Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz

przez Michał Szafrański dodano 2 października 2018 · 57 komentarzy

Play

Inwestowanie w mieszkania na wynajem

Ile mieszkań potrzeba, aby osiągnąć wolność finansową? – to pytanie dobrze oddaje atmosferę poznańskiego spotkania dotyczącego inwestowania w nieruchomości.

Było gorąco. Na spotkanie autorskie w Poznaniu przybyło około 500 osób zainteresowanych tematyką inwestowania w nieruchomości. Wejściówki rozeszły się w niecałą dobę i kolejne kilkaset osób musiało czekać na ew. zwolnienie miejsc. To najlepiej pokazuje skalę zainteresowania tematem.

W ogóle mnie to nie dziwiło, bo spotkanie prowadzić miał Piotr Hryniewicz – osoba znana już Wam z pierwszych odcinków podcastu i jednocześnie wytrwany inwestor na rynku nieruchomości specjalizujący się w wynajmie mieszkań na pokoje (ale nie tylko). W rozmowie skoncentrowaliśmy się właśnie na tej tematyce.

Usłyszycie dzisiaj refleksje dotyczące inwestowania w nieruchomości, odpowiedź na pytanie, ile mieszkań potrzebnych było Piotrowi do osiągnięcia wolności finansowej, a także nasze indywidualne definicje co rozumiemy pod pojęciem „wolności finansowej”. Po raz pierwszy ujawniałem także status projektu „10 mieszkań na wynajem”, który zapowiedziałem jeszcze w 2016 r. 🙂

Najpierw przez godzinę rozmawialiśmy z Piotrem, a przez kolejne półtorej godziny – odpowiadaliśmy na pytania osób, które uczestniczyły w spotkaniu w Poznaniu. Piguła wiedzy. Zapraszam do wysłuchania. 🙂

Bardzo dziękuję Foodhall za udostępnienie swojego lokalu mieszczącego się w starym budynku dworca PKP w Poznaniu. Świetna i klimatyczna miejscówka na organizację tego typu spotkań. 🙂

Galerię zdjęć z tego spotkania znajdziecie tutaj.

Inwestowanie w nieruchomości – w formie audio i wideo

Możesz posłuchać podcastu lub obejrzeć wideo na YouTube (za realizację oraz montaż wideo odpowiadał Igor Wojtkowiak – polecam).

Oglądając wideo zasubskrybuj proszę kanał na YouTube oraz kliknij symbol dzwoneczka. Dzięki temu będziesz otrzymasz powiadomienie, gdy opublikuję nowy film.

Transkrypt, czyli podcast do czytania

Transkrypt podcastu dostępny jest w dwóch formatach: PDF do pobrania i wersja tekstowa do czytania na blogu (po rozwinięciu).

Kliknij tutaj, aby pobrać spisaną treść podcastu (PDF).

W tym odcinku usłyszysz:

  • Kim jest Piotr Hryniewicz?
  • Czym różni się branie kredytów hipotecznych na zakup własnego mieszkania od kredytów zaciąganych w celach inwestycyjnych?
  • Czy posiłkowałbym się kredytami hipotecznymi w celach inwestycyjnych?
  • Czy prawdą jest, że kupiłem już 10 mieszkań na wynajem?
  • Jaki jest aktualny status projektu “10 mieszkań na wynajem”?
  • Dlaczego Piotr prowadzi szkolenia skoro jest wolny finansowo?
  • Co Piotr i ja zmienilibyśmy w naszym sposobie inwestowania w nieruchomości, gdybyśmy mogli cofnąć się w czasie i zaczynali od zera?
  • Jak radzimy sobie z kopiowaniem naszych treści przez innych?
  • Jak definiujemy wolność finansową?
  • Jakie mamy marzenia i jak do nich dążymy?
  • Jak radzimy sobie z niechęcią do pracy?
  • Czy nie boimy się w Polsce powtórki takiego krachu, jaki był w 2008 r. w USA?
  • Czy jako inwestorzy w nieruchomości boimy się inflacji?
  • Czy młoda osoba mieszkająca w wynajmowanym mieszkaniu może zacząć inwestowanie w nieruchomości?
  • Jak oceniamy opłacalność wynajmu krótkoterminowego?
  • Czy lepiej kupować mieszkania na wynajem za gotówkę czy na kredyty?
  • Czy rynek nieruchomości jest aktualnie przegrzany?
  • W jaki sposób Piotr zdobywał wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości i ile mieszkań potrzebował, aby osiągnąć wolność finansową?
  • Jakim autem jeździ Piotr i dlaczego kupił akurat to?
  • Czy wynajmować mieszkania jako osoba prywatna czy poprzez działalność gospodarczą?
  • Jakie są moje plany w zakresie edukacji finansowej dzieci?
  • Co myślimy o rynku condo (kupowaniu apartamentów na wynajem)?
  • Jak zmienią się ceny nieruchomości, gdy stopy procentowe w Polsce wzrosną?
  • Czy raz wypracowana wolność finansową ma się na zawsze?
  • Jak Piotr budował zdolność kredytową?
  • W jakim miesiącu najlepiej jest kupić garaż na wynajem?
  • W jaki sposób pozyskiwać wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, jeśli ktoś nie chce uczestniczyć w płatnych szkoleniach?

Kliknij prawym przyciskiem, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.

Strony, osoby i tematy wymienione w podcast’cie:

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Was w wielu miejscach:

A jeśli podoba Ci się podcast, to będę Ci bardzo wdzięczny, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę oraz krótką recenzję w iTunes. Wasze głosy powodują, że mój podcast trafia do rankingów iTunes. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie słyszały. A na tym bardzo mi zależy 🙂

Oceń podcast “Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” <–

Jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za Twoje wsparcie i życzę Ci świetnego dnia! 🙂

"Finansowy ninja" - podręcznik finansów osobistych

Finansowy ninjaMożna już zamawiać moją książkę "Finansowy ninja". To ponad 540 stron praktycznej wiedzy o oszczędzaniu, zarabianiu, optymalizacji podatkowej, negocjowaniu i inwestowaniu, które pomogą Ci zostać prawdziwym finansowym ninja i osiągnąć bezpieczeństwo finansowe.

Przewodnik po finansach osobistych, który każdy powinien przeczytać jeszcze w szkole.

PRZEJDŹ NA STRONĘ KSIĄŻKI →

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 57 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

Weronika Październik 2, 2018 o 13:37

Rozmowa petarda, dziękuję!

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 7, 2018 o 13:20

Miło przeczytać. Dziękuję.

Odpowiedz

KryptoRich Październik 2, 2018 o 14:43

Ja siedzę w dolarach i was zlicytuje razem z tymi mieszkaniami jaki WIBOR przekroczy 3%.

Znowu będziecie mówili ze wam zabieramy kamienice 😛

Odpowiedz

X. Październik 3, 2018 o 15:50

Ja mam dolary i franki szwajcarskie. Też nie mogę się doczekać jak będę chodził i ich wszystkich licytował. Karma wróci do tych pseudo kamieniczników którzy żerują na ludziach nie posiadających mieszkania i ich biednych dzieciach. I znowu będzie lament, że ich banki i naganiacze oszukali.

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 7, 2018 o 13:21

Pożyjemy – zobaczymy.

Odpowiedz

X. Październik 10, 2018 o 12:26

Michale na początku dodam, że bardzo szanuję Twoja pracę odnośnie uświadamiania ludzi co do oszczędzania i prowadzenia budżetu domowego. Jednak ostatnio zaczęło to odbiegać od swoich korzeni. Nie wiem jakie są cele Twoje i pana Piotra. Możliwe, że celem jest szybki zarobek na szkoleniach dla naiwnych co też rozumiem (bo akurat jest duża moda na wolność finansową i kupowania pod wynajem i wszyscy vlogerzy, blogerzy podchwylili topowy temat :).

Jednak jest jedna rzecz która mnie zdenerwowała. Stąd powyższy mój komentarz. Zapytani zostaliście dwukrotnie o wzrost stóp procentowych. I tutaj jest sytuacja, że albo macie myślenie życzeniowe i jesteście naiwni albo celowo naciągacie rzeczywistość i nie mówicie całej prawdy.

Nie mówicie, że wzrost stóp procentowych = spadek cen mieszkań = spadek cen wynajmu = większe bezrobocie = mniej wynajętych mieszkań – to wszystko jest ze sobą powiązane. I wzrost stóp procentowych to spadek inflacji. Cały czas mówicie o jakiejś mitycznej inflacji która to niby ma wam zapewnić wzrost cen wynajmu i wzrost cen mieszkań a to jest kłamstwo lub myślenie życzeniowe. Tak jak przez 15 lat były niskie stopy procentowe i pojawiali się przedsiębiorcy typu pan Piotr to przez następne 15 lat będą musieli oni udowodnić czy nie przeinwestowali. Inflacja będzie wysoka a stopy niskie do wyborów parlamentarnych a potem tak jak napisałeś “pożyjemy – zobaczymy”. Polska to nie Niemcy u nas sytuacja będzie podobna do tureckiej coś mi się zdaje (bardzo duży dług zagraniczny).

Jeśli mówicie o inwestowaniu to każda inwestycja musi mieć moment wejścia i wyjścia (inwestycje długoterminowe to nieudane inwestycje i kupowanie mieszkania na zawsze to jest bardzo duży błąd). Nie mówicie o podatku katastralnym (jeszcze go nie ma ale pewnie będzie) o demografii (Hindusi i Ukraińcy tyko czekają aby wyjechać na zachód z Polski).

Dlaczego uważam, że to jest myślenie życzeniowe? Po prostu pan Piotr Hryniewicz jest zadłużony na 9 mln zł i dlaczego nie przyjmuje powyższej opcji do wiadomości? Dlaczego? Dlatego, że w jego przypadku oznacza to spadek cen mieszkań, spadek cen wynajmu lub pustostany, wzrost rat więc jeśli wzrosną raty a mieszkania nie będą się wynajmować to będzie próbował sprzedawać mieszkania nawet za pół darmo ale przy wzroście stóp nikt nie będzie kupował. Wy uznajecie, że zawsze się znajdzie kupujący a to nie prawda. Pan Piotr może się zostać z milionowymi długami i brakiem możliwości sprzedania niewynajmowanych mieszkań w których trzeba płacić czynsz.

No i ostatnia rzecz. Licytowałem , ty Michale też licytowałeś więc żebyśmy kiedyś nie licytowali pana Piotra. Ale pewnie się jakoś ładnie zabezpiecza tzn długi na niego, majątek na żonę a on bezrobotny. Tylko czy to można uznać za etyczne? No ale gdyby być etycznym to by się nie miało pieniędzy i nie sprzedawało wątpliwej jakości szkoleń. Bo wartościowe szkolenia powinny być uzupełnione o to co napisałem. Przepraszam za długi wpis. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Daniel Październik 10, 2018 o 16:14

Pytania w punkt.

Piotr komentował możliwy spadek stóp procentowych do poziomu Szwajcarii ale pobieżnie odniósł się do czarnego scenariusza. Zakładam że jest poziom stóp procentowych przy którym bussiness model przestaje się spinać i jeżeli jest dobry w swoim fachu (a zakładam że jest) to ma to na pewno wyliczone. W rozmowie takie scenariusz był bagatelizowany (nie chcę spekulować dlaczego) a trzeba wziąć pod uwagę scenariusze które obecnie wydają się nie realne czyli takie o których piszesz (tak ja nierealny w 2007 wydawał się scenariusz CHF po 4 PLN).

Odpowiedz

www Październik 12, 2018 o 12:47

Dobre spostrzeżenia.
Osoby które brały kredyty na mieszkania za rok , dwa mogą być z ręką w nocniku.

Jestem ciekaw jak Ty X. inwestujesz swoje środki.. czym się zajmujesz … Trading? Kryprowaluty? Jestem ciekaw Twojego zadania

Odpowiedz

Szyciownik Październik 2, 2018 o 15:39

Cześć,

jak zwykle będę czekać na transkrypcje 🙂
Z wynajmem mieszkań zawsze mnie interesowało jedno – a co, jeśli trafimy na nieuczciwego wynajmującego, który nie płaci, niszczy mieszanie lub nie chce sie wyprowadzić w ustalonym terminie. Mam nadzieję, że o tym też usłyszę 🙂

Pozdrawiam,
Kasia

Odpowiedz

Bartek Październik 2, 2018 o 16:33

Kasia,

Zapisz się na szkolenie do Piotra, to się wszystkiego dowiesz 🙂

Pozdrawiam,
Bartek

Odpowiedz

Karol Andrzejewski Październik 2, 2018 o 18:23

No nic … windykujemy, staramy sie go wyprowadzic a nastepnym razem lepiej weryfikujemy najemce;)

Odpowiedz

Darek Październik 7, 2018 o 20:49

Dwie sprawy: 1. Weryfikacja najemców (masz tyle możliwości obecnie w dobie Internetu lub weź zaświadczenie z pracy/ wyciąg z konta) 2. Umowa – tylko najem okazjonalny lub instytucjonalny . Ktoś się nie zgadza to nie najmuj 🙂

Odpowiedz

Marcin_H Październik 16, 2018 o 12:10

Nawet umowa najmu okazjonalnego nie umożliwia eksmisji w przypadku, gdy w trakcie umowy odwołane zostanie oświadczenie właściciela innego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy pod swój dach, a najemca nie dostarczy nowego i nie będzie chciał się wyprowadzić.
Dodatkowo jak nie płaci, to i tak trzeba mu dać termin na uregulowanie itp.
Można to próbować obchodzić tygodniowymi okresami płatności czynszu (wtedy już po 3 tygodniach jest nam dłużny za 3 okresy, dajemy mu czas na uregulowanie i potem uruchamiamy machinę eksmisyjną), ale jest to chyba dość mało praktyczne, niemniej jednak jakaś opcja dla kogoś, kto wygląda mało pewnie.

Odpowiedz

Tomasz Październik 2, 2018 o 16:20

Ciekawy wykład. Dzięki.

Odpowiedz

Alicja Październik 2, 2018 o 18:04

Świetna rozmowa :)dziękuje Wam! przedstawiacie realne plusy i minusy inwestowania i rady, które są bezcenne 🙂

Odpowiedz

Karol Andrzejewski Październik 2, 2018 o 18:22

Witaj Michale
Z góry przepraszam że komentuje Zanim jeszcze Przesłuchałem:) oczywiście zaraz po odsłuchaniu podcastu napiszę swoje przemyślenia jednak nie mogłem oprzeć się i nie napisać już teraz:) sam widok Piotra ponownie w Twoim wywiadze sprawia że wiem że przede mną co najmniej godzina ciekawej audycji:D
Bardzo się cieszę że Piotr pojawił się w Twoim wywiadzie bo już myślałem że zniknął z mediów społecznościowych YouTube itp a wiedzę i doświadczenie Piotra zawsze sobie ceniłem i nie jest to wyraz lokalnego Poznańskiego patriotyzmu;):)

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 7, 2018 o 13:27

Hej Karol,

Dziękuję za ciepłe słowa. A jak wrażenia po przesłuchaniu?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Karol Andrzejewski Październik 21, 2018 o 00:09

Cześć wrażenia super choć przyznam że obecni mieli dość podstawowe pytania i (nie chcąc nikogo urazic) trochę lepiej można było wykorzystać czas dwóch tak ciekawych i doświadczonych prelegentow;)

Natomiast wasze pytania wzajemne były bardzo fajne i to na duży plus:)

Mnie jako w miarę opierzonego inwestora interesuje bardziej poszukiwanie ciekawych inwestycji i zapytalbym Piotra o to czy będąc w gronie jego absolwentów wspólnie tworza projekty inwestycyjne i okazje.

Ps. Nie wiem czy Piotr pamięta ale jakieś 6/7 lat temu po drugim kongresie mieszkanicznika miałem okazję przez przypadek wracać z Piotrem do Poznania:) zabrał mnie swoim autem i to były najlepsze 2 godzinne warsztaty:)

Odpowiedz

Marcin Październik 3, 2018 o 09:14

Muszę przyznać Michale mocno inspirująca rozmowa. Dzięki!

Odpowiedz

Tadeusz Październik 3, 2018 o 22:13

Dzięki Michał! Pouczające 🙂

Odpowiedz

Jarek Październik 3, 2018 o 23:15

najgorzej jak wszyscy kupią po kilka mieszkań na wynajem…

Odpowiedz

Kuba Październik 4, 2018 o 10:05

Statystycznie najlepiej zarabiają informatycy. Dlaczego nie wszyscy są informatykami? To by była dopiero tragedia.

Odpowiedz

Wojtek Październik 4, 2018 o 06:52

Śmiało moglibyście zrobić z tego płatny webinar i zarobić na kawalerkę na wynajem 🙂 Tyle wiedzy o inwestowaniu w mieszkania i to za darmo. Dzięki Panowie.

Odpowiedz

Janek Październik 4, 2018 o 12:33

Cześć Michale, dzięki za kolejny merytoryczny wpis 🙂 dwa pytania do tematu:

1. Który scenariusz jest wg Ciebie lepszy: kredyt na 10 lat spłacany z wynajmu i zero zysku, czy kredyt na 30 lat i niewielki zysk po odliczeniu raty kredytu. Przeglądając Twoje wpisy, mam wrażenie, że byłbyś za drugą opcją, jednak w ten sposób duża część wypracowanego kapitału przepada na odsetki w banku. Zastanawiam się, czy nie warto się przemęczyć przez 10 lat i zaoszczędzić cały kapitał, który przepadnie przez wydłużenie kredytu do 30 lat.

2. Korzystałeś może z platform do grupowego inwestowania w nieruchomości (real estate crowdfunding)? Pewnie na Twoim etapie to nie ma sensu, ale może w przeszłości się z tym zetknąłeś i masz opinie.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 7, 2018 o 13:50

Hej Janek,

Dobre pytanie i to też dobra okazja żebym nieco rozszerzył to co mówiłem w podcaście – bo nie chciałbym żeby pojawiły się jakieś niedopowiedzenia.

Ad. 1. Z dwóch podanych przez Ciebie scenariuszy (kredyt na 10 lat i zero zysku, czy na 30 lat i zysk) zdecydowanie wolałbym finansować inwestycję kredyt na 20-30 lat i zysk po odliczeniu raty kredytu. Przy czym nie wszedłbym w scenariusz “niewielki zysk”, bo rodzi on zbyt duże ryzyko dopłacania do inwestycji w przypadku wzrostu stóp procentowych.

Generalnie warto analizować każdy taki scenariusz na liczbach. Co uważasz za prawdopodobne? Wzrost WIBOR do 15%? Czy po wzroście raty przy takich stopach będziesz nadal zarabiać na wynajmie, czy dopłacać? Ile? Zawsze przeprowadzam takie analizy i próbuję mentalnie zaakceptować ich wynik. Jeśli się nie udaje – nie wchodzę.

Inwestycja w nieruchomości ma generować zyski od pierwszego miesiąca wynajmu. Jeśli się “nie spina”, to pytanie jaki jest cel takiego inwestowania (czasami wcale nie trzeba generować zysków, bo cele mogą być inne, ale rozumiem, że nie o to pytasz).

I tu istotna UWAGA: Piotr pytał mnie, czy korzystałbym z kredytów hipotecznych przy inwestycjach w mieszkania na wynajem. Odpowiedziałem, że tak – korzystałbym. Niemniej jednak to nie znaczy, że czuję się dobrze z kredytami. Absolutnie nie. Chociaż liczbowo się to spina, to jednak mam dużo bardziej asekuracyjne podejście i wolę finansować nieruchomości gotówką. Stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału jest w tym przypadku dużo niższa (u mnie pomiędzy 8%-9% rocznie), ale w takim przypadku nie wisi nade mną żaden topór w postaci ew. wzrostu stóp procentowych.

Oczywiście tempo budowania portfela nieruchomości w takim przypadku będzie dużo wolniejsze (bo jednak kapitał buduje się wolniej niż zdolność pod kolejne kredyty hipoteczne), stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego także są dużo niższe, ale daje mi to większy komfort psychiczny. To tak w skrócie.

Ad. 2. Nie – nie korzystałem i przestrzegam. W rozmowie też przed tym przestrzegaliśmy. Zbyt dużo tam jest elementów, nad którymi nie mam kontroli.

Pozdrawiam

Odpowiedz

X. Październik 10, 2018 o 12:53

No i Michale tutaj też się zgadzam z Tobą. Masz gotówkę to kupuj nie masz to nie bierz kredytów. Mówiliście o Buffecie i jego dwóch zasadach ale zapomniałeś o jeszcze jednej jego zasadzie aby nigdy nie brać kredytów :). Dodatkowo kupując za gotówkę jest taniej (nie ma prowizji od udzielenia kredytu itp).

I szanuje za “asekuracyjne podejście” tzn. lepiej jeździć Mustangiem za własne niż Bentlejem za pieniadze z kredytu :). Nawet fun może być lepszy a ile spokoju.

Odpowiedz

Michael OneDollar Październik 5, 2018 o 05:57

Bardzo solidny materiał. Nieruchomości nie są moim konikiem, ale na wszystkim znać się nie da. Akurat w moim przypadku opłacalność zakupu pod wynajem nie jest tak wysoka. Stres, nerwy, zabawa w szukanie najemców. Gdybym jeszcze lubił kontakt z ludźmi to może 🙂

Mógłbym też to zlecić na zewnątrz, ale jak wspomniałeś…Różnie to bywa i też może wyjść, że trzeba się tym interesować. Może kiedyś, kiedyś, kiedyś. Finalnym wnioskiem jest stara prawda: “Pieniądz robi pieniądz” – Najtrudniej zacząć w nieruchomościach, a jak się to rozbucha to już idzie.

Słyszałem też z wielu różnych źródeł, że dobrze teraz poczekać te 2-3 lata z zakupem mieszkania.

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 7, 2018 o 13:52

Hej Michael,

“Poczekać” czy “nie poczekać” – tak naprawdę nikt nie wie. Dowiemy się za kilka / kilkanaście lat.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Kamil Październik 10, 2018 o 11:15

Witaj Michale i inni czytelnicy,

Chciałbym spytać co myślisz o pewnym scenariuszu.
O mnie od niedawna (roku) wypłata zaspokaja moje potrzeby z nawiązką, mam sporą zdolność kredytową lecz oszczędności na wkład własny jeszcze buduje.

Czy ktoś słyszał o sytuacji w której:
Zlecam znalezienie mieszkania komuś w moim imieniu. To ja będę jego właścicielem i ja biorę na siebie kredyt.
Później ta sama osoba w moim imieniu wynajmuje to mieszkanie i zgarnia prowizję od różnicy rata kredytu – zysk z wynajmu

Co chciałbym przez to zyskać:
– osoba zainteresowana, posiadająca wiedzę z zakresu nieruchomości, postara się znaleźć inwestycje najbardziej rentowna
– oddaje zarządzanie w obce ręce i niczym się nie martwię
– co miesiąc odcinam skromny kupon ale po 20/30 latach mam własną nieruchomość

Co partner miałby z tego:
– nie musi inwestować swoich pieniędzy by skalować biznes
– ryzyka typu wzrost stóp procentowych/ spadek wartości mieszkań są po mojej stronie

Czy słyszeliście o podobnym pomyśle i czy uważacie że to ma sens?

Pozdrawiam
Kamil

Odpowiedz

Rafał Październik 18, 2018 o 19:24

Cześć Kamil,
Jak najbardziej pomysł możliwy do zrealizowania, kupujemy dla inwestorów mieszkania i całe domy, po czym je remontujemy i wynajmujemy w formie jak najmniej uciążliwej dla inwestora 🙂

Odpowiedz

Marcin Październik 10, 2018 o 19:42

Witaj, kolejny ciekawy i bardzo obszerny materiał nie mniej jednak nie znalazłem w nim informacji na temat sposobu formalizowania wynajmu z wynajmującymi, czy wszystkie umowy pomiędzy wynajmującym a najemcami maja charakter notarialny (mam na myśli stanowisko osób “zawodowo” zajmujących się najmem – tak jak Pan Piotr) jestem ciekawy stojąc u progu zakupu pierwszego mieszkania inwestycyjnego. Zastanawiam się czy myśląc na poważnie o rozpoczęciu inwestowania należy tę dodatkową (niewygodną przy wielu najemcach zwłaszcza “krótkoterminowych”) czynność uwzględnić, czy poważni inwestorzy również niekiedy zawierzają statyctyce licząc że problemy z najemcami nie zdarzają się jednak zbyt często. Pozdrawiam, wszystkiego dobrego!

Odpowiedz

Adam Październik 11, 2018 o 15:58

Jestem właśnie na etapie zastanawiania nad zakupem pierwszego mieszkania pod wynajem. Wiem, że to dobra inwestycja, bo w w porównaniu do lokat zysk jest wielokrotnie większy. Tylko jak policzyłem przy uwzględnieniu średnich czynszów w mojej okolicy, zwróci się za 12 lat – w przypadku starego mieszkania w bloku, a w przypadku nowego apartamentu, ze 30 lat. Koszt zakupu i wykończenia 3 razy większy. 10 mieszkań to rzeczywiście dobry dochód pasywny. Tylko on jest taki nie całkiem pasywny – to się coś zepsuje, to coś trzeba załatwić, tu się lokator wyniesie, tam przestanie płacić. Mam takie obawy, stąd moje wątpliwości co do tej formy inwestycji. Aczkolwiek w stosunku do innych form zainwestowania pieniędzy, to ta jest chyba najbezpieczniejsza. Znam jedną osobę, która kupuje mieszkania na kredyt. Dość dawno już zaczął, ale to w Warszawie, gdzie można wziąć też spore pieniądze za czynsz.

Odpowiedz

Ola Październik 13, 2018 o 00:17

Piotr rozwiewa wszystkie wątpliwości związane z sytuacją na rynku nieruchomości, rzetelnie opowiada o wszystkich ryzykach i zagrożeniach. Dziękuję za bardzo wartościowy materiał!

Odpowiedz

Bartek Październik 13, 2018 o 20:27

Cześć,
Po raz kolejny troszkę nas okłamujesz w sprawie transkryptu…. szkoda, bo to jedyna forma, jaka mi odpowiada.

Odpowiedz

Łukasz Październik 14, 2018 o 12:07

Cześć Michał,

ciekawy temat, którym się interesujemy wraz z Klaudią,
kiedy można spodziewać się transkrypcji ? 😉

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 14, 2018 o 13:31

Hej Łukasz,

Dzisiaj dostałem w końcu transkrypt od firmy, która je dla mnie przygotowuje. W pon przeczytam i pewnie pon/wt opublikuję.

Pozdrawiam

Odpowiedz

TomekK Październik 14, 2018 o 23:19

Świetne doedukowanie w temacie, dzięki! Myślę o tych apartamentach na wynajem już chwilę, zresztą jak chyba wszyscy, którzy jeszcze tym się nie zajęli.

Odpowiedz

Grzegorz Październik 15, 2018 o 13:05

Michale
Czekamy niecierpliwie na obiecany transkrypt.

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 15, 2018 o 19:43

Hej wszystkim,

Jest już w końcu transkrypt. Miłego czytania – zwłaszcza, że dodałem kilka dopowiedzeń tam, gdzie uważałem, że nieco na skróty niektóre kwestie powiedziałem. 🙂

Doprecyzuję jeszcze jeden aspekt dodatkowo: powiedziałem, że przy inwestowaniu w nieruchomości nie mam nic przeciwko posiłkowaniu się kredytami hipotecznymi. Niemniej jednak nie oznacza to, że jestem zwolennikiem zaciągania kredytów po korek. Wręcz przeciwnie. W chwili obecnej nie mam żadnych kredytów, mieszkania kupowałem za gotówkę (wykorzystując ją jako dodatkowy lewar umożliwiający łatwiejsze finalizowanie zakupów). Rozpatrywałem opcję refinansowania zakupu, ale na mieszkanie, które aktualnie wynajmuję, nie mam takiego kredytu.

Z perspektywy osiąganej stopy zwrotu – poprzez zaangażowanie kapitału jest ona relatywnie niska. Z perspektywy poczucia komfortu psychicznego – jest OK, bo jest mi autentycznie wszystko jedno jaką wartość będzie miał WIBOR za jakiś czas. To bardzo istotny czynnik z mojej perspektywy. Tyle, że ja jestem w specyficznej sytuacji i mogłem sobie pozwolić na zakup gotówkowy. I pewnie na kilka kolejnych także mógłbym sobie pozwolić. Przy kilku zakupach – na pewno korzystałbym z kredytów hipotecznych, ale z wyższym wkładem własnym. Oraz trzeba pamiętać o tym, że generalnie mam kapitał na to, aby w podbramkowych sytuacjach ew. spłacić te kredyty (co nie oznacza, że bym to zrobił).

To tak w skrócie i tytułem doprecyzowania.

Pozdrawiam!

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Bartosz Październik 15, 2018 o 20:55

Bardzo miło się was razem słuchało! Super robota! 🙂

Odpowiedz

Grzegorz Październik 16, 2018 o 20:08

Dlaczego Piotr prowadzi szkolenia skoro jest wolny finansowo?
Spójrzmy na listę szkoleń, ich ilość, liczbę uczestników, cenę szkolenia. Odpowiedź wydaje się prosta.
Ja nie kupuję wersji, że robi to dla dobra innych, albo po to żeby mieć z kim jechać na Wyspy Kanaryjskie. Inni prowadzący pozostałe szkolenia są powiązani z tym biznesem, np. pan Szczepankiewicz.
Nie twierdzę, że na nieruchomościach nie da się zarobić, jednak zarobią tylko niektórzy.

Odpowiedz

Ania Październik 17, 2018 o 11:44

Wolność finansowa chyba nie musi oznaczać siedzenia na leżaczku i popijaniu drinków? Michał kiedyś mówił, że dzięki wolności finansowej może robić teraz tylko to, co chce i do czego jest przekonany. I podobną zasadę widzę tutaj. Jeśli Piotr jest wolny finansowo a jednocześnie utrzymuje swoje koszty na niskim poziomie to te dodatkowe pieniądze ze szkoleń prawdopodobnie nie robia mu większej różnicy a są “tylko” powiększeniem kapitału.
I może właśnie robieniem tego co lubi i do czego jest przekonany 🙂

Odpowiedz

Jakub Październik 16, 2018 o 22:05

Skad wiadomo, ze w ciagu 30lat na które wezme kredyt w celu inwestycji wibor nie poleci tak w górę, albo nieruchomości nie stanieją poprzez np. zla sytuacje gospodarcza w kraju, że na przestrzeni 30lat dołożę do inwestycji ?

Odpowiedz

Bartek Październik 19, 2018 o 00:22

W punkt. Już kilka razy rozważałem zakup lub budowę kilku mieszkań pod wynajem. Jakbym nie liczył wychodzi mi za słaba rentowność, patrząc na fakt, że nasza demografia jest na poziomie demografii w Japonii 20-30 lat temu. Tam mieszkania od wtedy staniały o ok. połowę:/

Odpowiedz

Rafał Październik 17, 2018 o 10:18

Oczywiście na nieruchomościach da się zarobić lecz nie ma na to jednej recepty. Inne będą warunki dla inwestycji w malutkim miasteczku X, a inne w metropolii Y. Każdy inwestor powinien brać i analizować czynniki charakterystyczne dla niego i samodzielnie je rozpatrywać pod kątem swojej inwestycji. Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkalne, kiedyś Michał wspominałeś, że są miasta w PL w których jest większa stopa zwrotu niż w innych i miałeś podać przykłady w jednym ze swoich następnych materiałów. Mógłbyś podać przykładowe miejscowości, w których Twoim zdaniem opłaca się kupować mieszkania na wynajem?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jarosław Październik 17, 2018 o 10:46

w kalendarzu mam zapisane spotkanie w Olsztynie na 18.10. – czy odbędzie się one? jeśli tak, to gdzie i o której? proszę o odpowiedź

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 17, 2018 o 13:39

Hej Jarosław,

Czwartek 18.10. Start spotkania o 17:30. Miejsce: Książnica Polska w Olsztynie, pl. Jana Pawła II 2/3.

Do zobaczenia!

Odpowiedz

Jarek Październik 17, 2018 o 15:32

dziękuję za odpowiedź i do zobaczenia 🙂

Odpowiedz

Łukasz / Opiekun Finansów Październik 18, 2018 o 12:50

Ale pech… czekałem tyle lat byś przyjechał do Poznania a jak już byłeś to akurat miałem odwiedziny rodzinki….

Na szczęście jest podcast więc sobie posłuchałem co się działo. Jadnak ani piątki ani autografu nie dostałem. To następną razą 😉

Odpowiedz

Paulina Październik 23, 2018 o 20:35

Cześć Michał,
Jestem szcześliwą osobą, której rodzice kupili mieszkanie w Gdańsku. 2 pokoje, zamknięte osiedle, blisko plaży.
I nie mieszkam w nim, wynajmuje. Sama ja mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu mniejszym 2500pln miesięcznie.
Zajmuje się wynajmem krótkoterminowym i to jest na prawdę ciężka praca. Mimo że prowadze własną działalność, ta w okresie letnim dała mi na prawdę popalić. Sama sprzątam, prasuje, piorę. Wydaje się to dziwne, ale pilnuje sobie tego, chcę jak największego zysku (tym bardziej że w mojej głownej działalności trochę ucichło w okresie lata).
Bardzo cenie sobie opinie na booking, cieszę się że ludzie do mnie wracają. Pracuje tak pierwszy sezon, więc dużego doświadczenia nie mam. Ale w październiku nie miałam rezerwacji. Skupiłam się jednak na mojej głównej działalności.

Od czasów studiów wynajmuje mieszkanie i odpowiada mi to (mimo nie zawsze dobrych historii), ale wsród moich rówieśników widzę strach przed wynajmem. Najcześciej jest to wyciągnięte z domu “po co płacisz komuś?”.

Uważam, że młode osoby za szybko po wyjściu z domu kupują mieszkania, biorą na siebie za duży ciężar. Mam znajomą która kupiła mieszkanie w kredycie w wieku 25lat, szczypie się z każdą złotówka i może do trzydziestki nie wyjedzie na wakacje. A może jakby poczekała do 29roku ;), będzie na innym stanowisku i stwierdzi że nie potrzebuje 2 pokoi tylko 3, wiec w ciągu swojego życia kupi jedno a nie dwa mieszkania. 😉

Proszę nie oceniać mnie jako “ta która dostała”, jestem w wieku 26lat i moją decyzją było pomnażanie tego co dostałam. Inne osoby dostają piętro u teściów i czasem na tym piętrze mieszkają do końca życia bo darowane.

Nie potrafię ocenić jeszcze zarobków rocznych bo wynajmuje dopiero od czerwca tego roku.

Odpowiedz

Jan Październik 30, 2018 o 19:23

Cześć Michale,

Pytanie nie jest z gatunku tych “wbijających szpilę” tylko zupełnie na poważnie. Nie podważam tutaj intencji ani kompetencji żadnego z Was, bardziej interesuje mnie to w kontekście pewnej etyki biznesowej itd.

No więc do rzeczy. Piotr Hryniewicz prowadzi szkolenia, które są polecane zaintersowanym rynkiem nieruchomości. Ma do tego kompetencje, bo sam prowadzi czy też jest udziałowcem w przedsiębiorstwach, które operują na tym rynku.

So far so good.

Ale czytając zakątki internetu, można się natknąć na dość negatywne opinie o modelu biznesowym Piotra Hryniewicza, sugerujące, że model biznesowy jest dość agresywny – stan lokali pozostawiający do życzenia, kaucje zwracane z potrąceniami, które niekoniecznie mają uzasadnienie itd.

Nie linkuję do konkretnych miejsc, żeby żadnej ze stron nie narażać na falę hejtu, ale ręczę, że takie opnie pojawiają się w Internecie.

No i teraz pytanie. Czy polecając osobę, firmę, czy też konkretny produkt – jak bardzo możesz / chcesz wnikać w “jakość” tychże. W tym konkretnym przypadku – czy wystarczyło, że oceniłeś pozytywnie szkolenie i iosobę prowadzącego, żeby udzielać rekomendacji, czy też “badałeś temat” nieco głębiej?

Odpowiedz

Tomek Październik 31, 2018 o 15:57

Ja się tu wtrącę z dygresją. Otóż łatwo o skargi klientów w tym biznesie, tymczasem w przypadku nieruchomości kilka spraw jest prostych a klienci ich nie rozumieją: 1) klient powinien mieszkanie obejrzeć przy odbieraniu go, wówczas jeśli standard mu nie odpowiada – może nie brać. Mieszkania w gorszym stanie są po prostu oferowane taniej. 2) Co do kaucji, to zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, lokator ma obowiązek oddać mieszkanie w stanie niepogorszonym. Musi je na swój koszt odmalować, naprawić meble, itp – niektórzy klienci nawet nie zdają sobie sprawy, że to oni powinni ponosić te koszty.

Odpowiedz

Jan Październik 31, 2018 o 22:25

@Tomek

Być może najemcy często czegoś nie wiedzą. Absolutnie nie zmienia to mojego spojrzenia na sprawę.

Dla jasności: ja też oddaję w najem mieszkania i staram sie być ekstremalnie fair, tzn. nie czekać na to czy klient coś znajdzie czy nie, tylko oferować pełnowartościowy produkt, przesyłać kopie wszystkkich faktur od odstawców mediów, a wszelkie wartości wyliczane (np. należności za część okresu) przesyłać łącznie z metodologią obliczeń. Ja i tak to muszę policzyć, więc zamiast samego wyniku kopiuję / przepisuję również te kilka linijek prowadzących do tegoż wyniku.

No więc wracając do Twoich przykładów.

Klient może obejrzeć mieszkanie, ale zamalowany tydzień wcześniej grzyb wyjdzie ponownie dopiero za chwilę. Niedogrzanie – objawi się dopiero w sezonie zimowym itd.

Nie wszystko widać od razu, zwłaszcza jak student I roku pierwszy raz w życiu podpisuje umowę najmu i nie wie na co patrzeć.

W drugiej kwestii – nieprawdą jest, że lokator ma zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Ma być niepogorszony *ponad normalne zużycie*.
Tak więc naprawić meble – jeżeli zostały uszkodzone z winy najemcy – jak najbardziej. Odmalować – kiedy farba po prostu wyblakła / poszarzała – absolunie nie.

We wspomnianym komentarzu dotyczącym działania spólki XYZ podniesione były dwie kwestie: defekty niewidoczne na pierwszy rzut oka, oraz potrącenia z kaucji, bez wyspecyfikowania podstawy / sposobu obliczenia potrącenia.

Oczywiście nikt z tutaj komentujących nie ma szans zweryfikować kto miał rację w tej konkretnej sytuacji, dlatego moje pytanie było bardziej ogólne – czy i w jakim stopniu można/należy weryfikować partnerów biznesowych / produkty etc.

Czy może lepiej na wszelki wypadek oddzielać to co się rekomenduje (np. szkolenie) od innych aspektów – bo na szkoleniu byłem, było dobre, z czystym sumieniem je polecam. Wydaje się to oczywiste, ale z drugiej strony wiele szkołeń swoją jakość zawdzięcza właśnie osobie / doświadczeniu prowadzącego, i cięzko to odseparować…
Z trzeciej – nie można przecież zabawiać się w wywiadownię gospodarczą i czasami trzeba zaryzykować.

Odpowiedz

Tomek Listopad 2, 2018 o 14:25

Jan, zobacz artykuł 6e .1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Lokator przed oddaniem lokalu ma obowiązek odnowić lokal. Wcześniej w tej ustawie w Art 6b.2 jest napisane że obciąża go m.in. naprawa i konserwacja podłóg i ścian oraz mebli wbudowanych łącznie z ich wymianą. Ta ustawa jest wbrew nazwie dość niekorzystna dla lokatorów ale taka już jest.

Naprawa grzyba poprzez zamalowanie to oczywiście fuszerka budowlana i jeśli tak kazał zrobić inwestor to nie neguję że to źle o nim świadczy. Jednocześnie musi zostać usunięta przyczyna kumulowania się wilgoci.

Odpowiedz

Jan Listopad 2, 2018 o 15:49

Cześć Tomek,

Znam ten artykuł, ale on nie istnieje w izolacji. Są też zasady współżycia społecznego i inne przepisy KC.

Wyobraź sobie sytuację, ze najemca wprowadza się do używanego lokalu, który jest w dobrym stanie, ale nie jest (jak) nowy. Spisujemy protokół zdawczo odbiorczy, odnotowujemy stopień zużycia, wyblaknięcie ścian, ściemnienie od słońca parkietu. Z bardziej lub mniej ważnej przyczyny (niech będzie że po stronie najemcy) po krótkim czasie (kilka miesięcy) musi się on jednak wyprowadzić – za wypowiedzeniem, kulturalnie.

Czy woim zdaniem ten przepis znajduje zastosowanie? Czy najemca musi lokal *odnowić* ?

Po drugie, w mojej praktyce, zarówno jako najemcy jak i wynajmującego, zazwyczaj stosowany jest przepis Art. 6f.:

“W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki
wymienione w art.6a–6e”

Zauważ, że UoOPL reguluje obowiązki najemcy tak szeroko, że ja nie chciałbym, aby miała literalne zastosowanie do moich lokali, np wymiana wbudowanych mebli z art. 6b ust.2 pkt 3) czy też malowanie i tapetowanie. Są pewne elementy, nad którymi chcę mieć kontrolę, a najemca, jeżeli naprawy są dokonywane z jego winy, partycypować w kosztach.

UoOPL ewidentnie pisana była z myślą o najmie długoterminowym, typowym dla lokali komunalnych, gdzie odmalowywanie ścian czy wymiana mebli wynika z upływu czasu, i wtedy rzecz jasna obciążenie tym wynajmującego ma sens.

Naprawy okien (6b ust.2 pkt 2) mogą być kosztowne, a ich amortyzacja rozłożona na lata – nawet zdroworozsądkowo nie można oczekiwać, żeby najemca na 12 miesięcy dokładał równowartość 6 miesięcy czynszu na taką naprawę *o ile nie zawinił*.

W przypadku najmów do kilku lat moim zdaniem lepiej jest doprecyzować wzajemne zobowiązania w umowie niż polegać na literalnym brzemieniu UoOPL.

Odpowiedz

Konrad Listopad 5, 2018 o 19:11

A propos kongresu mieszkanicznika – nie wiem kto podał kwotę 20 zł za uczestnictwo, właśnie sprawdziłem i dla kogoś z ulicy to 1169 zł. Różnica dość zauważalna 🙂

Odpowiedz

Agnieszka Chmarowska Listopad 10, 2018 o 00:20

Cześć Michał! Kolejny rewelacyjny podcast. Wielkie dzięki za udostępnienie tego materiału. Sama pasjonuję się nieruchomościami i zawsze z radością czytam i słucham tego, co publikujesz na ten temat.

Bardzo podoba mi się Twoje spojrzenie na kredyty hipoteczne – szczególnie, że masz diametralnie różne podejście do finansowania zakupu nieruchomości dla siebie i na wynajem. Ja też uważam, że należy przyjąć zupełnie inne założenia, kiedy nieruchomość jest naszym pasywem, a inne kiedy aktywem, i dopiero mając określony plan i cele inwestycyjne szukać kredytu o najlepszych parametrach.

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: