Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?

przez Michał Szafrański dodano 28 grudnia 2012 · 474 komentarzy

Mieszkanie na wynajem

Nieruchomości na wynajem, to nadal jedna z mniej popularnych form inwestowania – a przynajmniej ja nie wiem o tym by była szczególnie popularna. Inwestowanie w nieruchomości wymaga przełamania wielu stereotypów poczynając od najważniejszych: “kredyty są złe” i „to nie dla mnie„.

Kupienie mieszkania z zamiarem jego wynajmu, wymaga uporania się także z własnymi fantomami, np. “najemcy zdemolują moją własność”, “nie będę mógł pozbyć się niepłacących lokatorów”, “ten biznes jest tylko dla bogatych” itp. Kupienie mieszkania w dobrej cenie wymaga również dużego wysiłku, umiejętności negocjacji i odwagi przyjęcia “plunięcia w twarz” w przypadku, gdy podana przez nas oferta cenowa wydawać się będzie zbyt niska.

UWAGA: ten artykuł wywołał długą dyskusję w komentarzach poniżej. Autorzy komentarzy wypunktowali moje błędy (np. brak dodatkowych kosztów związanych z remontami mieszkania, kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu po 3-ech latach itp.), zbyt optymistyczne założenia (np. dotyczące pustostanów) oraz poruszyli szereg wątków, które powinny być brane pod uwagę: przydatność technologiczną budynku w perspektywie kolejnych 35 lat (okres kredytu) i wiele innych.

Przyjmij proszę, że jest to pierwsza wersja artykułu, który zostanie zrewidowany na podstawie dyskusji z komentarzy i wnioski mogą ulec zmianie. Lada dzień mam nadzieję opublikować Opublikowałem już rozbudowaną wersję artykułu kolejny, oddzielny artykuł uwzględniający także mniej optymistyczne scenariusze – tak żebyś mógł zobaczyć kilka wariantów kalkulacji. Także te nieopłacalne. Zachęcam Cię gorąco, abyś poza czytanym właśnie artykułem, przeczytał także wpis „Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? – kalkulator opłacalności inwestycji„.

I jeszcze jedno: bez względu na to za jakkolwiek przydatne uważasz podawane przeze mnie informacje pamiętaj o tym, że masz swoją głowę, swój rozum i sam powinieneś dokonywać wszelkich analiz. Ja nie mam patentu na nieomylność. Musisz także uwzględniać swoją sytuację finansową oraz zdolność do przetrwania chwilowych (lub długotrwałych) problemów ze znalezieniem najemców. Może się okazać, że przez dłuższy okres czasu zmuszony będziesz pokrywać koszty kredytu i czynszu, bez spodziewanych przychodów z najmu. I tym bardziej jako przeciwwagę dla artykułu w jego obecnym kształcie, zachęcam Cię gorąco do lektury całej, bardzo wartościowej dyskusji w komentarzach.

Dziękuję przy okazji przede wszystkim Adamowi, Oko, Kubanczykowi20, Sztabowi mentorów oraz Asdf za duży wkład w dyskusję, krytykę i obnażanie luk w moim artykule i rozumowaniu. Dzięki Wam mam szansę spojrzeć z innych perspektyw na moją inwestycję, a pozostali Czytelnicy bloga – mogą nabrać odpowiedniego dystansu do mojego artykułu.

UWAGA2: Mieszkanie opisane w tym artykule pierwotnie planowaliśmy wynajmować. Ale trafił się na nie kupiec… i planowany wynajem zamieniliśmy na tzw. flipa – czyli szybką sprzedaż mieszkania. Losy tej sprzedaży oraz wynik finansowy tej inwestycji, przedstawiłem w artykule „Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca„. Zdecydowanie zalecam Ci jego przeczytanie!

Jeśli już myślisz “to nie dla mnie”, to dla równowagi powiem Ci, że już jedno mieszkanie na wynajem może Ci dać wyższą emeryturę niż ta, którą dostaniesz z ZUS. A jeśli będziesz podchodzić do tych inwestycji z głową, to może się okazać, że jesteś w stanie zarabiać na wynajmie jeszcze zanim przejdziesz na emeryturę – i to przy minimalnym zaangażowaniu własnych pieniędzy.

Wiem, że masz wątpliwości, a może nawet mi nie wierzysz. To prawidłowa reakcja :) I wiem, że po przeczytaniu tego artykułu znajdziesz się w jednej z dwóch grup: tej, która uzna, że chyba coś jest w tym co mówię, albo w tej, która kwestionować będzie większość przedstawionych przeze mnie argumentów i wyliczeń. Ale tak czy siak uważam, że warto żebyś poświęcił kilkanaście minut Twojego czasu na lekturę tego artykułu. Dowiesz się przynajmniej, jakimi kryteriami kieruję się kupując mieszkania na wynajem.

Kilka słów wstępu

Ten artykuł nie dotyczy oszczędzania. Dotyczy inwestowania. Nie sposób opisać w jednym artykule wszystkich niuansów związanych z inwestowaniem w mieszkania na wynajem, a więc siłą rzeczy będę “przemykał” nad niektórymi zagadnieniami. Jeśli będziesz mieć jakiekolwiek pytania, to śmiało zadawaj je w komentarzach. Spróbuję na wszystkie odpowiedzieć.

Od razu chcę Cię też uprzedzić, że inwestowanie w nieruchomości wymaga bardzo dużo energii poświęcanej przede wszystkim na przygotowania do zakupu odpowiedniej nieruchomości. Mogę powiedzieć, że u mnie sprawdza się “mniej więcej” zasada 100/10/3/1: na 100 przeanalizowanych przez nas (wspólnie z Żoną) ofert sprzedaży mieszkań, gotowy jestem złożyć ofertę na mniej więcej 10 z nich. W większości przypadków moja oferta jest odrzucana. Procesy negocjacyjne udaje mi się doprowadzić do finału mniej więcej w trzech przypadkach i tylko jedno mieszkanie kupuję.

Z drugiej strony chcę Ci też od razu powiedzieć, że inwestowanie w nieruchomości nie wymaga żadnych specjalnych umiejętności poza liczeniem (w czym pomoże Ci kalkulator finansowy). Reszty można się nauczyć (na własnych błędach) lub można tą wiedzę kupić od ekspertów (ja polecam to drugie rozwiązanie jako mniej kosztowne) :) Pod koniec artykułu wskażę Ci kilka źródeł, z których można czerpać wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem. Podaję Ci tylko te źródła, z których sam korzystałem i które uważam za wartościowe (zaoszczędziły mi dużo nerwów i pieniędzy).

Warto również zbudować wokół siebie zespół, który pomoże skutecznie “spiąć” wszystkie elementy układanki. W skład mojego zespołu wchodzą obecnie: rzeczoznawca majątkowy, prawnik, notariusz, doradca kredytowy, doradca podatkowy oraz mentor. Zespół chętnie uzupełniłbym o sprawdzoną ekipę remontową oraz zaufanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, ale ze skompletowaniem jednych i z drugich mam pewien problem :)

Dlaczego nie inwestujemy w nieruchomości?

Zanim przejdę dalej, to trochę popastwię się nad tym dlaczego nie inwestujemy w nieruchomości. Wszystko co wypisałem poniżej, to moje własne obawy i stereotypy, z którymi się mierzyłem, zanim przekonałem się, że “nieruchomości to jest to”:

  1. Strach – rzekłbym, że był to strach przed nieznanym. Nie wiedziałem co to jest wynajem, bałem się porażki, bałem się ryzyka (sądziłem, że jest duże). Strach powodował, że nie chciałem nawet zbliżyć się do tematu.
  2. Znajomi – szczególnie Ci, którzy nie mają żadnych doświadczeń związanych z najmem, najgłośniej przekonują, że jest to “zła inwestycja”. Słuchałbym ich, gdybym nie widział jak “dobrą rękę” mają do innych interesów… Są też tacy znajomi, którzy już mają jedno mieszkanie na wynajem i mówią, że to słaby biznes… ale ja jednocześnie widzę nieuzbrojonym okiem, że popełniają szkolne błędy i działają bez planu. Tacy też mnie nie przekonują.
  3. Brak wiedzy – no to była dosyć konkretna przyczyna, dla której mogłem się obawiać tematu wynajmu. Na szczęście tą lukę udało mi się sprawnie uzupełnić :) i nadal ją uzupełniam.
  4. Wpojone przekonanie, że “nie wolno brać kredytów!” – w moim przypadku było to bardzo silnie zakorzenione przez Rodziców. Teraz już wiem, że istnieje kolosalna różnica pomiędzy kredytami branymi na zaspokojenie własnych celów konsumpcyjnych (te są złe!) i kredytami inwestycyjnymi (te są bardzo dobre, jeśli ktoś je za nas spłaca).
  5. Obawa przed złymi najemcami – teraz już wiem, że po prostu trzeba ich sobie dobrze dobierać, podpisywać z nimi dobre umowy i konsekwentnie rozliczać.
  6. Brak gotówki i nieznana zdolność kredytowa – nie wiedziałem co jestem warty dla banków dopóki nie zweryfikowałem swojej zdolności kredytowej i przekonałem się, że nie muszę używać swojej gotówki do zakupu nieruchomości :)
  7. Brak wiary we własne możliwości – przecież się na tym nie znam, nie uda mi się… dopiero po wynajęciu pierwszego mieszkania przekonałem się, że nie taki diabeł straszny. Udało mi się napisać dobrą umowę, udało wszystko zorganizować…
  8. Komfort – skoro pracuję i zarabiam, to po co miałbym brać sobie na głowę dodatkowe, absorbujące zajęcie jakim jest szukanie i późniejsze doglądanie mieszkań na wynajem? Dopiero analizy finansowe dały mi wyobrażenie, że gdybym miał odpowiednio dużą liczbę mieszkań, to nie musiałbym w ogóle pracować :) A przynajmniej nie tak intensywnie :)
  9. Brak czasu – bardzo dobra wymówka na każdą okazję. Dlatego postanowiłem nie oglądać telewizji i trochę czasu zaoszczędziłem :)
  10. Brak dobrych inwestycji na rynku – tak mi się przynajmniej wydawało. Tłumaczyłem sobie, że w innych miastach mają łatwiej, a w Warszawie ceny są jednymi z najwyższych (pozdrawiam miasto Kraków, gdzie potrafią być jeszcze wyższe). Sądziłem, że nie da się się znaleźć mieszkania, które miałoby taką cenę, że dałoby się jeszcze sfinansować ratę kredytu i zarobić na wynajmie. Ale nauczyłem się sam kreować dobre inwestycje, tzn. proponować taką cenę zakupu, która satysfakcjonuje mnie, a nie taką jakiej życzy sobie sprzedający.

Wszystkie powyższe punkty to wymówki. Wziąłem „na warsztat” każdy z nich i po kolei się z nimi rozprawiłem. I jeśli poważnie myślisz o inwestowaniu w nieruchomości, to zachęcam Cię do tego samego. Możesz to zrobić sam albo skorzystać z pomocy kogoś bardziej doświadczonego :-)

Dlaczego inwestuję w mieszkania na wynajem?

Nieruchomości zainteresowały mnie, m.in. dlatego, że w odróżnieniu od innych form inwestowania, w ich przypadku mam bardzo duży wpływ na minimalizowanie ryzyka mojej inwestycji. To ja wybieram co kupię, to ja decyduję za ile kupię, to ja wybieram standard wykończenia, to ja nadzoruję remont, to ja dobieram najemców, to ja kształtuję politykę cenową i wcale nie muszę wynajmować najtaniej na rynku, by znaleźć najemców – liczy się całościowa obsługa :)

Ponadto jest to jedyna forma inwestowania, która nie wymaga angażowania mojego kapitału (lub wymaga jego zaangażowania w minimalnym stopniu, np. 10% wartości inwestycji). Kapitał inwestycyjny zapewniany jest przez banki w formie kredytu hipotecznego – zdecydowanie najtańszej pożyczki na rynku (no może poza kredytami studenckimi). Warto też zwrócić uwagę na to, że kupując mieszkanie za gotówkę, finansowałbym taki zakup pieniędzmi, które już zostały opodatkowane. Kupując mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, finansuję zakup pieniędzmi nieopodatkowanymi. To czy zapłacę podatek i w jakiej wysokości – zależy od sposobu rozliczania wynajmu z fiskusem. A korzyści podatkowych związanych z inwestowaniem w nieruchomości jest całkiem dużo.

Dodatkowo jest to jedyna znana mi forma inwestowania, w której „produkt inwestycyjny” mogę kupić poniżej ceny rynkowej (próbowaliście kiedyś coś takiego zrobić z akcjami lub z kruszcami? ;-)). Przykładowo: mieszkanie wycenianie przez rzeczoznawcę na 400 000 zł zakupić za 350 000 zł.

Dodam również, że nieruchomość na wynajem dosyć dobrze zabezpiecza mnie przed inflacją. Wystarczy w umowie najmu zawrzeć sformułowanie, że czynsz najmu indeksowany jest współczynnikiem inflacji. Co się dzieje w takim przypadku? Można przyjąć uproszczone założenie, że ratę kredytu nadal płacę w stałej wysokości (biorę kredyty w ratach równych), a moje przychody z roku na rok rosną indeksowane inflacją. Oczywiście jest to uproszczony przykład bo również inne kryteria mogą decydować o wzroście czynszu najmu :)

Powody mojego inwestowania w nieruchomości mógłbym mnożyć, ale podam jeszcze tylko jeden: za pieniądze banków wzrasta moje portfolio “produktów” generujących dla mnie przychód pasywny, czyli inaczej mówiąc zarobek nie wymagający ode mnie sprzedaży mojego czasu za pieniądze. Po wynająciu mieszkań wymagają one nieregularnego, relatywnie małego nakładu pracy, a zysk z ich najmu pojawia się co miesiąc.

Moje założenia inwestycyjne

Oczywiście zainwestować w nieruchomości można źle lub dobrze – podobnie jak w inne formy inwestowania. Mój czas jest skończony więc musiałem skoncentrować się na obsłudze tylko inwestycji konkretnego rodzaju umożliwiających mi osiągnięcie moich założeń inwestycyjnych. Poniżej pokrótce przedstawiam jakimi zasadami się kieruję i dlaczego:

  • Chcę z każdego mieszkania na wynajem uzyskiwać co najmniej 500 zł “na czysto” miesięcznie – po odliczeniu wszystkich kosztów, którymi są wysokość raty kredytu, czynsz płatny do spółdzielni, koszty dodatkowe, np. opłata za Internet, podatki.
  • Kupuję mieszkania poniżej ceny rynkowej – inwestycja musi mi się opłacać (patrz punkt powyższy) więc nie akceptuję cen ofertowych lecz składam taką propozycję cenową, która powoduje, że inwestycja mi się “spina”. Czasami oznacza to zejście z ceną o 10% a czasami o 30%. Na szczęście jeszcze nikt mi w twarz nie napluł. Ale zdarzało mi się już stracić dobre inwestycje bo moja propozycja była zbyt niska. Proponowana przeze mnie cena zawsze jest poparta wyliczeniami uwzględniającymi koszt zakupu, opłaty notarialne, PCC i inne opłaty/podatki, koszty remontu, koszty doposażenia mieszkania, koszty kredytu w konfrontacji z szacowanymi przychodami z najmu.
  • Wynajmuję mieszkania na pokoje – dzięki temu jestem w stanie uzyskać z mieszkania znacznie wyższy przychód, niż w przypadku gdybym wynajął je całe. Przykładowo: zamiast 2400 zł za wynajem mieszkania 70 m2, jestem w stanie uzyskać za nie 3100 zł. Wynajem na pokoje determinuje moją grupę docelową: są to studenci lub osoby rozpoczynające swoją karierę zawodową gotowe współdzielić mieszkanie z innymi lokatorami w celu minimalizacji kosztów.
  • Kupuję wielopokojowe mieszkania – z wielu powodów: przede wszystkim dlatego, że im więcej osób uda mi się w takim mieszkaniu pomieścić, na tym większy przychód mogę liczyć (lepiej wziąć np. 4 * 750 zł niż 2 * 800 zł). Ponadto duże mieszkania mają dużo niższą płynność na rynku, co powoduje, że sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji ceny. A i cena wyjściowa takich mieszkań jest dużo niższa za m2 niż w przypadku kawalerek bądź mieszkań dwupokojowych.
  • Szukam mieszkań z problemami – możesz je także nazwać okazjami. Okazyjna cena, ale czasami okupiona problemami, np. długami właściciela. To daje pole do negocjacji, ale wymaga dobrego przygotowania i zabezpieczenia transakcji.

Koszty zakupu konkretnego mieszkania

Skoro już wiesz, w jakie mieszkania celuję, to przedstawię Ci teraz przykład konkretnej inwestycji. Tak jak pisałem w raporcie kosztów Michała za listopad, staliśmy się właścicielami 4-pokojowego mieszkania na warszawskim Ursynowie. Nabyliśmy je w cenie 352 000 zł (ok. 5500 zł za m2), chociaż początkowo sprzedający życzył sobie za nie 399 000 zł. Koszty dodatkowe, związane z obsługą tej transakcji, to:

  • Podatek od czynności cywilnych (PCC) = 7040 zł
  • Taksa notarialna brutto = 1476 zł
  • Wypisy aktu notarialnego = 405,90 zł
  • Opłata do sądu za utworzenie KW = 260 zł
  • Operat rzeczoznawcy = 500 zł
  • Prawnik = 250 zł
  • Wpis do hipoteki = 200 zł
  • PCC od wpisu do hipoteki = 19 zł
  • SUMA: 10 150,90 zł

Dodatkowo mieszkanie wymagało remontu oraz doposażenia pokoi w meble przeznaczone dla najemców. Przeznaczony na to budżet to:

  • Remont = 20 000 zł
  • Umeblowanie = 7500 zł
  • SUMA: 27 500 zł

Całkowita suma kosztów dodatkowych związanych ze sfinalizowaniem tej transakcji to 37 650,90 zł.

Mieszkanie kupiliśmy pod koniec listopada. Od grudnia ponosimy opłatę czynszową i spodziewam się, że mieszkanie wynajęte będzie od 1 lutego 2013 (aktualnie trwa w nim remont). Koszty musimy więc powiększyć o dwie opłaty czynszowe (553,83 zł * 2 = 1107,66 zł) oraz dwie raty kredytu (w przybliżeniu 2200 zł * 2 = 4400 zł). Dodatkowo musimy doliczyć jeszcze koszty okołokredytowe 5800 zł (ubezpieczenie niskiego wkładu itp.). Kwota kosztów dodatkowych wzrasta nam więc do 48 958,56 zł i cała transakcja zamyka się kwotą 400 958,56 zł.

I teraz przechodzimy do najlepszego: ile z powyższej kwoty musiałem zapłacić z własnej kieszeni? Dokładnie 958,56 zł. Resztę kwoty sfinansował bank, który zdecydował się pokryć koszty zakupu mieszkania i jego remontu według operatu przygotowanego przez rzeczoznawcę (czyli wyceny mieszkania). Rzecz jasna operat jest na wyższą kwotę niż cena, za którą kupiłem mieszkanie. Stało się tak dlatego, że kupiłem mieszkanie poniżej wartości rynkowej a rzeczoznawca opracował operat mając dostęp do cen transakcyjnych innych, porównywalnych mieszkań z tej samej okolicy. Oczywiście tylko konkretne banki dają kredyt na kwotę wynikającą z operatu. Większość kieruje się ceną zakupu z aktu notarialnego. Dlatego warto współpracować z doradcą kredytowym, który rozumie potrzeby inwestora :) (a swoją drogą: jeśli potrzebujesz dobrego doradcy kredytowego, to napisz do mnie przez stronę “Kontakt”).

Przychody z najmu mieszkania

No to teraz oszacujmy przychody, na jakie mogę liczyć. Mieszkanie ma 4 pokoje o wielkości: 15,8 m2, 10,5 m2, 9 m2 i 8 m2. Zakładam, że w największym pokoju zamieszkają dwie osoby, z których każda będzie płaciła 600 zł / m-c, a w pozostałe pokoje wynajęte zostaną pojedynczych osobom za 750 zł / m-c, 700 zł / m-c i 700 m-c. Łącznie w tym mieszkaniu znajdzie się 5 osób, a na moje konto wpływać będzie sumarycznie 3350 zł / m-c z tytułu czynszu najmu. Oprócz zapłaty za pokoje, najemcy ponosić będą również koszty mediów według ich zużycia. W cenie najmu dostaną jednak dostęp do bezprzewodowego Internetu :)

Moimi stałymi miesięcznymi kosztami są:

  • Opłata czynszowa na rzecz spółdzielni = 319,39 zł (po wyłączeniu zaliczek na media, za które i tak płacą najemcy)
  • Opłata za Internet = 60 zł
  • Rata kredytu = 2227,29 zł w przypadku kredytu złotówkowego

Ile więc będę zarabiać na wynajmie tego mieszkania? Tu wszystko zależy od przyjętego sposobu rozliczania podatków oraz tego czy kredyt wzięty będzie w złotówkach czy w euro. Przyjmując, że kredyt wziąłem w złotówkach i że rozliczać się będę z fiskusem na zasadach ogólnych, mój czysty zysk, już po opodatkowaniu, wyniesie 703,43 zł / m-c w pierwszym roku najmu. Szczegóły znajdziesz na poniższym rysunku (kliknij w niego, aby go powiększyć ). Interesuje Cię trzecia kolumna z liczbami :)

Rozliczenie przychodów z najmu

Kliknij, aby powiększyć

Pamiętasz ile własnej gotówki włożyłem w tą inwestycję? Dokładnie 958,56 zł. I co miesiąc “na czysto” będę miał 703,43 zł. Przy założeniu, że mieszkanie wynajęte będzie w sposób ciągły przez 12 miesięcy, moja roczna stopa zwrotu zainwestowanego kapitału wyniesie 880%. Jeśli będę miał jeden miesiąc pustostanu (czyli przestoju w najmie), to roczna stopa zwrotu spadnie do 807%.

Oczywiście musisz mieć na uwadze, że podaję Ci konkretny przykład inwestycji i nie możesz zakładać takich stóp zwrotu w przypadku każdego najmu. Zdradzę Ci, że dla mnie procentowa stopa zwrotu nie ma żadnego znaczenia – liczy się wyłącznie to, ile czystego zysku co miesiąc generuje dana inwestycja.

Rozliczenie najmu ryczałtem czy na zasadach ogólnych?

Przy okazji, na załączonym powyżej rysunku, możesz zaobserwować podatkowe piękno inwestycji w nieruchomości. Przychody z najmu można rozliczać z fiskusem na dwa sposoby: ryczałtowo, płacąc 8,5% od przychodów lub na zasadach ogólnych, czyli płacąc podatek dochodowy – w minimalnym wymiarze 18%.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że ryczałt powinien być atrakcyjniejszy i właśnie w taki sposób rozlicza się wielu wynajmujących mieszkania. W praktyce ryczałt prawie zawsze jest gorszy podatkowo niż rozliczanie na zasadach ogólnych (o ile mieścimy się w I progu podatkowym). W tym drugim przypadku mamy bowiem prawo odliczyć od przychodu wszystkie istotne koszty związane z najmem, a w szczególności:

  • Koszty odsetek od kredytu :)
  • Koszty czynszu płatnego do spółdzielni – ale bez zaliczek na media jeśli przerzuciliśmy je na najemców
  • Koszty amortyzacji mieszkania – tak! Mamy prawo amortyzować mieszkanie tak jak każdy środek trwały. Stawki amortyzacyjne są różne dla różnych typów nieruchomości. Warto w tym zakresie przeczytać odpowiednie lektury :)
  • Wszelkie inne, uzasadnione koszty – Internet, naprawy, zakup zmywarki etc.

W efekcie może się okazać, że z księgowego punktu widzenia ponosimy na mieszkaniu stratę, co spowoduje, że w ogóle nie będziemy musieli płacić podatku od przychodów z tytułu najmu. Oczywiście jest to tylko strata “papierowa”, gdyż tak naprawdę amortyzacja nie jest ponoszonym kosztem.

W przypadku naszego mieszkania kwota podatku wyliczanego według zasad ogólnych wynosić będzie 39,89 zł / m-c, podczas gdy w przypadku ryczałtu byłoby to aż 284,75 zł / m-c. Oczywiście rozliczenie ryczałtem ma swoje inne zalety, ale nie będę rozwijał tego tematu :)

Skąd czerpać wiedzę o wynajmie nieruchomości?

Pewnie teraz marszczysz czoło i szukasz dziur w moim wywodzie. Zapewne nawet jakieś znajdziesz, ale to i tak nie zmienia tego, że kupiłem mieszkanie i zaraz je wynajmę. Może nie wezmę od razu takiego czynszu jaki przewiduję (a może wezmę większy?), może nie wynajmę od razu wszystkich miejsc, może będę musiał ponieść dodatkowe koszty, których nie przewidziałem. Być może w pierwszym roku wynajmu zarobię połowę tego co przewiduję, a być może wyjdę na zero. Ale tak czy siak za 958,56 zł nabyłem 4-pokojowe mieszkanie, za które zapłacą moi najemcy.

Oczywiście mogę obawiać się tego, że liczba studentów maleje, że demografia wyglądać będzie tak a nie inaczej… być może będę musiał poszukać nowej grupy docelowej, a być może po prostu sprzedam mieszkanie/mieszkania o ile tylko rynek się odbije (na razie bardzo mi sprzyja trend spadkowy :-)). Nie twierdzę, że w działalności na rynku najmu nie ma ryzyka. Jest i podobnie jak przy każdej innej inwestycji trzeba dążyć do jego minimalizacji. Jednocześnie uważam [moja subiektywna opinia], że jest ono mniejsze niż na nieprzewidywalnej dla mnie giełdzie bądź rynkach handlu kruszcami :-)

A jeśli zainteresowałem Cię moim przykładem inwestycji w mieszkanie na wynajem, to zachęcam Cię do pogłębiania wiedzy w kilku źródłach, które podaję poniżej. Wszystkie z nich przetestowałem osobiście:

  1. Edukacja Inwestowania w Nieruchomości – 2-dniowe szkolenie prowadzone przez Piotra Hryniewicza, aktywnego inwestora z Poznania, który utrzymuje się dzięki mieszkaniom i lokalom użytkowym na wynajem. Szkolenie u Piotra nie jest tanie (kosztuje około 2000 zł), ale warte jest każdej zainwestowanej złotówki. Prawda jest taka, że koszt szkolenia zwraca się z nawiązką przy pierwszej transakcji, więc jeśli poważnie myślisz o wejściu w nieruchomości – to zdecydowanie zalecam rozważenie Twojego udziału w szkoleniu. Moją recenzję tego szkolenia znajdziesz na stronie u Piotra. A jeśli zdecydujesz się zarejestrować na szkolenie, to możesz skorzystać z kodu rabatowego, który Piotr przyznał dla czytelników mojego bloga. Wystarczy wpisać kod: jakoszczedzacpieniadze w formularzu rejestracyjnym, a otrzymasz ponad 200 zł zniżki :)
  2. Książka “Real Estate Riches: How to Become Rich Using Your Banker’s Money”, Dolf de Roos – klasyka gatunku :)
  3. Książka “Pomysł do wynajęcia” – praca zbiorowa przedstawiająca doświadczenia kilkudziesięciu Polek i Polaków inwestujących w nieruchomości w całej Polsce. Bardzo inspirująca lektura i niezbity dowód, że się da :)
  4. Książka “Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”, Sławek Muturi, Robert Zduńczyk
  5. Książka “Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami. Poradnik w 100% praktyczny”, Grzegorz Grabowski – tytuł dobrze tłumaczy o czym jest książka. Podstawowa lektura dla wszystkich dążących do optymalizacji podatkowej najmu.
  6. Książka “Zarządzanie najmem – Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem”, Sławek Muturi
  7. Arkusz do rozliczania najmu opracowany przez Bartosza Dolinkiewicza – narzędzie przydatne tym osobom, które nie chcą tracić czasu na samodzielnie zapanowanie nad rozliczeniami najmu (przychody, koszty, amortyzacja, wyliczenie podatku, raportowanie), a jednocześnie chcą mieć wszystkie dane na swoim komputerze. Arkusz jest płatny (aktualna cena to 100 zł), ale możesz zapoznać się z jego funkcjonalnością na filmach publikowanych na stronie Bartosza. Jeśli uznasz, że warto odwdzięczyć mi się za polecenie tego arkusza, to wpisz proszę “jakoszczedzacpieniadze” w pole “Osoba polecająca” przy jego zakupie. Z góry Ci za to dziękuję.

Podsumowanie

Warto czy nie warto? To Twoja decyzja. Mam nadzieję, że trochę przybliżyłem Ci temat pokazując moją strategię w zakresie nieruchomości na wynajem i choć trochę “odtajemniczyłem” ten temat. Podobnie jak przy każdym innym typie inwestycji generalizowanie jest niewskazane. Rację mają zarówno sceptycy, którzy powiedzą, że na działalności w zakresie najmu nie da się zarobić, jak i Ci, którzy żyją z wynajmu – wszystko zależy od tego na ile dobrze i trafnie dobierzemy grupę docelową, typ nieruchomości, sposób jej finansowania itd.

UWAGA: Polecam Ci przeczytanie kontynuacji tego artykułu, która przedstawia inny punkt widzenia i przedstawia moją inwestycję z mniej optymistycznej perspektywy. Artykuł „Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? – kalkulator opłacalności inwestycji” uwzględnia większość braków wpisu, który właśnie czytasz i przedstawia realne ryzyka związane z kupowaniem mieszkań na wynajem. Koniecznie zapoznaj się także z komentarzami, aby wyrobić sobie własne zdanie na temat inwestycji w nieruchomości!

AKTUALIZACJA: Mieszkanie opisane w tym artykule pierwotnie planowaliśmy wynajmować. Ale trafił się na nie kupiec… i planowany wynajem zamieniliśmy na tzw. flipa – czyli szybką sprzedaż mieszkania. Losy tej sprzedaży oraz wynik finansowy tej inwestycji, przedstawiłem w artykule „Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca„. Zdecydowanie zalecam Ci jego przeczytanie!

Zdaję sobie sprawę, że ten artykuł to tylko wierzchołek góry lodowej. Wielu aspektów w nim nie poruszyłem, np. zagadnień związanych z budowaniem zdolności kredytowej, wyborem optymalnego kredytu hipotecznego pod kątem inwestycji, wykorzystaniem innych instrumentów takich jak refinansowanie zakupu nieruchomości czy pożyczki hipoteczne, poszukiwaniem mieszkań, negocjacją cen, przeprowadzaniem pełnej analizy inwestycyjnej itp. Moim celem nie było wyczerpanie tematu, a jedynie jego zasygnalizowanie i zachęcenie Cię do refleksji i samodzielnej analizy. Mam nadzieję, że udało mi się ten cel osiągnąć :)

I na koniec tradycyjnie mam do Ciebie prośbę o spełnienie przynajmniej jednego punktu z poniższej listy, jeśli spodobał Ci się ten artykuł:

  • Błagam :-) Kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). Brakuje mi dosłownie kilkunastu polubień do mojego celu jakim jest posiadanie 500 fanów bloga do końca 2012 roku.
  • Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu).
  • Jeśli sądzisz, że ktoś z Twoich znajomych może być zainteresowany tematem wynajmu mieszkań, to proszę – koniecznie prześlij mu link do tego artykułu.
  • Napisz proszę w komentarzu co sądzisz o zarabianiu na wynajmie mieszkań. Wierzysz, że to możliwe, czy uważasz, że wszystkie dobre okazje wykorzystują inni? 😉 A może uważasz, że jestem w grubym błędzie? Wiedz, że Twoja opinia jest dla mnie bardzo cenna. Zachęcam do komentowania!
  • Masz pytania do tego tematu? Zadaj je w komentarzu lub poprzez stronę “Kontakt”. Chciałbym napisać kolejny artykuł na temat wynajmu, w którym odpowiem na ewentualne pytania.

Whaw! Tradycyjnie dziękuję Ci za lekturę i – jeśli mielibyśmy się już nie usłyszeć przed Sylwestrem – życzę Ci świetnej zabawy i fenomenalnego 2013 roku. Ja wiem, że mój taki będzie :)

I przepraszam wszystkich, którzy uważają, że artykuły na tym blogu są za długie :-)

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 470 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

Marcin Grudzień 28, 2012 o 21:14

po przeczytaniu nasuwają mi się takie oto spostrzeżenia:
1. aby inwestowanie w nieruchomości na wynajem miał sens to musisz kupować w dużych miastach – ewentualnie w miastach gdzie populacja jest mobilna.
2. idąc dalej czy musisz mieszkać w mieście wynajmowanych mieszkań? np aby doglądać czy wszystko jest ok z mieszkaniem?
Pozdrowienia

Odpowiedz

Agnieszka Marzec 2, 2014 o 19:44

Hej!
Mimo, że artykuł został skomentowany dość dawno, skoro już natrafiłam na niego muszę wtrącić swoje 2 grosze :)

Zgadzam się, że inwestowanie w nieruchomość pod wynajem, to prawdziwy biznes. Nie będę wymieniać wszystkich korzyści , ponieważ autor świetnie wszystko wytłumaczył.

Sama jestem właścicielką kilku nieruchomości i przynajmniej nie muszę martwić się o swoją emeryturę ! :)

Strzałem w 10, jest posiadanie nieruchomości w pobliżu uczelni. Studenci to żyła złota, wiec wcale nie musimy brać od uwagę tylko dużych miast.

Poza tym , wcale nie musimy na stałe mieszkać w okolicy naszej nieruchomości. Są firmy, które zajmują się administracją takich mieszkań. Za małe pieniądze opiekują się mieszkaniem przez cały rok. Odwalają czarną robotę :) Od wyselekcjonowania najemcy, do sprawdzania stanu mieszkania. Ja, zaoszczędzam czas, nie muszę się z nikim użerać, sprawdzać , kontrolować , pamiętać o formalnościach, płatnościach i wszystkim innym. A, że jestem dość wygodną osobą , taki układ świetnie mi odpowiada. Korzystałam z 3 firm w ciągu 4 lat na terenie samej Warszawy. Różnie to bywało, aż w końcu natrafiłam na prawdę na godną zaufania firmę, którą polecił mi znajomy.

Podsumowując, ludzie kupujcie, wynajmujcie i cieszcie się przepływem pieniężnym! Po uregulowaniu wszystkich opłat, które wiążą się z wynajmem , moje oczy i tak cieszą się na widok comiesięcznych wpływów :)

A osobom, które posiadają nieruchomości na terenie Warszawy i chciałyby powierzyć swoją inwestycję firmie zajmującej się administracją , polecam HomeInvent. Ludzie tam pracujący są nieocenieni, a ja mam spokój :)

Pozdrawiam i trzymam kciuki za Wasze inwestycje!!!

Odpowiedz

Aleksandra Wrzesień 7, 2014 o 12:37

Pani Agnieszko, czy może Pani polecić jakieś dobre firmy zajmujące się administracją na terenie Krakowa/Małopolski? Będę wdzięczna. Aleksandra

Odpowiedz

Dorota Grudzień 9, 2015 o 09:06

Pani Aleksandro,

Czy udalo sie Pani moze znalesc jakas sprawdzona firme na terenie Krakowa? Pozdrawiam, Dorota

Odpowiedz

Aleksandra Wrzesień 7, 2014 o 12:48

Panie Michale, właśnie natrafiłam na Pana blog i jest niesamowity. Czegoś takiego potrzeba w większych dawkach. Mam mieszkanie w Krakowie, które ostatnio wyremontowałam, w dobrej lokalizacji. Wystawiłam je na wynajem po raz pierwszy. Teraz jest niby dobry okres przed rozpoczęciem roku akademickiego. Dałam ogłoszenie online i cenę raczej z wyższych (nie abstrakcyjnie wysoką). W większości zgłaszają się studenci po 4 (mieszkanie ma 2 pokoje). Dość sceptycznie do tego podchodzę. Na 4 osoby ta cena wydaje mi się za niska (amortyzacja kosztownego remontu). Najchętniej wynajełabym je dla jakiejś młodej pary ale nikt taki się nie zgłasza. W artykule pisze pan o wynajmie pokoi osobno. Brzmi to jak duży wysiłek żeby znaleźć stałego, godnego zaufania lokatora. Jak sobie pan z tym radzi. Dodam że nie mam sama czasu żeby zajmować się administracją wszystkiego. Co by mi Pan polecił? Dziękuje z góry.

Odpowiedz

michalZ Czerwiec 2, 2016 o 21:09

Czesc Olu,
nawiazując do Twojego wpisu na blogu jakoszczedzacpieniadze.pl
chcialbym zapytac jak poszlo wynajecie mieszkania ??
czy udalo sie wynajac na pokoje czy jako calosc ??
oraz jakie masz ewentualnie doswiadczenia w temacie lokatorów ?

dzieki i pozdrawaiam
Michal – tez z Krakowa.

Odpowiedz

Beata Styczeń 27, 2015 o 23:37

Witam Pani Agnieszko,

bardzo mi sie podoba Pani artykul i Pani podejscie do Interesu „Wynajem”. Ale jesli mozna wiedziec, czy moze Pani polecic jakas taka firme zajmujaca sie administracja mieszkan wynajmowanych na terenie Krakowa? chetnie skorzystam z ich uslug, gdyz to ciagle sprawdzanie (czy regularne wplaty na k-ta) czy pisanie e-mailow to dosyc czasochlonna i nerwowa „zabawa”. Z gory dziekuje za Pani Rady!
Beata

Odpowiedz

Victoria Kwiecień 12, 2015 o 15:13

Podpisuję się pod tym obiema rękoma. Nie wiem czy opłaca się kupować nieruchomości na kredyt i je wynajmować, ale przecież nie każdy kupuje na kredyt. Ja od wielu lat jestem beznadziejna dla banków i bankierów, bo nie żyję na kredyt. Jestem dla nich niewiarygodna, tylko dlatego, że stać mnie na życie za gotówkę. Nie przejmuję się jednak tym, bo kredytów nie brałam, nie biorę i nie będę brać. Uważam za największą bzdurę kupować mieszkanie czy dom na kredyt i w nim mieszkać, spłacając kredyt przez 30 lat! O zgrozo! Zawsze myślałam innymi kategoriami i pewnie dlatego nie mam długów. Wolałabym i tak tez robię, kupić większą nieruchomość, podzielić ją na mieszkania- np.: w Gdańsku najchętniej są wynajmowane kawalerki chociaż cena między kawalerką a 3 pokojowym mieszkaniem jest niewielka, to jednak rodziny wolą się kisić w malutkich mieszkankach. Istnieje tez niestety straszny stereotyp na temat domów, które kosztują tyle co mieszkania 3-4 pokojowe, a z domu można wydzielić kilka mieszkań i na prawdę zarabiać na tym pieniądze, a nie ochłapy. Stereotyp, że domy to studnia bez dna. Bzdura! Od zawsze mieszkam w domach i nie mam zamiaru tego zmienić. Blokowisko i blokersi to nie mój świat. Mieszkania w ogóle mnie nie interesują. Zachęcam wszystkich w inwestowanie i zarabianie na wynajmie mieszkań. W Anglii jest to normą. Landlordzi w UK kupują duże domy, dzielą je na mieszkania, robiąc z nich domy wielorodzinne i zarabiają ogromne pieniądze. Spotkałam się z tym ostatnio w Gdańsku, gdzie mam dom, jestem w trakcie jego sprzedaży i sąsiad zakupiła stary dom, rozbudował go do ogromnej 3 piętrowej willi i zrobił tam 6 mieszkań. Spokojnie spłaca kredyt i zarabia na tym jeszcze kilka tysięcy. Ostatnio dokupił jeszcze 3 sąsiednie działki z domami i robi z nimi to samo co z pierwszą. Ale do takiej mentalności trzeba dorosnąć!

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 28, 2012 o 21:34

Hej Marcin,

Dziękuję za komentarz i pytania.

Ad. 1. Musisz kupować tam, gdzie są potencjalni klienci. Jeśli celujesz w mieszkania wynajmowane studentom, to w grę wchodzą duże ośrodki akademickie. Jeśli w luksusowe domy dla obcokrajowców – to mogą to być atrakcyjne przedmieścia.

Ad. 2. Zdecydowanie najlepiej jest mieszkać niedaleko od wynajmowanych mieszkań. Ja inwestuję w okolicy, którą znam – koncentruję się na Ursynowie i Mokotowie pomimo, że są to jedne z najdroższych dzielnic Warszawy. Ale znam też osoby, które inwestują w innych miastach niż te które zamieszkują. Czasami doglądają same, a czasami zdają się na zarządzanie mieszkaniami przez wyspecjalizowane firmy. Takie możliwości też istnieją.

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Michał Grudzień 28, 2012 o 21:36

Super, artykuł na który bardzo czekałem :)

Mam jedno pytanie, napisałeś, że w skład twojego zespołu wchodzi m. in. mentor, mógłbyś przybliżyć jak wygląda i na czym polega twoja współpraca z mentorem?

Z góry dzięki :)

Odpowiedz

Pawel Grudzień 29, 2012 o 00:22

Hej
Ja osobiscie polece szkolenia prowadzone przez Piotra Hryniewicza.Jego szkolenia sa niesamowice, konczac szkolenie wiedzialem co chce robic jak inwestowac w nieruchomosci,malo tego zawsze gdy mam pytanie dotyczace danego tematu chetnie udziela mi informacji. Osobiscie uwazam ze sam kurs to byla juz pierwsza moja inwestycja.Do tego prowadzone sa zjazdy dla absolwentow mozna tam poznac osoby o podobnym podejsciu do zycia oraz wymienic sie doswiadczeniem.Od kiedy poznalem szkolenia Piotra ,uczestnicze na zjazdach absolwentow chociaz czasami to nie jest zbyt prosta sprawa do Poznania mam ok dwa tysiace kilometrow. Warto i polecam pozdrawiam. Pawel

Odpowiedz

adam Styczeń 7, 2013 o 15:37

„Pawel December 29, 2012 at 00:22.

Hej
Ja osobiscie polece szkolenia prowadzone przez Piotra Hryniewicza.Jego szkolenia sa niesamowice, konczac szkolenie wiedzialem co chce robic jak inwestowac w nieruchomosci,malo tego zawsze gdy mam pytanie dotyczace danego tematu chetnie udziela mi informacji. Osobiscie uwazam ze sam kurs to byla juz pierwsza moja inwestycja.Do tego prowadzone sa zjazdy dla absolwentow mozna tam poznac osoby o podobnym podejsciu do zycia oraz wymienic sie doswiadczeniem.Od kiedy poznalem szkolenia Piotra ,uczestnicze na zjazdach absolwentow chociaz czasami to nie jest zbyt prosta sprawa do Poznania mam ok dwa tysiace kilometrow. Warto i polecam pozdrawiam. Pawel”

Ale macie jak mawia moja córcia Chajnieee..
To już tworzycie jakąs większą społecznosc, wspieracie się, macie podobne podejscie do życia …. naprawde Chajnieeee

Ja tez bym tak chciał, czy jak sie na to szkolenie zapisze i bede najlepszym uczniem, i jak dostane dyplom z czerwonym paskiem oczywiscie bo bede dziobal od rana do nocy te Wiedze na szkoleniu to czy potem jako najlepszemu i pilniejszemu uczniowi organizator kursu podzyruje kredyt z lewarem na 28000%??? na nieruchomosc oczywiscie zakupionom jak mnie na kursie nauczyli??

Ale było by chajnieee
rozmazylem sie….

Odpowiedz

adam Styczeń 7, 2013 o 15:47

A może jeszcze zwerbuje na kurs Oko, Kubanczyka, Sztab mentorów i Asdf tto zniżke dostane….

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 8, 2013 o 02:37

Adam, nie zdajesz sobie sprawy, ilu mentorów jest w sztabie :) debatujemy nieustannie specjalnie dla Was!

Odpowiedz

vardik Styczeń 12, 2013 o 15:49

Masz maila Adam?

Odpowiedz

Ania Grudzień 28, 2012 o 22:11

Michał!
Dzięuję Ci za ten artykuł! Nawet nie wiesz jak bardzo jest dla mnie ważny i jak utwierdził mnie w przekonaniu że warto!! Szczególnie kwestie podatkowe rozjaśniły mi wiele bo nad nimi nie zastanawiałam się wcale :O :/ Muszę zagłębić się bardziej w tym temacie i opowiem Ci moje plany inwestycji w nieruchomości będące w realizacji.
Życzę Ci powodzenia w prowadzeniu bloga i w inwestycjach, mój mentorze :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 28, 2012 o 23:39

Hej Aniu,

Miło mi to czytać (zwłaszcza końcówkę :-)). Co do kwestii podatkowych, to polecam w szczególności książkę Grzegorza Grabowskiego – kawa na ławę wyłożone wszystkie zasady wraz z przykładowymi wyliczeniami co kiedy i komu się opłaca, a komu nie.

Czekam z niecierpliwością na Twoje plany inwestycyjne i życzę powodzenia!

Odpowiedz

Marek Grudzień 28, 2012 o 23:10

Wszystko pięknie (serio), tylko w całym tym wywodzie jest jedna niewiadoma – jak szybko zdobędziesz wynajmujących, a z doświadczenia znajomych wiem, że to nie takie łatwe. U Ciebie powinno być trochę prościej, skoro wynajmujesz na pokoje, ale z drugiej strony grupa studencka jest „bardziej awanturująca się”. Brak/kłopot z najemcami może sprawić, że nawet jeśli nie stracisz kasy, to nabawisz się bólu głowy (miało być siwych włosów, ale sam rozumiesz :-), a i btw, jak ci najemczyni zajdzie w ciążę, to nawet jak przestanie płacić nie możesz jej eksmitować jeśli nie zapewnisz jej lokalu zastępczego. Jak zamierzasz więc poradzić sobie z problemem najemców?

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 00:04

Hej Marek,

Liczę na to, że II połowa stycznia w mojej grupie docelowej, będzie dobrym momentem na wynajęcie wszystkich pokoi. Jeśli się nie uda szybko wynająć – spuszczę nieco z ceny. Ale bądźmy dobrej myśli 😉 Poprzednie mieszkanie wynająłem w ciągu dwóch tygodni od wystawienia. Trudno mi się mierzyć z „doświadczeniami znajomych”, bo nie wiem w jaki oni sposób starają się o najemców, na ile są elastyczni i przekonujący jednocześnie itp.

Odnośnie „grupa studencka jest bardziej awanturująca się” – to stereotyp. Można mieć „zwykłych najemców”, którzy jeszcze bardziej się awanturują. Generalnie mi imprezowanie studnetów nie przeszkadza dopóki nie kończy się demolowaniem mieszkania oraz zakłócaniem „ładu społecznego”. To pierwsze – to kwestia kłopotliwa, ale do rozliczenia i wyegzekwowania (dobra umowa i kaucja to podstawa). Ta druga kwestia – to już kwestia odporności sąsiadów i ich skuteczności w zakresie wzywania Policji. Tak po prostu. Oczywiście tego typu zachowania są także podstawą do wypowiedzenia umowy najmu.

Odnośnie „najemczyni zachodzącej w ciążę” – w przypadku wynajmu na pokoje podpisuję umowę na czas określony i jeśli a) współlokatorzy nie zachęcą jej do opuszczenia mieszkania i b) nie da się sprawy załatwić polubownie, to c) najwyżej przeprowadzi się eksmisję z zapewnieniem lokalu zastępczego (kiedyś trzeba będzie to w końcu przećwiczyć o ile się przytrafi). Oczywiście dotyczy to tylko sytuacji, w której ktoś mieszka i nie płaci.

W mieszkaniu, które wynajmowałem jako całe najemcom-rodzinie, miałem zawartą umowę o najem okazjonalny. Jest to taka specjalna forma najmu, w której najemca dobrowolnie poddaje się eksmisji w przypadku, gdy umowa ulegnie rozwiązaniu. Najem okazjonalny, to bardzo dobra forma najmu znacznie lepiej zabezpieczająca interesy wynajmującego (właściciela).

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Paweł Grudzień 28, 2012 o 23:14

Czesc Michał,
Od dluzszego czasu sam zastanawiam sie nad taka inwestycja, jednak jakis czas temu kupilem swoje wlasne mieszkanie i teraz pewnie mialbym problem ze zdolnoscia kredytowa na zakup drugiego mieszkania.
Z niecierpliwoscia czekalem na poruszenie tematu najmu, a teraz nie moge sie juz doczekac tekstu o budowaniu zdolnosci kredytowej.
Powodzenia i trzymam kciuki.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 00:06

Cześć Paweł,

Dziękuję za komentarz. Nie domyślaj się czy masz zdolność czy nie – tylko po prostu to sprawdź z doradcą kredytowym :) A artykuł o budowaniu zdolności kredytowej – czeka już w kolejce :)

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

lwi Grudzień 28, 2012 o 23:44

To moje luźne spostrzeżenia. Dwie pierwsze to tylko uwagi „techniczne”. Jeśli chodzi o rentowność to zupełnie się nie zgadzam:

To nie jest tak, że kupując mieszkanie na kredyt wykorzystujemy kapitał banku, a nie własny. To jest sprzeczne stwierdzenie. Jeśli zainwestowałeś 958,56 zł to dokładnie tyle wynosi Twoja inwestycja. Jeśli wartość mieszkania spadnie o 1000 zł, Twoja strata wyniesie ponad 100%.

Z inflacją nie jest tak prosto, bo dotyczy ona cash-flow z najmu, oraz wartości samego mieszkania. Jeśli wartość czegokolwiek nie rośnie z inflacją, to w rzeczywistości ta wartość spada.

Rentowność powinna mieć dla Ciebie kluczowe znaczenie. Zresztą tak jest w przypadku każdej inwestycji – jeśli niższą rentowność da się zamienić na wyższą, uwzględniając wszystkie koszty i ryzyko, to tak właśnie należy zrobić. Cash-flow jest ważny tylko wtedy, gdy zależy Ci na bieżącej płynności. Cash-flow to tylko gotówka (w tym przypadku). Możesz mieć ujemny cash-flow i zarabiać na inwestycji, możesz mieć dodatni i mimo wszystko tracić.

Odpowiedz

Monika Grudzień 29, 2012 o 00:33

o inwestowaniu w nieruchomości myślę mniej więcej to samo co ty. aktualnie jestem w trakcie finalizowania mojej pierwszej transakcji zakupu mieszkania. ja przyjęłam inne założenia, więc i kalkulacja jest inna. niestety nie mogłam sfinansować zakupu nieruchomości w 100% z kredytu, bo kupuję ją na firmę i przy max 10 letnim okresie finansowania, żeby inwestycja miała „ręce i nogi”, czyli, żeby spłacały się raty z czynszu, nie mogłam wziąć więcej niż 50% wartości nieruchomości. Rentowność wychodzi może niezbyt oszałamiająca, ale moim celem nie jest stopa zwrotu, tylko przyrost mojego majątku i uzyskiwanie stałego przychodu pasywnego :) A inwestuję raczej w małe kawalerki, właśnie ze względu na ich dużą płynność na rynku. w przyszłości planuję kupować jeszcze mieszkania o powierzchni około 80-90 mkw. Ale będa one przeznaczone na biura dla moich firm.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 10:33

Hej Moniko,

Ilu inwestorów – tyle założeń i planów działania. A gdzie inwestujesz jeśli można wiedzieć? Domknięcie kawalerki i to z finansowaniem 50% na tylko 10 lat, to jest pewna sztuka :) Życzę powodzenia!

Odpowiedz

Monika Grudzień 29, 2012 o 16:25

:) Inwestuję w tzw. Polsce B czyli w Lublinie. W Wawie pewnie byłoby trudniej. U nas nawet przy założeniu, że tylko przez 10 m-cy będę ją wynajmować daje się wyjść na zero w wersji pesymistycznej. Nie planuję na tym zarabiać w okresie spłaty. W tym czasie ma się spłacić. Zyski będzie przynosić później.

Odpowiedz

Bartosz Sierpień 24, 2013 o 17:23

hej,
ciekawy jestem Moniko jak Ci idzie z kawalerkami w Lublinie, bo sądząc po tym co piszesz to jest kiepsko, a wydawać by się mogło, że to miasto jest najlepsze pod wynajem, 5 uczelni wyższych państwowych i kilkanaście prywatnych,

czekam na odpowiedź,

Bartosz

Odpowiedz

rela Kwiecień 10, 2013 o 09:49

Ja też właśnie jestem w trakcie finalizowania mojego pierwszego mieszkania. Polecam zdecydowac się na ten krok traktuję je tylk jako inwestycję pod wynajem, bo mam gdzie mieszkać. Polecam koniecznie składać zapytania kredytowe do kilku banków ja tak zrobiłam i wybrałam najlepszą dla mnie ofertę padło na PKO BP. Ale chyba nie jestem tutaj indywidualistką bo wyczytałam że co 3 kredyt mieszkaniowy to właśnie własny kąt udzielany przez ten bank. Nie chcę dużo inwestować w mieszkanie ma być schludnie, universalnie i oryginbalnie zarazem. Ale kredycik powinien wystarczyć i na wykończenie.

Odpowiedz

zbyszko64 Grudzień 29, 2012 o 00:33

Hej,

bardzo ciekawy i inspirujący artykuł.

Pozwolę sobie, mieć kilka pytań, na które – jeśli znajdziesz czas – liczę, że odpowiesz.

1. Nie zauważyłem kosztów ubezpieczenia mieszkania. Czy bank nie wymagał cesji takiego ubezpieczenia od zdarzeń losowych?
2. Ile godzin poświęciłeś i poświęcisz jeszcze na przygotowanie i przeprowadzenie całego projektu oraz ile czasu miesięcznie zajmować Ci będzie jego obsługa już po wprowadzeniu lokatorów? Czy w swoich kalkulacjach wyceniasz swoją pracę własną, którą wykonujesz?
3. Nie zauważyłem rownież kosztów rzeczowych na przeprowadzenie projektu takich jak: paliwo, amortyzacja samochodu, koszty telefonów, papieru i tym podobnych.
4. Sądząc z raty i kwoty kredytu, został on zaciągnięty na kilkadziesiąt lat. Napisałeś, że masz raty równe. Czyżby kredyt miał stałe oprocentowanie i nie był indeksowany stawkami WIBOR?
5. Indeksowanie ceny najmu inflacją może nic nie dać, mieliśmy już bowiem sytuację, że ceny rynkowe najmu spadały, a inflacja rosła. W takiej sytuacji studenci pójdą do konkurencji, chyba że dostosujemy się do cen rynkowych, a nie indeksowanych inflacją.
6. Co kilka lat mieszkanie należy przynajmniej „odświeżyć”. Jak policzyć średnioroczne koszty takich zabiegów oraz napraw bieżących.
7. Czy pełne obłożenie pokoi przez 11 miesięcy w roku to nie jest nazbyt optymistyczne założenie?
8. Jak kalkulujesz ryzyko niewypłacalności najemców?

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Radek Marzec 10, 2016 o 15:23

Ile zdrowia bedzie kosztowac Cie nieuczciwy najemnca? To jest zasadnicze pytanie. Przy obecnych regulacjach prawnych najmu „Ustawa o ochronie lokatorow” i opieszalosci sadow odpowiedz jest prosta: NIE WARTO

Odpowiedz

Nemo Grudzień 29, 2012 o 00:37

Na razie to masz założenia – czyli nie zacząłeś inwestycji, masz tylko biznes plan.
Ten plan ma słaby punkt: nie uwzględnia konieczności odświeżania/napraw mieszkania/wyposażenia – a w przypadku 5 studentów jest mało realnym, żeby wszyscy byli spokojni i dbali o cudze mienie.

Poza tym jestem ciekaw tych zaliczek za media, bo z autopsji wiem, że wyrównanie w styczniu potrafi przyjść nieraz potężne. I rozliczyć to jest problem.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 10:41

Hej Nemo,

Masz rację i najbliższe miesiące zweryfikują plan na to mieszkanie. Pochwalę się bez względu czy będzie sukces czy porażka – taką przyjąłem sposób działania na tym blogu więc w pewnym sensie tą inwestycję będziecie mogli śledzić na bieżąco.

Co do remontów: zakładam optymistycznie, że finansować będę remonty z kaucji lub domagać się będę dodatkowej zapłaty (także na drodze sądowej jeśli będzie taka konieczność). Nie ma dobrego zabezpieczenia na każdą ewentualność. Dlatego trzeba minimalizować ryzyko poprzez selekcję najemców, dobre umowy zawierane w przypadku studentów nie tylko ze studentem, ale także z rodzicami itp.

Co do mediów: nie przyjmuję zaliczek. Rozliczam każdy miesiąc na podstawie zużycia już po zakończeniu miesiąca. Stawki aktualne za wszystkie media znam. Zamieszkali solidarnie odpowiadają za zużycie (koszty mediów dzielone są na wszystkich po równo) – jest to wpisane w umowę i od początku komunikowane. Dzięki takiemu podejściu – nie mam „ogonów” i zaskoczenia późniejszym rozliczeniem. Ale mimo tego i tak w umowie mam zagwarantowaną możliwość upominania się o swoje nawet jeśli najemca już u mnie nie mieszka.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Lech Grudzień 29, 2012 o 11:26

Krótko mówiąc zakładasz, że jakikolwiek ewentualny remont pokryją Twoi najemcy? Bo osobiście podzieliłbym przyczyny konieczności przeprowadzania remontów na dwie grupy:
a) akty wandalizmu lub jakieś poważne szkody w wyniku nieszczęśliwych przypadków, czyli np. studenci na imprezie wymontują kibel i wyniosą do pokoju żeby im było bliżej, albo ktoś w łazience pośliźnie się i upadając urwie umywalkę 😛 I wtedy dochodzenie kosztów naprawy od najemców wydaje mi się jak najbardziej wskazane :)
b) „naturalne zużycie” mieszkania. Gdy wprowadzaliśmy się z żoną pół roku temu, to nasze mieszkanie było świeżo wyremontowane. Teraz na ścianach w przedsionku są smugi bo zdarza mi się zahaczyć o nie torbą, która je brudzi. Wokół włączników światła pojawiają się ślady po tym, jak po ciemku celowaliśmy w nie na ślepo. Na oknach zbiera się wilgoć od różnicy temperatur i widzę, że delikatnie „korodują”. Itd, itp. Ani to nie jest zamierzone, ani bym tego nie nazwał „czynieniem szkody” jak z umywalką. Faktem jest, że mieszkanie się zużywa i od czasu do czasu wymaga remontów. Czy to też masz jakoś zabezpieczone w umowach z najemcami i czy w ogóle chcesz to zabezpieczać?

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 12:17

Hej Lechu,

Znowu krótko:

Ad. a) to jest ewidentne i jak nie da się po dobroci i/lub z ubezpieczenia, to zostaje ścieżka prawna. Zgadzam się, że wydłuża to czas, generuje nerwy itd., ale jak mus to mus. Biznes to biznes.

Ad. b) ja lubię sytuacje jasne: najemca dostał mieszkanie odmalowane – prawo wymaga żeby oddał w stanie nie przekraczającym „naturalnego zużycia”. Jeśli sobie tapetę na ścianę nakleił a potem zerwał, to umowa zobowiązuje go do doprowadzenia do stanu w jakim dostał (bo to przekracza naturalne zużycie). Musi zagipsować, zamalować albo pokryć koszty zrobienia tego przez moich „remontowców”. Jeśli pobrudziłeś ściany – to musisz umyć/wyczyścić. Jeśli umyjesz tak, że zejdzie farba, to musisz odmalować.

I tak – mam to zabezpieczone w umowach z najemcami. Dodatkowo mój najemca (i ja) mamy kopię stanu mieszkania w momencie przekazania w postaci całej płyty DVD zdjęć. Nie ma pola do dyskusji (w żadną stronę), że coś wyglądało inaczej itp. Zabezpiecza to tak samo mnie, jak i najemcę.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Sylwek Grudzień 29, 2012 o 11:28

Napisałeś: „…Co do remontów: zakładam optymistycznie, że finansować będę remonty z kaucji lub domagać się będę dodatkowej zapłaty (także na drodze sądowej jeśli będzie taka konieczność)….”

No ale to chyba mała przesada w optymiźmie albo „cwaniactwo”. Od kiedy to kaucją albo „dodatkową opłatą” najemca pokrywa koszty „zużycia” lokalu w skutek normalnej eksploatacji. A niestety nawet jeśli nikt nic nie niszczy to mieszkanie co kilka lat wymaga odnowienia.

Odpowiedz

Maciundo Grudzień 30, 2012 o 21:09

Przekombinowaniem jest te martwienie się o malowanie czy o nowy zlew.
W poście mowa o przychodach z najmu około 3000zł, 500zł zysku co miesiąc.

Wiec skrajnie raz na rok, półtora wydać 500zł na farby czy też zlew to nie problem!

Odpowiedz

Lech Grudzień 29, 2012 o 00:38

Wow! Bardzo dlugi,ale swietny artykul:-)
Nasuwa mi sie garsc pytan:
1. Czy podany czynsz to jest Twoje zalozenie, ze srednio wlasnie tyle uda Ci sie uzyskac miesiecznie przy 100% rocznym oblozeniu?
2. Czy robisz jakies zalozenia odnosnie poziomu oblozenia? Gdyby wszystkie pokoje byly zajete caly czas to czysty zysk wyglada pieknie. Ale z rachunku na palcach wychodzi mi,ze jesli oblozenie spadnie mniej wiecej do poziomu 75% (czyli np. 3 miesiace przestoju w wakacje) to zyski spadaja mniej wiecej do zera..
3. Czy w swoich kalkulacjach uwzgledniasz mniej lub bardziej spodziewane koszty dodatkowe typu okresowy remont, wizyta hydraulika do cieknacego kranu itp?
4. Po wysokosci raty domyslam sie ze kredyt jest na 30lat? Czy jakos kalkulujesz czy nie oplacaloby sie skrocic okresu kredytowania (mniej odsetek dla banku kosztem mniejszych terazniejszych zyskow)? Czy wrecz przeciwnie zalezy Ci na jak najnizszej racie bez wzgledu na okres kredytowania bo wyzszy obecny zysk buduje wieksza zdolnosc kredytowa?
4a. Jeszcze o zdolnosci. Nie jest tak,ze ktoras rekomendacja KNF zaleca nie udzielac kredytow osobom, ktorych raty kredytow przekraczaja 65% miesiecznych dochodow? Wiec powiekszalbys zdolnosc dopiero kiedy zrealizujesz nierownosc [rata kredytu]/[przychod z wynajmu]<65%? Zdaje sie ze w swoich zalozeniach dot. czynszu dla tego mieszkania jestes na krawedzi;-)

Sadzac po ilosci przeczytanych ksiazek plus jeszcze mentor pewnie masz to juz wszystko dawno przemyslane:-) Bardzo jestem ciekaw jak to z tym wszystkim jest,ale pewnie odp na wszystkie moje pytania mialaby dlugosc kolejnego artykulu;-)

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 12:04

Hej Lechu,

Twoje pytania, to w zasadzie temat na kolejny artykuł (i obiecuję, że będzie). Tam na nie szczegółowo odpowiem a tu tylko króciutko. Mam nadzieję, że wybaczysz:

Ad. 1. Zakładam 11-miesięczne obłożenie. Umowy podpisywane na czas określony do końca sierpnia (rozwiązuję w ten sposób problem wakacji). Jeśli ktoś chce się wyprowadzić – proszę bardzo, ale musi znaleźć następnego najemcę lub płacić. Wrzesień przeznaczony na poszukiwanie kolejnych najemców – no chyba, że obecni kontynuują.

Ad. 2. Załóż, że nie mam tak długich przestojów. Oczywiście może być tak, że będę musiał obniżyć cenę z różnych powodów. Tam na rysunku pojawia się „minimalny czynsz najmu” za całość, który jest progiem opłacalności. Moja w tym głowa żeby tak nisko nie spaść.

Ad. 3. Nie. Te koszty są nieprzewidywalne. Jeśli będą – to zarobię mniej. Każda tego typu analiza ma charakter poglądowy. Nie odzwierciedla w 100% rzeczywistości. Trzeba o tym pamiętać.

Ad. 4. 35 lat. W modelu działania, który przyjmuję, zależy mi na minimalnej wysokości raty (bo to zwiększa mój miesięczny przepływ i jednocześnie daje większy margines bezpieczeństwa w przypadku pustostanów itp.) czyli interesują mnie kredyty na jak najdłuższy okres. Paradoksalnie, w ogóle mnie nie interesuje czy odsetek zapłacę mało czy dużo. Niestety za stary już jestem na kredyty na dłuższy okres niż 35 lat 😉 Zaraz się ktoś odezwie i powie „a co będzie jak szlag Cię trafi wcześniej”. Odpowiem: Rodzina podejmie decyzję czy kontynuować wynajem czy sprzedać nieruchomości i spłacić kredyty.

Ad. 4a. Temat budowania zdolności kredytowej to oddzielny, długi artykuł. Na razie mamy rekomendacje T i S KNF’u, ale już zapowiadane jest złagodzenie. Oba projekty zmian są dostępne. Zachęcam do lektury. Zniknie ograniczenie 65%. Dodatkowo należy pamiętać, że dochód z najmu buduje nam zdolność kredytową. Przy odpowiednim rozegraniu (i dużych dochodach z pracy na etacie) można uznać, że zdolność jest nieskończona (żart, ale wystarcza, np. na 10 mieszkań).

Co do czynszu: to nie są założenia, tylko prawdziwa kwota czynszu po wyłączaniu zaliczek na media, które są neutralne dla obliczeń bo pokrywane przez najemców.

Tyle w skrócie. Dziękuję Ci za pytania i zachęcam do zadawania kolejnych :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Anon Grudzień 30, 2012 o 00:51

4a. Złagodzenie? Obowiązkowe LtV 80% lub 90% + ubezpieczenie to ma być złagodzenie?
http://www.knf.gov.pl/Images/Reko_S_tabela_zmian_tcm75-32876.pdf (strona 9.)

Odpowiedz

Lech Grudzień 30, 2012 o 13:11

Chyba chodziło tylko o złagodzenie wymogu „raty kredytów nie mogą przekroczyć 65% przychodów”. Oczywiście to o czym piszesz to poważne zaostrzenie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 22:37

Hej Anon,

Ja z trochę innej perspektywy na to patrzę. Chodziło mi o zniesienie ograniczenia zadłużania powyżej 65% dochodów. LTV 90% i 80% wchodzi z opóźnieniem. Co do ubezpieczeń, to i tak banki już w tej chwili wymagają różnych ubezpieczeń: od niskiego wkładu, ubezpieczenia nieruchomości i ubezpieczenia na życie z cesją na bank.

Odpowiedz

OKAN Grudzień 29, 2012 o 00:41

nie ma to jak wypociny IDIOTY – gratuluje autorowi GLUPOTY

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 10:43

Hej Okan,

Mimo wszystko dziękuję Ci za komentarz 😉 Szkoda, że nie chcesz mnie wyleczyć z „głupoty”.

Odpowiedz

Marek Grudzień 29, 2012 o 11:13

Michał, powinieneś się cieszyć z tej wypowiedzi jak nie wiem co. Abstrahując bowiem od treści, które w tym wypadku jest zupełnie nieistotna, oznacza ona jedno – doczekałeś się pierwszego hejtera, a to oznacza, że Twój blog przekroczył pewien pułap popularności i jest już realnie zauważalny w sieci.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 12:11

Dzięki Marek :) Szczerze, to z przyjemnością zaakceptowałem ten komentarz i dopuściłem do jego publikacji, ale na przyszłość zamierzam się tego typu nieistotnych treści pozbywać. Przypomina mi się historia sprzed lat, gdy wprowadziłem zakaz przeklinania na administrowanych serwerach gry Counter Strike. Ileż to było narzekania i prób sprawdzenia czy za łamanie regulaminu grozi kara… a po jakimś czasie wszyscy grali bez wulgaryzmów. Wszyscy :) I sami siebie upominali nawzajem. To mnie przekonało, że prawdziwa jakość broni się sama (i inni też jej bronią).

Pozdrawiam mocno!

Odpowiedz

okan Grudzień 30, 2012 o 23:35

na glupote jest tylko jedno lekarstwo – DOSWIADCZENIE ZYCIOWE
sam o tym doskonale wiem :)))

przy okazji …
WIELKI PLUS DLA CIEBIE – SZANUJE LUDZI KTORZY NIE OBRAZAJA SIE
to znaczy, ze masz duzy dystans do siebie, a to bezcenne

Pozdrawiam
i zycze powodzenia :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 23:53

Hej Okan,

Dziękuję. I za to że skomentowałeś ponownie i za życzenia powodzenia. Powodzenie jest mi cały czas potrzebne :) A doświadczenie zbieram przy okazji więc może głupotę kiedyś wyleczę 😉

Pozdrawiam i zapraszam częściej :)

Odpowiedz

zombie2006 Grudzień 29, 2012 o 01:04

„Kupuję mieszkania poniżej ceny rynkowej – inwestycja musi mi się opłacać (patrz punkt powyższy) więc nie akceptuję cen ofertowych”

Cena ofertowa to nie jest cena rynkowa. Tego rodzaju podstawowe błędy unieważniają wszelkie wyliczenia.

„Dodatkowo jest to jedyna znana mi forma inwestowania, w której “produkt inwestycyjny” mogę kupić poniżej ceny rynkowej. Przykładowo: mieszkanie wycenianie przez rzeczoznawcę na 400 000 zł zakupić za 350 000 zł.”

Kupić za 350 możesz tylko dlatego, że nikt oprócz Ciebie tej ceny 350 nie akceptuje. Płacisz najwięcej, o czym nawet nie masz pojęcia, skoro wyobrażasz sobie, że „nie akceptujesz cen ofertowych”. Poza tym implicite formułujesz tezę, że na rynku nie da się uzyskać ceny rynkowej.

„Dodam również, że nieruchomość na wynajem dosyć dobrze zabezpiecza mnie przed inflacją.”

Spylanie po 350 mieszkania „wartego 400” nic Ci nie mówi? Na rynku nie da się uzyskać ceny rynkowej? Jak zabezpiecza Cię przed inflacją, skoro sam widzisz, że nikt nie chce dać za nieruchomość tyle, co podobno „jest warta”?

„Wystarczy w umowie najmu zawrzeć sformułowanie, że czynsz najmu indeksowany jest współczynnikiem inflacji.”

Nie wystarczy. Trzeba znaleźć jeszcze kogoś, kto tę umowę podpisze. Podaż jest ogromna, znakomita większość wynajmujących nie indeksuje cen, indeksujący wylatują z rynku. Nawet jeśli masz najfajniejsze mieszkanie na rynku, to jeśli będzie drożeć, w końcu zabraknie chętnych.

„Co się dzieje w takim przypadku? Można przyjąć uproszczone założenie, że ratę kredytu nadal płacę w stałej wysokości (biorę kredyty w ratach równych)”

Kredyt ma zmienną stopę procentową. W razie inflacji stopy idą do góry (mimo wszystko – choć państwo wspiera takie działania jak Twoje), więc zamiast spłacać 30 lat, możesz mieszkanie spłacać 60 lat czy też w nieskończoność (o ile będą najemcy, bo jak nie będzie, odpowiadasz swoim majątkiem).

Cała reszta artykułu na tym samym poziomie. Wydaje mi się, że największe problemy masz z pojęciem „ceny rynkowej”.

Z wątków pobocznych:

„Wiem, że masz wątpliwości, a może nawet mi nie wierzysz. To prawidłowa reakcja” – zabieg z arsenału ulicznych akwizytorów i domokrążców. Posługują się nim osoby zdesperowane, które muszą kogoś zaczepić na ulicy, aby sprzedać swój wyjątkowo nieatrakcyjny produkt. W rozmowie o inwestycjach powyżej 100 złotych coś takiego dyskwalifikuje, z czego najwyraźniej nie zdajesz sobie sprawy. Tego rodzaju zagrań jest niestety więcej.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 11:45

Hej Zombie2006,

Dziękuję za rzeczowy komentarz. Odniosę się do tych punktów, w których dałeś mi punkt zaczepienia.

Widzę po Twoim komentarzu, że być może zastosowałem zbyt duży skrót myślowy i nie zostałem zrozumiany. Generalnie mówimy o trzech cenach:

Cena ofertowa – to co widzimy w ogłoszeniu. Ja ją nazywam ceną wywoławczą. Powszechnie przyjmuje się, że „10% spuszcza każdy” więc jest to cena życzeniowa.
Cena rynkowa – to za ile transakcje w danej okolicy i przy podobnych parametrach są realizowane. Tu dużo daje współpraca z dobrym rzeczoznawcą. Rzeczoznawca ma dostęp (prawnie regulowany) do cen transakcyjnych. Może w sądzie zweryfikować akty notarialne sprzedaży, może to zrobić w spółdzielni mieszkaniowej. Dysponuje więc prawdziwymi cenami transakcyjnymi. Oczywiście trzeba brać na nie dodatkową poprawkę związaną z trendem na rynku (czy ceny spadają czy rosną), gdyż rzeczoznawca ma dostęp do transakcji historycznych (np. za ostatnie 3 miesiące czy pół roku).
Moja cena – to ile oferuję za mieszkanie. Moje oferty są zawsze poniżej ceny rynkowej

Załóżmy więc roboczo, że to co napisałem powyżej nie unieważnia wszelkich moich wyliczeń 😉

Teraz odnośnie punktu „mieszkanie wycenianie przez rzeczoznawcę na 400 000 zł zakupić za 350 000 zł” i Twojego komentarza: widzę, że wiesz lepiej ode mnie jak działam 😉 Powtórzę jeszcze raz to co napisałem, ale obszerniej: rzeczoznawca pokazuje mi 30 cen transakcyjnych z ostatnich 3-5 miesięcy z tej okolicy i z podobnych mieszkań. Robi też wycenę mieszkania, które mam na oku. Wycenę dla mnie a nie dla banku, a więc dolny przedział widełek cenowych. Mówi, że wartość to załóżmy 400k (cena ofertowa jest powyżej tego). Ja ruszam z negocjacjami nisko i dochodzimy w negocjacjach do ceny 350k. Kupiłem poniżej średniej ceny rynkowej czy nie (pal licho definicję „cena rynkowa” bo zaraz mi powiesz, że skoro taką wynegocjowałem to jest to cena rynkowa)? Czy dopiero jak sprzedam to mieszkanie miesiąc później za 390k (z discountem żeby szybciej zeszło), to uznasz, że zrobiłem dobry interes?

Uwierz mi, że we własnym dobrze pojętym interesie przeprowadzam analizy. Jeśli uważasz, że potrafisz wynajdywać dobre okazje i jestem przepłacającym idiotą, to mam dla Ciebie propozycję – zapraszam do współpracy. Poważnie. Szukaj dla mnie dobrych okazji a ja chętnie Ci zapłacę za pośrednictwo. Jeśli chcesz wejść w taki interes to zapraszam do kontaktu.

Odnośnie punktu o indeksacji ceny i „Nie wystarczy. Trzeba znaleźć jeszcze kogoś, kto tę umowę podpisze.”: zgadzam się. Trzeba znaleźć. Ale zapewniam Cię, że jest to możliwe. Inaczej odpowiem: czy uważasz, że ceny najmu są obecnie takie same jak 10 lat temu? A może uważasz, że są takie same jak 5 lat temu? Zapewniam Cię, że są wyższe. Jak to się stało skoro nie są indeksowane? Najemcy często wystarczy wytłumaczyć, że wszystko drożeje i że podwyżka ceny o 4% przy cenie pokoju na poziomie 700 zł oznacza wzrost ceny do poziomu… 728 zł. A jeśli się okaże, że jednak najemca się nie zgadza na wzrost ceny w okresie umowy (umowa zawarta na czas określony), to nadal jest to nasza decyzja czy indeksować czy nie, czy akceptujemy takiego najemcę na parę miesięcy by uniknąć pustostanu czy nie. Ja po prostu od września (gdy jest sezon na wynajem dla studentów) wynajmę ten sam pokój za 750 zł lub 800 zł. Czy zindeksuję cenę tak czy inaczej – nie ma to dla mnie większego znaczenia. Nie traktuję tej inwestycji doraźnie.

Odnośnie punktu: „Kredyt ma zmienną stopę procentową. W razie inflacji stopy idą do góry”: proste ćwiczenie proponuję: weź cenę najmu jakąkolwiek i założ, że 10 lat temu (albo 5 lat temu) wynająłeś za tyle mieszkanie. Załóż, że wtedy sfinansowałeś je kredytem w PLN na 100%. Policz ratę. I przeanalizuj o ile wzrosłaby Ci rata kredytu przez ten czas, a o ile wzrósłby Ci czynsz najmu indeksowany inflacją. I daj wtedy proszę znać jaki jest efekt Twoich obliczeń i czy mam rację, że różnica między jedną (wysokość raty) a drugą (czynsz najmu) kwotą systematycznie się zwiększa, czy może Ty masz rację i się nie zwiększa lub wręcz maleje. Przedstaw proszę założenia do obliczeń – to sam zweryfikuję :)

Jeżeli, tak jak piszesz, moje sformułowania dyskwalifikują mnie w Twoich oczach jako dyskutanta o inwestycjach – no to nie zostawiasz mi pola manewru i muszę się zgodzić 😉 Ale i tak bardzo i szczerze dziękuję Ci za ten komentarz – miło podyskutować z merytorycznymi argumentami.

Pozdrawiam serdecznie :)

Odpowiedz

zombie2006 Grudzień 29, 2012 o 17:08

Dzięki za kulturalną odpowiedź. Oczywiście, że warto było kupić mieszkanie 10 lat temu, jednak przykład z kredytem wziętym 10 lat temu jest o tyle mało przydatny, że wtedy nie było masowych kredytów.

Jeśli by szukać płaszczyzny nieporozumienia, to chyba będzie taka, że ja uważam rynek za epicko przegrzany, a Ty dostrzegasz perspektywy inwestycyjne. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Maciundo Grudzień 29, 2012 o 01:20

W tej materii ostatnio wpadł mi art:
http://natemat.pl/44691,mieszkanie-po-metamorfozie-sprzedajemy-na-drugi-dzien-maria-semczyszyn-mistrzyni-polskiego-home-stagingu

I pojęcie HOME STAGING, warte uwagii.

Myślę że dużym błędem może być pójście w za bardzo ekonomiczny wystrój, remont, elementy.

Podstawą powinno być nie za drogo ale jednocześnie fajnie, aby miło się w danej przestrzeni mieszkało.

Sam się przymierzam do remontu piwnicy aby wynając ją dla studentów…
Jeśli chodzi o zakup mieszkań na kredyt – to moja zdolność jest za niska :))
Przynajmniej dziś…

ps znajoma kupiła kiedyś kawalerkę (za 30 tys zł, żałuje że nie kupiła ich wiecej…) I ma przychód z niej 600zl minus 8,5%. Wartość tej nieruchomości to około 100-120 tys zł.

600×12 -podatek = 6588zł
5% netto na lokacie daje 5-6 tys zł.

Z racji, tego ze bywało ze mieszkanie było 1-3 miesiace puste. Przyjmuje ze przychód = to co z odstetek.

Wydaje mi się ze na rynku kwota zakupu mieszkania równa się bardzo często „odsetką z lokaty”. Jakoś tak to rynek „sam z siebie” podobnie wycenia.

Z drugiej strony Twój przykład wynajęcia na pokoje pokazuje coś innego.

Dwa pytania:
– jak ktoś ma wolną gotówkę lepiej aby za nią kupił mieszkanie, czy żeby wziął hipoteczny a gotówkę włożył na lokatę ?
– czy w nowych budynkach zdarzają się okazje tzn dobre ceny ?

ps przy grupie docelowej studentów – nie liczyłbym na przychód 12 miesiecy, skrajnie może być on 9 miesiecy…
W przypadku Twojego mieszkania stawiałbym na 3 pokoje dla młodych pracujących a ten jeden duży dla studentów (np. najlepiej pary). Plus ten duży pokój wyceniłbym na 500zł od osoby.
Najlepiej to chyba pobierać trochę mniej ale miec pewnosć 12 miesiecy… tzn zeby z powodu ceny ludzie nie odchodzi od nas…

Odpowiedz

młody125 Grudzień 30, 2012 o 00:23

Jeśli chodzi o pierwsze pytanie to fajne zadanie można by z niego zrobić. Wszystko zależy od przepływu pieniędzy z inwestycji i oprocentowania lokaty. Sytuacje dodatkowo komplikuje kwestia podatkowa. Przy lokacie i kredycie płacimy mniejszy podatek od wynajmu niż przy finansowaniu swoimi środkami. Ma to duży wpływ. Gdyby podatku nie było to dla założeń 5% netto lokata, 6% kredyt, 7% wynajem, stale oprocentowanie i rocznej kapitalizacji to dla 400000 wyglądało by to tak:
Zysk w pierwszym roku:
Lokata 20000 + pasywny dochód 4000
Wynajem 28000
Zysk w drugim roku (przy założeniu, że co roku podnosimy czynsz o 100 na miesiac):
Lokata 21400 + pasywny dochód 5200
Wynajem 29200
W kolejnych coraz większe zyski na lokacie a wynajem i pasywny dochód rosną równo.

Widać, że po kilku latach lokata z kredytem przynosiła by i tak wieksze zyski niż włożenie swojej kase w inwestycje, a przecież bardzo dużo zyskuje się na optymalizacji podatkowej. Wszystko gra dopóki przychody są większe od kosztów. W takim układzie nawet na tysiąc mieszkań można brać kredyt, ale niestety trzeba tym zarzadząć jeśli ma być rentowne i nikt nie gwarntuje wyższych przychodów niż strat. Każdy dochodowy interes jest dobry. Tak ma byc w przypadku mieszkania Michała.

Mieszkanie ma teoretycznie ten plus, że prócz rentowności 4-7 % jego wartość również wzrasta. Nie ma tego złoto, akcje (nie licząc dywidendy), ziemia. Oczywiście w ostatnich latach była spekulacja na nieruchomościach. Programy RnS, mocna presja mediów sprawiły, że ceny mieszkań zostały wywindowane do nienaturalnych poziomów. Mieszkanie w mojej opini jest dobrą formą inwestycji i lokowania kasy. Uważam jednak, że warto poczekać 2-3 lata gdyż rynek jest w trendzie spadkowym.

Michale, jeśli możesz napisz jaką ofertę na kredyt dostałeś. Prowizja, marża i koszty dodatkowe. Jeśli brałeś w walucie to mogę Ci powiedzieć jak zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym. Czy sprawdzałeś ceny wynajmu podobnych pokoi w okolicy?

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 22:15

Hej Młody125,

Dziękuję za komentarz i wyliczenia. Nie komentuję ich :) Odpowiem tylko na Twoje pytania.

Napisałeś „Mieszkanie ma teoretycznie ten plus, że prócz rentowności 4-7 % jego wartość również wzrasta”. Generalnie można uznać, że wartość mieszkań wzrasta, ale akurat mam wrażenie, że w najbliższej perspektywie przyjdzie nam na to długo poczekać. Ceny mieszkań spadają i nadal tak będzie. Ale jak pojawia się szansa zainwestowania i osiągnięcia dochodów, to nie będę czekał aż ceny zaczną szorować po dnie… wchodzę w inwestycję i już. Ale cieszę się, że ceny spadają. Może uda mi się coś jeszcze okazyjnie kupić. Wyjście z inwestycji może być trudne w ciągu najbliższych lat, ale liczę, że nie będę musiał sprzedawać :)

Co do kredytu: podam Ci to co pamiętam – kredyt PLN, marża 1,3% a oprocentowanie 4,50% (jeszcze, ale spadnie zaraz), 35 lat. Opłaty dodatkowe chyba w okolicy 6000 zł.

A co do porad odnośnie zabezpieczenia się przed ryzykiem kursowym – bardzo chętnie się dowiem co proponujesz. Prześlij proszę może opis przez stronę „Kontakt”.

Pozdrawiam i dziękuję :)

Odpowiedz

Gość Styczeń 2, 2013 o 17:12

„Ale jak pojawia się szansa zainwestowania i osiągnięcia dochodów, to nie będę czekał aż ceny zaczną szorować po dnie… wchodzę w inwestycję i już. ”

To się chyba nazywa łapanie spadających noży :)

Odpowiedz

Tomek Styczeń 3, 2013 o 19:19

Hej Michał,

Dlaczego wziąłeś kredyt w PLN? Z przedstawionego przez Ciebie wyliczenia, widać, że kredyt w walucie byłby tańszy (plus możliwość wymiany w kantorach internetowych). Czy powodem była tylko zdolność kredytowa, czy też może jakieś inne obostrzenie ze strony banku?
Gratuluję świetnego wpisu, na który czekało bardzo wiele osób, co zresztą widać też po ilości komentarzy.

Pozdrawiam,
Tomek

Odpowiedz

Maciundo Grudzień 29, 2012 o 01:24

ps dobrze że montujesz od razu Internet. Uważam za chore nie montowanie jego i kazanie co roku studentom aby podpisywali umowy itp. Standardem powinno być że się bierze Internet, umowa może być na 3 lata aby cena była niższa a potem daje go gratis lub „gratis” :) A nie kombinacje: musicie sami załatwiać, musicie płacić jakieś kaucje, czekać na aktywacje itp itd.
Poza tym polecam „prąd na kartę” – prosty patent na brak rachunków…

Odpowiedz

Marek Grudzień 29, 2012 o 11:18

Jak fizycznie zrealizować prąd na kartę? Jakieś linki? Jest jakaś firma? Nie podpada to czasem pod majstrowanie przy liczniku?

Odpowiedz

Maciundo Grudzień 30, 2012 o 21:22

Licznik montuje (i za niego płaci) dostawca prądu. W moim mieście to Energa http://www.energa.pl/dla-domu/rozliczenia-pre-paid/formularz-doladowania (jako ciekawostkę dodam że liczniki takie produkuje toruński Apator).

Patent jest prosty: robisz doładowanie (online lub w sklepie) i dostajesz kod, licznik ma klawiaturę…
W kazdym doładowaniu zawarte są wszystkie koszty.

Szczegolnie dobry patent jak komus mieszkanie stoi puste: doładowuje raz np. za 100zł, płaci jeden abonament i na liczniku są ciągle impulsy.
„Nie musi” co miesiac płaci abonamentu, faktur itp
Oczywiście jak za rok doładuje to podliczą mu wszystkie niezapłacone abonamenty.

Inna kwestia to tworzenie nadpłaty. Jeśli operator chce od stycznia zrobić podwyższkę np. 5% to zamiast na lokatę możemy po prostu zainwestować w większe doładowanie :))

ps w mieszkaniu jeszcze olewamy gaz i w ogloszeniu piszemy tylko że kosztami jest prąd, woda ale nie dochodzi kolejna pozycja jaką jest gaz…

Im mniej faktur, pozycji tym prościej i lepiej.

pps pamietajmy że w Polsce działa darmowy Internet Aero2 – sprawdźmy czy jesteśmy w jego zasięgu – jest to wartość dodana „dla mieszkania”.
Sam w iPadzie z Aero2 korzystam i jestem bardzo zadowolony…

Odpowiedz

vp9 Grudzień 29, 2012 o 11:23

Zacznę od końca: jak artykuł ciekawy i sensowny, to nie jest za długi…

Jako, że o samym zakupie już rozmawialiśmy, to nie będę się powtarzał, poza jednym: gratuluję!:) Pomysł z wynajmem na pokoje jest naprawdę niezły. Faktycznie można nieco więcej osiągnąć. Wyliczenia bardzo szczegółowe, ale niestety – bardzo wielu ludzi nie będzie miało możliwości wzięcia takiej kwoty kredytu. Niestety :(

Chętnie bym z Tobą Michale porozmawiał w cztery oczy o inwestowaniu w nieruchomości :)

Odpowiedz

maur Grudzień 29, 2012 o 11:42

1. Duże ceny (800zł czy tam 700zł za pokój 8m2?)
2. „Mieszkanie wyceniane przez rzeczoznawcę na 400 tys”, nie wiem jak rzeczoznawca wycenia, ale kilka razy widziałem mieszkanie w cenie ofertowej tańsze od wyceny.
3. Założenie 100% obłożenia? A przecież – studenci często na wakacje wracają. A jeśli nie wracają, to mają doskonały moment rynkowy by znaleźć coś tańszego/ładniejszego etc. Nie policzyłeś ani pustych miesięco-pokoi, ani żadnych remontów, a spośród 5 róznych osób wątpie by wszystkie wyprowadzały się zostawiając mieszkanie w ładnym stanie. Aha- kaucja czasami nie wystarcza.
Sam lubię optymizm.. lubię go wszędzie, ale nie w kalkulacjach, które powinny być bardziej chłodne, zimne i realne. 😉

Odpowiedz

wik6 Grudzień 29, 2012 o 12:09

Jak Pan widzi opłacalność wynajmu w przypadku wprowadzenia podatku katastralnego.
Podatek ten może zaburzyć rynek.
Ceny nieruchomości mogą spaść co spowoduje spadek cen wynajmu.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 12:32

Hej Wik6,

Dziękuję za bardzo dobre pytanie: o wprowadzeniu podatku katastralnego słyszymy od wielu lat (ja jeszcze w poprzedniej pracy – ponad 10 lat temu – czytałem zapowiedzi jego wprowadzenia). Co się wydarzy w wyniku jego wprowadzenia? Zobaczymy. Koszt będzie musiał być uwzględniony w cenie. Czy ceny nieruchomości spadną ze względu na podatek? A dlaczego miałyby spaść? Czy po zmianie stawki VAT na materiały budowlane spadła ilość remontów? Czy ktoś kupując mieszkanie z własną księgą wieczystą pyta, np. ile wynosi podatek gruntowy? Rzadko.

Podsumowując: nie wiem jaki będzie realny wpływ wprowadzenia podatku katastralnego. Wiem za to, że będę starał się odpowiednio zareagować na jego wprowadzenie.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Damian Grudzień 29, 2012 o 13:18

Tak z zupełnej ciekawości zapytam ile wynosi koszt twojego zespołu doradczego. Tj honorararia i inne opłaty, bo wydaje mi sie, że nie wymieniłeś wszystkich.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 13:29

Hej Damian,

W kosztach związanych z zakupem tego mieszkania, które opisuję w artykule, masz już uwzględnione wszystkie związane z nim koszty. Informacyjnie: rozliczam się za prace wykonane / per konsultacja/zlecenie. Wygląda to mniej więcej tak:

– Operat szacunkowy u rzeczoznawcy = 250 zł
– Pełny operat u rzeczoznawcy (dla banku) = 500-600 zł
– Konsultacja prawna = 250 zł
– Doradca kredytowy = bez opłat. Pracuje na swoją prowizję od kredytu :)
– Doradca podatkowy = 500 zł za godzinę netto. Korzystam z kosztownego i drogiego, ale konsultacji podatkowych potrzebuję bardzo sporadycznie.
– O współpracy z mentorem już pisałem i to jest kwestia bardzo indywidualna :)

Tak to wygląda w konretnych kwotach :-)

Odpowiedz

Anna (Kraków) Grudzień 29, 2012 o 13:55

Przeczytałam, zastanawiam się. Wychodzę z założenia, że wiedza nie boli, a przykłady zawsze ładnie obrazują Twoje działanie. Tak jak przedmówcy, nie zgadzam się z optymistycznym założeniem, że będzie 100% obłożenie przez te 11 miesięcy. Będą zniszczenia, których jak zauważono wcześniej, trochę nie skalkulowałeś. Ilość ludzi w mieszkaniu będzie powodowała konflikty i raczej dużą rotację „studentów”. Ciekawe jaki jest popyt na zamieszkanie z tabunem obcych ludzi? Jaka będzie średnioroczna rotacja?

Ale z tego co wyliczasz, widzę, że projekt ma duże szanse powodzenia. Miejsce, mobilność mieszkańców, cena itd. Ciekawe będzie obserwować zderzenie planu z rzeczywistością :-) Życzę powodzenia.

Odpowiedz

wik6 Grudzień 29, 2012 o 14:22

Jeśli mogę doradzić, to polecam kupno domu z lat siedemdziesiątych .
Budowano w tamtych czsach dużo małych pokoi.
Nie udało mnie się zrealizować tego pomysłu ,ponieważ nie mogłem dopiąć
finansów że względu na dziewięcio miesięczny cykl rozliczeń studentów.
Irytuje mnie to ponieważ wynajem kalkuluje mnie się na poziomie lokaty.
Życzę powodzenia i proszę nie zapomnieć, że działasz z dużym lewarem.

Odpowiedz

Ziggy Grudzień 29, 2012 o 14:54

Michał,

Ja w ogóle nie siędzę w temacie więc wybacz jeśli moje pytanie będzie banalne bądź głupie.

Jak wygladałaby sprawa z kupnem pod wynajem lokali usługowych? Wydaje się, że znalezienie najemcy w postaci np. jakiegoś sklepu powinno zapewnić obłożenie 100% na dłuższy okres czasu.

Domyślam się, że haczyk tkwi w małej podaży + dodatkowo lokalizacja i charakterystyka takiego lokalu może być kluczowa dla powodzenia inwestycji?

Z góry dziekuję za odpowiedź i pozdrawiam.

PS. Świetny blog :-) Praca przy nim to chyba Twój 2-gi etat… Ale na pewno masz przemyślane możliwe do osiągnięcia dochody z tej działalności…

Odpowiedz

Nemo Grudzień 29, 2012 o 15:18

@Michał:
Obciążanie najemcy kosztami wszystkich napraw jest niezgodne z prawem. W ustawie o ochronie lokatorów masz napisane za co odpowiada wynajmujący, a za co najemca.

Jeśli faktycznie studenci podpisują wynajem za pełną cenę do końca wakacji to są to jacyś straszni naiwniacy – pamiętam, że za wakacje właścicielowi płaciło się obniżoną stawkę za rezerwację mieszkania; jeśli chciał całość to szukało się nowego. Chciwość zgubą frajerów.

Odpowiedz

szacunek Grudzień 29, 2012 o 15:50

Nemo, zwróć proszę uwagę na jeden ważny aspekt. Czas wakacji to nie zawsze jest czas w którym student opuszcza wynajmowany lokal. Wielu studentów pracuje w Warszawie i okres wakacyjny jest dla nich czasem, w którym mogą zarobić częściowo na swoje studia i utrzymanie, a gdzieś przecież muszą w tym czasie mieszkać. Stąd zgadzam się że założenie o 11-sto miesięcznym obłożeniu jest jak najbardziej prawidłowe.

A poza tym to bardo ciekawy wpis, niektóre komentarze również :-)

Odpowiedz

Nemo Grudzień 29, 2012 o 17:50

Przez 35 lat [okres spłaty kredytu] rok w rok studenci będą wynajmowali także w wakacje ? To mrzonki.

Tak samo jak nierealnym jest nieuwzględnienie w planie konieczności remontów finansowanych z własnej kieszeni.

Generalnie trzeba przyjąć do wiadomości, że będą okresy kiedy wyjdzie się na zero albo wręcz trzeba będzie do interesu dopłacać. Wtedy najważniejszy będzie wzrost wartości mieszkania. Czyli wracamy do tego o czym pisałem kiedyś: w nieruchomości warto inwestować pod warunkiem, że ich wartość będzie rosła.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 29, 2012 o 15:55

Hej Nemo,

Przy wynajmie dzialam jak najbardziej zgodnie z prawem. Co innego remont moj a co innego odpowiadanie za szkody. Prawo mowi ze najemca ma obowiazek zostawic mieszkanie w stanie w jakim zastal z pominieciem naturalnego zuzycia. Jesli ktos nakleil cos na sciane i zerwal (np. tapete) bez zgody wynajmujacego, to jego obciaza koszt doprowadzenia sciany do stanu takiego jak w momencie przekazania.

I tyle. Dzialam z poszanowaniem prawa i tego samego wymagan od najemcow.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Edek Z Fabryki Kredek Grudzień 30, 2012 o 22:12

„I tyle. Dzialam z poszanowaniem prawa i tego samego wymagan od najemcow.”

To podżeganie lokatorów do usuniecia dziewczyny w ciąży z mieszkanie nazywasz „poszanowaniem prawa”? Ciekawa interpretacja…

Ale jak zapłacisz dwie stówy to Ci zacytuje paragrafy, które to łamie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 23:48

Hej Edek,

Przypisujesz mi słowa i działania, z którymi kompletnie nie mam nic wspólnego. Rozumiem, że dokonujesz własnej interpretacji na podstawie mojego komentarza, który pisałem w dobrej wierze. Ty jednak zakładasz, że ja działam w złej wierze. Twoja wola. Cóż ja mogę powiedzieć. Nie znam Cię, nie wiem jakie masz doświadczenia i chyba nie chcę wiedzieć.

Nie pisałem o kobiecie w ciąży tylko kobiecie z dzieckiem. Ja wierzę, że ona sama nie będzie chciała mieszkać w mieszkaniu wieloosobowym. W tym sensie towarzystwo skłoni ją do wyprowadzenia się. Chyba, że współlokatorzy będą żyć w tak dobrej komitywie, że sami nakłonią ją by została. Z mojej perspektywy jako wynajmującego – nie robi mi to żadnej różnicy dopóki wszystko inne jest w porządku.

Marek opisywał skrajny koszmar wynajmujących czyli kobietę, która nie płaci i wykorzystuje dziecko jako pretekst do tego by zajmować mieszkanie. Chcesz znać moją opinię? To jest opowieść o żelaznym wilku. Nie wierzę w wysokie prawdopodobieństwo jednego (dziecko) i drugiego (nie płacenie) jednocześnie. Ale jeśli coś takiego mnie spotka (mam nadzieję, że nie), to będę musiał sobie z tym poradzić. Jeśli wynajmujący się dramatycznie tego boi, to po prostu może wynajmować pokoje wyłącznie facetom.

Pozdrawiam mimo wszystko :)

Odpowiedz

Mr B Marzec 27, 2013 o 14:22

Wlasnie potwierdziles zasadnosc zalozenia o 11 miesiecznym oblozeniu, tj 10 miesiecy 100% plus lipiec-sierpien 50%. Mysle ze jest to sprawiedliwe i atrakcyjne dla wynajmujacego, przynajmniej ja podczas moich studiow w Krakowie zawsze staralem sie o taki uklad w przypadku gdy wynajmowana nieruchomosc mi sie podobala, mimo ze czesto opuszczalem kraj w celach zarobkowych.
Pozdrawiam!

Odpowiedz

marcin Grudzień 29, 2012 o 16:56

Cześć Michał
czy masz sprawdzony sposób rozliczania mediów ?
Czy przepisanie licznika elektrycznego na najemce ma sens?

pozdrawiam
Marcin

Odpowiedz

ILikeAir Grudzień 29, 2012 o 18:00

Bardzo ciekawy wpis (to pierwszy który przeczytałem u Ciebie w całości :) za jednym odpaleniem bloga). Pomimo tego że to nie „moja bajka” i nie mój kierunek, to bardzo mnie to wszystko zaciekawiło i z chęcią poczytam w przyszłości więcej na ten temat.

W każdym razie pomysł z wynajmem na pokoje wydaje się być przedni, natomiast tak na „chłopski rozum” nasuwa mi się kilka refleksji.

1. Studenci, są różni, grzeczni i nie grzeczni :), a tym będziesz miał rotacje. Może dziewczyny będą grzeczniejsze i nie będą dopuszczały się aktów wandalizmu 😀 ? Może warto zawęzić jeszcze bardziej grupę docelową?

2. Przestoje – niby wszystko jasne i umowa reguluje tu pewne sprawy

a) natomiast jak to w życiu bywa z wywiązywaniem się z umów może być różnie, ze skutecznym egzekwowaniem ich też może być różnie. Jak tu ktoś zauważył wystarczy 3 mc przestoju i zysk kaput.

b) No ale można też przyjąć że wszystko idzie gładko i planowany przez Ciebie zysk uzyskujesz tak jak planowałeś.

Czy nie lepszym rozwiązaniem byłoby jednak zrobić wkład własny do kredytu żeby obniżyć ratę bo w przypadku:
a) minimalizujesz ryzyko utraty zysku
b) masz większy zysk co miesiąc

?

Odpowiedz

młody125 Grudzień 29, 2012 o 19:44

Bardzo fajny artukuł. Zwłaszcza kwestie podatkowe których nie byłem do końca pewien. Ja chce zacząć inwestować w nieruchomości w 2014, po wyprawie do USA.

Odpowiedz

lwi Grudzień 29, 2012 o 19:45

W komentarzach mieszają się ze sobą rzeczy, które mieszać się nie powinny. I wychodzi takie zderzanie się głowami.

Całość można i należy rozpatrywać w różnych aspektach:

1. Spełnienie założeń (obłożenie, cash-flow itd.).
2. Opłacalność tej konkretnej inwestycji (przypomnę, że to tylko 1000 zł).
3. Opłacalność z punktu widzenia całego portfela inwestycyjnego.

Jest to o tyle ważne, że niespełnienie postawionych założeń (a nawet osiągnięcie dużo gorszego wyniku) nie wyklucza osiągnięcia bardzo dobrego wyniku z tej konkretnej inwestycji (np. wystarczy w ciągu roku wyjść kilkaset złoty na plus, żeby zysk wynosił kilkadziesiąt procent).

Również osiągnięcie bardzo dobrego wyniku z tej konkretnej inwestycji nie musi oznaczać, z punktu widzenia całego portfela inwestycyjnego, że decyzja była dobra (np. lepiej mieć 15% ze 100 000 zł, niż 1000% z 1000 zł).

Jeśli chodzi o cały artykuł, to raczej ciężko znaleźć w sieci coś lepszego. Moim zdaniem, drogowskaz bardzo dobry.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 21:35

Hej Lwi,

Bardzo dobry komentarz (poprzednie oczywiście też, ale ten ładnie podsumowuje). Dziękuję Ci bardzo.

Jest tak jak piszesz: dla mnie plan maksimum, to to co opisałem w artykule. Jeśli plan nie zostanie zrealizowany i nawet będę musiał dokładać swoje pieniędze do tej inwestycji… to nie znaczy, że nie jest to dobra inwestycja :) Chodzi mi po głowie żeby dla równowagi napisać tekst pesymistyczny (bez przesady) przedstawiający plan „co zrobię gdyby nie wyszło…”. Ale nie wiem czy chce mi się pisać teraz taki artykuł. Mam wrażenie, że lepiej będzie śledzić ta inwestycję na bieżąco i pokazywać Wam jak się sytuacja rozwija 😉

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

stach_era Grudzień 29, 2012 o 22:13

Polubione!
Pozdrawiam!

Odpowiedz

stacho Grudzień 29, 2012 o 23:38

Cześć,
Twój wpis mocno mnie zdziwił. Wynika z niego, że taka inwestycja nie jest obarczona żadnym ryzykiem i do zarabiana pieniędzy wystarczy jedynie zdolność kredytowa. Gdybym nie obserwował rynku nieruchomości po jego przeczytaniu krzyknąłbym „eureka!” i ruszył po kredyt do banku. Dlaczego tego nie zrobię?
Wielu wyżej komentujących podkreślało nierealność/nadmierny optymizm Twoich założeń (średnie 11 miesięczne pełne obciążenie (dlaczego nawet tego jednego „pustego” miesiąca nie uwzględniłeś w miesięcznym zysku?), przerzucanie kosztów remontów i napraw na najmujących, zwiększanie czynszu w nieskończoność przez inflacje (przecież czynsze czasem spadają, kto wtedy do Ciebie się wprowadzi ?) itd.).
Mnie oprócz tego razi bardziej to, iż banalizujesz spadek wartości mieszkania, trend demograficzny oraz zmienne oprocentowanie kredytu.
Zaczynając od końca. Przyjąłeś kredyt w PLN na 35 lat. Zmiana WIBORu będzie zmieniać wysokość raty. Zmiana WIBORu o 1 pkt. to +65zł na każde pożyczone 100k zł. Obecnie WIBOR 3m jest na poziomie 4.14. Sprawdźmy co się stanie gdy wróci on do poziomu np. 6.14 (to nie jest żaden kosmos) – rata wzrasta o 520 zł, co będzie gdy wróci do 8.0 (dlaczego nie być nadmiernym pesymistą, skoro można być nadmiernym optymistą?) – razem z czynszem będziesz płacił 3600 zł /m-sc!
Nałóżmy na to sytuację demograficzną, która wiąże się z teorią „wiecznie drożejącego najmu”. Zapewne Ty i twój mentor podpieracie się danymi historycznymi, to normalne, ale przecież przez niż oraz emigracje w ciągu najbliższych kilkunastu lat będzie dokładnie odwrotnie niż w latach 2000-2010. Oznacza to problemy ze znalezieniem najemców i w najlepszym wypadku utrzymanie czynszów na tym samym poziomie. Jestem z Wrocławia – tu czynsze nie zmieniły się od 2008 roku.
I na koniec to co uniemożliwia ucieczkę z tonącego okrętu bez zainkasowania straty – czyli spadek cen nieruchomości. Co jeżeli po kilku latach przez czynniki wymienione powyżej będziesz musiał sprzedać mieszkanie żeby do niego nie dopłacać? Spłacisz kapitału powiedzmy 30k, a mieszkania nikt nie będzie chciał kupić za 350k? Ile pieniędzy stracisz wtedy? Nie liczę straconego czasu, bezcennych kłótni z wynajmującymi i nieprzespanych nocy z czwartku na piątek bo dzwonili sąsiedzi 😉

Generalnie nie neguje pomysłu w całości, ja bym tak nie „zainwestował” – ale każdy robi to co sam uważa za najlepsze. Chciałem tylko, żeby inni czytający bloga, spojrzeli na to bez różowych okularów.

P.S. Jakby ktoś mi przed wynajmem mieszkania pokazał płytę ze zdjęciami i powiedział, że mieszkanie ma wyglądać tak jak na zdjęciach bo inaczej potrąci z kaucji to bym uciekł gdzie pieprz rośnie 😀

Odpowiedz

młody125 Grudzień 30, 2012 o 00:32

Stacho masz dużo racji. Nie do końca zgodzę się w kwesti wiboru. Wibor jest wysoki gdy inflacja jest wysoka, a to spowoduje wzrost cen mieszkań, bo 400000 po kilku latach inflacji nie będzie tym samym co teraz.
Kwestia problemów z najemcami jest jak najbardziej isotna. Może się okazać, że przychodzy miesięczne będą wynosić 2000-2500 zł. Z drugiej strony jeśli Michał będzie musial dopłacić 100-200 zł miesiecznie przez pierwsze 10 lat, ale dzięki temu stanie się posiadaczem mieszkania o czym nie pisze w artykule to i tak zrobi dobry deal. Policzy 200 zł x 120 miesiacy to 240000 zł. Myślę, że nawet przy takim układzie to dobry interes. Każdy musi przyliczyć sobie i ocenić perspektywy takiego biznesu.

Odpowiedz

młody125 Grudzień 30, 2012 o 01:59

200 zł x 120 to oczywiście 24000 a nie jak omyłkowo napisałem 240000.

Odpowiedz

Anon Grudzień 30, 2012 o 02:19

@młody125
Jeśli chodzi o inflację to pi * drzwi jest to prawda, z tym że prawdziwa inflacja (dla przeciętnego rezydenta RP) jest znacznie wyższa od CPI podawanego przez GUS. Osobista inflacja w przypadku czytelników tego bloga jest zapewne jeszcze wyższa (paliwo, podatki (tj. klin podatkowy, likwidowane ulgi podatkowe, VAT, podatki lokalne), żywność, wywóz śmieci, prąd, gaz) i nie sądzę by wynosiła 2,8 lub 2,9%, szczególnie, że przeciętny Polak nie kupuje węgla i butów w Gdańsku, kiełbasy na Śląsku, pieczywa pod wschodnią granicą itd., a z tego co pamiętam to GUS w taki sposób liczy wskaźnik wzrostu cen towarów i usług.
Jeśli chodzi o uwagi Stacha to są one jak najbardziej uzasadnione. Jeśli WIBOR wzrośnie (dygresja: obecnie WIBOR 12M = 4% a CPI = 2,8% – ciekawe, co nie?), to nie oznacza, że czynsze na rynku też wzrosną, ponieważ są inne składniki popytu – chociażby emigracja, przyrost naturalny, piramida wieku, bezrobocie, siła nabywcza społeczeństwa. Dlatego założenia Michała mogą być zbyt optymistyczne i może się okazać, że będzie musiał „dokładać” do interesu. Ja też nie widzę w tym nic złego, gdyż taki sposób „oszczędzania” jest praktykowany w niektórych rozwiniętych krajach np. na Nowej Zelandii, gdzie kupując dom pod wynajem w większości przypadków musisz się liczyć z tym, że najemca spłaci „jedynie” odsetki i część kapitału, a resztę spłacasz Ty. Dzięki temu, po spłacie, na starość można mieć dodatkowy dochód, no chyba że przyjdą komuniści lub jacyś islamiści i zabiorą majątek niewiernym.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 22:04

Hej Stacho,

Bardzo, ale to naprawdę bardzo Ci dziękuję za ten komentarz. Wprowadza element równowagi do mojego artykułu, a przy tym jest konkretny i z konkretnymi kwotami. Pozwolę sobie wkleić Twój komentarz do artykułu powyżej :)

Tak jak pisałem wyżej i niżej: każdy z Was powinien wykonać analizę ryzyk samodzielnie. Ja skok WIBOR powyżej 6% traktuję jako wirtualne zagrożenie. Ktoś inny może uznać, że jest to wysoce realne. Podobnie kurs EUR w okolicach 5,60 zł też uważam za mało prawdopodobny. Ktoś inny uzna, że jest to realne zagrożenie.

Działalność inwestycyjna polega na zważeniu ryzyka i jego świadomej akceptacji. Ja akceptuję. Nikt inny nie musi. Jeśli konstelacja gwiazd we wszechświecie spowoduje wszystkie opisane przez Ciebie negatywne dla mnie skutki – będę miał przerąbane. Ale ja taką konfigurację zdarzeń uważam za wysoce nieprawdopodobną 😉 Z pojedynczymi sobie poradzę.

Kilka komentarzy szczegółowych:
– Piszesz o straconym czasie – dla mnie to jest zdobywanie doświadczenia i nie traktuję tego czasu jako stracony.
– Piszesz o kłótniach z wynajmującymi – jak na razie z moimi najemcami miałem przez blisko rok mniej niż przez dwa dni życia :) Ja jestem bardzo pokojowo nastawionym człowiekem – wbrew łatce krwiopijcy, którą mi tu chyba miejscami przypinacie w komentarzach.
– Piszesz o dzwonieniu sąsiadów – sąsiedzi mają od dawna doradzone, żeby albo zapukali i poprosili o spokój, albo (jeśli się obawiają zapukać) dzwonili od razu na Policję jak są problemy. Wiedzą, że ja tam nie mieszkam i nic nie poradzę. Nie miałem ani jednego telefonu od sąsiadów jak na razie (chociaż numer do mnie mają).
– Piszesz o płycie ze zdjęciami, ale wkładasz mi w usta coś czego nie powiedziałem – ja nie mówię, że mieszkanie ma wyglądać tak jak na zdjęciach. Nie musi! Mieszkanie zgodnie z prawem może nosić ślady normalnego używania. Ale jeśli w ścianie jest dziura której nie było i ktoś mi będzie wmawiał że była, to właśnie na takie sytuacje potrzebna jest obiektywna dokumentacja. OBIEKTYWNA – to znaczy nie faworyzująca ani mnie ani najemcy. Co w tym dziwnego, że chcę być do bólu fair? A może właśnie to jest dziwne? Sam nie wiem co próbujesz mi imputować :-)

Pozdrawiam Cię serdecznie i jeszcze raz dziękuję za Twój komentarz :)

Odpowiedz

Anon Grudzień 30, 2012 o 00:34

Mam kilka pytań:
1. W jaki sposób znalazłeś namiar na doradcę podatkowego, prawnika, rzeczoznawcę? Na tych kursach kupowania mieszkań czy w jakiś inny sposób?
2. Z US będziesz rozliczał się samodzielnie czy masz zamiar korzystać z usług księgowych? Jeśli księgowy to jaki jest to koszt?
3. Umowę z potencjalnymi najemcami sporządzasz samodzielnie, czy robi to prawnik? Jaki jest tego koszt?
4. Ile czasu (godzin roboczych) zajęło kształcenie się, sprawdzanie przepisów, szukanie mieszkania, załatwianie kredytu itd.?
5. Jeśli chodzi o sprawdzenie potencjalnego mieszkania pod względem prawnym – robiłeś to samodzielnie czy specjalista? Chodzi mi o takie kwiatki jak art. 112 (+306g) ordynacji.
6. Skąd założenia dotyczące obłożenia (11/12)? Na szkoleniu podali takie informacje?
7. Dlaczego akurat mieszkania a nie inne rodzaje nieruchomości?
8. Doradca kredytowy – z polecenia? W jaki sposób weryfikujesz jego informacje?
9. Dlaczego nie doliczyłeś kosztu szkoleń do listy wydatków?

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 22:30

Hej Anon,

Whaw! Konretna seria pytań. No to króciutko po kolei:

Ad. 1) Kontakty, znajomi. Z kursu mam prawnika. Poznański, ale specjalizuje się w nieruchomościach i działa ogólnopolsko. Z niego jestem bardzo zadowolony. Reszta to testy własne i polecenia.
Ad. 2) Samodzielnie. Nie mam z tym problemu. Zasad trochę jest, ale przychodzi mi to raczej łatwo :)
Ad. 3) Samodzielnie. Konsultowałem z zaprzyjaźnionym prawnikiem (innym) za darmo, ale generalnie umowy wypracowuję sam. Jeśli chcesz przykład mojej umowy najmu (akurat jest to umowa na najem okazjonalny), to zajrzyj tutaj: http://www.wynajmistrz.pl/blog/2012/05/28/najem-okazjonalny-wzor-umowy/
Ad. 4) Strasznie dużo i dużo jeszcze zajmie, ale traktuję to jako inwestycję. Zajmuje to czas mój i Żony. Szukanie mieszkań realizuje w całości Żona. Załatwianie kredytów to prosta sprawa. Więcej czasu zajmuje przygotowanie transakcji – zwłaszcza jeśli jest „z problemami”.
Ad. 5) Robiłem sam, ale posiłkowałem się też wsparciem prawnika i notariusza (tego też mam absolutnie świetnego i nie pasującego kompletnie do profilu innych notariuszy). Koszty uwzględnione w kalkulacji.
Ad. 6) Na szkoleniu podawali różne informacje. Przyjmij, że jest to moje założenie, które uda się osiągnąć lub nie :) Ale spróbuję Cię pozytywnie zaskoczyć.
Ad. 7) Bardzo dobre pytanie. Mieszkania znam i „czuję”. Chętnie bym się zajął nieruchomościami komercyjnymi i/lub garażami (z tego co słyszałem dają lepsze zwroty), ale nie chcę się teraz rozdrabniać. W samych mieszkaniach mam jeszcze kilka eksperymentów / tuningowania do wykonania. Na wszystko potrzeba czasu.
Ad. 8) Doradca kredytowy zaraz przeczyta, to co tu piszę, ale co mi tam: weryfikacja krzyżowa (kilku doradców) + osobista weryfikacja w bankach. Kontrola najwyższą formą zaufania 😉
Ad. 9) Koszty szkoleń pojawiały się kiedyś w którymś z moich raportów miesięcznych jako wydatek w kategorii „Edukacja”. Części kosztów nie widzieliście, bo były poniesione jeszcze przed rozpoczęciem bloga. Nie „amortyzuję” szkoleń w ramach konkretnych inwestycji, gdyż służą one wszystkim inwestycjom, które realizuję / planuję zrealizować. Podobnie jeśli kupie odkurzacz i po remoncie odkurzam nim wynajmowane mieszkanie, po czym przewożę go do innego – to nie liczę jego np. 1/10 jako kosztu danej inwestycji.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Anon Styczeń 3, 2013 o 01:02

Coś mi się komentarz nie chce dodać, może za długi, a może przez plugin do przeglądarki, także podzielę na części:

cz.1 @Michał Szafrański
3) par. 7 pkt.3 umowy vs. art. 19a. pkt. 4 Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733.
par. 7 pkt.3 W przypadku, gdy całkowity okres obowiązywania Umowy będzie krótszy niż 12 (słownie: dwanaście) miesięcy, wpłacona przez Najemcę kaucja przepada na rzecz Wynajmującego, za wyjątkiem przypadków, gdy rozwiązanie Umowy przed upływem 12 miesięcy nastąpiło z winy Wynajmującego.
art. 19a. pkt. 4 Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. (…)
5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

Ustawa ogranicza jakie należności można potrącić z kaucji. Nie widzę tam opłat za skorzystanie z uprawnień przysługujących na podstawie art. 19d. pkt.1. Masz namiar na jakieś orzecznictwo?

W ogóle ta umowa jest trochę dziwna i zawiera parę niepokojących zapisów, ale jako że mnie nie dotyczą to nie będę poświęcał czasu na ich sprawdzenie. Jedynie taka uwaga – jeśli wynajem nie wypali, to jak już posadzisz tych swoich programistów, to przed wyprodukowaniem jakiegokolwiek wzorca umowy rozważ skorzystanie z usług prawnika – p. par. 11 pkt. 1 vs. klauzula abuzywna nr 880 http://www.uokik.gov.pl/download.php?id=835

4) A ile to jest strasznie dużo? No chyba że to tajemnica?

7) O ile „znanie i czucie” jestem w stanie przyjąć do wiadomości jako racjonalny argument, o tyle „rozdrabnianie się” brzmi sztucznie i podpada mi pod wyuczoną (świadomie lub nieświadomie) manipulację. Jako, że nie próbujesz mi niczego sprzedać, to istnieją trzy możliwości:
I. Ktoś zastosował wobec Ciebie podobną argumentację abyś podjął jakąś decyzję kierując się emocjami, dzięki czemu argumentację traktujesz jako „swoją” (jest to jedna z technik manipulacji).
II. Będziesz chciał mi coś sprzedać w przyszłości używając tej samej argumentacji.
III. Nic nie znaczy, a ja jestem przewrażliwiony.

9) Jaki jest planowany czas użytkowania tego odkurzacza? Czy zakupiłbyś go gdybyś nie przeprowadzał inwestycji?

Odpowiedz

Anon Styczeń 3, 2013 o 01:05

cz.2 @Michał Szafrański
10) Zauważyłem, że robiąc interesy dosyć skrupulatnie sprawdzasz jakość otrzymywanych usług lub produktów (czyli zachowujesz się jak świadomy konsument), natomiast nie sprawdzasz już tak dokładnie samych przedsiębiorców tzn. kto stoi za daną firmą. Z czego to wynika? Przecież pobieżne sprawdzenie osoby jest znacznie tańsze niż zabezpieczenie się umowami, sporządzenie umów wekslowych, sprawdzenie pełnomocnictw itp. Jeśli ktoś będzie chciał Cię oszukać, to i tak to zrobi wykorzystując nieznany Tobie myk, którego się nie spodziewałeś. Oczywiście, umowy są pewnym zabezpieczeniem, ale czy do końca?

Przykład:
Człek wchodzi na stronę http://www.wynajmistrz.pl/blog/2012/05/28/najem-okazjonalny-wzor-umowy/ , którą to firmujesz swoim nazwiskiem. Następnie ów człek stwierdza, że skorzysta z usług profesjonalnej firmy (w końcu współpracuje z nią Michał Szafrański), która nazywa się Simplexity http://www.wynajmistrz.pl/pl/main/contact i powierza jej prowadzenie spraw związanych z wynajmem swojego mieszkania http://www.wynajmistrz.pl/pl/main/prices

Co się w tym momencie stało? Od początku:
Po pierwsze coś takiego jak firma „Simplexity” nie istnieje. Istnieje za to firma „Simplexity Grzegorz Grabowski” https://prod.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/SearchDetails.aspx?Id=8883e2a0-71ad-43ef-9dac-4039d24d84ee Niby szczegół, ale od kogoś kto „doradza w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania” czegoś się tam oczekuje. Ale dopóki nie wtopisz w sądzie na rozprawie (oddalenie powództwa, bo pozywasz inną firmę niż chciałeś), to i tak nie poczujesz różnicy.

KC Art. 43^3. § 2. Firma nie może wprowadzać w błąd, w szczególności co do osoby przedsiębiorcy, przedmiotu działalności przedsiębiorcy, miejsca działalności, źródeł zaopatrzenia.
KC Art. 43^4. Firmą osoby fizycznej jest jej imię i nazwisko. Nie wyklucza to włączenia do firmy pseudonimu lub określeń wskazujących na przedmiot działalności przedsiębiorcy, miejsce jej prowadzenia oraz innych określeń dowolnie obranych.

USTAWA z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną („Simplexity Grzegorz Grabowski” wysyła maile do najemców, więc prawdopodobnie podpada)
Art. 5. pkt. 2. Usługodawca podaje: pdpkt 2) imię, nazwisko, miejsce zamieszkania i adres albo nazwę lub firmę oraz siedzibę i adres.
Art. 23. Kto wbrew obowiązkom określonym w art. 5, nie podaje danych, o których mowa w art. 5 ust. 2, 3 lub 5 albo podaje dane nieprawdziwe lub niepełne, podlega karze grzywny.

Po drugie: wynajmujący przekazał komuś dane osobowe swoich najemców. Na jakiej podstawie i komu? Możliwe, że na żadnej, a może na podstawie tego co mu profesjonalna firma doradziła, czyli np. §11 pkt. 1 umowy, która jest na stronce, ewentualnie czegoś równie profesjonalnego jak „Najemca wyraża zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych przez operatora serwisu Wynajmistrz.pl oraz przesyłanie mu komunikatów z serwisu za pośrednictwem e-mail, telefonu komórkowego lub stacjonarnego.”

Fajnie, tylko że
Art. 24. USTAWY z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych mówi:
1. W przypadku zbierania danych osobowych od osoby, której one dotyczą, administrator danych jest obowiązany poinformować tę osobę o:
1) adresie swojej siedziby i pełnej nazwie, a w przypadku gdy administratorem danych jest osoba fizyczna – o miejscu swojego zamieszkania oraz imieniu i nazwisku,
2) celu zbierania danych, a w szczególności o znanych mu w czasie udzielania informacji lub przewidywanych odbiorcach lub kategoriach odbiorców danych,
3) prawie dostępu do treści swoich danych oraz ich poprawiania,
4) dobrowolności albo obowiązku podania danych, a jeżeli taki obowiązek istnieje, o jego podstawie prawnej.

Widzisz gdzieś takie informacje w par. 11 umowy najmu? Bo ja nie.

Po trzecie pojawia się pytanie: czy wynajmujący jest obowiązany do ochrony danych osobowych swoich najemców, a może nie jest i może przekazywać je na prawo i lewo?
Art. 51.
1. Kto administrując zbiorem danych lub będąc obowiązany do ochrony danych osobowych udostępnia je lub umożliwia dostęp do nich osobom nieupoważnionym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
2. Jeżeli sprawca działa nieumyślnie, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Po czwarte: oczywiście wierzę w profesjonalizm firmy i to, że akurat nie mogę znaleźć zarejestrowanego zbioru danych wpisując na stronie http://egiodo.giodo.gov.pl/search_advanced.dhtml w polu REGON nr 146157375 zwalę na moją ułomność lub nieprofesjonalizm GIODO. Także poniższe przepisy nie powinny mieć zastosowania jeśli chodzi zarówno o dane najemców, jak i wynajmujących:
Art. 49. pkt. 1. Kto przetwarza w zbiorze dane osobowe, choć ich przetwarzanie nie jest dopuszczalne albo do których przetwarzania nie jest uprawniony, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Art. 53. Kto będąc do tego obowiązany nie zgłasza do rejestracji zbioru danych, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Podsumowując: rozumiem, że to nie Ty będziesz odpowiadał za ewentualne błędy, a co najwyżej wynajmujący lub/i pan Grzegorz wraz z małżonką mającą z nim wspólność majątkową, ale mimo tego zapytam się: czy chciałbyś żeby ktoś kto widząc Twoje nazwisko umieszczone na stronie mistrza wynajmu zawarł umowę przez którą będzie mógł popaść w poważne problemy? Jeśli nie, to co zrobiłeś, żeby temu zapobiec? Zadałeś pytania jakie ja tu przytoczyłem panu Grzegorzowi? Jeśli tak i wszystko jest w porządku, to przepraszam – zapewne jestem przewrażliwiony i zbyt często trafiam na nieuczciwych ludzi prowadząc interesy.
Jeśli nie, to będąc na Twoim miejscu bym je zadał, ale to oczywiście Twoja decyzja.

11) Jeszcze jedno pytanie poboczne dotyczące analizy ryzyk i „wirtualnych zagrożeń” – czy przechodziłeś kiedyś jakieś kursy lub szkolenia z zarządzaniem ryzykiem w projektach? Jeśli tak to mógłbyś napisać co to za szkolenia? Ewentualnie odesłać mnie do literatury w tym temacie? Pytam, bo uczestniczyłem kiedyś w projekcie, gdzie zarządzano ryzykiem po prostu je akceptując i pomimo regularnych strat (niedużych, ale zawsze) nie byłem w stanie wymusić zmian w modelu zarządzania owym ryzykiem i chciałbym się dowiedzieć z czego to wynikało. Na pewno miało to racjonalne uzasadnienie, ale nikt nie potrafił wskazać mi konkretnego źródła.

Odpowiedz

A_A Grudzień 30, 2012 o 10:20

Cześć,
1. Jak zamierzasz skonstruować umowę z najemcami żeby mieć zapewniony ciąg najmu od października do sierpnia, z założeniem że jeśli jeden ze studentów wypowie umowę najmu to ma obowiązek/musi/powinien* znaleźć na swoje miejsce następce, tak by najem był kontynuowany? Jak zamierzasz egzekwować tego typu „obowiązek”?
2. W jaki sposób planujesz rozliczać kaucje z najemcami? Chodzi mi o praktyczne aspekty takiego rozliczenia.

Pozdrawiam,
A_A

Odpowiedz

sztab mentorów Grudzień 31, 2012 o 14:02

Jak zamierzasz skonstruować umowę z najemcami żeby mieć zapewniony ciąg najmu od października do sierpnia, z założeniem że jeśli jeden ze studentów wypowie umowę najmu to ma obowiązek/musi/powinien* znaleźć na swoje miejsce następce, tak by najem był kontynuowany? Jak zamierzasz egzekwować tego typu “obowiązek”?

do słynnej sekty inwestorów.
zorganizowanie opisanego w tym artykule obozu pracy jest niemożliwe. Najemcy nie interesuje kredyt właściciela, ponieważ istnieje spory rynek najmu, na którym średnio sobie radzą nawet właściciele mieszkań nie obciążeni kredytem. Dodatkowo wielu włascicieli (nawet wśród kredyciarzy) ma pewne kompetencje społeczne, podczas gdy język oraz chwyty psychologiczne wyuczone na szkoleniach nie są tych kompetencji ekwiwalentem, lecz zaprzeczeniem. Pragnienia konsumpcyjne są powszechne, natomiast emanująca z tego bloga chciwość jest czymś bardzo rzadkim. Jeśli nawet istnieje, to inni wstydzą się ją okazywać.

pozdrawiamy serdecznie,
sztab mentorów

Odpowiedz

Richmond Grudzień 30, 2012 o 11:38

Nie wiedzialam, ze w tych czasach sa ludzie, ktorzy chca zyc w kolchozie, za takie pieniadze, w tak malym lokalu. Jedna lazienka na 5 osob? Bo nie wspominasz, ze to lokal z dwoma lazienkami.

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 22:42

Hej Richmond,

Łazienka + oddzielne WC. W sumie gdyby iść tym tokiem rozumowania, to moja 4-osobowa rodzina też żyje w „kołchozie”. Jaka według Ciebie jest normalna liczba łazienek na ile osób?

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Richmond Styczeń 22, 2013 o 10:10

Rodzina to nie 4 czy 5 obcych osob zajmujacych jeden lokal. Ze dwie lazienki przydalyby sie na tyle osob.

Odpowiedz

marcin Grudzień 30, 2012 o 14:10

Witam
-pomysł dobry bo sprawdzony
-to nie jest kołchoz tylko mikroakademik
– plan ma to siebie , że go można modyfikować
– jeżeli sie okaże , że zamista 500 powyżej kredytu bedzie 200 – to cały czas jestto dobry interes

Jak skupimy sie sie tylko na przeszkodach możliwych do wystąpienia i nie mamy charakteru do podjęcia ryzyka mimo dużej szansy na powodzenie / nie mylić z pewnościa/to zostańmy tam gdzie jesteśmy

Czy te krytyczne cenne wypowiedzi wynikają z doświadczeń pytających ?
Czy może są opiniami tylko ?

Marcin

Odpowiedz

Nemo Grudzień 30, 2012 o 15:45

A czy pozytywna ocena wynika z doświadczenia czy też jest wyrazem jego braku ?

Odpowiedz

marcin Grudzień 30, 2012 o 19:17

oczywiście Nemo
masz racje

Odpowiedz

marcin Grudzień 30, 2012 o 14:11

przepraszam za literówki

Odpowiedz

Krzysztof Kruszelnicki Grudzień 30, 2012 o 15:23

Witaj Michale!
Informacyjnie: ceny nieruchosci w Warszawie na przestrzeni ostatnich 5 lat spadly o 12% (interia.pl). I beda dalej spadac.
http://aleksanderpinski.nowyekran.pl/post/84260,dlaczego-nie-warto-jeszcze-kupowac-mieszkania.
Sam wynajmuje 2 mieszkania i wkrotce 3-cie. Wydaje mi sie, ze przyjales dosc optymistyczny model, choc wynajem na pokoje jest swietnym pomyslem. Powodzenia. Daj znac w sierpniu 2013 jak biznesplan vs wykonanie.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 22:51

Cześć Krzysztofie,

Nawet nie wiesz jak się cieszę, że ceny spadają. Przyjęty model rzeczywiście może być zbyt optymistyczny, ale nie dowiem się dopóki w praktyce go nie sprawdzę. O rezultatach będę informował.

Życzę Ci powodzenia z Twoimi mieszkaniami :)

Odpowiedz

kingsajz Grudzień 30, 2012 o 18:39

Witam,

Pozwolę sobie napisać pierwszy komentarz na Twoim blogu, chociaż czytelnikiem jestem od dłuższego czasu.

Gratuluję pomysłu i tego, że udało się ten pomysł zrealizować. Naprawdę podziwiam Twoją odwagę i determinację bo bez tego na pewno nie osiągnąłbyś tego celu.

Jak przeczytałem jaki „sztab” ludzi był zaangażowany w ten projekt to od razu przypomniało mi się co głosi Robert Kiyosaki w swoich książkach. Jak nie znasz się na prawie to zatrudnij prawnika, nie jesteś „złotą rączką” zleć remont ekipie, która zna się na rzeczy, itd.
Czytając Twojego bloga wyrobiłem sobie pewien obraz Twojej osoby, być może mylny.
Do tej pory wydawało mi się, że jesteś typem człowieka grzecznego, spokojnego, taki Michałek :) ale po przeczytaniu kilku Twoich odpowiedzi na komentarze zadawane pod tym wpisem stwierdziłem, że chyba jest inaczej.
Też byłem studentem, mieszkałem w różnych miejscach, na stancjach, w kawalerkach, dzieliłem pokój z różnymi osobami. Wynajmowaliśmy całe mieszkania, pojedyńcze pokoje i wiem, że nie chciałbym trafić na Takiego właściciela jak Ty. Pomysł z płytą DVD ze zdjęciami mieszkania rozbroił mnie maksymalnie. Jeśli wynajmujący będą spóźniać się ze spłatą czynszu to postraszysz ich mafią ? – taki żart :)

Optymistyczne są również założenia co do czasu alokacji lokatorów 11 miesięcy w roku może być ciężko.

Życzę powodzenia i pozdrawiam.

Odpowiedz

marcin Grudzień 30, 2012 o 19:50

Moim zamiarem nie jest obrona założeń Michała.
Szukanie jednak przez niektórych „dziury w całym” oraz krytyka niekonstruktywna pomysłu autora pobudziła mnie do „zabrania głosu”
1. dokumentacja na CD jest uczciwym przedstawieniem stanu faktycznego mieszkania dla obu stron ( ludzie mają krótką pamięć, dot. to zarówno najemcy i właściciela
2. nie każdy student musi winajmować JEgo mieszkanie , ani Michał nie musi wynajmować każdemu chętnemu studentowi.
3. Michał oddaje w użytkowanie dobro , które jest warte około 350 tys wiec zabezpieczenie w postaci CD nie jest ostrożnością na wyrost.( zobaczcie jakie
stosują zabezpieczenia wypożyczalnie samochodów , przy dużo mniejszej wartości.
4. jak klient operatora komórkowego, albo dostarczyciela gazu czy prądu mam spóźnienie – to nalicza sie odsetki
5. warunki umowy są znane przed jej podpisaniem i nie są ukrywane
6. wynajem jest to normalny interes , który ma dać zysk właścicielowi a nie stratę. Dlatego po prostu nie rozumiem niektórych głosów , że koszt remontu zniszczonego mieszkania ma pokryć sprawca zniszczenia

pozdrawiam
marcin

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 23:01

Hej Kingsajz,

Dziękuję za Twój pierwszy komentarz na blogu. Strasznie mnie zaciekawiłeś tym „chyba jest inaczej”. Sugerujesz, że teraz Twój obraz mnie to „niegrzeczny i niespokojny”? 😉

Rozwiń proszę dlaczego nie chciałbyś trafić na takiego właściciela jak ja. Naprawdę chcę zrozumieć co leży u podstaw takiego stwierdzenia.

Dzięki za życzenia i również pozdrawiam.

Odpowiedz

ravikg Grudzień 30, 2012 o 20:08

Michał, a tak z ciekawości,czy mieszkanie ma dwie łazienki? W przeciwnym wypadku chyba będzie trudno upchnąć 5 osób :-)

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 23:13

Ravikg, łazienka i oddzielne WC. W sąsiedniej klatce identyczne mieszkanie wynajmowane jest przez 5 osób. Co oczywiście nie oznacza, że będzie łatwo.

Odpowiedz

kyniekk Sierpień 29, 2013 o 13:30

Ja w akademiku miałem 1 łazienkę + 1 WC na 10 osób i przeżyłem 3 lata :)

Odpowiedz

KRZYSZTOF (WROCLAW) Grudzień 30, 2012 o 21:02

Michał, WIELKI SZACUN dla Ciebie z kilku powodów.
1*SZACUN* Przede wszystkim witaj w gronie Aktywnych Inwestorów -gratulacje ze zrealizowanego zakupu mieszkania. Pamiętam Twoje wystąpienie „Warszawę da się lubić” na 3.Zjeździe Absolwentów; coś czuję że na kolejnym ZA też będziesz „przy tablicy”;

2*SZACUN* Zrobiłeś kawał extra roboty z rozłożeniem na czynniki pierwsze swojego podejścia do inwestowania w nieruchomości i musiało Ci to zająć sporo czasu. Jestem pod b. dużym wrażeniem -jest to cała esencja tego co powinni wynieść kończący kurs P. Hryniewicza. Sama wiedza to za mało, jeszcze trzeba ją zamienić w czyn i Ty to zrobiłeś (przy tej okazji jeszcze raz dziękuję wspomnianemu Piotrowi, że mnie do tego „zmusił”) 😀
Do swoich aktywów nieruchomosciowych podchodzę w ten sam sposób i przynosi to wielkie efekty; liczby nie kłamią -trudno mi to przechodzi przez gardło, bo w szkole nienawidziłem matmy;

3*SZACUN* A czyś Ty czasem nie postradał rozumu działając w stylu „kawa na ławę”?;

Spotkam na swojej drodze wielu inwestorów-praktyków, którzy ze swoich patentów inwestycyjnych robią tabu -śmieszy mnie takie podejście; jeśli się do nich nie zaliczasz, to dołącz do klubu Michała i opisz swój system

tym bardziej powinni docenić to wszyscy moi przedmówcy-sceptycy i ci, którzy chcą postawić pierwszy krok, ale nie wiedzą gdzie, Michał daje Wam bezcenne wskazówki.

Jestem w stanie się założyć o beczkę piwa, że za rok Michał będzie czerpał zyski z tego mieszkania, pomimo tego, że „wibor nie taki, ..że najemcy niszczą, …że wynajem maleje”, …że to i że tamto.

Pozdro
Krzysztof

Odpowiedz

Catbert HRM Luty 9, 2014 o 23:55

Przegrałbyś beczkę piwa , bo Michał sprzedał mieszkanie – spekulant jeden :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 21:05

Hej Wam wszystkim,

Mój dzień minął z dala od komputera, a tu dyskusja wre. Świetnie :) Przeczytałem pobieżnie wszystkie Wasze komentarze i za chwilę przeczytam je dokładnie i spróbuję odpowiedzieć na pytania.

Ale już teraz chcę Wam podziękować za wysoką kulturę wypowiedzi. Na forum oszczędzania gazeta.pl zwymyślano mnie już od suterenów, członków sekty, naganiacza Expanderów itp. Niektórzy życzą mi nawet żebym popłynął i żeby komornik mnie zlicytował… Dziękuję Wam, że trzymacie wyższy poziom :)

Kilka słów ogólnego komentarza: przedstawiłem Wam mój plan i kalkulacje. Takie są moje założenia na wynajem tego konkretnego mieszkania. Być może moje założenia są błędne, być może jestem nadmiernym optymistą sądząc, że wynajem przez 11 miesięcy w roku jest realny w tej grupie docelowej. Jest WYSOCE PRAWDOPODOBNE, że macie rację. Czy pewne? Nie wiem – zobaczymy.

Zdecydowałem się opublikować ten wpis teraz, a nie za 6 miesięcy, właśnie po to żebyście mogli śledzić tą inwestycję. Żebyście mogli zobaczyć czy eksperyment się udał i czy pacjent przeżył. Ja nie wiem jak będzie. Plan już znacie, możecie sądzić, że jest nierealny, zbyt ambitny, ryzykowny, optymistyczny, nieodpowiedzialny itd. Zobaczymy za jakiś czas. Łatwo byłoby mi zamieścić konkretne „case study” już po fakcie. Jestem przekonany, że wtedy część z Was miałaby inne wątpliwości, np. „gdybym to ja zainwestował 5 lat temu to miałbym lepszy wynik” albo „wtedy może się udało, ale teraz to już nie ma takich okazji” itp.

Tak jak piszę na blogu i na stronie „O mnie” – ja nie mam patentu na nieomylność. Cokolwiek byście sądzili – nie jestem Waszym doradcą finansowym. Tak jak piszę (także w tym artykule) każdy z Was musi samodzielnie decydować o swoich inwestycjach i dokonywać samodzielnych analiz. Macie inne założenia biznesowe? To podstawiajcie inne zmienne. Wynik na pewno wyjdzie Wam inny. Do Was należy decyzja co dalej.

Jeśli mnie zapytacie, to chętnie Wam powiem co ja myślę na jakiś konkretny temat i co ja bym zrobił w danej sytuacji. Ale to będzie zawsze mój punkt widzenia. Nie próbuję Wam go narzucać. Nie próbuję Wam mówić co Wy macie myśleć. Ani tym bardziej nie zamierzam Was oceniać na podstawie Waszych mniej lub bardziej zdawkowych komentarzy – bo wiem, że nie mam pełnego obrazu tylko jakiś zdawkowy strzęp informacji. Będę Wam naprawdę wdzięczny, jeśli będziecie działali podobnie :-)

Jeszcze kilka słów o oczekiwanym wyniku operacji „mieszkanie” :): nawet jeśli nie uda mi się osiągnąć spodziewanych rezultatów, nawet jeśli miesiąc w miesiąc będę musiał do biznesu dopłacać 100 czy 200 zł (przykładowo mówię), to nie oznacza to wcale, że robię zły interes. Być może nie osiągnę tak spektakularnych rezultatów, jakie przedstawione są w artykule, ale i tak będę miał zasób pracujący na mnie na emeryturze.

Niektórzy z Was prognozują, że WIBOR wjedzie na wysoki poziom itp. Ja nie prognozuję. Nie wiem co będzie, ale wiem, że mam łeb na karku i będę sobie próbował z zastaną sytuacją poradzić. Może zrefinansuję ten kredyt innym (korzystniejszym – o ile będzie dostępny), a może spłacę cały kredyt gotówką (o ile uznam to za sensowne), a może kompletnie zmienię charakterystykę wynajmu lokalu i np. posadzę tam kilku programistów, którzy zarabiać będą i na siebie i na lokal. Możliwości jest dokładnie tyle… ile zauważymy i będziemy chcieli wykorzystać.

Bardzo mi się podobał komentarz Stacha. Aż go chyba włożę do treści artykułu jako rzeczowy i konkretny „głos rozsądku”. Oczywiście, że inwestowanie w nieruchomości obarczone jest ryzykiem. I oczywiście pisałem też o tym w artykule, ale masz rację, że nie zaszkodzi przestrzec Czytelników bardziej :) Mam Was za ludzi myślących, inteligentnych i samodzielnie podejmujących decyzje. Zakładam, że każdy z Was potrafi wyciągnąć własne wnioski i że nikt nie poleci kupować mieszkania na wynajem tylko po lekturze tego artykułu.

Spójrzcie proszę na cały ten temat z tej strony: jedynymi wygranymi w całej sytuacji jesteście Wy :-) Ja i moja Żona musimy się strasznie napracować żeby udało nam się spełnić założenia przedstawione w artykule. I chcemy się strasznie napracować. A mimo to może nam się nie udać. Wy się nie musicie napracować. Już dzisiaj wiecie jakie są założenia i tak czy siak będziecie mieli do czynienia z fajnym dla Was case study: jeśli nam się uda, to będziecie mieć namacalny dowód, że założenia się spełniły. I nie będzie podejrzeń, że cała sprawa jest ukartowana, że założenia były inne itp.

A jeśli nam się nie uda… no to będziecie mogli sobie powiedzieć (mówię do sceptyków) „przynajmniej byłem mądrzejszy i wyszło na moje”.

Bez względu na to czy osiągnę mój cel w 100%, połowicznie, czy stracę – wiem jedno: sporo się na tym mieszkaniu nauczę (tak jak na każdym). Będę miał doświadczenia praktyczne, błędy z których wyniosę naukę. To wszystko mi się przyda. I nie będę musiał bazować na zapożyczonych złowieszczych historiach typu „mój znajomy to ma 5 mieszkań i wiem, że traci więc najem jest do kitu”.

Pozdrawiam Was serdecznie i zaraz się zabieram za Wasze zaległe pytania :)

Odpowiedz

Edek Z Fabryki Kredek Grudzień 30, 2012 o 22:21

„Ale już teraz chcę Wam podziękować za wysoką kulturę wypowiedzi. Na forum oszczędzania gazeta.pl zwymyślano mnie już od suterenów, członków sekty, naganiacza Expanderów itp. Niektórzy życzą mi nawet żebym popłynął i żeby komornik mnie zlicytował… ”

(1) Widzę, że nie zrozumiałeś dyskusji, która tam się toczy. Ale nic to, to nie jest obowiązkowe.

(2) Chciałeś komentarzy to dostałeś.

(3) „Więc dlatego z punktu mając na uwadze, że ewentualna krytyka może być, tak musimy zrobić, żeby tej krytyki nie było. Tylko aplauz i zaakceptowanie. Tych naszych, prawda, punktów, które stworzymy.”

Odpowiedz

Marcin Grudzień 30, 2012 o 21:25

Witam,

Co do mieszkania w 5 osób z jedną łazienką to dla studentów nie problem. Na studiach mieszkałem w dużym mieszkaniu w 6-7 osób (przez kilka lat). Dopóki nie ma dużo kobiet wychodzących o podobnej porze wszystko będzie ok 😉

Natomiast jeśli chodzi o płytę ze zdjęciami i różne zapisy w umowie to szczerze mówiąc po usłyszeniu czegoś takiego od razu szukałbym innego mieszkania :) Wynajmowałem różne mieszkania od prawie 10 lat w Krakowie i poprostu jest tego tak dużo, że nie ma sensu ryzykować, że trafię na zbyt „opiekuńczego” właściciela. Nie to, to następne.

Mam nadzieję, że Michał nie weźmie tego do siebie bo uważam, że robi świetną robotę z tym blogiem. W pewnym sensie był nawet moją inspiracją do działania (właśnie tworzę stronę).
Ale patrząc z perspektywy studenta bałbym się problemów z właścicielem. Co nie znaczy, że nie znajdą się studenci, którym będą odpowiadać takie warunki umowy.
W każdym razie życzę powodzenia Michał.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 30, 2012 o 23:31

Hej Marcin,

Dziękuję za komentarz. Co do płytki ze zdjęciami: nie biorę tego do siebie – wiem, że piszesz w dobrej wierze. Ja odpowiem tak: mam nieodparte wrażenie, że z definicji podchodzisz do wynajmującego jak do kogoś kto chce Cię wykorzystać. Dlaczego wola zadbania o porządek w papierach i jednoznaczność odbierana jest przez Ciebie jako zagrożenie (być może nadinterpretowuję to co piszesz – jeśli tak to przepraszam)? Naprawdę nie mogę zrozumieć co jest złego w tym, że dostaniesz płytkę ze zdjęciami, która ucinać będzie ewentualne dywagacje. Ale załóżmy, że tej płytki nie ma. W jaki sposób dokumentowałeś z wynajmującym stan przejmowanego mieszkania? Na ile dokładnie opisywaliście wyposażenie i jego stan? Czy przynajmniej raz w Twojej historii najmu, zetknąłeś się z tym, że jako najemca byłeś w sytuacji, w której wynajmujący miał o coś pretensję czy raczej nie? Jak sobie radziłeś w tej sytuacji? Co by Ci pomogło poradzić sobie w tej sytuacji? Czy jeśli pretensje wynajmującego byłyby nieuzasadnione, to płytka byłaby pomocna czy nie?

Nie bierz proszę do siebie tego co piszę. Zero przytyków personalnych z mojej strony. Po prostu próbuję zrozumieć dlaczego ta płytka z dokumentacją jest taka problematyczna.

I jeszcze jedno pytanie: co w relacjach student-wynajmujący jest Twoim zdaniem największym zagrożeniem dla studenta (piszesz, że bałbyś się problemów z właścicielem)? Ja mam wolę przecinania wszelkich tego typu wątpliwości czy domniemań więc jeśli możesz mi pomóc – to będę wdzięczny :) Zależy mi na tym żeby z najemcami mieć jak najlepszą współpracę.

Pozdrawiam serdecznie i daj koniecznie znać jak już uruchomisz stronę :)

Odpowiedz

Sylwek Grudzień 31, 2012 o 07:03

Ja tylko dodam od siebie, że byłem już kilka razy w roli najemcy i nawet za granicą (Holandia) zdażyło się tak, że przy przyjmowaniu mieszkania były robione zdjęcia przynajmniej z kluczowych lub dyskusyjnych elementów wyposażenia. Jakoś nikt (żadna ze stron) z tego wielkiego problemu nie robił.

Odpowiedz

Maciundo Grudzień 30, 2012 o 21:36

Jeśli chodzi o rozliczanie mediów.
Tak jak pisałem polecam licznik na prąd w wersji „na kartę”.
Jeśli chodzi o inne media – polecam faktury w formie pdf

Czyli 2 strony dostają na email fakture w pdf i jedna ze stron to opłaca.

W mbanku można przy przelewie wpisać email na który ma iść „z systemu” potwierdzenie że przelew wyszedł.

ps jeśli firmy komunalne/spółdzielnie etc nie oferują w Waszych miastach e-faktur to je „spamujcie” z prośbą o takie coś. W moim mieście po nowym roku wodociągi zaczną oferować taki system. I zrobią to tylko dlatego że sposo osób o to prosiło.

Plus jak będziecie prosić … to piszcie aby te ich nowe systemy miał możliwość wysyłania faktury od razu na 2 adresy email…

Co do podatku katastralnego – po prostu trzeba nie głosować na partie która chce go wprowadzić…

Odpowiedz

Maciundo Grudzień 30, 2012 o 21:55

Jeszcze jedna kwestia o której chciałbym powiedzieć.
Patrzy na wszystko też z drugiej strony, jak druga strona to widzi, co czuje itd
W przypadku targetu młodzi ludzie, studenci, młode małżeństwa musimy być troszkę troskliwi, w porządku, trochę zadbać o tych młodych, często zagubionych w miescie ludzi…

Ważne jest aby budować pozytywnę relacje. Dzięki nim 2 strony bedą sie czuć dobrze i będą nawzjem o siebie dbac.

Czyli być takim „no problem”. Jak coś sie dzieje ze dzwońcie – pomogę, zepsuła się bateria, naprawisz, wydasz 100zł i powiesz mi no dobra nie musicie płacić – dbajcie tylko o wszystko…

Coś jak kontakty szefa z pracownikami, tu i tu mamy osoby które dla kogos generują przychód.
Mądry właściciel sklepu nie będzie kłócił się o 50-100zł manka w kasie na koniec miesiąca, powie tylko biorę to na siebie ale dbaj o sklep, uśmiechaj się do klientów i będzie dobrze.

Twórzmy relacje bo dzięki nim będzie prosciel i łatwiej. Plus bądźmy ludzcy i zyciowi…

btw jestem ciekaw czy kiedyś w demografii się tak pozmienia ze w 4 pokojowym mieszkaniu przynajmniej, jeden pokój będzie wynajmowany przez seniora. A może 3 pokoje seniorzy, 4 pokój student za pół darmo ale majacy w obowiązkach dbanie o mieszkanie i jakaś pomoc dla tych starszych osób…

Odpowiedz

Nemo Grudzień 31, 2012 o 00:10

Skoro zakładane jest 11-miesięczne obłożenie to zmienia się zyskowność całego interesu. Opłaty z „wolnego” miesiąca zjadają niespełna 4-miesięczny zysk. Wychodzi średnio trochę ponad 400 zł na czysto w miesiąc.
Przyjmując takie wyliczenia Michał musiałby mieć przynajmniej ze 20 mieszkań, żeby wyrównać swoje wydatki domowe.

P.S. Michał: czy mógłbyś podać linka do tego forum, gdzie szczególnym szacunkiem darzą wynajmujących ?

Odpowiedz

Michał Szafrański Grudzień 31, 2012 o 00:25

Hej Nemo,

Nikt nie mówił, że będzie łatwo :) A co do forum, to tu jest ten wątek: http://forum.gazeta.pl/forum/w,20012,141298864,141298864,jak_najlepiej_oszczedzac_na_emeryture.html

Odpowiedz

marcin Grudzień 31, 2012 o 11:23

Cześć Michał
przeczytałem sobie tę sieczke i mam pytanie
na podstawie czego ludzie doszli do tak głębokich wniosków , że
1. pożyczas na 1500 %
2. łazienka jest brzydka – mimo, że remont nie dobiegł do końca
3. mieszkanie jest daleko od metra
4. zapłaciłeś Piotrowi H :-) 2000
5. masz charakter SUTENERA

poznałem Ciebie na szkoleniu u Piotra H ( z Niego to będzie chyba wielokrotny diament amwayowy) i takich cech moim gapowatym wzrokiem nie zauważyłem u Ciebie

doszedłem chyba do połowy wpisu, ale dzisiaj skończe obiecuje
pozdrawiam
marcin

Odpowiedz

nemo Grudzień 31, 2012 o 12:57

Zakładając, że oferta sprzedaży mieszkania była dostępna publicznie i nie przymusiłeś sprzedającego groźbami do obniżenia ceny, to cena za którą kupiłeś mieszkanie jest ceną rynkową, a nie „poniżejrynkową”. Po prostu nikt inny nie chciał go kupić w wyższej cenie.

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 14:40

> Po prostu nikt inny nie chciał go kupić w wyższej cenie.

Gdyby ktokolwiek chciał je kupić po tej cenie, to już byłoby sprzedane. Autor kupił, bo zapłacił najwięcej. Proszę bardzo. Tylko po co wyobraża sobie, że kupuje „poniżej rynku”?

Odpowiedz

sztab mentorów Grudzień 31, 2012 o 13:49

Jak przeczytałem jaki “sztab” ludzi był zaangażowany w ten projekt to od razu przypomniało mi się co głosi Robert Kiyosaki w swoich książkach. Jak nie znasz się na prawie to zatrudnij prawnika, nie jesteś “złotą rączką” zleć remont ekipie, która zna się na rzeczy, itd.

witam słynną sektę inwestorów.
wynajmowanie komuś mieszkania zakupionego obecnie na kredyt nie bilansuje się. Przy jakichkolwiek dodatkowych kosztach tym bardziej się nie zbilansuje. Przy podanych założeniach inwestycja wygeneruje astronomiczny deficyt. Autor prawdopodobnie będzie usiłował pokryć deficyt organizując szkolenia pod tytułem „Jak wzbogacić się na wynajmie mieszkań”.

pozdrawiamy
sztab mentorów

Odpowiedz

sztab mentorów Grudzień 31, 2012 o 14:22

Ale już teraz chcę Wam podziękować za wysoką kulturę wypowiedzi. Na forum oszczędzania gazeta.pl zwymyślano mnie już od suterenów, członków sekty, naganiacza Expanderów itp. Niektórzy życzą mi nawet żebym popłynął i żeby komornik mnie zlicytował… Dziękuję Wam, że trzymacie wyższy poziom :)

do słynnej sekty inwestorów.
poza waszą sektą osoba proponująca eksmisję dziewczyny w ciąży nie ma prawa wypowiadać się o kulturze. U was ocenia kulturę i poziom innych.

pozdrawiamy czule,
sztab mentorów

Odpowiedz

lwi Grudzień 31, 2012 o 15:05

Mam wrażenie, że niektórzy się „czepiają”.

W każdej inwestycji najważniejsze jest by kontrolować to, co da się kontrolować. Rezultat jaki ostatecznie można osiągnąć, bez względu na wiele przedstawianych tutaj (w komentarzach) dylematów i tak jest zbliżony. Bo ani Michał, ani nikt inny nie potrafi przecież powiedzieć, w tej chwili i z założeniem pewności, jakie mogłyby być różnice, gdyby w tym mieszkaniu były np. dwie łazienki, mniej lub więcej pokoi itd.

Prawidłowa metodyka w podejmowaniu decyzji, w całym tekście jest widoczna jak na dłoni. Mam tu na myśli np. zakup mieszkania po atrakcyjnej cenie – poniżej średniej ceny transakcyjnej – czyli wybór mieszkania, na które z „nieuzasadnionych” powodów (zadłużenie) popyt jest mniejszy. Inna to np. szansa na maksymalizację przychodów z jednostki powierzchni, zabezpieczenie się przed czynnikami niezależnymi, nisko oprocentowany kredyt, optymalizacja podatkowa itd.

Podejmowane decyzje muszą być optymalne z punktu widzenia dostępnych informacji. I tyle można i należy zrobić. Jeśli ktoś ma wiarygodne informacje, że 9 na 10 czteropokojowych mieszkań z jedną łazienką, przeznaczonych dla studentów, stoi przez ¾ roku pustych, to jak najbardziej może się tą wiedzą tutaj podzielić.

Z innej beczki. Fakt, że cena mieszkania spada mniej lub bardziej, na dłużej lub krócej nie oznacza, że nie ma z tego powodu strat, tylko dlatego, że nie uwzględnia się tego faktu w doraźnej wycenie. I podobnie jak poprzednio, nie przekreśla to opłacalności całego przedsięwzięcia.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 2, 2013 o 23:14

Hej Lwi,

Witam w Nowym Roku i dziękuję za uchwycenie istoty zagadnienia. Dołączam się do Twojej prośby – jeśli ktoś ma doświadczenia z wynajmu na pokoje wielopokojowych mieszkań – to bardzo proszę o komentarze i wskazówki.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

my-name Grudzień 31, 2012 o 22:24

Witam.
Wreszcie temat na który czekałem jeszcze przed ankietą. Szkoda ze artykuł krótki, może dlatego że nastawiłem się na więcej. Kiedyś napisałem w komentarzach (chyba o programach lojalnościowych) ze oszczędzanie to „dyscyplina” dla bogatych a teraz dołożyłbym do tego inwestowanie. Mam pytania dotyczące skrajnych sytuacji.
Załóżmy że najemca, świadomie lub nie, wejdzie w posiadanie materiałów popularnie określanych jako piractwo czy nawet pornografia dziecięca. Przyciśnięty przez „władzę”, nie dość że zaszkodzi współlokatorom (komputery skonfiskują ze wszystkich pokojów) to jeszcze powie: … a ja mieszkanie i internet mam od tego Sz… Ponieważ władza jest taka a nie inna to może skończyć nalotem u Ciebie Michale. Jak mieszkanicznicy radzą sobie z takimi hipotezami?
Druga kwestia to nie napisałeś o wywiadzie środowiskowym. Ja przed finalizacją zakupu jeszcze sprawdziłbym czy nie ma nawiedzonych sąsiadów którzy mogli by odstraszyć potencjalnych najemców.
Jeśli chodzi o słynną już płytę dvd ze zdjęciami to sądziłem ze dokumentacja stanu będzie jeszcze większa czyli film a zdjęcia w wysokiej rozdzielczości dokumentowały by poszczególne elementy wyposażenia.
Pozdrawiam i czekam na temat o metodach negocjacji.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 2, 2013 o 23:39

Hej My-name,

„Krótki artykuł” – dobre sobie :) Tak jak pisałem, temat siłą rzeczy będzie miał swój ciąg dalszy.

Co do opisanej przez Ciebie problematycznej sytuacji dla wynajmującego: jest to jeszcze jeden powód, dla którego warto mieć podpisaną dobrą umowę najmu zgłoszoną do urzędu skarbowego. Jest to jedyna linia obrony pozwalająca wskazać „użytkownika” Internetu itp. Ale praktycznych doświadczeń w tym obszarze nie mam i mam nadzieję nie mieć.

O wielu aspektach dotyczących wyboru i oceny nieruchomości nie napisałem. Nie było to celem tego artykułu. Masz rację, że warto przeprowadzić wywiad środowiskowy, porozmawiać w spółdzielni mieszkaniowej, porozmawiać z przyszłymi sąsiadami, z osobami, które sprzątają dany budynek/klatkę, ocenić „zadbanie”, wpaść do budynku i w ciągu dnia i wieczorem (by ocenić jak po zmroku wygląda okolica oraz czy nie czujemy zagrożenia przebywaniem w danej okolicy), spojrzeć na budynek z zewnątrz i popatrzeć po oknach (czy wymienione czy nie, stan balkonów), a po zmroku po prostu popatrzeć w okna jak wyglądają okoliczne mieszkania, co jest w okolicy budynku, co może za chwilę być w okolicy budynku itp. itd.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Betty Styczeń 1, 2013 o 12:03

Garść uwag z doświadczeń własnych. Mam kilka mieszkań, które wynajmuję, m. in. kawalerkę 25 m w Wawie, za 1200 zł. Ładna, czysta, na Bielanach, blisko metra. Może mogłabym wziąć za nią 1300. Więc szanse, że wynajmiesz pokój 15m w kołchoziku za 1200 są umiarkowane. Proponujesz bardzo wysokie ceny. I owszem, młodzież, która przyjeżdża na I rok może się zgodzi, ale od razu zacznie szukać czegoś tańszego albo lepszego. I znajdzie. A po każdej zmianie lokatora – malowanie. Minimalizujesz wydatki na utrzymanie mieszkania w przyzwoitym stanie – malowanie kuchni i łazienki, wymiana zlewu, umywalki, prysznica co kilka lat. Nikt ci za to nie zapłaci, bo to normalne zużycie. Ale najbardziej niebezpieczne założenie – że oprocentowanie kredytu nie wzrośnie. Na takim założeniu wykłada się mnóstwo osób. Pozdrawiam i Szczęśliwego Nowego Roku!

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 2, 2013 o 23:40

Hej Betty,

Dziękuję za trzeźwiący komentarz. Ja również życzę Ci udanego Nowego Roku i samych dobrych najemców :)

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 14:24

Garść uwag z doświadczeń własnych. Mam kilka mieszkań, które wynajmuję, m. in. kawalerkę 25 m w Wawie, za 1200 zł. Ładna, czysta, na Bielanach, blisko metra. Może mogłabym wziąć za nią 1300.

Moim zdaniem raczej powinnaś się cieszyć z 1200, jeśli najemca chce mieszkać, płaci i nie demoluje mieszkania.

Odpowiedz

ktosiak Styczeń 2, 2013 o 02:35

Miałem kiedyś mieszkanie na wynajem (kupione za swoje pieniądze), powiem jedno bo trochę wynajmowałem, to się nie opłaca, po przeliczeniu to lepiej było sprzedać i pieniądze na lokacie trzymać. Komentarze przedmówców są jak najbardziej potwierdzeniem moich słów, to się nie opłaca, kiedyś może się opłacało teraz już nie. Dużo osób woli wziąć kredyt (pętla na szyję) i samameu go spłacac niż komuś. Z takimi umowami wynajmu nikt Ci tego nie wynahmie, ale poczekamy zobaczymy, a może się uda? Przy takiej słabej gospodarce i kryzysie jaki jest w Polsce takie inwestycje są ryzykowne. Ale jak nie inwestować w nieruchomości to w co?

Odpowiedz

Ola W. Styczeń 31, 2015 o 10:56

Właśnie taki wpis chciałam znaleźć czytając cały artykuł i komentarze osób doświadczonych w wynajmowaniu mieszkania. Uważam, że mogę z czystym sumieniem zaliczyć siebie do osób oszczędnych (do tego stopnia, iż przez ok. 15 lat udało mi się uzbierać troszkę kapitału). Natomiast jak ognia unikam słowa „kredyt” i co najważniejsze – zaczyna denerwować mnie fakt, że zaoszczędzony kapitał nie pracuje na siebie tak efektywnie jakbym sobie tego życzyła… Od jakiegoś czasu myślę właśnie o zakupie mieszkania pod wynajem. Jest to jednak na tyle kosztowne przedsięwzięcie, że boję się właśnie „kupienia” problemów, niż faktycznego zarobku… Czy mógłbyś przybliżyć z jakimi problemami spotkałeś się podczas wynajmowania mieszkania? Czy mimo wad Twojej „inwestycji” po tak długim okresie czasu mimo wszystko nie zrezygnowałbyś ze swojej decyzji ulokowania kapitału właśnie w nieruchomość?

P.S. Michale mimo krytycznych głosów w komentarzach (konstruktywna krytyka nigdy nie jest zła) niezmiernie cieszę się, że temat w ogóle został przez Ciebie podjęty. Pozwoliło mi to znaleźć jakikolwiek punkt zaczepienia do poszukiwania dalszych informacji związanych z wynajmem mieszkania :)

pozdrawiam ciepło

Odpowiedz

Ania B Styczeń 2, 2013 o 11:30

Po przeczytaniu krytycznych uwag dotyczących cen za pokój zadzwoniłam do koleżanki która od 5 lat mieszka w Wawie i jako pracująca studentka wynajmuje mieszkania na pokoje z ludźmi których nie zna… I powiedziała mi że ceny to 700-750 zł za pokój. Poniżej tej ceny to są ruiny z dziurami w oknach w których mieszkała po 3 miesiące i zmieniała. Jak mieszkanie jest ładne i z internetem „gratis” to spokojnie 750 zł za pokój jest osiągalne szczególnie na Ursynowie gdzie jest metro.

Jednak poruszając z nią kwestę obłożenia to powiedziała że ona w Wawie siedzi cały rok ale jej siostra która z nią mieszka opuszcza pokój z końcem czerwca a wraca w październiku czyli 3 miesiące przestoju. I albo umawia sie z właścicielem jak mieszkanie jest fajne że będzie płacić połowę za przetrzymanie pokoju do października albo korzysta z miesięcznego okresu wypowiedzenia…

Wiadomo są plusy i minusy. Ale dla mnie to i tak bardzo dobry pomysł bo mimo że może będziesz musiał troszkę dołożyć to nie zmienia faktu że kredyt będzie się spłacał prawie sam, a Ty z kazdym miesiącem jesteś coraz bardziej właścielem 😉

Odpowiedz

comment Styczeń 2, 2013 o 15:46

Czyli płaci 700-750 zł za pokój dwuosobowy (z siostrą). Autor bloga za taki pokój chce 1200 zł. Kwestii opuszczania ceny na czas wakacji też w biznesplanie brak – a wiem że to częsta praktyka.

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 14:19

> Kwestii opuszczania ceny na czas wakacji też w biznesplanie brak – a wiem że to częsta praktyka.

było w komentach. Autor podpisuje umowę do końca wakacji, studenci wyprowadzają się na początku wakacji, następnie autor ściga każdego z osobna czworo studentów po sądach każdego o 1000 złotych. Zakładam, że jak czwórka się zmyje, to jeden zostanie…

Odpowiedz

strus Styczeń 2, 2013 o 12:18

Ania B: z całym szacunkiem dla Twojej koleżanki ale chyba jest trochę nieporadna w szukaniu pokoju na wynajem. Takie ceny za pokój rzeczywiście się płaci ale nie w 5 osobowym mieszkaniu tylko 2-3 osobowym. Wiem bo sam wynajmuję od paru lat jak i moi znajomi i nigdy byśmy tyle nie zapłacili aby się gnieździć z 4 innymi osobami.

Odpowiedz

Ania B Styczeń 2, 2013 o 14:26

strus każdy jest poradny tak jak umie 😉 ile ludzi tyle charakterów i wymagań mieszkaniowych. Ja osobiście nawet z jedną obcą osobą nie zamieszkałabym a co dopiero z 4 innymi… Nie mówiąc już o teściowej 😉 Ale każdy robi jak lubi, bądź jak sytuacja pozwala itp. itd. dla mnie to wszytsko jedno;) Poprostu napisałam że są ludzie którzy tak wynajmują i że płacą takie a nie inne ceny… pozdrawiam Ciebie i Twoich znajomych :)

Odpowiedz

maur Styczeń 2, 2013 o 14:39

ktosiak, mowisz, ze lepiej pieniadze na lokacie – ale pamiętaj, że na lokatę musisz mieć żywą gotówkę, a w przypadku mieszania na wynajem możesz wziać kredyt. Chyba, że dostaniesz kredyt gotówkowy oprocentowany tak jak hipoteczny – wtedy powiedz, proszę, gdzie. 😉
strus, też wynajmuję kilka lat i jednak nie rzucałbym hasłem „nieporadna” – Ania B nie pisała z iloma osobami mieszka jej koleżanka, a dwa, że wiele zależy od standardu wykończenia.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 2, 2013 o 16:27

Temat intrygujący, bo wiąże się z nim wiele skrajnych opinii jak widać po komentarzach. Marze o tym by taką inwestycję posiadać, ale przy zatrudnieniu na śmieciową umowę zlecenie za 1200 pln netto na tym się wyłącznie kończy.

Proszę o post jak przy takich zarobkach i braku zdolności kredytowej młody człowiek w wieku 25 lat ma wkroczyć na rynek inwestycji w nieruchomości :-)

Dziękuję za ten post oraz czas, który poświęciłeś na jego napisanie.

Odpowiedz

vp9 Styczeń 2, 2013 o 20:44

Rafał, pozwól, że ja Ci odpowiem, bo jesteśmy w podobnym wieku…

Generalnie rzecz biorąc jeśli chodzi o pracę to tutaj jest tylko dla Ciebie pole do popisu. Sam pracowałem za tyle i w takiej formie (2010r.) więc wiem co mówię. Jeśli jesteś młody i nie wiąże Cię rodzina (w sensie żona/dziecko, nie mam na myśli rodziców) to pomyśl o zmianie miasta. Nie da się ukryć, że większe miasto to większe możliwości. Trochę późno zaczynasz, ale da się. Niestety, praca jest dość istotna. Musisz mieć coś lepiej płatnego, nawet na umowę-zlecenie. A to już tylko od Ciebie zależy…

Ja pierwszą nieruchomość kupiłem będąc zatrudnionym za granicą. Wymagało to trochę „gimnastyki” ale się udało. Generalnie jeśli chodzi o kredyt to trzeba się starać jak najszybciej, bo na rynku bankowym lepiej już było. Będą nowe, ostrzejsze regulacje, nie łagodniejsze.
Generalnie, zacznij budować swoją historię w BIK. Nie miej kart kredytowych, nie miej telefonu na abonament na siebie – im mniej zobowiązań dla Ciebie tym lepiej wyglądasz w oczach banku biorąc kredyt. Weź jakikolwiek kredyt i spłać go w terminie: nawet jeśli mowa o tosterze za 100 złotych. To też pozwoli Ci zaistnieć w BIK’u. Jak masz konto w banku to miej jeden bank przez lata ten sam – korzystaj z innych banków na bieżąco jeśli da Ci to korzyść, ale trzymaj konto w jednym długo – banki w Polsce się uczą, że warto mieć lojalnych klientów i dają czasami lepsze oferty.

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 14:15

rafał, przypowieść dla ciebie

Pewnego razu Wolfganga Amadeusza Mozarta zaproszono na popis młodego wirtuoza z prośbą o ocenę jego gry. Po wysłuchaniu gry chłopca, Mozart zwraca się do niego:
– Talentu ci nie brak. Gdy będziesz dużo ćwiczyć, możesz daleko zajść.
– Ale ja chciałbym zacząć komponować już teraz. Mistrzu, powiedz jak się to robi?
– Musisz poczekać, aż będziesz starszy.
– Ale ty mistrzu komponowałeś, gdy byłeś dzieckiem!
– To prawda. Ale nigdy nie pytałem nikogo, jak to się robi…

sztab mentorów

Odpowiedz

adam Styczeń 2, 2013 o 17:56

Michał ,
czytam Twój blog od początku z zainteresowaniem. Do tego postu było wszystko poukładane i racjonalne…

Z mojego doswiadczenia i sympatii : spłac kredyt jak najszybciej i pozbądz się wszsystkich mentorów i doradców….
Inwestowanie w nieruchomosci to dobra sprawa ale tylko dla tych co mają duzo pieniędzy

Wciskanie ludzią zeby osiągali wolnosc finansową poprez kredyty to totalna beszczelnoisc, jak bys się z bliska przyjrzał to ich inwestycje (jesli są) nie są tak różowe,
wolnosc to przede wszystkim wolnosc od długów…

mam 6 mieszkań w dużym miescie na wynajem, nie jest tak słodko, bo:
nie chce mi sie podawac 19 latki do sądu co 2 miesiące nie płaci a potem wyprowadza sie i jej mama mi dzwoni…
pokazywac mieszkanie ludziom z których wielu sie umawia i inie przychodzi…
telefonów w srodku nocy , że się mieszkanie Pali …( a okazuje się ze Pan prezes Amerykanin nastawił wodę w nowym czajniku, ten zepsuty wyparował i się kuchnia zapaliła…
Spotkań wspólnoty …
itp itd.

Może będzie to fajne za parę lat jak prace rzucę to będe bardziej miał czas o to dbać ale chcę Ci tylko powiedzieć ze nie wszystko co w wynajmie da się na exela przełożyc…

A najsczczęsliwszy dzień mojego życia to 20.12.2012 kiedy spłaciłem kredyt , jeden -„tylko” 250 000 Pln, na jedno mieszkanie, warte 700 000..miałem tą kotwicę 2 lata i wierz mi martwiłem się też o zawał , wylew itp .Ponadto jak wiesz mieszkanie nie jest płynnym towarem i w razie sytuacji zyciowej zmuszonym mozna byc aby sprzedac je z dużym dyskontem ( pomijam co na to twój cichy wspólnik „bank”)

Wiem ze kazdy ma prawo marzyc ale marzenia to nie mżonki,

Proszę…Nie daj się nakręcic „mentorom”….

Odpowiedz

KRZYSZTOF (WROCLAW) Styczeń 2, 2013 o 22:55

Cześć Adam
6 mieszkań to już spory dorobek, gratulacje. Jak Ci się udało uzyskać taki wynik, przy tak mało pozytywnych doświadczeniach?
Tak w ogóle, to posiadasz jeszcze te mieszkania czy już się ich pozbyłeś? Jeśli to pierwsze i masz je we Wrocku to masz już klienta na zakup, pisz na maila: [email protected]
pozdro
Krzysztof

PS. Podzielisz się z nami Twoimi złymi doświadczeniami z kredytem?

Odpowiedz

adam Styczeń 3, 2013 o 15:50

Mój wpis był prowokacyjny, jestem za inwestowaniem w nieruchomosci ale uważam ze jest to tylko dla tych co maja duże dochody, czyli nie kazdy moze sobie na to pozwolic.
Znam ludzi zakredytowanych, których ktos omamił ze zostaną rentierami.Rzeczywistosc to zweryfikowała niestety…Bardzo wiele firm żeruje i wmawia jak łatwo zostac rentierem, a to mnie irytuje bo ja zarabiając kupę kasy z etatu , żyjąc skromnie i inwestując jeszcze nie wiem czy zostanę rentierem bo już siły na etacie dymać nie mam:(
A sytuacja ze wmawia się ludzią że zarabuiając dwa tys. mogą zostać rentierami to co najmniej oszukiwanie. Nabiorą kredytów i co???
Sukces tworzy się w pocie i w krwi , poprzez ciężką pracę a nie kredyty, leawary czy inne bzdety..Przeciwnie tak człowiek jak się zakredytuje to już nie będzie skłonny walnąc robotą aby znalesc lepiej płatną, wyjechac i zmienic miasto czy kraj , podejmowac decyzji o założeniu własnej firmy bo zawsze będzie zadawał sobie pytanie a co z jak się nie uda zkredytem?komornik? roszina z długami????

Tylko o jedno mi chodzi. Jak chce ktos zostac rentierem niech najpierw zdobywa wiedze pracuje inwestuje w siebie, a mentorów strategów niech spyta ile oni zarobili w pracy i w co zinwestowali??? okaże się ze jedyne co się dorobili to jakies pieniądze z durnych szkoleń pt. jak zostac milionerem, czy poradników….

Mam mieszkania i dopóki bede pracował będe je dalej kupował ale za gotówke z oszczędnosci.
Po pierwsze jest dochód z najmu , bezpieczny bo kupując zakładałem ze nawet jak dojdzie do sytuacji że bede miał rentownosc niższa niż na lokacie tzn obniże czynsz o 30-40 %, to nie mając kredytu i tak się „obronię”

ps.
Tak wszystkie mieszkania na wynajem mam we Wrocławie , wszystkie w pobliżu Rynku

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 22:21

super wpis, podpisuje sie obiema rekoma, widac ze pisala to osoba ktora ma realne doswiadczenie z tym kawalkiem chleba i nie widzi swiat oczami 3 latka przez rozowe okulary ani nie zarabia na wciskaniu kitu o latwej wolnosci finansowej

jesli do autora nie docieraja moje watpliwosci to niech przynajmniej poslucha adam, on w przeciwienstwie do twojego mentora za rady kasy nie wzial wiec jest duzo wieksza szansa ze to co mowi jest prawdziwe

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 3, 2013 o 00:50

Hej Adam,

Dziękuję Ci za troskę i komentarz płynący z głębi serca. Wiedz, że to doceniam. Decyzje inwestycyjne podejmuję samodzielnie – chętnie konsultując się ze wszystkimi, którzy mogą cokolwiek wnieść do mojego procesu decyzyjnego. To czy to konkretne mieszkanie jest dobrą inwestycją czy nie – przyjdzie mi ocenić za jakiś czas. Powiedz mi jednak, czy przy całych Twoich negatywnych doświadczeniach związanych z inwestowaniem w nieruchomości, możesz z perspektywy czasu powiedzieć, że inwestowanie właśnie w nieruchomości było złą decyzją? Czy wiedząc dzisiaj to co wiesz i mając te wszystkie doświadczenia inaczej zainwestowałbyś pieniądze?

Mam nadzieję, że uda mi się przywrócić „poukładany i racjonalny” charakter blogowi :) Koniecznie daj mi znać jeśli miałbyś pojawić się w Warszawie. Miło mi będzie poznać Cię osobiście.

Pozdrawiam Adamie serdecznie i jeszcze raz Ci dziękuję.

Odpowiedz

nemo Styczeń 3, 2013 o 08:21

„Powiedz mi jednak, czy przy całych Twoich negatywnych doświadczeniach związanych z inwestowaniem w nieruchomości, możesz z perspektywy czasu powiedzieć, że inwestowanie właśnie w nieruchomości było złą decyzją? Czy wiedząc dzisiaj to co wiesz i mając te wszystkie doświadczenia inaczej zainwestowałbyś pieniądze?”

Robisz najbardziej typowy błąd inwestora: pytasz o dane historyczne i nimi legitymizujesz własne inwestycje późniejsze. W ten sposób dałoby się dowieść, że inwestycja w akcje Enronu to dobra inwestycja, a pewnie znalazłoby się takich, którzy są zadowoleni z inwestycji w Amber Gold.

Odpowiedz

adam Styczeń 3, 2013 o 08:42

Marcin, inwestowanie w nieruchomosci na wynajem to dobtra decyzja.Jako 20 latek mieszkałem za granicą i wynajmowałem tam mieszkanie, pracowałem na budowie i w „zebach co miesiąc przynosiłem czynsz starczej pani:) już wtedy abyło to 20 lat temu postanowiłem ze też tak chcę.
Ale z obserwacji własnych i swojego otoczenia wiem ze na to mozna pozwolic sobie dopiero wtedy jak ma się dobrą pracę lub firmę , gdzie odkłada się górke aby kupowac mieszkania. Na kredyt to juz zaczyna się spekulacja jak na giełdzie a ja zbyt dużo pracowałem aby swoje zarobione pieniadze obarxczac jakims ryzykiem czyli np. kredytem.Dlaczego kredyt jest ryzykiem? bo nigdy nie wiesz co beezie za parę lat…i nikt tego nie wie, mozna pewne zjawiska przewidziec ale tez z dużym mimo wszystko marginesem błędu…
Ja przyjąłem zasadę – zarabiam , więc oszczędzam, mam oszczędnosci wiec szukam możliwosci inwestycji -bezpiecznej. Nie chcę byc spekulantem, jak bym miał dużo milionów może czescia bym sie „bawieł” spekulując na giełdzie czy w nieruchomosciach.
Wolnosc zbudowac można na oszczędnosciach a nie na długach.Mi zajęło 20 lat cieżkiej pracy zapewnienie 6000 pln dochodu pasywnego netto netto z wynajmu.
Czy to dużo? biorąc pod uwagę moje zarobko ok 18000Pln netto to nie …Ale zwróc uwagę, ze przy takich zarobkach nie chcę za żadne skarby juz nawet myslec o kredytach….Mniej czasem znaczy więcej:)Spisz spokojnie , nie boisz sie zmienic pracy, podejmowac nowych wyzwań gdy nie masz kredytów. A na chleb ze smalcem zawsze starczy:)
pozdrawiam
Cię serdecznie

Odpowiedz

Betty Styczeń 2, 2013 o 20:01
Arek Styczeń 2, 2013 o 20:43

Gratuluję hm chyba odwagi. Dla mnie taka inwestycja jest zbyt mało płynna i osobiście nie lubię mieć obciążeń na karku
Natomiast nawet jeżeli nie zrealizuje zakładanych zysków co wiele osób podkreśla i będzie dopłacał te 200zł co miesiąć to za 10 lat
– Michał będzie posiadaczam mieszkania wartego xxx – set tysięcy złotych
– „za darmo” co miesiąc będzie dostawał żywą gotowkę prawdopodobnie do końca życia

Odpowiedz

Nemo Styczeń 2, 2013 o 23:32

Nie za 10 tylko za 35 – na tyle jest wzięty kredyt. Czyli spłaci go w okolicach 70-tki. Interes życia.

Odpowiedz

jasiu Styczeń 2, 2013 o 21:24

ja mam tylko jedno pytanie, z ktorego roku jest mieszkanie, bo cos mi mowi ze to wiekowa wielka plyta, dobrze mi sie wydaje?

Odpowiedz

KRZYSZTOF (WROCLAW) Styczeń 2, 2013 o 22:45

A jakie to ma dla Ciebie znaczenie?

Odpowiedz

oko Styczeń 2, 2013 o 23:55

dowiesz sie jak autor sie przyzna ile lat ma to mieszkanie, no wiec jak tam autorze przyznasz sie z ktorego roku jest mieszkanie i czy istotnie jest to twielka plyta

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 12:52

jak widac kolega naganiacz na uslugi mentorskie, w tej chwili jest juz to dla mnie oczywiste, ze to nie jest zaden sensowny biznesplan, a prymitywne wpuszcznie innych w kanal, nie ma odwagi zeby sie przyznac ile mieszkanie ma lat
tak sie jednak robaczku sklada ze niektorzy z nas opanowali juz trudna sztuke uzywania internetu i sami potrafia znalesc sobie info
http://otodom.pl/mieszkanie-warszawa-ursynow-64m2-4-pokoje-399000-pln-id15610738.html
tak wiec prosze panstwa miekszanie to wielka plyta z 78 roku czyli dzis ma juz 35 lat!!! a kolega ynwestor kupil je na kredyt na kolejne 35 lat!!!, czyli teoretycznie to mieszkanie bedzie juz jego jak bedzie mialo 70 lat, nawet zakladajac ze dotrwa do tego wieku (70 lat moze i bedzie stac ale na pewno po 70 latach to nie bedzie bezpieczna technologia do mieszkania) to z pewnoscia ludzie beda sie zabijac o mozliwosc mieszkania w 70letniej plycie na zasadzie kolchozu z cenami indeskowanymi inflacja,
realnie natomiast ta plyta zostanie przeznaczona do rozbiorki w wieku lat 50, jak sie bedzie dobrze trzymac to moze 60 lat, a naszemu ynwestorowi zostanie jedynie 10 lat splacania kredytu po tym jak juz bloku nie bedzie
tak wiec istotnie, oko mialo juz od samego poczatku dosyc sprecyzowane opinie na temat tego ze ktos tu z czytelnikow robi idiotow bo wiekszosc zalozen tego czegos byla delikatnie mowiac nierealna, ale kupno w kredycie na 35 lat nierucha ktory technologicznej przydatnosci ma 15-20 lat i twierdzenie ze to jest biznes to juz naprawde przekracza wszelkie granice, czy wy naprawde myslicie ze ten swiat sklada sie z samych idiotow i w neta mozna wrzucic kazda glupote i nikt sie nie zajaknie i nie zwroci wam uwagii?

ps. z uwage bede sledzil „postepy” twojego „biznesu” jesli nie zabraknie ci odwagi aby publikowac prawde (a juz ci jej brakuje), poki co nominacja do „grzabki” roku murowana i obawiam sie ze nawet autor od ktorego pochodzi nazwa nagrody nie jest w stanie przeskoczy skali manipulacji jaka jest ten tekst

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 14:03

Zgadzam się z okiem – autor nie dał innym kandydatom do Nagrody Grząbki 2012 najmniejszych szans. W ostatnich dniach roku zwyciężył niewiarygodnym finiszem i epickim rzutem na taśmę!

sztab

Odpowiedz

adi Styczeń 2, 2013 o 22:28

Michal,
spodziewam sie, ze po tych wszystkich negatywnych komentarzach, mozesz miec teraz slabsze momenty… Musze przyznac, ze mnie przerazalaby wizja wynajmowania mieszkania setkom studentow, wolalbym jakies mniejsze mieszkanie, mniejsze zyski i miec klientow tych samych przez kilka lat. Bardzo cenie sobie spokoj i brak stresow.
Mimo wszystko trzymam za Ciebie kciuki. Czekam z niecierpliwoscia na dalsze posty o oszczedzaniu i ewetualnie o inwestowaniu. Nie poddawaj sie :)
Zrobiles kawal dobrej roboty tą swoją stronką. Jak widac sporo osob to czytuje.
Ja osobiscie wierzę w Twoja szczerosc. Dzieki Tobie zaczalem edukowac moją żonę :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 3, 2013 o 00:13

Adi,

Dziękuję za wsparcie. Spodziewałem się co prawda, że artykuł wywoła skrajne komentarze, ale faktem jest że niektóre z nich nie podbudowują – i to pomimo, że większość ryzyk i zagrożeń brałem pod uwagę.

Poddawać się nie zamierzam :) Życzę sukcesów w edukowaniu Żony :)

Odpowiedz

oko Styczeń 2, 2013 o 23:35

to ja mam kilka pytan po przeczytaniu, mam nadzieje ze znajdziesz chwile zeby rozwiaz moje watpliwosci:
1. skad wziales stawki czynszow ze twierdzisz ze mozna wynajac mniej niz 70m za 3,5k PLN (jak sie doliczki zaliczki na media ktore jeszcze dodatkowo oprocz czynszu maja bulic kolchoznicy), wiesz co mozna wynajac za takie pieniadze jakie chcesz dostac, w odleglosci od centrum porownywalnej do ursynowa?
2. od ilu lat sledzisz stawki wynajmu ze twierdzisz ze bedziesz sobie indeksowal czynsz o inflacje, mozesz nam powiedziec jak zmienialy sie REALNE stawki czynszow w ciagu ostatnich 3-4 lat w wawie i jak niz demograficzny i spadek liczebnosci studentow o ca. polowe w stosunku do szczytu wplynie na ceny wynajmu? nie wiem skad wziales info ktore pojawia sie w tekscie ze rzekomo czynsze dzis sa wyzsze niz 5 lat temu ale to jest BZDURA i KLAMSTWO, od 4 lat czynsze w warszawie nie tylko nie rosna ale z roku na rok maleja!!! 5 lat temu za 2 pokoje mozna bylo brac 2k PLN, dzis jest to w najlepszym przypadku 10% mniej, wiec jeszcze raz skad info o rzekomych podwyzkach, „mentor” sprzedal czy sobie wymysliles bo inaczej excel sie nie zjezdza, prosze o konkrety ja swoje obserwacje opieram na faktycznych stawkach placonych a ty skad masz dane?
4. tekst o podwyzkach wszystkiego jako podstawa do wyzszego czynszu jest fajny ale dla 3 latka, jest to wyjatkowo slaby argument w sytuacji gdy nie rosna dochody (a tak mamy u nas od 2 lat) bo dochod rozporzadzalny w wyniku inflacji spada a wiec po prostu na wydatki na mieszkanie zostaje mniej, student na ktorego podobno sie targetujesz odpowie krotko: zero podwyzki albo papa, w odleglosci 2km od twojego lokum bedzie przynajmniej 20 innych ktorych wlasciciele rozumieja jak dziala rynek wynajmu i co wiecej sledza go wiec wiedza ze dzis cena mozna co najwyzej indeksowac w dol
5. jaki masz bufor finansowy na wypadek przestojow, ile miesiecy przestoju mozesz wytrzymac bez lokatorow zanim przestaniesz sie wyrabiac z kredytem?
6. wiesz po ile kupowali ludzie mieszkania na ursynowie ktore obecnie sa wystawiane na wynajem i beda bezposrednia konkurencja dla twojego lokum, bo gwarantuje ci ze zaplacili duuuzo mniej niz ty i w wiekszosci kupowali za cash wiec bedzie ich stac na duzo wieksze przestoje niz ciebie
6. o malo realnej marzy na kredycie juz ktos gdzies pisal, ale mozesz mi pokazac gdzie w twojej miesiecznej kalkulacji sa koszty ubezpieczenia niskiego wkladu wlasnego, bo to ze na start wrzuciles go sobie w kredyt to fajnie, ale to ubezpieczenie masz na gora 3 lata, a za 3 lata nie bedziesz mial ltv ponizej 80% wiec bedzie trzeba bulic ubezpieczenie przez dobrych kilka lat i nie ma zmiluj, wiec gdzie ono jest w kalkulacji?
7. jak rozumiem twoje mieszkanie jest jakies magiczne ze sie nie amortyzuje, za 30 lat bedzie nawet nowsze i lepsze niz dzis, bedzie w nim mieszkac 5 studentow i nie dosc ze sie nie bedzie amortyzowac to nawet nie trzeba go bedzie remontowac, w koncu jak wiadomo student to najporzadniejszy z klientow, dobrze rozumiem?
8. gdzie w kosztach operacyjnych masz ubezpieczenie mieszkania, czy to tez jeden z tych kosztow ktory ciebie nie obowiazuje?
9. dlaczego twoi najemcy maja tobie przeplacac za pokoje kiedy po tym jak juz ich zbierzesz wszystkich w swoim lokum moga sie spokojnie ze soba dogadac i wynajac razem 100m mieszkanie za ta sama kase co twoj kolchoz, zakladasz ze beda to ciezcy idioci nie potrafiacy liczyc, non stop przez 30 lat?
10. kupujesz na mega lewar i zeby bylo „bezpiecznie” wybrales najbardziej nieplynne z aktyw jakie sa na rynku, sam na to wpadles czy ktorys z „mentorow” ci podpowiedzial?
jak wyglada twoja ewenutalna strategia wyjscia z tej inwestycji bez wkladu wlasnego na wielkim lewarze z aktywa na ktore praktycznie nie ma rynku?
11. rozumiem ze nie pracujesz i 100% swojego czasu bedziesz poswiecal na zarzadzanie i monitoring swoich nieruchomosci, bo jesli nie to co zamierzasz zaniedbywac inwestycje czy prace?

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 3, 2013 o 01:18

Hej Oko,

Wybacz, ale nie odpowiem na Twoje „pytania”. Przeczytałem i mam wrażenie, że nie masz żadnych wątpliwości i nie zadajesz mi pytań – po prostu dzielisz się swoim punktem widzenia w konfrontacyjny sposób. Dziękuję Ci jednak, że poświęciłeś swój czas. Bez cienia złośliwości :-)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 13:24

> po prostu dzielisz się swoim punktem widzenia w konfrontacyjny sposób

autor bloga najwyraźniej sobie nie uświadamia, że sam przedstawił wyjątkowo konfrontacyjne tezy, natomiast najprawdopodobniej uświadamia sobie, że z tezami oka nie potrafi podjąć dyskusji, więc próbuje je zdezawuować wytykając „błędy formalne”. Taka zagrywka pewnie znakomicie wychodziła mentorom na szkoleniach.

pozdrawiamy
sztab mentorów

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 13:25

Kubanczyk,

przecież Krzyś pisze, że staniało?

sztab

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 21:07

inwestycje to, wbrew temu co starasz sie nam tu przekazac, nie jest lyzwiarstwo figurowe gdzie o rezultacie decyduja wrazenia artystyczne, jest rachunek wynikow, rozpoznanie rynku, realistyczna prognoza rozwoju i wreszcie strategia wyjscia na wypadek niepowodzenia

u ciebie za wyjatkiem baaardzo slabego rachunku wynikow pelnego dziur reszty praktycznie brak, ja w przeciwienstwie do twojego mentora nie skasowal od ciebie 2 patykow za doradztwo gruszek na wierzbe ale za zupelna darmoche krytycznie zwrocilem uwage w ilu punktach masz miekkie podbrzusze
wiec zamiast strzelac focha jak dziewczynka ktora nie dostala helolkity wez zeszyt, olowek i pokaz mi ze sie myle, jesli istotnie jest to tak przemyslna i samobroniaca sie inwestycja jak to twierdzisz to nawet moje negatywne podejscie jestes w stanie rozwallic rzeczowymi liczbowymi argumentami,
czekamy

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 21:12

a i pytanie gratis, z tego co widze w ogloszeniu poprzedni wlasciciel wykorzystywal to mieszkanie wlasnie do celow najmu
co takiego sie stalo ze jemu nagle przestalo sie chciec dalej bawic w wynajem i jednak mieszkanie sprzedal?

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 13:42

>nie wiem skad wziales info ktore pojawia sie w tekscie ze rzekomo czynsze dzis sa wyzsze niz 5 lat temu ale to jest BZDURA i KLAMSTWO, od 4 lat czynsze w warszawie nie tylko nie rosna ale z roku na rok maleja!!!

Oko, niby jest recesja, ale słyszałem o podwyżce ostatnio od znajomego – najmuje sam mieszkanie w Wawie (przy metrze) i przez kilka lat płacił za metr kwadratowy około 50% ceny oczekiwanej przez autora bloga. Ostatnio właściciel się wkurzył i podniósł mu do 60% :)
No ale metr pokoju w pięcioosobowym mieszkaniu musi być dwa razy droższy niż metr jednoosobowego mieszkania w kawalerce…

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 13:54

wow , jestem pod wrazenim znalazl sie odwazny na rynku:-), ale jesli cena wyjsciowa byla istotnie dobra to nawet i na spadajacym rynku moga sie zdarzyc wyjatki, co nie zmienia faktu ze tylko slepcy moga twierdzic ze ceny wynajmu rosna w wawie, kiedy nawet naganiacze z agencji twierdza cos przeciwnego
u mnie na starym osiedlu tez byla taka odwazna wlascicielka co to sobie ponad 2 lata temu wymyslila podwyzke czynszu, dzieki czemu jej mieszkanie stoi wolne od 2 lat
jedyne co sie zmienilo przez ten czas to ilosc agencji oferujacej mieszkanie, wlascicielce sie wydaje ze jak naganiac bedzie 5 zamiast jednego agenta to nierynkowa cena nagle stanie sie rynkowa
obok bylo mieszkanie gdzie wlasciciel za namowa dobrego posrednika doradzil obnizke ceny do poziomu rynkowego, wynajeli w niecaly miesiac mimo ze mieszkanie bylo mniejsze, gorzej rozplanowane i zlokalizowane

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 3, 2013 o 02:15

Michał,

Włożyłeś sporo pracy żeby przygotować i dokładnie opisać inwestycje, którą planowałeś pewnie od dłuższego czasu. Gratuluje przede wszystkim ogromnej motywacji i optymistycznego spojrzenia na ten temat.

Wiele osób dobitnie nakreśliło słabe punkty Twojej strategii inwestycyjnej jednak w odpowiedzi na te posty nie podajesz żadnych kontrargumentów a jedynie komentujesz wszystko bardzo wymijającymi stwierdzeniami. Trudno oprzeć się wrażeniu że nie do końca temat przemyślałeś.

Niemniej jednak prosiłbym o nico dłuższy komentarz do krytycznych uwag takich jak tych sformowanych przez oko. „Znam” oko z innych forów i zdaje sobie sprawę że często jest kontrowersyjny ale nie da mu się odmówić rozsądku i logicznego myślenia. Sam maiłem podobne (może nie tak dosadne) spostrzeżenia po przeczytaniu Twojego wpisu.

Pozdrawiam i życzę powodzenia…

Odpowiedz

szacunek Styczeń 3, 2013 o 09:35

Myślę, ze w tekście oko jest więcej ironii i złośliwości niż chęci uzyskania rzetelnych informacji. Pytanie tylko dlaczego? Przecież poprzez ten wpis Michał nikogo nie namawia do powielania jego sposobu działania. Michał po prostu napisał co zamierza zrobić oraz sposób w jaki chce to osiągnąć. Można się z tym zgadzać lub nie. Nikt nikomu nie każe postępować w ten sam sposób. To nie jest blog sprzedażowy, tu nie ma żadnych ofert, żadnej akwizycji, a niektórzy piszą w tonie, gdyby ktoś wciskał im jakąś ciemnotę i tanią chińszczyznę za nie wiadomo jakie pieniądze… Ryzyka które autor bierze na siebie są jego ryzykami, ale profity również będą jego. Wątek poruszony w tym poście jest naprawdę ciekawy, jednak wydaje mi się że w komentarzach warto zdystansować się do tematu, odsunąć emocje na bok i skupić na merytoryce…

Odpowiedz

nemo Styczeń 3, 2013 o 10:57

„To nie jest blog sprzedażowy, tu nie ma żadnych ofert, żadnej akwizycji”

Jak się dobrze przyjrzysz, to zobaczysz, że jednak jest.

A pomysł brania kredytu na 35 lat, gdy się NIE MUSI, to dobrowolne niewolnictwo. Jesteś niewolnikiem banku, niewolnikiem swego pracodawcy, nie fikniesz w pracy, nie postawisz się szefowi, trudniej będzie ci zaryzykować, by zmienić pracę, nie zrobisz sobie rocznej przerwy „od wszystkiego”, bo chcesz odpocząć, przemyśleć, przewartościować, pojeździć po świecie, czy cokolwiek. Wiem, jakie to cenne doświadczenie, bo sama tak kiedyś razem z mężem zrobiłam – rok przerwy od wszystkiego, rok włóczęgi po świecie.

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 13:00

oko od 4-5 lat sledzi rynek nieruchow dosc dokladnie, dobrze przewidzial trendy i nie lubi jak sie publicznie mowi nieprawde w tamacie rynkow RE, takie skrzywienie po tym co media robily przez ostatnie lata,
a ten tekst to jest klamstwo i propaganda czystej wody, zalozenia sa nieprawdziwe, kluczowe info zostaly ukryte (kredyt na 35 lat na mieszkanie ktore juz ma 35 lat!) a w istotnych kwestiach takich jak np ceny wynajmu autor zwyczajnie mowi nieprawde
a poniewaz probuje jeszcze naklaniac innych do tego zeby poszli jego sladem to ja pozwalam sobie zwrocic uwage na te aspekty ktore autor chce przemilczec
jak chce sobie naganiac na uslugi mentorskie to niech walnie na gorze tekstu: „tekst sponsorowany, informacje w nim zawarte nie musza byc zgodne z prawda ani stanem faktycznym” i wtedy spoko niech sobie nawet wypisze ze wynajmie 64m za 8k PLN
ale poki udaje obiektywnego inwestora, ktory z dobrej woli chce sie dzielic wiedza z internautami to niech sie liczy z tym ze ktos przyjdzie i mu ten tekst zweryfikuje z rzeczywistoscia, a rzeczywistosc jest taka ze to cala koncepcja kupy sie nie trzyma i od poklepywania sie po plecach nic wam sie w tym temacie nie zmieni

Odpowiedz

zelaz Styczeń 3, 2013 o 09:23

Założenia przychodów z najmu chyba są zbyt optymistyczne. Trochę dziwne wydaje mi się i pewnie przyszłym najemcom też, że dwie osoby mieszkające w największym pokoju będą płaciły najwięcej za m2 przy najgorszych warunkach bo jednak nie będą miały całego pokoju dla siebie. Dużo bardziej opłaca im się wynająć kawalerkę i płacić te 1200zł i nie dzielić łazienki i kuchni z pozostałą 3 osób.

Odpowiedz

Lukasz Styczeń 3, 2013 o 09:25

Witam na własnym przykładzie chciałbym podać ceny wynajmu mieszkań w Warszawie.
1000 – 1400 za kawalerkę + 200-300 opłat. 2 pokojowe 1800-2300 + opłaty. 3 pokojowe 2200 – 2800 + opłaty. Po pierwsze ceny są na podstawie moich doświadczeń (na 100% można znaleść taniej) Po drugie doceniam gdy w mieskzaniu jest lodówka, pralka, odkurzacz, żelażko, szafa (z której nie wypadają półki i dzrzwiczki), a zmywarka i wymienione na nowe okna to już luksus. I za te wszystkie wyżej wymienione „udogodnienia” niestety się płaci.
Wg mnie obłożenie mieszkania Michała będzie wynosić 4 osoby (średnio). Jeśli mieszkanie będzie czyste, ładnie utrzymane w średnim standardzie to 2500 zł + opłaty nie jest wygórowaną ceną.
Jeśli myślimy o wyższych stawkach należy doposażyć mieszkanie. Dodam że pokój 10 m2 nie jest aż taki mały. Podział na WC + łazienke to duży plus.
Cena 5500 zl/m nie jest również wysoką stawką (w zależności od lokalizacji i miliona innych czynników wileka płyta kosztuje od 5000 do 6500 zl/m).
Reasumując podziwiam Cię michał za odwagę. Zyczę sukcesów. Wg mnie w najgorszym wypadku będziesz musiał dopłacać 500 zl/m-c (a i tak jest to nie najgorszy interes). Co do demografi hmm to Warszawa, miasto do którego przyjezdzaa mnóstwo ludzi NIE TYLKO STUDENCI. Absolutnie nie zauważam tendencji spadkowej a wręcz odwrotnie. Podejrzewam że po dość krótkim czasie twoja grupa docelowa zmieni się na młodych pracującyh ludzi (już po studniach lub studiujących zaocznie)
Pozdrawiam
Ps. jest to moja opinia i moje doświadczenia.

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 3, 2013 o 11:05

Lukasz.

Te 500 zł/m-c które Twoim zdaniem będzie musiał dopłacać po 35 latach i oprocentowaniu 5% (systematyczne oszczędzanie) da sumę 463 329 zł. To więcej niż autor bloga przeznacza na mieszkanie, remont, koszty transakcyjne itp. Oczywiście pozostaje pytanie o wartość mieszkania w … 2048 roku.

Studentów, czyli grupa docelowa Michała, w Warszawie się nie powiększa. Dane demograficzne dal Warszawy nie potwierdzają tendencji wzrostowej w żaden sposób.

Pozdrawiam.

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 13:14

a ile moze byc wart 70 letni kolchoznik w wielkiej plycie po terminie technologicznej przydatnosci?

Odpowiedz

krzys Styczeń 3, 2013 o 13:20

W 2048 roku tego bloku już na pewno nie będzie.

Odpowiedz

KRZYSZTOF (WROCLAW) Styczeń 3, 2013 o 13:41
oko Styczeń 3, 2013 o 13:47

onet jako zrodlo wiedzy, dobre i do tego jeszcze poslowie w trosce o obywateli, jeszcze pyszniejsze
szkoda tylko ze twoj artykul zapomnial wspomniec o systemie kotwien plyt do ktorych nie ma dostepu a ktore trzymaja calosc w kupie i ktorych po prostu nie da sie wyremontowac

Odpowiedz

vp9 Styczeń 5, 2013 o 00:55

Studentów może jest i mniej, za to liczba tzw. słoików się nie zmniejsza i oni wynajmują właśnie pokoje, bo jest im po prostu taniej. A muszą mieć pieniążki, by co tydzień jeździć do domu po dżemik babci Jadzi.
Abstrahując od ironii w moim poście powiem krótko i na konkretnym przykładzie. Kolega pracuje w Warszawie, pochodzi z miasteczka szczycącego się literkami LRA na rejestracji. W Warszawie mieszka w pokoju z kolegą w jednym pokoju, w cztero-pokojowym mieszkaniu. gdzie pozostałe pokoje to „jedynki”. Zarabia, zależnie od miesiąca, od 2,2 do 2,8 tys zł netto.
I ten konkretny przykład (i czwórki jego współlokatorów) pozwala mi stwierdzić, że ludzie będą zainteresowani takim mieszkaniem. Podobnie jak emigranci za granicą – mieszkają na kupie „bo taniej”. To się nie zmieniło przez ostatnie 15 lat, nie zmieni się przez kolejne 15 lat…

Jedyne z czym się zgodzę to z „terminem przydatności do zamieszkania” samego budynku. Ale nie bierzesz pod uwagę jednej kwestii – mieszkanie można wystawić na sprzedaż za 7-10 lat czyli tuż przed okresem gdy będzie konieczne olbrzymie doinwestowanie w postaci sporego remontu. Zakładając, że inwestor uzyska cenę za jaką zakupił (kredyt po takim czasie spłaci już bez opłat) to dla niego czystym zyskiem będzie różnica kapitału (czyli pewnie coś koło 18-30%) i zysk nabyty przez okres użytkownia i najmowania czyli 703zł netto, co przez okres 7 lat daje nam 59 tys zł z najmu + 18% od tych 395tys daje nam 71 tys zł. Suma: 130 tysięcy przez 7 lat, czyli 18,5tys rocznie. Optymistyczne jest tutaj kwestia utrzymania stałego najmu przez cały okres, reszta jest do osiągnięcia bez większych problemów. Jeśli nic nie wydał swoich pieniędzy, tylko pieniądze banku i zarobi na tym 130 tys w ciągu 7 lat to ja uważam to za bardzo dobry wynik.

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 15:05

szanowny kolego, wykonujesz to sporo kreciej roboty autorowi, w wiekszoci twoich postow znajduja sie polprawdy zeby nie nazwac tego dosadniej, ponownie przypominam ze to jest biznes pt lewat 115% na 400k PLN wiec koncepcje palcem po wodzie to nie jest to jak sie powinno to liczyc

fakt pierwszy liczebnosc mieszkancow warszawy nie przybywa, ewentualny naplyw tak slodko nazwanych przez ciebie sloikow rownowazony jest emigracja pod warszawe, samo miasto jako takie od kilku lat stoi w miejscu a mieszkan przybywa z kazdym rokiem!!!

fakt dwa ursynow nie byl i nie jest miejscem w ktorym lokuja sie sloiki, ich nalezy szukac na prawostronnej warszawie (szczegolnie bialoleka i targowek – cena czyni cuda plus do domow blizej) ewentualnie okolice ursusa, ursynow ze wzgledu na metro i uczelnie byl raczej miejscem gdzie osiedlali sie miejscowi oraz studenci, a tych ostatnie bedzie ubywac w szybkim tempie,

fakt trzy (i to juz jest rowniez komentarz do autora) specyficzny status ursynowa ktory w perspektywie 10 a co dopiero 35 lat przestanie istniec
na dzien dzisiejszy ursynow jest dzielnica ktora najlepiej radzi sobie ze spadkami cen (nie otwierajcie jeszcze szampana bo nie ma czego swietowac) ze wzgledu na utrwalona w glowach pozycja jako najlepiej skomunikowanej dzielnicy (sic!!! – to nie jest moj wymysl, ze wzlgedu na metro przez lata ursynow byl tak w wawie traktowany)
ale w zwiazku z rozwojem metra, skm, wkd i budowa autorstad ursynow z jedynej dzielnicy z metrem w wawie stanie sie tym czym naprawde jest czyli obrzezna sypialnia z ktorej inaczej niz metrem praktycznie nie sposob sie wydostac,
o tym co sie stanie z komunikacja kolowa na ursynowie za pol roku po oddaniu poludniowej obwodnicy warszawy wjezdzajacej centralnie w ursynow nie musze chyba mowic, a jesli liczycie ze znajdzie sie kasa na tunel pod ursynowem to musicie byc megaoptymistami
do tego dochodzi jeszcze brak rozwoju dzielnicy (prawie sie tam nie buduje nowych blokow!) i za kilka lat bedzie to stara sypialnia na zadupiu bez mozliwosci wydostania sie inaczej niz potwornie przepelnionym metrem
wszystko to musi sie przelozyc na ceny, a biorac pod uwage ze dzis ceny sa tam najbardziej zawyzone to korekta wg mnie w cenach na ursynowie bedzie najwieksza wiec te twoje mrzonki o sprzedazy po cenie zakupu moge jedynie skwitowac smiechem, zwlaszcza ze to mieszkanie bedzie o kolejne kilka lat starsze!!! to tez taka ciekawostka ze sekta inwestorska twierdzi ze mieszkanie z wiekiem nie traci na wartosci, a najbardziej mi sie podoba koncepcja zeby sprzedac mieszkanie tuz przed tym jak bedzie wymagac duzych nakladow finansowych i to oczywiscie pozostaje bez wplywu na cene!!!

po czwarte
„Podobnie jak emigranci za granicą – mieszkają na kupie “bo taniej”.”
czyli sloiki mieszkaja tam gdzie taniej ale w zwiazku z tym zamiast beda przeplacac autorowi za 64m cene taka za jaka moga wynajac 100m a nawet i 200m, kolejna genialna koncepcja oszczedzajacy ktorzy gotowi sa przeplacac

odonosnie ostatniego akapitu mam propozycje co sie rozdrabniasz, niech sprzeda mieszkanie za 2krotnosc ceny zakupu a wynajmuje nie za 3,7k tylko za 8k PLN, policz sobie ile wtedy zarobi
a dla tych ktorzy ktorzy wierza ze mozna „nic nie wydał swoich pieniędzy, tylko pieniądze banku i zarobi na tym 130 tys w ciągu 7 lat” mam tylko jedna rade twarda sciana i bardzo mocny rozbieg, innaczej do rzeczywistosci nie wrocicie

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 13:15

za 1800 pln na bialolece mozna wynajac 3 pokoje 70m z pocalowaniem w reke i w tym juz sa oplaty
za 2 pokoje za wyjatkiem centrum i szpanerskiego mokotwa bierze sie 1800 z oplatami i w tym na ogol jest miejsce postojowe w cenie
to tyle w temacie 2 pokoje za 2,3k + oplaty
na ochocie 100m 4 pokoje wyjamuje sie za 2,5k PLN + oplaty mieszkanie w wysokim standardzie, obok stoi 10-15 wolnych do wyboru do koloru
tak wiec piszcie dalej tutaj o stawkach ofertowych z raportu emersona a troche sie zdziwicie jak trzeba bedzie faktycznie mieszkanie wynajac w cenie rynkowej

Odpowiedz

krzys Styczeń 3, 2013 o 12:35

Potwierdzam co niektórzy piszą o obniżkach cen za wynajem przez ostatnie lata.
Od 4 lat wynajmuję kawalerkę przy samej stacji metra w Warszawie i muszę powiedzieć że te 4 lata temu udało mi się wynająć o 100zł drożej niż teraz.

Odpowiedz

krzys Styczeń 3, 2013 o 12:45

Mam takie jeszcze pytanie. Z tego co wynika z bloga masz już razem z tym dwa konkretne kredyty. Ile takich kredytów zamierzasz jeszcze brać? Nie boisz się? Krach na rynku, strata pracy, wypadek, śmierć (sorry) i pozostawienie rodziny w ogromnych długach (nawet zakładając że masz niezłe ubezpieczenie). Podziwiam Cię bo ja bym się na to nie zdecydował i uważam kredyty za zło konieczne, które można brać ale naprawdę tylko gdy nie mamy wyjścia.

Odpowiedz

vp9 Styczeń 5, 2013 o 01:00

Kredyt hipoteczny to najtańsza obecnie na rynku forma kredytu. Jeśli bierzesz kredyt na cele inwestycyjne i masz możliwość pokrycia 12 rat bez problemów w przypadku przestoju inwestycji (braku najemców), a dodatkowo kupujesz mieszkanie sporo taniej od ceny rynkowej to nie branie kredytu jest po prostu marnowaniem szansy.
Pewna osoba pisała, że kupuje nieruchomości za swoje oszczędności. Zarabia 18 tys miesięcznie. Ile znasz osób zarabiających tyle? I drugie pytanie: nawet zarabiając tyle ile czasu zajmie Ci odłożenie powiedzmy 200 tysięcy? Odkładając po 10 tys miesięcznie zajmie Ci to 2 lata. Oczywiście zakładając, że jesteś w stanie tyle odkładać, bo ludzie mają głupi zwyczaj że jak zarabiają więcej to więcej wydają…

Odpowiedz

adam Styczeń 5, 2013 o 10:59

Przyjacielu chyba nie zrozumiałes…

Chcesz powiedziec ze każdy statystyczny 25 latek zarabiajacy powiedzmy dzis 2-3 t jesli kupi na maxymalnej zdolnosci maxymalna liczbe mieszkan na wynajem, w kredycie na 30 lat to w wieku 55 lat bedzie mógł zyc z wynajmu?????

Ja postawie inna teze : prawdopodobnie po 10 latach będzie bankrutem, rozpadnie mu sie rodzina itp.

Prosze nie wmawiajcie wszystkim ze to łatwe ,bo mimo mojej 18000 pensji ja tego tak nie widze .Choc może są mądrzejsi.

Wyjdz prosze od tego najpierw , że dysponujesz mieszkaniem ale masz długi, a długi trzeba spłacac. A najemcy dzis sa a za 10 lat skąd masz pewnosc ze b ędą? albo że będą Ci płacic tyle co dzis? albo ze ryczałt od wynajmu będzie nie 8,5 % a 40%, a ze wejdzie podatek katastralny? a że ludzie którzy wykupili setki tysięcy mieszkań komunalnych czy spółdzielczych za grosze, zaczną wynajmowac je np po 500 PLN w wawie? a to ze wejdzie jakas ustawa srodowiskowa, gdzie ciepłownie i elektrownie zostaną obłozone jakas duża daniną za zanieczyszczenia a, a ogrzewają twe mieszkania wiec bedziesz miał wyższe kiszta , a 2 km dalej powstaną bloki pasywne z ? a co jak się rozchorujesz ? a co jak trafisz na nieuczciwego najemce , który przez 2 lata będezie ci mieszkał i niepłacił i mimo że to oszust postępowania sadowe cywilne ciągną się u nas latami? a co jak ten najemca popadnie w tarapaty finansowe a jest matką z dzieckiem? wyżucisz żeby Cię sumienie dręczyło bo exela musiałes zaspokoic?
A co w końcu będzie jak wszyscy – bo to takie bezpieczne i proste – kupią mieszkania na wynajem?:) będą sami wynajmujący a bedzie brak najemców? apopyt wygeneruje podaż? a co będzie jak sytuacja rodzinna Ci się zmieni? np. rozwód? te długi będziecie dzielic??? a co bedzie jak twoje dziecko się rozchoruje??? zakredytowany na maksa nie dostaniesz już kredytu na leczenie?
A co b ędzie jak Azja zacznie wykupywac zadłuzone ,bankrutujące przedsiębiorstwa tylko po to by zamknąc w europie konkurencje? ludzie zaczną tracic pracę …a globalne koncerny które są w PL? co one mają -swiadcza głównie usługi tzn nie inwestują wynajmują biura i zatrudniają ludzi, taki biznes można w 3 miesiące zwinąc i przeniesc do Ghany czy Indii za 5 czy 10 lat? co w tedy pracownicy tych korpo zostaną bez pracy z kredytami hipotecznymi?? a co z amortyzacją budynków? a co z
Przepraszam za te czarne scenariusze ale jesli namawiacie ludzi do spekulowania na aktywach nie płynnych to przecież każde z tych zdażeń plus dużo innych może miec miejsce…i miejcie tego swiadomosc,
lepiej dążyc Przyjacielu do wyższych zarobków i oszcędzania niż kredytowania się bez zadnego uzasadnuienia, a to można osiągnąc poprzez ciągłe zdobywanie wiedzy -jednak trzeba odróżnic wiedzę żetelną od piaru- i ciężką pracę, może podrózowanie i poznawanie innych ludzi od których można się cos nauczyć. zgadza się nie kazdy będzie dużo zarabiał ale to tylko potwierdza ze nie każdy będzie rentierem.Ale lepiej nie byc rentierem i cieszyc sie z życia niż zostac bankrutem, który poprzez nakręcenie się sztabom doradców i sprzedawców podją złe decyzje…choc może w momęcie podejmowania tej decyzji wszystko było ok…ale sytuacja diametralnie z potencjalnych róznych i wiarygodnych powodów zmieniła się pod wóch latach , a on na tę zmianę nie będzie miał żadnego niestety wpływu…
bez długów można ryzykowac ze swoją karierą tak ją kierowac by było lepiej, zmieniac pracę , kraje, z kredytem takich ryzyk nie podejmiesz bo musisz „spytać” Twojego cichego wspólnika -Bank o zgodę

Zresztą wątpię ze Cię przekonałem,
To tak jak byc w lesie i nie widziec drzew. Wiara w cuda .Ok każdy ma prawo wyboru ale …Dług to już ograniczenie w prawie wyboru. I jaka to wolnosc?
Pozdrwaiam

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 16:22

no i znowu polprawdy
w polce poki co NIE MA KREDYTOW HIPOTECZNYCH, sa tylko kredytu konsumpcyjne zabezpieczone nieruchomoscia i CALYM MAJATKIEM kredytobiorcy, wlacznie z tym przyszlym!!!
jesli naszemu bohaterowi noga sie powinie to moze stracic nie tylko ta nieruchomosc ale takze pozostale posiadane aktywa
biorac pod uwage ze ma on juz troche majatku tym bardziej dziwi koncepcja 115% lewara i brania takiego ryzyka na siebie

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 3, 2013 o 13:14

Krzys,

przypuszczam ze Twoj przypadek moze byc niewystarczajacy zeby poprzec teze o wzroscie cen wynajmu przez ostatnie 5 lat :)

Odpowiedz

krzys Styczeń 3, 2013 o 13:25

Oczywiście że nie. To jest tylko moja obserwacja na przykładzie mojego wynajmowanego mieszkania.

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 13:20

kubanczyku z tego co rozumiem krzysia to jemy sie udalo obnizyc koszta o 100 PLN na kawalerce przy samej stacji metra czyli na towarze najbardziej chodliwym na rynku
jesli nawet takie lokale schodza z cena to co jest z innymi

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 14:10

znowu wyjdzie ze wredne oko sie czepia, ale czy masz audyt energetyczny tego lokalu i bloku, bo nawet jesli on bedzie stal dalej za te 35 lat to koszty ogrzania i utrzymania bloku moga byc spore, jesli wezmie sie pod uwage plany zeby za kilka lat budowac juz tylko budynki pasywne lub wrecz zerowe w zwiazku ze spodziewanymi podwyzkami cen nosnikow energii moze sie okazac ze glownym problemem dla konkurencyjnosci na rynku w calej tej inwestycji beda koszty utrzymania, analizowales to?

Odpowiedz

KRZYSZTOF (WROCLAW) Styczeń 3, 2013 o 16:47

Pan Oko Wszechwiedzący się mocno nakręcił, nikt go nie ‚zagnie’. Szukasz pracy w tvn?

To jak to jest w końcu, będzie wielka płyta za 35lat czy napewno nie?

Wyjaśnij mi, nieukowi, od jakich nieruchomości wymaga polskie prawo posiadania obowiązkowego audytu energetycznego? Dlaczego kupując od Spółdzielni mieszkanie w wielkiej płycie, nie dostaję takiego audytu w cenie, czyżby nie dotarło jeszcze do nich o takim obowiązku?

Człowieku, ogarnij się, za chwilę tym którzy chcą kupić mieszkanie na rynku wtórnym, będziesz radził, żeby odkopywali fundamenty i badali czy ławy zostały zalane betonem wymaganej klasy.

Odpowiedz

adam Styczeń 3, 2013 o 16:59

Krzysiek nie przesadzaj….

Oko zadając pytania prowokuje i słusznie.Studzi emocje i może uchroni nie jedną owieczkę przed błedną decyzją:)
Przecierz ktos kto chce budowac portfel nieruchomosci w kredycie na 20-30 lat powinien miec swiadomosc że inwestycja nie płynna z której w razie koniecznosci cięzko wyjsc bez straty w perspektywie 30 lat może się okazac wtopa..
Technologia idzie do przodu i to jest faktem.Każdy mój potencjalny najemca pyta jakie jest koszt ogrzewania czy grzeję mieszkanie gazem czy z cieplika więc też opierając się na doswiadczeiu kupuję tylko mieszkania z ogrzewaniem miejskim.Obecnie.
Ale za 10 lat nie wiem i nikt tego nie wie….

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 20:56

nie wiem smiac sie czy plakac
umiejetnosc czytania ze zrozumieniem na szkoleniach mentorskich nie bylo?
gdzie ja napisalem ze jest obowiazek, zapytalem sie czy podczas procesu inwestycyjnego zwrocil uwage na aspekt ktory w mojej ocenie dla inwestycji z takim horyzontem czasu jest kluczowy, jakos na mentora i doradcow kase mial ale na audyt energetyczny nie, ciekawostka
jakby kupowal na 5 lat to kij z tym ile bedzie kosztowalo utrzymanie, ale przy takim czasie inwestycji koszt utrzymania moze byc tym czynnikiem ktory zadecyduje czy jego oferta ma wogole szanse byc konkurencyjna na rynku, bo jesli nawet ten blok bedzie stal za te 35 lat to co z tego jak koszty utrzymania beda 3-4 razy wyzsze od nowych blokow ktore beda staly kilka km dalej

jak rozumiem ty proponujesz zeby pakowac sie w lewar 115% na 35 lat nie sprawdzajac nawet kluczowych wlasciwosci inwestycji, widze ze z autorem mozecie sobie reke podac, obaj jestescie „ynwestorami”

ps. moj nik to oko, ja nie mam kompleksu mniejszosci zeby musial sobie wszystko powiekszac

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 14:18

i jeszcze raz moze tym razem sie uda bez zlosliwosci i zalozonej tezy dzieki czemu autor jednak nam odpowie
czy wiesz co mozna realnie wynajac za ca 3,7k PLN (bo tyle zdaje sie chcesz wziac po doliczeniu zaliczek na admin i media) w tej samej odleglosci od centrum wawy co twoj lokal?

Odpowiedz

Ewelajna25 Styczeń 3, 2013 o 15:15

A mnie się wydaje, że cały ten blog jest grubymi nićmi szyty, i ma na celu rozpopularyzowanie kupna i wynajmowania mieszkań jako świetnego interesu, ale głównie dla osób handlujących mieszkaniami tj agentów nieruchomości, lub też osób świadczących doradztwo w tej materii.

Wkrada mi się tu kilka nieścisłości. Po pierwsze, jeśli autor bloga tak opiewa zalety oszczędzania, to czemuż to idzie i wydaje 2 tyś czy nawet więcej na 2 dniowe kursy, jeśli potrzebną do inwestowania wiedzę można zebrać bez tego? Widzimy to na przykładzie osób tu udzielających się, które takowych kursów nie przeszły, a wiedzę na temat rynku nieruchomości mają imponującą.
Po drugie, na racjonalne argumenty i pytania zadawane przez co poniektórych gości, autor blogu odpowiada w sposób zbywający lub nawet lekceważący, sprawia wrażenie, że……broni się przed myśleniem. Lub też nie musi się zastanawiać nad swoim planem, gdyż wie lepiej. Wtenczas może powinien wyłączyć opcję komentarzy, skoro nie ma zamiaru na nie w konkretny sposób odpowiadać.

Po trzecie, pytania postawione tu przez niejakiego oko mnie również nurtują, chętnie poznałabym odpowiedź autora blogu na nie, ale jedyne co mogliśmy usłyszeć to to, że on się na ten temat nie będzie wypowiadał.

Coś mi się tu nie zgadza…..

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 3, 2013 o 16:53

> Wtenczas może powinien wyłączyć opcję komentarzy, skoro nie ma zamiaru na nie w konkretny sposób odpowiadać.

Bez komentarzy nikt by na ten blog nie zajrzał. A dzięki komentarzom na przykład oka można się z tego bloga sporo dowiedzieć, chociaż akurat nie tego, co autor bloga chciał przekazać. To samo funkcjonuje na gazeta.pl – sporą wiedzę o rynku nieruchomości mozna było zebrać z komentarzy pod bzdurami publikowanymi przez jakiegoś pana Marka, w „Wyborczej” uchodzącego za specjalistę od nieruchomości.

Odpowiedz

Paweł Styczeń 3, 2013 o 16:01

Czyżby Michał dał się wkręcić w mityczne pasywne zyski jakiemuś liderowi MLM? 😉 Gdyby autor szkolenia na którym był autor bloga utrzymywał się z wynajmu to nie wciskał by innym szkoleń jak robić to samo. Czy przedstawiał uczestnikom szkolenia swoje deklaracje podatkowe z realnymi sumami? Zapewne nie… za to opowiadać o tych zyskach to pewnie potrafi. Pachnie mi tu typową motywacją marketingu sieciowego – „nie poddawaj się, choćby nie wiem co, a dopniesz szczytu”, „to nic jeżeli się nie powodzi, brnij w to dalej…” itp. itd.
Mimo wszystko życzę autorowi, aby jemu jednemu z nielicznych się to udało.

Odpowiedz

adam Styczeń 3, 2013 o 16:16

Zgadzam się w 1000% z Pawłem.
Niech ci pecjalisci od szkoleń i wciskania kitu pokażą swoje PITY.

Albo np . co ciekawe i bulwersujące kontrakt polularnego autora poradników i bloga o wolnosci finansowej z agencją piarową!!!!! Po co im agencja piarowa za którą muszą zapłacic aby promowac idee wolnosi finansowej?????
Schizofrenia jakas.

Też życzę Marcinowi sukcesów.
Zaprosił mnie do Warszawy więc przyjadę z pitami odpisami KW swych mieszkań umowami, korespondencją z najemcami itp itd. Pokaże wszystko jak to wygląda na prawdę ile lat zajęło i może przestrzegę go przed „sektami”.

Odpowiedz

adam Styczeń 3, 2013 o 16:20

Ups!
Przepraszam Michał:) nie Marcin oczywiscie

Odpowiedz

Bartosz Styczeń 3, 2013 o 17:06

2 pokojowe mieszkanie (z tzw. aneksem) na Ochocie (Szczęśliwice), w nowym budownictwie, z miejscem w hali garażowej, wyposażone: Najem 1300zł, czynsz zaliczkowo 550zł.
Do tego Internet 65zł, prąd 140zł/2 miesiące. Łączne koszty miesięczne utrzymania mieszkania 1985zł i w wakacje 2011 była to najtańsza oferta w nowym budownictwie w okolicy. Nie wiem czy studentów stać, żeby mieszkać w takim mieszkaniu. Dla studenta czy też singla jednak liczy się wygoda i łatwość zmiany, zapłaci 700-800zł i ma problem z głowy. Nie musi odpowiadać za komplet ludzi w mieszkaniu. Płaci te 700-800 i nie ma problemu. Zebrać 3,4 osoby, żeby zorganizować sobie takie mieszkanie samemu to nie taka łatwa operacja. Kiedyś w 6 osób wynajęliśmy cały dom i w momencie jak jeden kolega nagle się wyprowadził każdemu skoczyła cena najmu o 100zł. Wolałbym wtedy, żeby to właściciel miał problem, a nie my wszyscy.

Ja osobiście uważam, że pomysł autora bloga jest ryzykowny, ale uważam, że ma szanse się zapiąć ten biznes. Nie będzie miał z tego kokosów, ale na spłatę kredytu powinien zarobić.

Sam jestem właścicielem mieszkania w Trójmieście, które wynajmuje oraz jestem najemcą mieszkania w Warszawie. Doświadczenie z najmem mieszkań mam od 2006 roku.

Czy oko może opisać trochę swoje inwestycje, czy masz jakiś pasywny dochód bez ryzyka?

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 22:31

„czy masz jakiś pasywny dochód bez ryzyka”
bez ryzyka to „byly” tylko mbs z ratingiem aaa jak to sie skonczylo to wszyscy moga sobie sprawdzic
w swiecie normalnych ludzi nie istnieje cos takiego jak dochod bez ryzyka, bo dochod to jest wlasnie cena za ryzyko, nawet lokaty bankowe obciazone sa ryzykiem
dochod bez ryzyka to maja tylko ci z bezposrednim dojsciem do linii kredytowej z fed
wiec zeby nie miec ryzyka to musisz sie nazywac jpm, gs ewentualnie corzine
zwyczajni ludzie inwestujac zawsze ryzykuja i cala sztuka polega na tym zeby to ryzyko zwazyc odpowiednio do ceny jaka za to ryzyko dostajesz, o to sie wlasnie tutaj kopiemy pod tym tekstem

odnosnie doswiadczenia krotko opisalem gdzies w innym wpisie tutaj

Odpowiedz

Nemo Styczeń 3, 2013 o 18:13

Co poniektórzy winni co nieco doczytać zanim zaczną strugać z siebie specjalistów: wielka płyta jest technologicznie bezpieczna po okresie 50 lat i są to dane z innych krajów.

Niebezpieczeństwo tkwi w jakości wykonania bloku [a z tym za komuny było różnie]. Dlatego z góry nie da się przewidzieć jak długo konkretny blok będzie się nadawał do zamieszkiwania. Może 50 a może 100.

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 21:40

co poniektorzy powinni wiedziec ze to co jest technologicznie bezpieczne w wieku 50 lat w innych krajach nie musialo byc tak samo bezpieczne w komunistycznej polsce

stad tez bylo pytania o audyt energetyczny, w sumie nalezaloby zapytac tez o audyt technologiczny, to nie jest czepialstwo, jak sie pakuje w 35 letnie mieszkanie budowane za glebokiej komuny i jeszcze finansuje sie to 115% lewarem to pewnych spraw nie mozna ignorowac

a jak rozumiem fakt iz nie da sie przewidziec czy twoj blok bedzie jeszcze stal w momencie gdy bedziesz konczyl placic kredyt jest tylko dodatkowym argumentem za tym zeby je kupic

Odpowiedz

Nemo Styczeń 3, 2013 o 23:02

Widzę zmianę stanowiska: najpierw było o 50-letnim okresie użytkowania co jakoby wynikało z technologii, a teraz jest o 50 latach wynikających z fuszerek przy budowie. To wyraz jakieś dogłębnej wiedzy na ten temat czy też jej braku ?

Za to doszedł nam jakiś mityczny „audyt technologiczny” bloku [bo sprawdzanie stanu pojedynczego mieszkania chyba niewiele daje]. W sumie pytam się po co skoro wg internetowych ekspertów i tak to jest schrzanione i zawali się dokładnie po pół wieku ?

Wniosek zatem prosty: w wielkiej płycie kupować nie można bo się zawali.
W sumie w nowym budownictwie chyba też należy się wstrzymać bo http://www.wprost.pl/ar/47783/Nabici-w-szklane-domy/

Najbezpieczniej chyba zostać menelem dworcowym….. a nie, zaraz, przecież dworce mogą się zawalić.
Się zapytuję: jak tu żyć ?

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 23:44

no to zle widzisz, zmiany nie ma, jest tylko nieznajomosc procesow tworzenia norm technologicznych i ich wypelnianie w krajach gdzie wielka plyte budowano

wielka plyta miala technologiczny okres uzytecznosci przewidziany na 50 lat, jesli bardzo rygorystycznie przestrzegano norm, budynek wykonano wrecz ponadnormowo z dobrych jakosciowo materialow a potem regularnie remontowano to ma on szanse stac duzo dluzej bo nikt nie robi norm budwolnaych na styk
co w tym dziwnego ze jak cos sie zrobi lepiej a wrecz przewymaruje to lepiej i dluzej sluzy

tyle ze zaden z powyzszych przypadkow nie odnosi sie do nas, u nas sie kradlo z budowy i robilo sie byle bylo a wiec u nas te bloki beda staly tyle ile przewiduje technologia a potem zaczna sie sypac,
moze nie wszystkie tylko czesc i wlasnie po to jest sprawdzanie stanu technologicznego
jesli nie rozumiesz ze nie kupuje sie bez sprawdzenia technicznie 35 letniego mieszkania ktore kupuje sie na 35letni kredyt i to jeszcze z zamiarem zeby mieszkanie generowalo dochody po 70 latach od wybudowania to ja nic nie poradze,
pewnie jak kupujesz 10 auto to na przeglad do mechanika go nie bierzesz bo i po co,

w temacie ostatniego pytania przykro mi niezmiernie ale r wymawiam poprawnie wiec nie jestem w stanie pomoc

natomiast aby rozwiaz twoje watpliwosci ja dzis jesli mialbym cos kupowac to… stawialbym dom samodzielnie nadzorujac budowe bo w nowe budownictwo nie wierze tak samo jak w plute, tyle w temacie

Odpowiedz

Nemo Styczeń 4, 2013 o 00:26

1. Skoro odwalano fuszerkę na budowach to wszelkie normy budowlane do tych budynków się nie odnoszą, bo nie wiadomo co jest zepsute. Zatem teza o akurat 50 latach jest wzięta z sufitu.

2. Robiono badania nie tylko we Francji czy Niemczech ale także Rumunii i Bułgarii – wykazały brak utraty parametrów przez bloki po upływie 50 lat, a jakoś trudno mi przypuszczać, żeby w tych ostatnich krajach sztuka budowlana stała o wiele wyżej niż u nas.

3. Żaden „audyt technologiczny” nie da odpowiedzi na pytanie czy budynek będzie stał za 30-40 lat [tak samo jak mechanik samochodowy nie da gwarancji że samochód będzie jeździł przez następne 10 lat]. Pomijam już fakt, że praktycznie stanu łącz między płytami sprawdzić się nie da – trzeba by rozkuwać beton którym złącza są zalane.

4. Pierwsze bloki wielkopłytowe z lat 50-tych istnieją i mają się dobrze.

5. Bloki nawet w bardzo złym stanie można remontować i modernizować – tak robią przykładowo Niemcy. I nadal tam mieszkają ludzie.

Odpowiedz

my-name Styczeń 3, 2013 o 19:37

Witam.
kwestia do: oko oraz krzyś, czyli tych co twierdzą że przed skończeniem spłaty kredytu blok będzie do rozbiórki.
Budynek jest niski dzięki czemu lepiej opiera się wiatru niż wysokie wielkopłytowce.
Wybudowano go za komuny gdzie prefabrykaty często były przewymiarowane.
Mieszkanie jest środkowe czyli ogrzane po bokach a przy okazji remontu można wewnątrz termozmodernizować pod oknami i drzwi.
Warszawa to nie Katowice gdzie występują tąpania, gdzie budynki trzeba prostować a mimo badań nie ma podstaw sądzić ze się zawalą za np. 35 lat.
Po drugiej stronie granicy, w Sosnowcu, są ponad stuletnie kamienice a technicznie z wyglądu gołych ścian nośnych można by dać max 5 lat przy najwyższej jakości wykonania. Otynkowane za Gomółki, nieocieplone, stoją na wyrobiskach kopalnianych w ruchliwej komunikacyjnie okolicy… No właśnie, stoją i nic im nie dolega.
Jeżeli budowano uczciwie, nie kradziono cementu, ściany nie „są z piasku” to i sto lat jeszcze wytrzyma.

Odpowiedz

oko Styczeń 3, 2013 o 21:54

„Warszawa to nie Katowice gdzie występują tąpania”
a to ciekawe co mowisz, bo z tego co pamietam to ostanio w wawie zapadaja sie regularnie bloki i tunele wzdluz wisly, na ursynowie zas przypominam sobie problemy z drganiami od metra, ale to jest juz czepialstwo wiem
tyle ze warszawa nie musi miec wcale tapniec, wystarczylo ze sie budowalo bloki na bagnach niedostatecznie utwardzajac podloze, polecam wycieczka na goclaw zeby zobaczyc ze wcale nie trzeba szkod gorniczych zeby budynki sie przechylaly i pekaly

„są ponad stuletnie kamienice”
no wiec kamienice 100letnie w polsce mamy ale je zdaje sie budowalo troszke inaczej niz plyte, zobaczymy wiec czy bedziemy miec taka 100letnia wielka plyta, ja na podstawie rozmow z ludzmi z branzy plyty powyzej 50 roku bym sie bal, nie kazdej bo tak jak ktos pisale, sa doswiadczenia ze wytrzymuje dluzej, ale skad wiesz czy akurat kotwienia w twoim budynku nie spartolili

„Jeżeli budowano uczciwie, nie kradziono cementu, ściany nie “są z piasku” ”
a w tej bajce byl smok, bo tu wlasnie jest pies pogrzebany, jesli wy wierzycie ze za glebokiej komuny ci sami partacze ktorzy dzis ukradna ci wszystko z budowy kiedys robili duzo sollidniej i nie kradli to tylko pokazuje wasz kontakt z rzeczywistoscia,
dzis wszystkie materialy mozna kupic a i tak kradna, w tamtych jumanie materialow z budowy to byl standard bo w sklepach po prosu nie bylo ale ludzicie sie ze wasz blok akurat jako jeden jedyny robily anioly a nie budowlancy

pytaniem oczywiscie otwartym jest czy nawet jesli w wieku 70 lat te bloki beda sie technicznie nadawaly do uzycia to czy kosztu ich utrzymania nie spowoduja ze to bedzie bez sensu

to jest po prostu jedna wielka niewiadoma a autor to sprzedaje jak pewniaka i tylko na to zwracam uwage

Odpowiedz

Sylwek Styczeń 3, 2013 o 20:23

A ja chciałbym wrzucić trzy zdania do całej tej dyskusji choć będą one nieco nie na temat ale najbardziej skierowne do Michała. Czytam co prawda większość z tych komentarzy ale szkoda mi, że taki wpis się na Twoim blogu pojawił. Zostałem zachęcony przez kolegę i trafiłem tutaj mając w świadomości „Blog o oszczędzaniu”. Do tej pory był bardzo przejrzysty, zawierał wiele cennych wskazówek otwierających oczy na pewne kwestie oszczędzania a ten wpis o „inwestowaniu” wywołał duży bałagan, zamieszanie wręcz pyskówki z coraz to bardziej obniżającym się poziomem dyskusji (nie mówię o merytoryce sprawy). Ja się tylko łudzę, że niebawem to wszystko ucichnie i Blog wróci do tych spokojnych, przyjemnych i motywacyjnych wpisów. I tego Tobie Michale życzę.

Odpowiedz

Tomek Styczeń 3, 2013 o 21:03

Pozwolę sobie nie zgodzić się z Sylwkiem.
Jak dla mnie oszczędzanie ma sens wtedy gdy potrafimy umiejętnie zainwestować zaoszczędzone pieniądze. Ważne jest by umieć odpowiednio połączyć obie te sprawy.
Pozdrawiam i życzę zarówno umiejętności oszczędzania jak i inwestowania.

Odpowiedz

ja Styczeń 3, 2013 o 20:25

Albo mi się wydaje, ale chyba ktoś robi tutaj cenzurę, ot taki mały cenzor, szkoda. Ewelajna25 fajny wpis.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 4, 2013 o 00:41

Hej Ja, nie zdarzyło mi się jeszcze niczego tutaj ocenzurować (poza przeklinaniem z miesiąc temu). Ale komentarze nowych osób muszą zostać zaakceptowane, co w ciągu dnia dzieje się z opóźnieniem. Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 3, 2013 o 22:38

Hej Oko,

Przepraszam Cię za wczorajszego „focha” i przy okazji dziękuję kubanczykowi20 za trzeźwiący i wyważony komentarz. Przyznaję, że po wyizolowaniu ironii, rzeczywiście zadajesz merytoryczne i celne pytania.

Widzę po kolejnych Twoich komentarzach, że siedzisz głęboko w temacie i zależy Ci na tym by obnażyć wszelkie luki w moim artykule i podejściu. I zauważam, że robisz to przede wszystkim w celu wybicia czytelnikom mojego bloga z głowy zbyt szybkiego podejmowania decyzji na podstawie artykułu. I masz rację, że zrównoważenie tego co napisałem, jest potrzebne. I że pomimo, że piszę z mojego punktu widzenia, przedstawiając moje założenia i próbując odcinać się od generalizowania, to przyznaję, że artykuł może być odbierany jako zachęta do inwestowania w nieruchomości w pełnym kredycie. Skoro tak go odbieracie, to niedobrze się stało i kontrapunkt jest wskazany.

Czytam komentarze z doskoków – wieczorami. Odpowiadając na jedno z Twoich pytań – za dnia pracuję i nie mam czasu ani na bloga ani na nieruchomości. I dlatego reaguję na to co piszecie z opóźnieniem. Wybacz, że nie otrzymujesz odpowiedzi tak szybko jakbyś sobie tego życzył. Wczoraj po prostu i po ludzku opadły mi ręce. Dzisiaj z dystansu widzę, że po prostu taki masz styl wypowiedzi.

Odpowiadając na część Twoich pytań:

1. Nie brałem pod uwagę cen za wynajem całego mieszkania lecz ceny wynajmu pojedynczych pokoi, m.in. na podstawie wywiadów z najemcami takich pokoi. Zgadzam się z Tobą, że założenia mogą być błędne. Jeśli masz wiedzę na ten temat ile płacą najemcy pokoi jedno- lub dwuosobowych na Ursynowie, to będę wdzięczny.
2. Nie wiem co można wynająć za 3500-3700 zł w podobnej odległości od Centrum.
3. Nie śledzę stawek najmu tak długo jak Ty – pozostaje mi więc przyznać Ci rację co do tendencji spadkowej cen najmu.
4. Wiem po ile ludzie kupowali mieszkania na Ursynowie. Sam miałem okazję jedno kupić 10 lat temu. Jest realna konkurencja. Ale nie jest też tak, że wszyscy, którzy kupili kiedyś za gotówkę, wynajmują swoje mieszkania taniej niż Ci, którzy mają kredyty. Czy uważam innych wynajmujących za konkurencję? – oczywiście tak. Czy to zmienia jakoś moje plany bądź założenia? Na chwilę obecną – nie, ale jeśli zostanę „przyciśnięty”, to oczywiście będę musiał się adoptować do sytuacji.
5. Kalkulacja kosztów rzeczywiście nie uwzględnia kosztów przedłużenia ubezpieczenia niskiego wkładu na kolejne lata (po upływie 3 lat). Dopuszczam różne scenariusze – także taki, że nadpłacę lub spłacę ten kredyt dosyć wcześnie (nie wnikając w szczegóły). Uzależniam to między innymi od tego czy założenia sprawdzą się w rzeczywistości.
6. Pytasz „dlaczego najemcy mają przepłacać za pokoje zamiast wynająć duże mieszkanie taniej” – liczę na to, że jest zapotrzebowanie na wynajem pokoi, gdzie najemca chce płacić tylko za swój pokój i nie brać sobie na głowę ryzyka, że jak jeden z „paczki” biorącej wspólne zobowiązanie (tańszy wynajem większego mieszkania) im się wykruszy, to wszyscy będą ponosić podwyższony koszt wynajmu. Założenie oczywiście może być błędne. Ceny mogą być za duże itp.
7. Kupując na dużym lewarze musiałem wybrać taki segment, który ma szansę się domykać finansowo – dlatego wszedłem w duże mieszkanie i planuję je wynajmować na pokoje pomimo, że jest to najmniej płynny rodzaj mieszkań na rynku. Wszelkie kalkulacje mniejszych mieszkań finansowanych kredytem i wynajmowanych jako całe mieszkania (a nie na pokoje) nie spinały mi się inwestycyjnie. Kawalerki mają większą płynność, ale ich zakup z przeznaczeniem na wynajem kalkulował mi się wyłącznie za gotówkę. Konkretna strategia wyjścia zależy od wielu „jeśli” a ich konstelacji nie przewidzę. Załóżmy roboczo, że nie chcę wychodzić z tej inwestycji.
8. Pracuję na etat i niewiele mam czasu na nieruchomości. Nie zamierzam zaniedbywać ani jednego ani drugiego, m.in. przy aktywnym wsparciu Żony, która nie pracuje etatowo.
9. Nie mam audytu energetycznego tego lokalu i bloku. Nie analizowałem również kosztów utrzymania w kontekstach, o których piszesz, tzn. ewentualnej konkurencji ze strony budynków pasywnych / nowych technologii. Chętnie poznałbym metodę analizowania tego ryzyka.

Pytasz też o kilka kwestii, co do których po prostu nie chcę udzielać odpowiedzi (np. wielkość mojego bufora finansowego). Przyjmij proszę, że kredyt udźwignę finansowo nawet, jeśli nie miałbym żadnych przychodów z mieszkania, co wydaje mi się jednak mało prawdopodobne. Dodam tylko, że drugie, już wynajmowane mieszkanie kupiłem za gotówkę i nie ma ono obciążeń.

Zgadzam się, że popełniłem ileś błędów nie uwzględniając kosztu przedłużenia ubezpieczenia niskiego wkładu, nie wkalkulowując kosztów okresowych remontów. Mój błąd i to rzeczywiście wpływa na kalkulację. Moim zdaniem nie przekreśla to zasadności inwestycji. To co może ją przekreślić, to brak najemców przy przyjętych założeniach. Nie pozostaje mi nic innego jak to sprawdzić. Rezultatami takimi czy innymi planuję się dzielić.

I jeszcze informacyjnie na koniec: podałeś link do ogłoszenia sprzedaży mieszkania: http://otodom.pl/mieszkanie-warszawa-ursynow-64m2-4-pokoje-399000-pln-id15610738.html. To nie jest to mieszkanie, które kupiłem. To mieszkanie z ogłoszenia jest według mojej wiedzy nadal dostępne.

I jeszcze jeden komentarz na koniec: ten mój mentor, o którym już tyle złego tutaj napisano, jest naprawdę dziwny. Wynagrodzenie za przepracowane z nim godziny kazał sobie wpłacić na… wybrany dom dziecka, co z przyjemnością uczyniłem. Sztuczka? Socjotechnika? A może ten dom dziecka jest fikcyjny? A może jest drugie albo trzecie dno w tym? A może po prostu rzeczywistość nie jest taka zła jak jej interpretacje? Ale prawdą jest, że PITu mentora nie widziałem.

Dziękuję Ci Oko i wszystkim Wam za komentarze. Dużo wnoszą do przedstawionego tematu. Szczerze mówiąc zastanawiam się, czy i jak zneutralizować ten artykuł uwzględniając zagrożenia, o których piszecie. Myślę, że komentarze dostatecznie uzupełniają artykuł, ale jeśli macie dobry pomysł jak go uzupełnić o dwugłos, to będę wdzięczny za sugestie.

Przepraszam za takie zbiorcze wrócenie do komentarzy. Remont trwa, pracy dużo, czasu niewiele. I pokazujecie mi dobitnie, że o najemców powinienem się postarać jeszcze bardziej.

Pozdrawiam serdecznie :-)

Odpowiedz

oko Styczeń 4, 2013 o 00:52

dzieki za odpowiedz, dzis z kolei ja ide juz spac, postaram sie w wikend przejsc przez twoje odpowiedzi i pociagnac dalej temat oby z korzyscia dla wszystkich uczestniczacych tu aktywnie, jak widzisz jakkolwiek temat mocno cwiczyles to nadal jest sporo jeszcze sporo kwestii otwartych

odnosnie stylu to wybacz ale ja mam za soba 5 lat walki z rumunami i innymi naganiaczami na forach RE i jak widze niescislosci i to jeszcze w wiekszych grupach to wale od razu z grubej i bez litosci, jak widac moze i troche boli czytajacych ale jesli zechcesz tylko sie wczytac co mam do powiedzenia to oprocz ironi cos tam sie znajdzie merytorycznego, coz widac ironia jest moim wynagrodzeniem:-)

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 4, 2013 o 01:13

Ja też dziękuję za odpowiedź. A swoją drogą jeśli mozesz polecić dobre Twoim zdaniem fora nieruchmościowe, to także będę wdzięczny za sugestie (jak również pewnie inni Czytelnicy zainteresowani tematem).

Dobrych snów życzę :)

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 22:18

niestety „dobrych” forow o RE w polsce nie ma, albo przynajmniej ja nie znalazlem
wazniejszym czynnikiem niz jakosc byla raczej dostepnosc/poczytnosc i pod tym wzgledem liderowala gazeta.pl i teskty najwiekszego specjalisty od RE w polsce, dziennikarza depeszowego mareczka wielgo, do tego forum gazetowe deweloperzy warszawa, pozniej powstal blog samego marka ktory troche ostatnimi czasy podupadl
tyle ze to byly miejsca do naganiania i mysmy tam sie kopali o jakakolwiek rzetelnosc stad wlasnie dzisiejsze skrzywienie i raczej konfontacyjna forma na wstepie
dzis z miejsc wartych odwiedzin gdzie o RE mozna poczytac wartosciowe teksty polecam blog jednego z glownych wojownikow z deweloperzy warszawa czyli „stoje i patrze” generalnie szybciej szukalbym dzis w blogosferze anizeli na forach

Odpowiedz

Janek Październik 15, 2014 o 12:35

To może to forum założyć…? I wygrać jakością. Co Ty na to? :-)

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 4, 2013 o 15:25

> odnosnie stylu to wybacz ale ja mam za soba 5 lat walki z rumunami i innymi naganiaczami na forach RE

czytelnicy zaskoczeni Twoim stylem wypowiedzi powinni przejrzeć te fora RE z lat 2006-2010 i zobaczyć, jaka to była temperatura debaty. Wtedy zrozumieją, dlaczego na wzmiankę o inwestycji w nieruchomości niektórzy reagują jak weterani wojny w Afganistanie i skąd u nich nabity kałasznikow pod łóżkiem : ) Oko – pozdrawiam!

Odpowiedz

Michal Styczeń 4, 2013 o 18:45

Co kryje się pod skrótem RE?

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 5, 2013 o 11:50

Real Estate = nieruchomości

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 12:07

RE czyli real estate czyli angielski skrot od nieruchomosci
odnosnie glownego tematu i kilku pytan ktore sie pojawily postaram sie sukcesywnie odpowiadac w trakcie wikendu,
sorry ale jest taka pora roku ze czasu mam troche malo a cyferek od kilku dni tez mam juz powyzej uszu

Odpowiedz

marcin Styczeń 3, 2013 o 23:29

do oko
Czy oprócz dużej wiedzy masz doświadczenie w nieruchomościach ?
Podtekst mojego pytania jest zamierzony .

pozdrawiam
marcin

Odpowiedz

oko Styczeń 4, 2013 o 01:04

przede wszystkim nie mam duszy ekshibicjonisty i cenie sobie prywatnosc wiec (moze i wygodnie) raczej spotkacie mnie jako krytyka niz konstruktywnego inwestora
zeby jednak nie olac pytania zupelnie, nie jestem „z branzy” ale dlugo sporo z nia pracowalem dzis siedze w szeroko rozumianej inzynierce,
w zakresie rynku wynajmu wiedze mam empiryczna z obu stron rynku

Odpowiedz

nemo Styczeń 3, 2013 o 23:37

A uwzględniłeś w wyliczeniach fakt, że tak niski podatek będziesz płacić tylko do momentu odliczenia kosztów aktualnego remontu? Potem prawdopodobnie bardziej opłacalny będzie ryczałt, a to jest 8,5% od całości tego, co płacą najemcy, czyli trzeba w to wliczyć zaliczki na media.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 4, 2013 o 00:22

Hej Nemo,

Moja kalkulacja w ogóle nie uwzględniała rozliczenia kosztów remontu, odliczenia różnicy w VAT za materiały budowlane itp. Ryzykuję stwierdzenie (każdy powinien policzyć sam), że podatek płacony na zasadach ogólnych będzie korzystniejszy finansowo niż ryczałt właśnie ze względu na koszty, które można odliczyć, z których największymi składowymi są odsetki od kredytu oraz amortyzacja mieszkania. Oczywiście czynsz administracyjny również można odliczyć. Dzięki temu efektywnie podatek do zapłacenia będzie mniejszy (w tym przypadku, który podałem w artykule) niż przy ryczałcie 8,5%.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

nemo Styczeń 4, 2013 o 09:31

„Ryzykuję stwierdzenie (każdy powinien policzyć sam), że podatek płacony na zasadach ogólnych będzie korzystniejszy finansowo niż ryczałt właśnie ze względu na koszty, które można odliczyć, z których największymi składowymi są odsetki od kredytu oraz amortyzacja mieszkania”

Ale to przecież łatwo policzyć, nie ma co „ryzykować stwierdzenia”. Ja nie policzę, bo nie mam wszystkich danych, czyli np. wysokości odsetek. Amortyzacja i opłaty do spółdzielni to ok. 800zł+internet 60zł. Czyli odsetek musiałbyś mieć ok. 1100zł miesięcznie (zakładając czynsz od lokatorów 3500zł), żeby opłacały się warunki ogólne zamiast ryczałtu. Oczywiście będzie od czasu do czasu naprawa czegoś, czy malowanie, ale to są relatywnie drobne i nieregularne kwoty.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 5, 2013 o 12:19

Hej Nemo,

„Ryzykuję stwierdzenie”, gdyż to zależy od tego, w którym progu podatkowym znajdziesz się rozliczając się na zasadach ogólnych. Jeśli jesteś w pierwszym progu, to w ciemno można uznać, że rozliczenie najmu na zasadach ogólnych, w pierwszych latach kredytu z równymi ratami (gdy odsetki są najwyższe), będzie podatkowo korzystniejsze od rozliczenia ryczałtowego.

A osoby, których PIT wyskakuje powyżej pierwszego progu pdoatkowego, powinny sobie dokładnie policzyć co im się bardziej opłaca. Priorytety mogą się również zmieniać jeśli komuś zależy bardziej na budowaniu zdolności kredytowej. Wtedy płacenie wyższych podatków może mieć swoje atuty.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

nemo Styczeń 5, 2013 o 18:44

To ile masz tych odsetek miesięcznie? Czy jest to te minimum 1100zł?

Odpowiedz

oko Styczeń 4, 2013 o 01:18

nie trzeba placic, musisz miec tylko jasno okreslone w umowie co jest twoim czynszem a co pobierasz jako zaliczke na poczet kosztow, na tej zasadzie nawet czynsz administracyjny moze nie wchodzic do podstawy ryczaltu, warunek jasne rozgraniczenie w umowie

Odpowiedz

nemo Styczeń 4, 2013 o 09:14

„nie trzeba placic, musisz miec tylko jasno okreslone w umowie co jest twoim czynszem a co pobierasz jako zaliczke na poczet kosztow, na tej zasadzie nawet czynsz administracyjny moze nie wchodzic do podstawy ryczaltu, warunek jasne rozgraniczenie w umowie”

Możesz podać podstawę prawną lub interpretację skarbówki?

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 14:07

„Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.”

http://www.rozlicznik.pl/wynajem/podatki/podatek_ryczaltowy_a_oplaty_za_media.html
http://prawo.rp.pl/artykul/728064.html

w umowie musi byc jasno rozgraniczone co jest twoim czynszem(odstepnym) a co jest zaliczka na koszty (blednie u nas nazywane czesto czynszem dla administracji)
czyli cena musi sie skladac tak naprawde z 3 podcen:
-odstepnego i to jest opodatkowane
-zaliczka na koszty administracyjne (czynsz dla administracji) i to nie jest opodatkowan
-zalliczka na media nie objete czynszem dla administracji (prad, gaz, internet, telewizja i co tam jeszcze dodatkowo obie wrzucicie

jesli zrobicie w umowie cene odstepnego zawierajac w sobie czynsz dla administracji to wtedy musicie od tego placic podatek

Odpowiedz

DZIKUS Styczeń 3, 2013 o 23:52

Witam,
Na stronie http://jakoszczedzacpieniadze.pl/pierwszy-raz złożyłeś taką deklarację: „moja wartość netto we wrześniu 2012 r. wynosiła 1 768 531 zł (i stale rośnie). Mam dwa trzy mieszkania (jedno dwa na wynajem), działkę, dwa auta, lokaty i nie zamierzam na tym poprzestać.”

Jakże to wyliczyłeś swoją „wartość”? Liczysz wartość trzech mieszkań które są kupione na kredyt? Dla mnie wartość netto, to to co FAKTYCZNIE posiadasz, a nie to w zamian za co masz dług do spłacenia. Nawet jeśli się on „sam” spłaca. Nie chce mi się szukać informacji, czy wszytskie mieszkania są kupione na kredyt, ale gdzieś mi mignęła informacja, z której wynika, że co najmniej dwa z nich są obciążone hipoteką. Domyślam się, że podobnie sytuacja wygląda z trzecim. Mniejsza z tym. Jeśli już lubisz się publicznie dzielić takimi informacjami, to wyjasnij proszę co dokładnie one oznaczają. Ja to widzę np. tak:
1. mieszkanie kupione za 350000PLN w styczniu 2012 obciążone kredytem hipotecznym zaciągniętym na 100% wartości. Szacowana wartość mieszkania w styczniu 2013 – 330000PLN (założyłem spdek rzędu tylko kilku procent, choć w ciągu ostateniego roku mieszkania w Warszawie potaniały o kilkanaście). WARTOŚĆ – MINUS 350000
2. mieszkanie kupione za 300000PLN… dalej jak wyżej. WARTOŚĆ – MINUS 300000
3. mieszkanie … itd
4. samochód 1(kupiony na kredyt?)
5. samochód 2 (też kredycik?)
6. działka (nawet nie pytam o kredyt)
7. OSZCZĘDNOŚCI (czyli PRAWDZIWE pieniądze)

Podejrzewam, że po podliczeniu DŁUGÓW i tego co REALNIE już posiadasz, Twoja wartość netto jest w okolicach zera a nie ponad miliona złotych. I nie, nie jest to żadna złośliwość, tylko ciekawość.

P.S. Naprawdę życzę Ci jak najlepiej kolego, ale jeśli nie masz dużego zapasu oszczędności, to za parę/parenaście lat te mieszkania mogą być dla Ciebie dużym obciążeniem. Demografia i polityka robią w Polsce swoje – naz kraj się po prostu wyludnia. Prawdopodobnie czekają ans całkowicie płatne studia. KOMU chcesz wynajmować te mieszkania za 15 lat (ile one wówczas będą miały? 50?) Kto to wynajmie w odpowiadającej Ci cenie, jeśli w Warszawie wybudowano tyle nowych mieszkań, które wciąż stoją puste? I ciągle się buduje kolejne.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 4, 2013 o 00:36

Hej Dzikus,

Odpowiem krótko:

1. Mieszkanie 1 = 70 m2 = za gotówkę, nieobciążone
2. Mieszkanie 2 = 120 m2 = częściowo gotówka (35%), kredyt na resztę na 10 lat
3. Mieszkanie 3 = to świeżo kupione w całości kredytowane
4. Samochody gotówka
5. Działka gotówka, nieobciążona
6. Oszczędności – nie ujawniam

Oczywiście wartość mieszkań w tym roku malała. Podobnie wartość samochodów i działki, więc wartość netto też mi zjechała. Przy czym kwota wartości netto była liczona tak jak powinna (wartość posiadanego majątku – aktualne zobowiązania/kredyty = wartość netto). I nie przywiązuję się do tej liczby.

Dziękuję za życzenia powodzenia i pozdrawiam :)

Odpowiedz

oko Styczeń 4, 2013 o 01:09

no to teraz to juz wyglada juz troche inaczej niz: mam 1k PLN kupie sobie mieszkanie w lewarze na 115%
moje pytanie o bufor finansowy nie bylo po to zeby dowiedziec sie ile masz kasy tylko zeby zweryfikowac czy jedziesz na limicie czy w razie czego bedziesz mogl przez dluzszy czas brac w siebie strate
w tej sytuacji odpowiedz jest: bedzie w razie czego z czego offsetowac straty, ryzyka krotkiej plynnosc nie ma

Odpowiedz

młody125 Styczeń 4, 2013 o 00:48

DZIKUS odpowiedź znajdziesz tutaj http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-policzyc-swoja-wartosc-netto

A co do dalszej dyskusji. Wyluzujcie ludzie. Z tym wrzucaniem linka to już lekka przesada. Michał nie napsiał, że zrobił interes życia. Przyjał pewne założenia które spróbuje zrealizować. Obiecał dzielić się rezultatami inwestycji więc poczekajmy jak to będzie.
W kwestii mentora, to ja staram się maksymalnie ciąć koszty przy inwestycjach, więc nie korzystam ze szkoleń. Staram się być kreatywny w inwestycjach, a wiedzę opieram na internecie, książkach czyli w sumie doświadczeniach innych. Na giełdzie i forexie gram systemem, którym raczej nie gra nikt. Poprostu pomyślałem dlaczego ludzie z reguły tracą na takich inwestycjach i stworzyłem swoją strategie. Nie chcę się nią dzielić bo może mi posłużyć w przyszłości do napisania książki, prowadzenia szkolen czy stworzenia czegoś większego.
Bardzo podoba mi się gest mentora Michała i przekazanie kasy do domu dziecka. Uważam, że i tak lepiej wydać 2 tys na szkolenie niż na papierosy. Czy jest warte takiej ceny – nie byłem więc nie wiem. Są informacje warte dużo wiecej. Niektórzy na informacji zarabiają miliony, więc krytykowanie Michała, że korzysta z pomocy doświadczonych osób nie świadczy o Was dobrze.
W przyszłości czekają mnie pewnie inwestycje w nieruchomości, więc chętnie poznam doświadczenia autora. Prognozowanie rynku jest trudne, bo duży wpływ na ten rynek mają politycy.

Ja Michałowi życzę jak najlepiej i gratuluje dużej cierpliwości. :)

Odpowiedz

oko Styczeń 4, 2013 o 01:11

wbrew pozorom wiekszosc z glosow krytycznych tez mu zyczy dobrze, wlasnie dlatego sa te glosy krytyczne bo widzimy zagrozenia ktore wydaje nam sie ze on nie widzi a ktore wolimy zeby uniknal

a ze forma czasem bywa niezbyt przyjazna, no coz my na dom dziecka nie zbieramy:-)

Odpowiedz

Janusz Styczeń 4, 2013 o 00:28

Łał,lektura komentarzy pod artykułem wiele mnie nauczyła.Dziękuję Wam bardzo:)

Myślę Michał, że powinieneś te treści wziąść jako dobre doświadczenie,które pozwoli Ci osiągnąć Twoje cele i jak to mawiał Winston Churchill;Nigdy, nigdy, nigdy, nigdy się nie poddawaj.Ja dodaję sobie jeszcze „przenigdy”
A tak btw,to czekam na kolejne świetne artykuły o oszczędzaniu.
Wierzę Michał że Ci się powiedzie z tym wynajmem pokoi,nawet jeśli twierdzenia „oka”
na to nie wskazują.Steve Jobs mówił ,że niektórzy ludzie robią rzeczy niemożliwe dlatego,bo nie wiedzieli,że nie da się ich zrobić.Pewne niemożliwe rzeczy tak właśnie udało mi się zrobić.
Człowiek nigdy nie jest całkiem mądry,jest tylko czasem mniej głupi:)To taki mój morał na dobranoc.

Pozdrawia Was bardzo zwykły człowiek wynajmujący mieszkanie.

Odpowiedz

oko Styczeń 4, 2013 o 01:16

„Steve Jobs mówił ,że niektórzy ludzie robią rzeczy niemożliwe dlatego,bo nie wiedzieli,że nie da się ich zrobić.”
to jest esencja ludzi sukcesu tak naprawde, problem polega na tym ze na jednego jobsa ktory nie wiedzial ze sie nie da i pomimo tego zrobil przypada kilku innych nieznanych anonimow ktorzy nie wiedzieli ze sie nie da no i sie im nie udalo
gra idze o to zeby autor byl jak steve jobs a nie jak wisnia w hydrobudowie

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 4, 2013 o 15:10

> to jest esencja ludzi sukcesu tak naprawde, problem polega na tym ze na jednego jobsa ktory nie wiedzial ze sie nie da i pomimo tego zrobil przypada kilku innych nieznanych anonimow ktorzy nie wiedzieli ze sie nie da no i sie im nie udalo

Kilku? Raczej kilkudziesięciu. A steve jobs inwestowałby w 2013 w 35-letnie mieszkania z 115% lewarem na ursynowie, żeby wynajmować pokoje (gdyby zył).

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 4, 2013 o 15:14

Aha, podobno Chuck Norris inwestuje w 40-letnie z 150% lewarem na Ursynowie i ma stabilne obłożenie 8 osób na 64 metrach przez cały rok.

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 22:52

a tu sie nie zgodze :-)
to nie chuck inwestuje z lewarem, to lewar inwestuje w chucka, a oblozenie jest 64 osob na 8 metrow

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 22:47

no i zabiles romantyzm:-)
a w temacie jobsa no jasne ze by wynajmowal, nakleilby jablko na drzwi, zrobil „hołmstejdza” w srodku, zablokowal mozliwosc otwierania okien i kazal placic za kazde korzystanie z kibla a klienci i tak by sie pchali bo to jobs, on by nawet piasek na saharze sprzedal
ale dlatego byl absolutnie unikalny w skali swiatowej w perspektywie ostatnich 20 lat
i to mowi czlowiek ktory nie znosi produktow jablka,
starszna szkoda ze juz go nie ma, prawdziwych wizjonerow bardzo brakuje w tym swiecie
teraz w ramach wizji masz 5 rzad ikonek

Odpowiedz

DZIKUS Styczeń 4, 2013 o 00:51

Dzieki za szybką odpowiedź. Wygląda na to, że wbrew temu co wcześniej sądziłem, nie jesteś typowym „ukredytowanym lemingiem” jakich w mojej korpo nie brakuje.Zdaje się, że generalnie dajesz radę. Tym bardziej nie rozumiem, po kiego grzyba pchać się TERAZ w kupno mieszkań na wynajem? Rozumiem, że ma to być Twoja „polisa” na emeryturę, ale jak to już wielu przede mną dowiodło, Twój pan jest delikanie mówiąc „trochę naięty”. Pomysł z upakowaniem pięciu osób do takiego mieszkania w takich cenach pokoikówi jest moim zdaniem nierealny (mówię z perspektywy najmującego).
Z drugiej strony, może to ja jestem przxegięty w drugą stronę. Mam silną awersję do kredytów (autopsja plus doświadczenia znanych mi osób trzecich) i generlanie moim celem jest kupno swojego pierwszego mieszkania przy ja najmnijeszym udziale kredytu (np. 100000PLN na dziesieć lat, absolutna granica bólu to 150000PLN).
No nic, zakładam, że dzięki systematycznej pracy masz zamiar wysupłać jakąś ekstra kasę i z tej strony, więc może Ci się to wszystko jakoś pozamyka. Tak czy owak życzę powodzenia.

P.S. Przeczytałem jeszcze wpis o kosztach jedzenia. My tego po prostu nie liczymy; jemy co chcemy, gdzie chcemy i kiedy mamy na to ochotę… Wydajemy na to kupę forsy i mamy to gdzieś 😛

Odpowiedz

Grzesiek J. Styczeń 4, 2013 o 08:51

Witam Michała i wszystkich gęsto komentujących :)

Czytam ten artykuł (a przede wszystkim komentarze pod nim) dla nazwijmy to rozrywki i zaczerpnięcia wiedzy którą się tu dzieli Michał i inny czytelnicy (za co dziękuję), bo wiem, że taka inwestycja póki co przerasta to moje możliwości (jestem na początku etapu budowania jakiegokolwiek bufora bezpieczeństwa, jednocześnie spłacając kredyt za mieszkanie w którym mieszkam z rodzinką).

Odnośnie tematu głównego, czyli inwestycji Michała – osobiście jestem sceptyczny, czy uda się tak, jak to sobie założył – aczkolwiek to jego pieniądze, jego życie i ma prawo zaryzykować – ponoć śmiałym szczęście sprzyja.:) Skoro doszedł do takiego, moim zdaniem niezłego majątku, to raczej „coś” o tych finansach wie.
Zgadzam się z komentarzem jednego czytelnika, że warto się zastanowić nad kwestiami ubezpieczenia się (chyba że je, Michał, już masz) na wypadek jakiegoś przykrego zdarzenia – źle oczywiście nie życzę, ale sam Michał wiesz dobrze co się może w życiu przydarzyć.

Pada tutaj zarzut zgryźliwości niektórych komentarzy – ja zawsze do wypowiedzi pisemnych podchodzę z rezerwą – z „literek” czasami ciężko wyczuć nastawienie piszącego (niejednokrotnie przejechałem się np. na pisaniu sms z żoną, gdzie wyglądało że chce mi „dopiec”, a w rzeczywistości zamiar wiadomości nie miał być „ofensywny”). Niektórzy składają słowa i zdania w specyficzny sposób, co nie znaczy że chcą „dowalić”. Więc do komentarzy tutaj powinno się (przynajmniej ja tak robię) podejść spokojnie.

Pozdrawiam Michała, życząc powodzenia, pozdrawiam też innych

Odpowiedz

takajedna Styczeń 4, 2013 o 09:02

Nie byłabym tak optymistyczna co do rentowności najmu mieszkania, ponieważ kilka lat temu, gdy zarabiałam średnio 1000 zł (oczywiście netto), wynajem kawalerki w moim mieście kosztował ok. 1300 zł. Oczywiście nie było mnie na to stać, nawet w parze (2 osoby) było ciężko uciułać taką gotówkę na opłatę. Teraz, kiedy zarabiam ponad 2000 zł, koszt wynajmu kawalerki, to 500-800 zł. Zatem wnioski nasuwają się same, realny zysk wynajmującego spada i to bardzo, bo ja jakoś specjalnie nie awansowałam, moje zarobki nadal są niskie, a podwyżka wynika raczej z inflacji a na dziś dzień staćby mnie było na wynajem i to nawet mieszkania większego niż kawalerka (np. 1100 zł za 2-3 pokoje) i mogłabym nawet za nie płacić i mieszkać sama. Mieszkam w mieście akademickim (mamy uniwerek) w Polsce Zachodniej. Wiem, że w porównaniu z Warszawką jest tutaj tanio, ale myślę że podobny trend można zauważyć wszędzie, zatem mocno bym się zastanawiała z inwestycją w mieszkanie na wynajem.

Odpowiedz

adi Styczeń 4, 2013 o 12:30

czesc ponownie,
Cieszę się, ze troche ta ‚dyskusja’ zjechała’ z tonu. Dobrze, ze Michał się odezwał.
Wystarczył jeden dzien milczenia a juz go rownano z błotem.
Oko, dobrze ze spasowałes trochę, twoje komentarze są rzeczowe i bardzo przemyslane, ale arogancja ogromna przy okazji. PO co? Lepiej byloby doradzic Michalowi, co mógłby zrobic, zeby z tej sytuacji, wg Was niekorzystnej, wyjsc jak najlepiej. Tak myslę.
Niemniej jednak, bardzo duzo nauczylem sie z samych komentarzy, ktore jednoczesnie troche odstraszyly mnie przed inwestowaniem w nieruchomosci :)

Michał, proponuje nastepnym razem ZANIM kupisz mieszkanie, napisz swoje wyliczenia i plany i poczekaj na te wszystkie komentarze.
Moze to troche zweryfikuje Twoje podejscie.
Ale, odwazny jestes, ze tak sie tym wszystkich chwalisz. Wielki szacun za to. Ja po tych komentarach chyba byl skoczyl z mostu :)

Pozdrawiam wszystkich ‚udzielajacych sie’

Adi

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 4, 2013 o 15:01

Pytanie do fachowców, taka teoretyczna dywagacja: w jaki sposób (i kiedy) wyjść z tej inwestycji z możliwie najmniejszymi stratami? co byście zaproponowali?

Odpowiedz

vp9 Styczeń 5, 2013 o 01:30

Fachowcem nie jestem…

Ale chyba nie obrazisz się jak odpowiem? Jak wspomniałem przy tego typu inwestycji jeśli chcesz wyjść i nie mieć dochodu pasywnego to najlepszym okresem jest moment przed kolejnym generalnym remontem czyli między 7. a 10. rokiem wynajmowania.
Zakładając obłożenie 10m-cy w roku z zyskiem netto 700zł przez 7 lat mamy 49 tys. Odejmijmy 14 rat kredytu za miesiące „puste” czyli 30 tys. Zostaje 19 tys, z czego wiemy, że mieszkanie nigdy nie będzie w pełni puste, bo studenci też zostają na praktyki i do pracy w wakacje.
Sprzedajemy mieszkanie po cenie zakupu. Biorąc pod uwagę stan gospodarki i fakt, że będziemy się bogacić (nie ukrywajmy, kryzys to wygodna wymówka dla wielu osób, ale rosnące ceny przekładają się na rosnące dochody) i takie założenie nie jest naciągane. Sprzedajemy za 395 tys. Bankowi oddajemy około 80% kapitału czyli 316 tys. Zostaje nam 79 tys. Plus wspomniane 19 tys daje nam 98 tysięcy zysku po 7 latach. W innym komentarzu, przy założeniu pełnego obciążenia przez te 7 lat (realne) możemy zyskać około 130 tys.
Zysk na przestrzeni 7 lat, zakładając że nie będziemy mieli zbyt upierdliwych najemców, nie będzie ani mały ani pozbawiony sensu. A będzie to świetna kwota wyjściowa do nowej inwestycji, np w modniejszej lokalizacji albo w przyszłościowej lokalizacji.

PS. Inwestuję w nieruchomości…

Odpowiedz

asdf Styczeń 5, 2013 o 10:28

@vp9
policze wg przedstawionej metodologii

założenia
kredyt jest wziety na ca 400kPLN
stałe stopy procentowe 5,69
miesieczny zysk z mieszkania przy dobrych wiatrach 500 PLN
średnie obłożenie roczne 10/12
wyjście po 7 latach

optymistyczny scenariusz
sprzedaż mieszkania po 7 latach za 395 kPLN
zysk z mieszkania (7*10*700)= 49 kPLN
kapitał pozostały do spłaty po 7latach = – 368 984,06 PLN
raty do banku za przestoje (7*2*2200) = -30,8 kPLN
————————————————-
prawdopodobny scenariusz z pominięciem zmiany stóp procentowych
sprzedaż mieszkania po 7 latach za 365 kPLN
zysk z mieszkania (7*10*500)= 35 kPLN
kapitał pozostały do spłaty po 7latach = – 368 984,06 PLN
raty do banku za przestoje (7*2*2200) = -30,8 kPLN

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 5, 2013 o 16:42

> jeśli chcesz wyjść i nie mieć dochodu pasywnego

organizowanie najmu pokoi osobno dla pięciu osób w czteropokojowym mieszkaniu zlewarowanym w 115% to chyba nie jest ideał pasywności w waszej sekcie? Mogę zrozumieć, że ktoś lubi się tym zajmować i z przyjemnością wykonuje wszystkie te czynności w ramach hobby. Natomiast z pasywnością to nie ma nic wspólnego, a posługiwanie się tym terminem jednoznacznie odsyła do pewnych kręgów sekciarskich.

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 5, 2013 o 17:10

> Sprzedajemy mieszkanie po cenie zakupu.

Uważasz, że ceny mieszkań pójdą w górę? Bo jeśli będą stać w miejscu, to przypominam, że jest to cena mieszkania 35-letniego, a mieszkanie, że tak powiem, starzeje się z czasem, po 7 latach ma 7 lat więcej. Chyba się zgodzisz?

Ceny mieszkań obecnie nie idą w górę ani nie stoją w miejscu. A w opisywaniej inwestycji jest sporo zalożeń równie prawdopodobnych jak wzrost cen nieruchomości.

Rodzina na Swoim szczęśliwie pożegnana. O ile znajdą się pieniadze na szkodliwy program MdM, to będą dopłaty do pierwotnego, a do wtórnego nie. Mieszkanie wystawione przez autora bloga po 395 będzie kosztowało nabywcę 395, a mieszkanie wystawione przez dewelopera po 395 będzie kosztowało nabywcę 350 tys. Ludzie generalnie wolą mieszkania nowe niż 42-letnie, że tak powiem. Takie mam intuicje, ale zapraszam do debaty.

> PS. Inwestuję w nieruchomości…

Znaczy się masz autorytet i należy Cię traktować poważnie. To musi być wspaniałe uczucie, co? Pan inwestor…

Odpowiedz

vp9 Styczeń 6, 2013 o 15:29

sztabie mentorów – zauważ też jedną, dość istotną cechę: rozkład pomieszczeń. Jedno z moich mieszkań ma 53m2 – jest to salono-kuuchnia + sypialnia, niewielki przedpokój, mała garderoba i łazienka. Przedpokoju od salonu nie oddziela żadna ściana, granicę pomieszczenia wyznacza koniec płytek w przedpokoju. Jest to mieszkanie typowo dla bezdzietnej pary, bo nie da się przejść z sypialni do kuchni ani łazienki nie widząc co się dzieje w salonie. Jest to tzw nowe budownictwo (mieszkanie oddane w 2007 roku)
Z drugiej strony mam mieszkanie 48m2: trzy pokoje, łazienka, kuchnia. Pokoje są niezależne, każde dostepne z korytarza, podobnie jak kuchnia i łazienka. Jest to stare budownictwo, z połowy lat 70-tych.
I teraz pytanie: jak sądzisz, czy młode małżeństwo, planujące dzieci w ciągu kilku lat kupi mieszkanie w nowym budownictwie, bo jest przestrzenne, czy może w tej samej cenie stare budownictwo, gdzie będzie sypialnia dla nich, pokój dla dziecka i salon?

I nigdzie nie piszę o tym, że mam autorytet. Tylko podkreślam fakt, że nie teoretyzuję, tylko opieram swoje wypowiedzi o stan faktyczny wynajmu moich nieruchomości. Pomijam fakt, że to Twój nick sugeruje posiadanie autorytetu. Bo w końcu kim jest mentor? A cały sztab mentorów?

Odpowiedz

potężny sztab mentorów Styczeń 7, 2013 o 14:07

> Pomijam fakt, że to Twój nick sugeruje posiadanie autorytetu. Bo w końcu kim jest mentor? A cały sztab mentorów?

Ty serio uważasz, że ja przekazuję opinie sztabu mentorów albo staram się to sugerować?

gratulujemy – Potężny Sztab Mentorów

Odpowiedz

vp9 Styczeń 7, 2013 o 20:01

Ironia, ironia – ta sama, którą i mnie potraktowałeś sztabie (bo chyba nie sztabo?)

Odpowiedz

Anon Styczeń 7, 2013 o 20:37

Jako, że mam jakiś problem z dodawaniem komentarzy, to nie wiem czy wpis się pojawi czy trafi do spamu, więc w razie czego: Michale proszę o moderację i wyświetlenie na blogu.

@vp9
Chciałem tylko ostrzec, że strona, którą masz podlinkowaną do nicka vp9 promuje systemy sprzedaży lawinowej http://pl.wikipedia.org/wiki/HYIP (takie internetowe odpowiedniki bursztynowego złota pana Plichty).
Organizowanie takich rzeczy jest nielegalne (na stronie są linki referencyjne).

Ustawa z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji
Art. 24a.
Kto organizuje system sprzedaży lawinowej lub takim systemem kieruje, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

Odpowiedz

adam Styczeń 7, 2013 o 21:04

Vp9 a jednak mam nadzieje ze cie urazilem powyzej!!!

Michał Szafrański Styczeń 7, 2013 o 21:14

Hej Anon,

Przejrzałem folder spam i rzeczywiście trochę Twoich komentarzy się tam znajduje. Chyba zostały tak sklasyfikowane ze względu na linki wstawione w treść. Za chwilę zaakceptuję te, które nie są duplikatami. Widzę, że jest tam trochę komentarzy odnośnie umowy najmu okazjonalnego – od razu dziękuję za Twój wkład, ale dzisiaj nie znajdę już chwili by się w nie wgłębić i odpowiedzieć.

Informacyjnie do wszystkich publikujących: jeśli jakieś Wasze komentarze się nie pojawiają, to bardzo proszę o informację przez stronę „Kontakt”. Będę je wyszukiwał w spamie. Folderu spam nie przeglądam niestety regularnie.

Pozdrawiam :)

vp9 Styczeń 8, 2013 o 00:13

@Anon – po pierwsze system sprzedaży lawinowej się nieco różni od pojęcia i znaczenia HYIP (High Yeld Investment Program). Tak więc niestety Twój wyciąg z przepisów (nawiasem mówiąc niekompletny, sprzedaż lawinowa nie jest zabroniona w Polsce – pod pewnymi warunkami określonymi w ustawie) jest błędny.
Po drugie samo uczestnictwo w HYIP-ach również nie jest zabronione. Zabronione jest tworzenie stron mających oszukiwać ludzi.
Trzy: sama strona znajduje się na serwerze poza Polską, nie obowiązują jej polskie przepisy.
Cztery: mylisz dalej pojęcia określając Amber Gold mianem sprzedaży lawinowej, podczas gdy to była piramida finansowa.

@adam – nie lubisz inwestycji wysokiego ryzyka, o przepraszam – hazardu? :) Ryzyko dla kapitału mniej więcej takie samo.

oko Styczeń 5, 2013 o 18:28

„Fachowcem nie jestem… ”
owszem nie jestes, to widac, slychac i czuc cytujac klasyka

„Biorąc pod uwagę stan gospodarki i fakt, że będziemy się bogacić”
no malo ekranu nie oplulem ze smiechu, stan gospodarki mamy przedzawalowy, jak rozumiem dla ciebie ostatnie kilka lat to jest bogacenie sie, nie wiem co lykasz ale haluny pierwsza klasa
bogacenie sie nastepuje jak rozumiem poprzez gignatyczne zadluzenie calego spoleczenstwa i wyprzedaz resztek majatku narodowego?
czy tez moze bogacenie sie nastepuje przez spadek dochodow realnych?
w naszej rzeczywisctosci lekko liczac od 2 lat inflacja przegania wzrost dochodow wiec o jakim bogaceniu ty wogole mowisz
ceny mieszkan od 4 lat leca a spadki dopiero nabieraja tempa
a ty sobie wymysliles ze to mieszkanie ktore dzis kupil za 350k PLN o 7-10 lat starsze bedzie warte… o 45k PLN wiecej
o zalozeniach odnosnie cen najmu wogole nie chce mi sie gadac, bo ci ktorzy jeszcze pamietaja czasy kiedy czynsze byly indeksowane w usd moga wam powiedziec jak wyglda dlugoterminowy trend na czynszach, jesli to malo tak jak powiedzialem wystarczy sobie nawet posledzic publikacje mainstreamowe za ostatnie 4 lata

w temacie tego co twierdzisz w ps to po przeczytaniu tego co tu piszesz mialem zacytowac yao ming, ale potem znalazlem jeszcze lepsza wersje
http://www.slappytickle.com/bitch-please-4/

Odpowiedz

vp9 Styczeń 6, 2013 o 15:49

Dziękuję za podkreślenie, że fachowcem nie jestem. Jednak mimo to, kredyt wzięty na nieruchomość spłaca mi się sam. To oznacza, że nawet jeśli bankowi oddam 75% więcej niż wziąłem, to pozostanę z nieruchomością, której jakakolwiek wartość będzie moim czystym zyskiem. A jeśli będę ją wynajmować dalej to stanie się przychodem pasywnym.
Co do gospodarki – patrzysz bardzo krótkowzrocznie, opierając się na danych GUS. Niestety, wszyscy wiemy jak różne one są. Wzrost dochodów opiera się przede wszystkim na narzuconych z góry podwyżek pensji minimalnych, a te są poniżej inflacji. Gdzie się znajdują informacje o wzroście wynagrodzeń na umowach-zlecenie? Sporo ludzi tak pracuje, a tam pensje też idą w górę.
Spytam inaczej: o ile obniżył się Twój poziom życia przez ostatnie dwa lata? Bo mój skoczył w górę. A nie zmieniłem pracy…

W którym momencie napisałem, że mieszkanie kupione za 350 będzie warte 395? Napisałem mieszkanie kupione za 395 zostanie sprzedane za 395. To spora różnica.
Tymi spadkami to bym się nie podniecał za bardzo. W dół polecą przede wszystkim wyludniające się miasteczka jak i przewartościowane, rzekomo prestiżowe lokalizacje w dużych miastach. Mieszkania w dobrze skomunikowanej okolicy (A zaledwie 3km od Ursynowa będzie obwodnica miasta miała swój wjazd na drogę klasy S) będą w cenie. To właśnie nowe, zakorkowane osiedla bez komunikacji miejskiej mogą mieć problem, np Tarchomin.
Inna sprawa co do cen. Średnia pensja w Anglii to 30 tys funtów. Mieszkanie w Londynie 2 pokoje w 3. strefie (czyli nie centrum ale też i nie obrzeża) w północno-zachodnim Londynie to 150 tys funtów. Co oznacza 5-letnią średnią pensję brutto. Średnia pensja w Polsce to 77 tys zł. Mieszkanie w Warszawie, 2 pokoje np na Ursynowie to około 300 tys zł. Czyli nieco ponad 4-letnia średnia pensja brutto.
Teraz fakt niezaprzeczalny: jesteśmy krajem europejskim, będącym w Unii Europejskiej i to aspirującym do grona bogatych, nie biednych. Nasze ceny i relacje cenowe będą się zrównywać z cenami europejskimi. Nie będzie tak, że nasze pensje wzrosną, a nieruchomości spadną na łeb na szyję. tym bardziej, że wcześniej czy później wejdziemy do strefy Euro, której upadek wróżono już kilkakrotnie, a mimo to się trzymają.
Inna sprawa to sam najem. W przypadku biedniejącego społeczeństwa, którego nie będzie stać na mieszkanie (nawet jak potanieje) to właściciele jakiegokolwiek lokalu pod wynajem będą mieli klientów. A rosnąca rzesza klientów (osób, których nie stać na zakup własnego M4) oznacza wzrost cen. Niewidzialnej ręki rynku nie oszukasz. Kolejna regulacja KNF ograniczy kredyty. Ludzie będą latami odkładali na wkład własny, bo odłożyć 40k (20% z 200 tys zł) nawet ze średniej krajowej jest nie tak łatwo, a mieszkać gdzieś muszą.
Co do samego bogacenia się: jak rośnie cena produktu, to bardzo często spotykane jest ukrycie podniesienia własnej marży w cenie produktu. Jeśli koszt produkcji skacze o powiedzmy 72 grosze na sztuce, to dlaczego nie podnieść ceny o 75 groszy na sztuce? 3 grosze na każdej wyprodukowanej sztuce jest dla nas. Przy produkcji masowej idącej w tysiące czy dziesiątki tysięcy sztuk dziennie to będzie konkretny pieniądz. A podwyżka zostanie ukrywa w rosnącym koszcie produkcji, czyli np podwyżce cen prądu.

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 20:56

vp9

ja podam jeszcze kilka powodów dlaczego Twoje mieszkanie będzie drożeć:

– prężnie rozwijająca się gospodarka na poziomie 2-3% rocznie a niedlugo znaczniej mniej
– rosnące bezrobocie spowodowane prężnie rozwijającą się gospodarką (Okun’s law)
– koniec RnS
– nowe rekomendacja KNF’u wymuszająca znaczny wkład własny
– demografia i Jej wpływ na ilość studentów w najbliższych 10 latach
– emigracja jaka ma miejsce i będzie się nasilać w przypadku recesji

Jak wiadomo inflacja wcale nie zjada podwyżek przez ostatnie 2 lata i wszystkim żyje się lepiej co widać na przykładzie nowych mercedesów na ulicach i tysięcy ludzi w centrach handlowych.

Otóż vp9, najem nie jest finansowany kredytem. Jeśli przeciętny Kowalski będzie miał realnie mniej niż rok wcześniej (a tak właśnie jest) to może mu zabraknąć środków żeby płacić Tobie tyle co sobie zażyczysz…

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 23:13

dzieki za odpowiedz postaram sie jutro pociagnac polemike bo poruszyles sporo tematow

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 7, 2013 o 14:12

> Dziękuję za podkreślenie, że fachowcem nie jestem. Jednak mimo to, kredyt wzięty na nieruchomość spłaca mi się sam.

Bez złośliwości – to fajnie, że się spłaca. Tu się zgadzamy. Ale kiedy go zaciągnąłeś?

mały sztab mentorów

Odpowiedz

zeti Lipiec 31, 2013 o 20:01

średnia pensja w Polsce to nie 77 k rocznie.

Odpowiedz

adam Styczeń 4, 2013 o 15:06

jak sie ma dzieci to im podarowac:)

Odpowiedz

asdf Styczeń 5, 2013 o 10:50

@vp9

policze wg przedstawionej metodologii

założenia:
kredyt 400 kPLN
stałe stopy procentowe przez caly okres inwestycji
średnie roczne obłożenie 10/12
miesięczny zysk przy pełnym obłożeniu 700 PLN

wyjście z inwestycji po 7 latach
zysk netto z wynajmu = 7*10*700 = 49 kPLN
koszty przy przestoju = rata + czynsz* = 7*2*(2200+700) = 40,6 kPLN
sprzedaż mieszkania = 395 kPLN
pozostały kapinał do spłaty = 367 kPLN

zysk: 395 + 49 -367-40,6 = 36,4 kPLN

Przy czym zysk netto 700 PLN oznacza wynajęcie dla „słoików” za 2200 + 700* +700 = 3600 PLN przypomnijmy za 64m^2

*czynsz 700 PLN za mieszkanie 64m^2 nie jest niczym niezwykłym i raczej będzie to w okolicach 800 PLN

To jest optymistyczny scenariusz zakładający stałe stopy procentowe które obecnie znajdują się na historycznie niskich poziomach dla całej europy.
http://stooq.pl/q/?s=wrpln3m&c=10y&t=c&a=lg

Odpowiedz

Rafał Styczeń 5, 2013 o 17:37

Pozwole sobie zabrac glos :)
Oko duzo negujesz… czy znasz inne, lepsze, bardziej przewidywalne formy inwestowania niz inwestycja w nieruchomosci, ktore generuja w miare staly miesieczny pasywny przeplyw pieniezny?
Pozdrawiam

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 5, 2013 o 17:59

> Oko duzo negujesz… czy znasz inne, lepsze, bardziej przewidywalne formy inwestowania niz inwestycja w nieruchomosci, ktore generuja w miare staly miesieczny pasywny przeplyw pieniezny?

przede wszystkim nie pytać oka ani mentora, tylko myśleć samemu. Po drugie zrezygnować z koncepcji „pasywnego dochodu’ – inwestycje mocno angażują. Zwróć uwagę, ile zaangażowania wymagała od autora bloga inwestycja w mieszkanie, ile godzin nie tylko własnej pracy, ale i zatrudniania płatnych doradców, mentorów, prawników, rzemieślników itp. fachowców. Raczej wybrać inwestycję, której doglądanie byłoby najmniej uciążliwe, czyli np. jakoś wiązalo się z zainteresowaniami. Pamiętać, że inwestycja nie oznacza dochodu, tylko szansę na dochód. Wiara w pasywny dochód to prosta droga do bankructwa.

Odpowiedz

Jola Styczeń 5, 2013 o 18:56

A moje doświadczenia z najmem są takie. Wynajmuję kawalerkę w Łodzi od 12 lat. Nigdy nie miałam problemów ze znalezieniem lokatorów od zaraz ( przeważnie młode pary). Od 2012 roku 2 miesiące stała pusta, choć cena była poniżej stawek z ogłoszeń i komu wynajęłam ? Emerytce, która zostawiła dzieciom swoje M-3 , ma emeryturę oraz jeszcze pracuje . Cenę musiałam obniżyć, bo ostro się targowała. Młodzi ludzie po prostu nie mają kasy na wynajem. Mieszkanie było kupione z oszczędności więc po 10 latach zwróciła się jego wartość i zarabia na siebie, ale to już nie to samo co kiedyś.

Wynajmuję też dom ekipom budowlanym , tylko w sezonie letnim, zimą stoi pusty. Jeszcze 5 lat temu wynajmował się cały rok za dużo wyższą cenę. A to jak wygląda dom po wyprowadzce najemców to już osobna historia. Brud i smród…
Wierzcie mi, że to jest ciężki kawałek chleba.

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 5, 2013 o 18:25

Ideały sekty – uzyskać pasywny dochód na podstawie porady z internetu.

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 18:39

widze ze wiara w dobre wrozki jest tutaj duza,
wiec zdradze wam kolejna tajemnice, jesli ktos ma skuteczny pomysl na interes na ktory naprawde zarabia to wam go nie sprzeda, bo bedzie sobie robil konkurencje, jesli nie rozumiecie tej pierwszej podstawowej zasady biznesu to raczej nie zrozumiecie kolejnych i pakowanie sie w „pasywne inwestycje” oznacza tylko ze bedziecie dawca kapitalu dla sprytniejszych od was
prawdziwy dobry doradca finansowy nie powie ci w co inwestowac tylko co najwyzej powie ci w co nie inwestowac

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 18:15

jesli mieszkanie z linku ktory podalem nie jest twoim to czy w koncu ujawnisz ile lat ma twoj zakup i w jakiej byl budowany technologii, to jednak jest dosc istotny czynnik w ocenie calej tej imprezy

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 5, 2013 o 19:24

Hej Oko, ten sam rocznik 1978, 4-pietrowy budynek.

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 20:34

wielka plyta, bez windy?
mieszkanie mialo byc nieszczytowe wiec rozumiem ze parter i trzecie pietro odpada

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 5, 2013 o 21:32

Hej Oko,

Wielka płyta, bez windy. Chyba niejasno napisałem liczbę pięter: blok jest 5-kondygnacyjny, parter + 4 piętra. Mieszkanie na 4-tym piętrze (ostatnim). Z prawej i lewej przylegające mieszkania. Czy jeszcze jakieś szczegóły potrzebne? Już się boję tego co powiesz :-/

BTW: maila wysłałem, ale nie wiem czy dotarł.

Pozdrawiam

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 22:09

nie, dzieki juz wystarczy
powiem tylko tyle ze ewentualnie rodzinie z dzieckiem/mi i emerytom tego mieszkania nie wynajmiesz, bo dymanie 4 pietra po schodach dobre jest dla mlodych ludzi bez obciazen, a jak jest starszy czlowiek czy nawet rodzina to jest juz chocby problem zeby cotygodniowe zakupy wniesc

docelowo zostajesz wiec z targetem klienckim w postaci studentow badz mlodych „sloikow” jak to jeden z kolegow tu napisal, po prostu jest ogranicznie w grupie docelowej jesli idzie o popyt

mejl nie doszedl bo byl wpisany stary nieaktywny adres, do tego wpisu podlinkowalem juz aktywny, pchnij jeszcze raz jesli masz ochote

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 5, 2013 o 23:16

Kupowałem to mieszkanie właśnie z zamiarem wynajmowania takiej a nie innej grupie docelowej (studenci + młodzi pracujący). Wyłącznie wynajem „na pokoje” rokuje finansowo. W żadnym innym scenariuszu nie było szans żeby to mieszkanie się spinało przy pełnym kredycie. O innych wątkach „spinania” (lub nie) inwestycji – już pisaliśmy.

Odpowiedz

Betty Styczeń 6, 2013 o 12:19

Historia pewnej kawalerki
1. 2004 zakup 25 m, wawa, 95 tysięcy plus 5 tys notariusz, za gotówkę. Mieszka córka.
2. 2005 remont generalny i meble, koszt 25 tys, za gotówkę. Nadal córka.
3. 2006 –córka, wartość rośnie, otwarto w pobliżu metro.
4. 2007 wynajem kuzynce za 500 zł, bez podatku, na cały rok, zysk netto 6 tys.
5. 2008 – nadal kuzynka, wartość kawalerki 250 tysięcy! Inwestycja fenomenalna, zyski super.
6. 2009 – wynajem na rynku, 850 zł minus podatek, 1 miesiąc przerwy, malowanie, zysk netto 7 tysięcy.
7. 2010 wynajem, zysk 8 tys. Netto.
8. 2011 –jw. Ceny nieruchomości spadły, wartość – 200 tys, ale nie wiem, czy faktycznie za tyle by się sprzedała. W bloku nowe windy i ocieplenie, elegancki parking, zieleń, kwiatki.
9. 2012 wynajem , 2 tyg, przerwy, malowanie 500, zakup pralki 1300 zł, zysk 8 tys. Remont klatki, eleganckie kafelki itp. wartość 180-200, za ile by się sprzedała – nie wiadomo.
Ta kawalerka przynosi mi największe zyski z 4 mieszkań, które wynajmuję. Zależy, w którym momencie zmierzy się wartość, różnie wychodzi. Może gdybym 125 tys trzymała do dzisiaj na lokacie, zarobiłabym więcej.

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 12:46

Betty,

Inwestycja rozpoczęta w 2004 roku przy niskich cenach nieruchomości. Dzisiaj mamy 2013 rok z cenami kawalerek w warszawie… wyższymi od 95 tys zł. Policzyłaś jak taka inwestycja będzie wyglądać dzisiaj ?

Chyba każdy ze „sceptyków” zgodzi się że w 2004 inwestując w nieruchomość nie dało się stracić. Sytuacja jednak diametralnie się zmieniła z powodu dramatycznego wzrostu cen m2 w całym kraju.

pozdrawiam.

oko Styczeń 6, 2013 o 16:27

ja to wiem i ty to wiesz, ale w tekscie jednoznaczenie tego nie ma (jest o tym jaki jest twoj target ale nie ma nic o tym ze to nie jest wybor a koniecznosc), a do tego jest to dosc istotny czynnik limitujacy,
mysle ze ze dobrze zwrocic na to uwage na poziomie procesu decyzyjnego, bo jesli cos sie stanie z twoja grupa docelowa to inwestycja trzeba bedzie zamknac bo po prostu nie da sie przerzucic na inna grupe docelowa
kazdy szukajac ewentualnej nieruchomosci pod wynajem powinien rozwazac to jako jeden z czynnikow decydujacych o tym na jaka nieruchomosc sie decyduje

Odpowiedz

zeti Lipiec 31, 2013 o 20:05

mieszkam w nowym budownictwie na 3 piętrze bez windy. Kupić mieszkanie bez windy może tylko ten, który w takim nie mieszkał. Dobrze jednak to wróży jeśli będę chciał sprzedać swoje:)

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 19:30

i od razu drugie pytanie, bo nie ukrywam ze jak pierwotnie przeszedlem przez cyferki w twoim artykule to juz mi wystarczylo i nie doczytalem sekcji: „skad czerpac wiedze” do ktorej dopiero dzis trafilem i mnie zmrozilo
widze ze oprocz naszego ulubionego mentora ktorego jeszcze jakos moze by sie dalo przelknal to 2 z pozostalych 5 pozycji (arkusza nie licze) to ksiazki autorstwa naganiaczy (to najlagodniejsze z mozliwych okreslen) z fridomi
na ile oni stanowia twoja inspiracje?
bo jesli spora to duzo wyjasnia i niestety nie wrozy ci duzych szans powodzenie
sorry ale na temat pana muturiego mam dosc sprecyzowana opinie, tych konkretnych pozycji akurat nie znam ale widzialem ich tworczosc na forum gazety oraz w tvncnbc i w najlepszym przypadku moge stwierdzic ze ich rady moze i byly przydatne ale w latach 1990-2005
dzis czytajac jego teksty i koncepcje biznesowe kazdy kto ma choc odrobine wiedzy o prawdziwym realnym rynku re i finansach moze ogarniac tylko pusty smiech
jesli twoja motywacja do „pasywnego dochodu” sa ci kolesie to niestety spozniles sie przynajmniej o 7 lat, a ich pasywny dochod to jestes ty a nie zadne re
a jesli jeszcze nadal nie rozumiesz o co chodzi to odsylam na forum gazety gdzie fridomowi naganiacze dosc intensywnie sie promowali w szczycie bani!!!! kiedy to inwestycje w wynajem bylo kompletnie pozbawione sensu!!!
dla mnie to kolejny spory sygnal ostrzegawczy ze cos tu jest nie tak

Odpowiedz

adam Styczeń 5, 2013 o 20:42

Oko ma racje. Michał mam nadzieję ze nie wpadłes po uszy…

Odpowiedz

Marcin Styczeń 5, 2013 o 21:17

Mógłbyś rozwinąć swoją opinię o Muturim ? Bo facet wydaje się dosyć sensowny – były partner delloitte i andersena raczej ma chyba jakieś pojęcie o biznesie. Choć zdaję sobie sprawę że będąc partnerem takich firm miał dużo większy bufor na ew. niepowodzenie, niż większość Polaków.

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 00:05

opinia jest taka ze to lepski koles ktory prowadzi bardzo wyrachowana i niestety perfidna nagonke z ludzmi ktorzy sa od niego mniej biegli umyslowo i stanowia dla niego dawcow kapitalu,
reki bym mu nie podal bo nie lubie jak ludzie mocno obdarzeni przez nature i los wykorzystuja swoja pozycje do naciagania tych ktorym dano duzo mniej
to co ten czlowiek wyrabial w szczycie bani naganiajac na wynajem jest dla mnie zwykla niegodziwoscia i podloscia, a najbardziej irytuje to ze on juz wtedy byl naprawde bogaty, nie musial tego robic a kilka osob pod lod wsadzil i to z pelna premedytacja

to jest pierwsze info ktore wyrzuca net o nim
„Dziś Sławomir Muturi kieruje firmą zarządzającą najmem blisko 170 lokali.”
tak jak pisalem co innego jest zyc z wynajmu jak sie ma nascie, kilkadziesiat badz kilkaset lokali a co innego jak sie ma 1-2, plus zwracam uwage ze on ma je na firme a nie osobe fizyczna to tez sporo zmienia no i wreszcie najwazniejsze on swoje lokale kupowal poczawszy od lat 90tych w znacznym stopniu za cash, watpie zeby kupowal w bani
a innych namawial do kupowania w szczycie bani na kreche, nie zapala sie wam lampka ostrzegawcza, bo mnie tak

a to ze on byl partenerem w big 5 (teraz to juz big 4) jeszcze nic nie znaczy, szczegolnie ze swoja kariere robil tam w latach 90tych, o tym jak sie wtedy rekrutowalo do takich firm i jak robilo kariery to do dzis chodza legendy, to ze w tamtych czasach 4 lata zajelo mu zostanie manago raczej tez nie swiadczy o jakis nadprzecietnych umiejetnosciach

do tego biznesowo tez nie jest dla mnie jakos super biegly, na tyle na ile widzialem jego wypowiedzi to dywersyfikacja niespecjalnie go interesuje a do tego formuluje dosc ostre tezy ekonomiczne z ktorymi ja bym, szczegolnie w dzisiejszym swiecie, byl ostrozny bo nie znamy dnia ani godziny kiedy ta cala swiatowa uluda zwana pieniadzem fiat walnie z glebokim hukiem
a w teksie autora dalo sie juz zauwazyc wplyw pewnych opini muturiego, oczywiscie nie mozna wykluczyc ze to on ma racje a kilka tysiecy lat historii ekonomii sie myli ale wtedy ponownie wracamy do koncepcji dywersyfikacji jako chyba najlepszej strategii na dzien dzisiejszy dla nas maluczkich

Odpowiedz

DZIKUS Styczeń 5, 2013 o 19:56

Mój drogi, jednka coś kręcisz z tą Twoją wartością netto.

napisaleś wyżej co następuje:
1. Mieszkanie 1 = 70 m2 = za gotówkę, nieobciążone
2. Mieszkanie 2 = 120 m2 = częściowo gotówka (35%), kredyt na resztę na 10 lat
3. Mieszkanie 3 = to świeżo kupione w całości kredytowane
4. Samochody gotówka
5. Działka gotówka, nieobciążona
6. Oszczędności – nie ujawniam

Podczas gdy na stronie http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-policzyc-swoja-wartosc-netto znajduje się tabelka z wyliczeniem Twojej wartości:
http://jakoszczedzacpieniadze.pl/wp-content/uploads/2012/08/netto1.png

oraz tabelka z Twoimi długami:
http://jakoszczedzacpieniadze.pl/wp-content/uploads/2012/08/netto2.png

W tej tabelce jak byk widnieje pozycja kredyty samochodowe 31724PLN. Wyżej napisałeś, że kupiłeś je za gotówkę. Wyżej napisałś, że nie ujawniasz swoich oszczęności – w tabelce są one podane (lokaty, ROR, gotówka). Powiem krótko kolego: właśnie straciłeś w moich oczach wairygodność.

Tak czy owak raz jeszcze życzę Ci powodzenia, zarówno w tym „inwestowaniu” jak i w prowadzeniu strony. Widzę, że do tej drugiej sprawy podchodzisz naprawdę poważnie i być może będą z tego pieniądze w przyszłości. Życzę Ci tego, choć jak na razie tymi banialuami możesz przynieść ludizom więcej szkody niż pożytku.

P.S. Jeszcze się chwilę poznęcam nad wartością netto: ciekawy jestem skąd Ci się wzięły tam meble o wartości, AGD i sprzęt elektorniczny o łącznej wartości 55000PLN. Spróbój to sprzedać choć za połowę tej kwoty to ędizemy mieli o czym rozmawiać. Jeśli wartość tych rzeczy oszacowałeś na przykładzie ofert podobnych przedmiotów używanych (np. na allegro) to weź pod uwagę, że miażdżąca ilość ofert nie kończy się żadną transakcją. Innymi słowy, jesli ktoś naprawdę chce sprzedać używaną pralkę, lodówkę, telewizor, fotel czy kibel, to cena MUSI być sporo niższa od rzeczy nowej. Dobrze to widać na przykładzie samochodów na allegro: jak ktoś wystawia Nissana Navara z roku 2000 w cenie 15000-25000 to ogłoszenie wisi po kilka miesięcy. jak ktoś wystawia w cenie 8000-12000 to zwykle licytuje kilka osób i samochód jest sprzedawany. Reasumując, cena ofertowa to takie zwykłe „chciejstwo” sprzedającego.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 6, 2013 o 00:25

Hej Dzikus,

Znowu będzie króciutko: auta za gotówkę, ale masz rację – mam odroczoną jedną płatność i dlatego pojawiała się ona jako zobowiązanie. Jeśli przejrzysz moje raporty miesięczne, to zobaczysz, że nie ma tam kosztów kredytu na auto. Nie jest to obciążenie miesięczne, nie jest to kredyt i dlatego przy odpowiedzi dla Ciebie mi to umknęło. W tym roku się z tej kwoty rozliczam – gotówkowo :)

Co do gotówki i stanu ROR’ów – był to stan jak najbardziej prawdziwy w momencie przygotowywania raportu. Co do stanu lokat/oszczędności – kwota tam podana nie jest prawdziwa. I to jest jedyna nieprawdziwa liczba. O powodach pisałem już w odpowiedzi na komentarz Asdf.

Co do wartości mebli, AGD i sprzętu elektronicznego – zgadzam się z Tobą, że wartość jest bardzo umowna. Mam teraz na biurku aparat za 4k, notebook za 8k, monitor za 1,5k, mikser, pro-dyktafon, dodatkowy HDD, telefon itd. Wartość zakupu duża, ale wartość realna mała. To co wstawiłem do arkusza to wyposażenie dwóch mieszkań + kupa gadżetów, które posiadam. Równie dobrze można powiedzieć, że jest to warte 0 zł, ale można też powiedzieć, że jest to wartość, na jaką te sprzęty są ubezpieczone. Zrozum proszę, że ja się nie łudzę – dane, jakkolwiek precyzyjne, podane są poglądowo. Przykładowo: mieszkanie 2 miało tam wartość 1,14 mln, operat aktualny mówi o 1,08 mln, ale gdybym chciał je sprzedać, to nie łudzę się, że dostałbym taką cenę. Kompletnie niepłynny towar. I co z tego wynika? Że wyliczanie wartości netto ma mieć charakter orientacyjny – uchwycenie jakiegoś stanu w czasie po to by za jakiś czas, przy użyciu tego samego sposobu wyceny, dało się coś zaobserwować – spadek lub wzrost i relację wartości brutto do zobowiązań.

Co do ceny ofertowej jako „ceny życzeniowej” – w pełni się zgadzamy.

Dzięki za życzenia powodzenia i liczę, że jednak nie będzie tak źle z moją wiarygodnością w Twoich oczach :)

Za bardzo się rozgadałem…

Odpowiedz

nemo Styczeń 6, 2013 o 12:20

„można też powiedzieć, że jest to wartość, na jaką te sprzęty są ubezpieczone.”

Kompletnie bez sensu. Możesz to sobie ubezpieczyć i na milion, tylko, że dokładnie nic z tego nie wynika, co najwyżej fajna liczba na papierze.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 5, 2013 o 21:25

Oko, jak dla mnie nie odpowiedziales na moje pytanie…
Nie pytam o zloty srodek, bo takiego nie ma… Jezeli nieruchomosci sa wg Ciebie tak bardzo zle to co jest dla Ciebie alternatywa? Nic?
Michał przynajmniej probuje cos zrobic… Nie jest jednym z kolejnych marudnych Polakow jak to nam zle i niedobrze. Ja za niego trzymam kciuki i wiem, ze jezeli zrobi to z glowa to wyjdzie na tym dobrze. Zwroccie prosze takze uwage, ze co miesiac najemcy splacaja czesc zadluzenia jakby nie patrzec to sa pieniadze, ktore Michalowi od razu zostaja w kieszeni. Poza tym moge sie zalozyc, ze za 10 lat cena tej nieruchomosci bedzie wyzsza, poniewaz wartosc odtworzeniowa za 10 lat bedzie na innym poziomie niz dzisiaj… Czytalem gdzies nawet artykul, ze realna cena zakupu nieruchomosci uwzgledniajaca wzrost plac od 2006r i inflacje jest na podobny poziomie jak wlasnie w 2006r
Nie bardzo widze mozliwosc, aby w dlugim okresie czasu (min 10lat) wartosc nieruchomosci byla ujemna

Odpowiedz

asdf Styczeń 5, 2013 o 21:39

@ Rafal

W 2006 roku spekulacja rozkręciła się na całego. W tamtym okresie ceny były meeeega wysokie. Opracowanie które czytałeś czy to na blogu samcika czy innego wielgo jest manipulacją mającą na celu pokazać że jest tanio. Normalne ceny bedą gdy obecne po uwzględnieniu inflacji będą odpowiadały tym z roku 2004/2005. A będzie tanio gdy obecne będą odpowiadały latom 2002/2003.

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 00:29

coz, niezmierni mi przykro ze nie sprostalem twoim oczekiwaniom

powtarzam prawdziwy doradca nie powie ci w co inwestowac, moze tylko uratowac cie przed zla inwestycja,
ty zas szukasz guru inwestycjnego a ja nim nie jestem, dlatego min nie pisze ksiazek ale tez nie mam w zwyczaju zachwycac sie produkcjami takich guru

wyglada na to ze temat bedziemy jeszcze z autorem ciagnac probujac ulepszyc jego plan, badz cierpliwy i czytaj nasza dyskusje a mysle ze cos konstruktywnego nawet ode mnie uslyszysz

odnosnie twojej wiedzy o re i wyobrazni to powiem tylko tyle, u naszych zachodnich sasiadow rozwalaja cale osiedla z wielkiej plyty bo nie ma na nie chetnych nawet za darmo!, wiec ja bym na twoim miejscu sie nie zakladal

Odpowiedz

Janusz Styczeń 7, 2013 o 21:18

Sytuację u naszych zachodnich sąsiadów porównujesz do polskiej rzeczywistości:)Gratuluję.

Odpowiedz

vp9 Styczeń 6, 2013 o 16:05

Rafał i to jest właśnie też rzecz, która jest wpisana w Polską mentalność: krytyka. A najgłośniej zazwyczaj krzyczą osoby, które nie robią niczego innego oprócz siedzenia na forach i wymyślania głupot.
Nie piję tu do nikogo, bo w większości wypowiedzi można znaleźć prawdziwe i cenne informacje, ale w pełni popieram Twoje stanowisko kibicowania chęci zrobienia czegokolwiek by swoje życie poprawić, czy to teraz czy za 20 lat…

Odpowiedz

asdf Styczeń 5, 2013 o 21:33

Michal,

Opierając się na wpisie DZIKUSA mam pytanie odnośnie kredytu na swoje obecne mieszkanie, w tabelce http://jakoszczedzacpieniadze.pl/wp-content/uploads/2012/08/netto2.png podajesz kwotę 685000 w tabelce http://jakoszczedzacpieniadze.pl/wp-content/uploads/2012/12/koszty2.jpg piszesz ze rata to 5215 PLN, piszesz ze kredyt jest na 10 lat. Licze i liczę i przy tych wartościach wychodzi mi, że podajesz ratę niższą o ponad 1000 PLN. Mógłbyś wyjaśnić dla mnie tą kwestie?

Mam jeszcze pytanie? Dlaczego nisko oprocentowanym kredytem w EUR posiłkujesz się 10 lat, a wysoko oprocentowanym kredytem w PLN aż 35 lat. Osobiście uważam, że powinno być odwrotnie. Może ja coś źle rozumiem. Mógłbyś mi pomóc wyjaśnić tą kwestię?

Mam jeszcze ostatnie pytanie? W jaki sposób zabezpieczyłeś się przed utratą stałego źródła dochodów? (wnioskuje, że jedynego w rodzinie) Pytam ponieważ obecną inwestycje postanowiłeś rozpocząć w niecały rok po odebraniu dużego mieszkania na kredyt (jeżeli dobrze dotyczałem). Uważam, że w takim przypadku, znalezienie nowej pracy z zarobkami między 15 a 20 tys jest o wiele trudniejsze niż pracy z zarobkami np. 5 – 8 tys. Nie chce szczepić pesymizmu, ale ostatnio kilka razy słyszałem od znajomych oraz sam widzę to po swojej firmie, że w ramach restrykturyzacji zwalniają osoby z ponadprzeciętnymi wynagrodzeniami zastępując ich młodszymi – tańszymi. W firmach obecnie modne są restruktyracje oraz spłaszczenia struktur w wyniku których likwidowane są wysokie menadzerskie stanowiska.

Jakiś czas temu na forum gazety był link do aukcji komorniczej osoby z błyskotliwą karierą, która z dnia na dzień straciła wysokie stanowisko i została poddana egzekucji długów które były masakryczne, tzn dwukrotność zobowiązań kredytowych. Ja osobiście bałbym się bata w postaci długu w twoim przypadku w wysokości 2,2mln PLN.

Nie odbieraj tego jako atak, po prostu interesują mnie te kwestie tak samo jak pozostała treść bloga.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 6, 2013 o 00:07

Hej Asdf,

Pomimo, że dzielę się na tym blogu wieloma szczegółami finansowymi, to nie wszystkie liczby oznaczają to co się Wam może wydawać. To, że traktuję coś jak kredyt na moje mieszkanie, to nie oznacza, że jest to kredyt hipoteczny. I więcej nie chciałbym tłumaczyć. Kwota miesięcznego „kosztu” jest prawdziwa i kwota do do spłaty – też jest prawdziwa. Resztę przemilczę, OK? Uważam, że słusznie że dopytujesz i nie ma w tym nic nietaktownego, ale w tym przypadku nie udzielę więcej informacji.

Ale podam inną informację dotyczącą moich wyliczeń wartości netto, która powinna Tobie i innym nieco rozjaśnić: ktoś mnie kiedyś zapytał czy nie boję się publicznie mówić jakie mam oszczędności (stan posiadania jest mniej istotny bo jak widać i nieruchomości i ruchomości tracą na wartości). Oczywiście obawiam się. Dlatego nie przywiązujcie się szczególnie do liczb dotyczących oszczędności opublikowanych w tamtym artykule. Powiedzmy, że końcówka kwoty się zgadzała :) Ale to jedyna nieprawdziwa kwota.

Odpowiadając na Twoje pytanie o zabezpieczenie przed utratą stałego źródła przychodów – nie mam żadnego zabezpieczenia przed utratą pracy. Albo inaczej: najlepszym zabezpieczeniem jestem ja sam. Rodzina zabezpieczona jest (ale nieprzesadnie niestety) na wypadek mojej śmierci lub kalectwa (niektóre ryzyka tylko). Odnośnie utraty pracy: zbudowałem sobie poduszkę bezpieczeństwa, która pozwoli mi i mojej Rodzinie przetrwać bez mojej pracy przez czas wymagany do adaptacji do sytuacji. Ja za taki bezpieczny „bufor bezpieczeństwa” uznaję okres 12 miesięcy. Nie będzie lekko, ale ten czas możemy próbować wykorzystać na: redukcję kosztów, poszukiwanie nowych źródeł przychodu lub w sytuacji podbramkowej i braku perspektyw – upłynnianie nieobciążonych składników majątku z dużym discountem (w trybie „awaryjnym”). Mam nadzieję, że nigdy do tego nie dojdzie, ale tak wygląda plan – bo chyba o niego pytasz. Mówiąc trochę optymistyczniej: jestem mocno przekonany o własnych możliwościach i szansach znalezienia pracy w podbramkowej sytuacji (lub zapracowania własną firmą, której obecnie nie mam).

Dziękuję za dociekliwość i pozdrawiam!

Odpowiedz

adam Styczeń 5, 2013 o 21:52

Koszt budowy nowego bloku o podwyższonym standardzie: Ok 3000 PLN netto za m2 Pumu, koszt budowy mieszkań tzw „popularnych” 2100 -2500 m2 Pumu, udział wartosci gruntu w pumie : np działka 2000 m2 , na miej stawiamy blok o podwyższonym standardzie 6 kondygnacyjny 3500 m2 Pumu ( garaz podziemny, ładna elewacja , 2 windy, kanalizacja niskoszumowa, stolarka okienna aluminiowa lub drewniana, drzwi zewnetrzne pełne itp) – cena dziłaki w miarę w dobrej miejscówce w wawie przyjmijmy 2000 PLn za m2 czyli 4 bańki , dzieląc przez te 3500 m2 pumu wychodzi 1140 pln za m2 mieszkania jako udział w gruncie. Mam 4140 Pln za m2 , do tego doliczmy :koszt projektu – max 5 % inwestycji czyli 3500 m2 *3000 PLN czyli 5 % z 10 500 000 czyli koszt projektantów 525000 , do tego koszta administracyjne związane np z uzyskaniem WZ czy PNB nawet 100 000. Nasz blok kosztuje już : 100 000 przygotowanie inwestycji, 525 000 koszt wszystkich projektów, 4 000 000 działka, 10500000 budowa co daje nam sumę: 15125000 dzielimy na ilosc pumu ( czyli powierzchnię podlegajaca sprzedaży) daje nam to 4321 PLN za m2 do tego teraz trzeba doliczyc koszta sprzedaży, marketingu, koszta finansowania i marże .Niech to da cos do myslenia! jak DORADCY I MENTORZY wszystko popierają cyframi niech odniosa sie do faktów które powinny służyć za wyjsciowe.Polska to nie Hongkong czy singapur gdzie ziemi brakuje! i sprzedają sie tam 12 metrowe mieszkania za horendalne pieniądze, cement stal kruszywa też mamy własne , nie musimy importowac,

Acha , a wyżej wskazane koszta mozna obizyc , ja zakładam lepszy standard więc ze nie wyciska się z małej działki ile wlezie pumu tylko zagospodarowywuje racjonalnie.I buduje naprawdeżetelnie bez oszczędnosci na jakosci.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 5, 2013 o 22:42

Sam widzisz ponad 4000zl za m2…. Dodaj do tego marze dewelopera… I jakos nie bardzo wierze, ze 64m2 moze spasc ponizej 300 000zl… Po prostu sie nie da :)
Deweloper bedzie mial w nosie budowania czegos za kilkanascie milionow bez konkretnej przycinki, dlatego nie ma mozliwosci zeby ceny jeszcze mocno spadly. Mozliwe, ze deweloperzy przestana budowac, wowczas bedzie mniej mieszkan, a to spowoduje znowu wzrost cen i kolko sie zamyka

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 00:39

podstawy gospodarki rynkowej sa takie ze sprzedaje sie za tyle za ile chetny jest kupic klient a nie za tyle za ile sie wyprodukowalo

a tak jak ceny wykonawstwa i materialow mogly rosnac tak tez moga spadac, to sie nazywa recesja, ja wiem ze dzieci wiecznej hossy ostatnich 20 lat w polsce widza tylko jeden kierunek ale to ze jeszcze nie doswiadczyliscie spadkow nie oznacza ze ich nie moze byc
co wiecej to ze nowego nie da sie wybudowac za mniej niz 4k PLN nie oznacza ze ci ktorzy kupili kiedys za 2k PLN nie moga dzis sprzedaz za 3 k i caly czas skasowac 50% zysku

a jak sie deweloperowi nie podoba, to nie musi budowac, w kazdej chwili moze sie przerzucic na handel marchewka, znajda sie tacy ktorzy wybuduja taniej i nadal zarobia,
co wiecej w polsce wiekszosc potrzeb mieszkaniowych zaspokajane jest budownictwem jednorodzinnym budowanym w formie tzw gospodarczej, foch dewow nie bedzie mial zadnego wplywu na ten rynek

a jesli moje slowa wam niewystarczaja to polecam zglebic temat lofty w lodzi, po ile wystawial je deweloper a po ile aktualnie wystawia je … syndyk

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 01:04

Od siebie tylko dodam ze „wyprodukowane” mieszkanie nie jest konsumowane jak inne dobra i nie znika z rynku. Także mniejsza aktywność deweloperów wcale nie musi się przekładać na niedobór mieszkań i wzrost ich cen…

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 11:23

Spojrzcie tez na wspolczynnik ile osob przypada w Polsce na 1 mieszkanie, a ile w krajach bardziej rozwinietych niz Polska.
To tak juz naprzod pisze, zeby zaraz nie bylo argumentu, ze w Polsce ludzi nie przybywa :)
No nie przybywa, ale coraz wiecej ludzi chce mieszkac samemu, a nie z kims, dlatego deweloperzy przestana budowac to mieszkania beda potrzebne…

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 10:29

No i wlasnie o tym mowie. Deweloperzy przerzuca sie na marchewke, nie beda powstawac nowe mieszkania i rynek wroci do rownowagi. W krotkim okresie czasu moze byc jak piszesz, ale nie w okresie conajmniej 10 lat

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 13:52

„No nie przybywa, ale coraz wiecej ludzi chce mieszkac samemu”

chciec to sobie moga, cwiczylismy to przez ostatnie 5 lat, popyt to nie jest chec zakupu
popyt to jest chec zakupu i techniczna mozliwosc dokonania tranzakcji, wiec to ze wielu chce mieszkac samemu jeszcze nic nie znaczy, oni musza jeszcze miec za co kupic, a tutaj juz dzis jest problem a od 2 lat biedniejemy a nie bogacimy sie

„Deweloperzy przerzuca sie na marchewke, nie beda powstawac nowe mieszkania i rynek wroci do rownowagi. W krotkim okresie czasu moze byc jak piszesz, ale nie w okresie conajmniej 10 lat”
jak jedni sie przerzuca na marchewke to na ich miejsce pojawia sie inni, takie sa prawa kapitalizmu ze rynek pustki nie znosi
w perspektywie 10 lat nawet jesli emigracja zostanie powstrzymana to zacznie wymierac wyz powojenny, jesli dobrze poczytacie dane gus to zobaczycie ze juz dzis nie mamy w polsce deficytu mieszkan! a najblizsze lata to bedzie dratyczny spadek liczebnosci polakow,
dlugookresowy stan rownowagi to jest cena metra rowna sredniej dla danego regionu, to oznacza ze pole do spadkow jest caly czas i to duze a do zdrowych fundamentow troche nam brakuje (malo kto rozumie ze za zawyzone ceny nieruchow wszyscy placimy wolniejszym wzrostem gospodarczym)
a jesli dzisiejszy kryzys gospodarczy rozwinie sie tak ze drastycznie spadnie dostepnosc kredytow/wzrosnie jego cena to nawet srednia z regionu nie bedzie do utrzymania bo takie ceny mozna utrzymac tylko kredytem

w jednej z kolejnych czesci „pytan czepialskich” zamierzam tez wlasnie wrzucic caly temat perspktyw dlugookresowych, nie mowi ze autor musi je koniecznie ujac do swojego projektu, ale myle ze skoro bedziemy roszerzac jego analize to miejsce na takie rozwazania jak perspketywy rozwoju rynku za 10-20-30 lat tez bedzie miejsce,
wtedy przegonimy sie i przez dane gus i przez demografie i bedziemy sobie snuc rozwazania co moze byc a co byc nie moze

Odpowiedz

adam Styczeń 6, 2013 o 13:12

I mimo to chętnych na te lofty brak…

Odpowiedz

adam Styczeń 6, 2013 o 13:11

Rafał, celowo przedstawiłem maksymalne koszty…wez pod uwage, ze z tej samej działki da się wyciągnac 7000 m2 wtedy udział w guncie w m2 pumu wyniesie już ok 600 pln a koszta budowy można obnizyc czyli budując mieszkanie popularne, projekt to też może byc nie 5 a 3 % wartosci wtedy koszta dewelopera to ok 3000 PLN za m2. nawet jak koszta sprzedazy i marketingu będą stanowic 5 % i marża przyzwoita 20% to cena sprzedaży dla klijenta to ok 4000 /m2 , a jak pomimo to nie znajdzie nabywców bedzie sprzedawał najpierw po kosztach potem i poniżej… lub sprzeda syndyk lub komornik o ile znajdzie chętnych:(
Takie są prawa rynku

A do tego mówimy tu o mieszkaniach nowych, na które prawdopodobnie poprzez rózne grupy lobbystyczne w wygenerowaniu popytu będzie miało państwo poprzez durną ustawę typu RNS.

Ja wtedy wyglądała będzie sytuacja satszych mieszkań?
Ponadto Ci co wykupili mieszkania spółdzielcze czy komunalne też zaczną te mieszzknai z czasem wrzucać na rynek..

Odpowiedz

oko Styczeń 5, 2013 o 21:55

dobra, na wiekszosc postow w dyskusji odpowiedzialem, pora wrocic do czepliwych pytan, zaczne od czepianie sie cyfr bo tu powinnismy dojsc do wspolnych wnioskow i o to powinienes skorygowac plan, bo pewne koszty sa nieuniknione a nieuwzglednie ich to po prostu blad

zanim przejde do konkretow chcialbym zebys wytlumaczyl mi jedno, pobieznie przegladajac bloga widze ze codzienne wydatki monitorujesz baardzo precyzyjnie i scigasz niemal kazda zlotowke wydatkow, jak wiec jest mozliwe ze przy tak ryzykownej inwestycji z tak duzym lewarem i z ekspozycja na tak dlugi czas (i to dodatkowa ekspozycja bo juz jeden spory kredyt jest) tak nieprecyzyjnie zajales sie zdefiniowaniem strony kosztowej, dla mnie to niestety rodzi podejrzenia o celowa manipulacje i moze sie okazac ze wynik koncowy bedzie kompletnie inny niz ten ktory pokazuje excel teraz
a) ubezpieczenie niskiego wkladu wlasnego, o tym juz pisalem, dla mnie jest to potworna slabosc twojej koncepcji z 3 powodow, jeden to jest duzy koszt na ktory nie masz wplywu, dwa w zwiazku z pogarszajacym sie portfelem kredytowym presja na to ze strony knf i bankow bedzie rosla a nie malala i ucieczki od tego nie ma, trzy ceny na rynku raczej beda spadac niz rosnac (a nawet jesli nie to 35 letnie mieszkanie w wielkiej plycie bedzie tracic na wartosci chocby z racji wlasnie wieku) wiec wartosc do ktorego bedzie odnoszony kredyt racze bedzie spadac powiekszajac dziure niskiego wkladu
u ciebie ubezpiecznie jest to 5,8k PLN (zgaduje ze za 3 lata bo brak tego info) czyli 1,9k PLN rocznie, czyli w najlepszym przypadku twoje kwartalne zyski!!!
po 3 latach (bo zaklad ze na tyle masz ubezpiecznie) bedziesz mial spalacone cos kolo 12k kapitalu wiec zakladajac pozytywnie ze cena mieszkania sie nie zmienii nadal bedziesz mial spora kwote niskiego ltv i nawet jesli sie zdecydujesz nadplacic kredyt aby zmnieszyc ltv to znowu twoj rachunek dostanie w plecy z tytulu kosztu alternatywnego odsetek
przed tym kosztem nie ma ucieczki czy to w formie ubezpieczenia czy kosztu utraconych korzysci i tak musi byc uwzgledniony bo bedzie ponoszony
a to wszystko jest przy zalozeniu (aktualnie nierealnym) ze twoja nieruchomosc nie bedzie taniec bo jesli bedzie to ten koszt moze wrecz wzrosnac!
2. gdzie w kalkulacji sa koszty ubezpiecznia nieruchomosci, jesli mieszkanie jest na kredyt to ubezpiecznie jest obowiazkowe!, to jest kolejne kilka stowek co roku
3. okresowe remonty, byla na to zwracana uwaga, owszem najemcy ponosza odpowiedzialnosc za szkody ale nie za normatywne zuzycie, a skoro to ma byc miniakademik to ilosc plus typ ludzki bedzie sprawial ze nie da sie tego ciagnac przez 35 lat bez remontu, dzis robisz remont za ca 30k PLN, oszczednosciowo zalozmy ze kolejny taki bedzie konieczny za 15 lat a po drodze nic nie trzeba bedzie robic (to juz realne nie jest), to i tak daje ci koszt 2k PLN rocznie, czyli kolejny kwartal zyskow w plecy
a gdzie tu jeszcze ewentualne okresowe remonty samego bloku ktory tak wiekowy budynek bedzie potrzebowal
4. koszt alternatywny twojego czasu pracy, jak sam piszesz masz etat a wynajem ma byc gorka, w zwiazku z tym bedziesz poswiecal na niego czas ktory moglbys wykorzystac do normalnej dzialalnosci zarobkowej, nie pytam sie ile zarabiasz, nie moja sprawa, ale z pewnoscia twoj czas darmowy nie jest, jeszcze dodatkowo wymysliles sobie koncepcje ktora bedzie wg mnie duzo bardziej czasochlonna niz wynajem jednemu najemcy
masz miec 5 ludzi w mieszkaniu, co roku najpewniej rotujacych, sprobuj przynajmniej oszczacowac ile godzin rocznie bedziesz musial poswiecic zeby wpierw najemcow znalesc a potem ewentualnie sie nimi na biezaco „opiekowac”
kazdego takie klienta bedziesz musial tez rozliczac mimo wszystko indywidualnie, a to tez zajmie czas, co roku to bedzie konkretna liczba godzin, godzin ktorych nie poswiecisz na inne formy zarobkowe, a juz nie chce wspominac co bedzie jesli zaczna sie problemy i bedziesz musial brac wolne w podstawowej pracy zeby zalatwic sprawy zwiazane z najemcami, nieruchomosci czy chocby podatkami, to wszystko juz dzis powinienes przeliczyc na godziny twojego czasu pracy a nastepnie przemnozyc przez swoja stawke godzinowa, tak jak napisalem nie intersuje mnie ile zarabiasz ale na podstawie danych ktore ujawniles moge to sobie oszacowac, jesli wiec rocznie !!! praca wokol tej nieruchomosci bedzie cie kosztowac 2 dni robocze (nierealistycznie malo wg mnie) to podejrzewam ze wlasnie kolejny miesiac twoich zyskow z mieszkania wyparowal, a to wszystko przy zalozeniu ze sam znajdujesz najemcow, a co jesli nie bedzie ci szlo i bedziesz musial zatrudnic posrednika
5. przestoje, problemy, nieprzewdziane historie,
z tego co widze to zalozyles pelne 5 osobowe oblozenie przez 11 miesiecy w roku przez 35 lat non stop i to bez zadnych problemow z najemcami i samym mieszkaniem, sorry ale nie ma szans, nawet jesli okresowo uda ci sie jechac na takim limicie to przez 35 lat to sie nie uda, tu znowu wg mnie potrzebne jest oszacowanie potencjalnych rocznych kosztow problemow i uwzglednienie tej pozycji w rachunku

ok
to tyle na dzis, przemysl to co napisalem i daj znac czy jakos to uwzglednisz w kalkulacji, jesli tak i dalej bedziesz sie chcial bawic w urealnianie planu to pociagniemy z dalszymi bardziej juz koncepcyjno-interpretacyjnymi tematami

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 5, 2013 o 22:54

Dziękuję Oko. Jest megakonstruktywnie. Dobre punkty do skorygowania planu i „wydłużenia” kalkulacji z uwzględnieniem kosztów okresowych. Trochę czasu mi to zajmie, ale warto doprowadzić temat do końca. Uczciwie mówiąc nie wiem kiedy do tego usiądę (przygotowanie mieszkania i wynajęcie mają priorytet). Potwierdzam jednak, że to nastąpi.

Nie ma celowej manipulacji. Było celowe uproszczenie i już widzę, że był to błąd. Skoro temat się rozwija, to skomplikuję wyliczenia. Po doliczeniu wszystkich kosztów kalkulacja na pewno będzie mniej „atrakcyjna”. Dobrze będzie jednak jeśli wypracujemy coś, co do czego będziemy mogli się zgodzić – albo przynajmniej uznać, że istotnych błędów nie ma. Kwestia samych założeń zawsze będzie dyskusyjna i tego pewnie nie rozwiążemy. Możemy spróbować przyjąć kilka wariantów założeń i przedstawić na tej podstawie alternatywne kalkulacje.

Ad. a) Ubezpieczenie niskiego wkładu: sprawdzę szczegółowo i wrócę. Z pamięci mówię, że to ubezpieczenie na 3 lata. Błędem jest nieuwzględnianie tego w dalszych kalkulacjach. To muszę skorygować.

Ad. 2) Racja. Błąd. Dodam ten koszt. Podwyższy koszty o średnio kilkadziesiąt złotych miesięcznie.

Ad. 3) Prawda – remonty będą. Przyjmę to założenie które podałeś. Informacyjnie: obecny remont wraz z kosztami doposażenia zamknął się kwotą 23 372 zł (zmieściłem się w budżecie). Kolejny na pewno będzie kosztowniejszy.

Ad. 4) Prawdę piszesz, że należałoby ten czas uwzględnić i wycenić. Ale wyliczanie tego tutaj będzie czysto teoretyczne więc pominę to w kalkulacji. Możemy się zgodzić co do tego, że czas ten ma swoją wartość. Abstrahując od mojej stawki godzinowej (którą trudno przełożyć na godziny poza pracą), to można równie dobrze uznawać, że czas alokowany na nieruchomości (czy inne tematy poza pracą) jest czasem bezcennym (czytaj: z bardzo dużą ceną). Jest to czas, który alternatywnie spędzany byłby z dziećmi i Żoną, czas odpoczynku itp. A może czas rozwijania alternatywnych biznesów. Albo mniej produktywnego popijania piwka przed telewizorem. A alternatywą są nerwy etc. Mam tego świadomość. Mimo wszystko traktuję to również jako czas poświęcony na zbieranie doświadczeń. Być może takich, że należało ten czas poświęcić na coś innego.

Ad. 5) Zasugeruj proszę jakie przyjąć w kalkulacji założenia co do obłożenia tego mieszkania. Przeliczę i zobaczymy ile jestem w plecy.

Dziękuję i pozdrawiam

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 13:55

hej, na spokojnie przejdz sobie przez moje punkty, policz co i jak a ja w tygodniu postaram po pierwsze odpowiedziec na puntk 5 plus pociagnac temat w kwestiach juz mnie jednoznacznych i latwo kwantyfikowalnych

Odpowiedz

Mat Styczeń 5, 2013 o 23:20

Witam,

Po pierwsze gratuluje Michał wartościowego bloga.

Po drugie gratuluje odwagi i decyzji zakupu nieruchomosci w bardzo dobrej lokalizacji poniżej wartości rynkowej.

Po trzecie dziwią mnie te wszystkie negatywne komentarze osób które widać nie maja zbyt wiele doświadczenia w tego typu inwestycjach.

Po czwarte z bloga i z tego artykułu widać ze Michał idealnie przygotowal się do tej inwestycji i realizuje swój cel długoterminowy.

Po piąte comiesięczne nadwyżka jest całkowicie realna.

Po szóste komentarzy które pisze „oko” lub inne podobne trudno czytać, są malostkowe, nastawione tylko na katastroficzne wizje i widać mało w nich praktycznej wiedzy. Widać ze chłopak nie ma zbyt dużego pojęcia o inwestowaniu w nieruchomosci. Boje sie rownież ze jeżeli nie zmieni swojego podejscia do życia to za dużo nie osiągnie i za 20 lat na tym blogu będzie nadal wyszukiwal dziury w całym tylko wtedy Michał będzie miał 10 mieszkan w większości splaconych i będzie sie cieszyć zasłużona wcześniejsza emerytura.

Podsumowując Michał idź do przodu, robisz bardzo dobry biznes, jesteś przygotowany i jeszcze dajesz olbrzymia wartość dla innych dzieląc sie wiedza.

Pozdrawiam.

Mat

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 5, 2013 o 23:39

Mat,

Ty tak na serio ?

Odpowiedz

adam Styczeń 5, 2013 o 23:52

Tak…moze lepiej zaklinac rzeczywistosc….ale jaja

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 5, 2013 o 23:53

czyli Mat i adam to 1 i ta sama osoba ?

Odpowiedz

adam Styczeń 6, 2013 o 00:00

Adam to nie mat, ale mat dal szachmata adamowi tym wpisem

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 14:00
sztab mentorów Styczeń 7, 2013 o 14:24

>Po szóste komentarzy które pisze “oko” lub inne podobne trudno czytać, są malostkowe, nastawione tylko na katastroficzne wizje i widać mało w nich praktycznej wiedzy. Widać ze chłopak nie ma zbyt dużego pojęcia o inwestowaniu w nieruchomosci. Boje sie rownież ze jeżeli nie zmieni swojego podejscia do życia to za dużo nie osiągnie i za 20 lat na tym blogu będzie nadal wyszukiwal dziury w całym tylko wtedy Michał będzie miał 10 mieszkan w większości splaconych i będzie sie cieszyć zasłużona wcześniejsza emerytura.
***
nie zdajesz sobie sprawy, że wątek „kto nie kupi mieszkania, przegra życie” funkcjonował na rynku nieruchomości w latach 2006-2008 i jest jednym z najbardziej skompromitowanych. Nawet najwięksi naganiacze już z niego zrezygnowali, bo po prostu widać, że „przegrał życie” ktoś, kto kupił mieszkanie w latach 2006-2010 w kredycie. Jeśli bez kredytu, to trochę stracił, ale było go na to stać. Jeśli kupił po 2010, to może ocali życie, ale problemy ma gwarantowane.

Alez was muszą gnębić w tych korporacjach, skoro tak marzycie o wczesniejszej emeryturze…

Odpowiedz

Rafał Styczeń 5, 2013 o 22:54

Oko, a co powiesz na taka inwestycje
Kawalerka w Poznaniu
Cena zakupu 150 000zl (cena obejmuje, takze miejsce postojowe za blokiem, kawalerka w nowym budownictwie, nie wymaga wkladu 1zl na remont, poniewaz przed sprzedaza bylo wszystko zrobione, blok z 2006r)
Wplata 50 000zl
Kredyt w kwocie 100 000zl, raty rowne na 30 lat – rata na mies ok. 590zl
Koszty administracji, ktore pokrywa najemca 120zl + prad i ogrzewanie zgodnie ze zuzyciem
Kawalerka wynajeta za 1000zl (to trafia do kieszeni wlasciciela) + oplaty, o ktorych wspominam oraz 80zl dodatkowo za miejsce postojowe za blokiem
Co miesiac zostaje 1080 – 590 = 490zl minus podatek

Czy uwazasz, ze inwestycja w taka nieruchomosc dalej jest bez sensu?

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 5, 2013 o 23:34

Rafał,

Oko pewnie pociągnie temat dalej ale na wstępie kilka spraw:

1. 1080 – 590 = 490zl minus podatek – 250 utraconych odsetek z lokaty na 50 tys złotych. Przyjąłem oprocentowanie 6%, dość dużo ale sam mam lokaty założone na korzystniejszych warunkach.

2. Koszty transakcyjne przypuszczam ze jednak są. Szacujesz ze w 10 tys złotych się zmieścisz ? patrz punkt 1.

3. remonty – tutaj oko temat ładnie podsumował wcześniej

4. przestoje w wynajmie – 1 miesiąc to nie tylko 1080 zł w plecy ale także musisz zapłacić rate kredytu plus opłaty administracyjne z Twojej kieszeni. Pamiętaj średnio mieszkanie będzie miało najemców przez 10.5 miesiąca.

5. czas, kłopoty z lokatorami i 100 tys kredyt na głowie to z pewnością nie są rzeczy z którymi osobiście chciałbym się spotkać aby zapewnić sobie „dochody” porównywalne z tymi jakie oferuje lokata.

6. Nie zapomnij o trendzie spadkowym na nieruchomościach – każdy miesiąc tej inwestycji to strata spowodowana tymże trendem. Czyli nabyłeś taniejące, niepłynne aktywo na wysoko oprocentowany kredyt.

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 10:56

Ad 1
Od 250zl musisz zaplacic jeszcze podatek belki
Ad 2
Koszty transakcyjne, notariusz, ok 3500-4000zl
Ad 3
Remont czekam mnie za 10 lat, wiec stope zwrotu policze za 10 lat, pewnie wyjde w tym jednym rok na zero – naprawde tak straszne, ze warto sie juz na wstepie poddac
Ad 4
A dlaczego mam zakladac, ze gora 10,5? Wierz mi, ze umowa jest tak skonstruowana, ze nawet jak jeden miesiac w roku bedzie nie wynajete to bedzie huk
Ad 5
Czas na wynajecie – dodanie ogleszenia w internecie, poswiecenie w ciagu dwoch dni 2-3h (najpierw mialem umowionych 7 osob chetnych na wynajem – wybralem jedna z nich, a drugi dzien i 2h stracilem na podpisanie umowy najmu, wytlumaczenie wszystkiego i przekazanie kluczy) czy to az takie czasochlonne zeby teraz co miesiac wlatywaly mi extra ponad 400zl do kieszeni oraz pamietaj, ze czesc raty splaca moje 100 000zl kredytu, wiec realnie kwota jest jeszcze wieksza
Ad 6
Skoro tak wtopilem (wg Ciebie) wklej mi prosze choc 1 link z kawalerka w Poznaniu w odleglosci max 2km od Starego browaru, czyli centrum miasta, ktore kosztuje mniej niz 150 000zl i jest w nowym budownictwie – parametry te same :)
Chetnie kupie kolejne takie mieszkanie i nie bede musial tracic wielu godzin na znalezienie takiej nieruchomosci.
Poza tym piszesz, ze cena nieruchomosci spada. Ok. Wklej mi najpierw link, o ktory Cie prosze. Generalnie dodatni przeplyw pieniezny na miesiac mam z takim zapasem, ze jednoczesnie stopy procentowe musialyby drastycznie wzrosnac ( z tego co widze to caly czas sa obnizane), deweloperzy musieliby chciec budowac po kosztach, na rynku nie moze byc wogole chetnych do kupna, cena nieruchomosci musialaby spasc ponizej 100 000zl. To wszystko jest nierealne. Brzmi tak samo jakbym ja jako kontrargument zakladal, ze ta kawalerke wynajme za 5 lat za 2000zl, a nieruchomosc bedzie warta 300 000zl. taka sama bzdura jakie Ty i oko wypisujesz. Bardziej prawdopodobne jest na tym wszystkim zarobic. Poza tym policz sobie co sie stanie jak nadwyzke miesiecznego przeplywu pienieznego bede nadplacal kredyt. Spojrz tez ile pieniedzy po 30 latach zostanie mi jak wplace teraz 100 000zl na lokate 5%, o ktorej sam mowisz w pkt 1. Zdziwiony jak duzo kwota robi sie po 30 latach? Czy teraz rozumiesz po co 100 000zl jest z kredytu w dniu dzisiejszym, a ile z tych samych 100 000zl masz po 30 latach i dlaczego kredyt nie jest starszny skoro mieszkanie musi byc conajmniej 7-8 mies wynajete zeby kredyt byl w 100 % obslugiwany z kwot najmu?

Pozdrawiam serdecznie sceptykow :)

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 11:51

1. Ok – odlicz sobie podatek od lokaty. Dalej z Twoich 500 zł zysku miesięcznie zostaje co najwyżej 300 zł

2. Nieprawda. Koszty będą powyżej 5 tysięcy złotych (PCC, taksa notarialna, vat od taksy, księga wieczysta itp) czyli Twoje realnie licząc prawie Twoje 2-letnie zyski na wynajmie. (300zl * 19 = 5700)

3. Tak na pewno wydając na remont 10-15 tys zł a może więcej wyjdziesz na 0 w tym roku.. Pewnie masz dużo wolnego czasu i wszystko będziesz robił samemu gdzie remont w tym przypadku będzie polegał wyłącznie na pomalowaniu ścian. Tak ? Moim zdaniem wydasz minimum 3 letni zysk na wynajmie.

4. To jak jaka jest umowa nie gwarantuje iż będziesz miał najemców przez 12 miesięcy rocznie. Średnio przyjmuje się 10.5, Ty możesz być bardziej zaradny jednak 11 to już optymistyczne założenie. Ten 1 miesiąc to czas w którym Ty płacisz 590 zł raty plus opłaty administracyjne. Czyli kolejne 3 miesiące zysków właśnie przepadły.

5. Fajnie że wynajem zajął Ci 2 dni. Gratulacje.

6. Podałeś przykład kawalerki za 150 tys zł gdzieś w Poznaniu dla potrzeby swoich obliczeń. Nie wiem czy taka nieruchomość istnieje i nie zamierzam niczego dla Ciebie szukać, wybacz. Pokazałem Ci przy udziale liczb że rzeczywistość nie jest taka różowa jak starasz się ją przedstawić.

Nie wiem ile jeszcze mieszkania będą taniały ale faktem jest że podobni ludzie do Ciebie twierdzili w 2007 gdzie ceny w takim Poznaniu były powyżej 6-7 tys zł ze to jest nierealne by spadły do 5 tys zł. Jak jest dzisiaj każdy może sobie sprawdzić. Także proponuje więcej wstrzemięźliwości w decydowaniu co jest możliwe a co nie jest.
Ty i wielu Tobie podobnych patrzy na temat takich inwestycji bardzo optymistycznie zapominając o wielu rzeczach na które ja czy Oko zwracamy Wam uwagę.
Inwestujesz swoje pieniądze i swój czas także rób z nimi co chcesz. Niemniej jednak nie namawiaj innych do podjęcia podobnych decyzji nie pokazując wszystkich „za i przeciw” tej formie inwestowania pieniędzy.

O tym czy deweloperzy będą budować czy nie i jaki to ma wpływ na ceny mieszkań nie zamierzam się rozwodzić ponieważ było to wielokrotnie tłumaczone także na tym blogu. Przeczytaj te wpisy jeszcze raz jeśli tego nie zrobiłeś.

„skoro mieszkanie musi byc conajmniej 7-8 mies wynajete zeby kredyt byl w 100 % obslugiwany z kwot najmu” – Oczywiście bo poza ratą kredytu i przychodem z najmu Twój arkusz kalkulacyjny więcej nie widzi.

pozdrawiam i powodzenia.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 12:10

Transakcja, o której piszę została przeze mnie przeprowadzona w 100% tak jak piszę, notariusz kosztował niecałe 4000zł (nie chce mi się teraz sprawdzać w akcie notarialnym – pewnie liczysz max stawki taxy…)
Skoro transakcja jest prawdziwa, jak również moje obliczenia – przypomnę je Tobie:
„Skoro tak wtopilem (wg Ciebie) wklej mi prosze choc 1 link z kawalerka w Poznaniu w odleglosci max 2km od Starego browaru, czyli centrum miasta, ktore kosztuje mniej niz 150 000zl i jest w nowym budownictwie – parametry te same
Chetnie kupie kolejne takie mieszkanie i nie bede musial tracic wielu godzin na znalezienie takiej nieruchomosci.
Poza tym piszesz, ze cena nieruchomosci spada. Ok. Wklej mi najpierw link, o ktory Cie prosze. Generalnie dodatni przeplyw pieniezny na miesiac mam z takim zapasem, ze jednoczesnie stopy procentowe musialyby drastycznie wzrosnac ( z tego co widze to caly czas sa obnizane), deweloperzy musieliby chciec budowac po kosztach, na rynku nie moze byc wogole chetnych do kupna, cena nieruchomosci musialaby spasc ponizej 100 000zl. To wszystko jest nierealne. Brzmi tak samo jakbym ja jako kontrargument zakladal, ze ta kawalerke wynajme za 5 lat za 2000zl, a nieruchomosc bedzie warta 300 000zl. taka sama bzdura jakie Ty i oko wypisujesz. Bardziej prawdopodobne jest na tym wszystkim zarobic. Poza tym policz sobie co sie stanie jak nadwyzke miesiecznego przeplywu pienieznego bede nadplacal kredyt. Spojrz tez ile pieniedzy po 30 latach zostanie mi jak wplace teraz 100 000zl na lokate 5%, o ktorej sam mowisz w pkt 1. Zdziwiony jak duzo kwota robi sie po 30 latach? Czy teraz rozumiesz po co 100 000zl jest z kredytu w dniu dzisiejszym, a ile z tych samych 100 000zl masz po 30 latach i dlaczego kredyt nie jest starszny skoro mieszkanie musi byc conajmniej 7-8 mies wynajete zeby kredyt byl w 100 % obslugiwany z kwot najmu?”
Po co mam liczyć ile będzie kosztował remont za 10lat, skoro jak przeliczysz powyższe kwoty oraz fakt, że 100 000zł na lokacie daje na czysto 350zł/mies i kwota ta tylko rośnie – dla leniwych wpłacone dzisiaj 100 000zł na lokatę za 10 lat będzie wynosiło przy oprocentowaniu 5% ok 145 000zł. z Samej lokaty masz 45 000zł „górki” więc dlaczego mam poświęcać 3 letni zysk z najmu? Poza tym naprawdę uważasz, że za 10 lat cena najmu w centrum poznania dalej będzie wynosić 1000zł, a cena nieruchomości, o której mówię dalej 150 000zł? Aby było Tobie łatwiej na to pytanie odpowiedzieć znajdź najpierw proszę choć jedno mieszkanie w nowym budownictwie z miejscem postojowym 2km od centrum za 150 000zł, a dopiero potem gdybaj co się z tą ceną stanie… :)
Poza tym nie licz na siłę tylko dochodu z najmu bo ta inwestycja daje 3 rodzaje przepływu pieniężnego, a Ty cały czas piszesz o jednym, dla przypomnienia:
– dodatni cashflow z najmu
– odsetki z lokaty na 100 000zł
– najemca spłaca kredyt, jego wartość cały czas maleje
Moim zdanie jest też 4 dochód, mianowicie wzrost wartości nieruchomości w długi okresie czasu, zakładam min 10 lat. Kredyt wzięty dzisiaj może tylko maleć, dysproporcja z każdym miesiącem rośnie na moją korzyść

Odpowiedz

vp9 Styczeń 6, 2013 o 16:28

1) ile czasu miesięcznie trzeba poświęcić najemcy, żeby to nie było warte 300zł netto? Ja moich najemców w jednym mieszkaniu widzę raz do roku – doręczając aneks przedłużający umowę!
2) kawalerka w Poznaniu z wbitą wartością 150 tys w akt za ponad 5k?! we wrześniu 2011 za mieszkanie o wartości 100 tys zapłaciłem notariuszowi 2,5k!.
3) robię właśnie remont dużo większego mieszkania. Remont totalny, z nowymi wylewkami, zmianą rozkładu pomieszczeń, wymianą instalacji elektrycznej i podniesieniem standardu mieszkania i zamierzam zamknąć się w 45k! Rok temu remont 36m2 z wymianą instalacji i totalnie nowymi meblami, sprzętem i sanitariami pochłonął mi mniej niż 20k… Więc za przeproszeniem – przestań solić. Nie każdy musi w mieszkaniu na wynajem układać paneli za 120zł/m2 i płytek za 90zł/m2…
4) Przez sumaryczny okres 6 lat najmowania mieszkań najemców nie miałem w sumie przez 2 miesiące. Jak to się ma do Twoich 1,5 m-ca każdego roku??
5) Mi najdłużej 22 dni, gdzie przyznaję się, że przez tydzień nie poświęcałem temu praktycznie wcale uwagi!
6) wziął kredyt na 100 tys. Sądzisz, że cena kawalerki spadnie poniżej tej wartości? Jeśli wystawi kawalerkę z 2006r w centrum Poznania za 100k, to pierwszy ją kupię od ręki. Zakładając, że sytuacja życiowa zmusi go do szybkiej sprzedaży za rok, to kredytu spłaci mniej niż 100k. Ale jeśli tak by pesymistycznie zakładać, to żadna inwestycja długoterminowa nie jest warta uwagi.

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 20:04

vp9,

300 zł bez wzięcia pod uwagę przestojów, remontów, ubezpieczenia mieszkania – dla mnie kredytowanie zakupu taniejącego mieszkania nie ma racji bytu przy zyskach <300zł. A o ile mieszkania staniały w samym 2012 roku domyślam się że wiesz.

Koszty transakcyjne należy doliczyć do analizy, czy to jest 2.5k czy 5k. Poza notariuszem być może Rafał korzystał z usług agencji.

remont czy to za 15 czy 20 tys zł przejada zyski z kilku lat na wynajmie mieszkania. Czy Ty jak Rafał przyjmujesz ze pieniądze pochodzą z innego źródła – lokata – i nie trzeba ich brać pod uwagę analizując wartość inwestycji ?

2 miesiące na 6 lat w Twoim przypadku. Pomyślałeś że średnia 10.5 miesiąca jednak bierze się z większej ilości transakcji na rynku ? Kto jest docelowym klientem tego mieszkania ? Jeśli student to 10.5 miesiące jest jak najbardziej adekwatne chyba że przyjmiesz super optymistyczny scenariusz… czego nie polecam.

A co ma do rzeczy na ile wziął kredyt żeby rozpatrywać czy straci czy nie straci przy taniejących mieszkaniach ? Kupił za x i jeśli wartość obecna jest mniejsza od x to już stracił a kredyt pokazuje tylko i wyłącznie sposób finansowania tej inwestycji. Jakby zapłacił 20tys zł z kredytu to też byś sugerował że nie straci bo mieszkanie nie będzie warte tylko 20 tys ?

Powtórzę raz jeszcze. Bierzcie pod uwagę wszystkie aspekty inwestowania w RE a nie wybrane które ładnie się prezentują na papierze. Można zarobić na wynajmie nawet i na mieszkaniu kupionym dzisiaj ale są to przypadki rzadkie gdzie inwestor znalazł atrakcyjna nieruchomość po dobrej cenie.

Sam przykład autora blogu dobitnie pokazuje że jest bardzo ciężko wszystko zebrać razem żeby liczby się zgadzały.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 6, 2013 o 12:18

Hej Rafał,

Ja mam prośbę do Ciebie (i do innych też): piszcie proszę te komentarze we własnym imieniu i nie generalizujcie. Jeżeli opisujesz konkretną inwestycję, to trzymaj się tej konkretnej inwestycji. Jeśli dyskutujesz, to trzymaj się konkretnych argumentów. Wycieczki i generalizowanie w stylu „taka sama bzdura jakie Ty i oko wypisujesz” są o tyle nieodpowiednie, że i Kubanczyk20 i Oko wypowiadają się bardzo merytorycznie. A Kubanczyk20 od samego początku robi to w sposób wyważony, za co naprawdę duży szacunek dla niego.

Adam, Oko, Kubanczyk20 i nawet Sztab mentorów :-) podają bardzo konkretne kontrargumenty, nad którymi trzeba się zastanawiać.

Ja zamierzam rozbudować powyższy tekst o założenia urealnione o te podane przez Oko i Kubanczyka20. I wyjdzie czarno na białym, że przy innych założeniach inwestycja, której dokonałem może być nieopłacalna. Wybór wariantu kalkulacji będzie należał do czytelników bloga. Ja mogę być optymistycznie nastawiony bo mam bufor bezpieczeństwa, ale ostatnia rzecz na której by mi zależało, to władowanie kogoś na minę kto kieruje się zbyt bardzo moją opinią a nie własną rzeczową kalkulacją i oceną ryzyk (bez względu na to ile napiszę na temat tego, że jest to moje ryzyko i moje indywidualne założenia – być może nieprawidłowe).

Jaka będzie historia tej inwestycji? To pokaże czas. Ja wróżką nie jestem i zaklinaczem przyszłości również. Piszę o moich zamiarach i planach, a nie o tym jak będzie wyglądała przyszłość tej inwestycji. Zacytuję podsumowanie artykułu:

„Podobnie jak przy każdym innym typie inwestycji generalizowanie jest niewskazane. Rację mają zarówno sceptycy, którzy powiedzą, że na działalności w zakresie najmu nie da się zarobić, jak i Ci, którzy żyją z wynajmu – wszystko zależy od tego na ile dobrze i trafnie dobierzemy grupę docelową, typ nieruchomości, sposób jej finansowania itd”

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

lwi Styczeń 9, 2013 o 00:14

Hej,

Zebrała się bardzo duża ilość informacji.

Znane mi modele do wyceny nieruchomości wyglądają dość podobnie: na podstawie założonych parametrów i oczekiwanej rentowności wylicza się cenę jednego metra kwadratowego. Takie modele są niestety bardzo wrażliwe na dane wejściowe (są to modele długoterminowe) i przez to są niestety mało wiarygodne. W ten sposób uzyskuje się jedynie krańce przedziału: opłacalności i nieopłacalności inwestycji. W tego typu modelach, duże problemy występują już na samym początku: na wartość nieruchomości składa się przecież wartość mieszkania oraz wartość lokalizacji. Wartość mieszkania wraz z upływem czasu spada, wartość lokalizacji rośnie. Ponadto dzieje się to w różnym tempie i właściwe proporcje powinny być określone już na początku okresu inwestycji. W normalnych warunkach wartość lokalizacji rośnie szybciej niż spada wartość mieszkania i tym samym jest to najistotniejszy czynnik, który decyduje o opłacalności inwestycji.

Pierwszy wniosek jest zatem taki, że najlepiej wybrać mało atrakcyjną lokalizację, która ma szansę stać się atrakcyjną w przyszłości. Drugi wniosek, jaki można wysnuć jest taki, że ze względu na trudność i niedokładność wyceny, mieszkanie inwestycyjne jest w gruncie rzeczy zakładem na boom gospodarczy (wysoce prawdopodobny większy cashflow i aprecjacja wartości). Trzeci wniosek, moim zdaniem najważniejszy jest taki, że ze względu na wspomnianą wyżej niedokładność, tego typu inwestycja powinna być jedynie częścią zdywersyfikowanego portfela.

Inna uwaga. Przed wieloma rzeczami np. przed zmianą stóp procentowych dość łatwo się zabezpieczyć. Podobnie jak łatwo się zabezpieczyć przed ryzykiem kursowym w przypadku kredytów w walucie – gdyby zabezpieczać się np. derywatywami, permanentnie przez cały okres trwania kredytu, to należałoby się spodziewać, że koszt takiego zabezpieczenia będzie równy różnicy kosztów kredytu w walucie oraz złotowego. Zmiany stóp procentowych są jednak w krótkim okresie dość przewidywalne – dlatego w razie konieczności można się tu zabezpieczyć dużo łatwiej i taniej.

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 15:20

po pierwsze nikt z nas nie powiedzial ze inwestycje w nieruchy sa zawsze bez sensu, mysmy sie odnosili do konkretnego przykladu tutaj i pewnych konkretnych brakow/kwestii
autor jak widac po komentarzach dobrze zrozumial intencje bandy malkontentow i jak mozesz zobaczyc ponizej zaczelismy juz dyskusje o tym jak zmodyfikowac/rozszerzyc jego projekt tak aby pozbawic go slabszych punktow ktore nam sie rzucily w oczy

ale kazdy projekt jest indywidualny i indywidualnie nalezo go oceniac, bo nawet na beznadziejnych rynkach mozna znalesc okazje, ale aby ocenic czy cos jest okazja czy tylko wrazeniem okazji przy 35letnim horyzoncie czasowym potrzebna jest naprawde solidna analiza i o to sie tu kopalimy

odnosnie twojego projektu to od razu na wstepie mowi ze nie znam poznania, nie wiem jak zbudowane jest to miasto, jakie sa dzielnice, jakie ceny, jakie perspektywy rozwoju, jaki rynek najmu, a jaki sprzedazy wiec kompletnie nie jestem w stanie zweryfikowac strony przychodowej i ceny zakupu co znacznie limituje moje mozliwosci oceny,
jak mogles zauwazyc lubie formulowac konkretne opinie ale robie to wtedy kiedy na dany temat mam wiedze, jak sie nie znam to siedze cicho
wiec tutaj moge sie co najwyzej odniesc do tego co napisales
glowne punkty opisal juz kubanczyk
ja od siebie dodam:
-mieszkanie jest mlode, wiec to duzy plus, przy 35letnim mieszkaniu i horyzoncie kolejnych 35 lat mieszkanie po prostu moze stac sie bezwartosciowe ze wzgledu na wiek i moze sie okazac ze z tej splacanej przez najemcow wartosci mieszkania nic nie zostanie, u ciebie to ryzyko jest duzo mniejsze plus ryzyko wybuchu kosztow utrzymania mniejsze
-kawalerka to najbardziej chodliwy towar dla najmu, kolejny plus
-wynajmujesz jednemu klientowi, mniej roboty, kolejny plus
-uwzglednij pelne koszty, tekst z punktu 3 dyskwalifikuje dalsza dyskusje, jesli „se policzysz” za 10 lat to znaczy ze ty juz masz zbudowana opinie a ode mnie oczekujesz tylko jej klepniecia, sorry nie ten adres
-nie wiem kto jest twoim targetem klienckim, jesli student to zalozenie niepelnego oblozenia jest sluszne, jesli ktos na stale mieszkajacy to 10,5 miesiaca obloznia nie musi byc dobrym zalozeniem, nie ryzykowalbym jednak wiecej niz 3 lat z pelnym oblozeniem bo to moze byc zbyt optymistyczne

z tego co piszesz (nie potrafie tego ocenic, zwlaszcza ze nie podales metrazu) kupiles tanio w miare nowe mieszkanie wiec inwestycja ma szanse sie ladnie zjechac, ale zeby to potwierdzic zrob pelen rachunek wynikow, skoro jest tak dobrze jak mowisz to nic zlego od urealnienia kosztow sie nie stanie, co najwyzej bedzie spal spokojniej ze tzw worst case scenario nie jest dal ciebie problemem
do tego jeszcze jedna kwestia ile miechow mozesz stac z tym mieszkaniem pustym zanim kredyt zacznie byc problemem, nie wiem tez jak duzym obciazeniem jest dal ciebie ten kredyt w stosunku do zarobkow i majatku (i od razu mowie nie interesuje mie to, to ty masz wiedziec i umiec realnie ocenic)
wreszcie 100k PLN to nie 400k PLN, towar tez masz chodliwy na rynku, wiec moge zgadywac ze ryzyko nieplynnosci masz mniejsze

„Poza tym naprawdę uważasz, że za 10 lat cena najmu w centrum poznania dalej będzie wynosić 1000zł, a cena nieruchomości, o której mówię dalej 150 000zł?”
nie, uwazam ze cena wynajmu za 10 lat bedzie nizsza o ile w miedzyczasie nie bedzie hiperinflacji,
napisalem to juz wyzej, popytajcie sie ludzi ktorzy pamietaja jeszcze czynsze indeksowane w $ jaki jest trend na stawkach wynajmu, plus pamietajcie ze aktualnie realne dochody maleja, a ceny czynszu nie sa pompowane kredytem i przelozenie z mocy nabywczej jest prawie liniowe, przy braku podwyzek jak kowalski wydaje wiecej na utrzymanie to mniej mu zostaje na czynsz i zadne wydluzanie okresu wynajmu tego nie zmieni
przy kroczacej inflacji i stojacych wynagrodzeniach ceny czy to czynszow czy samych nieruchow beda podazac na poludnie, czy twoja konkretna kawalerka moze byc warta mniej nie jestem w stanie ocenic ze wzgledu na brak wiedzy o lokalnym rynku
do tego jest jeszcze demografia ktora dla miast akademickich bedzie w najblizszych latach sporym wrogiem, znowu to jest ryzyko ktore ty musisz sobie skwantyfikowac i jakos wycenic w swojej prognozie finansowej

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 16:37

W sumie dobrze gadasz :)
Po prostu mam zupełnie inny zakup, co do obsługi kredytu to mieszkanie może stać puste naprawdę długo…
Poza tym nieruchomości tak bardzo lubię, że szukanie ich, obsługa i wszystko co z nią związane bardziej traktuje jako hobby niż pracę :)

Ciężko mi sobie wyobrazić sytuację w długiej perspektywie czasu, abym na tej inwestycji był w plecy…

Odpowiedz

Mat Styczeń 6, 2013 o 00:13

Całkowicie na serio,

Wiesz ludzie dzieła sie na takich, którzy podejmują pewne ryzyko inwestycyjne, zdobywają wiedzę, działają i osiągają sukces i ludzi którzy nie podejmują tego ryzyka, widza problem we wszystkim i niestety nie osiągają za dużo.

W Twoim komentarzu widzę ze rownież skupiasz sie tylko na negatywnych a nie widzisz potencjału.

W racie kredytowej jest splacany kapital.
Trend spadkowy nieruchomosci zmieni sie na trend wzrostowy zgodnie z fazami cyklu ekonomicznego.
Lokata jest bardzo dobra inwestycja dla tylko dla części portfela inwestycyjnego, ktora tylko niewielki, jednak aby stopa zwrotu z kapitału własnego była wyższa nalezy inwestować w inwestycje bardziej ryzykowne np. Nieruchomosci.

Także Panowie starajcie sie widzieć pozytywy w inwestycjach, ktore widac sa dobre, a nie tylko negatywy.

Pozdrawiam,

Mat

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 00:22

Mat,

Zrozum że to co się pisze na tym blogu to nie jest czepialstwo a jedynie krytyka nierealnych założeń jakie sobie autor bloga przyjął żeby ta inwestycja miała jakikolwiek ekonomiczny sens. Nikt nie wmawia ze inwestowanie jest bezsensowne ale bezkrytyczne patrzenie na rzeczywistość może się skończyć źle.

Autor bloga w przeciwieństwie do wielu innych inwestorów RE ma spore środki finansowe które go zabezpieczą w trudnych chwilach czego nie można powiedzieć o każdym który myśli o zaciągnięciu kredytu na mieszkanie aby je później wynająć.

Czy dla Ciebie istnieją tylko pozytywy i poklepywanie po plecach nawet kiedy absurdy jakiegokolwiek planu biją po oczach ?

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 15:58

„Trend spadkowy nieruchomosci zmieni sie na trend wzrostowy zgodnie z fazami cyklu ekonomicznego.”

fajnie, fajnie szkoda tylko ze ostatnie 2 lata banki centralne spedzily na zlamaniu teorii cykli i co wiecej na razie im sie to udalo, ale kluczowa jest czesc „na razie”
bo jak z kazda gospodarka centralnie sterowana, dziala tak dluzo az przestanie, a wtedy przyjdzie nam zaplacic rachunek,
jaki?
ja dzis nie wiem i zaryzykuje stwierdzenie ze nikt nie wie bo nigdy wczesniej nie mielismy tak skomasowanej manipulacji globalnym rynkiem
zyjemy w ciekawych czasach, dlatego tak wazna jest maksymalnie rozszerzona analiza zeby byc przygotowanym na wszelkie ewentualnosci
nie znam jeszcze nikogo komu za dobre przygotowanie inwestycji by zaszkodzilo
jak rozumiem ty znasz

„jednak aby stopa zwrotu z kapitału własnego była wyższa nalezy inwestować w inwestycje bardziej ryzykowne np. Nieruchomosci.”
tak sie akurat sklada ze aktualna stopa zwrotu z wynajmu liczona dla wawy jest przy cenach rynkowych jest ponizej poziomu lokat, a to wszystko sa kalkulacje robione na zawyzonych czynszach, niektorzy zamiast pouczac innych maja to po prostu regularnie liczone od kilku lat
to ze autor robi taki szpagat z ta inwestycja (35 letni lokal i wynajem na pokoje) wlasnie z z tego sie bierze ze aby uzyskac rentownosci konkrencyjne dla lokat trzeba kupic duzo ponizej rynku a wynajac powyzej i nawet autor ma tego swiadomosc a ty nie
a widziec to nalezy realia, pozytywy nalezy miec w zapasie zeby na nich zarabiac a negatywy rozpracowane tak zeby nas nie zaskoczyly

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 7, 2013 o 14:59

> Także Panowie starajcie sie widzieć pozytywy w inwestycjach, ktore widac sa dobre, a nie tylko negatywy.

Myślenie pozytywne za dużo kosztuje – lepiej obserwować tych, co myślą pozytywnie i uczyć się ich kosztem… Poza tym jest możliwe, że sceptycyzm wykazują ci dyskutanci, którym zależy na ochronie kapitału przed inflacją, a nie na ewentualnych wysokich zyskach i ryzyku. Innymi słowy – zamożni.

ad vocem komuś niżej – też mnie to zdziwiło, że autor bloga puszcza mocno krytyczne komentarze. Dzięki temu ma ostrą dyskusję i popularność. Brawo!

Odpowiedz

Mat Styczeń 6, 2013 o 01:57

Kuba,

Jeżeli dokładnie wczytasz sie w założenia tej inwestycji, przeanalizujesz cały ten blog (w którym możesz określić w pewien sposób osobowość inwestora – oszczędność, organizacja, konsekwencja, wiedza, doswiadczenie, inne), przeanalizujesz praktyczne założenia finansowe w danej lokalizacji i domyslisz sie analizy szczegółowej ktorej tutaj Michal prawdopodobnie nie zawarl to znajdziesz potencjał tej inwestycji w której inwestor angażuje minimalna ilośc kapitału własnego celujac w dodatni miesięczny cash folw, który może na przykład przeznaczyć na nadpłatę kredytu itd…

Pozdrawiam,

Mat

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 12:02

Mat,

Wczytałem się w założenia tej inwestycji i po kilku uwagach Michał zdecydował się na skorygowanie swoich założeń, zbyt optymistycznych na wstępie. Czyżby Michał zaczął dostrzegać słabe punkty przyjętych założeń a Ty nie ?

Pozdrawiam.

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 16:04

to znaczy ze doczytales sie i domyslies rzeczy ktore nie istnieja
autor wlasnie koryguje biznes plan i rozbudowuje analize o elementy przez nas wskazane ktore wczeniej pominal/niedowazyl
ale to my mamy zbyt rozbudowana wyobraznie tak?

fajnie ze wierzysz w autora, pozytywne wsparcie z pewnoscia mu nie zaszkodzi ale tym razem wyskoczyles przed szereg i poleciales ze finka na stanowiska karabinow maszynowych

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 11:19

Kubanczyk20, jeszcze odnosnie Twojego pkt 1
Podsunal mi kolejny argument na tak. Biorac ten straszny kredyt, ktory Tobie sni sie po nocach na 100 000zl daje mi jak sam napisales na lokacie kase. 100 000zl daje co miesiac na lokacie 416zl minus podatek belki
Policzmy jeszcze raz
Przychody – 1080 z najmu + 350 z lokaty = 1430zl
Koszty – kredyt 590zl
Przepraszam, ale co tu sie nie oplaca?
No i jak nastapi katastrofa na rynku to po prostu zlikwiduje lokate, na ktorej po roku bedzie ok 104 000zl i splace kredyt, na ktorym bedzie juz mniej niz 100 000zl :)
Michał daz do wyznaczonego celu!
Koledzy Kubanczyk20 i Oko niech dalej stoja w miejscu – w koncu nie wszysycy to moga robic bo kto bedzie wynajmowal nasze mieszkania :)

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 12:00

Rafał,

nie wiem czy dobrze rozumiem ale proponujesz 100 tys zł przeznaczyć na lokatę równocześnie zaciągając kredyt (oprocentowany wyżej niż lokata) na również 100 tys zł w celu zakupu nieruchomości. Czyli generujesz dodatkowy koszt pozyskania gotówki nie balansowany zyskami z lokaty i jeszcze twierdzisz ze to poprawia miesięczny cash flow (uzywaj wiecej angielskich terminów to będziesz brzmiał mądrzej). Czy to ma być przykład Twojej inwestycyjnej zaradności ?

Wybacz ale Ty nie masz najmniejszego pojęcia o czym piszesz.

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 12:15

Dodam że rozważny inwestor analizuje wszystkie fakty a nie ogranicza się tylko do tych które go utwierdzają w przekonaniu że podejmuje dobrą i jedynie słuszną decyzje. Realnie rzecz ujmując czas spektakularnych inwestycji w RE skończył się z nadejściem 2007 roku i nie wiadomo kiedy (bądź czy) się powtórzy.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 12:17

Żeby było Ci łatwiej to zrozumiem podałem Ci prosty przykład, ale jeszcze raz….
Policz sobie ile pieniędzy będziesz miał jeżeli dzisiaj wpłacisz na lokatę oprocentowaną 5% kwotę 100 000zł po 30 latach. Uwzględniając podatek belki ok 330 000zł
Koszt kredytu na kwotę 100 000zł, który zaciągasz dzisiaj to ok 190 000zł
Widzisz różnicę? Rozumiesz po co jest to zrobione?
Wiesz dlaczego to Ty nie masz pojęcia o czym piszesz?
Jeżeli ten prosty przykład jest dla Ciebie zbyt trudny do opanowania to niestety nie jestem w stanie z Tobą dalej polemizować :)

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 12:29

Rafał,

Wybacz ale Ty usilnie starasz się wmówić że stosując większy lewar gwarantujesz sobie większe zyski. Przecież Ty sobie nic nie gwarantujesz a jedynie podnosisz większe ryzyko inwestycyjne przy zwiększonych kosztach pozyskania kapitału.

Dziwię się że przy kupnie tej kawalerki 50 zł przeznaczyłeś na transakcje a nie na lokaty – przecież to dałoby Ci większy lewar i jak piszesz polepszyło by rentowność i cash flow. Wytłumacz mi proszę dlaczego tak szybko zmieniłeś zdanie ?

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 12:52

Sposob w jaki kupilem ta nieruchomosc gwarantuje mi pewnosc, ze nie bede mial z nia problemow – zapewnia mi to kwota na lokacie, ktora z miesiaca na miesiac rosnie, a kredyt z miesiac na miesiac maleje

Ja sie z Toba zgodze, ze nieruchomosci przez chwile beda jeszcze taniec, ale nie bedzie to trwalo 10 lat jak Ty zakladasz
Skoro mowisz, ze moje aktywo tanieje, co z tego skoro nie potrafisz znalezc drugiej takiej transakcji, ktora mi udalo sie przeprowadzic w polowie 2012r?
Fajnie jak jeszcze bardziej potanieja kawalerki… Bardziej bym sie zmartwij jakby cena najmu spadla o 40% do 600zl, ale czy jest to wogole mozliwe? Mowimy o nowym budownictwie oraz miejscu postojowym w cenie 600zl….
Nawet jakby tak sie stalo to i tak dalej splaca mi sie kredyt

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 12:37

Reply 2 ponieważ do Twojego postu wyżej nie mogę się odnieść.

Rafał, nie musisz wliczać kosztów remontu który będziesz musiał ponieść za 10 lat. Nie musisz wliczać przestoju w wynajmie, nie wliczaj ani ubezpieczenia mieszkania ani czasu poświęconego na zarządzanie tą inwestycją. Zysk alternatywny podobnie jak fakt posiadania taniejącego aktywa też pomiń.

Teraz jestem pewien że wszystko w Twoich obliczeniach się zgadza.

PS. Kiedy nabyłeś tą nieruchomość ?
PS2. Nigdy nie napisałem że „Tak strasznie wtopiłeś”

Odpowiedz

stacho Styczeń 6, 2013 o 13:00

Rafał jesteś geniuszem, właśnie rozwaliłeś system bankowy. Udowodniłeś, że banki muszą płacić więcej za lokaty niż mają przychodów z kredytów… Po co zatem rozdają kredyty? 😀

A teraz wróćmy na ziemię. Rozważasz bardzo długi okres czasu – 30 lat. Wyliczasz sobie: za 30 lat będę miał z lokaty X set tysięcy – wow! – kupa pieniędzy. Problem w tym, że to kupa pieniędzy, ale dzisiaj. Jeśli dołożysz skumulowaną inflację z tego 30 letniego okresu, okaże się to tylko trochę więcej niż kapitał na początku.

W tym samym czasie raty za kredyt płacisz teraz i koszt kredytu liczony po 30 latach powinien uwzględniać inflację. Jeżeli moja pierwsza rata odsetkowa to było 1000 w roku 2010 to w roku 2040 ten tysiąc równa się np. 2500.

Podsumowując, jeśli kupujesz mieszkanie dla siebie powinno się zacząć z:
a) jak największym wkładem własnym z uwzględnieniem poduszki
b) nadpłacać kredyt kiedy to możliwe

Chyba, że posiada się pewną inwestycję o zwrocie przekraczającym oprocentowanie kredytu (niestety takową nie jest i nigdy nie będzie lokata).

„Jeżeli ten prosty przykład jest dla Ciebie zbyt trudny do opanowania to niestety nie jestem w stanie z Tobą dalej polemizować”

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 16:18

Trafiłeś w samo sedno :)
Za 20, 25 lat rata kredytu dalej będzie wynosić tyle samo ile zaciągnąłeś w 2010r
Nie rozwaliłem systemu bankowego, tylko pieniądze na lokacie „rosną”, a wartość kredytu maleje.
Piszesz, że 1000zł w 2010r jest wart 1000zł, natomiast dzisiejszy 1000zł będzie w 2040r bardziej równy 2500zł. Tu też się zgadzam.
Rata w 2040r będzie dalej wynosić tyle samo co teraz (w przybliżeniu bo wiadomo, że stopa % może się zmienić)
Jeżeli dzisiaj dostaje 1000zł za wynajem, to sam napisałeś, że równowartość dzisiejszego 1000zł w 2040r będzie ok 2500zł i pewnie tak będzie
Teraz pytanie czy przez te 30 lat najem będzie kosztował dzisiejsze 1000zł, czyli w 2040r – 2500zł, czy najem będzie dużo tańszy, żeby dalej było to 1000zł w 2040r najem realnie musiałby potanieć o kilkadziesiąt %
A tego nie wiem :)
To samo dzieje się z ceną nieruchomości, teraz one tanieją, ale w 2040r mało prawdopodobne jest, aby omawiana przeze mnie kawalerka dalej kosztowała 150 000zł, ponieważ jej realna cena spadłaby o kilkadziesiąt %…
Nie wiem jak mam to Wam prościej wytłumaczyć
Zgadzam się także z Tobą, że lokata cudów nie daje, no ale sam zobacz. Mogę wziąć kredyt w kwocie 100 000zł, który za 30 lat nie robiąc z nim nic będzie kosztował ok 190 000zł i pieniądze wpłacić na lokatę i za 30 lat mieć ok 330 000zł, również nic z nimi nie robiąc… Przecież tu nie ma cudów, same liczby i to na dodatek 330 000zł jest liczone z roczną kapitalizacją, a nie miesięczną…

Poza tym i tak kredyt chce spłacić dużo szybciej niż za 30 lat :)

Odpowiedz

adam Styczeń 6, 2013 o 13:34

Rafał a co będzie jak za 2 lata nie będzie podatku Belki, a oprocentowanie lokat wzrosnie, a przy tym podatek od wynajmu nie będzie 8,5 % a 20%?

Inwestycja to lokowanie własnych srodków i tak naprawdę nie po to żeby zarobic ale poto żeby jak najmniej ewentualnie stracić.

Przy braniu kredytu na zakup mieszkania nie inwestujesz tylko się zadłużasz.
Taka jest prawda.

Dlaczego ja mimo swoich 6 mieszkań wynajętych , kupionych z oszczędnosci nie mam pewnosci że moja krwawica nie jest dobrze zainwestowana? bo dużo widziałem, mama doswiadczenie wiem jak ciężko jest zarobic milion i nie słucham quazi ekspertów…

Kupowanie mieszkań na kredyt jako inwestycja????

Proszę nie zakładajcie sobie sami kajdan i sciągnijcie różowe okulary…

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 16:21

A co będzie… to jest tylko gdybanie :) Może być lepiej, może być gorzej, tego nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Jak podatek wzrośnie to będzie trzeba znaleźć rozwiązanie jak najlepiej wyjść z sytuacji…
Można próbować albo marudzić, że wszystko jest beee i nic nie robić :)

Odpowiedz

nemo Styczeń 6, 2013 o 16:51

@Rafał
„Poza tym i tak kredyt chce spłacić dużo szybciej niż za 30 lat”

Dlaczego, skoro to taki świetny interes mieć kredyt i jednocześnie lokatę?

Odpowiedz

Lech Styczeń 6, 2013 o 18:03

Rafał, to że z lokaty masz więcej kasy po tych x latach, niż przez cały ten okres kosztował Cię kredyt wcale nie oznacza, że taki system się opłaca. Kredyt na bieżąco spłacasz, więc maleje kapitał, od którego bank liczy odsetki, a w lokacie kwota kapitału cały czas pozostaje taka sama.
Bardzo szczegółowo to opisywałem w komentarzach do artykułu http://jakoszczedzacpieniadze.pl/konkurs-finansowy-z-nagrodami, m.in. w komentarzu z „November 7, 2012 at 09:23”

pozdrawiam :)

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 18:32

Zgadzam się z Tobą, ale w ten sposób chciałem pokazać skrajne podejście do tematu :)

Odpowiedz

młody125 Styczeń 9, 2013 o 01:29

Rafał ja uważam, że zrobiłeś dobry interes z zakupem kawalerki po tej cenie jeśli wynajmujesz ją za 1080.
Błędem jest jednak uważanie, że lepiej mieć 100 tys kredytu, który jest wyżej oprocentowany niż lokata. Ma to jedynie sens, gdy myśli sie o kolejnych zakupach na wynajem, gdyż ma się wtedy wkład. Zakładając, że mieszkanie miałbyś mieć jedno opcje są dwie. Pomijam podatki, bo nie chce mi się liczyć i nie wiem jak rozliczasz się z najmu. 50 tys też pomijam, bo jest w obu sytuacjach takie same.
1. Masz kredyt i lokate po 100 tys. Na plus 1080 + 350 na minus 590
2. Nie masz kredytu i lokaty. Na plus 1080 miesiecznie

Po 30 latach odkładając całość na najmu i lokat i trzymając na 5%:
1. Masz mieszkanie i 771 355 PLN
2. Masz mieszkanie i 898 839 PLN

Nie piszę, że masz odrazu całość spłacać. Kredyt pozwala ludziom obrotnym działać na większa skalę, a więc szybciej się dorobić. Musisz sam ocenić swoją sytucję, ja chciałem Ci tylko pokazać Ci gdzie jest błąd. Prawa matematyki są zawsze takie same. Nie możliwe jest jednoczesne zarabianie 2 stron interesu. Ktoś zarabia. bo ktoś inny traci (kredyt-lokata, bo oczywiście sumarycznie i Ty i bank możecie zarabiać, ale na braniu kredytu i trzymaniu lokaty tracisz, a bank zarabi – upraszczając do jednego banku)

Odpowiedz

Rafał Styczeń 13, 2013 o 00:01

Dziękuję za dokładne policzenie :)

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 16:20

moja cierpliwosc powoli juz sie konczy, nie znasz mnie i nie masz bladego pojecia o moich inwestycjach oraz punktach wejscia i wyjscia z rynku
wiec badz laskaw sobie wsadzic do kieszeni te swoje przesmiewcze komentarze, bo juz nawet autor delikatnie cos ci zasugerowal
zarowno ja jak i kubanczyk poswiecamy swoj prywatny czas za zupelna darmoche aby doradzic jak ulepszyc cos czego sam nie potrafisz zrobic
w swiecie gdzie wszyscy sie cofaja ci co staja w miejscu ida do przodu tylko na taka ewentualnosc zwracamy uwage, nie podobaja ci sie nasze rady to nie czytaj i nie korzystaj,

bez odbioru

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 16:26

Ok sory, może pojechałem trochę zbyt ostro, aczkolwiek chciałem na swoim przykładzie pokazać, że inwestycja w nieruchomości może mieć także pozytywne aspekty

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 16:43

jeszcze raz, po raz nie wiem juz ktory
malkontenci z tego tematu nie mowia ze inwestowanie w nieruchy jest bezwzglednie zle, zwracaja jednak uwage na miejsca gdzie nalezy poswiecic wiecej czasu na analize aby zakup okazala sie inwestycja a nie kula u szyi

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 16:56

I Wasze uwagi sa cenne, ale gdzies w komenatrzach juz sie przewinelo o szybkiej sprzedazy nieruchomosci… A to nie do konca tak ma byc i niekotrzy moga sie niepotrzebnie zniechecac

Odpowiedz

adam Styczeń 6, 2013 o 16:36

To nie jest inne gdybanie od Twojego tylko dodatkowe ryzyka których nie bierz\esz pod uwagę.

Ja sobie moge pogdybac, bo sie nie kredytuje a Ty Kolego moje gdybanie odbierz jako przestrogę i nakłonienie do wiekszej refleksji nad jak to nazywasz inwestycjami choc dla mnie puki co to tylko zadłużanie się a nie inwestowanie, w dodatku podjęte też pod wpływem „gdybania”.

I dziekuję Michałowi, że dopuszcza tu życzliwą krytykę bo na blogach Twoich „guru” moderator by tego nie puscił a oka kubańczyka czy sztab mentorów to jako szatanów przedstawił….

Co do jednego masz rację

Odpowiedz

asdf Styczeń 6, 2013 o 20:47

Czytając dzisiejsze komentarze oraz opierając się na własnych doświadczeniach (wynajem mieszkania u innych, wynajem mieszkania dla innych kupno w 96 i sprzedaz w Q1 12) oraz kilkuletnich obserwacjach RE. Dochodzę do wniosku, może zabrzmi to śmiesznie i trywialnie, ale wg mnie sztuka polega nie na wynajmie lecz na kupieniu w dołku – wynajmie(gdy gospodarka leży) i sprzedaniu na górce. Aby to osiągnąć należy mieć zdrowy rozsądek i bardzo dobre wyczucie rynku, które można osiągnąć poprzez, wieloletnie obserwacje RE, gospodarki, śledzenie powiązanych z rynkiem wskaźników ekonomicznych oraz demogranicznych. Odrzuceniu owczego pędu, opinii znajomych i ślepej chciwości.

Uważam, że „dzisiejsze” długoterminowe (kilkudziesięcioletnie) kalkulacje pt koszt kredytu, RRSO, stopa zwrotu indeksacja o inflacje i inne są nieprzewidywalne (dla zwykłego człowieka) ponieważ były tworzone przy stałych założeniach np. stóp procentowych kursów walut sytuacji gospodarczej.

Dotychczasowe doświadczenia i różne urban legends utwierdzają mnie w przekonaniu, że okres w którym na nieruchomościach osiągało się zawrotne zyski nie powtórzy się przez najbliższe ca 20 lat.

Nie kwestionuje zysków z wynajmu, ale kupowanie nieruchomości na kredyt LTV >100% pod wynajem pod wpływem szkoleń i poradników osobiście uważam za eksentryczną zabawę, dla ludzi zamożnych.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 6, 2013 o 23:37

Hej Asdf,

Nie sposób się z Tobą nie zgodzić. Zdecydowanie najlepszą opcją jest kupienie czegoś tanio i sprzedanie drożej. Skutecznie (Oko, Adam, Kubanczyk, Sztab mentorów i Ty) skłoniliście mnie do zastanowienia się czy „szybka sprzedaż” nie jest dobrą opcją na wyjście z tej inwestycji i pozbawienie się pracy związanej z obsługą najemców (nie wspominając o innych ryzykach). Rozważę i ten scenariusz.

Potwierdzam, że płynność finansowa jest najważniejsza i w tym kontekście też pozostaje mi się zgodzić, że kredyty są dobre przede wszystkim dla tych, których stać na ich spłacanie – i to przede wszystkim w sytuacji, gdy nie wszystko idzie po myśli.

Odpowiedz

vp9 Styczeń 6, 2013 o 21:52

chyba pytasz mnie, ale nie, to nie w Poznaniu tylko w Warszawie i nie w nowym budownictwie. Ale mój post się odnosił do osoby mówiącej, że w tym roku się nie kupi kawalerki w Warszawie za 95 tys. I to fakt, nie będzie to 95 tys, ale 114 też złą ceną nie jest – na osiedlu z pełną infrastrukturą i 500m od stacji SKM…

Odpowiedz

oko Styczeń 6, 2013 o 23:44

w temacie lewara na 35 lat i gdybania co byc moze albo nie moze polecam na start jedno cwiczenie intelektualne:
zastanowcie sie co by bylo gdybyscie taki kredyt wzieli 35 lat temu (zakladam ze zyjecie juz przynajmniej 35 lat, co bynajmniej nie jest standardem przy kredytach hipo w polsce, bo z tego co widze to modne jest u nas branie kredytow na okres wiekszy niz przezylo),
pamietacie w jakiej walucie wzielibyscie ten kredyt, ile zmian walut/denominacji byloby po drodze
upadku komuny moze tez juz nie zaliczymy ale upadek euro…
hiperinflacja albo stagflacja…

Odpowiedz

vp9 Styczeń 7, 2013 o 16:16

@ sztab mentorów
Jakoś niemogę odpowiedzieć bezpośrednio pod Twoim pytaniem, więc tutaj odpowiem:
kredyt zaciągnąłem w czerwcu 2007 roku na 20 lat. Czyli pozostało mi już 4 lata i 5 miesięcy do spłaty :)
i podobnie jak u autora był zaciągany na więcej niż 100% ponieważ bank mi wtedy nakazał wpłacenie kasy na lokatę celem zabezpieczenia kredytu na czas ewentualnego poboru do wojska, a ja już nie miałem kasy na to…

Odpowiedz

alejaja Kwiecień 12, 2013 o 01:21

„kredyt zaciągnąłem w czerwcu 2007 roku na 20 lat. Czyli pozostało mi już 4 lata i 5 miesięcy do spłaty” – Serio??? a nie 14 lat??

Odpowiedz

vp9 Styczeń 7, 2013 o 16:23

Adam i po co te złośliwości?
Ktoś był, wyraża swoje opinie, a Ty zaraz najeżdżasz. Jeśli szkolenie jest kompletne i obejmuje wszystkie aspekty związane z nieruchomością włącznie ze spadającymi Tupolewami oraz rosnącą bidą w kraju (wg oko) to może to być warte wydania pieniędzy. Wiedza z książek czy z neta może być błędna bądź przeterminowana.

Ktoś kto uważa, że to warta ryzyka inwestycja w szkolenie to się niestety dowiemy się dopiero za parę jeśli nie parędziesiąt lat.

Odpowiedz

adam Styczeń 7, 2013 o 16:39

Ale to nie złosliwosc , ja naprawde uważam ze jesli ktos ma przekonanie i przekonuje innych do inwestycji i jest bogaty bo ma doswiadczenie jako inwestor to dlaczego ma mi nie podzyrowac kredytuuu jako najlepszemu absolwentowi????
Nawet mu odpale przez 35 lat czesc zysków…

A jak sie doszkole jeszcze na innych takich kursach to wróżką zostanę

Jeszcze raz dziękuje Michałowi że puszcza tu krytyczne komentarze,…

na pomarańczowej stronie gdzie wszystko jest rózowe cos takiego by nie przeszło…

VP9 przepraszam cię jesli Cię uraziłem

Odpowiedz

vp9 Styczeń 7, 2013 o 17:06

nie uraziłeś :)

Generalnie nie widzę powodu, by ktoś miał komukolwiek żyrować kredyt, zwłaszcza na 28000% jak to napisałeś. Od nauczyciela muzyki w podstawówce wymagałeś wysłania na konkur Chopinowski bo dobrze grałeś na rozstrojonym pianinie?

Prawda jest taka, że trzeba by się samemu wybrać na to szkolenie, żeby je ocenić. Przekazując wiedzę, która (w teorii) pozwoli Ci zarobić sporo nie powinien niczego więcej robić. Dawać wędkę, nie rybę :) ani też nie łowić za Ciebie daną Ci wędką;)

Odpowiedz

ja Styczeń 7, 2013 o 17:03

Witam,
Blog bardzo fajnie się czyta, dalej staraj się utrzymać taki poziom i będzie jako tako;). Z własnego doświadczenia wiem, że mieszkanie zakupione w 2008 roku w Poznaniu za 80 tys. po 3 latach przyniosło zysk 180 tys. (żadna lokata, giełda i inne instrumenty finansowe nie dadzą takiego zwrotu i bajek niech nikt nie opowiada) było wynajmowane więc można coś do tego doliczyć, ale zawsze jest ale;). Kupione w dobrym momencie i sprzedane w dobrym czasie przed spadkiem cen nieruchomości (tak cena jaka uzyskaliśmy nie był super, mogliśmy więcej dostać, dodać trzeba nieruchomość w dobrej lokalizacji i wcale nie w centrum, a to się liczy. Dzisiaj w Warszawie nie ma fajnych mieszkań, żeby coś znaleźć to trzeba mieć szczęście, mówię o lokalizacji bo ona odgrywa ważną rolę;)). Dzisiaj nie kupiłbym w takich czasach nieruchomości, na pewno nie na wynajem, dla siebie oczywiście, nawet przepłaciłbym, wtedy strata nie ma gorzkiego smaku tylko kwaśny. A pomijając temat to jak ktoś kiedyś fajnie powiedział, najlepiej pieniądze inwestować w rodzinę, zawsze się zwrócą. Ty to robisz i to na pewno jest dobre. Michał dlaczego kasujesz komentarze?

Odpowiedz

Rafał Styczeń 7, 2013 o 21:15

Dla mnie inwestycje w nieruchomosci bardziej traktuje jako w miare stabilny, raz wiekszy, a raz mniejszy dochod pasywny, ktory w pewnym momencie moze uwolnic mnie od codziennej pracy…
Na nieruchomosciach ciezko uzyskac jakas super, hiper wysoka stope zwrotu… Za to przeplyw pieniezny jest dosc stabilny oraz przewidywalny…

Odpowiedz

vardik Styczeń 8, 2013 o 04:07

Pytanie do oko.
Otóż przeczytałem całą historię komentarzy. Moim zdaniem piszesz rozsądnie i na bardzo wiele rzeczy zwracasz uwagę.
JA interesuję się inwestowaniem od 2009r. Wczesniej byłem człowiekiem co nie interesował sie takimi sprawami. Chcę od 2009 mieć pasywny dochód. Teraz pracuję, ale nie wyobrażam sobie emerytur z ZUS OFE i innych dziwnych instytucji bo po prostu w to nie wierzę. Mam 32 lata. Widzę ile mają moi rodzice tzw.emerytury (jakby nie było po 30 lat pracowali) więc nie chcę tych groszy.
I teraz do rzeczy. Otóż myślalem, dalej tak myśle inwestować w nieruchomości. Jeszcze tego nie zrobiłem. CZytałem Kijosakiego, Muturiego.
Moje pytanie otóż właśnie ten Muturi był moim wzorem. Ale widzę że nieźle po nim pojechałeś.
Dlatego zaznaczam, nie wiem co on pisał wczesniej, bo przed 2009 nie interesowało mnie inwestowanie.Ale na dzień dzisiejszy, czytałem 2 jego ksiażki wydają sie one sensowne. Co w nim widzisz że wg ciebie się nie zgadza?
On sam mówi i w wywiadach itp że nie osiągniesz wolności jeśli nie umiesz żyć poniżej poziomu. Z tym się zgadzam bo widzę ludzi o moich zarobkach co po 3 czy kilku latach nie mają nic. Więc w ten sposób do niczego nie dojdą.
I jeszcze jedno pytanie:
Jeśli ktoś nie zna sie na giełdzie, nie ma firmy itp, nie chce funduszy, to co mu zostaje żeby zainwestować? Skoro nie chce też trzymać na lokacie pieniędzy bo to traci wartość.
Będę wdzięczny za wypowiedzi które przeczytam.

Odpowiedz

oko Styczeń 10, 2013 o 20:42

hej
przepraszam ale w tym tygodniu natlok obowiazkow zawodowych nie pozwala mi aktywnie uczestniczyc w dyskusji, postaram sie odpowiedziec na pytania i wrocic do tematu glownego w wikend jesli tylko czas pozwoli

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 10, 2013 o 20:46

Hej Oko,

Mi sie tylko wypada dolaczyc do przeprosin. U mnie takze z czasem krucho i tez wiaze pewne nadzieje z weekendem (aczkolwiek przygotowywanie mieszkania do wynajecia ma chwilowo wyzszy priorytet).

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

vp9 Styczeń 8, 2013 o 16:04

ale jak tak Wam to przeszkadza, to proszę, nie będzie tamtego bloga…

Odpowiedz

Ania B Styczeń 9, 2013 o 14:28

Jak tam Michał remont ? :) Dobiega ku końcowi ? Zadowolony jesteś z efektów ? :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 9, 2013 o 23:55

Hej Aniu,

Dziękuję za zainteresowanie :) Remont zakończony, trwa sprzątanie i doposażanie mieszkania. Efekt jak najbardziej zadowalający – tylko czasu jak zawsze za mało. A tymczasem piszę pomalutku materiał uzupełniający powyższy artykuł.

Pozdrawiam wszystkich cierpliwych :)

Odpowiedz

vardik Styczeń 10, 2013 o 08:37

Adam , Rafał macie maile bo coś bym chciał wam napisać.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Maciek36 Styczeń 10, 2013 o 11:45

Mam kilka uwag odnośnie sposobu liczenia podatku. Wydaje mi się, że w Polsce mamy dwie stawki podatkowe 18% i 32 % na zasadach ogólnych. Skąd w wyliczeniach podatek 19 %. Taka stawka występuje tylko wtedy gdy rozliczamy to w ramach działalności gospodarczej. Wtedy także możemy zastosować amortyzacje. Stawka amortyzacji z tego co wiem to dla lokali mieszkaniowych wynosi 1,5 % a nie 2,5 % a to znacząca różnica. Stawkę 2,5 % można zastosować dla lokali niemieszkaniowych. Polecam link który to dokładniej wyjaśnia:
http://www.pit.pl/formy_opodatkowania_najmu_wybor_i_zgloszenie_wynajem_podatki_w_praktyc_9064.php

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 10, 2013 o 12:53

Hej Maciek36,

Masz rację co do zasad ogólnych. Jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej, to najem na zasadach ogólnych rozliczasz zgodnie ze swoim progiem podatkowym: 18% lub 32%.

Co do stawki amortyzacji – jej wysokość zależy od typu budynku/mieszkania i formy prawa własności. W szczególności lokale spółdzielcze (własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego itp.) można amortyzować stawką 2,5% rocznie. Są też takie warianty, w których masz prawo zastosować przyspieszoną amortyzację wynoszącą do 10% rocznie. Temat ten szczegółowo opisany jest m.in. w książce Grzegorza Grabowskiego o podatku od najmu (link znajduje się w artykule). Wiedzę tą można znaleźć także w Internecie, np. tutaj: http://rozliczanienieruchomosci.wordpress.com/2012/09/01/amortyzacja-mieszkania-na-wynajem/ oraz tutaj http://www.pit.pl/aktualnosci-podatkowe/1512-amortyzacja-mieszkania-zmniejsza-podatek-o-kilka-tysiecy-zlotych-10895/

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

el.kocyk Styczeń 11, 2013 o 09:06

a tymczasem mamy 11 stycznia a od 28 grudnia zadnego nowego artykulu
zle sie dzieje na blogu

Odpowiedz

Janusz Mazurek Styczeń 11, 2013 o 13:19

Świetny artykuł, bardzo mi się przydały te informacje.

Dzięki, Janusz

Odpowiedz

Anna_z Styczeń 12, 2013 o 08:16

Też chciała bym kupić jedno czy dwa mieszkania. Mój problem, jestem teraz za granicą i nie mam możliwości opiekować się mieszkaniem. Muszę to powierzyć rodzinie albo agencji, a z tym bywa różnie. W jaki sposób zapisać się mogę na szkolenie Piotra Hryniewicza?
Może warto jest zdobyć trochę więcej wiedzy zanim coś kupię?

Odpowiedz

my-name Styczeń 13, 2013 o 16:16

Witam szanowne towarzystwo.
Michał od dawna nic nowego nie opublikował, zakładam że się nieco „przestraszył” wytykających go aktywnych towarzyszy i zajęty jest „poprawianiem” inwestycji. To dobrze bo trzeba dbać o interesy. Natomiast radził bym zapamiętać dzisiejszą datę gdyż właśnie został uruchomiony szósty filar emerytalny: WOŚP dla seniorów. Po co państwo ma wyposażać szpitale dla dzieci skoro Owsiak pozbiera pieniądze od ludzi i za to kupi co trzeba? Analogicznie będzie z emerytami.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 13, 2013 o 18:09

Hej My-name,

Faktem jest, że dopinanie szczegółów związanych z mieszkaniem (a w zasadzie mieszkaniami) mocno mnie absorbuje. Ale chyba już wychodzę na prostą :) i powoli wracam do bloga. Nie pytajcie mnie jak bardzo jestem zły sam na siebie, że zmuszam Was do czekania na kolejne artykuły 😉

Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za cierpliwość i zrozumienie :)

Odpowiedz

my-name Styczeń 14, 2013 o 19:31

Hej Michał.
Wygląda na to że jest jakiś problem (z szablonem?) bo część nowszych wypowiedzi użytkowników jest w środku a nie na dole mimo że są to nowe odpowiedzi a nie replies na już istniejące. I nie wszystkie mają związek z tym że nie zaakceptowałeś czegoś co trafiło do spamu.

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 14, 2013 o 20:41

Hej My-name,

Dziekuje za informacje. Rzeczywiscie wyglada na to ze jest jakis problem. Napisze do producenta :)

Przypuszczam, ze problem objawia sie dopiero przy duzej liczbie komentarzy pod konkretnym artykulem. Mam kolejny powod by napisac kolejny artykul w tym temacie.

Pozdrawiam serdecznie i dziekuje za czujnosc

Odpowiedz

Jarek Styczeń 16, 2013 o 09:59

Dobry artykuł.
Lepiej uczyć się na cudzych błędach -to jasne.
Sam wynajmowałem swój lokal, bywało różnie.
Polecam więc:
http://wyborcza.biz/biznes/1,100897,13183267,Ustawowa_dyskryminacja_wlascicieli.html#BoxBizTxt

Odpowiedz

weer Styczeń 16, 2013 o 13:52

jeśli planuje wynajmować na pokoje studentom, to: przy tylu pokojach trafi się zawsze jakiś brudas, którego gary i naczynia 3 dni będą w zlewie gniły, co innym nie będzie pasować. jakiś szyścioszek, co będzie przesiadywał i blokował innym łazienkę, codziennie robił pranie i nabijał wodę i prąd innym do rachunku. jakiś towarzyski imprezowicz, do którego hołota będzie złazić się i przesiadywać nocami. jak duży pokój dla parki – to koniecznie już „dotartej”. czasem nawet po 2 tyg. jedno idzie w cholerę, bo się przekona, co warte te drugie i trzeba znowu kogoś szukać.
latem – 1/4 roku „inwestycja” często gęsto będzie stała pusta, a koszty i tak generuje, no chyba, że ktoś podłapie robotę w stolycy, to może jeden pokoik pozwoli przynajmniej czynsz i liczniki opłacić, spłat kredytu nie wstrzyma się na kilka m-cy.
przy tylu osobach możliwe częste awarie sprzętu i wyposażenia „inwestycji”. zapychanie kanalizacji, po ktoś żarcie wrzuci do zlewu, elektryka, bo spore przeciążenia instalacji, itd.
jak sąsiedzi skapują się, że ktoś sobie kosztem ich spokoju akademik zrobił, to mają oko na tą „inwestycję” i z byle gównem dzwonią do właściciela lub policję…

znam to z autopsji, bo kilka lat wynajmowałem mieszkania głównie studentom na pokoje w mieście akademickim i przeszło mi…

Odpowiedz

vardik Styczeń 18, 2013 o 08:17

vp9 a możesz mi podać maila?:)

Odpowiedz

Wujek_Marcin Styczeń 18, 2013 o 17:28

Od dłuższego czasu myślę nad inwestycją w nieruchomości. W chwili obecnej są bardzo dobre ceny nieruchomości, zarówno mieszkalnych, jak i komercyjnych. Jest niestety tak, jak autor pisał na początku. Trzeba przełamać obawę kredytową.

Odpowiedz

Kuba Styczeń 22, 2013 o 18:35

Piszesz, że: „Być może w pierwszym roku wynajmu zarobię połowę tego co przewiduję, a być może wyjdę na zero. Ale tak czy siak za 958,56 zł nabyłem 4-pokojowe mieszkanie, za które zapłacą moi najemcy.”

Czyli obliczenia oparłeś na kredycie z zerowym wkładem własnym? Czy dobrze rozumuję? Bo jeśli wpłaciłeś 10% kredytu to musisz to zaliczyć do kosztów inwestycji.

A jeśli wziąłeś kredyt na 100% to w jaki sposób zabezpieczyłeś kredyt? Czy był to wpis w księdze innej nieruchomości? Nie mogę nic doczytać na ten temat (może coś pominąłem?). Pozdrawiam.

Odpowiedz

FW Styczeń 24, 2013 o 20:43

Z fascynacja czytam tego bloga. Spotkalem juz w zyciu osoby podobnie chciwe i skape jak Michal, ale nigdy jeszcze nie widzialem zeby ktos chwalil sie tym na blogu.

Ja dla odmiany napisze dlaczego odradzam mlodym ludziom kupno nieruchomsci i doradzam wynajem, chocby mieli nawet za to przeplacac.

– jesli codziennie tracisz 2 godziny na dojazd do pracy to policz ile to godzin w skali np. 10 lat pracy. ja zawsze wynajmuje mieszkania blisko pracy (w polsce) lub blisko centrum ( w usa, gdzie jest zupelnie inny dojazd, a praca czesto jest na kampusie pod miastem ). dojazd nigdy nie zajmuje mi wiecej niz 15 minut, a czesto zdarzalo mi sie mieszkac doslownie naprzeciwko biura

– jesli tracisz swoj czas na zajmowanie sie sprawami mieszkania ( sluchanie pierdolnietych ludzi na zebraniach wspolnoty, zastanawianie sie nad jakimis rozliczeniami wody, gazu itp, kupowanie pierdolek w ikei ) to nie masz go na inne sprawy ( rozwijanie projektow zarobkowych, bzykanie dziewczyn, sport, imprezy, itp ). Szkoda zycia na sluchanie debat o tym czy mozna robic grilla na balkonach czy nie:)

– jesli masz kredyt oraz swoje wymuskane mieszkanko to jestes udupiony, bo boisz sie ryzykowac. ze mnie sie znajomi smieli w 2004 roku ze nie kupuje mieszkania ( mimo ze juz wtedy mialem duza „zdolnosc kredytowa”), a jeszcze bardziej smieli sie w 2008 jak sie okazalo ze „przespalem szanse”. To prawda. Pewnie gdybym kupil to bym zarobil. Ale dzieki temu ze nie mialem zadnych zobowazan to moglem w pracy robic rozne dziwne i ryzykowne manewry, dzieki ktorym w 6 lat od specjalisty awansowalem na dyrektora majacego pod soba ponad setke ludzi i budzet ponad 5 mln frankow tylko po to aby…zostawic ta prace i zaczac od zera. Dzis jestem prezesem na polske i udzialowcem 2 prezenie rozwijajacych sie firm z doliny krzemowej. Nie licze ile te udzialy sa warte, bo to trudno wycenic, ale na pewno wiecej niz jakies glupie mieszkanie na ursynowie. Mam tez troche gotowki za ktora spokojnie moglbym kupic niezle mieszkanie w polsce, ale tego nie robie, bo wynajmuje 90 metrow w nowym budownictwie za ….1700 zlotych ( fakt ze od znajomych ).

Dzis wcale nie stoje finansowo gorzej od moich kolegow-ciulaczy ( od wielu lepiej ), a za to moje zycie bylo nieporownywalne…mieszkalem kilka lat w usa i szwajcarii, zwiedzilem prawie wszystkie kontynenty, sypialem z pieknymi dziewczynami wszelkich ras i kolorow, rozbijalem sie po knajpach i imprezach, zyskalem tabuny znajomych i kilku przyjaciol od bezdomnych do CEO korporacji, mam piekna i madra narzeczona ktorej pomoglem przemienic sie z lekko przestraszonej dziewczyny ze wsi w robiaca miedzynarodowa kariere, pewna siebie i ubostwiana przez wszystkich dookola pieknosc.

Widze dzis moim pracownikow mlodych, ktorzy w pierwszym miesiacu po otrzymaniu pracy na czas nieokreslony biora kredyt na mieszkanie i „zaczynaja sie ustawiac w zyciu”. Zal mi ich, ale nie moge sie wtracac w ich prywatne sprawy.

Jedno wam powiem – ciulanie to smierc. kredyt to smierc, skapstwo i chciwosc to smierc. Smierc za zycia.

Wspolczuje Wam biedacy, chocby nawet wasza „wartosc netto” bylo i 100 mln dolarow!

Odpowiedz

vp9 Styczeń 25, 2013 o 23:41

Nie wiem jak Michał uzna, ale ja tu widzę ciekawy światopogląd.
Prawda jest taka, że są osoby, dla których kredyt jest uwiązaniem jak i są osoby dla których kredyt hipoteczny jest po prostu środkiem do zwiększenia własnych dochodów.

Autorowi komentarza należy pogratulować ciężkiej pracy i pewnej dozy szczęścia, że miał okazję zrobić to co zrobił (zakładając, że to prawda, ale nie zamierzam podważać – nie znam gościa). Inna sprawa, że ja już trzykrotnie zaczynałem w pewnym sensie od zera (za trzecim razem miałem na rachunku inwestycyjnym mieszkanie, które się samo spłaca z najmu) i nie zamierzam po raz czwarty zaczynać od zera. Sorry, nie dla mnie.
Mam jasno sprecyzowane swoje cele, część spisanych na kartce, część wciąż w głowie i parę pomysłów na osiągnięcie dodatkowych dochodów.

Czy kredyt mnie „uwiązuje”? Chyba nie, biorąc pod uwagę, że mieszkanie kupiłem w innym mieście niż mieszkałem biorąc kredyt, a następnie się przeniosłem do jeszcze innego miasta… Więc Twoja teoria, drogi FW, upadła.

Co do najmu, dla osób ceniących wysoką mobilność jest to oczywiście sposób. Z drugiej strony, wiele osób się przyzwyczaja do miejsca zamieszkania i potem nawet mimo, że to wynajęte – nie chce zmieniać tego miejsca. Wysoka mobilność wymaga możliwości spakowania się „na raz” – a to już wyższa sztuka 😉

Tak czy inaczej – autorowi komentarza życzę powodzenia w życiu i oby nigdy nie zabrakło Ci czegoś, co po angielsku brzmi znacznie lepiej niż po polsku, a jest to zwyczajne stwierdzenie „home, sweet home”. Bo Ty nie możesz tak powiedzieć (sądząc po Twoim wpisie), a za parędziesiąt lat może Ci tego bardzo brakować!

Odpowiedz

Ala Styczeń 27, 2013 o 02:38

Panie Michale,

po pierwsze gratuluję bloga i tak dużej rzeczy czytelników. Z jednej strony dyskusja była burzliwa, z drugiej jednak można poczuć satysfakcję, że się ją wywołało, że skłoniło się ludzi do dialogu.

Po drugie gratuluję spojrzenia długoterminowego. Widać, że ma pan ustawione pewne cele i skrupulatnie je realizuje. Dobrze, że to wszystko jest poparte merytorycznymi argumentami i dużą pokorą.

Tak trzymać!

Odpowiedz

Michał Szafrański Styczeń 27, 2013 o 15:24

Hej Ala,

Proponuję od razu przejść na „per Ty” :) Dziękuję Ci bardzo za ciepłe słowa i kibicowanie. Zapraszam jak najczęściej do lektury bloga.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

kryska Styczeń 27, 2013 o 17:10

Dobrym pomysłem jest też inwestowanie w nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Moja znajoma niedawno kupiła apartament w Mielnie w inwestycji Dune. To prawda że na taki apartament kupiła na kredyt, ale zarobi na nim średnio około 500 złotych miesięcznie. Do tego będzie mogła wynajmować go rodzinie czy znajomym, a nawet sama będzie mogła od czasu do czasu spędzic tam urlop:)

Odpowiedz

marian Luty 19, 2013 o 09:11

Panie Michale,
Przeczytałem Pana umowę najmu, proszę mnie wyprowadzić z błędu jeżeli się mylę (chodzi o par.7 pkt 1.), ale umowę na czas oznaczony wcześniej można wypowiedzieć tylko z określonych przyczyn zawartych w umowie (brak jest takich zapisów dla wypowiedzenia ze strony najemcy- np . utrata pracy …., jest tylko katalog dla wynajmującego), a więc przy Pana umowie w przypadku wypowiedzenia od strony najemcy a braku Pana „przyzwolenia” (sporu) złożone wypowiedzenie przez najemcę będzie nieważne. Takim zapisem umownym jak w obecnej formie najemca jest wprowadzony chyba w błąd – należy dodać przypadki uprawniające najemcę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy lub chociaż zapis „z ważnych przyczyn…”.

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 19, 2013 o 22:43

Hej Marianie,

Potraktuj proszę tą umowę jako szablon, który można dowolnie modyfikować. Poszczególne zapisy i zasady, które chcesz wypracować z najemcami, zależą tylko od Waszej obopólnej woli. Przy czym ja unikałbym zapisów ogólnych typu „z ważnych przyczyn”. Zapisy umowy powinny być precyzyjne, aby nie trzeba było rozsądzać co jest ważną przyczyną a co nie. Strony co do takiej definicji nie muszą być zgodne.

Pozdrawiam życząc jak najlepszych umów :)

Odpowiedz

Muskiel Luty 25, 2013 o 21:10

Hmm… Wszystko ładnie, wszystko pięknie… Wygląda w teorii. Ale pracuję w branży i mogę powiedzieć, że kupowanie mieszkań pod wynajem to najgorzej możliwie wydane pieniądze. Realna stopa zwrotu z wynajmu to lekką ręką licząc ~4,5% w skali roku. A i to przy założeniu, że nie będzie „martweg czasu” bez wynajmujących i nie dojdzie do żadnych poważniejszych zniszczeń/awarii. Rzut okiem na oferty kilku pierwszych z brzegu banków i okazuje się, że pieniądze mniej stracą na wartości położone na jakiejkolwiek lokacie.

A jeżeli ktoś chce faktycznie coś tam zarobić? Warto zainteresować się condohotelami i lokalami użytkowymi działającymi na podobnej zasadzie.

Odpowiedz

Kacper Marzec 26, 2013 o 08:59

Jestem studentem PW i muszę stwierdzić, że proponowane przez Pana ceny są raczej wysokie, biorąc pod uwagę to, że jest to jednak Ursynów, a nie Mokotów czy Śródmieście. Gdy szukałem mieszkań, czyli we wrześniu 2013 r., podane przez Pana ceny na osobę stawiałyby Pana mieszkanie w górnym przedziale cenowym w tych lokalizacjach, które są droższe, ze względu na większy popyt (więcej uczelni, miejsc pracy i komunikację w okolicy).
Życzę Panu powodzenia, ale chyba sensownie byłoby uwiarygodnić trochę swoje oczekiwania finansowe, jak już wiele osób napisało, jest to jednak współdzielenie mieszkania z OBCYMI osobami, co nie wpływa korzystnie na atrakcyjność oferty dla klienta.

Odpowiedz

Kurczak Kwiecień 1, 2013 o 08:27

Nie, wiem, czy ktoś już o tym wpsomniał, bo nie przeczytałam wszystkiego, ale w kwestii przestoju podczas wakcji w wynajmowanym mieszkaniu, spotkałam się ostatnio z zapisem w umowie, że jeżeli, umowa zostanie rozwiązana przed upływem roku, to przepada kaucja.
Według mnie jeżli od początku informujemy osoby wynajmujące, że szukamy kogoś na rok, to jest to sprawiedliwe.
W ten sposób mamy zabezpieczony co najmniej jedne miesiąc z kaucji + plus miesiąc wypowiedzenia, wiec nie jest tak źle z tymi perzestojami jak by sie mogłao wydawć.

Odpowiedz

Marta Lipiec 8, 2013 o 11:43

Witam,
Trochę z innej beczki, ale może zechcecie mi pomoc;)
Od miesiąca wynajmuje komuś mieszkanie, mieszkanie jest po generalnym remoncie, jednak instalacje w łazience zostały źle podłączone i przez krotki okres czasu woda wylewała się z brodzika prysznica. Problem został natychmiast usunięty. Jednak lokatorka domaga się teraz rekompensaty finansowej ponieważ nie była w stanie korzystać z łazienki w 100% przez ten krotki okres czasu.Teraz moje pytanie do Was , czy powinnam zapłacić jej rekompensatę?

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 8, 2013 o 18:25

Hej Marto,

Dziękuję za komentarz i pytanie. Trudno na nie odpowiedzieć nie mając pełnego obrazu sytuacji. Ja na Twoim miejscu po prostu próbowałbym się z najemcą porozumieć. Jeśli dołożyłaś wszelkich starań żeby problem sprawnie rozwiązać od razu po jego zgłoszeniu, nie ociągałaś się z tym, było to niezawinione z Twojej strony itp., to roszczenia najemcy uznałbym za wygórowane. Ale tak jak piszę – nie mam pełnego obrazu sytuacji. Może najemca ma podstawy by się tego od Ciebie domagać. Może to wynika wprost z treści umowy, którą masz zawartą z najemcą…

Moja rada: rozmawiaj :)

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Emil Październik 19, 2016 o 23:09

Hej Marta,

wiem, że to już ponad 3 lata od keidy napisałaś komentarz ale chętnie się odniosę. Tacy ludzie to moim skromnym zdaniem jest problem tego świata.

Też wynajmuję mieszkanie. Ostatniej zimy zepsuł się piec, który jednocześnie jest od ciepłej wody i ogrzewania. Właściciel podjoł kroki od razu, niemniej nie było łatwe natychmiastowe usunięcie awarii.

Nie pamiętam już dokładnie jak długo, ale ponad tydzień nie było ani grzania ani ciepłej wody- mycie w misce z wodą gotowaną w czajniku a temperatura w domu spadała chwilami do 14 stopni. Miałem grzałki elektryczne ale nawet 3 sztuki po 2kW łacznie nie dawały rady poza tym jak się policzy… 6kWh na godzinę razy cenę prądu.. obchodziłem się z nimi powściągliwie.

Właściciel mieszkania za usunięcie awari zapłacił łącznie około 5k pln. Zasadniczo nie mój problem i mogłem rządać odszkodowania. Dostałbym je, ale nawet nie poruszyłem tematu, szkoda mi go było, że ma takie koszty a mi się krzywda nie stała… tak po prostu bywa, że coś się psuje.

Nie trawię postaw roszczeniowych i już nie lubię Twojej lokatorki;)

Pozdrawiam
Emil

Odpowiedz

Boogu Lipiec 8, 2013 o 15:34

Wszystko pięknie, ale czy w rzeczywistości tak łatwo dostać taki kredyt? Jaki bank udziela kredytu na 100% wartości nieruchomości?

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 8, 2013 o 19:00

Hej,

Jeżeli tylko masz zdolność kredytową, dobry scoring w BIK i kupujesz nieruchomość w cenie nie przekraczającej wartości nieruchomości według rzeczoznawcy, to łatwo jest otrzymać taki kredyt :-)

Wszystkie banki, które udzielają kredytów hipotecznych, mogą Ci udzielić kredyt na 100% wartości nieruchomości, a niektóre dorzucają jeszcze dodatkowe pieniądze na remont. Od przyszłego roku się to zmieni w wyniku zmian wprowadzanych przez KNF w rekomendacji S, ale na razie – nie ma z tym problemu o ile spełniasz wyżej określone warunki.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

FF Lipiec 13, 2013 o 00:03

Mam pytanie, Twoje wyliczenia to czysta teoria, czy może naprawdę wziąłeś mieszkanie na kredyt i płacą Ci tyle. Z własnego doświadczenia mogę ci powiedzieć, że za pokój 15 m2 dostaniesz max 1000 zł, za resztę przynajmniej 100 mniej niż zakładasz mówię tutaj o Warszawie oczywiście, Czyli twoje przychody na wstępie spadają o te 400. Sama wynajmuje pokój na Ursynowie przy metrze w dobrym standardzie 14 m2 za 850 PLN (czynsz plus opłaty). Wiec z twoich wyliczeń w realu robi się coś koło 300 zł. Czy dla 300 PLN miesięcznie warto ryzykować kredyt na lat X?

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 13, 2013 o 22:24

Hej FF,

Dziękuję za komentarz i podzielenie się Twoimi doświadczeniami. Przeczytaj dwa kolejne artykuły, to dowiesz się jak się potoczyły losy tej inwestycji.

Odpowiadając na Twoje ostatnie pytanie „Czy dla 300 zł miesięcznie warto ryzykować kredyt na X lat?”: zależy od tego co jest Twoim priorytetem. Nawet jeśli mieszkanie wychodziłoby na 0 zł / m-c, to i tak byłaby to z mojej perspektywy dobra inwestycja. Dlaczego? Bo kredyt spłacałby się na bieżąco a ja stawałbym się właścicielem mieszkania kupionego za pieniądze banku. Równie dobrze mógłbym je sprzedać i na nim zarobić. Oczywiście ryzyko polega na tym, że nie wiadomo czy da się nawet na 0 zł wychodzić. Sceptyków jest tu aż nadto. Chcę Ci tylko pokazać, że to nie jest kwestia „300 zł na czysto / m-c”.

Bez ryzyka nie ma zysku. Każdy musi sobie sam odpowiedzieć na pytanie czy i ile jest gotowy ryzykować. Ja Ci nie mogę dać uniwersalnej odpowiedzi.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Pawel Lipiec 19, 2013 o 12:40

Witam serdecznie,

mam podobna sytuacje do Michala. Otóz:
– obecnie mieszkam w swoim mieszkaniu 87 metrowym 4 pokoje
– kredyt na 30 lat we frankach rata 600 CHF
– blok z 2010 r.
– Wroclaw, obok wydzialu farmacutycznego, ul. Borowska

Zakupilem mieszkanie 60 metrowe z ogrodkiem , takze na kredyt, ale zlotowkowy, w ktorym mialbym zamieszkac. To wynajac na pokoje 4 pokoje – 2 szt p 10m kw, 1 szt 14 mkw, 1 szt. 22 mkw. Licze na 3800 – podatek 8,5 – czynsz 600 zl. Zostaje jakies 500 zl.

Po przeczytaniu artykulu Michala i waszych komnetarzy juz mi sie odechcialo :(
Coo tym sadzicie. Czy 4 pietrowy blok w dzielnicy Krzyki we Wroclawiu z 2010 r. obok uczelni to troche inna sytuacja, bo ja widze same podobienstwa.

Pozdrawiam wszystkich

ps. fantastyczny blog Michal
P.

Odpowiedz

Niedościgniony Październik 4, 2013 o 12:11

Witaj Pawle
Według mnie nieco przeszacowałeś wielkość oczekiwanych przychodów. Reprezentuję brać studencką (czyli jak można wnioskować po opisie Twój target) dokładnie z tego samego miasta. Jeśli jest to nowe budownictwo schludnie i elegancko (nie musi być na bogato) urządzone w meble nie starsze niż rocznik wybudowania mieszkania które kupiłeś to możesz oczekiwać max 3150-3400zł przychodów z wynajmu. I są to rzeczywiste stawki poparte skromnym doświadczeniem mojej osoby. Isototne jest tutaj również miejsce położenia na tej Borowskiej, bo to długa ulica i południowe jej częsci mogą lekko uszczuplić podane przeze mnie kwoty. Co do kredytu musisz sam dokładnie policzyć jak wygląda Twoja sytuacja przy podanych stawkach.
Starałem się rzeczowo odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ jestem ciekaw rzeczywistości na wrocławskim rynku wynajmu. Jeśli się mylę chętnie wysłucham krytyki. Kontynuując jestem ciekaw Pawle Twej bieżącej sytuacji. Jesteśmy obecnie po najbardziej gorącym okresie wynajmu dla studentów, gdzie pewnie ten proces masz już domknięty. Twoja odpowiedź na pewno zweryfikuje moje informacje

Pozdrawiam
N.

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 22, 2014 o 14:08

Osobiście uważam, że studenci czy inni lokatorzy nie lubią mieszkać w „kołchozach” ( czyli mieszkaniach 4-pokojowych i większych). Trzeba wziąć pod uwagę to, że większe mieszkanie to więcej ludzi, więcej studentów to więcej problemów, większe imprezy itp., większa też rotacja. Jak student ma wydać na pokój 700PLN w „kołchozie” to lepiej dołożyć 300PLN i wynająć kawalerkę. Moim zdaniem najlepsze mieszkanie na wynajem to dwupokojowe ok. 45m2 albo kawalerka, Mi zależy na wynajmie długo terminowym, jak ktoś polubi lokal, okolicę i nie będzie miał problemów z starszymi sąsiadami, to chętnie pozostanie w tym lokum po skończeniu studiów. Nowoczesne akademiki też się buduje już tylko pokoje 2 -os., a moduł to 2 pokoje i kuchnia łazienka – jest większy spokój i niezależność, a nie jak te akademiki z lat 50. A na zachodzie w akademikach pokoje są tylko 1 -osobowe.
Obecnie chodzi o większą niezależność i intymność. Obecnie studenci nie są już tacy „biedni” jak kiedyś i też szukają komfortu ( rodzice ich zarabiają już długo w gospodarce wolnorynkowej, studenci obecnie nie muszą się już tak dużo uczyć, czas mogą poświęcić na dodatkowy zarobek, Klienci szukający łóżka w 4 pokojowym mieszkaniu, kierują się tylko ceną. Mam pod wynajem 3- pokojowe mieszkanie we Wrocławiu i nie mogę narzekać, lokatorzy mieszkają już 7 lat, ale nie pchałbym się w 4-pokoje na wynajem. Moim zdaniem ideał to 2 pokoje.Mniejsze ryzyko i kredyt mniejszy, szansa wynajmu na dłużej większa i więcej spokoju dla właściciela. Ale to tylko moje zdanie.

Odpowiedz

marek Sierpień 20, 2013 o 10:59

Witam Wszystkich :)
Na początku wyrazy podziwu dla autora bloga i użytkowników forum za wiedzę :)
Wczoraj przeczytałem wszystkie komentarze i trochę mam mętlik w głowie, bo od jakiegoś czasu planuję zakup kawalerki. Tak się złożyło, że w następnej wiosce budują:
http://www.broker-rzeszow.pl/nieruchomosci1522_capital-towers-rzeszow-nowe-mieszkania-obok-millenium-hall-apartamenty-w-rzeszowie-na-sprzedaz.html
i pomyślałem, żeby kupić tam kawalerkę połowa w gotówce a połowa na kredyt. Planowałem wynająć mieszkanko i z pieniędzy które zarabiam pracując spłacić jak najszybciej kredyt. Myślałem że miałbym wtedy ulokowane pieniądze, w razie biedy mógłbym to łatwo sprzedać, bo myślę, że lokalizacja jest dobra, no i że jakieś minimum 800zł co miesiąc by mi zostawało z wynajmu tego apartamentu.
No ale po przeczytaniu :) o inflacjach, cash flowach itp rzeczach juz nie wiem co myśleć..

Czy myślicie, że mój plan był zły? Czy takie apartamenty się łatwo wynajmują / sprzedają ?

Pozdrawiam
Marek

Odpowiedz

Daria Październik 7, 2013 o 15:13

Ja wciąż uważam, że zakup mieszkania na kredyt w większych miastach (Wrocław, Warszawa, Kraków, Sopot) się nie opłaca! Owszem, za 30 lat mieszkanie będzie nasze, czyli z reguły przy naszych 60-tych urodzinach. Warto jednak pomyśleć o jakości naszego życia w czasie spłaty kredytu, czyli często nieprzespane noce, strach przed niestabilnością zatrudnienia i dochodów, stres przed całkowitą utratą majątku… Wynajem z drugiej strony daje nam swobodę manewru, gdy na drodze naszej kariery zawodowej pojawią się kłody, bezpieczeństwo i możliwość zamiany droższego na tańsze w każdej chwili, wolność i niezależność. Oczywiście nieruchomość nigdy nie będzie nasza. Ale czy ta ‚własność’ jest rzeczywiście tym, co da nam szczęście?

Odpowiedz

Pablo Październik 20, 2013 o 09:52

Witam
Pierwszy raz na Pana blogu ,zaczynam interesowac się inwestycjami w najem ,mam na oku mieszkanie ,które ma 4 pokoje i planuje wynajmować je turystom itp. za dana kwote od osoby na dobę .
Mam firmę sprzedaż internetowa i nie wiem jak wygląda kwestia działalności gospodarczej,
Czy mogę prowadzić wynajem noclegów w 4 pokojach na 10 łóżek bez rejestrowania działaności /dopisywania kolejnej działalności ?
Czy jest art.(będę wdzięczny za link) jak wygląda sprawa podatkow i kiedy działalność jest obowiązkowa.
Z góry dzięki

Odpowiedz

zolty Październik 25, 2013 o 17:59

Blog Michała czytam już jakiś czas, pierwszy raz pokusiłem się o komentarz, witam więc wszystkich serdecznie.

Michała chwalił nie będę. Zrobiłem to już w prywatnej wiadomości:)

Chciałbym jednak napisać coś do adama. Kilka lat temu, jeszcze jako biedny, krakowski student udałem się na spotkanie Novision. Goście przez godzinę wkręcali ludziom, tak samo biednym jak ja, swoje foty z Malediwów, Merce klasy S i wille niczym z Dynastii Caringtonów. Gdybyście tylko widzieli uczestników spotkania (niestety łącznie ze mną). Wszyscy już wtedy czuliśmy się rentierami (o ja naiwny!!!):) Po spotkaniu ktoś przemycił mi temat Roberta Kiyosaki. Przeczytałem „Bogaty ojciec, biedny ojciec”, potem kolejne książki. Wprost zachłysnąłem się jego podejściem do życia i chciałem tak jak on, w wieku 35 lat zostać rentierem, odcinać kupony, jeździć Lambo i nosić Patka na nadgarstku:) Całe szczęście lubię kalkulować na zimno i już z Kiyoskaiego i tym podobnych mentorów się wyleczyłem… Wydaje mi się, że wiele osób połknęło haczyk i na wzór wspomnianego guru nieruchomości, wzięło kredyt i cieszyło się, że nieruchomość, po odliczeniu wszystkich kosztów, wkłada do portfela 100zł… Ludzie naprawdę wierzą w to, że tak można zapewnić sobie niezależność finansową…a potem idą na dno…

Przepraszam za ten przydługi wstęp, ale uważam, że to właśnie takie osoby, jak adam powinni prowadzić szkolenia i pisać książki o inwestowaniu. Niezmiernie podobają mi się Twoje komentarze. Niosą bardzo dużo wiedzy oraz, podobnie jak wpisy Michała, są szczere i poparte własnymi doświadczeniami. Dzięki. Twoje komentarze jeszcze bardziej podnoszą, zresztą już bardzo wysoki, poziom bloga.

Odpowiedz

BJK Październik 25, 2013 o 21:38

@zolty
Mówisz, że bycie rentierem mającym 100zł na czysto z mieszkania po odliczeniu kosztów to nie rentierstwo. Weź jednak pod uwagę, że kredyt kiedyś będzie spłacony. I wtedy będzie dochodu nie 100zł po odjęciu kosztów a 10x czy 20x tyle. A jeśli kredyt był wzięty mądrze (czyli na max 20-25 lat) to ta spłata będzie bardzo szybka.

Odpowiedz

zolty Październik 26, 2013 o 17:50

Ja to rozumiem tak (kto wie, może błędnie). Rentier to wg. mnie ktoś kto nie musi codziennie rano wstawać i iść do pracy. Żyje z kasy jaki generują mu jego inwestycje. Patrząc na polskie realia myślę, że za stówkę miesięcznie ciężko byłoby związać koniec z końcem:)
Jeśli chodzi o kwestię tego, że za 20-25 lat (czy to jest szybko…?) po spłacie kredytu mieszkanie będzie Twoje i zacznie generować dużo większy przychód…ja osobiście nie zaryzykowałbym (w wariancie optymistyczny) tej stówy, dwóch czy trzech miesięcznie przez 30 lat, kredytem na 300 000zł…

Odpowiedz

PPP Listopad 30, 2013 o 20:52

czytając to i częśc komentarzy cieszę się ze Polacy tak potrafią rzeźbić… Może (ale tylko może) w Warszawie są inne realia i nie ma takich „okazji” jak na śląsku, ale solidnie przepłaciłeś i gratulacje zę cokolwiek na tym zarobiłeś. U nas za taką kwotę to możęsz kupić od razu 100 mieszkań 2,3,4 pokojowych od kamienic po bloki, każde o wartości rynkowej od 80 do 200k.

Odpowiedz

Martin Styczeń 8, 2014 o 17:31

Przeczytalem wszystko. Szacun!

I chce dodac – czy znasz Slawka Muturi? Calkiem przypadkiem dowiedzialem sie o tym czlowieku. Ponoc ma ponad 100 mieszkan i zrezygnowal z etatu. Kupowal mieszkania jeszcze przed wejsciem kredytow hipotecznych, pisze ksiazki o tym i ma chyba firme zarzadzajaca wynajmem.

Tak pomyslalem – chyba fajnie byloby zobaczyc wasza rozmowe, wywiad?

Odpowiedz

ramza Styczeń 11, 2014 o 08:04

Fajny wpis :)

Odpowiedz

MarcinP Styczeń 15, 2014 o 19:24

Witam,

Co będzie bardziej opłacalne przy zakupie na kredyt mieszkania na rynku pierwotnym – ryczałt czy zasady ogólne (zakładając II skalę podatkową)? I która opcja tworzy dodatkową zdolność kredytową?
Zakładając zasady ogólne, czy można ok 50tyś zł wydatków związanych z wykończeniem mieszkania wrzucić w koszty ? Czy jest jakiś limit kosztów? A może można rozłożyć te koszty na kilka lat…?

Odpowiedz

MarcinP Styczeń 25, 2014 o 17:34

Michał,
Zakładając, ze zarówno w rozliczeniu ryczałtowym jaki i na zasadach ogólnych podatej od najmu wynosi tyle samo, to co jest lepsze pod kątek budowania zdolności kredytowej?
Jak banki do tego podchodzą?

Odpowiedz

MarcinP Styczeń 25, 2014 o 17:43

Dlaczego komentarze nie są widoczne w chronologicznym porządku? :)

Odpowiedz

Igom Styczeń 31, 2014 o 19:24

Witam,

Postanowiłem również dorzucić swoje „parę groszy” do powyższej dyskusji.
Temat inwestycji w nieruchomości przerabiam intensywnie od 2006 roku. Obecnie posiadam pięć mieszkań, a razem kupiłem przez ten okres dziewięć. Cztery sprzedałem.
Panie w urzędach skarbowych do dzisiaj nie mogą się połapać w moich rozliczeniach:)
Ogólnie wychodzę z założenia, że interes jest banalny, i dziwi mnie, dlaczego ludzie się go obawiają. Przyznaję, że również zaliczyłem frankową wtopę i to w bardzo spektakularnym wydaniu (Kredyt na 170 tyś CHF po kursie 1,99 PLN). Jednak, człowiek uczy się na błędach ( i ten błąd jak zapewne się domyślacie, stale mi ciąży;).
Mój pomysł biznesowy jest nieco zmodyfikowany.. mianowicie, wszystkie mieszkania wynajmuję. W chwili gdy najemca informuje mnie, że zamierza się wyprowadzić, zamieszczam regularnie dwa rodzaje ogłoszeń. Jedno dotyczy wynajmu, a drugie sprzedaży (zawsze przywalam możliwie wysoką cenę). W ten sposób udało mi się zarobić naprawdę poważne pieniądze i sądzę, że ten kierunek będę kontynuował w najbliższych latach.

Odpowiedz

Marek Luty 18, 2014 o 19:26

Lubię powracać do Twoich artykułów by z biegiem czasu i nabywanej wiedzy weryfikować i/lub przypominać sobie niektóre tematy, nawet jeśli nie zawsze się z nimi zgadzam. Tym razem postanowiłem Cię skarcić, ponieważ prowadzisz bloga, czyli sprzedajesz przede wszystkim siebie i swoją wiedzę. A takie przywłaszczenie wartości intelektualnej. Wplotłeś sobie w artykuł fragment książki R.Kyosakiego „Młody bogaty rentier” i w dodatku podaną metodę nazwałeś swoją zasadą:
„Mogę powiedzieć, że u mnie sprawdza się zasada 100/10/3/1: na 100 przeanalizowanych przez nas (wspólnie z Żoną) ofert sprzedaży mieszkań, gotowy jestem złożyć ofertę na mniej więcej 10 z nich. W większości przypadków moja oferta jest odrzucana. Procesy negocjacyjne udaje mi się doprowadzić do finału mniej więcej w trzech przypadkach i tylko jedno mieszkanie kupuję.”
Fragment książki:
„Dr Dolf de Roos (…) wskazuje sposób szukania odpowiednich nieruchomości, który nazywa metodą „100:10:3:1″. Oznacza to, że analizuje 100 nieruchomości, w 10 przypadkach w odpowiedzi na ofertę przedstawia swoją, na którą zgadza się 3 sprzedających, z których on wybierze 1.”

Odpowiedz

Michał Szafrański Luty 18, 2014 o 19:32

Hej Marek,

Nie twierdziłem, że to jest moja zasada! Ona się po prostu u mnie sprawdza. Szczerze – to nawet nie wiem kto jest jej autorem: czy Kiyosaki, czy Dolf de Roos – na pewno nie ja, ale w praktyce idealnie mi się sprawdza :) Tak jak napisałem :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Łukasz Luty 22, 2014 o 02:11

Swietna dyskusja!!! Dla ciekawskich – 3 godziny czytania. Padam. Dobranoc 😀

Odpowiedz

al.capone Luty 22, 2014 o 18:11

Witam. Gratulacje dla autora strony i komentujących.
Mam propozycję artykułu:
Co myślicie o inwestowaniu w ziemię? Pomijam okazje i szczęśliwe trafy np. że za 5 lat na podmokłej łące będzie droga krajowa i postawie sobie tam spację paliw albo odkryję złoża gazu łupkowego. Osobiście zastanawiam się nad inwestycją w ziemię rolną. W niektórych częściach Polski cena za ha wynosi nieco ponad 10tys. Pomijamy wiele zmiennych w porównaniu z kosztem mieszkania. Plusy: dzierżawa na długi okres bezobsługowa, dotacje z UE, ciągły niewielki wzrost cen ziemi rolnej, niewielka (ale jednak) szansa szybkiego zysku (np. rozwój osiedli, bogactwa naturalne). Zagrożenia: zmiany wysokości podatków, ryzyko rozpadu UE-brak dopłat, kryzys w branży rolniczej. Tak czy inaczej jak to mówią na wsi „ziemi nie przybywa”. Może ktoś pokusi się o dokładną analizę załóżmy tak za 250 000 pln wkładu własnego.

Odpowiedz

Hubert Kwiecień 2, 2014 o 10:14

Witajcie. A może macie pomysły jak pozyskać klienta, jak reklamować sale po szkolenia, prezentacje, wykłady. Salę chciałbym wynajmować na godziny.

Odpowiedz

Andrew Maj 28, 2014 o 13:03

Od ostatniego wpisu minęło prawie półtora roku, mamy koniec maja 2014. Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku wynajmu mieszkań?
Też wynajmuję mieszkanie (kawalerkę) w Łodzi, zastanawiałem się nad kupnem innych jak to zrobił Michał. Jednak muszę przyznać, że mam bardzo złe doświadczenia z lokatorami – głównie pochodzącymi z – jak to ktoś wyżej określił – Polski B. Jeden z nich – robotnik – najpierw płacił, potem zaczął coś ściemniać, że szef mu nie wypłaca pensji i nie ma za co żyć. Przyszedłem z kolega i nakłoniliśmy faceta do podpisania oświadczenia zobowiązującego do spłaty zadłużenia. I parę dni potem lokator zniknął. Okazało się, że był już karany więzieniem w swoim mieście. Podałem go do sądu, otrzymałem prawomocny wyrok, poszedłem z nim do komornika i okazało się, że mam samemu namierzyć oszusta i dostarczyć dane o miejscu jego pobytu. Telefon komórkowy faceta jest cały czas aktywny, ale Policja i operator sieci odmawiają ustalenia miejsca logowania się, bo nie toczy się żadne postępowanie przeciw temu gostkowi. Na szczęście dług nie jest wysoki, ale sprawa pokazuje jak polskie państwo traktuje uczciwych obywateli (sprawa ustawy o „ochronie” lokatorów, umożliwiającej np. kobietom z dziećmi nie płacenie czynszu to osobny temat). Potem znalazłem następnego robotnika i ten już przy pierwszym czynszu zaczął ściemniać o nie płacącym szefie. Więc z miejsca go wywaliłem. Było też młode małżeństwo, które pytało, czy może zamieszkać z dzieckiem, ale jak powiedziałem że tylko po podpisaniu umowy o najmie okazjonalnym, to się zaczęli krzywić i zrezygnowali. Znalazłem w końcu lokatora, który wydawał się normalny. Miał państwową pracę, płacił ale sąsiedzi zaczęli się skarżyć na głośne balangi po nocach. Po kilku rozmowach się uspokoił, ale zaczął się szarogęsić w mieszkaniu, urządzać na swój sposób bez pytania o zgodę – zrobił totalny bałagan. Zaś płacenie czynszu było dokonywane zawsze o kilkukrotnym upomnieniu. Wiec podziękowałem mu. Zastanawiam się teraz nad taką opcją. Zainwestować – wykonać całkowity remont, zrobić mieszkanko o wysokim standardzie (obecnie jest o standardzie „odnowione”) i wynajmować innej grupie najemców. Nie żadnych robotników czy studentów ale powiedzmy biznesmenów.
I jeszcze mam pytanie – jak obecnie wygląda sprawa z kredytami inwestycyjnymi?
Byłbym wdzięczny Michale za pomoc.

Odpowiedz

Przemek Maj 28, 2014 o 23:27

Czy opłaca się leasing nieruchomości? W sensie – biorę nieruchomość w leasing i wynajmuję ją np. firmie z marżą, która pokrywa ratę leasingową? A może jest to możliwe w przypadku nieruchomości mieszkaniowych?

Zdaję sobie sprawę, że moje pytanie jest bardzo ogólne i wszystko zależy od nieruchomości, najemcy itp., ale zastanawiam się czy sam koncept leasingu ma sens w porównaniu z podnajmem lub kredytem hipotecznym.

Odpowiedz

Damian Czerwiec 26, 2014 o 15:57

Komentarz po czasie, czy czym jest okres 1-2 w stosunku do inwestycji trwającej 35 lat? Czy podane założenia, które były przez autora traktowane jako wirtualne, nadal takie są (mam na myśli wysokość WIBORu)? Dodruk pieniądze trwa w najlepsze, czeka nas prawdopodobnie wysoka inflacja i wysokie stopy procentowe, bo gdzieś te pieniądze trzeba „upchnąć” i jednocześnie trzeba zahamować wzrost cen. Czy ceny mieszkań wzrosły? Nie. Czy ceny najmu wzrosły? Też nie. A dlaczego? Bo pieniądze trafiły w wirtualne instrumenty finansowe (akcje, obligacje i inne), ale walka z hiperinflacją dotyczyć będzie wszystkich i przeprowadzona będzie poprzez podniesienie wysokości stóp procentowych.

Wszyscy już zdążyli się przyzwyczaić do inflacji na poziomie 0,2% i WIBORu 2,6%. Problem w tym, że jeśli ten pierwszy wskaźnik wyniesie 5%, a drugi 6% to i tak będzie najmniejszy wymiar kary. Wtedy dopiero okaże się na ile trzeba zejść z ceny wynajmu, żeby zapewnić jakikolwiek zwrot z inwestycji.

Odpowiedz

Jasiek Czerwiec 30, 2014 o 07:50

Sprzedając to mieszkanie przyznałeś rację oponentom. Przecieź miała być to taka okazja i zabezpieczenie na przyszłość. Piszesz, że sprzedałeś je z zyskiem. A co z 10% podatkiem, no chyba, że zamierzasz coś kupić.

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 30, 2014 o 11:18

Hej Jasiek,

Ja nikomu nie muszę i nie chcę niczego udowadniać. Dobry inwestor nie jest na rynku po to by mieć rację, tylko po to by zarabiać. Niech inni sobie mają rację 😉 Dla jasności: ja wcale nie uważam się za dobrego inwestora.

Tak – zamierzam „coś kupić”.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Damian Czerwiec 30, 2014 o 14:15

Mieszkanie sprzedane, więc nie doczekam się już odpowiedzi na moje pytania. Zakup mieszkania w naszych warunkach to mocno kontrowersyjna forma zarobkowania – duży wkład jak na polskie realia, za wiele kosztów pośrednich i wątpliwy zysk na koniec. Trudno uzyskać większą rentowność niż na lokacie, o innych produktach nie wspominając. Obligacje spółek państwowych dają zarobić ok. 5-6 % brutto rocznie przy nieporównywanie wyższej płynności, a wypłata kapitału jest zagrożona jedynie bankructwem i brakiem majątku, co np. takiemu PKN Orlen (przykład) nigdy nie będzie grozić. Na mieszkaniu można zarobić jeśli się je odziedziczy, czyli wkład na początki wynosi…0zł lub niewiele więcej.

P.S pracuję z inwestorami posiadającymi kilku milionowe aktywa od 8lat. Każdy z nich, kto posiada nieruchomości na wynajem z chęcią by się ich pozbył…o ile ktoś by chciał je kupić.

Odpowiedz

Michał Szafrański Czerwiec 30, 2014 o 21:49

Hej Damian,

Odnośnie Twojego komentarza, a w szczególności dopisku w PS – czy to co piszesz to Twoja prywatna opinia czy zawodowa? Może warto żeby inni wiedzieli, że zamieszczasz je z domeny należącej do Open Finance?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Damian Czerwiec 30, 2014 o 23:26

Jest to opinia dotycząca sytuacji na rynku mieszkań i rentowności na podstawie kilkuletnich obserwacji. Szkoda, że bardziej zastanawia Cię jaka jest domena, niż podjęcie merytorycznej rozmowy- pierwszy komentarz zwyczajnie olałeś. Na temat zmienności inflacji, obniżki stóp procentowych, kreacji pieniądza w czasie i migracji ludności widzę, że raczej nie porozmawiamy, bo są to kwestie Ci obce. Tematu obligacji też nie podejmiesz, bo prawdopodobnie brakuje Ci wiedzy, co nie jest zarzutem, gdyż to nie Twoja „działka”.

Zasadnicza jest jednak jedna kwestia dla której nie trzeba być wybitnym specjalistą- czy ok 2,5% różnicy w rentowności w porównaniu do zwykłej lokaty bankowej jest warte użerania się z lokatorami? Na to pytanie musi każdy odpowiedzieć sobie sam.

Odpowiedz

Janek Lipiec 29, 2014 o 08:22

Za duże ryzyko! Kolega wynajmował mieszkanie po swojej zmarłej babci. Raz trafił na takich najemców którzy płacili 3 miesiące a później przestali płacić i nie chcieli opuścić lokalu. Próbował wszystkich metod: grzecznie, straszenie, przemoc fizyczna – nic nie skutkowało. Przy próbie wyrzucania ich siłą wzywali Policję która nie pozwalała na ich przymusową „eksmisję” z racji posiadania umowy najmu. Chłopaczyna walczył w sądzie o eksmisję 2 lata!!!! płacąc za mieszkanie z którego nie osiągał zysku!! na koniec musiał zapłacić za wynajem na 3 miesiące na lokal zastępczy ( socjalny ) gdzie policja wysiedliła natrętów. Dlatego ludzie kombinują ( BOJĄ SIĘ ) i nie dają umów najmu lub robią selekcje kandydatów po znajomości ( jeden drugiemu poleca )

Lepiej już na starość swoje własne mieszkanie sprzedać a za te pieniądze wykupić sobie miejsce w katolickim ośrodku opiekuńczym. Naprawdę bardzo ładne pokoiki 1-2 os są i masz w cenie pełne wyżywienie, opiekę lekarską + pielęgniarkę.

Odpowiedz

Andrew Lipiec 29, 2014 o 10:06

A nie próbował odciąć prądu i gazu? :)
Mógł jeszcze wprowadzić bezdomnych.
Dla mnie cała ta sprawa dziwnie wygląda. Aż 2 lata nie potrafił usunąć tego dziadostwa z mieszkania?
Do mnie raz dzwonił z ogłoszenia jakiś typek i chciał, abym go zameldował w przypadku wynajęcia mieszkania, bo „nie będzie mógł załatwić żadnej sprawy w urzędzie”. Albo dzwonią osobnicy sprawiający wrażenie psychicznych – bełkoczą dziwnym językiem i nie rozumieją (albo udają) ile wynoszą miesięczne opłaty za lokal – pytają z 5 razy o to samo. Ręce opadają…

Odpowiedz

Janek Październik 17, 2014 o 22:54

Jak już najemca zamieszka, jakakolwiek zgoda właściciela nie jest najemcy do zameldowania potrzebna. Idzie do właściwego miejscowo urzędu i… melduje się. Por. II SA 808/83 – Wyrok NSA (http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/9F70F4C2EE)

Odpowiedz

dzordz Sierpień 15, 2014 o 11:49

Od 30 lat żyje z nieruchomości i czytając artykuł wydaje mi się, że autor w rzeczywistości nie otarł się o wynajem , a jeśli nawet to raczej okazjonalnie :)
Wydatek w naturze na 4 pokoje rzędu 950 zł. – wybaczcie, śmieszne nawet po uwzględnieniu przyszłych przychodów. Amortyzacja – super tylko pamiętajcie, że raz rozpoczęta amortyzacja skutkuje pełnym podatkiem ze sprzedaży takiego lokalu :) wynajmowanie studentom oznacza konieczność 30% bufora na zabezpieczenie strat w lokalu, a wynajęcie na 12 m-cy graniczy z cudem, nawet 10 m-cy w przypadku studentów to niejednokrotnie niezły wynik biorąc pod uwagę że w ogóle terminowo będą płacić :) poza tym niezły artykuł sponsorowany. Pozdrawiam i życzę powodzenia na szkoleniach , które powinny mieć tytuł „jak wyrzucić 2000 w błoto”

Odpowiedz

Waldek Sierpień 15, 2014 o 14:18

Stoję przed decyzją zakupu mieszkania w Warszawie. Motywacją do tego jest fakt, że mój syn od października 2014 roku zaczyna studiowanie informatyki na Politechnice Warszawskiej i po wstępnej decyzji wynajmu pokoju postanowiłem jednaj kupić mieszkanie 2 pokojowe, w jednym pokoju miałby mieszkać mój syn drugi przeznaczyć pod wynajem co pozwoliło by zaoszczędzić na opłacie wynajmu mojego syna, pokryciu kosztów czynszu oraz może mały zarobek na kieszonkowe dla niego. Mam też młodszego syna, który być może za 4 lata również będzie studiował w Warszawie i również to mieszkanie może wykorzysta. Na zakup tego mieszkania chciałbym przeznaczyć maksymalnie do 300 000 zł ale optymalna cena to około 250 000 zł, jestem w stanie sfinansować to bez zaciągania kredytu jednak zamrażając prawie całe swoje oszczędności. Mimo, że uczelnia syna mieści się w Śródmieściu (ul. Koszykowa) to zastanawiam się nad mieszkaniem na Bielanach. Proszę o opinie na ten temat.
Pozdrawiam,
Waldek

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 22, 2014 o 13:28

Twój plan wynajmowania pokoi jest trochę skomplikowany: jak rozliczyć koszty przypadające na pokój ( np.w jednym małym pokoju mieszkają dwie panie, które nie wychodzą z łazienki, a w dużym dwóch facetów, którzy są tak zapracowani, że nie mają czasu na mycie). Czasem w towarzystwo z jednego pokoju nie dogaduję się z tym z drugiego ( wychodzi to dopiero po kilku mies). Moim zdaniem przy takim systemie jest niebezpieczeństwo dużej rotacji oraz pusto stanu. Wiem to z doświadczenia ( wynajmuje 3-pokojowe mieszkanie już ponad 10 lat ). Wynajmuję pop prostu całe mieszkanie dla max 5 osób za cenę jaka mi odpowiada – ekipa dobiera się sama – nie interesuje mnie ile tam faktycznie osób mieszka; media są na mnie, ja opłacam rachunki, a kwotę za opłaty obliczam z liczników na koniec miesiąca. Nie muszę blisko mieszkać i ciągle szukać czy dobierać lokatorów. Teraz to działa poczta pantoflowa nie martwię się o pustostan. A że nie jestem chciwy to już mogę robić castingi i przebierać w lokatorach.

Odpowiedz

Janek Październik 17, 2014 o 23:06

Tylko chciwy, chciwy i chciwy… ale jakoś nikt nie podaje tego uniwersalnego złotego środka, gdzie przebiega ta mityczna granica pomiędzy chciwością, a NATURALNĄ chęcią maksymalizacji zysku bądź co bądź z inwestycji….

Odpowiedz

Michał Październik 17, 2014 o 21:00

Wita, bardzo dobry artykuł. Świetna analiza opłacalności inwestycji. Pozdrawiam

Odpowiedz

Paweł Listopad 5, 2014 o 01:37

Wszystko ładnie Panie Michale, nie trzeba aż tak obszernego wywodu aby uzmysłowić, że mozna nie wkladajac nic czepac comiesieczne zyski z wynajmu. Pamietajmy jednak, że biorąc kredyt zakladmy sobie petle na szyje, ktorej nie da sie juz zdjąć do chwili jego calkowitej splaty a to bardzo długi okres czasu. Te kilak groszy co miesiac nie jest warte tego ryzyka. Jak inwestowac w mieszkania to tylko za własną gotówkę.

Odpowiedz

BJK Listopad 9, 2014 o 20:42

wybacz kolego, myślisz bardzo krótkoterminowo. Tak naprawdę kto w Polsce jest w stanie sobie pozwolić na mieszkanie za gotówkę? Przy rozsądnym podejściu do życia kredyt nie jest pętlą na szyję. Czy są to grosze co miesiąc? Przy kredycie – tak. Ale potem, po 15-20 latach, zostajemy z mieszkaniem, które przynosi trochę więcej niż grosze oraz jest warte więcej (zazwyczaj) przy sprzedaży. Jeśli uważasz, że tysiąc zł co miesiąc extra do emerytury z ZUS to grosze to zazdroszczę dochodów.

Odpowiedz

waldek Luty 14, 2015 o 01:56

jaki zysk na emeryture przy jednym mieszkaniu 700 złotych to idzie a jedzenie i kino z popcornem…

Odpowiedz

BJK Luty 17, 2015 o 09:31

mając tysiąc złotych z ZUS (załóżmy optymistycznie, że coś z ZUS dostaniemy) + 700 zł z najmu. Razem 1,7 tys zł tylko dlatego, że ktoś spłacał kredyt przez 20 lat. Ktoś kto nie wziął kredytu może mieć problem z odłożeniem takiej kwoty, żeby przez cały czas emerytury móc sobie brać po 700zł co miesiąc. I jeszcze jeden aspekt: spłaciłeś kredyt, masz powiedzmy 60 lat i dowiadujesz się o jakiejś chorobie swojej lub kogoś z bliskiej rodziny. Operacja kosztuje dajmy na to 80 tys zł (przykład z jakiegoś ogłoszenia z prośbą o pomoc które widziałem ostatnio). Co robisz? Sprzedajesz mieszkanie i masz kasę na operację. Bez kredytu. Życie nie jest proste, ale takie coś może się niestety zdarzyć.
Sam osobiście stwierdziłem, że nie odłożę 200 tysięcy złotych na mieszkanie. Po prostu zawsze może się pojawić po drodze coś, co zepsuje ten plan oszczędności. A tak: zobowiązanie jest i przy rozsądnym podejściu da się z nim żyć.

Odpowiedz

Beata Styczeń 27, 2015 o 23:19

Hallo Michale,
przeczytalam i spodobal mi sie ten artykul o wynajmowanie ale jest jednego nie rozumiem dlaczego wydalesz tylko 958,-… zl na to mieszkanie ( jako inwestycje) mimo ze kosztowalo ono 355.000,- ( cos kolo tego). Kto zaplacil za to mieszkanie tak na prawde ? chyba nie bank bo kredyt, ktory wziales to splacasz ty (gdy nie masz pustostanow to lokatorzy ale przy pustostanie ty jestes odpowiedzialny za splate kredytu). Mozesz mi wyjasnic te kwestie. Bede wdzieczna za odpowiedz ( interesuje mnie gdyz tez wynajmuje mieszkanie studentom)..

Beata

Odpowiedz

waldek Luty 14, 2015 o 01:54

zakup mieszkania na kredyt ile ich zakupicie ? dwa ? bank więcej kredytow nie udzieli wiec to żaden biznes , studencu nie sa przez 12 mcy bo maja wakacje zanim wynajmiecie to będzie 3 mce w plecy …. a jak studenci znajda lokalizacje inna niż wasza to mieszkanie beszie stało 4 mce bez zysku wolne …
biznes ma sens tutaj tylko pociulac sobie do emerytury jeśli mieszkanie się nie rozpadnie ze starości lub z kiepskich materiałów od developera…

Odpowiedz

Fan Marketingu Marzec 3, 2015 o 00:00

Hej,
A we Wrocku za ile opłaca się teraz kupić mieszkanie? Biorąc pod uwagę, że jest luty 2015…?

Odpowiedz

MagdaJ Marzec 16, 2015 o 11:45

Świetne porównanie! Czegoś takiego szukałam, gdy chciałam sprzedać swoje mieszkanie, które długo wynajmowałam. Miałam wielki dylemat, czy sprzedawać. Mieszkanie znajdowało się w Pruszkowie więc wynajem był średnio opłacalny. Sprzedaż powierzyłam e-development i gdy uzyskali satysfakcjonująca cenę, nie wahałam się. Na razie nie żałuję swojej decyzji.

Odpowiedz

pawel Maj 9, 2015 o 11:26

artykul jest z 2012, 3 lata pozniej ceny nieruchmosci spadaja i wg mnie beda dalej spadac, ciekawe jak wychodza wszyscy Ci, ktorzy „inwestowali” za kase z kredytow bankowych….

Odpowiedz

Black Maj 22, 2015 o 22:18

Katastrofalny podatek katastralny ma być wprowadzony już w przyszłym roku. Będzie trzeba rocznie zapłacić 1% wartości Waszego mieszkania, działki, domu. A jeśli macie kredyt na 35 lat to dorzućcie sobie jeszcze 35 % wartości Waszej nieruchomości do zapłacenia na rzecz Państwa w podatkach!

Odpowiedz

Małgorzata Maj 25, 2015 o 18:11

Popieram! Nieruchomości pod wynajem to doskonała inwestycja. Zanim się jednak zainwestuje najlepiej się do tego wcześniej przygotować, zdobyć wiedzę. Teraz jest naprawdę bardzo dużo literatury na ten temat. Jak zwykle świetny artykuł. Pozdrawiam

Odpowiedz

Aleksandra Sierpień 7, 2015 o 13:29

Ja wszystko sobie przekalkulowałam i doszłam do wniosku, że kupię mieszkanie, a po jakimś czasie zacznę je wynajmować, gdy już wyprowadzę się do męża. Pieniądze z wynajmu najpierw pokryją raty kredytu, a potem, gdy już wyjdę na prostą będę miała pieniądze dla siebie lub potem odziedziczą je dzieci lub wnuki. Jedno już mamy kupione w Łodzi w Panoramice wielkiej na Bartoka, teraz szukamy w wawie czegoś dla siebie.

Odpowiedz

michal Wrzesień 17, 2015 o 18:54

Aleksanda i inni,

z całym szacunkiem mieszkanie w Łodzi – które spłaci się za 20 lat – to balast nie inwestycja, umówmy się w Łodzi mieszka 707 tys ludzi, w 2010 roku było to 737 tys, jak Pani spłaci kredyt to wg prognozy GUS w Łodzi mieszkac będzie 524 tys, dla Was to nie ma znaczenia? przecież to 25 letnie mieszkanie będzie warte grosze (brak popytu + podaż mieszkan przez te 25 lat ….)

Odpowiedz

Adam Październik 18, 2015 o 17:03

Witam serdecznie, Dzięki za tego bloga. I za ten artykuł. Ty i autorzy mieszkanicznikodpodszewki.pl zainspirowali mnie do inwestowania w mieszkania. Swojego pierwszego mieszkania pod wynajem szukałem…. rok. Kupiłem je w lutym 2015r. Wynająłem 2 dni później. Potem poszło. Okazało się, że to nie takie trudne:) Obecnie mam już 3 mieszkania. Kolejne „zamówione” (deweloper) i właśnie teraz kalkuluję zakup następnego. Z najemcami nie mam żadnych problemów. Podstawa to nie zapisy umowne, ale dobra selekcja i „wyczucie” człowieka. Najdłużej szukałem lokatorów dwa dni. Najkrócej – dwa tygodnie przed skończeniem remontu mieszkanie było wynajęte. Co do kredytów – bo tutaj o to duża burza – ja, w przeciwieństwie do kilku wypowiedzi powyżej, nie wyborażam sobie tego typu inwestycji bez kredytu! Inwestowanie tylko za gotówkę to marnowanie zdolności kredytowej i potężnej „instytucji” – najtańszego i najdłuższego kredytowania. Z zastrzeżeń do Twoich koncepcji to w zasadzie tylko jedno – uważam że inwestowanie w wielką płytę za kredyty na 35 lat to niezła mina. Za 35 lat te budynki albo runą, albo… malo kto będzie chciał w nich mieszkać i je kupować. Trzymam się od wielkiej płyty z daleka. Pozdrowienia!

Odpowiedz

Joanna Listopad 5, 2015 o 11:47

Witam,

Od wczoraj pochłaniam Pański blog :-)
Mamy oboje z mężem alergie na kredyty, karty rabatowe i inne tego typu.
Jesteśmy posiadaczami m-3 we Wrocławiu kupionego bez kredytu – tylko z pracy rąk swoich:-) Przez cały okres czasu kiedy na nie pracowaliśmy mieszaliśmy w pokoju 10m2, z sentymentem wspominam te chwile. W zasadzie do 29 roku życia hehe:-) Czy to był dobry wybór, patrząc na znajomych i ich kredyty oraz mękę z nimi to tak zdecydowanie. Nie rzadko byliśmy obiektem kpin z ich strony dlaczego nie bierzemy kredytu itd. W sumie ilość znajomych stopniała po zakupie przez nas mieszkania bez kredytu hehe…. Do meritum… mamy trochę gotówki, starczy na kawalerkę w dobrej lokalizacji we Wrocławiu pod wynajem. Czy jest sens ją tak wydawać czy lepiej wziąć kredyt pod taką inwestycję?

Odpowiedz

Stefan Listopad 16, 2015 o 10:59

I jak wygląda sytuacja z perspektywy czasu?

Odpowiedz

Kuba Styczeń 17, 2016 o 10:42

Czy zastanawiales sie nad oplacalnoscia wynajmowania mieszkania przez serwis jak airbnb ?

Odpowiedz

Michał_N Marzec 16, 2016 o 13:54

Te fantomy z rodzaju „lokatorzy zniszczą moje mienie” są bardzo, bardzo aktualne i prawdziwe… Co druga osoba, którą spotykam na kongresach Mieszkanicznika ma to podejście i niekoniecznie chce się go pozbyć. A to tworzy blokadę niemal nie do zniesienia dla korzystnego i niewyniszczającego psychicznie wynajmu. Warto się podszkolić z prawa dotyczącego wynajmu, wtedy łatwiej pozbyć się takich ograniczających stereotypów.

Odpowiedz

Tomek Marzec 31, 2016 o 01:19

Witaj,
za 10 dni podpisuję umowę przyrzeczoną. Zamierzam wynajmować moje mieszkanie studentom na pokoje. Czy mógłbyś mi udzielić informacje na poniższe kwestie:
-Czy jako osoba fizyczna (nie działalność gosp.) mogę na warunkach ogólnych rozliczenia najmu odliczyć amortyzację i część odsetkową kredytu? czy jest to możliwe tylko w przypadku działalnosci gospodarczej?
-do kiedy muszę zgłosić fakt, że wynajmuje mieszkanie innym osobom?
-jak udokumentować zakup mebli, farb itp, żebym mógł to później wrzucić w koszty jako osoba fizyczna. Czy sam paragon wystarczy?
Mam nadzieję, że znajdziesz czas na odpowiedź. Pozdrawiam

Odpowiedz

Tomeksooo Marzec 31, 2016 o 01:20

Witaj,
za 10 dni podpisuję umowę przyrzeczoną. Zamierzam wynajmować moje mieszkanie studentom na pokoje. Czy mógłbyś mi udzielić informacje na poniższe kwestie:
-Czy jako osoba fizyczna (nie działalność gosp.) mogę na warunkach ogólnych rozliczenia najmu odliczyć amortyzację i część odsetkową kredytu? czy jest to możliwe tylko w przypadku działalnosci gospodarczej?
-do kiedy muszę zgłosić fakt, że wynajmuje mieszkanie innym osobom?

Odpowiedz

Michał Szafrański Marzec 31, 2016 o 11:20

Hej Tomeksooo,

Tak – również jako osoba fizyczna bez działalności gospodarczej, wrzucasz w koszty amortyzację i część odsetkową kredytu. Pod tym względem nie ma różnic. Co do szczegółów rozliczeń – polecam lekturę bloga http://wynajmistrz.pl/

Co do terminu zgłoszenia do Urzędu Skarbowego – nie pamiętam i nie chcę wprowadzać Cię w błąd. Ja to robię zawsze w ciągu miesiąca od podpisania umowy.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Ukulele Czerwiec 28, 2016 o 14:50

Jak tak czytam tę listę „dlaczego nie inwestujemy w nieruchomości”, to stwierdzam, że wszystko sprowadza się do strachu – boimy się nieznanego, niewiedzy, ryzyka. A dlaczego? Bo nie mamy wsparcia, źródła tej wiedzy. Z drugiej strony ciekawi mnie rozwój takich organizacji, jak Stowarzyszenie Mieszkanicznik, bo w środowisku osób działających w jego ramach zauważam znaczną redukcję typowych problemów z wynajmem. Myślę, że w takich stowarzyszeniach jest przyszłość dla rodzimego rynku nieruchomości.

Odpowiedz

Marian Listopad 2, 2016 o 16:36

Michale a czy policzyleś że za 30 lat nim splacisz ten kredyt i staniesz sie dopiero faktycznym wlascicielem to Ciebie z 50% prawdopodobienstwem nie bedzie juz na tym swiecie (poczytaj statystyki umieralnosci polskich mezczyzn w wieku 40-50 lat)?
A czy policzyles że przez te 30 lat zechcesz moze przeprowadzic sie do innego miasta? Ze moze poznasz kobiete z innego miasta, dostaniesz lepsza prace, lub zwyczajnie znudzisz sie dotychczasowym ? Wynajmiesz firma zarzadzajacą najmem? haha 2tys zl wpisowego + 15% dochodow miesiecznych im oddajesz + wynajmuja chate najgorszemu „sortowi” i jeszcze chcesz z tego pokryc odsetki? Mam kilka nieruchomosci na wynajem i bawią mnie takie optymistyczne analizy jak Twoja.. od razu widac że dopiero raczkujesz w najmie. Gdyby to był taki dochodowy, nice & easy biznes to banki same by sie bawily w najem inwestycyjny. Powiem Ci jak bedzie z Twoim najmem… by miec dobrych najemcow trzeba robic czasochlonne casting… o ile mieszkanie w calosci wynajmujesz to taki casting jest latwy… przy najmie pokoju sprawa sie komplikuje i ręcze ci że z czasem poddasz sie.. bedziesz bral tych najemcow ktorzy sie nawiną… Najem wielu osobom powoduje ze rozmydla sie odpowiedzialnosc za szkody (komu udowodnisz ze zniszczyl pralke, kuchenke, porysowane blaty, wylamana armatura, pekniecia w kafelkach itp itd? Poszczegolni najemcy beda sie rotowac i czy dla skzody wartej 500zł wytaczac bedziesz sprawy sadowe? POWODZENIA! Aha a o zabezpieczaniu sie kaucją rozbawiles mnie…. wiesz co robią najemcy? Po prostu nie placa ostatnich 2 czynszy twierdzac ze mozesz sobie to potracic z kaucji. By temu zaradzić bys musial REAGOWAC bardzo aktywnie juz przy pierwszych dniach zwloki z wplata czynszu – ale prawnie nie mozesz nic z tym zrobic.. nie mozesz NIC zrobic najemcy jesli spoznia sie z zaplata czynszu o 2 miesiace… Z wieloletniego doswiadczenia z 3miasta powiem tak – ZDECYDOWANIE najem caloroczny mlodemu malzenstwu a nie zadni studenci! Poprzedzony bardzo sumiennym castingiem (a by robic casting musi byc dosc okazyjny czyt niski czynsz). Dopiero wtedy wynajmowanie jest mile… a i tak nie unikniesz przykrych sytuacji. I zadne kredyty na 30 lat bo 30 lat to wiecznosc a koszt odsetek przez te 30 lat zjada zyski (pamietaj ze przez te 30 lat dopadnie cie tez nie raz choroba przewlekła itp i kto bedzie zarzadzal najmem?)

Odpowiedz

Anon Styczeń 8, 2013 o 05:38

@vp9
Nie wszyscy czytający muszą wiedzieć co oznaczają poszczególne pojęcia. Cieszy mnie jednak, że postanowiłeś nieść kaganek oświaty. Proponuję jednak byś się wysilił i postarał czytelnikom wyjaśnić niektóre kwestie dokładniej:

Po pierwsze: Czy te promowane przez Ciebie plany „inwestycyjne” w opcjach Starter/Regular/Advanced/Long Haul to system konsorcyjny (zwykła piramida finansowa)? Czy raczej sprzedaż lawinowa?

Ustawa z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym
Art. 16.
1. Kto stosuje nieuczciwą praktykę rynkową polegającą na zarządzaniu mieniem gromadzonym w ramach grupy z udziałem konsumentów w celu finansowania zakupu produktu w systemie konsorcyjnym, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
2. Tej samej karze podlega, kto stosuje nieuczciwą praktykę rynkową polegającą na organizowaniu grupy konsumentów, o której mowa w ust. 1.
3. Jeżeli wartość mienia zgromadzonego w celu finansowania zakupów w systemie konsorcyjnym jest wielka, sprawca czynu określonego w ust. 1 lub 2, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
4. Karom określonym w ust. 1-3 podlega także ten, kto dopuszcza się czynów w nich określonych, działając w imieniu lub w interesie przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą określoną w art. 10 ust. 1 lub 2.

Po drugie: Na terenie którego kraju popełniasz przestępstwo i jakiego rodzaju? Przestępstwo federalne na terenie Stanów, bo umieściłeś swoją stronę promująca te oszustwa na serwerach firmy Automattic Inc. z San Francisco czy może na terenie Polski (skąd działasz)? Jeśli w Polsce, to które przestępstwo sobie wybrałeś? Z art. 16 ust. 4 uopnpr, bo działasz „w interesie przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą określoną w art. 10 ust. 1 lub 2.” a może jednak z art. 24a uoznk bo „produkty/usługi” inwestycyjne nie spełniają wymogów określonych w art. 17c ust. 2?

Ustawa z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji
Art. 17c.
1. Czynem nieuczciwej konkurencji jest organizowanie systemu sprzedaży lawinowej, polegającego na proponowaniu nabywania towarów lub usług poprzez składanie nabywcom tych towarów lub usług obietnicy uzyskania korzyści materialnych w zamian za nakłonienie innych osób do dokonania takich samych transakcji, które to osoby uzyskałyby podobne korzyści materialne wskutek nakłonienia kolejnych osób do udziału w systemie.
2. Nie stanowi czynu nieuczciwej konkurencji organizowanie systemu sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, jeśli spełnione zostaną następujące warunki:
1) korzyści materialne uzyskiwane z uczestnictwa w systemie sprzedaży pochodzą ze środków uzyskiwanych z zakupu lub ze sprzedaży dóbr i usług po cenie, której wartość nie może rażąco przekraczać rzeczywistej wartości rynkowej tych dóbr i usług;
2) osoba rezygnująca z udziału w systemie sprzedaży ma prawo do odprzedaży organizatorowi systemu za co najmniej 90 % ceny zakupu wszystkich nabytych od organizatora nadających się do sprzedaży towarów, materiałów informacyjno-instruktażowych, próbek towarów lub zestawów prezentacyjnych zakupionych w przeciągu 6 miesięcy poprzedzających datę złożenia rezygnacji organizatorowi systemu sprzedaży.

Po trzecie: proponuję korzystać z usług lepszych prawników, bo tłumaczenie przed polskimi instytucjami „sama strona znajduje się na serwerze poza Polską, nie obowiązują jej polskie przepisy” jest żałosne. Jak uczciwie popracujesz i wystawisz parę faktur za granicę to będziesz wiedział o co w tym chodzi.

Po czwarte: pan Marcin P. może i prowadził piramidę finansową, ale prawdopodobnie zupełnym przypadkiem. Całkiem możliwe, że po prostu po skończonej przepierce kazano mu kontynuować działalność, a gdy została podjęta decyzja o wyjściu z inwestycji to wyszedł (co prawda trochę za szybko, bo służby musiały te kilka dni jeszcze odczekać z wejściem do spółek aż wszystkie przelewy pójdą). Teraz coś siedzi cichutko i pewnie będzie siedział, bo mogłoby się zdarzyć że małżonkę i jego samego odwiedzi seryjny samobójca.

Coś jak osoba posługująca się dokumentami na nazwisko Agnes Jouaneau prowadząca kilka pralni:
http://whois.domaintools.com/profitablesunrise.com
ftp://wck2.companieshouse.gov.uk/image/c9/bb/60/a3/9a/8f/27/48/2d/1d/b2/33/e7/d3/cf/74/repA_07772083_510-011823-08327780_1.rtf
http://bizzy.co.uk/uk/director/1913102557/agnes-jouaneau
Tej pani (?) szukały już władze Nowej Zelandii, Australii i Stanów Zjednoczonych w związku z przepisami związanymi z praniem brudnych pieniędzy i finansowaniem terroryzmu. Na http://www.fbi.gov/scams-safety/fraud masz odnośnik „contact us”. Może napisz do nich, że współpracujesz ze wspomnianą osobą (koniecznie podaj swoje imię i nazwisko) i od razu zapytaj się w jakiej odległości na lotniskach mają stać inni pasażerowie czekający na odprawę, żebyś ich przypadkiem nie poobijał jak będziesz leciał na glebę.

Po piąte: mógłbyś napisać na jakim formularzu PIT się rozliczasz ze wspomnianych dochodów? PIT-38 czy może PIT-37/36?

Podsumowując: z takim cwaniaczkami jak Ty spotykam się cały czas. Najczęściej są to różnej maści sprzedawcy lokat, które w rzeczywistości są polisami, „doradcy” nie mający pojęcia jaki produkt inwestycyjny chcą mi sprzedać, panie w supermarketach, które nie wiedzą na jakich warunkach oferują karty kredytowe, pracownicy banków lub inni doradcy klienta próbujący wcisnąć mi coś innego niż mówili. To jest pierwsza grupa – ludzie, którzy jak im się wytłumaczy, że się mylą lub robią coś nieetycznego, to się zastanowią i/lub przeproszą. Ty niestety należysz do drugiej grupy – ludzi, którzy są tak bezczelni, że próbują mi sprzedać działkę, której nie są właścicielem albo sprzedali mi nieruchomość, która mimo oświadczeń w akcie notarialnym i załączonych dokumentów się jakoś później obciążyła zobowiązaniami osób trzecich (moja wina, nie wpadłem na ten myk), ludzi, którzy wywieźli elementy budowli, stropy (!) budynku, współudziałowców, którzy podnieśli kapitał/rozmyli udziały spółki bez wysłania chociaż maila/listu – generalnie ludzie, którzy świadomie i celowo wykorzystują innych, bo mogą lub wydaje im się że mogą.
Dziwię się trochę, bo w obecnych czasach można być chociaż „w miarę” uczciwym człowiekiem (ale można też naganiać na piramidy finansowe na blogu o oszczędzaniu).

Odpowiedz

vp9 Styczeń 8, 2013 o 15:25

Nikogo na nic nie naganiam. W którym momencie jest wpisane żeby wchodzić, czytać czy inwestować/hazardować?
Dwa: oskarżasz o bycie piramidą finansową/sprzedażą lawinową. Nie wiem czy jesteś świadom, że trzeba oskarżenie udowodnić? W Polsce obowiązuje domniemanie niewinności.

Mówisz, że jestem bezczelny, mimo, że nie oferuję niczego, nikogo do niczego nie zachęcam, nie ma w moich wpisach tekstu w stylu „chcesz zarobić – klikaj w link” (i to jest przykład). Po prostu jest link pod nickiem, nigdzie nie zachęcam do klikania czy inwestowania. A jeśli się przyjrzysz informacjom na podlinkowanej stronie to znajdziesz podstawową cechę charakteryzującą HYIPy: są to bardzo wysoce ryzykowne programy. Mogą dać zarobić, a mogą przynieść straty.

Osobiście uważam siebie za uczciwego człowieka – nie mówię o niczym czego nie sprawdziłem samodzielnie. Więc jeśli coś działa to nie mogę o tym mówić? Tym bardziej jak po raz kolejny podkreślę: nie reklamuję niczego tutaj. Z czasem link podpięty pod mój nick się zmieni. I tyle.

PS. Zyski i straty kapitałowe rozliczam za pomocą PIT-38…

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 13:00

Wiedzac co sie stalo od 2004r kazdy sie z Toba zgodzi :) Skoro uwazasz, ze nie dalo sie wtedy stracic ile nieruchomosci wtedy nabyles? Przeciez wg Ciebie byl to pewny zysk?
Jakbys mial wtedy ta wiedze to bys nie siedzial teraz w necie i pisal, ze inwestycja w nieruchomosci jest tak malo oplacalna tylko siedzial na plazy, popijal drinka lub robil cokolwiek co Tobie daje przyjemnosc 😉 bo jezeli to takie pewne to trzeba bylo w 2004r kupic 100 nieruchomosci i bys mial w du..e sprzeczanie sie czy cena ze 150 000zl spadnie jeszcze o 10 000 czy moze 30 000… Nic wielkiego by to w Twojej inwestycji nie zmienilo :) chyba, ze mialbys inny mega dobry pomsyl i chcialbys uplynnic wszystkie nieruchomosci co nie mialoby wiekszego sensu :)

Odpowiedz

vp9 Styczeń 6, 2013 o 16:32

na klatce wisi ogłoszenie o sprzedaży kawalerki 114 tys zł…

Odpowiedz

kubanczyk20 Styczeń 6, 2013 o 14:37

Rafał,

Nie kupiłem nieruchomości w 2004 roku. Chyba Cię zawiodłem ale będąc studentem mógłbym mieć problem z dostaniem kredytu.

Już Ci wspomniałem nie zamierzam szukać dla Ciebie lepszego mieszkania i uwierz mi nawet nie próbowałem wiec nie wmawiaj mi: „skoro nie potrafisz znaleźć drugiej takiej transakcji, która mi udało się przeprowadzić w połowie 2012r?”

Odpowiedz

sztab mentorów Styczeń 7, 2013 o 14:30

> Wiedzac co sie stalo od 2004r kazdy sie z Toba zgodzi :) Skoro uwazasz, ze nie dalo sie wtedy stracic ile nieruchomosci wtedy nabyles? Przeciez wg Ciebie byl to pewny zysk?

Zwracam uwagę, że Twój przedmówca pisze o wynikach historycznych. Natomiast to zwolennicy inwestowania w nieruchomości polecają kupowac mieszkania obecnie na tej podstawie, że warto było to zrobić w 2004. Apel do zwolenników wzrostów – wystawcie jakichś godnych reprezentatntów.

Odpowiedz

Rafał Styczeń 6, 2013 o 16:44

W nowym budownictwie w Poznaniu? Czynsz w tych blokach także wynosi ok 120zł?

Odpowiedz

vardik Styczeń 15, 2013 o 09:05

hEJ. A w jakim mieście ta kawalerka za 114 tys. To może kupię:)

Odpowiedz

vp9 Styczeń 15, 2013 o 23:39

Warszawa, Marysin Wawerski :)
odzysk spółdzielni, więc pewnie do remontu, ale dorzucenie jakiś 15k max i wypuszczenie jej za 180k (czyli taniej niż wszystkie inne kawalerki z ogłoszeń w tej dzielnicy) nadal zrobi dobry biznes – ja niestety do tej nie podlecę, bo walczę z bankami i mieszkaniem kupionym w grudniu 😉

Odpowiedz

vardik Styczeń 18, 2013 o 08:17

vp9 możesz podać maila:)

Odpowiedz

vp9 Styczeń 18, 2013 o 16:40

Dodaj nowy komentarz

{ 4 trackbacks }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: