Jak mądrze wziąć kredyt hipoteczny? – uzupełnienie występu w „Dzień Dobry TVN”

Czy kredyt hipoteczny to rzecz dobra czy zła? Jak duży może być? Na jaki okres? W jakiej walucie? Warto to dobrze przemyśleć.

Doradcy kredytowi podszeptują: “Nie bądź frajerem – weź większy kredyt hipoteczny, bo to najtańszy pieniądz”, “Wydłuż okres kredytowania – spadnie Ci wysokość raty”. Albo jeszcze lepiej “Weź większy kredyt – przewyższający koszt mieszkania – i nadwyżki zainwestuj a zyski będą Ci spłacać kredyt”. Czy aby na pewno?

W piątek 1 maja miałem okazję wystąpić w “Dzień Dobry TVN”, gdzie mówiłem o tym, jak dobrze wziąć kredyt hipoteczny. Dużo chciałem powiedzieć, ale niestety – jak to w przypadku moich występów w telewizji – powiedziałem zdecydowanie za mało.

W tym wpisie rozszerzam temat i wrzucam Wam kilka zagadnień, nad którymi warto się zastanowić. Wyjaśniam i prostuję w nim także pewne skróty myślowe, których dopuściłem się występując na żywo. Staję również w opozycji do tego co mówią niektórzy doradcy kredytowi – Ci, którzy dbają bardziej o własny interes niż Wasz jako klienta.

Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?

Najpierw zachęcam do obejrzenia mojego występu w TVN 🙂

Nie wiem czy to wyłapaliście, ale w moim wywodzie popełniłem jeden, istotny błąd. Powiedziałem, że to bank jest właścicielem mieszkania, które obciążone jest kredytem. Był to bardzo niefortunny skrót myślowy. Oczywiście z formalnego punktu widzenia właścicielem mieszkania jesteśmy my. To my je kupujemy i my podpisujemy akt notarialny.

Na rzecz banku ustanawiamy “jedynie” hipotekę, czyli zabezpieczenie dla banku pozwalające mu dochodzić od nas długu w przypadku, gdy nie spłacamy terminowo rat kredytu. Hipoteka jest zazwyczaj na tyle duża, by zabezpieczać zarówno wysokość udzielonego nam kredytu, jak również wysokość należnych odsetek, ryzyka walutowego (przy kredytach walutowych), kosztów postępowania sądowego oraz wszelkich ewentualnych kosztów, które mogą się pojawić po drodze.

W zasadzie można byłoby napisać oddzielny wpis o tym, jak banki podchodzą do ustanawiania wysokości hipoteki. W dużym uproszczeniu można przyjąć, że kwota takiego zabezpieczenia wyniesie od 150% do 200% wartości naszego kredytu – także w zależności od okresu, na jaki bank udziela nam kredytu. Czyli pożyczając nam 300 000 zł bank może zupełnie spokojnie żądać ustanowienia hipoteki umownej w wysokości nawet 600 000 zł.

Hipoteka ciąży nad nami jak topór. Rzadko kiedy, nawet po spłacie połowy kredytu, występujemy do banku o zmniejszenie wysokości zabezpieczenia hipotecznego. W praktyce ten “topór” wisi nad naszą głową i czeka aż powinie nam się noga. Zbyt wiele takich sytuacji już widziałem…

I to właśnie miałem na myśli używając skrótu “mieszkanie jest banku a nie nasze”. Dopóki nie spłacimy kredytu i nie wykreślimy hipoteki, to nie możemy do końca traktować mieszkania jako naszej własności. Pomimo, że mamy akt notarialny z naszym nazwiskiem w ręku.

Czytaj także: WNOP 009: Kredyt hipoteczny krok po kroku – rozmowa z doradcą finansowym

Czy wysokość raty stałej jest stała?

Gdyby chcieć się przyczepiać, to takich “skrótów myślowych” można ich było znaleźć w moim wystąpieniu więcej, np. w sformułowaniu, że “w przypadku kredytu z ratą stałą koszty kredytu są przewidywalne”. Są, ale oczywiście do momentu, w którym nie zmieni się wysokość oprocentowania kredytu (referencyjnych stóp procentowych, np. WIBOR, która w połączeniu z marżą banku składa się na oprocentowanie kredytu złotówkowego). Jeśli zmienią się stopy, to zmieni się także wysokość raty. W przypadku hiperinflacji nasze raty także wzrosną “hiper”.

Jeszcze gorzej jest w przypadku kredytów walutowych, o czym przekonali się szczególnie boleśnie posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich zaciąganych w latach 2007–2008. Tam – pomimo, że możemy mieć ratę stałą kredytu, narażeni jesteśmy przede wszystkim na ryzyko walutowe i to właśnie kurs waluty wpływa w dużej mierze na wysokość płaconej co miesiąc raty.

To powoli zaczyna nas przybliżać do pierwszych wniosków 🙂 Poniżej zamieszczam odpowiedzi, na najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytów hipotecznych. Postaram się streszczać.

Czy kredyt hipoteczny to “zło” – podobnie jak inne długi?

• Mało kogo stać na zakup mieszkania za gotówkę – zdecydowana większość Polaków musi się posługiwać kredytem hipotecznym, jeśli chce kupić mieszkanie. Jeśli nie jesteś skrajnym pesymistą, nie wierzysz w rychły koniec świata, załamanie rynków finansowych i światowych gospodarek, to możesz założyć, że kupienie mieszkania jest całkiem dobrym sposobem ulokowania kapitału. O alternatywach godnych uwagi – trochę dalej.
• Zło? – niekoniecznie– kredyt hipoteczny to najtańszy dług na rynku (oprócz kredytu studenckiego). Kredyt złotówkowy kosztuje obecnie poniżej 5% rocznie. Jest to dług wieloletni, ale mimo wszystko dosyć przewidywalny i przy odpowiednim okresie kredytowania – relatywnie tani.
• Jako złe można określić długi konsumpcyjne – te, które zaciągamy dlatego, że nie potrafiliśmy zaoszczędzić na bieżące zaspakajanie naszych potrzeb. Oprocentowane są one w skali od kilkunastu (debety na koncie ROR, karty kredytowe) do kilkudziesięciu, kilkuset a nawet kilku tysięcy procent w skali roku (tyle potrafią wynosić efektywne odsetki od pożyczek “chwilówek”). To są zdecydowanie złe długi.

Sprawdź również: Czy i kiedy opłaca się zapłacić prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego? – kalkulator dla CHF, EUR i PLN

Jak dużą część pensji powinna stanowić nasza rata?

Czy są jakieś twarde zasady jakimi powinniśmy się kierować przy decyzji dotyczącej wzięcia kredytu? Jaką część pensji powinna stanowić nasza rata?

• Mówi się, że rata kredytu nie powinna przekraczać więcej niż 30% naszego dochodu netto. Niektórzy – zwłaszcza doradcy finansowi – mówią o 50% dochodu, ale w mojej opinii jest to zbyt ryzykowne. Jeśli zarabiamy 5000 zł netto, to rata na jaką możemy sobie bezpiecznie pozwolić, to 1500 zł.
• Warto posiadać wkład własny – co prawda rekomendacje KNF wymagają by banki wymagały od nas tylko 5% wkładu własnego, ale optymalną minimalną wysokością wkładu własnego jest 20% wartości nabywanej nieruchomości. To taka sensowna kwota, która pozwoli nam uniknąć dodatkowych kosztów okołokredytowych, np. nie będziemy musieli wykupować ubezpieczenia od niskiego wkładu. Poza brakiem dodatkowych kosztów zaoszczędzimy także dodatkowo na wysokości odsetek od kredytu – bo pożyczamy od banku mniejszą kwotę. Skala oszczędności przedstawiona jest na poniższym slajdzie.

Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny?

Na jak długi okres powinniśmy wziąć kredyt, lepiej dłużej, czy… krócej? Jaka jest optymalna długość spłaty? – te pytania bardzo rzadko pojawiają się w Waszych mailach. Pewnie dlatego, że większości osób zależy na obniżeniu wysokości pojedynczej raty – a na im dłuższy okres jest kredyt, tym wysokość pojedynczej raty jest niższa.

Ale jest w tym pułapka, gdyż całkowita kwota, jaką mamy spłacić bankowi drastycznie wzrasta wraz z wydłużaniem okresu kredytowania do 30 lub 35 lat.

Generalnie uprawnione jest sformułowanie, że im krótszy okres kredytowania – tym lepiej dla naszego portfela. Optymalnym kompromisem z finansowego punktu widzenia, wydaje się być maksymalnie 20-letni okres kredytowania. Oczywiście minusem jest wyższa rata, ale jak widać na poniższym slajdzie, nie jest to kwota kolosalna. Jeśli dodatkowo uda Ci się połączyć kilka elementów: pokrycie wkładu własnego 20% zamiast 5%, skuteczną negocjację ceny kupowanego mieszkania oraz krótki okres kredytowania, to per saldo możesz nie odczuć różnicy.

Dlaczego tak się dzieje? Świetnie uzasadnił to na swoim blogu Marcin z bloga “Finanse bardzo osobiste”, który także przekonuje, że kredyt na 30 lat to kiepski pomysł.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Czy warto spłacać kredyt wcześniej, gdy np. dysponujemy jakąś większą kwotą, np. kilkudziesięciu tysięcy? Czy może zbierać – i spłacić potem za jednym zamachem cały kredyt? Jakie są zalety, a jakie wady takiego rozwiązania?

Problem ten szczegółowo opisywałem już w artykule “Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny”, ale tamten artykuł koncentrował się przede wszystkim na kredycie w programie “Rodzina na Swoim”. Tu zwrócę uwagę na kilka aspektów, które warto wziąć pod uwagę:

• Mało komu udaje się systematycznie osiągnąć stopy zwrotu z całego posiadanego kapitału przekraczające wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego. Zwłaszcza wtedy, gdy nie ma doświadczenia w inwestowaniu i nie akceptuje ryzyka strat. Oczywiście pojedyncze inwestycje mogą przynieść ponadprzeciętne stopy zwrotu (nawet nowicjuszom), ale ja piszę o całym posiadanym kapitale. I to właśnie powinno nas skłaniać do myślenia o nadpłacaniu kredytu na bieżąco, a nie wtedy, gdy uzbieramy już wystarczającą liczbę pieniędzy do spłaty całego kredytu.
• Dla wielu osób kredyt hipoteczny to obciążenie psychiczne. Wadzi nam on, raty doskwierają, martwimy się – zwłaszcza wtedy, gdy w pracy mamy niepewną sytuację. “Topór kredytowy” powoduje, że skłonni jesteśmy wbrew naszemu samopoczuciu akceptować sytuację, której bez ciążącego kredytu byśmy nie zaakceptowali. Zmuszeni jesteśmy działać wbrew sobie. I to jest także istotny powód przemawiający za tym, by kredyt nadpłacać i redukować wysokość przyszłych rat lub… skracać okres kredytowania.
• Zanim nadpłacimy kredyt, warto zweryfikować w umowie kredytowej, ile nas to będzie kosztowało. Przykładowo: nadpłata kredytu w ciągu 3-ech pierwszych lat może się wiązać z koniecznością zapłaty prowizji, np. 2% spłacanej kwoty.
• Z drugiej strony, gotówka ma swoją wartość i nie warto się jej całkowicie pozbywać. Rozmawiałem o tym z moim gościem podczas odcinka podcastu o wychodzeniu z długów – lepiej najpierw zbudować “finansową poduszkę bezpieczeństwa” a dopiero potem nadpłacać nadwyżkami gotówki kredyt hipoteczny (o ile spłaciliśmy wcześniej wszystkie inne długi). Dlaczego tak? Bo jeśli stracilibyśmy pracę lub inne źródła zarobków, to nie mając gotówki musielibyśmy zaciągnąć wyżej oprocentowaną pożyczkę w celu spłaty rat kredytu hipotecznego. Bank nadal wymaga od nas comiesięcznych spłat, bez względu na to ile kredytu wcześniej nadpłaciliśmy. Lepiej mieć zapas na kilka miesięcy spłacania rat (dla przypomnienia: zalecam, by poduszka finansowa stanowiła ekwiwalent co najmniej 6 miesięcy sumy naszych kosztów).

Czytaj także: Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny? – analiza i Excel

Jak oszczędzać na kredycie jeśli mam kredyt walutowy?

Najprostszym sposobem oszczędzania na kredytach udzielonych w walucie obcej, jest spłacanie kredytu bezpośrednio w tej walucie. Unika się dzięki temu łupieżczych zapędów banków, które polują na leniwych klientów (czytaj: frajerów – i bardzo przepraszam, jeśli kogoś uraziłem, ale jest to zabieg celowy).

Przykładowo: spread – czyli odległość między ceną zakupu a ceną sprzedaży walut w takim Raiffeisen Bank dzisiaj dla EUR wynosi blisko 42 grosze, podczas gdy w kantorze internetowym Alior Banku – zaledwie nieco ponad 2 grosze. Rozbój w biały dzień? Nie – wolny rynek.

Efekt? Na racie kredytu wynoszącej, np. 500 EUR można zaoszczędzić co miesiąc 97 zł o ile tylko zakupimy waluty w kantorze internetowym, a nie w banku. Pisałem już o tym szczegółowo w artykule “Czy opłaca się korzystać z kantorów internetowych?”, w którym opublikowałem także kalkulator pomagający policzyć korzyści.

Przy kredytach walutowych warto również kupować walutę “hurtowo” w momentach, w których cena waluty jest niska (oczywiście nigdy nie wiadomo, w którą stronę „bujnie” się kurs). Przykładowo: kurs euro systematycznie waha się o kilka-kilkanaście groszy. Ja do niedawna spłacałem kredyt walutą zakupioną za 4,08 zł. Dzisiaj kurs ten wynosi 4,2173 zł. Przy mojej racie kredytowej wynoszącej 677 EUR daje to kolejne 93 zł oszczędności na racie kredytu. Ale doskonale pokazuje także, jak duży jest wpływ ryzyka walutowego na koszty kredytu.

O tym, jak można się przed takim ryzykiem zabezpieczyć korzystając z hedgingu na rynku Forex, będę pisał w najbliższych tygodniach.

Jeśli jeszcze nie wziąłeś kredytu, to się dobrze zastanów

Warto przed wzięciem kredytu hipotecznego odpowiedzieć sobie na szereg innych pytań i spróbować podważyć swoje przekonania dotyczące sensu posiadania własnego mieszkania. Ta tematyka już pojawiała się u mnie na blogu (zachęcam Cię do przeczytania wszystkiego co ukazało się dotychczas w sekcji “Zakup mieszkania”), ale tutaj zaznaczę tylko kluczowe punkty:

• Zastanów się, czy na pewno potrzebujesz tak dużego mieszkania – każdy metr kwadratowy kosztuje i to niemało pieniędzy. Przemnóż cenę metra przez dwa – jeśli planujesz jego zakup sfinansować kredytem na 30 lat.
• Wbrew temu co Ci się wydaje, najprawdopodobniej nie kupujesz mieszkania na całe życie – zwłaszcza jeśli nie masz jeszcze 30-tki. Zobaczysz, że w ciągu 10 lat dojdziesz do wniosku, że mieszkanie chcesz zmienić na większe lub mniejsze, lub w lepszej dzielnicy, lub bliżej pracy, lub… w innym mieście. Kupowanie na zapas ma sens tylko w ograniczonym zakresie. Na pewno nie warto sobie dla niego wypruwać żył.
• Kupuj rozumem a nie emocjami – powiedziałem, ale i tak wiem, że emocji nie da się wyeliminować. Staraj się jednak zmuszać do myślenia 🙂
• Pamiętaj, że liczą się nie tylko koszty nabycia mieszkania, ale również koszty remontu – tu można dużo zaoszczędzić i dużo stracić. Warto patrzeć na nabywane mieszkania też pod tym kątem. I jeśli nie masz gotówki na remont, to zastanów się czy Twoja zdolność kredytowa “wystarczy” Ci na skredytowanie kosztów remontu. Jeśli nie wiesz, jaki koszt przyjąć, to możesz z grubsza założyć, że wyremontowanie i wyposażenie nowego mieszkania, to koszt około 1000 zł / m2. Niektórzy twierdzą, że nie da się się zejść poniżej tej kwoty (nieprawda), a niektórzy, że kwota ta jest wyższa. Wszystko zależy od tego, czy zależy nam na trzymaniu kosztu w ryzach, czy na luksusie.
• I kluczowe pytanie: Czy na pewno potrzebujesz mieszkania i kredytu na głowie? Czy nie lepiej wynajmować? To jest w zasadzie oddzielny temat i kilka razy przerabiany już był w komentarzach na tym blogu. Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. W Polsce pokutuje mit, że „mieszkanie trzeba mieć” i że nie warto płacić za wynajem. Że lepiej tą samą kwotę zapłacić bankowi. Entuzjaści tego podejścia zapominają często o kosztach dodatkowych mieszkania – w tym tych niematerialnych, np. stres związany ze spłacaniem kredytu, ograniczenie elastyczności w zakresie przemieszczania się i zmiany miejsca zamieszkania, brak możliwości szybkiego zredukowania kosztów, np. przez przeprowadzenie się do tańszego mieszkania, gdy mamy przejściowe problemy finansowe.
• Nie słuchaj bezmyślnie doradców finansowych. Nie dobieraj więcej kredytu niż potrzebujesz. Nie wydłużaj okresu kredytowania bardziej niż musisz, a już na pewno nie bierz dodatkowych 10 000 zł kredytu (lub więcej) tylko po to by zainwestować w polecany Ci przez doradcę “produkt inwestycyjny”. Doradcy w większości przypadków opowiadają bajki na temat zysków, z których to potencjalnie będziesz mógł szybciej spłacać kredyt. Myśl. Licz. Żądaj dowodów i deklaracji na piśmie – ale nie wierz na słowo.
• Zadbaj o swoją wiarygodność kredytową zanim pójdziesz po kredyt. Dlaczego? Dla niektórych banków ma znaczenie czy nasz scoring w BIK jest dobry czy bardzo dobry i potrafią docenić wiarygodnych klientów obniżając marżę o 0,2% lub nawet 0,5%. A to już konkretna oszczędność na kosztach kredytu. O sposobach budowania wiarygodności kredytowej pisałem już w cyklu “BIK i dobra historia kredytowa”. Jeszcze w maju opublikuję także nagranie mojej prezentacji na ten temat wygłoszonej w kwietniu na konferencji “Mieszkanicznik” – z konkretnymi, nowymi informacjami.

Warto też pamiętać o potędze negocjacji cenowych. Jeśli posiłkujemy się kredytem, to mają one szczególne znaczenie. Przy kredycie na 30–35 lat można przyjąć w dużym przybliżeniu, że każdy wynegocjowany 1000 zł oznacza, że w naszym portfelu zostaje więcej o prawie 2000 zł. Analogicznie 10 000 zł “wywalczone” ze sprzedającym, to ok. 20 000 zł oszczędności. Prawdopodobnie na żadnej innej transakcji w życiu nie zarobimy jednostkowo tyle, ile możemy zarobić (lub stracić) na zakupie mieszkania. Osobiście uważam, że takie oszczędności na dużych zakupach są dużo ważniejsze niż rezygnowanie z picia kawy na mieście.

Nie mam oszczędności i chcę kupić mieszkanie. Co robić?

Jeśli dzisiaj jesteś w sytuacji 0 zł oszczędności i masz chęć zakupu mieszkania, to przede wszystkim zalecam opóźnienie tej decyzji o co najmniej kilka lat. Do tego czasu wynajmuj mieszkanie i nie słuchaj podpowiedzi, że w ten sposób tracisz.

Zbierz wkład własny – najlepiej odkładając tyle pieniędzy co miesiąc, jakiej raty się spodziewasz, np. 1500 zł / m-c. Zobacz czy potrafisz konsekwentnie żyć z takim obciążeniem. Lepiej przyzwyczaić się tego w komfortowych warunkach, niż w sytuacji, gdy nie będziesz mieć już wyjścia, bo będziesz mieć kredyt.

Im bardziej opóźnisz zakup mieszkania na kredyt, tym więcej na tym zaoszczędzisz i tym łatwiej później będzie Ci spłacić dług. Z braniem sobie na głowę takich długotrwałych zobowiązań nie warto się spieszyć. I mówię to pomimo świadomości, że ceny nieruchomości raczej rosną niż spadają.

Warto uświadamiać sobie, że w gruncie rzeczy gra idzie o Twoje życie. Przesadzenie z wysokością kredytu hipotecznego może Cię wykończyć. Podobnie, jak wykańcza część Polaków, którzy nie docenili mocy pętli kredytowej.

I dla jasności: ja nie jestem wyjątkiem. Mieszkam aktualnie w za dużym mieszkaniu, kupionym za zbyt duże pieniądze. Czułbym się zdecydowanie bardziej komfortowo nie mając kredytu hipotecznego na głowie i mając kolejne setki tysięcy złotych gotówki.

Mam nadzieję, że ten artykuł był dla Ciebie przydatny. To jednak nie koniec tematyki kredytu hipotecznego. W maju opublikuję jeszcze dwa związane z nią wpisy:

• W ramach cyklu “Elementarz Inwestora” przedstawię, w jaki sposób rynek Forex może nam posłużyć do zabezpieczenia kredytu hipotecznego w walucie przed niekorzystnymi dla nas zmianami kursów franka lub euro.
• Opowiem więcej o poprawianiu scoringu BIK i podpowiem, np. czy i jak duże znaczenie dla naszej wiarygodności kredytowej ma składanie wielu wniosków o kredyt hipoteczny. Wiem, że znowu uda mi się obalić kilka mitów i obiegowych opinii, z którymi możecie się zapoznać w Internecie 🙂

Dziękuję za lekturę i życzę Wam dużo rozumności w zaciąganiu zobowiązań kredytowych. Będzie mi również bardzo miło, jeśli zdecydujecie się zagłosować na mój blog w konkursie na “Ekonomiczny Blog Roku” 🙂

Miłego dnia!

Zdjęcie u góry: © ashumskiy – Fotolia.com