Informacje o nowych artykułach i sposobach oszczędzania pieniędzy prosto na Twój e-mail

    

16 porad jak negocjować z deweloperem kupno nowego mieszkania

przez Michał Szafrański dodano 28 lipca 2014 · 104 komentarzy

Negocjacje ceny mieszkania

Nowe mieszkanie kilkadziesiąt tysięcy taniej? To może być największa jednorazowa oszczędność w życiu. Podpowiadam, jak dobrze przygotować się do takiego zakupu.

Sezon wakacyjny sprzyja podejmowaniu poważnych decyzji życiowych. Dla niektórych to moment, w którym rozważają zmianę pracy, inni – decydują się na zakup mieszkania. Tak się składa, że kilku znajomych odezwało się do mnie w lipcu z prośbą o wskazówki, jak negocjować z deweloperem cenę. Podobne pytania pojawiają się także w komentarzach pod wpisami w cyklu artykułów „Zakup mieszkania„.

Negocjowanie z deweloperami do najłatwiejszych nie należy, ale jak najbardziej jest możliwe. Bezpośrednim zapalnikiem do napisania tego materiału była rozmowa z moim znajomym – Marcinem, który w ubiegłym tygodniu dziękował mi za udzielone mu wcześniej porady. Już zbił cenę mieszkania o blisko 12% w stosunku do ceny wyjściowej i zaoszczędził ponad 61 tys. zł. Osobiście mam nadzieję, że to nie koniec 😉 Istotne jest to, że wystarczyło mu do tego kilka rozmów oraz e-maili. Niewiele wysiłku, a warto przypomnieć, że przy mieszkaniu finansowanym kredytem na kilkadziesiąt lat każda wynegocjowana złotówka przekłada się na ok. 2 zł oszczędności.

Jak przygotować się do negocjacji z deweloperem? Zapraszam do lektury. Rozsiądź się wygodnie, zaopatrz w zimny trunek i rozkoszuj tym długim wpisem :)

Negocjujemy, czyli szukamy satysfakcjonującego rozwiązania

Negocjowanie nie jest umiejętnością, z którą się rodzimy. Uczymy się jej przez całe życie. Ja doskonale pamiętam moje pierwsze sukcesy i porażki negocjacyjne. Do dzisiaj wspominam drewniany salon westernowy – zabawkę, o którą stoczyłem batalię z moimi rodzicami. Pamiętam argumentację, której używali, by odwieść mnie od jej zakupu oraz emocje, które temu towarzyszyły. Pamiętam też, że negocjacje zakończyły się moją porażką, ale nauka, którą wtedy wyniosłem, procentowała przez lata i służy mi do dziś.

Już wtedy dowiedziałem się, że dużo lepiej działają argumenty merytoryczne, niż ostre „bo tak!” niepoparte konkretami. Wtedy też zaiskrzyło, że może w tym ścieraniu się nie chodzi wyłącznie o mój interes, ale o to by dwie strony zadowolone były z wypracowanego rozwiązania. W miarę upływu lat coraz lepiej dostrzegam także, jak kolosalne znaczenie ma umiejętność prawidłowego komunikowania się. Często nawet przy zbieżnych interesach rozmówcy nie potrafią się dogadać, np. przez zbytnie nastawienie na mówienie, a nie słuchanie. A właściwe rozpoznanie celów i motywacji drugiej strony jest kluczem do udanych negocjacji. Udanych, to znaczy takich, które kończą się rozwiązaniem satysfakcjonującym dla obu stron.

Właściwa komunikacja jest ważna na wielu poziomach. Poza poznaniem drugiej strony, ma ona także kolosalne znaczenie przy doborze argumentów. Przykładowo: dużo łatwiej będzie nam kogoś przekonać do swojego stanowiska, jeśli posłużymy się zrozumiałymi dla niego danymi i najlepiej takimi, które on sam mógłby zastosować, gdyby siedział po drugiej stronie stołu. Ja nadal najwięcej pracy nad sobą mam do wykonania właśnie w tym obszarze.

Negocjacje cenowe nigdy nie sprowadzają się wyłącznie do ceny. Ja już miałem w swoim życiu takie sytuacje, że pomimo satysfakcjonującej ceny do transakcji nie doszło z powodów emocjonalnych. Jesteśmy ludźmi. Sposób, w jaki się zachowujemy w trakcie rozmów, może spowodować, że negocjacje zakończą się fiaskiem. Zdarzało mi się negocjować z osobami, w przypadku których dochodziłem do wniosku „nie chcę mieć z nim / nią nic wspólnego„. Warto o tym pamiętać – zwłaszcza, jeśli przyjdzie Wam do głowy nadużywać jakichś technik negocjacyjnych. A poza tym negocjować można i trzeba także inne elementy składające się na naszą ogólną satysfakcję. Cena jest tylko jednym z nich.

Dla jasności: ja nigdy w życiu nie byłem na żadnym szkoleniu z zakresu negocjacji. Nie jestem w tej dziedzinie żadnym autorytetem. Zdobywałem i nadal zdobywam wyłącznie doświadczenie praktyczne i nienawidzę się targować – co nie znaczy, że tego nie robię :) Ćwiczę, eksperymentuję, bo nigdy nie wiadomo kiedy ta umiejętność będzie mi naprawdę potrzebna.

Pertraktuję także z samym sobą – chociażby próbując przekonać się, że warto ćwiczyć negocjowanie. Układanie scenariuszy rozmów w głowie, dobór argumentów – to wszystko pomaga mi pokonać mniejszy lub większy stres towarzyszący każdym negocjacjom.

Warto ćwiczyć negocjowanie – nawet, jeśli w najbliższym czasie nie planujemy zakupu mieszkania. Umiejętność poszukiwania i wypracowywania korzystniejszych dla nas rozwiązań – przyda nam się we wszystkich innych obszarach życia. Zresztą pisałem już o tym co nieco w artykule „Jak negocjować wynagrodzenie? 8 przemyśleń pracownika, szefa i przedsiębiorcy„.

Wstęp do negocjacji z deweloperami

Zanim przejdę do omówienia poszczególnych punktów, muszę dokonać pewnego zastrzeżenia: bardzo wiele zależy od tego na jakiego dewelopera trafimy, w którym etapie sprzedaży mieszkań i w na ile popularnej inwestycji. To, jak dużo uda nam się ugrać, nie zależy wyłącznie od nas, ale także od okoliczności negocjacji.

Warto też pamiętać, że przy kupowaniu nowego mieszkania dla siebie, bardzo często towarzyszą nam emocje, które mogą powodować „wyłączenie myślenia”. I tym większe znaczenie mają pierwsze punkty na wymienionej niżej liście. Negocjujemy nie tylko z deweloperem, ale przede wszystkim z samymi sobą.

1. Odpowiednie nastawienie, czyli przekonaj do negocjacji sam siebie

Pierwsza i najważniejsza rzecz, to uwierzyć, że możemy walczyć o niższą cenę. Czy sądzisz, że deweloper był na tyle naiwny, żeby podać jako cenę wyjściową kwotę finalną? Wiadomo, że chciałby ją otrzymać, ale czy naprawdę sądzisz, że nie przewiduje, że nabywcy będą chcieli otrzymać zniżkę? Oczywiście, że tak nie jest :)

Drugie, to uświadomienie sobie, że powinniśmy walczyć o niższą cenę (lub wręcz, że głupotą jest nie domagać się obniżki). Ma to kolosalne znaczenie szczególnie wtedy, gdy zamierzamy posiłkować się kredytem. Zapamiętaj: każdy 1000 zł rabatu, to z grubsza 2000 zł oszczędności z uwzględnieniem kosztów kredytu. Urwiesz 30 tys. zł, to tak jakbyś zaoszczędził 60 tys. zł.

Wiedza o tym to jedno, a umiejętność skutecznego dopominania się rabat, to drugie. Dobrze najpierw uświadomić sobie ile na mieszkaniach zarabiają deweloperzy. Średnia marża na rynku wynosi około 20% i to już po odliczeniu wszystkich kosztów: zakupu działki, projektu, materiałów i całej budowy. To jest średnia marża według rzeczywistej sprzedaży mieszkań (czyli już po rabatach). Ale zdarza się, że marża jest nawet dwukrotnie wyższa i wynosi np. 40%. Zbliżonymi wynikami inwestycyjnymi chwalił się jeden z warszawskich deweloperów. Im bardziej prestiżowa lokalizacja i wyśrubowane ceny – tym marże są wyższe – a co za tym idzie także możliwości negocjacji.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli mieszkanie kosztuje „wyjściowo” ok. 440 tys. złotych i deweloper sprzeda Ci je za 400 tys. zł, to i tak średnio rynkowo zarobi na nim 80 000 zł lub więcej. Z naszej perspektywy urwaliśmy 9%, ale to jeszcze nie oznacza, że nie można ugrać więcej.

Czy już wierzysz, że warto walczyć? Pamiętaj – Twoje nastawienie jest najważniejsze.

2. Dokładnie rozpoznaj sytuację

W tym tekście nie poruszam aspektu wiarygodności danego dewelopera i tego, jakie są szanse na terminowe ukończenie budowy. To co warto jednak rozpoznać w kontekście negocjacji, to sytuacja konkretnej inwestycji:

  • Kiedy rozpoczęła się sprzedaż mieszkań? – to pomoże Ci oszacować, czy ew. konkurencja (czyli inni kupujący) jest duża czy mała.
  • Jaka część inwestycji jest już sprzedana? – jeśli budowa się kończy, a deweloperowi nadal zostało 40% niesprzedanych mieszkań, to Twoja pozycja negocjacyjna jest lepsza, niż w sytuacji, gdy zależy Ci na zakupie ostatniego mieszkania.
  • Jaka jest średnia cena metra kwadratowego mieszkania w tej inwestycji? Czy różni się w zależności od piętra lub atrakcyjności mieszkania?
  • Ile kosztuje miejsce parkingowe w garażu podziemnym? Czy miejsca parkingowe są różnej wielkości? Czy ich ceny są różne?
  • Czy dostępne są piwnice, czyli komórki lokatorskie? Dla wszystkich? Za ile?
  • Jak wygląda poziom cen analogicznych mieszkań w inwestycjach innych deweloperów budujących mieszkania w okolicy?
  • Czy grunt, na którym budowany jest budynek, jest własnością dewelopera, czy jest to użytkowanie wieczyste?
  • W przypadku użytkowania wieczystego – od kogo dzierżawiony jest grunt? Od gminy, czy od skarbu państwa? Ma to wpływ na wysokość późniejszych opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Im więcej informacji zbierzemy na tym etapie, tym łatwiej będzie nam później budować argumentację. Jednocześnie taki „research”, czyli rozpoznanie sytauacji, ma także znaczenie przy przekonywaniu nas samych, czy cena mieszkania jest ceną atrakcyjną, czy nie.

3. Opracuj listę ważnych dla siebie kryteriów wyboru

Czy atrakcyjność danego mieszkania będziesz oceniać na oko (i być może dasz się ponieść emocjom), czy może spiszesz sobie listę kryteriów, które są dla Ciebie ważne i którymi będziesz się kierować? Proponuję zrobić to drugie.

Czasami, gdy zmęczeni jesteśmy poszukiwaniami optymalnego mieszkania, wpada nam w ręce oferta czegoś, co wydaje się lepsze niż 10 ostatnio obejrzanych propozycji. I wtedy łatwo o nieracjonalne decyzje. Taka lista pomaga się opamiętać i „na zimno” (na tyle na ile się da) przeanalizować atrakcyjność kolejnego mieszkania. Co może być na takiej liście? Wszystko co można uznać za wadę bądź zaletę, np.

  • Na którym piętrze jest mieszkanie? Czy jest to najwyższa kondygnacja? Czy może parter, na którym nie chcemy mieszkać (a może właśnie chcemy)?
  • Ilu mamy sąsiadów przez ściany + sufity i podłogi?
  • Czy mieszkanie nie sąsiaduje z windą, która może nam przeszkadzać?
  • Czy z miejsca parkingowego łatwo wyjechać? A może gdzieś są szersze miejsca parkingowe?
  • Czy miejsce parkingowe jest blisko wejścia do klatki?
  • Jak wysokie jest mieszkanie? Czy nam na tym zależy?
  • Orientacja mieszkania w stosunku do stron świata? Czy będzie jasno? Czy chcemy by było?
  • Czy mieszkanie ma piwnicę? Jak duża jest piwnica? Czy jest to dla nas istotne?
  • Odległość od przystanku autobusowego, tramwaju lub metra (w Warszawie).
  • Czas dojazdu do centrum lub pracy – komunikacją miejską i własnym transportem (samochód, rower). I nie chodzi tu o czas teoretyczny tylko rzeczywiste sprawdzenie ile to zabiera w porach, w których najczęściej będziemy się przemieszczać.
  • Odległość i rozmieszczenie na osiedlu takich elementów jak wiaty śmietnikowe, plac zabaw (np. to czy będziemy w stanie widzieć bawiące się dzieci z okna).
  • Sposób oświetlenia osiedla, np. czy prosto w okno nie będzie nam przez całą noc świeciła latarnia.
  • Umieszczenie wjazdów do garaży podziemnych – czy przypadkiem nie znajdują się one dokładnie pod naszym mieszkaniem.
  • Umiejscowienie okien naszego mieszkania w stosunku do głównej drogi osiedlowej, którą co może powodować spory hałas.
  • W przypadku, gdy budynek nie ma garażu podziemnego, zweryfikowanie czy budynek ma miejsca postojowe i czy ich liczba jest wystarczająca / zgodna z przepisami prawa i sposobem zagospodarowania terenu.
  • Odległość do sklepów i innych kluczowych dla nas usług oraz parków i innych atrakcji rekreacyjnych, sklepów, przedszkola, szkoły, kościoła itp.
  • Ilość lat, na które deweloper daje gwarancję usuwania usterek.
  • Poziom hałasu w okolicy.
  • Subiektywny poziom bezpieczeństwa w okolicy.
  • Na ile dobrze się tam czujemy.
  • Planowane w okolicy inwestycje, np. szansa na wybudowanie tuż obok niechcianych przez nas dróg szybkiego ruchu, hipermarketów, kolektorów ściekowych, podstacji energetycznych itp.
  • Widok z okna i to czy ktoś nam przez nie zagląda.

O takich oczywistych sprawach, jak ustawność mieszkania i jego dopasowanie pod nasze potrzeby – nie wspominam.

Negocjacje z deweloperem

4. Opracuj listę swoich atutów, czyli spis tego co możesz zaoferować deweloperowi

Oprócz tego co chcesz i co jest dla Ciebie ważne (patrz punkt wyżej) ważne jest także to, co możesz zaoferować drugiej stronie, czyli deweloperowi. Listę takich dobrych argumentów dlaczego warto się z Tobą układać:

  • Podoba Ci się mieszkanie o „dziwnym” układzie lub inne niechodliwe? – daj o tym znać. Na takim mieszkaniu możesz zaoszczędzisz najwięcej.
  • Wszystko Ci jedno co kupisz, bo potrafisz idealnie rozplanować każdy lokal? – zapytaj dewelopera wprost, które mieszkanie cieszy się najmniejszym zainteresowaniem. A potem twardo negocjuj :)
  • Jesteś elastyczny, jeśli chodzi o harmonogram płatności? – daj o tym znać.
  • Finansujesz się kredytem, ale masz świetną zdolność kredytową? – to także argument, że nie będzie z Tobą problemów.
  • Nie planujesz wprowadzać żadnych przeróbek w mieszkaniu? – to także znak dla dewelopera, że nie przysporzysz mu dodatkowej pracy.
  • Jesteś gotowy kupić więcej miejsc parkingowych, chociaż deweloper wymaga zakupu tylko jednego?
  • Płacisz gotówką za mieszkanie? – super i automatycznie pokazuje to także, że nie można Cię „doić”, bo pewnie ilość gotówki masz ograniczoną i nie bez powodu nie chcesz iść po kredyt.

Ale uwaga: znaczenie tego ostatniego punktu jest często przeceniane. Dla dewelopera nie ma większego znaczenia czy pieniądze przeleje klient czy bank. Nadmierne afiszowanie się z płatnością gotówką można tylko zrazić sprzedawcę. Ale jeśli obudujemy to oszczędnością, nie będziemy epatowali tym, że gotówkę mamy, lecz damy do zrozumienia, że pożyczamy od rodziny i znajomych, i stać nas na wydanie tylko konkretnej, z góry ograniczonej kwoty – to będziemy mieć dobry punkt zaczepienia do negocjacji.

5. Opracuj listę wszystkich kosztów, które trzeba będzie ponieść

To punkt, o którym bardzo często się zapomina. Niby pamiętamy, ale mało kto z moich znajomym w praktyce to robi.

Kluczowe jest zebranie wszystkich kosztów w jednym miejscu. Pokazanie ich w trakcie negocjacji także może być przydatne. Przykładowo: „Na mieszkanie mogę wydać maksymalnie 500 000 zł” – bo tyle mam gotówki lub jest to maksymalna wysokość kredytu, jaki jestem w stanie udźwignąć. „To jest całkowity koszt, w którym musi się zmieścić zakup mieszkania, przeróbki i wyposażenie, koszty okołokredytowe, ubezpieczenia, podatki oraz koszty notarialne związane z przejęciem mieszkania od dewelopera”. Liczymy i pokazujemy, jaka jest maksymalna cena zakupu samego mieszkania.

Jaką zaletę ma takie podejście? Automatycznie rozszerzamy zasięg negocjacji na wszystkie te obszary, które uwzględniamy w naszej analizie kosztów. Z niektórymi z nich deweloper nie jest w stanie nic zrobić, ale w przypadku niektórych jak najbardziej może nam pomóc. Przykładowo: deweloper, który następnie zarządzał także budynkiem, uzgodnił z jednym z moich znajomych, że ten nie będzie musiał ponosić kosztów czynszu przez rok od przejęcia lokalu. Możliwe? Jak najbardziej – o ile tylko uda nam się to wynegocjować. A dla znajomego kolejne kilka tysięcy oszczędności.

Jakie koszty warto wziąć pod uwagę? Te związane z zakupem i te przyszłe. Warto je także porównywać pomiędzy różnymi inwestycjami. Jeśli deweloper nie chce nam jakichś kosztów podać, to warto je oszacować posługując się przykładowymi stawkami z innych inwestycji / osiedli tej firmy.

  • Cena za m2 mieszkania
  • Cena za m2 tarasu (o ile jest)
  • Cena garażu / miejsca parkingowego
  • Cena piwnicy
  • Wysokość prowizji związanej z kredytem – o ile się nim posiłkujemy
  • Koszt ubezpieczenia pomostowego – pomiędzy uruchomieniem kredytu, a podpisaniem aktu notarialnego przejęcia mieszkania (i ustanowieniem hipoteki na rzecz banku). Tu wiele zależy od harmonogramu, jaki przewiduje deweloper. Im później podpisze akt notarialny, tym większy będzie koszt takiego ubezpieczenia.
  • Wysokość podatku od nieruchomości.
  • Wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu – o ile nie jest to grunt własny dewelopera.
  • Wysokość przyszłego czynszu.
  • Wysokość opłat – w szczególności za ogrzewanie. Tu kluczowe znaczenie ma technologia, w jakiej ogrzewany jest budynek i stawki za GJ mogą się znacząco różnić, o czym pisałem już w tym artykule.
  • Standard wykończenia mieszkania w momencie przekazywania przez dewelopera, a co za tym idzie koszty związane z jego ostatecznym wykończeniem pod nasze potrzeby.

W tym ostatnim przypadku można czysto szacunkowo przyjąć, że w przypadku mieszkań oddawanych w stanie deweloperskim, do których zamierzamy się wprowadzić i wyposażyć w nowe meble itp., koszt wykończenia wynieść może, np. 1000 zł / m2 mieszkania. Oczywiście im mieszkanie mniejsze i im wyższy standard wykończenia, tym wyższy będzie ten koszt. Projektanci twierdzą, że nie da się zejść poniżej 1500 zł / m2 😉

6. Oblicz sumę kosztów i nie porywaj się z motyką na słońce

Znając skalę kosztów i wiedząc ile masz pieniędzy (albo ile możesz uzyskać / chcesz wydać), będziesz wiedzieć na czym stoisz.

Mało kto w 100% posiłkuje się gotówką przy zakupie mieszkania. Jeśli posługujemy się kredytem, to warto pamiętać, że im większy mamy wkład własny, tym mniej sumarycznie będzie nas kosztowało mieszkanie. Polecam skorzystanie z dotychczas publikowanych na blogu kalkulatorów (linki niżej).

Niestety pierwszy etap negocjacji ceny mieszkania, to negocjacje z samym sobą – musimy sobie uczciwie odpowiedzieć, na jakie mieszkanie nas stać. Optymizm nie jest tu dobrym doradcą. Jeśli nie nałożymy na siebie ograniczeń w tym zakresie, to kredyt hipoteczny może być kamieniem u szyi, który ciążyć nam będzie przez kolejnych kilkadziesiąt lat. Warto o tym pamiętać. Różne spojrzenia na temat kredytu hipotecznego możecie znaleźć w tych artykułach:

7. Skonsultuj chęć zakupu z kimś krytycznym

Zamierzasz kupić mieszkanie? Podoba Ci się? Zapewne widzisz więcej plusów niż minusów. A w przypadku minusów – próbujesz je racjonalizować i „wybielić” tłumacząc sobie, że to mało istotne wady. Tak działamy. Jeśli do czegoś dążymy, to często na siłę próbujemy przekonać siebie o prawidłowości naszej decyzji. Ile razy kupiliśmy świetny gadżet lub przedmiot, który „musieliśmy posiadać”, a obecnie leży on na półce i nie potrafimy sobie wytłumaczyć, do czego był nam potrzebny?

Wprowadź rozsądnego przyjaciela lub znajomą w temat zakupu mieszkania. Przedstaw materiały, opowiedz o mieszkaniu. Poproś o rzetelną i uczciwą opinię. Posłuchaj i zanotuj. Może zmaterializują się Twoje obawy lub wątpliwości, które próbujesz zagłuszyć. Warto się z tym zmierzyć.

Nie musi to być jedna osoba. Możesz skorzystać z konsultacji z kilkoma znajomymi – najlepiej takimi, którzy już kupili jedno lub kilka mieszkań w życiu. Warto jednak pamiętać żeby nie zatracić się w opiniach innych. To my decydujemy i to nasze zdanie ma największe znaczenie.

8. Zdobądź konkurencyjne oferty od innych deweloperów i z nimi także negocjuj

Nic nie działa tak dobrze, jak konkretna kontroferta innego dewelopera. Nie zaszkodzi, jak na spotkanie z deweloperem, u którego chcesz kupić mieszkanie, przyjdziesz z porównywalną ofertą innego dewelopera. Podobne mieszkanie (a może atrakcyjniejsze) w lepszej cenie. Optymalnie już po negocjacjach cenowych – najlepiej finalna oferta.

Dobrze, gdybyś w rozmowie potrafił pokazać atuty tamtego mieszkania – takie, których być może brakuje temu mieszkaniu, które chcesz kupić. Pokażesz, że jesteś przygotowany, że zależy Ci na zakupie pomimo wad i jednocześnie, że masz prawdziwy orzech do zgryzienia, bo gdzieś indziej mieszkanie jest taniej. Jeśli kupujecie mieszkanie jako para, to jedno z Was może przekonywać drugie do zakupu oferty u innego dewelopera. Taki teatr, ale czasami działa. Im lepiej będziecie przygotowani, tym lepszy efekt możecie uzyskać.

Negocjowanie oferty u deweloperów, u których nie chcesz kupić mieszkania, jest także świetnym sposobem na przećwiczenie pertraktacji bez emocji. Zobaczysz, jakie argumenty stosują sprzedawcy, w jaki sposób próbują Cię przekonać. Z każdą taką rozmową będziesz zdobywać coraz większe doświadczenie i będziesz lepiej przygotowany do kolejnej rozmowy.

9. Zacznij jak najwcześniej i daj sobie dużo czasu, ale nie przeciągaj negocjacji

„Gdy się człowiek śpieszy, to się diabeł cieszy” – jest sporo mądrości w tym przysłowiu. I kolejne „Śpiesz się powoli”.

Im więcej czasu sobie dasz na rozpoznanie sytuacji oraz późniejsze negocjacje z deweloperem, tym większe masz szanse na wypracowanie satysfakcjonującej ceny. Proces negocjacji czasami trwa tygodniami. Czasami świadomie trzeba drugiej stronie dać czas na uzyskanie akceptacji dla kolejnej „świetnej propozycji”. Czasami ktoś wyjedzie na urlop, a czasami – po prostu będziemy chcieli mieć czas na zweryfikowanie kolejnych faktów, np. ponowne sprawdzenie elastyczności innych deweloperów.

Oczywiście duży margines czasowy potrafi być także mieczem obosiecznym – może się okazać, że w trakcie naszych negocjacji z deweloperem, pojawił się inny klient na to samo mieszkanie, co osłabi naszą pozycję. Niemniej jednak warto pamiętać, że szukamy dobrej ceny. Jeśli ktoś nam „zwinie” mieszkanie sprzed nosa, to nie dlatego, że się ociągaliśmy, tylko dlatego, że uznaliśmy, że cena nie jest wystarczająco dobra.

Warto też pamiętać, że przedstawiciele deweloperów mają do wyrobienia swoje plany sprzedażowe. To, że dzisiaj są w stanie walczyć o nas jak lew, nie oznacza, że tak będzie za miesiąc. Nie lubią oni przeciągających się negocjacji i mogą stracić cierpliwość do klienta, który decyzję podejmuje miesiącami.

10. Zabieraj kogoś neutralnego na spotkanie z deweloperem

Pamiętasz punkt o krytycznym spojrzeniu postronnej osoby? Tą samą osobę możesz zabrać na rozmowy z deweloperem. Możesz ją przedstawić jako swojego konsultanta finansowego lub po prostu znajomego, który żywotnie zainteresowany jest tym żebyś nie przepłacił za mieszkanie. Odczytane to może zostać na różny sposób, ale nie słyszałem jeszcze, by obecność takiej dodatkowej osoby uniemożliwiła negocjacje.

Kolega może grać rolę dobrego lub złego policjanta, albo może tylko słuchać i być Twoim „głosem rozsądku” – już po rozmowach. Może podzielić się z Tobą swoimi obserwacjami. Być może naprowadzi Twoje myślenie na nowe tory. Być może, nie mając tak emocjonalnego stosunku do potencjalnego zakupu jak Ty, pomoże Ci zauważyć braki oferty lub „punkty zaczepienia” do dalszych negocjacji.

Jeśli kolega jest zaprawiony w bojach, to może Ci pomóc także w samych negocjacjach. Zanim to jednak nastąpi, to powinniście zaplanować scenariusz takich rozmów i podział ról, a także ustalić kto i kiedy zabiera głos. U mnie, w tej ostatniej kwestii, sprawdzało się przy różnego rodzaju negocjacjach takie podejście: „odpowiadam zawsze ja, przy czym, jeśli przez 5 sekund po zadaniu pytania się nie odzywam, to znaczy, że głos należy do Ciebie”.

W trudnych momentach wprowadzało to pełną napięcia ciszę, a jednocześnie nie musiałem dawać żadnego znaku mojemu towarzyszowi, by wiedział kiedy zabrać głos. Zdarzały się takie negocjacje, w których druga osoba była tylko niemym towarzyszem, co z drugiej strony niesamowicie budowało jej autorytet. Czasami występowałem w takiej roli 😉

11. Oględziny mieszkania i wizja lokalna w różnych porach dnia

Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera na etapie „dziury w ziemi”, to warto przynajmniej zaznajomić się z okolicą inwestycji w różnych porach dnia i wieczoru. Czy w okolicy jest duży ruch samochodowy, czy są uciążliwe hałasy, czy coś nie przeszkadza? Co deweloper zamierza z tym zrobić? Czy Ty jesteś w stanie to zaakceptować?

Jeśli kupujesz mieszkanie, które już stoi, to konieczne są jego oględziny – bez względu na stan zaawansowania prac. Wszystko dobrze obfotografuj i zobacz co Ci się nie podoba. Dobrze już wtedy zabrać do mieszkania kogoś, kto zna się na budowlance żeby ocenił jakość wykonanych prac. Można skorzystać z usług inspektorów budowlanych, którzy wynajmują się za 200-300 zł na takie wizyty. W wyniku takich oględzin możesz przygotować całą listę punktów, które mogą być przedmiotem dalszych negocjacji z deweloperem.

Nawet jeśli niewiele uda Ci się wywalczyć w zakresie obniżenia ceny, to możesz wynegocjować inne korzyści: darmowe przeróbki, wydłużenie okresu gwarancji itp.

Podkreślam znaczenie zdjęć – one doskonale przydają się jako materiał dowodowy, a także pozwalają spokojnie przeanalizować już w domu, to co widzieliśmy. Pamiętaj, że na tym etapie nie będziesz mieć swobodnego dostępu do mieszkania.

Odbiór techniczny mieszkania

12. Skonsultuj umowę z prawnikiem

Odpowiednio wcześnie poproś o wzór umowy – nawet jeśli jeszcze nie wiesz, czy jesteś zainteresowany mieszkaniem. Skompletowanie kilku takich wzorów przyda Ci się, by porównać umowy różnych deweloperów.

A jeśli jesteś zainteresowany mieszkaniem, to warto uzyskać opinię prawnika co do treści umowy. Po pierwsze – pomoże on w prawidłowy sposób zapisać wszystkie te punkty, które my chcielibyśmy dopisać do umowy (w szczególności te, które odzwierciedlają ustalenia ustne z deweloperem). A po drugie – zweryfikuje czy w umowie nie ma „kwiatków”, np. klauzul zabronionych, czy poszczególne sformułowania nie zostawiają niepotrzebnych „furtek” do interpretacji na korzyść dewelopera i w końcu, czy nasz interes jest w umowie należycie zabezpieczony. Oddzielną kwestią jest możliwość ewentualnej egzekucji zobowiązań, ale lepiej, by wszystko zawarte było w obustronnie podpisanej umowie. Warto pamiętać o naczelnej zasadzie „umowy podpisuje się na najgorszy przypadek”.

O co warto zadbać? O to co trudno wyegzekwować, np. zapis, że mieszkanie musi być wykonane zgodnie z normami i wymaganiami Instytuty Techniki Budowlanej odnośnie jakości wykończenia. Dlaczego to ważne? Bo takie wymagania trudno spełnić a ich niewypełnienie jest podstawą do wykonania poprawek w lokalu.

Dodatkowo warto także jasno sprecyzować w umowie, w jaki sposób i w którym momencie mierzona będzie finalna powierzchnia mieszkania. Umowa powinna określać także, przy jakiej procentowej odchyłce strony mogą domagać się pokrycia różnicy kwotowej wynikającej z takiego obmiaru. Warto zadbać o to, byś mógł posłużyć się zewnętrznym ekspertem. Dlaczego to ważne? Jeśli kupujesz małe mieszkanie, to jednostkowa cena m2 będzie raczej wysoka. Jeśli mieszkanie będzie o pół m2 kwadratowego mniejsze niż w pierwotnej wycenie dewelopera, to raczej to przełkniesz (pewnie zmieści się to kilkuprocentowych widełkach zawartych w umowie), ale jeśli zabraknie metra, to na pewno poczujesz, że przepłaciłeś.

Warto powalczyć o to, by dobrze zapisać w umowie ten przypadek – szczególnie wtedy, jeśli to deweloper na etapie budowy dostawia dla Ciebie dodatkowe ściany w mieszkaniu. Jest wysoce prawdopodobne, że skonsumują one powierzchnię.

W naszym poprzednim mieszkaniu płaciliśmy pierwotnie za 72,97 m2 mieszkania, a finalnie otrzymaliśmy 70,05 m2. Różnicę udało się rozliczyć. Dzięki temu zaoszczędziliśmy kilka tysięcy (dzisiaj w Warszawie byłoby to pewnie ponad 20 tys. zł).

Jak negocjować mieszkanie?

13. Rób notatki i spisuj przebieg negocjacji

Bez względu na to, jak bardzo cenisz swoją pamięć, warto robić notatki. W trakcie kupowania mieszkania zdarzy Ci się odwiedzić wielu deweloperów. Od każdego z nich można dowiedzieć się czegoś ciekawego (poza parametrami mieszkania). Notuj to!

Wszystkie notatki są szczególnie pomocne w trakcie negocjacji. Nawet jeśli zabrniemy w jakiś zaułek bez wyjścia (teoretycznie), to można cofnąć się do wcześniejszych ustaleń i poszukać bardziej satysfakcjonującego scenariusza. A jeśli w negocjacjach zdarzy nam się realizować jakiś z góry zaplanowany scenariusz, to dobrze pamiętać co mówiliśmy któremu deweloperowi.

Ja wykorzystuję jako notes plik Excel, w którym opisuję sobie każdą inwestycję. Spisuję w nim różne spostrzeżenia dotyczące danego mieszkania. Odnotowuję datę kontaktu, sposób w jaki się kontaktowałem (mail, telefon, spotkanie), a także kto był stroną inicjującą kontakt. Dodatkowo dopisuję status ustaleń: wynegocjowaną cenę, argumenty stosowane przez strony, inne uzgodnienia i datę deklarowanego kolejnego kontaktu. Zresztą zobaczcie poniższy rysunek. To przebieg moich negocjacji w przypadku transakcji, którą opisywałem na blogu. Istotne dane – ukryłem :)

Co mi to daje? Przede wszystkim pozwala się nie gubić – zwłaszcza wtedy, gdy prowadzę kilka takich procesów negocjacyjnych równocześnie. I pozwala także po jakimś czasie wrócić do szczegółów transakcji – chociażby po to, by rozważyć co można było zrobić inaczej, by osiągnąć jeszcze lepszy efekt, np. gdy kolejny raz będę kupował mieszkanie lub pomagał w tym znajomym.

Kupno mieszkania - negocjacje ceny

Kliknij obrazek, aby powiększyć.

14. Negocjuj wszystko – nie tylko cenę!

Według opinii przyjaznego przedstawiciela dewelopera, standardowy rabat na jaki można liczyć wynosi ok. 5% ceny mieszkania. Dyskutujesz, przedstawiasz argumenty, jesteś miły, ale jednocześnie rzeczowy i udaje Ci się wywalczyć większy upust? Super! Ale to dopiero początek drogi.

Właśnie po to przygotowywałeś i wyceniałeś różne elementy składające się na całkowity koszt mieszkania, by teraz omówić możliwość wrzucenia do oferty „elementów dodatkowych”. Co może być takim elementem dodatkowym? Prawie wszystko :)

Najbardziej standardowym dodatkiem są miejsca postojowe i komórki lokatorskie. Nawet jeżeli przedstawiciel dewelopera ma już związane ręce przy cenie mieszkania, to może je dorzucić jako bonus lub znacząco obniżyć ich cenę. W ten sposób w kieszeni kupującego może zostać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Kolejnym świetnym „elementem dodatkowym” są opłaty notarialne. Nic nie stoi na przeszkodzie żeby deweloper wziął na siebie koszt zawarcia umowy deweloperskiej (zaoszczędzisz kilkaset złotych) lub nawet finalnej umowy przekazania własności (zaoszczędzisz nawet kilka tysięcy złotych).

Warto być kreatywnym w poszukiwaniu kosztów, które może pokryć deweloper :) Wspominałem już powyżej o znajomym, którego deweloper zwolnił – w ramach negocjacji – z konieczności opłacania czynszu przez 12 miesięcy. Poniżej zamieszczam jeszcze kilka dodatkowych pomysłów na negocjacje:

  • Wymiana miejsca postojowego na inne, wygodniejsze lub większe.
  • Większa piwnica
  • Możliwość zabudowy balkonu – z tym trzeba ostrożnie, bo to zmienia kubaturę budynku i może mieć poważniejsze reperkusje dla dewelopera.
  • Jeśli kupujemy stojące już mieszkanie, to można jeszcze powalczyć o bezpłatne wprowadzenie przeróbek: wyburzenie niepotrzebnej ścianki, zmiany w instalacji elektrycznej (przesunięcie gniazdek) itp. Zazwyczaj takie zmiany można wprowadzać bezpłatnie, gdy odpowiednio wcześnie kupujemy mieszkanie, ale gdy ono już stoi, deweloper nie jest tak chętny. Ale da się :)
  • Harmonogram podpisania finalnego aktu notarialnego przeniesienia własności – ma on znaczenie szczególnie wtedy, gdy posiłkujemy się kredytem ze względu na to, że musimy się liczyć z wyższą marżą lub kosztami ubezpieczenia pomostowego, do czasu pełnego przeniesienia własności (wpisania hipoteki na rzecz banku).
  • Pokrycie kosztów użytkowania wieczystego, np. do końca roku, w którym podpisywany jest akt notarialny.
  • Wydłużenia harmonogramu płatności za mieszkanie – o ile nie posiłkujemy się kredytem i nie zależy nam na szybkiej własności.

Chętnie usłyszę od Was w komentarzach co jeszcze można skutecznie negocjować z deweloperem.

15. Przygotuj scenariusz negocjacji i najważniejsze odpowiedzi

Wiem, że czytając tytuł artykułu mogliście pomyśleć, że podpowiem Wam szczegółowo jak się zachować w trakcie negocjacji, jakich słów używać, jak konkretnie prowadzić rozmowę. Tego nie znajdziecie w tym artykule. Osobiście uważam, że odpowiednie składanie dłoni, pocieranie (bądź nie) nosa lub ucha, patrzenie w oczy lub konkretny sposób przewracania oczami nie będą miały najmniejszego znaczenia, jeśli nie będziecie merytorycznie przygotowani do negocjacji. Nie warto zastępować dobrego przygotowania kuglarskimi sztuczkami.

Z doświadczenia wiem, że nic nie działa tak dobrze, jak szczere przekonanie, że mamy wystarczające powody do walki o niższą cenę. W połączeniu z umiejętnością merytorycznego argumentowania oraz po prostu wzajemnym szacunkiem – mamy spore szanse osiągnąć pożądany rezultat :)

Z drugiej strony stołu siedzi najczęściej osoba, która niejedno już widziała i pewnie zna sporo prostych sztuczek. Pamiętajmy, że dla nas to jest mecz wyjazdowy, grany na nieznanym nam boisku, z drużyną, która czuje się u siebie „jak ryba w wodzie”. Lepiej być przygotowanym na każdą sytuację. Jeśli czujesz się niepewnie, to bardzo pomaga przygotowanie sobie scenariusza rozmowy – spisanie wszystkich punktów, które chcesz poruszyć oraz dobrych odpowiedzi na ewentualne pytania, które mogą zostać Ci zadane. „Im więcej potu na treningu, tym mniej krwi na ringu:)

16. Pamiętaj, że negocjujesz z człowiekiem – nie bądź klientem-burakiem!

Ostatni punkt na mojej liście, ale najważniejszy. Pamiętaj, że w negocjacjach chodzi o to, aby obydwie strony wyszły z nich zadowolone. Sprzedawca dewelopera ma prosty cel: ma wyrobić plan sprzedażowy, a jednocześnie – tak po ludzku – chce rozmawiać z ludźmi sympatycznymi i odczuwa satysfakcję, gdy uda mu się dogadać z klientem i jednocześnie wie, że klient wychodzi od niego zadowolony.

Kogo taki przedstawiciel dewelopera nie będziesz szanował? Zacytuję Wam to, co powiedział mi jeden z takich sprzedawców:

Wszelkie próby negocjacji mają jeden wspólny mianownik – nie bądź klientem burakiem.

Czym charakteryzuje się klient burak? Przede wszystkim roszczeniową postawą. W 90% przypadków jeszcze przed obejrzeniem mieszkania padnie z jego ust pytanie „a ile z tej ceny zejdziemy?”. I tutaj drobne wyjaśnienie – oczywistym jest, że każdy chce kupić mieszkanie jak najtaniej. My – sprzedawcy o tym też wiemy. Wiemy również, że tylko kilka procent klientów przyjmuje „z bomby” cenę wyjściową mieszkania. Negocjacje są OK i my też je lubimy.

Problem z klientem-burakiem jest taki, że on od początku wychodzi z bardzo błędnego założenia, że przedstawiciel dewelopera to złodziej i próbuje kantować na każdym kroku. Żaden sprzedawca nie lubi takiego traktowania a klient, który zachowuje się w ten sposób na pewno nie może liczyć na naprawdę dobrą ofertę.

Należy cały czas pamiętać, że obie strony chcą tego samego – jedna strona chce mieszkanie kupić, druga chce sprzedać. Do konsensusu można dojść tylko i wyłącznie współpracując ze sobą a nie traktując siebie nawzajem jak wrogów.

Negocjacje nie kończą się na kupnie mieszkania!

Nawet jeśli zapłaciłeś już 100% ceny mieszkania, to nie musisz kończyć z negocjacjami.

Pierwszym dużym zadaniem, z którym warto zmierzyć się na spokojnie, jest odbiór mieszkania. Poza opisanym już wcześniej zweryfikowaniem finalnego metrażu, warto sprawdzić także wszystkie usterki. Najbardziej pomoże tutaj ekspert – inspektor budowlany z doświadczeniem w odbiorze mieszkań. Przygotuje on listę niedociągnięć: od kątów, poprzez poziom i gładkość wylewki na podłogach, izolację, grubość i jakość tynków (tylko o ile miał możliwość zobaczyć mieszkanie przed ich położeniem), osadzenie okien, wielkość otworów drzwiowych, prawidłowość działania instalacji elektrycznej i wiele innych detali. Poza tym co sprawdzi inspektor, sami powinniśmy zatroszczyć się także o sprawdzenie felerów kosztownych elementów, np. czy grzejniki nie są porysowane, czy okna prawidłowo się otwierają (często to kwestia regulacji), czy nie są porysowane lub w inny sposób uszkodzone. Niczego nie warto odpuszczać. Wady powinny być usunięte przed podpisaniem protokołu przekazania lokalu.

Warto pamiętać o okresie rękojmi i gwarancji, i na bieżąco zgłaszać wszystkie usterki. Nowebudowane bloki mają to do siebie, że przez pierwsze kilka lat intensywnie „pracują”, np. osiadając na gruncie. Efekt? Jeśli wcześnie zabraliście się za wykończenie mieszkania, to już po roku może w nim być widać pęknięcia, może odchodzić tynk itp. Przykład możecie zobaczyć na poniższym zdjęciu. Oto mieszkanie, w którym mieszkamy od niecałych trzech lat.

Remont mieszkania

Aktualnie trwa właśnie jego remont, który wykonywany jest bezpłatnie – w ramach naprawy gwarancyjnej. Przy okazji przedstawiciele dewelopera odmalowują nam większość ścian w pokojach (pozostałe malujemy samodzielnie). Jedyne za co płacimy to farba. A skala prac jest całkiem spora – włącznie ze skuwaniem i ponownym kładzeniem tynku w niektórych pokojach.

Najlepsze jest to, że po zakończeniu prac uzyskujemy kolejne 3 lata gwarancji :)

Deweloper naprawia mieszkanie

A może masz inne sposoby?

Mam nadzieję, że przekonałem Was, że warto walczyć o swoje i dobrze przygotować się do tej walki :) Negocjacje to nie jest nic strasznego, o ile tylko mamy w ręku przekonujące argumenty. Najpierw musimy przekonać jednak samych siebie.

Ostatnia rada: nie wahaj się pokazać, że jesteś przygotowany do negocjacji i masz wszystko przeliczone. Z jednej strony pokazujesz, że kwoty, które podajesz, nie są wyssane z palca, a z drugiej – dajesz do zrozumienia, że szanujesz swoje pieniądze i potrafisz być konkretny. To ostatnie się ceni.

Ten artykuł wyszedł mi bardzo długi, ale jestem pewien, że i tak nie opisałem wszystkich możliwości, jakie mamy kupując mieszkanie od dewelopera. Tu wielka prośba do Was – śmiało podawajcie kolejne pomysły w komentarzach. Miło mi będzie także przeczytać o tym, jakie sukcesy negocjacyjne już odnieśliście i na ile trudno było uzyskać sensowny rabat.

Jeśli podobał Wam się ten wpis, to będę bardzo wdzięczny za jego polecenie Waszym znajomym :)

No i na koniec gratuluję, jeśli dobrnęliście aż tutaj. Koniecznie mi o tym powiedzcie. Kilka dni pisania. Na liczniku widzę właśnie 5165 słów i ponad 36 300 znaków. Czy wolicie taką „cegłę”, czy może ciąć takie materiały na części? Jeśli ciąć, to w jaki sposób? Wasze konstruktywne sugestie są mile widziane.

Miłego dnia i udanych negocjacji Wam życzę :)

OFE czy ZUS? Zostały tylko 2 dni na decyzję!

Przypominam, że to już ostatni dzwonek dla tych, którzy chcą pozostać w OFE. W chwili publikacji tego artykułu zostały już tylko dwa dni, by złożyć deklarację.

Jakie są plusy i minusy? O tym szczegółowo pisałem w artykule”OFE czy ZUS, czyli 27 pytań i odpowiedzi pomagających w wyborze„. Zachęcam do przeczytania i świadomej decyzji.

Zdjęcie na początku: © drubig-photo – Fotolia.com

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to zarejestruj się aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach o oszczędzaniu pieniędzy. Nie ujawnię nikomu Twojego adresu!



{ 104 komentarzy… przeczytaj komentarze albo dodaj nowy komentarz }

Jakub Lipiec 29, 2014 o 08:55

Wpis jak na zawołanie 😀 Zabieram się do lektury.

Odpowiedz

Leon Lipiec 29, 2014 o 09:18

Czekałem na ten wpis przez długi czas :)
Wydaje mi się, że ostatnia porada jest najważniejsza – trzeba być człowiekiem. Zawsze.

Leon.

Odpowiedz

Brygida Lipiec 29, 2014 o 09:21

Jak na razie przejrzałam wpis pobieżnie, bo jestem w pracy :-) ale zapowiada się interesująco i pomocnie. Żałuję, że już mam ustaloną cenę i podpisaną umowę deweloperską…

Odpowiedz

Karol Lipiec 29, 2014 o 09:22

Aż chce się ruszać na poszukiwanie mieszkania. Nawet jeżeli nie miało się tego w planach :)

Odpowiedz

Mateusz Lipiec 29, 2014 o 09:31

Ciekawy i konkretny wpis Michał!
Dobrą „taktyką” którą można stosować we wszelkiego rodzaju negocjacjach (również tych z deweloperem), a którą sobie wypracowałem jest – podejście subiektywne.
Chodzi w nim o zbijanie obiektywnych plusów danej rzeczy, po przez „ale dla mnie nie jest to takie ważne, ważniejsze dla, mnie aby…”.
I tak na przykładzie mieszkania można np. w takcie negocjacji gdy deweloper mówi, że mieszkanie jest słoneczne, powiedzieć, że to świetna wiadomość, ale szkoda, że nie ma już mieszkań z widokiem na las, albo tych z większą kuchnią, bo na tym trochę bardziej Ci zależało niż na tym aby mieszkanie było słoneczne.

Fakty vs. subiektywne odczucia – o faktach można rozmawiać, ale z odczuciami i preferencjami klienta się nie dyskutuje :-)

M.

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:25

Hej Mateusz,

Dziękuję za komentarz. Bardzo dobra technika i potwierdzam, że skutecznie może pomóc w osłabianiu argumentów drugiej strony. Ale nie można przegiąć 😉

Pozdrawiam

Odpowiedz

Szymon Lipiec 29, 2014 o 09:35

Michał,

Super artykuł. Możesz rozwinąć myśl z tego zdania:
„Najlepsze jest to, że po zakończeniu prac uzyskujemy kolejne 3 lata gwarancji :)”

Pozdrawiam,
Szymon

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 09:40

Hej Szymon,

To pewnie skrót myślowy i pewnie nie każdy deweloper daje takie warunki. Niemniej jednak u nas tak to wygląda – jeśli prace naprawcze wykonane zostały przez ekipę dewelopera, to uzyskujemy gwarancję dla tych prac na kolejne 3 lata. Jeśli w tych samych miejscach znowu pojawią się pęknięcia, to możemy je w ciągu kolejnych 3 lat bezpłatnie naprawić.

U nas problem występuje w bardzo konkretnym miejscu – na belkach nośnych. Jeśli coś będzie ponownie „wychodziło”, to raczej w tym samym miejscu.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Marek Lipiec 29, 2014 o 09:51

Bardzo fajny artykuł, na pewno do niego wrócę, bo niedługo mam zamiar kupować mieszkanie.
Czytanie tekstu zajmuje 10-20 minut, więc nie jest to na tyle długo, że trzeba go dzielić na kilka mniejszych artykułów, a poza tym całość informacji jest w jednym miejscu, co ułatwia późniejsze ich odnalezienie.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 09:55

Hej Marek,

Dziękuję za komentarz i opinię. Jest zbieżna z moimi przemyśleniami na ten temat.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Alicja Rygielska Lipiec 29, 2014 o 10:08

Bardzo dobry tekst, z mężem planujemy powoli zakup swojego mieszkania i do tekstu na pewno będziemy wracać kilka razy. „Cegła” nie jest wielkim problemem można to przeczytać w 2-3 podejściach jak ktoś nie ma czasu/siły/ochoty, a nic bardziej nie denerwuje jak urwany tekst i czekanie na dalszą cześć :)

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:26

Dziękuję Alicjo za Twoją opinię. Powodzenia w poszukiwaniu mieszkania :)

Odpowiedz

Gosia Lipiec 29, 2014 o 10:09

No nic pozostaje mi tylko zaprosić Pana na negocjacje jeżeli będziemy poszukiwać mieszkania:)pozdrawiam

Odpowiedz

Tomek Lipiec 29, 2014 o 10:20

Nieźle. Świetny artykuł. Sam od niedawna dopiero zacząłem układać scenariusze, więcej planować i już na spotkaniu przekonałem się, że nieźle to wpływa na negocjacje.

Odpowiedz

Adam Lipiec 29, 2014 o 10:23

Spóźniłeś się Michale miesiąc :)
Kupiliśmy mieszkanie niedawno i udało nam się obniżyć cenę o 350zł za metr (z 6450 na 6100) co dało oszczędność 16 tys. na całym mieszkaniu, może niewiele ale przed kupnem porównaliśmy ceny w okolicy (centrum Krakowa, w cichej okolicy) i u innych deweloperów w okolicy ceny pyły wyższe o 400-500 zł (oczywiście nie oznacza to że nie można tam było wynegocjować więcej – deweloperzy jednak nie chcą negocjować z osobami, które nie wykazują bardzo żywego zainteresowania konkretnym mieszkaniem, spotkania, rozmowy, umawianie się z pośrednikami, prezesami i dopiero po tym można konkretniej negocjować, bo wcześniej nie uzyskasz nic więcej niż ogólnikowych kwot lub procentów i informacji że o wszystkim decyduje prezes).
Mimo informacji od pośrednika, że bank nie pozwala sprzedawania mieszkania z rabatem większym niż 5% udało nam się zejść do 5,5% (czegoś nie zrozumiałem – co ma bank do ceny poszczególnego mieszkania i negocjacji z Kupującym?)

U notariusza dodatkowo wynegocjowaliśmy 2 bezpieczne transze – 10/90 a także możliwość przeniesienia własności na osobę trzecią (koniec budowy za pół roku) co ze względu na duże zainteresowanie tą inwestycją i cenami w okolicy mogło by przynieść zysk jeszcze przed wzięciem kredytu.

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:29

Hej Adam,

Dziękuję za komentarz. Co do ceny mieszkania: zdarza się, że cena wyjściowa jest po prostu dobra u konkretnego dewelopera i niewiele da się z niej urwać.

Tak czy siak – gratuluję skutecznie zakończonych negocjacji i 16 tys. które zostały w kieszeni.

Co do tego maksymalnego rabatu i banku – pierwszy raz o tym słyszę.

Pozdrawiam!

Odpowiedz

Robert Lipiec 29, 2014 o 21:17

Witam

Deweloperzy też kupują na kredyt. W umowach z bankami mają zapisy odnośnie wysokości marży, poniżej której nie mogą zejść. To jest dla banku zabezpieczenie, że deweloper zarobi na odsetki dla nich a nie będzie sprzedawał zbyt tanio i nie pokryje „haraczu” dla banku.

Odpowiedz

Anna Wrzesień 7, 2014 o 18:09

Chodzi o kredyt udzielony deweloperowi przez bank na budowę osiedla.
W umowie jest często zastrzegane poniżej jakiej ceny za m2 deweloper nie może zejść..

Odpowiedz

Magda Lipiec 29, 2014 o 10:26

Hej. Dziękuję za ten artykuł bo właśnie szykuję się do zmiany mieszkania i to na takie od dewelopera. Swoje pierwsze mieszkanie ( w swojej naiwności ) kupiłam bez żadnych negocjacji. Teraz juz nie będę taka uległa :)
Pozdrawiam

Odpowiedz

Mari Lipiec 29, 2014 o 10:36

Z takim przewodnikiem aż żałuję, że właśnie nie zabieram się za zakup mieszkania.

Odpowiedz

Krzyś Lipiec 29, 2014 o 11:31

Długie artykuły są lepsze, wolę taką cegłę

pozdro

Odpowiedz

Ola Lipiec 29, 2014 o 11:41

Dzięki Michał za artykuł – mi potrzebny właśnie ‚na teraz’ ! Ja preferuję miec wszystko w jednym miejscu, tematycznie. Także forma artykułu, jest OK. A że długo – cóż, najważniejsze by niczego nie pominąć i to ważne.

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:30

Hej Ola,

Dziękuję za opinię i cieszę się, że utrafiłem w „tu i teraz” :)

Powodzenia!

Odpowiedz

Anna Lipiec 29, 2014 o 12:29

świetny wpis, rzeczowy bardzo:) akurat chcę zmienić mieszkanie, więc moment trafiony:) naostrzony ołówek i notes przygotowany:) dziękuję i pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Gosia Lipiec 29, 2014 o 13:05

Cegła, ale jaka dobra! 😉

Szykując się do zakupu mieszkania za 2 lata chodzę i wypytuje wszystkich, którzy już kupili o szczegóły – oszczędziłeś im mnóstwa czasu Michale 😀

U jednego z kolegów zdarzyło się, że w jego bloku zostały tylko 2 mieszkania do kupienia. Cena za którą kupił on ok. 3500 zł/m2, cena za którą kupił sąsiad 4,300 zł/m2. Nawet nie musieli za bardzo negocjować, bo deweloperowi zależało na sprzedaży – zaczynał kolejną inwestycję. Mieszkają już 2 lata są bardzo zadowoleni. Czyli trzeba też śledzić sytuację naszego sprzedawcy :-)

Odpowiedz

Jakub Lipiec 29, 2014 o 13:26

Cześć super artykuł. Właśnie myślę o własnych 4 kątach i wyprowadzić się od rodziców.
Będę brał pod uwagę na pewno kilka twoich wskazówek. Życzę jak najwięcej takich artykułów:) bardzo miło mi się je czyta i naprawdę bardzo często powracam na stronę i patrze czy jest nowy artykuł a ten oczywiście był trafiony w 100 %. Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Krzysiek Lipiec 29, 2014 o 14:00

Bardzo rzeczowy artykuł. Dużo się z niego dowiedziałem, chociaż kupieniemieszkania jest jeszcze poza linią mojego horyzontu życiowego. W swoim czasie na pewno do niego wrócę, bo pewnie będzie mi potrzebny :).

Btw, w miejscu, w którym wspominasz, Michale, o kosztach ogrzewania przydałby się link do odpowiedniego artykułu.

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:31

Hej Krzysiek,

Dzięki wielkie za przypomnienie o tym linku. Muszę poszukać tego artykułu 😉

Gdy piszę, to nie zawsze pamiętam o tym linkowaniu.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Bartosz Sosiński - Bankowość Domowa Lipiec 29, 2014 o 14:12

Uff, ciężka lektura, ale mega wartościowa. Ja cały czas waham się pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym, z przewagą na ten drugi. Mimo to myślę że część tych porad wezmę sobie do serca, bo tak jak wspomniałeś, mogą być równie przydatne. Obecnie perspektywa kupna pierwszego mieszkania w życiu jest dla mnie przerażająca, ale oswajam się z tą myślą.
Pozdarwiam i dziękuję Ci za ten wpis,
Bartek 😉

Odpowiedz

Bartek Lipiec 29, 2014 o 14:18

„Jaka część inwestycji jest już sprzedana? – jeśli budowa się kończy, a deweloperowi nadal zostało 40% niesprzedanych mieszkań, to Twoja pozycja negocjacyjna jest lepsza, niż w sytuacji, gdy zależy Ci na zakupie ostatniego mieszkania.”

Co do tych ostatnich mieszkań, to akurat różnie bywa. Czasami jest tak, że deweloperowi zależy na jak najszybszym „zamknięciu” inwestycji i sprzedaży tego ostatniego mieszkania. Często dla dewelopera oznacza to zamknięcie biura sprzedaży, obniżenie kosztów. Więc różnie to może być. Ja pamiętam, że interesowałem się takim ostatnim mieszkaniem w Warszawie u Volumetrica i sami sugerowali, że są skłonni do dużych negocjacji. W końcu nie kupiliśmy, bo było za duże (i mimo wszystko za drogie).

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:33

Hej Bartek,

Dziękuję za komentarz. Tak jak piszesz – dobrze jest poznać motywacje dewelopera 😉

Pozdrawiam

Odpowiedz

Max Lipiec 29, 2014 o 15:47

Wpis super, absolutnie nie ciąć na mniejsze części, wszystko ładnie zebrane i wypunktowane. Dzięki, na pewno wykorzystam :)

Odpowiedz

Kordi Lipiec 29, 2014 o 16:13

A ja zaproponuję kompletnie inny temat na wpis na bloga. Zamiast o tym jak negocjować…. to może czy warto kupować mieszkanie, czy nie?
Skąd ta sugestia? Sam od dawna mam ten dylemat i cały czas wstrzymuje się z kupnem (z różnych powodów). Mam wykształcenie ekonomiczne i zrobienie dla mnie tabelki zysków i strat nie jest zbyt trudne… Natomiast cały czas odnoszę wrażenie, że w Polsce istnieje jakaś dziwna moda, wręcz mania, na zadłużanie się. Nie chcę głosić tu teorii spiskowych, ale deweloperzy i banki rzecz jasna mają w tym interes, żeby w mediach ten owczy pęd do kupowania kreować. I jest to owczy pęd, bo wiele osób przed podjęciem decyzji wogóle się nie zastanawia nad tym czy warto to robić. Czytają w prasie, że tak „wszyscy” robią, więc bez zastanowienia ładują się w kredyty na 30 lat. Ja nie twierdzę, że wzięcie kredytu to jakieś zło… twierdzę natomiast, że z moich obserwacji wiele osób robi to kompletnie bez zastanowienia i przemyślenia kosztów i korzyści. Stąd też moja sugestia na artykół.

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:36

Hej Kordi,

Ten temat był już poniekąd omawiany na blogu przy okazji tego artykułu: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/kupic-czy-wynajmowac-mieszkanie

Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Sith Lipiec 29, 2014 o 16:45

Świetny artykuł! Prawdopodobnie najlepszy jaki tu przeczytałem.
I zdecydowanie wolę taki materiał w całości, a nie dzielony na części.
Kupno mieszkania to z reguły ogrom pracy i czasu, więc poświęcenie 15-20 minut w celu potencjalnego zaoszczędzenia kilkunastu/kilkudziesięciu tysięcy nie powinien być dla nikogo wymówką :)

Odpowiedz

Przemek Lipiec 29, 2014 o 17:18

Witaj Michale :-)
Świetny i rzeczowy artykuł.
Od siebie dodam, że można podjąć negocjacje w kierunku podstawowego wyposażenia.
Np. dodatkowa instalacja pod kino domowe, solidniejsze drzwi wejściowe, inną barwę wewnętrznej stolarki okiennej, itp.
Spostrzeżenia moje nie są bynajmniej od strony klienta, a byłego podwykonawcy u różnych deweloperów.
Owe dodatkowe koszty z pewnością nie ponosi deweloper (przynajmniej w moim i kilku innych przypadkach) zatem dość łatwo powinno się udać wynegocjować kilka kolejnych złotówek.

Odpowiedz

Michał Szafrański Lipiec 29, 2014 o 19:37

Hej Przemek,

Dzięki wielkie. Bardzo słuszna uwaga :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Mariusz Pawlowski Lipiec 29, 2014 o 18:56

Hej ,
Wartościowy artykuł. Jeśli w przyszłości zdecyduje się na kupno mieszkania na pewno skorzystam z Twoich rad. Dzięki

Odpowiedz

Łukasz Lipiec 29, 2014 o 19:25

Michał – jak zwykle w formie!

Genialny tekst – właśnie tego mi było trzeba, wszystko najważniejsze w pigułce. Nic dodać nic ująć

Odpowiedz

Ann Lipiec 29, 2014 o 19:28

Super artykuł na pewno w przyszłości z niego skorzystam. Wolę jedną „cegłę” niż błądzenie po kilku artykułach. Dzięki i oby więcej takich wpisów 😉

Odpowiedz

Wight Lipiec 29, 2014 o 20:35

Niektóre punkty można również wykorzystać podczas negocjacji przy zakupie używanego mieszkania.

Michał w punkcie 5 brakuje linku:
„Wysokość opłat – w szczególności za ogrzewanie. Tu kluczowe znaczenie ma technologia, w jakiej ogrzewany jest budynek i stawki za GJ mogą się znacząco różnić, o czym pisałem już w tym artykule.”

Pozdrawiam

Odpowiedz

Calipso Lipiec 29, 2014 o 20:53

Fajowy artykuł.

1. Wpis długi ale nie do przejścia. Zdecydowanie wolę jeden długi niż kilka krótkich w odstępach.

2. Co do negocjowania ceny to słyszałem o tym ale nie znam osobiście żadnej osoby która w ten sposób kupiła mieszkanie. W necie szukając opinii o inwestycji i deweloperze można spotkać osoby które są zainteresowane mieszkaniami w tym samym bloku. Występując „razem” ale w zasadzie osobno można uzyskać lepsze ceny coś jak zakupy grupowe. Wiem, że to działa w salonach samochodowych bo znajomy znalazł osobę do pary (ostatecznie kupił inny samochód ale cenę uzyskali)

3. Co do samym negocjacji to można jeszcze zatrudnić profesjonalnego negocjatora. Na pewno uzyska lepsze wyniki niż my. Nawet jeśli weźmie kilka tysięcy złotych to może się okazać, że wydana kwota zwróciła się wielokrotnie.

Odnośnie mieszkań od deweloperów. Deweloper to tylko marka. Sam budynek robią firmy podwykonawcze i nie zawsze te same. To znaczy, że między mieszkaniem a mieszkaniem i budynkiem a budynkiem na tym samym osiedlu może być ogromna różnica w jakości wykonania. Deweloper owszem jest zobligowany do przestrzegania norm. Jednak zazwyczaj to odpowiedzialność jest przerzucana w umowach na podwykonawców. (przykład jak to działa w komentarzu wyżej, o oknach itd) Nowe budynki często są sztucznie dociążane (tonowe worki z piaskiem na dachu) by wymusić „wyłażenie” niedoróbek w trakcie budowy. Budynek i tak potem osiada przez kilka lat.

Dobrym sposobem na kupno mieszkania w nowym budownictwie jest kupno mieszkania w kilkuletnim budynku. Bardzo często się zdarza, że sprzedają osoby u których coś wyszło i mają dosyć walki z deweloperem. Cena po której sprzedają bywa niższa niż zapłacona deweloperowi.

Odpowiedz

Adam Sierpień 1, 2014 o 17:46

Przepraszam, ale nie słyszałem większej bzdury niż „dociążanie budynku workami z piaskiem”. W życiu o czymś takim nie słyszałem a tym bardziej nie widziałem.
Pękanie budynków to normalna rzecz. Efekt osiadania budynku i potrafi to trwać kilka lat.

Odpowiedz

Calipso Sierpień 6, 2014 o 21:33

Jesteś z branży? Ja podczas mojej pracy byłem na kilku budynkach gdzie stały rozstawione 1,5 tonowe wory z piachem (takie jak na gruz). Zawsze to były 4-5 kondygnacyjne budynki. Sam kiedyś zapytałem po co one są i dostałem odpowiedź, że za szybko postawili kolejne piętra i dociążają/obciążają konstrukcje. Dzisiejsze mieszanki pozwalają wylewać w bardzo szybkim tempie do tego stopnia, że podczas wiązania wydziela się ciepło od reakcji chemicznych. Byłem na wielu budynkach na różnych etapach budowy i również po. Osiadanie osiadaniem, ale po rodzajach usterek widać, że niektóre budynki powstawały za szybko.

Jeśli jesteś z branży to z chęcią posłucham twojej opinii na ten temat bo ja wznoszeniem budynków się na co dzień nie zajmuję ale mam z tym styczność. Chętnie poszerzę swoją wiedzę.

Odpowiedz

Natalia Lipiec 29, 2014 o 20:55

Zdecydowanie cegła, choć ten artykuł aż tak bardzo „ceglasty” nie jest, bywały bardziej obszerne.
Część z tych wskazówek przyda się również przy negocjacjach na rynku wtórym (parter, mieszkanie do remontu etc.). Jednak u dewelopera chyba jednak najwięcej można ugrać. Osobiście przymierzam się do zakupu mieszkania na rynku wtórnym, ale przyszłościowo Twoje wskazówki będą bardzo pomocne :)
Pozdrawiam

Odpowiedz

Krzysztof Lipiec 29, 2014 o 21:04

Kilka rad/uwag:

1. Prośmy dewelopera o powierzchnię użytkową wg PN-ISO 9836, czyli powierzchnia liczona po podłodze w stanie wykończonym (wg starej normy będziemy stratni o tynki). Warto też pamiętać, że do powierzchni użytkowej wliczamy tylko powierzchnię powyżej 1,9m. Warto inwestować w skosy:-)
Sądy uznają, że metraż różniący się o 2-3% nie jest istotną różnicą i może wynikać z błędów pomiaru. Taka różnica w metrażu powinna być pominięta zarówno przez kupującego jak i sprzedającego przy ustalaniu ceny lokalu, ale zawsze możemy ponegocjować.

2.To, że w studium, czy planie zagospodarowania nie ma pod naszym oknem drogi (autostrady, ekspresówki, dwupasmówki etc) nie znaczy, że nie powstanie za 2 lata. Od tego przecież jest specustawa i procedura ZRiDowska (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej wydawane przez wojewodę ). Plany miejscowe w Warszawie są tylko w 1/3 miejsc. W przypadku braku planów pytajmy w urzędzie o wydane WZ (warunki zabudowy) i pozwolenia na budowę powołując się na prawo do informacji publicznej (w razie odmowy wpisać sobie to prawo do googla, to takie samo prawo człowieka jak prawo do ŻYCIA!).

3. Szukając mieszkania szukajmy dużo zieleni. W perspektywie kilkunastu lat powinna ona zapewnić większy wzrost wartości mieszkania niż 3 garaże na mieszkanie.
Na koniec sprawdźmy czy działka nie stoi na terenach zagrożonych powodzią lub podtopieniami. Mapy są ogólnodostępne w internecie, stąd sądy uznają, że przed zakupem każdy może się z nimi zapoznać. Czy to ma znaczenia? Poza ewentualną powodzią także wyższe koszty ubezpieczenia (podobnie jak na ścieżkach podejścia do lotnisk).

4. Kupując dziurę w ziemi… wymagajmy dobrych zabezpieczeń (temat na długi wątek) i jeszcze większych zniżek. W końcu to inwestycja o wysokim ryzyku.

5. Miejsca parkingowe to nie wszystko. Kiedyś zapewne większość z was będzie miała dzieci. O ile będą normalne szybko zrezygnują z bycia podwożonym do szkoły (nie mówiąc o znienawidzeniu was jeśli zamieszkacie parę kilometrów od miasta). Warto by wtedy do szkoły miały dobre połączenie jak nie zbiorkomem to rowerem. Nie wiem jak u was, ale w Lublinie całkiem sporo dzieciaków jeździ rowerami do szkoły podstawowej.

Odpowiedz

mmatys85 Lipiec 29, 2014 o 21:48

Dzięki Michał za artykuł. Ja jestem już po, ale niestety nie zawsze da się cokolwiek ugrać z deweloperami, negocjowałem dwa mieszkania z parkingiem i komórką lokatorską i niestety obie negocjacje okazały się nieskuteczne…dlaczego ? Deweloper miał na te mieszkania więcej chętnych , nie negocjował tylko ze mną ale z innymi zainteresowanymi i mieszkanie dostał ten co pewnie chciał najmniejszy rabat/albo wcale. Z osobistego już doświadczenia deweloper nie zejdzie z ceny gdy chodzi o bardzo dobrą lokalizację która cieszy się dużym zainteresowaniem oraz na początku sprzedaży mieszkań. Niestety najlepsze mieszkania schodzą najczęściej na początku sprzedaży a wtedy nici z obniżki. Dopiero jak początkowy boom sprzedażowy opadnie jest szansa na negocjacje.Ja nastawiłem się, że bez obniżki ceny od dewelopera nie kupie , negocjowałem ponad miesiąc….i w ostatnim dniu gdy już pogodziłem się z pełną ceną mieszkanie zostało sprzedane. Jak komuś się nie śpieszy to warto negocjować. Pozdrawiam :)

Odpowiedz

Aleksandra Lipiec 30, 2014 o 00:50

Witam,

Bardzo dobry artykul i nie szkodzi , ze taki dlugi.
Kupujac pierwsze mieszkanie popelnilismy wiele bledow. Do kupna nastepnego napewno zaprosimy Ciebie Michale.
Tych informacji jest tyle, ze czlowiek pracujacy na etacie i do tego jeszcze za granica nie jest w stanie sie do takiego przedsiewziecia dobrze przygotowac.

pozdrawiam

Odpowiedz

maja Lipiec 30, 2014 o 08:17

Witam
Oczywiście dołączam do grona zachwyconych blogiem ,i muszę powiedzieć ze juz się od niego uzależniłam.
Ale nie przyszłam słodzić 😉 tylko zadać konkretne pytanie
CZY I KIEDY MOŻNA SPODZIEWAĆ SIĘ TEMATU (obiecanego )) O ZAKUPIE MIESZKANIA Z LICYTACJI KOMORNICZEJ ?

Proszę miej to na uwadze :)
pozdrawiam!

Odpowiedz

Piotrek Lipiec 30, 2014 o 08:33

Cześć Michał,

Artykuł jest rozbudowany i w całości dotyczy negocjacji. Oprócz wiedzy, trzeba mieć moim zdaniem predyspozycje interpersonalne do dobrych negocjacji. Konkluzja jest taka, że nie jest łatwo być dobrym negocjatorem. Wobec tego mam pytanie – co myślisz o wynajęciu profesjonalnego negocjatora? Na papierze ich oferty wyglądają dobrze. Ich wynagrodzenie jest ułamkiem kwoty, którą uda im się zbić, czyli im więcej wygenerują nam oszczędności tym sami więcej zarobią. Na pewno mają doświadczenie niezbędne w negocjacji, których może nam zabraknąć, gdyż dla nas to może być pierwsza, a jednocześnie największa transakcja w życiu.
Wydaje się, że to rozwiązanie ma sporo plusów, nie mam jednak spojrzenia na minusy. Co myślisz o takim rozwiązaniu?

Odpowiedz

Michal Lipiec 30, 2014 o 11:50

Witam,

pytanie moze troche nie na temat, ale co Pan sadzi o private banking?
Czy cos takiego jest dobrym rozwiazaniem dla osoby o zarobkach ok. 15k zl/mc.

Czy mozna ufac ich doradcom/opiekunom, czy lepiej miec normalne darmowe konto i samemu wszystko sprawdac. Zastanawiam sie nad tym, poniewaz czasami nie mam czasu tak pilnie sprawdzac swoich finansow.

dziekuje i pozdrawiam

Odpowiedz

P. Sierpień 3, 2014 o 11:51

Dolaczam sie do pytania… :)

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Michał Szafrański Sierpień 5, 2014 o 13:11

Hej Michał,

Z praktyki wiem, że bardzo trudno jest zaufać doradcom finansowym. Ci którzy mienią się doradcami inwestycyjnymi zazwyczaj nimi nie są (tych jest około 500 w Polsce).

Ja wyznaję zasadę, że najlepszymi doradcami finansowymi dla nas samym – będziemy my sami, przy czym oczywiście wymaga to pogłębiania swojej wiedzy finansowej. I temu m.in. służy ten blog oraz cykl „Elementarz Inwestora”, który realizujemy wspólnie ze Zbyszkiem z bloga App Funds – http://jakoszczedzacpieniadze.pl/elementarz-inwestora

Jeżeli liczysz na to, że „private banker” wyręczy Cię z odpowiedzialności za Twoje inwestycje, to doradzam daleko posuniętą ostrożność. Kontrola najwyższą formą zaufania.

Trochę na temat sprawdzania doradców kredytowych pisałem tutaj: http://jakoszczedzacpieniadze.pl/jak-znalezc-dobrego-doradce-kredytowego – może znajdziesz tu także coś dla siebie w kontekście sprawdzania innych doradców z obszaru finansów.

Pozdrawiam

Odpowiedz

Przemek Lipiec 30, 2014 o 12:18

Jeśli chodzi o mieszkania z rynku wtórnego, to też da się zbić cenę. Najlepiej kupić poza pośrednictwem biur nieruchomości, które inkasują, oczywiście od sprzedającego, ok 3% wartości mieszkania. Większość zbywających w ten sposób chce zaoszczędzić. Bardzo słusznie pod warunkiem, że wiemy jak się za to zabrać.
Ale do rzeczy. ….
Jeśli znajdziemy już swoje wymarzone 4 ściany, to nie przystępujmy od razu do negocjacji, bo nikt nie będzie „zjeżdżał” z ceny komuś niezdecydowanemu. Dobrze gdyby sprzedający miał poczucie, że jesteśmy w pełni wypłacalni i zdecydowani aczkolwiek nie „napaleni”.
Ostatecznie prosimy o jeszcze 2% upustu, ponieważ kupujemy bez pośrednictwa biura, które bierze 3%. W tym momencie warto się przygotować z dokładnymi danymi ile ów sprzedający zaoszczedzi kiedy zdecydujemy się na zakup mieszkania, ale tylko i wyłącznie poprzez biuro, które jest ubezpieczone od przykrych niespodzianek.
Jednakże kiedy nasz wybór padł na ofertę z biura, to śmiało możemy już bezpośrednio z nimi negocjować. Proszę mi wierzyć, potrafią dużo zdziałać. Jako były agent podałem najbardziej skuteczne metody.
Pozdrawiam i powodzenia 😉

Odpowiedz

IceQ Lipiec 30, 2014 o 13:55

Hej Michale,

Jak zwykle brawo za bardzo fajny i wyczerpujacy temat artykul. Fajnie ze wspomniales o fakcie ze mozna negocjowac wszystko nie tylko cene

Odpowiedz

Kamil Lipiec 30, 2014 o 18:02

Michale, jesteś niesamowity.

Przygotowanie merytoryczne naprawdę robi wrażenie, tekst długi, ale przechodzi się przez niego z przyjemnością. Od około roku zastanawiam się nad przejściem z etapu najmu na etap zakupu mieszkania i co prawda artykuł nie rozwiał moich wątpliwości, ale i tak jestem bogatszy o wiedzę w temacie.

Również dołączam się do prośby o przeanalizowanie tematu private bankingu.

Pozdrowienia!

Odpowiedz

Marcin Lipiec 30, 2014 o 18:07

Długi artykuł jest lepszy, bo wszystko jest w 1 miejscu, nie trzeba skakać, szukać itp.

Odpowiedz

Sebastian Lipiec 31, 2014 o 08:45

Bardzo fajny blog, bardzo fajny artykuł – mimo, że długi i już przy 8 punkcie miałem rezygnować, to jak przemknęła mi gdzieś wzmianka o buractwie, postanowiłem jednak doczytać z ciekawości do końca :)

Myślę, że nie jeden skorzysta ze wskazówek :)

Odpowiedz

Paweł Lipiec 31, 2014 o 14:51

Nieco off topic, ale nie chciałbym by się zmarnowało. Mam kilka kuponów (ważnych do 14 sierpnia) dla osób do 27 roku życia do Credit Agricole. Chętnie odstąpię młodym ludziom z Krakowa. Za założenie konta dostaniecie 50 złotych i do 20 złotych miesięcznie za płatności kartą (przez rok). Konto bezpłatne. Często mam wył. tel. więc wystarczy sms tel. 500554878

Odpowiedz

klientka Lipiec 31, 2014 o 14:52

Czytałam już kilka artykułów z poradami na temat negocjowania z deweloperami.
Tu zainteresował mnie punkt, z wystrzeleniem prosto z mostu z pytaniem ile deweloper może zejść z ceny.
Przyznam, że choć faktycznie może to źle wyglądać, w paru miejscach czytałam, że podobno ta technika skutkuje.
Osobiście jednak uważam, że trzeba zachować się jak człowiek – wtedy lepiej na tym wyjdziemy :)

Odpowiedz

Michal Lipiec 31, 2014 o 19:06

Zawsze mozna sprobowac zaozczedzic na VAT przy zakupie mieszkania i miejsca postojowego…po ustaleniu ceny zaproponowac zeby podniesc cene mieszkania a miejsce postojowe obnizyc np do 1tys zl…zaoszczedza sie 15% na roznicy stawki podatku VAT a deweloper tak naprawde nic nie traci…i tak dla niego jest wazna kwota netto jaka sie placi za kupione mieszkanie i miejsce postojowe

Odpowiedz

Adam Sierpień 1, 2014 o 18:02

Jak zawsze świetny artykuł Michale.
Jako osoba trochę znająca branżę, to mam jedną uwagę. Mimo dobrych chęci deweloper nie zawsze jest wstanie podać ile będzie wynosił dokładnie czynsz jeśli budynek jest jeszcze na etapie budowy. Jeśli sam będze zarządzał to na pewno może to podać w dużym przybliżeniu, ale taka opcja jest często mało korzystna dla nabywców mieszkań. Natomiast jeśli zarządcę wybierze wspólnota mieszkaniowa to trudno zgadywać ile czynsz będzie wynosił.
Należy zacząć od tego, że tzw. czynsz to tak naprawdę „zaliczka na utrzymanie części wspólnych”. W jej skłąd wchodzi wiele elementów (np. ochrona, utrzymanie zieleni, sprzątanie, naprawy, fundusz remontowy, serwis wind oraz innych urządzeń technicznych i wiele innych). Trudno deweloperowi zgadywać czy wspólnota będzie chciała np. ochronę, czy ma ona być tylko w godzinach nocnych czy przez całą dobę, czy sprzątać mają mieszkańcy czy wynajęta firma, ile to będzie kosztować, jaki zakres obowiązków firmy sprzątającej…. To jest temat rzeka na oddzielny wpis.

Odpowiedz

Robert Sierpień 2, 2014 o 03:33

Kolejny fajny artykuł! Przypomina mi on trochę mnie samego, gdy „przygotowywałem” się do negocjacji z developerem.
A negocjowałem naprawdę ostro… Przyszło mi to o tyle łatwo, że moim głównym „narzędziem” w całym procesie negocjacyjnym był adres e-mail, bo na żywo chyba nie dałbym rady aż tak się upierać przy swoim 😉
Koniec końców, na początku 2008 roku kupiłem mieszkanie po niewiele ponad 6 tys. za metr kwadratowy, a ostatnie mieszkania jeszcze się sprzedają i developer śpiewa sobie nawet 6900 za metr. O tym, że nie ma już praktycznie żadnego wyboru, chyba nie trzeba wspominać 😉

Odpowiedz

Mikolaj Sierpień 2, 2014 o 18:28

Nie rozumiem czemu chcesz dzielić artykuly na mniejsze? Nie kazdy np teraz kupuje mieszkanie, nie kazdemu ta cenna wiedza sie teraz przyda. Ale kazdy wie ze jesli nie teraz to w przyszlosci i kazdy wie gdzie jej szukac i kazdy w takiej sytuacji chce miec jeden artykul a nie 10 w czesciach z osobnymi komentarzami i x linkami w kazdym. Wszystko w jednym miejscu! Jak chcesz koniecznie dzielic artykuly to wprowadz na strone accordiony (wysuwane tresci po kliknieciu) ktore beda oddzielaly poszczegolne czesci. Ale prosze nie dziel tych artykulow bo bedzie bur..el 😉

Odpowiedz

Michał Szafrański Sierpień 5, 2014 o 13:13

Hej Mikołaj,

Ja nie chcę dzielić artykułów na mniejsze :) Zadałem Wam takie pytanie, bo niektórzy narzekają, że artykuły są za długie.

Daliście mi do zrozumienia, że długość Wam nie przeszkadza. Mi to bardzo pasuje.

Pozdrawiam

Odpowiedz

gość Sierpień 3, 2014 o 11:14

„Problem z klientem-burakiem jest taki, że on od początku wychodzi z bardzo błędnego założenia, że przedstawiciel dewelopera to złodziej i próbuje kantować na każdym kroku.”
Jakie błędne założenie? w krajach rozwiniętych procentowo liczone przychody dla pośredników i deweloperów są 2-krotnie mniejsze. Ceny mieszkań w Europie zachodniej są dużo niższe (licząc PKB), a tylko w centrum dużych aglomeracji: Londyn, Madryt lub w historycznych ośrodkach i kurortach pozwalają sobie na ceny kosmicznie wysokie. Za cenę 150 m2 mieszkania w polskim mieście możemy mieć rezydencję nad morzem Śródziemnym. W Polsce każdy deweloper wmawia nam, że te postawione w środku pola blokowisko to prestiżowa lokalizacja i często manipuluje statystykami sprzedaży, znacznie zawyżając średnie ceny m2. Do tego standard wykończeń „apartamentów”, który jest najzwyczajniej w świecie nędzny, a zawiłe umowy utrudniają egzekwowania należnych roszczeń. Całość uzupełnia prasa branżowa kontrolowana przez deweloperów, którzy naciskają na projekty mieszkanie dla młodych itp. służące niczemu innemu jak sztucznemu podtrzymywaniu cen najmniej chodliwych mieszkań.
W Niemczech deweloper z każdego zainwestowanego € planuje zarobić ok 1,12€ w ciągu 2 lat. W Polsce deweloperskie eldorado się skończyło, kilka lat temu rzeczywiście uzyskiwano nawet 50% marży. Teraz zejście od cen wywoławczych o 20% to żaden wyczyn.

Odpowiedz

Adam Sierpień 3, 2014 o 11:39

Odnośnie planów sprzedażowych dewelopera. Pamiętajcie o terminach. Znizka wynegocjowana w czerwcu lub grudniu w nastepnym miesiacu moze juz być nieaktualna. Warto podpisać umowe właśnie przed koncem kwartału lub roku.

Odpowiedz

P. Sierpień 3, 2014 o 12:02

Witam,
Nie wiem czy jestem tym klientem burakiem :) … ale np. rozmawiajac z deweloperem od razu zapytalem sie, ile jest w stanie zejsc z ceny wyjsciowej. Kupujac mieszkanie tylko pod inwestycje, nie interesuje sie mnie az tak bardzo rozklad pomieszczen, widok na gory, las czy morze… a nie mam tez zamiaru jechac 500km, zeby zobaczyc na oczy niedokonczony jeszcze budynek i spotkac sie w 4 oczy z przedstawicielem dewelopera. W odpowiedzi deweloper od razu napisal, ze moze dac max 20% obnizenia ceny (wiec wyobrazmy tylko sobie ile na takim mieszkaniu zarabia, skoro na samym poczatku daje taki rabacik) i to dopiero daje mi do myslenia dalej czy w ogole zainteresowac sie tym konkretnym mieszkaniem.
Wiadomo, ze ceny mieszkan u deweloperow sa baaardzo wysokie i nawet marne 10% zejscie z ceny, ktore dla nas bedzie sporym zaoszczedzeniem kapitalu, np. na urzadzenie mieszkania, dla dewelopera za wiele nie zmieni, nie uszczupli jego kieszeni i dalej zarobi dobry pieniadz na sprzedanym nam mieszkaniu. Stad tez mysle, ze jesli zalezy nam na danym mieszkaniu, to po ogledzinach rozmawiajac z wlascicielem/deweloperem mowimy prosto z mostu… 10% cena w dol i kupuje. Nie wierze by wystawiajacy oferte ustanowil minimalna dla siebie cene sprzedazy… i 10% zejscie z ceny bylo dla niego jak oddanie lokalu za darmo…

Odpowiedz

Andrzej Sierpień 4, 2014 o 14:17

Świetny artykuł. Na pewno przy poszukiwaniu nowego mieszkania do niego wrócę i znów z ciekawością wczytam się w Twoje porady :) Na chwilę obecną nie mam niestety takich planów.

Odpowiedz

Adrian Sierpień 6, 2014 o 09:32

Ciekawy artykuł. Ja mam jeszcze jedno pytanie jak deweloper mówi że to jest cena jest promocyjna i za bardzo nie chce spuścić nawet złotówki to co możemy wtedy zrobić dalej próbować czy dać sobie z tym spokój ??

Odpowiedz

Krzysiek Sierpień 6, 2014 o 21:32

Artykuł bardzo ciekawy i – jak widać po liczbie komentarzy – z całą pewnością niejednej osobie pomoże zaoszczędzić na zakupie mieszkania. Niestety większość z nas nie będzie miała okazji poćwiczyć takiego negocjowania, tym bardziej więc warto zaopatrzyć się w wiedzę teoretyczną z tego wpisu.

Odpowiedz

Agata Sierpień 11, 2014 o 20:21

Artykuł nijak nie odnosi się do rzeczywistości. 10 proc. upustu? Dobre sobie. Prawda jest te taka, że kupując mieszkanie w Warszawie w dobrej lokalizacji jesteśmy jednym z wielu chętnych i deweloper dobrze wie, że i tak sprzeda, jeśli nie nam to następnym klientom. Sama niedawno kupiłam mieszkanie i argumenty typu ‚przy mieszkaniu jest winda’, ‚w okolicy jest głośno’ odbijają się o ścianę . dobrze się o nich czyta w tego typu tekstach życzeniowych. Ja osobiście ugralam spory upust, chociaż na pewno nie 10proc.ale żaden z wymienionych argumentów dewelopera nie porwał, gdyż już na początku spotkania powiedział ze okolice można sobie obejrzeć i widać jakie są jej zalety. Jeśli coś klientowi nie odpowiada na poszukać innych inwestycji. I ma rację, zawsze pozostaje Tarchomin lub np. Wawer.

Odpowiedz

Anna Sierpień 12, 2014 o 12:23

Na spokojnie przeczytałam sobie cały artykuł, w kilku podejściach. Ja tam nie lubię części więc wolę taką formułę :) Warto na przykład zrobić na początku treści spis wszystkich punktów z możliwością klikania i przenoszenia na konkretny.

Dzięki Ci wielkie Michale za dzielenie się swoją wiedzą i doświadczeniem :) Czeka nas przygoda pod tytułem kupno mieszkania i z pewnością skorzystam z Twoich porad. Czytam już Twoje wpisy od dawna, ale dopiero teraz pomyślałam że skomentuję :) Jeszcze raz dzięki!

Odpowiedz

Coaching Praktycznie Sierpień 19, 2014 o 21:15

Ja dorzucę jeszcze jeden sposób. Jeśli już jesteśmy umówieni z developerem, warto odwiedzić okolicę mieszkania pod jego nieobecność. Zrobić mini wywiad, podpytać sąsiadów, na co narzekał ich sąsiad, czy nie było jakichś podtopień, albo innych sytuacji, które dadzą Ci kolejny argument i plus do negocjacji.

Odpowiedz

Kuba Sierpień 22, 2014 o 10:10

Bardzo dobry artykuł Michale, zebrałeś w tym tekście niezbędne aspekty związane z kupnem mieszkania. Nie mogę się jednak w pełni zgodzić z punktem 16, a mianowicie: „Czym charakteryzuje się klient burak? Przede wszystkim roszczeniową postawą. W 90% przypadków jeszcze przed obejrzeniem mieszkania padnie z jego ust pytanie “a ile z tej ceny zejdziemy?”. ” Dlaczego się nie zgadzam ? – Uważam, że decydując się na kupno mieszkania (co wiąże się z dużym wydatkiem) powinniśmy „budować grunt” już od samego początku. Zdobywając podstawowe informacje o danej inwestycji telefonicznie czy też mailowo (1-szy kontakt) śmiało powinniśmy zadać pytanie w stylu : „Jaki jest przedział cen, w którym możemy się poruszać?”. Taki zabieg daje przekaz deweloperowi, że nie rozmawia on z nowicjuszem tylko z osobą przedsiębiorczą – uwierz mi,że to działa :) Nie chodzi tu o postawę roszczeniową, lecz punkt wyjściowy do dalszych negocjacji. Zachęcam do dyskusji i oczywiście pozdrawiam.

Odpowiedz

Paula Sierpień 22, 2014 o 14:12

Świetny artykuł, dziękuję za porady (chociaż większość już mi się nie przyda, bo jesteśmy właśnie na etapie finalizowania zakupu – tj. cena już jest ustalona). Aczkolwiek wciąż mamy możliwości negocjacyjne dotyczące stanu i wyglądu mieszkania :)
Nam udało się „utargować” 150 zł/m na samym mieszkaniu i 50% rabat na komórkę lokatorską i miejsce w parkingu podziemnym, co sumarycznie dało oszczędność ponad 27 tys. zł. Wydaje mi się to dobrym osiągnięciem :)

Odpowiedz

Rafał Sierpień 23, 2014 o 15:39

Artykuł świetny, jestem na etapie poszukiwania mieszkania i na pewno kilka porad wezmę pod uwagę. Żona też, czytała Twój wpis z dwa albo trzy razy i najważniejsze rzeczy skwapliwie zanotowała już sobie, teraz nie pozostaje nam nic innego jak przeanalizować oferty i podjąć wyzwanie :)

Odpowiedz

Anna Sierpień 28, 2014 o 22:28

Świetna cegła, bardzo przydatna :) Jestem świeżą, ale już wchłoniętą czytelniczką. Gratuluję fantastycznego bloga i talentu, no i oczywiście życzę powodzenia. Pochłaniam artykuły i podcasty od kilku dni w wolnych chwilach. Nie mogę doszukać się zapowiadanej w jednym z nagrań tematyki zakupu mieszkań na licytacjach komorniczych. Nie ukrywam, że jestem tym tematem bardzo zainteresowana od strony inwestycyjnej i tym jak wygląda ryzyko związane z zakupem takiego mieszkania.

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Benny Sierpień 30, 2014 o 21:02

Powyższy artykuł jest bardzo rzeczowy i obszerny. Można wręcz pokusić się o stwierdzenie, iż jest to swojego rodzaju kompendium wiedzy dla kupujących mieszkanie, szczególnie tych, którzy robią to po raz pierwszy. Dla takich osób moment kupna własnego lokum często wypełniony jest wątpliwościami, ludzie są zagubieni, lub nie wiedzą jakie tak naprawdę są ich możliwości. Dzięki temu wpisowi powinno się to zmienić. Jestem pełen podziwu dla poświęcenia czasu i tak dużej chęci dzielenia się swoją wiedzą, która w dziedzinie zakupu mieszkania niewątpliwie jest obszerna.

Odpowiedz

Jakub Wrzesień 2, 2014 o 21:48

Niestety sytuacja jest dużo gorsza niż myślałem. Byłem u 2 deweloperów i u jednego(cena oczadziała) i na pytanie o negocjację dostałem mało uprzejmą odpowiedź że są niewielkie, na pytanie co to znaczy odpowiedziała mi że proszę nie liczyć na 10K rabatu(całkowitego), przy cenie ponad 460K… Co mnie dziwi bo budowa ma się ku końcowi a sprzedanych mieszkań ~1/3, z czego większość 2 pokojowych, a my chcemy kupić 3 pokoje…

Na inwestycji obok trochę taniej (ale dziura w ziemi i parę metrów mniej). Tam w ogóle nie dopuszczają możliwości obniżenia ceny mieszkania, jedynie mogą opuścić na garażu lub komórce…

Co zrobić? Jak żyć? :-)

Odpowiedz

Noname Wrzesień 8, 2014 o 23:10

Ja kupiłem za 6800 małe 2 pokojowe mieszkanie w sumie na szybko, bo przedstawiciel dewelopera mówił że ceny pójdą w górę za 2 dni (od 1 lipca) – i poszły. Czemu akurat od lipca to nie wiem, może że w końcu wychodzili z etapu dziury w ziemi :)
Co udało mi się ugrać..nic na kasie (poza tym, że faktycznie po 2 dniach już mieszkania były wyjściowo po 7.1 k).
To co mi się udało ugrać to:
1) lokalizacja mieszkania – odbiłem komuś zarezerwowane – developer zadzwonił do klienta czy się decyduje, bo jak nie to ja biorę. Nie miał jeszcze decyzji co do kredytu, zrezygnował i w tym momencie ja je przejąłem (to najlepiej usytuowane mieszkanie w budynku, piękny widok z okna – panorama bajka, a do tego wielki balkon 2,5x6m) – innego mieszkania tam bym nie kupił :)
2) miejsce postojowe – najbliżej windy i szersze od pozostałych o ok 0.6m, dodatkowo otoczone slupami więc bez sąsiada – też odbiłem zarezerwowane :)
3) komórka lokatorska – najbliżej windy, dodatkowo w wydzielonym zamykanym pomieszczeniu (tylko 4 takie komórki były, reszta na hali garażowej).
4) płatność 10/10/80 (80% w momencie zakończenia budowy)
5) no poniekąd cenę na mieszkaniu mam niższą 6.8 zamiast 7.1, ale to akurat sprawka „szczęścia” a nie negocjacji..

Próbowałem negocjować cenę ale z tym było słabo. Zbyt blisko centrum, spokojna okolica, widok, rozkład mieszkania. Na garażu ani komórce też nic nie ugrałem – proste pokazanie jak szybko schodzą im kolejne, do tego własność gruntu a nie użytkowanie wieczyste więc sorry, ale nie ma obniżek. Ale w sumie i tak jestem zadowolony z tego co ugrałem :)

Odpowiedz

Jakub(ten sam co 2 posty wyżej) Wrzesień 15, 2014 o 19:47

Ja złożyłem ofertę 10% w dół combo mieszkanie i 2 garaże i jak na mieszkaniu ani złotówki tak na garażach zeszli ponad 30K czyli „jedyne” 15K więcej na całości niż zaproponowałem. Dobre i to… postaram się jeszcze coś wymarudzić… może korzystniejsze finansowanie albo cóś. NoName… no to garaż masz na konkretnego SUV’a 😀 gratuluję.

Odpowiedz

Ala Wrzesień 21, 2014 o 21:12

Dobrnęłam! I podoba mi się ta „cegła”, trzy zdania na krzyż nie wystarczyłyby w najmniejszym stopniu.

Odpowiedz

Asia Wrzesień 23, 2014 o 09:55

Hej,
jestem w trakcie kupowania mieszkania i artykuł jest dla mnie teraz wielka skarbnicą wiedzy, za co dziękuję :)
Będę kupowała mieszkanie z MDM. Cena za m2 jest niższa niż wymagane progi, więc nie bardzo można było coś negocjować, mieszkania schodzą jak ciepłe bułeczki. Jednak sama pani sprzedająca mieszkanie zaproponowała, aby trochę podnieść cenę za m2, za co dostanę mieszkanie wykończone pod klucz, dzięki czemu będę mogła wziąć większy kredyt z większą dopłatą od Państwa. Jestem jeszcze w trakcie negocjacji i póki co ustalamy kwotę, o jaką podnieść cenę za m2, ale myślę, że dojdziemy do porozumienia :)

Odpowiedz

A. Styczeń 26, 2015 o 01:50

Udało Ci się wziąć w programie MDM mieszkanie wykończone pod klucz? Pani doradca z którą rozmawiałam twierdziła, że będę mieć dopłatę tylko do stanu deweloperskiego a dalej muszę sama sobie zapłacić…

Odpowiedz

Wojtek Październik 5, 2014 o 21:58

Witajcie,

Pozwólcie, że przestrzegę Was przed jedną techniką, którą stosują developerzy a która jest bardzo skuteczna. Nawet czytając niektóre wpisy widzę, że ją zastosowano. Skąd ją znam? Sam ich tego uczę :)
Od początku
Załóżmy następującą sytuację:
Masz na imię Ania i chcesz kupić mieszkanie 3 pokojowe ok 60m2 Zależy Ci na tym, aby pokoje nie były przechodnie i aby była widna kuchnia.
Przychodzisz do doradcy i następuje badanie potrzeb. Po krótkiej rozmowie słyszysz. Chyba mam coś dla Pani.
Idziecie obejrzeć mieszkanie.
Wchodzicie do mieszkania na parterze z widokiem na…śmietnik. Jest ciemno i masz wrażanie, że zapach nie jest najlepszy ze względu na sąsiedztwo śmietnika. Pozostałe parametry są zgodne z Twoimi oczekiwaniami, ale nie chcesz tego mieszkania kupić.
Doradca oświadcza Ci, że to mieszkanie kosztuje 365tys. zł. Widząc jednak Twoją wymowną minę stwierdza: widzę, że to jednak nie jest najlepszy wybór. Pokażę pani inne mieszkanie.
Idziecie, a raczej jedziecie windą na 2 piętro. Mieszkanie podobne, ale już nie tak ciemno. Okna w większości wychodzą na śmietnik, ale już nie czujesz zapachów :)
Mieszkanie jest lepsze, ale w dalszym ciągu to nie jest to, czego potrzebujesz. Sprzedawca z uśmiechem oznajmia Ci, że mieszkanie jest wyżej a tylko 2 tys. droższe, czyli kosztuje 367tys. zł. Co myślisz? Za drogo, niby lepiej to fakt, ale nie chcę tego mieszkania. Doradca widząc Twoje rozczarowanie mówi tak: widzę, że to mieszkanie również nie jest tym, czego szukamy, ale chyba już wiem czego Pani oczekuje. Następnie prowadzi Cię na 3piętro do mieszkania z widokiem na…ogród. Mieszkanie jest o wiele lepszej jakości. Doświetlone, ustawne, po prostu to jest to, czego oczekiwałaś! Doradca z uśmiechem stwierdza: widzę, że znaleźliśmy! I mam jeszcze dobrą wiadomość, mimo że wyżej i mimo, że z oknami na ogród to cena wynosi „tylko” 369tys. zł. Co myślisz? To jest to! Jednak chcesz jeszcze sprawdzić inne oferty, bo przecież musisz mieć pewność, jak wygląda rynek i oferty w sąsiedztwie a być może jeszcze nie zrobiłaś dobrego rozeznania. Potrzebujesz też argumentów do negocjacji z developerem. Pytasz doradcę o warunki rezerwacji i okazuje się, że jest przemiłym człowiekiem, który zgodzi się „przytrzymać” Ci mieszkanie bez żadnej opłaty rezerwacyjnej i da Ci czas na decyzję. Niestety nie precyzuje ile tego czasu masz do dyspozycji. Następuje koniec spotkania, rozstajecie się a Ty masz poczucie, że znalazłaś już fajne mieszkanie. Na dodatek masz czas, aby poszukać alternatywy, więc jest dobrze.
Za 2-3 dni u sprzedawcy zjawiają się kolejni klienci, młode małżeństwo. Scenariusz się powtarza, jednak ostatni krok jest nieco inny. Sprzedawca ze smutkiem stwierdza, że to ostatnie mieszkanie, które pokazał jest już zarezerwowane. Jednakże zadzwoni i dopyta o decyzję, ponieważ zaliczka rezerwacyjna nie została jeszcze wpłacona.
Dzwoni telefon, odbiera Ania i słyszy:
Pani Anno, wiem że się umawialiśmy że poczekam na Pani decyzję, ale na to mieszkanie jest bardzo duży popyt i mam właśnie klientów bardzo mocno zainteresowanych jego zakupem i potrzebuję Pani określenia się…
Zapewne nie zdążyłaś jeszcze się rozejrzeć w konkurencyjnych ofertach. Musisz decydować. Czy zaryzykujesz że Twoje wymarzone mieszkanie ucieknie Ci sprzed nosa? Dla sprzedawcy nie ma to jednak większego znaczenia. Jeśli podejmiesz decyzję: trudno niech Pan zwolni rezerwację, zaryzykuję. Wówczas prawdopodobnie powtórzy on manewr z nowymi klientami. Jeśli jednak stwierdzisz: ok, przychodzę jeszcze dziś i podpisujemy umowę to prawdopodobnie komunikat do nowych kupujących będzie następujący: Niestety to mieszkanie będzie jednak sprzedane, duży popyt jest na te mieszkania, ale mam coś innego, co chcę Państwu pokazać. Bardzo podobne mieszkanie, tylko piętro wyżej, chodźmy obejrzeć :)
Jak myślisz, jaka będzie skłonność do negocjacji młodego małżeństwa, jeśli na własnym przykładzie odczują jak duży popyt jest na te”najlepsze” mieszkania :)

Takich „technik” jest znacznie więcej i niestety są one mocno skuteczne.

Pozdrawiam wszystkich i uważajcie na siebie przy zakupie :)
Wojtek

Odpowiedz

Michał Szafrański Październik 7, 2014 o 15:29

Hej Wojtek,

Dzięki wielkie za podzielenie się wiedzą :)

Pozdrawiam

Odpowiedz

Maciek Październik 8, 2014 o 23:57

Michał

Gratuluje rzetelnego podejścia do tematu – bardzo przydatny artykuł.

Moim zdaniem warto bardziej wyeksponować w nim kwestie opłat za użytkowanie wieczyste. Nie wszyscy kupujący zdają sobie sprawę, że będzie to w przyszłości jeden z ich największych wydatków, wynikających z posiadania mieszkania.
Sam podatek od nieruchomości to kwestie groszowe. Przy maksymalnych stawkach, dla dużego 100 metrowego mieszkania, przy małej gęstości zabudowy – przykładowo gdy nasz udział w gruncie odpowiada 100m powierzchni działki – będzie to ok. 6,16 miesięcznie za mieszkanie i 3,83 za działkę, razem niecałe 10 zł miesięcznie.
Dla takich samych danych, jeśli nasz blok stoi na użytkowaniu wieczystym, może nas to kosztować ponad 100 zł miesięcznie. Rocznie daje to naprawde istotne różnice w domowym budżecie i warto zwrócić na to uwagę przed zakupem.

Nie umiem sobie też wyobrazić innego kosztu stałego w naszym budżecie, który może z roku na rok zanotować wzrost o kilkaset procent, a przy użytkowaniu wieczystym jest to całkiem częste.

Odpowiedz

Hej Październik 17, 2014 o 15:43

Witam,

Nie czytałem wnikliwie, ale rzucił mi się w oczy punkt 5. Fatalnym błędem byłoby podanie deweloperowi naszej maksymalnej ceny. Zawężamy w ten sposób zakres negocjacji. Od teraz on wie, że mamy bez problemu 500 000zł. Nie będzie więc problemu z uzyskaniem 510 000zł. Gwarantuję, że nie zejdziemy wtedy wiele poniżej 500 000zł, nawet jeśli agent (przed wyjawieniem, że dysponujemy 0,5mln pln) nawet nie myślałby o proponowaniu takiej sumy. Zastosuje wiele technik negocjacyjnych, których nie ma szans opisać w kilku zdaniach.

Do zapamiętania: nigdy nie zawężaj sobie pola negocjacji! To druga strona pierwsza ma podać cenę! Nikt nie ma wiedzieć jaką kasą dysponujesz. Wyjawiając tak ważny sekret blokujesz sobie stosowanie wielu technik negocjacyjnych.

Limit powinniśmy owszem określić, lecz zachować go dla siebie i trzymać się go, kiedy czulibyśmy, że emocje biorą górę nad nami i możemy wydać za dużo.

Pozdrawiam

Odpowiedz

finance365 Październik 27, 2014 o 11:32

Bardzo przydatny wpis – wiele osób nadal jest zdania, że za negocjacje z deweloperem nawet nie ma się co za zabierać bo i tak nic się nie utarguje

Odpowiedz

Monika Listopad 11, 2014 o 21:17

Witam,
bardzo ciekawy artykuł. Sami jesteśmy na etapie poszukiwań i podjecia decyzji zakupu naszego pierwszego M. Interesuje nas rynek pierwotny, mamy na oku mieszkanie w bardzo korzystnej cenie za m2. W porownaniu do innych deweloperów jest to niska cena. Deweloper sprzedaje mieszkania za pośdrednictwem biura nieruchomosci. Pracownicy biura nieruchomosci, którzy zajmują się sprzedaża mieszkan tego dewelopera mówia, że cena nie jest do negocjacji. Co w takie sytuacji polecasz lub polecacie (czytelnicy)? Czy jest sens kontaktowac się z deweloperem (oczywiscie nie wiem czy jest taka mozliwosc, zeby dotrzec do niego bezpośrednio). Dodam jeszcze, że mieszkania te cieszą się dużym popytem. A sprzedawane są mieszkania jeszcze nie oddane (w budowie), tj. nie tyle sprzedawane, co rezerwowane za kaucją, dodam ze bezzwrotną w przypadku rezygnacji. Obawiam się, że jezeli bedę za mocno drążyc temat negocjacji ceny, deweloper nie bedzie chciał negocjowac, bo bedzie mial świadomośc, ze i tak sprzeda to mieszkanie, bo jest duzy popyt na nie.

Odpowiedz

seba Grudzień 10, 2014 o 20:42

Artykuł ok, ja jednak uwielbiam się targować nawet jak ide kupić buty do sklepu i zgadnijcie czy go otrzymuję. Wszędzie należy się targować, bo handel oparty jest na marżach.
Ja na swoim mieszkaniu w 2010r utargowałem 63tyś z kwoty 500tyś. Ale teraz wiem że mogłem jeszcze, gdyby mi nie zależało tak bardzo na tym konkretnym i w tym budynku.

Odpowiedz

anna Luty 19, 2015 o 22:37

Witać ze negocjowane było mieszkanie z pseudo deweloperem.
Jeśli deweloper buduje dobrze i jest świadomy to nie zejdzie z ceny więcej niż 6%. Dobre mieszkania zawsze się sprzedadzą.

L

Odpowiedz

Kacper Marzec 30, 2015 o 14:03

Bardzo fajny artykuł a przede wszystkim z ludzkim podejściem do negocjacji. Długość – odpowiednia, bo dzięki termu porusza wiele aspektów. Zabieram się do pracy, zbierania informacji, porównywania ofert i przygotowywania konkretnych kalkulacji kosztów i możliwości negocjacji.
Dzięki!

Odpowiedz

Daniel Kwiecień 19, 2015 o 17:18

Cześć Michale,

pytanie może dziwne, ale dla mnie istotne. Mianowicie, jaka może być korzyść z włożenia całych oszczędności (ok. 15% wartości mieszkania) jako wkład własny do kredytu i wzięcie kredytu na kwotę odpowiednio (ok. 50-60 tys. zł) wyższą od ceny mieszkania, by tą nadwyżkę wykorzystać na wykończenie mieszkania. Nie jestem pewny, ale wtedy chyba podniesie się wartość mieszkania z punktu widzenia banku, bo w hipotece będzie wpis o wyższej kwocie.
Myślałem do tej pory, że rozsądniej jest po prostu oszczędności po części zostawić na wykończenie i możliwie dużo wpłacić własnego wkładu.

Usłyszałem takie rady od osoby doświadczonej w sprawach kredytowych, dlatego się zastanawiam.

Pozdrawiam.

Odpowiedz

Kasia Maj 7, 2015 o 16:13

Super! Właśnie czegoś takiego potrzebowałam ja, osoba „całkiem zielona”, wielkie dzięki! :)

Odpowiedz

monika Czerwiec 18, 2015 o 07:24

Witam dziekuje Panu za ten artykul.jestem w trakcie kupowania mieszkania i teraz dopiero widze ile mozna ugrac.Z checia bym Pana zabrala na takie spotkaniehm

Odpowiedz

Kuba Lipiec 6, 2015 o 18:22

Witam Panie Michale,
bardzo fajny artykuł na temat negocjacji cen mieszkania. Przed przystąpieniem do negocjacji zrobiłem analizę kosztów, wypisałem słabe strony, podzieliliśmy się obowiązkami dobry i zły policjant.

Mieszkanie które wybraliśmy jest w niższej cenie niż reszta, ale cena od początku inwestycji nie została obniżona. Mieszkanie jest dla normalnych użytkowników bardzo słabo ustawne 75 mb i tylko 1 pokój. Dodatkowo jest bardzo ciemne. Na wstępie powiem, że potwierdziliśmy u pracowników, że jest to średnie mieszkanie i jest nim małe zainteresowanie.

W momencie kiedy usiedliśmy do stołu z prezesem firmy, przyjeliśmy strategię, że zaczniemy mówić o 2 mieszkaniach. Bardzo dobrym w średniej cenie i tym złym tańszym na którym nam zależy. Prezes sam stwierdził, że to mieszkanie jest średnie i zaczął na nie narzekać pokazując jego słabe strony. Pozbawiając nas argumentów do zbicia ceny gdyż on sam wie, że jest to słabe mieszkanie.

Czy ma Pan jakiś pomysł na to jak coś takiego ugrać :)?

Z góry dziękuje za pomoc

Odpowiedz

Ela Wrzesień 1, 2015 o 19:46

Hej, przeczytałam od A do Z i byłeś bardzo pomocny, trafne uwagi i lekkie pióro więc czytało się bardzo przyjemnie, dziękuję :)

Odpowiedz

Inka Listopad 2, 2015 o 11:10

Bardzo, bardzo, bardzo cenny artykuł.
Przyczepiam się tylko do tego, że nie ma (nie widzę) przycisku „drukuj” 😉 Po skopiowaniu do Worda wyszło 16 stron, które zaraz przeczytam ponownie i podkreślę co najważniejsze.
Dziękuję i pozdrawiam!

Odpowiedz

D Listopad 2, 2015 o 16:11

A co doradzacie w przypadku, gdy:

1. Rozmowy prowadzone są z „Asystentką ds. Sprzedaży Mieszkań”, która nic nie wie i za każdym razem musi zapytać o opinie kogoś, kto może decydować o cenie.
2. Rozmowy prowadzone są mailowo (i prawdopodobnie nie ma innej możliwości). To + punkt 1 powodują, że na jedną odpowiedź trzeba czekać czasami kilka dni, a nam zależy na czasie.
3. Na pierwszą propozycję Asystentka odpowiada najpierw, że musi to skonsultować z kimś decydującym, a kilka dni później odpisuje „Niestety nie będziemy w stanie dostosować naszej oferty do Państwa”?

Jest w ogóle szansa wynegocjować cokolwiek?

Odpowiedz

Agnieszka Styczeń 22, 2016 o 10:19

Michale, bardzo dziękuję za cenne wskazówki! 50tys. zostało w kieszeni, a licząc koszty kredytu to nawet 100!
(negocjacje mailowe, najpierw ze specjalistą ds. sprzedaży, a potem bezpośrednio z prezesem)

Odpowiedz

Szymon Styczeń 22, 2016 o 17:45

Super artykuł! Dzięki. Pozdrawiam!

Odpowiedz

Tom Luty 21, 2016 o 17:14

A ja mam tak pomysl. Co Wy na to, jesli jestem w stanie zainwestowac w dzialke i budynek na 15 mieszkan ( blisko centrum Krakowa ) Ja inwestuje w budowe gotowke, po wczesniejszej umowie o sprzedazy mieszkan. Co na to wychodzi – Bardzo mala wplata po stanie surowym, wykonczonym – a pozniej reszta. Chodzi o to, ze jezeli ja mam gotowke a mozna ominac oplaty bankowe , to i deweloperowi sie bardziej oplaca i kupujacym – tak ?
byc moze sie myle, ale jesli ktos ma kapital i chce na tym zarobic wzgledne pieniadze – dlaczego nie ? Oczekuje komentarzy .

Odpowiedz

Dodaj nowy komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: