WNOP 095: Jak wziąć kredyt na zakup działki i budowę domu – przewodnik krok po kroku

 

To jest podcast „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” – odcinek 95. Dzisiaj rozmawiamy o tym, jak wziąć kredyt na budowę domu.

Witam Cię w kolejnym odcinku podcastu „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy”. Ja nazywam się Michał Szafrański i w tej audycji przedstawiam konkretne i sprawdzone sposoby pomnażania oszczędności. Opowiadam, jak rozsądnie wydawać pieniądze i jak odważnie realizować swoje pasje i marzenia. Jeśli tylko szukasz odrobiny stabilizacji finansowej i emocjonalnej w swoim życiu, to ten podcast jest dla Ciebie.

Dzisiaj zabrałem się za temat, o który często pytacie mnie w swoim mailach, czyli jak wziąć kredyt na zakup działki i później na budowę domu systemem gospodarczym, kiedy to my sami budujemy dom. I temat ten dosyć dobrze uzupełnia wiedzę, którą przekazałem w książce Finansowy ninja, bo tam pisałem o kredytach hipotecznych i o tym, jak mądrze je zaciągać. Analizowałem też opłacalność zakupu mieszkania, np. w porównaniu z wynajmem. Podpowiadałem też, jak negocjować ceny nowo kupowanych mieszkań z deweloperami, ale w żaden sposób nie dotknąłem tematu budowy domu systemem gospodarczym. Trochę dlatego że jest to taki temat, w którym nie mam żadnego praktycznego doświadczenia. Całe życie mieszkam w blokach, czyli w gruncie rzeczy nawet nie wiem, co tracę, nie posiadając własnego domu. I nieszczególnie pali mi się do tego, żeby w domu mieszkać, bo wyobrażam sobie, że miałbym wtedy strasznie dużo takich problemów, których dzisiaj nie mam, czyli o wszystko musiałbym dbać sam, o co dba wspólnota czy spółdzielnia, w której znajduje się moje mieszkanie.

Abstrahując od moich osobistych preferencji, męczyliście mnie bardzo skutecznie do tego stopnia, że pochyliłem się w końcu nad tym tematem, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę własnego domu. I po raz kolejny zaprosiłem do podcastu Ronalda Szczepankiewicza, czyli doradcę kredytowego, z którym współpracuję osobiście już od ok. pięciu, a może nawet więcej lat. Chciałem, żeby Ronald dokładnie przeprowadził nas przez procedurę finansowania budowy domu takim kredytem. Więc nie przedłużając, bardzo serdecznie zapraszam do wysłuchania naszej rozmowy.

Michał: Cześć Ronald!

Ronald: Cześć Michał!

Michał: Który to raz już się widzimy?

Ronald: Podobno piąty.

Michał: Piąty odcinek podcastu, który wspólnie nagrywamy. Przypomnę, że byłeś w odcinkach: 9., 40., 58. i 83. Pierwszy raz spotkaliśmy się w 2013 r. w podcaście, to prawie cztery lata.

Ronald: Kawał czasu, jeszcze byłeś na etacie.

Michał: W sierpniu 2013 r. już nie byłem na etacie, ale rzeczywiście nagrywaliśmy wcześniej. Publikacja odcinka była 9 sierpnia. A więc jesteś już piąty raz, ale na pewno są osoby, które słyszą Cię pierwszy raz w tym podcaście, więc powiedz, kim jesteś i co robisz?

Ronald: Nazywam się Ronald Szczepankiewicz. Wraz z Magdaleną Łyczko od ponad pięciu lat tworzymy firmę RM Kredyty, która specjalizuje się w kredytach hipotecznych.

Michał: I dlatego rozmawiamy. Dzisiaj będziemy rozmawiali na temat kredytu na budowę domu. Jak wygląda cała procedura? Chcę zbudować dom, nie mam jeszcze nic. Mam na oku działkę i mam pomysł, że chcę ją kupić i na niej wybudować dom, tylko że nie mam tyle pieniędzy, które pozwoliłyby na zakup działki i budowę domu. W zasadzie nie mam nawet pieniędzy wystarczających na samą działkę. Z czym muszę się liczyć, czyli czy kredyt hipoteczny na zakup tego gruntu i na budowę domu muszę traktować razem, czy to są dwa oddzielne kredyty?

Ronald: Oczywiście dobrze że wspomniałeś o działce, ponieważ domu nie możemy wybudować w powietrzu, tylko na działce. Więc podchodząc do tematu w ten sposób, że nie mamy pełnej gotówki, żeby zakupić nieruchomość za gotówkę, posiłkujemy się kredytem. I są banki, które zrobią to za jednym zamachem – zakup oraz budowę – ale potrzebujemy mieć tak naprawdę wybrany projekt, którego najczęściej po prostu nie mamy. Więc ja proponuję tutaj rozdzielić te transakcje na dwa zupełnie osobne projekty, zakup działki to jedno, budowa domu to drugie.

Michał: Zwłaszcza że zazwyczaj to wygląda w ten sposób, że działkę kupujemy dużo, dużo wcześniej, niż zdecydujemy się na budowę domu.

Ronald: Tak, najczęściej tak to wygląda.

Michał: Pamiętam, że my kupiliśmy taką działkę, która do dzisiaj stoi niezabudowana. Mieliśmy tam dom budować, a minęło już kilkanaście lat. Czyli rzeczywistość tak wygląda, że działka wcześniej, dopiero później dom. Czy na działkę dostaniemy normalny kredyt hipoteczny?

Ronald: Tak. Mówimy tutaj cały czas o działce budowlanej. Są jeszcze inne rodzaje działek, ale skupmy się na tych budowlanych.

Michał: Dobra, czyli taką działkę kupuję. Nie kupuję rolnej, nie chcę jej „odralniać”.

Ronald: Ani siedliskowej.

Michał: Kupuję gotową działkę budowlaną. Potrzebuję mieć pewnie jakiś wkład własny, tak jak przy standardowym kredycie. Jak to wygląda w tej chwili?

Ronald: Oficjalny wymagany wkład własny jest na poziomie 20% od ceny transakcyjnej, chyba że jeszcze weźmiemy do tego budowę domu. No to też 20% od całego przedsięwzięcia. Ale na razie skupiamy się na działce. 20% to oficjalny wkład własny, który jest od nas wymagany, choć są i banki, które dają oficjalnie kredyt na 100% ceny transakcyjnej. A gdzie jest tu haczyk? One robią własną wycenę i jeżeli z niej wyjdzie, że cena transakcyjna jest adekwatna do wartości rynkowej, wtedy dostaniemy 100%. Najczęściej niestety tak nie jest.

Michał: Czyli trzeba się liczyć z wkładem. 20% oficjalnie. Są banki, które stosują jakieś pośrednie rozwiązania?

Ronald: Tak, oczywiście, 10%, 80%, 90% i 100%.

Michał: Czyli mam wkład własny, na oku działkę, podpisuję umowę przedwstępną dotyczącą jej zakupu i występuję do banku o kredyt, składam wniosek kredytowy. Standardowa procedura jak przy zakupie mieszkania.

Ronald: Tak. Różni się to tak naprawdę dokumentami, które są inne, bo dotyczą działki, a nie mieszkania.

Michał: Jakie dokumenty musimy złożyć przy zakupie działki?

Ronald: Od standardowych, jak dokumenty związane z naszymi finansami, po takie dokumenty jak: wypis i wyrys z ewidencji gruntu, akt własności tej nieruchomości, odpis księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej, czy umowę przedwstępną, która też jest istotna.

Michał: Aktu własności nie mamy, bo jeszcze nie jesteśmy właścicielami.

Ronald: Tak, ale zbywca ma. Daje nam do wglądu, my to dajemy do banku, od razu się to podbija za zgodność z oryginałem i to ma pójść do banku. Na pewno jest jeszcze kilka innych takich mniejszych dokumentów, o których teraz zapomniałem, ale to jest odrębny temat.

Michał: Czy musimy mieć już na tym etapie np. warunki zabudowy tej działki?

Ronald: Ja bym się jeszcze cofnął. Mówiliśmy o tym, że wybieramy bank. To jest bardzo ważne, jaki wybierzemy. Ponieważ ludzie podchodzą do tego w ten sposób: kupujemy działkę w jednym banku, a kredyt na dom weźmiemy w drugim. I to nie jest dobre rozwiązanie. Trzeba to zdecydowanie połączyć. Czyli bierzemy kredyt na zakup działki w tym samym banku, w którym później będziemy budować tę nieruchomość.

Michał: Nawet jeżeli to jest bardzo odsunięte w czasie: zakup działki i budowa domu?

Ronald: Uważam, że tak.

Michał: OK, czyli musimy myśleć od razu o całej inwestycji?

Ronald: Tak. Rzadko kto kupuje działkę i buduje dom po czterech latach. Dlaczego akurat po czterech? Ponieważ przez pierwsze te trzy, cztery lata obowiązuje nas opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Na tym etapie, jeżeli chcielibyśmy zmienić bank, to wiązałoby się to po prostu z kosztami, których lepiej jest uniknąć. A co decyduje tak naprawdę, do jakiego banku składamy te wnioski? Nie patrzymy na to, jaka jest końcowa wysokość raty. Najważniejszą rzeczą przy zakupie działki i budowie domu jest to, aby bank w możliwie jak najprostszy i najlepszy dla nas sposób rozliczał nas z kolejnych transz. Ponieważ nie dostaniemy 100% finansowania od razu, żeby zbudować ten dom, tylko dostaniemy go w częściach.

Michał: Czyli będzie stopniowo wypłacany w ramach postępów w budowie domu. Więc już kupując działkę, myślimy o takim banku, który będzie w miarę elastyczny później, jeżeli chodzi o uruchamianie tych kolejnych transz kredytów.

Ronald: Dokładnie tak. I tutaj ma znaczenie to, w jaki sposób nas rozliczają, najczęściej jest to na podstawie zdjęć, coraz rzadziej faktur. I kolejna rzecz, która jest super ważna, to to, jak duża może być transza jednorazowa. Tutaj szczególna uwaga dla ludzi, którzy budują domy z bali (a bywają i tacy). I dla takich osób najważniejsze jest to, żeby bank wypłacił jak największą transzę od razu, nawet często bywa to i 60% całego przedsięwzięcia, ponieważ zakup materiałów przy budowie domu z bali jest bardzo znaczącą kwotą w całym przedsięwzięciu.

Michał: To też ciekawa informacja, bo nie wiedziałem, że trzeba rzeczywiście patrzeć na to z wyprzedzeniem. Czyli decydujemy się na taki bank, który ma dosyć elastyczne warunki wypłaty tych transz. Czy są jakieś banki, których powinniśmy konkretnie unikać na chwilę obecną, jeżeli chodzi o finansowanie zakupu działki i budowy domu, czy nie?

Ronald: Bardziej skupiałbym się na tych, do których powinniśmy pójść, niż tych, których powinniśmy unikać. Więc tak jak powiedziałem, to, co decyduje: jak największa transza, jak najlepszy sposób rozliczania nas. Może to być dosyć drogi bank. Dlaczego? Ponieważ jak już wybudujemy tę nieruchomość i miną te 3-4 lata, najczęściej już za zero złotych możemy spłacić ten kredyt, czyli po prostu zamienić go na jakiś inny bez żadnych kosztów związanych z wcześniejszą spłatą, i wtedy refinansujemy go na możliwie najtańszy, który jest w danym momencie.

Michał: O refinansowaniu kredytu hipotecznego mówiliśmy w 58. odcinku podcastu, więc tam odsyłam, bo to jest z kolei sposób jak zmniejszyć swoje koszty związane z obsługą kredytu hipotecznego.

Ronald: I bardzo często też uwolnić się od jakichś kart kredytowych, jakichś programów regularnego oszczędzania…

Michał: …dodatkowych produktów, które nam sprzedano przy tym pierwszym kredycie.

Ronald: Dokładnie tak.

Michał: Czyli mamy działkę, którą kupujemy. Złożyliśmy wszystkie dokumenty, otrzymaliśmy decyzję kredytową. Zakup działki to jest prosta sprawa, bo jest stuprocentowo finansowany w zasadzie w momencie finalizacji transakcji. Czyli kupujemy, być może zapłaciliśmy jakiś zadatek, ale sam kredyt uruchamiany w całości zgodnie z tym, co złożyliśmy.

Ronald: Tak, w jednej transzy tak naprawdę.

Michał: Tak. Czyli podobnie jak przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Ronald: Tak. Oczywiście w przypadku mieszkania decydująca jest umowa przedwstępna i to jak tam ewentualnie rozpisany jest harmonogram uruchamiania kredytu, ale najczęściej najbardziej typowe transakcje to jest po prostu jeden przelew na konto zbywcy, który finalizuje transakcję.

Michał: Dokładnie. Czyli mamy kupioną działkę i to jest ten pierwszy etap. Przystąpmy do tego trudniejszego…

Ronald: Pozwolenie na budowę, projekt budowlany i kosztorys. Kosztorys jest tutaj najważniejszą rzeczą. Bardzo często bywają ludzie, którzy budują dom metodą gospodarczą – to też jest warte podkreślenia – czyli z ekipą budowlaną. To nie jest deweloper, bo to jest zupełnie osobny temat.

Michał: Tak. Myślimy dokładnie o takim scenariuszu, nie inwestycja z deweloperem, nie zakup domu od dewelopera, tylko de facto budowanie samodzielne.

Ronald: I tutaj bardzo często ludzie starają się wybudować dom możliwie jak najtaniej. Bardzo często mają w głowie gdzieś tam ceny z metra kwadratowego, oczywiście mówimy tutaj o stanie surowym zamkniętym, gdzie jest dach, okna, nieruchomość jest zamknięta, ale nie wykończona w środku. Ludzie wtedy myślą o jakichś kwotach mniej więcej od 1300 zł do 1800 zł za metr kwadratowy. Pomijając fakt, czy to w ogóle możliwe, żeby daną nieruchomość postawić za takie pieniądze, banki nie godzą się na kwoty poniżej 2500 zł za metr kwadratowy.

Michał: Mówimy o metrze kwadratowym domu, czy powierzchni użytkowej – jak to jest?

Ronald: Domu.

Michał: Czyli cały metraż razy 2500 zł.

Ronald: Tak. I na co powinniśmy zwrócić tutaj uwagę? Zdecydowanie lepszą opcją jest przeszacować kosztorys budowlany, niż nie doszacować.

Michał: OK, czyli założyć, że ta inwestycja będzie wyższa, że gdzieś tam popłyniemy na niektórych kosztach, niektóre koszty wzrosną, będą i takie, których zapomnieliśmy uwzględnić. Czyli założyć jakieś marginesy?

Ronald: Tak. Oczywiście bywają też ludzie, którzy mają już duże doświadczenie w budowie domów jak brat mojej babci, który ma 86 lat, i niedawno skończył budować piąty czy szósty dom w swoim życiu. Natomiast osoby, które nigdy się za to nie zabierały, powinny zdecydowanie patrzeć przez pryzmat tego, że mogły zrobić źle ten kosztorys budowlany lub człowiek, który go robił, też myślał jakimiś innymi kategoriami. Zawsze możemy ostatniej transzy wcale nie uruchamiać albo nadpłacić kredyt, jeżeli nam zostaną pieniądze.

Michał: Jest w nas obawa o to, że weźmiemy zbyt duży kredyt w stosunku do naszych potrzeb, i to jest ten powód, dla którego my te koszty ewentualnie obniżamy?

Ronald: Tak, aczkolwiek te dodatkowe koszty, które poniesiemy, bo wzięliśmy większy kredyt, są zdecydowanie mniejszym złem w porównaniu do zrobienia kosztorysu na zbyt małą kwotę i sytuacji, gdy tych pieniędzy nam po prostu zabraknie. Wtedy najczęściej zaczyna się pożyczanie po rodzinie, branie kredytów gotówkowych, które są dużo, dużo droższe, po to, żeby dokończyć tę budowę i aby bank ją zaakceptował. Wszystko po to, żeby skończyć temat budowy, bo jesteśmy z tego rozliczani przecież cały czas.

Michał: Wróćmy do tego kosztorysu. Co możemy w nim uwzględnić, tzn. jakiego rodzaju mogą być to koszty? Czy mogą to być koszty już te finalne, wykończenia i wyposażenia domu, czy nie?

Ronald: Jak najbardziej tak. Nie możemy uwzględnić w kosztorysie budowlanym mebli, chyba że stanowiłyby stałą zabudowę, sprzętów AGD, TV, natomiast wszystko pozostałe jak najbardziej tak: wykończenie ścian, łazienek, przedpokoju, garaże – to też jest w zakresie budowy domu. Bo zdecydowanie dla banku lepsza będzie nieruchomość już wykończona, w zasadzie „pod klucz”. Jeżelibyśmy nie spłacali tego kredytu, będzie ją łatwiej sprzedać niż nieruchomość, która jest, powiedzmy, w stanie surowym zamkniętym i jeszcze trzeba zainwestować naprawdę dużo pieniędzy.

Michał: Przyszedł mi do głowy niepozytywny scenariusz. Chcę te koszty totalnie nadmuchać, tj. uzyskać od banku więcej pieniędzy. Załóżmy, że mam zdolność kredytową. Jaki może być z kolei maksymalny średni koszt metra kwadratowego, o który wnioskujemy?

Ronald: Bardzo często ludzie w ten sposób starają się odzyskać poniesione koszty wkładu własnego czy to na działkę, czy na budowę domu, ponieważ, pamiętajmy, że bank, owszem, zabezpiecza się na końcowej wartości działki, czyli cena transakcyjna plus kosztorys na budowę domu, czyli ta przyszła wartość po wybudowaniu, ale ten wkład własny i tak jest wymagany. Mówiliśmy o tych 20% i tych bankach, które dają teoretycznie na 100%, więc to jest duży koszt.

Michał: Jak bardzo mogę te średnie koszty metra kwadratowego nadmuchać? Bo mówiliśmy, że taki racjonalny poziom to jest 2000–2500 zł i poniżej, to bank będzie na nas patrzył dziwnym okiem, zastanawiając się, czy my dobrze tam wszystko policzyliśmy, ale pytanie: jaki jest ten górny poziom?

Ronald: Wszystko zależy od metrażu. Im mniejszy dom, tym większa cena z metra kwadratowego. Im większy metrażowo, tym niższa cena z metra kwadratowego. Myślę, że wartości rzędu 3500 zł za m2 nie powinny być problemem, jeżeli oczywiście posiadamy zdolność kredytową. Też bardzo ważna jest lokalizacja, bo inaczej warta jest dla banku nieruchomość gdzieś blisko Warszawy czy dużego miasta, a co innego jeżeli budujemy dom na wsi. Tam ceny z metra bank może nie zaakceptować już w takiej wysokości. W centrum miasta cena 3500 zł z metra kwadratowego to dalej nie jest jakoś specjalnie dużo. Może być pewnie i więcej.

Michał: Na co musimy zwrócić uwagę? Powiedzmy, że przystępujemy do takiego kredytu, wiemy już o tym, że wcześniej wybierając bank, powinniśmy spojrzeć na to, jak ten kredyt będzie stopniowo uruchamiany. Powiedzmy o tym, jak rzeczywiście ta procedura wygląda w przypadku domu. Czyli składamy wniosek kredytowy z wymaganymi dokumentami, przypomnij jeszcze raz jakimi?

Ronald: Pozwolenie na budowę. Projekt budowlany, jeżeli mamy. Numer księgi wieczystej, jeżeli oczywiście taki istnieje. Umowa przedwstępna, akt własności zbywcy i wypis, wyrys z ewidencji gruntu. To są takie najważniejsze dokumenty. Powiemy w punktach, jak to wygląda.

Najpierw wchodzimy w stan posiadania działki – to jest najważniejsze. Później wybieramy bank do naszych możliwości, potrzeb, składamy wnioski kredytowe, czekamy na decyzję, jest przyznana, uruchamiamy kredyt. I bank uruchamia oczywiście to wszystko w transzach. Każda z transz jest rozliczana przez bank, czyli mamy konkretne rzeczy do zrobienia. Powiedzmy, postawienie fundamentów – z tego będziemy rozliczeni – ktoś przyjeżdża na naszą budowę, oczywiście ta inspekcja jest płatna, kosztuje ok. 200 zł, robi zdjęcia i rozlicza nas.

Michał: To jest przedstawiciel banku?

Ronald: Tak.

Michał: Czy te etapy my sami też określamy, kiedy, w których momentach chcemy, czy to jest taki standard na rynku, że, powiedzmy pierwszy etap to fundamenty?

Ronald: Tutaj głównie będziemy ograniczeni przez maksymalną wysokość transz. Bo co innego, jeżeli będziemy mieli do dyspozycji transzę w okolicach 100 000 zł – bywa i tak – natomiast najczęściej jest to ograniczone do 50 000–70 000 zł, chociaż też ja bym tak nie patrzył na to, bo to wszystko zależy od danego banku. Więc to transza nas ogranicza i to co możemy za tę kwotę zrealizować.

Michał: Czyli składając kosztorys do banku, czy my w jakiś sposób określamy te etapy kosztów, czy nie?

Ronald: Tak, wszystko ma być w projekcie budowlanym. Więc bank nas rozlicza, ktoś przyjeżdża, robi zdjęcia, sprawdza, czy to zostało zrobione. Albo inna wersja, my robimy zdjęcia i wysyłamy je do banku, w którym akceptują je lub nie. Uruchamiają następną transzę. Bywa też tak, że ta transza jest wstrzymana, bo coś nie zostało zrobione. Np. miały być grzejniki już wstawione, a ich nie ma, na zdjęciach ich po prostu nie widać. Bywały takie przypadki, gdzie ktoś te grzejniki po prostu postawił, żeby były na zdjęciach. OK, mamy kolejną transzę i kolejny raz jesteśmy rozliczani aż do samego końca. Budowa kończy się odbiorem budynku. Jest też wydana opinia inspektora nadzoru budowlanego. Tak, więc w ten sposób się to dzieje. Bank wpisuje się na hipotekę, księgę wieczystą i systematycznie spłacamy kredyt. Zdecydowanie warto jest wspomnieć o tym, że oczywiście nieruchomość ma być ubezpieczona, działka nie, ale jak najbardziej dom, który stoi na działce.

Michał: Ale w trakcie budowy również?

Ronald: Nie, dopiero jak zostanie dokończona. Idziemy dalej – karencja w spłacie kapitału. Możemy niestety trafić na taki moment, w którym przez cały okres budowy domu ta karencja będzie. Karencja w spłacie kapitału oznacza, że nie płacimy kapitału, tylko ratę odsetkową. Ona jest niewiele mniejsza – bo tak wynika to z harmonogramu – niż rata kapitało-odsetkowa. Więc jest całkiem duża, a nie spłaca nam się kapitał.

Michał: Tak, czyli płacimy tylko odsetki.

Ronald: Tak jest, wyobraźmy sobie, że mamy kredyt na 30 lat i przez dwa lata mamy karencję w spłacie kapitału. W momencie, gdy zaczyna się trzeci rok spłacania kredytu, zaczynamy spłacać kapitał. Wtedy mamy ratę, tak jak byśmy mieli kredyt nie na 30 lat, a na 28. Więc trzeba to jak najbardziej uwzględnić.

Michał: Czyli ta karencja skraca nam okres kredytowania, bo de facto kredyt jest na taki okres, na jaki został nam udzielony, ale przez te pierwsze lata spłacaliśmy wyłącznie odsetki. Czy ta karencja ma jakikolwiek dla nas sens?

Ronald: Jest to koszt, którego byśmy zdecydowanie chcieli uniknąć. Więc jeżeli możemy, to warto jest spytać albo doradcę albo w banku bezpośrednio, w jaki sposób możemy tego uniknąć.

Michał: W głowie nie przeliczę w tej chwili, jak duża może być ta różnica przy kredycie 30‑letnim. Może uzupełnię to obliczeniami pod tym odcinkiem podcastu…

Ronald: Jest jeszcze kilka ważnych rzeczy. Jeżeli ktoś kupił lub wszedł w posiadanie działki, nie w sposób taki, że kupił ją na kredyt, tylko za gotówkę, albo dostał w spadku lub w darowiźnie, to wartość tej działki jest liczona jako wkład własny. Jeżeli nabyliśmy ją w sposób taki, że kupiliśmy za gotówkę, to znowu ta wartość działki będzie obliczona na podstawie ceny transakcyjnej, za jaką kupiliśmy.

Michał: Bez względu na to, czy kupiliśmy ją rok temu czy 10 lat temu?

 

Ronald: Ma to znaczenie. Jeżeli kupiliśmy ją 10 lat temu, to trzeba będzie zrobić tutaj operat szacunkowy.

Michał: Czyli będzie ją musiał wycenić rzeczoznawca majątkowy…

Ronald: Rzeczoznawca majątkowy, który jest na liście akceptowanych rzeczoznawców przez banki – to jest bardzo ważna informacja. Operat szacunkowy kosztuje w okolicach 1000 zł w przypadku działek.

Michał: Bo w przypadku mieszkań jest tańszy…

Ronald: W Warszawie jest to ok. 500 zł. Zdarza się, że w miastach się to różni. Więc działka może posłużyć nam za wkład własny, który oczywiście możemy odzyskać w kredycie. Nazywa się to refinansowaniem poniesionych kosztów zakupu i w zasadzie w większości banków jest na identycznych warunkach jak kredyt na zakup nieruchomości czy też na budowę. Bo tutaj też trzeba powiedzieć, że kredyt na budowę domu jest znowu na tych samych warunkach co kredyt na zakup nieruchomości, czyli ten możliwie najtańszy kredyt, jaki istnieje.

Michał: Kredyt hipoteczny po prostu.

Ronald: Tak. Proces budowy nieruchomości, patrząc z punktu widzenia tego, jak długo czekamy na decyzję kredytową, jest niemal identyczny jak przy kredycie na zakup. Czyli trzeba pamiętać o tym, że od momentu, gdy zaczynamy starać się o ten kredyt, do czasu, gdy on faktycznie zostanie uruchomiony – ta pierwsza transza – mija co najmniej dwa miesiące. Nie wierzcie w takie informacje, że ktoś Wam powie, że w dwa tygodnie załatwi Wam cały kredyt. Jest to możliwe, aczkolwiek mało prawdopodobne.

Michał: Jest to założenie bardzo optymistyczne.

Ronald: Tak. I tutaj dochodzimy do kolejnego ważnego zagadnienia: kiedy zacząć starać się o kredyt. Ponieważ z budową zaczynamy ruszać najczęściej na wiosnę, to o kredyt powinniśmy się starać w momencie, gdy jest jeszcze zima. Znowu, możemy zaplanować to odpowiednio wcześniej, że pierwsza transza zostaje uruchomiona, gdy jest wiosna. Możemy w ogóle zacząć się starać, jeżeli ktoś naprawdę by chciał, gdy jest jesień, a uruchomić kredyt dopiero, jak jest wiosna. Jeżeli ktoś przymierza się do budowy domu, ma już działkę lub ma ją na oku, to też jest jak najbardziej dobry moment. Jeżeli ekipa remontowa potrafi wybudować dom w dwa, trzy miesiące, to spokojnie zmieścimy się jeszcze teraz, zaczynając całą procedurę.

Michał: Ale budując systemem gospodarczym, to różnie bywa. Ja się bardziej zastanawiam nad tym, co się dzieje, jeżeli np. w jakiś sposób budowa nam się opóźnia czy przedłuża, czy bank w jakiś sposób może zdecydować o powstrzymaniu wypłacania kolejnych transz?

Ronald: Oczywiście, że tak. Jeżeli nie rozliczymy się z tej transzy, powiedzmy było coś do wybudowania, my znowu ten kosztorys budowlany źle oszacowaliśmy, za mało tych pieniędzy było, żebyśmy się wyrobili…

Michał: …żeby ukończyć ten etap.

Ronald: …to wtedy to tak naprawdę banku nie interesuje. My mamy z własnej kieszeni tak zrobić, żeby rozliczyć tę transze. Dlatego właśnie tak ważny jest kosztorys budowlany. Bo jeżeli mamy za dużo pieniędzy, tak jak wspominałem wcześniej, zawsze możemy ten kredyt nadpłacić lub nie uruchomić ostatniej transzy. A jak mamy za mało, to nie możemy już dobrać.

Michał: Czyli jeżeli źle oszacowaliśmy te koszty i one są dużo, dużo wyższe w rzeczywistości, niż przewidywaliśmy, to czy jedynym sposobem jest poszukiwanie tych pieniędzy poza bankiem?

Ronald: Tak. Możemy oczywiście też próbować starać się w tym samym banku, aczkolwiek najczęściej to kończy się tym, że ludzie pożyczają po rodzinie. Ponieważ kredyt gotówkowy możemy dosyć szybko uruchomić, natomiast te pieniądze najczęściej są potrzebne od razu.

Michał: Co jeszcze powinniśmy wiedzieć?

Ronald: Wspomnieliśmy o tym, ile trwa taki proces, jakie banki powinniśmy wybrać, mówiliśmy o tym, że budujemy metodą gospodarczą. Ale może być też tak, że ktoś chciałby znaleźć bank, który akceptuje finansowanie naprzemienne.

Michał: Co to jest finansowanie naprzemienne?

Ronald: Jest to finansowanie, w którym na przemian kolejne transze są brane raz z kredytu i raz z własnej kieszeni. Czyli powiedzmy pierwszą transzę uruchamiamy z kredytu, drugą już z własnej kieszeni, trzecią znowu z kredytu. Niestety mało jest banków, które akceptują ten wariant. Mało też jest osób, które chciałyby w ten sposób finansować nieruchomość. Z punktu widzenia banku nie ma co się dziwić, ponieważ on się zabezpiecza na nieruchomości, która ma być już ukończona. A to, że mamy dzisiaj gotówkę, nie oznacza, że będziemy mieć ją za te dwa, trzy miesiące, gdy przyjdzie na to moment.

Michał: Czyli banki chętniej kredytują po prostu całość, minus wkład własny oczywiście. Jeszcze jeden scenariusz: co się dzieje w takiej sytuacji, kiedy np. w trakcie budowy

coś się u nas poważnie w życiu powywraca i będziemy musieli wstrzymać budowę albo ten budynek w budowie sprzedać?

Ronald: Mam teraz taki przypadek i to jest bardzo trudna sytuacja, ponieważ tam przyczyną była sytuacja rodzinna, natomiast koniec końców kredytobiorcy spóźnili się ponad trzy miesiące ze spłatą rat, całe szczęście zrobili to w kooperacji z bankiem.

Michał: Czyli budynek jest już wybudowany?

Ronald: Nie, budynek jest w trakcie budowy.

Michał: I spłacają raty, bo kredyt jest uruchomiony.

Ronald: Tak, spłacają raty i w tym momencie spóźnili się, po prostu nie mieli pieniędzy na to, żeby spłacać te raty, budować mogli dalej, ale nie spłacali rat. Więc bank wstrzymał wypłatę, na szczęście zrobili to w kooperacji z bankiem, powiedzieli, jaka jest sytuacja, bank dał im, powiedzmy, te trzy miesiące. Natomiast dalej tych rat nie spłacali. Co wtedy można zrobić? Powinniśmy spłacić kredyt poprzez chociażby sprzedaż nieruchomości. Idealna sytuacja jest taka, gdy posiadamy gotówkę, uwalniamy się od kredytu i sprzedajemy nieruchomość albo dokańczamy ją za gotówkę. Natomiast najczęściej to niestety tak nie wygląda.

Michał: Czyli jest nieruchomość, która jest w budowie, do tego obciążona jeszcze kredytem i taką nieruchomość po prostu sprzedajemy lub próbujemy sprzedać.

Ronald: Tak i teraz idziemy jeszcze tym schematem, gdzie ludzie chcą jak najmniejszy wkład własny, a nieruchomości, która jest w budowie, najczęściej nie sprzedamy za taką wartość, jaką włożyliśmy. Tutaj często sprzedajemy znowu szybko albo nie spłacamy tych rat. Jak sprzedajemy szybko, to sprzedajemy poniżej wartości rynkowej, więc suma summarum wychodzimy na tym bardzo źle, ponieważ musimy dopłacić, żeby zamknąć chociażby ten kredyt.

Michał: Jeszcze wrócę do tych rat i spłacania ich w trakcie, kiedy kolejne transze tego kredytu są uruchamiane. Bo ja rozumiem, że scenariusz jest taki, że w zasadzie już po uruchomieniu pierwszej transzy my jesteśmy zobowiązani spłacać kredyt co miesiąc, tak?

Ronald: Tak.

Michał: Czyli dobrze być może byłoby założyć, że po prostu ta rata kredytowa od razu się pojawi, czyli szacując nasze możliwości finansowe, przewidzieć to, że oprócz kosztów, które ponosimy na budowę domu w miarę na bieżąco, co prawda mieliśmy wypłatę z banku pierwszej transzy, ale za chwilę będziemy mieli również ratę do zapłaty. I rozumiem, że w miarę jak kolejne transze są uruchamiane, to ta rata po prostu rośnie.

Ronald: Tak, oczywiście jest naliczana rata od kwoty, która jest wpłacona, a nie od tej końcowej – to jest super ważna rzecz. Natomiast faktycznie ona jest coraz większa. Może ktoś gdzieś indziej mieszka, ma jakiś kredyt na swoje własne mieszkanie lub wynajmuje, więc koszty w tym momencie podwajają się.

Michał: Czy są jakieś koszty związane z tym, że ostatecznie decydujemy się, że ta kwota kredytu będzie mniejsza, niż planowaliśmy? Czyli np. nie uruchomimy tej ostatniej transzy albo uruchomimy ją w mniejszym stopniu.

Ronald: Pewnie zdarzą się banki, w których poniesiemy jakieś koszty, natomiast raczej nie będziemy do tego zmuszani. Mamy prawo zrezygnować z ostatniej transzy, bo po prostu dom stoi, zrobiliśmy wszystko tak, jak miało być, i nie potrzebujemy jej. Kolejną ważną rzeczą jest to, że możemy podczas budowy domu zabezpieczyć się na zupełnie innej nieruchomości niż ta, która będzie budowana. Wyobraźmy sobie sytuację, że mamy mieszkanie. Tak jak Ty masz mieszkanie, które jest wolne od hipoteki, możesz wziąć pod nie oficjalnie kredyt na budowę domu, który będzie oczywiście budową zupełnie gdzieś indziej, na jakiejś działce, np. na Twojej.

Michał: To coś upraszcza w całej procedurze, czy nie?

Ronald: Utrudnia. Bo oczywiście potrzeba dwa razy więcej dokumentów dotyczących nieruchomości, ale bywają i tacy ludzie. Oni nie chcą w ogóle zabezpieczać się na nieruchomości, którą właśnie budują, tylko na zupełnie innej. To daje nam dużo możliwości, ponieważ wyobraźmy sobie sytuację, gdzie ktoś bierze pożyczkę hipoteczną na dowolny cel pod zastaw nieruchomości.

Michał: Którą już posiada, innej.

Ronald: I wtedy dostajemy pieniądze na cel dowolny, nikt nas nie rozlicza z tych transz i mamy swobodę. To od nas zależy, kiedy postawimy ten dom, jak go zbudujemy. I po prostu mamy swobodę, to jest bardzo ważna rzecz. Oczywiście koniec końców możemy refinansować poniesione koszty zakupu i budowy tej nieruchomości.

Michał: Wziąć normalny kredyt hipoteczny, a nie pożyczkę hipoteczną.

Ronald: Tak, bo pożyczka jest droższa. Czyli bierzemy kredyt pod ten dom już wybudowany. Mamy na to dwa lata od momentu skończenia tej budowy. I spłacamy tę pożyczkę hipoteczną.

Michał: Czyli z perspektywy inwestora, który ma już jakąś jedną nieruchomość, to może być o tyle łatwiejsze, że nie będzie musiał się bankowi spowiadać z kolejnych etapów budowy.

Ronald: Tak, ale chciałbym sprostować, nie dwa lata, ale rok czasu.

Michał: Czyli dwa lata w teorii, a w praktyce to rok, bo liczba banków znacząco się zmniejsza, jak chcemy ten dłuższy okres mieć. Przechodziłem przez taką sytuację. Czy coś jeszcze?

Ronald: Pamiętajcie proszę, budowa domu to jest naprawdę spore przedsięwzięcie. Jeżeli ktoś nigdy tego nie robił, powinien dać sobie zdecydowanie więcej czasu niż uważa za wystarczające, bo te budowy bardzo często przeciągają się, ekipy budowlane też powinny być sprawdzone. Często, nawet jeżeli to jest ekipa z polecenia, to nie gwarantuje nam bardzo dobrej jakości wybudowania tej nieruchomości. My, jak wiesz, zajmujemy się również podnajmem nieruchomości. Mamy bardzo często do czynienia z ekipami remontowymi i bywa tak, że potrzebujemy wziąć ekipę zupełnie z zewnątrz. Może być z polecenia, a i tak po prostu nie dają rady. Więc stawiajmy na pesymistyczny wariant. Dajmy sobie więcej czasu i więcej pieniędzy, i to da nam poczucie bezpieczeństwa, że nic nas nie zaskoczy.

Michał: A nawet jak zaskoczy, to nie będzie to coś, co wywróci całą inwestycję do góry nogami.

Ronald: Dokładnie, bo najgorszy możliwy scenariusz jest taki, w którym my nie mamy pieniędzy na wybudowanie tej nieruchomości. Te z kredytu już poszły, zostały wydane, a my budowy nie dokończyliśmy. Wtedy musimy ją sfinansować z własnej kieszeni po prostu.

Michał: Czy jest jakiś maksymalny okres, z którym możemy czekać do momentu wypłaty pierwszej transzy, czyli od decyzji kredytowej do pierwszej transzy?

Ronald: Dawno tego nie sprawdzałem, natomiast jeszcze nie tak dawno temu było to nawet do dwóch lat. Ale liczbę banków, które dają na dwa lata, prawdopodobnie można policzyć na palcach jednej ręki.

Michał: To jest taki scenariusz: planowaliśmy, że zaczniemy na wiosnę, a np. ekipa nam przesunęła termin i decydujemy się, że w danym sezonie jednak budowy domu nie rozpoczniemy, bo nie mamy szansy stanu zamkniętego skończyć przed zimą, tylko dopiero zaczniemy w kolejnym sezonie. To opóźnia de facto o rok całą inwestycję.

Dzięki, że byłeś gościem po raz piąty. Jesteś jedyną osobą, która gościła w podcaście tyle razy, to absolutny rekord.

Ronald: Dziękuję za zaproszenie. Chciałbym jeszcze wspomnieć, że możliwe, że o czymś zapomniałem. Jeżeli coś jest, o czym chcielibyście, żebym wspomniał, to napiszcie o tym w komentarzach, będziemy na to zwracać uwagę i na bieżąco odpisywać, i prostować, jeśli coś było źle powiedziane.

Michał: Ronald, gdyby ktoś chciał wiedzieć więcej o Waszej działalności, to gdzie Was szukać?

Ronald: Zapraszam na stronę RMkredyty.pl – wszystko o nas i kontakt.

Michał: Dzięki wielkie.

Ronald: Dziękuję również.

 

I to tyle w tym temacie. Nie wyszło szczególnie długo, ale przynajmniej było bardzo konkretnie. Wielkie gratulacje dla Ronalda, jeszcze raz, za to, że był pierwszym gościem, który przekroczył albo osiągnął liczbę pięciu wystąpień w podcaście „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy”. Super, że dzieli się wiedzą, cały czas możemy słuchać tego, co ma do powiedzenia i troszkę poduczyć z tych procedur kredytowych. I oczywiście odsyłam także do przesłuchania naszych wcześniejszych rozmów.

Dosyć świadomie staraliśmy się dzisiaj nie dublować tych kwestii, o których wcześniej rozmawialiśmy. Ronald już występował w odcinku 9., w którym mówiliśmy o kredycie hipotecznym, przedstawialiśmy całą procedurę krok po kroku w przypadku mieszkań, odcinku 40., w którym skupiliśmy się na zdolności kredytowej, omówiliśmy to, od czego ona zależy i w jaki sposób można ją budować. Był również gościem odcinku 58., w którym mówiliśmy o refinansowaniu kredytu hipotecznego, czyli przeniesieniu go np. do innego banku, po to, żeby obniżyć sobie ogólne koszty kredytu – temat, który powinny przesłuchać te osoby, które mają kredyty w programie „Rodzina na swoim”, bo może uzyskają atrakcyjniejsze finansowanie po tym, jak ten okres finansowania się już skończy. Gościł także w odcinku 83., w którym zastanawialiśmy się, w jaki sposób kupić 10 mieszkań na wynajem, posługując się kredytami hipotecznymi. Odcinek ten wzbudził niesamowicie duże emocje i pytania o zasadność takiego działania, ale cóż odsyłam do tego odcinka.

Osobom, które chciałyby samodzielnie zająć się pozyskaniem kredytu hipotecznego niekoniecznie z doradcą kredytowym, bardzo szczerze polecam przeczytanie zarówno mojej książki Finansowy ninja, jak i książki Ronalda Tajna broń kredytobiorcy, która jest nadal dostępna – zalinkuję w notatkach do tego odcinka.

Wydaje mi się, że w zdecydowanej większości przypadków warto współpracować z dobrym doradcą kredytowym. Oczywiście to jest tak, że wiedzę o zasadach kredytowania można zdobyć osobiście, a ja już ten temat dosyć skrupulatnie rozpoznałem i wiem całkiem sporo, ale niemniej jednak to właśnie doradca, który jest na bieżąco obecny na rynku, działa, pracuje z klientami, zna aktualne promocje, różne warunki, niuanse związane ze współpracą z konkretnymi bankami w konkretnych sytuacjach. To jest właśnie ta osoba, która może nam bardzo, bardzo pomóc. Tak jak pisałem i w mojej książce, i na blogu, uważam, że decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego jest potencjalnie jedną z najważniejszych decyzji finansowych w naszym życiu i na sprawnym przeprowadzeniu całej procedury kredytowej można albo bardzo dużo zaoszczędzić, albo bardzo dużo stracić. I dlatego też, tak jak sugerował Ronald, gdybyście mieli jakiekolwiek pytania dotyczące tematu kredytowania budowy domu, to serdecznie zapraszam do ich zadawania w komentarzach, przypominam też, że linki do wszystkich wymienionych dzisiaj zasobów znajdziecie w notatkach do tego odcinka podcastu pod adresem jakoszczedzacpieniadze.pl/095.

Na sam koniec mam jeszcze prośbę. Zbliżamy się do setnego odcinka podcastu. Ja cały czas nie mogę się zdecydować, w jaki sposób chciałbym go celebrować, a w szczególności, co powinno być tematem tego odcinka. Jakoś chcę uczcić ten czteroletni już w tej chwili wysiłek nagrywania podcastów „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy”, więc będę wdzięczny za wszelkie sugestie i bardzo chętnie usłyszę, jakie macie pomysły na to, co powinno się znaleźć w tym odcinku.

Zapraszam bardzo mocno do komentowania i podpowiedzi pod tym odcinkiem podcastu albo w bezpośrednich mailach do mnie. Mam nadzieję, że mi to pomoże. No w końcu to nie jest moje święto tym razem, tylko też nasze wspólne, więc w jakiś pozytywny sposób chciałbym Was zaskoczyć, tak, żeby było nam wszystkim przyjemnie, by to było rzeczywiście coś wyjątkowego. Ta liczba 100 coś oznacza.

I to tyle dzisiaj. Dzięki wielkie za wspólnie spędzony czas i życzę skutecznego przenoszenia Twoich celów finansowych na wyższy poziom. Trzymaj się, do usłyszenia.