Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? – kalkulator opłacalności inwestycji

przez Michał Szafrański dodano 20 stycznia 2013 · 164 komentarzy

Ryzyko inwestycji

Mój poprzedni artykuł “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” wywołał bardzo długą i żywiołową dyskusję. Autorzy komentarzy wypunktowali moje błędy (np. brak dodatkowych kosztów związanych z remontami mieszkania, kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu po 3-ech latach itp.), zbyt optymistyczne założenia (np. dotyczące pustostanów) oraz poruszyli szereg wątków, które powinny być brane pod uwagę: przydatność technologiczną budynku w perspektywie kolejnych 35 lat (okres kredytu) i wiele innych.

Dzisiaj przedstawiam drugą część tego artykułu, w którym pokazuję gorsze, urealnione scenariusze tego co może stać się z moją inwestycją i jak bardzo mogę być na niej “w plecy” po uwzględnieniu dodatkowych kosztów oraz przy mniej optymistycznych założeniach dotyczących cen najmu i okresów pustostanów. Potraktujcie proszę ten artykuł jako przestrogę przed zbyt pochopnym pełnym kredytowaniem potencjalnych inwestycji.

W tym artykule również nie uwzględniam wszystkich aspektów i wątków, które przewinęły się ponad 350 komentarzach do poprzedniego artykułu. Jeśli uznacie, że temat warto rozwijać i kontynuować – jestem otwarty na Wasze sugestie i komentarze. Uważam, że cały “łomot”, który słusznie zebrałem, był i jest celowy. Dzięki niemu rozwinęła się obszerna i bardzo wartościowa dyskusja. Wierzę w to, że uda nam się wspólnie rozpracować ten temat do końca. Cieszę się, że dzięki komentarzom Adama, Oko, Kubanczyka20, Sztabu mentorów, Asdf, Lwi i pozostałych osób, udało mi się zdjąć różowe okulary i spojrzeć na moją inwestycję z kilku perpsektyw. Jednocześnie uważam, że – bez względu na finalny efekt (zysk/strata) – przykład mojej inwestycji może być dla wszystkich Czytelników bloga wartościowym case study. I jak zauważył Adam być może “uchroni niejedną owieczkę przed błędną decyzją”.

Dziękuję wszystkim komentującym poprzedni wpis i liczę na konstruktywną krytykę również pod tym artykułem. Przepraszam Was również za długi czas oczekiwania na publikację kolejnego artykułu. Wiem, że już się stęskniliście za kolejnymi, oszczędnościowymi wpisami, więc postaram się wrócić do normalnego harmonogramu publikacji nowych artykułów. Wszak trzeba podsumować rok 2012 i wejść z kopyta w Nowy Rok :-)

I jeszcze po tak długiej przerwie chciałbym podziękować wszystkim tym osobom, które mailowo mnie wspierały i z niecierpliwością domagały się kolejnych wpisów. Dzięki :)

Czytaj, filtruj to co czytasz i wyciągaj wnioski sam!

Podstawowym zarzutem w moim kierunku było to, że zachęcam do finansowania zakupu nieruchomości kredytem na 100% LTV (albo i więcej) i przekonuję, że da się na tym zarobić. Przyznaję, że w artykule tym zabrakło przeciwwagi – pokazania wszystkich ryzyk, minusów i kosztów (także tych niematerialnych) związanych z inwestowaniem w nieruchomości. A w szczególności zabrakło jednego bardzo istotnego stwierdzenia: na korzystanie z tak dużego zadłużenia mogą sobie pozwolić te osoby… które stać na spłacanie kredytów – nawet wtedy, gdy biznes z najmem nie idzie. Dobrze stwierdził My-name w jednym z komentarzy, że “inwestowanie to “dyscyplina” dla bogatych”. Musisz mieć wentyl bezpieczeństwa, który pomoże Ci przetrwać gorszy okres i spłacać zobowiązania (kredyt hipoteczny, czynsz) na bieżąco – nawet bez przychodów. To jak długi ma być ten okres, zależy tylko od Twojej “kuloodporności”, a po własnych doświadczeniach wiem, że gdy gra idzie o duże stawki, to nerwy trzeba mieć jak postronki.

Piszę żartobliwie, ale temat jest poważny. Jeśli nie zbudowałeś sobie jeszcze finansowego zaplecza i nie masz poduszki bezpieczeństwa, to lepiej będzie jeśli zajmiesz się pomnażaniem swoich oszczędności w inny sposób, np. szukając dodatkowych możliwości zwiększenia swoich zarobków bez wiązania sobie na szyi sznura w postaci kredytu, który może Ci być ciężko spłacić.

Tak jak pisałem w komentarzach do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?”, ja mam już zasoby, które są nieobciążone kredytami i które pozwoliłyby mi w awaryjnej sytuacji wyjść z nietrafionej inwestycji ze stratą… ale z jednoczesną spłatą kredytu w całości. Jedno jest pewne – wymagałoby to ode mnie dużej “gimnastyki” i na pewno dużo nerwów. Jeśli nie masz przekonania graniczącego z pewnością, że sobie poradzisz – odpuść sobie inwestowanie w nieruchomości :)

I jeszcze jedno: bez względu na to za jakkolwiek przydatne uważasz podawane przeze mnie informacje pamiętaj o tym, że masz swoją głowę, swój rozum i samodzielnie powinieneś dokonywać wszelkich analiz. Ja nie mam patentu na nieomylność. I zapewne jeszcze nie raz w komentarzach pod artykułami Czytelnicy wykażą, jak wąski mam kąt widzenia 😉 Ale wiem, że jeśli wczytasz się i w artykuł i w komentarze – będziesz mógł wyrobić sobie swoją własną opinię. I może zabrzmi to infantylnie, ale to jest właśnie moim celem: chcę przekonać Cię do zastanawiania się nad własną drogą do lepszego finansowego jutra :)

Trzy scenariusze mojej inwestycji

Koniec przydługiego wstępu :-) Spróbowałem na bazie wszystkich zebranych komentarzy wypracować szczegółową analizę inwestycyjną mieszkania, które zakupiłem i które zamierzam wynajmować. Bez względu jednak na to jak szczegółowa jest analiza, to nadal nie uwzględnia ona kilku czynników:

  • Pominąłem inflację – nie indeksuję ani wpływów z najmu, ani nie uwzględniam spadku siły nabywczej pieniądza. Jeśli chcesz ją uwzględniać, to po prostu rozbuduj załączone przeze mnie kalkulatory opłacalności inwestycji.
  • Nie zastanawiam się czy mieszkanie będzie droższe czy tańsze w miarę upływu czasu – to miałoby znaczenie tylko i wyłącznie w przypadku rozważania wyjścia z tej inwestycji, a tych scenariuszy w ogóle nie analizuję w załączonych Excelach. Skupiam się na policzeniu rentowności najmu.
  • Nie rozważam zmiany wysokości oprocentowania kredytu – zakładam w kalkulacji, że oprocentowanie będzie stałe przez cały okres kredytowania (a na pewno tak nie będzie). Jeśli chcesz rozważyć alternatywne scenariusze, to zachęcam Cię do modyfikacji załączonych arkuszy kalkulacyjnych.
  • Nie uwzględniam zmiany wysokości czynszu płaconego spółdzielni – a powinienem brać to pod uwagę, gdyż spółdzielnia, w miarę starzenia się budynku, będzie pobierała prawdopodobnie coraz wyższe opłaty na fundusz remontowy. Koszty administracyjne także raczej wzrosną niż spadną.

Poza powyższymi brakami, arkusze pozwolą Ci samodzielnie policzyć opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i przeanalizować przepływy pieniężne przez cały okres kredytowania. Kilka podstawowych informacji o arkuszu:

  • Arkusz podzielony jest na trzy zakładki:
    • Parametry inwestycji – tu, w polach zaznaczonych na żółto, należy wstawić wszystkie koszty związane z inwestycją, parametry kredytu, kwotę kredytu, spodziewane stawki wynajmu oraz informacje o dodatkowych kosztach
    • Rozliczenie inwestycji – na tej zakładce także znajdują sie żółte pola. Możesz wstawić w nich koszty remontów – w tych latach inwestycji, w których spodziewasz się je przeprowadzić. Reszta danych uzupełniona zostanie na podstawie parametrów wpisanych na pierwszej zakładce.
    • Harmonogram kredytu – na tej zakładce możesz zobaczyć harmonogram rat kredytu i tego jak w poszczególnych latach kształtują się koszty odsetek i tempo spłaty kapitału kredytu.
  • W sekcji “Koszty związane z zakupem mieszkania” wpisane są również koszty początkowego remontu i wyposażenia mieszkania. Dlatego nie uwzględniam ich już oddzielnie na drugiej zakładce.
  • Warto w kalkulacji uwzględnić koszty okresowych remontów. W sekcji “Parametry dodatkowe” rozróżniłem dwa rodzaje remontów: lekki (polegający na odmalowaniu mieszkania) i większy, podczas którego realizowane są takie prace jak wymiana podłóg itp. Koszty dodatkowych remontów, to jedyne kwoty, które trzeba ręcznie skopiować na drugą zakładkę arkusza i wpisać w odpowiednich polach (remonty realizowane w konkretnych latach). Podobnie należy postąpić z kosztami dodatkowego doposażenia mieszkania (wymiana lodówki itp.).
  • Na potrzeby kalkulacji przyjąłem dwie opłaty czynszowe:
    • W trakcie, gdy mieszkanie będzie wynajęte, ja jako wynajmujący ponosić będę koszty administracyjne, ale bez kosztów mediów – te w całości przerzucone będą na najemców. Dlatego moim kosztem jest 319,39 zł / m-c.
    • W trakcie pustostanów, czyli w czasie kiedy mieszkanie będzie bez najemców, będę musiał ponosić pełne koszty czynszu. I chociaż kiedyś wpłacone zaliczki na media zostaną rozliczone, to na potrzeby kalkulacji przyjąłem, że będę płacił wtedy pełny czynsz w wysokości 553,83 zł / m-c.
  • Cała kalkulacja oparta jest na rozliczeniu podatku od wynajmu na zasadach ogólnych. Dzięki temu na bieżąco mogę odlicząć od przychodów koszty w postaci: czynszu, amortyzacji mieszkania, odsetek od kredytu oraz inne koszty. Kluczowe dla prawidłowego policzenia wysokości podatku jest określenie stawki podatkowej na pierwszej zakładce arkusza. UWAGA: arkusz nie rozlicza straty na najmie w kolejnych latach po jej poniesieniu. Każdy rok traktowany jest indywidualnie.
  • Dla porównania w arkuszu podana jest wysokość należnego podatku, który byłby do zapłacenia, gdyby jego rozliczanie odbywało się ryczałtem 8,5%.
  • Wynik inwestycyjny (zysk lub strata) liczony jest na kilka sposobów:
    • Jako zysk w danym roku
    • Jako zysk narastająco – czyli uwzględniający straty bądź zyski z poprzednich lat.
    • Jako zysk netto – czyli z uwzględnieniem straconych odsetek, które uzyskiwałbym z lokaty bankowej, gdybym nie zainwestował moich pieniędzy w zakup mieszkania. Oczywiście straty z tytułu lokat będą tym wyższe im wyższy mieliśmy wkład własny.

3 warianty kalkulacji: optymizm, średni i pesymizm

W załączeniu do artykułu znajdziesz trzy warianty kalkulacji inwestycji w mieszkanie na wynajem. Jeśli nie zgadzasz się z założeniami żadnego z tych wariantów, to możesz dowolnie zmodyfikować założenia i przeprowadzić własną analizę odpowiednio parametryzując arkusz kalkulacyjny. Właśnie do tego Cię zachęcam :-)

  • Wariant optymistyczny– czyli dokładnie ten, który prezentowałem w poprzednim artykule (uzupełniłem go o wszystkie koszty, których brakowało w poprzedniej kalkulacji). Najważniejsze założenia tego wariantu:
    • Wynajem przez 11 miesięcy w roku
    • Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 750 zł, 700 zł i 700 zł.
    • Brak kosztów dodatkowego ubezpieczenia na życie
  • Wariant średni– urealniony okres pustostanów (zgodnie z założeniem podanym przez komentujących jest to 10,5 miesiąca obłożenia) oraz doliczone dodatkowe koszty, przy niższych stawkach za pokoje:
    • Wynajem przez 10,5 miesiąca w roku
    • Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 700 zł, 650 zł i 650 zł.
    • Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach)
  • Wariant pesymistyczny– w tym wariancie zakładam, że mieszkanie będzie stało puste przez 3 miesiące w roku i to przy niższych cenach wynajmu:
    • Wynajem przez 9 miesięcy w roku
    • Wynajem na pokoje w cenach: 500 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio w cenach: 650 zł, 600 zł i 600 zł.
    • Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach)

Oczywiście każdy z tych wariantów można dodatkowo pogarszać, np. zwiększając częstotliwość remontów.

Wyniki inwestycyjne w każdym z trzech wariantów

Szczegółowa analiza brutalnie zweryfikowała spodziewane zyski z inwestycji. W wariancie optymistycznym inwestycja jest cały czas na plusie generując średni miesięczny zysk na poziomie około 350 zł / m-c… do czasu pierwszego dużego remontu. Potem, ze względu na spadającą wysokość odsetek od kredytu, wynik netto jest coraz mniejszy (coraz mniej odsetek od kredytu można odliczyć jako koszt, co powoduje wzrost efektywnie płaconego podatku). Okresowe koszty robią swoje. Inwestycja po 35 latach ma szansę przynieść 58 332 zł zysku, nad którym trzeba będzie się ciężko napracować. Oczywiście, o ile jeszcze budynek będzie stał po tych 35 latach, po spłaceniu kredytu, przychody z inwestycji gwałtownie rosną – ale to nie jest przedmiotem tej analizy. Rozważałem i nadal rozważam scenariusz związany z finansowaniem zakupu kredytem.

W wariancie średnim, przy pełnym kredytowaniu inwestycji w PLN, sytuacja nie wygląda już tak różowo. Przy założeniu dodatkowych kosztów w postaci wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie, już od drugiego roku inwestycja miesiąc w miesiąc generuje wynik ujemny. Jeśli nie zakładamy wzrostu wartości nieruchomości (tylko jej spadek), to taka inwestycja staje się tykającą bombą. Po pierwszym poważnym i kosztownym remoncie zaczyna się “równia pochyła”, która skończyłaby się wynikiem na poziomie minus 105 635 zł (strata) po 35 latach. Na tym przykładzie już dobrze widać jak cienka może być granica pomiędzy inwestycją opłacalną i nieopłacalną. Sprowadza się ona do zaledwie 50 zł różnicy w cenie wynajmu pojedynczego pokoju, co przy jednoczesnym pojawieniu się dodatkowych kosztów daje wynik ujemny. Tak jak dyskutowaliśmy w komentarzach: wynik ujemny w przepływach pieniężnych nie musi oznaczać jeszcze, że inwestycja nie będzie opłacalna. Jeśli udałoby się za kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat sprzedać to mieszkanie w cenie o kilkaset tysięcy wyższej, to dałoby się na tym zarobić. Patrząc na aktualne trendy – trudno się spodziewać by ceny miały dramatycznie wzrosnąć w krótkoterminowej perspektywie. A perspektywy długoterminowe, to wróżenie z fusów. Skłaniam się jednak do opinii osób zalecających daleko posuniętą ostrożność w formułowaniu optymistycznych wniosków.

Na deser i ku przestrodze zalecam lekturę wariantu pesymistycznego. Kolejne zmniejszenie stawek wynajmu w połączeniu z zaledwie 9-miesięcznym obłożeniem pokoi, daje dramatyczny rezultat minus 342 866 zł po 35 latach “inwestycji”. W tym wariancie już od pierwszego miesiąca przychody nie pokrywają kosztów i tak jest aż do całkowitej spłaty kredytu.

Jak poprawić wynik inwestycji w mieszkanie na wynajem?

Co więc można byłoby zrobić, aby poprawić wynik w każdym z wariantów kalkulacji? Najlepszym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu na mniejszą kwotę lub sfinansowanie zakupu w całości gotówką (o ile ma się oczywiście takie możliwości).

Pierwszym krokiem mogłoby być wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% LTV, czyli na takim poziomie, przy którym bank nie uzna że wnieśliśmy zbyt mały wkład własny i nie będzie chciał zabezpieczenia przed tym ryzykiem (ubezpieczenia niskiego wkładu). Jeśli wniósłbym wkład własny w wysokości około 66 790 zł, to kwota kredytu wyniosłaby 336 000 zł. W takim przypadku pesymistyczny wariant kalkulacji nadal generowałby systematyczne straty (sumaryczna kwota strat po 35 latach spadłaby do poziomu minus 190 321 zł). Wariant średni dałby wynik dodatni na poziomie 40 857 zł, a wariant optymistyczny zakończyłby się wynikiem dodatnim na poziomie 195 029 zł (lepiej o ok. 136 700 zł na całej inwestycji niż w przypadku kredytu na 400 000 zł).

Innym krokiem mogłoby być wzięcie kredytu w EUR a nie w PLN. W takim przypadku mógłbym liczyć na niższe stopy procentowe (aktualnie), ale musiałbym liczyć się z ryzykiem kursowym (rosnące koszty kredytu wraz ze wzrostem ceny EUR). Musiałbym też wziąć pod uwagę, że aktualnie stopy procentowe EUR są na historycznie najniższych poziomach i raczej należy się spodziewać, że w miarę upływu czasu i polepszania sytuacji w eurostrefie, EURIBOR także zacznie rosnąć… a wraz z nim koszty kredytu walutowego. Ale może do tego czasu EUR będzie już w Polsce podstawową walutą?

Załączone arkusze pozwolą Ci przeprowadzić dokładne analizy “co by było gdyby…”. Polecam sprawdzenie, w jaki sposób inwestycja będzie się zachowywać, gdy wkład własny wyniesie 50% LTV, a w jaki, gdybym cały zakup sfinansował gotówką.

Excel to nie wszystko

W komentarzach słusznie zauważono, że Excel zniesie wszystkie liczby – nawet te najbardziej absurdalne ;-). Ale sam Excel nic nam nie powie o wielu innych ryzykach związanych z moją inwestycją, a także nakładach czasowych wymaganych do należytej obsługi inwestycji. W najważniejszych komentarzach wymieniane były następujące ryzyka związane z kupionym przeze mnie mieszkaniem na wynajem:

  1. Nieznany poziom kosztów dodatkowych, np. związanych z kosztem czasu pracy z “inwestycją” (w moim przypadku niebagatelny), amortyzacją auta, paliwem, telefonami, papierem itp.
  2. Duża podaż mieszkań na wynajem w Warszawie oraz erozja cen najmu, które nie podążają za inflacją – a wręcz przeciwnie – spadają i mogą nadal spadać, co spowodowane jest również tym, że na rynku pojawiać się będzie coraz więcej wynajmujących gotowych wynająć mieszkanie istotnie taniej, aby tylko pokryć koszty stałe (np. czynsz dla spółdzielni). Konkurencją dla mnie są tu w szczególności Ci wynajmujący, którzy kupowali mieszkanie za gotówkę lub w niskich cenach i nie mają konieczności finansowania kosztów kredytów.
  3. Trend demograficzny i spodziewany spadek liczby studentów w Warszawie – co przełoży się na mniejszy popyt na mieszkanie w mojej grupie docelowej i wymusi konieczność zmienienia grupy docelowej… co przy obecnych “parametrach” tego mieszkania może być trudne (brak windy, 4-te piętro, układ wielopokojowy).
  4. Słaba strategia wyjścia z inwestycji (lub wręcz jej brak) – duże mieszkania 4-pokojowe stanowią najmniej płynny towar na rynku RE (real estate). W przypadku problemów, takie mieszkanie najtrudniej będzie sprzedać.
  5. “Przegrzanie” cen nieruchomości co w połączeniu z innymi czynnikami (nadpodaż mieszkań w Warszawie) powodujące, że ceny będą w najbliższym czasie raczej spadać niż rosnąć.
  6. Wszelkie ryzyka związane z nierzetelnością i niewypłacalnością najemców – oraz ewentualne koszty związane z obsługą tego typu problemów.
  7. Potencjalna duża rotacja najemców, ze względu na fakt, że jedno mieszkanie zamieszkiwane ma być przez 5 osób. Istnieje ryzyko konfliktów mieszkańców.
  8. Niepełne obłożenie mieszkania i ryzyko “pustostanów” – szczególnie istotne ze względu na grupę docelową jaką są studenci, którzy wyjeżdżają na wakacje.
  9. Zmiany oprocentowania kredytu (WIBOR) – w kalkulacjach nie uwzględniałem zmiany wysokości referencyjnych stóp procentowych. Jest to loteria, na której wszyscy zakredytowani mogą dużo przegrać. Ale prawdą jest też, że trudno tutaj być wróżką i przewidywać.
  10. Wielka niewiadoma jaką jest podatek katastralny i jego wpływ na koszty mieszkań oraz ceny najmu.
  11. Termin technologicznej przydatności budynków z “wielkiej płyty” – nikt nie wie ile czasu jeszcze budynki z wielkiej płyty postoją i nawet jeśli będą stały bardzo długo, to może się okazać, że wymagają kosztownych konserwacji, których koszty przerzucone zostaną przez spółdzielnie na właścicieli mieszkań. To także jest wielka niewiadoma, ale realne jest zagrożenie, że w ciągu 35 lat budynki te stanowić będą słabą konkurencję dla nowszego budownictwa.
  12. Rosnące koszty utrzymania budynków z “wielkiej płyty” – nawet jeśli koszty nie będą rosnąć, to można się spodziewać, że po prostu w ciągu najbliższych X lat powstawać będą budynki bardziej oszczędne / pasywne, które stanowić będą konkurencję dla starego budownictwa.
  13. Lokalizacja inwestycji i zmiana statusu dzielnicy w ciągu najbliższych kilku/kilkunastu/kilkudziesięciu lat – jak zauważył Oko, Ursynów to dzielnica, która obecnie całkiem dobrze radzi sobie ze spadkami cen nieruchomości, gdyż uchodzi za najlepiej skomunikowaną. Prawdą jest jednak, że sytuacja zmieni się w ciągu najbliższych lat, gdy oddana zostanie do użytku druga linia metra (podniesie się skomunikowanie innych dzielnic) i gdy do ul. Puławskiej dociągnięta zostanie budowana właśnie obwodnica Warszawy. Może się okazać, że za kilka lat Ursynów będzie sakremancko zakorkowany i wyjazd z niego będzie mocno utrudniony.
  14. Cena spokoju i braku stresu – najważniejsza umiejętność (albo i predyzpozycja) to umiejętność trzymania nerwów na wodzy i “kuloodporność” w obliczu przejściowych lub długotrwałych problemów. I dotyczy to nie tylko inwestora, ale także jego bliskich.
  15. Zdolność do finansowego przetrwania przestojów w przychodach – to jest bardzo ważny punkt, o którym pisałem już wcześniej. Warto posiadać zaplecze finansowe, które mniejszym lub większym kosztem pozwoli się pozbyć kredytów w sytuacji, gdy inwestycja okaże się nietrafiona i przynosząca straty. Ale aby mieć komfort wychodzenia z tej inwestycji z najmniejszymi stratami, warto mieć zaplecze umożliwiające pokrywanie bieżących zobowiązań przez dłuższy okres czasu, np. rok lub więcej. Absolutnie odradzam więc zadłużanie się osobom, których przychody i posiadany majątek nie gwarantują opłacania kosztów kredytu i opłat czynszowych np. przez 12 miesięcy w przypadku utraty głównego źródła przychodów.

Co dalej z moją inwestycją?

Zastanawiacie się zapewne, w jaki sposób zamierzam zmodyfikować moje podejście do tej konkretnej inwestycji wiedząc, że wynik nie musi być tak dobry, jak ten, który przedstawiałem w poprzednim artykule.

Dzięki ziarnu niepewności zasianemu przez Adama, Oko, Kubanczyka, Sztab mentorów i wszystkich pozostałych komentujących, poważnie zastanowiłem się nad tym czy długofalowo wynajmować to 4-pokojowe mieszkanie, biorąc sobie na głowę wszystkie wymienione wyżej ryzyka, czy może spróbować zrealizować jego “szybką sprzedaż”. I czy, zamiast czekać przez najbliższe 5 lat na przewidywane 20 809 zł „na czysto”, spróbować osiągnąć zbliżony wynik  na tej inwestycji w ciągu najbliższego miesiąca / dwóch.

Ze względu na fakt, że mieszkanie jest w idealnym stanie, świeżo po remoncie i gotowe do wprowadzenia dla potencjalnych nabywców, zdecydowałem, że w pierwszej kolejności wystawię je na sprzedaż. Jeśli ona się uda, to zdejmę sobie z głowy wszystkie potencjalne problemy związane z obsługą najemców. Przyznaję, że to właśnie w tym obszarze wykazałem się największym optymizmem i że długofalowo byłoby mi trudno zapewnić sobie pełną “obsadę” lokatorów oraz – to na co zwrócił uwagę Oko – alokację czasu na właściwą obsługę mojej inwestycji. Przekonuję się, że inwestując ten czas w innym miejscu, jestem w stanie zarobić miesięcznie więcej niż na najmie. Jest tak jak pisał Sztab mentorów – przychód z wynajmu mieszkań nie jest pasywny. Wymaga całkiem dużej ilości czasu, który także kosztuje. O nerwach nie wspominając – o czym szczegółowo w swoich komentarzach pisał Adam posiadający kilka mieszkań na wynajem we Wrocławiu. Jeszcze raz dziękuję Wam wszystkim za wartościową dyskusję i celne punktowanie braków w przewodzie myślowym i kalkulacjach. Chciałbym Wam wszystkim kiedyś osobiście uścisnąć rękę i podziękować za poświęcenie Waszego czasu.

Tymczasowe zakończenie wątku nieruchomości…

Mam nadzieję, że udało mi się tym artykułem rzetelnie przedstawić Ci „drugą stronę medalu” inwestowania w nieruchomości. Poprzedni artykuł – pomimo, że optymistyczny i z brakami – pozostanie na blogu w oryginalnej formie wraz ze wszystkimi komentarzami. To właśnie komentarze stanowią jego wartość. Ja o dalszych moich decyzjach i losach tej inwestycji będę Was informował. Zobaczymy czy skończy się na sprzedaży czy dłuższym wynajmie 😉

Przepraszam, że tak długo musiałeś czekać na kolejny artykuł na blogu. Starałem się kompleksowo podsumować temat i rozbudować kalkulatory opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, w taki sposób, abyś mógł samodzielnie przeanalizować różne inwestycje “real estate”. Z góry przepraszam też jeśli okaże się, że w arkuszach wkradły się jakieś błędy. Jeśli je znajdziesz, to proszę – napisz do mnie przez stronę “Kontakt”. Jeśli uważasz, że powinienem rozbudować arkusze o dodatkowe parametry lub wyliczenia – proszę żebyś je zasugerował. Mam nadzieję, że z czasem ten artykuł oraz komentarze pod nim, staną się równie cennym źródłem informacji dla osób zainteresowanych tematem “real estate”, co poprzedni wpis na blogu.

A tymczasem mam do Ciebie jeszcze kilka próśb:

  • Jeśli ostatnio spełniłeś moją prośbę i przesłałeś link do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” swoim znajomym, to koniecznie wyślij im również link do tego artykułu. Zdecydowanie lepiej będzie, jeśli przeczytają mój dwugłos w temacie inwestowania w nieruchomości.
  • Jeśli masz jakąkolwiek opinię po przeczytaniu tego artykułu, to proszę – koniecznie podziel się nią w komentarzu. Chociaż ostatnio miałem problem z terminowym odpowiadaniem na Wasze komentarze, to wiedzcie, że wszystkie czytam i wszystkie opinie są dla mnie bardzo cenne. Zachęcam do komentowania!
  • Jeśli chcesz pomóc mi w popularyzacji mojego bloga i podoba Ci się praca, którą w niego wkładam, to proszę – kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). A jeśli już to uczyniłeś, to bardzo dziękuję! Pomogłeś mi spełnić mój cel, którym było osiągnięcie 500 fanów bloga do końca 2012 roku. Dziękuję wszystkim 630 osobom, które lubią blog “Jak oszczędzać pieniądze”!
  • Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu).

A teraz pora się zabrać za artykuły dotyczące podstawowej tematyki bloga, jaką jest oszczędzanie :)

Dziękuję Ci za lekturę artykułu i liczę na Twoje dalsze wsparcie :)

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 160 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

vp9 Styczeń 20, 2013 o 17:28

Biorąc pod uwagę, że chcesz „tylko” osiągnąć 20 tysięcy na czysto ze sprzedaży (przypominam o podatku dochodowym!) to będzie to bardzo kosztowne 20 tysięcy biorąc pod uwagę wysiłek włożony w zakup i wyremontowanie tego mieszkania. Ale tak jak rozmawialiśmy ostatnio, to wiesz że i ja planuję swoją ostatnią inwestycję wystawić na sprzedaż:)
Generalnie rzecz biorąc, dobrze że dostrzegłeś potencjalne minusy, ja też się cieszę z tamtych dyskusji, bo faktycznie o pewnych aspektach nie myślałem w związku z zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych, a zostały one ujęte w komentarzach do poprzedniego wpisu:)

Życzę powodzenia w sprzedaży :)
i kto wie, może do zobaczenia przy następnych nabytkach nieruchomościowych 😀

Odpowiedz

vardik Styczeń 20, 2013 o 19:30

vp9 masz maila? Możesz podać, bo chcę się skontaktować.

Odpowiedz

vp9 Styczeń 21, 2013 o 07:51
vp9 Styczeń 22, 2013 o 08:29

Michał, przepuść tą wiadomość, żeby vardik mógł się odezwać :)

mój e-mail to vp9 (at) wp.pl

chyba wiadomo gdzie wstawić „małpkę”?:D

Odpowiedz

vardik Styczeń 23, 2013 o 00:46

dostałeś mojego maila vp9?

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 20, 2013 o 23:39

Hej Vp9,

Z ocenami czy to „tylko” czy „aż” poczekajmy do momentu sprzedaży. Najpierw musi to nastąpić, a potem będę analizował czy dobrze czy źle na tym wyszedłem.

Co do podatku dochodowego – jeśli zadeklaruję, że wykorzystam w ciągu dwóch lat zarobione pieniądze na „własne cele mieszkaniowe”, to nie będę musiał płacić podatku.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

ILikeAir Styczeń 20, 2013 o 18:22

Jeśli nie zdecydujesz się wyjść z inwestycji i będziesz wynajmował, to czy planujesz mieszkanie ubezpieczyć, np od zalania itp itd?

Nigdzie się nie doczytałem nic na ten temat, ale może gdzieś mi to umknęło…

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 20, 2013 o 23:40

Hej ILikeAir,

Tak – planuję ubezpieczyć mieszkanie. W arkuszach jest taka pozycja. Koszt ubezpieczenia od podstawowych ryzyk to dolne kilkaset złotych rocznie (mniej więcej 0,1% wartości mieszkania).

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Karol Styczeń 20, 2013 o 18:53

Michale, chylę czoło!
Bardzo dobry artykuł! Szacun za przyznanie się do błędów. Jestem przekonany, że za kilka lat będziesz się cieszył z wolności finansowej, bo masz bardzo rzadką, cenną cechę: nie próbujesz udowadniać do śmierci, że masz rację, tylko wyciągasz wnioski. Brawo! :-)

Odpowiedz

manganiana Styczeń 20, 2013 o 19:18

Jak dla mnie brakuje jeszcze naprawdę czarnego scenariusza, czyli „mega-pesymizmu”.
Pozwolę sobie przytoczyć przykład z życia (przy czym lokal nie był finansowany kredytem a odziedziczony i przeznaczony pod najem):
Zawinił czynnik, który jak zauważyłam, nie jest brany pod uwagę, czyli czynnik ludzki.
Najemca przestaje płacić. Eksmisja i te sprawy. Po „odzyskaniu” lokalu okazuje się, że nie nadaje się do zamieszkania w ogóle, a remont pochłonie dziesięciokrotność pobranej kaucji.
Sprawa w sądzie. Njemca okazuje się niewypłacalny. Mieszkanie stoi puste przez kolejne… 17 miesięcy (nie każde miasto to stolica). Właściciel płaci czynsz swój i za niezajęty lokal, ponosi koszty remontu i oczekuje na kolejne, śmiesznie niskie raty od windykatora.
Wynajem mieszkania to nie tylko cyfry, kwoty, procenty, ale powierzenie swojej własności komuś innemu. To ogromne zafanie, którym trzeba obdarzyć najemcę.
A nie wszyscy są uczciwi, nie wszyscy są wypłacalni, nie wszyscy są niekonfliktowi i dbają o powierzone mienie. Mam wrażenie, że właśnie w ekonomicznym myśleniu brakuje czasem wzięcia pod uwagę właśnie tego, że ludzie są różni.

Btw. W średnim i pesymistycznym wariancie jest na moje oko błędne uwzględnienie, że mieszkanie jest puste/zamieszkane przez ileś miesięcy w roku.
Inaczej się dostaje po kieszeni kiedy okresowo jest mieszkanie „pełne” przez 9 mies. i na 3 zostaje puste, a inaczej, jeżeli jest przez 36miesięcy ciągiem zamieszkane, a przez kolejnych 12 miesięcy non stop stoi puste.

Odpowiedz

Krzysztof Styczeń 21, 2013 o 00:14

Dokladnie. Mialem dwa podobne przypadki i cieszylem sie, ze skonczylem na 4 czynszach „w plecy”.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 22, 2013 o 00:04

Hej Manganiana,

Niestety ten mega-pesymistyczny scenariusz jest trudny do jakiegokolwiek zaplanowania. Dziękuję że się nim dzielisz. Jest dokładnie tak jak piszesz – ludzie są bardzo różni i nawet rysując najczarniejsze scenariusze… można niedoszacować zagrożeń.

Co do założeń w wariantach średnim i pesymistycznym dotyczących obłożenia mieszkania: przyjąłem założenia, które dają się łatwo przeliczyć (model średniego obłożenia). Można oczywiście zmodyfikować ręcznie dane na drugiej zakładce.

Pozdrawiam i dziękuję za komentarz

Odpowiedz

Pumcia Lipiec 12, 2013 o 13:18

Ten megapesymistyczny aspekt może być jeszcze bardziej niebezpieczny. Tutaj trzeba być agresorem, ażeby wywalić takie osoby, gorzej jeśli żadne środki ( w których oczywiście będziemy mocno przebierać) okażą się nietrafne. Wtedy sprawa musi trafić do sądy, a sądy uwielbiają dawać eksmisje z przydziałem lokalowym. Nie wiem czy bierzecie to pod uwagę, bo ja tak (jestem uczestniczką takich spraw od 15 lat i wiem na czym one polegają ). Taki delikwent, w sądzie dostanie przydział lokalu socjalnego i gmina zaczyna szukać. Oczywiście w tym momencie musicie zaskarżyć gminę o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego – ale mimo tego, że odzyskacie odrobinkę kasy, to mieszkanie będzie niszczone.. Mija pierwszy rok.. drugi… trzeci.. dziesiąty.. a tutaj nic.. Hehe miasto płaci jałmużne, a wasza nieruchomość jest całkowicie zniszczona !!! I wymaga mega remontu.

Co więcej.. Należy sobie uświadomić, że umowa jest g.. warta dla sądu. Liczy się sytuacja socjalna potencjalnych Najemców..

Odpowiedz

Fast Grudzień 18, 2013 o 14:23

Panowie a wcześniejsze podpisanie weksla przez najemce nie załatwi sprawy? Juz na wstepie taki weksel odstrasza krętaczy i oszustów.
Pzdr.

Odpowiedz

Katarzyna Kwiecień 9, 2014 o 14:07

brzmienie art. 1046 § 4 Kodeksu cywilnego:
„Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.”

Z tego zdaje się wynikać, że komornik, po upływie 6 miesięcy, jeśli gmina nie wskaże lokalu socjalnego, musi usunąć dłużnika z nieruchomości. Nie ma więc opcji, aby eksmisja trwała latami. Co prawda polskie sądy się nie śpieszą i na sam wyrok i tytuł wykonawczy trzeba swoje odczekać, ale przy pomyślnych wiatrach można się uwinąć w ok. rok…

Za każdym razem, jak słyszę, że chcą dać jeszcze większe prawa lokatorom, to mi się nóż w kieszeni otwiera.

Odpowiedz

Mateusz Pszczółka Maj 6, 2014 o 10:38

Fragment cytowanego przez ciebie przepisu:
(…) na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego (…)

Jeśli sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego to eksmisja bez wskazania takiego lokalu przez gminę jest niemożliwa.
Przysługuje za to odszkodowanie od gminy. Teoretycznie w wysokości straty, czyli jeśli dobrze by poprowadzić proces to będzie to czynsz + odstępne w okolicy + zniszczenia od czasu wyroku do skutecznej eksmisji [trzeba by pokazać, że nieuczciwy lokator nie mógłby zniszczyć mieszkania gdyby gmina dostarczyła lokal tak jak powinna].

Odpowiedz

Michał Stopka Styczeń 20, 2013 o 20:21

Zwróciłbym jeszcze uwagę na JESZCZE JEDEN ALE ZA TO BARDZO WAŻNY CZYNNIK W WARUNKACH POLSKICH: DEMOGRAFIĘ!!!

Myślę, że wynajmują głównie osoby w wieku 20-40 lat, bo później prędzej czy później kupują własne mieszkanie/dom. Jeżeli zobaczyć co się dzieje na tsunami demograficznym w Polsce w kolejnych latach to dochodzimy do ZATRWAŻAJĄCEGO WNIOSKU: Osób tych ubędzie kilkadziesiąt procent… czyli będzie kilkadziesiąt procent mniej osób niż obecnie chętnych do wynajmowania mieszkań…

Kyosaki promujący pasywny dochód przez wynajem raczej nie wpadł na pomysł zbadania pod tym względem polskiej demografii, która jest wyjątkowa na tle świata… Na terenie Polski toczyly się dwie wojny światowe i w taki właśnie sposób wpływają na rynek nieruchomości: Potęga demografii cz.1: Jak bardzo zmieni się Polska w ciągu zaledwie 20 lat? http://www.michalstopka.pl/potega-demografii-cz-1-jak-bardzo-zmieni-sie-polska-w-ciagu-zaledwie-20-lat/

Oczywiście niekoniecznie wynajem musi być zły, ale patrząc na demografię, w wielu miastach Polski ludzi mogą mieć ogromny problem ze znalezieniem chętnego na wynajem mieszkania. Spowoduje to bardzo duży spadek cen najmu, nie ma innej możliwości…

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 20, 2013 o 23:58

Hej Michał,

Dziękuję za komentarz. Przeczytałem Twój artykuł o demografii i gorąco polecam jego lekturę wszystkim Czytelnikom. Największe wrażenie zrobił na mnie wykres procentowej zmiany liczby osób w danym wieku (różnica między rokiem 2012 a 2035).

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Michał Stopka Styczeń 21, 2013 o 08:38

Jak kiedyś pierwszy raz zobaczyłem ten wykres też zrobił na mnie duże wrażenie :-)

Niestety w Polsce demografia ma ogromny wpływ na wiele biznesów jak i sytuację budżetu Państwa. Jak rynek spada/rośnie o kilkadziesiąt procent w ciągu kilkunastu lat sytuacja może się zmienić o 180 %.

Na przykład ostatnio często słyszy się, że nauczyciele nie mają gdzie pracować bo zamyka się szkoły przez niż demograficzny 1990-2005. To właśnie ten niż demograficzny widać na tym wykresie.

O ile dobrze pamiętam gorszą sytuację demograficzną ma jeszcze tylko Rosja.

Pozdrawiam
P.S. Bardzo fajna inicjatywa ta Twoja strona:-)

Odpowiedz

ravikg Styczeń 21, 2013 o 13:21

Sugerujesz aby nabyć nieruchomość na potrzeby Domu Spokojnej Starosci?

Odpowiedz

Michał Stopka Styczeń 21, 2013 o 14:02

Po co nabywać. Lepiej wynająć przy takiej demografii. Koszty najmu będę relatywnie niskie…

Odpowiedz

Ania B Styczeń 21, 2013 o 09:53

Hej Michał :) Nareszcie artukuł :)
Jestem pod wielkim wrażeniem ogromu pracy który wkładasz w tego bloga! Szacunek!
Moje pierwsze wrażenie po przeczytaniu, wieczorem na komórce bez analizaowania arkuszy, to żal że podjąłeś decyzję o sprzedaży… Bo jakże ciekawe byłoby śledzenie takiej inwestycji od początku do końca. Ale dziś gdy zagłębiłam się w arkuszach to rozumiem dlaczego podjąłeś taką decyzję. Dziękuję Ci za artykuł i arkusze, za Twój czas na tego bloga :)
Życzę powodzenia!

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 22, 2013 o 00:07

Hej Aniu,

Dziękuję za wsparcie :) Tak czy siak będziecie mogli śledzić tą inwestycję od początku do końca. Mam nadzieję, że wyjście z tej inwestycji nastąpi na tyle szybko, że nie będę musiał pisać na ten temat wielu artykułów.

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

taka jedna Styczeń 21, 2013 o 10:15

Ja podobnie, jak Karol, cieszę się, że Pan Michale przyznał się jednak do błędu, bo czytam tego bloga regularnie a po tym wpisie o starym mieszkaniu w 100 % za kredyt na wynajem, to zaczęłam podejrzewać, że upadł Pan na głowę albo zupełnie zwariował, że tak Pana poniosło i tak naiwnie dał się omotać różnym hochsztaplerom wciskającym kity o kredytach i naciągaczom proponującym szkolenia o nieruchomościach. Zdziwiło mnie bardzo, że ktoś pretendujący do miana autorytetu w finansach posiłkuje się tyloma „fachowcami”… No ale, najlepiej uczymy się na własnych błędach i wiedza tak zdobyta na pewno jest warta przekazania potomnym.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 22, 2013 o 00:15

Hej Taka jedna 😉

Dziękuję za komentarz. Jedno krótkie sprostowanie: bez względu na to jak to odbieracie, ja nie pretenduję do miana autorytetu w finansach. Dzielę się swoimi doświadczeniami i staram się to robić w najdokładniejszy, możliwy sposób, ale guru nie jestem. Bardzo się cieszę, że potraficie się zdystansować do tego co piszę – ja również uczę się od Was i bardzo cenię sobie taką obopólną współpracę.

A dzięki dyskusjom takim jak pod poprzednim artykułem mam szansę uczyć się nie tylko na własnych błędach :) Jeszcze raz dzięki :)

Pozdrawiam ciepło!

Odpowiedz

ZZ Styczeń 21, 2013 o 11:25

Cześć Michał – zawiodłeś mnie ;p

Wiesz jak polacy lubią jak komuś się noga podwinie, myślałem że za pół roku napiszesz że mieszkanie nie wynajmuje się tak jak powinno, są problemy z tym i z tamtym i dokładasz sporo do interesu – ludzie by się cieszyli i by pisali ,”a nie mówiłem że tak będzie”.
A ty poszedłeś po rozmum do głowy i chcesz już się pozbyć mieszkania zamiast zakładać sobie obroże na szyje na 35 lat :)

Odpowiedz

Tomasz Styczeń 21, 2013 o 15:58

Jestem pod dużym wrażeniem, wydawałeś się zaślepiony przez grubszego cwaniaczka „handlującego szczęściem”, ale potrafiłeś wczytać się z uwagą (i przyjąć z godnością) w krytyczne komentarze i zrewidować podjętą decyzję w poważnej życiowej sprawie. 9/10 ludzi by racjonalizowało i brnęło, żeby tylko nie przyznać się do błędu. Gratulacje.

Odpowiedz

czaja Styczeń 21, 2013 o 21:40

Witam,
kupowanie mieszkania w chwili obecnej (tym bardziej wielkiej płyty) za taka kasę w kredycie to nic tylko szaleństwo – klasyczne łapanie spadajacych noży – cieszę się, że zrewidowałeś swoje plany, bo byś sie chłopie zajeździł z tymi pięcioma kolesiami-studentami i dokładał do ,,biznesu” ok 800-1000 pln miesięcznie przez 35 lat…
pozdrawiam

Odpowiedz

boruvva Styczeń 21, 2013 o 22:14

Szacun za przyznanie sie do błędu i próbę wyjścia z tej inwestycji już teraz.
Jedno co mnie zastanawia, czy ty rzeczywiscie najpierw kupiles to mieszkanie a pozniej dopiero sie nad ta cała inwestycja pożądnie zastanowiles?
Ja nie będąc jakims wykształconym finansistą sprzedalem swoja kawalerke, którą od 6 lat wynajmowałem juz rok temu, oczywiscie kupujący kupił ja razem z najemcami, bo tez kupowal w celach inwestycyjnych. Ja sprzedałem bo uważałem,ze to juz nie bedzie zadej interes, ktos inny kupuje bo uwaza,ze to swietny biznes :) ehh co za paradoks. Co prawda kawalerka byla w bardzo dobrej lokalizacji bo tuz przy UE we Wrocławiu, ale byla to wielka plyta lata 60 a do tego 10 pieter.
Co do moich doswiadczen z najemcami, to powiem szczerze ze przez te 6 lat mialem tylko raz problem, kiedy to koles sie po miesiacu wyprowadzil nic nie mowiac i zadal zwrotu depozytu, do tego jakies telefony, straszenie itp. Poza tym srednio lokatorzy sie zmieniali co 6 miesiecy, ale z najmem nie bylo zadnego problemu, praktycznie zawsze casting na lokatora. No i z tym byl wielki problem bo ciezko w trakcie kilkunastominutowego spotkania poznac na tyle kogos zeby dokonac najlepszego wyboru.
Co do cen najmu: w 2006 roku cena wynosila 900zl plus oplaty (czynsz,media) ale kawalerka byla przed remontem, czyli standard taki jak w wiekszosci mieszkan z lat 70tych.
W roku 2006 kawalerka przeszla generalny remont i zostala przygotowana na wysoki standard.
2006 – zysk 900pln, przed remontem
2007 – zysk 1100 juz po remoncie
2008 – 1100
2009 -1300
2010 -1200
2011 -1100

No i wlasnie kiedy zauwazylem spadek cen najmu jak i zwiekszajaca sie ilosc ogloszen pojawiajacych sie na gumtre.pl, kiedy samych ogloszen kawalerek pojawialo sie ok tysiaca, postanowilem ja sprzedac.
Kiedy rentownosc z najmu wynosila prawie tyle samo co zysk z lokaty, a do tego mieszkania zaczely taniec nie bylo sesu dalej tego ciagnac.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 22, 2013 o 00:39

Hej Boruvva,

Dziękuję za podzielenie się Twoimi doświadczeniami. Jak widać masz w temacie doświadczenie, zaobserwowałeś trendy i podjąłeś świadomą decyzję.

Odpowiadając na Twoje pytanie odnośnie sekwencji moich działań: kupiłem mieszkanie w okazyjnej cenie po przeanalizowaniu liczb i doświadczeniach z najmem innego mieszkania (podobnie jak Ty mam jak na razie pozytywne doświadczenia). Ale nie doszacowałem skali zagrożeń, o których pisaliście w komentarzach – a w szczególności nie zastanawiałem się w szczególny sposób nad spodziewanym wiekiem budynku za kolejne 30 lat itp. Tak jak pisałem wcześniej – traktowałem to mieszkanie jako eksperyment i lokal, na którym będę mógł przetestować wynajem wieloosobowy. Ale pod wpływem wszystkich Waszych komentarzy doszedłem do wniosku, że lepiej sprawnie zarobić X zł niż uzyskać ten sam X zł z najmu po kilku latach, bojach z najemcami, zawarciu kilkudziesięciu umów itp. i to przy założeniu, że wszystko się będzie toczyć po mojej myśli.

Nadal mam nadzieję wyjść na tej inwestycji do przodu :) A jak będzie – zobaczymy…

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Michał Styczeń 7, 2015 o 13:04

a czy oprócz zysku z najmu który procentowo porównuje Pan do lokaty bierze Pan również pod uwagę zysk z wartości nieruchomości, która broni nas przed inflacją?

Odpowiedz

Miki Styczeń 7, 2015 o 22:51

Czy na pewno zakup mieszkania broni nas przed inflacją ? Jaką mamy teraz inflację ?
Czy mieszkania podrożeją ? To są pytania bez odpowiedzi i na przestrzeni lat różnie może być zważywszy że oficjalnie ponad 2 mln ludzi młodych wyjechało i już nie wróci a nieoficjalnie to wyjechało pewnie x2 więc rodzi się pytanie komu te mieszkania będą potrzebne. Wzrosną tylko ceny nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach reszta moim zdaniem nie będzie drożeć lub nawet stanieje ze względu na wiek budynku. Jeśli nie zarabia się na samym najmie to lepiej „tego” nie robić. Zgadzam się z autorem jeśli można wyjść z inwestycji zarabiając od razu to trzeba brać kasę „Lepszy wróbel w garści niż……. :-)” Zabawa z mieszkaniami to droga zabawa i przynosi wątpliwy zysk w dłuższej perspektywie czasu. Liczyłem to kilka razy i w formie długoterminowej mi się to nie zamykało ogólnie potwierdziło się wszystko co piszą ludzie w komentarzach.
Teraz nadal wynajmuję ale w innej formie i zarabiam ale nadal nie jest to jakiś złoty
interes a rynek jest bardzo trudny.

Odpowiedz

Betty Styczeń 22, 2013 o 08:21

Szczęśliwy człowiek to ten, który uczy się na błędach cudzych. Mądry ten, który uczy się na błędach własnych. Głupi nawet na własnych niczego nauczyć się nie może.

Odpowiedz

www.ePortfel.com Styczeń 22, 2013 o 11:53

Michał,

Witam, to mój pierwszy komentarz na Twoim blogu.

Nie będę pisał o merytoryce bo już wystarczająco to przedyskutowano, ja analizuję tego typu inwestycję w inny sposób (dawno temu pisałem o tym na swoim blogu), tak jak wielu tutaj jestem raczej pesymistą jeśli chodzi o zarabianie na nieruchomościach.

Piszę z innego powodu. Piszę tylko i wyłącznie aby wyrazić uznanie dla Twojego podejścia do tematu. Zachowanie obiektywizmu w warunkach kiedy tak mocno osobiście zaangażowałeś się w inwestycję, pokora i posłuchanie liczb a nie tego co krzyczy w środku (a zapewne krzyczało) to bardzo wartościowa cecha, dość rzadka na rynku (wierz mi, pracowałem z zawodowcami).

Rozważ zainteresowanie się giełdą. Tam potrzeba wiedzy, pracy i psychiki. Ten trzeci filar może dać Ci przewagę. Musiałbyś dopracować tylko dwa pierwsze. Jeśli oczywiście to Cię zainteresuje.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 23, 2013 o 22:33

Hej ePortfel,

Dziękuję za Twój pierwszy komentarz i słowa uznania. Komentarz na boku (i bez jakiegokolwiek wartościowania): tak jak na giełdzie można zarobić i stracić, tak można również zarobić i stracić na innych inwestycjach – w tym nieruchomościach. Są tacy co potrafią wbrew rynkowi działać na giełdzie i są tacy, którzy robią to na rynku nieruchomości. I jedno i drugie wymaga wiedzy, pracy i psychiki.

Giełda to dla mnie magia i z mojej perspektywy (subiektywnej) to jeszcze większa loteria niż nieruchomości. O ile w nieruchomościach to wierzę, że jestem w stanie dużo różnych działań wykonać dla podwyższenia wartości nieruchomości (od postawienia kwiatka na parapecie po bardziej złożone remonty / uatrakcyjnienia), to w przypadku giełdy nie czuję bym na cokolwiek miał realny wpływ. Może zbyt wycinkowo patrzę, ale nie widzę się w tym.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

www.ePortfel.com Styczeń 23, 2013 o 23:44

Hej,

Giełda nie jest większą loterią niż nieruchomości. To jest mit. Przyznam że bardzo powszechny. Precyzyjniej – giełda jest narzędziem, można z niej zrobić loterię taką samą jak z nieruchomości, a można zrobić wehikuł bezpieczniejszy niż kawalerka w centrum Stolicy pod wynajem. Trzeba tylko znać zasady.

Co do wpływu na wartość to w nieruchomościach liczy się przede wszystkim lokalizacja, a tutaj wpływu nie masz. Ponadto nieruchomości reklamowane są jako aktywo pasywne, co kłóci się z filozofią pracy nad podwyższaniem wartości.

Na giełdzie naturalnie nie masz żadnego wpływu na wartość swojej inwestycji. Porównując do lotnictwa, dla drobnego inwestora giełda to szybowiec a nie śmigłowiec. Nie pokonujesz dystansu pracując ale obserwując. Korzystając z siły wiatru.

Naturalnie jeśli się w tym nie widzisz to nie ma sensu próbować. To dyscyplina niełatwa (przynajmniej dla mnie) i wymagająca wiedzy. Dobra dla pasjonatów.
Chcę tylko podkreślić że gdybyś kiedyś chciał próbować to wg mnie masz przypuszczalnie predyspozycje psychiczne (nie jestem pewny bo za mało Cię znam ale takie odnoszę wrażenie).

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 24, 2013 o 01:14

Hej ePortfel,

Ja tylko piszę, że dla „giełda jest magią dla mnie”. Na chwilę obecną się w tym nie widzę i co do moich predyspozycji, to także nie jestem przekonany o jakiejś szczególnie uprzywilejowanej pozycji. Niemniej jednak dziękuję za pozytywną ocenę :)

Co do nieruchomości, to wielcy guru światowi mówią „lokalizacja, lokazalizacja i jeszcze raz lokalizacja”, ale w polskich warunkach mam wrażenie, że znaczenie ma przede wszystkim „cena, cena i jeszcze raz cena”.

Odpowiedz

Ziggy Styczeń 22, 2013 o 12:49

Witam,

Michał, życzę szybkiej sprzedaży, to chyba najlepsze wyjście, i zaczęcia jeszcze raz, tak by było to ‚case study’ do naśladowania.

Trochę dziwi „nieobecność” Oka, Sztabu Mentorów i innych. Czyżby właściwa dyskusja przeniosła się „za kulisy”?

Pozdrawiam i życzę powodzenia.

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 22, 2013 o 15:55

Temat się znakomicie rozwinął i muszę przyznać, że autor bloga mi zaimponował otwartością na argumenty. Zwykle się ją tylko deklaruje, a tutaj zobaczyliśmy to w praktyce. Gratuluję i podziwiam!

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 23, 2013 o 22:36

Hej Sztabie Mentorów,

Dziękuję :) Oby z pożytkiem dla wszystkich Czytelników.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Robert Styczeń 22, 2013 o 17:13

Inne spojrzenie na demografie. Potrzeby mieszkaniowe:

http://stooq.com/n/?f=694615

Robert

Odpowiedz

Grzesiek J. Styczeń 24, 2013 o 14:00

@Robert – ja podchodzę do tego artykułu z przymrużeniem oka – autorem jest Home Broker, czyli handlowiec nieruchomościami – on zawsze powie, że mieszkań jest za mało – inaczej strzeliłby sobie w kolano 😉

Odpowiedz

Michał Stopka Styczeń 30, 2013 o 12:58

Proszę nie wierzyć chwytom marketingowym tylko ruszyć głową i opierać się na rzetelnych danycn. Ostatnio GUS podał, ŻE W POLSCE JEST NADWYŻKA MIESZKAŃ NAD LICZBĄ GOSPODARSTW: http://www.michalstopka.pl/szokujace-dane-gus-w-polsce-jest-ponad-100-tys-wiecej-mieszkan-niz-gospodarstw-domowych-jakie-perspektywy-rynku-mieszkaniowego/

Odpowiedz

Michał Stopka Styczeń 22, 2013 o 18:07

Potrzeby mieszkaniowe a rynek najmu mieszkań to dwa różne biznesy.

Mieszkania wynajmują głównie osoby młode.
Proszę zobaczyć na cytowany już wpis o tsunami demograficznym, liczba osób do czterdziestego roku spada w kolejnych latach o kilkadziesiąt procent: http://www.michalstopka.pl/potega-demografii-cz-1-jak-bardzo-zmieni-sie-polska-w-ciagu-zaledwie-20-lat/ (jest to kilkaset tysięcy osób mniej w kolejnych rocznikach!)

Zresztą właśnie w okolicach 2010 r. liczba osób do czterdziestego roku życia jest największa bo to są osoby urodzone podczas wyżu demograficznego 1970/1980.
Innymi słowy najlepszy okres na wynajem miszkań właśnie się kończy.
Oczywiście demografia to nie jedyny czynnik w biznesie najmu mieszkań, ale trzeba przyznać, że bardzo ważny.

Natomiast odnosząc się jeszcze do samego rynku nieruchomości i całej populacji mieszkańców Polski: Z powodu demografii nastąpią jeszcze dwa bardzo ciekawe efekty i niekorzystne dla rynku „mieszkań”

1) Osoby po czterdziestce często zamieniają mieszkanie na dom na obrzeżach miasta/pod miastem. Z tego tytułu anlizując rynek miekszaniowy nastąpi wzrost popytu na domy i wzrost podaży mieszkań jako takich.

2) Powojenny wyż demograficzny, który w kolejnych latach będzie miał powyżej sześciedziesięciu lat, będzie przenosił się do domów starców, do dzieci i … GENEROWAŁ DODATKOWĄ PODAŻ MIESZKAŃ DO WYNAJĘCIA/SPRZEDAŻ

Odpowiedz

monika49 Listopad 16, 2013 o 16:50

Wydaje mi się ,że możesz mieć rację z tymi domami na wynajem.Obecnie buduję taki dom ok 100m blisko Podkowy Lesnej. Zamieściłam sądujące ogłoszenie na gumtree.pl
z ceną 2000 zł +media i zgadnijcie co, od razu zgłosiły się trzy osoby chętne wynająć na dłużej jakieś 3 lata.Telefon dzwonił jeszcze przez 2 dni, a ja musiałam tłumaczyć ,że dom będzie dopiero gotowy na wiosnę.

Nowy do , wybudowany w nowoczesnych technologiach, wykończony w wysokim standardzie , koszt takiej inwestycji: Działka 100 000 zł (kupiona w 2006) koszt domu 270 000 pod klucz. Zwrot z inwestycji ok 5%rocznie. Nie jest to dużo porównując inwestycje z pokojami na wynajem. Ale zakładam, że najemcy będą się zmianiać co 3 lata. Koszty obsługi takiej inwestycji są zupełnie inne niż w przypadku mieszkań. Po 7 latach dom zamierzam rozbudować , wyremontować i sprzedać za ok.750 000 zł( wersja pesymistyczna)
szacowany zysk z inwestycji ok 200 000zł plus zyski z najmu w ciągu 7 lat-ok 130 000zł
Ceny tranzakcyjne w tej okolicy z 2013 to; dom 200m na działce 1100m-1,1mln
dom 250m na działce 1000m-1,2mln
dom170m na działce 1000m-1,25mln
bliżniak 170m na dzałce 600m-w stanie deweloperskim-600 tyś

Mnie ta inwestycja się zamyka, czynszu (wciąż rosnącego) od wspólnoty brak, ceny najmu małych domów w ciągu ostatnich lat w tej okolicy wzrosły ok25%, zakładam dalszy wzrost czynszu o ok 25% w ciągu następnych 7 lat. ( cena 2000zł za dom z ogrodem to mało).Popyt na małe domy jest ogromny, bo nikt nie interesuje się tego typu inwestycjami uważając je za zbyt ryzykowne. No i wkłąd kapitałowy to ok. 500 000 zł -pewna bariera dla wielu.

Na rynku wynajmu działam już 9 lat.
Na razie inwestowałam w nowe mieszkania na wynajem.
Ostatni zakup to mieszkanie w stanie deweloperskim w nowym apartamentowcu na ochocie za 5000 zł mkw!!!(Sprzedawał bankrutujący deweloper), wszystkie mieszkania rozeszły się w miesiąc
Myśle jednak, że domy to ciekawszy temat, pozbawiony marży dewelopera , która znacznie obniża rentowność inwestycji , rosnących opłat za użytkowanie wieczyste,i do wspólnoty.

Odpowiedz

Pilot Listopad 16, 2013 o 17:27

Wydaje mi się, że Twoja kalkulacja zawiera błąd , gdyż cenę działki kupionej w 2006 należało by odnieść do jej realnej ceny zakupu w dniu dzisiejszym lub ukończenia inwestycji. Spowoduje to pewne obniżenie opłacalności. Co do pomysłu wydaje się być sensowny i myślę , że taki domek wynajmie się i za 3000 pln.

Odpowiedz

stacho Styczeń 22, 2013 o 22:49

Te dwa wpisy są więcej warte niż setki artykułów w portalach „branżowych” i „opiniotwórczych”. Podziwiam autora, decyzja na pewno była bardzo trudna, ale ma za sobą wyliczenia, a raczej rzetelne oszacowanie – bo taka inwestycja niestety zależy od szeregu losowych parametrów oraz niewiadomych.

Dla mnie najważniejszym zdaniem jest:
„pamiętaj o tym, że masz swoją głowę, swój rozum i samodzielnie powinieneś dokonywać wszelkich analiz”.

Michał udowodniłeś, że to potrafisz. Bez względu na to kiedy wyjdziesz z inwestycji życzę wysokiego zysku. Bez wątpienia należy ci się za czas który nam poświęciłeś i to czego wszystkich nas (z pomocą komentujących) nauczyłeś.

Odpowiedz

Marcin Styczeń 23, 2013 o 10:49

pamiętam jak czytałem pierwszy Twój post i to jak optymistycznie do tematu podchodziłeś, sam twierdziłeś, że jesteś obstawiony przez doradców, prawnika itp a gdzie teraz oni są? Poniosłeś pewne koszty ich porad natomiast efekt tego jest taki, że będziesz „zwijał” interes. Wychodzi na to, że burza mózgów w dyskusji pod postami jest więcej warta niż płatne porady „profesjonalistów”

Pozdrowienia.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 23, 2013 o 23:52

Hej Marcin,

To nie jest takie „zero-jedynkowe” jak się wydaje. Nadal korzystam z mojego zaplecza i będę korzystał – także przy transakcji sprzedaży. Notariusz niezbędny, doradca kredytowy – przyda się by pomóc kupującym (nawet jeśli będą korzystali z innego, to ja przynajmniej skonsultuję z nim aktualne „promocje” kredytowe w bankach), prawnik przydawać się nie musi, ale jeśli okaże się że mam do obsłużenia jakąś transakcję wiązaną, np. wymianę mieszkania z dopłatą (nie wykluczam żadnego scenariusza), to konsultacja z prawnikiem też będzie wskazana.

Bezkrytycznie dyskredytujesz „profesjonalistów” nie na podstawie tego co o nich wiesz, tylko na podstawie mojej opinii o przydatności ich szkolenia i swojej generalnej opinii na temat przydatności „wszelkich tego typu szkoleń”. Ja nie chcę generalizować. Pewnie znowu zawieje kontrowersją, ale podtrzymuję to co powiedziałem w poprzednim artykule – szkolenie, które polecałem mi się przydało. I naprawdę nie znalazłem tego typu praktycznych informacji w Internecie – pomimo, że szukałem. A to, że nie doszacowałem ryzyk w inwestycji, to jeszcze nie oznacza winy mentora. I piszę to pomimo tego, że pewnie najłatwiej byłoby tu powiedzieć „tak, to wszystko przez niego”. Ale nie jest to prawdą. Powtórzę: każdy z nas ma własny rozum, własne emocje, własną asertywność. Każdy sam odpowiada za swoje decyzje. Ja generalnie działam po swojemu i na innym rynku. W Warszawie 4-pokojowe w wielkiej płycie na Ursynowie kosztuje obecnie ok. 350k-450k, a w Poznaniu da się kupić za 200k-250k. A ceny wynajmu są na zbliżonym poziomie.

Zauważ jeszcze jeden aspekt: „burza mózgów w dyskusji pod postami” powstała dosyć spontanicznie w odpowiedzi na materiał, który został uznany za kontrowersyjny. Cieszę się, że miało to miejsce, ale z drugiej strony komentarze dotyczą przede wszystkim dwóch wątków: „dlaczego nie kupować mieszkania 35-letniego w wielkiej płycie na Ursynowie” i „dlaczego nie jest dobrym pomysłem wynajem na pokoje studentom w mieszkaniu wielopokojowym”. Do mnie przede wszystkim trafiły odpowiedzi na ten pierwszy temat. Na to nałożył się nakład pracy związanej z remontami oraz przygotowaniami do najmu i generowaniem ogłoszeń i umów, i spodziewaną obsługa najmu. Jak słusznie pisał Oko – „coś zaniedbasz: albo pracę albo inwestycję”. Oczywiście ponowne rozważenie wszystkich ryzyk zachęciło mnie do wystawienia mieszkania na sprzedaż – nadal z zamiarem zarobienia.

Reasumując: ja nie znalazłem w sieci kompendium wiedzy o nieruchomościach i wynajmie, które nie powstałoby równie przypadkowo jak dyskusja pod moim artykułem. Często są to dyskusje na wycinkowe tematy – wartościowe, ale często w bardzo wycinkowym aspekcie. I nigdy nie wiadomo kto w sieci pisze i jaki ma w tym interes (podobnie Wy mnie podejrzewaliście o to, że mam w tym pisaniu jakiś ukryty interes). Można zdobywać tak wiedzę, ale daleko jej do kompletności. Jakieś systematyzujące szkolenie w tym zakresie warto odbyć. I wierz mi, że trochę mi czasu zajęło zanim wybrałem się na konkretne szkolenie, a nie pierwsze, które mi w ręce wpadło. I napiszę jeszcze raz – jestem z niego zadowolony. Ale to moja subiektywna opinia, z którą absolutnie nie musisz się zgadzać.

Zgadzam się, że dyskusja pod moim wpisem ma dużą wartość, ale to co odróżnia ją od porad specjalistów od tematu (takich czy innych – w każdym razie praktyków), to to, że na odpowiedź „za ile wynajmujesz pokój studentom”, „jak jest wyposażony”, „a ile czasu zajął Ci wynajem w styczniu” uzyskuję konkretną odpowiedź lub „nie wiem”. A z komentarzy dowiaduję się zazwyczaj tego, co chciał napisać ich autor i niekoniecznie odpowiada to na moje pytania. Jeśli nie przeoczyłem, to w zasadzie w w ogóle nie było ani jednego komentarza, który odnosiłby się do najmu na pokoje. Żeby było jasne – rozumiem, że nie jest to popularna forma najmu i nie boleję nad tym, że tacy wynajmujący nie komentowali tamtego wpisu. Chcę tylko pokazać, że to nie jest takie „czarno-białe”, że jedni są „bee” a inni więcej warci. Wiedzę warto czerpać z każdego miejsca, z którego się da… i używać głowy. Jak widać mi to czasami przychodzi z lepszym a czasami z gorszym skutkiem. Pewnie tak jak każdemu :)

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

www.ePortfel.com Styczeń 23, 2013 o 12:07

No właśnie Michale,

Z tego co czytałem, błędy które popełniłeś nie były jakieś ogromnie subtelne, tylko raczej istotne i grube, np. brak uwzględnienia kosztów remontów czy koszt starzenia się budynku (interesujące że podatkowo o amortyzacji wiedziałeś, ale już czy czasem ta amortyzacja ma jakieś realne przełożenie nie pomyślałeś).

A przecież konsultowałeś się z ekspertami i przeszedłeś szkolenie. Właśnie celem takich szkoleń jest dokładnie ochrona przed popełnianiem błędów. Czy zatem teraz nie uważasz że szkolenie jednak ma luki?

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 24, 2013 o 00:24

Hej ePortfel,

Nieuwzględnienie kosztów grubych remontów, to mój błąd, ale co do kosztów starzenia się budynku, to ja nie dopatrzyłem się metody na wyliczenie tego. Jest ryzyko, że budynek się rozpadnie (skończy mu się „okres technologicznej przydatności”), jest ryzyko, że koszty eksploatacji będą coraz większe. Sam fakt istnienia kosztu amortyzacji niewiele w tym kontekście mówi.

Zakres konsultacji z ekspertami nie dotyczył tych od budowlanki, technologii wielkiej płyty i jej konfrontacji w perspektywie kilkudziesięciu lat z budynkami, np. budowanymi przy użyciu technologii z roku, np. 2010.

Szkolenie miało konkretny program, który został zrealizowany z nawiązką (z mojej perspektywy). Nie wiem jak Ty, ale ja nie mam takiego poziomu oczekiwań, że po 2-dniowym szkoleniu będę wiedział wszystko. Mi to szkolenie służyło przede wszystkim do konfrontacji niektórych moich wyobrażeń czy przypuszczeń z doświadczeniami zarówno prowadzącego, jak i innych uczestników, którzy mają jedno lub kilka mieszkań na wynajem. Tego typu szkolenie daje ogólną wiedzę, która wymaga pogłębienia.

Ryzyka także były omawiane w wielu obszarach, ale w żadnym z obszarów nie było to drążenie do spodu.

Użyłeś sformułowania „celem takich szkoleń jest ochrona przed popełnianiem błędów” i w sumie skłoniłeś mnie do refleksji. Próbuję sobie przypomnieć jakiekolwiek inne szkolenie, w którym uczestniczyłem i szczerze mówiąc trudno mi sobie przypomnieć takie, o którym mógłbym powiedzieć że miało taki właśnie cel. Czy szkolenie z Windows Server ma na celu ochronę przed popełnianiem błędów? Raczej nie wprost. Wprost to ono ma przekazać jakąś wiedzę (mniej lub bardziej szczegółową) o tym systemie serwerowym. A i tak osoba, która je przejdzie nie jest wszechwiedzącym administratorem – potrzebuje dużo ćwiczeń i praktyki.

Z Twojego obszaru – czy jak idziesz na szkolenie np. z „analizy fundamentalnej” (przepraszam jeśli piszę jakąś głupotę, ale podstawe sobie proszę dowolny adekwatny temat związany z giełdą), to słyszysz na nim o tym ile możesz stracić na giełdzie, jakie są ryzyka itp.? Czy może meritum dotyczy jednak tego na czym ta analiza polega?

Dla jasności: tak się po prostu głośno zastanawiam. Może jedyne szkolenie, które kojarzę, że mocno związane może być z naświetlaniem ryzyk i ochroną przed popełnianiem błędów… to „zarządzanie ryzykiem w projekcie” :) A pewnie i po nim nie jest się alfą i omegą w tym temacie.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Pumcia Lipiec 12, 2013 o 13:30

Dlatego ja się śmieję z tego, że ludzie dzisiaj na umór kupują mieszkania w starych blokach, od ludzi, którzy odziedziczyli mieszkania po babciach. Hahahha. Powiem krótko: debilizm totalny. Nikt nie bierze pod uwagę, tego, że jeśli tworzy się wspólnota lokalowa, to Ci najemcy „właściciele” będą płacić za remonty budynków w przyszłości.

Zastanawialiście się nad tym dlaczego spółdzielnie lokalowe, wysprzedawali mieszkania w wielkich płytach z bonifikatą 90 % wartości? Hehehe. Trzeba robić remonty !!!, a oni nie mają zamiaru inwestować kasy, którą nakradli przez te wszystkie lata !!!

Odpowiedz

kkk Styczeń 23, 2013 o 13:08

Przeciez takie szkolenia to zwykle wyciaganie kasy od naiwniakow.Jak ktos ma troche oleju w glowie to wiecej dowie sie szperajac w necie i wyciagajac wnioski.A tutaj mamy idealny przyklad tego,ze wydawanie 2 tysiecy na „szkolenie” to wyrzucanie kasy w bloto.

Odpowiedz

Grzesiek J. Styczeń 23, 2013 o 13:09

Dzięki Michał za kolejny artykuł.

Jak pisali poprzednicy – gratulacje za przyznanie się do błędu, choć zastanawiam się (tak trochę żartobliwie), czy opowiadana przez Ciebie inwestycja była „na niby” i poprzedni artykuł nie był na zasadzie prowokacji do obfitej dyskusji 😉

Co prawda mnie inwestowanie w nieruchomości bezpośrednio nie dotyczy, ale z zaciekawieniem czytam artykuły w tych sprawach – dzięki temu powyżej dowiedziałem się, że jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości idą na własne potrzeby mieszkaniowe to nie trzeba czekać 5 lat żeby nie płacić podatku :)

Będę z niecierpliwością czekał na kolejne artykuły o budżetowaniu i oszczędzaniu, oraz na informacje jak się skończyła sprzedaż tak mocno „obgadanego” mieszkania. :)

Odpowiedz

taka jedna Styczeń 23, 2013 o 14:42

Pomysł na biznes: zebrać do kupy wszystko to, co w artykule i komentarzach i z tą bazą otworzyć firmę szkoleniową w zakresie inwestowania w nieruchomości na wynajem.

Problem jednak widzę w tym taki, że po „taaakim” szkoleniu nikt by się nie podjarał i zrezygnował raczej z zabawy, a na dodatek nie zapłacił za szkolenie, bo to, co się dowiedział mija się z celem jego edukacji w tym zakresie.

Zatem, łatwo dojść do wniosku, że te szkolenia są tak pomyślane, żeby nikogo nie zniechęcać, tylko nakręcać „koniunkturę”, podniecać ludzi możliwością zysku bez pracy i zachęcać do brania kredytów.

Odpowiedz

www.ePortfel.com Styczeń 23, 2013 o 18:04

@kkk: Są na pewno szkolenia wartościowe, są średnie, są i takie które wyciągają kasę od naiwniaków tak jak piszesz – problem tylko aby odróżnić ziarno od plew.

@taka jedna: Myślę że to słaby pomysł, moim zdaniem trener powinien jednak mieć trochę praktyki, a Michał jej nie ma. Co do ubarwiania rzeczywistości to masz rację. Ale wynika to po prostu z tego że nieruchomości są po prostu bardzo słabą inwestycją m.in. dlatego że są bardzo popularnym wehikułem. A wiadomo że najlepiej sprzedają się szkolenia z rzeczy popularnych. Wniosek: najwięcej szkoleń inwestycyjnych zazwyczaj jest w tematach które są słabe do zarabiania. To jest niestety stała cecha rynku. Tak samo jest z ofertą produktów. Kiedy było najwięcej ofert sprzedaży funduszy małych spółek? Na szczycie ich notowań.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 24, 2013 o 00:31

Hej ePortfel,

Ja myślę, że Taka jedna nie przedstawiała jednak pomysłu na biznes dla mnie :) Ja takich zamiarów nie mam.

A co do pozostałych aspektów Waszych komentarzy, to pełna zgoda – szkolenia na temat „to się nie ma prawa udać” raczej nie cieszyłyby się popularnością. Chociaż może na temat „zobacz komu się noga powinęła i ile stracił” już by było więcej chętnych 😉

Pozdrawiam wieczorową porą

Odpowiedz

adam Styczeń 23, 2013 o 23:02

Michal! masz chlopie KLASE! Wielkie dzieki za to bo to rzadkosc.

Odpowiedz

adi Styczeń 24, 2013 o 10:50

Michał,
zanim sprzedasz to mieszkanie to chodziaz zrob parapetówę dla czytelnikow bloga :)
Poznamy sie wszyscy, moze wspolnie wymyslimy jakis plan na przyszłość :)
zartuje oczywiscie…

Zaimponowałeś mi mocno. Bałem sie, ze po poprzednich komentarzach stracimy Cie na jakis czas. A ty się szybko pozbierałeś, wyciągnąłeś wnioski i pędzisz dalej.
Wielki szacun.

Czekam rowniez na dalsze tematy, zgodne z przeznaczeniem tego bloga… ok?
Jak oszczedzać i ewentualnie jak inwestowac ‚bezpieczniej’.

Pozdrawiam

Odpowiedz

robert Styczeń 24, 2013 o 12:57

Heh, czytam jego bloga i wlasnym oczom nie wierze, wszyscy raptem uwazaja ze nieruchmosci to zla inwestycja. Ja juz wole miec pewne te kilka tys. miesiecznie z wynajmu mieszkan niz „pomnazac” swoj kapital na gieldzie. Nawet kupujac nieruchomosc czesciowo na kredyt, to najemcy splaca nam kredyt a pozniej po jego sklaceniu mieszkanie i zyski z jego wynajmu nam zostaja. Majac np. 50 tys. moge kupic kawalerke za 120tys reszte kredytujac. Kawalerka wynajmie sie za 1 tys, rata kredytu to np 450zl. Nie oplaca sie? Czy mozecie taka dzwignie zastosowac na lokacie, gieldzie czy zlocie?

Odpowiedz

Bartosz Dolinkiewicz Styczeń 30, 2013 o 22:35

Witam,
Bardzo zainteresowała mnie historia zakupu dużego mieszkania na wynajem na pokoje. Nie bardzo to sam ogarniałem – chodzi stricte o biznes. Dużo napisał o tym @Marcin w swoim komentarzu i … potwierdziło to też moje obawy. Z doświadczenia wiem, że bardzo trudno jest utrzymać w ryzach kilku zupełnie obcych ludzi, zwłaszcza młodych – studentów.
Przeglądając wpisy w komentarzach, to większość osób wręcz wmawia Tobie, że popełniłeś błąd. Ja tak nie uważam. Wg mnie zrobiłeś jedną, tę najważniejszą rzecz – pierwszy krok – zainwestowałeś. Pewnie się dużo nie pomylę twierdząc, że znakomita większość komentarzowych „doradców” nigdy nie zrobiła tego kroku, nigdy nie wyszła poza swoją barierę komfortu i … nigdy nie zazna uczucia wolności.
Aczkolwiek bardzo spodobał mi się Twój tok rozumowania uwzględniający zarzuty z komentarzy. Dokładnie chodzi mi o te 15 wypunktowanych rzeczy w artykule. W szczególności odnoszę się do punktów: 4, 6, 7, 8 i 15, ponieważ inne są wg mnie do zbicia.
Chciałbym Cię zainspirować, abyś powalczył. Większość osób wytyka Tobie „błędy” w kosztach. Ja radzę skupić się na przychodach. Otwórz się na tę inwestycję. Być może dostrzeżesz szanse na jeszcze większy i pewniejszy zarobek. Czy koniecznie należy tak duże mieszkanie wynajmować grupie niesfornych studentów? Może warto pomyśleć o służeniu firmom, których przecież w W-wie nie brakuje. Po co mają wydawać tysiące na zakwaterowanie swoich pracowników/szkoleniowców w hotelach, jak mogą zaoszczędzić wynajmując mieszkanie? To jest jeden z wielu pomysłów.
Bądź kreatywny. Użyj wyobraźni. Sprzedać jest najprościej, ale czy najlepiej?

Odpowiedz

lwi Styczeń 24, 2013 o 23:54

Witam,

Całość bardzo ciekawa.

Ja jednak troszeczkę inaczej na to patrzyłem. W moim odczuciu cena, po której zakupiono to mieszkanie była atrakcyjna. Również sama metodyka maksymalizacji zysków wydaje mi się prawidłowa. Tz. nie ma wiarygodnych danych, które pozwoliłby taką metodykę z pewnością odrzucić. Podobnie nie podzielam wielu przedstawionych tu (i poprzednio w komentarzach) obaw. Oczywiście w jakimś stopniu te obawy są uzasadnione, ale wyciąganie tak daleko idących wniosków uważam za błąd logiczny. I nieważne jak to w ostateczności będzie i kto miał rację. Po prostu tak się nie podejmuje decyzji.

Inna kwestia to samo finansowanie inwestycji. Zainwestowanym kapitałem należałoby pokonać rzeczywiste oprocentowanie kredytu. I jak widać, uwzględniając realne ryzyko, sprawa wygląda na dość trudną, a w lepszych przypadkach na niezbyt zyskowną.

Może Twoja wartość, min. wyniesiona ze szkoleń, jest po prostu gdzie indziej? Mogę tylko powtórzyć to, co pisałem ostatnio. Popyt na „mieszkanie z problemami” jest niższy. Teoretycznie niższa powinna być też cena takiego mieszkania. A to umiejętnie zweryfikowałeś i przeprowadziłeś bezpieczną dla siebie transakcję. Dzięki temu uzyskałeś duży margines bezpieczeństwa, niewystarczający jednak do inwestycji długoterminowej. Być może będzie wystarczający do szybkiej operacji kupno-sprzedaż. Z pewnością jest to znacząca wartość dodana i powinna być tu podkreślona.

Z innej beczki. Jeśli chodzi o giełdę to zauważ, że np. OFE, z całą prymitywnością ich strategii inwestycyjnej, osiągają średnioroczną stopę zwrotu wynoszącą ok. 5%. Niemniej ogromna większość inwestorów indywidualnych, stosująca mniej lub bardziej (i bardzo) wyszukane techniki inwestycyjne, osiąga ujemne stopy zwrotu.

Odpowiedz

Marcin Styczeń 25, 2013 o 09:28

Chętnie podzielę się swoim doświadczeniem, którego żadne szkolenia wam nie da….

Mieliśmy na osiedlu studenckim mieszkanie 4 pokojowe, przeprowadziliśmy się do domku na obrzeżach a mieszkanie przeznaczyliśmy na wynajem – początkowe myślenie – czysty zysk!
4 pokoje po 350zł za osobę, kredytu brak – żyła złota! (to było 6 lat temu, stad kwoty 350-400zł za osobę były odpowiednie (Poznań))

Po 1. Wynajmując 4 pokoje 4-5 osobom, praktycznie nie było miesiąca żeby wszystko było w porządku. Albo ktoś jechał na stypendium na kilka miesięcy, albo na Erasmusa, albo znajdowali prace w innych miastach i mogę powiedzieć że może 2 miesiące w roku zdarzało się pełne obłożenie. Raz nam wyjechała cała piątka! (dogadali się i znaleźli coś tańszego) oczywiście umowa zachowana, miesiąc wypowiedzenia, odmalowane i narka, było to listopadzie kiedy każdy student ma już jakieś lokum i pół roku mieszkanie stało puste

Po 2. Niestety po 2 latach już czekał nas pierwszy remont, podłogi zniszczone, kilka płytek w łazience pękniętych, lodówka do wymiany, dywany przedarte. Również robiliśmy casting na wybór lokatorów, ale nie ma szans aby wybrać w ciągu 5 min osobę która nic nie wywinie. A to kłótnie miedzy lokatorskie (telefony od dziewczyn ze dłużej nie wytrzymają bo ciągle ktoś zostawia zlew pełny naczyń i wyżera im jedzenie z półek!), a to kradzieże, a to zazygane balkony, zalane łazienki, telefony od sąsiadów ze mają dosyć (oczywiście to nie było codziennie ale na przestrzeni 6-7 lat było kilka takich przypadków)

Po 3. Ile czasu i nerwów to kosztuje.
Zdarzało się że codziennie trzeba było jechać do mieszkania, bo ktoś coś rozwalił, ktoś kumpli sprowadza, ktoś psa przyprowadził, a to papuga w nocy hałasuje! (mimo zakazu zwierząt) no ale co wywalisz gościa co kupił papuge i przez kolejne pól roku pokój ma stać pusty?
No i rachunki za telefon olbrzymie (z każdym się dogadać to masakra) ogłoszenia w gazetach, rozwożenie ogłoszeń na uczelnie, wszystko to czasochłonne i generujące koszty. Ile odebranych telefonów od sąsiadów o 2 w nocy, bo ktoś urodziny urządza, komuś się dziecko urodziło, ktoś zdał egzamin, ktoś zrobił kupę itd.)
Z czystym sumieniem mogę stwierdzić, że wynajem 4 pokoi z kredytem to szaleństwo. W przypadku braku kredytu ja zarobiłem na mieszkaniu 40 tyś przez 6 lat. (i to usłyszycie na szkoleniu) niestety po tych 6 latach zrobiłem remont za 25 tyś, amortyzacja – paliwo, rachunki za telefon, czas, NERWY, wcześniejsze remonty, drobne naprawy, wymiana sprzętu to nawet nie chcę wiedzieć jaki jest bilans.
A to wszystko bez kredytu…

Oczywiście nie twierdzę, że to wszystko nie ma sensu, każdy musi sam wszystko oszacować i podjąć ryzyko. Moze miałem mało nerwów i mało szczęścia, bo przecież chyba są ludzie którzy na tym zarabiają….
Pozdrawiam

Odpowiedz

Rafał Styczeń 25, 2013 o 16:16

Wiekszosc tych przypadlosci, o ktorych piszesz dotyczy faktu, iz miales kilka pokoi i duzo osob na glowie jednorazowo. W przypadku kawalerki duzo z tych niedogodnosci znika samo. Dlatego osobiscie uwazam, ze kawalerki maja duzo wiekszy sens niz mieszkania wielopokojowe :)

Odpowiedz

Fast Grudzień 18, 2013 o 16:23

Podpisuję się pod tym. Kawalerka max mieszkanie 2 pokojowe 1-2 piętro i nawet w dużej płycie można zarobić. Wtedy można to ogarnąć. Po analizach różnych artyk. stwierdzam ,że dobra umowa, weksel, zadatek i max 3 do 4 osób i interes będzie dochodowy. Mimo różnych negatywnych tu spostrzeżeń i tak wchodzę w tą formę biznesu:)
Dzięki Michał !

Odpowiedz

kawalerka 35mkw Styczeń 24, 2015 o 01:57

Zgadzam się. Od ponad 4 lat czerpię 1000pln odstępnego z mieszkania 35mkw 2pok (przechodnie) które ma cenę rynkową ok 130k pln. Miejscowość ok 150k populacji. Przygotowywałem je dla siebie dlatego w małym pokoju zrobiłem szafę na całą ścianę oraz postawiłem prawdziwe, duże łóżko z materacem jednoczęściowym. Okazało się to strzałem w dziesiątkę. Wcześniej mieszkanie było w standardzie gumoleum, meblościanka, stare okna itp. Wyłożyłem ok 11k pln na remont w stylu ala IKEA, panele, kafle, łóżko i szafa do sypialni z promocji za 2k pln całość (Bodzio), meble do kuchni z Obi za 700pln. wszystko po taniości. Do mieszkania wybieram Pary lub Pary z dzieckiem. Przechodni pokój nie przeszkadza a doceniają sypialnię z dobrym łóżkiem :)
Łączny czas jak stało puste przez 4 lata to jakieś 3m-ce. Jak wystawię ogłoszenie do wynajęcia to mam 3-5 os. chętnych w trakcie tygodnia od publikacji. Wszystko na umowę z ryczałtem 8,5% od odstępnego 1000pln, w umowie zobowiązuję lokatorów do płatności czynszu + media (ok 350-400pln) co miesiąc i przedstawiania dowodów wpłat. Jest też oczywiście zapis, że jak nie przedstawią to żegnam się z nimi w trybie natychmiastowym bez okresu wypowiedzenia. Podobnie jak będą zakłócać ciszę nocną lub inaczej uprzykrzać sąsiadom życie. Generalnie jak ma się parę w wieku 25+ wynajmujących bo znaleźli pracę i potrzebowali się przeprowadzić to jest zupełnie inny rodzaj mentalności klienta w porównaniu do studenta.

Odpowiedz

robert Styczeń 25, 2013 o 12:40

Jak sie wynajmuje mieszkanie na pokoje to takie sa efekty niestety. Najlepiej wynajac cale mieszkanie z umowa na rok. Jesli policzyc wszystko to wcale nie wyjdze tak bardzo mniej jak wynajmowanie pojedynczych pokoi. Poza tym najlepiej wynajmuja sie kawalerki i mieszkania 2 pokojowe.

Marcin trzeba bylo wynajac np. za 1200zl cale mieszkanie, pobrac kaucje, umowe podpisac z rodzicami studenta i niech sie juz pozniej ta osoba dogaduje ze swoimi wspollokatorami z ktorymi wynajal mieszkanie. Interesuje cie wtedy tylko zeby w terminie kasa splywala, ewentualne szkody pokrywasz z kaucji lub placa ci za nie jesli podpisales dobra umowe.

Znam naprawde duzo ludzi ktorzy wynajmuja swoje mieszkania i nikt nie ma praktycznie zadnych problemow z wynajmem. No ale trzeba wszystko sobie zawczasu przemyslec.

Odpowiedz

Łukasz Styczeń 25, 2013 o 15:44

Tak jak piszesz, każdy powinien użyć własnego rozumu i dopasować działania do własnej sytuacji. Ja widziałbym to tak:

Branie kredytu na 20-30-35 lat (inwestycyjnie) to niezbyt dobry pomysł. Przez tyle lat naprawdę wszystko może się wydarzyć! Lepiej mierzyć siły na zamiary i najpierw uzbierać trochę gotówki, a następnie kupić mieszkanie w którym wkład naszej kasy będzie na poziomie 20-30%, a nawet większym. A okres kredytowania nie będzie przekraczał 10 lat, a ideałem będzie 3-5 lat. Lepiej wziąć małe mieszkanko, szybko je spłacić i potem brać następne niż wchodzić w wielki kredyt na dziesiątki lat.

Ty wyszedłeś z założenia, że chcesz co miesiąc mieć jeszcze kilkaset złotych na plusie. Ja bym wyszedł z założenia, że jeszcze co miesiąc te kilkaset złotych mogę dołożyć do raty. Wszystko po to by jak najszybciej zdjąć z siebie brzemię kredytu.

Odpowiedz

zeti Lipiec 31, 2013 o 22:54

Cześć,

gratuluję bloga!

wielkimi krokami zbliża się planowany zakup 20.000 mieszkań w 4 lata, na które rząd chce przeznaczyć 5mld złotych. Głownie 50m2. Podejrzewam, że podniesie to cenę mieszkań, ale obniży cenę najmu w krótkim terminie.

Ja nadal planuję kupić mieszkanie pod wynajem, myślę że kwestią kluczową są tu odpowednie założenia. Moje są następujące:
-lewobrzeżna Warszawa (okolice budowanych w perspektywie kilku lat nowych stacji metra, lub Bielany równiez koło metra)
– poniżej 50m2
– dwa pokoje
-budopnictwo po 2000 roku
– do 7k/m2 z wykończeniem (6,5 bez)
-20-30% wkładu własnego
-okres kredytowania max 20 lat
-mieszkanie ładnie wykończone (co nie znaczy drogo)
-mieszkanie wynajmowane jako całość

Cel: przychód z wynajmu bilansuje ratę kredytu + czynsz (ewentualnie dokładam do 200zł). Po 20 latach nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Mam 29 lat, b.duże dochody (ale jak to z firmą bywa, nie wiadomo czy się utrzymają w długiej perspektywie). Co o tym sądzicie, bo do tej pory raczej głosy krytyki w kontekście inwestowania w wynajem?

Powodzenia Wszystkim!

Odpowiedz

Fast Grudzień 18, 2013 o 16:58

Cześć
Dobrze myślisz i ja idę w tym kierunku.
Mam trochę wiecej lat, bdb dochody i ok. 40 tys oszczędności i mam gdzie mieszkać. Wiem, że w perspektywie paru lat nie będę takich pieniędzy zarabiał bo w korporacji dzisiaj jesteś a jutro już może cię nie być. Zdolność kredytową posiadam i właśnie to chcę wykorzystać. Inwestycja na 20-25 lat może być moją emeryturą, ewentualnie dobrym startem dla dziecka. Jak nie wyjdzie to zawsze można sprzedać. Wiec co może być lepszego w takiej sytuacji?
Pzdr.

Odpowiedz

aga Styczeń 22, 2015 o 04:07

To ciekawe, bo zaczelam czytac ten blog szukajac wiadomosci z doswiadczen ludzi wynajmujacych mieszkania.
Na moim osiedlu jest mieszkanie do sprzedania spelniajace wszystkie warunki o ktorych piszesz.
– 2 pokoje
-metraz ponizej 50 m kw
– blok wybudowany po 2000 roku
– pieszo mozna dojsc do stacji metra
– cena za m kw powyzej 7000 ale mysle , ze mozna negocjowac bo od kilku
miesiecy jest wystawione na sprzedaz i wykonczenie jest bardzo podstawowe
a kuchnia calkowicie do wymiany
– poza tym osiedle nowe, strzezone i bardzo zadbane
– wklad wlasny moze byc 100%
– jest takze miejsce parkingowe w podziemnym garazu
Kupic czy nie kupic ? Mysle tu wylacznie o inwestycji i wynajmowaniu mieszkania.
Dobrze mysle ? Czy lepiej dac sobie spokoj ?

Odpowiedz

cinkciarz Styczeń 22, 2015 o 11:22

Kryterium jest roczna stopa zysku. Jeżeli jest ona mniejsza od 7,5 % na Twoim miejscu dałbym sobie spokój, i zainwestowłabym aktualnie w dolary lub złoto. (Za ostatni rok wzrost o 15%) z tendencja dalszego wzrostu. Na tym tle wszystko co w PLN i Euro – bedzie tracić.

Odpowiedz

Ala Styczeń 27, 2013 o 02:43

Z każdym kolejnym postem jestem pod coraz większym wrażeniem tego bloga. Niesamowita pogoda ducha i pokora, które są dziś rzadko spotykane u ludzi, biją od autora.

Pozostaje mi życzyć jak najmniejszej liczby aktualizacji o tej inwestycji, jak najmniejszej ilości problemów i jak najszybszej sprzedaży!:)

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 27, 2013 o 15:26

Hej Alu,

Dziękuję! Wydaje się, że wszystko z tym mieszkaniem jest na dobrej drodze do szczęśliwej finalizacji transakcji sprzedaży.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł mojetrafienia Styczeń 27, 2013 o 06:40

Jestem pod wrażeniem całego bloga jak i ruchu na nim. Cóż jestem jeszcze młody (choć czas szybko leci) i w głowie rodzi mi się prawie tyle pomysłów dziennie co umiera. Wiele się musze nauczyć a dwa wątki prowadzone w odniesieniu do tej inwestycji na pewno dadzą mi do myślenia. Przyznam że przeczytałem je wraz z komentarzami – poświęciłem temu dużo czasu! Ale nie żałuję :) Choć oczy mnie już bolą bo „wciągnąłem” to na dwa razy. Trochę trudno mi się do tego odnieść. Znaczy odnieść to i bym się mógł jako tako, tyle że nie są to moje „progi”. Mieszkam w mieście około 70tyś mieszkańców (cóż miasteczko to to nie jest) i ceny nieruchomości jakimi tu obracacie w kontekście mieszkań mi kojarzą się już raczej z wolnostojącym domem, może nie w granicach miasta ale bliskie aglomeracje wchodzą w gre. Przy czym u mnie dojechanie z takiej aglomeracji do centrum miasta było by przypuszczalnie (nie chcę rzucać liczbami ale) dużo, dużo szybsze i łatwiejsze. Prawdopodobnie odległość ta sama. Już sam Wrocław momentami mnie przeraża (ok 120 km mam) a w Wawie może być ciężej? Jest ciężej? Z drugiej strony mowa tu o mieszkaniu w celach wynajmu a nie własnego użytku – zamieszkania. Zarobki w wielkich miastach większe to i ceny mieszkań większe.

Na pewno jeśli zakup za gotówkę mieszkania i jego wynajem = zarobek tą samą kwotą na lokacie, raczej wybrałbym lokatę. Jako praktycznie bezobsługowy sposób powiększania/utrzymania wartości kapitału. Szczerze to poza tymi wątkami czytam również poboczne (podlinkowane w komentarzach) np. o problemach z lokatorami czy o wyżach i niżach demograficznych. Całość zbiera się w dość ryzykowny interes z najmu uwarunkowany głównie czynnikiem ludzkim. Bo to od ludzi zależy zbyt wiele czynników.
-obłożenie
-stres w wyniku nieprzewidzianych sytuacji
-to czy będziesz musiał koło tego latać czy będziesz spać spokojnie
-twoja grupa docelowa jest bardzo chwiejna
-jak Ci coś rozwalą i się zmyją to sąd jest wyjściem dla upartych i wytrwałych chcących jedynie utrzeć im nosa bo i tak pewnie się są niewypłacalni a sprawa może się ciągnąć…
Można by pisać i pisać.
Dobry lokator na wagę złota! :)
Spodziewałem się takiego obrotu zdarzeń bo inteligentnie podchodzisz do każdego tematu i wyciągasz słuszne wnioski. Wielki pozytyw.

BTW. Twoja drobiazgowa analiza faktów (np. w przypadku wydatków) publikowana na blogu jest dla mnie inspiracją jednak chyba nie dam rady robić tego tak dokładnie. :)

Szkoda że mieszkasz tak daleko, z przyjemnością spotkał bym się i pogadał. Podróż nie tania a i pewnie nocleg drogi. Podoba mi się twoje podejście do edukacji dzieci, szkoda że u mnie tak nie było choć mam bardzo dobrych rodziców ale trochę za bardzo mnie rozpieszczali (dzięki siłom wyższyż że mieli takie możliwości!). Ale za to mam u nich nieograniczone wsparcie. No cóż trochę się rozpisałem nie koniecznie na temat. Pozdrawiam serdecznie będę śledzić wydarzenia i nadrabiać lekturę bloga. Paweł :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 27, 2013 o 15:43

Hej Paweł,

Dziękuję Ci za obszerny komentarz porusząjący wiele wątków. Zachęciłeś mnie do refleksji i odpowiedzi. Zacznę od końca – czyli od spotkania i pogadania. Też mam taka refleksję, że dobrze byłoby spotkać się z Wami – Czytelnikami bloga. Zapewne prędzej czy później zaproszę Was na takie spotkanie (tych, którzy mieszkają w Warszawie/okolicach i tych, których chciałoby się dojechać). Ciekawy jestem ilu z Was byłoby chętnych na takie spotkanie :)

W dobie Internetu można również pomyśleć o spotkaniach z wykorzystaniem kamery i mikrofonu. Zdarzało mi się już w kilka osób konferować z wykorzystaniem rozwiązania GoToMeeting. Nie wiem jak Wam, ale mi osobiście dużo łatwiej pisze się i ogólnie kontaktuje z osobami, z którymi miałem okazję porozmawiać osobiście. Także Pawle – jeśli będziesz miał ochotę i chęci by wymyślić dobry pretekst do osobistej rozmowy, to zapraszam do kontaktu :)

Co do mieszkań na wynajem, to w zasadzie większość już została powiedziana w tych dwóch artykułach. Ja uważam, że pojęcie „bezpieczna inwestycja” to oksymoron. Każda inwestycja obarczona jest mniejszym lub większym ryzykiem (lub zestawem ryzyk). To czy akceptujemy te ryzyka i w jakim stopniu je akceptujemy, zależy od wielu czynników: doświadczenia, wieku, kuloodporności, psychiki, „wbudowanej” skłonności do podejmowania ryzyka, wiary we własne możliwości itd. A nawet mając wszystko co potrzebne, nie ma gwarancji sukcesu. Jedno jest pewne: działać trzeba. Od siedzenia na pupie i czekania na cud raczej się nic nie zmieni. Szczęściu – także w zakresie inwestycji – trzeba mocno pomagać :)

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Łukasz Styczeń 27, 2013 o 13:40

Ja chciałbym usłyszeć trochę o tym czy zamierzasz teraz/w przyszłości inwestować w nieruchomości (bardizej okazyjne) i wynajmować je – tworzyć sobie portfel meiszkan które będizesz wynajmywać czy może masz w zamyśle inne inwestycje pomysły na spokojną starość?

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 27, 2013 o 16:11

Hej Łukasz,

Zamierzam zarówno inwestować w celu dokonywania tzw. „flipów” (czyli transakcje kupno-sprzedaż nieruchomości), jak również wynajmować – aczkolwiek tu muszę dobrze zastanowić się nad modelem wynajmu i rozpoznać także inne opcje, np. związane z nieruchomościami komercyjnymi.

Szybki zakup i sprzedaż mają ten urok, że nie blokują moich środków finansowych na dłuższy czas (oczywiście weź poprawkę na to, że „szybka transakcja” też może trwać wiele miesięcy przy niesprzyjających wiatrach) i pozwalają mi szybko zdobywać kapitał. Minusem jest to, że ten rodzaj transakcji wymaga dużego zaangażowania energii.

Na pewno chciałbym rozwijać także inne inicjatywy, np. związane z tym blogiem. Może obok niego uda się wybudować coś, co będzie przynosiło także korzyści finansowe? Zobaczymy :)

Pomysłów mam dużo, przy czym wiele z nich porzucam zanim jeszcze zdążę je poddać rzetelnej analizie.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Styczeń 27, 2013 o 14:14

Witam

Ja również jestem pod wrażeniem tego bloga i dyskusji, którą Michał rozpętał swoim artykułem o inwestowaniu w nieruchomości. Bardzo dużo można się tutaj nauczyć. Gratuluję autorowi i życzę powodzenia w dalszym zdobywaniu fanów :) Jeżeli poziom i jakość merytoryczna dyskusji zostaną utrzymane to sukces gwarantowany.

Michał zastanawiałeś się nad lokalem usługowym na wynajem? Nie mam doświadczenia w tym temacie ale wydaje mi się, że tego typu inwestycja nie ma kilku mankamentów dotyczących lokali mieszkalnych. Na przykład powinna być mniej podatna na często poruszany czynnik demograficzny – grupą docelową nie są studenci, których ubywa. Powinno też być łatwiej pozbyć się niepłacącego najemcy niż w przypadku lokalu mieszkalnego. Dylemat moralny czy wyrzucić niepłacącą matkę z dzieckiem też odpada :) Ponadto myślę, że jest mniejsza rotacja – statystycznie dłuższy czas trwania umowy z jednym wynajmującym.

Jestem ciekaw Waszej opinii. Może ktoś zna temat z praktyki i mógłby się podzielić swoim doświadczeniem.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 27, 2013 o 16:14

Hej Pawle,

Dziękuję za komentarz. Cieszę się, że uznajecie istnienie tego bloga za wartościowe :) Dokładnie o to mi chodziło by było to nie tylko miejsce, w którym ja dzielę się moimi doświadczeniami i przemyśleniami, ale także forum wymiany przemyśleń z Wami. Ja też chcę się uczyć i czerpać z Waszych doświadczeń.

Lokale komercyjne są potencjalnie ciekawym tematem… ale nie zgłębiałem jeszcze tego tematu. Prędzej czy później to nastąpi :)

Jeśli macie doświadczenie w tym obszarze, to chętnie usłyszę :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

my-name Styczeń 27, 2013 o 19:18

Witam.
Michał, jak się ma decyzja o wystawieniu mieszkania na sprzedaż do planów przejścia na emeryturę w wieku lat 50? Czy nie grozi to obsuwą (kolejną bo gdzieś mi się o oczy obiło że pierwsze założenie było o 40. urodzinach) gdyż trzeba będzie dłużej czekać na inwestycję przynoszącą pasywny dochód?
Zastanawia mnie pewna kwestia na którą odpowiedzi także powinien udzielić Oko. Mianowicie większość z nas na pewno spotkała się z reklamami w tv w których emeryt jest szczęśliwy bo „oddał” mieszkanie bankowi w zamian za dożywotnie świadczenie. Dlaczego bank „pakuje się” w nieruchomość która może rozsypać się kilka lat po śmierci emeryta? Czyżby nie brano pod uwagę poruszanego tu starzenia się technologicznego?
ps. Dzięki za „wyróżnienie” w publikacji :-)

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 27, 2013 o 21:18

Hej My-name,

Nadal planu się trzymam :) Jeszcze mi nie stuknęła 40-tka (chociaż coraz bliżej). Mam również inne pomysły na pasywny dochód – co nie znaczy, że nie trzeba się będzie nad nimi mocno napracować.

Odnośnie „odwróconej hipoteki”, to podsunąłeś mi właśnie temat na artykuł. Wpisuję na listę tematów, które warto dokładnie omówić. Z mojej pobieżnej analizy wynika, że jest to sakramencko nieopłacalny interes. Lepiej umówić się z dziećmi, że przejmą mieszkanie 😉 w zamian za „emeryturę”. Oczywiście o ile będą chciały.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Lech Styczeń 27, 2013 o 20:29

my-name a widziałeś jakiej wysokości jest to oferowane świadczenie? Zazwyczaj śmiesznie niskie i wynika to z faktu że w kalkulacji instytucja przejmująca nieruchomość zakłada że jej wartość do momentu przejęcia spadnie przeciętnie o ok 50%. Nic się nie bój,oni mają to sensownie policzone:-)

Odpowiedz

ktos Styczeń 29, 2013 o 21:20

Tu nie trzeba byc geniuszem, wystarczy sie raz przejechać i więcej się już takiej gafy nie popełni. Teraz nawet w Wawie ceny mieszkań spdały, sam szukam więc nie wiem czy zarobisz na tym mieszkaniu. Jak znajduję fajną ofert to obnizam cenę o max o 30 tys. zł min 20 tys. zł, jak nie chce ktoś sprzedać to nie, mało kto tearza kupuje za cenę wyjściową, tak się porobiło, że klient decyduje o kupnie, a sprzedający się prosza. Za rok bedzie jeszcze ciekawiej, a może nawet w połowie tego roku bo wtedy z 30 tys. zrobi się 50 tys. rabatu. Powiem wam, że sprzedający jakoś nie protestują, nie ma co się dziwić utrzymać mieszkanie przy tym jak wszystko drożeje nie jest łatwe.

Odpowiedz

Ricardo Styczeń 30, 2013 o 12:39

Budżet domowy to finanse całej rodziny, dlatego w jego planowanie warto zaangażować wszystkich członków, nie zapominając o dzieciach. Poznaj kilka prostych sposobów jak zainteresować najmłodszych analizowaniem wydatków.

http://www.mojportalfinansowy.com/artykul/rodzina-a-budzet-domowy-jak-wspolnie-oszczedzac.html

Odpowiedz

Megi Luty 2, 2013 o 20:44

Michał życzę, abyś ze sprzedaży uzyskał cenę jaką zaoferowałeś. Wtedy zrealizujesz większe zyski niż zakładasz. Znalazłam ogłoszenie o sprzedaży lokalu.

http://otodom.pl/ursynow-ul-cybisa-4-pokoje-64-m2-bezposrednio-id16976192.html

Odpowiedz

Nevada Luty 5, 2013 o 18:21

Dziękujemy za ten artykuł oraz liczne komentarze.
Mieliśmy zamiar kupić mieszkanie pod wynajem, ale jednak zrezygnujemy.
Nie mamy w tym doświadczenia oraz słabe zaplecze finansowe w razie niepowodzenia. Akurat teraz zdarzyła się zdolność finansowa oraz 31 % wkład własny, stąd pomysł…
Zrozumieliśmy, że to niekoniecznie ‚żyła złota’. Choć na pewno jakieś zabezpieczenie na przyszłość dzieci, bo my mamy gdzie mieszkać 😉 Założeniem było niezarabianie na wynajmie, a jedynie spłacenie zaciągniętego kredytu przez lokatorów.
Pozdrawiamy !

Odpowiedz

Inwestor Luty 9, 2013 o 12:49

Przez jakiś czas wynajmowałem w Warszawie pokój z żoną w mieszkaniu 3 pokojowym. Lokalizacja podobna. Postanowiłem więc podważyć wyliczenia.

Za pokój 16m2 płaciliśmy przed 2 laty 750zł, później czynsz został obniżony do 700zł.

Lokatorzy mieszkający w pok. 1 os płacili odpowiednio 600zł (ok. 10m2) i 450zł (malutki pokoik).

U Ciebie będzie jeszcze więcej osób na mieszkaniu = więcej konfliktów, hałasu, itd.
W takim mieszkaniu oczekiwałbym jeszcze niższych cen.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 10, 2013 o 21:48

Hej Inwestor,

Dziękuję za komentarz i konkretne liczby. Im więcej stawek – tym lepiej :)

Pozdrawiam i życzę samych świetnych wynajmujących na Twojej drodze

Odpowiedz

salcefiks Luty 12, 2013 o 14:15

jakie dalsze losy tego zakupu mieszkania bo jestem ciekaw? sprzedane? wynajęte?

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 12, 2013 o 22:19

Hej Salcefiks,

Wkrótce podsumuję tą inwestycję w oddzielnym artykule. Informacyjnie: już po umowie przedwstępnej, kupujący finalizuje kredyt.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

adam Luty 13, 2013 o 08:09
Joanna Luty 19, 2013 o 10:23

Szczerze mówiąc, wynajmowałabym mieszkanie gdyby było moją własnością, a nie dopiero wzięte na kredyt. Znam też ludzi którzy mają po 3 mieszkania do wynajęcia i jakoś interes się kręci, więc widocznie się właścicielom zwraca bądź też mieszkania były ich własnością (a nie banku).

Odpowiedz

markos Luty 25, 2013 o 12:16

hej, na wstępie chciałem pogratulować świetnego blogu, jeden z ciekawszych jakie miałem okazje czytać.
Co do artykułów o najmie, to szczególnie się zainteresowałem, gdyż sami się zastanawiamy z narzeczoną nad taką formą inwestycji.
Na początek nastawiamy się jednak na mniejsze mieszkanie, tak żeby ewentualna pentla na szyi nie była za ciasna 😉
W Trójmieście można wyrwać dwupokojwe mieszkanie w niezłej lokalizacji w cenie do 200k (nasz budżet).
Mieszkanie będzie najmowane w całości, zakładam że w cenie 1000-1200zł.
Raczej wpłacimy ok.20% wkładu, ale nawet biorąc je w całości na kredyt rata byłaby podobna do kwoty najmu.
W tym momencie, zakładając taki prosty układ, mieszkanie nie przynosi nam dochodu, ale samo się spłaca! W praktyce po spłacie kredytu, będe miał mieszkanie, które wciąż będzie generowało mi miesięczny przychód. W razie potrzeby, można będzie je zawsze sprzedać.
Oczywiście jest to bardzo uproszczona sytuacja, nie rozpatruję tutaj za bardzo przytoczonych ryzyk itp. Jednak mieszkanie nie jest bardzo drogie, więc w razie problemów (np. brak najemców), miesięczny koszt nie jest bardzo duży.
Zamierzamy drugie tyle odkładać i co jakiś czas nadpłacać kredyt, żeby go szyciej spłacić. W razie problemów z najmem, po prostu nie będziemy nadpłacali.

Odpowiedz

markos Luty 25, 2013 o 12:46

sorki za błędy, ale się spieszyłem 😉 *pętla

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 26, 2013 o 00:45

Hej Markos,

Dziękuję za komentarz i gratulacje :) Miło mi czytać, że Ci się tu podoba.

Co do inwestycji w Trójmieście: ktoś chyba nawet tutaj na blogu wspominał o tym, że w Trójmieście, w przypadku małych mieszkań, istnieje również rynek wynajmu krótkoterminowego, który wydaje się być ciekawą opcją (oczywiście wymaga to Waszego lokalnego rozpoznania). W okresie czerwiec-wrzesień lub lipiec-sierpień można pomyśleć o wynajmie mieszkania na dni. Ma to oczywiście swoje minusy (konieczność większego zaangażowania w obsługę lokatorów, w tym sprzątanie + ew. wyżywienie), ale pozwala zarobić więcej, w przypadku jeśli potraficie zatroszczyć się o dobre obłożenie.

Polecam sprawdzenie, np. serwisu https://www.airbnb.pl/.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

max Maj 2, 2013 o 15:36

Po prostu nie ma pewności znalezienia klienta – po za tym nieruchomość się niszczy, wymaga remontów, a to koszty i problemy. Przy aktualnych wycenach, na pewno warto jest obserwować bazy Jartomu, chodzi o nieruchomości magazynowe. To właśnie jest metoda, która przy kryzysie da zysk. Potrzebna tylko cierpliwości i kapitał.

Odpowiedz

bronek Czerwiec 14, 2013 o 14:26

Hej,
Na wstępie wielkie dzięki za serię tych artykułów – znakomicie się to czyta i wiele można się dowiedzieć (rownież z lektury komentarzy).
Mam jednak problem ze zrozumieniem wyliczenia w Excelu – w zakładce „Rozliczenie inwestycji” w wierszu 36 liczysz łączny wynik z uwzględnieniem utraconych odsetek ale odejmujesz tylko utracone odsetki z jednego roku ( wiersz 32 nie liczy się narastająco ). Czy faktycznym zyskiem/stratą netto całej inwestycji nie powinna być suma wartości z wiersza 34 ?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 14, 2013 o 21:17

Hej Bronek,

Dziękuję za komentarz i za zwrócenie uwagi. Sprawdzę w weekend wyliczenia – być może rzeczywiście wkradł się jakiś błąd.

Gratuluję czujności i pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

Hermilion Czerwiec 17, 2013 o 16:13

Jesli mam być szczery to w życiu nie policzysz w ten sposób inwestycji w nieruchomosc. Po prostu za mało szczegółów i planowania wkładasz w taką inwestycję.

Nie istnieje jedno ryzyko – istnieje multum róznych i inwestując w nieruchomość trzeba się z nimi liczyć. Prawda jest taka że na wynajmie mieszkania kredytowanego nie da się zarobić prost – koszt kredytu i obsługi wynajmu jest wyższy niż kwoty za wynajem jak byś nie liczył .. ale to nie oznacza że nie da się w ogóle zarobić .. bo kredyt hipoteczny to najtańszy sposób lewarowania inwestycji.

Tylko trzeba konkretów a nie kupię mieszanie 4 pokoje i wynajmę po pińcet.

Odpowiedz

Praktyk. Czerwiec 21, 2013 o 12:45

Myślę ,ze autor nie poruszył 2 interesujących zagadnień:
1/ inwestycja i zarobek jest w złotówkach z wszelkimi konsekwencjami w przypadku „załamania się” kursu naszej waluty.
2/ Zysk z wynajmu jest obarczony ryczałtowym podatkiem teoretycznie deklarowanym przez właściciela w wys. 8,5 % ale na skutek niejasnych przepisów w każdej chwili urząd skarbowy może uznać ,że jest prowadzona działalność gospodarcza co skutkuje o wiele większym podatkiem i koniecznością odprowadzania składek do Zus-u i innych podmiotów.

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 24, 2013 o 22:04

Hej Praktyk,

Dziękuję za komentarz. Co do drugiego punktu, to najem może być rozliczany tak jak działalność gospodarcza bez konieczności prowadzenia działalności gospodarczej więc składek ZUS nie trzeba uwzględniać.

A co do podatków, to z finansowego punktu widzenia w przypadku mieszkania kupowanego w kredycie w zdecydowanej większości przypadków (czytaj: zawsze) rozliczenie według skali podatkowej (które proponujesz) będzie atrakcyjniejsze finansowo niż rozliczenie ryczałtem. Dlaczego? Ponieważ możesz wtedy odliczyć koszty, którymi są: odsetki od kredytu, amortyzacja mieszkania, czynsz i wszelkie inne opłaty, do których ponoszenia zobowiązałeś się w umowie najmu (o kosztach remontów itp. nie wspominając). Reasumując: jeśli urząd skarbowy przymusi do rozliczania według skali podatkowej, to wyjdzie na tym jak „Zabłocki na mydle”.

Rozliczanie się ryczałtem de facto sprowadza się w tym przypadku do płacenia wyższych podatków, co także ma swój cel – w szybszym tempie zwiększa naszą zdolność kredytową.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Praktyk. Czerwiec 24, 2013 o 22:39

Dzięki za szczegółowe wyjaśnienie (aczkolwiek nie do końca rozumiem jak można rozliczać najem jak działalność gospodarczą i jej nie prowadzić ? – czy mógłbyś podać jakiś przepis ,który o tym stanowi? Ponieważ ja nie musiałem korzystać z kredytu rozliczenie ryczałtowe suma-sumarum jest dla mnie znacznie korzystniejsze.
Polecam też art. zam. w G.W. „Wynajmujesz mieszkanie – sprawdź jaką pułapkę zastawił fiskus”

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 24, 2013 o 22:56

Hej Praktyk,

Najem prywatny jest właśnie taką specyficzną formą zarobkowania, którą masz prawo rozliczać jak działalność gospodarczą (czyli na zasadach ogólnych). Sam dokonujesz wyboru formy opodatkowania. Szczegółowo przeczytasz o tym na blogu Grzegorza Grabowskiego, który napisał świetną książkę dotyczącą podatku od najmu i opłacalności poszczególnych form w zależności od Twojej sytuacji.

Podatkowo, dla US nie ma żadnego znaczenia czy prowadzisz formalnie działalność gospodarczą czy nie. Prawo (ustawa o najmie) daje Ci taką możliwość. Według tego co wiem najem jest jedyną taką „uprzywilejowaną” formą zarobkowania, gdzie nie potrzebujesz założonej działalności gospodarczej by rozliczać się tak jak działalność. W większości przypadków (jeśli nie świadczysz innych usług około-najmowych) posiadanie działalności gospodarczej w tym przypadku nie daje żadnych korzyści i kosztowo jest mniej opłacalne.

Polecam Ci w szczególności ten artykuł: http://www.wynajmistrz.pl/blog/2013/01/01/podatek-od-najmu-w-2013-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie/ oraz lekturę innych wpisów na blogu Grzegorza.

Co do artykułu w GW, na który się powołujesz, to sprawa jest mi znana. Generalnie artykuł opisuje najem krótkoterminowy (na doby), z którym ogólnie jest problem z podatkowego punktu widzenia. Najem taki może być także traktowany jako usługa hotelarska. Najprostsze rozwiązanie to wystąpić do własnej Izby Skarbowej o wydanie indywidualnej decyzji i interpretacji. Wtedy, jeśli Izba odpowie, że masz prawo rozliczać taki najem ryczałtem, to po prostu rozliczasz go ryczałtem i niczym się nie przejmujesz. Ale stanowisko US może się różnić w różnych miastach/miejscowościach. Takie już mamy prawo…

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Praktyk. Czerwiec 25, 2013 o 10:27

Dziękuję za szczegółowe wyjaśnienia, przeczytałem z uwagą polecany przez Ciebie blog Grzegorza i z niego wynika ,że rozliczając wynajem jako działalność – trzeba ją mieć tj. płacić składki Zus i ponosić inne obciążenia?
Ciekawi mnie również temat czy istnieje jakiś mierzalny wskaźnik (ilość mieszkań , wartość obrotu, zysku na podstawie którego urząd s. może zaklasyfikować najem jako działalność ? – bo stwierdzenie ,że jest to: „zorganizowana działalność mająca cechy ciągłości” – dotyczy w praktyce każdego najmu i może być interpretowana dowolnie…

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 25, 2013 o 22:17

Hej Praktyk,

Powtórzę, że masz w zasadzie trzy możliwości:

1. Rozliczanie ryczałtem.
2. Rozliczanie jako najem prywatny na zasadach ogólnych (i wtedy rozliczasz „jak działalność”, ale nie musisz mieć działalności, przy czym dotyczy to tylko lokali mieszkalnych)
3. Rozliczanie najmu w działalności gospodarczej (i wtedy płacisz ZUSy itp.)

Praktyka mówi, że wszędzie, gdzie potrafisz uzasadnić, że mieszkania, które wynajmujesz, są na Twoje cele – można to traktować jako najem prywatny. Łatwiej mają rodziny. Przykładowo: jeśli masz Żonę i dwójkę dzieci, to możecie wszyscy mieszkać w jednym mieszkaniu (standard), ale możecie mieć, np. 2-3 kolejne mieszkania i łatwo Ci się będzie wytłumaczyć, że na razie je wynajmujesz, ale tak naprawdę to są mieszkania zakupione z myślą o Twoich dzieciach lub Żonie, gdyby przypadkiem przyszło Wam do głowy się rozstać.

Ale jeśli jesteś sam i masz 3 mieszkania, to US raczej uzna, że prowadzisz najem w sposób zorganizowany i zachęcać Cię będzie do założenia działalności gospodarczej i rozliczania najmu w tamach niej.

Mam nadzieję, że troszeczkę rozjaśniłem.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Praktyk. Czerwiec 26, 2013 o 09:21

Serdeczne dzięki!!!

Odpowiedz

Miki Listopad 9, 2014 o 13:52

Witam

Ogólnie US przy najmie długoterminowym się nie czepia trzeba płacić
8,5% i po zabawie nie rozumiem ludzi którzy wynajmują „na czarno” bo podatek jest niski a ryzyko przy najmie na czarno moim zdaniem bardzo duże i nie chodzi mi o US. Część osób wynajmuje firmom na najem długoterminowy a te firmy dalej wynajmują krótkoterminowo oczywiście wiąże się to z VAT-em i wieloma innymi problemami jak ktoś to robi to wie o czym piszę. Jeśli chodzi o najem krótkoterminowy to bez firmy chyba się nie da US się przyczepi prędzej czy później kwestia czasu już nie mówię o tym że firmy chcą faktury kliencie indywidualni paragony a jeśli wypiszemy miesięcznie 10 x rachunek uproszczony to nosi to znamiona prowadzenia działalności gospodarczej według US.
Ogólnie przy krótkoterminowym jest tyle kosztów z tym związanych że lepiej mieć firmę i wszystko wrzucać w koszty no chyba że ma się jedno mieszkanie ale wtedy to nie polecam tej formy bo jest ona strasznie czasochłonna o tym co się odbywa czasami na tych mieszkaniach to nie będę nawet pisał bo czasem lepiej nie wiedzieć.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Lipiec 13, 2013 o 13:05

Wydaje mi się, że widzę jedną nieścisłość w tych wyliczeniach. Otóż wynik końcowy traktuje część kapitałową raty tylko jako koszt, a przecież jeśli czynsz w jakimś stopniu pokrywa ratę kapitałową, to jest to potencjalny zysk. No bo jeśli po roku wykazuję „stratę” 1000 zł ale jednocześnie w tę stratę wliczony jest spłacony kapitał na poziomie np. 10 000 zł, to przy założeniu braku zmiany ceny nieruchomości mam (na razie wirtualny, ale jednak) zysk na poziomie 9 000 zł. Jak sprzedam nieruchomość to zysk staje się już jak najbardziej realny.

Odpowiedz

PanOs Wrzesień 23, 2013 o 23:27

Witam Michale

Łatwo nie było,ale się udało przeczytać całość wraz z komentarzami za jednym razem.Muszę Tobie Michale i wszystkim komentującym bardzo podziękować za garść dodatkowych informacji na temat inwestowania w nieruchomości.Za uświadomienie mi że taka forma inwestowania to nie tylko same plusy i dodatkowy dochód.Ale też wiele dodatkowych obowiązków.Choć tutaj nasuwa mi się rzecz której nikt nie poruszył a mianowicie oddanie naszego mieszkania pod zarządzanie specjalnej firmie ??

Odpowiedz

gosia Listopad 10, 2013 o 21:21

Witam Panie Michale,

Dziękuje za artykuł przeanalizowałam bardzo dokładnie. Dawno temu byłam lokatorką w 4 pokojowym mieszkaniu, mieszkało w nim 5 kobiet. Kłótnie, kolejki do łazienki, brak półek w lodówce, częsta rotacja. Jeśli już zastanawiać się nad zakupem lokalu to 2 pokojowe mieszkanie. Trzeba pamiętać, że to ma być nasza dodatkowa praca, a nie stała praca polegająca na szukanie lokatów i rozwiązaniu konfliktów.. W Pana wariancie średnim odsetki dla banku wynoszą 535 tys przy inwestycji 400 tys. Czyli łączny koszt mieszkania to 935 tyzs. Obawiam się że dużo ludzi o tym nie wiem, bo ciężko im wyciągnąć kalkulator a nikt im tego nie powie. I właśnie dlatego rząd polski „wyciągnął” rękę do „młodych i zwykłych” obywateli (tylko z dużych miast) i wprowadził RNS.

pozdrawiam

Odpowiedz

Ania Grudzień 11, 2013 o 11:18

Cześć Michał,

Od jakiegoś czasu korzystam z Twojego modelu z pewnymi modyfikacjami.

Rozważałam zakup mieszkania o poniższych parametrach:
Cena 180 000,00 zł
Podatek PCC (2%) 3 600,00 zł
Taksa brutto po rabacie 1 476,00 zł
Wypisy aktu notarialnego 405,90 zł
Taksa od wpisu do KW 260,00 zł
Koszt operatu 500,00 zł
Prowizja pośrednika brutto 0,00 zł
Szacowany koszt remontu 20 000,00 zł
Umeblowanie 5 000,00 zł
PCC od wpisu do hipoteki 19,00 zł
Pozostałe koszty 0,00 zł
Suma kosztów dodatkowych 31 260,90 zł
Całkowity koszt 211 260,90 zł
Wartość operatu 220 000,00 zł

Kredyt
ilość lat 35
marża banku 1,60%
WIBOR 3M / EURIBOR 3,65%
oprocentowanie całkowite 5,25%
Prowizja za udzielenie kredytu [%] 2,00%
Prowizja kwotowo 4 738,00 zł
Ubezpieczenie niskiego wkładu 2 131,50 zł
Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy w pierwszym roku 3 553,50 zł
Suma kosztów inwestycji 221 683,90 zł
Kwota kredytu 236 900,00 zł
Koszty własne (nasza gotówka) 30 000,00 zł
rata kredytowa -1 233,64 zł

Stawki wynajmu
Pokój 1 = 16 m2 1 700,00 zł
Pokój 2 = 10,6 m2
Pokój 3 = 9 m2
Pokój 4 = 8,6 m2
SUMA: 1 700,00 zł
Liczba miesięcy najmu w roku 11,0

Parametry dodatkowe
Ubezpieczenie niskiego wkładu na pierwsze 3 lata kredytu 2 131,50 zł
Kwota 80% LTV 176 000,00 zł
Wysokość czynszu do spółdzielni mieszkaniowej bez zaliczek na zużycie mediów 319,39 zł
Wysokość pełnego czynszu do spółdzielni z zaliczkami na media 319,39 zł
Ubezpieczenie nieruchomości 220,00 zł
Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy w kolejnych latach [rocznie] 0,30%
Podatek od nieruchomości [rocznie] 100 zł
Oprocentowanie lokaty bankowej 4%
Koszty remontu lekkiego (odmalowanie) 1 500 zł
Koszty remontu większego (wymiana podłóg, mebli, inne prace) 20 000 zł
Kwota kosztów doposażenia mieszkania 6 000 zł
Stawka amortyzacji rocznej mieszkania spółdzielczego 2,50%
Stawka podatku według zasad ogólnych 18,00%
Inne koszty miesięczne ponoszone przez wynajmującego 50 zł

Moje uwagi:
1) w modelu przydaloby się uwzglęnić koszt uzytkowania wieczystego gruntu
2) Na bazie powyższych parametrów otrzymałam inwestycję z negatywnym cash flow (po uwzględnieniu odsetek) przez następnych 35 lat – czy to oznacza, ze jest to inwestycja nieopłacalna? Otóż nie, bo w momencie kiedy zdyskontowałam sobie przyszłe przepływy pieniężne to wyszło mi że do banku „dopłaciłam” faktycznie 50tys. pln w dzisiejszym pieniądzu otrzymując mieszkanie w dzisiejszym pieniądzu warte 200tys. – więc jest to interes na 150 tys. pln mimo negatywnych przeplywow pienieznych. W tak dlugiej perspektywie czasowej nie mozna moim zdaniem nie uwzgledniac zmiany wartosci pieniadza w czasie – model bez tego czynnika staje się bezużyteczny

3) inna sprawa jest to, że jeśli uwzględniamy koszt utraconych odsetek to powinnismy rowniez uwzglednic inflację – wtedy parametry naszej inwestycji mieszkaniowej się polepszą ponieważ efektywnie lokaty dają około 2-3 % stopy zwrotu przy oprocentowaniu 5% natomiast cena naszego mieszkania będzie rosła wraz z inflacją

Pozdrawiam,
Ania

Odpowiedz

Pilot Grudzień 11, 2013 o 11:57

Mieszkanie na wynajem jest inwestycja wysokiego ryzyka gdyż na skutek dowolności w przepisach skarbowych najem w każdej chwili może być „podciągnięty” pod działalność gospodarczą., co skutkuje podatkiem dochodowym 18% lub większym, oraz Zus-em i innymi obciążeniami.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 11, 2013 o 12:33

Hej Pilot,

Nieco demonizujesz. Z finansowego punktu widzenia najem jest neutralny dla budżetu państwa i nie ma różnicy czy masz działalność czy nie masz. Najem możesz rozliczać ryczałtem lub według zasad ogólnych – dokładnie tak jak przy działalności gospodarczej, ale bez jej prowadzenia. Najem jest, z tego co mi wiadomo, jedyną taką formą działalności, którą można w pełni legalnie prowadzić i rozliczać jak DG bez DG.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Pilot Grudzień 11, 2013 o 14:39

Demoniczne są………. odsetki, naliczone przez U.Skarbowy w przypadku innej interpretacji.
Należy sobie tez zdawać sprawę ,ze lokując nasze środki finansowe w nieruchomościach w Polsce lokujemy w …złotówkach ze wszelkimi konsekwencjami w razie ew.perturbacji finansowych.

Odpowiedz

Monikam P. Grudzień 21, 2013 o 08:29

Po pierwsze to artykul zdecydowanie za dlugi , gdybym miala czyac to wsztsko i podejmowac decyzje to chyba nigdy bym sie nie zdecydowala na inwestycje w nieruchomosci . Najwazniejsze jest to czy ma sie wystarczajaca ilosc srodkow finansowych by spalcac kredyt w czasie gdzy mieszkanie nie jest wynajete . A po drugie to zadac sobie pytanie , po co tak naprawde chcemy bawic sie w to ionwestowanie , skoro to dlugotermonowe bawienie sie w wynajem z czasem moze sie znudzic , i jets problematyczne . Jezeli ktos pracuje na caly etat , ma rodzine i chce inwestowac w wynajmowanie na pokoje to musi luczyc sie z tym ze nie bedzie mial wiele czasu dla siebie , a jezeli okaze sie ze wcale na tym nie zarabiamy to mija sie z celem . Wynajmowanie na pokoje jest super , ale trzba sie urobic , utrzymywac mieszkanie w jako takim stanie czystosci i czestym dogladaniu , bo jak wiemy mlodzie ludzie sa rozni ale na pewno nie sa czyscioszkami .A jak sie wynajmuje cale mieszkanie jeden rodzinie to przynajmnije mamy komfotr ze jest w miare utrzymane , za to zysk jest mniejszy a to juz traci sens , chyba ze wybieta sie wariant „byle mi lokatorzy splacali miesieczna splate to bedzie ok ” , i czeka sie na zarobieniu na mieszkaniu latami . Pozniej jak sie sprzeda to 9i tak czesc yrzeba oddac . Tak czy siak , i tak warto jezlei sie tylko ma srodki finansowe , albo zacznie sie stosunkow wczesnie i mozna wynajmowac i w tym samym czasie mieszkac u mamy :)

Odpowiedz

pauluZ Luty 21, 2014 o 22:19

Pesymistka z problemami. Też mam rodzinę, prace i mieszkania. Zarabiałem na takich osobach jak powyższa bo one w ogóle nie kumają czaczy. Sądząc po ilości literówek pewnie pisała odpowiedz pod wpływek silnych negatywnych emocji. Ehhh.
Moje pytanie do Michała:
Jak doczytuje w poprzednim artykule Prawnika potrzebowałeś do sprawdzenia stanu prawnego mieszkania. Poważnie miałeś obawy że ten aspekt może być problematyczny? Ludzie oszukują podczas sprzedaży na temat stanu prawnego mieszkania ?

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 21, 2014 o 22:44

Hej PauluZ,

Tam było sporo niuansów, m.in. sprzedaż odbywała się przez pełnomocnika więc musiałem ograć nieco więcej detali. Prawnik potrzebny był mi do weryfikacji niuansów oraz rozpatrzenia kilku wariantów „a co by było gdyby”. To nie była łatwa transakcja. Kupując mieszkanie od dłużników z problemami można się spodziewać różnych komplikacji.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michal Listopad 15, 2014 o 20:57

Dokładnie. To transakcje podwyższonego ryzyka, bo najczęściej sprzedający ukrywają rzeczywiste zadłużenie lub mają problemy z ustaleniem kwot do podziału między sobą przy transakcji. Co do stanu prawnego przydaje się dzisiaj wgląd do ksiąg online :-)

Odpowiedz

prymek Styczeń 23, 2014 o 19:54

witam, mam inny dylemat:(
sprzedac mieszkanie (48m2, 2 pokoje) w kamienicy z ’60 czy je wynająć?
cel: budowa domu: koszt raty kredytu na budowe domu wychodzi mi prawie identyczny: czy sprzedam mieszkanie i na reszte wezme kredyt, czy wynajme i na „calosc” wezme kredyt, czyli dochod z wynajmu wyrowna rate kredytu do tej poprzedniej:)
plusy przypadku z najmem: po splaceniu calego kredytu (koszt poniesiony calosci zblizony) zostaje nadal owe miezkania+dom,
minusy przypadku ze sprzedaza mieszkania: po splaceniu calego kredytu (koszt jw) zostaje tylko dom :(
jedyne obawy mam z faktem, ze to jednak kamienica (wspolnota malo chetna na inwestycje) i nie wiadmomo jak dlugo pociagnie oraz jaki bedzie czynsz za 20-30 lat (dzis ok. 500 pln z CO i CWU, bez gazu i pradu)
pzdr

Odpowiedz

Kacper Luty 28, 2014 o 11:28

Zawsze przeczuwałem, że trudno jest zarabiać na wynajmie. Gdyby to było takie proste, bank nie udzielałby kredytów hipotecznych, tylko sam kupował i wynajmował nieruchomości. Gratuluję szybkiego wyjścia z inwestycji!

Odpowiedz

markot Marzec 20, 2014 o 11:51

Nigdy nie inwestowałem w mieszkania, bo jak dla mnie już większy sens ma włożenie kasy na lokatę. Owszem, warto inwestować w nieruchomości, ale magazynowe, bo teraz w PL mamy np. wolne hale w Bieruniu, w SSE, przynajmniej oferta stoi w Jartomie. I tutaj realnia zysku są, ale mieszkania to jak dla mnie więcej obowiązku niż potencjalnego zysku.

Odpowiedz

Łukasz Olejnik Maj 1, 2014 o 08:51

Autor mimo, że napisał o zagrożeniach , zapomniał dodać, że w każdym momencie rząd może wprowadzić podatek kastralny, który przedłuży czas zwrotu inwestycji o ~10 lat lub wcale

Odpowiedz

Trudniak Maj 2, 2014 o 19:04

Robisz Michale kapitalną robotę. Szacun za bloga. Drugiego takiego pod względem jakości, w tematyce oszczędzania, nie znalazłem, Oby tak dalej.

Ostatnio napisałeś o planach zorganizowania zespołu, który – jak przyjmuję – będzie miał za zadanie utrzymanie marki bloga, z jego rozbudowaniem i zwiększeniem liczby subskrybentów. Może warto, aby właśnie nieruchomości były jednym z kilku filarów (motorów napędowych) bloga w nowej odsłonie ? (przepraszam, że wchodzę do nieswojego ogródka). To taka sugestia, związana z moimi przemyśleniami (ogólnie negatywnymi) na temat zakresu, merytoryczności i przydatności informacji z sieci o szeroko rozumianym rynku nieruchomości i zarabianiu na nim (nie tylko wynajem). Twoi czytelnicy, jak sądzę, są – lub będą – głodni wiedzy o tym, co ważne i niezbędne, szczególnie, że niektóre zagadnienia nie są szerzej znane i odpowiednio omówione. Własna praca polegająca na zbieraniu, analizowaniu, tworzeniu i wykorzystywaniu inwestycyjnym zbioru różnej maści danych – a piszę to na podstawie własnych wieloletnich doświadczeń – jest klopotliwa, jak i czaso- i pracochłonna, a i tak niejednokrotnie nie daje wystarczającej pewności, że „wiem wszystko, co wiedzieć powinienem”.

Łukasz Olejnik,
Mylisz się – Michał napisał o podatku katastralnym, konkretnie w pkt 10 wyliczanki ryzyk, które należy uwzględnić/oszacować przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej. Chociaż akurat to ryzyko uważam za niskie w ocenie, co negatywnego (z punktu widzenia wynajmującego), w najbliższych latach, może się wydarzyć. W realiach polskich (m.in. relatywnie niewysokie dochody wielu właścieli mieszkań w centrach miast) typowy podatek katastralny nie przejdzie przez usta polityków, poszukujących głosów wyborców. Może, ale to może najwcześniej około roku 2020, przyjmą rozwiązanie pośrednie, występujące w niektórych krajach – strefowanie stóp podatkowych, wykorzystując do oszacowania wartości (jako podstawy wyliczenia podatku) np. przeznaczenie nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odpowiedz

Łukasz Olejnik Maj 3, 2014 o 07:40

Racja nie zauważyłem 😛 Co do tego czy wprowadzą czy nie to „We will see”

Odpowiedz

Piotrek Maj 13, 2014 o 12:36

Hej,

jedna rzecz mnie zastanawia – rozważmy wariant średni, ok. 105k „straty”. Przecież po spłaceniu kredytu, za te 105k zł które przez ten czas dorzuciliśmy do interesu zostajemy z mieszkaniem wartym początkowo 350k – 400k. Nie jest to „zysk” z inwestycji?
Jak dla mnie to jest 350k – 105k = 245k do przodu.

Zakładam stałą cenę, bo trudno wróżyć czy wzrosną czy spadną. Nawet jak spadnie to wciąż margines (245k) jest dość spory.

Czyli nie jest to jednak de facto zysk? Oczywiście dotyczy to każdego wariantu. Poza tym mieszkanie spieniężyć możemy w każdym momencie spłacania kredytu i odpowiednio to przeliczyć.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Waldek Sierpień 15, 2014 o 14:16

Stoję przed decyzją zakupu mieszkania w Warszawie. Motywacją do tego jest fakt, że mój syn od października 2014 roku zaczyna studiowanie informatyki na Politechnice Warszawskiej i po wstępnej decyzji wynajmu pokoju postanowiłem jednaj kupić mieszkanie 2 pokojowe, w jednym pokoju miałby mieszkać mój syn drugi przeznaczyć pod wynajem co pozwoliło by zaoszczędzić na opłacie wynajmu mojego syna, pokryciu kosztów czynszu oraz może mały zarobek na kieszonkowe dla niego. Mam też młodszego syna, który być może za 4 lata również będzie studiował w Warszawie i również to mieszkanie może wykorzysta. Na zakup tego mieszkania chciałbym przeznaczyć maksymalnie do 300 000 zł ale optymalna cena to około 250 000 zł, jestem w stanie sfinansować to bez zaciągania kredytu jednak zamrażając prawie całe swoje oszczędności. Mimo, że uczelnia syna mieści się w Śródmieściu (ul. Koszykowa) to zastanawiam się nad mieszkaniem na Bielanach. Proszę o opinie na ten temat.
Pozdrawiam,
Waldek

Odpowiedz

Kordi Sierpień 25, 2014 o 11:48

Waldek, a teraz się dobrze zastanów. Tak jak powiedziałeś zamrozisz całe oszczędności. Twój syn dopiero zaczyna kształcenie. Nie masz pojęcia, jakie plany w jego głowie się pojawią za 2-3 lata. Dopuść teraz możliwość, że za 3 lata wymyśli sobie, że chce przez jakiś czas wyjechać na uczelnie zagranicą. Resztę mieszkania jak najbardziej będziesz mógł wynająć…. ale będziesz miał tylko kłopot na głowie. Nie mieszkasz w Warszawie i w jaki sposób będziesz nadzorował ten wynajem? Inny scenariusz… syn kończy studia. Mija 5 lat. Znajduje pracę na drugim końcu miasta. Codziennie dojeżdża w jedną stronę przez godzinę, ale zmienić lokalizacji nie może no bo mieszkanie kupione…. Sam rozważałem podobne scenariusze nieraz i za każdym razem dochodziłem do wniosku, ze dopóki osoba zainteresowana się nie ustatkuje i nie założy rodziny, to własne mieszkanie jest bardziej kłopotem niż atutem. Moja rada, pieniądze wsadź na dobrą lokatę. Z odsetek opłacaj mu wynajem. A jak chłopak podrośnie i będzie wiedział czego chce, to wtedy kup mu mieszkanie.

Odpowiedz

Waldek Wrzesień 16, 2014 o 08:47

Dzięki Kordi za odpowiedź, na pewno masz dużo racji, jeszcze nie kupiłem tego mieszkania, wciąż jestem na etapie poszukiwań ciekawej oferty no i wciąż zastanawiam się czy warto.

Proszę o więcej opinii.

Pozdrawiam,
Waldek

Odpowiedz

aga Styczeń 22, 2015 o 04:33

A moi znajomi zrobili kiedys tak: majac dwojke dzieci studiujacych w Warszawie , kupili na kredyt dwupokojowe mieszkanie. Corka mieszkala z kolezanka ze studiow w jednym pokoju a syn z kolega w drugim . Oplaty za wnajem pokryly splaty kredytu przez lata ich studiowania ( dwoje wiec dzieci mieszkalo w stolicy za darmo) . Po ukonczeniu studiow jedno z dzieci zalozylo rodzine i wyprowadzilo sie a to drugie pozostalo w mieszkaniu splacajac pozostala czesc kredytu juz ze swoich dochodow.
Uwazam tych znajomych za geniuszy finansowych .

Odpowiedz

cinkciarz Styczeń 22, 2015 o 11:16

A moi znajomi w tym samym za równoważność mieszkania czasie kupili 2kg złota. Po 5 latach sprzedali 1 kg za który kupili….2 mieszkania. I został im jeszcze 1kg.
I kto tu jest geniuszem finansowym?

Odpowiedz

Kordi Sierpień 25, 2014 o 11:40

Znalazłem artykuł i chociaż stary, w sumie cieszy mnie, co przeczytałem. Fajnie, że wyciągnąłeś wnioski. Jako,że zawodowo zajmuję się wyceną inwestycji dodam też swoje dwa centy. Przede wszystkim do swojego modelu nie dodałeś „rezerwy na nieznane koszty”. Przy budowaniu modeli wyceny, powszechną praktyką jest dodawanie kosztowego zapasu, adekwatnego do poziomu ryzyka. Czym wyższe ryzyko inwestycji, tym wyższy ów koszt. Ten koszt nie jest związany z konkretnym wydatkiem. To jest rezerwa na to, czego nie jesteś w stanie przewidzieć… w przypadku kredytu na 30 lat nie jesteś w stanie przewidzieć BARDZO WIELU rzeczy, w związku z tym rezerwa powinna być wysoka. Jak wysoka? A kto to może wiedzieć? 30 lat to my nawet gospodarki wolnorynkowej nie mamy. Moje zdanie jest również takie, że inwestycja w nieruchomości dobrą inwestycją nie jest. Za dobrą zazwyczaj uważają ją osoby, które nie do końca potrafią skalkulować ryzyko z nią związane. A ujmując to inaczej – nawet jeżeli zarobisz, to premia za ryzyko którą zrealizujesz będzie nieadekwatna do poziomu ryzyka, którym jesteś obarczony….

Odpowiedz

były kamienicznik Sierpień 25, 2014 o 12:07

Zgadzam sie w 100% (były właściel częśći nieruchomości we …Lwowie).

Odpowiedz

Marta Październik 8, 2014 o 18:38

Od kilku dni czytam wpisy Michała i ja również chcę podzielić się swoją opinią na temat wynajmowanych mieszkań w stolicy. Otóż uważam, że istotną rolę gra jednak cena mieszkania. Ja sama przez prawie 11 lat wynajmowałam różne mieszkania ( w tej chwili jestem już na swoim) z czego moje ostatnie mieszkanie, w którym mieszkałam było na prawie 8 lat. Dlaczego? Bo cena była przyzwoita, mieszkanie świeżo po remoncie, umeblowane tanio meblami z ikea, ale schludne i czyste. Dlaczego ja jako potencjalny wynajmujący zdecydowałam się zostać tak długo w jednym mieszkaniu, otóż podzielę się z Wami, wprowadziłam się do kawalerki przerobionej na 2 pokoje na pięknej Saskiej Kępie za 1300zł plus liczniki. Czynsz w tym mieszkaniu wynosił niecałe 420zł więc łatwo policzyć na czysto ile miał dla siebie właściciel tego mieszkania, z drugiej jednak strony miał ciągłość wypłacalności przez prawie 8 lat bez tak zwanych pustostanów. Dodam jeszcze, że przede mną mieszkało w tym mieszkaniu małżeństwo przez ponad 5 lat za tą samą kwotę więc może warto się zastanowić czy nie opłaca się bardziej wynająć za mniej, ale na dłużej bez ciągłej rotacji lokatorów, pochłoniętego czasu i paliwa:) Pozdrawiam

Odpowiedz

brano Październik 22, 2014 o 11:20

Mieszkania w Polsce będą coraz tańsze bo nie ma ich kto kupować, Na pewno teraz opłaca się wejście w nieruchomości magazynowe – obserwujcie JARTOM, tam warto wejść, kwestia tego czy posiadacie na ten cel odpowiedni kapitał.

Odpowiedz

Miki Styczeń 7, 2015 o 22:58

Ludzie nieruchomości magazynowych pustych do wzięcia
jest taka ilość że szkoda pisać. Polecam w Wielkopolsce jest tego tyle że tylko brać niektóre stoją puste rok czy dwa i nadal najemcy nie widać mimo że ceny za metr lecą
na łeb a hala to nie budynek murowany ona się znacznie szybciej starzeje.

Odpowiedz

MichałBanaszak Październik 23, 2014 o 12:18

Nie zmienia to faktu, że inwestowanie w nieruchomości jest nadal bardzo opłacalną formą obracania kapitałem zwłaszcza w dużych miastach. Doświadczony trader na rynku nieruchomości zawsze podpowie właścicielom jak uniknąć zagrożeń (wbrew pozorom jest ich całkiem sporo).

Odpowiedz

monika49 Październik 23, 2014 o 14:16

Zgadzam się , jest dużo inwestycji do wyboru, jednak z moich ostatnich doświadczeń wynika, że najmniej kłopotliwi są najemcy pokoi, zwłaszcza mężczyźni, pracujący. Na pewno zawsze trzeba uważać. Polecam wzmiankę w umowie najmu, że najemca pokoju wyraża zgodę na wynajem innych pokoi w mieszkaniu oraz obecność właściciela w mieszkaniu bez uzgadniania terminu, w celu przygotowania innych pokoi na wynajem.
Jak również , że właściciel może dysponować pokojami w dowolny sposób. Niby jest to oczywiste, a ostatnio miałam sytuację, gdzie ktoś z lokatorów popsuł drzwi od piekarnika, a młoda kobieta ( już tam nie mieszka) stwierdziła ze to na pewno ja ponieważ przychodzę do wynajmowanego mieszkania podczas nieobecności lokatorów i się rządzę . Wynajmowany był wtedy tylko jeden pokój , 2 były wolne.
A jednak to nie jest takie oczywiste dla najemcy! Polecam ten zapis.

Odpowiedz

MichałBanaszak Październik 23, 2014 o 14:45

Dokładnie. Ze swojej strony mogę podpowiedzieć „najem okazjonalny”. Najemca sam wskazuje adres mieszkania gdzie się wyprowadzi w określonych w umowie sytuacjach i poddaje się egzekucji w tym zakresie. Jak pośrednicy w nieruchomościach stosujemy te zapisy. Ogólnie jak klient jasno zakomunikuje czego się obawia to zawsze można go na umowie odpowiednio zabezpieczyć.

Odpowiedz

Miki Listopad 9, 2014 o 14:12

Witam

W szoku jestem że ktoś to w ogóle w tym kraju policzył bo do tej pory to wszyscy pisali że to super interes i 100% gwarancja zysku a mi nijak się to nie zamykało bo jestem raczej czarnowidzem.
Jakbym nie liczył to mi zawsze wychodziła strata i autorowi widzę też wyszła bo wariantu optymistycznego nie zakładam nawet. Sam prowadzę taką działalność i naprawdę nie jest lekko widzę jak firmy zajmujące się tym znikają z rynku od czasu do czasu dzwonią ludzie żeby wziąć ich mieszkania bo sami nie dają rady im się nie zamyka albo nie udaje im się wynająć. Większość z nich ma kredyty i teraz jest w kropce bo nikt tego nie chce wziąć a firmy zajmujące się tym profesjonalnie też się nie garną bo na kredyt same mogą wziąć i wtedy im się ten kredyt będzie spłacał a nie oni będą komuś spłacać. Ludzie pokupowali nieruchomości bo myśleli że to samograj który sam się będzie spłacał a po 20 latach sprzedadzą i zarobią ale okazało się że jak ktoś ma od nich wynająć to sam może przecież wziąć kredyt i sobie spłacać a nie spłacać komuś obcemu. To nie jest tak że w kraju są sami de….e a my jesteśmy genialni i wymyśliliśmy złoty środek i zarobimy miliony albo po jednym artykule to zrobimy i będzie dobrze TAK NIE BĘDZIE. Dlatego polecam ten artykuł bo po jego przeczytaniu większość stwierdzi że jednak dobrze nie będzie a te kilka % co uzna że warto spróbować będzie miało świadomość na co się decyduje przynajmniej mniej więcej będą mieli świadomość. Żeby nie było sam, to robię i naprawdę jest ciężko powodów jest wiele te wymienione przez autora i te nie wymienione (sami kliencie są różni). Można na tym zarabiać ale trzeba naprawdę się tym zająć a nie traktować tego jako dodatek i bez wkładu własnego lepiej się nie brać za to. Rynek jest bardzo dynamiczny i tak naprawdę nawet małe zmiany odsetek, czynszów, obłożenia powodują na przestrzeni czasu bardzo duże zmiany rentowności całej inwestycji. Jeśli ktoś nie będzie tych drobnych zmian wychwytywał i przeliczał regularnie reagując w jakiś sposób to nawet nie zorientuje się kiedy jest na stracie.

Pozdrawiam

Odpowiedz

padziak Listopad 28, 2014 o 11:52

Dalej najlepiej inwestować w nieruchomości magazynowe, a potencjał w branży faktycznie jest duży. Trudno powiedzieć jakiego typu inwestycje są najlepsze, warto wejść w JARTOM, ale wszystko tak na prawdę zależy od tego jak rynek na to wszystko zareaguje.

Odpowiedz

brano Grudzień 1, 2014 o 11:34

Kolego przedmówco – to inwestycja dla wybranych, z dużą kasą. Do momentu kiedy nie ma kasy, nie masz nawet co liczyć na przejęcia. Niby inwestycje opłacalne, ale środki…

Odpowiedz

Kamieniarz Grudzień 1, 2014 o 14:00

Chciałbym , zwrócić uwagę (na czym nikt sie specjalnie nie zastanawiał) ,że przy tak długotwałej inwestycji jak zakup mieszkania do momentu jego spłaty ,ilość zmiennych niewiadomych rosnie proporcjonalnie do w/w okresu. W szczególności napawać niepokojem może:
– stabilność kursu złotówki (w tym roku np 10% strata w stosunku do USD ! )
– chęć sięgnięcia do kieszeni ekip rządzących (podatek katastralny, inne podatki)
– nadmierna ochrona lokatora kosztem najemcy
– nieproporcjonalnie w stosunku do zarobków wynajmujacego rosnące koszty utrzymania lokalu (czynsze do wspólnoty, remontowe itd).
– coraz większa konkurencja na rynku z powodów demograficznych i uruchamiania inwestycji developerskich i TBS pod wynajem.

Reasumując nie jest to business a raczej walka o przetrwanie w dłuższym okresie czasu skazana na porażkę.

Odpowiedz

Tomm Grudzień 20, 2014 o 14:48

Michale twoje posty w temacie co wiecej warte niz analizy stowarzyszenia posrednikow i doradcow home broker!
Jestem na etapie zakupu mieszkania na wynajem i robie to tylko dlatego ze moge kupic mieszkanie w centrum a na kredyt wziaz tylko 35% ceny, mimo wszystko uswiadomiles mi wiele dodatkowych aspektow do rozwazenia za co dzieki!

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 22, 2014 o 11:01

Hej Tomm,

Miło mi to przeczytać. Powodzenia z zakupem mieszkania :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Marcin Luty 19, 2015 o 00:58

Hej,

Poczytałem komentarze mniej więcej do połowy, bo b. dużo ich i postanowiłem skomentować również wątek nieruchomości. Aktualnie wynajmuję jedną kawalerkę także malutkie, ale realne doświadczenie mam odbyte na własnej skórze w wzięciem kredytu hipoteczno-remontowego bez doradcy finansowego (własna analiza).

Po pierwsze to kolejny raz muszę Ci oddać uznanie i serce jakie wkładasz w tego bloga. Jest super i poleciłem go już kilku osobom także z tego co obserwuję blog ciągle rośnie w siłę :-) !

Po drugie wnioski jakie wyciągnąłem czytając komentarze:
– niż demograficzny będzie odczuwalny niedługo w nieruchomościach czy to w wynajmie czy sprzedaży (dzięki wielkie dla Michała Stopki za uświadomienie),
– kawalerki znacznie moim zdaniem lepsze pod wynajem (omijasz problem z potencjalnie większą migracją lokatorów, możesz poprzez dłuższy okres wypowiedzenia i wzięcia w odpowiedniej wysokości kaucji skutecznie zabezpieczyć się przed pustostanem i płynnie „przechodzić” z jednego lokatora na drugiego
– jeśli miałbym Ci Michale doradzić to ja bym na Twoim miejscu nie inwestował w wynajem mając dostęp do większej gotówki jaką daje Ci blog, jeśli chcesz koniecznie nieruchomości to lepiej kupować i sprzedawać np. na aukcjach komorniczych chociaż wiem, że ciężko się „wbić” w ten klimat :-) z wielu powodów,
– jeśli chodzi o szkolenie to również uważam, że 90% to małowartościowe szkolenia nastawione na zarobek i sztuka tutaj właśnie, aby umiejętnie przesiać ofertę na rynku i wybrać najlepiej jak można, chociaż zawsze uważałem i będę uważał, że to co sam zdobędziesz to nikt Ci tego nie da na tacy, chyba, że słono za to zapłacisz,
– złota, a zarazem banalna zasada, której nikt nie podważy brzmi: zarabiasz w momencie kupna, a nie sprzedaży i Ty właśnie to zrobiłeś przy promocyjnym zakupie tej nieruchomości co pozwoliło Ci sprzedać ją z zyskiem (czytałem również wpis, w którym opisujesz transakcję sprzedaży, jednak nie wiem czy mowa o tej samej nieruchomości i czy dobrze kojarzę)
– co sądzisz o podnajmie? nie inwestujesz zbyt wielu (pojęcie luźne, nieprecyzyjne) pieniędzy a zarabiasz na różnicy pomiędzy ceną podnajmu, a wynajmu dla lokatorów
– co sądzisz o adaptacjach poddaszy? Wiem, że wymagają wielu formalności, ale czy zwrot z inwestycji nie jest znacznie większy od najmu czy nawet kupna-sprzedaży?

Mnie niestety ogranicza kapitał, którego praktycznie nie posiadam i muszę się kredytować, co mnie też niepokoi trochę, bo ryzyko rośnie. Ze spotkaniem super pomysł, myślę, że wiele osób by przyjechało nie tylko z W-wy. Powodzenia i nie słuchaj pesymistów tylko rób co robisz!

Odpowiedz

Jan Luty 26, 2015 o 09:18

Czy przy szybkich transakcjach kupno-sprzedaz mieszkania jedyną szansą na uzyskanie zwolnienia z podatku 19% (za sprzedaz przed upływem 5 lat) jest przeznaczenie środków na włsny cel mieszkaniowy? Jak to uzasadniacie przed Urzędem Skarbowym w przypadku posiadania innego mieszkania w tym samym mieście, które spełnia już „własne cele mieszkaniowe”. Będę wdzięczny za podpowiedzi.

Odpowiedz

miki Luty 27, 2015 o 08:45

Przy szybkich transakcjach jesteś handlarzem zapłacisz 19% od zysku a nie od całości
czyli kupisz za 400 kzł + koszty poniesione a sprzedaż za 500 kzł różnica to zysk
i od tego zapłacisz 19% czy to aż tak dużo to nie wiem firmy tak płacą patrz ile płacisz z PIT-u z miejsca pracy…… Jak chcesz kupić inne mieszkanie i zrobić to chcesz zrobić i chcesz być pewny poproś o interpretacje Izby Skarbowej na piśmie i wtedy będziesz miał pewność że nie musisz zapłacić lub że niestety musisz zapłacić.
Wszystko co powiedzą w US jest nic nie warte bo na „gębę” można złote góry obiecać a przy rozliczeniu podatku ktoś inny weźmie w ręce Twoją sprawę i powie że musisz podatek zapłacić. Jak to mieszkanie kupiłeś to na pewno remont robiłeś poszukaj faktur to też jest koszt zakupu tego mieszkania z tego co wiem i też umniejsza Twój zysk…….
Przed urzędem tego nie uzasadnisz nie lubię US ale to nie jest tak że sami debile tam
pracują na logikę podatek powinieneś zapłacić ale jak będzie korzystna interpretacja to nie zapłacisz i będziesz miał papier że nie musisz płacić i nikt cię nie będzie ścigała za rok 2 czy 5 lat.

Odpowiedz

Monika Marzec 21, 2015 o 07:46

Hej, przy częstych transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomosci dochodzi rownież konieczność płacenia VAT-u, bo US traktuje taka działalność jak działalność gospodarcza. Nikt o tym nie mówi:( moze ktos na blogu ma wiekszą wiedzę na ten temat i moze bardziej szczegółowo napisać.
Michał super blog!:)
Mi bardzo brakuje wiedzy w temacie częste transakcje kupna-sprzedaży nieruchomosci przez os. fizyczna. Jaki VAT? Czy trzeba zakładać DG?
Podsuwam Ci pomysł na zgłębienie tego tematy.
Pozdrawiam

Odpowiedz

kaczan Maj 11, 2015 o 13:21

Co do rynku najmu w Polsce, to może się on jeszcze znacznie zmienić.

Potencjalne plusy wejścia na rynek:

1) Do głosu niedługo zaczną dochodzić młode pokolenia, które nie będą uważały, że własne mieszkanie to jest „coś”. Dziś mamy jeszcze duże zainteresowanie zakupem mieszkania dla siebie z przyczyn historycznych – kiedyś nie można było mieć, więc jeśli mogę, to nawet irracjonalnie chcę to posiadać. Dziś mamy problem z kredytami walutowymi. Niedługo będziemy mieli następne problemy – skończą się ośmioletnie okresy dofinansowania odsetek do RnS, co drastycznie obniży standard życia osób z kredytem. Ludzie zaczną się uczyć, że kredyt na „wymarzoną” nieruchomość może być wielką pętlą na szyi.

2) Konieczność posiadania wkładu własnego na zakup nieruchomości. Niedługo będzie to 20% wartości nieruchomości. Dodatkowo dojdą koszty okołozakupowe i okołozamieszkaniowe (czyli wyposażenie w RTV i AGD, umeblowanie itd.) Znacznie ograniczy to możliwość „wejścia na rynek” nieruchomości czy to na włąsne potrzeby, czy w celach inwestycyjnych.

3) Większa świadomość społeczeństwa – zaczynam obserwować „powroty do miast” Dotyczy to osób w wieku ok 40 lat, gdy dzieci już trochę podrosły i chcą atrakcji, zajęć dodatkowych. Mieszkając na „suburbiach” w domkach rodzice stają się kierowcami kursującymi kilka, kilkanaście razy w tygodniu z dziećmi. W miastach kupuje się takiemu delikwentowi rower lub bilet MPK i sobie sam radzi.

4) Dobrze zaplanowane osiedla z wielkiej płyty – osiedla takie są dobrze skomunikowane, jest przestrzeń pomiędzy blokami, place zabaw, zieleń, szkoły, przychodnie itp. Nie ma tego w nowych deweloperskich mieszkaniach. Dodatkowo duża cześć mieszkań deweloperskich ma mniej ustawne rozkłady. Wiąże się to z próbą umieszczenia jak największej liczby mieszkań na jak najmniejszej przestrzeni.

5) Moda pro ekologiczna – coraz większa ilość osób chce dojeżdżać do pracy zbiorkomem lub rowerem. Nie jest to możliwe w przypadku kilkunastu kilometrów. Coraz większa więc będzie mobilność ludzka nawet wewnątrz aglomeracji. Posiadanie własnego mieszkania i dojeżdżania samochodem stanie się passe.

6) konieczność robienia remontów – masz włąsne mieszkanie, musisz robić remont. Trzeba się użerać z ekipami remontowymi, partnerem który ma inny pomysł, zaangażowanie w remont, na ogół wyższe koszty niż się szacowało itd.

7) Coraz bogatsze społeczeństwo – będzie następowała konwersja sposobu mieszkania, zamiast mieszkania w pokoju w dużym mieszkaniu, będzie ludzi stać na włąsną kawalerkę lub 2 pokojowe. Z 2 pokojowego będzie można zmigrować na 3,4 pokoje itd..

A teraz minusy:

1) Nieograniczona potencjalna strata. W przypadku takiej inwestycji nie ryzykujemy tylko wkładem, lecz całym swoim majątkiem (także przyszłym). Zabazpieczeniem mogłoby być wydzielenie takiego majątku inwestycyjnego do spólki z o.o., lecz wtedy w związku z wyższym ryzykiem po stronie Banku który ma do dyspozycji w razie niepowodzenia tylko majątek spółki a nie osoby fizycznej zażąda wyższej premii za ryzyko, więc marża będzie znacznie wyższa.

2) konieczność posiadania dużych i płynnych oszczędności, które pozwolą nam w razie czego natychmiast wyjść z inwestycji nie dopuszczając do posypania się całości naszych finansów

3) Excell – pamiętajmy, o powiedzeniu ” Excell jest jak spódniczka mini. Niby wszystko pokazuje, a jednak najważniejsze jest ukryte”. Excell wszystko nam pokaże. We wszystkich zalożeniach brakuje nam ryzyk. W czasie tak długim zajdzie wiele zmian. Im dłuższy czas inwestycji, tym wyższe założenia powinniśmy nakładać na takie inwestycje (ale tu już potrzeba znajomości aktuariatu). Prosta zależność – czy da sie wygrać w Totka? Nie, bo prawdopodobieństwo jest małe i oczekiwany zysk z kuponu to ok minus 2 zł. A jednak praktycznie co tydzień ktoś wygrywa. Nie ma co być więc zbyt optymistycznym i zakładać, że najbardziej pesymistyczny scenariusz który sobie wymyśliliśmy się nie spełni. Czasem dobrze by było gdyby ten najbardziej pesemistyczny scenariusz się spełnił (jako ten bardzo optymistyczny).

4) Trzeba pamiętać o tym, że wynajem nie jest zyskiem pasywnym. Jeśli nie będziemy zaangażowani w to co robimy, to nie zarobimy. A zaangażowanie to nasz czas, który też kosztuje. Pamiętajmy o tak prozaicznych ryzykach jak utrata zdrowia. Jeśli połączy się to z exodusem naszych lokatorów i utratą przychodów z podstawowej pracy ( a przynajmniej ich ograniczeniem) i zwiększonych wydatkach na leki itp. to może sie zdarzyć, że na kredycie popłynęliśmy

Dlatego moja propozycja jest taka – wynajem tak, ale pod warunkiem, że trafisz na okazję, masz coś wyjątkowego w nieruchomosći (czy to lokalizacja, standard wykończenia itp) i do tego cena raczej poniżej średniej za podobne mieszkanie (przy średniej lub powyżej rośnie prawdopodobieństwo, dużej rotacji najemców, co wiąże się z dodatkowymi kosztami czasu,paliwa, ogłoszeń itd.) Na takie coś można sobie pozwolić jeśli jesteśmy dużym „brokerem” – mamy kilkadziesiąt nieruchomości i jest to nasze główne źródło utrzymania i tylko tym sie zajmujemy.

Na koniec dwa powiedzenia o ryzyku:

Optymista:
„Bez ryzyka nie ma wygranej”

Pesymista:
„Kto nie ryzykuje ten nie bankrutuje”

P.S.
Przepraszam za trochę przydługi wpis

Odpowiedz

Adam Maj 11, 2015 o 15:10

Witam Panie Michale,
czy w przypadku najmu krótkoterminowego (wakacyjnego) można stosować przyspieszoną amortyzację mieszkania. Znalazłem na ten temat skrajne opinie,
dziękuję za odpowiedż
Pozdrawiam
Adam

Odpowiedz

Michał Szafrański Maj 11, 2015 o 22:40

Hej Adam,

Nie jestem ekspertem podatkowym w zakresie najmu. Polecam kontakt z osobą, która w tym się specjalizuje, np. Grzegorzem Grabowskim z bloga http://wynajmistrz.pl

Pozdrawiam

Odpowiedz

tktom Kwiecień 8, 2016 o 10:30

Michał,
Excel – czy w obliczeniach odsetki od lokaty nie powinny być również narasająco?

pozdrawiam

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 25, 2015 o 21:31

Witam,
Orientujecie się może czy kupując mieszkanie na wynajem za gotówkę i refinansując je później kredytem hipotecznym można odliczyć koszt odsetek od przychodu?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr Styczeń 10, 2016 o 16:40

Błędy w obliczeniach jakie widzę na pierwszy rzut oka:
– w przypadku tego mieszkania mogłaby być zastosowana stawka amortyzacji 10%
– w excelu nie uwzględniłeś zysku wynikającego z minusowego podatku czyli ze straty.
– w okresie pustostanów czynsz nie jest aż tak wysoki, zaliczki na media są zwracane w następnych okresach kiedy ktoś już mieszka. Lokator płaci za zużycie, więc te pieniądze zostają w Twojej kieszeni.
– dlaczego czynsz podczas przestoju nie jest kosztem?
– część kapitałowa raty kredytu nie jest kosztem?
Poza tym koszty remontów są zawyżone.

Odpowiedz

Mariusz Czerwiec 15, 2016 o 11:10

Witam

Bardzo interesujący temat i poważne podejście. Mnie teraz mąci spokój kwestia kupienia kawalerki w Rzeszowie za ok 160000 za gotówkę – mam taką sumę, chcę zainwestować – będzie w przyszłości dla dziecka. Czy kupno za gotówkę takiej nieruchomości pod wynajem to dobry pomysł (centrum, niski blok z cegły) ? Bardzo proszę o komentarze .
Pozdrawiam,
Mariusz

Odpowiedz

Blaszka Lipiec 16, 2016 o 14:48

Cześć Michał. Jestem u progu wzięcia kredytu na mieszkanie pod wynajem bo własne m4 już mam. Koszt całości to 180 tys sama nieruchomość. Wkład własny ok 100 tys. Jestem w stanie wyłożyć dodatkowe 40 tys i na resztę dobrać kredyt…..powiedzmy 50 tys po doliczeniu innych związanych z zakupem i remontem kosztów, ale……to będzie oznaczało pozbawienie mnie i mojej rodziny poduszki finansowej jaka zbudowałem. I tu moje pytanie…..co Twoim zdaniem powinienem zrobić czyli co sie bardziej opłaci?
Z gory dziękuje za odpowiedz i pozdrawiam.
P.S. Śledzę Twój blog, słucham podcastów oraz byłem na JOP Live tour w Lublinie i mega propsję to co robisz, ale niestety jeszcze chyba nie jestem Finansowym Ninja stad moje pytanie. Pzdr

Odpowiedz

Maciej Listopad 4, 2016 o 10:32

Cześć Michał!

Co prawda artykuły „mieszkaniowe” są sprzed 3 lat, ale temat wciąż aktualny. Ostatnio udało mi się znaleźć czas, żeby przeanalizować kalkulatory i przeczytać całość tekstu (nawet wszystkie komentarze). Jest jedna sprawa, która mnie nurtuje, a o którą pytano w komentarzach (niestety bez odpowiedzi).

Chodzi o RATĘ KAPITAŁOWĄ kredytu.
Moim zdaniem jakkolwiek słabo by szło z samym wynajmem, to przecież to co wpłacamy w racie kredytu (część kapitałowa) to jest już NASZ kapitał. Czyli należałoby to liczyć jako przychód (a właściwie nie ujmować w kosztach). Czyli jeżeli przychodu z wynajmu pokryją wszystkie nasze koszty z kredytem włącznie (zero na rękę), to i tak inwestycja przynosi zysk – jaki, to zależy od wziętego kredytu.

Chętnie poznałbym twoje zdanie w tej sprawie, bo wciąż zastanawiam się, czy nie popełniam jakiegoś błędu logicznego.

Pozdrawiam,
Maciek

Odpowiedz

Remik Listopad 13, 2016 o 21:40

Hej,

Mam pytanie co do ryzyka przy inwestowaniu w mieszkania w Polsce (Warszanie) w nowo zaistnialej sytuacji. Mieszkam od 10 lat w UK i chcialem zainwestowac w Polsce ale sytuacja polityczna mam na mysli Trump,Brexit sprawia ze wojna w polsce wydaje sie juz prawie nieunikniona. Dodam tylko ze tu na zachodzie Polska traktowana jest jako strefa buforowa , amortyzator ktory przyjmie pierwsze uderzenie zanim nastapi nowy podzial swiata. Jak mialbym sam siebie przekonac do inwestycji w Warszawie ?

Odpowiedz

Jędrzej Listopad 15, 2016 o 19:29

Cześć, według kalkulatora, aby zarobić na kupnie kawalerki na raty za 160.000 musiałbym je wynajmować za 400zł więcej niż konkurencja…aby zarobić 200zł… i do tego najemcy musieli by opłacić podstawowe media, zatem w życiu nie udałoby mi się wynająć tego mieszkania.
Sprawdzałem wiele wariantów i wychodzi na to, że się nie opłaca… W takim razie jak ludzie to robią, że się jednak opłaca?

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

{ 4 trackbacks }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: