WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz

 

To jest podcast „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy” – odcinek 127. Dzisiaj rozmowa o kulisach inwestowania w nieruchomości.

Witam Cię w kolejnym odcinku podcastu „Więcej niż oszczędzanie pieniędzy”. Ja nazywam się Michał Szafrański i w tej audycji przedstawiam konkretne i sprawdzone sposoby pomnażania oszczędności. Opowiadam, jak rozsądnie wydawać pieniądze i jak odważnie realizować swoje pasje i marzenia. Jeśli tylko szukasz odrobiny stabilizacji finansowej i emocjonalnej w swoim życiu, to ten podcast jest dla Ciebie.

Dzisiaj prawdziwa gratka dla osób, które interesuje temat inwestowania w nieruchomości. Ten podcast jest zapisem mojego spotkania autorskiego w Poznaniu, które prowadził Piotr Hryniewicz – możecie go znać z trzeciego, czwartego i piątego odcinka mojego podcastu, nagranego ponad pięć lat temu. Piotr inwestuje w nieruchomości, specjalizuje się w inwestowaniu w mieszkania wynajmowane na pokoje. I dzisiaj usłyszycie nasze refleksje na temat tej formy inwestowania i ile mieszkań Piotr potrzebował, żeby osiągnąć stan wolności finansowej. Powiemy też, jak definiujemy wolność finansową, czym ona jest z perspektywy Piotra, a czym z mojej, bo mamy różniące się na ten temat definicje. A do tego ujawnię również status projektu 10 mieszkań na wynajem, o którym opowiadałem Wam już w 2016 r. Od tamtego momentu była cisza, ale trochę się dzieje, więc uznałem, że to jest odpowiedni moment, by coś więcej na ten temat opowiedzieć.

Podcast jest strasznie długi. Pierwsza połowa to moja rozmowa z Piotrem, a kolejne półtorej godziny to są odpowiedzi na pytania od osób, które przybyły na to spotkanie w Poznaniu, w całości praktycznie poświęcone właśnie inwestowaniu w nieruchomości. Solidna piguła wiedzy, więc zapraszam do wysłuchania…

 

Michał Szafrański:Przedstawię Piotra tym osobom, które jeszcze Go nie znają. Piotr jest inwestorem na rynku nieruchomości w Poznaniu, ale nie tylko. To jest osoba, która rozpętała wynajem mieszkań na pokoje. Ja do Piotra trafiłem w 2012 r., kiedy zastanawiałem się, w jaki sposób trochę inteligentniej wynajmować mieszkanie, które wynajmowałem jednej rodzinie. I tak trafiłem na szkolenie do Piotra – było to 1 lipca, a 2 lipca otworzyłem blog. Więc znamy się z Piotrem już sześć lat. On jest osobą, która mocno prowadziła mnie przez to moje inwestowanie w nieruchomości. Jesteś człowiekiem wolnym finansowo?

Piotr Hryniewicz:Według definicji – tak można powiedzieć.

Michał: Piotr jest człowiekiem wolnym finansowo od 10 lat. Trochę czasu upłynęło. To jest taka osoba, która oprócz inwestowania szkoli innych, np. z wynajmu mieszkania na pokoje, z podnajmu, z flipowania, zarządzania mieszkaniami na wynajem.

A to spotkanie autorskie jest pierwszym, które zdecydowałem się zorganizować w trochę innej formule, bo dotychczas rozmawialiśmy tylko o książce Zaufanie, czyli walutą przyszłości. Ale wyszliśmy z założenia, że jednak zajmiemy się głównie tematem inwestowania w nieruchomości, a wątek zaufania spróbujemy w to wpleść. Temat inwestowania w nieruchomości bywa kontrowersyjny. I widzi się różne zachowania i ze strony najemców, i ze strony wynajmujących, dlatego uważam, że warto podyskutować o tym, czy w ogóle na tym rynku da się to zaufanie budować.

Piotr: Tym bardziej, że Michał również inwestuje w nieruchomości, tylko ma takie dość specyficzne podejście, o które chciałbym dziś wypytać. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku, a Ty podajesz takie parametry: „Rata nie wyższa niż 30% zarobków netto, nie więcej niż 20 lat i minimalny wkład własny to minimum 20-30%”. Dlaczego?

Michał: A pytasz z perspektywy osoby, która jest inwestorem, czy kupującym mieszkanie?

Piotr: Aha, czyli jest różnica?

Michał: Według mnie jest. Uczciwie odpowiadając na to pytanie, jest tak, że trzeba rozdzielić inwestowanie i kupowanie mieszkania dla siebie samego. Ja uważam, że jeżeli ktoś chce być bezpieczny z kredytem hipotecznym, używa go do finansowania zakupu własnego mieszkania, to powinien stosować te zasady, które opisałem w Finansowym ninja, a które przed chwilą wymieniłeś. Dlatego że sytuacja może się zmienić. Nasze zarobki mogą się zmienić, niekoniecznie w górę, mogą również spaść, a raty kredytu będziemy musieli spłacać. Kolejna rzecz to oprocentowanie, stopy referencyjne, WIBOR czy inne – niektórzy mają kredyty frankowe, więc jest ryzyko, że ta rata będzie wyższa. I kolejna – w kwestii długości okresu kredytowania. Chodzi o to, by jednak tych odsetek zapłacić jak najmniej, ale nie zażynając się. Więc dlatego kredyt na 20 lat – gdy kupujemy mieszkanie dla siebie, w którym będziemy mieszkać i które nie będzie zarabiać.

Piotr: Rozumiem, czyli biorąc kredyt dla siebie na własne mieszkanie, to te parametry są wyśrubowane. A gdybyś kupował mieszkanie inwestycyjne, to czy wziąłbyś kredyt hipoteczny, czy nie, i na jakich parametrach?

Michał: Wziąłbym kredyt hipoteczny, ale wtedy patrzymy na to w zupełnie inny sposób. Szukamy takiej formuły, w której przychód z najmu finansuje nam wszystkie koszty, łącznie z kosztami kredytowymi. Kiedy może się to wydarzyć? Kiedy rata kredytu jest jak najniższa i jesteśmy w stanie wykazać dochód na tym mieszkaniu. Jeśli zależy nam na aktywnym inwestowaniu w nieruchomości, to nie chcemy wykładać własnych pieniędzy, gdy mamy taką możliwość, by finansować się kredytem. I zamiast włożyć w mieszkanie np. 400 tys. zł, to włożyć w nie 40 tys. zł. Warunek jest taki, żeby rzeczywiście mieszkanie, które kupujemy, dawało nam szansę, by na nim zarabiać. Że nawet w czasach, kiedy koniunktura nie jest taka dobra, czyli czynsze z najmu z jakiegoś powodu spadają, bo jest duża konkurencja, która obniża stawki i my też musimy je obniżyć, i o ile nie mamy innych sposobów, aby je utrzymać albo podwyższać, to wtedy finansując się kredytem, warto zadbać o to, by jednak coś na tym mieszkaniu zarabiać [a także w sytuacji wzrostu stóp procentowych]. Nie robimy tego interesu, aby wyjść na zero albo tracić, tylko żeby zarabiać, ale wtedy kredyt jest jak najbardziej OK. To, co mówi się o kredycie hipotecznym, że jest najtańszym pieniądzem na rynku, jest w tym kontekście jak najbardziej prawdą. Kwestia, by robić to z głową.

Piotr: A co powiedziałbyś na taką koncepcją: chcę kupić dla siebie dom lub mieszkanie i to w kredycie. Ale gdyby kupić jedną, dwie, trzy nieruchomości w kredycie inwestycyjnym, żeby te dochody, które będą generowane przez tę nieruchomości, spłacały właśnie ratę kredytowa na mieszkanie lub dom.

Michał: Czyli nie kupować mieszkania dla siebie, żyć w mieszkaniu wynajmowanym, swoją zdolność kredytową, którą się ma dzięki pracy na etacie, wykorzystać do tego, żeby kupić mieszkanie na kredyt, który będzie w celach inwestycyjnych.

Piotr: Kredyt w celach inwestycyjnych, jeden, drugi czy trzeci…

Michał: …o ile mamy tak dużą zdolność kredytową.

Piotr: Tak, i później z dochodu albo wynajem, albo zakup i spłata raty.

Michał: To jest taki przypadek, który jest jak najbardziej realny. Wiem, że są tu takie osoby na sali, które same mieszkają w wynajmowanym mieszkaniu, ale już mają mieszkanie na wynajem. Ja to kiedyś opisywałem u mnie na blogu.

Generalnie kupienie mieszkania dla siebie na kredyt hipoteczny często wyczerpuje tę zdolność kredytową, przez co nie możemy już kupić kolejnego mieszkania, dopóki nam zarobki istotnie nie wzrosną. Więc są osoby, które działają w podanym przez Ciebie scenariuszu. Tu duże znaczenie mają indywidualne preferencje. Gdy porozmawiasz z Gabi, to Ona chce mieszkać w mieszkaniu, które jest nasze, a nie wynajmowane. I już.

Ale z takiego ekonomicznego punktu widzenia podany przez Ciebie scenariusz jest jak najbardziej opłacalny. Czasami jest on daleko bardziej opłacalny niż zakup własnego mieszkania na kredyt.

Piotr: Na ile dopuszczać emocje przy inwestowaniu w nieruchomości, czy swoje, czy inwestycyjne, mimo że liczby mówią coś innego?

Michał: Powiem to na swoim przykładzie. Dopóki te emocje były u mnie, to to moje inwestowanie było dosyć nieudolne. Podejmowałem decyzje, kierując się w pewnym sensie sercem, obawami lub ryzykami, które sobie wyobrażałem, a nie były one rzeczywiste – nie wiem, jaki jest stopień tego ryzyka, bo dopiero się tego uczę – więc działałem w taki sposób, że te liczby się nie spinały tak dobrze, jak mogłyby się spinać. To był jeden z powodów, dla których trafiłem do Ciebie kiedyś na szkolenie, bo chciałem zobaczyć, czy są inne modele, gdzie popełniam błąd i jak inaczej mogę do tego podchodzić.

Myślę, że osoby, które są początkujące na rynku inwestowania w nieruchomości, takich błędów popełniają całą masę. Zaczynając od tego, że przyjmuje się pewne założenia, że mieszkania ileś kosztują, czyli krótko mówiąc, idziemy negocjować, a negocjujemy w widełkach, które sami określiliśmy w swojej głowie. Ja największą korzyść uzyskałem wtedy, kiedy zacząłem negocjować, przyjmując, że żadne widełki nie istnieją. Czyli nie ma nic złego w tym, że pójdę i spróbuję kupić dane mieszkanie za pół ceny, a nie minus 10%. Oczywiście mało kto jest chętny sprzedać mi za pół ceny, ale za 30% mniej czy 40% mniej, gdy komuś w jakiś sposób się spieszy, to czasami się udaje, albo ktoś potrzebuje pieniędzy szybko, bo chce zmienić miasto, w którym mieszka. I wiąże się to ze sztuką rozmawiania z ludźmi. Dużo można się nauczyć, jeśli będzie się zgłębiać ten temat.

Piotr: Michał zapowiadał projekt zakupu dziesięciu mieszkań na wynajem. Niektórzy nawet pisali, że już to zrobił. Jeden z moich absolwentów w książce o życiu z najmu napisał, że Michał już kupił 10 mieszkań. Jaka jest prawda?

Michał: To kłamstwo, które muszę zdementować. Nadal nie mam dziesięciu mieszkań. Ja o tym projekcie nie zamierzam jeszcze szczegółowo opowiadać, ale jeśli zadasz pytanie, dlaczego jest tak, a nie inaczej, to wyłożę tę historię.

Piotr: A więc dlaczego?

Michał: W chwili obecnej mam jedno mieszkanie na wynajem i mam też mieszkania, które nie są wynajmowane. To wynika trochę z tego, kim jestem, jakie mam możliwości, w jaki sposób układam dziś swój biznes i co jest moim priorytetem, jeśli chodzi o inwestycje. Ten projekt „10 mieszkań na wynajem” bardzo mocno u mnie ewoluował i uznałem, że bezpośrednie posiadanie mieszkań na wynajem w moim przypadku to nie jest to. Ale to nie znaczy, że nie inwestuję na rynku nieruchomości. Zainwestowałem duże kwoty w nieruchomości, ale nie są one wynajmowane bezpośrednio.

Jestem osobą, która bardzo dobrze zarabia w moim biznesie, czyli inwestowanie nie jest dla mnie sposobem zarabiania pieniędzy. Jest dla mnie sposobem ochrony kapitału, który już posiadam, w taki sposób, żeby on nie tracił wartości. Jeśli mielibyśmy inflację, to chciałbym, aby ten kapitał pracował trochę lepiej niż inflacja. Definiuję to jako 4% zwrotu rocznie powyżej inflacji. Czyli nieszczególnie ambitnie. W nieruchomościach możemy mieć dwukrotnie bądź trzykrotnie wyższe stopy zwrotu, a jak ktoś jest agresywny, to jeszcze większe. Ale ja nie jestem agresywny. Dla mnie najbardziej w moim inwestowaniu liczy się święty spokój, czyli jeżeli coś mnie absorbuje, powoduje stres i dyskomfort, to uznaję, że to nie jest dla mnie dobra droga inwestowania. Czyli szukam w pewnym stopniu systemów zautomatyzowanych, które mnie nie angażują.

A pierwsze doświadczenia z mieszkaniami, które wynajmowałem na pokoje za pośrednictwem również firm, które zarządzają nimi w teorii, czyli powinny zdejmować ze mnie taki ciężar myślenia o tym, co tam się dzieje, pokazały mi, że nie jest do końca tak różowo. Ja przyjmuję bardzo prosty rachunek, jeśli chodzi o mój koszt godziny. Jeżeli moja firma generuje ponad 3 mln zł przychodu rocznie, to moja godzina jest warta ok. 1600 zł – mówimy o godzinie przepracowanej. Dzieląc te 3 mln na 12 miesięcy i na 160 godzin miesięcznie, to udział każdej godziny w przychodzie to ok. 1600 zł. I jeżeli ja miesięcznie muszę poświęcić cztery, pięć lub sześć godzin na obsługę nieruchomości w teorii „automatycznych”, to nagle okazuje się, że ja włożyłem do tego biznesu całkiem sporo wartości w moim czasie. I nie znalazłem na razie sposobu na to, żeby zarządzając mieszkaniami na wynajem na pokoje, nie wkładać tego czasu aż tyle. Co wynika również z tego, że ja mam model solopreneura, czyli założyłem sobie, że nie zatrudniam pracowników, co ma swoje plusy i minusy. Minusem jest to, że nie mam na kogo tego zdelegować, a jest to mój świadomy wybór. Brak pracowników w moim przypadku mieści się w granicy komfortu psychicznego. Czyli to jest dokładnie to, czego chcę. Nie chcę mieć pracowników, zobowiązań, mimo że wiele zobowiązań sam na siebie narzucam.

Piotr: Ale czy nie „pierwsze śliwki robaczywki”?

Michał: Możliwe. Ale myślę, że z tej historii płynie taki morał, że trzeba było załadować się od razu w pięć czy sześć mieszkań, aby mieć uśrednione problemy, bo może się okazać, że mieszkanie, które ja w tej chwili mam na wynajem na pokoje, jest wyjątkowo problematyczne.

Piotr: Czyli inwestowanie w nieruchomości jest przereklamowane.

Michał: Nie. Muszę dodać coś istotnego, my inwestujemy wspólnie z Gabi. I ona jest osobą emocjonalną, a ja próbuję być osobą rozumową w tym wszystkim. Zaryzykowałbym stwierdzeniem, że jestem zbyt rozumowy, bo ja wręcz widzę te koszty mojego czasu i to już ten model inwestowania skreśla, a gdy Gabi dołoży jeszcze do tego swoje emocje, gdy słyszy o problemie, o kimś, kto zrobił to i to i w dodatku jeszcze nie płaci, to ona swoimi zmartwieniami zaczyna wpływać na mnie. Chociaż i tak Gabi nie obsługuje tych rzeczy bezpośrednio, tylko firma, która się w tym specjalizuje. Ale zaczyna mnie to dotyczyć. Czyli żeby zdjąć ten problem z głowy, najlepiej zamknąć ten biznes i skierować energię w zupełnie inne miejsce.

Piotr: To może zrób jakiś podcast o inwestowaniu kapitału w te nieruchomości.

Michał: Przyjdzie na to pora. Wspominałem już kiedyś, że to inwestowanie, które ja dziś realizuję, jest wchodzeniem kapitałowo w inwestycje, które wykonują inni. I gdy zadacie takie pytanie, gdzie takie osoby znaleźć, to odpowiem, że trzeba szukać. I o tyle jest mi łatwiej, że kręcę się blisko Piotra, który zgromadził wokół siebie osoby, które inwestują w nieruchomości, więc tego typu okazje się pojawiają. Ktoś zawsze potrzebuje kapitału na to, żeby swoją inwestycję zrealizować, a jednocześnie wchodząc kapitałowo w takie inwestycje, ja praktycznie wchodzę na uzgodnionych warunkach, więc generalnie nie muszę angażować się w przebieg samej inwestycji, czekam aż te pieniądze prędzej czy później wrócą z jakimiś zyskami.

Piotr: Czyli takie typowe inwestowanie pasywne.

Michał: Ale dodam od razu, że to nie jest żaden crowdfunding. Bo możecie znaleźć teraz na rynku wiele propozycji firm, które mówią, że „my tu crowdfoundingowo zbudujemy kamienicę” itp. Powtórzę: to są relacje, które ja wypracowywałem latami, one są bardzo mocno oparte na zaufaniu. Oczywiście istnieje możliwość zabezpieczenia się na tych nieruchomościach, czyli bycia wpisanym na hipotekę, ale przede wszystkim działamy w oparciu o pewne zaufanie poszczególnych osób do siebie.

A z drugiej strony uważam, że to są inwestycje obarczone ryzykiem, które ja potrafię sobie zwymiarować i je zaakceptować, a np. nigdy bym tego sposobu inwestowania nie polecił moim Rodzicom. Mimo że mój Tata może chciałby osiągać jakieś fajne stopy zwrotu ze swoich inwestycji, to jednak nie podsunąłem mu tego sposobu inwestowania, bo uważam, że ten sposób jest bardzo dobrze dostosowany do mojej specyfiki. Dzięki temu, że mam dobrą możliwość zarabiania pieniędzy, nie mam stresu z moimi inwestycjami. Nawet jeśli gdzieś utracę kawałek kapitału, to potrafię to przełknąć. Czyli świadomie dzisiaj godzę się z tym, że mogę mieć pewną stratę.

Koniecznie trzeba podkreślić, że inwestując, zawsze bierzemy na siebie ryzyko straty. I trzeba je akceptować, zanim ono wystąpi, zanim zainwestujecie pieniądze. Czyli gdzieś to sobie zwymiarować.

Piotr: I trzeba także rozumieć, w co się inwestuje, nawet jeśli mówimy o nieruchomościach, czyli tematach, które teoretycznie są łatwe, proste, przyjemne, i każdy z Was może powiedzieć, że to rozumie, bo każdy gdzieś mieszka, tych nieruchomości przewinęło się w naszym życiu sporo i co za problem znaleźć najemcę czy umowę w internecie, wydrukować, podpisać. Ale jak we wszystkim, trzeba się specjalizować. I najprostsze inwestowanie będzie dla Was zawsze w to, co będziecie najbardziej rozumieć.

Pracując w jakiejś firmie, na konkretnym stanowisku, zajmując się konkretnymi rzeczami, łatwiej Wam będzie rozpocząć działania w tym obszarze, na którym się znacie, specjalizujecie od lat, niż zacząć inwestowanie właśnie w nieruchomości. Żeby zacząć inwestowanie w nieruchomości, musicie przejść też przez tę całą edukację, przez rozmowy z innymi inwestorami, żeby popełniać jak najmniej błędów, żeby uczyć się na cudzych sukcesach i widzieć, w jaki sposób robią to inni. A możliwości inwestowania w nieruchomości jest tak naprawdę dużo. Można flipować mieszkaniami, kupować mieszkania na wynajem całego mieszkania bądź na pokoje, można podnajmować mieszkania, zarządzać mieszkaniami innych inwestorów.

Michał: Toteraz ja mam pytanie do Ciebie Piotrze: często pojawia się taki zarzut, że szkolą tylko ci, którzy nie zarabiają w inny sposób. Ja Ciebie znam jako inwestora, ale wiem, że szkolisz, więc pytanie: dlaczego Ty w ogóle szkolisz? Po co Ci ta kasa, skoro jesteś wolny finansowo?

Piotr: Jak odpowiedzieć na to pytanie, by każdy zrozumiał przekaz. On nie zmienił się od lat. Za mną już 10 lat wolności finansowej, natomiast takie świadome inwestowanie rozpocząłem już w 2004 r., kiedy mój przyjaciel Zbyszko wcisnął mi książkę Kiyosakiego.

Mamy też taki epizod z Żoną, gdzie w 1998 r. zamiast wesela, kupiliśmy kawalerkę. Przekonaliśmy naszych rodziców, żeby nie robić wesela, że lepiej zrzucić się po 15 tys. zł i kupić kawalerkę 30 m2 w Poznaniu za 63 tys. zł.

Michał: Czy kupowaliście dla siebie, czy na wynajem?

Piotr: Wtedy jeszcze dla siebie. Na początku byłem typowym konsumentem. Jak tylko zacząłem zarabiać w swojej działalności, to od razu kupiłem nowy samochód, żeby pokazać, jaki to ja jestem bogaty, że mam dużo pieniędzy – oczywiście to było w kredycie. Miałem firmę komputerową. Natomiast kiedy Zbyszko wcisnął mi tę książkę, to rzeczywiście to było dla mnie odkrycie, że jest coś takiego jak przychód pasywny, wolność finansowa. Ta książka Bogaty ojciec, biedny ojcieczmieniła moje życie. Dzięki niej i wsparciu Zbyszka zaczęliśmy działać.

Michał: A Zbyszko już inwestował?

Piotr: Jeszcze nie. Zaczynaliśmy razem. No i w 2008 r., po zakupie kolejnej już nieruchomości, przychód pasywny przykrył koszty, które posiadaliśmy. I wtedy człowiek rzeczywiście jest wolny, czyli może robić to, co chce. Czyli co? Żeby móc nic nie robić?

Michał: Ja nic nie robiłem przez pewien czas i powiem Ci, że to nie jest fajne.

Piotr: I okazuje się, że człowiek, który osiąga wolność finansową, może robić, co chce, z kim chce i gdzie chce, a tak naprawdę nie ma takiej możliwości, bo nie ma z kim. I w tym 2008 r. moja znajoma pracowała w Ecco Holiday. Było tam coś takiego jak wakacje za stówkę. Jeśli oferta nie sprzedała się w „last minute”, to dostawało się informację, że następnego dnia o godzinie 14:00 można gdzieś lecieć. I my dostaliśmy taką informację. Znajoma dzwoni i mówi: „Słuchaj, jest Teneryfa, czterogwiazdkowy hotel, pełne wyżywienie. Czy chcecie polecieć jutro o 14:00?”. Zgodziliśmy się. Stwierdziłem: „Bukuj nam”, 700 zł, tydzień czasu, na Teneryfę, super. Dodała: „Mam jeszcze dziewięć wolnych miejscówek”. Więc zacząłem dzwonić po znajomych… i polecieliśmy w trzy osoby – Żona, ja i dziecko. I dopiero wtedy zrozumiałem, że co z tego, że jestem wolny finansowo, ale dopóki nie pomogę swoim znajomym i rodzinie, to nie będę mógł cieszyć się tą wolnością. Więc zacząłem uczyć znajomych i rodzinę.

Jak myślicie, ile osób ze znajomych i rodziny poszło moim śladem? Zero lub jeden. Skoro nie można było zrobić tego z rodziną, to trzeba było ze znajomymi. Stąd właśnie szkolenia. Jak trzy lata później, w 2011r., uruchamiałem szkolenia, miałem pewną obawę. Kiedyś przeczytałem taką książkę, gdzie było napisane: „Ci, co potrafią, robią, Ci, co nie potrafią, nauczają”. Miałem z tym duży problem, ale wsparcie innych osób pomogło mi, żeby się przełamać i jednak zacząć robić te szkolenia.

Michał: Ale i tak nie robisz ich na taką skalę jak inni, bo robisz szkolenia w małych grupach i nie afiszujesz się z tym w internecie.

Piotr: Nie czuję takiej potrzeby. Od 2-3 lat 90% uczestników stanowią osoby z polecenia, czyli uczestnicy polecają je kolejnym osobom. Jedno szkolenie w miesiącu w zupełności wystarczy.

Michał: W 2008 r. nie miałeś z kim polecieć na Teneryfę. A jak jest teraz? Czy masz z kim wyjeżdżać?

Piotr: Tak, teraz już mam. Ponad trzy lata, czyli też po kilku latach od kiedy zacząłem szkolić, jeździmy z inwestorami. Z osobami, które szkoliły się u mnie, wspólnie inwestujemy, działamy razem, wymieniamy się doświadczeniami. Ten czas miło sobie spędzamy. Na majówkę wyjeżdżamy na rejs po morzu Śródziemnym czy Adriatyku, a w listopadzie wybieramy się zawsze na Kanary i teraz już trzeci raz z rzędu lecimy na Lanzarote.

Michał: Duże grupy?

Piotr: Takie 30-40 osób. Żeby było rodzinnie, abyśmy odpoczęli i nie rozmawiali o nieruchomościach. Aczkolwiek ostatni wyjazd na Teneryfę, na którym byliśmy, to było tak mało o nieruchomościach, że ostatniego dnia zarządziliśmy sobie, że jednak musimy o nich porozmawiać.

Michał: Ja z Piotrem nie jeżdżę, ale to wynika z tego, że w maju wybiera sobie rejs statkiem, co nieszczególnie mi się podoba, a z kolei jak lecą, to ja przypominam sobie, że nie lubię latać samolotami. Gdy ktoś czuje się wolny finansowo, to może robić to, co chce. Ja lubię siedzieć w domu.

Piotr: Gdybyś mógł cofnąć się w czasie, mając tę wiedzę, którą masz teraz, w jaki sposób zacząłbyś inwestować, co byś zmienił?

Michał: To, co robię teraz, jest inne niż to, co robiłem kiedyś. Zaczęło się od tego, że kupiliśmy sobie mieszkanie, później drugie większe, do którego się przeprowadziliśmy. Mieliśmy mieszkanie 70-metrowe na warszawskim Ursynowie, brakowało nam jednego pokoju i wylądowaliśmy w mieszkaniu 120-metrowym na warszawskim Ursynowie. To mieszkanie kupiliśmy w 2009/2010 r. i uważam, że to były głupio wydane pieniądze. Bo kupowaliśmy na końcu tej poprzedniej bańki. U deweloperów ceny były wysokie, ale generalnie rynek już szedł w dół. I dopiero dziś mógłbym je sprzedać za cenę, za którą je kupiłem.

Więc to też nie jest tak, że nie popełniam błędów, popełniam je zwłaszcza wtedy, gdy kieruję się sercem i emocjami. Kupowałem mieszkanie emocjami i dlatego przepłaciłem. Ale to 70-metrowe wynajęliśmy najpierw rodzinie, po czym trafiłem do Piotra na szkolenie. Ciekawe jest to, że jestem jedną z pierwszych osób, które zawarły umowę najmu okazjonalnego. Jeszcze wtedy nie miałem bloga, więc ten wzór umowy możecie znaleźć na blogu „Wynajmistrz.pl”. Później miałem okazję parę razy o tej umowie opowiadać. Nagle okazało się, że wyrosłem na eksperta od tej umowy, chociaż sam ją skleciłem. To pokazuje, że wbrew pozorom wtedy na tym rynku inwestowania w nieruchomości „ekspertem” mógł zostać prawie każdy. Teraz jest już więcej tych osób, coś się tam dzieje, zrobił się szum wokół tego. Dużo osób szkoli na różne tematy.

Pamiętam, że wtedy poszedłem na szkolenie do Ciebie, a Ty powiedziałeś: „Po co masz wynajmować całe 70-metrowe mieszkanie za 2300 zł, lepiej abyś wynajął każdy z tych pokoi oddzielnie”. Usiadłem, policzyłem, okazało się, że tak, spina się. Później zaczęliśmy wynajmować to mieszkanie na pokoje. Postanowiliśmy wynajmować tylko kobietom, więc wynajmowaliśmy je studentkom. Jest taka dyskusja, czy osoby, które są właścicielami mieszkań mają prawo działać według własnych zasad, np. uznać, że nie wynajmują obcokrajowcom, osobom poniżej albo powyżej jakiegoś wieku. To trudny temat, wynajmuje się przedmiot o bardzo dużej wartości i wysokim koszcie osobom, które chcielibyście w jakiś sposób selekcjonować, a dzisiaj jest to podciągane pod dyskryminację. I nie ma tu dobrego rozwiązania. Ale mieszkały u nas studentki z zagranicy. Student zagraniczny często płaci więcej niż polski. I to mieszkanie zaczęło dla nas zarabiać prawie dwa razy tyle, ile wcześniej zarabiało. To mnie przekonało, że ten wynajem mieszkania na pokoje jest sensowny.

Kolejną rzeczą, którą usłyszałem u Ciebie i która bardzo u mnie rezonowała, było to, że wynajmując mieszkanie na pokoje, my mamy prawo wstępu do przestrzeni wspólnej tego mieszkania. Czyli ja jako właściciel, który wynajmuje całe mieszkanie rodzinie, nie mam prawa pojawić się w tym mieszkaniu. Takie jest prawo polskie. Nie mamy prawa do tego mieszkania wejść bez zgody najemcy. W przypadku najmu na pokoje, mamy prawo wejść do przestrzeni wspólnej, ale nie do pokoi. Nigdy jednak z tego prawa nie korzystałem bez uprzedzenia najemców.

A co zrobiłbym inaczej? Myślę, że gdybym dzisiaj zaczynał od nowa, to kupiłbym kilka mieszkań na wynajem, wynajmując je na pokoje, kupując rozumowo, wyłącznie Excelem, bo już mi się zdarzało tak kupować, więc dla mnie to jest naturalne. I w kredycie. Zbierałbym doświadczenia w oparciu o ileś różnych mieszkań być może w różnych miejscach. Część zarządzanych samodzielnie, a część przez firmy trzecie, po to też, aby zderzyć jedno z drugim. I od początku budowałbym procesy i procedury, aby to serializować, czyli własny wzór umowy najmu, własne zasady, pilnowanie tych zasad oraz tego, że gdy ktoś zarządza mieszkaniem w moim imieniu, to żeby on działał według tych zasad. I weryfikowanie, czy rzeczywiście działają zgodnie z tymi zasadami. Wszystko po to, by mieć święty spokój. Bo źródłem wszystkich problemów jest to, że coś zostało niedopatrzone albo potraktowane na zasadzie, że „jakoś to będzie”. To jest błąd, który popełnia wielu inwestorów. Zakłada, że jakoś to będzie.

Piotr: Może warto rozważyć jeszcze trzecią opcję – nie że samodzielnie będę zarządzać mieszkaniami, nie że oddam komuś, tylko zbuduję swój biznes zarządzający.

Michał: Tak, ale ja gospodaruję moim czasem i patrząc na kompetencje w różnych obszarach, widzę jasno, że budowanie biznesu w obszarze nieruchomości daje niewspółmiernie małe korzyści do budowania go w innych obszarach, w którym jestem dobry. Ale to jest moja szczególna sytuacja. To powoduje, że dzisiaj nie rozwijam tego projektu w tym kierunku, w którym pierwotnie miał on iść, czyli „10 mieszkań na wynajem”. Mam trochę inne priorytety, zasady działania i komfortowo się czuję w takiej sytuacji, że „nic nie muszę”, więc działam tak, jak chcę, co też ma swój koszt. W pewnym sensie to nie musi być do końca racjonalne, bo to jest po prostu mój wybór, że tak ma być.

A Ty Piotrze co byś zmienił w swoim sposobie inwestowania, gdybyś zaczynał od nowa?

Piotr: Ja bym trochę zmienił, ale i bym nie zmieniał. Zacząłem inwestować w nieruchomości, „liżąc” każdy temat. Czyli kupowałem mieszkania, domy, działki rolne, całe budynki komercyjne za grube miliony, nawet przez chwilę mieliśmy 6,5 ha lasu w Poznaniu, w którym chcieliśmy zbudować dom i go sprzedać. Natomiast próbując różnego rodzaju nieruchomości, doszliśmy do wniosku, że nieruchomości mieszkalne są najlepsze, najbezpieczniejsze oraz najmniej zajmują naszą głowę. Najmniej jesteśmy wrażliwi na sytuacje gospodarcze. Przykładowo: nasze nieruchomości komercyjne odczuły kryzys gospodarczy. Stawkę, którą mieliśmy, musieliśmy zmniejszyć o ponad połowę, aby nieruchomość dalej była wynajmowana. W tym samym czasie nie było problemu, żeby stawki mieszkań utrzymać dokładnie na takim samym poziomie.

Michał: Kiedy to w Was tak uderzyło?

Piotr: W 2008 r., kiedy przyszedł kryzys ze Stanów. Sporo firm wtedy zbankrutowało, m.in. ta, której wynajmowaliśmy nieruchomość komercyjną. Kupiliśmy nieruchomość z długoletnią umową najmu, a więc w teorii pełnia bezpieczeństwa. Ale tylko w teorii. Człowiek uczy się na własnych błędach. Mam nadzieję, że większość z nich już za mną i dzięki temu jestem w stanie podejmować bardziej racjonalne decyzje.

Gdybym mógł cofnąć się w czasie, zacząłbym od nieruchomości mieszkalnych, na nich bym dalej kontynuował rozwój i poprzestał już po osiągnięciu wolności finansowej. Natomiast nie zmieniłbym tej dalszej drogi, chodzi o relacje z ludźmi, o to zaufanie itd. Kiedyś zastanawiałem się, czy to jest dobre, czy niedobre, by dzielić się z ludźmi, sprzedając tę wiedzę, przekazując ją, pomagając itd. ale widzę, że 100% osób nie jest w stanie przejść tą drogą, czyli niewielu będzie w stanie przyjąć tę receptę na sukces, bo każdy ma swoją drogę. Wystarczy koncentrując się na niewielu osobach, dawać z siebie tyle, ile chcielibyśmy dawać wszystkim.

Michał: Im więcej osób mnie czyta, tym bardziej spotykam się z różnymi reakcjami. Zdarzają się i te negatywne. Jak to u Ciebie wygląda? Bo gdy słyszę, że ktoś gdzieś szkoli z nieruchomości, robi live’y, webinary, to widzę, że to jest często wiedza powielona. Czy dużo masz takich osób, które są czarnymi owcami w tym stadzie?

Piotr: Mamy takie powiedzenie, że „każdy ma swojego kleszcza”. Więc widziałem, że Twoje strony, Twoja filozofia też jest kopiowana na różnych stronach, nie tylko w Polsce.

Michał: Ostatnio dostałem namiar, gdzie znajduje się kopia większości artykułów z mojego bloga po polsku. Nie mogłem w to uwierzyć.

Piotr: Mam tak samo. Mam takich ludzi, którzy przyjeżdżają do mnie lub obserwują i robią kopiuj-wklej. Jeszcze kiedyś było mi trudno się z tym pogodzić, tym bardziej, że starałem się zawsze dawać z siebie wszystko, całą wiedzę, nic nie ukrywać, żadnych najbardziej wartościowych wskazówek. Niektórzy wręcz mówili, że to jest właśnie to, po co warto było przyjechać. Natomiast chciałem dalej dawać wiedzę najlepszej jakości i to robię. Tylko trochę zmieniłem regulamin, żeby dawał więcej możliwości egzekwowania moich praw na drodze prawnej, odnośnie własności intelektualnej itd.

Michał: Ścigasz?

Piotr: Nie, nie chcę ścigać. Szkoda mi na to energii. Ale mam taką możliwość, to mi wystarcza. A jak Ty sobie z tym radzisz? Dajesz ludziom dużo zaufania, a co jeśli oni to wykorzystują?

Michał: Nie, nie, bez generalizowania. Większość osób działa racjonalnie. Wydaje mi się, że to pojedyncze przypadki osób, które działają tak, że defraudują to, co daję. Można wyróżnić dwa podejścia.

Pierwsze jest takie, że mógłbym próbować w jakiś sposób na to reagować i to ścigać. Bo są przypadki ewidentne. Wystarczy podciągnąć pod prawo autorskie i sprawa jest ewidentna, idę do sądu i wygrywam.

Drugie podejście jest takie, że mogę uznać, że jest to naturalny koszt mojej działalności, który ze względu na skalę tego, co ja robię, musi się pojawić. Gdy czyta Cię tysiąc osób i nawet jedna na tysiąc jest jakaś dziwna, to tego nie zauważasz. Gdy czyta Cię 100 tys. osób, to nagle robi się tych osób istotnie więcej. Czyli wtedy już to zjawisko w jakiś sposób do Ciebie dotrze. I pytanie: czy to jest coś, z czym powinienem walczyć, czy raczej powinien alokować swoją energię w kierunku tych, którzy korzystają z mojej wiedzy w sposób zgodny z moimi wyobrażeniami?

Doszedłem do wniosku, że odcinam się od tego. Gdy ktoś mi donosi o takich działaniach, to uczciwie mówiąc, bierze mnie cholera. Ale z drugiej strony zapominam o tym, staram się od tego odciąć. Czasami poszukam tej osoby na Facebooku i ją zablokuję, by tych treści nie widzieć, i olewam to. To przez moją filozofię dążenia do spokoju wewnętrznego i zewnętrznego. Im więcej tych czynników wytnę, tym będę spokojniejszy, nie będę ich widział. Myślę, że ignorancja jest błogosławieństwem, i w tym sensie chcę być ignorantem. Skupić się na tym, co mam do roboty. Wszystkim doradzam, aby nie oglądać się na innych, tylko robić swoje, nie porównywać się z innymi – tak i tu staram się stosować te same zasady.

Piotr: Jest to na pewno bardzo dojrzałe. Uczę się tego, staram się, bo dużo emocji to jeszcze kosztuje.

Michał: Pytanie jest takie: czy chcesz się ścigać z klonami? Słyszałem gdzieś, że „w życiu człowieka ważne jest to, co inni mówią o Tobie, gdy Ciebie nie ma w pobliżu”. Jeśli ja doprowadzam do czegoś takiego, że inni mają pozytywną opinię o mnie na podstawie mojej pracy, co też bywa fałszywe, bo Wam się wydaje, że mnie znacie, Wy w dużej mierze mnie poznajecie, ale nie znacie mnie na sto procent, poznajecie mnie poprzez tę pracę, którą wykonuję. Jeżeli inni reagują na to pozytywnie, to OK, to jest dla mnie istotne.

Powiem Wam tak, że od niedawna jestem w posiadaniu nowego Mustanga, mimo że od dawna mówiłem Wam, że moim marzeniem jest Tesla. I wiedziałem, że natychmiast to wypłynie. Opowiem Wam śmieszną historię. Samochód jest leasingowany, wiecie, reklama w firmie Alior Leasing, akurat dali mi najlepszą ofertę, ale to nie jest tak, że w jakikolwiek sposób ich rekomenduję. Absolutnie nie. Dla jasności, uciekłem z Alior Banku. Ale wchodzę odebrać tablicę rejestracyjną – bo Alior Leasing spóźnił się rejestracją, a ja miałem jechać do salonu w Zielonej Górze, by odebrać samochód następnego dnia i tablice zostały w ostatniej chwili zarejestrowane. I jako taki anonimowy człowiek z ulicy kieruję się do biura Alior Leasing na siódmym piętrze biurowca w Warszawie. Odbieram te tablice i nagle podbiega do mnie jakiś chłopak i mówi: „Michał, Michał, słucham Twojego podcastu!”. I już cała firma wie, kim jestem. I ja chciałem zakomunikować to jak najszybciej, wytłumaczyć pewne powody, dla których kupiłem to auto. To nie było w kontekście tłumaczenia się, tylko raczej pokazania Wam, że tego typu kosztowne marzenia też można finansować z głową. I całe to oszczędzanie, inwestowanie i dążenie do wolności finansowej jest właśnie po to, abyśmy robili to, czego my sami chcemy. I każdy to „sami chcemy” ma swoje.

Piotr: Czyli Mustang był marzeniem?

Michał: Tak, od dawna.

Piotr: Jakie miałeś jeszcze marzenia, które spełniłeś?

Michał: Granie w Counter Strike’a. Gram kilka razy w tygodniu. Uważam, że to jest w pewnym sensie ziszczenie moich marzeń. Jako gówniarz grałem, sprzedawałem gry, na tym uczyłem się biznesu. I jakby wróciłem do tego w pewnym momencie mojego życia, później znowu była przerwa, bo dużo pracy i obowiązków domowych itd. I teraz nareszcie znowu jest ten czas, że po to mam to swoje życie tak poukładane, żeby z niego wykrajać czas na to, co ważne, aby móc pojechać na kawę ze znajomymi, nie szczypać się, ile wydaję na kawę. I druga rzecz to spędzać czas tak, jak chcę, a chcę codziennie przez dwie godzinki pyknąć sobie w CS-a ze znajomymi. Inne marzenia to pojechać za rok na wakacje do Francji. Proste marzenia.

Piotr: Ale brak tych dodatkowych marzeń, wielkich rzeczy, które rodzą nam się w głowach, jest czym spowodowany? Tym, że wszystko możesz, czy tym, że jesteś mało wymagający, oszczędny albo nierozrzutny?

Michał: Myślę, że wszystkim po trochu. To jest też tak, że nie mam wydumanych potrzeb. Niektórzy tworzą sobie listy typu „Sto rzeczy, które muszę zrobić przed śmiercią”, więc ja już chyba wszystko co chciałem zrobiłem. Nie żebym się gdzieś tam wybierał. Więc z takich prywatnych spraw to są proste rzeczy: bezpieczeństwo rodziny, spędzanie czasu z rodziną, żeby dzieciaki nie myślały, że jestem tak zapracowany, że mnie nie widują, plus wypełnianie sobie czasu. Teraz gdy jest Mustang, to trzeba nauczyć się nim jeździć, jakieś drifty itp. To zabiera czas, to kawał roboty [śmiech].

Często pojawia się taka wątpliwość, że skoro nie masz marzeń, to znaczy, że do niczego nie dążysz, że jesteś mało ambitny, ograniczasz sam siebie, przegrałeś życie. Kiedyś myślałem, że będę latał samolotami jako pilot, ale mi przeszło. Dochodzisz do takiego momentu, że uświadamiasz sobie, że mogę to zrobić w każdej chwili, ale trzeba zadać sobie kluczowe pytanie: czy naprawdę tego chcę? Okazuje się, że nie, bo goniłeś za czymś, co wydawało ci się fajne. Ale jak już masz możliwość sięgnięcia po to, to przekonujesz się, że to fajne nie jest. Tak długo szczypałem się z tym samochodem, bo chciałem uwierzyć, że to jest coś, co ja tak naprawdę chcę, a nie coś, co jest chwilową zachcianką. I przez długi czas zastanawiałem się, czy to jest mi do czegokolwiek potrzebne. Uznałem, że tak.

A z drugiej strony widzę, co dzieje się ze światem. Dzisiaj świat pędzi. Mój syn kończy w tym roku 18 lat, jest osobą, która jest wiecznie zajęta. Cały czas coś robi. Stwierdził, że nauczy się programować, więc uczy się to robić. Układa kostkę Rubika, ma średnią ze stu ułożeń poniżej dwunastu sekund. Gość stawia sobie bardzo ambitne cele. Rekord świata wynosi około czterech sekund, więc cztery sekundy go zadowolą. I cały czas to mieli. Wstaje wcześnie rano, biega, organizuje sobie czas. Ale mimo to On się źle czuje, kiedy nie jest zajęty. I myślę, że to symptom naszych czasów.

I ja widzę po masie osób, że też tak funkcjonują, że muszą być wiecznie zajęci. Gdy mają czas wolny, to przynajmniej poprzewijają sobie tego Facebooka, zobaczą, co na YouTubie, ale YouTube jest tak skonstruowany, że ciągle sugeruje im nowe filmy. Ty po dwóch godzinach orientujesz się, że oglądasz coś, czego nie chciałeś oglądać. I ja próbuję świadomie nad tym zapanować, że jak mam zły humor, to mam prawo nie pracować. A jak mam prawo nie pracować, to mam prawo robić coś, co jest kompletnie bezproduktywne, albo nic nie robić. I ja musiałem się tego nauczyć na nowo.

Najgorszy stan, w jaki mogłem wpaść, był po napisaniu Finansowego ninja. Gdy skończyłem pisać tę książkę, to mi się nic nie chciało robić. A później nadszedł taki moment, w którym gdy się chce już robić, to nic nie idzie. Zabierasz się za to, ale nie wychodzi. I ta praca staje się taką pańszczyzną. Teraz pytanie: zmuszać się na siłę, czy odpuścić i poczekać, aż się zachce? Załóżmy, że odpuściłem i poczekałem, aż mi się zachce. Minęło pół roku i czułem się z tym źle, ale tylko do momentu, w którym zaakceptowałem, że mam do tego prawo.

Piotr: Prawo i możliwości, bo nie każdy jest w stanie przerwać na tyle pracę.

Michał: Zaryzykowałbym stwierdzenie – i to mówię do wszystkich tych, którzy pracują na etacie i wydaje im się to takie straszne – że to jeszcze nie jest takie złe. Ja pamiętam, że pracując na etacie nie miałem za wielu możliwości zastanawiać się nad czymkolwiek, po prostu zasuwałem. Gorzej – gdy zaczynamy się już zastanawiać, to wpadamy w jakieś bóle egzystencjalne.

Piotr: Jaka jest Twoja definicja wolności finansowej?

Michał: Ja definiuję wolność finansową w taki dosyć bezpieczny sposób. Zakładam, że stopa zwrotu z moich inwestycji w skali roku musi pokrywać nasze koszty życia. Załóżmy, że koszty życia to 200 tys. zł rocznie, więc inwestycje muszą zarabiać 200 tys. zł rocznie. I to definiuję jako wolność finansową. Bo to jest coś, co pozwala mi finansować moje życie bez naruszania kapitału, który pracuje w tych inwestycjach. Czyli jeżeli tak sobie żyjemy z roku na rok, czyli to, co zarobiły inwestycje, wydajemy, więc gdy umieramy, np. za kilkadziesiąt lat, to nadal ten kapitał jest. On może być nadszarpnięty, bo mogą być lata, że te inwestycje idą gorzej, więc wtedy podbieramy sobie z tego kapitału, ale generalnie kończymy życie z tym kapitałem, który mieliśmy w inwestycjach wcześniej.

Piotr: Ale wyliczasz sobie, że będziesz żył do stu lat, i mając sto lat, zjesz już cały kapitał, czyli liczysz sobie tak, aby on był nieskończony.

Michał: Tu nie ma takiego wyliczenia, gdyż z roku na rok inwestycje zarabiają tyle, ile kosztuje Cię życie. Czyli można powiedzieć, że to jest model nieograniczony w czasie. I to jest moja definicja wolności finansowej. Można przyjąć też lżejszą definicję, że masz już taki kapitał, że zakładając długość swojego życia, będziesz go stopniowo konsumował aż do śmierci. Owszem, ten kapitał może być jakoś zainwestowany i zarabiać, ale ten zysk nie pokrywa Ci kosztów życia, więc co roku systematycznie podbierasz z tego kapitału. I ten kapitał topnieje, topnieje, topnieje i w okolicy śmierci akurat go wyzerowałeś, więc idealnie trafiłeś z czasem. I ten model opisywałem w Finansowym ninja. Można się w nim przeliczyć, ale generalnie jest możliwy do realizacji.

I teraz wbrew pozorom wcale nie jest potrzebny taki duży kapitał. Możesz mieć 2-4 miliony złotych i to już wystarczy. Dla wielu osób może się to wydawać absurdalnie dużo, ale ja lubię porównywać to do kosztów jedzenia. Każdy z Was, jak tu siedzi, wyda na nie milion złotych w ciągu swojego życia. Czyli i tak będziecie musieli zarobić te pieniądze, więc czemu nie zarobić dwa, trzy, cztery razy tyle i nie musieć pracować? Tylko trzeba to ścisnąć w krótkim czasie. Dla mnie nie był on zadowalająco krótki – mam 45 lat.

Piotr: Moja definicja wolności finansowej jest standardowa, wyczytana u Kiyosakiego. Ona mi się najbardziej spodobała i rzeczywiście fajnie funkcjonuje. Pierwszy moment osiągnięcia wolności finansowej jest wtedy, kiedy moje przychody pasywne zabezpieczą wszystkie moje koszty. Czyli to, co bezpośrednio zarabiam z działalności nie wymagającej mojej aktywności – bardziej dotyczy samego kapitału, czyli skupia się bardziej na samych dochodach, dochodach pasywnych. Czyli ja mogę mieć zero pieniędzy, mogę robić na podnajmie, czyli bazować na czyichś nieruchomościach i to jest już dla mnie wystarczające, żeby zrobić zmianę w swoim życiu. Dlatego pracując czy na etacie, czy prowadząc działalność gospodarczą, czy cokolwiek innego, w tym momencie, gdy mam pierwszy etap swojej wolności finansowej, mogę zmienić swoje życie i zacząć robić coś innego. Natomiast docelowo chciałem, aby moje przychody pasywne były dwukrotnie wyższe niż moje bieżące koszty, niż wszystkie koszty, które ponoszę w ciągu roku, łącznie z moimi przyjemnościami typu wakacje, nowy komputer, telefon lub abonament w jakiejś grze komputerowej, którą co miesiąc opłacam.

Michał: W jakie gry grałeś, grasz i jakie miałeś osiągnięcia?

Piotr: Po osiągnięciu tej swojej wolności finansowej mogłem nic nie robić, a więc zacząłem robić nic. Ale nie da się tak zupełnie nic, więc grałem w gry, np. w World of Tanks. Grałem w to w latach 2010 i 2011. Dojechałem do Moskwy, gdzie zdobyłem wicemistrzostwo świata z drużyną Pirates!

Michał: Grał w czołgi, zanim to było modne!

Piotr: Mówiłeś o drużynie Counter Strike’a, nie tylko o samej grze, pewnie o Virtus.Pro każdy z Was słyszał, więc też mogę się przyznać do takiego może nie ojca sukcesu, co wujka sukcesu, dlatego że pracując w 2009 r. w firmie Ster Projekt na Winogradach, przychodził do nas Filip Kubski, czyli Neo, i po godzinach graliśmy w CS-a, zanim stał się modny. Stworzyliśmy pierwszą profesjonalną drużynę – właśnie Ster. I Filip przychodził do nas pouczyć się, a później wyrósł na mistrza świata i legendę Counter Strike!

 

Pytania od publiczności: 

„Czy w tych nieruchomościach nie boi się pan powtórki z 2008 r. ze Stanów, bo ja uważam, że w Polsce takie ryzyko jednak istnieje, bo śledzę finanse”.

Piotr: To, że w Stanach można było kupić nieruchomości na kartę rowerową i dawali bez żadnego problemu, to w Polsce mamy jednak zupełnie inny rynek, inną sytuację, więc ja bym tego nie porównywał. I teraz pytanie: do czego będziemy wykorzystywać nieruchomości? Tam były nieruchomości kupowane przez ludzi. Był boom nieruchomości, w którym ludzie kupowali dla siebie po kilka, a niektórzy jeszcze więcej nieruchomości. Natomiast tu większość z nas jest w innej sytuacji m.in. dzięki KNF-owi, który blokuje bardzo dużo tych spraw związanych z kredytami. I u nas każdy musi mieć zdolność kredytową, żeby dostać kredyt, a więc jest to badane. Wiadomo, że sytuacja może się zmienić w trakcie naszego życia, pracy. Ale mimo wszystko ta zdolność musi być i większość ludzi, którzy mają tę zdolność i kupują nieruchomości dla siebie, może przeinwestować. Mam mieszkanie w Poznaniu, to kupię sobie apartament w Warszawie, abym miał gdzie mieszkać, gdy przyjadę do Warszawy. To sobie kupię domek w górach, to nad morzem. I gdyby przyszedł znowu taki kryzys, to może być problem.

Natomiast jestem zwolennikiem inwestowania w nieruchomości na wynajem. A więc co może wydarzyć się złego, gdy mam mieszkanie na wynajem, nawet gdybyśmy mieli powtórzy ten rok 2008? W tym momencie wartość mojej nieruchomości spadnie. Michał mówił o swoim mieszkaniu, które w tej chwili sprzedałby właśnie w cenie z 2009 r. I co to by oznaczało dla niego, gdyby to mieszkanie było wynajmowane? Nie opłacałoby się tego mieszkania sprzedać. Więc odpowiadając na Twoje pytanie, nie boję się tego. Jeżeli inwestujemy świadomie, chcemy inwestować w te mieszkania inwestycyjne, które dają nam przychód, to nie powinniśmy się bać przejściowych spadków cen samych nieruchomości. Osoby, które będą inwestować, nie we flipowanie, tylko bardziej w zakupy spekulacyjne typu „kupię, bo kiedyś może wzrośnie, bo nieruchomości będą jeszcze droższe”, to rzeczywiście powinny robić to z dużą rozwagą.

Michał: Nieruchomości dosyć dobrze zabezpieczają też przed inflacją. Wraz ze wzrostem inflacji ceny wynajmu również są indeksowane, staramy się je podnosić jako wynajmujący. I najemcy to rozumieją, bo skoro inflacja jest, to OK, ma to wpisane w umowie, że cena może zostać podniesiona. Pojawiają się pytania, czy w Polsce jest niż demograficzny, jak to wpłynie na rynek, a jak wpłynie podatek katastralny. Dyskusje są od lat. Z drugiej strony uważam, że mamy w Polsce to zjawisko, o którym mówiłem już parę lat temu, że jak pod koniec 2015 r. występowałem, robiąc spotkania autorskie Finansowego ninja, pomimo że jeszcze książki nie było, to wtedy już mówiłem o tym, że nie boję się niekorzystnej demografii ze względu na to, że spodziewam się, że Polska będzie krajem coraz bardziej atrakcyjnym dla obcokrajowców. I zobaczcie, co się wydarzyło. Według szacunków mamy w Polsce dwa miliony Ukraińców, którzy przyjechali i bardzo się zasymilowali. Pomimo że jesteśmy takim krajem, który nie lubi odmiennych od nas, to jednak te różnice kulturowe są na tyle małe, że wchłonęliśmy ich i nawet cieszymy się, że oni są i pracują. Ja ostatnio jeżdżąc po hotelach w Polsce, ze względu na spotkania autorskie, widzę Ukraińców na recepcjach, osoby sprzątające z Ukrainy, więc oni są w tej chwili wszędzie, na kasach w Biedronkach itd. W Polsce brakuje ludzi, którzy chcieli tę pracę wykonywać. Taki jest jedyny wniosek. To nie jest tak, że oni są zatrudniani na czarno. Oni w dużej mierze pracują legalnie w Polsce. Więc ten napływ cały czas jest.

Marcin:„Czy młoda osoba, która mieszka w wynajmowanym mieszkaniu i jeszcze nie ma zgromadzonego znacznego kapitału, może jakoś zacząć inwestować w nieruchomości i jaka jest najlepsza ku temu droga?”.

Piotr: Jeśli pytasz, czy jest taka możliwość, to pewnie już się tym tematem interesujesz. I są takie możliwości, chociażby poprzez podnajem. Czyli jeśli sam mieszkasz w wynajmowanym mieszkaniu lub własnym, ale nie masz zdolności kredytowej, to możesz, mając niewielką ilość kapitału, podnająć innego mieszkania. Podnajem jest na tyle spopularyzowany, że już wiecie, o co chodzi: wynajmuje się od właściciela, który nie chce się tym zajmować. Czyli można nająć od kogoś całe mieszkanie i dzięki temu móc wynajmować je dalej już na pokoje [oczywiście za zgodą właściciela!]. Dzięki temu możemy zarabiać na różnicy. Zarabiając w ten sposób i opodatkowując legalnie, zaczynasz budować zdolność kredytową [bo masz dodatkowy dochód]. I w końcu stać Cię na to, by kupić kolejną nieruchomość inwestycyjną. Nie ma problemu, by mieszkać dalej w wynajmowanym mieszkaniu, mimo że kupujemy kolejne mieszkania na siebie, ale na wynajem. Dzięki temu uzyskuję znowu przychód pasywny, który pozwala mi osiągnąć tę zdolność finansową.

Michał: Dodam, że był u mnie podcast z Mateuszem Brejtą o podnajmie. Ten podcast został odebrany jako bardzo kontrowersyjny. Ale fakty są takie, że po tym podcaście ja wiem o co najmniej kilkudziesięciu osobach, które w Polsce rozpoczęły podnajem. W Warszawie znam chłopaka, który ma 14 mieszkań w podnajmie i mieszka w wynajmowanym mieszkaniu. Powiedział, że dopóki nie musi, to nie będzie kupował mieszkania dla siebie. Myślę, że to jest dobra strategia, że jeśli nie macie takiego emocjonalnego przywiązania do mieszkania, to ja uważam, że nie warto kupować, lepiej wynajmować. Dlatego że da się wynająć tanio fajne mieszkanie lub dom. W Piasecznie pod Warszawą można wynająć dom z ogrodem za 2200 zł. Wiem, że może to brzmieć jak fantastyka, ale mam znajomych, którzy tyle płacą za wynajem domu, a jak ja usłyszałem ile, to byłem w głębokim szoku. Pomyślcie, że ja za swoje mieszkanie 120-metrowe w bloku mam czynsz w wysokości 1100 zł z miejscami parkingowymi [plus dodatkowo opłaty z tytułu podatków od nieruchomości]. Gdy ktoś mi mówi, że kredyt jest lepszy i własne mieszkanie jest lepsze, bo nie płaci się wynajmującemu, nie przepadają pieniądze, to jest to prawda, ale tylko wtedy, jeżeli nie umiecie negocjować, nie umiecie znaleźć fajnego mieszkania czy domu do wynajęcia, jeżeli koniecznie chcecie się zafiksować, że mieszkacie w swoim przez ileś tam lat. A równie dobrze można wynajmować i zmieniać przez trzy lata miejsce, w którym się mieszka [wyszukując prawdziwe okazje na rynku wynajmu].

Damian: „Jak oceniacie rynek wynajmu krótkoterminowego przez różne portale? Jak to wygląda i czy uważacie to za opłacalne?”.

Michał: Czy uważam to za opłacalne? Dla kogoś, kto chce sobie brać na głowę obsługę tego wszystkiego, to prawdopodobnie może być to opłacalne, ale pewnie w takich miejscowościach, gdzie ten ruch jest. To kwestia tego, jak bardzo obłożone jest to mieszkanie. Trzeba pamiętać też o tym, że w gruncie rzeczy to usługa hotelarska. I tak jest teraz klasyfikowana przez urzędy skarbowe. Kiedyś uważało się, że wystarczy mieć mieszkanie, które będę wynajmował na doby. Teraz trzeba liczyć się z tym, że należy spełniać pewne wymogi przy takiej usłudze. Ja nie znam szczegółowych wymogów.

Piotr: Najem krótkoterminowy jest dla mnie takim trzecim etapem najtrudniejszego najmu.

Możemy to porównać do pracy na etacie. Czyli jest prosto, łatwo, mało zarabiamy, ale „czy się stoi, czy się leży, 1500 zł się należy”. Czyli nie ma szału, ale jest łatwo. Jeżeli będziecie wynajmować na pokoje, to będzie to jak samozatrudnienie, czyli zakładam swój biznes i muszę być i rano, i wieczorem, i w weekendy gotowy. Natomiast najem krótkoterminowy daje jeszcze więcej kasy, natomiast jest jeszcze więcej roboty. I tej roboty w większości przypadków przy budowaniu skali nie będziecie sami w stanie zrobić. Będziecie musieli zacząć zatrudniać ludzi i korzystać z innych osób.

Natomiast pamiętajcie, każdy biznes jest super, tak samo najem krótkoterminowy będzie super, ale będzie się opierał na ludziach, a ludzie to jest najsłabsze ogniwo. Mimo pełnego zaufania do nich, wiary w ich uczciwość, że są fajni i warto im pomagać i współpracować z nimi, to zaczną wychodzić kwestie charakteru, podejścia do życia, filozofii itd. To jest trudny model. Natomiast mówi się w mediach, że najem krótkoterminowy ma zacząć być regulowany i trzeba będzie zacząć uzyskiwać jakieś licencje tak jak na zachodzie.

Michał: Nigdy nie wiadomo, w którą stronę to pójdzie. To może być potraktowane w ten sposób, że skoro nie jest to najem w takim sensie, że mamy umowę długoterminową, to być może należałoby to zupełnie inaczej klasyfikować. Nie jest to usługa hotelarska, to w takim razie co to jest? Jakiś lokal związany z prowadzoną działalnością? Jeśli jest to lokal z działalnością, to inne podatki od nieruchomości. Więc generalnie są pewne trudności. Jest to w tej chwili nieuregulowane i jest potencjalna śliskość. A to, co jest istotne w nieruchomościach, to to, by myśleć z perspektywą długofalową. I wchodzić w takie tematy, które dają pewną przewidywalność w dłuższym okresie czasu. Ja staram się wchodzić w taki sposób w takie inwestycje, żeby wiedzieć, że wchodząc dzisiaj, przemyślałem problemy na najbliższe kilka lat. I uważam, że najem krótkoterminowy tego kryterium nie spełnia. Jest zyskowny, rentowny, można szybko wyrwać kasę, ale są z tym związane pewne zagrożenia, których dzisiaj nie potrafię oszacować.

Radek: „Mówiliście o mieszkaniach na wynajem przy inwestowaniu, dlaczego nie skorzystać z kredytu. Moje pytanie jest takie: czy lepiej dwa skredytowane na wynajem, czy jedno ze środków własnych? Albo inaczej: czy cztery skredytowane, czy dwa ze środków własnych? I nie zadowolę się odpowiedzią cztery, tylko bardziej dlaczego?”. 

Piotr: Oparłbym się głównie na liczbach. Czyli jeśli przekalkulowałbyś sobie w Excelu czy w jakimś innym programie i sprawdził, ile będziesz miał z tych dwóch mieszkań, które kupisz za gotówkę, to będziesz miał jakiś przychód i jakąś rentowność. A gdy wykorzystasz tę gotówkę jako wkład własny i zaciągniesz kredyty hipoteczne, to będziesz mógł kupić cztery mieszkania. Zakładamy, że mamy zdolność kredytową. Więc będziesz miał już inną rentowność i więcej mieszkań. Teoretycznie, zakładając nieograniczoną zdolność kredytową, ile można byłoby dziś kupić mieszkań tą samą gotówką? Pięć bez problemu.

Słyszę, że ktoś mówi, że 10 przy 10-procentowym wkładzie własnym, ale słyszeliście, że Michał mówił „minimum 20% wkładu własnego”, więc KNF też tak mniej więcej mówi. Oczywiście myślimy sobie, że KNF mówi 20%, natomiast KNF mówi dokładnie, że banki nie powinny finansować więcej niż 80% LTV. Wiem, że niby to samo, ale to jednak zupełnie coś innego. Jeśli myślicie sobie o 20-procentowym wkładzie własnym, to znaczy, że zawsze będziecie musieli mieć 20% niezależnie od inwestycji. Natomiast KNF mówi dokładnie: „nie więcej niż 80% LTV” – czyli loan to value, co oznacza wartości pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości. Więc można kupić dosyć tanio nieruchomość, która według rzeczoznawcy będzie miała wartość dość wysoką i może okazać się, że tego wkładu własnego nie musi być aż tak dużo, a wręcz bardzo mało.

Więc kontynuując odpowiedź, zobaczyłbym, ile tych mieszkań mogę kupić za tę gotówkę, ile mógłbym kupić, wykorzystując ją w odpowiedniej proporcji i biorąc kredyty przy wykorzystaniu zdolności kredytowej. I wtedy wyszłoby mi, że im więcej mieszkań kupię, tym lepiej.

Po drugie, popatrzmy w przyszłość. Wiem, że jeżeli odetniemy sobie poprzednie lata i zaczniemy liczyć od 2008 r., to w ciągu ostatnich sześciu lat ceny nieruchomości spadły o 30%. Natomiast jeśli przesuniemy się o jeszcze o dwa lata i powiemy sobie, że od 2006 r., to od 2006 r. ceny nieruchomości wzrosły ponad dwukrotnie. Był boom w 2006-2008 r., gdzie cenny nieruchomości wzrosły trzykrotnie. Kupowałem na tym boomie mieszkania w Poznaniu na Polance – ul. Katowicka – po 3700 zł za metr kwadratowy. Kupiliśmy ich troszeczkę, później je sprzedawaliśmy. Pierwsze mieszkanie sprzedawaliśmy za 6200 zł za metr, drugie za 10 tys. zł za metr kwadratowy. I trzecie wystawiliśmy za 12 tys. za metr kwadratowy i nie zeszło. Dotąd już te ceny nie doszły. Natomiast potem ceny spadły i na samym dołku aż do 7500 zł. To i tak było więcej niż te początkowe 3700 zł. Kontynuując odpowiedź na Twoje pytanie, czy w perspektywie czasu lepiej mieć dwa mieszkania kupione za gotówkę, które wzrosną na wartości o 10%, 20% czy 50%, niż cztery, pięć mieszkań, które wzrosną na wartości?

Michał: Był u mnie taki podcast o moich planach inwestycyjnych, o pomyśle na zakup 10 mieszkań na wynajem finansowanych kredytami. Podawałem tam powody, dlaczego chciałem realizować ten projekt w tym modelu. Pokazywałem, że zamiast kupić dwa czy trzy mieszkania za gotówkę, chcę kupić 10 mieszkań finansując kredytami. I nadal uważam, że to jest zasadne. Ten scenariusz, który był tam przedstawiany, jest jak najbardziej racjonalny z mojego punktu widzenia. [Przy czym zachęcam do przesłuchania tego podcastu, bo podawałem tam inne powody, dla których chciałem realizować ten projekt. Tłumaczyłem też, że inwestowanie w mieszkania nie jest dla mnie sposobem zarabiania pieniędzy i planowałem realizować poprzez nie inne cele, m.in. optymalizację podatkową.]

Marysia: „Czy aktualnie kupujecie jakieś nieruchomości? Czy uważacie, że rynek jest teraz przegrzany? Bo oczywiście dochody z wynajmu nie fluktuują tak bardzo jak ceny nieruchomości. czy to jest dobry moment na zakup, czy rynek jest przegrzany i wystarczy poczekać i kupić te nieruchomość w niższej cenie?”.

Piotr: I tak, i nie. Czyli pytanie, co masz w głowie. Jest takie słynne powiedzenie Henry’ego Forda: „Jeżeli myślisz, że coś możesz zrobić, lub myślisz, że czegoś nie możesz zrobić, w obydwu przypadkach masz rację”. Czy rynek na pewno jest przegrzany? Po czym to poznajemy? Ja dopiero widzę, że rynek zbliża się do szczytu z 2008 r. Michał powiedział, że dopiero teraz będzie w stanie sprzedać to mieszkanie właśnie w tych cenach, za które kupował w 2009 r. A więc moim zdaniem ten rynek nie jest jeszcze przegrzany, nie widzę żadnych takich symptomów. Ale to jest moje indywidualne zdanie. I spokojnie można dalej inwestować.

W jaki sposób inwestować? Czyli czy mówimy o flipowaniu, czyli zakupach nieruchomości, żeby je sprzedać? Sama definicja flipowania, którą przenieśliśmy od amerykańskich kolegów inwestorów, mówi, że chodzi o to, żeby dodać też jakąś wartość. Czyli nie jest to zakup spekulacyjny. Czyli flipowaniem nie jest zakup nieruchomości, którą kupicie od dewelopera, czyli dziurę w ziemi i spekulujecie, że ona wyrośnie. Nie, flip to jest coś, co kupujemy, żeby dodać wartość, wyremontować, pozbyć się jakichś problemów prawnych itd. Więc flipowanie jest w miarę krótkie i relatywnie szybkie. Uważam, że na każdym rynku da się flipować. Jeżeli kupisz poniżej ceny rynkowej o 10-20% i sprzedasz poniżej ceny rynkowej o 5%, to i tak zarobisz, więc da się zrobić to w miarę krótkim czasie. A nieruchomości to nie giełda. Ceny nie spadają z dnia na dzień czy z godziny na godzinę, tylko z miesiąca na miesiąc i z roku na rok. Więc tam jest czas, żeby spokojnie to zrobić.

Jeżeli mówimy o nieruchomościach na wynajem, to odpowiedziałem na to pytanie wcześniej. Czyli jeżeli teraz nawet kupisz i rynek jest przegrzany, i z tego mieszkania będziesz miała rentowność na poziomie 8%, to co się może złego wydarzyć? To, że nie sprzedasz tego mieszkania i nie zarobisz na nim, ale cały czas tę rentowność wynajmu możesz utrzymać. Jeżeli po pięciu latach stwierdzisz, że jednak chcesz to mieszkanie sprzedać i te nieruchomości nie wzrosły, a nawet spadły o 20%, to ile zarobisz? Tylko 20%, bo osiem razy pięć już mamy zarobione przez te pięć lat na tych naszych pieniądzach na samym wynajmie [jeśli podchodzimy do tego z głową]. Więc jeżeli mówimy o mieszkaniach inwestycyjnych, a ja podkreślam, abyśmy mówili o tych inwestycyjnych, nie o swoich, które kupujemy dla siebie, żeby mieć komfort, móc pokazać się znajomym, żeby wydać pieniądze, których nie mamy, na zakup rzeczy, których nie potrzebujemy, żeby zaimponować ludziom, których nawet nie lubimy. Jeżeli czegoś takiego nie chcemy robić, to nie ma żadnego problemu.

Michał: Ja to rozszerzę, podając taką dygresję z innego rynku. Zastanawiając się nad tym, czy w tej chwili jest drogo, czy nie, to jest spekulowanie na temat tego, czy ceny pójdą w górę, czy w dół. I to jest jedna z rzeczy, której przy długofalowym inwestowaniu nie powinniśmy robić. Bo szanse na to, abyśmy złapali górkę czy dołek w cenach są bardzo, bardzo niskie. Przenosząc tę analogię na giełdę, powiem Wam tak. Spójrzcie, jak wygląda indeks giełdy amerykańskiej S&P 500, jak wyglądał przez ostatnie pięć lat. On rósł. Mamy najdłuższą hossę w historii na giełdzie amerykańskiej. Ja trzy lata temu wyszedłem jako ostrożny inwestor z giełdy amerykańskiej, mam dosłownie jakieś grosze na kontach IKE i IKZE, ale generalnie wyszedłem z wszystkich papierów, które miałem na giełdzie amerykańskiej, bo uznałem, że jesteśmy w przededniu krachu. To było trzy lata temu. Nie pytajcie mnie, ile pieniędzy straciłem przez to, że nie zarabiałem na giełdzie amerykańskiej przez ostatnie trzy lata.

I teraz czy ja czuję się z tym źle, czy nie? Powiem Wam, że czuję się z tym bardzo dobrze. Dlatego że lepiej wyjść za wcześnie niż za późno. I trzeba nauczyć się tego, że inwestowanie, zawłaszcza długofalowe, jest dla ludzi cierpliwych. I to doprowadziło do pewnej zmiany mojej strategii, która nie wiem kiedy zaistnieje. Ale doszedłem do wniosku, że inwestować trzeba non stop, dokładać, nie patrząc na to, czy spada, czy rośnie. I to jest coś, o czym kiedyś Wam pisałem, ale sam tak nie postępowałem w ostatnich trzech latach. Wyszedłem za wcześnie. Teraz boję się, że rzeczywiście te ceny na rynku akcji rzeczywiście są przegrzane. Czy tak jest, czy nie, pokaże nam kolejny rok, kolejne dwa lata lub pięć.

Ja mam gotówkę głównie w nieruchomościach i to raczej krótkoterminowo niż długoterminowo. Tak jak Wam mówiłem, kapitał, który pracuje w inwestycjach innych osób, ale z częścią tego kapitału chcę wrócić na giełdę, ale dopiero wtedy, kiedy ten krach nastąpi. Kiedy on będzie? Nie wiem, ale wiem jedno, że nauczyłem się już takiej cierpliwości, że jestem w stanie przetrwać kolejne 10-15 lat, oczekując na zwrot z giełdy. Na szczęście mam tak duży kapitał, że mogę sobie teraz pozwolić na to, aby znaczącą część załadować w giełdę, licząc na to, że za 10-15 lat będzie wyżej, niż jest w tej chwili, czy będzie w momencie krachu. Ale to jest radykalna zmiana strategii, która pokazuje, że przestaję łapać górki i dołki. I to jest trudne, to znaczy to jest nieintuicyjne, bo zawsze nam się wydaje, że jesteśmy inteligentniejsi niż reszta inwestorów, co nie jest prawdą. Statystycznie jest to kłamstwo.

Więc wracając do inwestycji w nieruchomości. Nieruchomości w przeciwieństwie do giełdy to jest coś takiego, co raczej ma szansę utrzymać sporą część wartości. Nie mówię, że ceny nie spadną, ale na pewno nie spadną do zera. A na giełdzie różnie bywa.

Bartek: „Mam pytanie do Piotra. Zacząłeś inwestować w 2004 r., w 2008 r. byłeś wolny finansowo. Pierwsze pytanie: jak to zrobiłeś, że tak szybko? Drugie: ile trzeba mieć nieruchomości i kiedy stałeś się wolny finansowo?”.

Piotr: Na dzień dzisiejszy, mając tę wiedzę i doświadczenie zdobyte przez te lata – oczywiście nie uważam, aby to było szybko, cztery lata to dość długo – wiem, że można byłoby to zrobić lepiej i szybciej, natomiast taki był czas. Ja się tego wszystkiego uczyłem. Nie było zbyt wiele informacji na ten temat na rynku polskim, więc musieliśmy czytać książki Kiyosakiego, Dolfa de Roos, Donalda Trumpa i innych autorów, którzy opisywali, jak to robią w Stanach Zjednoczonych. Nie było takiego dostępu, nie było żadnych stowarzyszeń, organizacji. Nie było gdzie się tego uczyć. Trzeba było samodzielnie.

Zajęło mi to aż cztery lata, natomiast pamiętajmy, że rynek był sprzyjający i rosnący. Rynek rosnący, zaczynając w 2004 r., to rzeczywiście było odbicie się od dołków z 2001 r. i 2002 r., kiedy ceny nieruchomości zaczęły rosnąć. Natomiast my kupowaliśmy nieruchomości na wynajem, które będą inwestycyjne, więc w tym momencie można zastosować się dokładnie do prostej strategii, którą Kiyosaki pokazuje w grze Cashflow 101. I tam kupujesz nieruchomości albo one dają Ci przychód pasywny na tyle fajny, że gromadzisz jedną, drugą, trzecią i kolejne, albo niestety Twoje koszty są tak wysokie, że nieruchomości kupujesz po to, żeby je sprzedać i później zarobić na nich więcej, aby wykorzystać te pieniądze do kolejnych nieruchomości, ale większych, które dadzą Ci cash flow, który jest odpowiedni. W moim przypadku w 2008 r. koszty mieliśmy na poziomie 11 tys. zł miesięcznie. Tyle wystarczało średnio rocznie, wszystko, co wydawaliśmy, wystarczało. I kupiliśmy 11 nieruchomości, ale to akurat wyszło przypadkowo. Siedem nieruchomości wystarczało, żeby zgromadzić te 11 tys. zł [dochodu], natomiast cztery dodatkowe zabezpieczały ratę kredytową mojego domu. Ponieważ chciałem mieć swoją nieruchomość, ale zapatrzony w Kiyosakiego stwierdziłem, że ktoś musi mi ten dom spłacać, a więc muszę mieć kolejne nieruchomości na wynajem, które będą spłacały właśnie tę ratę kredytową na mój dom, żebym nie był uzależniony od swojej wypłaty, od swojej aktywności. A więc zbieżność liczb: 11 tys. zł i 11 nieruchomości w cztery lata.

Michał: Musisz koniecznie opowiedzieć historię o tym, jak sprzedaliście mieszkanie 50-metrowe za 10 tys. zł za metr i poszedłeś do banku…

Piotr: Mieszkanie na Polance, czyli te kupowane za 3700 zł za m²mieliśmy w kredycie łączonym w banku PKO BP. I tam jak sprzedawaliśmy, mieliśmy możliwość bezciężarowego odłączenia. I jedno z tych mieszkań sprzedaliśmy: 48,5 m², czyli prawie 50 metrów za 10 tys. zł, czyli dostaliśmy prawie 500 tys. zł. Jak poszliśmy do banku, powiedziałem, że dostaliśmy pieniądze, otrzymaliśmy już przelew na konto. I pytam PKO BP: „Jak teraz mam spłacić tę część hipoteki?”.A w banku dowiedziałem się, że ceny nieruchomości tak wzrosły, że te trzy pozostałe mieszkania zabezpieczają ten cały kredyt i nie muszę tego spłacać.

W tym czasie miałem na tapecie swoich komputerów Porsche 911. Więc mówię sobie, czyli ja mogę pojechać do salonu i powiedzieć: „Chcę ten. Tyle ile kosztuje, to ja mam akurat przy sobie”. Gdy przyszedł ten moment, to jednak odhaczyłem to sobie mentalnie – mając taką możliwość poczułem, jakbym już to zrobił. Uznałem, że bez sensu byłoby kupić samochód za 500 tys. zł, skoro ja mogę tę kwotę włożyć w kolejne nieruchomości. I tak zrobiłem. Odhaczyłem i nigdy nie miałem ochoty wrócić do Porsche. Przejechałem się raz czy dwa samochodami znajomych, natomiast wiem, że w moim przypadku zakup takiego samochodu byłyby bardzo nieedukacyjny.

Michał: A jakim samochodem jeździsz? [hahaha]

Piotr: Dwuletnim Fordem, takim samym jak Twój, tylko starszym. Gdy zachciałem sobie tego Forda, to stwierdziłem, że muszę go mieć. Jeździłem Mondeo i nie miałem z tym żadnego problemu, tylko jak zaczęło się ono psuć, to pomyślałem, że czas na zmianę. Ale wybierając ten samochód, kierowałem się tym, że lubię jeździć szybko, więc chciałem Mondeo z bardzo dobrym silnikiem. I gdy zacząłem sobie wyliczać, to ten nowy Mondeo wyszedł mi prawie za 180 tys. zł. Za Mondeo 180 tys. zł?! I skończyło się na 200 tys. zł za Forda Mustanga GT.

Mustang robi super wrażenie, to jest naprawdę fajny samochód. Pamiętajmy, że on jest dwuosobowy. Jest kanapa z tyłu, natomiast możemy zmieścić tam dzieci. Jest to coś takiego jak zabawka, coś dla przyjemności, coś, co sprawia nam wielką frajdę.

Natomiast ja zrobiłem inaczej niż Ty. Gdy już zachciałem tego Mustanga, to pojechałem do Opola, przekonałem szefa salonu, że ma mi go ściągnąć. On mi go ściągnął, zabrał jakiemuś klientowi, który nie był jeszcze zdecydowany. I ja kupiłem go w ciągu 10 dni. Pomyślałem, że chcę i po dziesięciu dniach już nim jeździłem. A Ty?

Michał: Ja testowałem silną wolę. Zamówiłem auto 22 grudnia 2017 r., a odebrałem dwa tygodnie temu [we wrześniu 2018 r.]. W takim czasie można dziecko urodzić. Słabizna. Więc macie przykład Piotra – człowieka, który realizuje marzenia od ręki, i macie gościa takiego jak ja, który nie umie realizować marzeń. Nawet jak już coś zamarzy i ma na to pieniądze, to nie bardzo mu wychodzi, musi czekać. Tak to czasami jest, że trzeba poczekać. I to jest dobry przykład na to, że nawet jak macie kasę, to nie macie dostępu do wszystkiego natychmiast. Ta kasa nie ma znaczenia. Znajomy kupował niedawno Audi Q7, który jest generalnie dwa razy droższy od Mustanga. Czekał na ten samochód dziewięć miesięcy od zamówienia i musiał jeszcze pojechać trzy kraje dalej, aby go odebrać.

Sonia: „Jak najlepiej zorganizować najem pod kątem podatkowo-finansowym, jeżeli jestem właścicielką dwóch nieruchomości na wynajem. Czy mam wynajmować jako osoba prywatna, czy założyć działalność pod to?”.

Piotr: Najlepiej skonsultować się z odpowiednią osobą, która się na tym zna – już wymienialiśmy Wynajmistrz.pl – czyli osobę, która prowadzi rozliczenia, wspomaga właścicieli mieszkań i innych inwestorów. Więc warto nabyć sobie Jego książkę i poczytać publikacje na stronie, zobaczyć webinary. To nie jest prosta sprawa. Może okazać się, że nawet trzeba będzie udać się do doradcy podatkowego i zobaczyć, w jakiej Ty jesteś sytuacji. Jeśli jesteś singielką kupującą mieszkania inwestycyjne – może okazać się, że już dla drugiego mieszkania urząd skarbowy uzna, że to nie jest mieszkanie prywatne i będziesz musiała rozliczać się z działalności gospodarczej. Natomiast jeśli masz męża i dwójkę dzieci, być może pięć i nawet sześć mieszkań u Ciebie przejdzie. To są sprawy indywidualne i trudno dać ogólną receptę. Trzeba udać się do specjalisty i dowiedzieć się, co mogę zrobić w moim konkretnym przypadku.

Michał: Polecam bardzo książkę „Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami”Grzegorza Grabowskiego – to jest właśnie osoba, która stoi za blogiem Wynajmistrz.pl. Grzesiek był u mnie w podcaście i polecam przesłuchanie tego odcinka, bo rozpatrywaliśmy te aspekty.

Kasia: „Zajmuję się edukacją finansową dzieci i pomysł na to wpadł mi po przeczytaniu książki „Bogaty ojciec, biedny ojciec”. I pytanie do Ciebie Michale: jakie są Twoje plany, bo już w jednym podcaście o tym mówiłeś. Bardzo mi się ten pomysł spodobał, bo tutaj na poznańskim ogródku staram się krzewić taką przedsiębiorczość i edukację finansową dzieci właśnie w szkołach podstawowych. Stąd pytanie o Twoje plany”.

Michał: Oficjalnie się tym nie chwalę, bo boję się klęski urodzaju. Działania się toczą, ale to jest taki projekt, który może zająć nawet siedem lat. Powiem w ramach anegdoty, że jadąc tu słuchałem podcastu Tima Ferrissa, odcinek z Jasonem Friedem – jest to osoba, która stoi za firmą o nazwie Basecamp, której większość pracowników pracuje zdalnie, rozsiani są na całym świecie. Istnieje ona prawie 20 lat. Prowadzi ją dwóch gości, którzy są zresztą autorami fajnych książek: Remotei Rework. W szczególności polecam Reworkjako zmianę filozofii tego, jak prowadzi się firmy. I Jason powiedział tam fajną rzecz, która ma zastosowanie również do mojego biznesu, czego ja sobie nie uświadamiałem. Powiedział, że oni w firmie nie mają żadnych KPI, czyli żadnych celów czy metryk nie definiują, które pozwalają weryfikować, czy idą do przodu, czy do tyłu. Oni to po prostu wiedzą. Czyli sobie coś planują przykładowo w cyklu sześciotygodniowym, że coś zrobią, a jak się nie uda… to się nie uda. Wyciągają z tego wnioski i robią dalej. I Jason stwierdził, że wiele firm zapędziło się w kozi róg, próbując zwymiarować swoje biznesy i plany. Jeżeli firma założy sobie, że urośnie w danym roku o 22%, to jak urośnie o 21%, to odbierane jest to jak klęska i porażka – bo nie dowiozło się planowanych rezultatów. A On mówi, że trzeba się cieszyć, że urosło się o 21%!

I to, co ja robię z tym projektem i z innymi, to planuję różne rzeczy i staram się stopniowo je realizować, ucząc się po drodze również specyfiki tego projektu. I projekt, o który pytasz, to jest coś, co toczy się od zeszłego roku. Rok już trwa i ja już wiem, w jaki sposób go zmienić. Teraz trwa nowy rok szkolny, w którym będę różne rzeczy testował i zmieniał. I może się okazać, że projekt ten zajmie mi cztery lata, a może osiem. Sprawa jest w toku i chciałbym, aby powstały też książki na ten temat, coś w stylu Finansowy ninjadla rodzicówi Finansowy ninjadla dzieci, bo to są dwie oddzielne rzeczy, i ta dla rodziców będzie na pewno wcześniej.

Gdy będę gotowy, to powiem o tym więcej. Tylko ja nauczyłem się już, że nie należy zbyt wielu rzeczy mówić, dopóki nie będą zrobione na tyle, żebym miał co powiedzieć. Zapowiedzi wzbudzają pytania i oczekiwania, a mi jest to trudno później dowozić. W trakcie realizacji projektu związanego z wynajmem dziesięciu mieszkań na tyle zmieniła mi się optyka, że nadal nie mam wystarczających wniosków i przemyśleń, aby Wam go ujawnić. A po drugie niepewnie bym się czuł, gdybym po dwóch latach stwierdziłbym, że to bez sensu.

Tomasz: „Mam pytanie odnośnie rynku condo. Co myślicie o tym rynku, czy condo w miastach jest bezpieczną formą inwestycji? I co z gwarantowaną stopą wypłacaną co miesiąc?”.

Piotr: Ja mam co do condo niezbyt pozytywne zdanie. Wszystko zależy od firmy, która to robi. I przy takich inwestycjach zawsze to deweloper zarabia najwięcej. I pytanie, jakie ma intencje i czy on chce bardziej zarobić na metrze kwadratowym i sprzedaży tych inwestycji z gwarantowaną stopą zwrotu. Natomiast kto będzie gwarantem? Będzie jakaś kolejna spółka z o.o., z jakimś kapitałem, nie musi być 5 tys., żeby ładniej wyglądało, można wrzucić przecież nawet milion złotych, skoro zarobiłem sto milionów. I w tym momencie zapytam się, kto z Was zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami albo apartamentami, bo ja szukam prezesa do swojej firmy. I teraz zgłasza się ta osoba, ja ją wybieram i mówię, żeby zarządzała właśnie tym obiektem. I jeżeli będzie dobrze zarządzać, jeżeli będzie koniunktura, to wszystko będzie działało dobrze.

Ja niestety mam negatywne podejście, bo do mnie trafia bardzo dużo inwestorów, którzy opowiadają właśnie o tych złych sytuacjach. Mam doradcę podatkowego, który inwestuje w nieruchomości. Mój prawnik nie inwestuje w nieruchomości. Dlaczego mój doradca inwestuje, a prawnik nie? Dlatego że do doradcy podatkowego idę ze swoimi PIT-ami, dokumentami i mówię: „Ratuj, nie chcę płacić 32%, jak możemy to uratować, aby płacić mniej podatków?”. On widzi, że na wynajmie dobrze zarabiam. A z jakimi problemami idę do prawnika? „Najemca nie chce płacić, nie chce opuścić lokalu”.Więc do prawnika trafiają złe rzeczy.

Do mnie niestety trafia dużo złych rzeczy związanych z condo. Kup sobie mieszkanie na wynajem, sam sobie zagwarantuj tę stopę zwrotu i będziesz sobie sam prezesem odpowiadającym przed sobą samym. Nie chcesz robić tego samodzielnie? Zleć to firmie zarządzającej. Nie wiesz której? Dowiedz się wśród innych inwestorów, która firma zarządzająca jest polecana i którą ludzie sobie chwalą. A jeśli masz możliwości, potencjał budowania biznesu, zatrudnij kogoś, kto będzie Ci nim zarządzał, jeśli chcesz to multiplikować, by tych nieruchomości było więcej.

Michał: Rozszerzę to o dwa punkty. Pierwszy jest taki, że często przytrafią się te inwestycje w condo w takich miejscach, których ja nie znam jako inwestor. Czyli ja w żaden sposób nie potrafię zweryfikować, czy te parametry są dobre, czy złe. Znam ileś tam rynków, mam znajomych w iluś miejscach, ale np. na inwestycjach nadmorskich się nie znam. [Na obiektach hotelowych – także się nie znam.] Więc wchodźmy w to, co rozumiemy.

I druga rzecz, uważajcie, bo będziecie mieli bardzo dużo naganiania na te condo. Ja już to widzę. W zeszłym tygodniu otrzymałem propozycję od firmy zajmującej się budową i sprzedażą takich form inwestowania w condo, i brzmiała ona tak: „Chcielibyśmy, abyś poruszył na swoim blogu tematykę condo, nie wymieniając nazwy naszej firmy i nie ujawniając faktu, że to jest w ramach współpracy”. Czyli krótko mówiąc, abym napisał artykuł czy całą serię i wziął za to pieniądze od nich, a Wam nie powiedział, że to był sponsorowany artykuł!

Mówię Wam o tym dlatego, że czytając w sieci różne rzeczy, możecie czytać peany na ten temat, a widać, że niektóre z tych firm działają w taki sposób, żeby te peany się pojawiały. Ja osobiście jestem bardzo ostrożny. Nie tykam scenariuszy typu wynajem krótkoterminowy, condo, hotele, bo nie czuję tego biznesu. Tam jest za mało gwarancji, a nawet jeśli są, to tak jak powiedział Piotr, instytucja, która jest gwarantem, z mojej perspektywy nie gwarantuje niczego. To jest tylko pobożne życzenie, żeby tak było.

To, co powiedziałem w tej chwili, jest generalizacją, ale jest moją opinią, a Wy macie prawo mieć własną i kompletnie się ze mną nie zgadzać. Przypadek, który przytoczyłem Wam na temat artykułów sponsorowanych i nieoznaczonych, jest prawdziwy. Tak to wygląda.

„Powiedzieliście, że kredyty, kredyty, kredyty, a żyjemy w środowisku niskich stóp procentowych, a to środowisko wiecznie takie nie będzie. Chciałbym poznać Waszą opinię odnośnie tego, jak zmienią się ceny nieruchomości w momencie, kiedy stopy procentowe w Polsce wzrosną cztero-, pięciokrotnie. I czy macie może wiedzę, jaka część kredytów mieszkaniowych w Polsce jest kredytami inwestycyjnymi?”.

Michał: Ja nie ma takiej wiedzy, jaka ilość kredytów jest kredytami inwestycyjnymi.

Piotr: W 2017 r. prawie 5% nieruchomości w Polsce było wynajmowanych.

Michał: OK, ale to jeszcze nie mówi nic o liczbie kredytów. Ja widzę inne zjawisko, którego skala jest olbrzymia, szczególnie w Warszawie to widać, że przychodzi człowiek do dewelopera i mówi: „Poproszę mieszkania”. – „Ile?”. – „Tę całą klatkę, za gotówkę”. Więc generalnie jest coś takiego, że masa ludzi przerzuca gotówkę z banków, gdzie odsetki są niskie, w nieruchomości – po prostu kupują mieszkania za gotówkę. I jeśli pytasz mnie, jak inwestor kupujący mieszkania na kredyt, który ma koszty związane z kredytem, ma szansę zarabiać, jeżeli obok są inwestorzy, którzy kupują za gotówkę i jednocześnie stopy procentowe wzrosną, więc jemu koszty wzrosną i on będzie miał ryzyko, że nie sfinansuje tego, że tych kosztów nie pokryje z bieżących przychodów, to ja powiem tak: cały czas mamy sytuację konkurencji na rynku. I to też nie jest tak, że jeżeli ktoś kupuje mieszkania za gotówkę, to będzie lepszym wynajmującym. Są tacy wynajmujący, którzy potrafią wynajmować pokoje, np. mając kilka mieszkań, w ciągu dosłownie dwóch dni wynajmą wszystkie pokoje, bo wyremontowane mieszkania wystawiają i wynajmują. Są też tacy, którzy mają sześć pokoi w mieszkaniu, cztery wynajęte i na dwa pozostałe nie potrafią znaleźć najemcy przez 2-3 miesiące. To wszystko zależy od umiejętności poruszania się po tym rynku.

Co wydarzy się w sytuacji, kiedy oprocentowanie kredytów wzrośnie znacząco, powiedziałeś kilkakrotnie. To zależy, jaką kto ma sytuację, jak duży dochód z mieszkania już miał. Bo może okazać się, że fakt, że odsetki wzrosły trzykrotnie powoduje, że jego marża po prostu stopniała, nie zarabia na każdym mieszkaniu 1500 zł czy 1000 zł na czysto, tylko 500 zł, ale nadal zarabia. Jak będzie tracił, to co zrobi? Prawdopodobnie upłynni część mieszkań, spróbuje sprzedać część mieszkań po to, by zasypać w pewnym sensie tę dziurę. Spłaci kredyty na tych mieszkaniach, a z nadwyżek, które uzyska, jakoś będzie tam funkcjonować, aby przeczekać ten gorszy okres. Te scenariusze są bardzo różne. Myślę, że najgorzej będą miały te osoby, które kupują mieszkania za drogo, finansując je takimi kredytami „pod korek” i już dzisiaj mają słabą ich rentowność. Ale staramy się tak nie robić.

Piotr: Zdecydowanie. Poza tym jeszcze kwestia tych rat kredytowych czy właśnie stawek procentowych, która może wzrosnąć. Natomiast dlaczego nie mówimy o tym, że mogą spaść? Jaką mamy stawkę referencyjną w Polsce, ile wynosi WIBOR? Około 1,7. Czyli co to znaczy? Że jesteśmy gdzie w porównaniu do Europy? Bardzo wysoko. Cała Europa ma mniej więcej na poziomie zera, Szwajcaria ma poniżej zera, czyli jesteśmy tygrysem gospodarczym Europy? No tak wychodzi. Więc mamy taką stawkę referencyjną, więc do nas kryzys jeszcze tak naprawdę nie dotarł. Uważam, że w najbliższym czasie problem może się jeszcze pogłębić, a więc raty kredytowe jeszcze bardziej mogą spaść, ponieważ bank sobie to rekompensuje. Kiedyś można było brać kredyty, gdzie marża była na poziomie 1% plus WIBOR. Mam kredyt w PKO BP, gdzie wynegocjowałem marżę na poziomie 0,64% plus WIBOR. Natomiast w tej chwili marża na poziomie 2,5% nie jest niczym niezwykłym i inwestorzy to biorą. Jeżeli spadną stopy procentowe i WIBOR będzie na poziomie 0,5%, to nie zdziwię się, gdy marża banku będzie na poziomie 4%, żeby sobie uśrednić. I wtedy to będzie słabe. To będzie coś takiego, jak z kredytami walutowymi, o których Michał wspominał, z frankami czy z euro, gdzie ludzie brali na marży, która była teoretycznie niska, ale kurs walut wzrósł właśnie tak, że ludzie zaczęli mieć problem. Jeżeli jesteśmy zabezpieczeni na wypadek tych normalnych wzrostów, to jeszcze z dwu-, trzykrotnością bym się zgodził, jeżeli będzie duży boom gospodarczy, że znowu wrócimy do WIBORU na poziomie 5%. Natomiast jeżeli WIBOR będzie na poziomie 10%, czyli nasze raty kredytowe będą ledwo spłacane z tego dochodu, to moim zdaniem przy 10-procentowym WIBORZE mamy już sporą inflację. A więc będą też wzrastały ceny. Jeżeli wyabstrahujemy sobie tylko jeden parametr, tylko WIBOR, co będzie, jak on wzrośnie, to jasne, będzie słabo. Natomiast jeśli popatrzymy na całość, kiedy on może wzrosnąć, z jakiego powodu, to moim zdaniem osoby, które mają inwestycje i nie są na rentowności na poziomie 1%, 2%, czy 3%, tylko mają tę rentowność na poziomie 6%, 7% czy 8%, bez problemu powinny sobie poradzić.

[Doprecyzowanie Michała: w tym momencie powinienem podkreślić, że scenariusz spadku stóp procentowych omawiany przez Piotra, wydaje mi się znacznie mniej prawdopodobny, niż scenariusz wzrostu stóp procentowych. To dlatego tak ważne jest, aby przed rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości i przy każdej kupowanej nieruchomości, przeprowadzić dokładną analizę rentowności najmu i to w różnych scenariuszach.

Ja przy wyborze mieszkań na wynajem kierowałem się zasadą, że każdorazowo chcę wnosić wkład własny na poziomie 30% – poniekąd dlatego, że mam nadwyżki kapitałowe i wcale dobrze nie czuję się z kapitałem w banku – oraz dodatkowo inwestycja ma mi się „spinać” nawet w sytuacji, w której łączne oprocentowanie kredytu osiągnie 15% w skali roku (czyli przy WIBOR-ze na poziomie dolnych kilkunastu procent). Obniżenie udziału kredytu hipotecznego w finansowaniu inwestycji, ma negatywny wpływ na całkowitą stopę zwrotu liczoną według włożonego kapitału, ale jednocześnie mniejsze lewarowanie się kredytem, daje większe bezpieczeństwo na wypadek wzrostu oprocentowania kredytu.

Do tego mam całkiem spore oszczędności, które pozwoliłyby mi przetrwać ew. gorszy okres – czytaj: miałbym za co żyć nawet jeśli na wynajmie ponosiłbym straty, czyli do inwestycji przez pewien czas dokładał. Niemniej jednak uzyskiwałbym inne korzyści – ewentualna strata na działalności gospodarczej związanej z najmem dawałaby mi przynajmniej korzyści podatkowe w innych obszarach mojego biznesu (redukcja płaconych podatków). Krótkoterminowo dopuszczam takie rozwiązanie.]

Michał: Czy jako inwestor w nieruchomości boisz się inflacji?

Piotr: Ja bardzo lubię inflację i cieszę się z inflacji, w przeciwieństwie do ludzi, którzy oszczędzają pieniądze. Moje zadłużenie w tej chwili jest spore, bo na poziomie 9 mln zł kredytów hipotecznych. Gdybym spłacał tylko odsetki, to ten kapitał będę miał cały czas. W przypadku inflacji moje zadłużenie nie rośnie, jeżeli spłacam odsetki. Ono jest cały czas takie samo nominalnie. Natomiast wartość tego pieniądza w czasie spada. Więc przez te kilkanaście lat, podczas których brałem kredyty, to jest coś niewspółmiernego. Mieszkanie czteropokojowe na Starym Żegrzu, które w tej chwili pracuje na pokoje, 74-metrowe, kupione zostało za 113 tys. zł w 2001 r., więc ten kredyt na 90 tys. jest śmieszny. Rentowność na dzień dzisiejszy, jak ostatnio wyliczyłem, to prawie 50%, a minęło dość sporo, bo 17 lat od zakupu tej nieruchomości. Ale w taki sposób działają nieruchomości.

Michał: I za rosnącymi stopami, zakładając, że rośnie również inflacja, jednak nasze przychody wzrastają. Bo jednak indeksujemy ceny najemcom, podnosimy czynsze. W pewnym sensie nieruchomości są fajnym zabezpieczeniem przed inflacją z jedną rzeczą, którą trzeba uwzględnić, z takim marginesem błędu, że jedno może wydarzyć się później niż drugie. Podwyżka cen dla najemców z powodu inflacji może nastąpić później niż monent, w którym uderzą w nas wyższe stopy procentowe. Czyli musimy mieć poduszkę finansową, która pozwala nam przetrwać ten gorszy okres, który może trwać kwartał, pół roku, zanim ceny wzrosną.

Krzysztof: „Pytanie do Piotra: gdy dowiedziałeś się, że Kiyosaki tak naprawdę poległ na rynku nieruchomości, to czy to wpłynęło na Twoje nastawienie do inwestycji? Pytanie do Michała: czy wykorzystujesz inwestycje w nieruchomości do optymalizacji podatkowej działalności? To jest ten myk, który był przy tym temacie 10 mieszkań. Kolejne pytanie: mówiliście, że lepiej mieszkać w wynajmowanym, a kupić na kredyt czy za gotówkę mieszkanie swoje, to czy ta różnica i zysk wynika tylko z tego, że lepiej wynegocjujemy stawkę? Jeżeli dobrze negocjujemy, czy ta różnica polega na tym, że my sobie wynegocjujemy dobre warunki, a jednocześnie dużo wyższą stawkę zgarniemy od wynajmującego za to drugie mieszkanie? I jeszcze ostatnie pytanie w nawiązaniu do wolności finansowej i tego pasywnego dochodu: jak to interpretujecie w kontekście nie zjadania własnego kapitału, tylko w zakresie tego, że jest wolność finansowa i jak ona wiąże się z tą pasywnością, bo każdy myśli, że pasywności nieruchomości to jest tak, że mam kapitał, więc teraz siedzę, mogę grać 12 godzin w CS-a i nie muszę się tym zajmować. Czy zarówno Piotr może powiedzieć, że wyjeżdża teraz na Hawaje i kasa spływa do końca jego życia wystarczająco, tak samo czy Ty Michał możesz zamknąć klawiaturę i powiedzieć, że te trzy miliony nie spadnie poniżej tego 200 tys. w najbliższych latach?”.

Piotr: Jak zacząłem czytać Kiyosakiego, bardzo wiele osób zwracało mi uwagę, że w internecie są informacje, że Kiyosaki to hochsztapler, że tego bogatego ojca tak naprawdę nie było, że on ma tak naprawdę biznes związany ze sprzedażą książek, a nie nieruchomości. Mi to zupełnie nie przeszkadzało. Nie miałem poczucia, że Kiyosaki jest moim mentorem, że będę do niego jechał i całował go w pierścień, tylko tak naprawdę jest osobą, która sprzedała mi informację, filozofię, którą kupiłem. Gdy Kiyosaki był w Polsce, to ja nie miałem potrzeby, aby pojechać na spotkanie z nim. Byliśmy zresztą na spotkaniu, gdzie miał być Kiyosaki, ale spędziliśmy ten czas w kuluarach, rozmawiając sobie, więc nawet nie doczekaliśmy jego wyjścia na scenę, zresztą spóźniał się.

Dla mnie najważniejsza była ta informacja, którą dostałem. Jest przychód pasywny i można robić go w taki sposób. Wiedziałem, że są kolosalne różnice, bo już prowadząc swój biznes, będąc osobą samozatrudnioną, trochę wiedziałem, na czym polegają różnice, że będę musiał dostosować to do rynku polskiego i tak zrobiłem. Nie bazowałem na Kioysakim, więc to, czy mu się powodzi, to na mnie nie wpływało. Ja robiłem to na swoim podwórku. I też robię to w wersji takiej, w jakiej on mówi, a nie tak jak robi, czyli ja robiłem to w wersji minimalistycznej. Dla mnie było najważniejsze, aby zbudować przychód pasywny, który zabezpieczy moje koszty. I zabezpieczył. To było 11 nieruchomości i nie mam potrzeby, aby mieć więcej prywatnie, bo w tej chwili te nieruchomości dają mi jeszcze więcej. Koszty mi niestety nie urosły, bo nie mam takich potrzeb, nie jestem też rozrzutny, więc w zupełności mi te nieruchomości wystarczają.

Odpowiadając na trzecie pytanie, czyli dlaczego te nieruchomości kupujemy dla siebie na wynajem, a mieszkamy dalej w wynajmowanym mieszkaniu. Jest kilka powodów, pierwszy z nich to zdolność kredytowa. Jeżeli kupisz mieszkanie dla siebie, to jest to jako Twoje pasywo. I w tym momencie masz koszty, masz kredyt, który jest wzięty – zakładamy, że kupiłeś mieszkanie finansując kredytem hipotecznym. Czyli masz kredyt wzięty na siebie i często kończy się kredytowanie, czyli zdolność kredytowa została wykorzystana i już po inwestowaniu.

Jeżeli kupisz mieszkanie na wynajem, to ono generuje Ci dochód i to, że za chwilę ta zdolność Ci się odbuduje. Mieszkając samemu w mieszkaniu wynajmowanym to już jest Twoja decyzja, czy pokazujesz, gdzie będziesz mieszkał, czy nie. I w tym momencie ta zdolność kredytowa może być lepsza.

Kolejna kwestia jest związana z tym, że np. urodziło mi się dziecko i chcę, aby poszło do przedszkola. Mieszkam załóżmy w Minikowie, ale chciałbym, aby chodziło do najlepszego przedszkola, które jest załóżmy w Suchym Lesie. To co muszę zrobić? Muszę być codziennie szoferem, dwie godziny w jedną i w drugą stronę. Natomiast gdy mieszkanie nie jest moje, to co mogę zrobić? Wypowiedzieć umowę, przeprowadzić się do Suchego Lasu i tam wynajmować. I będę mógł wynająć inne mieszkanie w momencie, kiedy dziecko pójdzie do szkoły. Będę mógł zmienić mieszkanie lub dom, jeśli zmienię pracę. Mam tę wolność.

Kolejna istotna rzecz: jeżeli coś mi się popsuje, zniszczy, mieszkanie zużyje się, to „trudno, panie właścicielu, co zrobić? Może niech pan kupi kolejną, nową nieruchomość i ja ją chętnie wynajmę”. Jeździmy samochodami. Kto z Was chciałby jeździć zawsze nowym samochodem? Mając mieszkanie na wynajem, na swoje potrzeby, wynajmując cały czas, możemy jeździć tak jakby ciągle nowym samochodem. Możesz mieszkać, ile chcesz. Kiedy stwierdzisz, że mieszkanie już się zużyło, to przenosisz się. Najgorsze co można zrobić, to wybudować pierwszy dom dla siebie. Bo albo masz za mały dom, albo za duży. On jest idealny na poziomie projektowania, bo jak już go wybudujesz, to już mógłbyś coś tam zmienić.

Jeśli chodzi o ostatnie pytanie. Ja mógłbym wyjechać, dlatego że mam pracowników. Mając ich, oni mogą pewne rzeczy zrobić. Ja mogę to oddelegować. Natomiast nie mając pracowników, musiałbym robić pewne rzeczy samodzielnie. Więc tak, mógłbym coś takiego zrobić. Natomiast co ja bym robił na tych Hawajach? Jeśli ktoś mnie gdzieś zaprasza, to pytam: „AWi-Fi będzie? A będzie szybki internet, a będzie stałe łącze, dam sobie radę zagrać w World of Warships?”. Lubię przyrodę, fajne widoki. Gdy płynęliśmy rejsem po Fiordach, to było naprawdę pięknie. Wyjść ze statku i zobaczyć te góry, przez które przepływamy. Coś pięknego. Pierwszego, drugiego i nawet trzeciego dnia ten widok był fajny, natomiast czwartego spowszedniał i później takie rzeczy przestają cieszyć. Więc dopóki nie osiągniemy czegoś, to jest to fajne. Kiedyś przeczytałem, że w życiu człowieka są dwa nieszczęścia. Pierwsze to nie móc czegoś osiągnąć, a drugie to to osiągnąć. Więc ta droga jest najfajniejsza. Więc mógłbym pojechać na Hawaje, ale czy spędzić tam cały miesiąc i leżeć na plaży za karę? Ojej!

Michał: Jest kapitał, jakaś stopa zwrotu z tego kapitału i czy mógłbym nic nie robić do końca życia? Odpowiedź brzmi: nie wiem. Trochę tak jest, że osiągasz taki stan, który może przerwać cokolwiek. Nie poruszyliśmy jednego istotnego wątku. Załóżmy, że masz wspólnotę majątkową ze swoją Żoną, osiągacie wolność finansową i po paru latach dochodzicie do wniosku, że ta wolność cieszy bardziej oddzielnie. I nagle okazuje się, że Ty masz tylko pół tej wolności finansowej, czyli tak naprawdę jej nie masz, bo musieliście podzielić majątek.

Innym scenariuszem jest kosztowna choroba, Ty używasz swoich pieniędzy, które zgromadziłeś do tego, żeby jednak wyjść szybko z tego złego stanu. I np. 1,5 mln zł na leczenie to nie jest jakaś duża kwota, a może okazać się, że i kilka milionów to za mało. Więc są różne scenariusze, przed niektórymi da się zabezpieczyć, np. ubezpieczeniami, a przed innymi – nie.

Może okazać się, że to inwestowanie w nieruchomości okaże się totalnym niewypałem za ileś lat z jakiegoś tam powodu. Słyszeliście, że ja w tej chwili nie kupuję mieszkań, więc można powiedzieć, że działam wyłącznie kapitałowo. I robię trochę zakład z rynkiem ogólnoświatowym, że ta moja strategia ma sens, że przez to, że kapitał pracuje krótkoterminowo, to ja chcę mieć go do dyspozycji w jakimś tam stopniu, gdy pojawią się różne okazje inwestycyjne. Nieraz można czekać na ten krach na rynku nieruchomości, który może nigdy nie nadejść, na zjazd cen o 30%–40%, że wtedy obkupię się w nieruchomości. Ale może okazać się, że to nigdy nie nadejdzie. [Co więcej możemy mieć gigantyczną utratę wartości pieniądza i okaże się, że postawiłem jednak na złego konia.] I znowu, dokonuję pewnego zakładu, w którym mogę być przegranym. I ja mam tego świadomość.

Wrócę tu do początku. Ja ten kapitał wypracowałem poprzez własną firmę. I zakładam, że mam kompetencje i umiejętności do tego, żeby dostosowywać się do zmieniającej się sytuacji. Czyli nie tylko umiem coś dzisiaj, tylko że już kilka razy w życiu przebranżowiłem się i wydaje mi się, że jeszcze to potrafię, że za te pięć lat też będę umiał dopasować się do bieżącej rzeczywistości takiej, jaka ona będzie. I to uważam za swoją unikalną umiejętność, która, nawet jeśli stracę większość środków (które dziś mam) przeznaczonych na inwestycje, to trudno, najwyżej znowu wezmę się do roboty. Z czysto excelowego punktu widzenia ten scenariusz wydaje mi się mało prawdopodobny. Bo ja z miesiąca na miesiąc zarabiam całkiem dobre pieniądze. Czyli nie dość, że mam kapitał, który już finansuje moje życie, to jeszcze co miesiąc on przyrasta, powodując, że ta kwota zwrotu jest coraz wyższa. I oby tak było. Ale czy tak będzie? Dla jasności – nic nie jest gwarantowane.

A jeżeli mówimy o własnych nieruchomościach na wynajem, to ten temat w zasadzie w tym czasie u mnie nie istnieje. Mam w tej chwili jedno mieszkanie na wynajem. I to, o czym mówiłem wcześniej, aby amortyzację wykorzystywać do optymalizacji podatkowej, to tego nie robię, bo nie mam tych mieszkań.

Eliasz: „Mało mówicie o budowaniu zdolności. Mam wrażenie, że zakładacie, że ma ją ktoś, kto pracuje na etacie, a tak naprawdę w 90% przypadków kończy się ona na kupnie dwóch kawalerek. Piotr, jak to było w Twoim przypadku, jak budowałeś tę zdolność?”.

Piotr: Ja budowałem tę zdolność ciężką pracą, nie na etacie, tylko na swojej działalności. Na etacie byłem trzy lata. Pracowałem w Ster Projekcie. Później założyłem działalność gospodarczą. I tak mi było fajnie, że na etat już nie wróciłem. Więc zdolność budowałem działalnością gospodarczą i ciężką pracą. Zajmowałem się komputerami, czyli czymś, co lubiłem, więc nie było dla mnie problemu, aby pracować od siódmej rano do trzeciej w nocy, nie codziennie, ale były takie dni, kiedy dawałem z siebie wszystko. I w tym momencie obsługujesz firmy, ludzi prywatnych. Dzięki temu można było zarabiać więcej.

To wtedy w 1999 r. założyłem działalność gospodarczą, a w 2001 r. lub 2002 r. pierwszy raz osiągnąłem 100 tys. dochodu rocznie. To był wyczyn i ciężka praca. Natomiast ta ciężka praca została doceniona przez bank, który zobaczył, że dochody są stabilne. Banki w tej chwili troszeczkę mają dziwne podejście do udzielania kredytów i to, co powiedziałeś, może być słuszne. Banki boją się udzielania kredytów, a więc wszelkie nienormalne sytuacje są dla nich dziwne. Dla nas są zupełnie nielogiczne. Przykładowo: zarabiasz 5000 zł miesięcznie i raptem dostaniesz jakąś większą wypłatę i bank już nie wie, co z tym zrobić, bo woli, aby to było coś regularnego. Lepiej zarabiaj 3000 zł miesięcznie niż nieregularnie 5000 zł, chociaż uśredni się do tych 5000 zł, ale nieregularnie. Więc absolutnie zdaję sobie z tego sprawę, że jest to trudne.

I dlatego też są tacy ludzie, jak doradcy kredytowi, do których udajemy się i oni wiedzą, które banki bardziej sprzyjają inwestorom. Jak znaleźć dobrego doradcę kredytowego? U Michała w podcaście był konkretny człowiek – Roman Szczepankiewicz [wystąpił pięciokrotnie w podcaście WNOP]. Czyli udać się do doradcy kredytowego, który współpracuje z inwestorami i wie o co chodzi. Nie iść do zwykłego doradcy, dla którego będziesz jednorazowym klientem, tylko do osoby, która wie o co chodzi i z nim zbuduj tę strategię zdolności kredytowej. Niech podpowie Ci, co masz zrobić, w jaki sposób przygotować tę swoją zdolność i kiedy będzie ona najwyższa przy Twoim trybie zatrudnienia czy zarabiania pieniędzy.

Marcin: „W jakim wg Was miesiącu najlepiej kupić nieruchomość, w takim sensie, by zaproponować komuś sprzedaż nieruchomości? Chodzi o garaż na wynajem. Czy będzie to grudzień, styczeń czy czerwiec przed okresem wakacyjnym?”.

Michał: Ja odwrócę Twoje pytanie. Nie kupuj, znajdź najpierw chętnego na wynajem i kup dopiero wtedy, gdy będziesz miał chętnego. Na garaż znajdziesz szybciej chętnego, niż nawet ten garaż będziesz miał.

Piotr: Kiedy jest najlepszy moment na zakup nieruchomości? Wczoraj. A drugi najlepszy? Dzisiaj. A trzeci najlepszy? No właśnie… Więc jak będziesz zwlekał, to niekoniecznie zdążysz.

Jeśli mówimy o spekulacji, oczywiście musisz to dopasować. Jeżeli mówimy o tych właśnie nieruchomościach, które będą na wynajem, to w tym momencie – tak jak przypadek tego garażu – nie ma to jakiegoś większego znaczenia. W momencie, gdy będzie więcej chętnych do zakupu i właściciele tych garaży będą je sprzedawać drożej, to wiadomo, że ceny będą wyższe, natomiast Twoja pewność zwiększy się, ponieważ ceny są podnoszone ze względu na to, że łatwo wynająć garaże. W czasie, gdy będą tańsze, o klienta może być trudniej, ale kupisz ten garaż taniej. Więc nigdy bym nie powiedział, że jakiś moment jest najlepszy. To jak przy mieszkaniach na wynajem. Można powiedzieć, że sierpień, wrzesień to jest najlepszy moment, by kupić mieszkanie na wynajem. Nic bardziej mylnego. To nie jest najlepszy moment, to jest jeden z najlepszych momentów, jeden z dwunastu najlepszych miesięcy, w którym można byłoby kupić. Bo każdy kolejny miesiąc będzie równie dobry, żeby kupić, znaleźć ekipę remontową, ponieważ w szczycie sezonu najmu, kiedy wszyscy kupują, tych ekip remontowych jest mało, ceny materiałów budowalnych mogą drożeć. Więc moim zdaniem nie ma czegoś takiego, trzeba po prostu kupować.

Jeżeli masz kupić jedno mieszkanie czy jeden garaż, to rzeczywiście może być problem i będziesz chciał wstrzelić się idealnie. Natomiast jeżeli zechcesz to później uśrednić, kupić jeden, drugi, trzeci garaż, kupić jedno, drugie, trzecie mieszkanie, to naprawdę nie przejmuj się takimi rzeczami. Kup jedną nieruchomość, wynajmij, zobacz, jak się Ci z tym żyje, jaki masz komfort psychiczny i emocjonalny również. Poczuj czy Ci to odpowiada. Jeżeli masz dobrego zarządzającego lub łatwo Ci się tym wszystkim zarządza, to kup kolejną nieruchomość i kolejną. I nie ma znaczenia, czy kupisz w lutym, w lipcu, czy w listopadzie. Ważne, żeby działać.

Agnieszka: „Chciałam zapytać odnośnie tego, co powiedzieliście, aby wchodzić w rzeczy, na których się znamy. Co polecalibyście, aby poszerzyć albo w ogóle zdobyć wiedzę na temat rynku nieruchomości?”.

Michał: Pamiętam, że pojechałem kiedyś na kongres Mieszkanicznika – to jest stowarzyszenie osób, które wynajmują, zarządzają, inwestują w nieruchomości. Posłuchałem iluś tam wykładów i kilka z nich mnie zainteresowało. Wiele rzeczy mi się nie podobało, ale część do mnie trafiała. Podszedłem do tych osób, które tam występowały, przedstawiłem się, pogadałem z nimi chwilę i nawiązaliśmy kontakt. Kogoś tam zaprosiłem na kawę, pogadałem. Tak się zdobywa wiedzę. Na tego typu spotkania jeżdżą inwestorzy, którzy są uczestnikami tego rynku. Więc można wejść w to środowisko i na przerwie pogadać z ludźmi. Nie wiem, ile kosztuje tam wejściówka, ale ktoś podpowiada, że 20 zł, więc to jest cała Twoja inwestycja plus koszty wyjazdu, żeby tam być i czerpać od osób, które w tym siedzą.

Trzeba mieć świadomość, że te osoby są różne i mają różne doświadczenia. Gdy odbywałem pierwsze rozmowy z innymi inwestorami, to ktoś powiedział mi, że ma tylko kawalerki i je wynajmuje. Mi się to nie kleiło. Ja uważałem, że stopa zwrotu z kawalerek jest dla mnie za mała. Ale on miał swój świat i swoje doświadczenia. Więc znowu, trzeba się w pewnym sensie wgryźć w to wszystko, przepytać tych ludzi, wyciągać własne wnioski. I jak uznasz,że chcesz wiedzieć jeszcze więcej, gotowa jesteś zainwestować pieniądze, to można udać się na jakieś płatne szkolenia.

Pamiętam, jak w 2012 r. pojechałem do Piotra na szkolenie. Kosztowało ono 2000 zł. Teraz kosztuje dwa razy tyle. Dwa miesiące zastanawiałem się, czy ponosić taki koszt. Czy dostanę tam taką wiedzę, która jest tyle warta. Szkoda wydawać takie pieniądze, jestem z natury oszczędny. Gdy dziś wejdziecie na stronę Piotra, to moja rekomendacja wisi tam jako pierwsza, wydałem ją w 2013 r. Od Piotra dostałem masę wsparcia przy transakcji, która opisana jest na blogu, gdzie kupiłem mieszkanie na wynajem, w końcu je sprzedałem, bo szybciej znalazłem kupujących niż wynajmujących i wyszedł mi z tego flip. A kupowałem mieszkanie, które było zadłużone, z problemami, u komornika, jeszcze przed licytacją kupiłem. I ten casejest opisany na blogu. I ja bez Piotra nie odważyłbym się tego mieszkania kupić. Ilość „kalafiorów”, która tam wyszła albo mogła wyjść, a została zidentyfikowana przez Piotra przez umiejętne zadawanie pytań, była olbrzymia. I tę transakcję udało się przeprowadzić z sukcesem. Casejest znany, opisany. W trzy miesiące 42 tys. na czysto zarobione na mieszkaniu. Coś, co jest spektakularne, ludziom się podoba i też by chcieli tak robić. Problem jest taki, że wielu osobom wydaje się, że chcą to robić, ale tak naprawdę nie są gotowe, by zmierzyć się z tymi wszystkimi trudnościami. Dla jasności: inwestowanie w nieruchomości nie jest proste. I nie jest dla wszystkich.

Pytacie mnie czasami, dlaczego nigdy na blogu nie opisałem kupowania mieszkań na licytacji komorniczej? Dlaczego nie zaprosiłem Piotra, który kupował masę mieszkań na licytacjach komorniczych, żeby podzielił się swoimi doświadczeniami? Uważam, że nie ma dwóch takich samych przypadków na licytacjach komorniczych. Teoretycznie procedura jest powiedzmy taka sama, a w praktyce za każdym razem wychodzą inne problemy. Doszliśmy do wniosku, że szkoda ludzi ładować na minę. Publikując różne materiały, czuję odpowiedzialność i boję się Wam dawać coś, co przez niektórych może być przeczytane po łebkach i pójdą działać, a później władują się na minę. Więc staram się być bardzo ostrożny w tym, co Wam daję. Jak już Wam coś daję, to chcę Wam dawać w taki sposób, żeby mieć pewność, że ze swojej strony dołożyłem wysiłku takiego, który niemalże gwarantuje, że Wy to zrozumiecie. Staram się, aby przeciętnie inteligentny człowiek rozumiał wszystkie niuanse, które chciałem pokazać.

Wracając do pytania, zdecydowanie nadal polecam szkolenia Piotra tym osobom, które uważają, że chcą działać w nieruchomościach i dla których to będą pieniądze, jakie za chwilę chcą odzyskać w działaniu. „Za chwilę” dla niektórych osób to jest kilka miesięcy, a dla innych kilka lat. Znam takie osoby również z grona Czytelników, które poszły na szkolenie Piotra i przekonały się, że nieruchomości są na tyle złożone, że nie chcą tego robić. I ja uważam, że kilka tysięcy złotych, które zapłacimy za takie szkolenie po to, by dowiedzieć się, że nie chcemy tego robić, bo dla nas to zbyt ryzykowne, to i tak nie jest duży koszt, bo gdybyśmy przypadkiem spróbowali coś na rynku nieruchomości zrobić, to te koszty ponieślibyśmy dużo większe. W pewnym sensie można byłoby to traktować jak koszt nauki.

Piotr: Trzeba być w gronie inwestorów, żeby móc od nich czerpać i z nimi rozmawiać. Więc „Mieszkanicznik” jest jak najbardziej dobrym pomysłem, wszelkie inicjatywy, gdzie spotykają się inwestorzy i będą o tym rozmawiać. Natomiast pamiętajmy, jest dużo wiedzy dostępnej na rynku w formie książek, webinarów, podcastów itp. Wiele z nich to informacje dość ogólne, aby sprzedać coś, co jest dalej. I musimy sobie z tego zdawać sprawę. Tak działa świat. A więc z każdych takich informacji można coś wyciągnąć, natomiast tylko z tych bezpośrednich interakcji z osobą, która coś robi, możesz wyciągnąć coś konkretnego dla siebie.

Dlatego wybrałem taką drogę, nieskalowalną, aby trafiło to do małej garstki ludzi, którzy chcą zrobić dokładnie to, o czym mówię, albo dowiedzieć się, w jaki sposób tego nie robić. I właśnie ta interakcja jest dość ważna, żeby odpowiedzieć na swoje problemy. Bo to, co wyczytasz w książce, obejrzysz w webinarze, to albo się z tym zgodzisz, albo nie. Jeśli nie zgodzisz się z tym, to pomyślisz, że ktoś opowiada jakieś farmazony, a jeśli zgadzasz się, to pokiwasz głową i stwierdzisz, że mądrze gada. Natomiast nie masz możliwości wyjaśniania tego. Te pytania, które padają tu od godziny, to jest najistotniejsze, żebyście mogli sobie wytłumaczyć. Podkreślę jeszcze raz to, co powiedział Michał: inwestowanie nie jest proste i nie jest dla wszystkich. Wy musicie znaleźć tu swoją drogę. Tak jak powiedzieliśmy, że trzeba się w czymś specjalizować, tak trzeba specjalizować się w nieruchomościach. Można być inwestorem pasywnym, można inwestować swój kapitał lub tylko dawać kapitał, który będzie inwestowany w nieruchomości, ale też musicie wiedzieć, kto z kim, bo musicie bazować na zaufaniu, a je łatwo przekierować nie tam, gdzie powinniśmy. Więc trzeba być ostrożnym.

Michał: Jest takie powiedzenie z inwestowania, że taki mandat do uczenia inwestowania mają przede wszystkim Ci, którzy w swoim życiu więcej zarobili na inwestowaniu niż na wszelkich innych formach zarabiania, czyli praca etatowa, własna firma itd. Dopiero wtedy takie osoby mają wystarczające doświadczenie. I mając to na uwadze, zwracajcie uwagę na to, jakie osoby wybieracie sobie jako nauczycieli, bo dzisiaj w sieci jest wysyp ludzi, którzy szkolą z inwestowania w nieruchomości. Pierwsze pytanie, jakie powinno być zadane, to: kiedy zaczęli. Drugie: ile nieruchomości mają albo obrócili. Mówię zupełnie poważnie. Bo może okazać się, że wiedzę sprzedaje Wam koleś, który ma trzy mieszkania albo jedno albo zrobił na dwóch podnajem. Szukajcie ludzi, którzy mają dużo większe doświadczenie, idealnie gdyby zaczynali przed krachem albo w trakcie, żeby ten cykl przeżyli, żeby te spadki były. To jest bardzo ważne, bo łatwo wybrać sobie mentorów, którzy wiedzą nie więcej niż Wy, a robią dobre wrażenie. Życzę Wam ostrożności, zresztą zawsze na blogu przed tym przestrzegam.

O samych doradcach też często mówię cierpkie słowa, czasami przekoloryzując, ale zależy mi na tym, abyśmy nie dawali się łowić. Jestem bardzo asekuracyjny w tym moim podejściu. Czasami za bardzo. Ale zaryzykuję stwierdzenie, że moja świetna sytuacja finansowa dzisiaj wynika z tego mojego asekuranctwa. Warren Buffett ma dwie zasady, jedna z nich to „nigdy nie trać pieniędzy”, a druga – „patrz punkt numer jeden”.

Dziękuję Wam za to, że byliście, dziękuję Piotrowi, że dał się zaprosić, że był tutaj i odpowiadał na Wasze pytania. Dzięki wielkie Piotrze.

===

Długa rozmowa. Jeszcze raz dzięki wielkie dla Piotra za to, że zgodził się poprowadzić to spotkanie. Myślę, że taka formuła spotkań autorskich całkiem fajnie się przyjęła. Więc pewnie będę to kontynuował.

Gdyby ktoś był zainteresowany zdobyciem bardziej szczegółowej wiedzy na temat inwestowania w nieruchomości, na temat podnajmu, flipowania, wynajmu na pokoje, to ja bardzo serdecznie polecam szkolenia Piotra Hryniewicza w ramach takiego projektu, który nazywa się „Edukacja Inwestowania w Nieruchomości”. I każda osoba, która zarejestruje się na takie szkolenie może skorzystać z kodu rabatowego, od pięciu lat dostępnego, kod to: jakoszczedzacpieniadze– bez polskich znaków. I podczas rejestracji, jeżeli tylko zapiszecie się na szkolenie, to dostaniecie chyba ok. 10% rabatu.

Gdybyście chcieli wziąć udział w kolejnym spotkaniu autorskim ze mną, to będzie ku temu bardzo dużo okazji, bo 2 października odbędzie się spotkanie autorskie w Białymstoku, dzień później jestem na konferencji „TOP Start-up Polski Wschodniej”, kolejnego dnia jestem na konferencji „Liderzy Przyszłości” w Białymstoku. Następnie 18 października będę w Olsztynie, a 27 października w Krakowie na Targach Książki, na które bardzo serdecznie zapraszam. W międzyczasie 24 października wystąpię na konferencji „I Love Influencer”, która odbędzie się w Warszawie w Złotych Tarasach. Informacje o wszystkich tych spotkaniach sukcesywnie publikowane są na stronie zcwp.pl/spotkania.

To tyle na dziś, dziękuję Ci pięknie za spędzony razem czas i życzę Ci skutecznego przekoszenia Twoich celów finansowych na wyższy poziom. Do usłyszenia!