Podcast: Play in new window | Download (Duration: 1:06:29 — 61.7MB)
Subscribe: Apple Podcasts | RSS
Czy inwestycje muszą generować zyski? Powinny, ale niektóre z nich mogą służyć także innym celom, np. optymalizacji podatkowej. To dlatego kupuję mieszkania na wynajem.
Poprzedni odcinek podcastu – o tym jak kupić 10 nieruchomości na wynajem finansując je kredytami hipotecznymi – wzbudził długą dyskusję na temat zasadności i opłacalności inwestowania na rynku nieruchomości. Dlatego zdecydowałem się nagrać kolejny odcinek, w którym tłumaczę moje motywacje w tym obszarze oraz przedstawiam mój sposób działania.
Dzisiaj usłyszycie, dlaczego uznałem wynajem mieszkań za słaby sposób zarabiania pieniędzy. Część z Was – zwłaszcza osoby żyjące z wynajmu – może się ze mną nie zgodzić. I to będzie jak najbardziej OK – każdy z nas musi znaleźć własną drogę. Dzisiaj nie podaję rad ogólnych, lecz przedstawiam wyłącznie moją perspektywę – po to, by łatwiej było Wam zrozumieć kroki, które podejmuję i moje motywacje. Pokazuję także ewolucję mojego podejścia do wynajmu mieszkań.
Inwestowanie w nieruchomości nie jest dla mnie sposobem zarabiania pieniędzy – jest przede wszystkim formą lokowania kapitału i stworzeniem sobie wehikułu inwestycyjnego do lokowania nadwyżek finansowych (generowanych w innych obszarach mojej działalności), przy jednoczesnej optymalizacji podatkowej. Oczywiście nie mam nic przeciwko zarabianiu na wynajmie, ale nie jest to najważniejszy z moich celów.
Ten odcinek, podobnie jak poprzedni, może być bardzo odległy od Waszej rzeczywistości i toku myślenia. Zależy mi jednak, aby na własnym przykładzie pokazać, że warto poszukiwać nieszablonowych rozwiązań – także w obszarze finansów. Największe korzyści mogą się znajdować zupełnie gdzie indziej, niż się to wydaje na pierwszy rzut oka.
Brzmi zawile, intrygująco lub paradoksalnie? Tym bardziej zapraszam do uważnego wysłuchania tego odcinka podcastu. 🙂 Jeśli nie lubisz słuchać, to mam dla Ciebie także transkrypt, czyli spisaną treść podcastu. Tym razem oprócz wersji w PDF, jest także zwykły tekst – wystarczy kliknąć w link na końcu wpisu i odsłonić cały tekst.
Miłego słuchania lub czytania. 🙂
Sposób działania finansowego ninja
Zanim zaczniesz na poważnie myśleć o inwestowaniu, to najpierw konieczne jest uporządkowanie finansów osobistych oraz zgromadzenie odpowiednich oszczędności.
Może Ci w tym pomóc moja książka „Finansowy ninja”. To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu.
Znajdziesz tam kompletne scenariusze rozwoju finansowego oraz konkretne wskazówki i sposoby działania.
Do dnia publikacji tego wpisu książkę nabyło już ponad 13 tys. osób, którym zależy na poprawianiu stanu swoich finansów. 🙂
W tym odcinku usłyszysz:
- O kilku moich decyzjach sprzed kilku lat, które miały wpływ na obecny sposób inwestowania.
- Dlaczego próby zarabiania pieniędzy na wynajmie uznałem za błąd?
- Jak zarabianie na wynajmie ma się do innych dostępnych dla mnie sposobów zarabiania pieniędzy?
- Jakie cele chcę zrealizować dzięki zakupowi mieszkań na wynajem?
- Jak radzę sobie z krytyką moich decyzji?
- Czym dla mnie dzisiaj jest inwestowanie w nieruchomości?
- W jaki sposób kalkuluję swoje inwestycje?
- Dlaczego zdecydowałem się na wysoki wkład własny?
- Jak wygląda optymalizacja podatkowa w moim przypadku?
- W jaki sposób będę wynajmował mieszkania?
- Jakie korzyści mają wynajmujący mieszkania na pokoje?
- W jakich miastach szukam mieszkań?
- Dlaczego inwestuje w taki sposób?
- Ile kosztuje zarządzanie mieszkaniami przy wynajmie?
- Co w moim przypadku oznacza “duża zdolność kredytowa”?
- Odpowiedzi na pytania Czytelników:
- Czy przed zakupem mieszkania na wynajem należy najpierw kupić mieszkanie dla siebie?
- Dlaczego chcę kupować tak duże mieszkania?
- Czy nie boję się ryzyka politycznego, np. wprowadzenia podatku katastralnego?
- Jaki mam sposób na niepłacących klientów?
- Czy i jak zabezpieczam się na sytuacje ekstremalne, np. wojnę?
Kliknij prawym przyciskiem, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.
Strony, osoby i tematy wymienione w podcaście:
- Książka “Finansowy Ninja”
- WNOP 083: Jak kupić dziesięć mieszkań na wynajem posiłkując się kredytami hipotecznymi
- Trzy wpisy przedstawiające case study zakupu i sprzedaży mieszkania na warszawskim Ursynowie:
- Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca? – realna transakcja z planem zarabiania na wynajmie.
- Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka? – spojrzenie z drugiej strony.
- Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca – zamiast wynajmowania – szybka sprzedaż mieszkania z zainkasowaniem zysku kapitałowego (flip).
- Kurs Budżet domowy w tydzień – mój pierwszy płatny kurs internetowy.
- Książka “Zero to One: Notes on Startups, or How to Build the Future” dostępna także po polsku.
- Książka “Blue Ocean Strategy, Expanded Edition: How to Create Uncontested Market Space and Make the Competition Irrelevant”
- Najem okazjonalny – wzór umowy
- Oceny i recenzje książki „Finansowy ninja” w serwisach Lubimy Czytać i GoodReads.
Szukasz najlepszego dla siebie konta lub lokaty?
Zajrzyj do najlepszej na rynku i stale aktualizowanej porównywarki produktów bankowych:
- fin.ninja/konta – tu znajdziesz konta i rachunki bankowe uporządkowane według sumarycznego kosztu ich prowadzenia.
- fin.ninja/lokaty – tu znajdziesz listę lokat bankowych, którą możesz samodzielnie filtrować (określając wysokość kwoty i okres na jaki chcesz ulokować pieniądze).
Zapamiętaj te adresy, wprowadź do zakładek w przeglądarce internetowej. Na bieżąco rozwijamy i udoskonalamy tę porównywarkę. Uwagi mile widziane. 🙂
Sprawdź również jak kupić mieszkanie na wynajem
Pytanie lub komentarz? Zostaw mi wiadomość!
Masz pytanie? Możesz skorzystać z tego linku i nagrać dla mnie wiadomość głosową z wykorzystaniem mikrofonu Twojego komputera. Pamiętaj, że jedna wiadomość może mieć maksymalnie 90 sekund (ale możesz ich nagrać kilka) 🙂
Jeśli nagrywając pytanie przedstawisz się i podasz adres swojego bloga (lub strony WWW), to zlinkuję do niego tak jak uczyniłem w poprzednich odcinkach podcastu. To może pomóc w promocji Twojego bloga, więc tym bardziej zachęcam do zadawania pytań głosowo.
Będę Ci również wdzięczny za każdy komentarz. Napisz proszę, czy podobał Ci się ten odcinek podcastu. Chętnie z Wami podyskutuję i odpowiem na ewentualne dodatkowe pytania.
Czytaj także: WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Was w wielu miejscach:
- Na blogu – lista wszystkich podcastów
- W iTunes – dla użytkowników iPhone’ów i iPad’ów
- W serwisie Stitcher – pobierz aplikację Stitcher dla Androida i innych modeli telefonów
- W katalogu Zune
- W katalogu BlackBerry
- Poprzez specjalny RSS
A jeśli podoba Ci się podcast, to będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę oraz krótką recenzję w iTunes. Wasze głosy powodują, że mój podcast trafia do rankingów iTunes. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie słyszały. A na tym bardzo mi zależy 🙂
Oceń podcast “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” <–
Jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za Twoje wsparcie i życzę Ci świetnego dnia! 🙂
Transkrypt podcastu
Kliknij tutaj, aby pobrać spisaną treść podcastu w formacie PDF.
To jest podcast „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” – odcinek 84.
Dzisiaj bardzo szczegółowo opowiem Wam o tym, jak ewoluowało moje podejście do inwestowania w nieruchomości.
Witam Cię w 84. odcinku podcastu „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy”. Nazywam się Michał Szafrański i w tej audycji przedstawiam konkretne i sprawdzone sposoby pomnażania oszczędności, opowiadam, jak rozsądnie wydawać pieniądze i jak odważnie realizować swoje pasje i marzenia. Jeśli tylko szukasz odrobiny stabilizacji finansowej i emocjonalnej w swoim życiu, to ten podcast jest dla Ciebie.
Ten odcinek nawiązuje bezpośrednio do poprzedniego, 83., w którym rozmawiałem z doradcą kredytowym Ronaldem Szczepankiewiczem o tym, jak kupić 10 mieszkań na wynajem, posługując się częściowo kredytami hipotecznymi. Pod tym odcinkiem rozgorzała na blogu bardzo długa dyskusja, w której podzieliliście się ogólnie na zwolenników i przeciwników inwestowania w nieruchomości, tzn. takie osoby, które z jednej strony widzą w tym biznes i uważają, że to dobry pomysł – zamierzam taki cykl wpisów na temat inwestowania w nieruchomości stworzyć – i takie osoby, które widzą w inwestowaniu przede wszystkim zagrożenia.
Uznałem, że warto dać Wam nieco szerszy kontekst tego, jak u mnie wyglądają priorytety związane z inwestowaniem w nieruchomości, po co ja to chcę robić. Opowiem Wam o tym, czym dla mnie dziś jest inwestowanie w nieruchomości, bo to moje podejście w czasie się trochę zmieniało. Wytłumaczę też, dlaczego dopiero teraz jestem gotowy realizować je na dużo większą skalę niż wcześniej. I pokażę też Wam – co będzie trochę takie przewrotne – dlaczego ja wcale nie muszę zarabiać na wynajmie nieruchomości, a jednocześnie z jakiego powodu nadal to będzie dla mnie świetny interes albo przynajmniej powinien być. Bo nie warto rozpatrywać inwestowania w nieruchomości jako czegoś, co jest totalnie oderwane od naszej rzeczywistości, dlatego najpierw muszę Wam pokazać szerszy kontekst, a później osadzić to, co robię w tym obszarze albo co planuję, żebyście mieli dobre zrozumienie, jakimi założeniami się kieruję, jakie cele chcę osiągnąć, dlatego że one pewnie będą w Waszym przypadku zupełnie inne. Każda osoba jest trochę inna…
Ten podcast będzie się składał z trzech części. W pierwszej części chciałbym dać Wam taki rys historyczny, w drugiej – opowiem w jakie nieruchomości teraz chcę inwestować i dlaczego, w trzeciej odpowiem na pytania, które zamieściliście na blogu – te które się najczęściej powtarzały.
Ja niestety nie miałem szansy odpowiedzieć na te komentarze, bo podcast ukazał się na początku ostatniego tygodnia promocji książki Finansowy ninja. Tych z Was, którzy jeszcze jej nie widzieli, nie nabyli, zachęcam do wejścia na stronę finansowyninja.pl i do zakupu własnego egzemplarz. Według tego, co mówią pierwsi recenzenci – warto.
Zanim przejdę do merytoryki, chciałbym dokonać kilku zastrzeżeń i muszę to wszystko powiedzieć. Przede wszystkim jest tak, że mam swoje powody i swoje motywacje – to jest pierwszy najważniejszy punkt. Wasze powody i motywacje do inwestowania w dowolny sposób są Waszymi własnymi motywacjami, czyli oddzielcie to. To, że ja coś mówię, że coś zadziałało bądź zadziała w moim przypadku, absolutnie nie musi być reprezentatywne dla Was.
Druga rzecz: nie sugerujcie się tym, co mówię. Odpowiadam w dzisiejszym odcinku na Wasze pytania, czyli to nie jest tak, że on wyczerpuje temat, tylko go zaledwie muska. I po to chcę na blogu stworzyć taki cykl wpisów, który będzie przedstawiał krok po kroku moje inwestowanie, nabywanie kolejnych nieruchomości, ich wynajmowanie, rozliczenia wynajmu, żebyście mogli zobaczyć, jak to wygląda od kuchni. Ale również może się zdarzyć, że ja na tej drodze będę po prostu popełniał błędy, na których będę się uczył, więc sądzę, że to będzie ciekawe doświadczenie dla Was, ale jednocześnie chciałbym, żebyście wiedzieli, że to jest eksperyment, który niekoniecznie musi pójść zgodnie z planem. Mam takie podejście do rzeczywistości, że staram się do tych sytuacji i problemów, które się pojawiają, dostosowywać i je rozwiązywać. Traktuję każdy problem jako coś, co daje mi szansę nauczenia się czegoś nowego. Staram się oczywiście unikać problemów, ale różnie z tym bywa w rzeczywistości. Podkreślam, że całe to moje inwestowanie wcale nie musi się zakończyć sukcesem – przynajmniej z Waszej perspektywy. Może się okazać, że dla Was to klapa, a dla mnie samym sukcesem będzie to, że ten cały proces Wam pokażę – mówiąc zupełnie wprost, jestem gotowy podjąć to ryzyko.
Kolejne zastrzeżenie: nie chcę Was na siłę nawracać lub w jakikolwiek sposób sugerować Wam, że inwestowanie w nieruchomości to jest dobry sposób inwestowania. Każdy musi podjąć taką decyzję samodzielnie. I każdy musi zdobyć również odpowiednią wiedzę, która umożliwi mu uniknięcie problemów, które po drodze mogą się pojawiać.
Mam też wielką prośbę do Was – bo widziałem, że pojawiły się takie komentarze na blogu – żebyście Wy też nie próbowali mnie nawracać. Ja wiem, co robię – przynajmniej tak mi się wydaje. Owszem, chętnie czytam Wasze komentarze, które są merytoryczne i coś wnoszą do tematu, ale nienawidzę generalizowania. Bardzo dużo komentarzy, które się pojawiają, mówią: „To jest głupi pomysł, inwestowanie w nieruchomości tak nie powinno wyglądać” albo „Ta ścieżka to kanał, bo demografia…”. Najczęściej tak mówią osoby, które z wynajmem w ogóle nie mają doświadczenia, i przypuszczam też, że niespecjalnie szczegółowo analizują możliwości w tym zakresie, więc ja nie jestem zwolennikiem ani hurraoptymizmu w przypadku inwestowania ani skrajnego pesymizmu. Uważam, że osoby, które są pesymistami, nie są w stanie podejmować ryzyka (zwłaszcza jeśli nie mają to tego żyłki), a niestety inwestowanie się z tym wiąże. Oczywiście można je ograniczać, ale z drugiej strony – trzeba podjąć ryzyko, żeby móc w ogóle inwestować.
Ja tym odcinkiem chcę Was zachęcić do myślenia, w jakiś sposób zaintrygować, zachęcić do poszukiwania własnej drogi. Nie jestem doradcą finansowym i inwestycyjnym. Absolutnie nie powinniście bezkrytycznie słuchać tego, co mówię. Przefiltrujcie to przez swoją rzeczywistość od początku do końca.
Na początek, żebyście dobrze zrozumieli, dlaczego działam w taki sposób, w jaki działam, muszę się cofnąć kilka lat wstecz i opowiedzieć Wam o kilku istotnych decyzjach i przemyśleniach, których wtedy dokonałem. Zacznę od tego, że moja przygoda z wynajmem rozpoczęła się sześć lat temu, jeszcze przed blogiem, kiedy zacząłem wynajmować mieszkanie, z którego się wyprowadziliśmy. W pewnym momencie, cztery lata temu, miałem takie postrzeganie, że skoro tak dobrze idzie mi wynajem tego jednego mieszkania, to zdecydowanie trzeba ich liczbę zwiększyć. I popełniłem jeden błąd w podejściu do tego tematu: traktowałem to jako sposób zarabiania. Kiedy się głębiej nad tym zastanowiłem, to się okazało, że istnieją inne, łatwiejsze sposoby zarabiania pieniędzy. Czyli nie powinienem wtedy traktować wynajmowania jako przyszłego sposobu zarabiania na życie.
Ale wróćmy do tej sytuacji, był rok 2012, zdecydowałem się kupić kolejne mieszkanie na warszawskim Ursynowie na Cybisa – są trzy wpisy na blogu, które opisują całą tę inwestycję, zalinkuję do nich pod tym odcinkiem podcastu. Nabyłem to czteropokojowe mieszkanie z zamiarem wynajmowania go na pokoje, wyremontowałem je. Opisywałem, jakie są plusy i minusy zarabiania w ten sposób na wynajmie – co wywołało absolutnie z jednej strony fenomenalną, z drugiej strony zażartą dyskusję na blogu – po czym sprzedałem mieszkanie. Zainkasowałem zysk, w dwa i pół miesiąca zarobiłem 42 tys. zł przed opodatkowaniem, co przy cenie tego mieszkania, przy włożonym kapitale, dało mi stopę zwrotu w stosunku rocznym z tej inwestycji – 51%.
Teraz ktoś by mógł powiedzieć, że to był bardzo fajny przypadek, który pokazywał, że można zarabiać na nieruchomościach, niekoniecznie na wynajem, że można również zarabiać na kupowaniu i sprzedawaniu mieszkań, czyli flipowaniu. Oczywiście pomijam wątki poboczne, sposób rozliczania tego: czy ma to być z VAT-em, czy bez (jeżeli ktoś chciałby się taką działalnością zajmować seryjnie). Skupiam się tylko na głównych wątkach. Te wszystkie scenariusze będziemy kiedyś rozpracowywali na blogu.
Dla mnie tamta inwestycja to z jednej strony było coś, co pokazało mi, że tak można zarabiać na mieszkaniach, ale z drugiej strony sprowadziło mnie mocno na ziemię w tym sensie, że owszem, zarobiłem 42 tys. zł, ale przekonałem się również, że to jest bardzo dużo roboty, czasu, nerwów, żeby tanio kupić mieszkanie, w krótkim czasie doprowadzić je do stanu używalności i sprzedać. I zastanawiałem się wtedy, ile musiałbym takich mieszkań obrócić rocznie, żeby zarobić tyle, ile chcę zarabiać. Nie ukrywam, że poziom zarobków, do którego aspirowałem w tamtych czasach i teraz uważam za satysfakcjonujący, to jest 200 tys. zł rocznie. Czyli musiałbym sprzedać tych mieszkań ok. pięć rocznie, żeby po zapłaceniu podatku rzeczywiście można było utrzymać rodzinę. Uznałem, że to jest zbyt karkołomne i w zbyt dużym stopniu koliduje z taką zasadą inwestycyjną, którą mam, a która polega na tym, że przede wszystkim chcę mieć święty spokój, nie chcę się dużo denerwować. Moje inwestycje mają w pewnym sensie pracować dla mnie prawie automatycznie albo półautomatycznie bez budzenia mnie w środku nocy, a tamta inwestycja nie była taką inwestycją.
Po tym jak ją zamknąłem, nadal szukałem kolejnych mieszkań na wynajem. Zastanawiałem się, jak kupić takie mieszkania, które będę wynajmował na pokoje. I znowu pewien proces myślowy musiałem przejść. Mówię sobie: załóżmy, że mam mieszkanie, które będę wynajmował na pokoje, które dla mnie zarobi 1 tys. zł miesięcznie na czysto, czyli 12 tys. zł rocznie. Czyli żeby osiągnąć swój cel – 16 tys. zł miesięcznie, a 200 tys. zł rocznie przychodu – potrzeba mi by było pomiędzy 10 a 20 mieszkań w zależności od tego, ile na czysto generowałyby dochodu. Ja się nad tym zastanawiałem wtedy bardzo głęboko i uznałem, że to jest plan nierealny. Przy mojej ówczesnej zdolności kredytowej nie dostanę kredytów na tyle mieszkań. Jeżeli nie będę miał dużych oszczędności poza kredytami, to z kredytami hipotecznymi nie będę się czuł dosyć bezpiecznie. Zdolność mi się skończy bardzo szybko. Czyli tak naprawdę pierwszy krok jest taki, że jeżeli chciałbym zrealizować taki plan, to w ogóle powinienem zacząć pracować na osiągnięcie dużej zdolności kredytowej.
I był jeszcze kolejny aspekt: brak zdolności to nie był jedyny powód, dla którego ten model nie miał szansy powodzenia z mojej perspektywy w tamtym czasie. On się po prostu nie skaluje w takim scenariuszu, w którym samodzielnie zarządzałbym wynajmem mieszkań. Musiałbym bardzo dużo czasu poświęcić na obsługę tych mieszkań, pokoi, a jednocześnie wcale nie miałbym gwarancji, że mój pełny etat na to wystarczy. To było coś, co skutecznie powstrzymało mnie przed takim mocniejszym wejściem w inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Powiedziałem sobie: „Są łatwiejsze sposoby zarabiania pieniędzy”.
Równolegle rozkręcałem bloga, więc żeby Wam pokazać dla kontrastu, jak to wyglądało, daję konkretny przykład: kurs „Budżet domowy w tydzień” w każdej edycji sprzedaży kupowało 100 osób albo więcej. Kurs kupuje 100 osób w ciągu tygodnia sprzedaży, każda z nich płaci 200 zł, czyli mój przychód wynosi 20 tys. zł. Czyli w praktyce w tydzień zarabiam mniej więcej tyle, ile daje mi rok wynajmu mieszkania, generującego jakieś 1,5 tys. zł miesięcznie na czysto. To jest coś, co spowodowało, że zdecydowałem się raczej rozwijać swój biznes, a nie inwestować w nieruchomości w celu zarabiania na wynajmie. Co więcej, w przypadku tego biznesu internetowego jestem w stanie bardzo łatwo tuningować go w zasadzie bezkosztowo albo niewielkim kosztem, siedząc sobie wygodnie w fotelu, nie mając do czynienia z najemcami oraz pracownikami, którzy mieliby zamiast mnie obsługiwać wynajem.
Krótko mówiąc, dla mnie biznes internetowy był po prostu łatwiejszy. Oczywiście to nie są tylko przychody z kursów. Uzyskiwałem również przychody z afiliacji. Przykładowo, jeżeli polecałbym Wam jakiś dobry produkt bankowy (robię to parę razy do roku) i firma afiliacyjna, z którą współpracuję, gotowa jest mi zapłacić np. 100 zł za polecenie jakiegoś konkretnego konta bankowego – mówię w uproszczeniu, te stawki bywają niższe – i powiedzmy 3 tys. osób założy za pośrednictwem bloga takie konto w banku, to mój przychód wyniesie 300 tys. zł z tego tytułu. To jest dzisiaj nieporównywalnie łatwiejszy dla mnie sposób zarabiania pieniędzy niż zarabianie przez inwestycje w nieruchomości.
Inny sztandarowy przykład to książka Finansowy ninja. Kosztuje 69 zł, nabyło ją – w uproszczeniu – 10 tys. osób. Przychody są oczywiście wyższe, ale proste przemnożenie daje 690 tys. zł przychodu. Oczywiście w Waszej sytuacji prawdopodobnie nie jest to możliwe, żeby napisać książkę i sprzedać ją w takiej ilości, nie mając audytorium, do którego mówicie – wiadomo, że ja na to długo pracowałem. Pokazuję Wam jednak, że są różne sposoby dążenia do tego, żeby zarabiać pieniądze. Czyli z jednej strony mamy przychody uzyskiwane dzięki prowadzeniu bloga i załóżmy, że one się sumują do kwoty milion czy 2 mln zł rocznie. I teraz, żeby osiągać taki przychód z wynajmu mieszkań, to ile trzeba byłoby tych mieszkań mieć? Jeżeli uznamy, że z wynajmu mieszkań macie np. 1500 zł miesięcznie brutto przed opodatkowaniem, to przy 2 mln zł się okazuje, że to się przekłada na jakieś 111 mieszkań. Tyle ich musiałbym mieć, żeby zarabiać na nieruchomościach tyle, ile zarabiam dzisiaj na blogu.
To prowadzi mnie do kilku wniosków. Wniosek nr 1 mówi, że warto ładować swoją energię w to, co się z jednej strony lubi i co nam dobrze idzie. To jest taka postawa, którą ja również reprezentuję jako autor książki Finansowy ninja. Tam mówię o tym, że dużo łatwiej nam się pracuje, jeżeli robimy to, co lubimy. Oczywiście, żeby mieć efekty, to wymaga wysiłku. Ja zdecydowanie lubię tworzyć bloga, komunikować się z Wami, dla Was pisać i wiedzieć, że to jest dla Was przydatne i coś tam w Waszym życiu ma szansę poprawić. A bardzo nie lubię mieć do czynienia z najemcami. Wiem, że bym się męczył jako właściciel mieszkań, który sam je obsługuje, nawet gdyby ta praca dawała świetne pieniądze. To nie był scenariusz dla mnie.
Kolejna rzecz: warto również – i to myślę, że w przypadku najmu się przydaje – zamiast konkurować ceną z kimkolwiek, tworzyć swój rynek i go monopolizować. Wspominałem Wam o książce Zero to one Petera Thiela oraz Blue ocean strategy – Strategia błękitnego oceanu – polecam przeczytanie obu. Mocno w głowie porządkują, jeżeli chodzi o budowanie swoich własnych rynków i monopolizowanie ich. Jak jesteście monopolistą na swoim rynku, to nikt inny Wam nie podskoczy, dlatego że on nie dostarczy tego samego produktu, który Wy dajecie. Świetnym przykładem monopolu jest książka Finansowy ninja, którą możecie kupić tylko i wyłącznie za pośrednictwem strony finansowyninja.pl.
Wniosek nr 3: nieruchomości są dla mnie bardzo słabym sposobem zarabiania pieniędzy. Ale z drugiej strony to ich nie skreśla jako sposobu na realizację innych moich celów, o których dopiero teraz Wam opowiem.
Podsumowując, zarabianie na nieruchomościach jako sposób na życie to nie jest dobry pomysł, dlatego że zarabiam w innym obszarze i ze względu na to, że zarabiam tam dużo, to mój czas jest bardzo cenny. Jeżeli podzielicie sobie przychody roczne, typu milion złotych, przez liczbę dni roboczych w roku, to się okaże, że każda godzina, którą przepracowuję, jest warta kilkaset złotych.
Teraz pytanie, czy pojechanie do mieszkania po to, żeby rozmówić się z najemcą, to jest coś, co powinienem robić, czy nie? Raczej nie, dlatego że czynsz miesięczny nigdy nie zarobi na te godziny, które bym spędził w drodze do tego mieszkania czy na rozmawianie z najemcą. Warto odpowiednio podchodzić do wyceny swojego czasu – w swojej książce również o tym szczegółowo mówię. Ktoś mnie jeszcze kiedyś zapytał, jaka była największa lekcja z tej inwestycji na Cybisa na warszawskim Ursynowie, czego się wtedy nauczyłem na samej inwestycji i czego też się dowiedziałem z komentarzy i dyskusji, które były na blogu. Można powiedzieć, że to są cztery lekcje dla mnie.
Po pierwsze, każdy przypadek na rynku nieruchomości jest inny, nie ma dwóch takich samych, do każdego trzeba podchodzić indywidualnie. Bardzo trudno znaleźć na rynku nieruchomości pełną powtarzalność.
Drugi wniosek był taki, że kupowanie i sprzedawanie mieszkań to fajna rzecz, ale można ją robić co najwyżej kilka razy. To nie jest coś, co bym chciał realizować latami. Nie jestem pośrednikiem. Nie mam dostępu do ciekawych nieruchomości. Wyszukiwanie ich każdorazowe to jest coś, co generuje nam zyski kapitałowe, ale wymaga dużo pracy.
Trzeci wniosek: w modelu, w którym ja to robię, to się nie skaluje – nie da się z tego uczynić czegoś, co dałoby się powiększyć 10 razy. Bo żeby to było możliwe, musiałbym zatrudnić pracowników, którym musiałbym zapłacić, i niekoniecznie wtedy musiałoby to być opłacalne.
Czwarta lekcja była taka, że to jest zbyt długa droga do wolności finansowej. Nie wierzyłem, że ona będzie skuteczna. Poszedłem inną ścieżką, która okazała się całkiem fajna. A z kolei lekcje, które wyniosłem wtedy z komentarzy na blogu, są dość brutalne.
Po pierwsze każdy ma swoją rację, każdemu się wydaje, że ją ma, ale to niewiele ma wspólnego z moją racją. Czyli nadal to ja jestem odpowiedzialny za decyzje, które podejmuję, za ich skutki pozytywne i negatywne. I to, że ktoś powie, że trzeba zrobić tak i tak, to niewiele ma wspólnego z moją rzeczywistością.
Drugi wniosek jest taki, że trzeba mieć bardzo grubą skórę zwłaszcza wtedy, kiedy się mówi publicznie o swoich działaniach, dlatego że bardzo łatwo jest się spotkać z krytyką osób, które nie akceptują takiego podejścia. I to jest coś, co na początku 2013 r. bardzo mocno we mnie uderzyło.
Z tym się wiąże trzeci wniosek: że absolutnie nie należy słuchać sceptyków i teoretyków, bo oni nic wartościowego do dyskusji nie wnoszą, a bardzo trudno jest wyłuskać spośród zalewu komentarzy opinie od osób, które mają jakieś doświadczenie w tym obszarze. Bardzo wiele osób komentuje, a nie mają doświadczenia i podstaw merytorycznych do tego, żeby jakieś sądy głosić, ale z wielką pewnością wniosą swoje trzy grosze.
Ostatni wniosek jest taki, żeby robić swoje. Usłyszałem to od Chrisa Guillebeau. Proste słowa: „Rób swoje” sprowadziły mnie na właściwą ścieżkę. Musiałem to wprost usłyszeć. Bo jeżeli robimy swoje, to ma ti szanse wyjść po naszemu, a jeżeli robimy pod czyjeś dyktando, to nigdy nie wyjdzie po naszemu albo w małym stopniu. Trzeba słuchać siebie i robić po prostu po swojemu. I być gotowym na to, żeby ponieść również konsekwencje błędnych decyzji.
To tyle wniosków oraz kontekstu historycznego. Przejdźmy do drugiej części, czyli podsumowania, czym dla mnie dzisiaj jest inwestowanie.
Inwestowanie w nieruchomości absolutnie nie jest dla mnie sposobem zarabiania pieniędzy. Dzisiaj jest formą lokowania kapitału. Jest też takim sposobem, jak stworzyć taki wehikuł inwestycyjny, który pozwoli mi w przyszłości lokować nadwyżki finansowe, które będę miał i o ile je będę miał, przy jednoczesnej optymalizacji podatkowej. To jest kilka elementów, które będę chciał omówić.
Pierwsza rzecz: lokowanie kapitału. W 68. odcinku podcastu, nagranym na początku tego roku, mówiłem, jakimi zasadami inwestycyjnymi się kieruję, czego się obawiam w roku 2016, jeżeli chodzi o inwestowanie czy ogólnie przechowywanie kapitału w różnych miejscach. Nie mam dzisiaj mocnego zaufania do systemu bankowego, nie chcę tam trzymać zbyt wiele pieniędzy. Chcę trzymać ich tyle, ile mi potrzeba na dwa lata życia, a wszystkie nadwyżki finansowe chcę inwestować w maksymalnie bezpieczny sposób. Dla mnie te bezpieczne inwestycje w dużej mierze sprowadzają się do nieruchomości w różnych miejscach, niekonieczne w moim mieście. Uważam, że nie stracą one nigdy 100% swojej wartości. Czyli nawet w przypadku scenariuszy katastrofalnych, przy założeniu, że ta nieruchomość nadal stoi, nie wierzę, że przepadnie cała jej wartość. Może stracić kilkadziesiąt procent, czyli nadal kapitał jest w pewnej mierze chroniony.
Drugi aspekt: stworzenie wehikułu inwestycyjnego. Chodzi mi o to, że jeżeli finansuję zakup mieszkań kredytami hipotecznymi – o czym mówiłem w poprzednim odcinku podcastu – chcę kupować mieszkania załóżmy z 30-procentowym wkładem własnym, czyli 2/3 mieszkania jest kupione za pieniądze banku, to jeżeli się pojawiają u mnie nadwyżki finansowe, np. wypuszczam kolejną książkę, na której znowu świetnie zarobię, nie mam dylematu, co zrobić z tymi pieniędzmi, które zarobiłem. Po prostu ten zysk ze sprzedaży książki idzie w dużej mierze na nadpłatę kredytów hipotecznych, które posiadam. I dzięki temu, że już mam nieruchomości z kredytami, a jednocześnie generuję nadwyżki finansowe, jestem w stanie szybciej pozbywać się tego kapitału z banków, przeznaczając go na spłatę kredytów hipotecznych. Czyli nieruchomości stają się bardziej moje. Czy to jest racjonalne, czy nieracjonalne, czy może przeznaczyć te nadwyżki na inwestowanie w innych obszarach – to oddzielna dyskusja. Chodzi mi o to, że taką możliwość mam, taki wehikuł inwestycyjny sobie tworzę. I mówiłem o optymalizacji podatkowej, do niej się jeszcze szczegółowo odniosę, bo tu wymagane są kalkulacje.
Moim celem nie jest też maksymalizacja przychodu czy przepływu miesięcznego, tzw. cash flow. Ja szukam optymalnego kompromisu pomiędzy kosztami kredytu a użyciem swojej gotówki. Z jednej strony chcę wyeliminować zbędne koszty typu ubezpieczenie niskiego wkładu, czyli wkład własny jest w takiej wysokości, żeby tych zbędnych kosztów nie było. Ale jednocześnie nie chcę wykładać 100% swojej gotówki. Czyli gdzieś tam jest pośrednie rozwiązanie. Pewnie wytrawni gracze na rynku nieruchomości powiedzieliby: „Wkładaj swoich pieniędzy jak najmniej, bo wtedy osiągasz najwyższą stopę zwrotu z wynajmu; żeby przychody z najmu finansowały Ci raty kredytu, pokrywały wszystkie koszty, a nadwyżka była Twoja”. Czyli przy takim założeniu kredyt się bierze na najdłuższy, jaki się da, okres. Ja mam swoje podejście, zakładam, że kredyty będę brał na maksimum 20 lat. I będzie mi zależało na tym, żeby w ciągu 10 lat ten kredyt nadpłacić lub spłacić całkowicie. Dlaczego tyle czasu? Zaraz się do tego odniosę.
Kolejny aspekt jest też taki, że ja się bardzo źle czułem z kredytem, który był na mojej nieruchomości. Nie wiem, czy z kredytami inwestycyjnymi będzie tak samo, stąd właśnie dosyć duży wkład własny, co ma ograniczyć ryzyko w przypadku, kiedy stopy procentowe istotnie wzrosną. Ja i tak przyjmuję w moich kalkulacjach inwestycyjnych, że stopy procentowe w Polsce mogą wzrosnąć do poziomu 10%, czyli staram się w taki sposób kalkulować te inwestycje, żeby te koszty już uwzględniać, i patrzeć, na ile mam szansę wyjść do przodu albo do tyłu na takim konkretnym mieszkaniu. Za chwilę powiem, dlaczego sytuacja typu: „jestem na minusie na takim mieszkaniu”, wcale nie musi być zła.
I też trzeba jeszcze wziąć pod uwagę to, że ja cały czas zarabiam, czyli mam zapewniony dopływ świeżej gotówki, co pozwala mi podejmować nieco większe ryzyko, bo w sytuacji totalnie podbramkowej będę w stanie uwolnić nieco środków finansowych, które mam, albo ewentualnie spowodować, że zarobię ich jeszcze więcej. Czyli mam takie mocne przekonanie, że jestem w stanie sprawnie doprowadzać do tego, że będę zarabiał dosyć konkretne pieniądze. Jeżeli jakieś ryzyko się pojawi, to ewentualnie te kredyty w dużej mierze nadpłacę, spłacę lub sprzedam część nieruchomości. Tu różne scenariusze można przewidywać i wykonywać. Czy te założenia są zasadne, czy nie? Myślę, że to w miarę upływu czasu będziemy na spokojnie weryfikowali. Nigdzie się nie zwijam – blog istnieje.
Powiem jeszcze o optymalizacji podatkowej, która jest w tym przypadku absolutnie kluczowa. Osiągam duże przychody z mojej działalności gospodarczej i płacę dużą kwotę podatków w tej chwili. Zakładam, że w przyszłości też tak będzie, nawet jeżeli przychody spadną o połowę, to nadal będą wystarczająco duże, i będę płacił wystarczająco duże podatki. Czyli mi zależy na tym, żeby swoje obciążenia podatkowe zmniejszać – inwestowanie w nieruchomości jest również na to sposobem. Jak to się dzieje?
Zamierzam kupować mieszkania z rynku wtórnego. Kupując takie mieszkanie, które było wcześniej użytkowane przez pięć lat, mamy prawo zastosować jako osoby, które je wynajmują najemcom, stawkę amortyzacji w wysokości 10% rocznie. Czyli jeżeli kupiłem mieszkanie za 400 tys. zł, to co roku mam prawo odpisać sobie na papierze 40 tys. zł rocznie. To jest „papierowy koszt”, ja go fizycznie nie ponoszę, ja już go poniosłem przy zakupie mieszkania, płacąc te 400 tys. zł. Dzieląc przez 12, to jest 3300 zł miesięcznie. Jest to tzw. odpis amortyzacyjny. Nawet jeżelibym na tym mieszkaniu nie zarabiał, wychodziłbym totalnie na zero lub na minus, to uwzględniając to, że mam wysokie przychody w mojej działalności gospodarczej, a wynajem mieszkań również będę rozliczał w ramach działalności gospodarczej – mieszkania kupuję na siebie, a będę rozliczał w działalności gospodarczej – to sam zysk na odpisie amortyzacyjnym wynosi 19% tej kwoty, bo płacę podatek liniowy. Czyli 3300 zł odpisu amortyzacyjnego co miesiąc, krótko mówiąc, zmniejsza mój płacony podatek o 627 zł miesięcznie. Jeżeli mam 10 takich mieszkań, to można powiedzieć, że taki odpis podatkowy wynosi 6270 zł miesięcznie. Gdybym nie miał tych mieszkań, to bym takiej ulgi nie miał. Ale ze względu na to, że to mieszkanie mam i tak duże odpisy amortyzacyjne mogę wykonywać, to po prostu jestem do przodu. I tu ujawnia się kolejny powód, dlaczego chcę kupić więcej mieszkań, a nie mniej – bo mógłbym teoretycznie kupić trzy mieszkania po 400 tys. zł za gotówkę albo zrobić tak, że kupuję z wkładem 30-procentowym 10 takich mieszkań. Wiadomo, że jeżelibym kupił 10, to będę miał wyższe odpisy amortyzacyjne, i na tym też mi zależy, bo to są doraźne korzyści tu i teraz, miesiąc w miesiąc, z mojej perspektywy.
Wiem, że być może, słuchając o tym, trudno jest za tym nadążyć. W artykułach, które będę publikował za jakiś czas na blogu, omawiając poszczególne inwestycje, będzie to szczegółowo opisane. Pewnie mało kto patrzy na wynajem nieruchomości w ten konkretny sposób. Ja mam konkretną sytuację. Paradoks polega na tym, że ja wcale nie muszę zarabiać na wynajmie, żeby jednocześnie być na tym wynajmie do przodu. To jest coś, co będę podkreślał, bo warto, żebyście analizowali to, co robicie, przez pryzmat całych Waszych finansów, optymalizowali również siebie i to, jak zarabiacie, jakie podatki płacicie również w kontekście całych finansów i wszystkich możliwości, które macie w różnych obszarach macie.
Tu w płynny sposób przeszedłem do tego, w co ja tak naprawdę inwestuję, czyli już wiecie, że to są mieszkania z rynku wtórnego, które były użytkowane dłużej niż 5 lat, dzięki czemu mogę je amortyzować przyśpieszoną stawką amortyzacji 10% rocznie. Ale to nie wszystko. Ja mam taki pomysł, który już w praktyce przetestowałem: nie zamierzam wynajmować całych mieszkań pojedynczym osobom czy rodzinom, tylko zamierzam wynajmować mieszkania na pokoje. To znaczy, że każdemu najemcy wynajmuję pojedynczy pokój, z każdym z nich mam indywidualną umowę. Z tego płyną pewne korzyści.
Po pierwsze takie mieszkanie na pokoje można wynająć zazwyczaj sumarycznie drożej, niż gdybyśmy wynajmowali całe mieszkanie jedynie jednej osobie. Taki model inwestowania determinuje to, jakie mieszkania są dla mnie najbardziej opłacalne: duże, np. wielopokojowe, albo takie z możliwością przerobienia na większą liczbę pokoi, przeprowadzając tam remont. W teorii, jak na to spojrzycie, to takie mieszkania nie są zbyt chętnie kupowane w celach wynajmu. Poza tym im większe jest mieszkanie, tym drożej kosztuje nabywcę, czyli teoretycznie można powiedzieć: tym trudniej kupić takie mieszkanie bo ma ono wyższą cenę. Ale to ma też pozytywny aspekt: mieszkania per metr są tańsze niż te małe. Kawalerki są najdroższe, najwięcej się płaci za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W przypadku dużych mieszkań płaci się mniej. Taki prosty przykład mieszkania na warszawskim Ursynowie, które kiedyś było wynajmowane i rodzinie, i na pokoje, to jest różnica ok. 800 zł na wynajmie, czyli zamiast 2200 zł na trzy pokojowym mieszkaniu [całe mieszkanie dla jednego najemcy] można było mieć przychód z czynszu płaconego przez najemców 3 tys. zł miesięcznie [przy wynajmowaniu tego samego mieszkania na pokoje 3-4 indywidualnym najemcom]. To jest kolosalna różnica i moim zdaniem warto ten kierunek eksplorować.
Są również inne korzyści, np. mamy większe prawa jako właściciel. W przypadku kiedy wynajmujemy najemcom całe mieszkanie, nie mamy prawa wejść do tego mieszkania pod ich nieobecność. Takie jest prawo w Polsce. W przypadku kiedy wynajmujemy mieszkanie na pokoje, czyli konkretny pokój z dostępem do przestrzeni wspólnych, to my jako właściciel mamy prawo przebywać na powierzchniach wspólnych, czyli możemy w każdym momencie wejść do takiego mieszkania, pod warunkiem że nie będziemy naruszali prywatności poszczególnych pokoi. To daje dużo większą kontrolę nad tym, co w tym mieszkaniu się dzieje w sytuacjach podbramkowych.
Wrócę jeszcze do wymieniania, w co tak naprawdę inwestuję bądź za chwilę będę.
Przede wszystkim nie jestem zainteresowany kupowaniem mieszkań w Warszawie i to mówię zupełnie wprost, bo to jest bardzo drogie miasto. Raczej jestem zainteresowany tym, żeby inwestować w innych miastach w największych ośrodkach, które będą się w dosyć dobry sposób opierały tym negatywnym skutkom demografii w Polsce. Pomimo że prawdopodobnie będziemy mieli mniej studentów – jest mniej dzieci, w związku z tym mniej osób pracujących za 10 czy 20 lat – to jednak wierzę w to, że duże ośrodki będą silne tak czy siak ze względu na inwestycje, które tam są i będą. Będą tam potrzebni pracownicy. I ta negatywna demografia w jakiś sposób ma szansę być uzupełniana osobami przybywającymi do Polski, które będą poszukiwały tu pracy, np. imigrantami z Ukrainy. Na spotkaniach z cyklu „JOPlive Tour” mówiłem, że mocno wierzę, że nasz kraj będzie coraz atrakcyjniejszym krajem również dla osób, które będą napływały z Afryki do Europy; zobaczymy, czy to się sprawdzi. Ja nie jestem skrajnym pesymistą, jeżeli chodzi o demografię w Polsce. Poza tym mam bardzo specyficzną sytuację, potrafię wynajdywać powody, dla których najemcy powinni wybierać moje mieszkania. Wierzę w to, że potrafię również skutecznie ich zachęcić do tego, żeby wynajmowali u mnie. W takim skrajnym przypadku powiem: „OK, zamieszkaj u blogera Michała Szafrańskiego”. Myślę, że trochę chętnych może się znaleźć [śmiech], zwłaszcza że takie propozycje czasami w mailach przychodzą od osób, które przeczytały, że wynajmuję mieszkania w Warszawie, więc są ciekawe propozycje z tym związane.
Ktoś pytał na blogu, dlaczego inwestuję akurat w taki sposób. Dlatego że go poznałem i obserwuję od 4 lat osoby, które tak działają. To jest taki obszar inwestowania, w którym wydaje mi się, że rozpoznałem już bardzo wiele ryzyk, również samodzielnie wynajmując. Więc staram się robić to, w czym dobrze się czuję i w czym potrafię dokonać takiej dosyć rzetelnej z mojej perspektywy analizy zagrożeń i odpowiednio się przed niektórymi z nich zabezpieczyć. To jest jeden powód.
Drugi powód jest taki, że dopiero teraz w zasadzie mogę powiedzieć, że pojawiły się firmy na rynku, które są w stanie zarządzać skutecznie mieszkaniami wynajmowanymi na pokoje, bo trzy, cztery lata temu w Polsce ich po prostu nie było. I nawet jeżeli były takie, które były gotowe podjąć się zarządzania całymi mieszkaniami na wynajem, to ze świecą można było szukać tych, które obsługiwałyby wynajem na pokoje. Teraz są możliwości, że mogę rzeczywiście inwestować w mieszkania, kupować je jako inwestor pasywny, a jednocześnie nie mieć w ogóle żadnego kontaktu z najemcami, ponieważ za pewną kwotę czynszu są konkretne firmy, które będą tymi mieszkaniami od A do Z zarządzać, łącznie z przeprowadzaniem w nich remontów pod konkretne wytyczne. Ile to kosztuje? Różnie, od 5% do 10% wartości czynszu miesięcznego, opłaconego przez najemców [opłaty są wyższe w miesiącach, w których odbywa się poszukiwanie najemców].
Jest jeszcze jeden powód, dla którego ten projekt jest taki interesujący: opisywanie go na blogu. Czyli nawet jeżeli będę wychodził na zero, to jednak jakieś korzyści z tego projektu inne będą, chociażby Wasze zainteresowanie. Będzie można nareszcie pokazać palcem, że Szafrańskiemu coś się być może nie udało. Mam nadzieję, że nie będzie takich sytuacji.
To w zasadzie kończy drugą część tego podcastu, czyli już wiecie, jak to historycznie wyglądało, jak będzie w bliskiej przyszłości. To przejdę w tej chwili do trzeciej części – do pytań.
Mateusz zapytał na blogu: „Czy moglibyście chociaż w przybliżony sposób zdefiniować, co oznacza duża zdolność kredytowa”.
Mateusz odniósł się do mojej rozmowy z Ronaldem w poprzednim odcinku podcastu. W moim przypadku duża zdolność kredytowa to taka zdolność, która pozwala kupić 10 mieszkań na wynajem, czyli wziąć odpowiednią liczbę kredytów w taki sposób, żeby banki były gotowe dać mi kolejny, czyli tak naprawdę ja powinienem mieć zdolność kredytową, umożliwiającą spłatę wysokich rat kredytów. W tym przypadku, jeżeli liczymy, że mieszkanie kosztuje 400 tys. zł i zamierzam kupić ich 10, to mówimy o 4–5 mln zł całkowitego zadłużenia [tak naprawdę mniej, bo około 30% stanowi wkład własny]. Trzeba by było policzyć, jaka jest rata w przypadku takiego kredytu, i wtedy będziemy znali kwotę, jaką co miesiąc teoretycznie powinienem dysponować, żeby bank był zainteresowany udzieleniem mi takich kredytów. Ja mam to szczęcie, że przychody i w zeszłym roku, i w tym roku mam bardzo duże, koszty mam niskie, dochód mam wysoki. W związku z tym teoretycznie moja sytuacja umożliwia mi zaciągnięcie takich zobowiązań. Oczywiście oddzielną kwestią pozostaje, czy bank uwierzy w to, że takie przychody jestem w stanie generować również w kolejnych latach.
Są dwa komentarze z pytaniami od Piotra i od Marty. Piotr pisze: „Sam nie jestem przekonany do kupna mieszkania na wynajem. Popatrzcie, przyrost naturalny coraz mniejszy, studentów z roku na rok coraz mniej, rynek z tego powodu mniejszy. Niby coraz więcej Ukraińców, ale czy oni będą w stanie zaspokoić cały rynek? Przypominam, że mieszkanie jest mało płynne, wcale nie tak łatwo jest je sprzedać. Nie wiem, czy nie lepiej mając gotówkę, trzymać ją na lokatach”.
To pisze Piotr, a Marta dodaje: „Piotr ma rację, to nie wygląda wcale tak różowo, a biorąc jakikolwiek kredyt, będzie na tym strata. Policzmy dokładnie, bo niestety to tylko fikcja. Przy sporym ryzyku, szczególnie w chorym kredycie bez szans na jakikolwiek zysk, bez kredytu może to być nawet tylko od 2 do 4% stopy zwrotu w skali roku”.
Ja powiem tak: każdy musi taką analizę przeprowadzić samodzielnie. W żaden sposób nie pomogę. Mogę tylko powiedzieć, że moim zdaniem mieszkania wynajmowane na pokoje mają dużo większą rentowność niż te wynajmowane jako całość, jednocześnie w doskonały sposób z mojej perspektywy rozkładają ryzyko. Dlatego że nawet jeżeli jeden czy dwóch najemców mieszka w mieszkaniu czteropokojowym, to nadal nie mam całkowitego pustostanu, rzadko kiedy mi się zdarza, że wszyscy wynajmujący rezygnują jednocześnie. Poza tym, podpisując odpowiednie umowy, zabezpieczamy się przed tym. To nie jest tak, że najemca z dnia na dzień opuści mieszkanie i nie będzie nam płacił. Będzie to robił, jeżeli podpisał umowę na czas określony – ja tylko takie umowy zamierzam podpisywać z moimi najemcami. Tym, którzy mówią, że to jest niemożliwe, że tak się nie da, od razu mogę powiedzieć, że dotychczas podpisywałem takie umowy z moimi najemcami. I oczywiście, najemcy byli zobowiązani do płacenia bez względu na to, czy mieszkają, czy nie mieszkają. Byli tego świadomi, wiedzieli, co podpisują. Uświadamiałem także obcokrajowców, bo i takie osoby mieszkały u nas.
To też jest bardzo ciekawy przypadek, że zazwyczaj od obcokrajowcy wymagam wyższych stawek czynszu niż od Polaków, w związku z tym więcej na tym zarabiam. Wymagam również wyższego zabezpieczenia, czyli kaucja jest wyższa. Jeżeli ktoś mówi, że brakuje najemców, którzy byliby chętni płacić np. dwukrotną kwotę miesięcznego czynszu w formie kaucji, to odpowiadam: owszem, nie każdy chce płacić, ale jak najbardziej takich najemców da się znaleźć. Tak że wiele ryzyk, których się obawiacie, da się wyeliminować, stosując odpowiednie zasady, tylko że też trzeba te zasady mieć. Trzeba chcieć się nimi posługiwać i nie chodzić na ustępstwa. Jeżeli ktoś chodzi na ustępstwa, mówi: „A, dobra, jest klient, to mu wynajmę mieszkanie czy pokój bez należytej weryfikacji najemcy”, to jest to proszeniem się o kłopoty.
Wszelkie generalizowanie, że na czymś będzie strata, bo mieszkanie jest finansowane kredytem itd., to jest tylko generalizowanie. W przypadku finansowania zakupu mieszkań na wynajem kredytem hipotecznym mamy prawo również jako koszt wpisać odsetki od tego kredytu, czyli część odsetkową odpisujemy i to jest koszt, który, owszem, ponieśliśmy, ale jednocześnie on nie rodzi zobowiązań podatkowych. To jest również kolejny czynnik, który ma duże znaczenie przy rozpatrywaniu nieruchomości jako sposobu inwestowania i jednoczesnej optymalizacji podatkowej – ale to temat na oddzielne obliczenia, bo w podcaście to słabo się prezentuje [śmiech]. Zostawmy to na bloga.
Rafał napisał: „Michał, dzięki za fajny podcast. Po przesłuchaniu go zacząłem zastanawiać się, czy przed rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości pod wynajem powinienem zrezygnować z wynajmowania mieszkania i zakupić swoje własne”.
Niekoniecznie, Rafale. Znam osoby, które mieszkają w wynajmowanych mieszkaniach, czyli same są najemcami, nie mają własnego mieszkania, a jednocześnie kupują mieszkanie na kredyt hipoteczny i je wynajmują komuś innemu. Nie mieszkają w mieszkaniu, które zakupiły, tylko traktują je jako mieszkanie inwestycyjne. To jest taki scenariusz, który odpowiednio zrealizowany i dobrze poprowadzony pozwala np. kupić kilka mieszkań na wynajem, korzystając ze swojej zdolności kredytowej i samemu nadal mieszkać w mieszkaniu wynajmowanym albo dopiero po wejściu w posiadanie kilku mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych kupić mieszkanie dla siebie samego, posiłkując się również dochodami osiąganymi z najmu przy wyliczaniu zdolności kredytowej pod kątem zakupu własnego mieszkania.
Darek pisze: „Pomysł bardzo dobry, tylko wiąże się to z dodatkowymi obowiązkami. Jak rozumiem, z uwagi na liczbę mieszkań będziesz miał kogoś, kto będzie się nimi zajmował. Czy możesz zdradzić, czy celujesz w rynek pierwotny czy wtórny?”.
Bardzo cenny komentarz, Darku. Tak. Generalnie założenie jest takie, że będę korzystał z firm, które zarządzają mieszkaniami, sam nie będę nawet do tych mieszkań jeździł. Moje założenie jest takie, że podpisuję akt notarialny, być może zlecam remont, ale nie nadzoruję go już, robi to konkretna firma. Ta firma znajduje najemców i to jest wszystko. Takie usługi są już na rynku dostępne. Celuję w rynek wtórny ze względu na podwyższoną stawkę amortyzacji.
Widziałem, że Robert bardzo dużo komentował pod tym wpisem i udzielał odpowiedzi również na pytania, dzięki wielkie, Robert, za komentowanie. Napisał on tak: „Przeczytałem transkrypt podcastu i mam jedną uwagę. Michał zastanów się, czy zamiast kupować 10 mieszkań po 400 tys. zł każde, nie lepiej celować w segment mieszkań kosztujących rzędu 200 tys. zł i wtedy masz 20 mieszkań. Przeanalizuj, za ile uda wynająć się mieszkanie warte 400 tys. zł, bo z tym może być problem. Przy tak drogich mieszkaniach dłuższe są pustostany, a czynsz najmu nie jest dwukrotnie wyższy niż przy mieszkaniu wartym 200 tys. zł. Tu akurat się zgadzam, o ile wynajmujemy całe mieszkanie. Według mnie lepiej kupować więcej mieszkań, ale tańszych, wtedy dywersyfikacja jest lepsza i jak ci się nie wynajmie mieszkanie za 400 tys., nie masz nic, a nawet jeśli jesteś w plecy na opłatach stałych przy dwóch mieszkaniach za 200 tys. zł, jak jedno będzie puste, to drugie zarabia”.
Zgadzam się z Robertem co do zasady, przy czym ja wynajmuję mieszkania wyłącznie na pokoje, czyli im większe mieszkanie, tym bardziej wzrasta również przychód z najmu. I myślę, że tutaj nie ma się co ścierać w poglądach, po prostu zobaczymy to na konkretnych liczbach. Jak te mieszkania już się pojawią, wówczas będziemy mogli sobie podyskutować o opłacalności jednej czy drugiej formy.
Nie ma jednego dobrego sposobu inwestowania w nieruchomości – każdy ma swój własny. Warto iść swoją ścieżką. Jeszcze inną alternatywą może być np. kupowanie mieszkań w miejscowościach kurortowych, morskich i wynajmowanie ich w serwisie Airbnb, czyli najem krótkoterminowy na pojedyncze dni, jeżeli ktoś to rzeczywiście lubi robić. Wiem, że tego typu wynajem potrafi zarobić wielokrotnie więcej niż wynajmowanie mieszkania na cały miesiąc lub rok konkretnemu najemcy.
Monika pyta: „Nie myślałeś o wynajmowaniu komercyjnym? Wynajem na pokoje to koszmar, chyba że masz nerwy. Ja miałam taki plan, żeby zainwestować milion złotych w budowę hali w jakiejś nowej dzielnicy z potencjałem inwestycyjnym i wynajmować sklepom”. Krzysztof też dołączył się do tego komentarza, w podobnym tonie napisał: „Ostatnio sporo czytałem o kupnie lokali użytkowych pod wynajem i w wielu takich artykułach była mowa o znacznie lepszej stopie zwrotu niż z mieszkań. Co o tym sądzisz?”.
Nie dotykam tych form inwestowania, na których się nie znam. Prawdopodobnie mógłbym również kupić działkę i wybudować na niej budynek mieszkalny, czyli zabawić się w dewelopera i postawić po prostu blok. Ale nie znam się na tej formie inwestowania, nie znam zagrożeń z nią związanych, nie analizowałem tego, dlatego koncentruję się dzisiaj na mieszkaniach na wynajem na pokoje. Chociaż być może mają one mniejszą stopę zwrotu i rentowność niż inne formy inwestowania w nieruchomości.
Monika zadała też kolejne pytanie: „Michał, życzę powodzenia. Myślę, że wiesz, jakie klocki układasz, bo wynajmowałeś już mieszkania. Zastanawia mnie jednak fakt, czemu tak Ci się spieszy z zakupem aż 10 mieszkań w jednym roku, czemu aż 10, czy być może spodziewasz się mniejszych dochodów przyszłym roku? Rozumiem, że to nęci, bo możesz, bo masz tyle wkładu, nie chcesz trzymać pieniędzy w banku, ale to jest oczywiście najprostsza forma inwestowania, ale są tam jakieś ryzyka. Kurczę, 10 mieszkań to jednak jest dużo”.
Bardzo dobry zestaw pytań, Moniko. Czemu aż 10? A czemu nie! Paradoksalnie nie opłaca się rozkręcać tej całej machiny dla jednego czy dwóch mieszkań, chociażby z powodu nakładu pracy związanego z rozliczaniem księgowym tego wszystkiego. Ja wiem, że jeżeli mam takie możliwości – a mam – to chcę to wyskalować od razu do takiego poziomu, który jest sensowny z mojego punktu widzenia. Te 10 mieszkań jest nieprzypadkowe, celuję w tyle, ale czy uda się je kupić? Nie wiem tego. Może być tak, że uda się kupić mniej, być może z innych powodów okaże się, że nie uda się tego skredytować i zostanę z mieszkaniami kupowanymi za gotówkę. Ja zamierzam kupować nieruchomości za gotówkę, a następnie refinansować – o tym mówiłem w poprzednim odcinku podcastu – czyli uzyskać kredyt zwracający poniesione koszty gotówkowe. Mój plan jest jednak prosty: 10 i zobaczymy, co z tego wyjdzie.
[Dodatkowym powodem jest to, że zakładając dochód z takiego mieszkania na poziomie 1000-1500 zł miesięcznie po podatkach, zbliżam się do kwoty 10-15 tys. zł miesięcznie całkowitego dochodu. Kwota ta wystarcza do pokrycia kosztów życia naszej rodziny.]Damian pyta: „W jakim mieście chcesz nabyć te nieruchomości?”.
Odpowiem na razie wymijająco: chcę kupować w kilku miastach, najlepiej w takich, w których dobrze się spinają takie inwestycje, czyli stosunek ceny zakupu mieszkania do wysokości przychodów z najmu możliwy do osiągnięcia jest jak najlepszy z mojej perspektywy. Czyli cena zakupu jest niska, a czynsze najmu są wysokie. I kilka takich miejsc sobie wypatrzyłem w Polsce. Stopniowo, gdy będę Wam pokazywał na blogu kolejne mieszkania, będziecie się dowiadywali, gdzie one są. Podpowiem: nie jest to Warszawa.
[Kluczowe jest również to, aby w tych miastach działały firmy zarządzające wynajmem na pokoje.]Kamil zamieścił bardzo trafny komentarz, napisał: „W Polsce jest duże ryzyko polityczne, np. możliwość wprowadzenia podatku katastralnego na mieszkania na wynajem. Typowy, biedny Kowalski nie ucierpi, bo mieszka w mieszkaniu, które kupił, ale osoby wynajmujące mogą być nim dotknięte. O stopach procentowych już wspominałem. Jest jeszcze demografia – brak chętnych na Twoje mieszkanie. Są zdarzenia losowe”.
Odniosę się do tego podatku katastralnego, bo to jest taki fantom, którym od lat się nas straszy. Pamiętam, jak pracowałem w 2000 r. w redakcji tygodnika „Computerworld”, już wtedy pisaliśmy o podatku katastralnym i skutkach jego wprowadzenia. Minęło 16 lat i nadal tego podatku nie ma, może szybko nie będzie. Ale nawet jeżeli on będzie, to pogorszy w podobnym stopniu sytuację wszystkich osób, które mają dzisiaj mieszkania na wynajem i które wynajmują najemcom. Więc z perspektywy konkurencji: osoba, która ma mieszkanie z kredytem, i osoba, która ma mieszkanie kupione za gotówkę, podatek katastralny będzie płaciła, więc w jaki sposób to wpłynie na czynsz najmu? Prawdopodobnie tak, że te koszty zostaną przerzucone na najemców. Ja innego scenariusza nie widzę. Gdyby się nad tym głębiej zastanowić, to to może spowodować, że te osoby [najemcy] chętniej sięgną po kredyty hipoteczne, żeby się wprowadzić do własnych mieszkań, kupionych w kredycie, czyli zmniejszy się liczba najemców na rynku. Trzeba będzie konkurować innymi sposobami. Nie wiadomo, czy obcokrajowcy będą chętnie kupowali nieruchomości w Polsce.
Teraz jest pytanie, kiedy to ma szansę nastąpić? Jeżeli będziemy bali się własnego cienia, to trudno będzie nam podejmować jakiekolwiek decyzje inwestycyjne. Pamiętajcie, że ja osiągam na bieżąco korzyści przy tym modelu inwestowania. W ostateczności ci najemcy, którzy nie będą chcieli płacić podwyższonych stawek czynszu i chętnie sięgną po kredyty, też będą musieli gdzieś kupić mieszkania, więc nabędą je albo na rynku pierwotnym, albo wtórnym. Trudno – być może część mieszkań sprzedam. Być może nie wyciągnę wszystkich pieniędzy, które w nie włożyłem. Nie wiadomo. Niemniej jednak ja się raczej nie obawiam tego, że podatek katastralny dotknie mnie w dużo bardziej zasadniczy sposób niż inne osoby, które wynajmują mieszkania. W związku z tym wydaje się, że będziemy konkurowali w tych samych lub w podobnych warunkach.
Krzysztof porusza istotny aspekt: „To, że komuś wynająłeś mieszkanie, wcale nie znaczy, że ten ktoś Ci będzie płacić. Eksmisja cwaniaka z mieszkania przy pomyślnych wiatrach to rok, dwa (samo skuteczne dostarczenie wypowiedzenia to miesiąc). Możesz wypowiedzieć umowę dopiero, jak ktoś zalega Ci trzy pełne czynsze. Musisz dać termin spłaty, później sprawa w sądzie, uprawomocnienie się wyroku, rozwlekłe terminy u komornika, eksmisja. Eksmisji nie wykonuje się w sześć miesięcy w roku itd. W Google znajdziesz wiele takich historii, może się okazać, że w ogóle nie uda Ci się eksmitować cwaniaka z mieszkania, bo on się nie wyprowadzi, sąd nakazał lokal zastępczy, kolejka w gminie 10 lat, a w Polsce nie eksmituje się na bruk. Co wtedy z Twoimi planami? To jest dopiero ryzyko i to systemowe, którego nie da się ubezpieczyć”.
Odpowiem w bardzo prosty sposób. Tam się pojawiały też w dyskusji wątki typu: „I co, będziesz, Michale, eksmitował matkę z dzieckiem na bruk?” itd. Po pierwsze nie trzeba wynajmować mieszkania pierwszej osobie, która się do Was zgłasza. Nie trzeba też drugiej, trzeciej, piątej, można wynająć 11. albo takiej, która spełnia postawione przez Was warunki. My wspólnie z Gabi nie wynajmowaliśmy mieszkań na pokoje parom, rodzinom, tylko dziewczynom spoza Polski, które mieszkały same. Scenariusze, które tu są przedstawiane, są skrajne. I przed nimi można się zabezpieczyć bardzo dobrą selekcją najemców. Można znacząco ograniczyć to ryzyko. Problem w tym, że wielu wynajmujących nie dokonuje rzetelnej selekcji najemców i tu widzę swoją przewagę konkurencyjną.
Drugi problem to jest to, że część wynajmujących działa w szarej strefie, czyli nawet jeżeliby się trafiło na takiego nierzetelnego najemcę, to i tak nie mają wystarczających argumentów do tego, żeby prowadzić z nimi jakąkolwiek batalię, dlatego że sami podatków nie płacą, ukrywają fakt, że w ogóle wynajmują mieszkania. W przypadku wynajmowania mieszkania na pokoje jest nieco łatwiej, dlatego że to mieszkanie wtedy jest użytkowane przez wiele osób i bardzo często jest tak, że to sąsiedni lokatorzy tego mieszkania taką osobę, która odstaje od ogółu, np. zakłóca spokój, sami zgłaszają albo do wynajmującego, albo próbują w jakiś sposób zachęcić do tego, żeby z tego mieszkania się wyprowadziła. Więc tu można realizować różne scenariusze, my podchodziliśmy na tyle rygorystycznie w naszych mieszkaniach, wręcz mieliśmy regulamin, który najemcy akceptowali łącznie z harmonogramem sprzątania przez nich mieszkania. Bo to nie jest tylko i wyłącznie kwestia, że ktoś tam mieszka i może robić, co chce. Najemca ma obowiązek utrzymać mieszkanie w czystości, jeżeli wynajmujący postawi takie warunki. Teraz można kręcić nosem, mówić, że to jest niemożliwe, ale my w praktyce to realizowaliśmy przez lata, więc udaje się bardzo fajnych najemców zdobywać, mieć płacących konkretne pieniądze i jednocześnie chodzących jak w zegarku. Tylko trzeba bardzo selektywnie i asertywnie do tego podchodzić.
Inny wymóg, który mieliśmy w naszych mieszkaniach, był taki, że najemca musiał dostarczyć potwierdzenie faktu zatrudnienia w konkretnej firmie i oświadczenie, że jest w stanie płacić czynsz w wyznaczonej wysokości co miesiąc. Musieliśmy mieć pewność, że jest to osoba zatrudniona, którą rzeczywiście stać na wynajmowanie u nas mieszkania czy pokoju. I takie możliwości również są.
Inny przykład, który można stosować w przypadku wynajmu całych mieszkań, to jest tzw. umowa najmu okazjonalnego. W przypadku tego typu umowy najemca notarialnie oświadcza, że poddaje się egzekucji w przypadku, gdyby naruszył warunki umowy, np. przestałby nam płacić. My mamy prawo w bardzo szybkim trybie dokonać eksmisji takiego „cwaniaka” z naszego mieszkania i tu nie ma tego długiego postępowania. Nawet zamieszczałem wzór takiej umowy najmu okazjonalnego na blogu wynajmistrz.pl. Podpisywałem ją w czasach, kiedy wszyscy mówili, że takiej umowy podpisać się nie da, bo przecież najemca nie pójdzie do notariusza celowo, żeby takie oświadczenie złożyć, nie wskaże lokalu, do którego można go wyeksmitować itd. Okazuje się, że jak najbardziej można. Znajdują się najemcy, którzy takie warunki są w stanie spełnić. To nie jest tak, że najemca nie rozumie, że wynajmujący musi zabezpieczyć własne interesy. Wielu najemców rozumie, że wynajmujący musi chronić swoją własność.
Artur zadał jeszcze ciekawe pytanie: „Michał, czy rozważałeś polityczny scenariusz? Dług państwa rośnie, podatki będą musiały wzrosnąć, a jednym z nich może być wyższy podatek od nieruchomości i dużo wyższy, jeżeli ktoś posiada więcej niż jedną nieruchomość. Moim zdaniem w obecnej sytuacji Polska nie jest krajem stabilnym, przyjaznym dla inwestorów, bo politycy w każdej chwili mogą wywinąć taki numer i cały misterny plan pójdzie w gruzy. Może warto by było kupić 10 nieruchomości, ale zdywersyfikować to na inne kraje?”.
Ryzyko polityczne oczywiście jest. Już mówiłem o podatku katastralnym, tak samo można powiedzieć o podatku od nieruchomości. Ja bym się obawiał innego scenariusza, bo w sumie można mnożyć te zagrożenia, które się pojawiają, np. co jeżeli będzie wojna, co się stanie z tymi nieruchomościami. W obecnej sytuacji politycznej można się spodziewać teoretycznie wszystkiego. Rosja wcale nie jest takim partnerem, który jest nam przyjazny. Wjechali, mówiąc kolokwialnie, na Ukrainę, to być może mogą wjechać i do Polski. Można się zabezpieczać przed różnymi scenariuszami. Pytanie, czy warto i na ile dane ryzyko uważamy za istotne.
Ja nie jestem gotowy kupować nieruchomości w innych krajach, bo nic o tym nie wiem. Na razie zamierzam inwestować w różnych miejscach w Polsce – w pewnym stopniu dywersyfikuję, ale lokalnie. Pytanie jest takie, nawet przy założeniu, że mielibyśmy sytuację jakąś totalnie katastrofalną i podbramkową, co wtedy zrobię. Nie potrafię sobie dzisiaj odpowiedzieć na to pytanie, co zrobię w przypadku wojny, czy sięgnę po karabin i będę aktywnie walczył, czy raczej wezmę nogi za pas. Spodziewam się, że chyba nie wezmę nóg za pas, ale np. będę prawdopodobnie chciał zabezpieczyć w jakiś sposób rodzinę. Pytanie, co mi po tych nieruchomościach tu czy gdzieś indziej. Gdzieś indziej pewnie dobrze by było mieć, ale niestety one wszystkie na razie będą w Polsce. Nie wiem. Nie traktuję dzisiaj takiego scenariusza jako realistycznego, staram się mimo wszystko posiadać dużą poduszkę finansową, której w sytuacji podbramkowej będę mógł użyć w innym celu niż na spłatę kredytów hipotecznych.
To jedno, a drugie: cały czas inwestuję w swoje umiejętności. Poszukiwanie sposobów inwestowania w nieruchomości jest również rozwijaniem własnych umiejętności i zdobywaniem doświadczenia, które być może za parę lat przyda się w innym kraju na świecie, o ile uznam, że warto się ku temu pochylić. Na chwilę obecną tu i teraz Polska i zobaczymy za parę lat, co dalej.
Na tym zakończę ten odcinek podcastu. Przypominam, że wszystkie notatki do tego odcinka, wszystkie linki znajdziecie pod adresem jakoszczedzacpieniadze.pl/084.
Zachęcam wszystkich, którzy jeszcze nie mieli w rękach książki Finansowy ninja, jeszcze jej nie zamówili, do wejścia na stronę finansowyninja.pl. W książce opisuję również, kto powinien inwestować, a kto za to nie powinien się zabierać. Przedstawiam plan, jak można ułożyć taki scenariusz finansowy dla siebie samego, po to żeby na emeryturze rzeczywiście mieć za co żyć, żeby zbudować sobie własną emeryturę, a nie liczyć na ZUS. Zachęcam do przeczytania książki. Uparcie będę to robił, bo im dłużej jest na rynku, tym więcej mam dowodów na to, że jest świetna.
Bardzo proszę osoby, które już przeczytały moją książkę, o kliknięcie w linki prowadzące do jej recenzji: lubimyczytac.pl i goodreads.com. Tam można ją oceniać, dawać jej gwiazdki, swoje własne opinie – za każdą będę bardzo wdzięczny, bo to pomaga mi dotrzeć do tych osób, które powinny ją przeczytać, a które jeszcze o moim blogu nie słyszały i nie wiedzą, co ja robię.
Ten podcast jest w pewnym sensie rozwinięciem tego, o czym rozmawialiśmy z Ronaldem w poprzednim odcinku, a z drugiej strony jest to także dobry wstęp do tego, żeby już szerzej pisać na temat projektu 10 mieszkań na wynajem.
Dzięki za wysłuchanie tego odcinka podcastu. Jeżeli uważasz, że komuś może się przydać to, o czym dzisiaj mówiłem, to będę wdzięczny za podanie dalej, a tymczasem dziękuję za wspólnie spędzony czas.
Nieustająco życzę Ci przenoszenia Twoich celów finansowych na wyższy poziom. Trzymaj się i do usłyszenia!
Zobacz także: Wynajem czy kupno mieszkania
{ 174 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }
Mam nadzieję że PiS aby finansować 500+ i inne dobre rzeczy w końcu wprowadzi podatek katastralny, progresywny tak że im więcej masz nieruchomości tym większy podatek od nich płacisz (jedna nieruchomość 0.2% podatku od wartości rocznie, dwie 0.5%, każda następna to 1% wartości rocznie itd).
Przecież p.o. Premier twierdzi, że mają finansowanie dla 500+ to więc na co mają szukać środki ? A podatki to wprowadzają ale katastrofalnie a nie katastralne 😉 Poczytaj sobie oświadczenia członków partii rządzącej i odpowiedz sobie na pytanie, czy im będzie na tym zależało ?
I w związku z interesującą sytuacją finansów PL, warto by zastanowić się co zrobić, by nie utracić nagle tych skromnych oszczędności wypracowanych w budżetach domowych.
A dlaczego masz taką nadzieję? Dlaczego chcesz zabierać więcej pieniędzy tym którzy są bardziej obrotni albo bardziej pracowici od innych???
Czyli innymi słowy „karać ludzi pracowitych za to że coś mają” i „odbierać im żeby rozdać tym którym niekonieczne się chce”. Ciekawe podejście. Pachnie socjalizmem.
Socjalizm w czystej postaci! Promowanie nierobów.
Pozwolę sobie zaoponować: podatek katastralny nie jest taki zły, pod warunkiem że obniża się inne podatki. Widziałem taki przykład: „Jeśli masz tonę złota w piwnicy, nie płacisz od tego podatku. Jeśli pracujesz bo chcesz mieć tonę złota, płacisz podatki na każdym kroku”.
Prawo własności jest święte, zgadzam się. Ale chyba lepiej obciążać podatkami „posiadających” niż pracujących. Tj. podatek (niski) od własności, brak podatku dochodowego albo niski od obrotu.
No ale teoretyzować to sobie można 🙂
Zgadzam się. Podatek od posiadania, od dóbr luksusowych czy akcyza jest 100 razy lepszym podatkiem niż opodatkowanie pracy.
Tylko, że ten kto ma tę tonę złota w piwnicy już kiedyś zapłacił podatek od dochodu, który musiał wypracować żeby to złoto kupić
Mam nadzieję, że piszesz to wyłącznie z troski o finanse Państwa, które od lat są dewastowane przez kolejne partie rządzące, np. poprzez dotowanie nierentownego górnictwa, uznaniowe podejście do rent i emerytur (zwłaszcza mundurowych i rolniczych), rozdawnictwo socjalne i niszczenie kapitału zgromadzonego w przedsiębiorstwach państwowych (za sprawą prywaty i nieefektywnego zarządzania). Jeśli natomiast chodzi o zwykłą zawiść, to z całego serca życzę Ci wprowadzenia podatku od posiadania dzieci, niskich zarobków i braku oszczędności.
Ja wręcz przeciwnie. Na każdym kroku stara się łupać tych bardziej zaradnych. Typowa polska zawiść, że komuś powodzi się lepiej, Poza wyjątkami, które tylko potwierdzają regułę Ci ludzie ciężko zapracowali na swój „sukces”
Dlaczego masz nadzieje? Masz nadzieje wiecej placic za czynsz? Wiecej placic za kazde produkty w sklepie? Jezeli ktos ma wiecej niz 1 nieruchomosc, to druga i kazda nastepna najprawdopodobniej wynajmuje. Koszt proponowanego przez Ciebie podatku zostanie przeniesiony na najemce w cenie czynszu. Jezeli to lokal uzytkowy, przedsiebiorca koszty podatku przeniesie na uslugi lub sprzedawane w danej nieruchomosci produkty. Naiwnoscia jest ze podatek taki zaplaci wlasciciel wielu nieruchomosci. Takimi pomyslami nieuchronnie cofamy sie w strone PRL. Tylko w Polsce panuje jakas nieuzasadniona zazdrosc i nienawisc do osob wynajmujacych swoje nieruchomosci. W Niemczech 80% ludzi zyje w wynajmowanych nieruchomosciach, a mobilnosc i elastycznosc znaczaco wplywa na dobrobyt.
Radze przelyslec swoj tok rozumowania. Pozdrawiam
Mógłbyś jeszcze uzasadnić dlaczego masz taką nadzieję?
W jednym z odcinków z 2014 roku chyba z zaproszonym gościem wspomnieliście o szukaniu alternetyw nie tylko po to, żeby na nich zarabiać, ale żeby się uczyć – a nuż się w tym odnajdziemy, a może nawet znajdziemy żyłkę złota. Nie znam się, ale od dawna wydawało mi się, że nieruchomości powinny być raczej jakimś zabezpieczeniem, szczególnie dla osób kreatywnych, które potrafią rozwinąć skrzydła.
Cześć,
Nazywam się Bartek, mieszkam poza granicami Polski, natomiast w naszym kraju mam już jedno nieobciążone kredytem mieszkanie, które chciałbym wynająć, jednak z uwagi na słabą lokalizację nie sądzę, aby udało mi się na nim spektakularnie zarobić. Myślę, że 500zł miesięcznie to wszystko, co mogę osiągnąć, ale do rzeczy.
Ponieważ mam bardzo dobrą zdolność kredytową, dzięki dochodowi ok. 10K PLN m-c, chciałbym kupić w Polsce dwa mieszkania typowo pod wynajem. Myślałem o Rzeszowie i Krakowie. Zakładając, że zakupię dwa mieszkania po 250K-280K PLN, które będą miały po 5 pokoi, które zamierzam wynajmować studentom, policzyłem sobie swobodnie, że z wynajmu będę miał 800PLN * 5 = 4000PLN od mieszkania. Od tego odliczam kwotę kredytu +/- 1200PLN = 2800PLN minus podatek, który może być marginalny. Czy dobrze liczę? Czy są jeszcze jakieś pułpaki w moim myśleniu?
Proszę o radę doświadczonych inwestorów, którzy posiadają już kilka, bądź więcej nieruchomości pod wynajem 🙂 co prawda czytam bardzo dużo blogów na ten temat, ale wiedza osoby, która w praktyce się tym zajmuje, jest zawsze dużo więcej warta, niż suche liczby w internecie.
Jednocześnie pozdrowienia dla Michała – robisz kawał dobrej roboty, cieszę się, że dawno temu trafiłem na Twój blog.
Pozdrawiam.
Na pewno powinieneś uwzględnić także:
1. skoro mieszkasz za granicą to nie bedziesz się samemu zajmował nieruchomościami – a wiec koszty obslugi najmu. Jest to przeważnie do 10% miesięcznie i do 100% w miesiącu, w którym trzeba znaleźć najemcę.
2. Przy wynajmie na pokoje po twojej stronie będzie koszt czynszu do spółdzielni a także internet.
3. Nie jestem ekspertem od podatków, ale pracując za granicą nie rozliczasz się w Polsce, a wiec nieskorzystasz w pełni z amortyzacji przyspieszonej, a co za tym idzie, nie obniżysz sobie podstawy opodatkowania (z amortyzacją mieszkanie może przynosić na papierze stratę, w twoim przypadku to może się nie udać).
4. Szacując zwrot z inwestycji warto wziąć pod uwagę odnawianie pokojów oraz większe remonty.
5. W kosztach zakupu nieruchomości musisz uwzględnić pośredników – skoro dużo zarabiasz za granicą to najprawdpodobniej nie opłaca się tobie samemu poszukiwać, remontować, meblować, załatwiać finansowania.
Sprecyzuję, że koszt obsługi najmu to jakieś 10-11 % miesięcznie jak jest wynajęte, jak jest puste to znacznie mniej. Dobre firmy nie biorą też całego czynszu tak jak piszesz za znalezienie najemcy, tylko to jest już w opłatach.
Co do internetu to niekoniecznie na siebie bierzesz, no chyba że chcesz mieć standard hotelu. Każdy pokój może sobie sam kupować neta, albo się nim dzielić. Jako właścicielowi odradzam brania na siebie takich rzeczy jak internet czy kablówka.
Czesc Bartek,
Postanowilam odpowiedziec na Twoje pytanie, gdyz sama zakupilam mieszkanie w Polsce (Warszawie) pod wynajem, pracujac za granica. Dlatego tez mam na ten temat wiedze praktyczna. Mam nadzieje ze ponizesze uwagi beda przydatne:
– Jesli Twoim glownym dochodem jest ten zagraniczny to bedziedz mogl wziasc kredyt tylko w walucie ktorej zarabiasz. (Banki nie udziela Ci kredytu w zlotowkach, zostalo to prawnie uregulowane bodajze 2 lata temu). Nie wszystkie banki maja w ofercie kredyty walutowe wiec ma znaczenie gdzie zarabiasz. (np. wiekszosc bankow udzieli kredytu w euro ale juz niewiele bankow udziela pozyczki np w GBP). Z reguly kredyty w walucie obcej sa wyzej oprocentowane bo niewiele bankow takie kredyty udziela i nie ma za bardzo mozliwosci wyboru i negocjacji marzy. (W moim przypadku marza wynosi 4.70% plus stafka referencuja czyli okolo 5.27% total) Mam kredyt w Alior Banku i kiedy bralam kredyt tylko ten bank mial w swojej ofercie pozyczki w funcie brytyjskim.
– Druga istotna kwestia to kiedy taki kredyt brac, bo ma znaczenie wartosc zlotowki w stosunku do waluty w ktorej bedziesz bral kredyt. Najlepiec Kiedy zloty jest slaby bo po pierwsze bedziesz mial nizszy kredyt a po drugie jesli zloty sie umocni tp twoja wartosc kredytu w zlotowkach bedzie spadac. Analogicznie jesli wezmiesz kredyt gdy zloty jest mocny a potem bedzie spadal to pomimo ze rata miesieczna bedzie taka sama w obcej walucie to wartosc kredytu w zlotowka urosnie.
– Kolejna kwestia to cena nieruchomosci, niestety mysle ze bedzie Ci bardzo ciezko znalez mieszkanie 5 pokojowe szczegolnie w Krakowie to niestety o wiele wyzsza kwota. Mysle ze minimum to 400K co bedzie tez mialo wplyw na wysokosc kredytu. Dla zobrazowania: Ja kupilam kawalerke w Warszawie za 255K i kredyt bralam w wysokosci 240K, moja miesieczna rata wynosci 260GBP czyli w tej chwili okolo 1350zl. Wiec szacuje ze za mieszkanie wartosci okolo 450K rata bedzie okolo 2500zl m/c. Najlepiej zglos sie do bankow i popros o symulacje kredytu to bedziesz wiedziala jak wysoka bedzie rata.
– Koszty czynszu: Pamietaj o miesiecznej oplacie jaka bedziesz musial wniesc do spoldzielni. Czesto ta oplata jest naliczana za m2, i jest czesto nieco wyzsza w starszych bydownictwach. Ja za nowe 39m2 place miesiecznie 369zl.
– Podatek od dochodu nie bedzie az taki marginalny. Masz dwie opcje: Podatek ryczaltowy 8% od przychodu miesiecznie Przy tej opcji nie mozesz odliczac kosztow czyli w Twojej wersji byloby 320zl mc (4000zl*8%). Druga opcja to podatek dochodowy chyba wynosci 20% rocznie od dochodu (mozesz odliczac kloszty).
-Ostatnia kwestia: w swoich obliczeniach oplacalnosci inwestycji uwzglednij tzw miesiace martwe, kiedy nie bedziesz wynajmowal mieszkania. W przypadku studentow sa to 3 miesiace w roku kiedy mieszkanie jest wolne. Studenci zazwyczaj wynajmuja mieszkania na czas okreslony od pazdziernika do czerwca. A w tych miesiacach bedziesz musial zaplacic rate i czynsz do spoldzielni.
Generalnie nie moge Ci dorzadzic czy to oplacalne czy nie, zalezy od nieruchomosci, trzeba to wszystko dobrze policzyc i uwzglednic powzysze uwagi przy oszacowaniu zysku. Powodzenia i w razie jak masz jakies watpliwosci czy pytania to chetnie podziele sie swoimi spostrzezeniami.
Pozdrawiam i mam nadzieje ze moja odpowiedz jest pomocna.
Pozdrawiam,
Asia
Podatek ryczałtowy z najmu to 8,5%
Chciałem tylko podpowiedzieć ,że przy wynajmie większej ilości mieszkań jest traktowane jako działalność gospodarcza z dużo większymi obciążeniami niż 8,5%.
Przepisy skarbowe są tak ustawione ,ze w każdej chwili US może stwierdzić ,ze jest to działalność i obciążyć wstecznie (6 lat!!!) niespłaconym podatkiem z progresją ok 30 % rocznie a może i więcej. Dodatkowo należy brać pod uwagę ,ze inwestycja jest w PLN a przyszłość PLN jest niewiadoma. (w tym roku 20% straty do USD i innych walut. Zysk z zainwestowanych pieniędzy ok 5% . Nie mówiąc o wielu zagrożeniach. I tyle w temacie.
Jak firma, która będzie Ci zarządzać zaproponuje umowy od września do czerwca, to zmień firmię. Wszyscy profesjonaliści na rynku wynajmu pokoi podpisują umowy na 12 miesięcy i biorą za to dodatkową prowizję, ale za to pustostany nie przekraczają 5% rocznie, często wynoszą 0%.
Jedyna pułapka jaką widze, to błędne założenia co do kosztu mieszkania. Nie wiem gdzie w Krakowie 5-cio pokojowe mieszkanie chcesz znaleźć za 250-280K PLN, tu raczej powinieneś patrzeć na kwotę +400K PLN.
Cz Barek,
5 Pokoi w Krakowie to mysle ze 400-450 conajmiej i to zalezy gdzie. Moze te 280 dotyczy Rzeszowa. Mysle ze w obliczeniach powinnej wsiasc inne czynniki nie zalezne, naprawy, dopilowanie przez kogos itd. Na pewno to nie jest prosta mana z nieba.
Pozdr i powodzeania,
Nie wiem jak w Rzeszowie ale w Krakowie za 280k raczej nie da się kupić 5 pokojowego mieszkania.
Da się, nikt nie mówi ze to ma być mieszkanie 80m2 teraz 5 pokoi robi się w 50m2 w Krakowie;)
podaj przykład. najlepiej linka do takiego mieszkania.
nie wiem, czy ja dobrze czytam, chciesz kupic 5 pokojowe mieszkanie za 250 000 zł polskich? w Krakowie? Za 250 000 to max 2 małe pokoje, mieszkanie ok. 36 m2
250K-280K PLN za mieszkanie w Krakowie które ma 5 pokoi? Nie ma takich cudów tutaj.
Hej PPP,
Nie generalizuj. 😉
Pozdrawiam
PPP ma racje – jestem świeżo po kupnie mieszkania w Krakowie po 9 miesiącach poszukiwań – za 250 K można kupić mieszkanie 3 pokojowe do generalnego remontu w starym budownictwie (wielka płyta), a przy ogromnym szczęściu i bardzo szybkim złożeniu oferty sprzedającemu za 280 K do remontu ok. 15-20 letnie w bloku z cegły. Metraż ok. 50- 60 m2. Dodam, że ceny te dotyczą lokalizacji oddalonych od centrum o jakieś 25-30 minut jazdy komunikacją miejską, bez miejsca parkingowego czy garażu. Wbrew pozorom studenci są zmotoryzowani i często kwestia parkowania decyduje, czy wynajmą pokój, szczególnie, że z takiego mieszkania „wszędzie” jest daleko, a praktycznie żadna uczelnia nie ma siedziby tylko w jednym miejscu.
Owszem, czasami trafiają się okazje – za ok. 350 K można kupić mieszkanie 5 pokojowe, oczywiście z rynku wtórnego i wymagające zrobienia łazienki i kuchni, wyposażenia w sprzęty i meble lub wymagające generalnego remontu (niestety często opis „do odświeżenia” ma niewiele wspólnego z rzeczywistością). Trzeba też wziąć pod uwagę, że jeśli kupującego nie ma na miejscu, trudno mu szybko podjąć decyzję o transakcji, a wcześniej dobrze ocenić atrakcyjność mieszkania, szczególnie, że nie zna miasta. Pośrednik, nawet mimo najszczerszych dobrych chęci, może takiej osobie wyrządzić niedźwiedzią przysługę. Hasło „chcę mieszkanie na wynajem dla studentów za 250- 280 K, 5 pokoi” jest bardzo pojemne, i już abstrahując od nierealności ceny, może doprowadzić do zakupu czegoś, co będzie kłopotem dla nowego właściciela i znajduje się jedynie w granicach administracyjnych miasta. Nie jest prawdą, że student wynajmie wszystko, bo liczy się tylko cena wynajmu. Jeśli ktoś faktycznie chce wydać poniżej 300 K na mieszkanie, to najrozsądniej jest kupić w Krakowie kawalerkę w nowszych inwestycjach lub bliżej centrum w starszym budownictwie – nie osiągnie się wtedy z wynajmu 4 K miesięcznie, ale już 1,5 – 2 K to całkiem realna kwota (zależnie od miejsca i standardu). Wszelkie luki w ciągłości najmu są mniej odczuwalne i trwają krócej – wbrew pozorom 5 pokoi wynajmowanych przez 5 ludzi, lub jeszcze gorzej, pary, zawsze generuje jakieś konflikty, co często skutkuje wypowiedzeniem umowy czy to przez najmującego czy właściciela. Założenie, że będzie to paczka zgranych przyjaciół jest nad wyraz optymistyczne.
Co do komentarza Klaudii – 5 pokoi na 50 m2? Chyba to będą wydzielone przez właściciela na dziko pokoje bez okien (na takim metrażu dominują układy zwrócone na jedną stronę świata, tylko w niewielkim przypadku mamy do czynienia z przewietrzanym mieszkaniem, praktycznie nigdy nie ma oddzielnej kuchni, co przy wynajmie kilku osobom jest koniecznością), poza tym istnieje coś takiego jak minimalny wymiar pomieszczeń, więc po prostu takiego koszmarku nikt by do budowy nie dopuścił. Owszem, są przymiarki do zlikwidowania tych „ograniczeń”, żeby mogły powstawać „apartamenty” mające jedynie 15 m2. No i pozostaje pytanie – jak bardzo ktoś byłby głupi, gdyby zdecydował się na zakup takiego mieszkania? Komu je wynajmie, wampirowi uczulonemu na światło słoneczne? Nie traktujmy przyszłych najmujących lokal niczym przynoszących nam gotówki zwierząt, bo to zawsze obróci się przeciwko nam. No i pamiętajmy o tym, że lokator bywa, o ile zawsze nie jest, „roszczeniowy” – płaci i wymaga. Mieszkań i pokoi na wynajem w Krakowie jest całkiem sporo, założenie, że zarobimy na wszystkim co rzucimy na wynajem jest nierozsądne.
Dzień Dobry,
Troszkę nie na temat, ale chciałem się odnieść do treści WNOPa. Nie ma możliwości robienia odpisów amortyzacyjnych jeśli mieszkanie „stoi puste”. Musi być albo wykorzystywane do działalności firmy albo tworzyć przychód niezależny.
Pozdrawiam,
Sławek
Witaj Michale,
Bardzo fajny podcast. Podziwiam naprawdę, że Twoje oczy patrzą na te niektóre komentarze jeszcze i je czytają. Mnóstwo ludzi bez doświadczenia. Ale jak wspominałeś w podcascie – nie ma to znaczenia dla ludzi idących swoją ścieżką. Też do nich należę.
Zajmuję się podnajmem już od jakiegoś czasu (aktualnie 49 pokoi) w Gdańsku. Powiem Ci szczerze, że u mnie również wszystko chodzi jak w zegarku przy fajnych stawkach czynszu. Jak mało kto u nas mam praktycznie zerowe pustostany i porządek w mieszkaniach. Całość oparta jest na odpowiednim standardzie pokoi, profesjonalnej obsłudze ale przede wszystkim na psychologicznym i formalnych zabezpieczeniu się oraz weryfikacji najemcy.
Tu chyba dużo pomaga też intuicja oraz czynnik ludzki.
Jestem pewny, że przewidujesz Gdańsk jako jedno z miast :). Mnóstwo studentów, ukrainców oraz budowanych szklanych biurowców. Ale najlepsza jest turystyka…nie napiszę jakie konkretnie są to kwoty i zwroty ale są bardzo przyjemne.
Michale słowem końca…jeśli będziesz chciał by ktoś wykonał remont Twojego mieszkania oraz zagwarantował Ci wieloletni najem za konkretną ustaloną stawkę czynszu – zapraszam do siebie
Pozdrawiam serdecznie!
Dziękuję za nowy, wygodniejszy transkrypt 🙂
Bardzo fajny podcast. Moim zdaniem przykład zdroworozsądkowego myślenie o „inwestowaniu” w nieruchomości. Sam myślałem o podobnym modelu, dlatego już teraz czekam na tę serię artykułów.
Hej 🙂 Trochę mi smutno jak tego słucham, bo ja jestem własnie po tej drugiej stronie – wynajmuję mieszkanie we Wrocławiu, gdzie się powoli robi druga Warszawa, wszystko jest strasznie drogie, a właściciele mieszkań podwyższają cenę – bo mogą. Dodatkowo sprawa z agencjami, przez które wynajmują ludzie mieszkania, denerwują mnie, bo jak widzę ogłoszenie na mieszkanie przez agencję, oznacza to dla mnie 200-300 zł więcej co miesiąc do wydania na mieszkanie. Więc właściciele mieszkań nie przejmują się, nie ponoszą kosztów jak Ty to robisz, płacisz za własną wygodę, tylko wszystko przerzucane jest na nas, wynajmujących mieszkania. Trochę to wszystko sprawia mi lekkie rozgoryczenie 😉 Dodatkowo – te okropne wielopokojowe mieszkania. Mieszkałam w miejscu, gdzie było 5 pokoi i jedna łazienka. Koszmar. Dodatkowo współlokatorzy byli totalnie brudni, niczym się nie przejmowali. Mieszkało mi się tam okropnie i w życiu już nie wynajmę pokoju w mieszkaniu który ma więcej niż 2 pokoje. Czas na własne mieszkanie, niestety dopiero zaczęłam pracować i na kredyty w takim młodym wieku jeszcze nie mam. Ale przyjdzie na to czas z odrobiną cierpliwości i oszczędzania.
Inną rzeczą, którą chciałam zapytać tak całkowicie offtopic, może ktoś inny mi odpowie. Wynajmuję pokój w mieszkaniu, gdzie właściciela widziałam tylko przy podpisywaniu umowy na czas nieokreślony i potem ani razu. Kiedy coś się psuje, albo staram się sama naprawić, albo czekam miesiąc na interwencję właściciela (przy poważniejszych sprawach, typu pralka na złom, drzwi w łazience wypadły z zawiasów). Wiem, że umowa między nami jest podpisana, ale właściciel nie zarejestrował tej umowy nigdzie ani nie płaci za to podatków. To na pewno nie do końca legalne, ale oczywiście stwierdził, że inaczej by mu się to nie opłacało. Czy umowa między nami ma w ogóle siłę prawną? Boje się np., że nie dostanę swojej kaucji i nic nie będę mogła wtedy z tym zrobić tak naprawdę. Z góry dziękuję za pomoc 🙂
Cześć Marta,
Ty podpisałaś legalnie umowę, a rozliczanie się z podatku jest po stronie wynajmującego. Umowa jest jak najbardziej wiążąca, a problem może mieć osoba, od której wynajmujesz (gdyby ktoś np. doniósł, że czerpie przychód z najmu i się z tego nie rozlicza), a nie Ty. Jeśli w umowie była mowa o zwrotnej kaucji, nie powinnaś mieć najmniejszego problemu z wyegzekwowaniem jej zwrotu. Przy przekazaniu lokalu bezpieczniej dla obu stron jest podpisać protokół zdawczo-odbiorczy stwierdzający stan lokalu i jego wyposażenie, żeby właściciel nie potrącił Ci z kaucji kwoty za rzekomo powstałe usterki, które były wcześniej bądź nie wynikają z Twojej winy. Bardziej szczegółowa umowa chroni lepiej obie strony, a w szczególności tą uczciwszą.
Pozdrawiam
„właściciel nie zarejestrował tej umowy nigdzie ani nie płaci za to podatków. To na pewno nie do końca legalne, ale oczywiście stwierdził, że inaczej by mu się to nie opłacało”
To jest ogółem bardzo zabawne 🙂 Też mieszkam we Wrocławiu, wynajmując mieszkanie po niemal warszawskich stawkach, i też często słyszę to od właścicieli, że nie odprowadzają podatków, bo inaczej wynajem by im się nie opłacał. Zarabiają na mieszkaniu sporo pieniędzy, ale płaczą, jakby to było na granicy opłacalności. Dla mnie to trochę takie kurtuazyjne ostrzeżenie, że jak chcesz, żeby było na legalu, to podniosę ci czynsz.
To jest dość zabawne podejście. Jak mu się nie spina biznes z powodów podatkowych to niech się zajmie czymś innym. Jego obowiązkiem jest płacenie podatków.
Choć podejrzewam że to tylko takie nasze stereotypowe narzekanie na wszystko.
Zupełnie z innej strony ryczałt 8.5% od przychodu. A jak ma kredyt to doliczając amortyzację podatku i tak nie zapłaci (realnie)
Najpierw o cenach najmu we Wrocławiu innych miastach. Myślę, że głównym powodem rosnących cen jest coraz większy popyt na wynajem. Ten popyt powoduje, że wiele osób w sposób zorganizowany kupuje mieszkania na wynajem i powierza firmom zarządzającym. To zwykle są mieszkania o najwyższym standardzie – dlatego są droższe 200-300 zł, a nie dlatego że „agencja przerzuca koszty”.
Teraz odnośnie właściciela, który nie dba o mieszkanie (i najemców). Poczytaj kodeks cywilny 🙂 Zwykle właściciele zastrzegają w umowie, że nie możesz wykonywać żadnych napraw i modyfikacji mieszkania bez zgody właściciela – jeżeli tego nie zastrzegł to możesz śmiało wzywać hydraulika/elektryka – co tam potrzebujesz – pod warunkiem oczywiście, że dana rzecz popsuła się w trakcie najmu a nie przed. Zgodnie z prawem właściciel jest zobowiązany zwrócić Ci poniesione koszty. Spokojnie można tego dochodzić w sądzie.
Jeżeli zastrzegł, że nie wolno Ci tego robić, to z automatu należy Ci się rekompensata do czynszu, z uwagi na obniżoną używalność najmu. Liczy się % obniżonej używalności (ustawa w żaden sposób tego nie doprecyzowuje) razy ilość dni, w których na obniżona używalność występowała. Np. brak dostępu do wody u mnie w firmie określamy na około 30-40% – zależnie od konkretnej sytuacji.
Pamiętaj o zachowywaniu zawsze odpowiednich formalności. Należy wysłać wniosek o rekompensatę, za potwierdzeniem odbioru do właściciela, z powołaniem się na odpowiednie paragrafy itp.
Dochodzenie swoich racji poprzez poinformowanie właściciela o tym, że w przypadku kontroli skarbowej cały jego dochód z najmu zostanie opodatkowany stawką 75% uważam za bardzo dobry straszak – dlatego też zawsze doradzam właścicielom płacenie podatków od najmu 🙂
To się rozpisałem 😉 Pozdrawiam!
Michał, czy zastanawiałeś się co podatkowo dzieje się z mieszkaniem po 10 latach amortyzacji?
Po 10 latach wartość środka trwałego (mieszkania) wynosi 0 zł. Nie można go już dalej amortyzować i generować kosztów. Rozumiem, że opłacałoby się je wtedy sprzedać, by zakupić nowe do amortyzacji? Czy zakładając, że mieszkanie pierwotnie było warte 100 tys. zł to po 10 latach amortyzacji od całej kwoty sprzedaży w działalności musisz zapłacić podatek dochodowy?
Czy dobrze rozumiem, że księgowa wartość mieszkania po 10 latach to 0 zł a rynkowa cena sprzedaży to np. 115 tys. zł. Czy wtedy 115 tys. zł będzie całościowo opodatkowane?
Hej Jakub,
Bardzo dobre pytania. Oczywiście zastanawiałem się nad tym. Scenariuszy jest kilka, ale najbardziej oczywiste to:
1) Wynajmujesz dalej nie ponosząc kosztów amortyzacji i płacisz efektywnie wyższe podatki (opcja taka sobie).
2) Sprzedajesz na rynku wtórnym i kupujesz coś innego.
Czy płacisz podatek przy sprzedaży? No nie. Mieszkanie kupowane jest do majątku prywatnego i sprzedawane z majątku prywatnego. Podatek płaci się jeśli sprzedajesz mieszkanie wcześniej niż przed upływem 5 lat od zakupu. Później już nie.
Są też inne scenariusze, ale na razie ograniczmy się do tych. 🙂
Pozdrawiam
Michał,
Dziękuję za odpowiedź. Z podcastu chyba źle zrozumiałem, że mieszkania będą w Twojej działalności gospodarczej. Ale przy zakupach do majątku prywatnego to faktycznie świetna opcja.
Przy działalności gospodarczej wydaje mi się, że na koniec (po 10 latach) i tak przyjdzie ten podatek zapłacić. Z przykładu:
Przychód ze sprzedaży mieszkania po 10 latach: 115 tys. zł
Koszty sprzedaży po 10 latach: 0 zł (środek trwały zamortyzował się całkowicie)
Dochód do opodatkowania: 115 tys. zł, co jest dość bolesne.
Chyba, że jest gdzieś błąd w moim rozumowaniu?
W każdym razie serdecznie życzę powodzenia. Twój pomysł bardzo mi się podoba i myślę, że się powiedzie.
Hej Jakub,
No to rzeczywiście nieporozumienie. Ja (a w zasadzie my) kupujemy mieszkania do majątku prywatnego, przy czym wynajem rozliczamy w działalności gospodarczej. To jak najbardziej OK.
I tak naprawdę to jedyny scenariusz, który uważam za sensowny dla siebie. Wiem, że niektórzy kupują nieruchomości na spółki itp., ale ja nie potrafiłem dotychczas znaleźć dobrego uzasadnienia dla tego modelu (no chyba, że spółki celowe pod konkretny binzesplan i konkretne inwestycje, ale to nie moja bajka w chwili obecnej).
Pozdrawiam!
Po całkowitej amortyzacji można przejść na podatek ryczałtowy który wynosi tylko 8,5 %. To też jest jakaś opcja. Albo szukać kosztów gdzie indziej – koszty z działalności gospodarczej można łączyć z kosztami z najmu.
Jak można łączyć? To nie są inne źródła przychodu?
Jeszcze jedna rzecz, która może zaskoczyć potencjalnych inwestorów: może dojśc do takiej sytuacji, że przy sprzedaży mieszkania trzeba będzie naliczyć VAT!
Oczywiście – wszystko da się ominąć, wiedząc o tym wcześniej.
Witaj
Możesz napisać kiedy taki VAT może wystąpić? i Jak go ominąć? Czy chodzi o to, że wzrost wartości mieszkania przekracza 30% czy o coś innego?
Pozdrawiam
Jakub
Hey
Michał mógłbyś wyjaśnić jak to ze sprzedażą takiego w pełni zamortyzowanego mieszkania wygląda? Bo piszesz dalej wynajmować albo sprzedać. Co wtedy przy sprzedaży? Bo w działalności masz mieszkanie warte księgowo 0 i sprzedajesz za jakąś wartość. Czy zdejmujesz wtedy z działalności – bo przecież wartość 0 i jako z majątku prywatnego sprzedajesz bo już dawno minęło 5 lat (10 lat amortyzacja). Ile musi minąć od wyjęcia z działalności do sprzedaży?
Z tego co rozumiem to Ten model ma uzasadnienie podatkowe i ochronę kapitału z tym, że bardziej ci zależy na optymalizacji podatkowej teraz.
Przy 10 mieszkaniach po 400K daje jakieś 80 tysięcy podatku mniej rocznie. ( 10% od 4 mln razy 19%). Trochę dużo zabawy jak na w sumie niewielką oszczędność. Sprawdzałeś może alternatywę czyli zatrudnienie dobrej kancelarii specjalizującej się w optymalizacji podatkowej? Nawet jak skasują cię absurdalnie dużo np. 100k to pewnie wyjdziesz na tym lepiej. Pewnie konstrukcje prawne będą cię kosztować kilka – kilkadziesiąt tysięcy rocznie ale limitu optymalizacji pewnie nie będzie.
W ustawie jest jak byk, że mieszkanie takie musi być pod działalność. Biuro JOP w każdym mieście raczej odpada:) wiec zakładam, że bloger piszący o wynajmie mieszkań musi posiadać mieszkania:) Poza tym, że musisz wykazać związek zarobkowy między pisaniem o mieszkaniach a posiadaniem takich to czy ma to znaczenie, że zarobisz 100 zł na pisaniu a wydasz 4 mln na mieszkania? Zastanawiam się ile musiałbym wykazać takiego dochodu w stosunku do wartości mieszkań (wartości uszczuplonego podatku) by US nie przyczepił. Mógłbyś coś poradzić? Kiedyś wspominałeś, że masz liczne kontrole 🙂
Hej Callipso,
Kopę lat. W zasadzie odpowiedziałem poniżej:
https://jakoszczedzacpieniadze.pl/dlaczego-inwestuje-w-nieruchomosci#comment-306032
Co do wariantu z zatrudnieniem kancelarii do optymalizacji podatkowej – jedno nie wyklucza drugiego. Niemniej jednak ja mam ograniczoną wolę stosowania rozwiązań, które są ewidentnym przekrętem i dążeniem do zerowych podatków. Jakkolwiek by to nie brzmiało – szukam bezpiecznego optimum a nie maksymalnego cięcia podatków wszelkimi dostępnymi sposobami.
Pozdrawiam!
Michał, ja tu jestem cały czas, po prostu nie komentowałem 😛
Już wertowałem te warianty, pogrzebię jeszcze:)
Z mieszkaniami pieczesz dwie pieczenie przy jednym ogniu. W dodatku czujesz się w tym komfortowo a przepisy w miarę jasne. ( na dzisiaj)
Jeśli masz ograniczoną wolę szukania rozwiązań to tym bardziej polecam kancelarię. Bo jest różnica między agresywną optymalizacją patrz Apple z 0,005% a 3-5% podatku, gdzie moim zdaniem jest to w zasięgu bez ryzyka i krętactwa.
Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Można by też powiedzieć, że bloger piszący o najmie nie potrzebuje aż 10 mieszkań i starczą mu dwa albo jedno albo w ogóle, bo też można:) Czy to już jest krętactwo? Bo może będziesz miał 20 mieszkań i wtedy nie zapłacisz żadnego podatku, kto wie.
Z drugiej strony kiedy optymalizacja jest ok a kiedy staje się ewidentnym przekrętem? Gdy zejdziesz z 19% do 5% jest ok a gdy zejdziesz do 1% albo mniej to już krętactwo?
Ja tego nie umiem rozdzielić moralnie i jest zero jedynkowe. Albo optymalizujesz albo nie. Jest tylko poziom ryzyka i chciwości który jesteś wstanie przekroczyć lub nie.
Nie chcę się wdawać w dyskusję zaczepno- obronną ale ciężko jest znaleźć osobę która lubi i umie rozmawiać o pieniądzach, ma standardy moralne i ma co optymalizować 🙂 Dlatego ciekaw jestem twojego zdania zważywszy, że do niedawna miałeś dewizę ” co nie jest zakazane jest legalne” w kontekście optymalizacji…
Ps.
Książkę kupiłem:P Dla mnie nic nowego:( Tego co było na blogu to chyba trochę więcej niż 30% było… Widać po książce, że druk Eko:) Poza tym bardzo fajna, faktycznie dla początkujących:)
Michał,
Widzę, że więcej osób niż ja ma wątpliwości. Powiedziałeś, że kupujesz mieszkanie do majątku prywatnego, ale wykorzystujesz w działalności.
1. Jeżeli ewidencja środków trwałych i amortyzacja jest z majątku prywatnego (tzw. najem prywatny) to chyba faktycznie tego źródła nie możesz łączyć z działalnością gospodarczą, jak wskazał Piotr. Czyli choćbyś na najmie prywatnym miał stratę (wynikającą z dużej amortyzacji) to nie obniży Ci ona podatku na działalności, bo źródła co do zasady się nie łączą.
2. Jeżeli najpierw zakupisz mieszkanie do majątku prywatnego, a później będziesz prowadził na nim działalność to wprowadzisz je do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i tam będziesz amortyzował. W tej sytuacji przy sprzedaży zamortyzowanego mieszkania zapłacisz duży podatek. Aby go uniknąć musisz znowu wprowadzić mieszkanie do majątku prywatnego i odczekać pewien okres (jak napisał Hubert), żeby nie zapłacić podatku.
Czy gdzieś się mylę? Czy używasz innego wehikułu, który nam zdradzisz?
Hej Jakub,
Odpowiem krótko i wskażę trop. Zachęcam jednak do samodzielnego (póki co) drążenia tematu z doradcami podatkowymi. Dla jasności: nie ma jednoznaczności w tym temacie. Przepisy zmieniły się od 2015 r., ale świeże interpretacje Izb Skarbowych prowadzą do ciekawych wniosków.
Ad. 1. Tak jak napisałem – wciągam nieruchomości do działalności i tam amortyzuję.
Ad. 2. Nie jest taką oczywistością to, że „musisz wprowadzić do majątku prywatnego i odczekać pewien okres żeby nie zapłacić podatku”. Zajrzyj do interpretacji ILPB1/4511-1-455/15-6/TW. Rozróżnia ona pojęcie lokalu mieszkalnego, w którym prowadzisz działalność od takiego, który wykorzystywany jest na rzecz prowadzenia działalności (przekręcam, ale świadomie). Kluczowe jest przeznaczenie nieruchomości oraz to żeby w PKD nie mieć obrotu nieruchomościami. Wygląda jednak na to, że po upływie 5 lat od nabycia możesz mieszkanie (lokal mieszkalny) amortyzowane w ramach DG i wynajmowane na potrzeby innych (ale nie takie, w którym miałeś np. biuro) sprzedać po prostu bez podatku.
Oczywiście temat aż prosi się o wystąpienie do swojej Izby Skarbowej o indywidualną interpretację.
I dla jasności: ja nie jestem doradcą podatkowym. Szukajcie i rozmawiajcie ze swoimi doradcami. 🙂
I dla jasności 2: szukajcie orzecznictwa po 2015 r., bo zmieniły się przepisy dotyczące tego co jest uznawane za środek trwały (to, że czegoś nie wciągnęliście do EŚT oznacza, że US może uznać, że powinniście byli wciągnąć). Tu jest problem, ale to akurat nieco inny problem. 😉
Oczywiście jeśli ktoś nie uważa tego scenariusza za realizowalny w praktyce, to rzeczywiście musi wyłączyć mieszkanie z ewidencji środków trwałych z DG i „zaparkować” je na kolejne 5 lat przed sprzedażą, aby uniknąć podatku. To komplikuje scenariusz i wymusza płacenie wyższych podatków (brak amortyzacji zamortyzowanego już mieszkania), albo… we wspólnocie majątkowej wskazanie jako osoby rozliczającej wynajem małżonka bez działalności gospodarczej, który może rozliczać najem ryczałtem. Dla jasności: ja nie dopuszczam tego scenariusza na chwilę obecną. 😉
Ufam, że nieco naprowadziłem. Być może za jakiś dłuższy czas powstanie oddzielny wpis na ten temat.
Pozdrawiam!
Michał,
Ad.1. Czy nie jest tak, że Ty możesz wciągnąć te mieszkania do działalności i amortyzować, bo możesz uzasadnić, że te mieszkania są wykorzystywane w tej działalności w ramach prowadzonego przez Ciebie eksperymentu ściśle związanego z tym co robisz na blogu. Czyli możesz powiedzieć, że dzięki temu, że masz te mieszkania masz o czym pisać na blogu. Logiczne wydaje się, że w Twoim przypadku stanowią one koszty uzyskania przychodu.
Czy w przypadku kogoś, kto nie ma takiego uzasadnienia będzie mógł udowodnić, że wynajmowane mieszkanie stanowi koszt uzyskania przychodu? Mam wątpliwości.
Michale,
w poprzednim podcaście mówiłeś z doradcą kredytowym że w przypadku posiadania „Wynajmu” jako jeden z części działalności gospodarczej może być problem z uzyskaniem kredytów hipotecznych na te 10 mieszkań, ponieważ te kredyty powinny być kierowane na zaspokajanie swoich potrzeb mieszkaniowych a nie do zakupu mieszkań na wynajem.
Pytanie jak Ty chcesz to zorganizować ?
Pozdrawiam i gratuluję bloga, którego czytam od 3 lat 🙂
Hej Michał,
Zakładam, że jesteś pewny tego co mówisz, ale z logicznego punktu widzenia coś mi tu nie gra z tymi podatkami…
Czy aby na pewno można kupić coś do majątku prywatnego i rozliczać to w działalności gospodarczej? A potem sobie sprzedać jak gdyby nigdy nic…? Przecież gdy kupujesz samochód (prywatnie) i chcesz go amortyzować musisz wrzucić go do środków trwałych…. Po amortyzacji, nawet gdy wyciągniesz go z firmy jest chyba limit 5 lat gdzie:
1. zapłacisz Vat od sprzedaży a 2: podatek dochodowy. Nie interesowałem się tym bardziej bo sam mam leasing, a po jego zakończeniu nie planuje wykupywać auta na mnie, tylko żona go wykupi.
To co piszesz brzmi po prostu zbyt pięknie aby było prawdziwe – jeśli faktycznie tak jest, to sam zaraz bym kupił w ten sposób mieszkanie.
Czy jeśli jesteś tego pewien możesz wrzucić jakieś podstawy prawne, bądź oficjalne stanowisko US w tego typu sprawach?
Z góry dzięki!
Hej Michał,
z tego co się orientuję, to nie możesz tak zrobić, że sprzedasz mieszkanie wyciągnięte ze środków i nie zapłacisz podatku. Musi minąć 5 lat od wyciągnięcia ze środków, w przeciwnym wypadku płacisz podatek z działalności z tytułu sprzedaży tego mieszkania.
Hej Hubert,
Też tak myślałem do momentu aż nie okazało się, że to nie jest takie oczywiste. 😉 Tu odpisałem:
https://jakoszczedzacpieniadze.pl/dlaczego-inwestuje-w-nieruchomosci#comment-306032
Inna sprawa, że nikt nie wie ile w tej kwestii może się zmienić na niekorzyść w ciągu najbliższych 10 lat. Ryzyko jest takie, że trzeba będzie przytrzymać dłużej nieruchomości płacąc regularny podatek niepomniejszony o amortyzację.
Pozdrawiam!
Bardzo ładnie to doprecyzowałeś 😉 Generalnie temat śliski i bez interpretacji się nie obejdzie.
Nie mniej, tak jak mówisz – przez 10 lat dużo może się zmienić.
Dam od siebie mały higlight: jest opcja żeby wielokrotnie amortyzować nieruchomość (aktualizując po drodze wartość rynkową).
Nawet jeśli ktoś dostanie pozytywną interpretację indywidualną to nie wykluczone że potem pojawi się negatywna interpretacja ogólna.
A powoływanie się na interpretacje indywidualne, które zapadły w innych sprawach jest kompletnie bez sensu ponieważ nie mają one mocy powszechnie obowiązującej.
Podsumowując, taki model biznesowy to pewne ściąganie sobie na głowę kontroli podatkowej i przyszłych kłopotów
„A powoływanie się na interpretacje indywidualne, które zapadły w innych sprawach jest kompletnie bez sensu ponieważ nie mają one mocy powszechnie obowiązującej.”
I co z tego ? Jaki przepis prawa zabrania „powoływania się” na interpretacje indywidualne, które zapadły w innych sprawach (w jakimkolwiek postępowaniu) a pomogą w usiłowaniu ochrony swoich praw i interesów. Żaden przepis prawa nie wymaga ubiegania się o wydanie interpretacji indywidualnej (to fenomen na cały chyba świat, zważywszy na ilość wydawanych interpretacji i „miękki” przymus). Dlaczego więc bez sensu ?
Bez sensu jest prawo, które pozwala na w zasadzie dowolną interpretację w tak drobnych zagadnieniach. O czym obaj wiemy 🙂
W mojej ocenie nie ma to większego sensu ponieważ jeszcze nie widziałem ani jednej sprawy podatkowej w której takie powołanie się na interpretację indywidualną coś komuś dało 😀
W zasadzie można powoływać się na wszystko, nawet na artykuły w gazetach w stylu jednozdaniowe porady w kolorowych poradnikach 😉
I znowu: a co to znaczy „coś komuś dało”? Ja mam przywołać sprzyjające mi rozumowanie organu podatkowego lub Sądu. Tyle. Teoretycznie każdy wyrok WSA/NSA, dotyczy innych stanów faktycznych, a nic nie stoi na przeszkodzie (w szczególności żaden przepis prawa), aby „powoływać się” na stanowiska składów zajęte w innych sprawach, aby wzmocnić swoje. A spraw, w których Sąd jawnie PODZIELA (bądź nie) stanowisko czy to WSA czy NSA znam całe mnóstwo. I nie już policzę tych, w których Sąd ZMIENIŁ zadanie. Nawet w IDENTYCZNYM składzie i IDENTYCZNYM porządku prawnym. Cóż, _w_e_l_c_o_m_e_ to Poland ! :-)))
A co do kolorowych pism… hmmm … bez demagogii poproszę.
Myślę że autor postu wyżej pisząc bez sensu miał na myśli formułkę jaką wklejają izby w interpretacjach indywidualnych, że przytoczone przez podatnika rozstrzygnięcia zapadły w indywidualnych stanach faktycznych, bla bla bla… Ale to jest wymóg formalny, bo teoretycznie w uzasadnieniu interpretacji organ powinien odnieść się do argumentacji podatnika.
Ja tylko chciałam zasygnalizować osobom stosującym agresywne optymalizacje, że jeżeli daje ona Wam więcej niż 100k oszczędności to istnieje ryzyko, że skarbówka zacznie Wam je kwestionować na podstawie GAAR (klauzuli o unikaniu opodatkowania). I tu Michał też uwaga do Ciebie, cała koncepcja ze sprzedażą z majątku prywatnego ma ten właśnie słaby punkt. W chwili obecnej brak jest praktyki, ale za te 10 lat już będzie więc warto spojrzeć nie tylko do PITU ale i Ordynacji weryfikując czy planowane rozwiązanie zadziała.
Aktualnie MS i pan Z. Ziobro pracują nad zmianą prawa aby można było się powoływać oficjalnie na cudze interpretacje. Tak czytałem gdzieś nie dawno.
Jakub,
Po 10 latach, jeśli jesteś w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, możesz takie mieszkanie darować małżonce i amortyzować przez kolejne 10. Taką darowiznę należy zgłosić do US w przeciągu 6 m-cy od przekazania, żeby nie zapłacić podatku. Z tego co wiem, można tak w kółko 🙂
Można tak zrobić ale chyba tylko raz. Jest zapis że można amortyzować środek trwały po raz pierwszy przyjęty do ewidencji podatnika. Jeżeli po 20 latach ponownie wprowadzę to samo mieszkanie do mojej ewidencji to raczej łatwo zakwestionować że to jest to samo mieszkanie.
Dzień dobry, czytam od dawna i Twój blog był iluminacją dla mnie jeżeli chodzi o kwestie zarządzania finansami. DZIĘKUJĘ!!! Przeczytałam chyba wszystkie Twoje posty ale nie odważyłam się na komentarz. Tym razem spróbuję 🙂 Michale, w swoim podcaście poruszyłeś temat inwestycje a ewentualna wojna. W takiej sytuacji trzymanie pieniędzy w banku to najgorsza opcja. Póki co trzymam swoje oszczędności tylko na rachunku oszczędzam, jak się zabezpieczyć na okoliczność takiego zdarzenia jak ewentualna wojna? Nie mam tych oszczędności na tyle dużo abym kupiła mieszkania bez kredytu, częściowe kredytowanie nie jest opcją dla mnie ( z różnych powodów). Może to ciekawy temat na cały post? Pozdrawiam i gratuluję wspaniałego bloga!
Ciekawe i nietuzinkowe podejście do inwestowania w nieruchomości. Jedno bardzo ważne zdanie Michał tu wypowiedział : ‚Nie mam dzisiaj mocnego zaufania do systemu bankowego, nie chcę tam trzymać zbyt wiele pieniędzy’. Nieruchomości są w tym przypadku dość bezpieczną alternatywną. Można oczywiście dyskutować na temat tego czy faktycznie każda nieruchomość powinna generować przychody? Moim zdaniem tak. Pozdrawiam serdecznie
Michal, piszesz, ze mieszkania to nie jest forma zarobku dla Ciebie. Zgadzam sie z czescia bo ja tez lepiej sobie radze z zarabianiem niz moglbym zarabiac na wynajmie. Inwestycje taka jednak bardziej traktuje jako przyszle zrodlo dochodow pasywnych.
Jesli w pewnym momencie nie bede chcial lub mogl pracowac to chce zeby to bylo zrodlo dochodow dzieki ktoremu sie utrzymam.
A ja zdecydowałem się na zakup lokalu w miejscowości uzdrowiskowej nad Morzem.
Jakie są różnice w stosunku do mieszkania na wynajem w dużym mieście?
– lokal jest mniej eksploatowany z tego względu ze jest wynajęty średnio pól roku (w tym roku było to 168 dni)
– zysk jest duzo większy niż z normalnego mieszkania – w ścisłym sezonie cena za dobę to około 470 zł i wierzcie mi, Lipiec, Sierpień i Wrzesień miałem 100% zarezerwowane
– lokale w kurortach z reguły maja status lokalu niemieszkalnego, nikt w takim lokalu mi się nie zamelduje
– płatność za wynajem jest z góry, brak ryzyka nieopłacenia
– wynajmem zajmuje się duza firma o zasięgu europejskim, obsługa mówi w 3 językach, gros moich najemców to Obcokrajowcy. Tak, to kosztuje sporo, ale i tak finalnie zarabiam wiecej
Tak jak piszesz Michale, każdy z nas ma swój pomysł na wynajem i każdy z nich może przynosić korzyści. Zalezy, w której formie czujemy się lepiej.
Bezapelacyjnie zgadzam się, ze jest to niezła lokata / zabezpieczenie kapitału i dlatego przymierzam się do zakupu kolejnego lokalu.
Tez nie mam zaufania do Banków by trzymać tam jakieś większe oszczędności.
Witam serdecznie,
Tomaszu, czy moglbys napisac jakies konkrety odnosnie swoich inwestycji? Od pewnego czasu wlasnie taki model chodzi mi po glowie, tym bardziej ze prawdopodobnie jest mozliwosc pobytu w tej nieruchomosci w okreslonym terminie, no i problemem najmu zajmuje sie wyspecjalizowana firma.
Bede wdzieczna za odpowiedz tutaj albo mailem na [email protected].
Z gory bardzo dziekuje,
Joanna
Ja też poproszę więcej informacji.
Poproszę również o więcej szczegółów
Cześć Michał,
dzięki za świetny podcast (i książkę, jestem w trakcie pożerania 🙂
Mnie ostatnio chodzi po głowie bardziej hipotetyczne pytanie: jeśli kupuję mieszkanie w starej kamienicy i, powiedzmy, za kilka lat zapadnie decyzja o tym, że cały budynek będzie wyburzany, bo np. nie opłaca się go remontować, to czy nie jest to przypadek, kiedy wartość Twojej inwestycji spada do niemalże zera (pomijając wartość gruntu)?
Wywłaszczenie jest możliwe tylko za odszkodowaniem. No chyba ze nastąpi zmiana konstytucji 🙂
Chyba, że mieszkańcy sami uznają, że warto wyburzyć kamienicę, lub odsprzedać wszystko razem z gruntem..
Nie dotyczy to tylko starych kamienic, przecież kupując teraz nowe mieszkanie nie będzie ono stało 200 lat… za naszego życia raczej postoi ale co później? Czy ktoś o tym myśli?
Dziękuję za odpowiedzenie na mój komentarz. Bardzo ciekawe podejście co do zakupu mieszkań. Otworzyło mi oczy na wiele spraw 🙂 Zastanawia mnie jak podchodzisz do zabezpieczania swojego kapitału w mieszkaniach. Chodzi mi o to czy je ubezpieczasz, jak to podwyższa twoje koszty i czy masz jakieś sposoby żeby zoptymalizować te koszty. Pozdrawiam
Wydaje mi się oczywiste, że mieszkania są ubezpieczone. Jak chodzi o optymalizację kosztów ubezpieczenia to ja doradzałabym skorzystanie z usług brokera ubezpieczeniowego (za darmo), który wyszuka najlepsze oferty i np. ulokuje ubezpieczenia wszystkich nieruchomości w jednym towarzystwie ubezpieczeniowym (za to mogą być dodatkowe zniżki w składce).
Wygląda mi, że Michał powinien inwestować w Rzeszowie 🙂 albo już to robi 🙂
Witam Michale,
czy mozesz podac jakies linki do firm zajmujacych sie wynajmem na pokoje?
Pozdrawiam
Wyszukaj w google… Nie chcę spamować linkami, ale chyba największą taką firmą jest Mzuri. Z tego co wiem to również firma Piotra Hryniewicza z Poznania zarządza mieszkaniami inwestorów, kiedyś też na blogu występował facet mówiący o podnajmie mieszkań z Krakowa – też chyba zaczął zajmować się tym tematem. Michał na pewno będzie opisywał ten rynek i może coś podpowie na temat wyboru tych firm. Na pewno nie ma ich zbyty wiele, konkurencja nie jest zbyt duża, co pewnie przekłada się na ceny oraz poziom usług.
Znam Mzuri ale nie zajmują się oni zarządzaniem mieszkan na wynajem pokoi, dlatego wlasnie pytam o firme konkretnie swiadczacej taka usluge. Ma ktos z Was jakies doswiadczenia z taka firma?
Z tego co wiem, Mzuri zajmuje się zarządzaniem pokojami również.
Michał, dzięki za super inspirujące podcasty związane z zakupem 10 nieruchomości, które dają kopa motywacyjnego i pobudzają do myślenia na temat związane z inwestycjami. 🙂 Mi słuchając podcastu nasunęło się kilka pytań:
1. Czy można rozliczyć wynajem mieszkania prywatnego w ramach działalności gospodarczej? Czy nie wiąże się to z wpisaniem mieszkań na stan działalności?
2. Czy kredyty bierzesz jako osoba prywatna, czy też bierzesz je na działalność? I dlaczego taką formę wybrałeś?
3. Jak wygląda kwestia ewentualnej sprzedaży mieszkania wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej? W szczególności, czy wiążą się z tym jakieś dodatkowe podatki?
4. Czy jeśli tak mocno obniżasz sobie podatki poprzez wysokie koszty związane z amortyzacją, to nie ogranicza Ci to zdolności kredytowej? A jeśli tak to jak chcesz sobie z tym poradzić? Czy kredyty weźmiesz w jednym roku, gdzie będziesz miał duże podatki i dużą zdolność, a w kolejnych latach już nie będziesz brał kredytów i wtedy będziesz mógł spokojnie rozliczać wysokie koszty i płacić niskie podatki?
5. Czy koszty około kredytowe inne niż odsetki (m.in. prowizja, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenie od utraty pracy) możesz wrzucić w koszty i zmniejszyć podatek z wynajmu?
6. Jeśli bierzesz kredyt pod hipotekę mieszkania, które wcześniej kupiłeś za gotówkę, to czy możesz odsetki wrzucać w koszty od razu po zaciągnięciu kredytu, czy też możesz to robić dopiero po zakupie kolejnej nieruchomości?
Z góry dzięki za odpowiedź 🙂
Hej Michał,
Mam pytanie odnośnie optymalizacji podatkowej. Powiedziałeś, że mieszkania będziesz rozliczał w formie działalności gospodarczej. Było wspomniane, że nawet gdy nie zarobisz na wynajmie to koszty amortyzacji mieszkania w penym stopniu pomniejszą przychód z działaności bloga i dzięki temu zapłacisz mniejszy podatek. Przychodzą mi do głowy następujące kwestie:
1) Czy dla wynajmu mieszkań założysz osobną działalność gospodarczą? Jeżeli tak to rozumiem, że będziesz miał dwie działaności: jedną pod wynajem, drugą dla bloga. Z tego co wiem w takiej konfiguracji nie można łączyć ze sobą przychodów i kosztów z różnych źródeł. Tak więc koszty amortyzacji mieszkania nie można uwzględnić w działalności bloga.
2) Jeżeli wynajem mieszkania rozliczałbyś pod już istniejącą działalnością to wówczas mógłbyś uwzględnić koszty amortyzacji mieszkania, tylko czy tak można zrobić? Można pod jedną działalnością prowadzić dwie zupełnie inne usługi?
Pozdrawiam,
Marcin
Hej Marcin,
Działalność gospodarcza jest działalnością wykonywaną osobiście (formalnie nazywa się wręcz jednoosobową działalnością gospodarczą). Nie możesz mieć dwóch DG.
Jedna DG może wykonywać różne rodzaje działalności. To jakie możesz wykonywać określasz samodzielnie – wybierając odpowiednie kody PKD.
Wynajem jest szczególną formą działalności. Nie potrzebujesz do niego oficjalnie firmy chociaż masz prawo rozliczać koszty tak jak firma.
Pozdrawiam!
Dzięki Michał,
Ja obecnie prowadzę działalność gospodarczą + mam jedno mieszkanie na wynajem, ale mieszkanie rozliczam na zasadach ogólnych. Tak więc na chwilę obecną koszty amortyzacji nie mogę wliczyć w koszty działaności gospodarczej. Tak więc muszę się zastanowić czy nie warto to zmienić :D. Dzięki za informację.
Pozdrawiam,
Marcin
Michał,
Odnośnie amortyzacji – również napaliłem się na amortyzację 10%/rok.
Z mojego researchu wynika jednak, że w praktyce należy użyć wzoru 100 / ((40 lat) – (wiek nieruchomości)). W przypadku przyjęcia wyższej stopy amortyzacji US może to podważać.
Dla świętego spokoju wypadałoby kupować nieruchomości w wieku ponad 30 lat.
Jakub,
Co do wyczerpania amortyzacji… Po 10 latach wystarczy założyć np. sp. z o.o., wnieść do niej mieszkania aportem i amortyzować je ponownie. Wtedy w dodatku można przyjąć nową wartość (najlepiej wyższą ;)).
No tak, tylko do tego czasu musiałbyś mieć spłacony kredyt hipoteczny 🙂
Przy lokalach/budynkach mieszkalnych stawka amortyzacji może wynosić nawet 10% o ile do dnia nabycia upłynęło co najmniej 60 miesięcy wcześniejszego używania lokalu. Oczywiście nie dotyczy to spółdzielczych własnościowych praw do lokalu gdzie zawsze stawka wynosi 2,5%.
To przy nieruchomościach użytkowych ustala stawę w oparciu o 40 lat minus dotychczasowy okres używania lokalu/budynku (pełne lata).
Hej
A ja mam pytanie z innej beczki (do tych co używają Microsoft Money). Mam np taki scenariusz: Dostaję wynagrodzenie np 5000 zł i w oszczędnościach mam m.in. 4000 zł np. na wakacje. Chciałbym teraz utworzyć budżet (ten zaawansowany). Jak mam potraktować środki na wakacje, które w danym miesiącu chcę wykorzystać? Dodać je do „income”? Pominąć w budżecie i usunąć kategorie związane z wakacjami? Czy może da się je jakoś inaczej „wprowadzić”?
Nikt nie miał takiej sytuacji?
oj Michale , czuje sie zaszczycoana ze czytales OBYDWA moje komentarze . Tak jak wspmniales , Robert wspomnial to samo co Ty o hali , a ja( my z mezem ) juz na wlasnej skorze sie ostatnio nauczylam sie zeby nie inwestowac w biznes o ktorym sie nie ma pojecia . Ale pomimo szalony pomysl gdzies mi urosl w glowie . Zamin wysluchalam podkcast , juz tak na prawde wiedziala o czym bedzie . Zgadzam sie z absolutnie wszytskim , zrobilabym pewno to samo , gdybym miala tak wysokie dochody , z rownoczesnym malym wkladem w firme . Az zal placic takie ogromne podatki . Jestes super nauczycielem , ja czytam bloga bo cie po porostu bardzo lubie , oraz jestes bardzo modrym gosciem , i to co mowisz ma po prostu sens i pomaga bardzo wielu ludziom . Jescze tylko ksiazki mi brakuje , ale mam nadzieje ze na swieta sobie srobie prezent .
Pozdrawiam 🙂
Rozumiem ze nadpłacając kredyt nie możesz tego w pełni wrzucić w koszta? Bo można to tylko robić z odsetkami kredytu. W takim razie jedynym zyskiem nadpłaty jest wiekszy udział w mieszkaniu no i mniejsze naliczone odsetki. Ale podatki zapłaci sie takie same więc może lepiej użyc tych pieniędzy?
chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jedną okoliczność/parametr mającą wpływ na biznesplan w perspektywie najbliższych 3-5 lat – program „Mieszkanie Plus”
teoretycznie może to spowodować znaczące obniżenie kosztów najmu
Witam, chciałem zadać jedno pytanie które wielu osobom wyda się pewnie głupie.
Pracuję na etacie, odziedziczyłem ostatnio mieszkanie po babci. Niestety w moim mieście ceny wynajmu są bardzo niskie, ale mimo to będę musiał je wynająć. Czy w tym przypadku jako osobą prywatna bez działalności gospodarczej będę mógł zastosować amortyzacje? I co będzie w takim przypadku podstawą do jej obliczenia. Tylko podatek który płacę za wynajem czy też mogę to sobie odliczyć od podatku który jest mi pobierany za pracę na etacie?
Pozdrawiam
Hej Grzegorz,
W wynajmie prywatnym – o ile nie chcesz rozliczać się ryczałtem – jak najbardziej możesz zastosować amortyzację (a wręcz powinieneś).
Polecam przeczytać ten wpis:
https://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-zminimalizowac-podatek-od-wynajmu
Pozdrawiam!
Michał,
bardzo ciekawy wpis 🙂 a co myślisz o takim rozwiązaniu: chcemy z żoną wybudować dom w miejscowości ok. 10 tys. mieszkańców, będącej dobrze skomunikowaną (kolej podmiejska, pks, dojazd samochodem bez korków do centrum miasta ok. 20 minut) „sypialnią” jednego z większych miast w Polsce. Sam dom byłby na działce oddalonej ok. 5 minut od stacji kolejki. Na parterze mieszkalibyśmy my, natomiast na piętrze byłoby jedno lub dwa wynajmowane mieszkania z oddzielnym wejściem. Ze wstępnej naszej analizy dotyczącej rynku najmu mieszkań w tej miejscowości wynika, że jest tam mało mieszkań na wynajem. Co sądzisz o wynajmowaniu mieszkania na przedmieściach/ małych miejscowościach – „sypialniach”?
Pozdrawiam
Michał,
bardzo ciekawy podcast. Jednak Twój przypadek jest extremalnie wyjątkowy – ilu w końcu mamy znanych blogerów wśród zarabiających na wynajmie? To oczywiste że sprzedajemy swój czas za pieniądze. Ty zarabiasz za godzinę blogowania więcej niż za miesiąc wynajmu:) Inni nie mają takich opcji: albo lokata 2% albo wynajem za 5% poświęcając swój czas. No chyba że zakładamy swój blog – równie dobry jak Twój:)
Hej Rafik,
Zero to One i Blue Ocean Strategy. Tak staram się działać i do tego też próbuję Was zachęcać.
Pozdrawiam
Inwestowanie w PL wiąże się w zasadzie tylko i wyłącznie Z JEDNYM RYZYKIEM – niezdrowym zainteresowaniem, mnożeniem obowiązków biurokratycznych (w tym sprawozdawczych) i idiotycznym prawem stworzonym przez tzw. państwo. I co NAJGORSZE- ZMIANĄ INTERPRETACJI PRAWA, które to „państwo” samo stanowi.
W ciągu 10 lat przepisy podatkowe mogą się w Polsce zmienić i to wielokrotnie. Jeżeli Michał uzyska interpretację, to będzie ona wiążąca dla US. A jeżeli nie uzyska to najwyżej za 10 lat będzie miał 10 mieszkań przynoszących bardzo fajny dochód (30000 – 40000 co miesiąc), nawet jak zapłaci podatek to i tak zostanie mu całkiem fajna sumka. Poza tym w międzyczasie wymyśli inne sposoby na optymalizację albo będzie kupował następne mieszkania – bo zatrudniając do tego firmę może ten model dość łatwo skalować.
Powodzenia.
Krzysiek z grubsza trafił w sedno. 😉
Pozdrawiam
Michał,
Napisz proszę jak zamierzasz zautomatyzować proces zarządzania księgowością.
Czy płatności czynszu, podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, etc. oddajesz w ręce firmy zarządzającej czy może będziesz sam wykonywał lub zautomatyzyjesz.
Czy dostęp do rachunków z których będą spłacane kredyty dasz swojemu doradcy podatkowemu czy może zamierzasz sam przygotowywać na koniec roku fiskalnego zestawienie kosztów wynajmu i odsetek od kredytu? Ile czasu zamierzasz przeznaczyć na obsługę inwestycji w ciągu roku?
Pozdrowienia
Kuba (wynajmujący 1 mieszkanie)
Hej Kuba,
Tu nie mam jeszcze wypracowanych rozwiązań, ale w dużym uproszczeniu:
Czynsze – zależy kto będzie stroną płacącą. Najpierw po kolei rozpoznawanie sytuacji, a potem automatyzacja tego co da się zautomatyzować (nie wszystko się da lub nie wszystko warto).
Dostęp do rachunków – oddzielny rachunek dla każdego mieszkania. Osoba zarządzająca z założenia będzie miała odpowiednie pełnomocnictwa do rachunku.
Jeśli chodzi o płacenie rat kredytów, to nikt poza mną nie będzie tego wykonywał. To akurat daje się robić na pełnym automacie.
Zestawienia: część zarządzający, część ja, część księgowa. I to nie tylko na koniec roku, ale niektóre co miesiąc a niektóre (podatkowe) co kwartał.
Pozdrawiam
Cześć, czy nieruchomościami w różnych miejscowościach będzie zajmować się jedna firma? Czy w każdej miejscowości inna?
Według mnie dobrze by było, żeby wszystkimi mieszkaniami zajmowała się jedna firma, mająca swoje oddziały w poszczególnych miastach. Te same standardy, zasady pracy i oczekiwania. Większość firm zarządzających mieszkaniami ma niestety zasięg działania tylko lokalny, np. tylko Warszawa albo tylko Poznań. Więc to na pewno Michał będzie musiał sprawdzić, szukając lokalizacji swoich mieszkań.
Hej Darek,
Różne firmy w różnych miastach – przynajmniej tak to na razie wygląda. Oczywiście wolałbym mieć jedną, ale nie ma jednej, która w różnych miastach prezentowałaby taką samą jakość obsługi. Wolę wybierać najlepszych ludzi w każdym z miast – chociaż początkowo jest to bardziej czasochłonne.
Rezultaty i doświadczenia (te pozytywne i te negatywne) będę przedstawiał stopniowo.
Pozdrawiam
Co do demografii to też uważam ze tragedii nie będzie. Polska będzie przyciągać coraz bardziej obcokrajowców, wystarczy ułatwić Ukraińcom i Białorusinom dostęp do rynku pracy i zaraz się tu ze 2 mln ludzi zjedzie. Poza tym już widać od jakiegoś czasu ze ludzie wracają zza granicy do PL. To jest tylko i wyłącznie kwestia czasu i polityki imigracyjnej państwa polskiego, tyle.
Co do wynajmu mieszkań to na moje oko i warunki gra nie warta świeczki – mały zysk netto , chore prawo lokatorskie, dużo czasu trzeba na to poświęcić. Zastanawiam się jedynie nad inwestycją apartament w Karkonoszach (czarna góra, karpacz, szklarska). Moim zdaniem to dużo lepsza inwestycja choćby dlatego że nie opiera się tylko na rynku Polskim – sporo turystów zza granicy, co ty Michale na to ? może jakiś podcast o inwestycjach w miejscowościach turystycznych ?
pzdr
Wynajem mieszkań, jedna z najpopularniejszych metod inwestycji w nieruchomości, a przez to z automatu najmniej dochodowa 😉
Dlaczego uważasz, że najmniej dochodowa? Takie ogólniki cokolwiek wnoszą do dyskusji?
Każdy tak boi się zmian w podatkach ale tak naprawdę jest to zagrożenie przy KAŻDYM biznesie w Polsce. W każdym kraju biznes polega na rozwiązywaniu problemów. U nas są to podatki, w krajach gdzie nie ma problemu z podatkami np UK jest to olbrzymia konkurencja i duża bariera wejścia a w niektórych krajach problemem jest bomba która może spaść na twój biznes.
Czy lepiej żeby Michał siedział w piwnicy w obawie przed otaczającym go światem,urzędem skarbowym,Kaczyńskim, Tuskiem i cholera wie kim?
Oczywiście przy długoterminowej inwestycji jaką są nieruchomości będzie po drodze wiele zmian w prawie ale wtedy trzeba albo coś wymyślić albo pójść do doradcy podatkowego ,zapłacić kilka stówek i tyle.
A propos nieoczekiwanych zmian w prawie. Nasi mądrzy politycy mocno namieszali na rynku gruntów rolnych, którymi się zajmuję. Komunistyczne przepisy, które zabraniają dysponować obywatelowi jego własnością (trzeba pytać o zgodę na sprzedaż Agencję Nieruchomości Rolnych), nakręcane od wielu miesięcy przez media spowodowały niepewność i obawy inwestorów ale w zderzeniu z rzeczywistością okazuje się, że transakcje dalej się odbywają, wydłużyła się tylko procedura i papierologia.
Zresztą jakby się dowolne warunki ekonomiczne czy finansowe nie zmieniły – to zmienią się dla wszystkich a nieruchomości zabezpieczają jedną z podstawowych potrzeb i dlatego uważam, że mieszkania to dobra inwestycja.
Na wakacje nie pojedziesz, nowych butów nie kupisz ale gdzieś mieszkać trzeba…
Michał, ciekawa audycja. Dzięki za podzielenie się swoją wizją, która jest tym bardziej wartościowa, bo nietuzinkowa. Planujesz inwestować w nieruchomości, aby zoptymalizować podatki i ulokować bezpiecznie(j) kapitał, a nie jak wiele osób, aby uzyskać główne źródło dochodu. I tak przyjemnie się Ciebie słucha, bije od Ciebie zadowolenie z tego co osiągnąłeś, z tego co planujesz i pewność, że jesteś na dobrej drodze. Czuć, że masz wiatr w żaglach i jest to Twój moment. Ta radość i ten spokój o bieżące dochody się udzielają. Poza merytoryczną zawartością, dostałam też dawkę dobrej energii. Dziękuję i odsyłam część w rewanżu:). Miłego dnia!
Hej Michal,
jestem ciekawa jak wyszukujesz mieszkania warte Twojej uwagi. Wg mnie to jest ta jedna z najbardziej czasochlonnych czynnosci – znalezc dobre mieszkanie bo nie na kazdym mieszkaniu Ci sie inwestycja zepnie. Czy robisz to samemu czy masz jakas firme ktora wyszukuje dla Ciebie „perelki” z rynku wtornego? Dodatkowo bardzo interesuje mnie jak prowadzisz obliczenia czy dana inwesytacja wyjdzie na plus. Znam taka zasade (stosowana w USA nie wiem czy w Polsce to ma sens) – zasada 1%. Oznacza ze jesli kupujesz mieszkanie za 100k PLN to musisz je wynajac za conajmniej 1k PLN miesiecznie aby inwestyacja sie spinala. Taka prosta metoda przesiewu mieszkan wartych uwagi. Stosujesz to? Jakos nie widze tego na rynku polskim w najwiekszych miastach gdzie ceny kupna mieszkania sa bardzo wysokie a wynajmy nie az tak.
Pozdrawiam 🙂
Obawiam się, że rynek najmu w Polsce nie jest aż tak atrakcyjny, żeby zasada 1 % mogła mieć zastosowanie. Kawalerka za 100.000 zł raczej się nie wynajmie za 1.000 zł, będzie to kwota bliższa raczej 600-700 zł dochodu na czysto. I tak daje to całkiem godny poziom zwrotu.
Cześć Michał!
Na początku, ponieważ to mój pierwszy komentarz, chciałbym Ci i pogratulować świetnego bloga i podcastów, jak i bardzo podziękować. Dzięki Tobie nie tylko zacząłem myśleć o swoich oszczędnościach, ale też zrozumiałem, że oszczędzanie to nie wszystko i nie można osiadać na laurach.
Co do tego tematu, mam dwa pytania.
1. Czy, w związku z dużymi, miesięcznymi kosztami kredytów, odpowiednio planujesz powiększyć swoją poduszkę finansową?
2. Czy rozważałeś wcześniej większą dywersyfikację swojego portfela? Z tego co zrozumiałem planujesz przeznaczyć większość część swoich środków (a właściwie ich wielokrotność- za pomocą kredytów) w jedno aktywo. Czy było coś co zniechęca Cię do inwestowania np. na giełdzie/w surowce/ waluty?
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie i życzę osiągnięcia co najmniej tak dobrego celu, jakiego Ty nam życzysz w każdym podcaście!
Moim zdaniem jeśli masz bezpieczny poziom wkładu własnego (czyli np jak piszesz ok 30%) co z dużym prawdopodobieństwem daje dodatni cashflow – to z ekonomicznego punktu widzenia nie warto nadpłacać kredytu. Ten kapitał ewentualnie dodatkowo posługując się dźwignią finansową możesz „zagnać do roboty” gdzieś indziej uzyskując dodatkowe przychody. No chyba, że chodzi tu bardziej o wspomniany „święty spokój” i nieufność do systemu bankowego…
Pozdrawiam
Michał jeszcze o tym nie mówi, ale pewnie niebawem zacznie 😉 To w dużej mierze kwestia wyboru odpowiednich inwestycji. Nie jest problemem zakup nieruchomości z 30% wkładem, która nie będzie generowała dodatniego cashflow.
Nie jest też problemem zakup nieruchomości, która przy zerowym wkładzie generuje dodatni cashflow.
Znając Michała, zapewne możemy liczyć, że zobaczymy jak się robi inwestycje 10%+ 🙂
dzięki za kolejny ciekawy odcinek podcastu!
mnie forma odpowiedzi na pytania z komentarzy w podcascie się podoba. Tak jak mówisz czesc komentarzy niestety jest mało merytoryczna- chociaż trafiają sie tez naprawde dobre komentarze, praktycznie mini-artykuły.
W podcascie wybierasz najsensowniejsze pytania i merytorycznie na nie odpowiadasz, i mi to pasuje.
Z podcastu dowiedziałem się ze taka ilosc mieszkań na wynajem nie dla mnie (i pewnie nie dla większosci czytelników). Nie te przychody, zdolność kredytowa. Nie mam też potrzeby generowania aż takich kosztów dla firmy żeby zmiejszyć podatki:)
Tak czy inaczej powodzenia i czekam na kolejny podcast!
Witam Panie Michale,
Ciekawy podcast mam nadzieje ze beda kolejne o wynajmowaniu. Czy jest szansa aby w jakims wpisie przedstawil Pan umowe/regulamin jaki daje Pan do podpisania osoba ktore chca wynajmowac pokoj/mieszkanie u Pana.
Pozdrawiam,
Michał jeszcze nie kupił żadnych mieszkań na wynajem, więc nie możesz oczekiwać, że będzie miał już gotowe wzory umów dla najemców 😉
Hej Robert,
A skąd takie przeświadczenie? Powstrzymaj się proszę od zgadywania co zrobiłem lub czego nie zrobiłem. Nawet w tym odcinku wspominałem o tym, że wynajmowałem już na pokoje, więc pytanie o wzór umowy jest jak najbardziej OK.
Treści mojej umowy niestety na razie nie udostępnię. Jest to kolektywny wysiłek wielu osób i nie czuję się uprawniony do jej udostępniania w obecnej formie.
Pozdrawiam
Spoko, bez napinki.
Odnośnie wzorów umów, to niestety ale trzeba samemu poświęcić na to czas, wniknąć w temat, skonsultować z prawnikiem itd. Temat nie jest prosty, bo nawet prawnicy nie czują często tego tematu, np. nie rozróżniają specyfiki wynajmu na pokoje a całych mieszkań.
Hej Michale,
obserwuję i czytam bloga regularnie i przyznaje, że się pogubiłem. Nie wiem kiedy, coś mi umknęło.
„Nie inwestuję w mieszkania na wynajem, ale je kupuję i wynajmuję”. Nie rozumiem.
W co w końcu inwestujesz? 🙂
Co robisz aby mieć pasywny dochód?
Pozdrawiam Jan.
Cześć.
Wypowiem się w temacie subiektywnie ale mam nadzieję merytorycznie – jestem zarządcą nieruchomości (z licencją, z czasów jak jeszcze były takowe wydawane przez odpowiednie ministerstwo) – co prawda nie pracuję obecnie „w nieruchomościach” niemniej staram się cały czas być na bieżąco z tą dziedziną gospodarki.
Uważam, że polskie prawo jest bardzo nieprzychylne dla właścicieli nieruchomości – mowa głównie o szkodliwej ustawie o ochronie praw lokatorów. Wprowadzenie tej ustawy zachwiało równowagę rynkową uprzywilejowując pewną grupę osób (najemców) kosztem właścicieli nieruchomości. Michale, mówiłeś o najmie okazjonalnym i starannym selekcjonowaniu najemców – ok, możesz tym znacząco zminimalizować ryzyko ale nie możesz się ustrzec wdepnięcia na „minę”.
Bardzo podoba mi się twój patent na wynajem mieszkania nie w całości lecz na pokoje, jest to kolejny sposób na minimalizację ryzyka. Mimo wszystko dysponując całą wiedzą, którą posiadam w tej chwili nie zdecydowałbym się na zakup mieszkania/mieszkań pod wynajem. Uważam to za zbyt ryzykowne w obecnej sytuacji prawno-politycznej. Nieruchomości mieszkaniowej jako biznes mówię stanowcze i zdecydowane raczej nie 😉
Inaczej wygląda sprawa związana z nieruchomościami komercyjnymi gdzie mamy równowagę stron – z jednej strony przedsiębiorca właściciel nieruchomości natomiast z drugiej strony przedsiębiorca, który „bierze” dany lokal aby prowadzić tam swój biznes.
(Jako dygresja – w normalnej gospodarce wolnorynkowej nieruchomość mieszkaniowa, która jest „wypuszczana” na rynek jest też nieruchomością komercyjną – ma przynosić zyski jej właścicielowi)
Niemniej śledzę twoje perypetie od początku blogu i podziwiam cię coraz bardziej, za konsekwencję w działaniu i pomysł na siebie oraz za to, że mimo wszystko nie boisz się ryzykować – dzięki czemu zgarniasz przynajmniej z mojej perspektywy całkiem ładne profity. Tak trzymaj, życzę samych sukcesów.
Bardzo ciekawy pomysł z optymalizacją podatkową.
Jedna sprawa to zakup nieruchomości dla siebie, inna pod wynajem w jednym kraju (nie koniecznie chodzi tu tylko o Polskę). Jako że nie lubię być zależny od sytuacji w danym kraju i lubię mieć zdywersyfikowane zasoby trzymam się od nieruchomości i kredytów z dala. Trochę to komplikuje sprawę, bo trzymanie gotówki nie ma sensu, lokaty są nisko oprocentowane, a giełda to dzisiaj jedna wielka spekulacja, ale trzeba sobie radzić jakoś – najlepiej pracując nad czymś własnym. I w to wolę włożyć pieniądze 🙂
Pozdrawiam,
OK inwestujesz w „coś własnego”. A mieszkania nie są „własne”? Poza tym jak inwestujesz rozumiem w swoją firmę, która jest w Polsce, to też ryzykujesz bo w jednym kraju się znajduje Twój majątek? A jeśli masz firmę np. w Anglii to takie samo ryzyko?
Michał, przesluchalem wlasnie podcast. Sam inwestuje w nieruchomosci i konpletnie nie zgadzam sie z twoim podejsciem, co wiecej uwazam je za bledne, ktore nie prowadzi w dobrym kierunku. Jest znacznie lepsza droga inwestowania w nieruchomosci ktora ja obralem ale to musielibysmy sie zdzwonic bym ci przedstawil moja wize inwestowania
A czemu nie podzielisz się tutaj z nami swoim pomysłem?
Każdy wybiera swoją ścieżkę Piotrze. Grunt, żeby na końcu była satysfakcja, nie tylko finansowa 😉
Panie Michale, a co Pan myśli o zarabianiu na tzw. pożyczkach społeczniościowych? Ostatnio natknęłam na portal EMONERO, jest to model zarabiania na pożyczaniu innym poprzez ową platformę, roczna stopa zwrotu nawet 9%. Na zachodzie jest to już popularna forma 🙂 Pozdrawiam, Marta
Michale!
Mógłbyś poruszyć kwestię ponoszonych kosztów prawnych transakcji zakupu nieruchomości – porady adwokata i kosztów notariusza – zawarcia aktu prawnego, tego zabrakło mi w podcaście. Korzystasz z jednego notariusza do zakupu wszystkich nieruchomości, przez co możesz liczyć na mniejszą taksę notarialną?
Pozdrawiam i gratuluję znakomitego bloga!
Super Podcast 🙂
Odnośnie lokalizacji inwestycji polecam Opole (miasto się powiększa od 01.01.2017 r.) przyłączone zostają ościenne gminy. Za sprawą rozbudowy elektrowni Opole wartej 11 mld zł (nowe miejsca pracy).
W mieście jest dużo obywatel z Ukrainy nawet ogłoszenia na ulicy pojawiają się w języku Ukraińskim. W każdej firmie praktycznie 50% kadry to cudzoziemcy. Szczególnie upodobali sobie nasz region już w latach 90′, ponieważ wielu polaków z tych stron wyjeżdża do pracy za granicę i jest im tu znacznie łatwiej o prace.
Aktualnie można kupić nieruchomości nieopodal elektrowni Opole w atrakcyjnych cenach (bo to jeszcze nie Opole 😉
Jest miasteczko akademickie (w tym roku przyjechało dużo studentów z zagranicy). Wiele osób utrzymuje się z wynajmu nieruchomości – osobiście znam parę osób zawsze mają pełne obłożenie.
Cześć Michał.
Słuchając odcinków 83 i 84 pogubiłem się w jednej rzeczy. W 83 Ronald mówił o tym, żeby nie rozliczać najmu z tej samej działalności co główne źródło dochodów i nie dopisywać kodów PKD związanych z najmem nieruchomości, żeby bank tego „nie widział” przy wnioskowaniu o kolejny kredyt i nie traktował Cię jako inwestora. Ty, w 84 odcinku mówisz, że chcesz rozliczać to wszystko razem, żeby amortyzacja z mieszkań zmniejszyła Ci podatek z Twojej działalności blogowej. Czy ja tu coś źle zrozumiałem? Generalnie sam rozważałem takie rozwiązanie i teraz jestem trochę zdezorientowany 🙂 Mogę prosić o doprecyzowanie?
Pozdrawiam,
Piotr
Fajny artykuł, nieruchomości to solidne „zabezpieczenie” swojego kapitału i jak najbardziej popieram.
Michale,
Nie rozumiem dwóch rzeczy w obydwu podcastach o nieruchomościach.
W pierwszej części twój ekspert finansowy powiedział, ze przy liczeniu zdolności kredytowej banki nie biorą pod uwagę dochodów z wynajmu. Wydaje minusie ze chodzi tu o skrót myślowy – chodzi pewnie o wynajmowanie w ramach ryczałtu. Jesli bowiem wrzucasz nieruchomosci do działalności, odliczasz koszty remontu etc (Ty chyba chcesz tak właśnie zrobic) a przychód dodajesz do firmy to nie widzę w czym miałby sie on różnic od przychodu pozyskanego z innych firm działalności? Jesli pozycje wynajmu sa częścią kpir jak inne usługi to dlaczego nie miałyby być brane pod uwagę? Co więcej – jak bank miałby sie w ogóle o tum dowiedzieć? Poza wpisem kodu o wynajmie do rodzaju działalności? Zupełnie nie rozumiem dlaczego miałoby to być dyskwalifikujące w momencie starania sie o kredyt.
W drugiej części podcastu mówisz, ze ch raz kupować nieruchomosci, zeby moc amortyzować je w 10 lat. Wiesz jednak ze owszem – będziesz mogl w tej chwili obniżyć podatki ale w przypadku sprzedaży takiej nieruchomosci zapłacisz 23% VAT od kwoty sprzedaży i pózniej oddasz od reszty PIT? Cena sprzedaży stopnieje o ponad 40% wartości mieszkania. Dziwi mnie ze w ogóle sie do tego nie pdnosisz przedstawiając swój plan lokowania oszczędności.
Czekam z zainteresowaniem na Twoje obserwacje 🙂
Dokladnie o to samo miałem zapytać… A dodatkowo kupując mieszkanie na wynajem w ramach DG – to czy najem tej nieruchomości nie musi być rozliczany w ramach DG? Jeśli tak, to zamiast 8,5% trzeba będzie odliczyć 19% liniowego
Bardzo interesujący podcast, myślę że inwestowanie w nieruchomości to w czasach niskiego kosztu kredytów hipotecznych to bardzo dobra decyzja.
Nie wiem czy to dydaktyczny sarkazm, ale jeśli nie to dorzucę swoje 2 grosze.
Dokładnie teraz, przy tych rekordowo niskich, powtarzamy scenariusz frankowy. Mamy huraoptymizm pojawiający się przed każdym krachem.
Większość ludzi przelicza inwestycje biorąc pod uwagę aktualną wysokość raty. Jak będzie wyglądał cashflow gdy stopy procentowe skoczą o 2-3-4% ?
Nie żebym był pesymistą, jestem realistą i przetrzegam przed nadmiernym lewarem oraz wyszukiwanie naprawdę przyzwoitych inwestycji (min. 8-10%).
Najważniejsza jest analiza w kontekście własnych możliwości finansowych.
Chciałbym się dopytać wszystkich inwestujących w nieruchomości, dlaczego większość jest przekonana, że nie opłaca się kupować swojego domu/mieszkania bo to tylko same wydatki. Lepiej wynajmować całe życie?! min. 1500zł/m-c x 12miesięcy x 20lat = 360,000.00zł za coś co nie jest twoje. W podobnej cenie kupi się mieszkanie 2-3pokojowe.
Michał,
Temat zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych chodzi mi po głowie od ponad roku.
Ciekawe ćwiczenie wykonałeś z ostatnimi wpisami.
Ze swojej strony zachęcam do indywidualnej oceny decyzji na tak czy na nie w kwestii lewarowania kredytowego itp. Nie genarlizujmy.
Pozdrawiam,
Powiem Wam tak, jeśli macie 250-300k rocznie to dobra droga, korzyści podatkowe są podobne do rejstracji spółki za granicą lub kombinatoryki z komandytową, jeśli natomiast jesteś gołodupcem i chciałbyś kupic jedną kawalerkę i zbierac po mału na drugą – to nie rób tego. Michał jak powinie się noga i straci „tfu tfu” 20-40k rocznie (bo mu ktos zdemoluje) bo spadnie wartosc mieszkan, bo cokolwiek to nawet tego nie poczuje. A ty gołodupcu w jego miejscu będziesz beczał. pozdrawiam,
Cześć Michał,
Również wykorzystuję nieruchomości do obniżania podatku dochodowego. Zainteresował mnie fragment odnośnie rozliczania odsetek z kredytu hipotecznego zaciągniętego indywidualnie w koszty działalności gospodarczej. Gdzie mogę znaleźć więcej informacji na ten temat, gdyż moja księgowa nie była pewna, że tak można zrobić.
Czekam na kolejne artykuły na temat twojego projektu nieruchomościowego.
Pozdrawiam,
Piotr
Dzięki za wrzucenie transkryptu jako tekstu na blog! To dla mnie dużo wygodniejsze niż ściąganie pliku pdf.
Mam pytanie apropo rozloiczania wynajmu. Czy osoba fizyczna mająca mieszkanie i amortyzująca je porzez dziesięć, która chce je później sprzedać musi zapłacić podatek? Czy ewentualnie po 10 latach może wynajmować na zasadzie ryczałtu? Jaki wpływ podatkowyma amortyzowanie mieszkania przez osobę fizyczną i późniejsza jej sprzedaż?
Wielki szacunek Michale, że w taki otwarty sposób dzielisz się swoją historią i zarobkami.
jeśli jestem zameldowany i pracuję w Niemczech a kupię mieszkanie w Polsce to gdzie mam zapłacić podatek PCC, w Polsce czy w Niemczech? Czy ktoś się na tym zna i może mi doradzić?
Michale, to że nie zapłacisz podatku dochodowego to jest pewne. Sprawdziłem ustawę i spokojnie jeśli sprzedaż lokalu mieszalnego nastąpi po 5 latach od zakupu to podatku nie ma. Mieszkania, które nie są towarami handlowymi są traktowane jako mieszkania prywatne.
Pytanie dotyczy podatku VAT
Skoro usługi najmu są zwolnione z podatku VAT, a Ty jesteś czynnym podatnikiem VAT to wydaje mi się, że dochodzi do sprzedaży mieszanej. Jak wtedy rozliczać wydatki? Od zakupów masz prawo do odliczenia VAT, ale jeśli mają związek ze sprzedażą opodatkowaną. Jak wtedy rozliczyć wydatki na paliwo, art. biurowe, telefon?
Jestem z tej drugiej strony – razem z dziewczyną poszukujemy mieszkania. Jednak warunki i CENY jakie dyktują właściciele mieszkań są wręcz chore, totalnie niewspółmierne do warunków. Niestety Pan w swoim podcascie tylko potwierdza podejście właścicieli.
Michale,
W którymś z poprzednich wpisow (chyba tym poswieconych zakupu mieszkania pod wynajem i pozniejszej jego sprzedazy) pisales o „radach” znajomych, ktorzy juz probowali swoich sil w wynajmie mieszkan i o oczywistych bledach jakie popelniali. Nigdzie nie moglem znalezc informacji o jakie bledy chodzilo?
Przy kredycie 4 mln wyszło mi że rata miesięczna przy 20 latach to okło 25 tys zł miesięcznie. Sporo 😉
@Michał
Dzięki za wyjątkowo interesujący podcast.
Wspomniałeś o mieszkaniach z co najmniej 5 letnim „przebiegiem”. Czy mógłbyś przybliżyć pozostałe warunki, które muszą spełnić mieszkania, aby możliwa była ich amortyzacja (10% rocznie)?
W szczególności chodzi o odpowiedzi na pytania, czy można amortyzować mieszkanie:
1. Zakupione przed założeniem działalności
2. Niegenerujące przychodu
3. Będące miejscem zamieszkania właściciela firmy
oraz
4. Jakie warunki musi spełniać jednoosobowa firma, aby móc amortyzować mieszkania?
4. Na jakich warunkach można wykorzystać odsetki od kredytu hipotecznego do optymalizacji podatkowej prowadząc jednoosobową firmę?
Pozdrawiam!
widzę trochę niejasności w pojawiających się, aby rozwiać wątpliwości:
mieszkanie amortyzuje się w dwu przypadkach:
1. W przypadku gdy zostaje w majątku osobistym jego właściciela (właściciel nie włącza go do środków trwałych dział. Gospodarczej) i właściciel wybiera rozliczanie się z US według skali podatkowej a nie ryczałtu.
2. W przypadku gdy właściciel wprowadza oświadczeniem mieszkanie jako środek trwały do działalności gospodarczej.
Co zrobić aby nie jak najlepiej optymalizować w przyszłości sprzedaż mieszkania które aktualnie jest amortyzowane i jest środkiem trwałym w firmie?
Należy najpierw wycofać środek trwały (mieszkanie) z działalności gospodarczej (pisze się odpowiednie oświadczenie które jest dokumentem księgowym) na własną osobę fizyczną a następnie należy odczekać 5 lat od momentu wycofania mieszkania ze środków trwałych firmy i dopiero sprzedać. Jest to warunek konieczny aby uniknąć płacenia podatku od dochodu firmy.
W momencie wycofania środka trwałego (mieszkania) z firmy nie ponosi się żadnych obciążeń podatkowych. Od tego momentu można wynajmować dalej mieszkanie na bazie ryczałtu 8,5% (odczekać 5 lat i sprzedać bez konsekwencji).
Do poprzednika:
„W szczególności chodzi o odpowiedzi na pytania, czy można amortyzować mieszkanie:
1. Zakupione przed założeniem działalności”
Można. Po założeniu dział. Gospodarczej można takie mieszkanie włączyć jako środek trwały do firmy i rozpocząć jego amortyzację (wartość początkowa amortyzacji to najczęściej cena transakcji z aktu notarialnego).
2. Niegenerujące przychodu
Można. Wtedy potencjalne skumulowane straty można będzie rozliczać na poczet osiąganych dochodów w kolejnych latach.
3. Będące miejscem zamieszkania właściciela firmy
Wtedy potrzebne jest wyodrębnienie części mieszkalnej dla celów właściciela od części wynajmowanej w celach zarobkowych (więcej z tym problemów bo wtedy też proporcjonalnie rozliczasz koszty na energię, media ale oczywiście można)
4 . Jakie warunki musi spełniać jednoosobowa firma, aby móc amortyzować mieszkania?
Wprowadzasz oświadczeniem do firmy środek trwały i PKD dobierasz kolejne do istniejącej firmy.
5. Na jakich warunkach można wykorzystać odsetki od kredytu hipotecznego do optymalizacji podatkowej prowadząc jednoosobową firmę?
Odsetki od kredytu hipotecznego nawet powziętego na osobę fizyczną w banku mogą być zaliczane jako koszty finansowe w firmie jeśli mieszkanie to zostało wprowadzone do ksiąg firmy. Wtedy też odsetki są kosztem firmy.
Traktowanie nieruchomosci instrumentowo, niekoniecznie z mysla o dochodach z najmu jest ciekawa alternatywa. Sam rozwijam wlasna wersje tej idei. Niemniej lektura WNOP 084 nasunela mi kilka pytan, jestem ciekaw czy masz na nie gotowe odpowiedzi:
– stosujac maksymalna amortyzacje narazasz sie na podatek od zysku w momencie sprzedazy mieszkania (19% roznicy ceny sprzedazy – wartosc po amortyzacji), bo przeciez kiedys to nastapi.
– atrakcyjnosc wielopokojowych mieszkan dla Twojego planu biznesowego jest wprost proporcjonalna do przyszlych klopotow ze sprzedaza, bo …..
pzdr Irek
Michał,
Fajny odcinek – zaciekawił mnie bo mam podobną sytuację. Ale mam takie pytania:
1) A czy możesz powiedzieć na jakich zasadach masz opodatkowaną swoją działalność gospodarczą (blog) tak że możesz od jej dochodu odliczać amortyzację mieszkania.
2) Na jakich zasadach opodatkowujesz sam dochód z wynajmu mieszkania.
Dzięki z góry
Pozdrówka
Paweł
Witam Cię Michale, potężna wiedza w tym odcinku 🙂 Najważniejsze to mieć swój plan i go realizować nie oglądając się na innych szacunek 🙂
Mam pytania:
1. Skąd posiadasz taką wiedzę ? Konsultowałeś się z dobrym fachowcem przed odcinkiem?
2. Prowadzisz JDG? Nie lepiej by było Ci przejść na spółkę ? Myślę że byś miał lepsze korzyści.
3. Prowadząc JDG można odliczać sobie wynajem? Jak to wygląda trzeba wpisać sobie do działalności odpowiedni numer?
Proszę odpowiedź na moje pytania w miarę możliwości będę wdzięczny 🙂
Pozdrawiam
Cześć Michał.
Wspominałeś w podkaście, że kupujesz nieruchomości jako osoba fizyczna, a rozliczasz je w formie działaności gospodarczej. W jaki sposób „wciągasz” mieszkanie w działalność gospodarczą? Wydaje mi się, że powinna ta nieruchomość zostać pierwotnie wynajęta przez działalność gospodarczą od siebie.
I drugie pytanie, czy w przypadku gdy razem ze wspólnikiem mamy zamiar zakupić nieruchomość pod wynajem na cele mieszkalne, a posiadamy spółkę cywilną, to czy również możemy zakupić ją jako współwłaściciele – osoby fizyczne i potem rozliczać ją w formie spółki cywilnej tej której posiadamy?
Pozdrawiam
Z góry dzięki za odpowiedź.
W jakiej formie trzeba prowadzić swoją działalnosć aby móc amortyzowac dodatkową nieruchomosc?
Czy jesli jestem samozatrudnionym, na 19% stawce liniowej, to jesli zakupie dodatkową nieruchomość (starszą niż 5 lat) prywatnie (w banku zaciągne kredyt na podstawie moich dochodów z samozatrudnienia) będe mógł ją amortyzować wg stawki 10% rocznie?
Pozdrawiam
Hej Bartłomiej,
W tym tygodniu w czwartek opublikowany zostanie podcast, który poświęcony będzie w całości tematowi rozliczeń podatków z wynajmu. Tam znajdziesz odpowiedź swoje pytania.
Pozdrawiam
Czy amortyzacje mieszkania ze stawka 10% można wykorzystać do obniżenia podatku przy zatrudnieniu o umowę o prace? Czy istnieją jakieś mechanizmy na optymalizację podatkową przy tej formie zatrudnienia?
Czesc Michal,
Jako wmiare nowy subksrybent bardzo fajnie ze podsumowales jak doszedles do takiej a nie innej filozofii inwestycyjnej w kwestii nieruchomosci wracajac do 2012/2013 roku.
Gdyby nie kwestia optymalizacji podatkowej, prawdopodobnie ja kierowal bym sie bardziej w kierunku gieldy, inwestujac we wmiare bezpieczene spolki, indeksy, spolki dywidendowe (plynnosc finansowa, duzo mniej zachodu, potencjalnie wieksze zyski, w naszym kraju ciagle dosc duzo stygma na gielde czyli mniej inwestorow na gieldzie niz nieruchomosci, ktorych lapie sie absolutenie kazdy). Optymalizacja podatkowa jednak zmienia nieco moj punkt patrzenia na nieruchomosci a sytuacje mam wmiare podobna do Twojej.
Zgodzil bym sie z komentarzami jednak, ze sprawa jest pradopodobnie troche bardziej zawila niz sie wydaje w kwestii tego jak przepisy interpretuja urzedy, jak zbyc nieruchomosc bez naliczania podatku dochodowego badz vat, jak podpiac wynajem pod instniejaca dzialalnosc. Ale widze, ze i o tym juz wyszedl podcast 🙂 wiec licze na to, ze na przynajmniej czesc z tych pytan znajde tam odpowiedz.
Witam Michale.
Super podcast z ogromnym zasobem wiedzy. Bardzo rzetelne podejście do zagadnienia za co wielkie dzięki. Jeżeli inwestujesz w nieruchomości ze względu na lokatę nadwyżek finansowych i w celu z korzystania z odpisów amortyzacyjnych czy ulg podatkowych, to warto zastanowić się nad zakupem nieruchomości gruntowej. Zakup działki może okazać się lepsza inwestycja której rentowność wyniesie 20% w skali roku. Warto zastanowić się nad dywersyfikacja swoich inwestycji w nieruchomości.
Ciekawie wskazałeś, komu warto wynajmować mieszkanie 🙂 i komfort wynikający z wynajmowania pokoi zamiast całego mieszkania! Pozdrawiam 🙂
bardzo ciekawy podcast, otworzył mi oczy na wiele rzeczy, dzięki!! czy możesz może polecić jakieś firmy we Wrocławiu zajmujące się zarządzaniem najmem?
Hej Michał, Mam pytanie odnośnie podatku od nieruchomości. Jaki będziesz płacił (a być może już płacisz) odnośnie tych mieszkań? Jak dla mnie to już będzie działalność gospodarcza, a jak wiadomo wówczas ten podatek jest dużo większy. Sama zajmję się wynajmem (z tym, że krótkoterminowym) w miejscowości turystycznej (domki w Krościenku nad Dunajcem – polecam miejscowość na wypady rodzinne ;)) i płacę podatek od nieruchomości, który jest wielokrotnie wyższy niż przy podatku od budynku, w którym się mieszka. Planuję również zainwestować (jako kolejny krok) w wynajem długoterminowy (pomimo tego, że mieszkam w Krakowie, również uważam, że są inne lepsze miasta w Pl, w których stopa zwrotu jest wyższa). Zastanawia mnie jednak ten podatek. Przy jednym dwóch mieszkaniach nie jest to problem, ale już przy 10 obawiałabym się przyjaciół z Krajowej Administracji Skarbowej 🙂 Drugie pytanie natomiast odnośnie amortyzacji. Owszem stawka 10% jest możliwa w przypadku, o którym mówiłeś, ale wymaga ona dodatkowego 30% wkładu własnego w ulepszenie mieszkania. Czy takie ulepszenie stosujesz? Pytam, bo już któryś raz słyszę o tej stawce, ale jak czytam przepis to mi nie pasuje, że każdy przemilcza ten dość istotny wymóg włożenia 30% w remont (oraz udokumentowanie powyższego). Będę wdzięczna za odpowiedź.
Hej Asiu,
Wynajem długoterminowy na cele mieszkalne nadal spełnia znamiona zaspokajania celów mieszkaniowych. Wynajmem krótkoterminowym ani wynajmem dla firm jako lokalne biurowe – się nie zajmuję.
Pozdrawiam
Cześć Michał, witam wszystkich czytelników /słuchaczy bloga, czy mógłby mi ktoś pomóc w doborze firmy zarządzającej najmem? Michał sam wspomniałeś że swoje mieszkania oddasz firmie pod opiekę. Mieszkam za granicą i planuję zakup kilku kawalerek, nie będę w stanie przylecieć do Polski i samemu zająć się kupnem oraz wynajmem, niestety nie mam nikogo z rodziny by mógłby się tym zająć, od paru tygodni przeglądam fora i jest parę firm które się tym zajmują (chcem kupić 6-8 kawakerek w zależności od ceny o regionu) jednak mało które zajmują się tym globalnie na Polskę. Jakieś podpowiedzi z twojej strony oraz oczywiście że strony czytelników JOP? Może mógłbyś zrobić oddzielny podcast? Myślę że nie jestem jedyną osobą mieszkającą poza granicami Polski która potrzebuje rady w tym temacie a na pewno znajdą się osoby które na codzień mieszkają w Polsce i potrzebują skorzystać z usług takiej firmy. Pozdrawiam wszystkich i z góry dziękuję za pomoc 😉
Cześć Michał, Czy mógłbyś trochę napisać w kolejnych odcinkach- jak Ci idzie ten projekt z 10 mieszkaniami na kredyt-celem wynajmu? pozdrawiam
Inwestowanie w nieruchomosci to jeden z najbardziej nieetycznych sposobow zarabiania. Mieszkam w Australii i widze co sie dzieje, chinscy inwestorzy z przychylnoscia australijskiego rzadu obchodza przepisy i masowo wykupuja nieruchomosci. Ceny domow i mieszkan sa kosmiczne (a nadal przeciez napywaja imigranci z calego swiata) , przecietnej mlodej osoby czy rodziny nie stac na jakikolwiek dom, wiec staja sie niewolnikami wynajmow (wynajmowanie jest tu z kolei calkiem stresujace bo przepisy sa po stronie agencji, wiec ogolnie czujesz sie jak intruz). Bogaci staja sie bogatsi a biedni biedniejsi, bo jest mnostwo rodzin gdzie 50% dochodow idzie na sam najem. To oznacza ze obydwoje musza pracowac, a gdzie,zeby zalozyc rodzine… Kolejna rzecz,ze mozna spojrzec na ogloszenia, na jednej ulicy w nawet jakiejs badziewnej miejscowosci wiekszosc domow jest kupowana i sprzedawana w kolko, tylko najemcy zostaja (bo to inwestycja). Jesli masz ponad 50% sasiadow co wynajmuja to oznacza,ze praktycznie nie ma lokalnej spolecznosci, sasiedzi sie nie znaja, nie moga nawet wplywac na lokalne wladze, bo i tak polowa albo wiekszosc ludzi nie mieszka na stale, wiec ich nie obchodzi,ze im np zabetonuja park. Do tego dochodza dzielnice – widma, np kilka km od centrum sa rozpadajace sie chalupy. Wykupione tylko dla ziemi, bo inwestorzy trzymaja, nie naprawiaja, nie wynajmuja. Inny przyklad, tez w Melbourne, fajna dzielnica Docklands, tuz przy centrum – 40% mieszkan stoi PUSTE (sprawdzono liczniki wody i elektrycznosci, zeby zbadac skale), kolejne sa budowane. Dla inwestorow. Jesli polskie przepisy sie zmienia to tez bedziemy mieli takie koszmarki, propagujac spekulacje nieruchomosciami doprowadzacie ludzi do ruiny a lokalne spolecznosci do rozkladu. Mam nadzieje,ze w Polsce nigdy nie dojdzie do takiej skali tego, to jest najgorsza forma zgnilego kapitalizmu. Nie narobic sie,ale miec kase, nie tworzyc nic konstruktywnego, nie dawac miejsc pracy, to jest wlasnie spekulacja.
Cześć, czy przed zakupem mieszkania (cel inwestycyjny długoterminowy czyli najemca, lub zakup dla siebie/rodziny) warto przeczytać jakieś konkretne książki konkretnych autorów? Czy coś polecasz? Prześledziłam już temat na blogu i sporo się dowiedziałam, natomiast przeczytałabym coś jeszcze – więcej wskazówek zawsze się przyda. Do czego warto sięgnąć? Bo domyślam się że w księgarniach jest dużo motywacyjnego, hurra-optymistycznego bullshitu, a gdzieś między tym jakies prawdziwe perełki. Pozdrawiam serdecznie.
Witam. Czy mogę prosić o sprawdzone firmy zarządzające najmem ?
Pytanie bo coś w tych nagraniach się „gryzie”.
Z jednej strony mówicie, że PKD firmy nie może mieć związku z nieruchomościami bo wtedy bank gorzej patrzy na udzielenie kredytu a z drugiej strony powstaje pytanie… jak w takim razie mam wrzucić koszta wynajmu mieszkania (amortyzacja czy opłąty administracyjne lub za media) w koszta firmy która zajmuje się czyms innym (bo powinna miec inny numer PKD)?
Innymi słowy:
Michał prowadzi bloga i chce odliczyć od kosztów prowadzenia bloga np amortyzację mieszkania? To da się tak? Czy musi zalozyc osobną firmę związaną z nieruchomosciami ale z drugiej strony musi się lcizyć ze bank nie przyzna kredytu?
Hej Marcin,
Z tego co wiem, nie musisz mieć PKD związanego z najmem, aby najem prywatny rozliczać w działalności.
Pozdrawiam!