Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

WNOP 084: Po co i jak inwestuję w nieruchomości (i dlaczego nie muszę na tym zarabiać)

przez Michał Szafrański dodano 12 września 2016 · 159 komentarzy

Play

FB-Inwestowanie-w-mieszkania-na-wynajem-pokoje

Czy inwestycje muszą generować zyski? Powinny, ale niektóre z nich mogą służyć także innym celom, np. optymalizacji podatkowej. To dlatego kupuję mieszkania na wynajem.

Poprzedni odcinek podcastu – o tym jak kupić 10 nieruchomości na wynajem finansując je kredytami hipotecznymi – wzbudził długą dyskusję na temat zasadności i opłacalności inwestowania na rynku nieruchomości. Dlatego zdecydowałem się nagrać kolejny odcinek, w którym tłumaczę moje motywacje w tym obszarze oraz przedstawiam mój sposób działania.

Dzisiaj usłyszycie, dlaczego uznałem wynajem mieszkań za słaby sposób zarabiania pieniędzy. Część z Was – zwłaszcza osoby żyjące z wynajmu – może się ze mną nie zgodzić. I to będzie jak najbardziej OK – każdy z nas musi znaleźć własną drogę. Dzisiaj nie podaję rad ogólnych, lecz przedstawiam wyłącznie moją perspektywę – po to, by łatwiej było Wam zrozumieć kroki, które podejmuję i moje motywacje. Pokazuję także ewolucję mojego podejścia do wynajmu mieszkań.

Inwestowanie w nieruchomości nie jest dla mnie sposobem zarabiania pieniędzy – jest przede wszystkim formą lokowania kapitału i stworzeniem sobie wehikułu inwestycyjnego do lokowania nadwyżek finansowych (generowanych w innych obszarach mojej działalności), przy jednoczesnej optymalizacji podatkowej. Oczywiście nie mam nic przeciwko zarabianiu na wynajmie, ale nie jest to najważniejszy z moich celów.

Ten odcinek, podobnie jak poprzedni, może być bardzo odległy od Waszej rzeczywistości i toku myślenia. Zależy mi jednak, aby na własnym przykładzie pokazać, że warto poszukiwać nieszablonowych rozwiązań – także w obszarze finansów. Największe korzyści mogą się znajdować zupełnie gdzie indziej, niż się to wydaje na pierwszy rzut oka.

Brzmi zawile, intrygująco lub paradoksalnie? Tym bardziej zapraszam do uważnego wysłuchania tego odcinka podcastu. :) Jeśli nie lubisz słuchać, to mam dla Ciebie także transkrypt, czyli spisaną treść podcastu. Tym razem oprócz wersji w PDF, jest także zwykły tekst – wystarczy kliknąć w link na końcu wpisu i odsłonić cały tekst.

Miłego słuchania lub czytania. :)

Sposób działania finansowego ninja

Finansowy ninjaZanim zaczniesz na poważnie myśleć o inwestowaniu, to najpierw konieczne jest uporządkowanie finansów osobistych oraz zgromadzenie odpowiednich oszczędności.

Może Ci w tym pomóc moja książka „Finansowy ninja”. To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu.

Znajdziesz tam kompletne scenariusze rozwoju finansowego oraz konkretne wskazówki i sposoby działania.

Do dnia publikacji tego wpisu książkę nabyło już ponad 13 tys. osób, którym zależy na poprawianiu stanu swoich finansów. :)

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

W tym odcinku usłyszysz:

  • O kilku moich decyzjach sprzed kilku lat, które miały wpływ na obecny sposób inwestowania.
  • Dlaczego próby zarabiania pieniędzy na wynajmie uznałem za błąd?
  • Jak zarabianie na wynajmie ma się do innych dostępnych dla mnie sposobów zarabiania pieniędzy?
  • Jakie cele chcę zrealizować dzięki zakupowi mieszkań na wynajem?
  • Jak radzę sobie z krytyką moich decyzji?
  • Czym dla mnie dzisiaj jest inwestowanie w nieruchomości?
  • W jaki sposób kalkuluję swoje inwestycje?
  • Dlaczego zdecydowałem się na wysoki wkład własny?
  • Jak wygląda optymalizacja podatkowa w moim przypadku?
  • W jaki sposób będę wynajmował mieszkania?
  • Jakie korzyści mają wynajmujący mieszkania na pokoje?
  • W jakich miastach szukam mieszkań?
  • Dlaczego inwestuje w taki sposób?
  • Ile kosztuje zarządzanie mieszkaniami przy wynajmie?
  • Co w moim przypadku oznacza “duża zdolność kredytowa”?
  • Odpowiedzi na pytania Czytelników:
    • Czy przed zakupem mieszkania na wynajem należy najpierw kupić mieszkanie dla siebie?
    • Dlaczego chcę kupować tak duże mieszkania?
    • Czy nie boję się ryzyka politycznego, np. wprowadzenia podatku katastralnego?
    • Jaki mam sposób na niepłacących klientów?
    • Czy i jak zabezpieczam się na sytuacje ekstremalne, np. wojnę?

Kliknij prawym przyciskiem, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.

Strony, osoby i tematy wymienione w podcaście:

Szukasz najlepszego dla siebie konta lub lokaty?

Zajrzyj do najlepszej na rynku i stale aktualizowanej porównywarki produktów bankowych:

  • fin.ninja/konta – tu znajdziesz konta i rachunki bankowe uporządkowane według sumarycznego kosztu ich prowadzenia.
  • fin.ninja/lokaty – tu znajdziesz listę lokat bankowych, którą możesz samodzielnie filtrować (określając wysokość kwoty i okres na jaki chcesz ulokować pieniądze).

Zapamiętaj te adresy, wprowadź do zakładek w przeglądarce internetowej. Na bieżąco rozwijamy i udoskonalamy tę porównywarkę. Uwagi mile widziane. :)

Pytanie lub komentarz? Zostaw mi wiadomość!

Masz pytanie? Możesz skorzystać z tego linku i nagrać dla mnie wiadomość głosową z wykorzystaniem mikrofonu Twojego komputera. Pamiętaj, że jedna wiadomość może mieć maksymalnie 90 sekund (ale możesz ich nagrać kilka) :)

Jeśli nagrywając pytanie przedstawisz się i podasz adres swojego bloga (lub strony WWW), to zlinkuję do niego tak jak uczyniłem w poprzednich odcinkach podcastu. To może pomóc w promocji Twojego bloga, więc tym bardziej zachęcam do zadawania pytań głosowo.

Będę Ci również wdzięczny za każdy komentarz. Napisz proszę, czy podobał Ci się ten odcinek podcastu. Chętnie z Wami podyskutuję i odpowiem na ewentualne dodatkowe pytania.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Was w wielu miejscach:

A jeśli podoba Ci się podcast, to będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę oraz krótką recenzję w iTunes. Wasze głosy powodują, że mój podcast trafia do rankingów iTunes. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie słyszały. A na tym bardzo mi zależy :)

Oceń podcast “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” <–

Jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za Twoje wsparcie i życzę Ci świetnego dnia! :)

Transkrypt podcastu

Kliknij tutaj, aby pobrać spisaną treść podcastu w formacie PDF.

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 159 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

ChePot Wrzesień 12, 2016 o 10:48

Mam nadzieję że PiS aby finansować 500+ i inne dobre rzeczy w końcu wprowadzi podatek katastralny, progresywny tak że im więcej masz nieruchomości tym większy podatek od nich płacisz (jedna nieruchomość 0.2% podatku od wartości rocznie, dwie 0.5%, każda następna to 1% wartości rocznie itd).

Odpowiedz

Tomislav Wrzesień 12, 2016 o 13:43

Przecież p.o. Premier twierdzi, że mają finansowanie dla 500+ to więc na co mają szukać środki ? A podatki to wprowadzają ale katastrofalnie a nie katastralne 😉 Poczytaj sobie oświadczenia członków partii rządzącej i odpowiedz sobie na pytanie, czy im będzie na tym zależało ?

Odpowiedz

Marek Wrzesień 13, 2016 o 11:13

I w związku z interesującą sytuacją finansów PL, warto by zastanowić się co zrobić, by nie utracić nagle tych skromnych oszczędności wypracowanych w budżetach domowych.

Odpowiedz

Anna Wrzesień 12, 2016 o 16:58

A dlaczego masz taką nadzieję? Dlaczego chcesz zabierać więcej pieniędzy tym którzy są bardziej obrotni albo bardziej pracowici od innych???

Odpowiedz

Rafik Wrzesień 13, 2016 o 17:53

Czyli innymi słowy „karać ludzi pracowitych za to że coś mają” i „odbierać im żeby rozdać tym którym niekonieczne się chce”. Ciekawe podejście. Pachnie socjalizmem.

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 15, 2016 o 13:45

Socjalizm w czystej postaci! Promowanie nierobów.

Odpowiedz

Wojtek Wrzesień 15, 2016 o 22:54

Pozwolę sobie zaoponować: podatek katastralny nie jest taki zły, pod warunkiem że obniża się inne podatki. Widziałem taki przykład: „Jeśli masz tonę złota w piwnicy, nie płacisz od tego podatku. Jeśli pracujesz bo chcesz mieć tonę złota, płacisz podatki na każdym kroku”.
Prawo własności jest święte, zgadzam się. Ale chyba lepiej obciążać podatkami „posiadających” niż pracujących. Tj. podatek (niski) od własności, brak podatku dochodowego albo niski od obrotu.
No ale teoretyzować to sobie można :)

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 16, 2016 o 12:10

Zgadzam się. Podatek od posiadania, od dóbr luksusowych czy akcyza jest 100 razy lepszym podatkiem niż opodatkowanie pracy.

Odpowiedz

Wojtek Wrzesień 16, 2016 o 21:18

Tylko, że ten kto ma tę tonę złota w piwnicy już kiedyś zapłacił podatek od dochodu, który musiał wypracować żeby to złoto kupić

Odpowiedz

Marek Wrzesień 15, 2016 o 13:38

Mam nadzieję, że piszesz to wyłącznie z troski o finanse Państwa, które od lat są dewastowane przez kolejne partie rządzące, np. poprzez dotowanie nierentownego górnictwa, uznaniowe podejście do rent i emerytur (zwłaszcza mundurowych i rolniczych), rozdawnictwo socjalne i niszczenie kapitału zgromadzonego w przedsiębiorstwach państwowych (za sprawą prywaty i nieefektywnego zarządzania). Jeśli natomiast chodzi o zwykłą zawiść, to z całego serca życzę Ci wprowadzenia podatku od posiadania dzieci, niskich zarobków i braku oszczędności.

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 21, 2016 o 10:05

Ja wręcz przeciwnie. Na każdym kroku stara się łupać tych bardziej zaradnych. Typowa polska zawiść, że komuś powodzi się lepiej, Poza wyjątkami, które tylko potwierdzają regułę Ci ludzie ciężko zapracowali na swój „sukces”

Odpowiedz

Sebastian Październik 14, 2016 o 11:27

Dlaczego masz nadzieje? Masz nadzieje wiecej placic za czynsz? Wiecej placic za kazde produkty w sklepie? Jezeli ktos ma wiecej niz 1 nieruchomosc, to druga i kazda nastepna najprawdopodobniej wynajmuje. Koszt proponowanego przez Ciebie podatku zostanie przeniesiony na najemce w cenie czynszu. Jezeli to lokal uzytkowy, przedsiebiorca koszty podatku przeniesie na uslugi lub sprzedawane w danej nieruchomosci produkty. Naiwnoscia jest ze podatek taki zaplaci wlasciciel wielu nieruchomosci. Takimi pomyslami nieuchronnie cofamy sie w strone PRL. Tylko w Polsce panuje jakas nieuzasadniona zazdrosc i nienawisc do osob wynajmujacych swoje nieruchomosci. W Niemczech 80% ludzi zyje w wynajmowanych nieruchomosciach, a mobilnosc i elastycznosc znaczaco wplywa na dobrobyt.
Radze przelyslec swoj tok rozumowania. Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysiek Wrzesień 12, 2016 o 10:50

W jednym z odcinków z 2014 roku chyba z zaproszonym gościem wspomnieliście o szukaniu alternetyw nie tylko po to, żeby na nich zarabiać, ale żeby się uczyć – a nuż się w tym odnajdziemy, a może nawet znajdziemy żyłkę złota. Nie znam się, ale od dawna wydawało mi się, że nieruchomości powinny być raczej jakimś zabezpieczeniem, szczególnie dla osób kreatywnych, które potrafią rozwinąć skrzydła.

Odpowiedz

Bartek Wrzesień 12, 2016 o 11:08

Cześć,

Nazywam się Bartek, mieszkam poza granicami Polski, natomiast w naszym kraju mam już jedno nieobciążone kredytem mieszkanie, które chciałbym wynająć, jednak z uwagi na słabą lokalizację nie sądzę, aby udało mi się na nim spektakularnie zarobić. Myślę, że 500zł miesięcznie to wszystko, co mogę osiągnąć, ale do rzeczy.

Ponieważ mam bardzo dobrą zdolność kredytową, dzięki dochodowi ok. 10K PLN m-c, chciałbym kupić w Polsce dwa mieszkania typowo pod wynajem. Myślałem o Rzeszowie i Krakowie. Zakładając, że zakupię dwa mieszkania po 250K-280K PLN, które będą miały po 5 pokoi, które zamierzam wynajmować studentom, policzyłem sobie swobodnie, że z wynajmu będę miał 800PLN * 5 = 4000PLN od mieszkania. Od tego odliczam kwotę kredytu +/- 1200PLN = 2800PLN minus podatek, który może być marginalny. Czy dobrze liczę? Czy są jeszcze jakieś pułpaki w moim myśleniu?

Proszę o radę doświadczonych inwestorów, którzy posiadają już kilka, bądź więcej nieruchomości pod wynajem :) co prawda czytam bardzo dużo blogów na ten temat, ale wiedza osoby, która w praktyce się tym zajmuje, jest zawsze dużo więcej warta, niż suche liczby w internecie.

Jednocześnie pozdrowienia dla Michała – robisz kawał dobrej roboty, cieszę się, że dawno temu trafiłem na Twój blog.

Pozdrawiam.

Odpowiedz

FCProspekt Wrzesień 12, 2016 o 13:43

Na pewno powinieneś uwzględnić także:
1. skoro mieszkasz za granicą to nie bedziesz się samemu zajmował nieruchomościami – a wiec koszty obslugi najmu. Jest to przeważnie do 10% miesięcznie i do 100% w miesiącu, w którym trzeba znaleźć najemcę.
2. Przy wynajmie na pokoje po twojej stronie będzie koszt czynszu do spółdzielni a także internet.
3. Nie jestem ekspertem od podatków, ale pracując za granicą nie rozliczasz się w Polsce, a wiec nieskorzystasz w pełni z amortyzacji przyspieszonej, a co za tym idzie, nie obniżysz sobie podstawy opodatkowania (z amortyzacją mieszkanie może przynosić na papierze stratę, w twoim przypadku to może się nie udać).
4. Szacując zwrot z inwestycji warto wziąć pod uwagę odnawianie pokojów oraz większe remonty.
5. W kosztach zakupu nieruchomości musisz uwzględnić pośredników – skoro dużo zarabiasz za granicą to najprawdpodobniej nie opłaca się tobie samemu poszukiwać, remontować, meblować, załatwiać finansowania.

Odpowiedz

Robert Wrzesień 12, 2016 o 15:15

Sprecyzuję, że koszt obsługi najmu to jakieś 10-11 % miesięcznie jak jest wynajęte, jak jest puste to znacznie mniej. Dobre firmy nie biorą też całego czynszu tak jak piszesz za znalezienie najemcy, tylko to jest już w opłatach.

Co do internetu to niekoniecznie na siebie bierzesz, no chyba że chcesz mieć standard hotelu. Każdy pokój może sobie sam kupować neta, albo się nim dzielić. Jako właścicielowi odradzam brania na siebie takich rzeczy jak internet czy kablówka.

Odpowiedz

Joanna Wrzesień 12, 2016 o 13:46

Czesc Bartek,
Postanowilam odpowiedziec na Twoje pytanie, gdyz sama zakupilam mieszkanie w Polsce (Warszawie) pod wynajem, pracujac za granica. Dlatego tez mam na ten temat wiedze praktyczna. Mam nadzieje ze ponizesze uwagi beda przydatne:
– Jesli Twoim glownym dochodem jest ten zagraniczny to bedziedz mogl wziasc kredyt tylko w walucie ktorej zarabiasz. (Banki nie udziela Ci kredytu w zlotowkach, zostalo to prawnie uregulowane bodajze 2 lata temu). Nie wszystkie banki maja w ofercie kredyty walutowe wiec ma znaczenie gdzie zarabiasz. (np. wiekszosc bankow udzieli kredytu w euro ale juz niewiele bankow udziela pozyczki np w GBP). Z reguly kredyty w walucie obcej sa wyzej oprocentowane bo niewiele bankow takie kredyty udziela i nie ma za bardzo mozliwosci wyboru i negocjacji marzy. (W moim przypadku marza wynosi 4.70% plus stafka referencuja czyli okolo 5.27% total) Mam kredyt w Alior Banku i kiedy bralam kredyt tylko ten bank mial w swojej ofercie pozyczki w funcie brytyjskim.
– Druga istotna kwestia to kiedy taki kredyt brac, bo ma znaczenie wartosc zlotowki w stosunku do waluty w ktorej bedziesz bral kredyt. Najlepiec Kiedy zloty jest slaby bo po pierwsze bedziesz mial nizszy kredyt a po drugie jesli zloty sie umocni tp twoja wartosc kredytu w zlotowkach bedzie spadac. Analogicznie jesli wezmiesz kredyt gdy zloty jest mocny a potem bedzie spadal to pomimo ze rata miesieczna bedzie taka sama w obcej walucie to wartosc kredytu w zlotowka urosnie.
– Kolejna kwestia to cena nieruchomosci, niestety mysle ze bedzie Ci bardzo ciezko znalez mieszkanie 5 pokojowe szczegolnie w Krakowie to niestety o wiele wyzsza kwota. Mysle ze minimum to 400K co bedzie tez mialo wplyw na wysokosc kredytu. Dla zobrazowania: Ja kupilam kawalerke w Warszawie za 255K i kredyt bralam w wysokosci 240K, moja miesieczna rata wynosci 260GBP czyli w tej chwili okolo 1350zl. Wiec szacuje ze za mieszkanie wartosci okolo 450K rata bedzie okolo 2500zl m/c. Najlepiej zglos sie do bankow i popros o symulacje kredytu to bedziesz wiedziala jak wysoka bedzie rata.
– Koszty czynszu: Pamietaj o miesiecznej oplacie jaka bedziesz musial wniesc do spoldzielni. Czesto ta oplata jest naliczana za m2, i jest czesto nieco wyzsza w starszych bydownictwach. Ja za nowe 39m2 place miesiecznie 369zl.
– Podatek od dochodu nie bedzie az taki marginalny. Masz dwie opcje: Podatek ryczaltowy 8% od przychodu miesiecznie Przy tej opcji nie mozesz odliczac kosztow czyli w Twojej wersji byloby 320zl mc (4000zl*8%). Druga opcja to podatek dochodowy chyba wynosci 20% rocznie od dochodu (mozesz odliczac kloszty).
-Ostatnia kwestia: w swoich obliczeniach oplacalnosci inwestycji uwzglednij tzw miesiace martwe, kiedy nie bedziesz wynajmowal mieszkania. W przypadku studentow sa to 3 miesiace w roku kiedy mieszkanie jest wolne. Studenci zazwyczaj wynajmuja mieszkania na czas okreslony od pazdziernika do czerwca. A w tych miesiacach bedziesz musial zaplacic rate i czynsz do spoldzielni.
Generalnie nie moge Ci dorzadzic czy to oplacalne czy nie, zalezy od nieruchomosci, trzeba to wszystko dobrze policzyc i uwzglednic powzysze uwagi przy oszacowaniu zysku. Powodzenia i w razie jak masz jakies watpliwosci czy pytania to chetnie podziele sie swoimi spostrzezeniami.
Pozdrawiam i mam nadzieje ze moja odpowiedz jest pomocna.

Pozdrawiam,
Asia

Odpowiedz

Tonek Wrzesień 12, 2016 o 17:18

Podatek ryczałtowy z najmu to 8,5%

Odpowiedz

Kamienicznik Styczeń 5, 2017 o 22:05

Chciałem tylko podpowiedzieć ,że przy wynajmie większej ilości mieszkań jest traktowane jako działalność gospodarcza z dużo większymi obciążeniami niż 8,5%.
Przepisy skarbowe są tak ustawione ,ze w każdej chwili US może stwierdzić ,ze jest to działalność i obciążyć wstecznie (6 lat!!!) niespłaconym podatkiem z progresją ok 30 % rocznie a może i więcej. Dodatkowo należy brać pod uwagę ,ze inwestycja jest w PLN a przyszłość PLN jest niewiadoma. (w tym roku 20% straty do USD i innych walut. Zysk z zainwestowanych pieniędzy ok 5% . Nie mówiąc o wielu zagrożeniach. I tyle w temacie.

Odpowiedz

Michał Żółtowski Wrzesień 16, 2016 o 19:48

Jak firma, która będzie Ci zarządzać zaproponuje umowy od września do czerwca, to zmień firmię. Wszyscy profesjonaliści na rynku wynajmu pokoi podpisują umowy na 12 miesięcy i biorą za to dodatkową prowizję, ale za to pustostany nie przekraczają 5% rocznie, często wynoszą 0%.

Odpowiedz

Karol Wrzesień 12, 2016 o 17:42

Jedyna pułapka jaką widze, to błędne założenia co do kosztu mieszkania. Nie wiem gdzie w Krakowie 5-cio pokojowe mieszkanie chcesz znaleźć za 250-280K PLN, tu raczej powinieneś patrzeć na kwotę +400K PLN.

Odpowiedz

Tome Wrzesień 12, 2016 o 22:21

Cz Barek,

5 Pokoi w Krakowie to mysle ze 400-450 conajmiej i to zalezy gdzie. Moze te 280 dotyczy Rzeszowa. Mysle ze w obliczeniach powinnej wsiasc inne czynniki nie zalezne, naprawy, dopilowanie przez kogos itd. Na pewno to nie jest prosta mana z nieba.

Pozdr i powodzeania,

Odpowiedz

Rafik Wrzesień 13, 2016 o 17:55

Nie wiem jak w Rzeszowie ale w Krakowie za 280k raczej nie da się kupić 5 pokojowego mieszkania.

Odpowiedz

Klaudia Wrzesień 16, 2016 o 21:39

Da się, nikt nie mówi ze to ma być mieszkanie 80m2 teraz 5 pokoi robi się w 50m2 w Krakowie;)

Odpowiedz

Małgorzata Wrzesień 19, 2016 o 23:12

podaj przykład. najlepiej linka do takiego mieszkania.

Odpowiedz

Małgorzata Wrzesień 19, 2016 o 23:10

nie wiem, czy ja dobrze czytam, chciesz kupic 5 pokojowe mieszkanie za 250 000 zł polskich? w Krakowie? Za 250 000 to max 2 małe pokoje, mieszkanie ok. 36 m2

Odpowiedz

ppp Wrzesień 20, 2016 o 16:03

250K-280K PLN za mieszkanie w Krakowie które ma 5 pokoi? Nie ma takich cudów tutaj.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 21, 2016 o 08:23

Hej PPP,

Nie generalizuj. 😉

Pozdrawiam

Odpowiedz

Ania Październik 12, 2016 o 13:12

PPP ma racje – jestem świeżo po kupnie mieszkania w Krakowie po 9 miesiącach poszukiwań – za 250 K można kupić mieszkanie 3 pokojowe do generalnego remontu w starym budownictwie (wielka płyta), a przy ogromnym szczęściu i bardzo szybkim złożeniu oferty sprzedającemu za 280 K do remontu ok. 15-20 letnie w bloku z cegły. Metraż ok. 50- 60 m2. Dodam, że ceny te dotyczą lokalizacji oddalonych od centrum o jakieś 25-30 minut jazdy komunikacją miejską, bez miejsca parkingowego czy garażu. Wbrew pozorom studenci są zmotoryzowani i często kwestia parkowania decyduje, czy wynajmą pokój, szczególnie, że z takiego mieszkania „wszędzie” jest daleko, a praktycznie żadna uczelnia nie ma siedziby tylko w jednym miejscu.
Owszem, czasami trafiają się okazje – za ok. 350 K można kupić mieszkanie 5 pokojowe, oczywiście z rynku wtórnego i wymagające zrobienia łazienki i kuchni, wyposażenia w sprzęty i meble lub wymagające generalnego remontu (niestety często opis „do odświeżenia” ma niewiele wspólnego z rzeczywistością). Trzeba też wziąć pod uwagę, że jeśli kupującego nie ma na miejscu, trudno mu szybko podjąć decyzję o transakcji, a wcześniej dobrze ocenić atrakcyjność mieszkania, szczególnie, że nie zna miasta. Pośrednik, nawet mimo najszczerszych dobrych chęci, może takiej osobie wyrządzić niedźwiedzią przysługę. Hasło „chcę mieszkanie na wynajem dla studentów za 250- 280 K, 5 pokoi” jest bardzo pojemne, i już abstrahując od nierealności ceny, może doprowadzić do zakupu czegoś, co będzie kłopotem dla nowego właściciela i znajduje się jedynie w granicach administracyjnych miasta. Nie jest prawdą, że student wynajmie wszystko, bo liczy się tylko cena wynajmu. Jeśli ktoś faktycznie chce wydać poniżej 300 K na mieszkanie, to najrozsądniej jest kupić w Krakowie kawalerkę w nowszych inwestycjach lub bliżej centrum w starszym budownictwie – nie osiągnie się wtedy z wynajmu 4 K miesięcznie, ale już 1,5 – 2 K to całkiem realna kwota (zależnie od miejsca i standardu). Wszelkie luki w ciągłości najmu są mniej odczuwalne i trwają krócej – wbrew pozorom 5 pokoi wynajmowanych przez 5 ludzi, lub jeszcze gorzej, pary, zawsze generuje jakieś konflikty, co często skutkuje wypowiedzeniem umowy czy to przez najmującego czy właściciela. Założenie, że będzie to paczka zgranych przyjaciół jest nad wyraz optymistyczne.
Co do komentarza Klaudii – 5 pokoi na 50 m2? Chyba to będą wydzielone przez właściciela na dziko pokoje bez okien (na takim metrażu dominują układy zwrócone na jedną stronę świata, tylko w niewielkim przypadku mamy do czynienia z przewietrzanym mieszkaniem, praktycznie nigdy nie ma oddzielnej kuchni, co przy wynajmie kilku osobom jest koniecznością), poza tym istnieje coś takiego jak minimalny wymiar pomieszczeń, więc po prostu takiego koszmarku nikt by do budowy nie dopuścił. Owszem, są przymiarki do zlikwidowania tych „ograniczeń”, żeby mogły powstawać „apartamenty” mające jedynie 15 m2. No i pozostaje pytanie – jak bardzo ktoś byłby głupi, gdyby zdecydował się na zakup takiego mieszkania? Komu je wynajmie, wampirowi uczulonemu na światło słoneczne? Nie traktujmy przyszłych najmujących lokal niczym przynoszących nam gotówki zwierząt, bo to zawsze obróci się przeciwko nam. No i pamiętajmy o tym, że lokator bywa, o ile zawsze nie jest, „roszczeniowy” – płaci i wymaga. Mieszkań i pokoi na wynajem w Krakowie jest całkiem sporo, założenie, że zarobimy na wszystkim co rzucimy na wynajem jest nierozsądne.

Odpowiedz

Rafał Wrzesień 26, 2016 o 00:51

Witaj Michale,

Bardzo fajny podcast. Podziwiam naprawdę, że Twoje oczy patrzą na te niektóre komentarze jeszcze i je czytają. Mnóstwo ludzi bez doświadczenia. Ale jak wspominałeś w podcascie – nie ma to znaczenia dla ludzi idących swoją ścieżką. Też do nich należę.

Zajmuję się podnajmem już od jakiegoś czasu (aktualnie 49 pokoi) w Gdańsku. Powiem Ci szczerze, że u mnie również wszystko chodzi jak w zegarku przy fajnych stawkach czynszu. Jak mało kto u nas mam praktycznie zerowe pustostany i porządek w mieszkaniach. Całość oparta jest na odpowiednim standardzie pokoi, profesjonalnej obsłudze ale przede wszystkim na psychologicznym i formalnych zabezpieczeniu się oraz weryfikacji najemcy.
Tu chyba dużo pomaga też intuicja oraz czynnik ludzki.

Jestem pewny, że przewidujesz Gdańsk jako jedno z miast :). Mnóstwo studentów, ukrainców oraz budowanych szklanych biurowców. Ale najlepsza jest turystyka…nie napiszę jakie konkretnie są to kwoty i zwroty ale są bardzo przyjemne.

Michale słowem końca…jeśli będziesz chciał by ktoś wykonał remont Twojego mieszkania oraz zagwarantował Ci wieloletni najem za konkretną ustaloną stawkę czynszu – zapraszam do siebie

Pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

agrafka Wrzesień 12, 2016 o 11:20

Dziękuję za nowy, wygodniejszy transkrypt :)

Odpowiedz

piotrek Wrzesień 12, 2016 o 12:38

Bardzo fajny podcast. Moim zdaniem przykład zdroworozsądkowego myślenie o „inwestowaniu” w nieruchomości. Sam myślałem o podobnym modelu, dlatego już teraz czekam na tę serię artykułów.

Odpowiedz

Marta Wrzesień 12, 2016 o 12:49

Hej :) Trochę mi smutno jak tego słucham, bo ja jestem własnie po tej drugiej stronie – wynajmuję mieszkanie we Wrocławiu, gdzie się powoli robi druga Warszawa, wszystko jest strasznie drogie, a właściciele mieszkań podwyższają cenę – bo mogą. Dodatkowo sprawa z agencjami, przez które wynajmują ludzie mieszkania, denerwują mnie, bo jak widzę ogłoszenie na mieszkanie przez agencję, oznacza to dla mnie 200-300 zł więcej co miesiąc do wydania na mieszkanie. Więc właściciele mieszkań nie przejmują się, nie ponoszą kosztów jak Ty to robisz, płacisz za własną wygodę, tylko wszystko przerzucane jest na nas, wynajmujących mieszkania. Trochę to wszystko sprawia mi lekkie rozgoryczenie 😉 Dodatkowo – te okropne wielopokojowe mieszkania. Mieszkałam w miejscu, gdzie było 5 pokoi i jedna łazienka. Koszmar. Dodatkowo współlokatorzy byli totalnie brudni, niczym się nie przejmowali. Mieszkało mi się tam okropnie i w życiu już nie wynajmę pokoju w mieszkaniu który ma więcej niż 2 pokoje. Czas na własne mieszkanie, niestety dopiero zaczęłam pracować i na kredyty w takim młodym wieku jeszcze nie mam. Ale przyjdzie na to czas z odrobiną cierpliwości i oszczędzania.

Inną rzeczą, którą chciałam zapytać tak całkowicie offtopic, może ktoś inny mi odpowie. Wynajmuję pokój w mieszkaniu, gdzie właściciela widziałam tylko przy podpisywaniu umowy na czas nieokreślony i potem ani razu. Kiedy coś się psuje, albo staram się sama naprawić, albo czekam miesiąc na interwencję właściciela (przy poważniejszych sprawach, typu pralka na złom, drzwi w łazience wypadły z zawiasów). Wiem, że umowa między nami jest podpisana, ale właściciel nie zarejestrował tej umowy nigdzie ani nie płaci za to podatków. To na pewno nie do końca legalne, ale oczywiście stwierdził, że inaczej by mu się to nie opłacało. Czy umowa między nami ma w ogóle siłę prawną? Boje się np., że nie dostanę swojej kaucji i nic nie będę mogła wtedy z tym zrobić tak naprawdę. Z góry dziękuję za pomoc :)

Odpowiedz

Agnieszka Wrzesień 12, 2016 o 13:46

Cześć Marta,

Ty podpisałaś legalnie umowę, a rozliczanie się z podatku jest po stronie wynajmującego. Umowa jest jak najbardziej wiążąca, a problem może mieć osoba, od której wynajmujesz (gdyby ktoś np. doniósł, że czerpie przychód z najmu i się z tego nie rozlicza), a nie Ty. Jeśli w umowie była mowa o zwrotnej kaucji, nie powinnaś mieć najmniejszego problemu z wyegzekwowaniem jej zwrotu. Przy przekazaniu lokalu bezpieczniej dla obu stron jest podpisać protokół zdawczo-odbiorczy stwierdzający stan lokalu i jego wyposażenie, żeby właściciel nie potrącił Ci z kaucji kwoty za rzekomo powstałe usterki, które były wcześniej bądź nie wynikają z Twojej winy. Bardziej szczegółowa umowa chroni lepiej obie strony, a w szczególności tą uczciwszą.

Pozdrawiam

Odpowiedz

agrafka Wrzesień 12, 2016 o 14:41

„właściciel nie zarejestrował tej umowy nigdzie ani nie płaci za to podatków. To na pewno nie do końca legalne, ale oczywiście stwierdził, że inaczej by mu się to nie opłacało”
To jest ogółem bardzo zabawne :) Też mieszkam we Wrocławiu, wynajmując mieszkanie po niemal warszawskich stawkach, i też często słyszę to od właścicieli, że nie odprowadzają podatków, bo inaczej wynajem by im się nie opłacał. Zarabiają na mieszkaniu sporo pieniędzy, ale płaczą, jakby to było na granicy opłacalności. Dla mnie to trochę takie kurtuazyjne ostrzeżenie, że jak chcesz, żeby było na legalu, to podniosę ci czynsz.

Odpowiedz

Tomek Wrzesień 13, 2016 o 20:54

To jest dość zabawne podejście. Jak mu się nie spina biznes z powodów podatkowych to niech się zajmie czymś innym. Jego obowiązkiem jest płacenie podatków.
Choć podejrzewam że to tylko takie nasze stereotypowe narzekanie na wszystko.

Zupełnie z innej strony ryczałt 8.5% od przychodu. A jak ma kredyt to doliczając amortyzację podatku i tak nie zapłaci (realnie)

Odpowiedz

Michał Żółtowski Wrzesień 16, 2016 o 20:01

Najpierw o cenach najmu we Wrocławiu innych miastach. Myślę, że głównym powodem rosnących cen jest coraz większy popyt na wynajem. Ten popyt powoduje, że wiele osób w sposób zorganizowany kupuje mieszkania na wynajem i powierza firmom zarządzającym. To zwykle są mieszkania o najwyższym standardzie – dlatego są droższe 200-300 zł, a nie dlatego że „agencja przerzuca koszty”.

Teraz odnośnie właściciela, który nie dba o mieszkanie (i najemców). Poczytaj kodeks cywilny :) Zwykle właściciele zastrzegają w umowie, że nie możesz wykonywać żadnych napraw i modyfikacji mieszkania bez zgody właściciela – jeżeli tego nie zastrzegł to możesz śmiało wzywać hydraulika/elektryka – co tam potrzebujesz – pod warunkiem oczywiście, że dana rzecz popsuła się w trakcie najmu a nie przed. Zgodnie z prawem właściciel jest zobowiązany zwrócić Ci poniesione koszty. Spokojnie można tego dochodzić w sądzie.

Jeżeli zastrzegł, że nie wolno Ci tego robić, to z automatu należy Ci się rekompensata do czynszu, z uwagi na obniżoną używalność najmu. Liczy się % obniżonej używalności (ustawa w żaden sposób tego nie doprecyzowuje) razy ilość dni, w których na obniżona używalność występowała. Np. brak dostępu do wody u mnie w firmie określamy na około 30-40% – zależnie od konkretnej sytuacji.
Pamiętaj o zachowywaniu zawsze odpowiednich formalności. Należy wysłać wniosek o rekompensatę, za potwierdzeniem odbioru do właściciela, z powołaniem się na odpowiednie paragrafy itp.

Dochodzenie swoich racji poprzez poinformowanie właściciela o tym, że w przypadku kontroli skarbowej cały jego dochód z najmu zostanie opodatkowany stawką 75% uważam za bardzo dobry straszak – dlatego też zawsze doradzam właścicielom płacenie podatków od najmu :)

To się rozpisałem 😉 Pozdrawiam!

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 12, 2016 o 12:59

Michał, czy zastanawiałeś się co podatkowo dzieje się z mieszkaniem po 10 latach amortyzacji?

Po 10 latach wartość środka trwałego (mieszkania) wynosi 0 zł. Nie można go już dalej amortyzować i generować kosztów. Rozumiem, że opłacałoby się je wtedy sprzedać, by zakupić nowe do amortyzacji? Czy zakładając, że mieszkanie pierwotnie było warte 100 tys. zł to po 10 latach amortyzacji od całej kwoty sprzedaży w działalności musisz zapłacić podatek dochodowy?

Czy dobrze rozumiem, że księgowa wartość mieszkania po 10 latach to 0 zł a rynkowa cena sprzedaży to np. 115 tys. zł. Czy wtedy 115 tys. zł będzie całościowo opodatkowane?

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 12, 2016 o 13:04

Hej Jakub,

Bardzo dobre pytania. Oczywiście zastanawiałem się nad tym. Scenariuszy jest kilka, ale najbardziej oczywiste to:

1) Wynajmujesz dalej nie ponosząc kosztów amortyzacji i płacisz efektywnie wyższe podatki (opcja taka sobie).
2) Sprzedajesz na rynku wtórnym i kupujesz coś innego.

Czy płacisz podatek przy sprzedaży? No nie. Mieszkanie kupowane jest do majątku prywatnego i sprzedawane z majątku prywatnego. Podatek płaci się jeśli sprzedajesz mieszkanie wcześniej niż przed upływem 5 lat od zakupu. Później już nie.

Są też inne scenariusze, ale na razie ograniczmy się do tych. :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 12, 2016 o 13:11

Michał,
Dziękuję za odpowiedź. Z podcastu chyba źle zrozumiałem, że mieszkania będą w Twojej działalności gospodarczej. Ale przy zakupach do majątku prywatnego to faktycznie świetna opcja.

Przy działalności gospodarczej wydaje mi się, że na koniec (po 10 latach) i tak przyjdzie ten podatek zapłacić. Z przykładu:
Przychód ze sprzedaży mieszkania po 10 latach: 115 tys. zł
Koszty sprzedaży po 10 latach: 0 zł (środek trwały zamortyzował się całkowicie)
Dochód do opodatkowania: 115 tys. zł, co jest dość bolesne.

Chyba, że jest gdzieś błąd w moim rozumowaniu?

W każdym razie serdecznie życzę powodzenia. Twój pomysł bardzo mi się podoba i myślę, że się powiedzie.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 12, 2016 o 13:21

Hej Jakub,

No to rzeczywiście nieporozumienie. Ja (a w zasadzie my) kupujemy mieszkania do majątku prywatnego, przy czym wynajem rozliczamy w działalności gospodarczej. To jak najbardziej OK.

I tak naprawdę to jedyny scenariusz, który uważam za sensowny dla siebie. Wiem, że niektórzy kupują nieruchomości na spółki itp., ale ja nie potrafiłem dotychczas znaleźć dobrego uzasadnienia dla tego modelu (no chyba, że spółki celowe pod konkretny binzesplan i konkretne inwestycje, ale to nie moja bajka w chwili obecnej).

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Robert Wrzesień 12, 2016 o 15:18

Po całkowitej amortyzacji można przejść na podatek ryczałtowy który wynosi tylko 8,5 %. To też jest jakaś opcja. Albo szukać kosztów gdzie indziej – koszty z działalności gospodarczej można łączyć z kosztami z najmu.

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 12, 2016 o 22:07

Jak można łączyć? To nie są inne źródła przychodu?

Odpowiedz

Hubert Wrzesień 12, 2016 o 21:38

Jeszcze jedna rzecz, która może zaskoczyć potencjalnych inwestorów: może dojśc do takiej sytuacji, że przy sprzedaży mieszkania trzeba będzie naliczyć VAT!

Oczywiście – wszystko da się ominąć, wiedząc o tym wcześniej.

Odpowiedz

Callipso Wrzesień 12, 2016 o 22:38

Hey

Michał mógłbyś wyjaśnić jak to ze sprzedażą takiego w pełni zamortyzowanego mieszkania wygląda? Bo piszesz dalej wynajmować albo sprzedać. Co wtedy przy sprzedaży? Bo w działalności masz mieszkanie warte księgowo 0 i sprzedajesz za jakąś wartość. Czy zdejmujesz wtedy z działalności – bo przecież wartość 0 i jako z majątku prywatnego sprzedajesz bo już dawno minęło 5 lat (10 lat amortyzacja). Ile musi minąć od wyjęcia z działalności do sprzedaży?

Z tego co rozumiem to Ten model ma uzasadnienie podatkowe i ochronę kapitału z tym, że bardziej ci zależy na optymalizacji podatkowej teraz.

Przy 10 mieszkaniach po 400K daje jakieś 80 tysięcy podatku mniej rocznie. ( 10% od 4 mln razy 19%). Trochę dużo zabawy jak na w sumie niewielką oszczędność. Sprawdzałeś może alternatywę czyli zatrudnienie dobrej kancelarii specjalizującej się w optymalizacji podatkowej? Nawet jak skasują cię absurdalnie dużo np. 100k to pewnie wyjdziesz na tym lepiej. Pewnie konstrukcje prawne będą cię kosztować kilka – kilkadziesiąt tysięcy rocznie ale limitu optymalizacji pewnie nie będzie.

W ustawie jest jak byk, że mieszkanie takie musi być pod działalność. Biuro JOP w każdym mieście raczej odpada:) wiec zakładam, że bloger piszący o wynajmie mieszkań musi posiadać mieszkania:) Poza tym, że musisz wykazać związek zarobkowy między pisaniem o mieszkaniach a posiadaniem takich to czy ma to znaczenie, że zarobisz 100 zł na pisaniu a wydasz 4 mln na mieszkania? Zastanawiam się ile musiałbym wykazać takiego dochodu w stosunku do wartości mieszkań (wartości uszczuplonego podatku) by US nie przyczepił. Mógłbyś coś poradzić? Kiedyś wspominałeś, że masz liczne kontrole :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2016 o 01:33

Hej Callipso,

Kopę lat. W zasadzie odpowiedziałem poniżej:

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/dlaczego-inwestuje-w-nieruchomosci#comment-306032

Co do wariantu z zatrudnieniem kancelarii do optymalizacji podatkowej – jedno nie wyklucza drugiego. Niemniej jednak ja mam ograniczoną wolę stosowania rozwiązań, które są ewidentnym przekrętem i dążeniem do zerowych podatków. Jakkolwiek by to nie brzmiało – szukam bezpiecznego optimum a nie maksymalnego cięcia podatków wszelkimi dostępnymi sposobami.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Callipso Wrzesień 13, 2016 o 08:57

Michał, ja tu jestem cały czas, po prostu nie komentowałem 😛
Już wertowałem te warianty, pogrzebię jeszcze:)

Z mieszkaniami pieczesz dwie pieczenie przy jednym ogniu. W dodatku czujesz się w tym komfortowo a przepisy w miarę jasne. ( na dzisiaj)

Jeśli masz ograniczoną wolę szukania rozwiązań to tym bardziej polecam kancelarię. Bo jest różnica między agresywną optymalizacją patrz Apple z 0,005% a 3-5% podatku, gdzie moim zdaniem jest to w zasięgu bez ryzyka i krętactwa.

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Można by też powiedzieć, że bloger piszący o najmie nie potrzebuje aż 10 mieszkań i starczą mu dwa albo jedno albo w ogóle, bo też można:) Czy to już jest krętactwo? Bo może będziesz miał 20 mieszkań i wtedy nie zapłacisz żadnego podatku, kto wie.

Z drugiej strony kiedy optymalizacja jest ok a kiedy staje się ewidentnym przekrętem? Gdy zejdziesz z 19% do 5% jest ok a gdy zejdziesz do 1% albo mniej to już krętactwo?

Ja tego nie umiem rozdzielić moralnie i jest zero jedynkowe. Albo optymalizujesz albo nie. Jest tylko poziom ryzyka i chciwości który jesteś wstanie przekroczyć lub nie.

Nie chcę się wdawać w dyskusję zaczepno- obronną ale ciężko jest znaleźć osobę która lubi i umie rozmawiać o pieniądzach, ma standardy moralne i ma co optymalizować :) Dlatego ciekaw jestem twojego zdania zważywszy, że do niedawna miałeś dewizę ” co nie jest zakazane jest legalne” w kontekście optymalizacji…

Ps.
Książkę kupiłem:P Dla mnie nic nowego:( Tego co było na blogu to chyba trochę więcej niż 30% było… Widać po książce, że druk Eko:) Poza tym bardzo fajna, faktycznie dla początkujących:)

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 12, 2016 o 23:06

Michał,

Widzę, że więcej osób niż ja ma wątpliwości. Powiedziałeś, że kupujesz mieszkanie do majątku prywatnego, ale wykorzystujesz w działalności.

1. Jeżeli ewidencja środków trwałych i amortyzacja jest z majątku prywatnego (tzw. najem prywatny) to chyba faktycznie tego źródła nie możesz łączyć z działalnością gospodarczą, jak wskazał Piotr. Czyli choćbyś na najmie prywatnym miał stratę (wynikającą z dużej amortyzacji) to nie obniży Ci ona podatku na działalności, bo źródła co do zasady się nie łączą.

2. Jeżeli najpierw zakupisz mieszkanie do majątku prywatnego, a później będziesz prowadził na nim działalność to wprowadzisz je do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i tam będziesz amortyzował. W tej sytuacji przy sprzedaży zamortyzowanego mieszkania zapłacisz duży podatek. Aby go uniknąć musisz znowu wprowadzić mieszkanie do majątku prywatnego i odczekać pewien okres (jak napisał Hubert), żeby nie zapłacić podatku.

Czy gdzieś się mylę? Czy używasz innego wehikułu, który nam zdradzisz?

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2016 o 01:25

Hej Jakub,

Odpowiem krótko i wskażę trop. Zachęcam jednak do samodzielnego (póki co) drążenia tematu z doradcami podatkowymi. Dla jasności: nie ma jednoznaczności w tym temacie. Przepisy zmieniły się od 2015 r., ale świeże interpretacje Izb Skarbowych prowadzą do ciekawych wniosków.

Ad. 1. Tak jak napisałem – wciągam nieruchomości do działalności i tam amortyzuję.

Ad. 2. Nie jest taką oczywistością to, że „musisz wprowadzić do majątku prywatnego i odczekać pewien okres żeby nie zapłacić podatku”. Zajrzyj do interpretacji ILPB1/4511-1-455/15-6/TW. Rozróżnia ona pojęcie lokalu mieszkalnego, w którym prowadzisz działalność od takiego, który wykorzystywany jest na rzecz prowadzenia działalności (przekręcam, ale świadomie). Kluczowe jest przeznaczenie nieruchomości oraz to żeby w PKD nie mieć obrotu nieruchomościami. Wygląda jednak na to, że po upływie 5 lat od nabycia możesz mieszkanie (lokal mieszkalny) amortyzowane w ramach DG i wynajmowane na potrzeby innych (ale nie takie, w którym miałeś np. biuro) sprzedać po prostu bez podatku.

Oczywiście temat aż prosi się o wystąpienie do swojej Izby Skarbowej o indywidualną interpretację.

I dla jasności: ja nie jestem doradcą podatkowym. Szukajcie i rozmawiajcie ze swoimi doradcami. :)

I dla jasności 2: szukajcie orzecznictwa po 2015 r., bo zmieniły się przepisy dotyczące tego co jest uznawane za środek trwały (to, że czegoś nie wciągnęliście do EŚT oznacza, że US może uznać, że powinniście byli wciągnąć). Tu jest problem, ale to akurat nieco inny problem. 😉

Oczywiście jeśli ktoś nie uważa tego scenariusza za realizowalny w praktyce, to rzeczywiście musi wyłączyć mieszkanie z ewidencji środków trwałych z DG i „zaparkować” je na kolejne 5 lat przed sprzedażą, aby uniknąć podatku. To komplikuje scenariusz i wymusza płacenie wyższych podatków (brak amortyzacji zamortyzowanego już mieszkania), albo… we wspólnocie majątkowej wskazanie jako osoby rozliczającej wynajem małżonka bez działalności gospodarczej, który może rozliczać najem ryczałtem. Dla jasności: ja nie dopuszczam tego scenariusza na chwilę obecną. 😉

Ufam, że nieco naprowadziłem. Być może za jakiś dłuższy czas powstanie oddzielny wpis na ten temat.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 13, 2016 o 09:15

Michał,
Ad.1. Czy nie jest tak, że Ty możesz wciągnąć te mieszkania do działalności i amortyzować, bo możesz uzasadnić, że te mieszkania są wykorzystywane w tej działalności w ramach prowadzonego przez Ciebie eksperymentu ściśle związanego z tym co robisz na blogu. Czyli możesz powiedzieć, że dzięki temu, że masz te mieszkania masz o czym pisać na blogu. Logiczne wydaje się, że w Twoim przypadku stanowią one koszty uzyskania przychodu.
Czy w przypadku kogoś, kto nie ma takiego uzasadnienia będzie mógł udowodnić, że wynajmowane mieszkanie stanowi koszt uzyskania przychodu? Mam wątpliwości.

Odpowiedz

Kasia Wrzesień 16, 2016 o 14:35

Michale,

w poprzednim podcaście mówiłeś z doradcą kredytowym że w przypadku posiadania „Wynajmu” jako jeden z części działalności gospodarczej może być problem z uzyskaniem kredytów hipotecznych na te 10 mieszkań, ponieważ te kredyty powinny być kierowane na zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych a nie do zakupu mieszkań na wynajem.
Pytanie jak Ty chcesz to zorganizować ?

Pozdrawiam i gratuluję bloga, którego czytam od 3 lat :)

Odpowiedz

Paweł Wrzesień 21, 2016 o 10:36

Hej Michał,

Zakładam, że jesteś pewny tego co mówisz, ale z logicznego punktu widzenia coś mi tu nie gra z tymi podatkami…

Czy aby na pewno można kupić coś do majątku prywatnego i rozliczać to w działalności gospodarczej? A potem sobie sprzedać jak gdyby nigdy nic…? Przecież gdy kupujesz samochód (prywatnie) i chcesz go amortyzować musisz wrzucić go do środków trwałych…. Po amortyzacji, nawet gdy wyciągniesz go z firmy jest chyba limit 5 lat gdzie:
1. zapłacisz Vat od sprzedaży a 2: podatek dochodowy. Nie interesowałem się tym bardziej bo sam mam leasing, a po jego zakończeniu nie planuje wykupywać auta na mnie, tylko żona go wykupi.

To co piszesz brzmi po prostu zbyt pięknie aby było prawdziwe – jeśli faktycznie tak jest, to sam zaraz bym kupił w ten sposób mieszkanie.

Czy jeśli jesteś tego pewien możesz wrzucić jakieś podstawy prawne, bądź oficjalne stanowisko US w tego typu sprawach?

Z góry dzięki!

Odpowiedz

Hubert Wrzesień 12, 2016 o 18:34

Hej Michał,
z tego co się orientuję, to nie możesz tak zrobić, że sprzedasz mieszkanie wyciągnięte ze środków i nie zapłacisz podatku. Musi minąć 5 lat od wyciągnięcia ze środków, w przeciwnym wypadku płacisz podatek z działalności z tytułu sprzedaży tego mieszkania.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 13, 2016 o 01:35

Hej Hubert,

Też tak myślałem do momentu aż nie okazało się, że to nie jest takie oczywiste. 😉 Tu odpisałem:

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/dlaczego-inwestuje-w-nieruchomosci#comment-306032

Inna sprawa, że nikt nie wie ile w tej kwestii może się zmienić na niekorzyść w ciągu najbliższych 10 lat. Ryzyko jest takie, że trzeba będzie przytrzymać dłużej nieruchomości płacąc regularny podatek niepomniejszony o amortyzację.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Hubert Wrzesień 13, 2016 o 12:13

Bardzo ładnie to doprecyzowałeś 😉 Generalnie temat śliski i bez interpretacji się nie obejdzie.

Nie mniej, tak jak mówisz – przez 10 lat dużo może się zmienić.

Dam od siebie mały higlight: jest opcja żeby wielokrotnie amortyzować nieruchomość (aktualizując po drodze wartość rynkową).

Odpowiedz

Prawomen Wrzesień 13, 2016 o 18:58

Nawet jeśli ktoś dostanie pozytywną interpretację indywidualną to nie wykluczone że potem pojawi się negatywna interpretacja ogólna.
A powoływanie się na interpretacje indywidualne, które zapadły w innych sprawach jest kompletnie bez sensu ponieważ nie mają one mocy powszechnie obowiązującej.
Podsumowując, taki model biznesowy to pewne ściąganie sobie na głowę kontroli podatkowej i przyszłych kłopotów

Odpowiedz

Wacław Wrzesień 14, 2016 o 10:25

„A powoływanie się na interpretacje indywidualne, które zapadły w innych sprawach jest kompletnie bez sensu ponieważ nie mają one mocy powszechnie obowiązującej.”

I co z tego ? Jaki przepis prawa zabrania „powoływania się” na interpretacje indywidualne, które zapadły w innych sprawach (w jakimkolwiek postępowaniu) a pomogą w usiłowaniu ochrony swoich praw i interesów. Żaden przepis prawa nie wymaga ubiegania się o wydanie interpretacji indywidualnej (to fenomen na cały chyba świat, zważywszy na ilość wydawanych interpretacji i „miękki” przymus). Dlaczego więc bez sensu ?

Bez sensu jest prawo, które pozwala na w zasadzie dowolną interpretację w tak drobnych zagadnieniach. O czym obaj wiemy :-)

Odpowiedz

Prawomen Wrzesień 15, 2016 o 14:01

W mojej ocenie nie ma to większego sensu ponieważ jeszcze nie widziałem ani jednej sprawy podatkowej w której takie powołanie się na interpretację indywidualną coś komuś dało 😀
W zasadzie można powoływać się na wszystko, nawet na artykuły w gazetach w stylu jednozdaniowe porady w kolorowych poradnikach 😉

Wacław Wrzesień 15, 2016 o 16:18

I znowu: a co to znaczy „coś komuś dało”? Ja mam przywołać sprzyjające mi rozumowanie organu podatkowego lub Sądu. Tyle. Teoretycznie każdy wyrok WSA/NSA, dotyczy innych stanów faktycznych, a nic nie stoi na przeszkodzie (w szczególności żaden przepis prawa), aby „powoływać się” na stanowiska składów zajęte w innych sprawach, aby wzmocnić swoje. A spraw, w których Sąd jawnie PODZIELA (bądź nie) stanowisko czy to WSA czy NSA znam całe mnóstwo. I nie już policzę tych, w których Sąd ZMIENIŁ zadanie. Nawet w IDENTYCZNYM składzie i IDENTYCZNYM porządku prawnym. Cóż, _w_e_l_c_o_m_e_ to Poland ! :-)))

A co do kolorowych pism… hmmm … bez demagogii poproszę.

Magda Wrzesień 16, 2016 o 10:29

Myślę że autor postu wyżej pisząc bez sensu miał na myśli formułkę jaką wklejają izby w interpretacjach indywidualnych, że przytoczone przez podatnika rozstrzygnięcia zapadły w indywidualnych stanach faktycznych, bla bla bla… Ale to jest wymóg formalny, bo teoretycznie w uzasadnieniu interpretacji organ powinien odnieść się do argumentacji podatnika.
Ja tylko chciałam zasygnalizować osobom stosującym agresywne optymalizacje, że jeżeli daje ona Wam więcej niż 100k oszczędności to istnieje ryzyko, że skarbówka zacznie Wam je kwestionować na podstawie GAAR (klauzuli o unikaniu opodatkowania). I tu Michał też uwaga do Ciebie, cała koncepcja ze sprzedażą z majątku prywatnego ma ten właśnie słaby punkt. W chwili obecnej brak jest praktyki, ale za te 10 lat już będzie więc warto spojrzeć nie tylko do PITU ale i Ordynacji weryfikując czy planowane rozwiązanie zadziała.

Paweł Wrzesień 21, 2016 o 12:58

Aktualnie MS i pan Z. Ziobro pracują nad zmianą prawa aby można było się powoływać oficjalnie na cudze interpretacje. Tak czytałem gdzieś nie dawno.

Odpowiedz

Tomasz Antkowiak Wrzesień 24, 2016 o 13:55

Jakub,
Po 10 latach, jeśli jesteś w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, możesz takie mieszkanie darować małżonce i amortyzować przez kolejne 10. Taką darowiznę należy zgłosić do US w przeciągu 6 m-cy od przekazania, żeby nie zapłacić podatku. Z tego co wiem, można tak w kółko :)

Odpowiedz

Marcin Styczeń 31, 2017 o 15:14

Można tak zrobić ale chyba tylko raz. Jest zapis że można amortyzować środek trwały po raz pierwszy przyjęty do ewidencji podatnika. Jeżeli po 20 latach ponownie wprowadzę to samo mieszkanie do mojej ewidencji to raczej łatwo zakwestionować że to jest to samo mieszkanie.

Odpowiedz

Maria Wrzesień 12, 2016 o 13:13

Dzień dobry, czytam od dawna i Twój blog był iluminacją dla mnie jeżeli chodzi o kwestie zarządzania finansami. DZIĘKUJĘ!!! Przeczytałam chyba wszystkie Twoje posty ale nie odważyłam się na komentarz. Tym razem spróbuję :-) Michale, w swoim podcaście poruszyłeś temat inwestycje a ewentualna wojna. W takiej sytuacji trzymanie pieniędzy w banku to najgorsza opcja. Póki co trzymam swoje oszczędności tylko na rachunku oszczędzam, jak się zabezpieczyć na okoliczność takiego zdarzenia jak ewentualna wojna? Nie mam tych oszczędności na tyle dużo abym kupiła mieszkania bez kredytu, częściowe kredytowanie nie jest opcją dla mnie ( z różnych powodów). Może to ciekawy temat na cały post? Pozdrawiam i gratuluję wspaniałego bloga!

Odpowiedz

Małgorzata Wrzesień 12, 2016 o 13:16

Ciekawe i nietuzinkowe podejście do inwestowania w nieruchomości. Jedno bardzo ważne zdanie Michał tu wypowiedział : ‚Nie mam dzisiaj mocnego zaufania do systemu bankowego, nie chcę tam trzymać zbyt wiele pieniędzy’. Nieruchomości są w tym przypadku dość bezpieczną alternatywną. Można oczywiście dyskutować na temat tego czy faktycznie każda nieruchomość powinna generować przychody? Moim zdaniem tak. Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Maciek Wrzesień 12, 2016 o 14:33

Michal, piszesz, ze mieszkania to nie jest forma zarobku dla Ciebie. Zgadzam sie z czescia bo ja tez lepiej sobie radze z zarabianiem niz moglbym zarabiac na wynajmie. Inwestycje taka jednak bardziej traktuje jako przyszle zrodlo dochodow pasywnych.
Jesli w pewnym momencie nie bede chcial lub mogl pracowac to chce zeby to bylo zrodlo dochodow dzieki ktoremu sie utrzymam.

Odpowiedz

Tomasz Wrzesień 12, 2016 o 15:36

A ja zdecydowałem się na zakup lokalu w miejscowości uzdrowiskowej nad Morzem.
Jakie są różnice w stosunku do mieszkania na wynajem w dużym mieście?
– lokal jest mniej eksploatowany z tego względu ze jest wynajęty średnio pól roku (w tym roku było to 168 dni)
– zysk jest duzo większy niż z normalnego mieszkania – w ścisłym sezonie cena za dobę to około 470 zł i wierzcie mi, Lipiec, Sierpień i Wrzesień miałem 100% zarezerwowane
– lokale w kurortach z reguły maja status lokalu niemieszkalnego, nikt w takim lokalu mi się nie zamelduje
– płatność za wynajem jest z góry, brak ryzyka nieopłacenia
– wynajmem zajmuje się duza firma o zasięgu europejskim, obsługa mówi w 3 językach, gros moich najemców to Obcokrajowcy. Tak, to kosztuje sporo, ale i tak finalnie zarabiam wiecej

Tak jak piszesz Michale, każdy z nas ma swój pomysł na wynajem i każdy z nich może przynosić korzyści. Zalezy, w której formie czujemy się lepiej.
Bezapelacyjnie zgadzam się, ze jest to niezła lokata / zabezpieczenie kapitału i dlatego przymierzam się do zakupu kolejnego lokalu.
Tez nie mam zaufania do Banków by trzymać tam jakieś większe oszczędności.

Odpowiedz

Joanna Październik 13, 2016 o 21:57

Witam serdecznie,
Tomaszu, czy moglbys napisac jakies konkrety odnosnie swoich inwestycji? Od pewnego czasu wlasnie taki model chodzi mi po glowie, tym bardziej ze prawdopodobnie jest mozliwosc pobytu w tej nieruchomosci w okreslonym terminie, no i problemem najmu zajmuje sie wyspecjalizowana firma.
Bede wdzieczna za odpowiedz tutaj albo mailem na [email protected].
Z gory bardzo dziekuje,
Joanna

Odpowiedz

margik Styczeń 31, 2017 o 14:45

Ja też poproszę więcej informacji.

Odpowiedz

agata Wrzesień 12, 2016 o 15:57

Cześć Michał,

dzięki za świetny podcast (i książkę, jestem w trakcie pożerania :)

Mnie ostatnio chodzi po głowie bardziej hipotetyczne pytanie: jeśli kupuję mieszkanie w starej kamienicy i, powiedzmy, za kilka lat zapadnie decyzja o tym, że cały budynek będzie wyburzany, bo np. nie opłaca się go remontować, to czy nie jest to przypadek, kiedy wartość Twojej inwestycji spada do niemalże zera (pomijając wartość gruntu)?

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 12, 2016 o 18:10

Wywłaszczenie jest możliwe tylko za odszkodowaniem. No chyba ze nastąpi zmiana konstytucji :)

Odpowiedz

Piotrek Wrzesień 26, 2016 o 19:00

Chyba, że mieszkańcy sami uznają, że warto wyburzyć kamienicę, lub odsprzedać wszystko razem z gruntem..

Nie dotyczy to tylko starych kamienic, przecież kupując teraz nowe mieszkanie nie będzie ono stało 200 lat… za naszego życia raczej postoi ale co później? Czy ktoś o tym myśli?

Odpowiedz

Krzysztof Wrzesień 12, 2016 o 16:43

Dziękuję za odpowiedzenie na mój komentarz. Bardzo ciekawe podejście co do zakupu mieszkań. Otworzyło mi oczy na wiele spraw :) Zastanawia mnie jak podchodzisz do zabezpieczania swojego kapitału w mieszkaniach. Chodzi mi o to czy je ubezpieczasz, jak to podwyższa twoje koszty i czy masz jakieś sposoby żeby zoptymalizować te koszty. Pozdrawiam

Odpowiedz

Marzena Wrzesień 13, 2016 o 13:31

Wydaje mi się oczywiste, że mieszkania są ubezpieczone. Jak chodzi o optymalizację kosztów ubezpieczenia to ja doradzałabym skorzystanie z usług brokera ubezpieczeniowego (za darmo), który wyszuka najlepsze oferty i np. ulokuje ubezpieczenia wszystkich nieruchomości w jednym towarzystwie ubezpieczeniowym (za to mogą być dodatkowe zniżki w składce).

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 12, 2016 o 18:08

Wygląda mi, że Michał powinien inwestować w Rzeszowie :) albo już to robi :)

Odpowiedz

Damian Wrzesień 12, 2016 o 19:26

Witam Michale,

czy mozesz podac jakies linki do firm zajmujacych sie wynajmem na pokoje?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Robert Wrzesień 14, 2016 o 14:40

Wyszukaj w google… Nie chcę spamować linkami, ale chyba największą taką firmą jest Mzuri. Z tego co wiem to również firma Piotra Hryniewicza z Poznania zarządza mieszkaniami inwestorów, kiedyś też na blogu występował facet mówiący o podnajmie mieszkań z Krakowa – też chyba zaczął zajmować się tym tematem. Michał na pewno będzie opisywał ten rynek i może coś podpowie na temat wyboru tych firm. Na pewno nie ma ich zbyty wiele, konkurencja nie jest zbyt duża, co pewnie przekłada się na ceny oraz poziom usług.

Odpowiedz

Damian Wrzesień 15, 2016 o 16:12

Znam Mzuri ale nie zajmują się oni zarządzaniem mieszkan na wynajem pokoi, dlatego wlasnie pytam o firme konkretnie swiadczacej taka usluge. Ma ktos z Was jakies doswiadczenia z taka firma?

Odpowiedz

Robert Wrzesień 16, 2016 o 14:47

Z tego co wiem, Mzuri zajmuje się zarządzaniem pokojami również.

Odpowiedz

Rafał Wrzesień 12, 2016 o 19:27

Michał, dzięki za super inspirujące podcasty związane z zakupem 10 nieruchomości, które dają kopa motywacyjnego i pobudzają do myślenia na temat związane z inwestycjami. :) Mi słuchając podcastu nasunęło się kilka pytań:
1. Czy można rozliczyć wynajem mieszkania prywatnego w ramach działalności gospodarczej? Czy nie wiąże się to z wpisaniem mieszkań na stan działalności?
2. Czy kredyty bierzesz jako osoba prywatna, czy też bierzesz je na działalność? I dlaczego taką formę wybrałeś?
3. Jak wygląda kwestia ewentualnej sprzedaży mieszkania wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej? W szczególności, czy wiążą się z tym jakieś dodatkowe podatki?
4. Czy jeśli tak mocno obniżasz sobie podatki poprzez wysokie koszty związane z amortyzacją, to nie ogranicza Ci to zdolności kredytowej? A jeśli tak to jak chcesz sobie z tym poradzić? Czy kredyty weźmiesz w jednym roku, gdzie będziesz miał duże podatki i dużą zdolność, a w kolejnych latach już nie będziesz brał kredytów i wtedy będziesz mógł spokojnie rozliczać wysokie koszty i płacić niskie podatki?
5. Czy koszty około kredytowe inne niż odsetki (m.in. prowizja, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenie od utraty pracy) możesz wrzucić w koszty i zmniejszyć podatek z wynajmu?
6. Jeśli bierzesz kredyt pod hipotekę mieszkania, które wcześniej kupiłeś za gotówkę, to czy możesz odsetki wrzucać w koszty od razu po zaciągnięciu kredytu, czy też możesz to robić dopiero po zakupie kolejnej nieruchomości?

Z góry dzięki za odpowiedź :)

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 12, 2016 o 22:15

Hej Michał,
Mam pytanie odnośnie optymalizacji podatkowej. Powiedziałeś, że mieszkania będziesz rozliczał w formie działalności gospodarczej. Było wspomniane, że nawet gdy nie zarobisz na wynajmie to koszty amortyzacji mieszkania w penym stopniu pomniejszą przychód z działaności bloga i dzięki temu zapłacisz mniejszy podatek. Przychodzą mi do głowy następujące kwestie:
1) Czy dla wynajmu mieszkań założysz osobną działalność gospodarczą? Jeżeli tak to rozumiem, że będziesz miał dwie działaności: jedną pod wynajem, drugą dla bloga. Z tego co wiem w takiej konfiguracji nie można łączyć ze sobą przychodów i kosztów z różnych źródeł. Tak więc koszty amortyzacji mieszkania nie można uwzględnić w działalności bloga.
2) Jeżeli wynajem mieszkania rozliczałbyś pod już istniejącą działalnością to wówczas mógłbyś uwzględnić koszty amortyzacji mieszkania, tylko czy tak można zrobić? Można pod jedną działalnością prowadzić dwie zupełnie inne usługi?

Pozdrawiam,
Marcin

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 12, 2016 o 22:24

Hej Marcin,

Działalność gospodarcza jest działalnością wykonywaną osobiście (formalnie nazywa się wręcz jednoosobową działalnością gospodarczą). Nie możesz mieć dwóch DG.

Jedna DG może wykonywać różne rodzaje działalności. To jakie możesz wykonywać określasz samodzielnie – wybierając odpowiednie kody PKD.

Wynajem jest szczególną formą działalności. Nie potrzebujesz do niego oficjalnie firmy chociaż masz prawo rozliczać koszty tak jak firma.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 12, 2016 o 22:43

Dzięki Michał,
Ja obecnie prowadzę działalność gospodarczą + mam jedno mieszkanie na wynajem, ale mieszkanie rozliczam na zasadach ogólnych. Tak więc na chwilę obecną koszty amortyzacji nie mogę wliczyć w koszty działaności gospodarczej. Tak więc muszę się zastanowić czy nie warto to zmienić :D. Dzięki za informację.

Pozdrawiam,
Marcin

Odpowiedz

mnm Wrzesień 13, 2016 o 01:29

Michał,
Odnośnie amortyzacji – również napaliłem się na amortyzację 10%/rok.
Z mojego researchu wynika jednak, że w praktyce należy użyć wzoru 100 / ((40 lat) – (wiek nieruchomości)). W przypadku przyjęcia wyższej stopy amortyzacji US może to podważać.

Dla świętego spokoju wypadałoby kupować nieruchomości w wieku ponad 30 lat.

Jakub,
Co do wyczerpania amortyzacji… Po 10 latach wystarczy założyć np. sp. z o.o., wnieść do niej mieszkania aportem i amortyzować je ponownie. Wtedy w dodatku można przyjąć nową wartość (najlepiej wyższą ;)).

Odpowiedz

Michał Żółtowski Wrzesień 16, 2016 o 20:14

No tak, tylko do tego czasu musiałbyś mieć spłacony kredyt hipoteczny :)

Odpowiedz

Piotrek Październik 8, 2016 o 13:15

Przy lokalach/budynkach mieszkalnych stawka amortyzacji może wynosić nawet 10% o ile do dnia nabycia upłynęło co najmniej 60 miesięcy wcześniejszego używania lokalu. Oczywiście nie dotyczy to spółdzielczych własnościowych praw do lokalu gdzie zawsze stawka wynosi 2,5%.

To przy nieruchomościach użytkowych ustala stawę w oparciu o 40 lat minus dotychczasowy okres używania lokalu/budynku (pełne lata).

Odpowiedz

Rafał Wrzesień 13, 2016 o 06:53

Hej
A ja mam pytanie z innej beczki (do tych co używają Microsoft Money). Mam np taki scenariusz: Dostaję wynagrodzenie np 5000 zł i w oszczędnościach mam m.in. 4000 zł np. na wakacje. Chciałbym teraz utworzyć budżet (ten zaawansowany). Jak mam potraktować środki na wakacje, które w danym miesiącu chcę wykorzystać? Dodać je do „income”? Pominąć w budżecie i usunąć kategorie związane z wakacjami? Czy może da się je jakoś inaczej „wprowadzić”?

Odpowiedz

Rafał Wrzesień 15, 2016 o 14:39

Nikt nie miał takiej sytuacji?

Odpowiedz

Monika Wrzesień 13, 2016 o 08:17

oj Michale , czuje sie zaszczycoana ze czytales OBYDWA moje komentarze . Tak jak wspmniales , Robert wspomnial to samo co Ty o hali , a ja( my z mezem ) juz na wlasnej skorze sie ostatnio nauczylam sie zeby nie inwestowac w biznes o ktorym sie nie ma pojecia . Ale pomimo szalony pomysl gdzies mi urosl w glowie . Zamin wysluchalam podkcast , juz tak na prawde wiedziala o czym bedzie . Zgadzam sie z absolutnie wszytskim , zrobilabym pewno to samo , gdybym miala tak wysokie dochody , z rownoczesnym malym wkladem w firme . Az zal placic takie ogromne podatki . Jestes super nauczycielem , ja czytam bloga bo cie po porostu bardzo lubie , oraz jestes bardzo modrym gosciem , i to co mowisz ma po prostu sens i pomaga bardzo wielu ludziom . Jescze tylko ksiazki mi brakuje , ale mam nadzieje ze na swieta sobie srobie prezent .
Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Krzysiek Wrzesień 13, 2016 o 12:49

Rozumiem ze nadpłacając kredyt nie możesz tego w pełni wrzucić w koszta? Bo można to tylko robić z odsetkami kredytu. W takim razie jedynym zyskiem nadpłaty jest wiekszy udział w mieszkaniu no i mniejsze naliczone odsetki. Ale podatki zapłaci sie takie same więc może lepiej użyc tych pieniędzy?

Odpowiedz

Kamil Wrzesień 13, 2016 o 14:39

chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jedną okoliczność/parametr mającą wpływ na biznesplan w perspektywie najbliższych 3-5 lat – program „Mieszkanie Plus”

teoretycznie może to spowodować znaczące obniżenie kosztów najmu

Odpowiedz

Grzegorz Wrzesień 13, 2016 o 16:05

Witam, chciałem zadać jedno pytanie które wielu osobom wyda się pewnie głupie.

Pracuję na etacie, odziedziczyłem ostatnio mieszkanie po babci. Niestety w moim mieście ceny wynajmu są bardzo niskie, ale mimo to będę musiał je wynająć. Czy w tym przypadku jako osobą prywatna bez działalności gospodarczej będę mógł zastosować amortyzacje? I co będzie w takim przypadku podstawą do jej obliczenia. Tylko podatek który płacę za wynajem czy też mogę to sobie odliczyć od podatku który jest mi pobierany za pracę na etacie?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 14, 2016 o 20:38

Hej Grzegorz,

W wynajmie prywatnym – o ile nie chcesz rozliczać się ryczałtem – jak najbardziej możesz zastosować amortyzację (a wręcz powinieneś).

Polecam przeczytać ten wpis:

http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-zminimalizowac-podatek-od-wynajmu

Pozdrawiam!

Odpowiedz

marcin Wrzesień 13, 2016 o 16:52

Michał,
bardzo ciekawy wpis :) a co myślisz o takim rozwiązaniu: chcemy z żoną wybudować dom w miejscowości ok. 10 tys. mieszkańców, będącej dobrze skomunikowaną (kolej podmiejska, pks, dojazd samochodem bez korków do centrum miasta ok. 20 minut) „sypialnią” jednego z większych miast w Polsce. Sam dom byłby na działce oddalonej ok. 5 minut od stacji kolejki. Na parterze mieszkalibyśmy my, natomiast na piętrze byłoby jedno lub dwa wynajmowane mieszkania z oddzielnym wejściem. Ze wstępnej naszej analizy dotyczącej rynku najmu mieszkań w tej miejscowości wynika, że jest tam mało mieszkań na wynajem. Co sądzisz o wynajmowaniu mieszkania na przedmieściach/ małych miejscowościach – „sypialniach”?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Rafik Wrzesień 13, 2016 o 18:08

Michał,
bardzo ciekawy podcast. Jednak Twój przypadek jest extremalnie wyjątkowy – ilu w końcu mamy znanych blogerów wśród zarabiających na wynajmie? To oczywiste że sprzedajemy swój czas za pieniądze. Ty zarabiasz za godzinę blogowania więcej niż za miesiąc wynajmu:) Inni nie mają takich opcji: albo lokata 2% albo wynajem za 5% poświęcając swój czas. No chyba że zakładamy swój blog – równie dobry jak Twój:)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 14, 2016 o 20:37

Hej Rafik,

Zero to One i Blue Ocean Strategy. Tak staram się działać i do tego też próbuję Was zachęcać.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Wacław Wrzesień 13, 2016 o 20:41

Inwestowanie w PL wiąże się w zasadzie tylko i wyłącznie Z JEDNYM RYZYKIEM – niezdrowym zainteresowaniem, mnożeniem obowiązków biurokratycznych (w tym sprawozdawczych) i idiotycznym prawem stworzonym przez tzw. państwo. I co NAJGORSZE- ZMIANĄ INTERPRETACJI PRAWA, które to „państwo” samo stanowi.

Odpowiedz

Krzysiek Wrzesień 13, 2016 o 22:23

W ciągu 10 lat przepisy podatkowe mogą się w Polsce zmienić i to wielokrotnie. Jeżeli Michał uzyska interpretację, to będzie ona wiążąca dla US. A jeżeli nie uzyska to najwyżej za 10 lat będzie miał 10 mieszkań przynoszących bardzo fajny dochód (30000 – 40000 co miesiąc), nawet jak zapłaci podatek to i tak zostanie mu całkiem fajna sumka. Poza tym w międzyczasie wymyśli inne sposoby na optymalizację albo będzie kupował następne mieszkania – bo zatrudniając do tego firmę może ten model dość łatwo skalować.

Powodzenia.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 14, 2016 o 20:34

Krzysiek z grubsza trafił w sedno. 😉

Pozdrawiam

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 13, 2016 o 23:22

Michał,
Napisz proszę jak zamierzasz zautomatyzować proces zarządzania księgowością.
Czy płatności czynszu, podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, etc. oddajesz w ręce firmy zarządzającej czy może będziesz sam wykonywał lub zautomatyzyjesz.
Czy dostęp do rachunków z których będą spłacane kredyty dasz swojemu doradcy podatkowemu czy może zamierzasz sam przygotowywać na koniec roku fiskalnego zestawienie kosztów wynajmu i odsetek od kredytu? Ile czasu zamierzasz przeznaczyć na obsługę inwestycji w ciągu roku?

Pozdrowienia
Kuba (wynajmujący 1 mieszkanie)

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 14, 2016 o 20:33

Hej Kuba,

Tu nie mam jeszcze wypracowanych rozwiązań, ale w dużym uproszczeniu:

Czynsze – zależy kto będzie stroną płacącą. Najpierw po kolei rozpoznawanie sytuacji, a potem automatyzacja tego co da się zautomatyzować (nie wszystko się da lub nie wszystko warto).

Dostęp do rachunków – oddzielny rachunek dla każdego mieszkania. Osoba zarządzająca z założenia będzie miała odpowiednie pełnomocnictwa do rachunku.

Jeśli chodzi o płacenie rat kredytów, to nikt poza mną nie będzie tego wykonywał. To akurat daje się robić na pełnym automacie.

Zestawienia: część zarządzający, część ja, część księgowa. I to nie tylko na koniec roku, ale niektóre co miesiąc a niektóre (podatkowe) co kwartał.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Darek Wrzesień 14, 2016 o 11:05

Cześć, czy nieruchomościami w różnych miejscowościach będzie zajmować się jedna firma? Czy w każdej miejscowości inna?

Odpowiedz

Robert Wrzesień 14, 2016 o 14:42

Według mnie dobrze by było, żeby wszystkimi mieszkaniami zajmowała się jedna firma, mająca swoje oddziały w poszczególnych miastach. Te same standardy, zasady pracy i oczekiwania. Większość firm zarządzających mieszkaniami ma niestety zasięg działania tylko lokalny, np. tylko Warszawa albo tylko Poznań. Więc to na pewno Michał będzie musiał sprawdzić, szukając lokalizacji swoich mieszkań.

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 14, 2016 o 20:29

Hej Darek,

Różne firmy w różnych miastach – przynajmniej tak to na razie wygląda. Oczywiście wolałbym mieć jedną, ale nie ma jednej, która w różnych miastach prezentowałaby taką samą jakość obsługi. Wolę wybierać najlepszych ludzi w każdym z miast – chociaż początkowo jest to bardziej czasochłonne.

Rezultaty i doświadczenia (te pozytywne i te negatywne) będę przedstawiał stopniowo.

Pozdrawiam

Odpowiedz

krool Wrzesień 14, 2016 o 13:46

Co do demografii to też uważam ze tragedii nie będzie. Polska będzie przyciągać coraz bardziej obcokrajowców, wystarczy ułatwić Ukraińcom i Białorusinom dostęp do rynku pracy i zaraz się tu ze 2 mln ludzi zjedzie. Poza tym już widać od jakiegoś czasu ze ludzie wracają zza granicy do PL. To jest tylko i wyłącznie kwestia czasu i polityki imigracyjnej państwa polskiego, tyle.

Co do wynajmu mieszkań to na moje oko i warunki gra nie warta świeczki – mały zysk netto , chore prawo lokatorskie, dużo czasu trzeba na to poświęcić. Zastanawiam się jedynie nad inwestycją apartament w Karkonoszach (czarna góra, karpacz, szklarska). Moim zdaniem to dużo lepsza inwestycja choćby dlatego że nie opiera się tylko na rynku Polskim – sporo turystów zza granicy, co ty Michale na to ? może jakiś podcast o inwestycjach w miejscowościach turystycznych ?

pzdr

Odpowiedz

Damian Krawczyk Wrzesień 14, 2016 o 16:53

Wynajem mieszkań, jedna z najpopularniejszych metod inwestycji w nieruchomości, a przez to z automatu najmniej dochodowa 😉

Odpowiedz

Robert Wrzesień 20, 2016 o 16:11

Dlaczego uważasz, że najmniej dochodowa? Takie ogólniki cokolwiek wnoszą do dyskusji?

Odpowiedz

Przemek Wrzesień 14, 2016 o 22:55

Każdy tak boi się zmian w podatkach ale tak naprawdę jest to zagrożenie przy KAŻDYM biznesie w Polsce. W każdym kraju biznes polega na rozwiązywaniu problemów. U nas są to podatki, w krajach gdzie nie ma problemu z podatkami np UK jest to olbrzymia konkurencja i duża bariera wejścia a w niektórych krajach problemem jest bomba która może spaść na twój biznes.

Czy lepiej żeby Michał siedział w piwnicy w obawie przed otaczającym go światem,urzędem skarbowym,Kaczyńskim, Tuskiem i cholera wie kim?

Oczywiście przy długoterminowej inwestycji jaką są nieruchomości będzie po drodze wiele zmian w prawie ale wtedy trzeba albo coś wymyślić albo pójść do doradcy podatkowego ,zapłacić kilka stówek i tyle.

Odpowiedz

Krzysztof Książak Wrzesień 21, 2016 o 10:12

A propos nieoczekiwanych zmian w prawie. Nasi mądrzy politycy mocno namieszali na rynku gruntów rolnych, którymi się zajmuję. Komunistyczne przepisy, które zabraniają dysponować obywatelowi jego własnością (trzeba pytać o zgodę na sprzedaż Agencję Nieruchomości Rolnych), nakręcane od wielu miesięcy przez media spowodowały niepewność i obawy inwestorów ale w zderzeniu z rzeczywistością okazuje się, że transakcje dalej się odbywają, wydłużyła się tylko procedura i papierologia.
Zresztą jakby się dowolne warunki ekonomiczne czy finansowe nie zmieniły – to zmienią się dla wszystkich a nieruchomości zabezpieczają jedną z podstawowych potrzeb i dlatego uważam, że mieszkania to dobra inwestycja.
Na wakacje nie pojedziesz, nowych butów nie kupisz ale gdzieś mieszkać trzeba…

Odpowiedz

Ola Wrzesień 15, 2016 o 08:18

Michał, ciekawa audycja. Dzięki za podzielenie się swoją wizją, która jest tym bardziej wartościowa, bo nietuzinkowa. Planujesz inwestować w nieruchomości, aby zoptymalizować podatki i ulokować bezpiecznie(j) kapitał, a nie jak wiele osób, aby uzyskać główne źródło dochodu. I tak przyjemnie się Ciebie słucha, bije od Ciebie zadowolenie z tego co osiągnąłeś, z tego co planujesz i pewność, że jesteś na dobrej drodze. Czuć, że masz wiatr w żaglach i jest to Twój moment. Ta radość i ten spokój o bieżące dochody się udzielają. Poza merytoryczną zawartością, dostałam też dawkę dobrej energii. Dziękuję i odsyłam część w rewanżu:). Miłego dnia!

Odpowiedz

Chrupek Wrzesień 15, 2016 o 18:58

Hej Michal,

jestem ciekawa jak wyszukujesz mieszkania warte Twojej uwagi. Wg mnie to jest ta jedna z najbardziej czasochlonnych czynnosci – znalezc dobre mieszkanie bo nie na kazdym mieszkaniu Ci sie inwestycja zepnie. Czy robisz to samemu czy masz jakas firme ktora wyszukuje dla Ciebie „perelki” z rynku wtornego? Dodatkowo bardzo interesuje mnie jak prowadzisz obliczenia czy dana inwesytacja wyjdzie na plus. Znam taka zasade (stosowana w USA nie wiem czy w Polsce to ma sens) – zasada 1%. Oznacza ze jesli kupujesz mieszkanie za 100k PLN to musisz je wynajac za conajmniej 1k PLN miesiecznie aby inwestyacja sie spinala. Taka prosta metoda przesiewu mieszkan wartych uwagi. Stosujesz to? Jakos nie widze tego na rynku polskim w najwiekszych miastach gdzie ceny kupna mieszkania sa bardzo wysokie a wynajmy nie az tak.

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Robert Wrzesień 20, 2016 o 16:09

Obawiam się, że rynek najmu w Polsce nie jest aż tak atrakcyjny, żeby zasada 1 % mogła mieć zastosowanie. Kawalerka za 100.000 zł raczej się nie wynajmie za 1.000 zł, będzie to kwota bliższa raczej 600-700 zł dochodu na czysto. I tak daje to całkiem godny poziom zwrotu.

Odpowiedz

Piotrek Wrzesień 16, 2016 o 03:54

Cześć Michał!

Na początku, ponieważ to mój pierwszy komentarz, chciałbym Ci i pogratulować świetnego bloga i podcastów, jak i bardzo podziękować. Dzięki Tobie nie tylko zacząłem myśleć o swoich oszczędnościach, ale też zrozumiałem, że oszczędzanie to nie wszystko i nie można osiadać na laurach.

Co do tego tematu, mam dwa pytania.
1. Czy, w związku z dużymi, miesięcznymi kosztami kredytów, odpowiednio planujesz powiększyć swoją poduszkę finansową?

2. Czy rozważałeś wcześniej większą dywersyfikację swojego portfela? Z tego co zrozumiałem planujesz przeznaczyć większość część swoich środków (a właściwie ich wielokrotność- za pomocą kredytów) w jedno aktywo. Czy było coś co zniechęca Cię do inwestowania np. na giełdzie/w surowce/ waluty?

Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie i życzę osiągnięcia co najmniej tak dobrego celu, jakiego Ty nam życzysz w każdym podcaście!

Odpowiedz

Krzysztof Książak Wrzesień 16, 2016 o 11:24

Moim zdaniem jeśli masz bezpieczny poziom wkładu własnego (czyli np jak piszesz ok 30%) co z dużym prawdopodobieństwem daje dodatni cashflow – to z ekonomicznego punktu widzenia nie warto nadpłacać kredytu. Ten kapitał ewentualnie dodatkowo posługując się dźwignią finansową możesz „zagnać do roboty” gdzieś indziej uzyskując dodatkowe przychody. No chyba, że chodzi tu bardziej o wspomniany „święty spokój” i nieufność do systemu bankowego…
Pozdrawiam

Odpowiedz

Hubert Wrzesień 17, 2016 o 08:31

Michał jeszcze o tym nie mówi, ale pewnie niebawem zacznie 😉 To w dużej mierze kwestia wyboru odpowiednich inwestycji. Nie jest problemem zakup nieruchomości z 30% wkładem, która nie będzie generowała dodatniego cashflow.

Nie jest też problemem zakup nieruchomości, która przy zerowym wkładzie generuje dodatni cashflow.

Znając Michała, zapewne możemy liczyć, że zobaczymy jak się robi inwestycje 10%+ :)

Odpowiedz

Bartosz Wrzesień 16, 2016 o 19:40

dzięki za kolejny ciekawy odcinek podcastu!

mnie forma odpowiedzi na pytania z komentarzy w podcascie się podoba. Tak jak mówisz czesc komentarzy niestety jest mało merytoryczna- chociaż trafiają sie tez naprawde dobre komentarze, praktycznie mini-artykuły.

W podcascie wybierasz najsensowniejsze pytania i merytorycznie na nie odpowiadasz, i mi to pasuje.

Z podcastu dowiedziałem się ze taka ilosc mieszkań na wynajem nie dla mnie (i pewnie nie dla większosci czytelników). Nie te przychody, zdolność kredytowa. Nie mam też potrzeby generowania aż takich kosztów dla firmy żeby zmiejszyć podatki:)

Tak czy inaczej powodzenia i czekam na kolejny podcast!

Odpowiedz

Lukasz Wrzesień 16, 2016 o 21:07

Witam Panie Michale,

Ciekawy podcast mam nadzieje ze beda kolejne o wynajmowaniu. Czy jest szansa aby w jakims wpisie przedstawil Pan umowe/regulamin jaki daje Pan do podpisania osoba ktore chca wynajmowac pokoj/mieszkanie u Pana.

Pozdrawiam,

Odpowiedz

Robert Wrzesień 20, 2016 o 16:06

Michał jeszcze nie kupił żadnych mieszkań na wynajem, więc nie możesz oczekiwać, że będzie miał już gotowe wzory umów dla najemców 😉

Odpowiedz

Michał Szafrański Wrzesień 21, 2016 o 08:22

Hej Robert,

A skąd takie przeświadczenie? Powstrzymaj się proszę od zgadywania co zrobiłem lub czego nie zrobiłem. Nawet w tym odcinku wspominałem o tym, że wynajmowałem już na pokoje, więc pytanie o wzór umowy jest jak najbardziej OK.

Treści mojej umowy niestety na razie nie udostępnię. Jest to kolektywny wysiłek wielu osób i nie czuję się uprawniony do jej udostępniania w obecnej formie.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Robert Wrzesień 23, 2016 o 12:30

Spoko, bez napinki.

Odnośnie wzorów umów, to niestety ale trzeba samemu poświęcić na to czas, wniknąć w temat, skonsultować z prawnikiem itd. Temat nie jest prosty, bo nawet prawnicy nie czują często tego tematu, np. nie rozróżniają specyfiki wynajmu na pokoje a całych mieszkań.

Odpowiedz

Jan Wrzesień 18, 2016 o 10:39

Hej Michale,

obserwuję i czytam bloga regularnie i przyznaje, że się pogubiłem. Nie wiem kiedy, coś mi umknęło.

„Nie inwestuję w mieszkania na wynajem, ale je kupuję i wynajmuję”. Nie rozumiem.

W co w końcu inwestujesz? :-)
Co robisz aby mieć pasywny dochód?

Pozdrawiam Jan.

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 18, 2016 o 17:33

Cześć.

Wypowiem się w temacie subiektywnie ale mam nadzieję merytorycznie – jestem zarządcą nieruchomości (z licencją, z czasów jak jeszcze były takowe wydawane przez odpowiednie ministerstwo) – co prawda nie pracuję obecnie „w nieruchomościach” niemniej staram się cały czas być na bieżąco z tą dziedziną gospodarki.

Uważam, że polskie prawo jest bardzo nieprzychylne dla właścicieli nieruchomości – mowa głównie o szkodliwej ustawie o ochronie praw lokatorów. Wprowadzenie tej ustawy zachwiało równowagę rynkową uprzywilejowując pewną grupę osób (najemców) kosztem właścicieli nieruchomości. Michale, mówiłeś o najmie okazjonalnym i starannym selekcjonowaniu najemców – ok, możesz tym znacząco zminimalizować ryzyko ale nie możesz się ustrzec wdepnięcia na „minę”.

Bardzo podoba mi się twój patent na wynajem mieszkania nie w całości lecz na pokoje, jest to kolejny sposób na minimalizację ryzyka. Mimo wszystko dysponując całą wiedzą, którą posiadam w tej chwili nie zdecydowałbym się na zakup mieszkania/mieszkań pod wynajem. Uważam to za zbyt ryzykowne w obecnej sytuacji prawno-politycznej. Nieruchomości mieszkaniowej jako biznes mówię stanowcze i zdecydowane raczej nie 😉

Inaczej wygląda sprawa związana z nieruchomościami komercyjnymi gdzie mamy równowagę stron – z jednej strony przedsiębiorca właściciel nieruchomości natomiast z drugiej strony przedsiębiorca, który „bierze” dany lokal aby prowadzić tam swój biznes.

(Jako dygresja – w normalnej gospodarce wolnorynkowej nieruchomość mieszkaniowa, która jest „wypuszczana” na rynek jest też nieruchomością komercyjną – ma przynosić zyski jej właścicielowi)

Niemniej śledzę twoje perypetie od początku blogu i podziwiam cię coraz bardziej, za konsekwencję w działaniu i pomysł na siebie oraz za to, że mimo wszystko nie boisz się ryzykować – dzięki czemu zgarniasz przynajmniej z mojej perspektywy całkiem ładne profity. Tak trzymaj, życzę samych sukcesów.

Odpowiedz

Michał Wrzesień 18, 2016 o 21:12

Bardzo ciekawy pomysł z optymalizacją podatkową.

Jedna sprawa to zakup nieruchomości dla siebie, inna pod wynajem w jednym kraju (nie koniecznie chodzi tu tylko o Polskę). Jako że nie lubię być zależny od sytuacji w danym kraju i lubię mieć zdywersyfikowane zasoby trzymam się od nieruchomości i kredytów z dala. Trochę to komplikuje sprawę, bo trzymanie gotówki nie ma sensu, lokaty są nisko oprocentowane, a giełda to dzisiaj jedna wielka spekulacja, ale trzeba sobie radzić jakoś – najlepiej pracując nad czymś własnym. I w to wolę włożyć pieniądze :)

Pozdrawiam,

Odpowiedz

Robert Wrzesień 20, 2016 o 16:02

OK inwestujesz w „coś własnego”. A mieszkania nie są „własne”? Poza tym jak inwestujesz rozumiem w swoją firmę, która jest w Polsce, to też ryzykujesz bo w jednym kraju się znajduje Twój majątek? A jeśli masz firmę np. w Anglii to takie samo ryzyko?

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 18, 2016 o 22:55

Michał, przesluchalem wlasnie podcast. Sam inwestuje w nieruchomosci i konpletnie nie zgadzam sie z twoim podejsciem, co wiecej uwazam je za bledne, ktore nie prowadzi w dobrym kierunku. Jest znacznie lepsza droga inwestowania w nieruchomosci ktora ja obralem ale to musielibysmy sie zdzwonic bym ci przedstawil moja wize inwestowania

Odpowiedz

Robert Wrzesień 20, 2016 o 15:59

A czemu nie podzielisz się tutaj z nami swoim pomysłem?

Odpowiedz

Mariusz Wrzesień 22, 2016 o 10:50

Każdy wybiera swoją ścieżkę Piotrze. Grunt, żeby na końcu była satysfakcja, nie tylko finansowa 😉

Odpowiedz

Marta Wrzesień 19, 2016 o 22:11

Panie Michale, a co Pan myśli o zarabianiu na tzw. pożyczkach społeczniościowych? Ostatnio natknęłam na portal EMONERO, jest to model zarabiania na pożyczaniu innym poprzez ową platformę, roczna stopa zwrotu nawet 9%. Na zachodzie jest to już popularna forma :) Pozdrawiam, Marta

Odpowiedz

Roman Wrzesień 21, 2016 o 13:55

Michale!

Mógłbyś poruszyć kwestię ponoszonych kosztów prawnych transakcji zakupu nieruchomości – porady adwokata i kosztów notariusza – zawarcia aktu prawnego, tego zabrakło mi w podcaście. Korzystasz z jednego notariusza do zakupu wszystkich nieruchomości, przez co możesz liczyć na mniejszą taksę notarialną?

Pozdrawiam i gratuluję znakomitego bloga!

Odpowiedz

Szymon Wrzesień 22, 2016 o 22:38

Super Podcast :)

Odnośnie lokalizacji inwestycji polecam Opole (miasto się powiększa od 01.01.2017 r.) przyłączone zostają ościenne gminy. Za sprawą rozbudowy elektrowni Opole wartej 11 mld zł (nowe miejsca pracy).

W mieście jest dużo obywatel z Ukrainy nawet ogłoszenia na ulicy pojawiają się w języku Ukraińskim. W każdej firmie praktycznie 50% kadry to cudzoziemcy. Szczególnie upodobali sobie nasz region już w latach 90′, ponieważ wielu polaków z tych stron wyjeżdża do pracy za granicę i jest im tu znacznie łatwiej o prace.

Aktualnie można kupić nieruchomości nieopodal elektrowni Opole w atrakcyjnych cenach (bo to jeszcze nie Opole 😉

Jest miasteczko akademickie (w tym roku przyjechało dużo studentów z zagranicy). Wiele osób utrzymuje się z wynajmu nieruchomości – osobiście znam parę osób zawsze mają pełne obłożenie.

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 23, 2016 o 12:22

Cześć Michał.

Słuchając odcinków 83 i 84 pogubiłem się w jednej rzeczy. W 83 Ronald mówił o tym, żeby nie rozliczać najmu z tej samej działalności co główne źródło dochodów i nie dopisywać kodów PKD związanych z najmem nieruchomości, żeby bank tego „nie widział” przy wnioskowaniu o kolejny kredyt i nie traktował Cię jako inwestora. Ty, w 84 odcinku mówisz, że chcesz rozliczać to wszystko razem, żeby amortyzacja z mieszkań zmniejszyła Ci podatek z Twojej działalności blogowej. Czy ja tu coś źle zrozumiałem? Generalnie sam rozważałem takie rozwiązanie i teraz jestem trochę zdezorientowany :) Mogę prosić o doprecyzowanie?

Pozdrawiam,
Piotr

Odpowiedz

Karol Wrzesień 24, 2016 o 01:09

Fajny artykuł, nieruchomości to solidne „zabezpieczenie” swojego kapitału i jak najbardziej popieram.

Odpowiedz

Michał Wrzesień 25, 2016 o 16:29

Michale,

Nie rozumiem dwóch rzeczy w obydwu podcastach o nieruchomościach.

W pierwszej części twój ekspert finansowy powiedział, ze przy liczeniu zdolności kredytowej banki nie biorą pod uwagę dochodów z wynajmu. Wydaje minusie ze chodzi tu o skrót myślowy – chodzi pewnie o wynajmowanie w ramach ryczałtu. Jesli bowiem wrzucasz nieruchomosci do działalności, odliczasz koszty remontu etc (Ty chyba chcesz tak właśnie zrobic) a przychód dodajesz do firmy to nie widzę w czym miałby sie on różnic od przychodu pozyskanego z innych firm działalności? Jesli pozycje wynajmu sa częścią kpir jak inne usługi to dlaczego nie miałyby być brane pod uwagę? Co więcej – jak bank miałby sie w ogóle o tum dowiedzieć? Poza wpisem kodu o wynajmie do rodzaju działalności? Zupełnie nie rozumiem dlaczego miałoby to być dyskwalifikujące w momencie starania sie o kredyt.

W drugiej części podcastu mówisz, ze ch raz kupować nieruchomosci, zeby moc amortyzować je w 10 lat. Wiesz jednak ze owszem – będziesz mogl w tej chwili obniżyć podatki ale w przypadku sprzedaży takiej nieruchomosci zapłacisz 23% VAT od kwoty sprzedaży i pózniej oddasz od reszty PIT? Cena sprzedaży stopnieje o ponad 40% wartości mieszkania. Dziwi mnie ze w ogóle sie do tego nie pdnosisz przedstawiając swój plan lokowania oszczędności.

Czekam z zainteresowaniem na Twoje obserwacje :-)

Odpowiedz

Mikolaj Październik 13, 2016 o 10:55

Dokladnie o to samo miałem zapytać… A dodatkowo kupując mieszkanie na wynajem w ramach DG – to czy najem tej nieruchomości nie musi być rozliczany w ramach DG? Jeśli tak, to zamiast 8,5% trzeba będzie odliczyć 19% liniowego

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 25, 2016 o 17:00

Bardzo interesujący podcast, myślę że inwestowanie w nieruchomości to w czasach niskiego kosztu kredytów hipotecznych to bardzo dobra decyzja.

Odpowiedz

Hubert Wrzesień 27, 2016 o 21:24

Nie wiem czy to dydaktyczny sarkazm, ale jeśli nie to dorzucę swoje 2 grosze.

Dokładnie teraz, przy tych rekordowo niskich, powtarzamy scenariusz frankowy. Mamy huraoptymizm pojawiający się przed każdym krachem.

Większość ludzi przelicza inwestycje biorąc pod uwagę aktualną wysokość raty. Jak będzie wyglądał cashflow gdy stopy procentowe skoczą o 2-3-4% ?

Nie żebym był pesymistą, jestem realistą i przetrzegam przed nadmiernym lewarem oraz wyszukiwanie naprawdę przyzwoitych inwestycji (min. 8-10%).

Najważniejsza jest analiza w kontekście własnych możliwości finansowych.

Odpowiedz

GrzegorzB Wrzesień 26, 2016 o 14:29

Chciałbym się dopytać wszystkich inwestujących w nieruchomości, dlaczego większość jest przekonana, że nie opłaca się kupować swojego domu/mieszkania bo to tylko same wydatki. Lepiej wynajmować całe życie?! min. 1500zł/m-c x 12miesięcy x 20lat = 360,000.00zł za coś co nie jest twoje. W podobnej cenie kupi się mieszkanie 2-3pokojowe.

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 26, 2016 o 19:53

Michał,
Temat zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych chodzi mi po głowie od ponad roku.
Ciekawe ćwiczenie wykonałeś z ostatnimi wpisami.
Ze swojej strony zachęcam do indywidualnej oceny decyzji na tak czy na nie w kwestii lewarowania kredytowego itp. Nie genarlizujmy.
Pozdrawiam,

Odpowiedz

michal Wrzesień 26, 2016 o 20:14

Powiem Wam tak, jeśli macie 250-300k rocznie to dobra droga, korzyści podatkowe są podobne do rejstracji spółki za granicą lub kombinatoryki z komandytową, jeśli natomiast jesteś gołodupcem i chciałbyś kupic jedną kawalerkę i zbierac po mału na drugą – to nie rób tego. Michał jak powinie się noga i straci „tfu tfu” 20-40k rocznie (bo mu ktos zdemoluje) bo spadnie wartosc mieszkan, bo cokolwiek to nawet tego nie poczuje. A ty gołodupcu w jego miejscu będziesz beczał. pozdrawiam,

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 27, 2016 o 11:15

Cześć Michał,

Również wykorzystuję nieruchomości do obniżania podatku dochodowego. Zainteresował mnie fragment odnośnie rozliczania odsetek z kredytu hipotecznego zaciągniętego indywidualnie w koszty działalności gospodarczej. Gdzie mogę znaleźć więcej informacji na ten temat, gdyż moja księgowa nie była pewna, że tak można zrobić.
Czekam na kolejne artykuły na temat twojego projektu nieruchomościowego.

Pozdrawiam,
Piotr

Odpowiedz

Michalina Wrzesień 27, 2016 o 20:18

Dzięki za wrzucenie transkryptu jako tekstu na blog! To dla mnie dużo wygodniejsze niż ściąganie pliku pdf.

Odpowiedz

Karina Wrzesień 28, 2016 o 11:30

Mam pytanie apropo rozloiczania wynajmu. Czy osoba fizyczna mająca mieszkanie i amortyzująca je porzez dziesięć, która chce je później sprzedać musi zapłacić podatek? Czy ewentualnie po 10 latach może wynajmować na zasadzie ryczałtu? Jaki wpływ podatkowyma amortyzowanie mieszkania przez osobę fizyczną i późniejsza jej sprzedaż?

Odpowiedz

Agata Wrzesień 28, 2016 o 17:30

Wielki szacunek Michale, że w taki otwarty sposób dzielisz się swoją historią i zarobkami.

Odpowiedz

Piotr Wrzesień 28, 2016 o 20:56

jeśli jestem zameldowany i pracuję w Niemczech a kupię mieszkanie w Polsce to gdzie mam zapłacić podatek PCC, w Polsce czy w Niemczech? Czy ktoś się na tym zna i może mi doradzić?

Odpowiedz

Marcin Wrzesień 29, 2016 o 18:42

Michale, to że nie zapłacisz podatku dochodowego to jest pewne. Sprawdziłem ustawę i spokojnie jeśli sprzedaż lokalu mieszalnego nastąpi po 5 latach od zakupu to podatku nie ma. Mieszkania, które nie są towarami handlowymi są traktowane jako mieszkania prywatne.

Pytanie dotyczy podatku VAT

Skoro usługi najmu są zwolnione z podatku VAT, a Ty jesteś czynnym podatnikiem VAT to wydaje mi się, że dochodzi do sprzedaży mieszanej. Jak wtedy rozliczać wydatki? Od zakupów masz prawo do odliczenia VAT, ale jeśli mają związek ze sprzedażą opodatkowaną. Jak wtedy rozliczyć wydatki na paliwo, art. biurowe, telefon?

Odpowiedz

Piter Październik 2, 2016 o 20:21

Jestem z tej drugiej strony – razem z dziewczyną poszukujemy mieszkania. Jednak warunki i CENY jakie dyktują właściciele mieszkań są wręcz chore, totalnie niewspółmierne do warunków. Niestety Pan w swoim podcascie tylko potwierdza podejście właścicieli.

Odpowiedz

Łukasz Październik 5, 2016 o 22:35

Michale,
W którymś z poprzednich wpisow (chyba tym poswieconych zakupu mieszkania pod wynajem i pozniejszej jego sprzedazy) pisales o „radach” znajomych, ktorzy juz probowali swoich sil w wynajmie mieszkan i o oczywistych bledach jakie popelniali. Nigdzie nie moglem znalezc informacji o jakie bledy chodzilo?

Odpowiedz

Paweł Październik 10, 2016 o 21:30

Przy kredycie 4 mln wyszło mi że rata miesięczna przy 20 latach to okło 25 tys zł miesięcznie. Sporo 😉

Odpowiedz

Adam Październik 12, 2016 o 15:19

@Michał
Dzięki za wyjątkowo interesujący podcast.

Wspomniałeś o mieszkaniach z co najmniej 5 letnim „przebiegiem”. Czy mógłbyś przybliżyć pozostałe warunki, które muszą spełnić mieszkania, aby możliwa była ich amortyzacja (10% rocznie)?

W szczególności chodzi o odpowiedzi na pytania, czy można amortyzować mieszkanie:
1. Zakupione przed założeniem działalności
2. Niegenerujące przychodu
3. Będące miejscem zamieszkania właściciela firmy

oraz

4. Jakie warunki musi spełniać jednoosobowa firma, aby móc amortyzować mieszkania?
4. Na jakich warunkach można wykorzystać odsetki od kredytu hipotecznego do optymalizacji podatkowej prowadząc jednoosobową firmę?

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Rafal Październik 14, 2016 o 15:25

widzę trochę niejasności w pojawiających się, aby rozwiać wątpliwości:
mieszkanie amortyzuje się w dwu przypadkach:
1. W przypadku gdy zostaje w majątku osobistym jego właściciela (właściciel nie włącza go do środków trwałych dział. Gospodarczej) i właściciel wybiera rozliczanie się z US według skali podatkowej a nie ryczałtu.
2. W przypadku gdy właściciel wprowadza oświadczeniem mieszkanie jako środek trwały do działalności gospodarczej.

Co zrobić aby nie jak najlepiej optymalizować w przyszłości sprzedaż mieszkania które aktualnie jest amortyzowane i jest środkiem trwałym w firmie?
Należy najpierw wycofać środek trwały (mieszkanie) z działalności gospodarczej (pisze się odpowiednie oświadczenie które jest dokumentem księgowym) na własną osobę fizyczną a następnie należy odczekać 5 lat od momentu wycofania mieszkania ze środków trwałych firmy i dopiero sprzedać. Jest to warunek konieczny aby uniknąć płacenia podatku od dochodu firmy.

W momencie wycofania środka trwałego (mieszkania) z firmy nie ponosi się żadnych obciążeń podatkowych. Od tego momentu można wynajmować dalej mieszkanie na bazie ryczałtu 8,5% (odczekać 5 lat i sprzedać bez konsekwencji).

Do poprzednika:

„W szczególności chodzi o odpowiedzi na pytania, czy można amortyzować mieszkanie:
1. Zakupione przed założeniem działalności”

Można. Po założeniu dział. Gospodarczej można takie mieszkanie włączyć jako środek trwały do firmy i rozpocząć jego amortyzację (wartość początkowa amortyzacji to najczęściej cena transakcji z aktu notarialnego).

2. Niegenerujące przychodu

Można. Wtedy potencjalne skumulowane straty można będzie rozliczać na poczet osiąganych dochodów w kolejnych latach.

3. Będące miejscem zamieszkania właściciela firmy

Wtedy potrzebne jest wyodrębnienie części mieszkalnej dla celów właściciela od części wynajmowanej w celach zarobkowych (więcej z tym problemów bo wtedy też proporcjonalnie rozliczasz koszty na energię, media ale oczywiście można)

4 . Jakie warunki musi spełniać jednoosobowa firma, aby móc amortyzować mieszkania?

Wprowadzasz oświadczeniem do firmy środek trwały i PKD dobierasz kolejne do istniejącej firmy.

5. Na jakich warunkach można wykorzystać odsetki od kredytu hipotecznego do optymalizacji podatkowej prowadząc jednoosobową firmę?

Odsetki od kredytu hipotecznego nawet powziętego na osobę fizyczną w banku mogą być zaliczane jako koszty finansowe w firmie jeśli mieszkanie to zostało wprowadzone do ksiąg firmy. Wtedy też odsetki są kosztem firmy.

Odpowiedz

irek Październik 21, 2016 o 22:37

Traktowanie nieruchomosci instrumentowo, niekoniecznie z mysla o dochodach z najmu jest ciekawa alternatywa. Sam rozwijam wlasna wersje tej idei. Niemniej lektura WNOP 084 nasunela mi kilka pytan, jestem ciekaw czy masz na nie gotowe odpowiedzi:
– stosujac maksymalna amortyzacje narazasz sie na podatek od zysku w momencie sprzedazy mieszkania (19% roznicy ceny sprzedazy – wartosc po amortyzacji), bo przeciez kiedys to nastapi.
– atrakcyjnosc wielopokojowych mieszkan dla Twojego planu biznesowego jest wprost proporcjonalna do przyszlych klopotow ze sprzedaza, bo …..
pzdr Irek

Odpowiedz

Pawel Październik 24, 2016 o 23:10

Michał,

Fajny odcinek – zaciekawił mnie bo mam podobną sytuację. Ale mam takie pytania:

1) A czy możesz powiedzieć na jakich zasadach masz opodatkowaną swoją działalność gospodarczą (blog) tak że możesz od jej dochodu odliczać amortyzację mieszkania.

2) Na jakich zasadach opodatkowujesz sam dochód z wynajmu mieszkania.

Dzięki z góry
Pozdrówka
Paweł

Odpowiedz

Marek Październik 31, 2016 o 10:49

Witam Cię Michale, potężna wiedza w tym odcinku :) Najważniejsze to mieć swój plan i go realizować nie oglądając się na innych szacunek :)
Mam pytania:
1. Skąd posiadasz taką wiedzę ? Konsultowałeś się z dobrym fachowcem przed odcinkiem?
2. Prowadzisz JDG? Nie lepiej by było Ci przejść na spółkę ? Myślę że byś miał lepsze korzyści.
3. Prowadząc JDG można odliczać sobie wynajem? Jak to wygląda trzeba wpisać sobie do działalności odpowiedni numer?
Proszę odpowiedź na moje pytania w miarę możliwości będę wdzięczny :)
Pozdrawiam

Odpowiedz

Filip Listopad 5, 2016 o 00:53

Cześć Michał.
Wspominałeś w podkaście, że kupujesz nieruchomości jako osoba fizyczna, a rozliczasz je w formie działaności gospodarczej. W jaki sposób „wciągasz” mieszkanie w działalność gospodarczą? Wydaje mi się, że powinna ta nieruchomość zostać pierwotnie wynajęta przez działalność gospodarczą od siebie.

I drugie pytanie, czy w przypadku gdy razem ze wspólnikiem mamy zamiar zakupić nieruchomość pod wynajem na cele mieszkalne, a posiadamy spółkę cywilną, to czy również możemy zakupić ją jako współwłaściciele – osoby fizyczne i potem rozliczać ją w formie spółki cywilnej tej której posiadamy?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Bartłomiej Listopad 28, 2016 o 12:03

Z góry dzięki za odpowiedź.
W jakiej formie trzeba prowadzić swoją działalnosć aby móc amortyzowac dodatkową nieruchomosc?
Czy jesli jestem samozatrudnionym, na 19% stawce liniowej, to jesli zakupie dodatkową nieruchomość (starszą niż 5 lat) prywatnie (w banku zaciągne kredyt na podstawie moich dochodów z samozatrudnienia) będe mógł ją amortyzować wg stawki 10% rocznie?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Listopad 28, 2016 o 15:53

Hej Bartłomiej,

W tym tygodniu w czwartek opublikowany zostanie podcast, który poświęcony będzie w całości tematowi rozliczeń podatków z wynajmu. Tam znajdziesz odpowiedź swoje pytania.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Lukasz Grudzień 31, 2016 o 11:28

Czy amortyzacje mieszkania ze stawka 10% można wykorzystać do obniżenia podatku przy zatrudnieniu o umowę o prace? Czy istnieją jakieś mechanizmy na optymalizację podatkową przy tej formie zatrudnienia?

Odpowiedz

Tomasz Styczeń 19, 2017 o 16:43

Czesc Michal,
Jako wmiare nowy subksrybent bardzo fajnie ze podsumowales jak doszedles do takiej a nie innej filozofii inwestycyjnej w kwestii nieruchomosci wracajac do 2012/2013 roku.
Gdyby nie kwestia optymalizacji podatkowej, prawdopodobnie ja kierowal bym sie bardziej w kierunku gieldy, inwestujac we wmiare bezpieczene spolki, indeksy, spolki dywidendowe (plynnosc finansowa, duzo mniej zachodu, potencjalnie wieksze zyski, w naszym kraju ciagle dosc duzo stygma na gielde czyli mniej inwestorow na gieldzie niz nieruchomosci, ktorych lapie sie absolutenie kazdy). Optymalizacja podatkowa jednak zmienia nieco moj punkt patrzenia na nieruchomosci a sytuacje mam wmiare podobna do Twojej.

Zgodzil bym sie z komentarzami jednak, ze sprawa jest pradopodobnie troche bardziej zawila niz sie wydaje w kwestii tego jak przepisy interpretuja urzedy, jak zbyc nieruchomosc bez naliczania podatku dochodowego badz vat, jak podpiac wynajem pod instniejaca dzialalnosc. Ale widze, ze i o tym juz wyszedl podcast :) wiec licze na to, ze na przynajmniej czesc z tych pytan znajde tam odpowiedz.

Odpowiedz

Bloger Styczeń 23, 2017 o 11:51

Witam Michale.

Super podcast z ogromnym zasobem wiedzy. Bardzo rzetelne podejście do zagadnienia za co wielkie dzięki. Jeżeli inwestujesz w nieruchomości ze względu na lokatę nadwyżek finansowych i w celu z korzystania z odpisów amortyzacyjnych czy ulg podatkowych, to warto zastanowić się nad zakupem nieruchomości gruntowej. Zakup działki może okazać się lepsza inwestycja której rentowność wyniesie 20% w skali roku. Warto zastanowić się nad dywersyfikacja swoich inwestycji w nieruchomości.

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: