędzie Skarbowym.

Odpowiedz

Olga Kwiecień 1, 2015 o 15:11

Setnie się uśmiałam! super

Odpowiedz

Paweł Kwiecień 1, 2015 o 18:48

Z chęcią poczytał bym o zasadach kupowania zadłużonych nieruchomości. Co i jak zacząć, czego się wystrzegać.

Odpowiedz

Lucy Kwiecień 1, 2015 o 22:24

Gratuluje inwestycji. Artykul przeczytany w calosci;) naprawde ma kilkanascie stron? Nie zorientowalabym sie gdybys nie napisal, wiec jak dla mnie artykuly o takiej tresci moga byc dlugie :)

Odpowiedz

Bartek Kwiecień 2, 2015 o 12:17

Gratuluję udanej transakcji:)
Kwestią, która mnie zastanawia jest vat przy sprzedaży. O ile przy pierwszej transakcji nie ma co sie obawiać, że US się doczepi. Jednak jeśli chcemy robić więcej flipów w mojej ocenie będzie trzeba doliczać 23% vatu do każdej sprzedaży co bardzo wpłynie na nasz dochód. Źle myślę?

Odpowiedz

Monika Kwiecień 2, 2015 o 13:31

Bartek,
Ja również próbuję zgłębić temat Vat-u i wydaje mi się, że przy powtarzających się tranasakcjach trzeba ten Vat doliczać, ale nie jestem pewna czy 23% czy 8%.
Mało jest informacji na ten temat w Internecie:(
pozdrawiam
Monika

Odpowiedz

Bartek Kwiecień 2, 2015 o 14:24

Moniko chyba jednak, źle myślę (sam sobie odpowiadam?;) )

Ponieważ, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku:
„dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”

Zatem jeśli nie jest to pierwsze zasiedlenie lub minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia, w nieruchomości nie jest prowadzona działalność (np. sklep, albo wynajem pod bank) podatku VAT się nie dolicza.

Polecam jeszcze przeczytać definicję pierwszego zasiedlenia!

Odpowiedz

Michał Kwiecień 2, 2015 o 12:24

Cześć,
Michale bardzo fajny artukuł. Przeczytałem do końca i na pewno skorzystam z niektórych podpowiedzi.

Odpowiedz

Ann Life tester Kwiecień 3, 2015 o 00:59

Okej, masz mnie – zostawiam komentarz.
Dla mnie kilkanaście stron dobrze napisanego tekstu to bardzo miła lektura
(w porównaniu np. do kilkunastu stron komentarza do przepisów czy branżowych artykułów).

Co mi się podobało – odnośnie tekstu+inwestycji
1. skrupulatność
– w liczeniu
– w przedstawianiu szczegółów transakcji
2. pomysł na „darmowy” homestaging
– nie słyszałam o tym i sama bym nie wpadła
3. skuteczność w działaniu
– nie wiem czy w tym przypadku da się ją dokładnie zmierzyć, mniejsza o to – prawdopodobnie bardzo wysoka

ps. Mieliście kapitalne szczęście z kolorem płytek w łazience – okołobiałe (jasne) bardzo uniwersalne ;D na wejściu
ps 2. Plus znośne widoki z okien (ten z dużego pokoju pokazuje dużą przestrzeń na plus)

Pozdrawiam:-)

Odpowiedz

Dorota Kwiecień 3, 2015 o 17:40

Doczytałam do końca. Wcale mi nie było długo, ale to pewnie dlatego że nieruchomości to moja pasja. Gratuluję inwestycji i zarobku. Nie wiedziałam, że można zwracać skręcone meble do Ikea, choć sama pożyczoną wkrętarką z Leroy Merlin zrobiłam cały drewniany taras w domu (bez potrzeby kupowania jej-kupiłam tylko ostrze za 10 zł).
Jak będziesz pisał artykuł o kredytach hipotecznych i BIK-u to napisz także proszę o zakupie równoległym (czyli na jednej zdolności paru mieszkań) – z jakimi konsekwencjami się to wiąże, bo że jest niezgodne z prawem to już wiem.
Dziękuję za kolejny wartościowy artykuł.
Fanka z Poznania.

Odpowiedz

Anna Kwiecień 7, 2015 o 17:37

Świetny artykuł, przeczytałam cały. Ostatnie linijki niestety już mnie zaczęły niecierpliwić 😉 W każdym razie czytam w tej chwili książkę Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości Sławomira Muturi i Roberta Zduńczyka, ponieważ planuję swoją pierwszą tego typu inwestycję. Twój artykuł mocno mnie zmotywował! Dziękuję i pozdrawiam.

Odpowiedz

Rafał Kwiecień 7, 2015 o 20:28

Michał,

Przeczytałem i znam to ze swoich doświadczeń. Flip to coś co lubię robić i chciałbym dalej się tym zajmować, mam już dwa na koncie i chcę jeszcze :)
Tobie gratuluję sukcesu !

Jako pośrednik muszę wspomnieć, że Twoja współpraca z biurem pośrednictwa nie była w tym zakresie udana także z powodu braku wyłącznej współpracy z pośrednikiem. Niestety w Polsce kiedy klient szuka i znajdzie coś co go zainteresuje, to zaraz potem szuka opcji „bez ofert biur” i jak znajdzie właściciela, to dalej wiadomo co się dzieje. Nie znam szczegółów tej współpracy i nie lubię biur sieciowych, ale pozwoliłem sobie o tym wspomnieć.

P.S. Radzę nawiązać współpracę z architektem wnętrz i osobą z dobrym szerokim kątem, efekty są jeszcze lepsze :)

Pozdrawiam
Rafał

Odpowiedz

Patryk Kwiecień 8, 2015 o 19:38

Cześć,

Czy ktoś z czytających jest może biegły w temacie spraw komorniczych?
Znalazłem nieruchomość (którą mimo wszystko chciałem kupić na użytek własny a nie flip:)), wiem że lokatorzy się z niego wyprowadzili, ale w księgach wieczystych jest info o jakiejś hipotece, tylko nie wiem czy ona dotyczy tylko tej nieruchomości czy jest to cały dług. Prosiłbym o jak najszybszy kontakt mailowy :) Chyba że Ty Michale wystarczająco się orientujesz że gdy podam Ci nr ksiąg to będziesz wstanie to sprawdzić :)

Pzdr

Odpowiedz

Dorota Kwiecień 9, 2015 o 13:53

Sposób na zarobienie pieniędzy dobry, z ulgą mieszkaniową to naprawdę żadne odkrycie. Pomysł z kupnem a następnie zwrotem mebli i dodatków to trochę obciach i zalatuje Jarkiem Kuźniarem.

Odpowiedz

Michał Kwiecień 10, 2015 o 16:41

Hej Michał,

Dzięki za świetny i jak zawsze baaaardzo konkretny artykuł 😉

Ostatnio zrobiłem kilka udanych inwestycji mieszkaniowych. Spodobało mi się i szykuję się do kolejnej – chcę kupić mieszkanie w Krakowie, przeprowadzić home staging i odsprzedać je z zyskiem. Twój artykuł zawiera kilka cenny wskazówek z których zamierzam skorzystać.

Pozdrawiam
Michał

Odpowiedz

oliwia Kwiecień 24, 2015 o 11:09

ale się cieszę, że trafiłam na Twoją stronę:) jesteś super, świetnie piszesz. gratuluję i dziękuję:)

Odpowiedz

Małgosia Kwiecień 27, 2015 o 21:50

Bardzo dobry artykuł, pouczający i świetnie się go czyta. W ogóle nie zauważyłam, żeby był za długi :) No i gratuluję zysku! Pozdrawaiam

Odpowiedz

Magda Maj 22, 2015 o 09:55

Cześć!

Przeczytałam cały artykuł, jedno pytanie mi się tylko nasuwa…. skąd miałeś żeby wyłożyć na mieszkanie? Bo z tego co zrozumiałam ostatecznie nie wzięliście kredytu ? Nie czytałam innych tekstów ale również chce podjąć ryzyko….

ps. Macie dzieci ? :-)

pozdrawiam

Odpowiedz

Anna Październik 28, 2015 o 12:53

pewnie z oszczędności:) pytanie skąd to chyba lekka wścibskość :)
i moja uwaga do bloga-warto byłoby chociaż krótko odpowiedzieć na wszystkie pytania w komentarzach-bardzo dobrze uzupełniły by artykuł.pozdrawiam

Odpowiedz

Monika Maj 23, 2015 o 20:56

Świetny artykuł i sporo przydatnych informacji. Dziękuję!

A o kwitatkach z IKEI the best 😉

Odpowiedz

Monika Maj 30, 2015 o 21:45

A ja mam pytanie, czy kupowanie mieszkań za gotówkę z zamiarem odsprzedawania i kupowania kolejnych na cele mieszkaniowe z zamiarem odsprzedania można robić bez końca? Jak to wygląda pod względem prawnym? Wystarczy mieć działalność i rozliczać się z tego, czy są jakieś ograniczenia? Bo działalność planowana jest na kilka lat, więcej niż dwa, czy zwolnienie z podatku obowiązuje od ostatniego zakupu?

Odpowiedz

Ania Czerwiec 11, 2015 o 17:23

Witam,
ciekawy artykuł, na razie tylko skanowałam to co mnie interesowało, ale wracam do niego chyba 3 raz, czytając inne fragmenty :)

Odpowiedz

Bartosz Czerwiec 23, 2015 o 20:24

Witam,
tekst przeczytałem z zaciekawieniem bo jestem właśnie na etapie zakupu nieruchomości. Ten artykuł pozwoli mi lepiej przygotować się do etapu zakupu, wynajmu a może sprzedaży :) Nie Warszawa, ale pragnę kupić nieruchomość w Gdańsku. Jeśli będziesz miał czas odpowiedzieć , coś doradzić chętnie wysłucham Twoich uwag w tym temacie jako eksperta.

Odpowiedz

Darek Październik 6, 2015 o 12:53

Właśnie takie teksty sprawiają, że ten blog cieszy taką popularnością :)

Myślę trochę nad inwestycją w mieszkanie na wynajem. Chciałbym jednak zdobyć trochę więcej wiedzy. I tu pojawia się moje pytanie. Gdzie jej szukać? Możesz polecić jakieś wiarygodne źródła? Książki, portale, cokolwiek?

Oczywiście poza Twoim blogiem, bo od niego zaczynam 😉

Odpowiedz

Jan Październik 26, 2015 o 23:47

na czym polega ten homestaging?

,,kupujesz” przedmioty -> przyszły właściciel odwiedza -> nowy właściciel podpisuje kartrczki -> ,,zaradny” polak zwraca przedmioty do sklepu?

w umowie zakupu nie ma zapisów o tym, co zawiera lokal w cenie kupna?
jeśli nie ma, to chyba żerowanie na ludzkiej naiwności.

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 27, 2015 o 08:18

Hej Jan,

Oczywistym dla mnie jest, że ustalasz z kupującym co będzie się znajdowało w mieszkaniu w momencie jego przekazania. Ja ustalam każdy element wyposażenia.

Homestaging polega przede wszystkim na wizualnym „tuningu” mieszkania w taki sposób, aby po wejściu do niego wszystko wyglądało ładnie, schludnie, przyjemnie, OK i zachęcało do zamieszkania. :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan Październik 27, 2015 o 21:39

Cześć Michał,

No ale nikt nigdy się nie czepiał, że po zakupie mieszkanie wygląda inaczej niż w trakcie oglądania? Czy może robisz homestaging do samych zdjęć (oddajesz rzeczy przed częścią ,,wizytacyjną” przyszłych nabyców/najemców)?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 28, 2015 o 22:51

Hej Janie,

Powtórzę: z kupującym ustalałem zakres co zostanie a co zabiorę w przypadku praktycznie każdej rzeczy. I to jest bardzo dobra praktyka. Wszystko co miało zostać – zostało.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Andrzej Październik 29, 2015 o 20:21

Dobry wieczór panie Michale..W temacie inwestowania w mieszkania jestem całkowitym laikiem dlatego takie artykuły bardzo mnie interesują. Przeczytałem pański artykuł za jednym zamachem.Bardzo chciałbym zdobyć większą wiedzę na ten temat aby móc ukierunkowywać moje dzieci,podpowiadać im co można zdobyć dzięki profesjonalnemu podejściu do tematu.Niecierpliwie czekam na następne opracowania ,,pozdrowienia Andrzej

Odpowiedz

Kris Listopad 1, 2015 o 08:21

Jestem pod wrażeniem tego artykułu. Gratuluję.

Odpowiedz

Dominik Listopad 3, 2015 o 08:27

Bardzo inspirujący! Dziękuję!

Odpowiedz

Katarzyna Listopad 5, 2015 o 02:50

Po przeczytaniu od deski do deski ( dziękuję za gratulacje) czuje się zmotywowana i otwieram kolejny tekst..
Pozdrawiam

Odpowiedz

Łukasz Listopad 6, 2015 o 18:10

Hej,

fajny artykuł.

Ciekawe jak się czują nabywcy Twojego mieszkania, kiedy przekonali się, że przepłacili co najmniej 16 tyś PLN? :-)

Odpowiedz

Michał Listopad 10, 2015 o 18:37

Michale,

Napisałeś:

„Czego się nauczyłem?

(…)

– Wiem na co zwrócić uwagę, przy zakupie mieszkania z problemami
– Wiem co sprawdzić u komornika, jak zabezpieczyć swoje interesy, jak wygląda proces kupowania zadłużonego mieszkania”

Czy mógłbyś proszę rozwinąć powyższe punkty?
Może przy okazji najbliższego wpisu o inwestowaniu w nieruchomości?

dzięki,

m.

Odpowiedz

Anastazja Styczeń 6, 2016 o 16:35

Przy takich manewrach im szybsze działanie tym lepsze. A w sumie opłacało się zrobić remont. Życzę sukcesów!

Odpowiedz

Szczepan Styczeń 12, 2016 o 20:29

Cześć Michał,
Na wstępie wyrazy szacunku i podziwu świetny artykuł a jednocześnie bardzo pomocny! Przeczytałem go z uśmiechem na twarzy:) Muszę przyznac że chociaż cię kompletnie nie znam to jednak trzymam za ciebie kciuki i życzę Ci żeby Ci się wiodło jak najlepiej w twoich inwestycjach!

Mam też pytanie Michał mam na czysto 300tys. Zastanawiam się nad kupnem mieszkania ale po twoich licznych artykułach naszła mnie pewna refleksja -> Czy jest możliwość kupna za te pieniądze kilku mieszkań na kredyt tak żeby wiadomo lokatorzy je spłacali?moja zdolność kredytową to ok 250tys. więc zakładając że jedno mieszkanie kosztuje 300 tys nie ma szans na więcej niż jedno (przynajmniej przez jakiś czas). W artukuł wspominasz między słowami coś o sp.z o.o . Mógłbyś to wyjaśnić? Ewentualnie wysłać mi odpowiedź na maila gdzie coś więcej mogę sie na ten temat dowiedzieć? Czy jest w ogóle Michał twoim zdaniem sens pakować się w zakup mieszkania/kilku mieszkań gdy mam dostępne na czysto wspomnianą wyżej kwotę? Co o tym myślisz?
Z góry dzięki wielkie za odpowiedż

Powodzenia w dalszych inwestycjach:)!

Odpowiedz

Kasia Styczeń 16, 2016 o 21:47

Mnie interesuje jak skompletować wspomniane w artykule meble kuchenne za 450 zł…

Może mógłby powstać taki artykuł o oszczędnym urządzaniu/wyposażaniu kuchni? :-)

Czy ktoś może podzielić się doświadczeniem w tym temacie?

Odpowiedz

Darek Luty 12, 2016 o 10:51

Hej Kasiu,
nic prostszego. Leroy Merlin. Jest tam zawsze kilka kompletow w takich cenach.
Inne markety pewnie tez maja

Pozdrawiam,
Darek

Odpowiedz

Kasia Marzec 23, 2016 o 22:27

Dziękuję bardzo za podpowiedź :-)
Sprawdzę co oferują markety.

Nadal uważam, że tanie urządzenie/remont kuchni to świetny pomysł na artykuł :-)

Odpowiedz

Darek Luty 12, 2016 o 10:50

Hej,
przeczytalem od deski do deski. Uwazam, ze warto w przyszlosci opisac temat zakupu ekspektatywy. Ja niestety przechodzilem taki temat i mimo przeznaczenia zyskow ze sprzedazy nieruchomosci na kolejna nieruchomosc, musialem zaplacic podatek :) Spoldzielnia, posrednik i notariusz – wszyscy dali ciala nie majac o tym pojecia.
Uswiadomila mnie jakis czas pozniej mila Pani z US, ktora dysponowala interpretacja przepisow w tym zakresie wydana przez MF. W razie porzeby, sluze pomoca w opisaniu sytuacji

Pozdrawiam,
Darek

Odpowiedz

Mariusz Kwiecień 11, 2016 o 22:48

Cześć Darek,

Mógłbyś napisać coś więcej o tej interpretacji? Właśnie przerabiam ten temat i szukuję się do pierwszego zakupu.

Pozdrawiam,
Mariusz

Odpowiedz

AdrianK Marzec 17, 2016 o 09:28

Jeśli ktoś posiada spore zasoby gotówkowe również niezłym rozwiązaniem jest kupno starej, zrujnowanej kamienicy (byle ściany i dach był nienaruszony). Po remoncie wartość takiego obiektu rośnie astronomicznie, a mieszkania można sprzedawać z ogromnym zyskiem, lub po prostu wynajmować – wariant dla osób niecierpliwych to sprzedanie całej kamienicy. Sprawa się komplikuje kiedy w paradę wchodzi nam dość intensywnie konserwator zabytków. Świetny wpis, pozdrawiam!

Odpowiedz

Szymon Marzec 17, 2016 o 15:03

Witam Michale,

Od niecałych dwóch miesięcy czytam namiętnie Twój blog. Wiele z Twoich tekstów mnie mocno wciągnęło. Obecnie z wielkim zainteresowaniem czytam teksty dotyczących inwestycji w nieruchomości. Zarówno powyższy artykuł, jak również wcześniejsze dotyczące najmu, choć pisane parę lat temu, na pewno mają odzwierciedlenie w rzeczywistości. Obecnie jestem na etapie, oszczędzania, uczenia się teoretycznie i obserwowanie lokalnego rynku nieruchomości. Dziękuję Tobie za wszelkie wpisy, pisz długo i obszernie bo dzięki temu nie zostawiasz mi niedosytu. Twoja wiedza mi się na pewno przyda, zarówno jak Twoje błędy.

Odpowiedz

slodka Kwiecień 4, 2016 o 15:59

Fajny tekst!

Znalazlam w googlowaniu „zla inwestycja w nieruchomosc” bo niedawno kupilam domek, ktory jest kiepska inwestycja, moim zdaniem, i sie gryze ze strzelilam sobie w stope 😉

W mom wypadku zabraklo dystansu i zadzialala presja. Mieszkam zagranica gdzie kredyty sa smiesznie tanie (oprocentowanie naprawde stale na 20 lat to ostatnio 1.6%, bez marzy i innych udziwnien) wiec wynajem faktycznie sie nie oplaca. Oczywiscie ta madrosc jest znana wielu osoba 😉 wiec zakup zrobil sie strasznie trudny w „dobrych ” miejscach!

To co kupilismy jest dla nas za male ale niestety koszty podatkowe i notarialne transakcji sa tak duze (ok. 14 %) a cena byla na tyle nieatrakcyjna, ze szybka sprzedaz po renowacji nie bedzie miala sensu (moze za 5-6 lat ale tego tez nie jestem pewna…).
Czy moge przemyslec sprawe i wyslac Ci pytania?

Postanowilam nauczyc sie wiecej od innych: moze musze spojrzec na moj problem troche z innej perspektywy i uwzglednic kalkulacje finansowe!

Odpowiedz

Wojtek Kwiecień 11, 2016 o 12:24

Powiem tak – cena mebli kuchennych powaliła mnie na kolana 😀

Mega ciekawy artykuł!

Odpowiedz

Mariusz Kwiecień 11, 2016 o 22:51

Cześć Michał,

Świetny artukuł. Mam jedno pytanie, czy orientujesz się jak to jest z wymogiem prowadzenia działalności gospodarczej przy takich tranzakcjach? Słyszałem że dwa takie flipy można przeprowadzić jako osoba fizyczna, ale później urząd może się doczepić i wymagać rejestracji działalności, co negatywnie odbije się na potencjalnych zyskach (większe podatki).

Pozdrawiam,
Mariusz

Odpowiedz

Arek Kwiecień 11, 2016 o 23:01

Powiedz jak znalazłeś ta nieruchomość? Czy na normalnych portalach czy u komornika, czy w spółdzielni? Czy jeszcze gdzieś indziej?

Odpowiedz

Michał Szafrański Kwiecień 12, 2016 o 10:02

Hej Arek,

Na normalnych portalach – z tym, że potencjalni nabywcy bali się, gdy słyszeli o komorniku.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jan Kwiecień 13, 2016 o 20:52

Jako kompletny laik kupiłem bardzo tanio kawalerkę we Wrocławiu. Wspomagałem się pośrednikiem. Trafiłem na miłą i kompetentną właścicielkę biura nieruchomości, z którą mam kontakt do dzisiaj (moi synowie kupili przy jej pomocy jeszcze dwa mieszkania – w dobrej lokalizacji i po rozsądnej cenie). Wracając do mojej kawalerki, przeczytałem gdzieś w necie artykuł, że najważniejsza (oprócz ceny, rzecz jasna), jest po trzykroć LOKALIZACJA. Nie wiem, czy się z tym Zgodzisz? Dowiedziałem się też od poprzedniego właściciela. że wkrótce będzie tam budowa i zniknie krajobraz slumsowy (moja żona była załamana :).) Nie do końca w to wierzyłem, ale dzisiaj ta budowa już się kończy :) i okolica wygląda zupełniej inaczej! Mieszkanie wyremontowałem własnym sumptem i na razie wynajmuję. Ale, kto wie, czy m. in.pod wpływem Twoich artykułów nie sprzedam go (na pewno z zyskiem), i nie zainwestuję w kolejne. Już rozmawiam na ten temat z synem. Pozdrawiam!

Odpowiedz

Michał Kwiecień 25, 2016 o 09:22

A co z kosztami kredytu który i tak był nadal do spłacenia ?

Odpowiedz

Andrzej P Maj 17, 2016 o 14:27

Cześć Michał. Świetny artykuł. Przeczytałem od A do Z. Przebija przez niego Twoje zacięcie do podjętej decyzji i determinacja, oczywiście wszystko w pozytywnych barwach. Wielkie gratulacje za tak odważaną decyzję i uznania dla małżonki za wyrozumiałość i cierpliwość. Szczęście w przedstawionej sytuacji jest jak najbardziej widoczne ale również Twoje zaangażowanie aby to szczęście Was nie opuszczało. SUPER!!!
Mam kilka pytań odnośnie tego tekstu:
– jak znaleźć odpowiedniego prawnika/notariusz/ekipę remontową itp.?
– gdzie szukać takich okazji zakupowych mieszkań (pewnie wyjdzie,że nie czytałem jakiegoś Twojego wcześniejszego artykułu :))
– na co uważać przy zadłużonych lokalach?
Z góry dziękuję za udzielone odpowiedzi i wszelkiego rodzaju cenne wskazówki w powyższym temacie.
Tak trzymaj, powodzenia.

Odpowiedz

Beata Maj 17, 2016 o 22:19

Ciekawy artykuł, przeczytałam cały choć był przydługawy.
Miałeś fart, że udało Ci się kupić mieszkanie na Ursynowie. Ursynów zawsze będzie w cenie. Na wynajmie też byś szybko zarobił.

Odpowiedz

Klaudia Lipiec 7, 2016 o 11:39

Bardzo się cieszę, że trafiłam zupełnie przypadkiem na Twojego bloga. Temat nie jest mi obcy , bo przerobiłam( jak do tej pory) tym sposobem siedem mieszkań i dom . Wszystkie mieszkania zeszły w ciągu max miesiąca. Rekordowo szybko sprzedałam pierwsze mieszkanie , bo w dniu ukazania się ogłoszenia i był to klient gotówkowy . Pierwsza transakcja była z resztą najbardziej udana , bo nawet nie byłam zmuszona do wydania pieniędzy. Zrobiłam ze sprzedającym przedwstępną umowę kupna sprzedaży z zaliczką 20 tyś zł i finalizacją końcową w ciągu 60 dni. W umowie zawarta była klauzula, że mogę przystąpić do remontu po podpisaniu umowy przedwstępnej .Był oczywiście zapis gwarantujący zwrot poniesionych nakładów finansowych w razie ,gdyby klient się wycofał . Po upływie czterech tygodni umawiałam się z klientami na zapisy u notariusza tego samego dnia . To był mój pierwszy sukces:). Nie sposób było więc poprzestać na jednym mieszkaniu ..I tak to się zaczęło . .Oczywiście nie zawsze jest różowo:), ale bardzo lubię to, co robię . To daje mi ogromną satysfakcję . Jestem pełna podziwu dla Michała ,że tak dogłębnie prześwietlił temat kupna mieszkania pod wynajem lub sprzedaż . Jestem pewna,że było to bardzo emocjonujące doświadczenie . Jestem projektantem wnętrz, więc mi na pewno było trochę łatwiej . Znam rynek nieruchomości , ceny , znam wszelkiego rodzaju triki jak powiększyć przestrzeń i sprawić ,by klient zakochał się w mieszkaniu od pierwszego spojrzenia. Gratuluję świetnego bloga . Nic- tylko czerpać z niego garściami .
Pozdrawiam
K

Odpowiedz

Rafał Lipiec 14, 2016 o 09:13

Kaludia, czy możesz napisaćjak wygląda sprawa VAT przy tego typu działalności. Działasz jako firma czy jako osoba fizyczna?

Odpowiedz

Michał Lipiec 17, 2016 o 16:56

Klaudia, mam pytanie czy prowadzisz działalność gospodarczą? Jeśli tak, to musisz kupować mieszkania na firmę, a więc jak na jaki adres bierzesz faktury na remont i urządzenie mieszkania? Czy na adres firmy czy mieszkania inwestycyjnego? Będę wdzięczny za odpowiedź.

Odpowiedz

Rafał Lipiec 18, 2016 o 11:52

Witam,

Klaudia, czy możesz napisać jak wygląda sprawa VAT dla tego rodzaju transakcji? Masz działalność gospodarczą czy działasz jako osoba fizyczna?

Odpowiedz

Rafał Lipiec 27, 2016 o 10:03

Witam,

czy ktoś zajmuj się tym bardziej zawodowo i może powiedzieć jak wygląda sprawa VATu dla takiej działaności?
Wydaje się, że w przypadku gdy mamy zapłacić VAT to jest nie opłacalne. Jest to raczej deal, który można zrobić jeden, góra dwa razy, a następnie zaprzestać na conajmniej 5 lat.

Odpowiedz

Małgorzata Sierpień 4, 2016 o 11:15

Daję znać, ze przeczytałam od deski do deski :)

Odpowiedz

MIchal Sierpień 13, 2016 o 02:04

wlasnie zamierzam srpbowac swoich sil w takiej inwestycji i szukajac podpowiedzi trafilem na Pana artykul – za ktory bardzo dziekuje :) milo, ze sa ludzie, ktorzy dziela sie swoim doswiadczeniem co pomoze mi mam nadzieje uniknac wielu wpadek.
Jeszcze raz BARDZO DZIEKUJE !!!

Odpowiedz

Gosia Sierpień 25, 2016 o 19:04

A propos oddawania „trochę używanych” mebli do sklepu… tak samo można oddać sukienkę, garnitur czy buty po imprezie…
Czuję naprawdę duży niesmak. Szkoda, że promujesz takie zachowania, Michale.

Odpowiedz

Dawid Wrzesień 9, 2016 o 23:18

Witam
Ile takich mieszkan mozna zrobic i zarobic w ciagu np. Roku aby skarbowka sie niedoczepila
Pozdtawiam

Odpowiedz

Filip Wrzesień 12, 2016 o 23:08

Cześć,

Gratuluje inwestycji, oby mi też tak kiedyś się udało!
Czytam Twojego bloga od paru miesięcy. Moja wiedze ekonomiczno – inwestycyjna była tragicznie mała (tak jak większości Polaków ), a teraz wiem że sporo mi brakuje, ale jestem na dobrej drodze :)

M. in dzięki Tobie zdecydowałem się na inwestycje w podnajem w Szczecinie. Mieszkanie wyremontowałem własnym sumptem – skończyłem w czerwcu; wakacje przetrwałem a najbliższe dni pokażą czy bd na plusie. Mam nadzieję że tak :)

Mimo młodego wieku (25 lat ) zacząłem dbać o BIK i moją zdolność kredytową. Karta już jest i kredyt na piekarnik rodziców również :)

Coraz poważniej myślę nad zakupem mieszkanie na wynajem (inwestycja !) , które częściwo bd wspierał kredytem, mam nadzieję że zdecyduje się na ten krok.

Z niecierpliwością czekam na kolejne wpisy zwłaszcza dotyczące rynku nieruchomości :)

Pozdrawiam
Filip

Odpowiedz

Aga Październik 13, 2016 o 23:50

Bardzo ciekawy artykuł. Przeczytałam do końca i zastanawia mnie jedna rzecz: jaką ekipa remontowa wyrabia się 4 dni przed terminem? Wydaje się nieprawdopodobne :-) Pozdrawiam

Odpowiedz

Krystyna Listopad 7, 2016 o 23:16

Witam
Przeczytałam całe wyznanie od dechy do dechy . Więcej takich wyznań.
Bardzo udana transakcja , mieszkanie po remoncie szok totalny .
Podziwiam ludzi z pasja i zaangażowaniem.
Jeszcze raz moje gratulacje .
pozdrawiam Krystyna

Odpowiedz

Marcin Listopad 20, 2016 o 06:01

Witam,
przeczytałem cały. świetny artykuł.
Proszę powiedz czy są jakieś na rynku książki/poradniki jak handlować na nieruchomościach tanio kupować i drogo sprzedawać ?
Jestem tutaj nowy jeśli potiwerdzenie nie dochodzi na e mail o odpowiedzi proszę skierować na mojego e mail [email protected]
bardzo dziękuję. I jesteś naprawde dobry rzetelnie opowiadasz bez ogródek ile co i jak. dzięki za podzielenie się doświadczeniem :)

Odpowiedz

Maciej Listopad 27, 2016 o 23:51

Witam,

Może i „banalne” pytanie, ale jak taką przygodę rozpocząć? Nie mając oczywiście takich pieniędzy na starcie. Rozumiem, że jest to „dodatkowe” zajęcie/hobby 😉

Pozdrawiam.

P.s.
Bardzo dobry artykuł i gratuluję rezultatów.

Odpowiedz

Lukas Listopad 29, 2016 o 23:40

Skanowałem… A co z podatkiem? 19%

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

{ 4 trackbacks }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: